NUEVO LIBRO: LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LOS BIENES INMUEBLES

AUTOR: ANTONIO JIMÉNEZ CLAR, Notario de Jávea

(Glosado por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou)

Una de las características más significativas de los bienes inmuebles es precisamente la de su inmovilidad, que es la causa de que sea la información sobre dichos bienes la que circule en lugar de estos en los mercados inmobiliarios y la que permita evitar, o al menos palíe en alguna medida, la asimetría en la información que las partes tienen sobre el objeto cuando tiene lugar una transacción inmobiliaria.

Y para su eficacia se han implementado sistemas que articulan y estructuran esa información sobre los bienes inmuebles, sistemas que han sufrido en los últimos tiempos un profunda transformación que ha llevado a que sean las máquinas las que ejecuten los procedimientos de administración y gestión de la información. No obstante, este proceso de mecanización tan eficiente ha causado que desconozcamos los principios básicos sobre los que se fundamentan los sistemas de información territorial.

El objetivo que persigue este libro es explicar de forma accesible dichos conceptos básicos en lo relativo a los sistemas de información territorial, básicos para la seguridad del tráfico jurídico, haciendo especial hincapié en todo lo relativo a la representación gráfica de los bienes inmuebles, materia en la que el autor es un reconocido experto y divulgador.

Esta obra conjuga los conocimientos técnicos con los jurídicos, procurando una visión conjunta no compartimentada, por lo que va dirigida tanto a juristas como a técnicos, de forma que los especialistas en una de dichas materias la encuentren interrelacionada con aquella en la que no son expertos.

El libro se estructura en tres capítulos.

El primero tiene por objeto el análisis y estudio del contexto en el que se desenvuelve la información sobre bienes inmuebles, que está dividida en dos grandes sectores: por un lado, la superficie terrestre, que nos viene dada y no puede ser modificada por los sistemas de información; y por otro, el derecho real inmobiliario, una creación artificial del ser humano que sí puede ser creado y modificado por dichos sistemas, pero siempre con sujeción a la realidad física de los inmuebles.

El segundo capítulo se dedica al estudio de la estructura de los sistema de información, para poder distinguir entre comunicación e información y comprender la estructura y los elementos que articulan dichos sistemas.

Y el tercer capítulo, sin duda el de mayor interés para los juristas, estudia la problemática de la incorporación de la representación gráfica de los inmuebles a las bases de datos, que apoyan el desarrollo de las transacciones inmobiliarias e intentan evitar la asimetría de la información existente entre las partes que intervienen en las mismas.

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TABLA DE CONTENIDO

CAPÍTULO I. EL ESCENARIO DE LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL: EL TERRITORIO Y LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS

El territorio como entorno
La organización patrimonial del territorio: introducción a los derechos reales inmobiliarios.

CAPÍTULO II. LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL: ESTRUCTURA Y CONTENIDO

Introducción.
La distinción entre comunicación e información.
Requisitos y contenido de la información.
El acceso a la información territorial.
Los flujos de información.
El ámbito de eficacia de la información territorial.

CAPÍTULO III. LA INFORMACIÓN GRÁFICA SOBRE LOS BIENES INMUEBLES: NOCIONES BÁSICAS

Introducción.
Los mapas y la cartografía.
El sistema de coordenadas.
La georreferenciación.
El desplazamiento de la cartografía.
La neutralidad jurídica de las operaciones de modificación gráfica.
La precisión métrica en las operaciones de modificación gráfica.
El sistema de capas en la cartografia del territorio.

Nota: Esta web no obtiene ningún beneficio económico en la edición de este libro pero considera que puede ser de interés para sus usuarios.

RECENSIÓN DE MANUEL ALCÁZAR MOLINA

(recibida con posterioridad)

Tengo la costumbre de subrayar con lapicero los documentos que estudio. Lo cierto es que con el texto de Antonio me ha resultado difícil pues, en ocasiones, había más texto subrayado que no marcado en la página consultada. El motivo es sencillo: he valorado la utilidad de lo útil; reformulación de una frase suya en el texto: “la utilidad de lo que se considera inútil”.

Con un lenguaje claro y una exposición amena, en consonancia con su figura, nos ha comunicado información: un mensaje imprescindible desde el emisor hacia un nutrido, variopinto y, en muchas ocasiones necesitado grupo, cada vez más plural, de destinatarios; de receptores que, sin duda alguna, serán conscientes cuando lean este libro del esfuerzo profesional de un “NotaCataReg”. Antonio es una autoridad reconocida en el mundo de la Notaría, del Registro de la Propiedad y del Catastro, al interpretar y exponer con igual solvencia contenidos jurídicos y técnicos, para que técnicos y juristas sean capaz de entenderse, única forma de lograr la efectiva coordinación catastral-registral.

Incrementar la seguridad jurídica en una transacción inmobiliaria, articulada sobre información cierta de naturaleza dual, física y virtual, reduciendo la asimetría existente entre las partes, ha sido el hilo conductor de una obra de referencia que aglutina conocimientos y experiencias profesionales, visualizándolos en 110 gráficos (estos si claramente “simétricos”), favoreciendo la asunción del procedimiento, pues todas las partes son conscientes de que la descripción jurídica de un inmueble no puede desvincularse de su correcta identificación espacial.

Al comunicar un mensaje para el conocimiento erga omnes es el usuario el que se dirige hacia la información, que ha de articularse sobre un lenguaje y contenidos normalizados que, como indica el autor, “al separarse de la fuente se cosifica, convirtiéndose en un bien económico”. Un bien que puede valorarse; valor que deberían las Administraciones públicas cuantificar para dar a conocer la responsabilidad que asumen en sus trabajos y proclamar (y ser oída) la obligación de mantenerla en continuo perfeccionamiento, tal y como lo expuso Lord Kelvin: “Lo que no se mide, no se puede mejorar. Lo que no se mejora, se degrada siempre”.

Una descripción literaria de las fincas ha sido, y podría seguir siéndolo, una opción válida; pero todos somos conscientes de que esta alternativa decimonónica puede superarse al coordinarla con una representación gráfica exacta y precisa. Una correcta georreferenciación, una coordinación eficiente entre los registros jurídicos y administrativos canalizados en las notarías, ha sido el anhelo de una sociedad que no veía coherente la disociación de la realidad terreno en dos realidades inscribibles, no siempre coincidentes. El inmueble es único y única ha de ser su identificación, aunque confluyan diferentes referencias. Es difícil ofrecer garantías jurídicas y aportar equidad tributaria cuando el derecho que se quiere reconocer, proteger, publicitar, tributar, etc. no está espacialmente correlacionado con el objeto sobre el que recae.

Todas las partes estaban conformes en la aproximación de sus informaciones, ahora bien, no todas lo estaban en el formato, en el proceso. De hecho, ya Francisco Coello lo adelantó en el Reglamento de 1865 que redactó. Se sucedieron los deseos durante otro medio siglo hasta la Ley de 1906, fundamento técnico del catastro español, aunque sus resultados en esta componente no fueron apreciables. Veinte años después, a través del Real Decreto que dictaba la formación del catastro parcelario-jurídico de España, se preveía su plena coincidencia. Iniciativa de discutido nacimiento y escasa productividad. Vidas paralelas, en ocasiones convergentes y en otras divergentes, tuvieron otro intento de acercamiento en 1980, con similares resultados, debiendo esperar a una actuación tributaria en 1996, destinada a comprobar las declaraciones de valores en las transacciones inmobiliarias. Un recorrido normativo, con diferentes metas volantes, que ha visto su conclusión en la vigente Ley 13/2015.

Una Ley que se ha ido adecuando a la realidad inmobiliaria, en el seno de un marco administrativo, jurídico, político, económico y técnico que aporta a la sociedad en su conjunto garantías sobre datos ciertos, accesibles y completos. Cierto es que no fue sencilla su redacción y consenso, tampoco su puesta en marcha y plurales las casuísticas que los millones de decenas de inmuebles existentes presentan. Pero también es cierto que las partes se han implicado para dar respuesta a las demandas, solventar las dificultades y buscar un lenguaje común que permita el entendimiento; entendimiento al que, por otro lado, están obligadas institucionalmente al prestar un servicio al ciudadano. Los datos espaciales con garantías jurídicas son la base de las decisiones administrativas, políticas, económicas, judiciales y sociales; basamento con el que se logrará alcanzar la verdadera potencialidad de la Ley 13/2015 cuando se comprenda que no es “solo” compartir información, lo que se comparten son conocimientos plurales, coordinados y útiles.

Antonio Jiménez Clar detectó estas problemáticas en un momento en el que la sociedad exigía una profunda transformación del sistema inmobiliario español, dado que los procedimientos individualizados vigentes solventaban parcialmente las necesidades existentes. A través de sus libros y de su ejemplo, como notario y docente, ha sabido transmitir experiencias y conocimientos a los técnicos y juristas que estamos implicados en este complejo y fascinante ámbito. Los juristas conocen las limitaciones, certezas y márgenes de tolerancia de la representación gráfica del inmueble (GML), a la vez que los técnicos entienden la potencialidad jurídica de su correcta representación gráfica en cartografía catastral. De esta forma todos los profesionales implicados comprenden el trabajo de los demás.

Felicitaciones Antonio. Estoy seguro que este libro se convertirá en un manual de referencia, que espero se complemente con otros posteriores, incrementando las habilidades y la capacitación de los plurales, y en ocasiones no holísticos, agentes intervinientes.

Manuel Alcázar Molina, Profesor de la Universidad de Jaén.