44.- Vencimiento anticipado por arrendamiento lesivo para la hipoteca

Cballugera, 16/04/2016

44.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR ARRENDAMIENTO LESIVO PARA LA GARANTÍA (4ª entrega)

 

 

LAS CLÁUSULAS

1.- Münchener Hypothekenbank eG (préstamo hipotecario de 20 octubre 2014 –hipoteca entre empresas-)

LIMITACIONES A […] ARRENDAMIENTO. [18]. Por su parte, la cláusula 14.2 exige la aprobación del prestamista, que no podrá denegar injustificadamente, para modificar los arrendamientos sobre el inmueble o formalizar nuevos arrendamientos que produzcan, en su conjunto, que los ingresos netos anuales sean inferiores a 1.300.000 euros anuales. «Asimismo, se requerirá el consentimiento del Prestamista si el nuevo contrato o la modificación de los Arrendamientos existentes implicara cualquiera de las siguientes circunstancias: a) una limitación de la responsabilidad del arrendatario en caso de abandono de la parte del Inmueble que ocupa actualmente cada Arrendatario con anterioridad a la fecha de terminación del arrendamiento; o b) La reducción del plazo de los Arrendamientos o cualquier otro arrendamiento que se suscriba en el futuro, o la renuncia a su prórroga obligatoria (si estuviera estipulada en los Arrendamientos). El Prestatario facilitará al Prestamista una copia de todos y cada uno de los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren, así como de la modificación de los Arrendamientos en el plazo de diez (10) Días Hábiles a contar desde la fecha de su firma. El Prestatario se obliga a ingresar los Ingresos en Concepto de Rentas en la Cuenta de Rentas, salvo que las Partes acuerden algo en contrario» [resolución DGRN 28 abril 2015].

 

2.- Banco Guipuzcoano

Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario. [Seminario Bilbao, 19 enero 2010]

 

3.- Caja Madrid

  1. [El préstamo se considerará vencido por] Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria.” [FFDD 19º de la sentencia de la Audiencia y 12º de la STS]. [STS 16 diciembre 2009].

 

INSCRIPCIÓN EN RCGC

Inscrita.

 

PRECEPTOS INVOCADOS

Por el demandante:

Por el demandado:

En 1ª INSTANCIA:

En la AUDIENCIA:

Por el TRIBUNAL SUPREMO: “el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas”.

 

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

Las del caso: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).

Anteriores:

DGRN: Resoluciones de 28 abril 2015; 19 abril 2006; 22 julio 1996 [es inscribible el vencimiento anticipado por arrendamiento por renta anual inferior al 15% del valor fijado para la subasta, ya que puede disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada]; y 27 enero 1986 [arrendamientos admisibles. No es inscribible la prohibición absoluta de arrendar sin consentimiento del acreedor].

 

EVOLUCIÓN DEL CASO

Decisión del Juzgado:

Decisión de la Audiencia:

Decisión del TS:

 

BIBLIOGRAFÍA

– Trabajos del autor de esta ficha:

2010 “2. Cláusula vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 19 enero 2010, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 25 marzo 2010.

 

 

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Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

 

 

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