Exigibilidad del Seguro Decenal.

Exigibilidad del Seguro Decenal.

Admin, 25/04/2017

EXIGIBILIDAD DEL SEGURO DECENAL

Vicente Martorell. Notario de Ourense.

 

Esquema: 

  1. INTRODUCCIÓN
    • Seguro decenal contra daños estructurales: 19-1-c Ley 38/1999
    • Acreditación notarial y registral: 20-1 Ley 38/1999 e Inst. DGRN 11/09/2000
    • Exigibilidad: garantía financiera alternativa
  1. VIGENCIA DE LA NORMA
    • Solicitudes de licencia anteriores al 6 de mayo de 2000
    • Rehabilitación de edificios anteriores a la Ley
    • Ampliación de edificios anteriores a la Ley
    • Promoción por fases iniciada antes de la Ley
    • Edificaciones declaradas por prescripción
  1. ACREDITACIÓN A LA TERMINACIÓN
    • Cobertura del seguro
    • Terminación parcial
      • Terminación de una de las viviendas de edificio en construcción
      • Terminación de un local de edificio en construcción
    • Disposición de edificio en construcción
  1. OBJETO DE LA OBRA
    • Certificación técnica de no afectar a elementos estructurales
    • Cambio de uso de local a vivienda
    • Ampliación evidente de volumetría
    • Reconstrucción de una casa en ruinas
  1. DESTINO DE LA EDIFICACIÓN
    • Ampliación local
    • Residencias
    • Hotel
    • Aparta-hotel
    • Edificio en régimen de aprovechamiento por turnos
    • Condo-hotel
    • Edificio de viviendas destinado a su explotación en arrendamiento
    • Edificio de viviendas asistidas
  1. AUTOPROMOCIÓN INDIVIDUAL DE UNA ÚNICA VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA USO PROPIO
    • Autopromoción
      • Excepciones
        • Superficiario, censatario y concesionario
        • Usufructuario
        • Financiación hipotecaria
      • Contraexcepciones
        • Comprador de resultado
        • Adjudicación al socio único
        • Adjudicación al cooperativista
    • Individualidad del promotor
      • Excepciones
        • Persona jurídica
        • Cotitularidad inicial y final
        • Comunidad valenciana
      • Contraexcepciones
        • Comunidad “fallera”
        • Cotitularidad inicial pero no final
    • Unicidad y unifamiliaridad de la edificación promovida
      • Excepciones
        • Sobreedificación de una única vivienda
      • Contraexcepciones
        • Edificación con varias viviendas destinadas conjuntamente a uso unifamiliar
        • Nueva edificación sobre finca en la que consta declarada otra
        • Declaración coetánea de varias viviendas unifamiliares
        • Declaración como terminada de una sola de las viviendas del edificio para uso propio
    • Uso propio de lo promovido
      • Excepciones
        • Manifestación
        • Fecha de recepción
        • Segunda vivienda y vivienda temporal
      • Contraexcepciones
        • Comunidad indivisa
    • Transmisión posterior
      • Acreditación del uso propio
        • Tiempo mínimo e ininterrumpido
        • Acta de notoriedad
        • Medios inhábiles
      • Exoneración por el adquirente
      • Transmisión de una cuota indivisa
      • Transmisión gratuita
      • Segunda transmisión
  2. NOTAS
  3. ENLACES

 

1.- INTRODUCCIÓN

  • Seguro decenal contra daños estructurales

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación exige en su artículo 19-1-c al Promotor de un edificio la constitución de un «… Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio…».

  • Acreditación notarial y registral

Añade el artículo 20-1 que «… No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19…«.

La Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2000 prevé alguno de los siguientes medios de acreditación de la constitución del seguro decenal, cuyas circunstancias mínimas especifica, imponiéndose en la práctica la legitimación notarial de las firmas:

  • Presentación de la propia póliza del contrato, completada con el documento que acredite su entrada en vigor.
  • Certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato.
  • Suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que se particularicen las condiciones del contrato.

Evidentemente lo primero que hay que comprobar es que el seguro se haya concertado con entidad autorizada para operar en España como entidad aseguradora: www.dgsfp.mineco.es/sector/registrospublicos.asp

  • Exigibilidad: garantía financiera alternativa

Veamos[1], pues, las posibles excepciones, contraexcepciones y dubitaciones a la exigibilidad de este seguro decenal contra daños estructurales[2], sean legales (fundamentalmente las derivadas de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, que dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999), o jurisprudenciales (a partir de la Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003 y las que le han seguido[3]).

Como alternativa al ya clásico “seguro decenal”, el apartado uno de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (en vigor desde el 1 de enero de 2016), modifica el art. 19-1-c de la Ley de Ordenación de la Edificación, admitiendo la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo.

 

2.- VIGENCIA DE LA NORMA

  • Solicitudes de licencia anteriores al 6 de mayo de 2000

Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal las solicitudes de licencia anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primera y disposición final cuarta de la Ley 38/1999).

  • Rehabilitación de edificios anteriores a la Ley

Se exceptúa de la exigibilidad del seguro decenal la rehabilitación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000  (disposición adicional segunda de la Ley 38/1999).

  • Ampliación de edificios anteriores a la Ley

La Resolución DGRN de 19 de julio de 2005 exige el seguro decenal en la ampliación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000.

  • Promoción por fases iniciada antes de la Ley

La Resolución DGRN de 18 de mayo de 2006 consideró exigible el seguro decenal en un supuesto de promoción por fases cuando la última se inicia en 2002, después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el día 6 de mayo de 2000, por entender que la licencia de 1988 no autorizaba la ejecución de las obras, que requería de la aprobación de un nuevo proyecto.

  • Edificaciones declaradas por prescripción

Se exige el seguro decenal a las edificaciones declaradas por prescripción de la eventual infracción urbanística que podría provocar su demolición, cuando del medio utilizado para su acreditación no resulte una antigüedad superior a 10 años; “… siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra...” (Resoluciones DGRN de 3 de julio de 2012 y 13 de julio de 2015).

 

3.- ACREDITACIÓN A LA TERMINACIÓN

Aclara la Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003 que el momento en que debe acreditársele al Notario el conocido como «seguro decenal contra daños estructurales» es aquél en que se pretenda tal constatación como «terminada» y no meramente «en construcción».

Según la Resolución DGRN de 26 de agosto de 2011, a los efectos de exonerarse de la obligación de contratar el seguro decenal, no basta con que en la escritura de declaración de obra nueva en construcción el autopromotor de una única vivienda unifamiliar manifieste que la destinará a uso propio, sino que tal manifestación ha de hacerse en el acta de terminación correspondiente.

  • Cobertura del seguro

Según las Resoluciones DGRN de 21 de marzo de 2007 y 4 de mayo de 2007[4], la cobertura exigible al seguro decenal contra daños estructurales no es por el valor atribuido a la edificación en la declaración de obra nueva sino por el coste de ejecución : “… los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra…”.

  • Terminación parcial
  • a) Terminación de una de las viviendas de edificio en construcción

Cabe el acta de fin de obra parcial en relación a una de las viviendas declaradas en construcción, en cuyo caso el «seguro decenal» sólo será exigible en relación a la vivienda en cuestión y no al edificio entero (Resolución DGRN de 8 de mayo de 2007).

Nótese que el supuesto es distinto (seguro parcial que no excluye el posterior seguro total contra exoneración parcial que impide el posterior seguro total) del de la Resolución de 7 de julio de 2015 que niega que quepa la exoneración de la obligación de constituir seguro decenal cuando sólo se declara como terminada una de las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal que se va a destinar a uso propio y ello por no ser unifamiliar en el sentido de autónoma, “… pues una vez declarada la terminación de la obra nueva de la totalidad del edificio, el seguro decenal debe referirse a la totalidad del mismo…”.

  • b) Terminación de un local de edificio en construcción

Entiendo que cabe el acta de fin de obra parcial en relación al local de un edificio declarado en construcción y destinado principalmente a viviendas, sin necesidad de acreditar en este momento el seguro decenal. El supuesto de hecho fue calificado negativamente y objeto de un recurso interpuesto por mí el día 18 de mayo de 2009 (pendiente de resolución, ahora del juicio final), en los siguientes términos (son las conclusiones): «… En consecuencia, si sólo se declara terminado un local de un edificio destinado a viviendas, no hace falta acreditar tal «seguro decenal», puesto que en relación a las viviendas no se realiza control notarial de legalidad alguno, y consecuente autorización, que vaya a implicar el ingreso como terminadas de tales viviendas en el tráfico jurídico publicitado registralmente, posponiéndose precisamente dicho control a la terminación de las viviendas, que es el momento relevante para exigir la acreditación de tal garantía. Se consigue así, sin merma de las garantías de los adquirentes de las viviendas, «poner en valor» con unos meses de anticipación el local (que por su relativa independencia en la disposición del edificio así lo permite y, en consecuencia, aparece certificado por el técnico competente y corroborado por la autoridad municipal): procurarse la financiación necesaria para su acondicionamiento a la actividad deseada, realizar tal adaptación, tramitar las licencias de apertura necesarias e iniciar su explotación sin demoras, etc… en definitiva, crear empleo….«.

  • Disposición edificio en construcción[5]

Según la Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003, “… si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre…”. En el mismo sentido las Resoluciones DGRN de 10 de marzo de 2007 y 24 de enero de 2012[6].

 

4.- OBJETO DE LA OBRA

  • Certificación técnica de no afectar a elementos estructurales

Por definición, no precisan seguro decenal las obras que no afecten a los elementos estructurales (art. 19-1-c de la Ley 38/1999), correspondiendo la certificación sobre este extremo exclusivamente al técnico competente (Resolución DGRN de 11 de febrero de 2009).

  • Cambio de uso de local a vivienda

Aclara la Resolución DGRN de 30 de noviembre de 2016 que tampoco es necesario seguro decenal en el cambio de uso de local a vivienda, pues no supone una alteración sustancial de la edificación declarada con la obra nueva, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos se resolverán por la oportuna certificación técnica.

  • Ampliación evidente de volumetría

La certificación técnica podrá ser objeto de control notarial o calificación registral negativos si la ampliación de la volumetría fuese evidente, como en el caso de la construcción de nuevas plantas (Resolución DGRN de 16 de abril de 2007).

  • Reconstrucción de una casa en ruinas

Precisa seguro decenal la reconstrucción de una casa que en el Registro de la Propiedad consta como en ruinas, sobre la base de un mero certificado técnico sobre la antigüedad de dicha casa y su rehabilitación dentro de los 10 años anteriores bajo una licencia de reparación de cubierta y adecentamiento exterior (Resolución DGRN de 28 de mayo de 2012).

 

5.- DESTINO DE LA EDIFICACIÓN

Según la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 se exceptúan del seguro decenal los edificios cuyo destino principal no sea el de vivienda, lo cual no siempre es fácil de determinar.

  • Ampliación local

La Resolución DGRN de 17 de noviembre de 2007 entendió que no era necesario el seguro decenal en una ampliación estructuralmente independiente que sólo afecta al local-garaje de un edificio destinado principalmente a viviendas.

  • Residencias

La Resolución DGRN de 8 de febrero de 2003 exceptúa de la obligatoriedad de «seguro decenal» las residencias geriátricas (e incidentalmente otro tipo de residencias como las estudiantiles, militares, profesorales, eclesiásticas, etc) pues hay que distinguir[7] entre el género «uso residencial» y la especie «destino de vivienda», entendida como edificación apta para constituir de manera permanente y autónoma[8] el centro de convivencia de una persona.

La Resolución DGRN de 8 de septiembre de 2016 puede inducir a error ya que en la exposición de los hechos da a entender que uno de los problemas debatidos es la necesidad del seguro decenal para declarar una residencia para discapacitados, cuando en realidad el defecto era la exigibilidad del libro del edificio.

  • Hotel

Entiendo que se exceptúa de la obligatoriedad de «seguro decenal» un hotel, pues falta igualmente la aptitud del objeto, las habitaciones, para satisfacer de manera autónoma la necesidad de vivienda, además de la temporalidad de destino.

  • Aparta-hotel

Igualmente entiendo que se exceptúa de la obligatoriedad de «seguro decenal» un aparta-hotel, pues pudiendo los apartamentos satisfacer de manera autónoma la necesidad de vivienda, por definición su destino es temporal.

  • Edificio en régimen de aprovechamiento por turnos

Considero que debería exceptuarse de la obligatoriedad de seguro decenal un edificio en régimen de aprovechamiento por turnos[9], pues una cosa es la aptitud del objeto (para vivienda) y otra su destino (por definición vacacional, con independencia de que el aprovechamiento se configure con carácter real). Por el contrario, en favor de la necesidad de seguro decenal se pronuncia la Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003, que confunde los conceptos anteriores.

  • Condo-hotel

Por el contrario, entiendo que al condhotel[10] le sería exigible el seguro decenal, en la medida en que lo principal es la aptitud y destino de sus unidades para vivienda y lo accesorio su explotación en régimen hotelero.

No obstante, podría defenderse la innecesidad de tal seguro decenal si la legislación aplicable hiciera incompatible el uso residencial con el turístico, por ejemplo, limitando temporalmente la utilización por el propietario[11].

  • Edificio de viviendas destinado a su explotación en arrendamiento

Con buen criterio la Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003 exige el seguro decenal en el supuesto de un edificio de viviendas destinado a su explotación en arrendamiento, pues una cosa es el destino de la edificación (vivienda) y otra la forma de explotación de lo promovido (transmisión de la propiedad, arrendamiento, cesión en usufructo o figuras análogas[12], etc), de manera que por usuario cuyo interés se protege debe entenderse aquel que lo es en virtud de alguno de los derechos que, por su estabilidad y compromiso económico, hacen posible esa organización autónoma del centro de convivencia de una persona.

  • Edificio de viviendas asistidas

Igualmente es exigible el seguro decenal en un edificio dividido horizontalmente en viviendas asistidas[13], pues los servicios asistenciales son un plus a su destino para vivienda.

 

6.- AUTOPROMOCIÓN INDIVIDUAL DE UNA ÚNICA VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA USO PROPIO

La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (solicitudes de licencia posteriores a su entrada en vigor el día 6 de mayo de 2000) planteó una cierta contestación social, especialmente en los pueblos donde es más frecuente la llamada «autopromoción», pues desde una interpretación teleológica, no se acababa de comprender la necesidad del «seguro decenal» cuando quien promovía lo hacía para satisfacer su propia necesidad de vivienda, lo cual le obligaba a pagar un seguro por un riesgo que sólo a él podía afectar[14].

Atendiendo a dicha demanda social, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999: «… esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma…«.

Según las Resoluciones DGRN 9 de julio de 2003 y 25 de noviembre de 2003 la excepción se extiende a los supuestos anteriores a la Ley 53/2002 a los que les fuere aplicable la Ley 38/1999[15].

Son, pues, cuatro requisitos cumulativos que tienden a confundirse, razón por la cual los abordaré por separado[16] (autopromoción, individualidad del promotor, unicidad y unifamiliaridad de la edificación promovida, y uso propio de lo promovido), así como los relativos a la transmisión posterior.

  • Autopromoción
    • Excepciones

La autopromoción implica que quien promueve lo hace soportando únicamente su propio patrimonio los posibles defectos estructurales de la edificación en la medida en que no va a disponer de la misma, lo cual incluye la promoción por el propietario final pero también otros supuestos, en los que el autopromotor queda exceptuado de la obligación de constituir el seguro decenal.

  • Superficiario, censatario y concesionario

La promoción por el superficiario, en tanto titular de un derecho cuasipleno aunque temporal. A ello podría equipararse otras figuras residuales como censos o concesiones administrativas[17].

  • Usufructuario

La promoción por el usufructuario, se entiende que autorizado por el propietario y en tanto titular de un derecho real de uso y disfrute, vitalicio o de duración superior a 10 años[18].

  • Financiación hipotecaria

No afecta al carácter de autopromotor el recurso a la financiación hipotecaria, pues aunque la DGRN, desde las Resoluciones DGRN de 22 de julio de 2010, 23 de julio de 2010 y 26 de julio de 2010, se empeña en aludir al acreedor hipotecario como uno de los posibles interesados en la constitución del seguro decenal, ni se planteaba esa cuestión ni la obligatoriedad del mismo se justifica en la protección al «prestamista» sino, como dice el mismo art. 1 de la Ley 38/1999, al definir su objeto, en «… la adecuada protección de los intereses de los usuarios…«, a fin de garantizar a tal usuario (entendido, como hace la Resolución DGRN de 8 de febrero de 2003, en el sentido de consumidor de un bien en el que «… invierte gran parte de sus ahorros y para cuya adquisición suele endeudarse por largos años…«)  la inmediata y efectiva reparación de los posibles daños, con independencia de los sujetos responsables del proceso edificativo.

  • Contraexcepciones

Por el contrario, se exige la constitución del seguro decenal en otra serie de supuestos, no obstante presentar puntos en común con la autopromoción.

  • Comprador de resultado

La promoción realizada conforme a las instrucciones del destinatario final, quien vendría a ser un «comprador de resultado».

  • Adjudicación al socio único

La promoción realizada por una sociedad para su adjudicación al socio único, por tratarse de patrimonios separados.

  • Adjudicación al cooperativista

La promoción realizada por una cooperativa para su adjudicación a los socios, por lo mismo (y ello sin entrar en el requisito de la individualidad del promotor).

  • Individualidad del promotor
    • Excepciones

Implica unilateralidad de intereses y responsabilidad en la parte que promueve, lo cual incluye la autopromoción por una persona física pero también otros supuestos en los que el autopromotor queda exceptuado de la obligación de constituir el seguro decenal.

  • Persona jurídica

La autopromoción por una persona jurídica[19] (Resoluciones DGRN de 9 de julio de 2003, 5 de abril de 2005, 6 de abril de 2005 y 13 de diciembre de 2012)[20].

  • Cotitularidad inicial y final

La autopromoción por varias personas cotitulares de un derecho sobre un mismo objeto final. Lo cual vemos claro cuando es un matrimonio[21] o una pareja[22]. También si se trata de unos hermanos[23]. Algunos empiezan a dudar en el caso de dos amigos[24] y, no digamos, si los amigos son varios[25]. Y a casi todos les cuesta mucho cuando aparecen sociedades[26]. Acertadamente la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2014 resuelve tales dudas[27], que responden a la confusión entre unilateralidad y unipersonalidad[28].

  • Comunidad valenciana

La autopromoción en comunidad valenciana «… cuando las circunstancias arquitectónicas… así lo permitan…»  (Resolución DGRN de 9 de mayo de 2007).

  • Contraexcepciones

Por el contrario, se exige la constitución del seguro decenal en otra serie de supuestos, no obstante presentar puntos en común con la autopromoción individual.

  • Comunidad “fallera”

La autopromoción en comunidad valenciana «cuando las circunstancias arquitectónicas no lo permitan»[29]; y no lo permiten cuando los elementos estructurales son comunes (Resolución DGRN de 23 de julio de 2010).

  • Cotitularidad inicial pero no final

La autopromoción por varias personas cotitulares de un derecho sobre un mismo objeto inicial pero finalmente distinto, por división de éste y extinción de la comunidad con adjudicación de sus partes a cada comunero (Resoluciones DGRN de 23 de julio de 2010 y 29 de abril de 2014).

  • Unicidad y unifamiliaridad de la edificación promovida[30]
    • Excepciones

Implica que lo promovido por ese autopromotor individual ha de ser uno y consistir en una vivienda unifamiliar[31], “… de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente…” (Resolución Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003).

  • Sobredificación de una única vivienda

En la práctica, la exoneración del seguro decenal incluye también la autopromoción, en virtud de un derecho de sobredificación, de una única vivienda sobre una edificación preexistente[32].

Y digo en la práctica porque así lo hago, especialmente cuando se trata de situaciones intrafamiliares… aunque la vivienda es una pero no unifamiliar, de manera que su construcción repercute en la estructura anterior. A lo que podría contrargumentarse que el seguro es de daños y no de responsabilidad civil, por lo que volveríamos a la «unifamiliaridad» entendida como aislamiento estructural de lo ahora promovido.

Un apoyo en favor de esta tesis, con toda la reserva que merecen los argumentos “a contrario”, resultaría de la Resolución DGRN de 26 de julio de 2010, que exigió el seguro decenal en un supuesto de autopromoción de dos viviendas sobre una edificación preexistente[33].

  • Contraexcepciones

Por el contrario, se exige la constitución del seguro decenal en otra serie de supuestos, no obstante presentar puntos en común con la autopromoción individual de una única vivienda unifamiliar.

  • Edificación con varias viviendas destinadas conjuntamente a uso unifamiliar

En un principio la DGRN exceptuaba de la obligación de constituir seguro decenal la autopromoción de una edificación con varias viviendas destinadas conjuntamente a uso unifamiliar del autopromotor, no se hubiese dividido horizontalmente el edificio (Resolución DGRN de 17 de marzo de 2007) o sí (Resolución DGRN de 11 de noviembre de 2008).

En el caso de que el edificio no se haya dividido horizontalmente comprendo[34] la reclamación del recurrente de que se le aplique un tratamiento jurídico conjunto, pues la autonomía material de sus unidades (tres viviendas, una para él y las otras para cada uno de sus dos hijos) es sólo una previsión económica u organizativa[35]. Por el contrario, en caso de división horizontal, creo que es ahí donde debemos tirar la línea del fuera de juego aseguraticio, en tanto que es en ese momento cuando se produce el ingreso de varias unidades independientes en el tráfico jurídico publicitado registralmente[36].

No obstante, este criterio mío queda superado con la revisión que del suyo hace nuestro Centro Directivo en la Resolución DGRN de 25 de marzo de 2011, en la que se exige el seguro decenal para la autopromoción de una edificación con dos viviendas destinadas a uso unifamiliar del autopromotor, cuya división horizontal se «condicionaba suspensivamente» 10 años[37].

  • Nueva edificación sobre finca en la que consta declarada otra

La autopromoción de una nueva edificación sobre la misma finca cuando ya consta declarada otra anterior (Resolución DGRN de 22 de julio de 2010). Sinceramente me parece que encajaría en los supuestos de excepción, salvo por el dato, sospechoso para nuestro Centro Directivo, de que los declarantes eran dos matrimonios, lo cual remitiría a las consideraciones que hacíamos acerca del requisito de la individualidad del promotor[38].

  • Declaración coetánea de varias viviendas unifamiliares

La autopromoción de una vivienda unifamiliar cuando el carácter único queda desvirtuado porque en la misma fecha se declaraban otras dos acogiéndose a la misma excepción para uso propio (Resolución DGRN de 3 de julio de 2012).

Igualmente, la Resolución DGRN de 14 de mayo de 2014[39] en un supuesto de autopromoción de dos viviendas unifamiliares sobre dos fincas.

  • Declaración como terminada de una sola de las viviendas del edificio para uso propio

La Resolución de 7 de julio de 2015 niega que quepa la exoneración de la obligación de constituir seguro decenal cuando sólo se declara como terminada una de las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal que se va a destinar a uso propio y ello por no ser unifamiliar en el sentido de autónoma, “… pues una vez declarada la terminación de la obra nueva de la totalidad del edificio, el seguro decenal debe referirse a la totalidad del mismo…”.

Nótese que el supuesto es distinto (exoneración que impide el posterior seguro total contra seguro parcial que no excluye el posterior seguro total) del de la Resolución DGRN de 8 de mayo de 2007, según la cual, cabe el acta de fin de obra parcial en relación a una de las viviendas declaradas en construcción, en cuyo caso el «seguro decenal» sólo será exigible en relación a la vivienda en cuestión y no al edificio entero.

  • Uso propio de lo promovido
    • Excepciones

Implica que lo promovido por ese autopromotor individual ha de destinarse a uso propio.

  • Manifestación

Basta la manifestación en este sentido, pero hay que hacerla (Resolución DGRN de 5 de abril de 2005), sin que pueda inferirse de la incorporación de un certificado de empadronamiento (Resolución DGRN de 10 de junio de 2005).

  • Fecha de recepción

No hay necesidad de acreditar ahora la fecha de recepción por si en el futuro se produjese la venta (Resolución DGRN de 25 de mayo de 2009).

  • Segunda vivienda y vivienda temporal

Según la Resolución DGRN de 5 de abril de 2005, “… Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal…”.

  • Contraexcepciones
    • Comunidad indivisa

Según la Resolución DGRN de 22 de julio de 2010, no cabe ese «uso propio» cuando quien promueve es una comunidad indivisa de propietarios, lo cual es confundir el «uso propio» que haga esa comunidad con el eventual «uso exclusivo» por cada uno de sus miembros. De nuevo, el problema remitiría a las consideraciones que hacíamos acerca del requisito de la individualidad del promotor[40].

  • Transmisión posterior

Caso de que se produjese la venta antes de transcurrido el plazo de 10 años, el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio que por tal circunstancia no hubiese contratado el seguro decenal, deberá acreditar haber utilizado la vivienda[41] y ser exonerado por el adquirente.

  • Acreditación del uso propio
    • Tiempo mínimo e ininterrumpido

Nada hay dicho acerca de la exigibilidad de un tiempo mínimo de uso propio para la exoneración de la obligación de constituir seguro decenal por parte del autopromotor individual de una sola vivienda unifamiliar que, antes de transcurrir 10 años, la transmite.

Lo que sí exige la Resolución DGRN de 6 de marzo de 2015 es que el uso propio sea ininterrumpido, es decir, debe extenderse a todo el período, siquiera como temporal segunda residencia.

  • Acta de notoriedad

La acreditación del uso propio suele hacerse mediante declaración notarial de notoriedad, en acta separada o en la misma escritura de compraventa, sobre la base de los recibos de suministros y servicios, declaraciones de testigos, certificados de empadronamiento, etc.

La Resolución DGRN 13 de diciembre de 2012 apunta que debe acreditarse tal extremo “… mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho…”.

  • Medios inhábiles
  • La Resolución DGRN 13 de diciembre de 2012 niega que baste para acreditar el uso propio la solicitud o licencia de ocupación “… pues si bien tal licencia acredita que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, no prueba la efectividad y realidad de este uso…”.
  • La Resolución DGRN 16 de enero de 2015 niega que sea suficientes para acreditar el uso propio las simples facturas de suministro eléctrico, pues pueden deberse a la utilización por un tercero.
  • Y hay que hacerlo, no basta la simple manifestación del vendedor en la escritura en cuestión o en el instrumento en que se declaró como terminada la edificación (Resoluciones DGRN de 11 de noviembre de 2010 y 1 de julio de 2011[42]).
    • Exoneración por el adquirente

Respecto a la exoneración por el adquirente al transmitente de la obligación de constituir seguro decenal,  según la Resolución DGRN de 15 de noviembre de 201,2 tal renuncia ha de ser expresa, sin que pueda deducirse de la circunstancia de que el adquirente sea el representante de la sociedad transmitente.

  • Transmisión de una cuota indivisa

De la Resolución DGRN de 15 de noviembre de 2012 se desprende que serán necesarios también la acreditación del uso propio por el transmitente y la exoneración por el adquirente, aun en el caso de transmisión de una cuota indivisa.

  • Transmisión gratuita

La Resolución de 10 de febrero de 2014 considera que el hecho de que se trate de una transmisión gratuita no constituye motivo de excepción del seguro decenal[43], por lo que el autopromotor individual habrá de acreditar el uso propio y ser exonerado por el adquirente[44].

  • Segunda transmisión

La Resolución DGRN de 11 de septiembre de 2014 exige también la acreditación del uso propio de lo promovido en la segunda transmisión, antes de transcurrido el plazo de 10 años, por quien adquirió del autopromotor individual[45]. No obstante, el cumplimiento de tal requisito debiera resultar del contenido del propio Registro, aunque parece que en su día no se practicó correctamente la inscripción.


Notas:

[1] Y sin aceptar ninguna responsabilidad por las acciones o inacciones de quienes actúen o dejen de actuar en función de alguna información contenida u omitida en esta publicación.

[2] Es una actualización de Causas de excepción y contraexcepción al seguro decenal por daños estructurales. BIN, Colegio Notarial de Andalucía, nº 20, agosto de 2011.

[3] Es práctico el Índice de Resoluciones del Registrador de la Propiedad de Vitigudino Juan-Carlos Casas Rojo, publicado en www.notariosyregistradores.com, dentro de la Voz “OBRA NUEVA”. Todas las resoluciones que enlaza en su índice son sistematizadas en este trabajo a su fecha de cierre.

[4] También la Resolución DGRN de 9 de julio de 2007, que en el Índice de Resoluciones citado consta como revocada por la Audiencia Provincial, aunque no si por este motivo o por el otro en disputa, las notificaciones por telefax.

[5] No perder de vista que el tipo reducido de IVA al 10% sólo se aplica a la vivienda terminada, pues para la vivienda en construcción el tipo es el general del 21%. Para la Dirección General de Tributos la frontera entre la construcción y la terminación la marca la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Por ejemplo, entre las más recientes, la Resolución DGT de 21 de mayo de 2012.

No obstante, ello dependerá también de como se articule la operación pues, según la Resolución DGT de 2 de noviembre de 2011, «… resultará determinante definir cuál es el objeto de la entrega, de cara a establecer el tipo impositivo aplicable. Si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el general del Impuesto; no obstante, si el objeto de la entrega es una vivienda terminada, aunque se concierte la operación cuando la construcción aún no ha finalizado, el tipo aplicable será el reducido. En el caso descrito en la consulta, al producirse la entrega de las viviendas con la puesta en posesión del adquirente, una vez acabadas las mismas, no cabe duda de que el objeto de la entrega es una vivienda terminada y no una vivienda en construcción…«.

Y es que también puede interesar que la vivienda se transmita en construcción, como en el caso de la permuta de solar por vivienda futura cuando se trate de dos sociedades, con el fin de compensar ambas cuotas al mismo tipo general, con una cláusula así: “… De las viviendas B se obliga a ejecutar todas las partidas previstas en el proyecto básico y de ejecución que se redacte, a excepción de las partidas presupuestarias referentes a la carpintería interior, lozas, mobiliario de cocinas, pinturas y acabados. La ejecución de dichas partidas excluidas será realizada por A a su costa, pero siempre de acuerdo al proyecto técnico que se redacte. Al recibir las referidas viviendas en construcción, será A la que deba obtener, conjuntamente con B, el certificado de final de obra, la licencia de primera ocupación y otorgar la escritura de declaración de obra nueva terminada de dicha vivienda, así como el resto de obligaciones legales que, como promotores conjuntos de esas viviendas, les correspondan…”.

[6] También las Resoluciones DGRN de 8 de abril de 2008, 9 de abril de 2008, 10 de abril de 2008, 11 de abril de 2008, 12 de abril de 2008, 14 de abril de 2008 (1ª) y 14 de abril de 2008 (2ª), por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de Abril de 2010 (BOE 20/12/2011) , que confirma la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Sevilla de 13 de abril de 2009, al haber sido dictadas fuera de plazo.

[7] Como informó el Notario autorizante Ignacio Paz-Ares Rodríguez.

[8] Como dice la Resolución DGRN de 8 de febrero de 2003 «… sede física… con un amplio grado de autonomía en la organización no sólo de su sistema de vida sino también de configuración de ese espacio vital…«.

[9] Materia que ha sido objeto de sucesivas regulaciones por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias; el Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio;.y la vigente Ley 4/2012,de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

[10] Figura la del condo-hotel que, decíamos en 2008 en «Sex, lies and videotape…«, podría ayudar a revitalizar algo el mercado turístico interior y exterior, por la que el tradicional apartamento, bungalow o villa, se integra en un régimen hotelero, lo que permite al consumidor acceder a la propiedad y obtener un rendimiento en los períodos de no utilización, al tiempo que se oferta una explotación de calidad, se alarga la temporada y, con el fraccionamiento, se facilita la financiación de la promoción ¿Su principal obstáculo? Choca muchas veces con las normas que tratan de prevenir el fraude en la división horizontal y venta por partes de edificaciones indivisibles por su destino.

Puede verse también el trabajo del Notario de Palma de Mallorca Álvaro Delgado Truyols Los Condohoteles en España: una nueva forma de propiedad, publicado en El Notario del siglo XXI, noviembre-diciembre 2014, número 58.

[11] Así ocurre en la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Islas Baleares de 2012, cuyo art. 35 regula los “establecimientos de alojamiento turístico coparticipados”, con una limitación al uso de la unidad de alojamiento por su propietario a 2 meses cada año.

[12] En los tiempos del «boom» se me encargó un pequeño dictamen sobre las siguientes premisas:

  • Una promoción inmobiliaria para británicos mayores y con un nivel económico medio-alto consistente en una Urbanización de viviendas unifamiliares de planta baja con su propio jardín.
  • Esta “promoción inmobiliaria clásica” iba esencialmente unida a la prestación de unos servicios asistenciales, sanitarios y recreativos, que eran los que hacían atractiva la promoción y a la vez suponían un negocio adicional para la Promotora como “prestadora de tales servicios”.
  • Interés de la Promotora en que no se le escapase el “control a largo plazo” de la Urbanización, lo que podría ir en detrimento de “su finalidad y la calidad de los servicios” y de su propio negocio como “prestadora de tales servicios”, sugiriendo para ello sus servicios jurídicos diversas alternativas a la transmisión de la propiedad como libre (usufructos, retractos, etc) de difícil viabilidad jurídica práctica.

Y, en síntesis, la solución propuesta fue:

  • Constitución de la Urbanización con sujeción a la Ley de Propiedad Horizontal, con la variante de que la disponibilidad de los servicios asistenciales, sanitarios y recreativos se configuraba como un elemento esencial y obligatorio.
  • Comercialización, dirigida a un perfil específico, pero sin posible reflejo estatutario en cuanto podría entrañar discriminación, de un “derecho real de uso” sobre cada vivienda, en el que no cabía la cesión del derecho ni el arrendamiento de la cosa, «compensándose» al usuario con una “opción de venta” (si quería irse) o una «indemnización» (si a donde se había ido era al otro barrio) por el precio que pagó minorado por el número de años transcurridos.
  • Prestación de tales servicios por la empresa contratada a precios de mercado por la Promotora, en cuanto «nudopropietaria» única de la Urbanización, previa reserva estatutaria del voto sobre esta cuestión.
  • Precisión sobre otras cuestiones como la limitación del derecho de voto de los usuarios a las cuestiones que afectasen al título constitutivo o a los estatutos, la individualización del gasto según los servicios utilizados, el régimen de reparaciones, la dificultad práctica para la financiación hipotecaria de las adquisiciones, la inaplicabilidad del tipo reducido de IVA, la necesidad de «seguro decenal», etc.

[13] Sería la clásica propiedad por pisos, pero cuyo destino a un colectivo especialmente necesitado (por razón de edad, discapacidad, estudio, etc) hace que vaya esencialmente unida a la prestación de unos servicios asistenciales, sanitarios o recreativos, lo que refuerza la importancia de los elementos comunes destinados a tales servicios nucleares y del régimen de transmisión de los derechos (por orientarse a un colectivo determinado, incluso extranjero). ¿Su principal incertidumbre? Podrían malinterpretarse como una discriminación encubierta (según se configurase el colectivo al que se dirigen) y, sobre todo, el papel y regulación de la empresa prestadora de los servicios, normalmente del grupo de la promotora (según la Resolución DGRN de 21 de marzo de 2001, a propósito de los cementerios privados pero perfectamente trasladable a este supuesto, cabe configurar tales servicios como esenciales y obligatorios pero no imponer el prestador, que dependerá de quien contrate la Comunidad de Propietarios).

[14] Yo mismo interpuse un recurso al respecto el día 15 de enero de 2001, desestimado por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía el 15 de noviembre de 2001 y apelado ante la DGRN el 28 de noviembre de 2001, que nada resolvió…

[15] … con lo que mi recurso se resolvió solo… y favorablemente.

[16] Puede verse también el trabajo del Notario de Calafell Antonio-Ángel Longo, Reciente doctrina registral sobre exigibilidad del seguro decenal, publicado en LA NOTARÍA, Colegio Notarial de Cataluña, nº 2/011.

[17] En mi anterior destino había viejos «chaleses», construidos en enclaves privilegiados en virtud de antiguas concesiones de larguísima duración, sobre cuya reforma estructural fui consultado.

[18] Tuve el caso de unos padres, relativamente mayores, que vendieron su incómodo «casoplón», donaron parte del precio a su hijo y después compraron respectivamente el usufructo y la nuda propiedad de un solar, en el que aquéllos se construyeron una casa «de un solo andar» más adecuada a sus necesidades.

[19] A favor de la exigibilidad del seguro decenal en todo caso a las personas jurídicas se pronuncia el Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valladolid Vicente Guilarte, en Seguro decenal, autopromotor individual y Registro de la Propiedad: la Rs. de la DGRN de 11 de noviembre de 2008 o la identidad conceptual entre “una única vivienda unifamiliar” y ”dos únicas viviendas unifamiliares”, por la interpretación pretendidamente literalista “… de que la ley no utiliza el vocablo persona sino el más específico de individuo de imposible aplicación a las entidades jurídicas…”. A ello cabe oponer que la ley no utiliza el sustantivo “individuo” (que en la acepción 4 de la RAE significa “Cada ser organizado, sea animal o vegetal, respecto de la especie a que pertenece”) sino el adjetivo “individual” (que en la acepción 3 de la RAE significa “Particular, propio y característico de alguien o algo”).

[20] También la Resolución DGRN de 28 de octubre de 2004, que fue anulada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de junio de 2009 por las consideraciones de tener ya inscrita la sociedad otra vivienda unifamiliar y no acreditar el uso propio, objeciones que serían también aplicables a la autopromoción por una persona física.

[21] Cualquiera que sea su régimen económico.

[22] Al menos para no parecer viejunos, que se dice ahora.

[23] Por aquello de la familia.

[24] ¿Si no hay sexo se presume el fraude inmobiliario?

[25] Incluso practicando el sexo en grupo.

[26] Aunque sean instrumentales de dos profesionales de éxito que acaban de emprender un proyecto de vida en común, o participadas por un mismo socio al que interesa diferenciar la procedencia de los fondos.

[27] Según la Resolución DGRN de 16 de mayo de 2014, “… El hecho de que la única vivienda unifamiliar pertenezca en copropiedad a tres personas distintas no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales a estos efectos si se tiene en cuenta la finalidad de la norma debatida. De admitirse la interpretación que hace la registradora en la calificación impugnada se incurriría en contradicción valorativa respecto del caso de persona jurídica promotora, que puede ser pluripersonal. Y, como apunta el recurrente, no puede llevarse al extremo de exigir el seguro decenal por el hecho de que la construcción no se haya promovido por una sola persona, pues llevaría al absurdo de exigirlo en caso de que los promotores sean personas casadas en régimen de separación de bienes o varios convivientes en la misma vivienda…”.

[28] Existe una anterior Resolución DGRN de 21 de enero de 2009 sobre autopromoción por dos personas, pero el Centro Directivo acordó que no procedía la continuación del recurso “… ya que el Registrador atiende las razones del recurrente y rectifica la nota de calificación en el plazo establecido en el párrafo sexto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. No se trata de subsanación de defectos durante el procedimiento, sino de aceptación en el trámite procedimental oportuno de las alegaciones del recurrente…”.

[29] El problema de la llamada «comunidad valenciana» es que casi siempre es tan falsa como la mayoría de las paellas valencianas, pues eso de que cada condueño es autopromotor de su departamento y proporcionalmente de los elementos comunes, incluidos los estructurales, sólo se sostiene sobre el papel o cartón-piedra, que es muy agradecido, pero en la realidad exige parcelas materialmente independientes (como apunta la Resolución DGRN de 23 de julio de 2010). Lo que ocurre es que antes interesaba esta comunidad, no tanto «valenciana» como «fallera», para ahorrarse el concepto impositivo «extinción de comunidad» y pagar sólo por la declaración de obra nueva y división horizontal; pero como jurisprudencialmente parece ahora pacífico que si la división horizontal va seguida de la «extinción de comunidad» sólo se paga por éste último concepto, el resultado práctico es el mismo… aunque las Circulares de la Agencia Tributaria de Andalucía 1/20111/2013 siguen negándolo, acogiéndose a las Resoluciones DGT de 5 de noviembre de 2009 y 24 de enero de 2013.

[30] Acerca de este requisito hay que reconocer que se pronuncia la Dirección General con el mismo virtuosismo trilero que nuestra dirección espiritual sobre Dios uno y trino.

[31] Entendida la «unifamiliaridad» en el sentido de vivienda aislada o independiente estructuralmente de otra edificación ¿Por qué se llama a este tipo de construcción «unifamiliar»? Supongo que por la misma razón por la que a una cama grande se le llama «de matrimonio».

[32] Las mismas dudas, pero parece que decantándose por la solución negativa, muestra el Notario de Arucas José-Antonio Riera en el comentario que a la Resolución de 7 de julio de 2015  hace en www.notariosyregistradores.com.

[33] Aparte de la unicidad y unifamiliaridad, faltaba el requisito de uso propio, pues inmediatamente antes del acta final de obra se procedía a su donación a personas distintas.

[34] Que comprenda la reclamación no quiere decir que comparta la solución, pues nos quedamos sin un criterio objetivo (¿puedo declarar sin seguro decenal un edificio de 100 viviendas si tengo 99 hijos?).

[35] Abiertamente en contra de la excepción al seguro decenal que resulta de la Resolución DGRN de 17 de marzo de 2007 se pronuncia el Notario de Herencia Luis Muñoz de Dios en La verticalidad de varias viviendas no importa: la exención del seguro decenal, publicado en El Notario del siglo XXI, noviembre-diciembre 2007, número 16. Me quedo con sus palabras finales: “… por encima de cualquier otro criterio hermenéutico, lo crucial de las normas que imponen el seguro decenal es su espíritu o finalidad: sólo se impone aquél al heteropromotor, que promueve, normalmente con ánimo de lucro, la construcción de viviendas para que otro u otros adquieran su dominio y las usen. No así cuando estamos fuera del ámbito del mercado inmobiliario y nos adentramos en el seno las más de las veces puramente intrafamiliar de unos padres que tratan de procurar vivienda para sus hijos jóvenes, sin asomo de beneficio…”.

[36] En parecido sentido se pronuncia el Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valladolid Vicente Guilarte en Seguro decenal, autopromotor individual y Registro de la Propiedad: la Rs. de la DGRN de 11 de noviembre de 2008 o la identidad conceptual entre “una única vivienda unifamiliar” y ”dos únicas viviendas unifamiliares”. Comparto su crítica a que la división horizontal es un factor claro para la exigibilidad del seguro decenal, pero no la referencia incidental a que dicho seguro les es exigible en todo caso a las personas jurídicas; y quizás, pero no me gustaría, el exabrupto final contra la Dirección General de los Registros y del Notariado (“… Si tenemos a la DGRN para que queremos leyes”), que hay que poner en el contexto de su otra condición de Abogado del Colegio de Registradores y que, visto en perspectiva, se revela tragicómico.

[37] En rigor, se aplazaba.

[38] En el fondo es que, como reacción ante los recientes abusos y, sobre todo, la incapacidad o connivencia municipales para reprimirlos, asistimos últimamente en materia urbanística a una presunción de fraude salvo prueba en contrario. Y así se trasladan interpretativamente a esta materia aseguraticia amaneramientos legislativos propios del ámbito de las segregaciones, en que la copropiedad indivisa es vista con la misma suspicacia que esa respetable señora que intenta superar el control del aeropuerto con un bote de laca que parece un bazooka. Yo casi estoy por cachear al próximo que me entre hablando de cuotas indivisas.

[39] Alegaba con razón el Notario de Palma de Mallorca Jesús-María Morote, recurrente en la Resolución DGRN de 14 de mayo de 2014, que ello lleva a un doble absurdo:

  • … una persona que tuviera una vivienda unifamiliar en Madrid, si pretendiese construir un chalet en Torrevieja para pasar sus periodos de vacaciones, no podría… excluir la aplicación del requisito del seguro decenal…”. Así es, pero por esa indebida presunción legal de fraude que venimos denunciando.
  • … si las respectivas obras hubieran sido declaradas en sendas escrituras separadas, se habrían inscrito…”. Probablemente, pero la falta de mecanismos adecuados de control de una supuesta obligación no implica exoneración de la misma.

[40] Considero que la Resolución DGRN de 22 de julio de 2010:

  • Confunde individualidad del autopromotor, entendida como unilateralidad de intereses y responsabilidad, con pluripersonalidad del mismo, al estar integrado por una comunidad proindiviso de propietarios. El criterio es siempre «jurídico», no «numérico», como se empeñan Registradora y Centro Directivo.
  • Confunde unicidad de la vivienda unifamiliar promovida con la eventual propiedad de otra vivienda sobre la misma finca registral, para más inri construida en 1990 y estructuralmente independiente de la que ahora se declaraba.
  • Confunde uso propio de la vivienda por esa comunidad indivisa de propietarios, con el eventual uso exclusivo por cada uno de los comuneros, que ni se organizaba en la escritura, ni se cuestionaba en la calificación, ni deja de ser un uso propio de la comunidad, salvo que traslademos a este ámbito la presunción de fraude «alla maniera» de las segregaciones.

[41] Un supuesto curioso es el de la sociedad instrumental que pretende transmitir a su socio dominante la única vivienda unifamiliar promovida acogiéndose a la vez a la exención de seguro decenal por uso propio y a la no exención de IVA -compensating- por uso propio del transmitente inferior a 2 años. El problema se plantea cuando quien ha usado realmente esa vivienda es el adquirente y a su nombre figuran los anteriores elementos probatorios.

[42] En el caso de la Resolución DGRN de 1 de julio de 2011 ya se había acreditado mediante certificación catastral en la propia escritura de de declaración de obra nueva existente que la misma era anterior a la entrada en vigor el 6 de mayo de 2000 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, pero no se reflejó registralmente, por lo que dicho error exigiría una rectificación del asiento registral con carácter previo a la inscripción de la venta.

[43] Con buen criterio argumentaba el Notario de Alicante Francisco-Pascual Peral Ribelles, recurrente en la Resolución DGRN de 10 de febrero de 2014, que “… el donante no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donación fuere onerosa…”. Y yo me pregunto ¿qué pasa si promuevo un gran edificio de viviendas y simultáneamente a su terminación las regalo a los más necesitados? En el tercer mundo, Angelina Jolie se haría fotos conmigo y hasta es posible que me adoptase. Aquí, salvo que fuese yo el que adoptase a todos, les haría un roto fiscal a los adjudicatarios, y alguien me saldría con el seguro decenal. A caballo regalado no le mires el dentado o, si se quiere más técnicamente, cuando la adquisición es gratuita falta el bien jurídico protegido.

[44] Y en consecuencia, como dice el Registrador de la Propiedad de Alicante Constancio Villaplana, recurrido en la Resolución DGRN de 10 de febrero de 2014, siendo la donación a las hijas sujetas a la patria potestad de los donantes, tal exoneración del seguro decenal deberá ser manifestada por un defensor judicial por existir conflicto de intereses entre las donatarias y los donantes.

[45] Comparto la crítica que de la Resolución DGRN de 11 de septiembre de 2014 hace el Notario Alfonso de la Fuente Sancho:

  • La obligación de contratar el seguro decenal viene siempre referida al promotor inicial, así como su excepción cumplidos ciertos requisitos, que tratan de evitar el fraude.
  • El adquirente-transmitente no es agente de la edificación y no tiene ninguna obligación de contratar el seguro decenal, sin perjuicio de su obligación de saneamiento. Al contrario, es precisamente uno de esos terceros a los que el seguro decenal está llamado a cubrir.

Quizás la Resolución, tratando de salvar la independencia de la calificación registral en un caso concreto, lo que hace es provocar una mayor desconfianza hacia el conjunto de la publicidad registral, pues:

  • Inscrita la primera transmisión, no hay que volver ahora sobre un requisito que se supone ya acreditado y que está amparado por el principio de fe pública registral… aunque parece dar a entender que en su día no se acreditó correctamente.
  • Es contradictoria en si misma, pues la calificación recurrida refiere la exigencia del “uso propio” al adquirente-transmitente, mientras que la resolución reconduce tal requisito al autopromotor, por lo que debió de revocarse también el supuesto defecto, tal como estaba formulado.

 

Vicente Martorell, notario

24 de abril  de 2017

 

ENLACES:

LEY DE LA EDIFICACIÓN

Instrucción DGRN 11/09/2000

ALGUNAS RDGRN SOBRE EL SEGURO DECENAL EN FICHERO J C CASAS

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