Vencimiento Anticipado en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Admin, 12/05/2019

SOBRE EL VENCIMIENTO ANTICIPADO EN LA NUEVA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO Y SU RELACIÓN CON LA STJUE DE 26 DE MARZO DE 2019.

ANTONIO MUÑOZ NAVARRO, REGISTRADOR ASPIRANTE

 

Índice:

I. Introducción.

II. Sobre la trasposición de la Directiva 2014/17/UE en cuanto al vencimiento anticipado.

III. La nueva regulación del vencimiento anticipado.

   1.- El artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

   2.- Los artículos 24 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 129 bis de la Ley hipotecaria.

IV. La Sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019.

V. Coordinación entre la LCCI y la STJUE

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I. Introducción.

Tras una larga deriva parlamentaria, finalmente ha sido aprobada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI) habiendo sido publicada en el B.O.E. el día 16 del mismo mes y estando prevista su entrada en vigor a los tres meses de su publicación, conforme a su Disposición Final decimosexta.

La misma, según su preámbulo, tiene por objeto: por una parte, la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero; y por otra, introducir previsiones cuya finalidad es la de “potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

Con el fin de cumplir con dicho objeto, la Ley se divide en cuatro Capítulos, los cuales, respectivamente, se refieren: a Disposiciones Generales (Capítulo I), Normas de protección del prestatario (Capítulo II), Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios (Capítulo III) y Régimen Sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios (Capítulo IV).

Además, contiene doce Disposiciones Adicionales, cinco Transitorias, una derogatoria y dieciséis finales; amén de dos anexos: mientras que el primero incluye la Ficha Europea de Información Normalizada, el otro contiene el cálculo de la Tasa Anual Equivalente

Ahora bien, hay que tener en cuenta que la nueva Ley no es aplicable a todos los contratos de préstamo, sino a aquellos, según establece su artículo 2.1 “concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor”, estableciendo en su apartado 4 los contratos de préstamo que han de quedar excluidos del ámbito de aplicación de la ley.

 

II. Sobre la trasposición de la Directiva 2014/17/UE en cuanto al vencimiento anticipado.

Como hemos apuntado, la Ley tiene por objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE, si bien hay que tener en cuenta que no lo realiza de una manera completa, sino parcialmente, como señala la Disposición Final decimocuarta de la Ley.

La Directiva no establece una regulación específica del vencimiento anticipado. Ni si quiera se refiere al mismo de una manera expresa. En su considerando 27 señala que “Dadas las importantes consecuencias que tiene la ejecución hipotecaria para los prestamistas y para los consumidores… conviene establecer las medidas necesarias para garantizar que los prestamistas se muestren razonablemente tolerantes y hagan todos los esfuerzos razonables para resolver la situación antes de iniciar un procedimiento de ejecución”.

Y, posteriormente, el artículo 28.1 se limita a establecer que “Los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución”, sin fijar unos parámetros o directrices a los cuales hubiese de atenerse el Estado a la hora de desarrollar la Directiva.

Partiendo de ello, tras la LCCI habrá que tener en cuenta en la regulación del vencimiento anticipado los siguientes preceptos:

 

III. La nueva regulación del vencimiento anticipado.

1.- El artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

El vencimiento anticipado se encuentra actualmente regulado, como es sabido, en el artículo 693.2 LEC. El mismo señala que “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo

Respecto del mismo, el Preámbulo de la LCCI establece que en la Sección 3ª del Capítulo II se aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado, “sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo[i]. Esto se reitera tanto en el artículo 24 LCCI como en el artículo 129 bis LH, que señalan que las reglas contenidas en los mismos no admitirán pacto en contrario.

Así pues, se sustituye un régimen en el cual había de constar expresamente la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de constitución de hipoteca para que pudiese ejercitarse el mismo, por un régimen imperativo en el cual se podrá solicitar el vencimiento siempre que se cumplan las condiciones que en adelante expondremos.

Pero este nuevo régimen imperativo no siempre será de aplicación al vencimiento anticipado. Dado que la LCCI tiene un ámbito de aplicación circunscrito a los contratos regulados en la misma, habrá que distinguir dos supuestos:

  • Los contratos en los que concurran los requisitos de la LCCI, a los cuales les será de aplicación el régimen imperativo, y
  • Los contratos en los cuales no concurran dichos requisitos, en cuyo caso será necesario que conste pactado en la escritura el vencimiento y se haga constar en el asiento respectivo.

Efectivamente, la nueva redacción del art. 693.2 LEC dispone: “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria”.

Como podemos ver, el primer inciso mantiene la necesidad de que se haya pactado el vencimiento anticipado, pero la segunda parte del artículo establece la aplicación del régimen imperativo cuando se traten de préstamos o créditos concluidos por una persona física y que estén garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial. En este caso, les será de aplicación los artículos 24 LCCI y 129 bis LH.

2.- Los artículos 24 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 129 bis de la Ley hipotecaria.

Estos dos artículos modifican sustancialmente el régimen aplicable en el caso de que concurran los requisitos de los mismos. En resumen, pese a las diferencias que puedan existir entre ambos (dado que el primer párrafo de cada uno de ellos no es coincidente con el otro, ni tampoco con el art. 2.1 de la Ley), los requisitos para que pueda producirse el vencimiento anticipado, que han de concurrir conjuntamente, son los siguientes:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.”

Por tanto, y respecto de la anterior regulación del vencimiento en el artículo 693.2 LEC, se va a modificar:

  1. En primer lugar, la cuantía impagada del préstamo, pues va a pasar de 3 plazos mensuales o número de cuotas equivalente a tres meses, a:
    1. Si la mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo, un 3% del capital concedido o doce plazos mensuales o un número de cuotas equivalente a doce meses
    2. Si la mora se produce durante la segunda mitad de la duración, un 7% del capital concedido o quince plazos mensuales o número de cuotas equivalente a quince meses.
  2. En segundo lugar, el requerimiento al deudor para que pague en el plazo de un mes, advirtiendo de que en caso contrario reclamará el total del préstamo.
  3. Por último y como hemos comentado antes, la innecesariedad de que conste la cláusula de vencimiento anticipado para poder ejercitar la acción hipotecaria cuando concurren los requisitos establecidos en la Ley.
  1. El régimen transitorio

La LCCI establece una normativa especial en cuanto al régimen transitorio del vencimiento anticipado.

Efectivamente, mientras la Disposición Transitoria primera, bajo la rúbrica “contratos preexistentes”, comienza estableciendo en su apartado 1 la regla general de que “Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, posteriormente en el primer inciso del apartado 4, señala “Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él.”

Así, la regla general de irretroactividad de la ley se invierte en el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado, en cuyo caso será de aplicación la nueva regulación, siempre que el deudor no manifieste que la anterior regulación le es más beneficiosa.[ii]

Pero está retroactividad tiene a su vez otra salvedad, pues únicamente puede aplicarse a contratos cuyo vencimiento no se haya producido a la entrada en vigor de la Ley. En efecto, el segundo inciso del apartado 4 de la Disposición Transitoria primera establece “Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.”

La cuestión es de vital importancia, dado el gran número de procedimientos que se encontraban en suspenso en el momento de publicación de la misma.

Como pone de relieve el Consejo General del Poder Judicial, en el apartado 153 de su Informe sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario,

  • “Uno de los grandes problemas que tiene planteados actualmente la jurisdicción civil es el de cómo proceder ante la generalizada declaración de nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado…” (apartado 153.1º);
  • “Ello ha determinado que se adoptaran diversas posturas jurisdiccionales… que han culminado con el planteamiento de una cuestión prejudicial por la Sala 1ª del TS (Auto de Pleno de 8 de febrero de 2017, Asunto Prejudicial C-70-717) (ap. 153.2º)
  • “Con tales precedentes, la mayoría de las Audiencias…. han suspendido la tramitación de los procedimientos hipotecarios a la espera de un pronunciamiento del TJUE que se intuye lejano” (ap. 153.3º).

Así, por un lado, la Disposición Transitoria 1ª cierra la posibilidad de aplicar el nuevo régimen a estos procedimientos los cuales se encuentran en suspenso, aunque sin señalar cómo ha de procederse con tales procedimientos (como señalaba el apartado 167 del referido Informe); por otro, la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo ha encontrado su respuesta mediante la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante, TJUE) de 26 de marzo de 2019.

 

IV. La Sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019.

Como hemos visto, el apartado 153.1 del Informe del Consejo General del Poder Judicial sobre el Anteproyecto de la LCCI hace referencia a los problemas derivados de la declaración de nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado.

La abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado (en su redacción anterior a la reforma del art. 693 LEC por la Ley 1/2013, mediante la que se permitía instar el vencimiento ante el impago de una sola cuota) ya fue declara por el Tribunal Supremo a partir de la Sentencia de 23 de diciembre de 2015, en la cual declaraba que “parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves” lo que es reiterado, en el caso de la STJUE analizada, en su apartado 51, cuando dice “resulta de las apreciaciones de los órganos jurisdiccionales remitentes que las cláusulas controvertidas en los litigios principales, pese a estar inspiradas en el artículo 693, apartado 2, de la LEC, en su versión vigente en la fecha en que se firmaron los contratos de préstamo hipotecario objeto de los litigios principales en los que se incluyeron, deben considerarse abusivas en la medida en que establecen que la entidad financiera puede declarar el vencimiento anticipado del contrato y exigir la devolución del préstamo en caso de que el deudor deje de pagar una mensualidad.

Partiendo de este contexto, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019 viene a resolver las cuestiones prejudiciales en los asuntos acumulados C – 70/17 (formulada por el Tribunal Supremo en el anteriormente mencionado Auto de 8 de febrero de 2017) y C- 179/17 (planteada por el Juzgado de 1ª Instancia nº1 de Barcelona).

Resumidamente, como señala el apartado 48 de la sentencia, “Mediante sus cuestiones prejudiciales en el asunto C‑70/17 y en el asunto C‑179/17, que procede analizar conjuntamente, los órganos jurisdiccionales remitentes solicitan que se dilucide, fundamentalmente, si los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que,

  • Por una parte, cuando una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario sea declarada abusiva, esta puede, no obstante, conservarse parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva y de que,
  • Por otra parte, de no ser así, el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en aplicación de esta cláusula puede en cualquier caso seguir tramitándose aplicando supletoriamente una norma de Derecho nacional, en la medida en que la imposibilidad de recurrir a este procedimiento puede ser contraria a los intereses de los consumidores.

Pues bien, la primera cuestión es resuelta por el TJUE en su apartado 55, cuando dice “la mera supresión del motivo de vencimiento que convierte en abusivas las cláusulas controvertidas en los litigios principales equivaldría, en definitiva, a modificar el contenido de dichas cláusulas afectando a su esencia. Por lo tanto, no cabe admitir el mantenimiento parcial de dichas cláusulas pues, de otro modo, se menoscabaría directamente el efecto disuasorio mencionado en el anterior apartado de esta sentencia”, [el cual dice “si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas que figuran en tal contrato, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva 93/13. En efecto, la mencionada facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales (sentencias de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, C‑618/10, EU:C:2012:349, apartado 69, y de 30 de abril de 2014, Kásler y KáslernéRábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartado 79)]”

En segundo lugar, sobre la posible aplicación supletoria de la norma de Derecho nacional, “el Tribunal de Justicia ya ha declarado que de la jurisprudencia citada en los apartados 53 y 54 de la presente sentencia no se desprende que, en una situación en la que un contrato concluido entre un profesional y un consumidor no puede subsistir tras la supresión de una cláusula abusiva, el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponga a que el juez nacional, en aplicación de principios del Derecho de los contratos, suprima la cláusula abusiva sustituyéndola por una disposición supletoria de Derecho nacional en aquellos casos en que la declaración de nulidad de la cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto así el consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, que representen para este una penalización” (apartado 56).

Posteriormente, señala en el apartado 58 que en el caso de un contrato de préstamo, la anulación “tendría en principio el efecto de hacer inmediatamente exigible el pago del importe del préstamo pendiente de devolución, en una cuantía que puede exceder de la capacidad económica del consumidor, y por esa razón penalizaría a este más que al prestamista”, estableciendo en el inciso final del apartado 60 que incumbe a los órganos jurisdiccionales comprobar, con arreglo a las normas de Derecho interno y adoptando un enfoque objetivo, si la supresión de esas cláusulas (las de vencimiento anticipado) tendría como consecuencia que los contratos de préstamo hipotecario no puedan subsistir.

Finalmente, declara en el segundo incido del fallo que “los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que…no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.”.

 

V. Coordinación entre la LCCI y la STJUE

Partiendo de todo lo dispuesto anteriormente, hay que volver a la distinción que hacíamos en cuanto los contratos a los que se aplica imperativamente la nueva regulación del vencimiento anticipado, y aquellos a los que no es aplicable.

Una vez se produzca la entrada en vigor de la Ley, a los contratos suscritos con posterioridad a la misma, así como a los anteriores que cumplan los requisitos establecidos en la Disposición Transitoria primera, le será aplicable el régimen imperativo establecido en los artículos 24 LCCI y 129 bis LH (salvo que el deudor alegare que la previsión que contiene es más beneficiosa para él).

El problema se plantea respecto:

  1. De los préstamos o créditos que no estén incluidos en el segundo inciso del artículo 693.2 LEC, (concluidos por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial), pues en tal caso no le será aplicable la nueva regulación, sino que habrá que estar a lo pactado en la escritura de constitución y conste en el asiento respectivo, y
  2. Aquellos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, pues la aplicación del nuevo régimen queda excluido por el segundo inciso de la Disposición Transitoria primera.

En estos casos, habrá que tener en cuenta la doctrina establecida por el TJUE, sobre la aplicación supletoria de la nueva redacción de la disposición legal que inspiró la cláusula (ahora mismo, la redacción vigente del art. 693.2 LEC).

La cuestión es que una vez se produzca la entrada en vigor de la LCCI, la aplicación supletoria de la norma implicaría la de la nueva redacción del artículo 693.2 LEC, volviendo a la distinción entre:

  • Contratos incluidos dentro de su ámbito de aplicación, en cuyo caso no se tratará de la aplicación de una norma supletoria sino imperativa cuando concurran los requisitos legales, como hemos visto antes, (aunque, como apunta el profesor Guilarte Zapatero[iii], la integración mediante norma imperativa ulterior ha sido expresamente aceptada por la STJUE de 20 de septiembre de 2018 recaída en el asunto C-51/2017) y
  • Contratos no incluidos en el mismo, con la posible futura declaración de nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado (respecto de aquellos contratos no incluidos dentro del ámbito de aplicación de la misma), pues en principio no le sería de aplicación ni, por un lado, la nueva regulación, ni obviamente la cláusula cuya nulidad se ha declarado.

Por tanto, habrá que estar a lo que, una vez haya entrado en vigor la nueva redacción del art. 693.2 LEC, determinen los órganos jurisdiccionales a la hora de aplicar el mencionado precepto.


Notas:

[i] Esto concuerda con lo dispuesto en su artículo 3, que dispone “Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario”, estableciendo el párrafo segundo del mismo artículo el carácter irrenunciable de los derechos reconocidos en la Ley.

[ii] Inciso este modificado por enmienda del Senado, puesto que antes disponía “salvo que la previsión que contenga resulte más favorable por el deudor”, lo que dejaba en el aire determinar cuándo era más favorable para el deudor.

[iii] Comentario al artículo “La sentencia de la Gran Sala del Tribunal de Justicia sobre cláusulas de vencimiento anticipado abusivas” escrito por el profesor Pantaleón en la página web www.almacendederecho.org

PUBLICADO EN LA BUHAIRA (revista del Decanato de Registradores de Andalucía Occidental)

 

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