Informe Oficina Notarial Marzo 2026. Notas sobre NIF revocado (parte I).

SNG, 29/04/2026

Shadia Nasser García, Notaria de Formentera (Illes Balears)

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Becas y ayudas al estudio 2026 – 2027. Este RD fija los umbrales de renta y patrimonio familiar y las cuantías de las becas y ayudas al estudio para el curso 2026-2027. 

RDLey 7/2026: medidas por la guerra de Irán. Fundamentalmente son medidas temporales dirigidas a paliar los efectos del encarecimiento de los combustibles fósiles. Deducciones en IRPF. Libertad de amortización en Sociedades. Crea el Programa Auto+. Suspensión de la causa de disolución por pérdidas art. 363.1.e) LSC. Modificación del art. 17 LPH. Nueva exención en el ITPyAJD. Concesiones para la promoción de vivienda social. Zonas de Aceleración Renovable.

Revalorización pensiones en 2026. Este real decreto desarrolla el RDLey 3/2026, de 3 de febrero, sobre la limitación de la cuantía inicial de las pensiones públicas, la revalorización de las pensiones del sistema de la Seguridad Social (2,7%), la de las pensiones de Clases Pasivas del Estado y de otras prestaciones sociales públicas para el año 2026. Recoge las pensiones no contributivas y las pensiones del Régimen de Clases Pasivas del Estado. Especifica las prestaciones familiares.

Campaña IRPF y Patrimonio 2026 para el ejercicio 2025. Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades (como obligación de declarar para todos los autónomos, eficiencia energética viviendas, movilidad eléctrica, arrendamientos Canarias, Baleares, SMI, servicio renta directa, obligación real en Patrimonio…), borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 25 de junio de 2026.

Emisión y recepción de facturas electrónicas. Este RD desarrolla los requisitos técnicos y de información del sistema español de factura electrónica entre empresarios y profesionales. Habrá una solución pública gratuita, gestionada por la AEAT, que convivirá con plataformas privadas. Recoge obligaciones tanto para el emisor como para el destinatario (como informar de su aceptación o rechazo y de su pago efectivo).

Seguridad Social: desarrollo de cotizaciones 2026. Esta orden desarrolla para 2026, con efectos desde el 1 de enero, las normas de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía salarial y Formación Profesional. Incluye la cotización por el mecanismo de equidad intergeneracional y la cotización adicional de solidaridad.

Disposiciones autonómicas. Andalucía (universidades), Cantabria (víctimas del terrorismo), Castilla-La Mancha (presupuestos), Cataluña (vivienda y urbanismo, necesidades financieras, tasa turística), Galicia (clima, medidas fiscales), Navarra (presupuestos) y Valencia (reglamento de les Corts).

Tribunal Constitucional. Sentencias: Falta de emplazamiento. Límites de los reales decretos-leyes. Ley de Amnistía (3). Navarra: contratación pública. Navarra: Seguridad Social. Valor de referencia fiscal. Ley de vivienda. Galicia: tributos. Autos: Aragón: comunidades energéticas. Galicia: Medidas fiscales y administrativas.

Tribunal Supremo. Oferta de Empleo Público. Anticipo en la edad de jubilación.

NOTICIAS NOTARIALES

Tratados Internacionales.

El Ministerio de Asuntos Exteriores y Cooperación ha publicado una guía actualizada (14/01/2026) de tratados bilaterales de España con Estados.

Jubilaciones:

Se declara la jubilación de la notaria de Chinchón doña María Nieves González de Echavarri y Díaz.

Se declara la jubilación del notario de Icod de los Vinos don Miguel Francisco Millán García.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Segovia don Juan Enrique Prieto Orzanco.

Se declara la jubilación del notario de Valencia don Eduardo Lluna Aparisi.

Se declara la jubilación del notario de Donostia/San Sebastián don José Luis Carvajal García Pando.

Se declara la jubilación voluntaria de la notaria de Zaragoza doña Elisa Calzada Castaño.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Elda don José María Arviza Valverde.

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Zaragoza don Luis Arturo Pérez Collados.

Se declara la jubilación del notario de Barcelona don Miguel de Páramo Argüelles.

Concursos Notariales: resultados (Concurso nº 470)

  • Concurso DGSJFP: De las 127 plazas ofertadas, se cubren 61 y quedan desiertas 66. 
  • Concurso Cataluña: De las 42 plazas ofertadas, se cubren 11 y quedan vacantes 31.
  • En total, de las 169 plazas que han salido a concurso, se han cubierto 72 y quedan para el siguiente concurso 97 plazas.

Avance del Resultado (salvo Cataluña)

Ir a la página de concursos.

RESOLUCIONES:

En marzo se han publicado 106 RESOLUCIONES  (más 108 de inadmisión) que se ofrecen en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD (por orden de interés)

274.⇒⇒⇒ FIN DE OBRA SIN APORTAR COORDENADAS NI MANIFESTAR ACTIVIDADES CONTAMINANTES. En las actas de fin de obra no se precisa manifestación relativa a suelos contaminados. Tampoco procede aportar coordenadas georreferenciadas en las declaraciones de obra nueva en construcción, que quedan circunscritas a los finales de obra. Tales coordenadas no es necesario que consten en formato .gml ni tampoco requiere con carácter general que el Registrador notifique a colindantes ni posibles terceros afectados.

321.⇒⇒⇒ VENTA DE VPO CON SOBREPRECIO: NULIDAD PARCIAL. La venta de elementos con protección derivada de VPO en los que concurre sobreprecio es nula parcialmente en cuanto al sobreprecio. Revisión de la doctrina tradicional del Tribunal Supremo asentada desde 1992.

224.*** PARTICIÓN DE HERENCIA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD. CURADOR ASISTENCIAL. DEFENSOR JUDICIAL. La partición en la que interviene en apoyo de la persona con discapacidad un curador asistencial, no representativo, no necesita aprobación judicial. Sí que se necesitará nombramiento de defensor judicial caso de que exista conflicto de intereses.

226.*** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA ALEGANDO CONFLICTO CON LA LÍNEA DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO – TERRESTRE. Ha de ser la Demarcación de Costas la que comunique a la Dirección General del Catastro el carácter erróneo de la parcela catastral, para que rectifique y adapte su geometría a la de la línea de dominio público marítimo-terrestre.

233.*** VENTA EXTRAJUDICIAL: REQUERIMIENTO A LOS DEUDORES. VALOR DE ADJUDICACIÓN INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE SUBASTA.. En el procedimiento de venta extrajudicial ante notario de un bien hipotecado hay que estar estrictamente a lo que dispone el artículo 236–C del Reglamento Hipotecario en lo relativo a las notificaciones al deudor, y si no se recibe la notificación por el deudor o por alguna de las personas mencionadas en dicho artículo hay que dar por concluido el expediente. Si la adjudicación al postor es por valor inferior al 50% del valor de subasta no es válida, y ello, aunque el acreedor dé carta de pago de la totalidad de la deuda, que si es superior a ese 50%.

245.*** COMPRAVENTA. INICIACIÓN DE OFICIO DE EXPEDIENTE DOBLE INMATRICULACIÓN. El procedimiento de doble inmatriculación del art. 209 LH, iniciado con anterioridad a la presentación de un título en el Registro o con ocasión de ésta, no produce cierre registral.

250.*** HERENCIA. FINCAS VINCULADAS OB REM. TRACTO SUCESIVO. En las situaciones de vinculación ob rem el tracto sucesivo en la titularidad debe cumplirse respecto de todas las fincas implicadas, principal y vinculada.

256.*** CANCELACIÓN DE ASIENTOS TRAS NULIDAD POR ABUSIVA DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. El auto de sobreseimiento por cláusula abusiva es título suficiente para revertir una ejecución, implicando la reinscripción del dominio a favor del ejecutado y la reviviscencia de la anotación de embargo cancelada (recuperando el plazo de vigencia que le restaba), si la finca sigue a nombre de la entidad ejecutante/adjudicataria.

259.*** ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE MITAD INDIVISA. Si en procedimiento concursal en fase de liquidación se adjudica al mejor postor la mitad indivisa de una finca, procede la cancelación de la hipoteca que la grava, subsistiendo la misma sobre la otra mitad sin perjuicio de la minoración de lo pagado al acreedor hipotecario y sin perjuicio de las relaciones internas entre deudores.

270.*** NEGATIVA A EXPEDIR NOTA SIMPLE INFORMATIVA POR IMPOSIBILIDAD DE LOCALIZAR LA FINCA EN CUESTIÓN. La mera ausencia de conocimiento por el interesado del nombre del titular registral o del número de finca no pueden justificar por sí sola la negativa a emitir publicidad formal cuando se dispone de otros datos relevantes de identificación.

277.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CANCELACIÓN DE FOLIO REAL DE FINCA DE REEMPLAZO. En una concentración parcelaria ya inscrita, no es posible realizar modificaciones por doble inmatriculación, si no es por un nuevo procedimiento de reorganización de la propiedad y si se pudiera acudir al procedimiento regulado en el artículo 209 de la LH, debe procederse al contrario de lo que el mismo establece, es decir que la inscripción que prevalezca sea la más moderna que sería finca de reemplazo y no las antiguas que fueron aportadas.

280.*** RENUNCIA UNILATERAL DEL DERECHO DE RECARGA DE HIPOTECA. Puede acceder al registro la renuncia unilateral que lleva a cabo un hipotecante no deudor de su derecho de «recargar» la hipoteca, renuncia que, en este caso, se realiza exclusivamente en beneficio del acreedor hipotecario titular de una hipoteca posterior.

285.*** HIPOTECA SOBRE LA TOTALIDAD DE LOS DERECHOS SIN DISTRIBUCIÓN. La constitución de una hipoteca unitaria sobre todas las participaciones indivisas de una sola finca no exige una fórmula sacramental y puede deducirse de la interpretación del contrato.

302.*** LEGITIMA DE LOS ASCENDIENTES EN CASO DE RENUNCIA DE TODOS LOS DESCENDIENTES. La existencia de descendientes que sobreviven al causante excluye la legítima de los ascendientes, aunque los descendientes hubieran renunciado a la legítima o hubieran sido desheredados justamente o resultaren indignos para suceder.

311.*** TRANSMISIÓN DE FINCA CON RESTO NO DESCRITO DESPUÉS DE UNA EXPROPIACIÓN PARCIAL. Es inscribible la transmisión de una finca cuya descripción literaria no se modifica, pese a constar por nota marginal que parte de ella se ha expropiado para incorporarse al dominio público, sin necesidad de determinar la finca resto.

218.** SUBDIVISIÓN HORIZONTAL: FIJACIÓN DE CUOTAS. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA. Cuando se pretende una subdivisión horizontal de una finca en diversos elementos independientes que no coinciden con los existentes en la declaración de obra nueva, es exigible la obtención de la preceptiva licencia administrativa.

223.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. SUPERFICIE POR COTITULAR INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. PARCELACIÓN. La DG considera como elemento objetivo para entender que hay parcelación en Andalucía, en el caso de venta de cuotas indivisas de fincas rústicas, el hecho de que la superficie teórica resultante de dividir la finca por el número de cotitulares sea inferior a la Unidad Mínima de Cultivo. Sin embargo, hay que ver el texto del artículo 91. 2 de dicha Ley 7/2021 que exige que haya asignación de uso.

225.** OPOSICIÓN DE COLINDANTES A INSCRIBIR UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. MARGEN DE TOLERANCIA. No procede aplicar el margen de tolerancia para inscribir la representación gráfica catastral cuando los colindantes afectados alegan que esta invade sus fincas.

227.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE FINCAS EXPROPIADAS. Para cancelar la constancia registral del derecho de reversión por incumplimiento de fines de expropiación, es preciso el consentimiento del titular expropiado o expediente advo con audiencia del mismo.

230.** LA AGENCIA TRIBUTARIA SOLICITA INSCRIPCIÓN DE UNA TRANSMISIÓN DE FINCA Y ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR. Las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. Cuando la sentencia impone una obligación de hacer, no es aquella el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo.

232.** PARTICIÓN FALTANDO LA PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Si la inexactitud registral proviene de un error en la escritura, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial [artículo 40 d) LH].

238.** RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE DIVISIÓN HORIZONTAL: CAMBIO DE «TRASTERO» A «BUHARDILLA». Trata tres cuestiones diferentes, respecto de las cuales ya existe una clara línea doctrinal del Centro Directivo: para inscribir una modificación descriptiva en el Registro ha de consentir el titular registral o, en su defecto, recaer resolución judicial; el cambio de uso de un elemento en régimen de propiedad horizontal requiere cumplir con la normativa urbanística; y, finalmente, las alteraciones descriptivas de un elemento en régimen de propiedad horizontal no requieren acuerdo de la comunidad de propietarios.

241.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A TRES VIVIENDAS EN MADRID. NORMATIVA MUNICIPAL VERSUS NORMATIVA ESTATUTARIA. CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO. SUPERFICIE CONSTRUIDA Y SUPERFICIE ÚTIL. 1) Los Estatutos comunitarios que prohíben un cambio de uso son aplicables, aunque la normativa municipal lo permita. 2) En Madrid es necesario el certificado de conformidad municipal del cambio de uso. 3) La falta de distribución de la cuota de comunidad sobre el bloque o escalera no impiden la inscripción de la división o segregación del nuevo elemento privativo. 4) La superficie útil total, en caso de división de un local destinado a viviendas, puede variar en relación a la que conste en el Registro, por razones puramente arquitectónicas de la nueva distribución interior.

244.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA QUE CONTIENE UN ENGALABERNO. Para inscribir la georreferenciación de una finca que contiene un engalaberno se requiere: ya sea una agrupación de las dos fincas afectadas, con fijación de cuotas para cada propietario; ya la constitución de una propiedad horizontal; o que se configure como medianería horizontal, todo ello de mutuo acuerdo entre los propietarios.

247.** COMPRAVENTA SIN APORTAR AUTORIZACIÓN MILITAR. La exclusión de autorización militar para extranjeros de la Orden 1/2021, se aplica si se acredita el suelo urbanizado art 21.3 y 4 TRLS. Si el Ayuntamiento confirma naturaleza rústica, el permiso de Defensa es obligatorio y previo.

263.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES. Una escritura puede contener varios negocios jurídicos, sujeto cada uno a su régimen sustantivo, causal y fiscal. En la escritura en la que se liquida la sociedad de gananciales puede atribuirse la condición de ganancial a bienes privativos y también puede extinguirse condominio.

264.** EXTINCIÓN DE FIDEICOMISO DE RESIDUO. Fallecido el fiduciario se produce una nueva delación y un nuevo proceso sucesorio derivado del tránsito de los bienes –en su conjunto– a los fideicomisarios, que deben estar determinados y deben intervenir todos en las imprescindibles operaciones particionales.

265.** ADICIÓN DE HERENCIA. OBRA NUEVA ANTIGUA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. Si la descripción del edificio inscrito es genérica y no determina de modo concluyente el número de viviendas, apartamentos, etc, susceptibles de aprovechamiento independiente, acreditada la antigüedad de la división horizontal es inscribible conforme al artículo 28.4 de la Ley del suelo, sin necesidad de licencia o título administrativo habilitante. 

266.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, su titular no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante que respeta dicha delimitación catastral.

267.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. La alegación de invasión del dominio público debe afirmarse de forma tajante y no es suficiente cuando el Ayuntamiento ni acredita ni tan siquiera alude a la titularidad municipal de la franja de terreno supuestamente invadida.

268.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL. Las alegaciones de quien es solamente colindante catastral merecen ser atendidas si su oposición es fundada.

272.** INMATRICULACIÓN. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. Existiendo dudas sobre la posible invasión del dominio público por una finca a inmatricular, en este caso de una Cañada, el registrador debe denegar la inscripción y ello, aunque no exista ningún deslinde de esa cañada.

276.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA PRIVADA. El propietario no puede instar la cancelación registral de la hipoteca invocando la inexigibilidad de la obligación garantizada, sin el consentimiento del acreedor o resolución judicial.

279.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA POR SOLAPAR CON OTRA YA INSCRITA. El solape entre la georreferenciación que se pretende inscribir y la ya inscrita de una finca colindante implica la denegación automática de la inscripción de aquella, aunque la finca colindante no esté coordinada gráficamente con el Catastro.

283.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA PRIVADA. Resumen: Una instancia pidiendo la rectificación del registro que no expresa la causa por la que se pide dicha rectificación, no puede ni siquiera ser objeto de un asiento de presentación.

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO. Aunque no se haya iniciado el expediente de deslinde abreviado, el hecho de constar el bien demanial incorporado al inventario municipal, precisando su longitud y superficie, así como su ubicación, justifica la calificación desfavorable a la solicitud de inscripción de la representación gráfica propuesta.

291.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD CON OTRAS INMATRICULADAS. En el procedimiento de inmatriculación del artículo 205 LH lo procedente, caso de dudas del registrador, es tramitar un expediente del artículo 199 LH. Tiene que haber una identidad razonable en la descripción de las fincas entre el primer título o título previo y el segundo título o título inmatriculador.

298.** COMPRAVENTA. SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN CON CARACTER PRIVATIVO, PERO NO POR CONFESIÓN.  Resolución que recuerda las opciones que en relación con la sociedad de gananciales presenta la situación jurídica de los bienes privativos, de forma que para inscribir un bien como privativo cabe: 1.-Justificar indubitadamente el carácter privativo del bien, 2.- Que un cónyuge confiese el carácter privativo de la contraprestación con la que se adquirió el bien por el otro y, 3.- Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

299.** GEORREFERENCIACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA NOTA. DERECHO MENCIONADO EN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA. Aunque el registrador considere que existe una situación litigiosa, tiene que fundamentar el motivo que le lleva a dudar de la identidad de la finca. La mención en la descripción literaria de un derecho que no se ha constituido como un gravamen, no puede erigirse en razón determinante de la negativa a la práctica del asiento solicitado.

300.** DISTRIBUCIÓN DE TODA LA HERENCIA EN LEGADOS Y BIENES SIN ADJUDICAR. Cuando en un testamento sólo se ordenan legados y quedan bienes sin adjudicar, será necesario abrir la sucesión intestada y, a través de la pertinente declaración de herederos abintestato, determinar quiénes tienen derecho a tales bienes.

301.** DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA A FAVOR DEL CÓNYUGE POSTERIORMENTE DIVORCIADO. La ineficacia de disposiciones a favor del cónyuge posteriormente divorciado no es automática, requiriéndose sentencia al efecto.

303 y 304.** GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARTE DE UNA FINCA QUE ES OBJETO DE ARRENDAMIENTO . La solicitud de inscripción de un arrendamiento sobre parte de una finca y de las coordenadas georreferenciadas de dicha parte, exige inscribir previamente la georreferenciación de la totalidad de la finca para comprobar que aquellas coordenadas no la extralimitan.

308.** GEORREFERENCIACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES A LA GEORREFERENCIACIÓN BASADA EN LA EXISTENCIA DE ELEMENTOS FÍSICOS DE SEPARACIÓN. El argumento de que la georreferenciación propuesta no respeta un elemento físico colocado para delimitar dos fincas, solo es relevante cuando se demuestra que dicho elemento ha puesto con el consentimiento de los propietarios de ambas.

312.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA EN ALICANTE. RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. No cabe recurso contra la calificación sustitutoria sino solo contra la calificación inicial del registrador sustituido. El plazo para la prescripción de la infracción urbanística de cambio de uso sin licencia en la Comunidad Valenciana es de quince años. La normativa aplicable es la vigente en el momento de la completa terminación de la obra.

322.** RECURSO CONTRA LA INSCRIPCIÓN DE UNA COMPRAVENTA SIN RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE PLAZA DE GARAJE. No cabe rectificar la superficie y numeración de una plaza de garaje aneja a una vivienda, que está errónea en el registro, mediante su nueva descripción en una escritura de compraventa, al ser necesario el consentimiento de toda la comunidad de propietarios afectada. La descripción de la plaza figura en idénticos términos en la inscripción de la división horizontal y en el título que lo motivó.

228.* NO PRESENTACIÓN DE INSTANCIA QUE SOLICITA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EJERCICIO DE RETRACTO DE COLINDANTES. Las anotaciones preventivas requieren de un mandamiento dictado por el juzgado competente que así la ordene.

229.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA SEGREGADA CON OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN. No existe invasión del dominio público cuando la georreferenciación afecta a unos terrenos destinados a ser cedidos para viales, mientras no se haya materializado el acto formal de cesión a la Administración de dichos terrenos.

240.* LEGADO DE DERECHO DE HABITACIÓN QUE NO ACCEDIÓ AL REGISTRO EN SU DÍA. La rectificación del Registro requiere el consentimiento expreso de los actuales titulares registrales o declaración judicial firme recaída en un procedimiento contra ellos.

246.* ARRENDAMIENTO DE FINCA PATRIMONIAL DE UNA ENTIDAD LOCAL: ¿CONCURSO o SUBASTA? El régimen general (supletorio) para arrendar un inmueble más de 5 años de una entidad local no es el concurso sino la subasta.

248.* PROPIEDAD HORIZONTAL. SOLICITUD DE ANULACIÓN DE LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS. El recurso contra la calificación no es la vía adecuada para solicitar la anulación de la diligencia de un libro de actas.

249.* RECURSO CONTRA DESESTIMACIÓN DE ALEGACIÓN DE COLINDANTE A INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. El colindante cuyas sus alegaciones han sido desestimadas por la registradora, no puede recurrir dicha decisión.

257.* HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE. La expresión de la superficie es exigible en todo caso para inscribir, aunque no aparezca en el historial registral, y puede hacerse constar por cualquiera de los procedimientos de los artículos 199 y 201.1 LH.

262.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA: ALEGACIONES A INMATRICULACIÓN. Una instancia privada en la que se realizan alegaciones a una inmatriculación ya practicada, referentes a un lindero, no puede provocar un asiento de presentación. Si sería admisible, sin embargo, si se alegara doble inmatriculación.

282.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN RESPECTO DE DOCUMENTO COMPLEMENTARIO. Si un documento complementario necesario para la inscripción se presenta una vez caducado el asiento de presentación del documento principal, no es posible ya la prórroga de dicho asiento.

297.* DECRETO DE ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL DICTADO EN 2019 POR LETRADO ADM. JUSTICIA.  A pesar de que la reforma concursal 2020 no es retroactiva, ya en la práctica judicial, basada en la LEC, la competencia para decretar la adjudicación en ejecuciones judiciales, corresponde al Letrado Adm. Justicia y no al Juez.

307.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVADIR OTRA PREVIAMENTE INSCRITA DE UN COLINDANTE. No es inscribible una georreferenciación que se solapa con otra ya inscrita, por lo que no cabe tramitar el expediente del art. 199 LH.

317.* RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO POR ERROR EN EL TITULO. Habiendo error en el título que motivo la inscripción, no cabe la rectificación solicitada por un heredero mediante instancia privada al requerirse el consentimiento de todos los interesados o una resolución judicial firme.

RESOLUCIONES NRUA  (por orden de interés)

323.*** NRUA. INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. La DG confirma la denegación de un NRUA al comprobarse, mediante medios telemáticos georreferenciados, que la finca invade el dominio público marítimo-terrestre.

220.** NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A CASAS DE HUÉSPEDES. La prohibición contenida en los estatutos de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico.

234, 235, 236 Y 237.** NRUA: REQUISITOS URBANÍSTICOS DEL AYUNTAMIENTO DE SEVILLA. A los efectos de asignación del NRUA a una vivienda deben tenerse en cuenta tanto los posibles requisitos autonómicos como los locales de los respectivos ayuntamientos.

251.** NRUA. FALTA DE ACREDITACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS URBANÍSTICOS. El registrador es competente para calificar si el arrendamiento de corta duración turístico cumple con los requisitos exigidos por la legislación urbanística y sectorial aplicable para la asignación del número de registro único de alquiler que habilitará su comercialización mediante plataformas en línea.

260.** NRUA. INEXISTENCIA DE PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. Si existe una norma especial en los estatutos que prohíbe el alquiler turístico, ésta no puede tener carácter retroactivo.

278.** NRUA. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMAS EN LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo, bien para su inscripción autónoma en el Registro, bien como requisito previo para la práctica de otro asiento registral, como es la nota marginal de asignación de número de registro único de alquiler a uno de las viviendas integrantes de la propiedad horizontal.

221.* NRUA: FINCA SIN INMATRICULAR. La finca debe estar inmatriculada y la obra declarada antes de poder asignar un NRUA y practicar la nota marginal correspondiente.

231.* NRUA: EL QUE SOLICITA NO ACREDITA REPRESENTAR A LA TITULAR REGISTRAL. No cabe asignar NRUA si la finca se encuentra inscrita a nombre de persona distinta del solicitante ni acredita representación alguna conferida por aquél.

239.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A FINES COMERCIALES CON OTRA CLÁUSULA QUE RECARGA EN GASTOS A LOS PISOS TURÍSTICOS. Cabe asignar NRUA si pese a existir una prohibición estatutaria de destinar la propiedad a fines industriales o comerciales, existe otra cláusula que prevé un régimen económico específico para la actividad de alquiler vacacional

243.* NRUA. SOLICITUD POR TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD. No es posible asignar número de registro único de alquiler de corta duración de una finca sobre la que está inscrito el usufructo, en virtud de solicitud del nudo propietario.

281.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Si la autorización administrativa para el ejercicio de la actividad es posterior a la entrada en vigor (3 de abril de 2025) de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (ley 1/2025), es necesaria la autorización de la comunidad de propietarios 

287, 288 y 289.* NRUA. FALTA DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS URBANÍSTICOS. Para asignar el NRUA de actividad turística, en Sevilla, han de presentarse la declaración responsable de primera utilización para el uso de hospedaje de viviendas con fines turísticos y la declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico.

296.** NRUA. FINCA ADQUIRIDA CON POSTERIORIDAD AL ACUERDO PROHIBITIVO, PERO ANTES DE LA INSCRIPCIÓN DEL MISMO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Cuando el solicitante adquirió la propiedad de la finca, el Registro de la Propiedad no publicaba la modificación estatutaria acordada en fecha anterior por la junta; en tanto que su dominio fue adquirido con posteridad a la fecha de la junta en la que acuerda la modificación estatutaria posteriormente inscrita. Por lo tanto, el solicitante tiene la consideración de tercero protegido; no por el artículo 34 sino por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

RESOLUCIONES MERCANTIL (por orden de interés)

269.*** COMPLEMENTO DE CONVOCATORIA. NEGATIVA A PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL ART. 104 RRM. En una convocatoria de junta al amparo del art. 171 de la LSC, por ausencia de órgano de administración, es posible pedir complemento de convocatoria dirigiendo la petición al registrador mercantil.

258.** CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN: SU REVOCACIÓN. Si la nota de calificación no está debidamente fundamentada lo que procede es la revocación de la misma.

290.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN.: No es admisible la denominación de “Lejan” por su similitud con las de “Alejan” y “Legan” que ya aparecen como registradas.

310.** LIQUIDACIÓN Y EXTINCIÓN DE SOCIEDAD: CUOTA SOCIAL EN ESPECIE. Para que los socios de una sociedad de capital puedan recibir su cuota de liquidación en bienes, es necesario el consentimiento unánime de todos ellos.

316.** RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO: NOTIFICACIÓN Y CONVOCATORIA DE JUNTA. Si una junta general no ha estado bien constituida, sean por defectos de convocatoria o sea por falta de presidente y secretario, no es posible que la renuncia de un administrador en su seno pueda tener reflejo en la hoja de la sociedad.

318.** REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. DENEGACIÓN DE RESERVA DE DENOMINACIÓN POR SU COINCIDENCIA CON OTRA YA INSCRITA. Es admisible como denominación social la de “Centrofincas, S.L.” pese a la existencia de otra denominación registrada como “Centric Finques, S.L”.

219.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR PRESENTAR COPIA SIMPLE DE ESCRITURA. Una copia simple de una escritura, aunque sea remitida telemáticamente por el portal del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España (Corpme), no puede ser objeto de presentación en el Libro Diario.

242.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. PÉRDIDA DE LIBROS DE CONTABILIDAD. No es posible depositar las cuentas de un ejercicio social si no están depositadas las de los años anteriores con independencia de cuál sea la causa del no depósito.

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PRÁCTICA NOTARIAL: NOTAS SOBRE NIF REVOCADO (parte I).

I.- INTRODUCCIÓN

Lo que hoy conocemos como revocación del NIF es casi como la versión moderna de la capitis deminutio maxima del derecho romano. Si en Roma esta sanción implicaba la pérdida de la libertad y la ciudadanía, reduciendo al hombre a una sombra civil, hoy la revocación del NIF implica la pérdida de la capacidad de obrar de la sociedad, que muere para el tráfico jurídico, pero conserva su personalidad jurídica. 

Esto genera una situación, cuanto menos, paradójica: la sociedad no puede vivir porque se encuentra paralizada legalmente, pero tampoco puede morir directamente. Aunque la posibilidad excepcional de la disolución y liquidación la trataremos en la parte II de este informe, el bloqueo impide, por regla general, otorgar e inscribir la escritura de liquidación de la sociedad a menos que se haya rehabilitado el NIF previamente. Esta situación no solo afecta a la entidad, sino que contagia a sus administradores, a sus socios y a los terceros que se relacionan con ella.

MARCO NORMATIVO 

Cuando la entidad incumple sus obligaciones básicas, el sistema la “bloquea” revocándole el NIF, con los efectos de imponer al notario el deber de abstención para autorizar instrumentos públicos, prohibir el acceso a cualquier registro público y obligar a las entidades de crédito a bloquear cuentas y depósitos.

La eficacia de este bloqueo descansa, fundamentalmente, sobre las siguientes normas

  • DA Sexta, apartado 4 LGT que establece que la publicación de la revocación en el BOE determina la pérdida de validez a efectos identificativos de dicho número en el ámbito fiscal e implica la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase. El art 147 RGAT desarrolla el procedimiento administrativo, recogiendo las causas de retirada del NIF y los requisitos para su rehabilitación, exigiendo acreditar la desaparición de las causas y la identificación de los titulares reales conforme a la Ley 10/2010.
  • El art 23 LON impone al notario el deber de consulta previa a la autorización de cualquier escritura, acta o póliza como requisito de control de legalidad antes de la firma y un deber de abstención imperativo ante una entidad con el NIF revocado. Por su parte, el art 24 LON impone un deber especial de colaboración por el que el Consejo General del Notariado suministra a la AEAT la identificación de aquellas entidades que hubieran pretendido otorgar un documento público con el NIF revocado y no rehabilitado.
  • El art 254 LH prohíbe la inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a derechos reales sobre inmuebles si no constan los NIF mientras que el RRM regula el cierre de la hoja registral, permitiendo solo de forma excepcional (art. 96) aquellos asientos ordenados por autoridad judicial o los estrictamente necesarios para la rehabilitación.
  • El art 119.2 Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades regula la baja provisional en el Índice de Entidades por falta de declaración del Impuesto sobre Sociedades durante tres períodos impositivos consecutivos. Aunque es una figura distinta a la revocación del NIF, la DGSJFP ( 31/07/2025, 23/07/2019) las equipara totalmente en cuanto a sus efectos prácticos: ambas provocan un cierre total de la hoja registral y exigen la regularización fiscal previa para cualquier acto de vida social.  

 

CAUSAS DE REVOCACIÓN. Art 147.1 RGAT. 

La AEAT inicia de oficio el procedimiento cuando se da algunas de las causas del art 147.1 RGAT que, resumidamente, son:

  • No aportar documentación para obtener el NIF definitivo. (146.1.b)
  • Baja provisional en el Índice de Entidades del art 119 Ley Impuesto Sociedades (146.1.c)
  • Imposibilidad de notificación en el domicilio fiscal durante más de un año y tras tres intentos (deslocalización), o cuando se hubieran dado de baja deudas por insolvencia durante tres periodos impositivos o de liquidación (fallidos) (146.1.d)
  • Comunicación de actividades económicas inexistentes.
  • No iniciar actividades ni actos preparatorios en tres meses desde la solicitud del NIF, salvo que se acredite la imposibilidad.
  • Mismo capital se ha compartido para constituir varias sociedades para eludir el desembolso mínimo exigido.
  • Domicilio aparente o falso sin justificar otro domicilio real.
  • Falta de depósito de cuentas en el RM durante 4 ejercicios consecutivos

II. LA OBLIGACIÓN DE CONSULTA Y CONTROL DEL NIF

Tratándose de entidades jurídicas, los arts 23 LON y 254 LH imponen al notario la obligación de consultar la lista de NIF revocados con carácter previo a la autorización o intervención de cualquier escritura, acta o póliza.

Esta comprobación debe realizarse necesariamente a través de la plataforma SIGNO que genera un registro telemático de la consulta. El sistema detecta la revocación del NIF y, además, asegura la acreditación de la consulta permitiendo al Consejo General del Notariado comunicar periódicamente a la AEAT la identificación de aquellas entidades que han pretendido otorgar un documento teniendo el NIF revocado, funcionando como un sistema de alerta a la AEAT.

Existe la posibilidad de que SIGNO indique que el NIF está revocado pero el interesado aporte el acuerdo de rehabilitación, esto es debido a que existe un cierto desfase entre la resolución administrativa de la AEAT y el volcado de datos en su índice público. En estos casos, el Notario debe comprobar la autenticidad y vigencia del acuerdo de rehabilitación cotejando su CSV en la web de la AEAT. Esta comprobación directa acredita fehacientemente la recuperación de la validez identificativa del NIF y permite al notario autorizar el instrumento sin necesidad de esperar a la actualización del índice general.

Es fundamental recordar que la “validez identificativa” y operativa de la sociedad se restablece de forma inmediata en el momento en que la AEAT dicta la resolución de rehabilitación. Por tanto, la incorporación a la matriz de los justificantes de las consultas de SIGNO y del cotejo CSV del acuerdo de rehabilitación tiene como finalidad dejar constancia del control notarial y de la diligencia profesional, pero no es un requisito de validez del documento ni afecta a la legalidad del negocio jurídico autorizado si el NIF estaba vigente al tiempo del otorgamiento.

Pero también es fundamental tener en cuenta que cabe la posibilidad de que el CSV resulte ser de un acuerdo que después se anule o suspenda. Por ello, si se asume esta posibiidad, conviene dejar constancia que la comprobación que se hace del CSV se limita a la vigencia en el momento de la consulta.

Ante un NIF revocado, además de la obligación de abstención que seguidamente veremos, el Notario debe informar a los otorgantes sobre:

a) la necesidad de rehabilitar el NIF y de liquidar las posibles deudas tributarias pendientes o subsanar incumplimientos formales;

b) el bloqueo de la entidad, que supone no solo la abstención notarial y la paralización de las cuentas bancarias, sino un cierre registral absoluto que, a diferencia del cierre por falta de cuentas, impide incluso la inscripción de ceses o dimisiones de administradores (RDGSJFP 23/07/2019);

y c) sobre la transcendencia de la doctrina de las RDGSJFP 31/07/2025 y 16/06/2023:  el cierre registral depende del estado del NIF en el momento de la calificación registral, no del otorgamiento, de ahí la importancia de dotar de máxima agilidad a la presentación telemática una vez se obtenga la rehabilitación.

 

III.- INTERVENCIÓN NOTARIAL

(«La revocación del NIF no es un trámite, sino la muerte civil de la entidad» Juan Kutz Azqueta)

La actuación notarial frente a una entidad con NIF revocado funciona como un mecanismo de control de legalidad preventivo.

Hemos visto hace un momento que la DA Sexta, apartado 4 LGT establece que la publicación de la revocación en el BOE determina la pérdida de validez identificativa del número y esto implicará, como regla general, la obligación de abstención. Solo se admite la intervención notarial con carácter excepcional cuando se trata de actos imprescindibles para la rehabilitación del NIF o actos impuestos por la autoridad.

Desde un punto de vista práctico, podemos intentar distinguir 4 niveles de actuación según la naturaleza del acto que pretenda realizar la sociedad y un nivel adicional:

 

1.- ACTOS VOLUNTARIOS DE LA SOCIEDAD.  En estos supuestos, la prohibición de autorizar o intervenir instrumentos públicos es absoluta (cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase). Afecta a cualquier acto donde la sociedad pretenda ejercer su autonomía de voluntad, tales como compraventas, hipotecas voluntarias,  modificaciones estatutarias y parece que la prohibición alcanza también a la intervención notarial en las actas de Junta o cualquier tipo de acta notarial de presencia o requerimiento. No se puede autorizar si el NIF está revocado.

Este deber de abstención se complementa, como hemos visto, con el suministro de información periódica del CGN a la AEAT sobre estas tentativas de otorgamiento.

 

2.- ACTOS IMPUESTOS POR AUTORIDAD PÚBLICA. Para aquellos actos que no responden a la voluntad de la sociedad, sino que vienen impuestos por orden de una autoridad judicial o de la Administración (AEAT o TGSS), el deber de abstención “cede” ante la obligación de colaboración necesaria con la autoridad judicial o administrativa.

De acuerdo con este criterio, fundamentado en la Consulta V0701-25 y la RDGSJFP 12/08/2022, es obligatoria la intervención y posterior inscripción de:

-.- Escrituras otorgadas en ejecución de sentencia firme (donde el Juez sustituye la voluntad de la sociedad en rebeldía), embargos o adjudicaciones en subasta judicial.

-.- Procedimientos de apremio de la AEAT o de la TGSS (no tiene sentido que se vean bloqueadas para el cobro de sus deudas por una sanción que ellas mismas han impuesto).

 

3.- ACTOS NECESARIOS PARA LA REHABILITACIÓN. Excepcionalmente, se permite la autorización de aquellos instrumentos que constituyan un presupuesto necesario e imprescindible para la rehabilitación del NIF (art 147.8 del RGAT) siempre que exista un nexo causal evidente. La intervención debe limitarse a los actos que subsanen o permitan subsanar directamente la causa que motivó la revocación.

Recordemos que se trata de intervenir cuando sea algo imprescindible para la rehabilitación, por ejemplo, porque haya caducado el cargo y sea necesario un administrador de la sociedad para presentar cuentas. 

Podemos señalar algunos ejemplos en función de la causa de revocación que requiere o puede requerir intervención notarial:   

i.- En casos de revocación de NIF por incumplimiento de obligaciones formales (falta de presentación de  IS o IVA, omisión de titulares reales, inactividad o actividad inexistente, falta de depósito de cuentas) se pueden autorizar poderes generales, poderes mercantiles o poderes de representación tributaria para que un tercero actúe ante la AEAT y es autorizable e inscribible el nombramiento de administradores pues sin un órgano de representación vigente la sociedad no puede solicitar la rehabilitación del NIF (el nombramiento debe ser un presupuesto necesario para la rehabilitación).

A este respecto, la RDGSJFP 08/05/2023 señala que, si concurre además un cierre por falta de depósito de cuentas,  la certificación de no aprobación de las mismas (art. 378.5 RRM) solo salva el cierre por falta de su depósito; pero no levanta el cierre por NIF revocado que (como hemos adelantado) es más riguroso. Por tanto, la inscripción del nuevo administrador solo será posible si en la escritura se justifica expresamente como un presupuesto necesario e imprescindible para la rehabilitación ante la AEAT (art. 147.8 RGAT).

ii.- Ante una revocación de NIF por imposibilidad de notificar a la sociedad en su sede (deslocalización), es autorizable un traslado o modificación de domicilio social a un domicilio de notificación efectivo (147.1 en relación con el 147.8 RGAT).

En este supuesto, aunque la inscripción del cambio de domicilio suele quedar suspendida por el Registrador hasta la rehabilitación del NIF (por considerar el registrador que no es un acto indispensable para representar a la sociedad ante Hacienda), la escritura pública constituye título material suficiente ante la Administración.

Otorgada la escritura, la sociedad comunica el nuevo domicilio mediante el modelo 036 aportando la copia autorizada, esto permite a la AEAT verificar el nuevo domicilio y constatar la subsanación de la causa. Finalmente, la rehabilitación del NIF se comunica a la sociedad tanto a través del buzón electrónico (DEHü) que se mantiene operativo pese a la revocación del NIF como mediante notificación en el nuevo domicilio social y la rehabilitación se publica también en el BOE .

Rehabilitado el NIF, se hace constar en el Registro el nuevo domicilio social.

iii.- Y en casos de revocación por deudas tributarias pendientes, podrían autorizarse  ampliaciones de capital, aportaciones de bienes y desembolso de dividendos pasivos, préstamos o créditos personales para obtener fondos destinados al pago de la deuda o la constitución de garantías (hipotecas, prendas o avales) para lograr aplazamientos o fraccionamientos  teniendo siempre en cuenta lo que señalamos un párrafo más adelante.

En ambos casos (aumento de capital o constitución de garantías) suele ocurrir lo siguiente: la AEAT condiciona la rehabilitación del NIF a que el aumento de capital o la aportación de la garantía están debidamente inscritas, y el Registrador deniega la inscripción alegando el cierre de la hoja por la revocación del NIF.

Por ello, en la escritura se debe incorporar la acreditación documental de que el aumento de capital o la constitución de la garantía han sido exigidos expresamente por la propia AEAT (o son consecuencia directa de un plan de pagos aceptado) como condición previa para la rehabilitación.

iv.- Control del nexo causal y advertencia común a todos los supuestos anteriores. En todos estos casos de actos necesarios para la rehabilitación, el notario tiene la obligación de comprobar que el acto es estrictamente necesario para la rehabilitación (art 147.8 del RGAT). En este sentido, el nexo causal debe ser evidente y la mera manifestación de la parte es totalmente irrelevante. Para que este control sea efectivo, el interesado debe aportar el acuerdo de revocación original, donde constan las causas concretas de la sanción. Solo mediante este documento podremos verificar si la actuación pretendida concuerda objetivamente con la subsanación necesaria.

Asimismo, la escritura debe incorporar una advertencia expresa que concrete el sentido y finalidad de la actuación notarial y clarifique el alcance del documento. Se debe indicar que la autorización se efectúa exclusivamente para fines de rehabilitación, instando a los otorgantes a proceder con dicho trámite administrativo de forma inmediata.

Un posible modelo para hacer constar la incorporación del acuerdo de revocación y la advertencia:

«Yo, Notario, hago constar que la sociedad compareciente tiene el NIF revocado, según consta en el índice de entidades de la AEAT consultado telemáticamente a través de la plataforma notarial SIGNO.

Ante esta situación, el otorgante me exhibe el acuerdo de revocación original de fecha * en el que consta como causa de la revocación: *. Tras el examen de dicho documento resulta, a mi juicio,  que existe un nexo causal evidente entre el acto que por la presente se autoriza y la subsanación requerida para la rehabilitación del NIF, de conformidad con lo dispuesto en el art. 147.8 del RGAT. Se incorpora, a la presente, testimonio, por mi obtenido, de dicho acuerdo, en * folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial serie *.

Advierto, además, expresamente a los otorgantes de que la presente autorización se fundamenta en la excepción de necesidad del art. 147.8 RGAT y tiene como única y exclusiva finalidad proceder a la rehabilitación del NIF, por lo que les insto a iniciar el trámite administrativo correspondiente sin demora.

*SOLO EN CASO DE QUE NO SE TRATE DE NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES* Y de que la plena eficacia e inscripción registral de este documento podría quedar suspendida por el Registrador Mercantil hasta que la AEAT dicte y publique el acuerdo definitivo de rehabilitación, no asumiendo el notario responsabilidad alguna por dicha falta de inscripción inmediata.»

4.- OPERACIONES DE TERCEROS Y EFECTOS SOBRE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Hemos visto que la obligación de abstención del notario se activa cuando un instrumento público se pretende otorgar por una entidad jurídica con el NIF revocado. Pero cuando la sociedad no es otorgante, sino el objeto del negocio, la prohibición no alcanza al instrumento público.

Transmisión de participaciones y unipersonalidad. La transmisión de participaciones sociales es un negocio entre particulares (socios) donde la entidad no interviene. Por tanto el notario puede autorizar la escritura con independencia del estado del NIF de la sociedad.

Ahora bien, si la transmisión da lugar a un nuevo socio único o a una unipersonalidad sobrevenida, como la inscripción de la unipersonalidad requiere una declaración expresa de la propia sociedad (a través de sus administradores), conforme a la RDGSJFP 23/07/2019, esta declaración no puede inscribirse en el Registro Mercantil por la revocación del NIF.

El adquirente se convierte así en propietario de las participaciones (título y modo), pero la sociedad se ve imposibilitada para publicitar su condición de unipersonal. Esto expone al socio único a la responsabilidad del art 13 LSC, de lo que debería hacerse la oportuna advertencia en la escritura. La vía para evitar esta responsabilidad será nombrar nuevo administrador para lograr la rehabilitación.

Socio con NIF revocado. Medidas de desbloqueo. En situaciones donde el NIF revocado de un socio bloquea por completo la inscripción de la sociedad matriz, se puede acudir a la operación acordeón excluyendo a la entidad bloqueada para que la matriz recupere su operatividad registral, siempre que no se perjudique a terceros.  Esta es la solución que propone Juan Kutz Azqueta en el trabajo publicado en esta web llamado Acerca de la revocación del NIF en las sociedades de capital.

Adjudicaciones a los socios en liquidaciones antiguas. Puede ocurrir que una sociedad se disuelva y liquide, adjudicando un inmueble a un socio, pero éste no presente la escritura de adjudicación al Registro de la Propiedad hasta años después, momento en el que el NIF de la sociedad ya ha sido revocado.

En este caso, el registrador denegará la inscripción por el cierre de hoja de la entidad transmitente. Nos encontraremos con que el socio tiene un título civil válido, pero para que su adquisición pueda acceder al Registro, su única vía es instar a la sociedad (que puede estar ya inactiva de hecho) a rehabilitar el NIF o acudir a un expediente administrativo ante la AEAT para obtener una rehabilitación limitada exclusivamente a ese acto de inscripción (RDGSJFP 16/07/2023).

Procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria (vía judicial Vs extrajudicial). La RDGSJFP 29/07/2022 señala que el notario debe abstenerse de autorizar la escritura de venta forzosa si el NIF de la sociedad ejecutada está revocado. El fundamento es que, en la ejecución extrajudicial, el notario actúa en virtud de un poder de representación irrevocable concedido por la sociedad en la escritura de hipoteca; por tanto, el acto de venta se considera, a efectos formales, un acto otorgado por la sociedad a través del notario. Al ser un «acto de la sociedad», opera la prohibición de intervención.

Por el contrario, como ya hemos visto a través de la Consulta V0701-25 y la Resolución de 12 de agosto de 2022, los mandamientos de un juez no dependen de la voluntad de la entidad con el NIF revocado. 

Es curioso que el juez pueda sustituir la voluntad de una sociedad con NIF revocado, pero un Notario no pueda ejecutar una hipoteca basada en un poder irrevocable dado cuando el NIF era válido

Derecho de supresión («derecho al olvido registral»). El derecho de supresión previsto en el art 17 RGPD se suele invocar por administradores o apoderados que quieren desvincularse de una sociedad «bloqueada». La DG es firme en denegar la inscripción de renuncias de poderes o ceses de administradores mientras subsista la revocación del NIF. La finalidad es evitar que los representantes de la entidad eludan sus responsabilidades frente a terceros o la AEAT.  Podrán desvincularse previa rehabilitación del NIF o previa extinción definitiva de la sociedad (que exige igualmente estar al corriente de las obligaciones tributarias que motivaron la revocación del número). Así RDGSJFP 21/03/2025: a diferencia de otros cierres (como el de falta de depósito de cuentas), la revocación del NIF impide incluso la inscripción del cese, dimisión o renuncia de los administradores.

5.- Y podríamos distinguir un nivel adicional: el de los ACTOS DE DEFENSA Y TUTELA JUDICIAL. que serían los poderes para pleitos. 

Juan Kutz Azqueta defiende que deben autorizarse incluso con NIF revocado para no vulnerar el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (art 24 CE). Dejar a una sociedad sin poder para defenderse en juicio sería generar una indefensión absoluta, pues el objeto de este poder es precisamente permitir que la sociedad litigue contra la propia revocación.

 

Shadia Nasser García, notaria de Formentera

 

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