EL ACTA DEL ARTíCULO 15 LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO:

UNA PROPUESTA

Salvador Torres Escámez, Notario de Arganda del Rey (Madrid)

INDICE:

• Introducción
• Planteamiento del caso
• Solución propuesta
• Conclusión
• Un epílogo sobre la gratuidad
• Modelo de acta
• Ápéndice: ¿Y las hipotecas del día 17?
• Enlaces

 

I.- INTRODUCCION.-

            Lo mejor que he encontrado en la L.C.C.I. es que sólo la tendré que aplicar durante nueve meses. Es el tiempo que falta para mi jubilación.

            En mi opinión, la principal novedad que presenta la Ley es su aspecto precontractual, estableciendo unas pautas de transparencia formal (art. 14) a cargo del Banco y otras de transparencia material (art. 15) a cargo del Notario. Esto último constituye un tratamiento insólito en el Derecho Comparado, a pesar de que el Notariado es una institución vigorosa en prácticamente todos los países de la Unión Europea.

            Después de un ejercicio profesional, que he intentado riguroso durante cuarenta y cuatro años, he procurado informarme e instruirme en el contenido de la nueva Ley, para lo cual he leído al respecto todo lo que he podido y asistido a algún curso o seminario sobre la materia, donde he oído muchas cosas de interés y también algunas tonterías. Entre éstas, la más gorda la que dice que el art. 15 está para proteger al consumidor, cuando cualquier analista mínimamente avisado percibe rápidamente que lo que trata dicho precepto es de proteger a la Banca.

            Ésta ha sido acosada durante los últimos años por un sinfín de reclamaciones que tienen su origen en errores de planteamiento de los propios contratos bancarios (redacción en ocasiones muy prolija o poco clara, algunas condiciones excesivamente rígidas o exageradas, …), pero también en algunas decisiones jurisprudenciales a mi juicio poco acertadas.

            El hecho es que la L.C.C.I. viene a intentar poner orden en una situación que ha llegado a ser algo caótica y, en este punto relativo a la información, lo hace a costa del Notariado, con un alcance que puede llegar a ser muy peligroso.

            La idea del art. 15 sale del Ministerio de Economía, cuya aversión a los notarios desde hace tiempo es bien conocida, con el desamparo del Ministerio de Justicia, teóricamente encargado de la protección de su función. Ni que decir tiene que la Banca ha asistido encantada al cambio de escudo frente a las responsabilidades en la información.

            Y es que es en este punto, en la información del consumidor, donde radica, en mi opinión, el fallo en el tratamiento de la crisis hipotecaria. La mayoría de las críticas de los especialistas en consumo y algunas decisiones jurisprudenciales que anulan contratos y dan lugar a indemnizaciones en el fondo se basan en que el prestatario no está bien informado, aunque se lo disfrace bajo otro nombre: abusividad, asimetría, falta de transparencia…

            Pero eso es un error, porque se trata de una situación subjetiva, que siempre se puede alegar por el que la sufre, aunque se le haga manuscribir textos, visitas al Notario, incluso cursos obligatorios. Para ilustrarlo he acudido en alguna ocasión a la anécdota conocida en el mundo de la traumatología y del seguro como «el chollo cervical»: el siniestrado con collarín, que cobra de su empresa el sueldo íntegro y además una indemnización de la aseguradora por cada día de baja, siempre tendrá dolores y mareos, aunque en la exploración y en las radiografías no salga nada.

            La Ley debería establecer con toda claridad cuáles son las cláusulas ilegales o abusivas, fijar un mecanismo seguro para vigilar el plazo de antelación para la entrega de la documentación al prestatario, incluso reforzar la posibilidad de la visita previa al Notario por si se considera necesitado de un asesoramiento especial e independiente. Pero imponer a éste la explicación «individualizadamente» de todo el contenido de la FEIN y de la FiAE me parece, además de inútil para el cliente, peligroso para el Notario.

            En mi opinión, que saco de mi experiencia en miles de hipotecas que he autorizado, sólo un cinco o diez por ciento de los prestatarios tiene interés en la información insistida. Tal porcentaje acude a la Notaría con la oferta vinculante subrayada y pregunta sobre ello. El noventa por ciento restante tiene prisa y lo único que le interesa es terminar pronto, que le den las llaves y una copia simple para correr a contratar el agua y la luz.

            Por todo ello, veo oscuro el panorama de la situación planteada. A falta del esperado desarrollo reglamentario, en estos momentos, no soy optimista al respecto[1].

 

II.- PLANTEAMIENTO DEL CASO.

            Pero el objetivo que me propuse al escribir este pequeño trabajo no es un análisis del sistema, ni siquiera una queja, sino el tratamiento de las dificultades prácticas que puede plantear su aplicación en lo que se refiere al acta del art. 15.

            Veamos un supuesto concreto.

            Un martes cualquiera a la cinco de la tarde, previamente citados, se presentan en mi Notaría la pareja de futuros deudores y el futuro fiador, que es el padre de ella. Van con un bebé recién nacido, que no para de llorar porque le están saliendo los dientes. Tienen, además, cierta prisa, porque han de recoger al hijo mayor que sale a las seis de clase de judo.

            Yo les explico a los tres lo más pormenorizadamente posible el contenido de la FEIN, las advertencias de la FIAE y repasamos el borrador de la futura escritura. La esposa deudora (siempre más atenta a los pormenores de la economía familiar) hace un par de preguntas y las contesto. El fiador no pregunta nada [2].

            La actuación me ha llevado media hora. Mientras tanto, el apoderado de Ibercaja, que ha venido a cerrar una póliza que se ha firmado esta mañana, se ha tenido que marchar porque tenía prisa.

            Voy a darle las notas al empleado que ha de redactar el acta, pero éste está terminando de preparar un poder urgente de una sociedad, cuyos datos facilitados ayer estaban incompletos. Deudores y fiador firman conmigo a las siete menos cuarto.

            El resultado es previsible. Todo el mundo descontento. La culpable es la Notaría.

 

III.- LA SOLUCIÓN PROPUESTA.

            Lo que propongo es la utilización de la técnica de las actas notariales. No otra cosa es el documento previsto en la Ley. Se trata de la constatación de hechos (el asesoramiento prestado; las preguntas y las contestaciones; la formulación de un test) que son el contenido propio de las actas (art. 144, párrafo cuarto, R.N.). La prestación del consentimiento (párrafo segundo del mismo artículo) se hará en la escritura de préstamo hipotecario.

            Me explico. Los deudores y el fiador firman el requerimiento (que está previamente preparado) el día que han sido citados para ello, como mínimo el día anterior a la escritura de hipoteca. El notario cumple el protocolo del art. 15 y toma las notas oportunas. Los deudores se van a recoger a su hijo a la clase de judo. El empleado redacta con tranquilidad la diligencia conforme a las notas que le ha dado el notario. Éste firma la diligencia.

            El día de la firma de la escritura de hipoteca los deudores y el fiador firman otra diligencia en el acta en que expresan su conformidad con el contenido de la diligencia anterior. Se firma la escritura de préstamo hipotecario.

 

IV.- CONCLUSIÓN.

            La solución propuesta (que someto gustosamente a otros pareceres, que me gustaría mucho conocer) me parece la más sensata para que el art. 15 no conduzca al colapso de la Notaría o a la falsedad, finales que no resultan deseables ciertamente.

            El procedimiento deberá ser completado necesariamente por una prevista norma gubernamental, quizás por una Instrucción de la DGRN y seguramente por alguna circular del CGN. Esperemos que todo ello sea lo más razonable y práctico posible, para evitar cualquiera de las dos indeseadas consecuencias a las que puede conducir el art. 15.

 

V.- UN EPÍLOGO SOBRE LA GRATUIDAD.

            El acta del art. 15, que genera un importante esfuerzo y una peligrosa responsabilidad patrimonial y disciplinaria, es gratuita (número 8 de dicho precepto). Cosa chocante, si se tiene en cuenta que el interés protegido es el del Banco.

            En algún otro lugar he dicho que el trabajo obligatorio (art. 349, b, R.N.) y gratuito sólo tiene un nombre: esclavitud. La esclavitud fue abolida en España en 1880.

            El trabajo obligatorio y gratuito es una humillación para el que lo realiza y poco o nada valorada por el que lo recibe. Además, es probablemente inconstitucional y responde a una filosofía perversa del Poder: como os dejamos ganar dinero en otras actuaciones, ésta la tenéis que hacer gratis o perderéis aquéllas.

            Por todo ello, desaparecidas desgraciadamente las antiguas Asociaciones Notariales, aprovecho desde aquí para hacer a mi Colegio (Madrid) y al CGN una petición, que probablemente será la última, el encargo a profesionales cualificados de un estudio procesal y constitucional que pueda fundamentar, si así resulta de su conclusión, la impugnación de dicho planteamiento ante los organismos o Tribunales competentes, incluso el Europeo de Derechos Humanos.

 

VI.- MODELO DE ACTA.

       ACTA DEL ART. 15 L.C.C.I.

            NUMERO…

            En …, mi residencia, a …

            COMPARECEN:

            DON DEUDOR Y su esposa DOÑA DEUDORA …

            Y DON FIADOR …

            Les identifico por sus reseñados documentos. Tienen, a mi juicio, capacidad suficiente e interés legítimo para este ACTA y

            EXPONEN:

            I.- El Banco …ha concedido y ofrecido a los cónyuges comparecientes un préstamo de …€, con garantía hipotecaria de la finca registral número … del Registro de la Propiedad …

            El otro compareciente está previsto que sea fiador de la operación.

            II.- ME REQUIEREN para que tramite el acta regulada en el art. 15 L.C.C.I. , lo cual llevaré a cabo en diligencia a continuación.

            Acepto el requerimiento.

            Leído …

 

            DILIGENCIA.- Siendo las …del mismo día, tengo presentes en mi despacho a los tres requirentes.

            Compruebo en XXX que la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 14 de la Ley ha sido puesta a su disposición en fecha …

            Les informo pormenorizadamente de las cláusulas recogidas en la FEIN y en la FiAE, con referencia expresa a cada una de ellas:

            – las características principales del préstamo.

            – el tipo de interés y otros gastos

            – la periodicidad de los pagos y su número.

            – el importe de cada cuota.

            – la tabla ilustrativa del reembolso.

            – las obligaciones que ha cumplir el prestatario para beneficiarse de las condiciones del préstamo.

            – las consecuencias para el prestatario de un posible incumplimiento, la posibilidad de vencimiento anticipado y los gastos derivados de ello.

            – (en su caso) la referencia al índice de interés variable utilizado .

            – (en su caso) la existencia de límites mínimos al interés variable.

            – (en su caso) se trata de un préstamo en moneda extranjera.

            – (en su caso) la puesta a su disposición de un borrador del contrato.

            Los comparecientes contestan, firman y me entregan el test acerca de la documentación facilitada y la información suministrada.

            Plantean cuestión(es) referente(s) a … y les asesoro sobre ello.

            A continuación y, a petición de los comparecientes, que no desean esperar, una vez que éstos se han marchado, procedo a redactar esta diligencia conforme a las notas tomadas en el transcurso de la actuación anterior, la cual será ratificada por aquéllos antes de la firma de la escritura de hipoteca. Lo hago a continuación del requerimiento que la motiva, en …

            De lo pertinente de su contenido, doy fe.

 

            DILIGENCIA DE RATIFICACIÓN.- El día …, antes de la firma de la escritura de hipoteca, los requirentes leen por sí la diligencia anterior, prestan su conformidad a su contenido y redacción y firman conmigo. Queda extendida esta diligencia a continuación de la anterior y todo el acta en …

            De lo pertinente de su contenido, doy fe.

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[1] En el momento de redactar estas líneas (guardia electoral del 28-A) esta web anuncia la aprobación de un real decreto en el Consejo de Ministros del paso viernes 26, todavía no publicado.

[2] Algún día, si Dios me da tiempo y ganas, escribiré sobre la figura del fiador en la L.C.C.I., que da mucho juego en cuanto a la crítica, por el absoluto desconocimiento que supone en Ministerio de Economía y en los legisladores de lo que es la fianza. Adelanto un detalle: ¿qué es un fiador o garante consumidor (art. 2, 1, b)?

 

NOTA SOBRE LAS HIPOTECAS DEL DÍA 17 DE JUNIO (LUNES)

(apéndice publicado el 2 de junio de 2019)

Salvador Torres Escámez,  Notario

 

            Me han debido considerar ingenuamente «especialista» en la parte precontactual de la nueva LCCI [1], porque una de las Gestorías que vienen habitualmente por la Notaría para la firma y tramitación de los préstamos hipotecarios bancarios me ha pedido «de arriba» mi opinión sobre los plazos y las fechas para el otorgamiento de las nuevas escrituras de hipoteca.

            Como es bien sabido la Ley entra en vigor el próximo 16 de junio. Una postura maximalista -sin duda la más fácil y también la más segura- defendería que todos los trámites, empezando por la entrega de la documentación al prestatario, tendría que hacerse a partir de dicha fecha, por lo que la escritura no podría autorizarse hasta diez días naturales después. Eso significaría que del 16 al 26 de junio la liquidez bancaria hipotecaria sería inexistente..

            En el extremo opuesto del maximalixmo, quien considere que lo importante es la inscripción de la hipoteca por su carácter constitutivo (cuestión un poco cansina, permítaseme pasarla por alto), debería admitir que, siempre que se inscriba después del 16 de junio, todo lo demás podría ser de fecha anterior.

            Nuestros mayores nos enseñaron que los extremismos son malos y Don Jerónimo González, que el crédito territorial es pilar fundamental para el desarrollo y el progreso de la Nación. Por eso, se hace necesario encontrar una salida a la poco deseable situación apuntada.

            La solución pasa, a mi juicio, por ponderar la verdadera naturaleza y la finalidad de la información bancaria (art.14) y del asesoramiento notarial (art. 15) precontractuales. Me parece que se trata de aportar al prestatario una serie de datos y explicaciones que le permitan prestar en el momento del otorgamiento de la escritura un consentimiento plenamente informado.

            Con esa premisa, yo no veo inconveniente en que los requisitos de transparencia formal y de transparencia material se puedan cumplir antes de la entrada en vigor de la Ley, incluso el acta del art. 15 (naturalmente cumpliendo con todos los pormenores de ésta, desde el primero hasta el último), firmando la escritura de hipoteca después de su vigencia, es decir, después del 16 de junio.

            Este es mi parecer, que he transmitido a los responsables «de arriba» de la Gestoría y que gustosamente someto a cualquier otro mejor fundado en Derecho, pero, si es posible, también en el sentido común.

            Me da la impresión de que otra cosa va a ser que lleguen a tiempo «los medios telemáticos seguros, cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente» (art. 14, 1, párrafo final), que ya deberían estar ensayándose en las Notarías y explicándose.

[1] Debido sin duda a un modesto articulito sobre el acta del art. 15 que esta acogedora página me hizo el honor de publicar hace un par de semanas, respecto del cual, por cierto, he recibido varias llamadas y correos de compañeros monstrando su agradecimiento y coincidencia de parecer. En mi larga trayectoria de publicista, es la primera vez que me pasa.

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