MODELOS REGISTRALES adaptados a la LEY 13/2015 y a la Resolución-Circular de la DGRN de 3.11.2015

JDR, 20/11/2015

AUTOR: JOAQUÍN DELGADO RAMOS, 

REGISTRADOR Y NOTARIO EN EXCEDENCIA

INTRODUCCIÓN:

Se ofrecen aquí algunos posibles modelos útiles para la práctica registral, como mera propuesta del autor y cuya utilización o no será, evidentemente, responsabilidad de cada registrador.

 

1.- MODELO de instancia de PRESENTACION y solicitud art 199 L.H.

La RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015de la DGRN señala que ” Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.”

Se propone la utilización del siguiente modelo de instancia de presentación, que contempla  la posibilidad de que el presentante solicite expresamente la inscripción gráfica conforme al articulo 199 LH, y/o la advertencia de que, conforme a la citada circular y al contenido del titulo, se entiende ya efectuada tal solicitud.

(Nota: el modelo tiene al dorso un pequeño cuadrante para facilitar a los oficiales las comprobaciones previas a la calificación registral)

Descargar (PDF, 68KB)

2.- MODELOS de notificaciones, edictos y diligencias en el procedimiento del ARTICULO 199 L.H.

Se ofrecen a continuación, por si se consideraran de alguna utilidad,  posibles modelos o ejemplos, que pretenden dar cumplimiento a la Ley 13/2015 y a la Circular de la DGRN de 3.11.2015, cuya utilización o no, evidentemente, queda a criterio y responsabilidad de cada registrador.

I. NOTIFICACIONES Y EDICTOS REGISTRALES:

NOTIFICACION REGISTRAL AL PRESENTANTE:

(Nota: no es preceptiva conforme al art 199, pero sí parece muy conveniente)

En relación al documento presentado por usted con el numero de entrada xxx, relativo a la finca con código de finca registral xxxx, por la presente se le notifica que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con fecha de hoy se procede a iniciar el expediente regulado en dicho artículo, y por tanto, a efectuar las notificaciones, publicaciones de edicto y alertas que el mismo prescribe.

NOTIFICACION REGISTRAL A COLINDANTES:

(Nota: el art 199.1 LH dispone que «El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas»

y el 199.2, para el caso de representación gráfica alternativa a la catastral, añade que «además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados»)

DESTINATARIO: XXXX con domicilio en xxxx.:

En su condición de posible afectado o interesado, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por la presente se le notifica formalmente que se ha iniciado el expediente regulado en dicho artículo, con la finalidad de calificar si procede inscribir en el Registro de la Propiedad la representación gráfica y lista de coordenadas de los vértices de la finca que se expresan en el documento adjunto, de la cual finca hay indicios de que pueda ser colindante con otra de la que usted resulta titular catastral o registral.

Conforme al mismo precepto legal, podrá usted comparecer en el plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la presente notificación ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.

A la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

Si lo desea, también puede usted remitir sus alegaciones por escrito con firma legitimada, o con firma electrónica reconocida, y, en su caso, acreditando la representación en la que actúe.

Todo ello, a la siguiente dirección:

Registro de la Propiedad de xx

Calle xxx

Referencia: asiento de entrada xxxx /xxxx.

Observaciones: conforme al articulo 10.5 de la Ley Hipotecaria, si tras la tramitación del referido expediente el Registrador procediera a inscribir la referida representación gráfica y lista de coordenadas,   se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresadas.

En xxx, a fecha xxx

Documento adjunto:

CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL: XXX

DESCRIPCIÓN REGISTRAL: XXX

REFERENCIA CATASTRAL: XXX

TITULAR REGISTRAL: XXX

REPRESENTACION GRÁFICA QUE SE PRETENDE INSCRIBIR:

(insertar aquí la imagen de la representación gráfica)

LISTA DE COORDENADAS DE LOS VÉRTICES DE LA FINCA QUE SE PRETENDEN INSCRIBIR:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

MODELO DE EDICTO:

(Nota: para evitar saturar el BOE, es poco probable que se nos permita publicar imágenes y extensas listas de coordenadas en el BOE. Por eso, a diferencia de la notificación personal, que sí debería incluir la representación gráfica, el edicto en el BOE debería remitirse a la representación gráfica y lista de coordenadas que consten en un archivo firmado, accesible mediante su CSV)

Para general conocimiento de posibles interesados desconocidos, así como para el de los interesados concretos que se expresan más abajo, y respecto de los cuales se ignora el lugar de la notificación o, tras dos intentos, ha resultado infructuoso, y de conformidad con lo dispuesto en el articulo 199 de la Ley Hipotecaria y disposición adicional segunda de la Ley 13/2015 de 24 de junio, por el presente EDICTO se hace público y notifica que se ha iniciado el expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria con la finalidad de calificar si procede inscribir en el Registro de la Propiedad la representación gráfica y lista de coordenadas de los vértices de la finca que se expresan en el documento adjunto.

Conforme al mismo precepto legal, los interesados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la presente notificación ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga.

A la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción.

Si lo desean, también pueden remitir sus alegaciones por escrito con firma legitimada, o con firma electrónica reconocida, y, en su caso, acreditando la representación en la que actúe.

Todo ello, a la siguiente dirección:

Registro de la Propiedad de xx

Calle xxx

Referencia: asiento de entrada xxxx /xxxx.

Observaciones: conforme al articulo 10.5 de la Ley Hipotecaria, si tras la tramitación del referido expediente el Registrador procediera a inscribir la referida representación gráfica y lista de coordenadas,   se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresadas.

En xxx, a fecha xxx

Fdo: El Registrador.

Documento adjunto:

CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL: XXX

DESCRIPCIÓN REGISTRAL: XXX

REFERENCIA CATASTRAL: XXX

TITULAR REGISTRAL: XXX

REPRESENTACION GRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS DE LOS VÉRTICES DE LA FINCA QUE SE PRETENDEN INSCRIBIR:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

LISTADO DE DESTINATARIOS CONCRETOS QUE NO HAN PODIDO SER NOTIFICADOS PERSONALMENTE:

XXX,

 

II. DILIGENCIAS PARA DOCUMENTAR LAS INCIDENCIAS DEL PROCEDIMIENTO
ENCABEZADO GENERAL:

TRAMITES DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTICULO 199 LEY HIPOTECARIA

INICIADO POR EL DOCUMENTO CON NUMERO DE ENTRADA XXX

Yo, xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, y en relación al procedimiento regulado en el articulo 199 de la Ley Hipotecaria iniciado con motivo de la presentación del documento con número de entrada arriba referido,

INICIACIÓN:

.- CERTIFICO: Que hoy he iniciado la tramitación del citado procedimiento en el que se pretende inscribir la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el documento firmado electrónicamente por mí cuyo CSV es: xxx

INVESTIGACIÓN SOBRE COLINDANTES REGISTRALES

.- CERTIFICO: Que tras consultar los índices y aplicaciones informáticas de este registro, aparecen como posibles fincas registrales colindantes, las siguientes:

xxx

INVESTIGACIÓN SOBRE POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO APARENTE

.- CERTIFICO: Que tras consultar la aplicacion informática geográfica disponible en este registro, y en particular la ortofotografía oficial disponible,

NO resultan indicios evidentes de posible invasión del dominio público aparente.

SÍ resultan indicios evidentes de posible invasión del dominio público aparente, por lo que procedo a denegar la inscripción de la identificación gráfica de la finca y a notificar tal circunstancia a la Administracion Estatal/autonomica/municipal.

NOTIFICACIONES Y EDICTOS:

.- CERTIFICO: Que hoy he expedido la notificación/es, copia de las cuales archivo, regulada en el artículo 199 LH a los siguientes destinatarios, como posibles propietarios colindantes afectados:

FINCA REGISTRAL TITULAR REGISTRAL DNI/NIF DOMICILIO

.- CERTIFICO: Que hoy he recibido justificación, que archivo, de que la notificación dirigida a xxx le fue entregada el día xxx.

.- CERTIFICO: Que hoy he remitido al Boletín Oficial del Estado el edicto regulado en dicho articulo.

.- CERTIFICO: Que hoy consta publicado en el Boletín Oficial del Estado el edicto remitido por mí el día xxx..

COMPARECENCIAS, ALEGACIONES Y ACUERDOS:

.- CERTIFICO:Que hoy comparece ante mí, el registrador,  D. XXX, a quien identifico por xxx, que actúa en su propio nombre / en representación de xxx (reseñar datos acreditativos de la representación), y manifiesta lo siguiente: xxx

.- CERTIFICO: Que hoy recibo escrito, copia del cual archivo, remitido y firmado por D. Xxx, que actúa en su propio nombre / en representación de xxx (reseñar datos acreditativos de la representación), en el que manifiesta, en síntesis manifiesta lo siguiente: xxx

.- CERTIFICO: Que hoy comparecen ante mí, xxx, quienes acuerdan lo siguiente: xxx

FINALIZACION:

CERTIFICO: Que habiendo transcurrido el plazo señalado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y examinados y calificados los trámites seguidos en el procedimiento, acuerdo darlo por concluido y proceder a (suspender/denegar/inscribir) en la finca xxx la representación gráfica y lista de coordenadas solicitadas.

III. ACTA DE INSCRIPCIÓN:

(NOTA: El apartado tercero de la Resolución Circular de la DGRN de 3.11.2015 dispone que «En el acta de inscripción en el folio real el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del Código Seguro de Verificación (CSV) del mismo)

Acta de inscripción: INSCRIBO la representación gráfica de esta finca y la lista de coordenadas de sus vértices que constan en el archivo electrónico firmado por mí cuyo contenido puede verificarse mediante el código seguro de verificación  (PDF al ejemplo)

IV. NOTAS MARGINALES EN CASO DE INSCRIPCION DE REPRESENTACIÓN CATASTRAL. 

(Cuando proceda)

. COORDINACIÓN CON CATASTRO:

Tras la práctica de la inscripción adjunta, la presente finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

. NOTIFICACION AL CATASTRO DE LA COORDINACION:

La circunstancia de haber quedado esta finca coordinada con el Catastro ha sido notificada telemáticamente al Catastro. Fecha xxx

V.- NOTAS MARGINALES EN CASO DE INSCRIPCION DE REPRESENTACIÓN ALTERNATIVA:
. NOTIFICACION AL CATASTRO:

La inscripción de la representación gráfica alternativa a la Catastral que consta en la inscripción adjunta ha sido comunicada al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda. Fecha xxx

. ALTERACION CATASTRAL Y COORDINACION SOBREVENIDA:

Recibida comunicación del Catastro de haberse practicado la alteración catastral a que se refiere la nota anterior, junto con la  nueva representación catastral coordinada, se hace constar que la presente finca ha quedado coordinada gráficamente con el inmueble referencia catastral xxxxxxxxx, y se incorpora al presente folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca, consistente en certificación catastral descriptiva y gráfica de fecha xxx  cuya representación gráfica  y  lista de coordenadas de los vértices de la finca son los que constan en el archivo electrónico firmado por mí cuyo contenido puede verificarse mediante el código seguro de verificación. PDF al ejemplo   Fecha xxxx

3.- MODELO para inscribir la representación gráfica y lista de coordenadas conforme a la CIRCULAR DGRN de 3.11.2015.

La RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE  3  DE NOVIEMBRE DE 2015 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE ALGUNOS EXTREMOS REGULADOS EN LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA OPERADA POR LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO en su apartado tercero, letra b, dispone que

“Excepcionalmente, en aquellos registros de la propiedad en que a fecha 1 de noviembre de 2015 no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de lo dispuesto en la letra a) de este apartado, si el registrador califica favorablemente la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el Código de Finca Registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación”.

Se supone que el Colegio de Registradores proporcionará la manera de hacerlo de modo sencillo y automatizado.   Mientras llega ese momento, y dado que no cabe dilatar la aplicación de la ley ni de la circular, a continuación se muestra un ejemplo realizado en el registro de Santa Fe nº 1, sobre un modo posible de cumplir lo dispuesto en la circular, utilizando simplemente el acceso a la sede electrónica de Catastro y al programa Experior.

EJEMPLO DE FICHERO FIRMADO:

Descargar (PDF, 55KB)

MODELO DE ACTA DE INSCRIPCION:

Seguidamente, una vez generada esa certificación registral en PDF, firmada por el registrador, y con su CSV, en el acta de inscripción, se podría cumplir la citada circular de la DGRN  utilizando el siguiente modelo  cuando se inscriba la representación gráfica y lista de coordenadas de una finca consistente en una porción de suelo:

“Acta de inscripción: INSCRIBO la representación gráfica  de esta finca y la lista de coordenadas de sus vértices que constan en el archivo electrónico firmado por mí cuyo contenido puede verificarse mediante el código seguro de verificación xxxxxxxxxxxxxxxx”.

BREVE EXPLICACIÓN SOBRE CÓMO HACERLO:

Hay que entrar en la sede de Catastro, en https://www.sedecatastro.gob.es como “usuario registrado” (arriba a la derecha), empleando la firma electrónica de registrador, o usuario y contraseña.

Solicitar la certificacion catastral descriptiva y gráfica en cuestión.

El fichero con las coordenadas viene como fichero adjunto a la certificación descriptiva y gráfica tradicional.

Pero para poder ver ese fichero adjunto hay que instalar el programa de Adobe gratuito cuyo enlace para descarga ofrece la propia sede electrónica de catastro.

Cuando se haya hecho eso, al abrir en Adobe (no en el navegador web) la certificación descriptiva y gráfica, aparecerá arriba a la izquierda una pestaña con el archivo adjunto de la lista de coordenadas que se puede abrir con cualquier programa de texto, incluido el bloc de notas.

Seguidamente, en Experior, basta con generar una certificación con el modelo  propuesto u otro parecido y copiar y pegar la representación gráfica de Catastro y la lista de coordenadas,

Y finalmente, firmar esa certificación con firma electrónica.

Así conseguimos el CSV que, cuando la calificación registral desemboque en inscripción,  podemos expresar en el acta de inscripción, cumpliendo la resolución-circular de la DGRN.

 

4.- MODELOS de notificaciones y edictos conforme al ARTICULO 205 L.H.

ARTICULO 205 LH:

El articulo 205 dispone que «Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.»

MODELOS:

Para dar cumplimiento a tales previsiones legales, así como a las de la resolución circular de la DGRN de 3.11.2015, se propone la posible utilizacion de los siguientes textos o modelos:

NOTIFICACIÓN PREVIA A LA ADMINISTRACIÓN TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO:

NOTIFICACION A LA ADMINISTRACIÓN TITULAR DEL DOMINIO PÚBLICO CON MOTIVO DE LA SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN DE FINCA CONFORME AL ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA.

D. xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 205 de la Ley Hipotecaria, NOTIFICA:

Que en virtud de la documentación presentada en este registro de la propiedad el día xxx con asiento de entrada xxx, se solicita inmatricular la finca que se indica a continuación:

.- DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA: xxx

.- REFERENCIA CATASTRAL Y REPRESENTACION GRÁFICA: xxx, según certificación catastral descriptiva y gráfica con CSV xxx cuyo contenido puede consultar y verificar en la sede electrónica de catastro. https://www1.sedecatastro.gob.es

.- PERSONA A CUYO FAVOR SE PRETENDE INSCRIBIR EL DOMINIO: XXX

.- ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

Todo lo cual se le notifica a esa administración pública por existir dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estan inmatriculadas, con el fin de que, por dicha administración, se remita el informe correspondiente para confirmar o disipar tales dudas, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la presente notificación.

Lugar y fecha. xxx

NOTIFICACION TRAS LA INMATRICULACION:

NOTIFICACION DE INMATRICULACION DE FINCA PRACTICADA CONFORME AL ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA

D. xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 205 de la Ley Hipotecaria, NOTIFICA:

Que con fecha xxx se ha inmatriculado en este registro de la propiedad, conforme al articulo 205 de la Ley Hipotecaria, la siguiente finca:

.- CODIGO DE FINCA REGISTRAL. XXX

.- DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA: XXX

.- REFERENCIA CATASTRAL: XXX

.- REPRESENTACION GRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

.- PERSONA A CUYO FAVOR SE HA INSCRITO EL DOMINIO: XXX

.- TITULO DE PROPIEDAD: XXX

.- ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

Todo lo cual se le notifica en cumplimiento de lo dispuesto en el citado articulo 205 de la Ley Hipotecaria, haciéndole saber que, conforme al articulo 1 de la misma ley, los asientos del Registro practicados están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, y que, conforme al artículo 207 de la misma ley, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.

Lugar y fecha: xxx

EDICTO TRAS LA INMATRICULACION

EDICTO

(ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA(

D. xxx, Registrador de la Propiedad de xxx, en cumplimiento de lo dispuesto en el articulo 205 de la Ley Hipotecaria, CERTIFICA Y HACE CONSTAR, para general conocimiento:

Que con fecha xxx se ha inmatriculado en este registro de la propiedad, conforme al articulo 205 de la Ley Hipotecaria, la siguiente finca:

.- CODIGO DE FINCA REGISTRAL. XXX

.- DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA: XXX

.- REFERENCIA CATASTRAL: XXX

.- REPRESENTACION GRÁFICA Y LISTA DE COORDENADAS:

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente CSV: xxxx

.- PERSONA A CUYO FAVOR SE HA INSCRITO EL DOMINIO: XXX

.- TITULO DE PROPIEDAD: XXX

.- ENLACE AL CORRESPONDIENTE RECINTO GEOGRÁFICO EN EL VISOR PÚBLICO DE ALERTAS GEOGRÁFICAS REGISTRALES.

Accesible en www.registradores.org mediante el siguiente identificador: xxxx

Todo lo cual se publica mediante el presente edicto en cumplimiento de lo dispuesto en el citado articulo 205 de la Ley Hipotecaria, advirtiendo que, conforme al articulo 1 de la misma Ley, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley, y que, conforme al artículo 207 de la misma ley, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde la fecha de la inmatriculación.

Lugar y fecha: xxx

 

5.- MODELO GENERAL DE INSCRIPCION conforme a la LEY 13/2015 y a la Circular DGRN de 03.11.2015.

PRECISIONES CONCEPTUALES PREVIAS:

Se considera especialmente importante distinguir con claridad, como hace la Ley Hipotecaria en sus artículos 9 y 10,  tres extremos relativamente relacionados entre sí pero conceptualmente diferentes:

.- La mera constancia registral de la referencia catastral:

(su regulación, que no se ha modificado por la Ley 13/2015, se contiene en los artículos 38 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Catastro; exige pocos requisitos, ya que se puede efectuar con un margen de diferencia del 10% respecto de la cabida registral  y sin rectificar ésta, y produce efectos limitados: fundamentalmente, facilitar el intercambio de información entre el registro y el catastro, y dispensar en ciertos casos a los obligados de tener que declarar alteraciones catastrales).

.- La inscripción registral de una representación gráfica (catastral o alternativa):

, se regula, por virtud de la Ley 13/2015,  en los artículos 9, 10 y Titulo VI de la Ley Hipotecaria, tiene muchos más requisitos jurídicos y garantías- especialmente notificaciones y publicaciones-, sí que exige y supone rectificar la superficie y demás datos de la descripción literaria para ajustarla a la que resulte de la representación gráfica, y produce los cualificados efectos jurídicos propios de los asientos registrases, y entre ellos, el de presumirse, conforme al articulo 10.5, que la finca tiene esa precisa ubicación y delimitación geográfica.

.- El estado de coordinación gráfica de la finca registral con el inmueble catastral:

También resulta una novedad de la Ley 13/2015. Sólo cuando conste registralmente la referencia catastral que se corresponda con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC, y además conste inscrita conforme al art 9 LH y concordantes la representación gráfica de origen catastral, (o alternativa pero luego incorporada por Catastro), se podrá afirmar que la finca está coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada, que ha de expresarse..

Faltando cualquiera de los dos requisitos anteriores, la inscripción deberá expresar que no existe esa coordinación gráfica.

Es importante utilizar la expresión «coordinación gráfica», como hace la ley, y no «coordinación» a secas, para dejar claro, cuando no exista tal coordinación gráfica que sólo nos referimos a tal extremo, y no a la posible falta de coincidencia de titulares, lo cual es algo irrelevante a efectos registrales y por tanto no procede mencionar ni en el asiento registral ni en la publicidad registral.

Nota: En el caso de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, la normativa y funcionamiento catastral actuales hacen que no sea posible alcanzar la coordinación gráfica, pues en Catastro el inmueble en su conjunto sí tiene representación gráfica pero no referencia catastral propia (que sólo se asigna a los elementos independientes); y los elementos independientes sí tienen referencia catastral propia pero no representación geográfica.

MODELO DE ESTRUCTURA DEL ASIENTO REGISTRAL:

VER PDF

Se propone que los asientos de inscripción sigan el siguiente modelo, orden de apartados, y terminología:

I. DATOS DE LA FINCA:

1. CÓDIGO DE FINCA REGISTRAL: 

(…)

2. DESCRIPCIÓN LITERARIA: 

(…)

3. REFERENCIA CATASTRAL: 

.- No aportada.

.- Aportada la referencia xxx, que NO resulta coincidente con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC.

.- Aportada la referencia xxx, que SÍ resulta coincidente con la finca en los términos del articulo 45 del TRLC

4. REPRESENTACIÓN GRÁFICA REGISTRAL: 

.- No consta.

.- Sí consta por nota marginal y archivada en fecha dd/mm/aaaa, consistente en

. Plano en planta según proyecto y libro del edificio

. Plano aprobado por licencia de parcelación/ proyecto reparcelación / expropiación, etc.

. Certificación catastral descriptiva y gráfica

.- Sí consta inscrita en fecha dd/mm/aaaa, consistente en

. Plano en planta según proyecto y libro del edificio

. Certificación catastral descriptiva y gráfica

. Representación georreferenciada no catastral

. Plano aprobado por licencia de parcelación/ proyecto reparcelación / expropiación, etc.

5. ESTADO DE COORDINACIÓN GRÁFICA CON CATASTRO:

.- Finca No coordinada gráficamente con el Catastro conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria

.- Finca SÍ coordinada gráficamente con el Catastro a fecha dd/mm//aaaa, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

6. OTROS DATOS COMPLEMENTARIOS:

.- Libro del edificio:

.- No consta archivado

.- Sí consta archivado en fecha dd/mm/aaaa

En soporte papel

En soporte electrónico

.- Póliza de seguro de garantía decenal

.- No consta archivada

No aportada

Sí aportada

Póliza de fecha dd/mm/aaaa, con vigencia hasta dd/mm/aaaa y capital asegurado de xxx euros

.- Sí consta archivada en fecha dd/mm/aaaa

Póliza de fecha dd/mm/aaaa, con vigencia hasta dd/mm/aaaa y capital asegurado de xxx euros

7.- CALIFICACION URBANÍSTICA O ADMINISTRATIVA: 

(Por nota marginal)

            .- No consta acreditada

.- Mediante certificación de xxx de fecha xxx se acredita que en tal fecha la presente finca xxx (…)

8.- VALOR DECLARADO DE LA FINCA: 

(…) EUROS

II. MOTIVO DEL ASIENTO

D. xxx es titular registral del pleno dominio de esta finca como consta en la inscripción x, y gravada con las cargas que constan en su historial registral, y ahora, en virtud de la documentación presentada y que luego se reseña, la vende xxx(…) (

III. ACTA DE INSCRIPCION

Yo, el Registrador, en virtud de mi calificación registral de la documentación presentada bajo el asiento de presentación nº xxx del libro xxx de fecha xxx, de los antecedentes registrales y la normativa de aplicación, INSCRIBO xxx a favor de xxx.

IV. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

.- Titulo principal:

Escritura pública de fecha xxx autorizada por xxx, otorgada por xxx, que intervienen en nombre xxx, etc(…).

.- Documentos incorporados a dicho título:

xxx

.- Documentos complementarios aportados:

xxx

V. FECHA Y FIRMA DEL REGISTRADOR

En xxx, a dd/mm/aaaa. Fdo: El Registrador

Modelo de estructura de asiento registral. (enlace al PDF)

 

APÉNDICE: ARTICULOS DEL TRLC SOBRE CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL:

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

EXTRACTO: 

Artículo 38. Constancia documental y registral de la referencia catastral.

La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente. Asimismo, se hará constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos legalmente previstos.

Artículo 39. Excepciones.

No será preciso hacer constar la referencia catastral en:

a) Los documentos en que conste la cancelación de derechos reales de garantía.

b) Los actos administrativos por los que se adopten o cancelen medidas tendentes a asegurar el cobro de deudas de derecho público.

c) Los procedimientos que tengan por objeto los aplazamientos o fraccionamientos de pago regulados en la normativa recaudatoria y en los procedimientos de comprobación, investigación y liquidación tributaria, cuando dicha referencia sea ya conocida por la Administración tributaria.

d) Las anotaciones que deban practicarse en el Registro de la Propiedad en cumplimiento y ejecución de una resolución judicial o de una resolución administrativa dictada en procedimiento de apremio.

Artículo 40. Sujetos obligados.

1. Están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles:

a) Ante la autoridad judicial o administrativa competente para instruir o resolver un procedimiento que afecte a los bienes inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley, los titulares de derechos reales o con trascendencia real sobre los citados bienes inmuebles.

b) Ante el Notario, los requirentes u otorgantes del documento notarial en el que conste el hecho, acto o negocio constituido sobre el inmueble de que se trate.

c) Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten del registrador la práctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles.

d) Ante las compañías prestadoras del suministro a que se refiere el artículo 38 de esta Ley, quienes contraten dichos suministros y, en los contratos privados de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, los arrendadores o cedentes.

e) Fuera de los supuestos previstos en los párrafos anteriores, las partes o interesados consignarán por sí la citada referencia en los documentos que otorguen o expidan.

En los casos de modificaciones de fincas será suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas de origen, junto con el plano o proyecto, si fuera necesario para la operación de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.

Si fueran varios los obligados a aportar la referencia catastral, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos los obligados que pudieran concurrir con aquél.

Artículo 41. Documentos acreditativos de la referencia catastral.

1. La referencia catastral de los inmuebles se hará constar en los expedientes y resoluciones administrativas, en los instrumentos públicos y en el Registro de la Propiedad por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes, siempre que en éste conste de forma indubitada dicha referencia:

a) Certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por resolución de la Dirección General del Catastro.

b) Certificado u otro documento expedido por el Gerente o Subgerente del Catastro.

c) Escritura pública o información registral.

d) Último recibo justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Cuando la autoridad judicial o administrativa, o los notarios o registradores de la propiedad obtengan directamente las certificaciones catastrales a que se refiere el párrafo a) del apartado 1, los otorgantes del documento público o solicitantes de la inscripción registral quedarán excluidos de la obligación a que se refiere el artículo anterior.

La competencia para expedir u obtener el certificado a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 podrá ser delegada en órganos de la propia o distinta Administración.

Artículo 42. Plazo de aportación.

La referencia catastral de los bienes inmuebles deberá aportarse ante la autoridad judicial o administrativa en el plazo de 10 días a contar desde aquel en que se practique el correspondiente requerimiento; ante el notario, con anterioridad a la autorización del documento y ante el registrador de la propiedad, durante el plazo de despacho de aquél. En los demás supuestos, la referencia catastral deberá aportarse en el momento de la expedición del documento o de la firma del contrato.

Cuando los inmuebles carezcan de referencia catastral en el momento en el que debe ser aportada, según lo previsto en el párrafo anterior, los obligados a que se refiere el artículo 40 de esta Ley deberán comunicarla a la autoridad judicial o administrativa de que se trate, o a la correspondiente compañía prestadora del servicio de suministro de energía eléctrica, en el plazo de un mes desde que les sea notificada.

Artículo 43. Advertencia de incumplimiento.

1. El órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título.

2. Asimismo, en los casos en que no se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo a) del artículo 14, los notarios y registradores de la propiedad deberán advertir expresamente a los interesados de que subsiste la obligación de declarar prevista en el apartado 2 del artículo 13.

Artículo 44. Efectos del incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral.

La falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad.

La falta de aportación de la referencia catastral:

a) No suspenderá la tramitación del procedimiento ni impedirá su resolución.

b) No impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga.

La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.

Lo dispuesto en el apartado 2 se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para supuestos concretos en los que se exija la aportación de determinada documentación catastral como requisito para continuar el procedimiento o de lo legalmente establecido para el caso de que la resolución fuera inscribible en el Registro de la Propiedad.

Artículo 45. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.

b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.

Artículo 48. Constancia registral de la referencia catastral.

La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45.

No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica, de acuerdo con lo legalmente previsto.

Si la referencia catastral inscrita sufriera alguna modificación que no se derive de una modificación de las características físicas de la finca, bastará para su constancia la certificación expedida al efecto por el Catastro.

En caso de inscripción de actos de naturaleza urbanística, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro copia del plano el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al registrador, en el plazo de cinco días, las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate.

Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción.

Artículo 49. Constatación de la referencia catastral.

Cuando el órgano competente para instruir un procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad considere que la referencia catastral que resulte de los documentos aportados por el interesado, no obstante haber identidad en los términos expresados en el artículo 45, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del hecho, acto o negocio jurídico documentado, lo comunicará al Catastro solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido por cualquier medio que permita su constancia, en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes al de recepción de la solicitud.

En los procedimientos administrativos dicha certificación se incorporará al expediente previa audiencia de los interesados, aunque este estuviera ya resuelto.

No obstante lo dispuesto en el apartado 1, en los documentos notariales, el notario, en caso de urgencia alegada por los otorgantes, podrá autorizar el documento haciéndolo constar así, transcribiendo en él la referencia catastral, reseñando el justificante aportado y expresando su duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble. Autorizado el documento, el notario se abstendrá de hacer constar la referencia comunicada por el Catastro sin que medie consentimiento para ello de los otorgantes.

El registrador de la propiedad, cuando le sea remitido el certificado o documento informativo, previa calificación favorable, hará constar la referencia en el asiento, o si éste ya se hubiera practicado, por nota al margen de él, consignándolo, en su caso, también por nota, al pie del título.

ENLACES DE INTERÉS:

MODELO INSTANCIA PRESENTACIÓN (PDF, 68KB)

MODELO ESTRUCTURA ASIENTO REGISTRAL

CERTIFICACIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y COORDENADAS

RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE 3 DE NOVIEMBRE DE 2015

RESOLUCIÓN CONJUNTA DGRN – DG CATASTRO

RESOLUCIÓN DG CATASTRO NOTARIOS

RESUMEN LEY 13/2015 REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

CUADRO COMPARATIVO

LEY HIPOTECARIA     TR LEY DEL CATASTRO

La Rendición de Granada. Francisco Pradilla Ortiz

La Rendición de Granada. Francisco Pradilla Ortiz

 

 

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