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Dictamen Tercer Ejercicio Notarías 2022

TERCER EJERCICIO DE LAS OPOSICIONES A NOTARIAS MADRID CONVOCADAS EN EL BOE DEL 29-1-21 Y REALIZADO EL DIA 28 DE MAYO DE 2022

“LA FONTANA DE ORO«

CRESO S.L. está interesada en la adquisición de un edificio de oficinas en la Carrera de San Jerónimo: en Madrid. conocido por el nombre del café situado en la planta baja, «La Fontana de Oro«, descrito por un célebre novelista como «centro de reunión de la juventud ardiente y bulliciosa«, en la que pasaban sus tardes Gedeón, Isabel y Sancho cuando venían a Madrid. El café está regentado por Benito, que tiene un contrato de arrendamiento concertado con Amancio en 2015, por un plazo de 15 años y en el que figura la renuncia al derecho de adquisición preferente.

Rosario y Eduardo Ll. son los representantes comerciales y consejeros delegados solidarios de CRESO SL. Según la inscripción en el registro mercantil tienen delegadas las facultades de «comprar y vender bienes muebles, realizar las operaciones ordinarias del tráfico bancario y la representación procesal». El 13 de septiembre de 2.021 y ante notario, Rosario y Eduardo Ll, formalizaron escritura de matrimonio, en la que comparecieron como testigos Carlos y su mujer Casilda, que aprovecharon su presencia en la notaría para otorgar capitulaciones matrimoniales, en las que se someten al régimen de gananciales «estipulando la disposición unilateral de cualquier bien mueble, acciones, participaciones sociales y activos financieros, tanto de carácter ganancial como privativo de cualquiera de ellos”. Las capitulaciones no se inscribieron en el Registro Civil. No obstante, Casilda revocó la autorización para la disposición unilateral en escritura de diciembre de 2021.

Eduardo Ll. está apesadumbrado por los problemas relacionados con la adquisición del local en la planta baja, formalizada en escritura otorgada en enero 2.022. Amancio, único titular registral, vendió a CRESO SL el pleno dominio libre de cargas y arrendamientos, quedando unida a la escritura la nota simple registral concordante con lo manifestado por el vendedor. En nombre de CRESO SL firmó Rosario, que manifestó que el local no constituía activo esencial y que la compra se correspondía con el objeto social. La escritura se presentó a inscripción el 15 de marzo de 2022. Días más tarde, el 25 de marzo, se presenta a inscripción escritura otorgada en febrero de 2020, en la que Amancio, con problemas financieros, vendió una mitad indivisa del local a Basilio, haciendo constar la existencia del arrendamiento reseñado. Ambas escrituras están pendientes de calificación registral por no haberse acreditado el pago de los impuestos.

A pesar de todo, CRESO SL sigue interesada en la compra del resto de elementos del edificio. BETA SA es dueña de la oficina de la primera planta, inmueble que representa el 20% de su balance, pero donde la sociedad tiene su domicilio social y sede operativa. Su capital social, dividido en 50.000 acciones cuyos títulos no se han emitido, está repartido entre Bárbara (administradora única desde 2018), Carlos (socio titular del 60% del capital social), Casilda y Demetrio. En marzo de 2022 se celebró junta general de BETA SA, convocada por WhatsApp, procedimiento que se había utilizado los años anteriores y pactada por todos los socios en un pacto de socios que consta en documento privado firmado, aunque los estatutos prevén la convocatoria por anuncios en BORME y periódico, pues la sociedad carece de página web. La junta se celebra con la asistencia y el voto a favor de Bárbara, Casilda y Demetrio, acordando la venta de la oficina a CRESO SL por el precio ofertado. Carlos recibió el WhatsApp, pero no pudo ir a la Junta porque estaba ese día de viaje.

Pocos días antes de esa Junta, Carlos había vendido 500 acciones a Demetrio (de las cuales 250 habían sido adquiridas por él casado con Casilda y 250 adquiridas por Casilda en estado de soltera). La venta se ha formalizado en documento privado firmado por Carlos y Demetrio, que ha sido liquidado ante la Administración Tributaria competente, Cuando se entera de la venta Casilda quiere impugnar. Bárbara y Demetrio conocían la revocación por haberles sido notificada la escritura de diciembre 2021.

Enrique, propietario de la oficina de la planta segunda, persona con discapacidad con curador asistencial que ha sido nombrado por resolución judicial dictada en septiembre de 2021, inscrita en el Registro Civil, según la cual puede realizar por sí solo todas las actuaciones personales y patrimoniales, salvo la disposición de bienes inmuebles, para los cuales debe intervenir asistido por su curador, Pedro. Enrique padece esquizofrenia paranoide, pero en los últimos tiempos con la medicación y una vida más ordenada se encuentra francamente bien de tal forma que sus facultades mentales no presentan alteración.

Fernando, Filomena y Federico son dueños, por terceras partes indivisas y por título de herencia. de la oficina de la planta tercera, Federico ha dado poder especial a Fernando con facultad para vender su parte indivisa, pero sin salvar el autocontrato. Y ante la perspectiva de un largo viaje al extranjero, Filomena ha dado poder general a Fernando con facultades para vender su parte indivisa, incluso en los supuestos de autocontrato. si bien, según la escritura, el apoderado debía recabar «a efectos internos las instrucciones que por mail le enviaría la poderdante para el correcto ejercicio del poder»

Eduardo Ll, compra las oficinas del edificio en documento privado firmado a finales de abril de 2022, adelantándose a un importante grupo editorial que estaba dispuesto a comprarlas pagando un precio superior en un 20%. El documento es suscrito por Eduardo Ll, en, nombre de CRESO S.L., con. certificado del acuerdo del Consejo de administración (en dicho Consejo, celebrado el 1 de abril, se ha aprovechado para ratificar la escritura de compra del local de planta baja firmada por Rosario); por Bárbara, en nombre de BETA S.A., con el certificado del acuerdo de la Junta, aunque Carlos está enfadado por el _precio y quiere impugnar el acuerdo; por Enrique, cuyo curador está disconforme con la venta; y por Fernando, en su propio nombre y en el de Federico y Filomena, usando los poderes referidos, si bien había recibido un correo electrónico de Filomena en el que le decía: «no utilices el poder hasta 2023», Con ocasión de la firma del documento se ha entregado el 30% del precio y el 70% restante se entregará con ocasión de la firma de la escritura.

Para financiar la adquisición, CRESO SL ha acordado con el BANCO P. un préstamo por importe de 2 millones de euros, con un tipo de interés remuneratorio variable, resultado de añadir al EURIBOR un diferencial de 2 puntos, pero con un límite o «suelo» del 3%, negociado por el director financiero, aunque el banco no dio demasiada información. Como garantías el Banco exige, además de la hipoteca de las oficinas, que no son activo esencial, la fianza solidaria de Eduardo Ll. y una prenda sobre un depósito de 500.000 euros a plazo fijo, constituido en enero de 2022 por Eduardo LL, en el mismo banco, que le reconoce el derecho de crédito a recibir esa cantidad de dinero en 2.025.

Además, CRESO SL ofrece la garantía de su socio internacional OUTLANDER LTD, en virtud de un documento en el que, «se somete a la legislación española, se responsabiliza de la solvencia financiera de CRESO SL y se compromete a aportar fondos para el desarrollo de su actividad”, Para elevar a público el documento, la sociedad ha concedido a su abogado Wenceslao un poder especial, debidamente traducido y apostillado, está intervenido por un notario de Inverness (Escocia), en el que se limita a afirmar que la firma que consta en el documento es la del representante legal de la sociedad escocesa «por serle conocida».

Lucía G., notaria recién aprobada, recibe el encargo de preparar y autorizarlas escrituras de elevación a público del contrato de compraventa y préstamo hipotecario, póliza de prenda y escritura de formalización de garantía para el sábado 28 de mayo de 2.022, Agobiada, se va a tomar’ una Mahou: a «La Fontana de Oro”, que en ese momento celebraba sesión solemne y fúnebre por el fallecimiento de Gedeón, Isabel y Sancho.

Genaro es dueño de un chalet en Murcia, que está valorado en 800.000 euros. Lo adquirió por donación de su padre Gedeón en 2005 cuando este contaba con un abundante patrimonio. La crisis económica golpeó con fuerza a Gedeón, que fallece viudo y con tres hijos, en marzo de 2022, viviendo en la modesta casa heredada de sus padres sita en Lorca, que constituye su único bien con un valor aproximado de 100.000 euros, Según su testamento abierto, otorgado en 2018, lega la legítima estricta a Genaro e instituye herederos por partes iguales a sus otros dos hijos Gabriela y Gonzalo. Entre los papeles del causante aparece un documento que dice: ‘»Cartagena, 1 de febrero de 2020: mi Gabriela, te dejo la casa de Lorca que es todo lo que tengo en agradecimiento por tus cuidados en los últimos años de mi vida«. El documento reúne lodos los requisitos formales del testamento ológrafo, pero Gabriela dejó de cuidar a su padre a mediados de 2020 con ocasión de la pandemia del COVID.

Isabel falleció en marzo de 2022, divorciada de Miguel desde 2017 y con un hijo de 19 años, Rodrigo,

Su patrimonio está formado por un palacio, Casa Grande, en la Plaza de Oriente de Madrid y un pequeño

local comercial en la Plaza del Carmen de Valladolid, sobre el que concedió una opción de compra en 2019, que al final no se ha ejercitado. Según su testamento abierto, otorgado en 2018, lega Zenón el local comercial sito en Valladolid e instituye heredero universal a Rodrigo, si bien nombrando a Zenón administrador de todos los bienes hasta que Rodrigo tenga 25 años, facultándole para formalizar como administrador toda clase de actos dispositivos.

En la escritura de herencia firmada por Zenón y Rodrigo se han adjudicado los bienes siguiendo lo ordenado en el testamento, haciendo constar que los bienes correspondientes a Rodrigo, quedan sujetos a la administración de Zenón. Éste ha llegado a un acuerdo para vender el palacio de Madrid por un buen precio por lo que ha firmado un contrato de arras. Cuando llega a conocimiento de Rodrigo la decisión de Zenón quiere oponerse a la venta.

Además, Isabel tiene un seguro de vida que da derecho a percibir 2.000.000 euros, siendo beneficiaria Isabel en el caso de sobrevivir al día 1 de enero de 2024 o sus herederos en caso de fallecimiento anterior a esa fecha. El seguro fue contratado en el año 2016 por el Banco F., que aportó la prima única como parte de la indemnización por la extinción del contrato laboral, pues Isabel había desarrollado toda su vida profesional en ese Banco. Miguel ignoraba la existencia del seguro y se entera ahora cuando lo cobra su hijo Rodrigo, con quien tiene mala relación.

Sancho, casado con Victoria en diciembre de 2020 en Pamplona, había comprado justo antes de su matrimonio una vivienda en la calle Larios, en Málaga, donde fijaron su residencia después de volver del viaje de novios. La vivienda fue adquirida con el dinero recibido de la herencia de su primera esposa, que de acuerdo con la legislación navarra había otorgado testamento instituyendo heredero a su viudo con atribución a los dos hijos comunes «de cinco sueldos febles o carlines por bienes muebles y una robada de tierra en los montes comunes por inmuebles«. Sancho falleció en abril de 2022, con vecindad civil navarra, intestado, y sus hijos y viuda quieren saber cuáles son sus derechos.

Se solicita dictamen sobre todos los problemas jurídicos que, a su juicio, se suscitan en esta historia. Salvo indicación en contrario todas las personas son mayores de edad, solteras y de vecindad civil común. Los matrimonios están inscritos en el Registro Civil.

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Oposiciones notarías 2019: dictamen tercer ejercicio.

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TERCER EJERCICIO DE LAS OPOSICIONES A NOTARIAS 2019

En el año 1970 Carmen, maestra oriunda de Chiclana de la Frontera (Cádiz) fue destinada al pueblo de Huelma (Jaén). Allí conoció a Aureliano, hijo único de un acaudalado agricultor de la zona, y se casó con él. Vivían en Huelma, en la casa de don Benito, el padre de Aureliano, cuya madre había fallecido al darle a luz. Aureliano se dedicaba a explotar las tierras de su padre, quien le pagaba un digno sueldo. Como Carmen añoraba el mar, después de casados compraron un terreno con una casita en Chiclana, donde pasaban los veranos.

En el año 1997 Carmen enfermó de cáncer y se hizo necesario acudir periódicamente al hospital de la capital. Aureliano se enteró de que un vecino del pueblo tenía un piso en Jaén y lo compró en un documento privado que redactaron vendedor y comprador. En el documento no se hizo mención del estado civil de ninguno de ellos. El vendedor estaba soltero, era dueño del pleno dominio y tenía inscrito el piso a su nombre en el Registro de la Propiedad. La venta se pagó al contado con el dinero que había ahorrado el matrimonio, pero Aureliano no comentó nada a su esposa ni a sus hijos. Cuando iban al piso, le decía a su esposa que se lo dejaba un amigo.

A pesar del tratamiento médico, Carmen falleció el año 2000, sin ascendientes y dejando siete hijos de su matrimonio, todos mayores de edad, solteros y sin descendencia en ese momento: Dalia, Emilio, Fermín, Genaro, Hortensia, Isabel y Jacinta. Carmen no había otorgado testamento y, por indicación de su padre, todos los hijos renunciaron ante Notario a cuantos derechos pudieran corresponderles en la herencia de su madre. No se hicieron más trámites. Ni se instó la declaración notarial de herederos ni se realizó ningún acto formal de aceptación y adjudicación de la herencia.

El mayor de los hijos varones, Emilio, que había terminado la carrera de Medicina, después de firmar la renuncia consideró que había sido una imposición de su padre y, tras escribirle una carta en términos muy duros, cortó toda relación con la familia. Al leer la carta, Aureliano sufrió un infarto y, aunque sobrevivió, su salud se resintió y, como ya no podía vivir solo, Hortensia, que había estudiado enfermería, dejó su trabajo y se fue a la casa familiar a cuidar de su padre y de su abuelo.

En el año 2002 falleció don Benito y su único hijo, Aureliano, heredó todo su patrimonio, a excepción de la tercera parte indivisa de una huerta cerca del pueblo, que don Benito había comprado con sus hermanos y había legado en testamento a su nieta Dalia, que estaba soltera, era maestra y dirigía una guardería en el pueblo.

Dalia otorgó escritura de extinción de condominio, por la que devino propietaria de la totalidad de la huerta, compensando en metálico a sus tíos-abuelos. Su ilusión era montar en la finca una granja escuela junto con su íntima amiga María, que estaba al tanto de todas sus actuaciones y proyectos.

En el año 2003, Aureliano decidió constituir la sociedad MACONDO S.L., cuyo objeto social es la explotación de fincas rústicas, a la que aportó la totalidad de las tierras heredadas de su padre. En la sociedad participaron también sus hijos Genaro, Hortensia, Isabel y Jacinta, que aportaron dinero en metálico, quedando la participación en el capital social de este modo: un 60% Aureliano y un 10% cada uno de sus cuatro hijos. Fueron nombrados administradores mancomunados Genaro e Isabel, quienes, para facilitar la gestión de la sociedad, se otorgaron un poder general recíproco solidario, incluyendo facultades de disposición, que se inscribió en el Registro Mercantil.

En el año 2004 el vecino al que había comprado Aureliano el piso en Jaén se puso en contacto con él para otorgar la escritura de compraventa. En la escritura no se hizo mención del documento privado y se hizo constar que su estado civil era el de viudo. El piso se inscribió en el Registro de la Propiedad a nombre de Aureliano.

Dos años más tarde, Aureliano, cuyo estado de salud iba empeorando, otorgó escritura por la que cedió a Hortensia el pleno dominio del piso de Jaén a cambio de que la cesionaria le prestase atención y cuidados hasta su fallecimiento, inscribiéndose así en el Registro de la Propiedad.

En el año 2016 fallece Dalia, sin otorgar testamento, soltera y sin hijos, y sin más patrimonio que la huerta. Su padre promovió la declaración de heredero abintestato a su favor y, mediante instancia privada, inscribió la huerta a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Unos meses después vendió en escritura pública la huerta a María, la amiga de su hija, para que continuase con la explotación de la granja escuela.

El año 2017 Aureliano otorgó testamento desheredando expresamente a Emilio por maltrato psicológico, a causa de su desapego y su reiterada negativa a mantener contacto con él. En el resto de los bienes instituyó herederos a sus cinco restantes hijos (Fermín, Genaro, Hortensia, Isabel y Jacinta), a cada uno en una sexta parte, y en la sexta parte restante a Koldo y a Luis, hijos de su hijo Fermín, sustituyendo a todos, solo para el caso de premoriencia, por sus respectivos descendientes.

Fermín, que había estudiado ingeniería en Suiza y se había nacionalizado suizo el año 1999, se casó en el año 2001 con Simone, una ciudadana suiza. De ese matrimonio nacieron Luis, en 2002, y Koldo, que sufre una severa discapacidad, en 2004. En el año 2005 toda la familia se trasladó a vivir a Bilbao de manera permanente, donde Fermín ocupaba un puesto directivo en una empresa muy importante.

En enero de 2019 se celebró Junta Universal de la sociedad MACONDO, S.L., en la que se acordó la reducción de capital mediante la restitución de aportaciones a Aureliano, votando a favor el 90% de los votos correspondientes a las participaciones en las que se dividía el capital social, con el voto en contra sólo de Jacinta. Tras el acuerdo, Aureliano quedó con el 49% del capital y los otros cuatro socios, por partes iguales, con el 51% restante.

El acuerdo se ejecutó y se elevó a público en escritura en la que comparecieron, además de los dos administradores mancomunados, Aureliano, que recibió como restitución de sus aportaciones 400.000 euros en metálico mediante una transferencia bancaria.

En marzo de 2019 la sociedad MACONDO S.L, recibió una oferta de la sociedad SOL MÁGINA S.L., para suscribir contrato de arrendamiento de todas las tierras propiedad de la sociedad por 30 años, a razón de 50.000 euros anuales, para destinarlas a una instalación de energía fotovoltaica. En Junta Universal la sociedad decidió por mayoría, con el voto en contra del 49% de Aureliano, aceptar la oferta. En el mes de abril los dos administradores mancomunados y el representante de la entidad arrendataria formalizaron en escritura pública el contrato de arrendamiento, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad.

En mayo de 2019, Isabel, haciendo uso del poder general a su favor, otorgó un contrato con la sociedad LA BIEN PAGÁ, S.L., en virtud del cual MACONDO, S.L. cedió por un precio total al contado de un millón de euros, la totalidad de los derechos de cobro de las rentas derivadas del contrato. LA BIEN PAGÁ, S.L. notificó la cesión del derecho de cobro a SOL MÁGINA S.L.

En abril del mismo año 2019 Aureliano había donado en escritura pública los 400.000 euros recibidos en la reducción de capital a su hija Hortensia, con la obligación de invertir ese dinero en la compra de una casa en Huelma, de la que sólo podría disponer con el consentimiento del donante. En el siguiente número de protocolo Hortensia compró la casa, haciéndose constar en la escritura de compraventa la cláusula limitativa, que no se transcribió en el Registro.

En junio de 2019, Hortensia otorgó escritura de compraventa de la casa a una empresa hotelera, que, tras examinar el título y la inscripción, le pagó 500.000 euros mediante cheque bancario. La venta se inscribió en el Registro de la Propiedad.

En octubre de 2019 falleció finalmente Aureliano, en brazos de Hortensia, que durante todos estos años había seguido cuidándolo. A los pocos días del fallecimiento, se recibió en su domicilio una carta de la sociedad HOYO 4, S.L., ofreciéndole una sustanciosa suma por el olvidado terreno con la casita en Chiclana de la Frontera. A su fallecimiento no tiene más nietos que Koldo y Luis.

A principios de noviembre de 2019 falleció Fermín, que había otorgado testamento en el año 2018, reconociendo a su esposa la legítima y nombrando heredero a su hijo Koldo, el más pequeño, manifestando que no dejaba nada a su hijo Luis, pues con lo que le había dado en vida entendía de sobra satisfechos sus derechos legitimarios. En el testamento declaraba ostentar la nacionalidad suiza, pero sin manifestar la ley aplicable a su sucesión.

Por su parte, Emilio, con el dinero que había ahorrado como médico, compró una finca de olivar en Baena (Córdoba), pero pronto se dio cuenta de que no tenía tiempo para cultivarla correctamente, por lo que el año 2010 la donó en escritura pública a su joven colaborador, un médico de Mali llamado Tait. Como Emilio no tenía hijos, el año 2015 adoptó legalmente a Tait, pero este murió al año siguiente sin dejar descendencia, habiendo nombrado en su testamento heredero a su hermano Ummar.

Emilio cayó en una depresión, que remontó gracias a los cuidados de su vieja amiga Victoria, con la que se casó ante Notario el año 2017. El mismo día de la boda, Emilio otorgó testamento en el que nombraba única heredera «a su muy amada esposa Victoria, por su cariño desinteresado». No obstante, a los pocos meses Emilio sospechó que Victoria sólo buscaba su dinero, por lo que pelearon y el año 2018 decidieron divorciarse de mutuo acuerdo también ante Notario. Emilio falleció a principios de diciembre de 2019 sin haber modificado su testamento.

El 10 de diciembre de 2019 acuden todos los interesados a la notaría de Huelma y plantean a la notaria las siguientes cuestiones:

Simone, la madre de Koldo y Luis, quiere saber qué derechos le corresponden en la herencia de su esposo (en Suiza la legítima de la esposa, concurriendo con descendientes, es de una cuarta parte de la herencia). Además, Luis quiere renunciar a todos sus derechos en las herencias de sus abuelos, pero sólo si con ello beneficia exclusivamente a su hermano, y no a sus tíos.
Victoria se presenta como heredera de Emilio y quiere saber qué derechos le corresponden sobre el olivar de Baena y sobre los bienes de Aureliano y Carmen, pues pretende impugnar la desheredación, al considerarla injusta.
Genaro, que se ha enterado de la cesión de los derechos de cobro de Macondo, S.L. firmada por Isabel, quiere revocarle el poder, además de preguntar si existe algún medio de impugnar la cesión.
El mismo Genaro, acuciado por importantes deudas, al día siguiente de la muerte de su padre otorgó escritura pública renunciando pura y simplemente a cuantos derechos le correspondieran en la herencia de aquel. Su principal acreedor, habiendo tenido conocimiento de la renuncia en el juicio seguido para cobrar la deuda y en el que pretendía embargar el derecho hereditario de Genaro, quiere saber si existe algún medio para lograr cobrar su crédito.
Jacinta quiere anular el acuerdo de reducción de capital, por entender que requería unanimidad, al no afectar a todos los socios. Además, considera que su hermana Hortensia se había aprovechado de su padre y pregunta si hay algún medio para atacar la adquisición que hizo Hortensia del piso de Jaén y la venta de la casa de Huelma. También le gustaría recuperar la huerta de Huelma que su padre había vendido a María.
Hortensia, que no quiere volver a ver a Jacinta, pretende vender sus derechos en la herencia de Aureliano a Isabel, que se ha ofrecido a comprárselos por una cantidad interesante. Isabel está casada en régimen de gananciales con Rodolfo.
Por otra parte, el representante de la sociedad HOYO 4, S.L. quiere saber quiénes ostentan derechos sobre las herencias de Aureliano y de Carmen, para negociar la compra de la finca de Chiclana, porque cumple el plazo para solicitar la licencia de obras.

El opositor deberá responder a las cuestiones planteadas y a cualquier otra que se presente.

Sevilla y Granada, 10 de diciembre de 2019.