INFORME Nº 382: BOE JULIO de 2026.
2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:
PROPIEDAD
MERCANTIL
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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.
() Reiterativa o de escasísimo interés
* Poco interés o muy del caso concreto
** Interesante (categoría estándar)
*** Muy interesante.
⇒⇒⇒ Imprescindible
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
551.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS. COMPETENCIA DE LA DG PARA RESOLVER.
Resolución de 16 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de una subcomunidad de propietarios, no constituida formalmente, por el que se acuerdan sus estatutos
Resumen: La DG es competente para este tipo de recursos, aunque sean mixtos y en parte se basen en normas estatales y en parte de derecho autonómico. Para constituir una subcomunidad de propietarios dentro de una finca en Propiedad Horizontal se necesitan los siguientes requisitos: 1.- Debe estar claro que la subcomunidad no afecta a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes generales del mismo. 2.- No se necesita de acuerdo de la supracomunidad autorizando a la constitución de la subcomunidad y basta que en sus Estatutos no lo prohíban. 3.- Es necesaria la constitución formal de la subcomunidad con unos requisitos mínimos como son la descripción de las zonas comunes y de los elementos privativos que la integran con sus correspondientes coeficientes. 4.- Es indiferente que la subcomunidad de facto tenga los libros de actas diligenciados por el Registro de la Propiedad o tenga NIF propio.
Hechos: Un edificio con tres portales está dividido horizontalmente formando una sola comunidad de propietarios. En la realidad cada portal funciona independientemente formando tres subcomunidades de hecho, con NIF independiente y Libro de Actas propio diligenciado por el Registro de la Propiedad.
Ahora una de esas subcomunidades otorga una escritura de aprobación de sus Estatutos de Propiedad Horizontal en la que intervienen únicamente los miembros de ese portal, pero no los de la supracomunidad.
La registradora exige el consentimiento de la totalidad de propietarios del Edificio, de la supracomunidad, para que los de ese portal puedan constituirse en una subcomunidad independiente.
El interesado recurre y defiende que se trata de una comunidad independiente de la supracomunidad, porque está ya constituida de hecho, con varias pruebas e indicios, tales como que tiene NIF propio, Libro de Actas diligenciado registralmente, e Informe de Inspección Técnica (ITE) sólo de dicho portal . También defiende que, aunque se considere subcomunidad, puede tener sus Estatutos sin autorización de la supracomunidad pues sus decisiones no le afectarán.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: La DG se declara competente para resolver este recurso, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, pues considera que este recurso es mixto, ya que trata de cuestiones de derecho común, además de cuestiones específicas de derecho catalán (aunque no especifica más).
Considera que en este caso existe una Supracomunidad en propiedad horizontal de todo el edificio y tres subcomunidades de facto por cada uno de los tres portales.
El hecho de que las subcomunidades de facto tengan diligenciado registralmente su libro de actas no supone el reconocimiento legal de la subcomunidad que no esté debidamente constituida, puesto que la legalización de los libros de actas de una subcomunidad, no configurada jurídica y registralmente, no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística. Ver Resolución de 4 de junio de 2024.
Respecto de la cuestión de si la Subcomunidad puede constituirse sin autorización de la Supracomunidad, la respuesta es positiva siempre que se cumplan los siguientes requisitos
1) Desde el punto de vista sustantivo, es necesario que la configuración de la subcomunidad no afecte a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes del mismo, tendente únicamente a regular las relaciones existentes entre los elementos privativos que la integran y los elementos comunes de esa subcomunidad, como ocurrió en el caso de la Resolución de 4 de junio de 2024, para la desafectación de la vivienda portería al tratarse de un elemento común de la supracomunidad.
2) Desde el punto de vista estatutario, no es necesario que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente la autorice y bastará que no resulte una expresa prohibición en dicho título constitutivo y se dé adecuado cumplimiento a los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad .Ver Resolución 28 de febrero 2023 y Resolución de 27 de julio de 2017).
3) Desde el punto de vista formal, es necesaria la constitución en escritura con la descripción tanto los elementos comunes y privativos que la integran, así como de su respectiva cuota de participación en esta subcomunidad, junto con sus normas de funcionamiento, y sus órganos y el nombramiento de las personas que los ocupan.
COMENTARIO: Por tanto, no existen defectos sustantivos en la constitución, como entiende la registradora, al exigir el consentimiento de la supracomunidad, ni tampoco estamos ante una comunidad independiente, como piensa el recurrente, contra toda lo que claramente resulta de la escritura de división horizontal. El defecto, en este caso, es puramente formal, pues la escritura no describe las zonas comunes de la subcomunidad, ni los elementos privativos que la integran, ni sus coeficientes. (AFS)
552.* GEORREFERENCIACIÓN Y EXPRESIÓN DE LINDEROS
Resolución de 16 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Totana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y adición de otras.
Resumen.- La expresión de los linderos de una finca debe coincidir, del modo más preciso posible, con los perimetrales que resultan de la georreferenciación cuya inscripción se solicita.
Hechos.- En una escritura de aceptación de herencia se solicita expresamente la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca.
Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar que los linderos están mal descritos en la escritura.
Recurso.- El notario autorizante alega que dichos linderos son los que se corresponden con los que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- El mandato del art. 51 RH relativo a la expresión de los linderos en la inscripción de una finca, no puede reducirse al absurdo de obviar aquellas situaciones en que las fincas presentan un perímetro irregular u orientaciones mixtas, como se ha dicho, debiendo estimarse plenamente correcta la actuación del notario autorizante que adecúa la descripción literaria de la finca del modo más preciso posible al contenido de la representación gráfica catastral aportada, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el art. 9 LH en orden a la plena identificación perimetral de la finca. (VEJ).
553.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición de colindantes, entre ellos la Administración, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria
Resumen: La calificación del registrador ha de ser completa y motivada y ante la falta de trámites esenciales se puede ordenar reabrir el expediente.
Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una registral en virtud de informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, que se acompaña, con código seguro de verificación.
Iniciado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la LH, fueron recibidas dos alegaciones:
Por el Ayuntamiento de Estepona, que alega que con la representación gráfica georreferenciada de la finca se afecta al camino municipal y a obra de paso del arroyo.
y de colindantes privados quienes señalan que la base gráfica propuesta invade la finca de su propiedad, aportada las coordenadas de la parcela catastral con la que se correspondería.
El registrador suspende la inscripción solicitada por concurrir la oposición del Ayuntamiento y la formulada por los titulares de la finca colindante.
La recurrente alega que:
Que la oposición del Ayuntamiento no está debidamente fundamentada, debiendo ir acompañada de la delimitación precisa y georreferenciada de la franja de terreno presuntamente invadida, así como seguirse el oportuno expediente de deslinde;
Que el arroyo no es de titularidad municipal y la Administración titular del mismo no se ha opuesto a la inscripción pretendida y que la finca se formó por segregación, en base a licencia del Ayuntamiento, respetando la representación gráfica propuesta la delimitación de la finca en los planos aportados para la concesión de licencia de segregación.
y por lo que se refiere a la alegación de los colindantes, señala que la delimitación gráfica de la parcela de éstos se ha obtenido, de la cartografía catastral, la cual se verá afectada por cuanto la que pretende inscribirse consiste en una representación gráfica georreferenciada alternativa.
Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso de manera que el registrador debe requerir al Ayuntamiento para que precise la georreferenciación del pretendido camino público invadido e inicie el procedimiento de deslinde abreviado y reabrir el expediente para que se notifique a la Administración titular del dominio público hidráulico, y valorar las alegaciones de los colindantes y el origen, catastral o no, de la georreferenciación aportada por éstos.
Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre el art. 199 LH, relativa a que la mera oposición no basta para denegar, sino que el registrador debe emitir un juicio de identidad motivado, basado en criterios técnicos.
La importancia de la protección del dominio público, incluso no inmatriculado.
Y que las alegaciones de colindantes deben venir acompañadas de principio de prueba técnico.
A continuación, analiza las distintas oposiciones:
En cuanto a la del Ayuntamiento que alega invasión de camino y arroyo, pero sin aportar georreferenciación.
Nuestro CD exige al registrador a:
Que requiera al Ayuntamiento para que aporte coordenadas exactas del camino afectado, iniciando si procede el expediente de deslinde abreviado.
En lo que respecta al arroyo, la DG detecta un defecto procedimental, puesto que no se notificó a la Administración titular del dominio público hidráulico, ordenando, por tanto, reabrir el expediente y notificarla.
En lo que respecta a la de los colindantes privados, destaca que la basan en cartografía catastral, sin justificación técnica alguna por lo que estima que no está suficientemente fundamentada para justificar la suspensión.
En base a lo anterior estima el recurso, pero ordenando:
Que se reabra el expediente del art. 199 LH, notificando a la a la Administración hidráulica, no citada y requiriendo al Ayuntamiento para que:
-
- Precise la georreferenciación del camino.
- Inicie el deslinde abreviado, si procede.
Asimismo, valorar de nuevo las alegaciones de colindantes, llevando a cabo el registrador una nueva calificación motivada.
En conclusión, la DG no declara inscribible la georreferenciación, solo revoca la calificación por insuficiente motivación y falta de trámites esenciales. (MGV).
554. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se deniega el asiento de presentación de unas cartas de pago y fotocopia de escritura (JCC).
555.** HIPOTECA, PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la inscripción de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, por existir anotada, con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que motiva la ejecución, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Dependencia Regional de Recaudación de Málaga de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Resumen: Según doctrina reiterada de la DG, a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se les aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente al art. 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.
Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria ordenando la cancelación de las cargas posteriores que recaen sobre la finca hipotecada que ahora se ejecuta. Entre ellas existe una anotación preventiva de prohibición de disponer dictada por la Agencia Tributaria.
El Registrador deniega la cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer. Aplica la doctrina emanada de la resolución de 3-10-2024, concreción que, sobre el particular, realiza la DG aplicando la doctrina que para las prohibiciones de disponer dictadas en procedimientos administrativos y penales ha instaurado desde la resolución de 28-1-2016 y que encabeza el presente comentario. El Centro Directivo distingue entre prohibiciones de disponer que tutelan intereses privados, donde se aplica el art. 145 RH y, en consecuencia, es posible inscribir o anotar actos posteriores que traen causa de asientos anteriores vigentes, de aquellas prohibiciones de disponer que tutelan intereses públicos, donde se aplica en toda su extensión el art. 17 LH. En consecuencia, es necesario que la Agencia Tributaria dicte resolución en que discierna si el reflejo registral de la ejecución hipotecaria obsta o no al estricto cumplimiento de la legalidad administrativa.
La ejecutante recurre. Considera que la doctrina de la DG se está aplicando de forma automática, que en el presente caso existen intereses en conflicto y que no se realiza una ponderación de derechos de la que se concluya cual es la justificación para el cierre registral a dos adquirentes que, de buena fe y confiando en el contenido de las resoluciones judiciales (art. 24 CE, art. 9.3 CE) y de la normativa vigente (art. 145 RH) acuden a un procedimiento de subasta hipotecaria en el que, tras ser satisfecho el derecho del acreedor así como los impuestos derivados de la transmisión (pues son adquirentes onerosos), se les impide inscribir su derecho adquirido conforme a la legalidad vigente, argumentando la existencia de un interés público abstracto que no se concreta.
En particular, considera que la Agencia Tributaria actúa como un sujeto más del tráfico jurídico y no en ejercicio de imperium. Lo que pretende la Agencia Tributaria es cobrar una deuda. Lo contrario vulnera los arts. 674 y 688 LEC y se vulnera una resolución dictada en un procedimiento legalmente previsto.
La DG desestima el recurso y confirma la calificación, reiterando su doctrina sobre el particular.
Comentario: La doctrina que acoge la DG sobre las prohibiciones de disponer procedentes de procedimientos administrativos o penales no está exenta de polémica. En este caso supone una importante quiebra al principio registral de prioridad aplicado a la hipoteca como sujeción del bien hipotecado al cumplimiento de una obligación determinada. Quien redacta este comentario, publicó en enero de 2025 un estudio sobre la dinámica registral de las prohibiciones de disponer y la doctrina de la DG, una cuestión compleja y casuística, y en uno de sus epígrafes trató este tema en particular. A él nos remitimos (ACT).
556. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vera, por la que se deniega el asiento de presentación de unas cartas de pago y fotocopia de escritura (JCC).
557.() NRUA: NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR NO IDENTIFICARSE LA FINCA.
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna n.º 1 y 3-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega el asiento de presentación de una solicitud de depósito de arrendamiento de corta duración.
Se confirma el criterio del registrador basado en que «(…) no figura la finca sobre la que inscribir el depósito modelo informativo de arrendamiento de corta duración».
La interesada no rellenó el campo correspondiente al número de finca por lo que la presentación telemática que entra en el Registro no tiene finca asociada. Una entrada telemática no permite modificación por parte del Registro, tal y como se señala en el artículo 251 LH, según el cual, “en caso de presentación electrónica, no podrá realizarse sin que el presentante determine la finca o fincas a las que afecte el título a presentar”. (JFME)
558. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, por la que se deniega el asiento de presentación de un modelo informativo (JCC).
559.() RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR VÍA DE ART. 201.3 LH VS ART. 199 LH
Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Algete, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de superficie, solicitada por la vía del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, por proceder la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Resumen: El art. 201.3 LH permite rectificaciones de superficie que no excedan del 10% siempre que se acredite mediante certificación descriptiva y gráfica. Las superiores exige tramitación de expediente del art. 201.1 ante Notario o del art. 199 ante Registrador. En todos los casos no deben existir dudas de identidad.
Hechos: Se solicita por instancia en el Registro una rectificación de superficie de una finca al amparo del art. 201.3 LH.
El Registrador lo deniega, puesto que las diferencias de superficie son superiores al 10%. Entiende que lo que se está solicitando es la tramitación del expediente del art. 199 LH, que deniega también por considerar que hay dudas en la identidad de la finca -en Registro figura una subparcela “A” y otra “B” como fincas registrales independientes, y actualmente en Catastro figura una única parcela, por lo que con esta rectificación de superficie se puede estar invadiendo una finca ajena-.
El interesado recurre en una argumentación telegráfica donde se alude a errores de la Administración, a la existencia de un procedimiento catastral en curso y a la insuficiente motivación del Registrador
La DG desestima el recurso y confirma la calificación, analizando los linderos y llegando a la razonable conclusión de que existen dudas de identidad (ACT).
560. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria (MN).
561. JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS Y COMPRAVENTA DE ELEMENTO CON VINCULACIÓN «OB REM»
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (JAR).
562.*** DESHEREDACIÓN Y EXISTENCIA DE DESCENDIENTES DE ULTERIOR GRADO.
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Telde a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia
Resumen: Para que una desheredación sea válida tienen que identificarse individualmente los desheredados en el testamento, tener aptitud para ser excluidos en el momento de otorgamiento del testamento (ser mayores de 14 años) y que se les atribuya una causa de desheredación. En otro caso conservarán su derecho a la legítima y deben de intervenir en la escritura de partición de la herencia.
Hechos: Se otorga un testamento en el que la testadora nombra heredera a una sobrina, y deshereda a su hija de forma expresa por una causa específica regulada en el Código Civil. Reconoce también que tiene nietos y bisnietos (se sobreentiende que de esa hija), y aunque no los deshereda expresamente, declara que no tiene trato con sus nietos ni con sus bisnietos y nada les deja, pero ni los cita por su nombre ni expresa la causa concreta de desheredación de cada uno de ellos.
En base a ese testamento se otorga la escritura de herencia en la que no comparecen ni se identifican los nietos y bisnietos presuntamente desheredados, y la sobrina y heredera testamentaria se limita a adjudicarse el único bien de la herencia, por lo que el notario autorizante advierte de que es necesario el consentimiento de dichos nietos y bisnietos para la plena validez de la escritura.
El registrador suspende la inscripción pues entiende que la manifestación de la testadora de desheredar a su única hija no dispensa de la obligación de indicar si existen descendientes de la desheredada y, en caso de existir, será necesaria su intervención en la partición.
La interesada recurre y entiende que los nietos (y bisnietos) fueron desheredados en el testamento por la misma causa que la hija y que la desheredación es eficaz en tanto no sea impugnada.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: La desheredación requiere que se atribuya al desheredado una acción (u omisión) que la ley tipifique como bastante para privarle de la legítima, y que haya ocurrido antes de que se otorgue el testamento. Esta exigencia conlleva, además de la identificación del legitimario afectado y la expresión de la «causa desheredationis», la existencia del desheredado al tiempo en que se formalice testamentariamente la voluntad de su exclusión y que entonces tenga aptitud para ser excluido.
En el presente caso entiende que la desheredación no puede alcanzar a los nietos y bisnietos a los que alude la testadora de forma genérica y sin identificación precisa ni expresión de ningún motivo concreto de desheredación. Y por ello es aplicable el artículo 857 del Código Civil, conforme al cual «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima» por lo que, en definitiva, deben de intervenir en la escritura de herencia. (AFS)
563.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA DE USO TURÍSTICO
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende una escritura de cambio de uso de local a vivienda de uso turístico (IES).
Resumen.– Trata de la aplicación de la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal que permite que «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (03/04/2025), que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
Hechos.- Es objeto de este expediente resolver si es inscribible una escritura de cambio de uso de local a vivienda de uso turístico, contando con licencia de cambio de uso fechada el día 8 de mayo de 2025, así como licencia de ocupación y funcionamiento de fecha 16 de julio de 2025 e inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid desde el año 2023.
La registradora, tras sucesivas calificaciones, exige el acuerdo comunitario autorizando el uso de la finca como vivienda de uso turístico, documentado en la correspondiente certificación expedida por el administrador de la comunidad o el presidente, con firmas legitimadas notarialmente y cuyos nombramientos consten debidamente acreditados.
Recurrente.– El objeto del título calificado es única y exclusivamente lograr la inscripción registral del cambio de uso urbanístico, no solicitando ni la autorización para el ejercicio de la actividad turística, ni el número de registro único de arrendamiento, ni habilitación comunitaria para el ejercicio de dicha actividad, la cual ya ha sido autorizada por la Administración competente.
Dirección General.- Estima el recurso.
Recuerda que forma parte del derecho del propietario de un terreno la facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse «conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien», por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos determinados».
Este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018, 27 de marzo de 2019, 21 de julio de 2021, 7 de julio de 2022, 6 de febrero de 2023 y 25 de marzo de 2024, entre otras), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación; todo ello tal y como previene el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
En el caso de la escritura calificada se opta por la vía recogida en el artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, por incorporarse licencia de cambio de uso, así como licencia de ocupación y puesta en funcionamiento, expedidas por el Ayuntamiento de Madrid.
Sentado lo anterior, es preciso cohonestar la cuestión con la normativa sobre propiedad horizontal y la incidencia de la misma en cuanto a la necesaria aprobación por la junta de propietarios del destino o uso turístico que pretenda hacerse de alguno de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que se ubiquen en el edificio.
El apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, redujo la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.
Alegan los recurrentes que su pretensión es lograr la constancia tabular del cambio de uso de local a vivienda de uso turístico, sin que exista cláusula estatutaria que prohíba, limite o condicione el ejercicio de la actividad turística-
La registradora exige el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.12 de la LPH. La disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal permite que «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
Y esto es lo que ocurre precisamente en el supuesto de hecho objeto de este expediente. Efectivamente, la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid data del año 2023 y, por tanto, con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción dada al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal. (IES)
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564.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS EN ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.
Resumen: El juicio de suficiencia debe interpretarse globalmente en el título. Existiendo reseña del poder inscrito y un juicio implícito pero claro sobre la suficiencia de las facultades del apoderado para el negocio concreto, la registradora no puede denegar la inscripción.
Hechos: Escritura de cancelación de hipoteca otorgada por la apoderada persona física de una sociedad que, a su vez, es apoderada de Kutxabank (ambos poderes inscritos en el Registro Mercantil). El notario reseña los títulos, afirma tener a la vista las copias electrónicas, declara que lo omitido no limita lo inserto, añade que lo considera “bastante para el presente otorgamiento” y concluye que la compareciente tiene “la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de cancelación de hipoteca”
La Registradora califica negativamente por dos motivos: 1) No se reseñan las facultades representativas 2) Falta el juicio notarial de suficiencia, pues considera que la expresión «capacidad legal necesaria» no es un juicio de suficiencia de representación sino un juicio de capacidad
El Notario recurre exponiendo que en la escritura consta la reseña de los títulos, la exhibición de los mismos y la afirmación explícita de considerar bastante lo inserto. Y que art 98 Ley 24/2001 prohíbe al registrador exigir la transcripción o relación de las facultades o revisar el fondo del poder, debiendo limitarse a comprobar la existencia de la reseña, el juicio de suficiencia y su congruencia con el negocio.
Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
Doctrina:
Aunque la DG recuerda la conveniencia de deslindar con claridad el juicio de capacidad y el de suficiencia representativa (ambos obligatorios), la falta de una fórmula ritual rígida o la utilización de términos comprensivos de ambos juicios no obsta a que, mediante una interpretación integradora del documento, se constate que el notario realizó el debido control de validez, vigencia y suficiencia de las facultades representativas.
Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, la presunción legal de validez del asiento (art 20 CdC) impide al registrador revisar el fondo del apoderamiento o requerir la reseña detallada de las facultades o revisar el juicio notarial mediante una interpretación fragmentada de la escritura (arts 98.2 Ley 24/2001 y 166 RN). (SNG).
565. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que suspende la cancelación de una condición resolutoria (MN).
566. JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS Y COMPRAVENTA DE ELEMENTO CON VINCULACIÓN «OB REM»
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (JAR).
567. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega el asiento de presentación de una solicitud telemática (JCC).
568.* EXPRESIÓN DEL CARÁCTER O NO DE VIVIENDA HABITUAL EN ESCRITURA DE HIPOTECA
Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.
Resumen: Las cláusulas de una escritura no deben interpretarse aisladamente, sino en su conjunto, atendiendo a los criterios que establecen los arts. 1281 y ss. CC.
Hechos: Se otorga una extinción de condominio a la que sigue una escritura de constitución de hipoteca. En la misma, la adjudicataria de la vivienda expresa en tres ocasiones que la vivienda no es habitual familiar: dos en presente y una tercera con la fórmula “no va a constituir su vivienda habitual familiar”. La resolución data erróneamente la escritura de hipoteca como de 2015, pero del conjunto de datos puestos de manifiesto se llega a la conclusión de que tal escritura es de 2025.
La Registradora califica negativamente. Considera que es preciso determinar expresamente si la referida finca (…) constituye o no vivienda habitual de la deudora e hipotecante (…) y que la expresión lo es a los efectos de dar cumplimiento al art. 1230 CC, a los efectos de que comparezca o no el cónyuge, pero que no excluye que pueda constituir la vivienda habitual de la hipotecante deudora a los efectos de los arts. 21 y 129 LH.
El Notario autorizante recurre. Considera que la manifestación realizada en la escritura es suficientemente clara a los efectos de cumplir con los arts. 1320 CC, 21 y 129 LH y que basta con acudir a los arts. 1281 y siguientes del CC, singularmente el art. 1284, para proceder a la inscripción.
La DG estima el recurso y revoca la calificación: En el presente caso, de la interpretación literal y conjunta de las expresiones empleadas por la hipotecante, entendidas en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (vid. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil), debe concluirse que está expresando, a los efectos de las normas protectoras establecidas en los referidos artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el carácter de vivienda habitual de la hipotecante.
Comentario: Una resolución que puede sintetizarse en la premisa de que la gramática y los tiempos verbales, sobre todo cuando se aíslan del conjunto, no son ni pueden ser objeto de calificación registral, pues lo contrario conduce a interpretaciones absurdas. Los árboles no dejan ver el bosque (ACT).
569. 570. 724. 734. 735. 736. 737.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA TELEMÁTICA: JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de marzo de 2026 (569) Registro de la Propiedad de Valencia n.º 8 , 19 de marzo de 2026 (570) Registro de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1 y 24 de abril de 2026 (724, 734, 735, 736 y 737) Registro de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 3 en los recursos interpuestos contra la negativa de los registradores de la propiedad a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca (SNG).
Resumen.- La DGSJFP ratifica que el sistema de cancelación de hipotecas vía SEN garantiza la agilidad del trámite y la libre elección de notario, correspondiendo exclusivamente al notario la verificación de los requisitos internos del poder.
Hechos.- Se presentan en los Registros de la Propiedad escrituras de cancelación hipotecaria otorgadas unilateralmente por el deudor o propietario en virtud de un poder especial e irrevocable. El ejercicio de este poder exige que el banco verifique el pago y remita a la Sede Electrónica Notarial (SEN) un certificado de saldo cero y una nota simple. El notario constata la recepción telemática, emite el preceptivo juicio de suficiencia e incorpora el certificado de saldo cero a la matriz.
Los registradores suspenden la inscripción sosteniendo que el certificado de saldo cero es un documento privado que complementa el apoderamiento y, por tanto, requiere la legitimación notarial de las firmas de sus expedidores para probar su autenticidad (arts. 1280.5.º CC y 259 RN).
En el caso de la RDGSJFP (570) 19 de marzo de 2026 Registro de San Sebastián de los Reyes n.º 1, el registrador añadió dos defectos más:
- La existencia de un conflicto de intereses no salvado explícitamente.
- La falta de reseña de la identidad y cargo de los miembros del órgano que otorgó el poder al deudor, al tratarse de un apoderamiento no inscrito en el Registro Mercantil.
Los notarios autorizantes recurren exponiendo que el certificado de saldo cero no es una declaración de voluntad ni un apoderamiento, sino un requisito de control interno (ad intra) fijado por el Banco. Su verificación corresponde en exclusiva al notario (art. 98 Ley 24/2001), garantizándose la autenticidad del envío mediante la propia red segura de la Sede Electrónica Notarial.
Resolución.
La DGSJFP estima los recursos y revoca íntegramente las notas de calificación en las Resoluciones de Valencia n.º 8 y Fuenlabrada n.º 3 (las cinco de 24/04/2026)
Y en la Resolución de 19/03/2026 (San Sebastián de los Reyes n.º 1) la DGSJFP revoca el defecto del certificado de saldo cero, revoca el defecto del conflicto de intereses porque queda salvado por la propia configuración del poder concedido nominativamente al deudor y confirma el defecto de reseña en poderes no inscritos: Al no constar el poder del Banco inscrito en el Registro Mercantil, no opera la presunción de exactitud del artículo 20 del CdC. Por tanto, para que el registrador pueda comprobar el control de representación, el notario debe reseñar la identidad y el cargo de los concedentes del poder.
DOCTRINA
La valoración de la suficiencia de los poderes y la apreciación del cumplimiento de las condiciones de los mismos corresponden en exclusiva al notario (art 98 Ley 24/2001). El registrador no puede fiscalizar los medios de convicción del notario ni adicionar requisitos formales no dispuestos por la entidad poderdante.
El certificado de saldo cero es un acto material de control interno, no una declaración de voluntad representativa, por lo que no está sujeto a las exigencias de titulación pública o legitimación de firmas del art 1280.5.º Cc ni a calificación registral.
La plataforma de la Sede Electrónica Notarial, (art 17 ter LON), constituye un cauce tecnológico seguro que agiliza las cancelaciones hipotecarias y dota de efectividad al derecho a la libre elección de notario.
Comentario: Al ser el certificado de saldo cero un documento de control interno cuya verificación asume el notario, su inclusión u omisión en la matriz es puramente opcional, de ningún modo puede afectar a la eficacia del título y queda excluido de la calificación registral.
Un informe sobre el desarrollo a través de la plataforma SIGNO con modelo de escritura de cancelación unilateral por el deudor, puede consultarse aquí
571. OPCIÓN DE COMPRA Y POSIBLE PACTO COMISORIO
Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa emitida por el registrador de la propiedad interino de El Campello respecto de una escritura de opción de compra (ACM).
572. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA
Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se suspende la práctica de la anotación preventiva interesada sobre unas fincas registrales al entender que la acción ejercitada no va dirigida a provocar una mutación jurídico inmobiliaria, ni a rectificar los asientos, ya que su objeto es la exhibición de un documento público y a la vista de él, en su caso, ejercitar una posible acción de retracto sobre ciertas fincas registrales (JCC).
573.* CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación librado en un procedimiento de ejecución ordinaria.
Resumen: Para que los documentos judiciales puedan provocar un asiento definitivo como es un asiento de inscripción o de cancelación, deben ser firmes.
Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación, aclarado por otro decreto en los que una finca se adjudica al mejor postor en la subasta. En relación con los intereses, se manifiesta en el testimonio del decreto que, por Auto de fecha 8 de mayo de 2024, se fijaron en 36.5186,18 euros, y que dicho auto ha sido recurrido en apelación, estando pendiente los autos de elevarlos a la Audiencia Provincial de Alicante.
La Registradora suspende la inscripción por no ser firme el citado decreto, dado que existe un recurso de apelación pendiente de resolución.
La Dirección confirma la nota de calificación.
Tras recordar el alcance de la calificación de los documentos judiciales y los fuertes efectos que produce la inscripción, recuerda, con fundamento en los artículos 207.2 y 524 LEC la necesidad de que los documentos judiciales sean firmes para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos.
En el caso resuelto, aunque al expedir el testimonio del decreto de adjudicación el letrado de la Administración de Justicia hace constar que es firme, del contenido de dicho decreto y de las manifestaciones realizadas en el escrito de recurso resulta que se halla pendiente de resolución un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial respecto a la fijación del importe de los intereses reclamables. Por tanto, dado que el decreto de adjudicación no es firme, ya que está pendiente de resolución un recurso que afecta a la determinación del total importe reclamado y a la eventual existencia de sobrante respecto del precio de adjudicación, no puede ser objeto de inscripción. (ER)
574.** LCCCI Y CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO A FAVOR DE SL NO PRESTAMISTA PROFESIONAL NI HABITUAL
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Barcelona n.º 14 a practicar la inscripción de una cesión de crédito hipotecario (ACM).
Resumen: No es aplicable la LCCI en la cesión de crédito hipotecario a favor de SL no prestamista profesional ni habitual.
– Hechos: Se presenta una cesión de crédito hipotecario (que ya está ejecutándose) a favor de una SL, sobre una vivienda donde los prestatarios son consumidores. La SL adquirente, llamada «Polo Grup Inversions, S.L.» aporta certificado del registro de la propiedad de que no tiene inscritas hipotecas a su favor y que por tanto no se dedica profesional ni habitualmente a la concesión de préstamos.
– Los Registradores (accidental, sustituto y titular) califican negativamente:
a) Entienden, en base a la denominación de la SL, que se dedica habitualmente a la actividad crediticia, considera aplicable la LCCI 5/2019 y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, sobre contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, y entiende exigible la inscripción de la SL en el registro estatal o autonómico de prestamistas inmobiliarios ;
b) y sin que sea óbice el que el préstamo fuera anterior a la LCCI o que se esté ya ejecutando (momento en que recobra especial importancia la protección al consumidor); o que la certificación registral negativa no aparezca la SL como titular de otras hipotecas, porqué no es imprescindible que sea un “prestamista habitual”, pudiendo también tratarse de un prestamista “ocasional” (como se deduce del término “inversions” de su denominación).
– El Presentante: recurre exponiendo que la SL no se dedica a la concesión de préstamos, ni habitual ni ocasionalmente, solo y puntualmente esta vez (como resulta de la certificación registral negativa) y con conocimiento directo del propio deudor ejecutado (especialmente como ha admitido la DG en relaciones de amistad, o laborales o en situaciones de necesidad del deudor), y sin que la “profesionalidad” pueda deducirse de la palabra “inversions” de la denominación de la SL; que está dada de alta en AEAT en el sector de la construcción y automoción (aportó certificados en una de las diligencias de subsanación).
– Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
a) Aunque confirme que la LCCI sería aplicable a la cesión de créditos, el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa y no cabe imponer una “probatio diabólica” al adquirente-cesionario, y más cuando este acompaña la citada certificación registral negativa, y las altas de actividad en la AEAT en las que no figura la adquisición y concesión de préstamos como tampoco en el objeto social de la SL
b) La calificación desfavorable no puede basarse en la mera suposición de la finalidad inversora de la cesionaria al tratarse de una sociedad que, como tal, tiene ánimo de lucro, no siendo suficiente la alegación de meros indicios o sospechas, tales como la denominación social.(ACM).
575.* SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR ALEGACIONES DE COLINDANTE
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad del Gérgal, por la que se suspende la inmatriculación de la finca por la presentación de alegaciones por un titular colindante en la tramitación del expediente previo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria
Resumen: La simple oposición a la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la LH, sin un apoyo técnico o documental suficiente, no es obstáculo para dicha inmatriculación.
Hechos: Se presenta escritura de aportación a la sociedad de gananciales para la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la LH, coincidiendo la descripción de la finca con la de la parcela catastral correspondiente. Se acompaña acta de notoriedad para acreditar la titularidad del transmitente.
Se tramita el expediente por la vía del artículo 199 de la LH, y por uno de los colindantes se presentan alegaciones de invasión de su finca, en concreto un camino que discurre entre ambas fincas, y también la existencia de mojones físicos, con base a los cuales presenta un plano técnico no georreferenciado, las cuales son estimadas por el registrador denegando la inmatriculación pretendida.
La interesada recurre y alega que la geometría catastral de la finca se ha mantenido inalterada desde el año 1949, siendo la línea delimitadora recta, que incluye el camino, y siendo la descripción de la finca coincidente con la de la certificación catastral, por lo que no procede aportar georreferenciación alternativa. Y que la oposición sin fundamentación técnica no constituye obstáculo registral.
Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación registral.
Doctrina: Comienza reiterando los criterios del art. 199 LH, por el que:
- La mera oposición no basta para denegar, sino que debe existir indicio objetivo de controversia.
- El registrador debe emitir juicio de identidad motivado y no hacer una simple referencia a la existencia de alegaciones.
- La oposición debe venir acompañada de principio de prueba técnico.
- La realidad física no prevalece por sí sola lo que vale es la realidad jurídicamente acreditada puede modificar la base gráfica.
- Los mojones solo tienen valor si se acredita consentimiento de ambos colindantes.
La DG concluye que no existe controversia suficiente porque dado que la geometría catastral de ambas parcelas es estable desde 1949 y la parcela colindante se inscribió con la geometría catastral actual sin que pueda de nuevo alterarse mediante un nuevo 199 LH, aportando además una alternativa que no coincide con la superficie inscrita ni con Catastro. Y en cuanto a los mojones que se dice existen entre ambas fincas no se demuestra que fueran colocados con consentimiento de ambos colindantes por lo que carecen de valor jurídico delimitador.
A ello se añade, en cuanto a la calificación del registrador, su falta de motivación jurídica sobre la identidad de las fincas, lo que genera indefensión (art. 24 CE).
En definitiva, la DG considera que la finca debe inmatricularse puesto que a su juicio no hay controversia suficiente, puesto que la oposición carece de soporte técnico válido, estando además la finca colindante ya inscrita con esa geometría sin que puede alterarse vía 199 LH y que la geometría catastral que sirve de base a la inmatriculación es coherente, estable y coincide con el título.
Comentario: Un ejemplo más de que toda alegación que se haga el registro de oposición a una inmatriculación debe estar debidamente fundamentada y apoyada en informe de técnico competente, no bastando la mera exposición de una situación física, aunque esté apoyada en un plano suscrito por determinado técnico. (MGV).
576.** CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA Y REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR: NOTIFICACIÓN A 3os
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Ejido n.º 2, por la que se suspende la reinscripción a favor del vendedor como consecuencia de resolución (ACM).
Resumen: Para reinscribir el dominio del vendedor tras la condición resolutoria explicita por incumplimiento deben citarse, en el acta notarial de requerimiento, a los titulares posteriores para que puedan hacer alegaciones o exigir consignación.
– Hechos: Se presenta ACTA notarial de notificación y requerimiento para la reinscripción del dominio del vendedor, sin consignar cantidades ya percibidas, en virtud de una condición resolutoria en que se pacta que “La falta de pago de uno cualquiera de los pagarés, a su vencimiento, o de 3 cualesquiera de los vencimientos mensuales pactados, consecutivos o alternos, provocará de pleno derecho la resolución de esta compraventa, sin más trámite que el requerimientos Notarial o Judicial a que se refiere el Art 1504 CC, volviendo la finca enajenada a la vendedora y haciendo ésta suyas, las cantidades percibidas en concepto de indemnización por daños y perjuicios.”
Constan como cargas posteriores a la condición resolutoria sendos embargos a favor de la AEAT, TGSS y del Ayuntamiento.
También había sido aportada la finca, a la constitución de una SL creada por la propia compradora. (el acta se notifica a las 2)
– El Registrador: califica negativamente, conforme a los Arts 59 y 175-6ª RH, por no acreditarse haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (y, además, una notificación fehaciente a los mismos, o, al menos, su citación en el Acta de resolución, para que puedan ejercitar sus derechos).
La resolución supone una restitución recíproca de prestaciones percibidas (Art 1123 CC) y no pueden dejar de consignarse bajo el pretexto de una cláusula penal indemnizatoria del vendedor, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el Art 1154 CC, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura.
– El Presentante: recurre exponiendo que:
La actual doctrina DG (R. de 27 Febrero 2025) y TS (St de 21 septiembre 2021) sobre los requisitos para la reinscripción de un inmueble en que se considera que la moderación de la cláusula penal es renunciable en determinados casos. si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto, aquí el precio aplazado (sin intereses)
En el plano registral, la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que aparezcan 3os del art. 34 LH que hagan inoperante ese juego resolutorio
Además el TS señala que la reinscripción a favor del transmitente, permite la cancelación de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de sus titulares.
No hay en los textos legales referencia alguna, en estos casos, a la necesidad de demandar, citar o notificar a los titulares de asientos posteriores.
– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera el criterio que ya sentó la R. de 15 febrero 2024 (y ya antes la R. de 29 agosto 2019, permitiendo pactar la exclusión de la consignación a favor de 3os pero NO su notificación), los criterios de la R 15 enero 2021 así como las RR. de 26 mayo y de 28 septiembre de 2021 (y STS 317/2022, 20 de abril, y la STS 616/2021, de 21 septiembre: véase comentario crítico de JOSÉ ANTONIO GARCÍA VILA).
En consecuencia es necesaria la citación por el notario, en el acta de notificación y requerimiento, a los titulares de cargas posteriores para que puedan alegar lo que a su derecho convenga e intervenir en el desenvolvimiento extrajudicial de la condición y la reinscripción del primitivo dominio del vendedor;
Por tanto, será necesaria no su intervención o consentimiento, sino la oportuna notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente –y, en su caso, judicialmente–, los derechos que el ordenamiento reconoce a esos 3º subadquirentes.(ACM).
577.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO: COMISIÓN DE APERTURA Y RETENCIÓN DE CANTIDADES DESPROPORCIONADAS Y USURARIAS
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Berga, por la que se suspende la inscripción parcial de una escritura de préstamo hipotecario por razón de existir una comisión de apertura elevada y no transparente, y la retención de cantidades del capital concedido desproporcionada y usuraria (ACM).
Resumen: La calificación registral de las condiciones de un préstamo hipotecario solo alcanza el control de transparencia de las mismas pero no su precio o importe.
– Hechos: En un préstamo hipotecario concedido (previa Acta Notarial de Transparencia) a varias personas físicas, con destino a su actividad económica empresarial por un principal de 37.700 euros, se retienen 2.400 € como comisión de apertura y 5.300 para gastos de tasación; conceptos que (sin computar las cantidades devengadas por el interés fijado pactado en el 13%) constituyen más del 20% del importe del préstamo.
– El Registrador (titular y sustituto) califican negativamente, por 2 defectos:
a) Existencia de una comisión de apertura muy elevada que afecta a la transparencia del préstamo y debe excluirse que se destine a satisfacer gastos de Notaría, Registro, o impuestos, pues estos son legalmente por cuenta del prestamista.
b) Retención para gastos de tasación de una cuantía extraordinariamente elevada (de carácter usurario, puede decirse, aunque sea obiter dicta, pues no compete tal calificación al Registrador).
– El acreedor: recurre exponiendo que:
a) Todas las condiciones aparecen expresadas y son coincidentes en la FEIN, el Acta Notarial y la escritura de hipoteca, sin que la calificación registral pueda valorar cuestiones de precios, riesgo y oportunidad, y menos cuando el destino del préstamo son actividades empresariales, sin que concurran consumidores (ni sea aplicable su normativa protectora);
b) Que en la FEIN sí se identificaron todos los gastos: la comisión de apertura de 2.400 euros; la tasación eran solo 300 € y la remuneración del intermediario de crédito eran 5.000€;
– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación en el 2º.
– Doctrina:
a) Efectivamente la calificación registral no alcanza al precio y costes de la operación, que queda reservada a los Tribunales en juicio contradictorio;
La calificación sí puede efectuar un control de transparencia que, a su vez, queda LIMITADA a: a) si se cumple la normativa bancaria; b) si ha habido un solapamiento de comisiones y que estas obedezcan a un servicio prestado; c) si figura claramente en la escritura, en unos términos claros y comprensibles, y d) además, debe constatarse que los consumidores hayan tenido conocimiento previo al contrato de su existencia (lo que aquí se cumple con el ACTA Notarial de Transparencia)
b) Y en cuanto a las retenciones sobre la cantidad prestada, no comporta necesariamente que se trate de un “préstamo usurario” (en el que se “supongan recibidas mayores cantidades que las entregadas”) si están debidamente identificados los gastos, guardan relación con el préstamo y deben ser asumidos por el prestatario, debe entenderse que las cantidades necesarias para satisfacerlos han sido “verdaderamente entregadas” al prestatario en el sentido del 1-2 de la Ley de 23 de julio de 1908, de usura.
Por tanto, aquí, el del margen de la calificación registral, es analizar si dichas cantidades están adecuadamente identificadas individualmente en la escritura pública que se presenta a inscripción, y aquí en la escritura (a diferencia FEIN) NO se desglosan los 5300 €, de tasación e Intermediación.(ACM).
578. DENEGACIÓN DE INMATRICULACIÓN DE UNA CUOTA INDIVISA
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se suspende la inmatriculación una cuota indivisa de finca (MN)
579.* GEORREFERENCIACIÓN NO COINCIDENTE CON LA DESCRIPCIÓN EN EL TÍTULO
Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1 denegando la inscripción de una escritura de compraventa
Resumen.- La superficie de la finca en la base gráfica que se pretende inscribir debe coincidir con la que figura en el título y en el Registro. Cuando los documentos de identidad de los vendedores son diferentes de los que constan en el Registro, el notario debe aseverar que se trata de las mismas personas.
Hechos.- En una escritura de compraventa otorgada en 2013, presentada ahora para su inscripción, los números de los documentos de identidad de los vendedores, de nacionalidad extranjera, no coinciden con los que sirvieron para identificarles cuando compraron y constan en el Registro.
Por otra parte, en dicha escritura se solicita la rectificación de la descripción de la finca en el sentido de hacer constar la existencia de una edificación, que en el título anterior se había declarado, por error, como derruida, según acreditan con el certificado catastral descriptivo y gráfico.
Por último, se modifica un lindero que linda con el dominio público marítimo-terrestre.
Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar: 1) que no se acredita que los que intervinieron como vendedores son los titulares registrales; 2) que la rectificación de la manifestación de que la finca era un solar requiere el consentimiento de quienes lo manifestaron; 3) para modificarse el lindero con el dominio público marítimo-terrestre es necesario incorporar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, con las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, al tratarse de uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la base gráfica.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina:
1) Respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que varía el número del documento oficial de identificación, el registrador debe comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Ciertamente estos supuestos de alteración de los números del documento oficial de identificación serán cada vez menos frecuentes dada la actual exigencia de hacer constar los números de identificación de extranjeros de los ciudadanos extranjeros en las inscripciones registrales, numeración que no varía. Para subsanar este defecto sería suficiente la afirmación por parte del notario de que ha comprobado que se trata de las mismas personas.
2) En relación con la rectificación de la manifestación de que la edificación está derruida, debe tenerse en cuenta que el error pretendidamente cometido en el título en su día inscrito solo puede corregirse rectificando dicho título con el consentimiento de quienes lo otorgaron. Y ello porque el asiento en su día practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte. En el presente supuesto, y al margen de ser necesario el consentimiento de las partes que otorgaron la escritura que se pretende ahora rectificar, lo que se acompaña al título es una certificación catastral para que se considere como documento fehaciente susceptible de producir la rectificación y modificación de la titularidad registral; pero no ha de olvidarse que el Catastro inmobiliario es un registro administrativo, a diferencia del Registro de la Propiedad que es jurídico.
3) No puede inscribirse una representación gráfica que arroja una superficie diferente de la que figura en el título y en el Registro, por lo que para modificar el lindero con el dominio público marítimo-terrestre deberá presentarse una representación gráfica alternativa a la catastral. (VEJ).
580.** CAMBIO DE NÚMERO DE POLICÍA DE LA CALLE. OBTENCIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.
Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende el cambio de número de policía e incorporación de referencia catastral de una finca en virtud de certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta.
Resumen: Si el registrador tiene dudas acerca de algún dato catastral, pero no sobre la identidad de la finca, ha de obtener del Catastro el certificado catastral que aclare sus dudas. Para cambiar el número de policía de la calle, sirve la certificación catastral de la que se deduzca.
Hechos: Se presenta certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta en la que se solicita rectificar la descripción que aparece en el Registro del número de policía o de gobierno de una finca urbana y la incorporación de la referencia catastral, sin aportar la oportuna certificación catastral.
La registradora suspende la rectificación, en cuanto al número de policía, por no aportarse certificación municipal. Considera también no acreditada la referencia catastral de la finca.
La interesada alega que en la documentación consta completa la referencia catastral y que la AEAT, organismo emisor del título de propiedad, y la Dirección General del Catastro, ambas dependientes del Ministerio de Hacienda disponen de información suficiente, válida y contrastada para identificar y localizar catastralmente la finca y su número de policía, sin que existan dudas fundadas en el título de propiedad sobre la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral.
La DG estima el recurso.
En cuanto a la falta de aportación del certificado catastral, la DG considera que el registrador, para practicar la calificación, y favorecer la práctica de la inscripción, puede y debe tener en cuenta el contenido de otros Registros a los que pueda acceder por razón de su cargo. Si tiene duda sobre algún dato aportado -en este caso, la referencia catastral- debe realizar la comprobación correspondiente en la Sede Electrónica del Catastro. Distinto sería el caso en que expresara justificadamente sus dudas acerca de la identidad de la finca, circunstancia que no se da en el caso presente.
En definitiva, el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral.
Respecto a la modificación del número de policía de la calle, la registradora considera aplicable el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual estima necesaria aportar certificación o informe del Ayuntamiento sobre el acuerdo aprobatorio del cambio de número de dicha finca.
Sin embargo, la DG resuelve que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de la identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 RH y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Entiende que, cuando exista tal identidad de la finca, la certificación catastral es el documento idóneo para acreditar dicha modificación, pues la descripción catastral comprende la localización.
No habiéndose invocado en la calificación registral ningún obstáculo sobre dudas de identidad de la finca sino únicamente la cuestión de la falta de aportación de la referencia catastra, acuerda revocar la nota calificadora. (JFME).
581. CANCELACIÓN DE USUFRUCTO Y PARCELACIÓN FUERA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la rectificación de una nota marginal solicitada mediante instancia (MN)
582.⇒⇒⇒ LCCCI: PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL Y AVALISTA PERSONA FÍSICA
Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial, sobre vivienda unifamiliar propiedad de la sociedad prestataria, concurriendo, como avalistas a título personal, una sociedad y varias personas físicas vinculadas con la sociedad prestataria y sociedad avalista (ACM).
Resumen: Préstamo hipotecario empresarial sobre vivienda unifamiliar de la SL prestataria, con avalista persona física, puede inscribirse aunque no conste si avalista ha otorgado acta notarial de transparencia LCCI.
– Hechos: Se concede un préstamo hipotecario destinado a fines exclusivamente empresariales sobre vivienda unifamiliar propiedad de la propia SL prestataria, con avalistas personas físicas (vinculadas a la SL y no “consumidoras”) que no otorgan el acta notarial de transparencia.
– En la escritura se afirma que la operación no está sujeta a la LCCI;
– A la fecha del recurso la SL ha entrado en situación preconcursal y los fiadores no quieren subsanar.
– El Registrador (titular y sustituto) califican negativamente:
Siguiendo a la R. 5 diciembre 2019 la operación SÍ está sujeta a la LCCI pues ésta no exige que el fiador sea consumidor, y aunque aquél no sea deudor principal la información a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo y no se ciñe a su ‘posición como fiadora”
– El Acreedor (Institut Català de Finances): recurre exponiendo que:
a) La LCCI que podría tener efectos sólo en relación con el contrato de fianza, pero no con el préstamo hipotecario, de modo que al no ser la fianza inscribible, los defectos en ésta (contrato accesorio) NO impedirían la inscripción de la hipoteca (contrato principal) que no está sujeta a la LCCI:
– Esa misma R. 5 diciembre 2019 (que es el único fundamento de sendas calificaciones) ya señaló en su día que no puede afirmarse, conforme al Pº de accesoriedad de la fianza, que la LCCI, en todos sus términos, sea aplicable a todo el préstamo y no sólo al contrato accesorio de aval;
b) Una interpretación finalista (y no puramente literal) de la LCCI lleva a este resultado, pues de lo que se trata es de proteger la vivienda habitual de las personas físicas (deudoras o fiadoras), y así, si en vez de una vivienda de la SL, hubiera sido una nave o una oficina, no se habría aplicado en ningún punto la LCCI ni se impediría la inscripción de la hipoteca, la cual no puede tampoco quedar al arbitrio unilateral de los fiadores (y menos si a posteriori la SL entre en concurso).
– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso y revoca la calificación en este punto:
– Doctrina:
a) Pues aunque la LCCI sí sería aplicable, por el solo hecho de que se hipoteque una vivienda, o contenga un aval personal concedido por una persona física (sea o no consumidora)
b) La falta de acreditación del otorgamiento por el FIADOR del acta notarial de transparencia, NO impide la inscripción de la hipoteca, que SÍ tendrá acceso al registro (sin perjuicio de sí deba otorgarse el acta notarial, o de que en las relaciones internas entre fiadores, deudor y acreedor su omisión deba resolverse en sede judicial), ya que la Fianza supone una relación personal no inscribible ni siquiera susceptible de presentación al registro.(ACM).
583.* NRUA. SENTENCIA NO FIRME.
Resolución de 7 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Barcelona n.º 5 a la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración solicitado para un departamento
Se aporta testimonio de sentencia que legitimaría la asignación del número de registro de alquiler. Pero, al no ser firme aun la sentencia, según la documentación aportada, ha de acreditarse su firmeza para obtener el NRUA. (JFME)
584.*** HIPOTECAS CON PACTO DE IGUALDAD DE RANGO. RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA.
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la decisión del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2, de inscribir una escritura de préstamo hipotecario con pacto de igualdad de rango
Resumen: Los asientos registrales, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales y contra ellos no cabe recurso sino únicamente la impugnación en la vía judicial
Hechos: Se otorgan dos escrituras de hipoteca, una a favor de A (un banco) y otra a favor de B (una sociedad de garantías) con pacto de igualdad de rango . Una de esas escrituras (la de B) no se inscribe por varios defectos y el registrador, inicialmente, no inscribe la otra (la de A) al considerar que la igualdad de rango es un elemento esencial de las hipotecas y que, por tanto, o se inscriben las dos o no se inscribe ninguna.
El registrador, (otro registrador) años después, inscribe la hipoteca de A a pesar de que no se ha inscrito la hipoteca de B, que continúa sin subsanar sus defectos.
El interesado (entendemos que es el titular de la hipoteca de B) se opone a la inscripción, una vez practicada, y recurre pues no se ha respetado el pacto de igualdad de rango.
La DG desestima el recurso
Doctrina: Los asientos inscritos están bajo la salvaguardia de los tribunales, y el único recurso que le cabe al recurrente es demandar la nulidad de dicha inscripción en un juicio declarativo.
Comentario: Interesante supuesto que contrapone dos intereses legítimos en juego.
Por un lado el del titular de la hipoteca B, que entiende que no se puede inscribir la hipoteca A mientras no se inscriban las dos, por el principio de igualdad de rango que, en consecuencia, debe prevalecer sobre el derecho de inscripción de A.
Por otro lado, el del titular de la hipoteca A, que pensará, con toda la razón del mundo, que los defectos que tenga el título de la hipoteca de B no le pueden impedir la inscripción de su propia hipoteca, pues esos defectos son ajenos a su competencia y a su voluntad.
Parece más lógica y equitativa la segunda solución (inscribir la hipoteca de A), siempre que en la inscripción de la hipoteca de A se haga constar esa igualdad de rango con la hipoteca de B, que se puede identificar, aunque no esté inscrita, de forma que alcance su plena efectividad cuando se inscriba la hipoteca de B.
Si la hipoteca de B no llegara a inscribirse nunca, no se planteará la cuestión pues aunque se ejecute la hipoteca de A no afectará a la hipoteca de B, por no estar inscrita,
Si la hipoteca de B se inscribe en el intermedio, problema resuelto, pues la inscripción de la hipoteca de A publicará la igualdad de rango con la de B y así se hará constar en el asiento correspondiente de la hipoteca B, aunque se haya inscrito con posterioridad. (AFS).
585.** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH: NOTIFICACIÓN A SOLO UN COTITULAR DE LA FINCA COLINDANTE
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 2 a anular una inscripción ya practicada de la representación gráfica georreferenciada de una finca.
Resumen.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH es suficiente la notificación realizada a uno solo de los integrantes de una comunidad ordinaria, ganancial o hereditaria, del mismo modo que cualquiera de los comuneros puede oponerse, sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás.
Hechos.- Inscrita la representación gráfica de una finca, la cotitular de una finca colindante solicita la rectificación del asiento por haberse notificado solamente al otro cotitular en la tramitación del art. 199 LH.
Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la rectificación sobre la base de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- A los argumentos expuestos por la registradora sobre la eficacia de los asientos registrales, sobradamente conocidos, la DG añade, en cuanto a la alegación de la recurrente de no haber sido notificada en el curso del procedimiento, que la rectificación descriptiva de una finca ha de reputarse como acto de administración y no implica en el ámbito civil cambio en la titularidad de la finca afectada, y que el acceso de la misma al Registro de la Propiedad ha de estar facilitado. Por ello, deben entenderse válidas, a efectos de la correcta tramitación del procedimiento regulado en el art. 199 LH, las notificaciones realizadas a uno sólo de los integrantes de una comunidad ordinaria, ganancial o hereditaria. Además, cualquiera de los comuneros puede oponerse a la inscripción de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás. (VEJ).
586.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 16 a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.
Resumen: si no se ha practicado nota marginal de expedición de certificación no puede accederse a la inscripción del decreto de adjudicación y cancelar las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.
Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación en unión del mandamiento de cancelación dictados en procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.
La Registradora califica negativamente por no constar practicada la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas prevista en los artículos 656 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Dirección confirma la calificación con fundamento en los artículos 659, 688, 689 LEC y 132 LH señalando que:
1º. La nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento.
2º. La expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen requisito esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación preventiva de embargo ya tomada.
3º. Esta nota marginal produce dos efectos:
Primero.- Dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar.
Segundo.- Identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan.
4º. La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento, para aquél que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad, de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase yacente, a diferencia del ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho.
5º. El procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca. De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Además, señala el Centro Directivo que la nota marginal de expedición de certificación de cargas no puede ser suplida por una certificación del letrado de la Administración de Justicia, puesto que la notificación que produce la nota marginal no es sólo a terceros posteriores que han inscrito, sino a terceros posteriores a la ejecución, y esos no los conoce el letrado de la Administración de Justicia. (ER)
587. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cogolludo a practicar la prórroga de una anotación preventiva (MN).
588. OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Granada n.º 5, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir dicha georreferenciación (MGV).
589. OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la inscripción de la georreferenciación de una finca por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, tras haber desestimado las alegaciones de oposición formuladas durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (MGV).
590.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Linares a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados en procedimiento de ejecución directa sobre bienes inmuebles.
Resumen: el traslado de la demanda de ejecución hipotecaria y el requerimiento de pago a los ejecutados, han de realizarse personalmente, sin que, por tanto, sea suficiente la utilización de Lexnet para hacer las notificaciones al procurador.
Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación en el que se especifica que se había notificado y requerido de pago a los deudores ejecutados «por medio del sistema Lexnet a través de su procurador».
La Registradora califica negativamente señalando que no consta que el deudor ha sido demandado y requerido de pago en el lugar y por los medios que legalmente se establecen, ya que se según el decreto ha sido notificado y requerido de pago por medio del sistema Lexnet y a través de su procurador; el requerimiento de pago fuera del domicilio establecido en la escritura de hipoteca, es admisible siempre que se realice de manera personal al destinatario como establece el punto 2 del artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el sistema Lexnet no acredita dicho extremo, ya que este sistema es únicamente un sistema de comunicación entre el juzgado y los procuradores.
La Dirección confirma la calificación y tras recordar el alcance de la calificación registral cuando se trata de documentos judiciales, en materia de requerimiento y notificaciones en las ejecuciones hipotecarias es el artículo 132 LH el que determina los extremos a que se extiende la calificación registral en relación con las inscripciones y cancelaciones derivadas de esos procesos de ejecución hipotecaria. Entre ellos está que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
Uno de los requisitos que establece el artículo 682 LEC para que pueda utilizarse el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, es el de que en la escritura de constitución de hipoteca se haga constar un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y las notificaciones. La fijación del domicilio a efectos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tiene una doble finalidad:
1º. Asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor, y,
2º. Garantizar al deudor el exacto conocimiento de las actuaciones ejecutivas. El régimen sobre las notificaciones personales del deudor en el domicilio señalado constituye un trámite esencial, que no puede ser suplido por ningún otro medio de comunicación, y cuya infracción determina no solo la nulidad del trámite, sino la de todo el procedimiento y, con él, la propia adjudicación ya que está vinculado al respecto del principio constitucional de tutela judicial efectiva.
Se garantiza con ello que:
1º. El deudor (y, en su caso, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor), pueda satisfacer el importe de lo adeudado con anterioridad a la ejecución,
2º. Intervenir para oponerse a cualquier irregularidad del procedimiento,
3º. Personarse en la subasta para pujar o para provocar la subida de la puja, y,
4º. Contribuir, en definitiva, a realizar mejor el crédito del acreedor, lo que aminorará la responsabilidad universal del artículo 1911 del Código Civil del deudor.
En consecuencia, la existencia de una adecuada demanda y requerimiento de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores en el procedimiento de ejecución hipotecaria es una cuestión de protección del titular registral –obstáculos que surjan del Registro y expresamente incluida dentro del ámbito de la calificación registral por el artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria.
La forma en que debe efectuarse la notificación se regula en el artículo 686 LEC de donde resulta que la notificación y requerimiento de pago al deudor ha de realizarse,
1º. En primer lugar, en el domicilio que aparezca vigente según el Registro de la Propiedad, ya sea el que se señaló en la escritura de préstamo hipotecario, o el que se hubiera inscrito posteriormente como consecuencia de una novación hipotecaria o de una venta de la finca gravada con subrogación en el préstamo.
2º. Cuando dicha notificación no resulta posible, el propio artículo 686.3, vigente cuando se produjo el requerimiento que se analiza en el presente expediente, señalaba: «Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 de esta Ley». No obstante, la dicción literal de la ley, la notificación mediante edictos fue considerada por nuestro Tribunal Constitucional como un mecanismo excepcional al que sólo cabe recurrir cuando se hubieran agotado todas las posibilidades de notificación personal.
En aplicación de esta doctrina, la Ley 19/2015, de 13 de julio, dio nueva redacción al artículo 686.3 LEC (redacción que entró en vigor el día 15 de octubre de 2015), señalando: «Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164».
El objetivo fundamental de la normativa procesal sobre notificaciones, requerimientos y comunicaciones es que se procure que el ejecutado o la persona que proceda sea llamado personalmente al procedimiento. Por ello, este Centro Directivo ha admitido, tanto en el procedimiento de ejecución directa como en el de venta extrajudicial que el requerimiento se verifique en un domicilio distinto del recogido en la inscripción de hipoteca, ante la imposibilidad de realizarlo en éste, siempre que en estos casos la notificación sea personal al ejecutado o persona que proceda.
Respecto de la notificación y requerimiento hechos a través del procurador por el sistema Lexnet, como acontece en el caso resuelto en esta resolución no es admisible ya que el traslado de la demanda de ejecución hipotecaria y el requerimiento de pago a los ejecutados, han de realizarse personalmente, sin que, por tanto, sea suficiente la utilización de Lexnet para hacer las notificaciones al procurador. (ER)
591. OPOSICIÓN EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Granada n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (MGV).
592. CLAUSULADO PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VPO
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial para la construcción de viviendas de protección oficial (JAR).
593. CLAUSULADO PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS DE ALQUILER SOCIAL
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial para la construcción de viviendas de alquiler social asequible (JAR).
594. CLAUSULADO PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS DE ALQUILER SOCIAL
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial para la construcción de viviendas de alquiler social o asequible (JAR).
595. DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se deniega la tramitación de un expediente para subsanar la doble inmatriculación del artículo 209 de la Ley Hipotecaria por dudas en la existencia de esa doble inmatriculación (ER).
596. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa realizada por el registrador de la propiedad de Morón de la Frontera a inscribir un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido sobre varias fincas (ER).
597.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda (IES).
Resumen.- A los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para admitir como medio de prueba del carácter consolidado de las obras que determinan el cambio de uso o destino de una finca integrada en edificios ya declarados, es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística.
Hechos.- Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura por la que se formaliza un cambio de uso de una finca descrita como local en planta baja y se pretende la inscripción con la descripción de vivienda al amparo del artículo 28.4 de la Ley de Suelo acreditando la antigüedad de la descripción como vivienda desde el año 2009 según los antecedentes de la información catastral que se incorpora.
Registrador.- – suspende la inscripción porque no se aporta licencia de cambio de uso ni, en su defecto, declaración responsable con acto de conformidad del ayuntamiento. No se aporta declaración responsable a los efectos de obtención de la licencia de primera ocupación. Si existiera licencia del ayuntamiento, no sería necesaria la licencia de primera ocupación, arts. 155. b y 159 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Recurrente.– La ley no exige la aportación de una licencia urbanística para el acceso registral de la constancia del uso, ni exige un “acto administrativo expreso de conformidad” como condición de inscripción. El Registro no está llamado a realizar un juicio urbanístico pleno, sino a comprobar si, conforme a la documentación presentada, resulta acreditada una ilegalidad urbanística vigente que impida el acceso registral. En el presente caso: No consta ningún expediente de disciplina urbanística.- No consta orden de restauración de la legalidad ni resolución administrativa firme desfavorable.
La documentación presentada y la propia configuración del supuesto se refieren a un inmueble cuya realidad física/constructiva no responde a la ejecución de obras recientes que requieran control de primera ocupación en términos registrales.– La exigencia de primera ocupación opera, en su caso, ligada a actuaciones edificatorias/constructivas o a supuestos típicos de final de obra y control de habitabilidad administrativa; pero no puede convertirse en un requisito registral generalizado para la mera constancia del uso cuando no consta obra nueva ni actuación edificatoria reciente que fundamente tal exigencia en el ámbito registral.
Dirección general.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
Resulta claramente de la escritura que el cambio de uso a vivienda cuya inscripción se solicita se realiza por la vía prevista en el apartado 4 del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo.
Como señaló la Resolución de esta Dirección General de 21 de julio de 2021, el hecho de que la superficie mínima o las condiciones de habitabilidad que han de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal.
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares de 21 de febrero de 2022 se refiere a una escritura de «cambio de uso de inmueble» que habría sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad tras la Resolución de esta Dirección General de 12 de septiembre de 2016 por la que se estimó el recurso formulado por el notario autorizante y se revocó la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Eivissa número 2. Como expone dicha sentencia «la citada Resolución de la DGRN de 12 de septiembre de 2016 admite la práctica de la inscripción pese a que la misma había sido denegada por carecer de licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda. Lo hace en la interpretación que efectúa del artículo 28,4 TRLSRU y sobre la base de que el “cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo que es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio”
Admitida la posibilidad en la Comunidad de Madrid del acceso registral del cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28, apartado 4, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cuestión objeto del presente recurso se concreta en determinar si la documentación incorporada en la escritura al efecto es apta para practicar la inscripción del referido cambio de uso de local a vivienda y si concurren el resto de los requisitos exigidos por el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. En el presente caso, se pretende la inscripción al amparo del artículo 28.4 de la Ley de suelo acreditando la antigüedad de la descripción como vivienda desde el año 2009 según los antecedentes de la información catastral que se incorpora. Sin embargo, como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 11 de junio y 9 de julio de 2024 y 25 de junio de 2025), para que opere la prescripción no sólo se necesita acreditar desde cuándo está destinada a vivienda, y cuándo fueron las últimas reformas llevadas a cabo que culminaron la obra, plazo a partir del cual se computa la prescripción; sino que, además, debe acreditarse, como también se ha afirmado, que ese uso no es contrario al planeamiento urbanístico, pues en otro caso no operaría la prescripción. En conclusión, a los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para admitir como medio de prueba del carácter consolidado de las obras que determinan el cambio de uso o destino de una finca integrada en edificios ya declarados, es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística. (IES)
598.*** EJECUCIÓN DE HIPOTECA Y TERCER POSEEDOR. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO O SOLO NOTIFICACIÓN.
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación por no constar que el tercer poseedor ha sido demandado y requerido de pago, al no ser suficiente la notificación del procedimiento.
Resumen: 1).- Si el tercer poseedor tiene inscrito su derecho antes de la interposición de la demanda tiene que ser demandado y requerido de pago. 2) Si el tercer poseedor inscribe su derecho después de la interposición de la demanda, pero antes de la nota de expedición del certificado de cargas no tiene que ser de demandado ni requerido de pago, pero sí tiene que ser notificado para que se persone en el procedimiento si quiere. 3) Si el tercer poseedor inscribe su título después de la interposición de la demanda y de la nota del certificado de cargas no tiene que ser ni demandado ni notificado. Todo ello tiene que ser calificado por el Registrador.
Hechos: Consta inscrita una hipoteca a favor de una entidad financiera en el año 2003. Posteriormente, en 2007, la finca se vende e inscribe a favor de un tercero. En 2016 se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria. En 2020 se practica la nota de expedición del certificado de cargas pero no se demanda al tercer adquirente, o tercer poseedor en la terminología hipotecaria, ni se le requiere de pago, aunque sí se le notifica la existencia del procedimiento. El procedimiento de ejecución sigue su curso y la finca se adjudica a un tercero que presenta su título de adjudicación para inscripción.
El registrador suspende la inscripción pues entiende que, en este caso, el tercer poseedor tenía que haber sido demandado y requerido de pago, conforme a lo dispuesto en el artículo 132 LH, y 686 LEC, no bastando la notificación de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria.
El interesado recurre y alega que no es necesaria la demanda al tercer poseedor, conforme a lo dispuesto en los artículos 685 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y numerosas resoluciones de la DG que cita, bastando su notificación para que pueda personarse en el procedimiento de ejecución.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: Tratándose de propietarios del bien hipotecado que tengan inscrito su derecho antes de la nota marginal de expedición del certificado de cargas, es necesario: 1) la demanda y emplazamiento contra los mismo en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y 2) el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados, pues entiende la DG que dichos propietarios ya han acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes; todo ello en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro.
Considera que la anterior es la interpretación correcta de dichas normas después de la sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, según la cual el tercer adquirente o poseedor debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tenía ya su título inscrito, lo que ha quedado suficientemente acreditado frente al acreedor desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.
Sin embargo, si la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 y 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bastando la notificación de la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución y podrá pedir que se le exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores». Esta cuestión igualmente debe ser objeto de calificación conforme al artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.
Comentario: Por tanto hay que diferenciar tres posibles situaciones del tercer poseedor y la actuación procesal del acreedor hipotecario:
1).- POSEEDOR PREVIO. Tiene inscrito su título antes de la interposición de la demanda de ejecución hipotecaria. Actuación procesal: El tercer poseedor tiene que ser requerido de pago y demandado.
2).- POSEEDOR INTERMEDIO. Tiene inscrito su título después de la interposición de la demanda, pero antes de la nota de expedición de certificado de cargas. Actuación procesal: El tercer poseedor tiene que ser notificado de la existencia del procedimiento y puede personarse en el mismo.
3).- POSEEDOR POSTERIOR. Inscribe su título después de la interposición de la demanda y después de la nota de expedición del certificado de cargas. Actuación procesal: El tercer poseedor no tiene que ser notificado, pues con la nota de expedición del certificado de cargas queda informado de la existencia del procedimiento y puede personarse en el mismo. (AFS).
599. OPOSICIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca (MGV).
600.** COMPRAVENTA: CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS TRANSMITENTES
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa formulada por la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa (IES).
Resumen.- No puede exigirse en todo caso la mención del régimen económico matrimonial para practicar la inscripción registral, si no afecta a la sociedad conyugal. La mera suposición de una posibilidad, a modo de conjetura, no puede inhabilitar la inscripción, si no hay ningún elemento que determine la posible aplicación de un régimen económico como es la comunicación foral.
Hechos.- Propiedad en Getxo. en la Escritura de venta según la registradora existe falta de precisión del régimen económico-matrimonial de don J. F. C. S. (que se indica en la escritura ostenta vecindad gallega) y doña M. S. C. S. (que se indica en la escritura ostenta vecindad civil común) que son los transmitentes; alegando que, del contenido de los asientos registrales, no resulta determinación alguna de su régimen económico matrimonial y en la escritura de venta sólo se indica su estado civil (casados), no siendo posible saber cuál es dicho régimen, si es un régimen legal o convencional, en el caso de que sea convencional sería necesario acreditar en virtud de qué escritura y los datos de su inscripción en el Registro Civil.
Recurrente.- El notario recurrente alega que en la escritura consta el estado civil y vecindad civil de don J. F. C. S. y doña M. S. C. S. y que, de ello, sin elucubración alguna, se deduce que el régimen económico vigente es el común y que los bienes de los que se dispone son privativos, tal y como consta en el Registro de la Propiedad, no habiendo indicios suficientes para sospechar de la vigencia de un régimen de comunicación foral.
Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.
La duda de la registradora estriba en que no se aclara que no puede tener aplicación un régimen de comunicación foral, que requiere el concurso del otro cónyuge (por más que la ley aplicable al régimen económico-matrimonial no siga criterio de «lex rei sitae» alguno). La mera suposición de una posibilidad, a modo de conjetura, no puede inhabilitar la inscripción, pues no hay ningún elemento que determine la posible aplicación de un régimen económico como es la comunicación foral, del que no puede sospecharse en cualquier otra transmisión en territorio nacional, pues el régimen económico-matrimonial no está determinado, insiste este Centro Directivo, en ningún caso por el lugar donde se sitúa el inmueble transmitido, ni pueden exigirse requisitos añadidos por el lugar si situación de éste.
Doctrina.- De prosperar la tesis de la Registradora de tener que justificar toda posible exclusión de la posible comunicación foral vizcaína, siendo de aplicación los artículos 127 y 135 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, se llegaría al extremo de exigirse siempre –y en todo caso– la expresión del concreto régimen económico-matrimonial; lo cual llevaría a un extremo el principio de determinación registral que haría al Reglamento Hipotecario decir lo que el redactor no quiso: la exigencia del régimen económico matrimonial en toda inscripción registral, aunque no afecte a la sociedad conyugal. (IES)
601. OPOSICIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Huelma a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por concurrir la oposición estimada de un propietario colindante, con ocasión de la presentación de una escritura de rectificación descriptiva y ampliación de obra nueva (MGV).
602. ** GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DENEGATORIA
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Granada n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, habiendo concurrido oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por no aportar éste la georreferenciación que el mismo atribuye para su finca
Resumen.– El art. 199 LH no permite a la registradora inhibirse de su obligación de calificar basándose en que carece de criterio para determinar cuál de las partes tiene razón, limitándose a suspender el procedimiento por este motivo.
Hechos.- En la tramitación del art. 199.2 LH para la inscripción de una rectificación descriptiva de una finca sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante registral que alega invasión de la finca de la que es titular.
Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada, previa práctica de la anotación preventiva por imposibilidad del registrador, según señala, el último día de vigencia del asiento de presentación, por no haber aportado la colindante la representación gráfica georreferenciada a que se había comprometido, de modo que carece de criterio suficiente para determinar cuál de las dos partes tiene razón.
Recurso.- La recurrente sostiene, en síntesis, que la colindante únicamente ha aportado un plano no georreferenciado que acompañaba en su día a un expediente de alteración catastral tramitado en el año 2007, y que tras sucesivos requerimientos a la colindante para que aportase las coordenadas georreferenciadas de su finca, este último extremo no se ha verificado, careciendo, en consecuencia, la colindante de un principio de prueba que acredite sus alegaciones, por lo que, tampoco la calificación está motivada y fundada en criterios objetivos y razonados.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, debiendo dictarse una nueva nota de calificación en atención a la documentación aportada por el promotor y por el colindante que formula oposición, sin necesidad de esperar a que este último aporte la representación gráfica georreferenciada de su finca.
Doctrina.- La nota de calificación ha de estar adecuadamente fundamentada, recogiendo con claridad y precisión los defectos por los que el registrador estima que no es posible la inscripción. Cuando la calificación sea desfavorable, lo más adecuado a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente es que, al consignar los defectos en la nota, ésta exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa la calificación, y pueda con ello plantear adecuadamente un eventual recurso.
En el presente caso, la absoluta falta de motivación de la nota ha producido una evidente indefensión de la recurrente, pues se ve obligada a dirigir su recurso no contra la calificación registral, sino contra la decisión de concluir el procedimiento.
Habiéndose requerido a la colindante para que complete el sentido de sus alegaciones, mediante la aportación de la representación gráfica georreferenciada de su finca, para que de esto modo se pueda contrastar, de modo gráfico, dónde se produce el solape o invasión y permitir que el promotor pueda «recortar» su propia base gráfica, es evidente que lo que está vedado a la registradora es inhibirse en su obligación de calificación y excusarse en el hecho de que la colindante no ha atendido el requerimiento, puesto que, en ese caso, la posibilidad de lograr una calificación favorable a la pretensión del promotor dependería exclusivamente de una actitud favorable y proactiva de la colindante. (VEJ).
603.* PROHIBICIÓN DE DISPONER DICTADO EN PROCESO PENAL
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa porque las fincas objeto de transmisión se encuentran gravadas con anotación preventiva de prohibición de enajenar contra la sociedad titular registral de las fincas, en virtud de mandamiento expedido por Juzgado de Instrucción.
Resumen: Según doctrina reiterada de la DG, a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se les aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente al art. 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.
Hechos: En 2025 se presentó en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa otorgada en 1995. Sobre las dos fincas a que se refería la escritura constaba anotada una prohibición de disponer del año 2019, prorrogada en 2023, dictada por un Juzgado de Instrucción contra la sociedad que vendió a la actual propietaria.
El Registrador califica negativa, aplicando la doctrina que, sobre el particular, lleva estableciendo la DG desde su resolución de 28-1-2016, y que encabeza el presente comentario. En consecuencia, es necesario, para poder inscribir la compraventa, que el Juez dicte mandamiento de levantamiento de dicha prohibición.
La interesada recurre. En síntesis, manifiesta que la compraventa es real, pública, anterior en casi tres décadas y consta fehacientemente.
La DG desestima el recurso y confirma la calificación, reiterando su doctrina sobre el particular.
Comentario: Esta doctrina, que lleva instaurada una década en la DG, no está exenta de polémica, pues la interesada no cabe duda de que es la actual propietaria y dicha anotación preventiva no está asegurando nada en la realidad. De hecho, la propietaria puede vender las fincas sin ningún tipo de consecuencia, pues la medida adoptada por el Juez no se dirige contra ella. Es razonable considerar que, presentando la escritura en el Juzgado, el Juez levantará la medida sobre dichas fincas, pero ello lleva a que el ciudadano tenga que enfrentarse a una espiral burocrática, con los consiguientes costes morales y materiales. Quien redacta este comentario, publicó en enero de 2025 un estudio sobre la dinámica registral de las prohibiciones de disponer y la doctrina de la DG, una cuestión compleja y casuística. A él nos remitimos (ACT).
604. OPOSICIÓN EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 10, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (MGV).
605.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DENEGATORIA
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sabiñánigo, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca registral.
Resumen.- La mera existencia de alegaciones basadas únicamente en la cartografía catastral no es suficiente para fundamentar la nota denegatoria de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Hechos.- En la tramitación del art. 199.2 LH para la inscripción de una rectificación descriptiva de una finca sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante registral que alega invasión de la finca de la que es titular, aportando un informe de validación gráfica frente al parcelario catastral.
Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción solicitada por concurrir oposición de los citados colindantes.
Recurso.– El recurrente sostiene que los colindantes basan su oposición en una pretendida invasión de su parcela catastral, puesto que el informe de validación gráfica frente a parcelario catastral aportado de contrario está basado exclusivamente en la cartografía catastral, solicitando que la oposición está fundamentada en informe técnico, utilizando medios y técnicas con una precisión similar a la utilizada para el certificado técnico que sirvió de base al inicio del expediente.
Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.
Doctrina.- Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En el presente caso, la decisión del registrador carece de motivación alguna, pues se limita a poner de manifiesto la existencia de alegaciones y a remitirse al art, 199 LH, no debiendo otorgarse un alcance denegatorio de la pretensión de inscripción a una oposición de colindante que no está debidamente fundamentada, pues efectivamente no aporta prueba escrita quien se limita a remitirse a la planimetría obrante en Catastro, la cual es fácilmente constatable a través del informe de validación gráfica aportado por el promotor, que ya pone de manifiesto las alteraciones que por el contenido del mismo se derivan en la cartografía catastral. (VEJ).
606. OPOSICIÓN EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria (MGV).
607-608.() NRUA. INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA ESTATUTARIA PROHIBITIVA.
Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que: «Queda expresamente prohibido destinar las viviendas que comprenden el conjunto objeto de los presentes estatutos a actividades de tiempo compartido, clubes de vacaciones, time sharing o similares».
El registrador suspende la asignación por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal a que pertenece la finca que «Queda expresamente prohibido destinar las viviendas que comprenden el conjunto objeto de los presentes estatutos a actividades de tiempo compartido, clubes de vacaciones, time sharing o similares».
La DG confirma la calificación. (JFME)
609.*** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE PARA INCLUIR EL PATIO O JARDÍN CIRCUNDANTE A LA VIVIENDA
Resolución de 7 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Albocàsser-Morella, por la que no practica la inscripción de una obra nueva declarada en un título de donación por albergar dudas en cuanto a la identidad de la finca, al entender que el exceso de cabida en realidad encubre un negocio traslativo o una operación de modificación de entidad hipotecaria.
Resumen: Deben admitirse las rectificaciones de superficie que consisten en ampliar la descripción literaria circunscrita exclusivamente a la casa para incluir patios, jardines o, en general, superficies de solar circundantes. No debe acudirse al excesivo rigor de considerar que se trata de otra finca diferente que no ha sido inmatriculada. Todo ello siempre que los linderos originales y los resultantes de la rectificación sean coincidentes y no existan dudas de que se está intentando agrupar una finca colindante, inmatriculada o no.
Hechos: Se presenta en el Registro una escritura de herencia en la que se declara ampliación de obra por antigüedad de la planta alta de una casa y tramitación del expediente del art. 199 LH para rectificar la superficie de solar: en el Registro sólo consta como casa masía de 103 metros cuadrados y un piso y en Catastro figura como una finca rústica de 217 metros cuadrados en cuyo interior existe la citada casa con los dos pisos. En el título obra incorporado certificado de concordancia expedido por el Ayuntamiento.
El Registrador califica negativamente. En el Registro sólo consta la superficie correspondiente a la casa y no el terreno circundante, por lo que con la rectificación de cabida se está encubriendo un intento de aplicar al folio de la finca una nueva realidad física que engloba la finca original y una superficie colindante adicional, por lo que procede inmatricular dicha superficie colindante y posteriormente agruparla a la finca preexistente.
El interesado recurre. Alega que el Registrador no ha procedido siquiera a inscribir la finca con la descripción que resulta del Registro y que siempre ha existido “algo más” que la casa, como resulta de la descripción de las sucesivas escrituras. Considera que la solución propuesta por el Registrador es imposible, pues no puede inmatricularse como finca independiente lo que es un todo en la certificación catastral, creándose un título inmatriculador artificioso.
La DG estima el recurso y revoca la calificación. Previamente insiste en su doctrina consolidada de que el Registrador debe elevar a la DG el informe relativo a los trámites del expediente (permitiendo al Centro Directivo comprobar la regularidad del expediente y de la actuación del Registrador), lo que no ha acontecido en el presente caso. De los datos puestos de manifiesto, la DG considera que estamos propiamente ante una rectificación de superficie, que presupone la existencia de un erróneo dato registral en cuanto a la superficie, y no una inmatriculación encubierta: aunque en su día solo se hizo constar en la inscripción fue solo la casa con su medición, la superficie comprendida dentro de los linderos era mayor, pues la finca debía llevar, de algún modo, hasta la calle que es su lindero frente. Ello determinaría la existencia de una descripción literaria inexacta, por lo que la descripción cuya inscripción ahora se solicita no alteraría la realidad física de la finca.
Comentario: Los que hemos ejercido en mundo rural hemos visto habitualmente cómo las descripciones antiguas de las casas eran lo más escuetas posibles: muchas veces hablando de “casa de planta baja y alta” para, a continuación, consignar únicamente la superficie de solar ocupada por la edificación, sin aludir a la total superficie construida. En el acervo popular se dice que esto se hacía porque Catastro se nutría de las descripciones literarias de las escrituras, poniéndose así de manifiesto una menor superficie a los efectos del cálculo de la denominada contribución urbana (hoy Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Sobre la cuestión de no practicar asiento alguno, el Centro Directivo guarda silencio. Debemos recordar que, si bien el art. 250.1.III LH dispone que presentado un título se presumirá la solicitud de inscripción de todo el documento salvo desistimiento o solicitud de inscripción parcial del interesado o su representante o de la autoridad presentante, es doctrina consolidada del Centro Directivo que el Registrador practicará la inscripción parcial de oficio cuando el pretendido defecto afecte sólo a alguna o algunas de las fincas o a derechos u operaciones independientes y no exista perjuicio para nadie (RR 15-3-2006, 14-3-2006, 11-4-2018, 16-2-2022 y 19-4-2023). Sí que ha de rechazarse la inscripción parcial, aun cuando la solicite el interesado, cuando la misma lleve a desnaturalizar el negocio (RR 18-4-1994, 14-7-2016, 27-10-2020, 13-2-2022, 16-2-2022 y 19-4-2023). En el presente caso, inscribir la finca tal cual resultaba del Registro no desnaturalizaba el negocio documentado en el título, que era una adjudicación de herencia (ACT).
610.*** COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA FINCA: PARCELACIÓN
Resolución de 7 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de una participación indivisa de finca por suponer una parcelación urbanística (IES).
Resumen.– Cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, que está bajo salvaguarda judicial pero en el presente caso se vende una cuota porcentual de la parte indivisa inscrita a un tercero, por lo que resulta evidente que se trata de una venta de cuota «ex novo» y no la transmisión de la misma cuota indivisa inscrita
Hechos.- Se plantea en el presente expediente la inscripción de una escritura en la que concurren las siguientes circunstancias:– se formaliza el 7 de octubre de 2002 la compraventa por la que el titular por herencia de una séptima parte indivisa de una finca registral vende la cuota porcentual de 54,79% de dicha séptima parte indivisa a un tercero.- la descripción registral de la finca es la siguiente: «Secano.–Trozo de tierra procedente de la parcela número diez, en el Pago (…), en el término municipal de Vejer de la Frontera, de una superficie tras varias segregaciones de dos hectáreas, quince áreas y setenta y seis centiáreas».– según el historial registral descrito en los hechos de esta resolución, la finca fue adquirida por séptimas partes por siete hermanos a título de herencia y posteriormente se han ido vendiendo dichas cuotas o parte de las mismas a terceros.– consta practicada, pero sin vigencia por caducidad, anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística en cuyo texto se hace constar que según informe técnico de fecha diez de octubre de dos mil diecisiete, se refleja que, en una superficie de parcela de veintitrés mil ciento ochenta metros cuadrados, existen al menos cuatro viviendas, en suelo urbanizable sectorizado SUS-5.– en la estipulación quinta de la escritura se hace constar que «con efectos solo y exclusivamente obligacionales y sin trascendencia real (…) a la participación indivisa objeto de transmisión de la presente escritura se le atribuye el uso de una porción de terreno.– Tras una primera calificación con fecha 23 de septiembre de 2024, se procedió a remitir al Ayuntamiento competente y a la Consejería copia de la escritura a fin de que emita el correspondiente informe, con prórroga del asiento de presentación por plazo de 180 días conforme al artículo 79.1.º del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio.– el día 30 de julio de 2025 tiene entrada en el Registro oficio de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, de fecha 30 de julio de 2025 que, en relación a la finca 8.560 de Vejer, señala que «del simple dato de la superficie de la cuota inscrita y del paraje en que se ubica la finca, se deduce la existencia de un dato revelador de parcelación ilegal en suelo rústico, por lo que se requiere la preceptiva licencia urbanística», concluyendo «por lo que debe constar la existencia de acto revelador de parcelación ilegal sobre la finca 478 y su carácter indivisible, sin que sea posible seguir inscribiendo como fincas independientes porciones segregadas mediante la transmisión de cuotas». A la vista del citado oficio el registrador deniega la inscripción-
El recurrente argumenta que el informe de la Junta de Andalucía se ha sido notificado fuera de plazo y que la participación indivisa que se transmite en esta escritura pública es la única participación que le quedaría al vendedor quien se encuentra fallecido, no teniendo ninguna lógica ni justificación jurídica, mantener una participación indivisa a nombre de un fallecido, cuando existe un título de transmisión de la misma.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En el caso de la legislación urbanística andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela (…). Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble. En concreto, a estos efectos se equipara a la parcelación la transmisión «inter vivos» de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada
Por tanto, si bien la mera transmisión de una cuota indivisa es un acto neutro desde el punto de vista urbanístico, en el marco de la normativa andaluza, cuando el mismo presenta un indicio objetivo revelador de la existencia de parcelación –cfr. artículo 24.2 del Reglamento andaluz– el registrador deberá exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal, bien consista en licencia, en declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto del que resulte la conformidad administrativa.
En el presente caso, atendiendo a la fecha de otorgamiento de la escritura calificada, fecha anterior no solo a la Ley 7/2021 sino también a la vigencia de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, la legislación urbanística sustantiva vigente en Andalucía en ese momento estaba constituida por los preceptos del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, declarados aplicables por la Ley 1/1997, de 18 de junio, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo. Entre dichos preceptos cuya vigencia se reconoce expresamente se encontraban los artículos 257, 258.1, 259.1, 259.2 y 259.4. En particular, el artículo 257 señalaba que: «1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población. 2. Se considerará ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística». Por su parte, el artículo 259 disponía que: «1. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo de que se trate. 2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga». De este modo, la norma vigente al tiempo de otorgar la escritura ya imponía la exigencia de licencia a toda parcelación urbanística y el concepto de parcelación, tal y como se interpreta por la jurisprudencia, comprende la división ideal en la titularidad o goce del terreno ya sea en régimen de proindivisión o de vinculación a participación en una sociedad mercantil o de cualquier otro modo que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.
Hace un resumen sobre el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) en el marco de la legislación andaluza diferenciando:
1.º) Cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia, declaración de asimilado a fuera de ordenación u otro acto de conformidad.
2.º) Los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca –v.gr. transmisión de cuota equivalente a superficie rústica superior a la unidad mínima sin que concurra ninguna de las citadas circunstancias objetivas– pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993, es decir, mediante la comunicación al Ayuntamiento y la suspensión de calificación hasta la respuesta municipal o transcurso del plazo previsto en el precepto, procediéndose según los casos a la inscripción, si no hay contestación en plazo o si se declara la inexistencia de parcelación, o a la denegación del asiento, cuando en este último caso el Ayuntamiento se oponga por declarar la existencia de parcelación ilegal.
3.º) Cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguarda judicial, al margen del cauce legal establecido –cfr. artículos 1.3.º, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución de esta Dirección General de 10 de septiembre de 2015–.
De los antecedentes que resultan del historial registral en este caso resulta que desde la inscripción por séptimas partes indivisas a favor de siete hermanos por título de herencia por la inscripción 2.ª de fecha 4 de mayo de 1998, se han ido transmitiendo por venta a distintas personas dichas participaciones, lo que por sí mismo constituye un indicio objetivo de parcelación encubierta si se considera equiparable a la venta de cuota «ex novo». Además, en este caso el titular por herencia de una séptima parte indivisa de una finca registral vende la cuota porcentual de 54,79% de dicha séptima parte indivisa a un tercero, por lo que resulta evidente que se trata de una venta de cuota «ex novo» y no la transmisión de la misma cuota indivisa inscrita. Consta practicada, aunque caducada, anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística incoado por el Ayuntamiento de Vejer de la Frontera, del que resulta la existencia de una denuncia de la policía local y un informe técnico que certifica la existencia de al menos cuatro viviendas. Y en la estipulación quinta de la escritura calificada se establece que a la participación indivisa objeto de transmisión se le atribuye el uso de la porción de terreno de cabida mil doscientos metros cuadrados que linda con otras «participaciones de finca» aunque se haga constar que «con efectos solo y exclusivamente obligacionales y sin trascendencia real».
611.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DECRETADA POR LA AGENCIA TRIBUTARIA: DIFERENCIA ENTRE DURACIÓN DE LA MEDIDA Y CADUCIDAD DEL ASIENTO REGISTRAL
Resolución de 8 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palamós a cancelar una anotación preventiva de prohibición de disponer.
Resumen: En las anotaciones preventivas que reflejan medidas cautelares o de aseguramiento hay que distinguir entre el plazo sustantivo de la medida y el registral de caducidad del asiento que la contiene.
Hechos: Sobre una finca consta una anotación preventiva de prohibición de disponer decretada por la Agencia Tributaria. Dicha medida tiene un plazo de vigencia de seis meses, prorrogable por otros seis (cfr. art. 81 LGT). Transcurrido más de un año, la sociedad titular de la finca solicita la cancelación de la anotación.
El Registrador califica negativamente, considerando que el plazo es de cuatro años contados desde la fecha de la anotación, ex. art. 86 LH.
La sociedad interesada recurre. Alega infracción del art. 86 LH, que dispone que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve, lo cual considera que acontece en el presente caso.
La DG desestima el recurso y confirma la calificación, distinguiendo entre el plazo sustantivo de la medida y el registral de caducidad del asiento que la contiene, una distinción que procede de las RR 30-7-1990, 29-9-2009 y 22-1-2013:
- En el primer caso, el mero transcurso del plazo de duración no permite sin más la cancelación del asiento, pues nada impide que ejercitado el derecho antes de que transcurra el tiempo de su vencimiento llegue posteriormente su ejercicio al Registro (vid. inciso final del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y artículo 177 del Reglamento Hipotecario). O, tratándose de una prohibición de disponer, pudieran haberse realizado actos dispositivos durante la vigencia administrativa de dicha medida cautelar que aún no han sido presentados a inscripción y que, mientras la anotación no se cancele, tendrán vedado el acceso a los libros registrales.
- En el segundo, la caducidad del asiento se produce por el mero transcurso del tiempo con independencia de si la situación subyacente que ha provocado el asiento permanece vigente o no (por ejemplo, un procedimiento judicial de ejecución del que deriva una medida de embargo).
- El inciso del art. 86 LH salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve debe entenderse respecto de normas dirigidas al Registrador, y no las sustantivas. Dicho precepto no dicta ninguna norma dirigida al registrador, no se señala un plazo de vigencia especial para la anotación de prohibición de enajenar, ni se establece la caducidad de la misma, por lo cual se debe aplicar el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, transcurrido el plazo sustantivo de la medida, la cancelación se llevará a efecto aportando el oportuno mandamiento de la Agencia Tributaria. Transcurrido el plazo de caducidad será cuando, sin mandamiento, podrá obtenerse la cancelación (ACT).
612.** COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA FINCA: PARCELACIÓN
Resolución de 8 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de finca rústica (IES).
Similar a la 610.
613.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE
Resolución de 8 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2 a inscribir una escritura de agrupación y declaración de obra nueva, por invadir la base gráfica catastral aportada una vía pecuaria.
Resumen.- La oposición de la Administración alegando invasión del dominio público debe ser concluyente, concretando de modo gráfico y georreferenciado dónde y cómo se produce tal afectación.
Hechos.- Se cierra la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una agrupación y obra nueva con un exceso de cabida sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral, por haberse formulado oposición por parte de la Administración en el que se denuncia que la representación gráfica propuesta no respeta la anchura de una vía pecuaria. Vuelta a presentar la escritura, se solicita la inscripción únicamente de la agrupación y de las obras declaradas por antigüedad, pero sin inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.
Calificación.- El registrador de la propiedad, partiendo del informe desfavorable de la Administración, suspende la inscripción solicitada, entendiendo que es preciso rectificar la superficie de la finca agrupada para ajustarla a la suma de las cabidas registrales de las fincas que se agrupan (esto es, sin el exceso de cabida), debiendo aportarse nueva representación gráfica de la finca que se ajuste a dicha cabida, siendo necesario que las edificaciones que se declaran se ubiquen efectivamente dentro de las coordenadas correspondientes a la base gráfica que se debe aportar y que debería corresponderse con la suma de la cabida de las fincas agrupadas.
Recurso.- El recurrente sostiene, en síntesis, que, aunque la vía pecuaria está clasificada, la misma no se encuentra deslindada, lo cual impide oponer eficazmente la existencia del dominio público; y que el informe de la Administración carece de rigor técnico, pues no se aportan con el mismo coordenadas ni base cartográfica contrastable.
Resolución.- La DGSJFP estima parcialmente el recurso, admitiendo el argumento del recurrente de que la oposición de la Administración no se encuentra fundada; y confirmar la nota de calificación del registrador, no siendo posible la inscripción parcial del título sin la preceptiva inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca.
Doctrina.- La inscripción de la representación gráfica de una finca es preceptiva, conforme al art. 9 LH, en caso de agrupación, así como en caso de declaración de obra nueva, según reciente doctrina de la DG.
La oposición de colindante titular de dominio público no es admisible si la objeción se basa en informe no concluyente. En el presente caso, no solo la Administración no ha declarado de forma inequívoca la invasión de la vía pecuaria, pues no concreta de modo gráfico y georreferenciado dónde y cómo se produce tal afectación, sino que, además, refiere tal eventual invasión a la parcela catastral, en lugar de a la georreferenciación alternativa aportada.
No estando deslindado el dominio público, la inscripción del defecto de cabida y la georreferenciación de la finca no perjudica al dominio público y se clarifica la delimitación del objeto y la titularidad de la finca enclavada, para que la Administración pueda efectuar las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral y de recuperación de su posesión, en su caso. (VEJ).
614.() NRUA: VIVIENDA TURÍSTICA POSTERIOR A LA REFORMA DE LA LPH DE 2025.
Resolución de 19 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana con posterioridad al día 3 de abril de 2025.
Dado que la fecha de concesión del VUT, según consulta en la web de Conselleria es posterior al 3 de abril de 2025, fecha en la que entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se precisa la autorización expresa de la Comunidad de Propietarios. (JFME)
615.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA QUE NO IMPIDE SU CONCESIÓN.
Resolución de 19 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sagunto n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración.
La registradora deniega la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico porque en los estatutos inscritos de la finca matriz consta la siguiente prohibición: «Las edificaciones que se alcen en las parcelas urbanas, solo se podrán dedicar a vivienda. Queda expresamente prohibido establecer en ninguna parcela industrias, comercios, talleres, granjas, garajes públicos, despachos profesionales, consultorios, clínicas y en general, todos lo que exceda de uso propio de una vivienda personal o familiar, a no ser que este expresamente autorizada por las Ordenanzas y con acatamiento y observancia de sus Normas».
El recurrente alega que, con fecha 27 de octubre de 2023, el Ayuntamiento de Torres Torres emitió informe de compatibilidad urbanística. En dicho informe se declara literalmente que: «El uso compatible es residencial, materializado en una vivienda aislada y unifamiliar por parcela. La NNSS no regulan el uso de vivienda turística. Cuando no exista normativa municipal a tal efecto, las viviendas de uso turístico son compatibles con el uso residencial. Se informa favorablemente la compatibilidad urbanística de destinar la vivienda a vivienda de uso turístico (inmueble completo).”
La DG da la razón al recurrente, porque la excepción prevista en los estatutos ha quedado activada al haber emitido el Ayuntamiento un informe favorable declarando la compatibilidad del uso de vivienda de uso turístico. En el presente caso es la voluntad de la comunidad de propietarios, manifestada en sus estatutos inscritos, la que otorga al Ayuntamiento la facultad de «autorizar» el uso mediante una remisión dinámica a sus ordenanzas y su criterio interpretativo.
Comentario: Como regla general, el registrador ha de inscribir, salvo recurso judicial, si su calificación ha sido revocada por el Centro Directivo, pues así lo dispone el penúltimo párrafo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. “habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.”.
Ahora bien, ¿cómo va a poder hacerlo si en la actualidad, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, y ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles? (JFME)
616. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, para finca registral integrada en un conjunto de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, por prohibición estatutaria: «Los pisos se destinan a viviendas y oficinas del titular (…) Sin autorización expresa de la comunidad los propietarios no podrán alquilar sus respectivos pisos (….)», y no acreditarse la autorización expresa de la comunidad
Se desestima el recurso por coincidir su objeto con otras resoluciones anteriores que cita.
Se basa en la siguiente prohibición estatutaria: «Los pisos se destinan a viviendas y oficinas del titular (…) Sin autorización expresa de la comunidad los propietarios no podrán alquilar sus respectivos pisos (….)», y en no acreditarse la autorización expresa de la comunidad. (JFME).
617. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, solicitado para una registral integrada en un conjunto de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, por prohibición estatutaria: «El propietario de cada piso o local podrá arrendarlo a quien tenga por conveniente siempre que se haga para el destino que le es propio. Sin embargo, no podrá hacerse al mismo tiempo a un número de personas que excedan de lo que es propio de una familia, ni tampoco dividir aquél en habitaciones, de forma que se convierta en un verdadero comercio»
Se desestima el recurso por coincidir su objeto con otras resoluciones anteriores que cita.
Se basa en la siguiente prohibición estatutaria: «El propietario de cada piso o local podrá arrendarlo a quien tenga por conveniente siempre que se haga para el destino que le es propio. Sin embargo, no podrá hacerse al mismo tiempo a un número de personas que excedan de lo que es propio de una familia, ni tampoco dividir aquél en habitaciones, de forma que se convierta en un verdadero comercio».(JFME)
618. NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, solicitado para finca integrada en un conjunto de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, por prohibición estatutaria, y ser necesario el consentimiento de la mayoría, en los términos del antiguo artículo 16, segunda, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y actual artículo 17
Se desestima el recurso por coincidir su objeto con otras resoluciones anteriores que cita.
Se justifica por la siguiente prohibición estatutaria: «El destino de los locales o apartamentos a uso diverso de habitación u oficinas privadas o artesanías, propias de la profesión del habitante, deberá ser consentido por la mayoría a que hace referencia el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante lo anterior, los locales comerciales sitos en la planta baja o primera del edificio pueden dedicarse al ejercicio del comercio o industrial», y faltar el acuerdo de junta correspondiente. (JFME)
619.() NRUA. NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico.
Se confirma la calificación que suspendió la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en quinta planta, por la siguiente prohibición expresa que consta en los estatutos inscritos: «El destino de los locales o apartamentos a uso diverso de habitación y oficinas privadas o artesanías, propias de la profesión del habitante, deberá ser consentido por la mayoría a que hace referencia el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante lo anterior, los locales comerciales sitos en la planta baja o primera del edificio pueden dedicarse al ejercicio del comercio o industria». No se ha acreditado dicho consentimiento. (JFME)
620.* NRUA. ACTIVIDAD TURÍSTICA PREVIA A LA REFORMA LPH.
Resolución de 24 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por falta de autorización expresa de la comunidad de propietarios.
Se presenta en el Registro de la Propiedad de Pontevedra Nº 1 una instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
la registradora considera necesaria la previa autorización de la comunidad de propietarios para el desarrollo de la actividad, porque la comunicación previa de inicio de actividad o apertura de establecimiento en el Concello de Pontevedra, como requisito municipal preceptivo para la asignación, es de fecha 26 de agosto de 2025, es decir, posterior a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que exige tal autorización.
La DG revoca la calificación la inscripción de la vivienda en el Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas de Galicia es de fecha 10 de junio de 2019, lo que supone elemento probatorio suficiente de la fecha de inicio dicha actividad económica.
Comentario: Como regla general, el registrador ha de inscribir, salvo recurso judicial, si su calificación ha sido revocada por el Centro Directivo, pues así lo dispone el penúltimo párrafo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. “habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.”.
Ahora bien, ¿cómo va a poder hacerlo si en la actualidad, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, y ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles? (JFME).
621.() NRUA. ACTIVIDAD TURÍSTICA POSTERIOR A LA REFORMA LPH.
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, suspendiendo la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado para una finca.
Se confirma la calificación negativa porque no se ha aportado la autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, de la que forma parte la finca, en la que se autorice al propietario de la misma al ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.
La fecha de alta como vivienda de uso turístico es el día 11 de abril de 2025, mientras que la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige esa autorización, tuvo lugar el 3 de abril de 2025. (JFME)
622.* NRUA. FALTA DE LICENCIA EN MADRID Y PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler solicitado para dos pisos
La calificación negativa -confirmada por la DG- se basa en la no aportación de licencia urbanística de actividad y funcionamiento, o declaración responsable con resolución favorable del Ayuntamiento de Madrid. Además, desde 2020, se halla inscrita la siguiente cláusula estatutaria: “Se prohíbe expresamente a los propietarios de las viviendas de la planta baja, segunda, tercera, cuarta y buhardilla, destinar las mismas a alquiler turístico, vacacional, de corta duración o cualquier otra modalidad de alquiler que suponga un continuo y excesivo tránsito y estancia de personas ajenas a Comunidad”.
Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico, como el otorgamiento de licencia municipal. (JFME)
623.* NRUA. FINCA DESCRITA COMO APARTAMENTO TURÍSTICO.
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que se suspende la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, solicitado para una finca por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana con posterioridad al día 3 de abril de 2025.
Se confirma la suspensión de la asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración solicitada, porque la fecha de concesión del VUT, según consulta en la web de Conselleria, es el 29 de octubre de 2025 –es decir, posterior al 3 de abril de 2025, fecha en la que entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que precisa la autorización expresa de la Comunidad de Propietarios del edificio al que pertenece la vivienda a que se refiere la instancia.
Se rechaza también el argumento del interesado de que la finca se describe como “apartamento turístico”. La DG estima que la mención del destino de la finca en el descripción contenida en el título constitutivo de la propiedad horizontal no implica una asignación excluyente de tal uso; a «sensu contrario», la mera denominación como «apartamento turístico» tampoco debe interpretarse como aprobación «ex ante» de dicho uso, que pudiera servir para eludir el requisito establecido por el artículo 7.3, por remisión al artículo 17.12 LPH, al ser la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana posterior a la fecha de entrada en vigor de dicho precepto. (JFME)
624.* NRUA. SOLICITUD POR LA TITULAR DE LA MITAD INDIVISA.
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, suspendiendo la asignación, uso turístico, finca completa, del número de registro de alquiler de corta duración solicitado para una finca.
Se solicitó la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, para una finca registral propiedad de la recurrente, y otra persona, por mitad y proindiviso.
La registradora considera que se precisa el consentimiento del resto de titulares registrales.
La interesada alega que cuenta con una sentencia firme en la que se modifica el uso alterno de la vivienda familiar, atribuyéndoselo a ella en exclusiva.
La DG interpreta que se trata de un acto de riguroso dominio, siendo preciso el consentimiento de los demás comuneros.
Desestima también la alegación de la recurrente de que tiene atribuido el derecho de uso, al ser este derecho de naturaleza familiar, que se concede en atención a las obligaciones y deberes-función que conlleva la patria potestad. Ese derecho de uso no la legitima en absoluto, «uti singuli», para disponer, ni realizar actos de riguroso dominio, respecto del bien en cuestión. (JFME).
625 Y 626.() NRUA: ACTIVIDAD TURÍSTICA POSTERIOR A LA REFORMA LPH.
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, suspendiendo la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado para una finca
Se confirma la calificación negativa porque no se ha aportado la autorización expresa de la Comunidad de Propietarios, de la que forma parte la finca, en la que se autorice al propietario de la misma al ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.
La fecha de alta como vivienda de uso turístico es el día 11 de abril de 2025, mientras que la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige esa autorización, tuvo lugar el 3 de abril de 2025. (JFME).
627..* NRUA. DESTINO A DOMICILIO HABITUAL Y PERMANENTE EN LOS ESTATUTOS DE UN EDIFICIO QUE TUVO EL RÉGIMEN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL..
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3, respecto de una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca.
Mediante instancia se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, para una vivienda.
Laa registradora califica negativamente, porque, en los Estatutos, inscritos desde 1970, se estableció la siguiente norma: “..Y no podrán instalarse en ellas servicios o industrias que perjudiquen a la comunidad, a la seguridad de la finca o afecte a la moral y a las buenas costumbres sociales; los futuros compradores de las viviendas aceptarán en las respectivas escrituras de compraventa las prohibiciones y limitaciones derivadas de la legislación de viviendas de protección oficial y del destino de la vivienda y las condiciones de utilizarse serán las señaladas en la calificación definitiva, los precios de venta o renta no podrán exceder de los límites señalados en el Reglamento de esta clase de viviendas y habrán de utilizarse como domicilio habitual o permanente, el comprador se comprometerá a mantener en buen estado de conservación…”».
La DG desestima el recuro, porque, aunque se haya extinguido el régimen de vivienda de protección oficial, los estatutos siguen vigentes y constan inscritos sin modificación alguna. (JFME).
628.() NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE USO RESIDENCIAL.
Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal una limitación.
El registrador suspende la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico por constar las siguientes cláusulas en los estatutos de la propiedad horizontal: «Artículo 4.º- Fines.–La Comunidad tiene como finalidad fundamental:…c) Establecer y exigir el cumplimiento de los Estatutos, las Ordenanzas, etc., tanto legales como de régimen interior tendentes a conservar el carácter y categoría de comunidad y uso residencial.–… « IV.–Prohibiciones.–Artículo 14.º-…, queda expresamente prohibido, aunque se obtenga autorización administrativa lo siguiente:…p) Instalar oficinas o industrias dentro de las viviendas».
Para la DG, resulta claro que la prohibición de instalar oficinas o industrias, añadida a la expresa indicación de que la comunidad tiene como «finalidad fundamental (…) conservar el carácter y categoría de comunidad y uso residencial», es incompatible con el arrendamiento turístico de corta duración. (JFME)
629.* NRUA. ALQUILER NO TURÍSTICO. DESTINO ESTATUTARIO A VIVIENDA FAMILIAR.
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, solicitado para una finca registral, vivienda piso sin anejos.
Se suspende la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una vivienda, porque – «En el artículo 7 de los estatutos inscritos en fecha 15 de mayo de 1959 no se permite la actividad económica y solo permite destinar los elementos privativos a viviendas familiares y que no causen molestias a los vecinos».
La DG confirma la calificación según su reiterado criterio. La expresión reseñada en la calificación: «solo permite destinar los elementos privativos a viviendas familiares y que no causen molestias a los vecinos», implica una necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios (o inquilinos), y no puede extenderse, por tanto, a un supuesto de uso por temporada (ni tampoco dedicarse a hospedería, hotel o pensión).
En suma, el artículo estatutario en cuestión impone la obligación de destinar las viviendas a hogar o residencia habitual y permanente, lo que impide la asignación de número registro único de alquiler, tanto turístico como no turístico. (JFME)
630.* NRUA: USO NO TURÍSTICO COMPATIBLE CON PROHIBICIÓN DE DESTINO A PENSIÓN.
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15, denegando la asignación de un número de registro de alquiler, no turístico, solicitado para una inmueble.
Se deniega la asignación de número de registro de alquiler, uso no turístico, por la siguiente norma estatutaria: “Artículo 11 derechos y obligaciones especiales.–Cambio de uso y destino de las viviendas.–… Queda expresamente prohibido el uso de los departamentos para pensión o pisos turísticos”.
La registradora considera que la prohibición de uso “como pensión” de los pisos del edificio excluye la posibilidad de obtener un número de registro de alquiler no turístico, al implicar una estancia de corta duración que queda incluida en el concepto de pensión».
Sin embargo, la DG revoca la nota basándose en que el número de registro único de alquiler solicitado es de uso no turístico, por lo que su denegación no puede tampoco basarse en la prohibición de destinar las viviendas a «pensión», como tampoco puede basarse en la prohibición de destinar las viviendas a “hospedería, vivienda de uso turístico, Bead&Breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga”.
Comentario: Como regla general, el registrador ha de inscribir, salvo recurso judicial, si su calificación ha sido revocada por el Centro Directivo, pues así lo dispone el penúltimo párrafo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. “habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.”.
Ahora bien, ¿cómo va a poder hacerlo si en la actualidad, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, y ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles? (JFME)
631.() NRUA. PROHIBICIÓN DE DESTINO A HOSPEDAJE.
Resolución de 6 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad interina de Benalmádena n.º 2, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, solicitado para una finca registral.
No se concede la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, por la siguiente cláusula estatutaria: -Artículo dieciséis. Se prohíbe especialmente a los propietarios y ocupantes en cualquier concepto de viviendas: Destinar las viviendas a casas de huéspedes, colegios, academias, clubes gimnasios, a fines molestos, insalubres o inmorales y, en general, cualquier uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios…».
La DG confirma la calificación, porque el concepto de hospedaje y las obligaciones que determina e impone la legislación sectorial abarca también a las viviendas de uso turístico. (JFME)
632.() NRUA. FALTA DE TÍTULOS HABILITANTES, MUNICIPAL Y AUTONÓMICO.
Resolución de 6 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse la inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, ni el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de San Bartolomé para las viviendas de uso turístico
Se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico en el municipio de San Bartolomé (Lanzarote) por no acreditar la inscripción de la vivienda en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, ni el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de San Bartolomé para las viviendas de uso turístico.
La DG confirma la calificación al no haberse aportado prueba documental alguna de la obtención de ambos títulos habilitantes –autonómico y municipal-. (JFME).
633.() NRUA. FINCA SIN INMATRICULAR.
Resolución de 11 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar inmatriculada la finca sobre la que se solicita dicho número.
Se solicita la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración para una finca sin inmatricular, siendo ésta la razón por la que el registrador suspende la inscripción.
La DG confirma su doctrina de que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa inmatriculación de la finca, así como la constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación. (JFME).
634.* NRUA.ALQUILER NO TURÍSTICO E INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA ESTATUTARIA.
Resolución de 12 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal una limitación.
Se solicitó la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una vivienda piso, siendo rechazada la solicitud, porque no se aporta la autorización de la comunidad, pues en los estatutos inscritos en fecha 15 de febrero de 2024 (artículo 6) no se permite y su adquisición es posterior.
El artículo estatutario dice así: «Artículo 6.–Queda prohibido… En particular, queda prohibido en cualquier caso destinar los elementos privativos a apartamentos turísticos y de alquiler por semanas o días… ».
La DG da la razón al recurrente, entendiendo que el espíritu de esta prohibición se dirigía a prevenir apartamentos turísticos comerciales de muy corta duración, no alquileres de temporada de naturaleza residencial superiores a un mes que satisfacen necesidades habitacionales temporales legítimas. Excluye una interpretación literal que prohibiese cualquier alquiler expresable “por semanas”, pues conduciría al absurdo jurídico de prohibir alquileres de seis meses (26 semanas), un año (52 semanas) o cualquier alquiler temporal de larga duración.
Comentario: Como regla general, el registrador ha de inscribir, salvo recurso judicial, si su calificación ha sido revocada por el Centro Directivo, pues así lo dispone el penúltimo párrafo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. “habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.”.
Ahora bien, ¿cómo va a poder hacerlo si en la actualidad, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, y ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles? (JFME)
635.* NRUA. AUSENCIA DE TÍTULO HABILITANTE PRÉVIO AL ACUERDO PROHIBITIVO.
Resolución de 12 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ávila n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos una prohibición para uso turístico
Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, respecto de una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En su calificación, el registrador alega, como defecto que impide dicha asignación, que los estatutos de la propiedad horizontal a la que pertenece la citada finca contienen una prohibición para el uso turístico. Consta esta limitación en virtud de acuerdo de la junta de propietarios de 17 de marzo de 2022, que es posterior a la inscripción de la adquisición del ahora recurrente (2020), siendo de fecha posterior al acuerdo la presentación de la declaración responsable turística para la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Castilla y León (2 de abril de 2022).
La DG, tras repasar la abundante documentación presentada, resuelve que no se aporta título habilitante de la actividad con carácter previo a la adopción del acuerdo por la comunidad de propietarios, prohibiendo las viviendas de uso turístico en el edificio. (JFME)
636.** NRUA. RESOLUCIÓN EMITIDA FUERA DE PLAZO QUE HUBIERA SIDO ESTIMATORIA DE HO HABER SIDO ASÍ. EL ALQUILER NO TURÍSTICO ES USO RESIDENCIAL.
Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, solicitado para una finca.
Resumen: Recurso resuelto pasados los tres meses y que hubiera sido estimatorio, de haberse resuelto en tiempo. La actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, es compatible con la prohibición de uso no residencial.
Con carácter previo, La DG reconoce que el recurso se resuelve fuera del plazo de tres mes con el que cuenta (art. 327 LH), de lo que se deriva su desestimación presunta, por silencio administrativo.
No obstante, el centro directivo acuerda entrar en el fondo, a los efectos del principio «pro actione», y por razón de economía procesal, para el caso de que se presente de nuevo la solicitud.
Se trata de una solicitud de asignación que se pretende para uso no turístico, aludiéndose, no obstante, en la calificación, a un uso turístico.
El Registrador no otorga la asignación por la siguiente cláusula estatutaria: “Los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase.”. Pero cometió el error en la nota de calificación de considerar que el uso solicitado era turístico.
La DG sienta la doctrina de que la prohibición de destinar los pisos a uso distinto del de vivienda debe interpretarse como prohibición de destinar los pisos a uso distinto del residencial. En consecuencia, la actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, sí es compatible con dicha prohibición.
También recuerda que, cuando la cláusula estatutaria sea incompatible con la asignación de número de registro único de alquiler, el medio de subsanación no sería la mera autorización de la junta general, sino que se requeriría la modificación estatutaria y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la asignación.
En el caso presente, se encuentra con la tesitura de tener que desestimar el recurso por haber resuelto fuera de plazo, pero reconociendo que, si se hubiera resuelto fuera de plazo, habría estimado el recurso.
Comentario: Ahora ya es tarde para una nueva presentación, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, por la que ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, pues ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles.
De todos modos, ha de reconocerse la honestidad y valentía del centro directivo al reconocer su omisión y, a pesar de ello, resolver sobre el fondo en sentido contrario al del silencio, a pesar de las consecuencias que ello puede implicar. Todas las personas que colaboran en la Dirección General están sometidas a una fuerte presión por la tremenda cantidad de recursos que se acumulan en los últimos tiempos y que tratan de solventar de la mejor manera posible sin obtener, además, ninguna retribución por ello. (JFME)
637.() NRUA. SIMILAR A LA ANTERIOR.
Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente limitación: «Los pisos o viviendas habrán de dedicarse a vivienda, no pudiendo dedicarse a hospederías, hotel o pensión».
Resolución similar a la anterior, también fuera de plazo y que hubiera sido estimatoria, de haberse resuelto en plazo.
Igualmente se trataba de una solicitud de asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico. La cláusula estatutaria que se interpreta es la siguiente: «los pisos o viviendas habrán de dedicarse a vivienda, no pudiendo dedicarse a hospederías, hotel o pensión». (JFME)
638.() NRUA. TÍTULO URBANÍSTICO HABILITANTE EN SEVILLA.
Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico.
Se solicita la asignación, en el municipio de Sevilla, un número de registro de alquiler turístico sin que se presenten las declaraciones urbanísticas que acreditan el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico.
La registradora considera que debe acompañarse la declaración responsable de primera utilización, acreditándose su presentación en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, correspondiente a una declaración responsable de utilización para el uso de hospedaje de viviendas con fines turísticos, y que la finca se encuentra en condiciones de ser utilizada para tal fin. La DG confirma su criterio. (JFME)
639. NRUA
Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente limitación: «Prohibición expresa del establecimiento y/o usos turísticos de cualquier vivienda de la comunidad, ofrecerla y/o utilizarla como alojamiento temporal, aprovechamiento por turnos y otros usos similares» (JCC).
640. NRUA
Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, solicitado para finca por prohibición estatutaria (JCC).
641. NRUA
Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar una limitación en los estatutos de la propiedad horizontal (JCC).
642. NRUA
Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Pola n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse documento acreditativo del cambio de titular de la licencia, ni autorización de la junta de propietarios (JCC).
643. NRUA
Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 34, formulada respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral (JCC).
644. NRUA
Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se suspenden doce asignaciones de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no resultar de la instancia que aquél que la suscribe actúa en nombre de la sociedad titular registral y por la falta congruencia entre el título que motiva la operación registral solicitada y la descripción de la finca registral objeto de la instancia (JCC).
645. NRUA
Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 8, por las que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración de uso turístico, por constar en el Registro, mediante nota al margen de la finca matriz, que el edificio al que las fincas pertenecen tienen concedida cédula de calificación definitiva de vivienda de protección oficial (JCC).
646. NRUA
Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador la propiedad interino de Mijas n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler, uso turístico, y para la habitación identificada como 1, de una finca (JCC).
647. NRUA
Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente limitación: «Queda prohibido destinar los pisos a finalidades distintas a las de vivienda» (JCC).
648.* PERMUTA DE BIENES PÚBLICOS MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villacarriedo a inscribir una permuta.
Resumen: Para inscribir una permuta municipal, es imprescindible certificación que justifique el interés público, acredite la desafectación previa e identifique las fincas con sus valores exactos, sin que sean suficientes meras declaraciones genéricas de cumplimiento legal.
Hechos: Contrato de permuta entre un Ayuntamiento y una mercantil. El Ayuntamiento transmite un camino municipal a cambio de una parcela privada de la mercantil para modificar el trazado de la vía.
El Registrador califica negativamente por tres defectos:
- Falta de inmatriculación del camino
- El informe de desafectación no cumple con los requisitos formales y objetivos: La desafectación debe acreditarse con certificación del acuerdo expedida por el secretario con el visto bueno del alcalde y no con un informe de secretaría; y se debe certificar la inclusión del camino en el inventario como bien patrimonial indicando su valor y acreditando que se ha cumplido el trámite de exposición pública sin alegaciones.
- El contrato de permuta no cumple con los requisitos formales y objetivos: Debe acreditarse el cumplimiento de los arts 109 y ss del RBEL y 138, 153 y 154 de la LPAP sobre el valor de las fincas, en concreto: certificación de que la permuta es de interés público y que la diferencia de valor entre las fincas no supera el 50% según tasación; y el informe del Interventor acreditando que el valor del camino no excede el 25% de los recursos ordinarios del municipio.
El representante de la sociedad recurre presentando nueva documentación para subsanar los defectos 2 y 3: acuerdo de desafectación, certificado de no alegaciones, informe jurídico e informe del interventor donde el interventor afirma que el valor del camino “no superaría el 25% de los ingresos» y la diferencia «no sería superior al 50%”. Pero no dice nada respecto del primer defecto.
Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación. Sobre el defecto primero declara que, al no haberse recurrido en el escrito de impugnación, este defecto deviene firme. Y sobre los defectos segundo y tercero señala que el informe del interventor es insuficiente.
Doctrina:
Los defectos que no se recurren devienen firmes e impiden la inscripción por sí solos.
No queda debidamente acreditado el cumplimiento de los requisitos para permutar los bienes conforme a lo dispuesto en los arts 109 y ss del RBEL cuando el informe del secretario interventor del Ayuntamiento se limita a indicar que los valores no superan los porcentajes legales, sin indicar cuál es su valor ni respecto de qué parcela se informa sobre la diferencia de su valoración. (SNG).
649. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cazalla de la Sierra a prorrogar una anotación preventiva de embargo (ER).
650.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN SUSTENTADA EN INFORME TÉCNICO
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de finca.
Resumen.- Cuando la oposición se sustenta en un informe técnico que evidencia un conflicto en la delimitación de las fincas y una controversia sobre la realidad física de las mismas, el registrador no puede resolver el conflicto de fondo.
Hechos.– En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por un colindante registral quien alega que la delimitación gráfica que se pretende inscribir no respeta la realidad física y aporta un informe técnico en soporte de su alegación.
Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción por considerar que las representaciones gráficas aportadas evidencian la existencia de una controversia que no puede resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH.
Recurso.- Los promotores de este expediente alegan a su vez que la descripción propuesta por el colindante es errónea y aportan un nuevo informe técnico.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.– La mera oposición de un colindante no constituye por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción, debiendo el registrador valorar si dicha oposición está debidamente fundamentada y documentada.
Sin embargo, cuando la oposición se sustenta, como ocurre en este caso, en un informe técnico que evidencia un conflicto en la delimitación de las fincas y una controversia sobre la realidad física de las mismas, el registrador no puede resolver el conflicto de fondo en el seno del procedimiento registral. (VEJ).
651.** OBRA NUEVA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA: DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.
Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva por no haberse cumplido la obligación de archivo del Libro del Edificio
Resumen: El Libro del Edificio ha de depositarse en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, excepto que la legislación autonómica no exija su confección, que no es el caso de la Comunidad Valenciana
Hechos: se insta la inscripción de una declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana, que cuenta con licencia de obras de su Ayuntamiento, de fecha 18 de julio de 2007, habiéndose finalizado la construcción el día 10 de febrero de 2023.
La registradora suspende la inscripción de la declaración de obra nueva, entre otros defectos no recurridos, por falta de aportación del Libro del Edificio para su archivo en el Registro de la Propiedad.
El notario autorizante recurre exclusivamente dicho defecto por entender que, habiendo sido concedida la licencia el día 18 de julio de 2007, no es exigible dicho archivo puesto que el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana por el que se regula el libro del edificio y su archivo en el Registro de la Propiedad, solo se aplica a edificios cuya licencia de obra sea de fecha posterior a la de su entrada en vigor y no a los anteriores
La DG desestima el recurso.
Doctrina: La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 7, obliga a la confección del Libro del Edificio, una vez finalizada la obra, en el que se contendrán, como mínimo, el proyecto con sus modificaciones, debidamente aprobadas, que se facilitará al promotor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos, acompañando el acta de recepción de la obra, la relación identificativa de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Esa obligación se impone a todos los edificios cuya licencia de edificación se solicite a partir de su entrada en vigor el día 6 de mayo de 2000, conforme a la disposición transitoria primera de la citada ley. Por tanto, con arreglo a la legislación sustantiva aplicable, es exigible la entrega al promotor del Libro del Edificio, por parte del director de la obra, dado que la licencia de obra se otorgó el 18 de julio de 2007.
Sin embargo la DG siempre ha distinguido en lo relativo a la inscripción de las obras nuevas entre las normas estrictamente registrales, reguladoras del procedimiento registral y de competencia estatal, y las normas materiales o sustantivas, de competencia autonómica.
En consecuencia, la obligación de archivo del Libro del Edificio es exigible en todo caso de edificación, salvo que la legislación autonómica no lo considere obligatorio, que no es el caso de la Comunidad Valenciana.
En el presente caso la obligación de confeccionarlo es exigida por una ley autonómica, vigente desde enero de 2005 y la obligación de su archivo, resulta de una norma estatal, concretamente los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, que no contienen más salvedad o excepción de aquellas obras a las que, por su antigüedad, no les sea aplicable la exigencia de otorgamiento del Libro del Edificio. (AFS).
652. OBRA NUEVA QUE INVADE DOMINIO PÚBLICO VIARIO
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, con ocasión de una escritura de declaración de ampliación de obra por antigüedad, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de la Administración titular del dominio público viario (MGV).
653. CLAUSULADO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL APRA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS DE ALQUILER SOCIAL
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial para la construcción de viviendas de alquiler social asequible (JAR).
654.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA VERSUS AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DIVISIÓN HORIZONTAL Y CAMBIO DE USO EN CATALUÑA. OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA. EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH Y SOLICITUD TÁCITA.
Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sitges, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal de una finca por falta de declaración de la obra nueva previa y por no solicitarse la rectificación de la superficie de la finca, mediante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria
Resumen: Cuando hay un aumento de la superficie construida respecto de la que consta inscrita en el Registro es necesario ampliar la Obra Nueva y acreditar su antigüedad. La división horizontal en Cataluña exige licencia previa que se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal. La georreferenciación de la finca es requisito previo para toda inscripción de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, Para tramitar el expediente del artículo 199 LH no se necesita petición expresa, pues basta la petición tácita en la escritura, e, incluso, el Registrador puede hacerlo de oficio.
Hechos: Consta en escritura y en el Registro de la Propiedad la existencia de una casa que se describe como compuesta de planta baja y un piso, cubierta de terrado, con una superficie el suelo de 132,14 metros cuadrados, y una superficie construida de 146 metros cuadrados.
Ahora se describe rectificando su descripción, pero sin declarar formalmente la obra nueva, como un edificio de cuatro plantas, que consta de planta baja, destinada a tres locales con una superficie de 136,24 m², planta primera, destinada a dos viviendas, con una superficie construida de 129,68 m², una planta segunda, donde se ubican dos viviendas, con una superficie construida de 129,32 m² y planta de cubierta, donde se ubica un estudio-ático, con una superficie construida de 33,46 m². A continuación se divide horizontalmente en ocho elementos privativos: tres locales en planta baja y cinco viviendas.
El registrador califica la escritura en defecto porque: 1) hay que declarar previamente la ampliación de la obra nueva, y 2) hay que rectificar la superficie del suelo, (pues pasa de 132,14m2 a 146 m2, diferencia de cabida que excede del diez por ciento) por lo que es necesario que el titular del dominio de la finca solicite la iniciación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar su cabida.
El interesado recurre y argumenta, de forma confusa pues se remite a la Ley de Propiedad Intelectual de 1996, que no hay tal ampliación de obra nueva, pues identifica obra nueva con obra de nueva planta sobre el terreno, y porque que ya consta la superficie construida actual en el Catastro. Considera que tampoco hay rectificación de cabida pues la parcela ya consta con su superficie de suelo correcta en el Catastro.
La DG desestima el recurso, excepto en cuanto al segundo defecto, declarando la no necesidad de una petición expresa para tramitar el expediente del 199 LH .
Doctrina: En el presente caso, no se trata de una simple rectificación de la descripción de la finca, tal y como consta descrita en el Registro, pues consta inscrita como casa vivienda y ahora se divide horizontalmente en tres locales, cuatro viviendas y un estudio-ático. Dicha modificación o ampliación de obra debe contar con los mismos requisitos de la declaración de obra, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 11 de diciembre de 2019, siendo errónea la afirmación del recurrente en su escrito de interposición del recurso sobre la falta de regulación legal de la modificación de obra, pues ésta es la misma que para la obra nueva, tanto en su vertiente sustantiva, como registral.
En el caso de la Comunidad Autónoma de Cataluña, el artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo, exige licencia previa para la modificación de un régimen de la propiedad horizontal. Dicha exigencia se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal de la interpretación conjunta del citado artículo en relación con el artículo 187 bis que exige comunicación previa a la Administración para el acto que implique cambio de uso de las edificios e instalaciones, salvo que se destinen a un uso residencial, que requieren autorización administrativa, por aplicación del artículo 187.2 en relación con el artículo 187 bis, exigencia que se ratifica por el artículo 30 del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística,
Por tanto, es precisa una declaración administrativa que declare que los usos previstos en el edificio son compatibles con la ordenación urbanística vigente en el municipio donde ubica la finca. Así lo ha reiterado también la Resolución de 23 de septiembre de 2025, cuando declara que la inscripción registral del cambio de uso de un inmueble requiere, en Comunidades Autónomas cuya normativa y jurisprudencia no admiten la prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto al uso, la aportación de licencia o certificado municipal que acredite la situación consolidada, sin que sea suficiente la mera acreditación técnica de la antigüedad o uso consolidado por otros medios.
En cuanto al segundo defecto, recuerda que la georreferenciación de la finca es requisito previo para la inscripción de toda declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, según su criterio expresado ya en la Resolución de 24 de junio de 2025
Sin embargo, considera que no es necesaria una petición expresa para la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la inscripción de la georreferenciación de la finca, como exige el registrador, pues ha de considerarse que se ha solicitado tácitamente en la propia escritura desde el momento en que la misma obligatoria, y se describe la finca en el título de manera coherente con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como ya ha declarado la DG, entre otras en la Resolución de 16 de octubre de 2024, e incluso el registrador puede iniciarlo de oficio. (AFS).
655. NRUA
Resolución de 27 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 10, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar declarada la obra nueva de la unidad alojativa sobre la que se solicita dicho número (JCC).
656. NRUA
Resolución de 27 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mogán, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse autorización de la comunidad de propietarios, habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 (JCC).
657. NRUA
Resolución de 27 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «los pisos habrán de dedicarse a viviendas u oficinas» (JCC).
658. PACTO SUCESIO DE LEGADOS CON TRANSMISIÓN ACTUAL
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3 a la inscripción de una escritura de pacto sucesorio de legados con transmisión actual (SNG).
659. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN NRUA
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 5, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de la solicitud del depósito de información de un arrendamiento de corta duración (JCC).
660. AMPLIACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se deniega la práctica de nota marginal de ampliación de las anotaciones preventivas de embargo sobre determinadas fincas registrales (MN).
661. NRUA
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, solicitado para una finca registral (JCC).
662. NRUA
Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Punta Umbría, recaída sobre la solicitud de asignación de número de registro único de alquiler de alojamiento de corta duración, turístico, finca completa, para una finca (JCC).
663. NRUA
Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por existir prohibición estatutaria previa a la correspondiente habilitación administrativa (JCC).
664. NRUA
Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la «limitación o condicionamiento para el ejercicio de la cesión temporal de vivienda para uso de alquiler turístico vacacional» (JCC).
665. NRUA
Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Valencia n.º 6 por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por existir dudas fundadas sobre de la finca respecto de la cual se solicita la asignación y por no aportarse declaración responsable emitida por el nuevo titular de la vivienda (JCC).
666. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO
Resolución de 9 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de una instancia (SNG).
667. NRUA
Resolución de 16 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no solicitarse dicha asignación por el titular registral ni acreditarse su representación, y por no aportarse autorización de la comunidad de propietarios, habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 (JCC).
668. NRUA
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).
669. NRUA
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).
670. NRUA
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).
671. NRUA
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).
672. NRUA
Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).
674. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN A DOCUMENTACIÓN POR LA QUE SE SOLICITA LA CESIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD DE UNA VIVIENDA Y UN GARAJE
Resolución de 6 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de un escrito, junto con documentación complementaria, por el que solicita la cesión de la nuda propiedad de una vivienda y garaje (MN).
675. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE NOTA MARGINAL PRACTICADA CON OCASIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR NO HABERSE AREDITADO LICENCIA URBANÍSTICA
Resolución de 6 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la cancelación por caducidad de la nota marginal practicada con ocasión de la inscripción de declaración de obra nueva, por no haberse acreditado la correspondiente licencia urbanística (ER).
676. NRUA
Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido el alta en el registro administrativo de viviendas de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025.
677.** GEORREFERENCIACIÓN: DUDAS DE IDENTIDAD POR SUSTITUCIÓN DE UN LINDERO REAL (EL MAR) POR OTRO PERSONAL
Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y consiguiente rectificación de su descripción por advertir dudas de identidad.
Resumen.- La desaparición en la nueva descripción de la colindancia con el mar, siendo sustituida por un lindero personal, justifica las dudas de identidad. No así, la magnitud del exceso de cabida, el hecho de ser finca resto después de una segregación o el pasar a formar una finca discontinua.
Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida (de 44.144 a 71.643 m2) sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral.
Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada por advertir dudas de identidad entre la representación gráfica aportada y la finca objeto del procedimiento, basadas en la considerable entidad en que consiste el exceso de cabida declarado; en la circunstancia de estar conformada la finca, según resulta de la instancia calificada, por cuatro porciones separadas entre sí, hecho que no consta en su historial registral; en constituir la finca un resto tras varias segregaciones, con una cabida inicial similar a la que ahora se pretende inscribir; y en la existencia de una alteración sustancial de sus linderos, dos de los cuales pasan de personales a reales, desapareciendo en la nueva descripción la colindancia con el mar.
Recurso.- El recurrente sostiene, en síntesis, que se acredita la superficie real de la finca, según medición georreferenciada efectuada por técnico competente.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente hubiera sido denegar y no suspender la inscripción.
Doctrina.- El procedimiento previsto en el art. 199 LH es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.
La falta de constancia en la descripción literaria de la finca de venir la misma conformada por cuatro porciones separadas entre sí por carreteras o caminos, su expresión o ausencia en la determinación de los linderos literarios de una finca no puede ser motivo determinante para denegar la inscripción de una representación gráfica, puesto que las propias limitaciones derivadas de dicho método descriptivo, unido a la antigüedad de la propia inscripción que determinó la apertura del historial registral de la finca objeto del procedimiento, pueden justificar la omisión de dicho dato descriptivo, el cual, incluso puede ser posterior a la propia fecha de dicha inscripción.
Tampoco puede ser criterio determinante la existencia de antecedentes catastrales que atribuían a las cuatro parcelas catastrales cuya correspondencia se afirma con la registral que es objeto del expediente, pues las sucesivas alteraciones que experimente el parcelario catastral tampoco guardan relación con el criterio de identidad o correspondencia entre finca registral y su respectiva representación gráficageorreferenciada.
Aunque la alteración (o inclusión) de linderos fijos puede ser determinante de la existencia de dudas de identidad a la hora de inscribir excesos de cabida, a partir de la Ley 14/2015, de 24 de junio, la delimitación y ubicación de la finca se realiza de forma indubitada atendiendo a su representación gráfica georreferenciada y accediendo al Registro a través de procedimientos con suficientes garantías.
Sin embargo, aunque la existencia de una previa operación de modificación de entidades no puede negar la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes (entre a las que hay que incluir la finca resto), la falta de constancia registral de la colindancia con el demanio marítimo terrestre debe confirmar la calificación del registrador en este punto. (VEJ).
678.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A HOSPEDERÍA.
Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de destinar las viviendas a «hospedería directa o indirecta».
Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de destinar las viviendas a «hospedería directa o indirecta».
La DG desestima el recurso y remite en su argumentación a muchas otras resoluciones (entre ellas, la de 18 de junio de 2025). (JFME)
679.() NRUA. LICENCIA DE USO TURÍSTICO PARA EL MUNICIPIO DE MADRID.
Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.
Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.
La DG desestima el recurso y remite en su argumentación a muchas otras resoluciones (entre ellas, la de 11 de julio de 2025). (JFME).
680.* ARTÍCULO 199 LH. TRAMITACIÓN ABREVIADA. POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO.
Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la Propiedad de Huércal-Overa, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir dicha georreferenciación.
Resumen: El registrador ha de denegar la inscripción de la representación gráfica si existen indicios objetivamente justificados de controversia, atendiendo a la documentación y alegaciones presentadas por los interesados, y, de modo especial si entra en juego un posible bien de dominio público.
Hechos: Se solicita la inscripción de la georreferenciación de una finca registral, que se correlaciona con determinada parcela de referencia catastral, aunque la superficie que consta en el Registro es más de un 10% superior a la catastral.
Estando retirado el título, se presentan dos alegaciones -una del Ayuntamiento- indicando que la georreferenciación aportada invade un camino público.
La registradora decide no tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puesto que ya han comparecido los colindantes antes de su tramitación y se han opuesto, quedando acreditado que la georreferenciación aportada invade un camino público.
El recurrente alega que la mera presentación de la oposición no es causa de denegación de la tramitación del expediente y que hay un error en la digitalización del camino público respecto a su ubicación real, entre otros argumentos.
La DG desestima el recurso.
Primero estudia dos cuestiones previas:
– Más que una negativa a la tramitación del expediente, lo que existe es una tramitación abreviada del mismo, puesto que lo que hace la registradora con su calificación es valorar las alegaciones de las partes, continuando con la tramitación.
– Si la registradora tiene dudas acerca de la posible invasión del dominio público, lo que procede es la denegación y no la suspensión.
Entrando en el fondo del asunto, la DG recuerda algunos puntos de su doctrina relacionada con el expediente del art. 199 LH:
a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse:
– a que la georreferenciación aportada coincida en todo o en parte con la base gráfica registral de una finca colindante o con el dominio público;
-a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas,
– o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación de entidad hipotecaria;
b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga;
c) las descripciones de fincas inscritas antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio, pueden conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica;
d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación;
e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados., máxime si está en juego la presentación de un bien de dominio público.
En el caso presente la DG considera que están justificadas las dudas acerca de la identidad de la finca, por el claro indicio de controversia existente sobre la ubicación del camino público, y porque el informe, presentado por el recurrente ante la Dirección General, no fue visto por la registradora.
Para solucionar el tema de fondo, o existe un acto voluntario de desafectación por parte del Ayuntamiento, a lo que puede ayudar la aportación al mismo del informe, o la desafección solo puede obtenerse en el procedimiento judicial correspondiente, pero no por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que tiene naturaleza de jurisdicción voluntaria. (JFME)
681.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A PENSIONES.
Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que: «Se prohíbe especialmente a cada propietario, instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en el que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos».
Se solicita la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico a una finca a la que afecta la siguiente cláusula estatutaria: «Se prohíbe especialmente a cada propietario, instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones… ».
La registradora suspende la asignación, exigiendo la previa inscripción de la modificación estatutaria correspondiente, lo que confirma la DG. Aunque se alega un acta de Junta en la que se habría aprobado un Reglamento de regulación del alquiler vacacional, ésta no se documenta. (JFME)
682.* NRUA. NO CABE LA IDENTIFICACIÓN POR LA REFERENCIA CATASTRAL DE LA MATRIZ.
Resolución de 8 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no ser coincidentes los datos registrales de identificación de la finca con los contenidos en el título administrativo habilitante.
El registrador suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración respecto de una finca registral integrada en una propiedad horizontal porque no coinciden los datos registrales de identificación de la finca registral con los contenidos en el título administrativo habilitante: En la resolución de inscripción de inicio de actividad aportada se identifica la unidad de alojamiento con una referencia catastral que se corresponde con la parcela sobre la que se encuentra una edificación sin división horizontal, mientras que la finca registral para la que se solicita el número de alquiler no dispone de referencia catastral alguna incorporada y se formó por división horizontal de la edificación existente sobre la parcela.
La DG confirma la calificación, porque el requisito de perfecta identificación de la finca en el registro opera como requisito previo para la asignación de número de registro único de alquiler, lo que es, además, perfectamente coherente con el Reglamento (UE) 2024/1028, citando, por ejemplo, el considerando 9 del Reglamento: «El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». (JFME)
683. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA DE MANIFESTACIONES
Resolución de 9 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de San Vicente del Raspeig, por el que se deniega la práctica de un asiento de presentación de un acta de manifestaciones que incorpora determinada documentación (MN).
684.* NRUA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE.
Resolución de 13 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se deniega la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración por invadir dominio público marítimo-terrestre.
Se solicita la asignación de un número de alquiler único para una finca, para poder utilizar las plataformas en línea de servicios de alojamiento.
El registrador acuerda suspender la asignación porque la georreferenciación catastral de la parcela, que se corresponde con la identidad de la finca, invade parcialmente el dominio público marítimo-terrestre.
El recurrente alega la ausencia de anotación preventiva por 90 días para que la Dirección General de Costas declare si la finca invade o no dominio público, que la finca no tiene georreferenciación inscrita, que la parcela catastral referida se corresponde con la identidad de dos fincas registrales y que la construcción es previa a la delimitación del deslinde del dominio público, sin que se pretenda inscribir transmisión alguna de la finca.
La DG confirma la calificación, ante la duda de invasión del dominio público marítimo-terrestre, debiéndose haber practicado la anotación preventiva del artículo 36, regla 2ª del Reglamento de Costas. También sugiere al recurrente presentar georreferenciación alternativa que respete la delimitación, solicitando la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. (JFME)
685.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR ALEGACIONES BASADAS EN CERTIFICADO TÉCNICO CONTRADICTORIO.
Resolución de 13 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la declaración de obra nueva y la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la rectificación de superficie y la georreferenciación de la finca
Resumen: No es posible la inscripción de una georreferenciación, si existe oposición basada en certificado técnico del que resulta la posible invasión de dos fincas colindantes.
Hechos: Derivado de una escritura de compraventa cuya inscripción se solicita, se otorga otra escritura que la complementa en la que se declara la construcción de cuatro edificaciones aisladas y situadas a distintos niveles, lo que se acredita con certificado técnico de superficies y antigüedad junto con un certificado de georreferenciación redactado por el Arquitecto técnico. A continuación, se otorga escritura de subsanación y rectificación en la que se actualiza la descripción y cabida de la expresada finca a los efectos de su concordancia con el Catastro, rectificando la cabida del solar de los 7500 m2 inscritos a superficie gráfica catastral de 23002 m2 haciendo constar que la descripción de la finca donde enclava la obra que se declara es la consignada en el referido título rectificatorio. Ello es rectificado de nuevo por otra escritura en que se da una descripción definitiva a la finca, a los efectos de iniciar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que a la superficie de 23002 m2 de superficie gráfica correspondientes a la parte rústica debe sumarse la superficie de 111 m2 que se corresponden con la parte urbana, la cual se encuentra catastrada de forma independiente y completamente rodeada por la rústica.
El registrador suspende la inscripción de la nueva descripción de la finca.
Se basa para ello en la oposición formulada por dos colindantes.
Dice en su resolución que dados los términos en que está redactada la estipulación tercera de la escritura de compraventa (condición resolutoria), siendo determinante la inscripción del exceso de cabida y de la obra declarada con posterioridad a la compra, se calificaron los documentos reseñados en el encabezamiento conjuntamente, procediéndose a la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria como medio de subsanación de los defectos advertidos. Y añade que:
— por dos colindantes se presenta escrito de oposición junto con un informe de validación gráfica alternativa, sustituido por certificado de correspondencia descriptiva y de superficie expedido Ingeniero técnico agrícola, junto con informe de validación gráfica alternativa, del que resulta que la representación gráfica que se pretende inscribir invade las fincas de su propiedad por lindero sureste.
— por certificación librada por el Área de Recursos Hidráulicos del Consejo Insular de Aguas de Tenerife, se hace constar que la finca se encuentra “afecta al dominio público hidráulico del barranco (…), perteneciente a la red hidrográfica del barranco (…), cauce inventariado, incluido en el Catálogo de Cauces Públicos, del que no consta deslinde oficial en el tramo afectado por la parcela y por ello sin oponerse a la inscripción pide que se haga constar mediante nota al margen, la advertencia de que ‘el dominio público hidráulico no está deslindado y que la finca inscrita puede verse afectada ‘en parte’ por un futuro deslinde”. Sobre ello no se toma decisión alguna pues no es objeto de recurso.
El registrador aparte de suspender la inscripción por la oposición señalada advierte de que, en todo caso, no podrá practicarse la inscripción sin que conste en la finca la afección al dominio público hidráulico, para lo que se requerirá el consentimiento expreso de los titulares por aplicación del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Los interesados recurren. Se basan fundamentalmente en que varias de las alegaciones y documentos se presentaron claramente fuera del plazo legal de veinte días hábiles y que, si bien una de las titulares afectadas no fue notificada, lo fue por el edicto que expidió la notaria autorizante. Hay una indebida valoración de defectos formales inexistentes, una prórroga injustificada de plazos legales y la admisión procedimental de documentación o alegaciones fuera del plazo oportuno lo que comporta la nulidad de la calificación negativa.
Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la calificación.
Doctrina: La DG va a reiterar su doctrina sobre la interpretación del artículo 199 de la LH, empezando por señalar que lo correcto en estos caos no es suspender sino denegar la georreferenciación solicitada. Para conocer a fondo toda la doctrina de la DG sobre el citado artículo, contenida en múltiples resoluciones, nos remitimos al completo trabajo del miembro de nuestro equipo de redacción, Víctor Esquirol.
Aparte de ello las razones de la DG para confirmar la nota son estas:
Comienza diciendo que lo esencial “es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral”. Esa motivación debe ser completa tanto en lo jurídico como desde un “punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro”.
En el caso presente se da uno de los motivos por los que puede rechazarse la georreferenciación, dada la oposición de dos colindantes que acompañan una de georreferenciación alternativa, “de la que resulta la porción invadida, para fundar jurídicamente las dudas de identidad en la existencia de una posible controversia entre las partes”.
Respecto de una de las alegaciones que hacen los recurrentes respeto de las alegaciones de otra persona no notificada, hace constar la DG que es al registrador al que le corresponde determinar las personas que deben ser notificadas por lo que esas alegaciones no tienen cabida en el recurso. Añade que “lo procedente, cuando se aporta una georreferenciación alternativa es notificar a todos los colindantes catastrales, pues su georreferenciación catastral puede resultar afectada por la alternativa aportada al expediente”.
También dice la DG, y es importante, que no se puede admitir la alegación de los recurrentes acerca de la eficacia de la publicación del edicto realizada por la notaria autorizante, ya que “el trámite de notificaciones del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria ha de realizarse exclusivamente por la registradora, como se desprende del tenor literal del citado artículo”.
Sobre la anterior base la clave para resolver este recurso está en “determinar si la registradora ha realizado correctamente el análisis de la alegación del colindante…” para concluir que existe una verdadera controversia entre las partes.
El juicio de la registradora sobre sus dudas en la identidad de las fincas realmente “no es impugnado por los recurrentes, que entienden que las alegaciones no debieron ser estimadas por haber sido formuladas fuera de plazo”. Para la DG ello no es así pues el “expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es un expediente de jurisdicción voluntaria, donde no se ventila ninguna controversia y donde los plazos no son preclusivos, de manera que, aun presentada la oposición fuera del plazo de veinte días previsto en el artículo 199.1, el registrador ha de analizarla, por si fuera fundamental para justificar sus dudas sobre la identidad de la finca (Resolución de esta Dirección General de 21 de junio de 2023). Se alega que la finca de los alegantes es invadida por la georreferenciación propuesta y por ello se oponen a la inscripción, aportando documentación técnica para fundar su alegación, lo que sirve a la registradora para tomar su decisión.
Termina la DG concluyendo que “dada la ausencia de trámite de prueba y la sencillez procedimental del expediente, no puede la registradora en sede de calificación, ni la Dirección General en sede de recurso, decidir cuál es la correcta georreferenciación de la finca, como declaró la Resolución de 20 de septiembre de 2024”.
Comentario: Pese a que la DG insiste mucho sobre la motivación y fundamentación de la negativa a inscribir la georreferenciación solicitada, no solo en este caso sino en todos, vemos por esta resolución que lo verdaderamente importante es que la oposición esté bien fundamentada con apoyo de los informes técnicos requeridos de los que resulte con claridad el solapamiento de las propiedades afectadas. (MGV).
686.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y SIMULTANEA AGREGACIÓN EN ELEMENTOS PRIVATIVOS.REQUISITOS.
Resolución de 13 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y agregación de finca perteneciente a un edificio dividido horizontalmente
Resumen: En el caso de segregación de una parte de un elemento privativo en propiedad horizontal, y simultanea agregación a otro elemento privativo es necesaria o bien la autorización de la comunidad de propietarios con el quórum de tres quintos (3/5) o una cláusula estatutaria que lo permita.
Hechos: El propietario de dos viviendas, elementos privativos de una propiedad horizontal, segrega de la primera vivienda una parte de la misma, y, simultáneamente, la agrega a la segunda vivienda, modificando las cuotas de comunidad, de forma que no se modifica el coeficiente global de ambas. Existe una cláusula en los Estatutos que permite a todo condueño hacer en su piso o local las modificaciones que no afecten a la propiedad común, ni perturben la de los demás propietarios, siempre que se ajusten a la reglamentación en vigor
La registradora suspende la inscripción y exige acuerdo de la Comunidad de Propietarios de 3/5, al no existir cláusula en los estatutos de la propiedad horizontal que exonere de la necesidad de acuerdo de la junta para la segregación y agregación de elementos privativos.
El interesado recurre y alega que la cláusula inscrita al hablar de «modificaciones que no afecten a la propiedad común» se está refiriendo a segregaciones y agregaciones, añadiendo además que no hay alteración ni afectación de elementos comunes
La DG desestima el recurso.
Doctrina: La división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: 1) Una de tipo material, por el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. 2) Otra consideración de tipo jurídico pues puede suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios.
En el caso concertó considera que la cláusula de autorización que consta inscrita se refiere a los propietarios de las plantas baja y sótano que, además de modificaciones en general, pueden dividirlas en la forma que tengan por conveniente; y los propietarios de las demás plantas que únicamente pueden hacer modificaciones que no afecten a la propiedad común, y son las que el artículo 7 de la Ley sobre Propiedad Horizontal permite hacer a todo propietario en el interior de su vivienda, excediendo de este ámbito las facultades de segregación y agregación, que quedan sujetas a los requisitos de autorización administrativa y de la comunidad de propietarios que exige el artículo 10.3.b) LPH. (AFS).
687. COMPRAVENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS DE ELEMENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ASIGNACIÓN DE USO Y DISFRUTE DE TRASTEROS
Resolución de 13 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ACM).
689. CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA SOBRE UNA COMPRAVENTA ANTERIOR Y MODIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES POSTERIORES
Resolución de 14 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra el contenido de una certificación de nota de despacho emitida por el registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, en la que consta la negativa a la práctica de la inscripción de una condición resolutoria explícita de una compraventa de un asiento anterior, haciendo modificación de los asientos registrales posteriores (ER).
690. DONACIÓN HORIZONTAL, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN SUELO RÚSTICO
Resolución de 14 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 9, por la que se suspende parcialmente la inscripción de una escritura de donación universal, obra nueva y división horizontal (SNG).
691.** OBRA ANTIGUA EN ZONA DE POLICÍA HIDRÁULICA.
Resolución de 14 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almendralejo, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva por antigüedad, por ubicarse parte de ella en zona de policía del dominio público hidráulico de un arroyo.
Resumen: Se reconoce la prescripción de las acciones administrativas, a pesar de que la ley vigente en el momento de la calificación declara la imprescriptibilidad. Para inscribir, la DG exige autorización del organismo de cuenca, permitiendo también el Reglamento del Dominio Público Hidráulico una declaración responsable.
Hechos: Se solicita la inscripción de una declaración de obra finalizada en 2007, según certificado administrativo, sobre una finca sita en Almendralejo (Badajoz), y que se encuentra en la zona de cien metros de policía de un arroyo.
El registrador suspende la inscripción porque la obra se ubica parcialmente en zona de policía del arroyo, por lo que se precisa autorización del organismo de cuenca competente y, porque el artículo 179.2 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, declara la imprescriptibilidad de las acciones para la protección de la legalidad de los actos de construcción, edificación o uso del suelo sobre dominio público o en sus zonas de servidumbre y afección o policía.
El recurrente alega que, en el momento en el que terminó la ejecución de la obra en el año 2007, no se encontraba vigente el artículo 179.2 de la Ley 11/2018, siendo entonces las obras susceptibles de prescripción. Argumenta también defendiendo que no es precisa la autorización del organismo de cuenca.
La DG desestima el recurso.
Doctrina:
Cita cuatro hechos que estima relevantes para resolver:
a) que las obras se finalizaron en el año 2007 según resulta acreditado por certificación técnica incorporada a la escritura calificada
b) que el régimen urbanístico vigente en el momento de la terminación era el contenido en los artículos 197 y 202 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, que no extendía la imprescriptibilidad de la acción para el restablecimiento de la legalidad a las zonas de policía
c) que conforme al régimen aplicable en el año 2007 habría prescrito la acción para la restauración de la legalidad urbanística infringida
d) que, siendo preceptiva la previa autorización del organismo de cuenca por estar la obra nueva en zona de policía, su exigencia también ha prescrito conforme al artículo 327 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, en la redacción vigente en el año 2007.
Analiza, seguidamente, tres cuestiones distintas:
1ª.- El plazo de prescripción de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida. Considera que está cumplido, como lo atestigua el certificado municipal que se incorpora al título calificado, habiendo transcurrido todo él antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre.
2ª.- La autorización para realizar obras en la zona de policía del dominio público hidráulico. Se precisa por el artículo 9 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, que aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, al incluir las construcciones. Puede ser autorización administrativa previa o declaración responsable ante el organismo de cuenca, conforme al art. 78 y ss.
3ª.- Y los requisitos exigidos por el legislador para la inscripción de una obra nueva en el Registro de la Propiedad.
La DG considera que, aunque la infracción haya prescrito, la Administración Hidráulica debe ser oída antes de la inscripción de la obra nueva, por aplicación del artículo 28.4 TR Ley de Suelo, como consecuencia de la falta de autorización previa de las obras por parte del organismo de cuenca.
Aplicando varios precedentes que cita, considera requisito necesario para inscribir una obra nueva consistente en una vivienda unifamiliar un pronunciamiento expreso de la Administración sobre la prescripción de la infracción de la obra sin autorización previa y sobre la imposibilidad legal del ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad, dado el régimen jurídico especial, derivado de la especial ubicación de la finca en zona de policía con las limitaciones correspondientes.
Dicha intervención administrativa es esencial para que ese concreto régimen, que delimita el contenido del derecho de propiedad sobre la finca, pueda ser conocido por todo tercero, en el caso de que los propietarios quieran introducir su casa en el tráfico jurídico inmobiliario.
Comentarios: En cuanto a la aplicación del derecho intertemporal, la norma procedimental (registrales) aplicable será la vigente al tiempo de la presentación en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la norma sustantiva aplicable para las edificaciones terminadas será la vigente en el momento de terminación de la edificación, teniendo en cuenta el régimen transitorio que establezca, en su caso.
Se pide un pronunciamiento expreso, a pesar de haber prescrito la sanción por no haber pedido autorización previa y, a pesar de que el Reglamento del Dominio Público Hidráulico permite la declaración responsable en su art. 78. (JFME)
692.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE HOSPEDAJE.
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler, turístico, de la totalidad de una finca.
Se solicitó la asignación de número de registro de alquiler (turístico) de la totalidad de una vivienda piso sin anejos.
El registrador deniega la asignación por una cláusula estatutaria que prohíbe la actividad de hospedaje. La DG confirma su criterio, según su reiterada doctrina, sólo pudiéndose acceder a lo pretendido si previamente se modifican los estatutos haciendo desaparecer la prohibición. (JFME).
693.() NRUA. AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD AL SER POSTERIOR AL 3 DE ABRIL DE 2025.
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santa Pola n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico solicitado para una finca que forma parte de una propiedad horizontal, por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido el alta en el registro administrativo de viviendas de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025.
La DG desestima el recurso al haber obtenido el alta en el registro administrativo de viviendas de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 y no haberse aportado autorización de la comunidad de propietarios. Remite a lo expresado en la R. 30 de julio de 2025. (JFME).
694. RECURSO GUBERNATIVO CONTRA UN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH FINALIZADO AFIRMATIVAMENTE
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Caravaca de la Cruz en base a escrito contra la resolución por la que se desestiman las alegaciones formuladas en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y, en consecuencia, contra la inscripción ya practicada de la representación gráfica georreferenciada de dos registrales sitas en el ámbito territorial del referido Registro (ER).
695.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por la registradora de la propiedad de Medina del Campo-Nava del Rey denegando la inscripción de un acuerdo transaccional homologado mediante auto judicial.
Resumen: Los acuerdos transaccionales homologados judicialmente tienen la condición de documentos privados, por lo que no son títulos inscribibles, exigiéndose escritura pública (art. 3 LH). Resumen de la doctrina de la DG sobre el particular.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad un acuerdo transaccional homologado judicialmente por auto (no consta su firmeza) sobre ciertas fincas. En las mismas también se modifica la cabida aportando un informe de un ingeniero técnico agrícola.
La Registradora deniega la inscripción. En una extensa y bien fundamentada nota de calificación repasa la doctrina de la DG sobre las transacciones judiciales y, respecto a la modificación de cabida, las diferencias de superficie son superiores al 10%, teniendo la Registradora dudas de que existan modificaciones hipotecarias y actos traslativos pendientes de formalizar, lo que requeriría otorgar las oportunas escrituras. Sobre la primera cuestión resulta de especial relieve una afirmación de la Registradora, que transcribimos literalmente por su alto valor doctrinal:
Ciertamente, el auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado. Pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.
El interesado recurre, alegando infracción del art. 3 LH, al considerar que el auto presentado es un documento auténtico judicial, dictado en un procedimiento contradictorio y que constituye título ejecutivo (arts. 317 y 517.2.3 LEC).
La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Reitera su doctrina sobre el carácter privado de las transacciones, aun cuando estén homologadas judicialmente. Como ya apuntó la R 23-5-2025, la homologación del acuerdo transaccional, según lo previsto en el art. 19 LEC, implica una revisión del organismo jurisdiccional respecto del poder de disposición de las partes en relación con el objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.
Asimismo, la R 6-9-2016 declaró que en el auto de homologación el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la ley (art. 19 LEC), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (art. 209 LEC). Por ello el auto de homologación no puede equipararse a una sentencia.
La R 23-5-2025 rechaza que el auto de homologación pueda equipararse a una sentencia: carece de su contenido y efectos por cuanto no recoge un análisis judicial del fondo de la controversia, y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.
Comentario: Se trata de una cuestión que ha llegado en numerosas ocasiones a la DG, con una doctrina muy consolidada, si bien la resolución tiene interés por el gran número de pronunciamientos citados, profundizando en los aspectos doctrinales. Sobre la firmeza del auto, en el presente caso es intrascendente, pues en todo caso dicho auto no es título inscribible (ACT).
696.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE INSTALAR PENSIONES.
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, solicitado para una finca registral por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal.
Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal, según la cual: «Se prohíbe especialmente a cada propietario, instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en el que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos».
La DG confirma la calificación y remite a lo expresado en otras Resoluciones, como la de 13 de junio de 2025. (JFME)
697.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE INSTALAR PENSIONES.
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, solicitado para una finca registral por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal.
Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal: “Artículo 13.º- … especialmente se prohíbe a cada propietario de apartamento, local o estudio: 1.º- Instalar círculos academias, pensiones o asociaciones en el que el número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos…”. (JFME)
698.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR SOLAPAR CON UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca.
Resumen.- Inscrita la representación gráfica de una finca, no es posible inscribir otra que se solape con aquella, pues está protegida por los principios hipotecarios, especialmente el de legitimación.
Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición de un colindante que tiene inscrita la georreferenciación de su finca.
Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de las alegaciones presentadas.
Recurso.- La recurrente afirma que el colindante no ha tenido en cuenta el deslinde practicado judicialmente, el cual no fue aportado al documento calificado.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar y no suspender la inscripción.
Doctrina.- Si bien las dudas de identidad del registrador no están debidamente motivadas, pues se basa en la mera existencia de las alegaciones, debe tenerse en cuenta que una de las fincas colindantes tiene su representación gráfica inscrita y que la representación gráfica aportada por el promotor del expediente se solapa con ella.
Teniendo la finca de uno de los colindantes alegantes su georreferenciación inscrita, está protegida por los principios hipotecarios, entre ellos, el de legitimación registral. Según doctrina de la DG, las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. Por tanto, conforme al art. 1, párrafo 3º LH, cualquier modificación de la georreferenciación inscrita requiere consentimiento de los interesados, que no existe en el presente caso, o resolución judicial en el correspondiente procedimiento contradictorio. (VEJ).
699.** GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR ESTAR INICIADO UN PLAN URBANÍSTICO
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca.
Resumen.- La alegación del Ayuntamiento, consistente en la existencia de un plan urbanístico iniciado que afecta a la finca objeto del expediente, es suficiente para denegar la inscripción de un exceso de cabida y una georreferenciación alternativa.
Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida (de 81.738 a 86.184 m2) sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral y, en la tramitación del art. 199.2 LH, se presentan alegaciones por cuatro de los colindantes notificados y por el Ayuntamiento, en las que se alega la invasión de fincas colindantes o de dominio público derivado de un plan urbanístico no culminado.
Calificación.– La registradora de la propiedad suspende la inscripción sobre la consideración de las alegaciones presentadas.
Recurso.- El recurrente alega, respecto a las alegaciones de los colindantes privados, que carecen de competencia para delimitar el dominio público que, además, resulta de un título urbanístico no culminado y respecto a la invasión de finca privada, que no se ha acreditado cuál es la porción invadida, puesto que no se le ha remitido la documentación técnica presentada por los colindantes, si es que se ha presentado, lo que generaría indefensión de la promotora del expediente.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues, aunque la realidad física de la finca antes de la actuación de transformación urbanística pueda ser la aportada por el promotor del expediente, iniciado el acto de transformación urbanística, el principio de tracto sucesivo impone que la adecuación de la realidad física y la jurídica de las fincas implicadas, con la nueva ordenación del sector del territorio afectado derive de su culminación, mediante el correspondiente expediente de regularización, excediendo del ámbito del expediente del art. 199 LH.
Doctrina.- Estando ante una actuación urbanística iniciada, lo que procede para clarificar la situación física y jurídica de las fincas es la aprobación del expediente de regularización urbanística de la zona. Cualquier otra solución perjudicaría a la seguridad jurídica de todos los derechos relacionados en el presente caso y podría derivar en situaciones litigiosas posteriores.
Calificar supone contrastar si el hecho cuya inscripción se pretende se adecua a la legalidad aplicable, para lo cual el registrador ha de tener en cuenta lo establecido en el planeamiento urbanístico, incluidos los planes parciales, al ser incuestionable su carácter de ley, pues los mismos se publican en los Boletines oficiales correspondientes. (VEJ).
700.** GEORREFERENCIACIÓN: CORRESPONDENCIA ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA PARCELA CATASTRAL
Resolución de 15 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 1, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de una finca.
Resumen.- Los colindantes del expediente del art. 199 LH no quedan vinculados ni por la posición que adoptaron en la tramitación anterior de un expediente de subsanación de discrepancias catastrales.
Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral, se formula oposición de colindantes que afirman que el promotor del expediente equivoca una parcela catastral por otra.
Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción pretendida por la promotora al evidenciarse una controversia. Advierte que la parcela en cuestión se correspondía desde antiguo hasta hace poco con la que reclama la opositora. Fue recientemente cuando el Catastro modificó la titularidad de dicha parcela a favor de la promotora y, tras ello y no antes, aquella estableció la correspondencia con su finca registral.
Recurso.- La recurrente sostiene en esencia que las dudas que a la registradora le susciten los documentos y alegaciones presentadas resulta irrelevantes, puesto que ya las ha considerado y rechazado la autoridad competente, que es el Catastro. Y que no hay ninguna controversia de la que se deriven dudas sobre la falta de identidad entre finca inscrita y parcela catastral aportada.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina:
a).- Sobre la existencia o no de controversia: para la DG, la controversia existe y recae precisamente sobre la correspondencia o no de la finca registral de la promotora con la parcela catastral alegada por ella, que según la opositora no le corresponde sino a la finca de ésta última.
b).- En cuanto a la cuestión de la vinculación de la delimitación establecida por el Catastro, hay que partir de la naturaleza autónoma y distinta de dos instituciones que tienen por objeto el territorio, como realidad física, pero al que contemplan de modo distinto, el Catastro, como institución administrativa, que atiende a su realidad física, como reveladora de una capacidad económica y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un propietario, o titular registral, que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.
No hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en un procedimiento estrictamente catastral haya de vincular a dicho interesado en el procedimiento registral que eventualmente se tramite, o permita prescindir de efectuarle, en el seno del procedimiento registral del art. 199 LH, las notificaciones registrales preceptivas con concesión de plazo de alegaciones, que habrán de ser valoradas en la decisión final del registrador.
Por lo tanto, en la tramitación del procedimiento registral del art. 199 LH, con notificación y concesión de plazo de alegaciones a todos los interesados que proceda, ninguno de ellos ha de quedar vinculado (pues no hay precepto legal alguno del que tal cosa pudiera deducirse), por la actitud pasiva o activa que hubiera adoptado en un anterior procedimiento catastral.
Comentario: De acuerdo con lo resuelto, en mi opinión no se trata de si la delimitación catastral vincula al Registro o no, sino de calificar la correspondencia que el titular registral establece entre su finca registral y la parcela catastral que figura en el CCDG que aporta. Y es obvio que el titular registral no puede adecuar la descripción de su finca con la de dicha parcela catastral cuando esta se corresponde con una porción del territorio completamente distinta. (VEJ)
701. NRUA
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1, suspendiendo la asignación del número de registro de alquiler de corta duración, turístico, solicitado para una finca (JCC).
702. RECURSO CONTRA UN ASIENTO YA PRACTICADO
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la extensión de un asiento registral practicado por el registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares (MN).
703. NRUA
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal el destino de las edificaciones será «exclusivamente el de vivienda prohibiéndose expresamente su utilización para el ejercicio de cualquier actividad comercial» (JCC).
704. NRUA
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ourense n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por falta de correspondencia entre la finca registral y la finca sobre la que se solicita operación, no constar inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número y no acreditarse la presentación de comunicación previa de inicio de actividad o apertura de establecimiento en un Concello (JCC).
705. NRUA
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, solicitado para una finca registral por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal (JCC).
706. NRUA
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, solicitado para una finca registral por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal (JCC).
707. NRUA
Resolución de 16 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Javier n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar una prohibición en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal (JCC).
708. NRUA
Resolución de 17 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que los pisos «deberán destinarse necesariamente a viviendas» (JCC).
709. NRUA
Resolución de 17 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puerto de la Cruz, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no figurar en el título administrativo habilitante los datos identificativos de la unidad para la que se solicita el número de alquiler y por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de la destinar de las viviendas a uso diverso del de «habitación», salvo autorización de la comunidad de propietarios (JCC).
710.** DETERMINACIÓN POR LOS CÓNYUGES DEL CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL SOBRE VIVIENDA FAMILIAR. DERECHO DE USO.
Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa parcial del registrador de la propiedad de Teguise a inscribir una escritura de determinación del carácter privativo y ganancial sobre vivienda familiar (IES).
Resumen .- Recuerda que existen negocios jurídicos que, desde el punto de vista civil, reúnen todos los requisitos legales, y no obstante, pueden no obtener acceso al Registro de la Propiedad al no cumplirse con las exigencias del sistema registral, tal y como como sucede en el supuesto objeto de la presente. Analiza un derecho de uso que aunque se admitiera que subsiste a día de hoy, por no haber quedado extinguido por transcurso del plazo, en el plano registral no tendría acceso al Registro por la necesaria aplicación de los principios registrales de determinación y de especialidad.
Hechos.- Por medio de escritura, doña M. T. A. H, actuando en su propio nombre y, además, en nombre y representación de don M. L., determinó el carácter parcialmente privativo y parcialmente ganancial, con sus correspondientes porcentajes, de la que fue la vivienda habitual del matrimonio formado por ambos, sobre la base de las aportaciones dinerarias hecha para su adquisición cuyo justificante y reseña se incorporó a la escritura. En la escritura se solicita también la constancia en el Registro de la Propiedad de la atribución de usos que cada una de las partes ostenta sobre la vivienda sobre la base de la sentencia (y su apelación) de divorcio, los usos atribuidos a doña M. T. A. H. son el uso de la vivienda familiar y a don M. L. de un apartamento ubicado en dicha finca, en los términos que constaban en la sentencia de divorcio incorporada a la escritura objeto de calificación.
Registrador.- Procede a la inscripción de la participación privativa de ambos y ganancial pero suspende la constancia de los usos porque los derechos de uso cuya constancia registral se interesa se encuentran actualmente extinguidos, según resulta de la sentencia firme de 23 de junio de 2009, incorporada a la escritura, en la que se dispone que “el uso de la vivienda familiar y del apartamento se limita a cinco años como máximo, o hasta el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales”
De la sentencia firme, cuyo testimonio íntegro se incorpora a la escritura, resulta con toda claridad que “el uso de la vivienda familiar y del apartamento se limita a cinco años como máximo, o hasta el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales”. Se trata, por tanto, de un derecho de uso de carácter estrictamente temporal, cuya subsistencia quedaba condicionada a un doble límite: el transcurso de un plazo máximo de cinco años desde la sentencia o la producción, antes, de la liquidación de la sociedad de gananciales.
Recurrente.– Alega que dado que liquidación de la sociedad de gananciales no se ha producido en ese plazo de cinco años, los usos establecidos en la sentencia deben entenderse vigentes hasta que tenga lugar tal liquidación.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
En dicha sentencia, atribuía a la madre e hijos, el uso de la vivienda familiar con excepción del uso del apartamento enclavado en la vivienda -que en la sentencia recurrida ya se atribuía al esposo- pero en ambos casos se fijó que dichos usos lo eran «por un plazo de cinco como máximo o hasta el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales»
Por tanto, establece dos limitaciones temporales a los usos atribuidos, que operarían de forma alternativa: así la extinción se produciría por el transcurso del plazo de, como máximo, cinco años a contar desde la sentencia o bien la extinción se produciría antes en el supuesto de que la liquidación de la sociedad de gananciales se produjera antes del transcurso de este plazo.
Sostener que los usos atribuidos se mantienen hasta la liquidación de la sociedad de gananciales es una interpretación que no tiene en cuenta la literalidad de la propia sentencia, donde queda claro el carácter alternativo de los límites temporales fijados («cinco años como máximo, o hasta el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales»).
En ese sentido y dado que los derechos de uso se configuraron en la sentencia con una duración temporal limitada, su extinción se ha producido de forma automática dado que uno de los dos límites temporales –el plazo de cinco años fijado por la sentencia– ha transcurrido sobradamente.
Además, aunque se admitiera que el derecho de uso sobre el «apartamento» sigue vigente, no se podría proceder a su constancia registral, pues por aplicación del principio de especialidad la finca que soportaría tal derecho de uso debe poder quedar suficientemente identificada para que cualquier persona que consulte el Registro pueda conocer el alcance y límites del derecho, evitando así incertidumbres y confusiones; circunstancia que en este caso no se daría, ya que la propia escritura reconoce que se han producido obras y ampliaciones que no han sido formalizadas mediante la correspondiente declaración de obra nueva, por lo que la realidad física y la realidad registral difieren, pudiendo provocar la inscripción de tal derecho de uso, una clara situación de confusión para terceros que consulten en Registro. (IES)
711.** NO EXPRESIÓN DEL DOMICILIO DEL CÓNYUGE DE QUIEN COMPRA PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES
Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por no expresar el domicilio del cónyuge de quien compra para su sociedad de gananciales (IES).
Resumen.- Hay que hacer constar el domicilio del cónyuge del adquirente, no compareciente en la escritura, art.51.9 letra a del Reglamento Hipotecario.
Hechos.- El presente recurso tiene por objeto determinar si es inscribible una escritura de compraventa en la que un cónyuge adquiere una finca para su sociedad conyugal haciendo constar únicamente su domicilio, pero omitiendo la expresión específica del domicilio de su cónyuge, no compareciente en el otorgamiento.
Registrador.- Las dicción literal del artículo 51 9 a) del RH tras la reforma operada por el Real Decreto 1368/1992, pasó a decir que la inscripción expresará «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge». Por lo tanto, a partir de dicha reforma, y no antes, se exige expresamente que la inscripción haga constar el domicilio del otro cónyuge.
Notario.- Alega el artículo 69 del Código Civil, según redacción introducida por el artículo 1 de la Ley 30/1981, de 7 de julio, señala que «se presume, salvo prueba en contrario, que los cónyuges viven juntos». Y el artículo 385 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proclama que «las presunciones que la ley establece dispensan de la prueba del hecho presunto a la parte a la que este hecho favorezca».
El registrador, en suma, está obligado a aplicar la presunción legal del art. 69 CC por la misma razón por la que debe aplicar otras presunciones legales del sistema (vid., para la nuclear presunción de buena fe del art. 34.2 LH, entre otras, la Res. DGSJFP de 19 de abril de 2010).
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
La presunción del artículo 69 del Código Civil obedece a razones procesales y sustantivas de índole civil, y simplemente trata de fijar a quién corresponde la carga de la prueba cuando un hecho material (la convivencia real y el domicilio) resulta discutible, impreciso o controvertido.
En cambio, la norma específicamente registral del artículo 51 del Reglamento Hipotecario lo que persigue claramente es evitar que al Registro de la Propiedad accedan datos o situaciones imprecisas o controvertidas ab initio. Además, la norma que exige esa precisión registral se introdujo de modo expreso en el año 1992 por considerarse una precisión necesaria, la cual quedaría inoperante si fuera inaplicada, como pretende defender el notario recurrente.
Comentario.- Más ajustada a la presunción del Código civil (ley sustantiva que no adjetiva) es la dicción del artículo 159 del Reglamento notarial, modificado por RD 45/2007 “Si el otorgante fuere casado, separado judicialmente o divorciado, y el acto o contrato afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual, o en su caso, anterior, se hará constar el nombre y apellidos del cónyuge a quien afectase o pudiese afectar, así como el régimen económico matrimonial.
El documento inscribible, extrajudicial, nace en la notaria
714. RECURSO CONTRA UN ASIENTO YA PRACTICADO
Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra un asiento de inscripción de agrupación practicada, tras la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, firmada por la registradora de la propiedad de Vigo n.º 6 (MN).
715.() EXPRESIÓN DEL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL EN UNA ESCRITURA DE HIPOTECA
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Lloret de Mar n.º 1 a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
Esta resolución reproduce la doctrina que recoge la resolución 568, de este mismo mes. No es necesario reproducir de nuevo el carácter habitual o no de la vivienda en la cláusula de la escritura relativa a la venta extrajudicial. Tal formalismo no existe en la Ley. Basta con que del conjunto de cláusulas de la escritura resulte que tal vivienda es habitual (ACT).
716.* RECURSO CONTRA EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH DESESTIMADO POR OPOSICIÓN DE COLINDANTE
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición estimada de un propietario colindante, así como a expedir certificación de los documentos aportados por éste junto con su escrito de alegaciones
Resumen: Si en un expediente del artículo 199 de la LH, el oponente se basa en la cartografía catastral, cartografía en la que también se basa el solicitante de la inscripción, la alegación no puede ser estimada.
Hechos: Se solicita por instancia la inscripción de la representación gráfica catastral y consiguiente rectificación de su descripción de determinada finca registral, la cual constaba inscrita con una cabida de 50 metros cuadrados y edificada de otros 50 metros cuadrados, distribuidos en planta baja y alta, con su correspondiente referencia catastral, resultando de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña que la finca tiene una superficie gráfica de 73 metros cuadrados.
Hechas las notificaciones pertinentes de conformidad con el artículo 199 de la LH, un colindante se opone y alega que, con la representación gráfica catastral propuesta, el promotor pretende añadir los terrenos traseros a su vivienda a su registral, no siendo correcta la cartografía catastral; que su finca no ha sufrido modificaciones y, caso de existir, se habrían usucapido, correspondiéndose en su caso la superficie registral y catastral con la realidad, y que nunca había pertenecido a la promotora del expediente el patio comprendido en la representación gráfica catastral, que pertenecería a otra vivienda.
A la vista de estas alegaciones el registrador deniega la representación gráfica catastral y la nueva descripción de la finca por los siguientes motivos alegados por el colindante:
— la alegación del colindante sobre su disconformidad por la cartografía catastral, aportando una cartografía alternativa en que constata que una porción (según la cartografía catastral, el pico inferior) forma parte de su finca;
— que el promotor pretende una extensión de la superficie registral de su finca a costa de la catastral, lo que no es conforme con la realidad pues lo que pretende es “anexarse o añadirse las traseras de su vivienda, por el mero hecho de figurar, probablemente incorrectamente en la cartografía catastral”;
— que se aporta certificación catastral y gráfica, y otra actualizada en las que resulta que la superficie registral y la catastral se corresponden con la realidad;
— que los 21 metros de patio que se agrega a la vivienda del promotor, probablemente pertenecen a otras viviendas colindantes, “pues el fondo de su vivienda no cuenta con ningún acceso al hipotético patio”. “Y si lo pretende hacer la promotora es hacer valer los dos metros cuadrados de diferencia que separan las superficies de planta de su vivienda (50 la registral y 52 la catastral), podría acudirse al art. 9 LH, sin necesidad de mayor tramitación”.
Posteriormente la promotora del expediente solicita del registro le de traslado de la documentación presentada por el oponente, lo que es denegado por la registradora pues en ningún caso procede ese traslado en relación a los títulos de propiedad, a la certificación catastral también aportada, ni a la solicitud, pues si bien los interesados tienen derecho a conocer el contenido de las alegaciones, no tienen derecho a acceder a la documentación privada de los opositores.
No se puede como dijo la Resolución de 14 de noviembre de 2016, convertir el procedimiento del art. 199 de la LH “en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza”
Se interpone recurso alegando que la colindante no acredita título alguno sobre el patio, que no se ha considerado toda la documentación aportada, que no se hace de la oposición una valoración legal completa lo que genera indefensión y que la calificación no está fundamentada.
Resolución: La Dirección General revoca la nota de calificación, debiendo procederse a la inscripción de la representación gráfica solicitada, y confirma la calificación en cuanto a la expedición de publicidad de los documentos aportados por el colindante.
Doctrina: Damos por reproducida toda la doctrina de la DG sobre la interpretación y aplicación del art. 199 de la LH, contenida en múltiples resoluciones y en algún trabajo de nuestro miembro del equipo de redacción Víctor Esquirol y nos centraremos en lo que sirve a la DG para revocar la nota. Sus razones son estas:
— las alegaciones deben venir acompañadas de un principio de prueba, normalmente un dictamen pericial emitido por profesional especialmente habilitado al efecto (vid. Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 25 de octubre de 2017 o 27 de noviembre de 2018);
— la calificación debe estar debidamente fundamentada y en este caso la registradora se limita a señalar en su calificación la existencia de las alegaciones, remitiéndose a las mismas y señalando, como fundamento jurídico de su calificación una mera cita rutinaria de preceptos y disposiciones;
— la nota de calificación adolece absolutamente de falta motivación, sin concretar qué razones o motivos le hacen dudar de la identidad de la finca;
— la calificación señala que el colindante aporta una cartografía alternativa en la que se constata que, según la cartografía catastral, el pico inferior de la representación gráfica del promotor forma parte de su finca, lo que no es confirmado por la documentación remitida a la DG, sin aportar cartografía distinta que la catastral, en la que también se apoya el instante;
— que el colindante tiene su finca inscrita con una descripción basada en una certificación catastral descriptiva y gráfica con la que resulta totalmente coincidente;
— no “cabe admitir oposiciones preventivas, ya de por sí temerarias, que además no se limitan a la finca del alegante, sino que también se refiere a la de otras personas que habrán tenido la intervención correspondiente en el procedimiento”;
Finalmente sobre la petición de poner de manifiesto los documentos presentados por la instante la DG ratifica su criterio establecido también en múltiples resoluciones de que “la expedición de información relativa al contenido de los libros del Registro está sujeta a determinados controles derivados por un lado de la legislación específica hipotecaria y por otro de la genérica sobre protección de datos personales» y dichos controles son también aplicables a la publicidad de los documento respecto de los cuales el registrador se puede considerar como su archivero; aparte claro está de que la publicidad solicitada de las escrituras públicas aportadas o respecto de la cartografía catastral, su publicidad debe sujetarse a la Ley del Notariado o a la legislación reguladora del Catastro(artículo 222.6 de la Ley Hipotecaria).
Comentario: Muy brevemente:
— no es posible oponerse en nombre de otros colindantes que no han ejercitado su derecho;
— si promotor y oponente se basan en la cartografía catastral coincidente, no es hábil la oposición;
— el registrador no puede basar su calificación en las razones alegadas por el opositor;
— el registrador, aunque tome como punto de partida las alegaciones del oponente, debe fundamentar y motivar el por qué esas alegaciones le llevan de denegar la nueva descripción de la finca;
— que la oposición debe basarse en una cartografía distinta de la catastral de técnico competente, si en la catastral es en la que se basa el instante. (MGV).
717.*** CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA EN EL SUBSUELO DE OTRA. ENGALABERNO. SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA HORIZONTAL. COMPUTO DE LOS PLAZOS DEL RECURSO.
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva sobre una finca, porque las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación ubican la misma más allá de los límites de la georreferenciación de la finca
Resumen: En el caso de una vivienda extralimitada del suelo de su finca, que invade el subsuelo de la finca colindante, conocido como engalaberno, es posible regular esa situación mediante la figura jurídica de la servidumbre de medianería horizontal, descartando otras figuras como el derecho de subedificación y la propiedad horizontal. En la servidumbre de medianería, el propietario del predio dominante tiene un derecho real consistente en el uso o aprovechamiento exclusivo del volumen de la vivienda extralimitado en el predio sirviente, pero no tiene el derecho de propiedad de dicho espacio. A efecto del cómputo de los plazos para el recurso gubernativo de un mes, el día inicial es el día siguiente al de la notificación.
Hechos: Una vivienda excede los límites del suelo de la finca de la que forma parte e invade el subsuelo de la propiedad colindante en la que, a su vez, hay otra construcción a un nivel superior, figura que se conoce como casa empotrada o engalaberno. Las dos construcciones son independientes entre sí. Para regular esa situación se constituye una servidumbre de medianería.
La registradora suspende la inscripción, porque considera que lo procedente es que la situación se regule mediante la figura del derecho de subedificación ya prevista legalmente, que considera imperativa. Con independencia de ello, considera inadecuada la figura de la servidumbre de medianería, que implica copropiedad, cuando lo que pretenden las partes es que sean propiedades separadas.
Desde el punto de vista formal, considera que el recurso es extemporáneo. pues se notificó el día 24 y se ha interpuesto telemáticamente el día 25 del mes siguiente. Además la DG le ha notificado a la registradora el recurso varios meses después de interpuesto
El notario autorizante recurre y alega que la registradora no puede imponer una solución jurídica a la situación existente y que, conforme al principio de autonomía de la voluntad y de “numerus apertus” de derechos reales, los interesados pueden regular el derecho en la forma que tengan por conveniente.
En este caso la figura elegida es la de la servidumbre de medianería horizontal que atribuye al predio dominante un derecho de utilización del subsuelo ajeno, sin que ello comporte transmisión de dominio ni configuración de un volumen independiente La propiedad del terreno sigue correspondiendo al predio sirviente, de modo que la relación entre ambos es la propia de una servidumbre de apoyo o soporte estructural, extendida al plano horizontal. El dominio del terreno sigue correspondiendo al predio sirviente, mientras que el aprovechamiento estructural y funcional pertenece al predio dominante. Cita en su apoyo las Resoluciones de 29 de agosto de 2023 y de 15 de septiembre de 2009.
La DG revoca la calificación.
Doctrina: La DG admite que, en el supuesto de casas a caballo o engalabernos, se puede constituir un derecho real de servidumbre voluntaria, porque supone un gravamen para el predio sirviente, en este caso no desarrollar construcción bajo el suelo de la finca, y que tiene en el mismo la construcción del predio dominante aplicando, con carácter general, las normas jurídicas que regulan este derecho real,.
En este tipo de servidumbre es necesario especificar: 1) cual ha de ser la altura y extensión del departamento habitación a caballo y qué elementos de sustentación no ha de apoyarse en la inferior, o, en último término, fijar cuáles sean estos y que superficie hayan de ocupar; 2) que fuera de ese límite el propietario del edificio inferior se reserva el derecho de subedificación, aprovechando el suelo restante, si aún existiera, apoyándose o no en ese departamento a caballo; 3) cual ha de ser la indemnización resultante del otorgamiento de ese derecho y de los perjuicios que puedan proporcionar al predio inferior, en su caso, y 4) que la salida del departamento haya de efectuarse por el predio dominante, con el que forma una unidad y a la que pertenece, y no por el predio sirviente, pues en ese supuesto si debería constituirse necesariamente una propiedad horizontal, por requerirse el elementos comunes para el adecuado uso y disfrute de uno de los elementos privativos.
En el presente caso se han determinado todos los requisitos exigibles para la constitución de la servidumbre: Se identifican perfectamente las dos fincas implicadas, la 563, que es el predio dominante, y la 2.005, que es el predio sirviente. Se identifica la construcción y el acceso mediante cueva ubicada en el subsuelo del predio sirviente, acompañando plano del mismo y reconociendo su propietario la propiedad de los titulares del predio dominante. Se delimita el contenido del derecho pues el propietario del predio dominante deberá en todo momento garantizar la estabilidad y seguridad estructural y la configuración y estado exteriores del predio sirviente, indemnizando al propietario de este de los perjuicios que se le sigan de la construcción o como consecuencia de las cargas y tensiones estructurales que deba soportar el predio sirviente, fijándose un plazo que es la perpetuidad del derecho constituido, que lógicamente será mientras subsista el elemento subterráneo.
Además, el propietario del predio dominante queda facultado, con carácter irrevocable, para otorgar cualesquiera escrituras que sean precisas para obtener el reflejo registral de las construcciones existentes bajo el predio sirviente, siempre que ello no implique la alteración de la descripción del mismo. En defecto de lo aquí pactado se aplicarán las reglas establecidas en el Código Civil sobre la servidumbre de medianería, en lo que sea aplicable a la situación física de los inmuebles.
Como apoyo de su postura cita la Resolución de 14 de mayo de 1984, que declaró inscribible el derecho que el titular de dos parcelas colindantes A y B establecía en favor de los futuros titulares de la parcela A, consistente en que el garaje del edificio que se construya en ella pueda extenderse a parte del subsuelo de la parcela B; teniendo en cuenta que el suelo de la parcela B cuya parte subterránea se invade no es edificable en altura (por exigencias de la normativa urbanística), y que el subsuelo invadido no tendrá conexión física alguna con el edificio a construir sobre el resto del suelo de la parcela B. La extensión del derecho queda determinada tanto en su aspecto superficial como en el volumétrico, pues en la escritura se señala la línea poligonal afectada por la reserva en metros lineales hasta el total cierre del perímetro, indicándose además la profundidad máxima, también en metros lineales, que grava el predio sirviente.
La DG califica el derecho de servidumbre creado como un derecho subjetivo creado en favor de tercero, de carácter real inmobiliario, perpetuo y limitado, impuesto por exigencias de las relaciones socio-urbanísticas que la realidad genera, y en la que razones de necesidad, utilidad y servicio imponen el que un edificio expanda su garaje a parte del subterráneo de un suelo colindante no edificable. En consecuencia, conforme al artículo 13 de la Ley Hipotecaria, la limitación debe constar, para su eficacia contra terceros, en la inscripción de la finca gravada y, además, si así se solicita, como cualidad del predio dominante. (AFS).
718.** CAMBIO DE USO DE RESIDENCIAL A TERCIARIO HOTELERO.
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 16, por la que se suspende la inscripción de una modificación de descripción con cambio de residencial a terciario hotelero por falta de acuerdo de la comunidad de propietarios
Resumen: Si el cambio de uso de residencial a terciario hotelero no se encuentra expresamente permitido por los estatutos, como ocurre en el presente expediente, y altera la configuración del título constitutivo de la propiedad horizontal, ha de exigirse, aparte de la acreditación de las oportunas autorizaciones urbanísticas y administrativas, el acuerdo unánime de la comunidad.
Hechos: Se solicita. la inscripción del cambio de uso de residencial a uso terciario hotelero, mediante la presentación de escritura de cambio de uso, segregación y agrupación, que afecta a varios locales comerciales, sin aportar acuerdo de la comunidad de propietarios.
La registradora suspende la operación registral solicitada al considerar necesario el referido acuerdo de la comunidad de propietarios al entender aplicable el mandato contenido en el artículo 7.3 LPH, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (que remite a las mayorías del art. 17.12 LPH).
El recurrente alega que no estamos ante viviendas de uso turístico a las que se refiere el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino ante un local desinado a uso terciario hotelero, por lo que no precisa autorización de la Junta.
La DG estima el recurso.
Doctrina: No considera aplicable el artículo 17.12 LPH -referido a viviendas de uso turístico- al cambio de uso de un local comercial para dedicarlo a uso terciario hotelero, “alteración que indudablemente excede del estricto cambio de destino”.
Se basa para ello en el ámbito de aplicación exclusivo que define el art. 7.3 LPH: «la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
Ahora bien, también aclara que “si el cambio de uso no se encuentra expresamente permitido por los estatutos, como ocurre en el presente expediente, y altera la configuración del título constitutivo de la propiedad horizontal, debiera exigirse, junto con la acreditación de las oportunas autorizaciones urbanísticas y administrativas, el acuerdo unánime de la comunidad al implicar una modificación del propio título constitutivo de la propiedad horizontal.”
Comentario: Resulta confuso conectar la escasa argumentación con lo decidido:
– La DG exige para este cambio de uso a terciario hotelero autorización de la Comunidad de propietarios salvo que lo prevean los estatutos, y las autorizaciones urbanísticas administrativas.
– La nota de la registradora, que pedía autorización de la Comunidad de propietarios, ha sido revocada, lo que pudiera ser por exigir una autorización distinta de la que considera aplicable la DG:
- la registradora se conforma con la mayoría del artículo 17.12 LPH: 3/5 de cuotas y propietarios
- la DG exige unanimidad por entender que se modifica el título constitutivo y no aplica el 7.3 LPH que remite al 17.12 LPH.
La consecuencia es que se permite la inscripción, al rechazarse el defecto expuesto por la registradora, a pesar de que la DG estima que la operación implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal no consentida por los demás propietarios. (JFME)
719.* INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO EN INSCRIPCIÓN DE UNA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 13, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de la superficie de una serie de fincas registrales por oposición de una Administración Pública, que alega invasión de dominio público.
Resumen: La georreferenciación de una finca no puede invadir dominio público.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando rectificación de superficie al amparo del art. 201.3 LH y también expediente del art. 199, sobre varias fincas. Se aporta, asimismo, una georreferenciación alternativa con informe de validación gráfica. Esta georreferenciación alternativa incluye otra parcela catastral cuyo titular catastral es el Ayuntamiento. Asimismo, las fincas lindan con montes públicos.
La Registradora deniega la inscripción. Notificado el expediente a dicho Ayuntamiento, se opone alegando que la parcela catastral es de su titularidad, evacuando una certificación la Secetaria con el Visto Bueno del Alcalde. Notificado al Departamento de Medio Ambiente y Turismo del Gobierno de Aragón, éste también se opone, considerando que la georreferenciación puede invadir monte de utilidad pública.
El interesado recurre. Alega que el Catastro no acredita titularidad, por mucho que aparezca catastrada la parcela a nombre de un Ayuntamiento y que la adquisición por dicho Ayuntamiento exige un título válido, no siéndolo una certificación de la Secretaria.
La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Previamente pone de manifiesto un error en la tramitación del expediente por parte del Registrador: el Registrador ha tratado la diferencia de superficie como una inmatriculación de dicha superficie, aplicando, para las dudas de identidad, el art. 205.III LH, procediendo directamente la aplicación del art. 199 LH (ACT).
720. NRUA
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, no turístico, finca completa, por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal (JCC).
721.* OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH
Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Noia, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la rectificación de superficie y la georreferenciación de la finca
Resumen: Si existen dudas fundadas en un informe de técnico competente, sobre el solapamiento entre dos propiedades colindantes, no es posible la constancia de la georreferenciación solicitada por el titular de una de ellas.
Hechos: Mediante escritura pública de rectificación de superficie se solicita la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca y de su georreferenciación, para adecuarla a la realidad física, aportando una georreferenciación alternativa, mediante informe de validación gráfica, emitido por la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de resultado positivo, pasando la finca objeto de georreferenciación de 107,30 metros cuadrados, según Registro, a medir 103,18 metros cuadrados, siendo el porcentaje de la disminución del 3,8% de la superficie inscrita.
Se hacen las notificaciones pertinentes y uno de los colindantes se opone con apoyo de documentación técnica alegando que la base gráfica propuesta, invade parte de su propiedad, en base a plano topográfico por técnico competente.
La registradora, en una extensísima nota de calificación, se opone a la inscripción de la base gráfica al existir controversia sobre la delimitación gráfica y no ser pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir (artículo 199 de la Ley Hipotecaria).
A continuación, expone la reiterada y consolidada doctrina de la Dirección General para estos supuestos con cita de numerosas resoluciones.
Como base de su negativa añade que las alegaciones del colindante catastral vienen refrendadas por un plano de medición suscrito por técnico. Así resulta posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros debiendo evitarse “que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial”. Temina diciendo que todo ello sin “perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria.
El interesado recurre y alega que la representación georreferenciada está validada por el Catastro y que no se dan a conocer las razones técnicas en que se fundamente la supuesta invasión de la finca colindante.
Resolución: Se confirma la denegación de la georreferenciación solicitada.
Doctrina: Lo primero que hace la DG es recordar su resolución de 23 de mayo de 2025, entre otras, según la cual si el registrador tiene dudas sobre si la georreferenciación es inscribible lo que procede es la denegación y no la suspensión de la misma.
A continuación reseña su doctrina, reiteración de otras muchas resoluciones y que recordamos: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, las fincas no eran objeto de georreferenciación, ahora puede existir una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de unas fincas con otras; d) el registrador debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados(resolución de 28 de julio de 2025).
En este expediente existen alegaciones contrarias a la georreferenciación, por lo que nos situamos en el umbral de una posible controversia.
“Según la Resolución de 16 de octubre de 2024, la alegación debe ser analizada en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación”.
Los motivos por los que se puede rechazar la inscripción de la georreferenciación son: que la georreferenciación aportada coincida en todo o en parte con la base gráfica registral de una finca colindante o con el dominio público; que se invadan fincas colindantes inmatriculadas; o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación de entidad hipotecaria, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 13 de noviembre de 2024.
Entrando en el caso examinado en esta resolución añade que la “alegante declara expresamente en su escrito de alegaciones respecto a la finca lindante al sur con la que es objeto del expediente que la misma es invadida por la georreferenciación alternativa de la finca objeto del expediente. Como prueba aporta documentación técnica, en la que se señalan “las coordenadas UTM que constituirían la separación entre las dos fincas implicadas, que no coinciden ni con las de la georreferenciación alternativa ni con las del Catastro”. En el presente caso parece que esa información es “suficiente para que el registrador pueda analizar su alegación y determinar si con la documentación aportada queda acreditada la existencia de un indicio de controversia que impide la culminación con éxito de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria”. Aquí es importante que “ambas partes están de acuerdo en la inexactitud de las coordenadas UTM del Catastro, pero discrepan en cuanto a cuáles de ellas son las correctas, por lo que dada la ausencia de trámite de prueba y la sencillez procedimental del expediente, no puede el registrador en sede de calificación ni la Dirección General en sede de recurso decidir cuál es la correcta georreferenciación de la finca.”.
Para desvirtuar el que se cumple con el llamado margen de tolerancia definido por la Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de septiembre de 2020, dice que “no estamos ante un supuesto de cumplimiento o incumplimiento del criterio de identidad gráfica entre la georreferenciación catastral y la alternativa aportada, sino que la colindante alegante afirma que ninguna de las dos respeta la delimitación de su finca, aunque no esté inmatriculada”.
Por todo ello se confirma la nota pues a su juicio “ha quedado acreditada con el análisis de la alegación de la colindante la existencia de un posible indicio de controversia en la delimitación gráfica del lindero sur de la finca objeto del expediente”.
Comentario: Confirma esta resolución el criterio de otras muchas en las que la línea que separa la admisión o no de una georreferenciación alternativa a la catastral, si existe oposición del colindante es muy sutil y depende de tantos factores que, aunque la mera oposición no sea suficiente para denegar el expediente, en estos casos lo mejor es dejar a las partes ventilar entre sí, bien vía mediación o bien vía jurisdiccional, sus respectivas diferencias. Y que la muy completa fundamentación de la nota de calificación, al contrario de lo que en otras ocasiones ocurre, es de gran trascendencia a la hora de decidir por parte de la DG. (MGV).
722. EXPEDIENTE DE CONCILIACIÓN REGISTRAL SOBRE LA VALIDEZ DE UNA ESCRITURA
Resolución de 24 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por la registradora de la propiedad de Lloret de Mar n.º 2 respecto de una instancia solicitando una conciliación registral (ER).
723.* NRUA. FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL.
Resolución de 24 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación del asiento de presentación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 1, en relación a la denegación del asiento de presentación en el Libro Diario de la solicitud de asignación del número de registro de alquiler de corta duración, por no hallarse la finca situada en la demarcación territorial de dicho Registro.
Se deniega la práctica de asiento de presentación para una solicitud de número de registro de alquiler de corta duración porque «no se identifica finca registral para la que este Registro de la Propiedad sea competente».
Se presenta recurso especial, «exprés», al amparo del artículo 246.3 LH. Al carecer de suficiente regulación este recurso, la DG considera que se pueden aplicar las reglas del recurso ordinario siempre y cuando no sean contrarias a su especial característica: la brevedad.
La DG confirma la calificación por la falta de identificación de la finca. No obstante, indica que, en el recurso, a modo de subsanación, se presentó una referencia catastral. Aclara que, de pertenecer esa referencia catastral al territorio del distrito hipotecario, si se hubiera aportado inicialmente, sí que se debería haber practicado el asunto de presentación.
725. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NOTIFICACIÓN EDICTAL AL DEUDOR HIPOTECARIO
Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Valladolid n.º 5 a inscribir un decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados (ER).
726. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA NOTARIAL DONDE SE HACE CONSTAR UNA DENUNCIA RELATIVA A UN ARRENDAMIENTO
Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Madrid n.º 21, por el que se deniega la práctica del asiento de presentación de un acta notarial (ER).
727**. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
Resolución de 21 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la inscripción de una modificación de descripción con cambio de uso de local comercial a vivienda (IES).
Resumen.- En aquellas Autonomías, como la Comunidad de Madrid, que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante
Hechos.– Se solicita, mediante acta notarial, la inscripción de una rectificación de la descripción de una finca descrita en el Registro como local comercial y que ahora se describe como vivienda, incorporando al título una resolución catastral en la que ya figura el uso de vivienda, un acta de inspección municipal y un certificado técnico descriptivo de la obra en la que consta su antigüedad.
La registradora suspende la inscripción, porque «no se acompaña la preceptiva licencia municipal que autorice y legalice las obras de transformación de local de negocio a vivienda. El acta de inspección que se acompaña puede deberse a un expediente de disciplina por infracción urbanística», por lo que debe acompañarse licencia del Ayuntamiento y declaración responsable de primera ocupación, o certificado de conformidad municipal.
Recurrente.- En el presente caso, el uso residencial de la finca registral n.º 58.917 se encuentra objetivamente acreditado desde, al menos, el año 2017, conforme resulta de la documentación pública aportada: Resolución firme de la Gerencia Regional del Catastro, Acta Notarial de Notoriedad y Acta de Inspección Municipal de fecha 1 de diciembre de 2022. Dichos documentos no acreditan un cambio reciente de uso, sino la existencia de un uso residencial previo y consolidado.
El Registro de la Propiedad no puede exigir la previa legalización urbanística de un uso consolidado cuando lo que se solicita es la mera adecuación descriptiva del asiento registral a la realidad fáctica acreditada mediante documentos públicos.
Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.
Entiende, a diferencia de lo que afirma el recurrente, que sí estamos ante un acto urbanístico, puesto que la modificación del uso de una finca no puede tratarse como un mero acto de rectificación descriptiva, pues implica una declaración administrativa relativa a la conformidad del nuevo uso con las normas del Planeamiento aplicable.
Se requiere conformidad administrativa del cambio de uso que se produce de los elementos privativos, que debe sujetarse al preceptivo control administrativo para garantizar que la nueva distribución y uso de los mismos es compatible con las normas de Planeamiento. El cambio de uso de local comercial a vivienda excede del ámbito de una adecuación a la realidad
Resulta aplicable el artículo 159 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, teniendo presente que el artículo 237.1 de la citada Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, dispone: «Cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquélla nunca comenzará a correr antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos». Por su parte, las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1992 y 21 de febrero de 2023 entienden que el plazo de prescripción para la restauración de la legalidad urbanística infringida se refiere a actividades que se llevan a cabo en un momento determinado, pero no a actividades continuadas, como el uso de los edificios, que puede ser prohibido si resulta ilegal en tanto en cuanto se esté realizando. Es decir, que el plazo de prescripción de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida comienza desde el cese la actividad que la infringe, pero no comienza mientras se está desarrollando, lo cual ocurre en el presente caso.
el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido. Por tanto, la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad. Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso. El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo con, entre otros extremos, los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las previsiones sobre disciplina con las sanciones contempladas al respecto, pudiendo derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida
De esta forma en aquellas Autonomías, como la Comunidad de Madrid, que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante. Esta doctrina ha sido reiterada por las Resoluciones de 25 y 28 de junio y 10 de julio de 2025. (IES)
730. COMPRAVENTA DE CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO CUANDO EL COMPRADOR YA ES TITULAR DE OTRA CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO
Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES).
731.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR INDICIOS DE CONTROVERSIA ENTRE COLINDANTES
Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de dos registrales y consiguiente rectificación de sus respectivas descripciones, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
Resumen.- Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando, en el seno del expediente del art. 199 LH, se pone de manifiesto la existencia de una controversia, debidamente respaldada por documentación técnica.
Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición de un colindante que alega invasión de su finca y aporta, entre otros documentos, informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación, del que resulta un solape o superposición entre las representaciones gráficas de promotor y colindante.
Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción solicitada por advertir la evidencia de una controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Recurso.- Se basa en que la oposición del colindante no acredita de forma clara ni concluyente una identificación de la realidad física de su finca ni demuestra una invasión efectiva de la misma por la base gráfica que pretende inscribirse, ni tampoco la existencia de un solape cierto entre ambas representaciones gráficas; y, además, en que el Plan Parcial en que se ubican las fincas califica a la del colindante como zona social, manteniéndose dicha calificación en la actualidad, entendiendo que la representación gráfica aportada por el colindante se proyecta indebidamente sobre dos parcelas expresamente calificadas por el planeamiento vigente como uso deportivo.
Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Doctrina.- La documentación aportada por el recurrente no puede ser tenida en cuenta para la resolución de este expediente, pues: a) fue aportada por el recurrente en sede de recurso, no disponiendo de la misma el registrador en el momento de efectuar su calificación, b) el plano carece de las mínimas garantías de autenticidad, pues ni siquiera consta el correspondiente sello de la Administración urbanística actuante, ni su fecha, ni que el mismo efectivamente refleje la ordenación aprobada definitivamente, ni describe ninguna zona como destinada a uso social.
Es más, consultada a través de la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela con la que se correspondería la finca de quien formula alegaciones, resulta que la misma, en la actualidad se corresponde exactamente con la representación gráfica alternativa aportada por éste.
Todas estas circunstancias evidencian la existencia de una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, que justifican las dudas del registrador sobre la identidad de la finca, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia. (VEJ).
732. NRUA
Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler solicitado para una finca (JCC).
733. RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO YA PRACTICADO
Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se deniega la práctica de un asiento de rectificación (MN).
734. NRUA
Resolución de 24 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 (JCC).
RESOLUCIONES MERCANTIL:
673.** SOCIEDADES FANTASMAS. CANCELACIÓN Y CIERRE DE LA HOJA DE LA SOCIEDAD POR INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Albacete, por la que se rechaza la solicitud de cancelación y cierre de sus hojas registrales.
Resumen: No es posible por instancia privada solicitar, ni la cancelación de la sociedad en el Registro Mercantil, ni tampoco el cese del administrador, aunque la hoja de la sociedad esté cerrada por falta de depósito de cuentas y por revocación del CIF, carezca de bienes y no tenga actividad alguna.
Hechos: En instancia privada y por el administrador de tres sociedades se solicita del Registro Mercantil dos actuaciones:
1ª.- La cancelación definitiva de las correspondientes hojas registrales y cancelación de los cargos de administrador, y
2ª.- Que en caso de que el registrador entienda que carecía de competencia, la remisión a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública para que se pronunciase sobre la procedencia de la cancelación.
Su solicitud la fundamenta en los siguientes argumentos:
— que dichas sociedades se encontraban en causa legal de disolución del artículo 363.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, por falta de actividad y sin bienes;
— que tienen el NIF revocado y la hoja cerrada por falta de depósito de cuentas;
— que en una de las sociedades con administración solidaria el otro administrador había renunciado al cargo;
— que el mantenimiento forzoso de las inscripciones sin posibilidad de actuación voluntaria vulneraba los derechos constitucionales de dignidad de las personas, igualdad y no discriminación, tutela judicial efectiva y protección social.
Como justificación de todo ello aporta distintos documentos (certificados de imputaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, informe de vida laboral, certificado de la Dirección General de Tráfico…), “de los que resultaba una situación de vulnerabilidad social, económica y patrimonial incompatible con el mantenimiento de cargos meramente formales…”.
El registrador dice no haber lugar a lo solicitado por un doble motivo:
1º.- Falta de legitimación de la firma del solicitante (art. 142.1 y 192 del RRM).
2º.- Por no ser “posible disolver y liquidar en el Registro Mercantil una entidad jurídica en base a una instancia suscrita por el Administrador de la misma, ya que en nuestro ordenamiento jurídico solo se contempla la «Disolución de Pleno Derecho» en casos muy estrictos y que son los contemplados en el artículo 360 de la Ley de Sociedades de Capital, y el artículo 238 del Reglamento del Registro Mercantil, y única y exclusivamente en cuanto a la disolución social y el cese de los Administradores –las sociedades relacionadas en la instancia no se encuentran contempladas en ninguno de ellos”.
A continuación señala los medios para conseguir lo solicitado: escritura pública o testimonio judicial de la sentencia firme por la que se hubiere declarado la disolución de la Sociedad, conforme al artículo 239 del Reglamento del Registro Mercantil; y en cuanto a la extinción, o bien por conclusión de concurso, previa solicitud del mismo ante el Juzgado competente en los términos declarados en el texto refundido de la Ley Concursal o bien mediante escritura pública de Liquidación y Extinción que comprenda todos y cada uno de los requisitos contemplados en el artículo 247 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil y 395 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital”.
El administrador recurre, alegando fundamentalmente la imposibilidad de conseguir la rehabilitación del CIF, reconociendo de lege data la necesidad de titulación pública, pero denunciando “que su aplicación mecánica conlleva un círculo imposible por la concurrencia de la revocación del número de identificación fiscal, lo que exige una interpretación sistemática que impida la petrificación indefinida”. También alega la imposibilidad de conseguir el beneficio de la justicia gratuita.
Resolución: Se confirma la nota de calificación:
Doctrina: La DG se va a limitar a recordar la aplicabilidad de las normas sobre disolución, extinción de sociedades y cierre de su hoja registral contenidas en la LSC y la norma de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, sobre cierre del registro por revocación del CIF. A estos efectos cita los artículos 364 y 366 de la LSC, así como el 239 del RRM.
Concluye afirmando que no hay ningún conflicto interpretativo entre las normas y que tampoco cabe “apelar a principios constitucionales como la tutela judicial efectiva o el de seguridad jurídica pues es la ley, en aplicación de dichos principios, la que establece los procedimientos y requisitos necesarios para alterar la situación registral de una sociedad evitando actuaciones unilaterales que sin tener en cuenta intereses de terceros pudieran llegar a perjudicarles”.
Comentario: Se vuelve a plantear en esta resolución el problema, del que ya hemos tratado en otras ocasiones, de las llamadas sociedades fantasmas o zombis que tantos problemas causan a los socios y sobre todo a los administradores poco avisados.
Como me parece una cuestión importante trataremos de él con más detenimiento, pues el legislador, si lo desea, ya tiene una base para su adecuada regulación en el artículo 15 in fine de la Directiva (UE) 2025/25 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de diciembre de 2024, llamada Directiva Digitalización II en materia de sociedades, cuando establece que “cuando esté justificado, (los Estados) incluirán la posibilidad de que se cancele el registro de las sociedades de conformidad con el Derecho nacional”. El plazo de transposición de esta Directiva termina el 31 de julio de 2027 (JAGV).
688.** PRENDA DE PARTICIPACIONES SOCIALES Y DERECHO DE VOTO. NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR CESADO
Resolución de 14 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XVII de Madrid, por la que se rechaza la solicitud de inscripción de acuerdos de cese y nombramiento de administradores.
Resumen: En caso de prenda de participaciones sociales, aunque del contrato de prenda resulte que en caso de impago el derecho de voto pasa al acreedor prendario, si en los estatutos consta que el derecho de voto lo conserva el titular de las participaciones, deberá estarse al contenido de los estatutos.
Hechos: Se trata de la inscripción de un acta notarial de junta de la que resultan las siguientes circunstancias:
— la junta se califica de universal pues su único asistente es propietario de una serie de participaciones y respecto del resto de las participaciones ostenta un derecho de prenda sobre las mismas. Del contrato de prenda resultaba que se transfería la posesión(sic) de las participaciones al acreedor pignoraticio, y así se inscribió en el libro registro de socios y que, en caso de concurrir causa de resolución, el acreedor podría ejercitar los derechos de voto de las participaciones pignoradas, lo que ha ocurrido en este caso;
— en la junta se cesan a tres administradores mancomunados y se nombra un administrador único;
— del acta resulta que la notaria autorizante notifica a los administradores cesados por envío de carta certificada constando la imposibilidad entrega por ausencia de los destinatarios y su puesta a su disposición en la oficina de Correos, siendo finalmente devueltas a su origen por no ser retiradas de la oficina.
De los estatutos de la sociedad resulta que en el caso de prenda corresponderá al propietario el ejercicio de los derechos del socio.
El registrador suspende la inscripción por lo siguiente:
Primero. En base a los estatutos de la sociedad no es posible estimar que la junta fue universal pues tuvo que ser el propietario de las participaciones el que asistiera a la junta, dado que la norma estatutaria vincula a todos los socios. Se incorpora parte de un acta de subasta de participaciones sociales, sin que conste su terminación, ni en consecuencia quién sea el titular de las citadas participaciones sociales.
Segundo. No se puede dar por cumplido lo dispuesto en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, pues los envíos han sido devueltos, debiendo seguirse el procedimiento de notificación establecido en el artículo 202 del Reglamento Notarial.
El administrador recurre. Dice que la falta de pago atribuye los derechos de voto al acreedor, que el contrato de prenda era perfectamente conocido por la sociedad y que si no se modificaron los estatutos de la sociedad fue por un acto omisivo del órgano de administración. Y sobre la falta de notificación dice que si la carta no fue recibida por sus destinatarios es su responsabilidad y que por parte de la sociedad también se notificó estando en poder de la misma los acuses de recibo.
Resolución: Se confirman los defectos señalados por el registrador.
Doctrina: Sobre el primer defecto la DG, tras ponderar la importancia de los estatutos que sin ser verdadero derecho objetivo, sí constituyen derecho interno de la corporación a cuyo contenido se sujetan los socios y la propia sociedad, vinculando a sus órganos, a los socios que la integran e incluso a terceros, y por tanto si se incumple un mandato contenido en los mismos se abre la vía impugnatoria del acuerdo, lo que lleva a la confirmación del defecto.
Sobre el segundo defecto va a reiterar su doctrina de que la recta interpretación del artículo 111 del RRM, exige que, si la notificación al órgano de administración cesado hecha por correo certificado no llega a su poder, el notario debe intentar una segunda notificación de forma presencial, conforme al artículo 202 y 203 del RN. A estos efectos cita expresamente la Resolución de 30 de enero de 2012, en un caso similar al presente.
Por lo demás la DG va a realizar una serie de afirmaciones al hilo de las argumentaciones del recurrente y así dice que los pactos celebrados entre los socios no vinculan a la sociedad (artículo 29 de la Ley de Sociedades de Capital), y que si bien es cierto que “los documentos notariales gozan de la presunción de integridad y veracidad (artículo 1218 del Código Civil en relación al artículo 17 bis de la Ley del Notariado), … dicha presunción no alcanza a su contenido intrínseco” y por tanto aunque “corresponde al presidente de la junta declarar válidamente constituida la junta general de una sociedad de capital, así como determinar qué socios asisten a ella presentes o representados y cuál es su participación en el capital social”, ello “no significa que tales declaraciones del presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al registrador de modo absoluto, aun cuando estén contenidas en un instrumento público”.
Por último, como cuestión marginal, la DG examina un escrito presentado en la DG, en el que uno de los administradores cesados pide ser parte en el expediente y que se le exhiba el mismo. La DG va a reiterar el carácter cerrado y tasado del recurso contra la calificación del registrador y el carácter imperativo de su regulación legal («ius cogens»), a cuyo contenido ha de ceñirse el registrador en su tramitación, sin que sea necesario notificar la interposición del recurso a ninguno de los posibles interesados y sin que estos gocen de derecho alguno a personarse en el mismo. (JAGV).
Comentario: Dos conclusiones podemos extraer de esta resolución: una, el carácter cuasi normativo de los estatutos sociales y dos, que sea cual sea el contenido de un contrato celebrado entre los socios o con terceros, si ese contenido entra en contradicción con los estatutos, el mismo carece de toda efectividad.
712.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES: ERROR EN LA CERTIFICACÓN
Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles III de Barcelona, por la que se suspende la solicitud de cancelación de depósito de las cuentas anuales de una sociedad
Resumen: No es posible cancelar un depósito de cuentas ya practicado, sin que se solicite en certificación expedida por el órgano de administración expresiva de las causas por las que se solicita la cancelación, indicando al propio tiempo los asientos posteriores a ese depósito de cuentas que también deben ser cancelados, sin que resulte muy claro de la resolución cuáles pueden ser las causas para la cancelación y cuáles los requisitos para la cancelación de los asientos posteriores, ni tampoco si sería necesaria una nueva junta general de la sociedad.
Hechos: Se solicita por instancia la cancelación del depósito de cuentas de determinada sociedad. Se alega que en la certificación se dijo que la junta aprobatoria era universal y no lo fue como consecuencia de que la sociedad está inmersa en un proceso de escisión que no ha llegado a inscribirse por diversos defectos, ni es previsible de que lo sea.
El registrador deniega la cancelación por el siguiente motivo:
Dado que la junta general de la sociedad aprobó la cuentas que fueron debidamente depositadas, “deberá presentarse un nuevo acuerdo de junta que señale claramente la causa de nulidad del referido acuerdo, dejándolo sin efectos y aportando unas nuevas cuentas anuales debidamente aprobadas, o bien, la declaración de no aprobación”. La mera solicitud del administrador es insuficiente para la rectificación del contenido del registro (Resolución de 4 de marzo de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).
La sociedad recurre. Dice que el error estaba en que se dijo que la junta era Universal y no lo era y que es el administrador el que puede certificar del error cometido (Resolución de 4 de marzo de 2024).
Resolución: Se confirma la nota de calificación.
Doctrina: La DG parte del principio de que la rectificación de los asientos en el RM, al igual que en el RP, exigen “bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial”.
El error en el registro puede tener diversos orígenes, pero en este caso se trata de la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento por lo que le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 40 de la LH.
Ahora bien, añade la DG, lo que se debe dilucidar es cuál será el título formal adecuado para solicitar esa rectificación. Para ello es preciso que “la persona que ostenta la competencia para certificar expida certificación que contenga la causa que justifica la solicitud de cancelación, así como el consentimiento para la cancelación de los asientos que no habrían podido practicarse de no llevarse a cabo el depósito que ahora se solicita cancelar (y siempre que se refieran a actos propios de la sociedad y no deriven del ejercicio de derechos por terceros; vid. Resolución de 4 de mayo de 2002.)”,
Por ello “la cancelación de unas cuentas previamente depositadas, cuyo depósito haya sido llevado a cabo en virtud de un certificado que resulta ser falso por causa de falta de aprobación, debe llevarse a cabo mediante solicitud de cancelación tanto del asiento de depósito como de los asientos posteriores que deban cancelarse de acuerdo con los expuesto, acompañada de certificado expedido por la persona que ostente la competencia certificante y del que resulte que conforme al contenido del acta de la junta convocada para su aprobación, las cuentas anuales no fueron objeto de aprobación”.
Ahora bien, resulta que el caso contemplado en la resolución no es exactamente el descrito pues aquí el administrador solicita la cancelación del depósito realizado por no haberse realizado una escisión de la que resultaría la situación de unipersonalidad de la sociedad. De aquí “no resulta, de modo indubitado, ni la falsedad del título en su día presentado (ya que no se alega que la certificación no responde a la realidad de lo ocurrido en la junta general), ni tampoco su nulidad (puesto que no se afirma cual es la causa de la misma). Lo que parece dar a entender es que la junta general celebrada con carácter de universal derivada de la unipersonalidad no fue tal, al no existir dicha unipersonalidad o resultar ser otro el socio único”.
En definitiva, “de la titulación presentada no resulta de modo inequívoco certificada cual sea la causa que justifica la cancelación del depósito de cuentas anuales en su día practicado ni tampoco el consentimiento a que se cancelen los asientos posteriores que no podrían haberse llevado a cabo por aplicación del artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital”.
Comentario: La nota de calificación era meridianamente clara: para cancelar el depósito es necesario una nueva junta general acordando la improcedencia o el error en la aprobación de la anterior junta y procediendo en esa misma junta a la aprobación de las cuentas de la sociedad o a manifestar que las no hubo acuerdo para su aprobación. En cambio la resolución que confirma el anterior defecto y por tanto parece totalmente necesaria la nueva junta, no es tan clara en ello pues se centra en determinar que se trata de un error, lo que es evidente, pero a la hora de reflexionar como se subsana ese error parece que lo que se va a exigir es que se certifique por el administrador el error padecido y se expresen con claridad, lo que a juicio de la DG no se hace, la causa de ese error.
Nosotros nos inclinamos por la necesidad de celebrar una nueva junta tal y como exigía el registrador. Y en cuanto a la posible cancelación de asientos posteriores, cuestión muy vidriosa pues dependerá de su clase, de haberlos es de suponer que lo hubiera señalado el registrador en su calificación y si existen y estima que son cancelables señalar la forma y requisitos de su de su cancelación. Como no dice nada es un problema ajeno a la nota y al recurso del interesado.
Es curioso y prueba de la falta de claridad de la resolución, es que la citada por el recurrente en apoyo de su tesis es la misma resolución que utiliza el registrador en apoyo de la suya, y cuyos comentarios pueden verse en el enlace. (JAGV).
713.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES
Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles IV de Barcelona, por la que se rechaza la cancelación de la práctica de un depósito de cuentas
Mismo contenido que la 712.(JAGV).
728.* OPOSICIÓN A LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REVOCACIÓN DE PODER MERCANTIL
Resolución de 21 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga, por la que se deniega la solicitud de publicidad de un escrito de oposición a la práctica de determinada inscripción.
Resumen: No es admisible solicitar por instancia, aunque venga acompañada de un acta notarial de contestación a un requerimiento, que en la calificación de un documento ya presentado se tengan en cuenta determinadas alegaciones hechas por un interesado que se opone a su despacho.
Hechos: Se presenta una instancia, firmada por quien se dice apoderado de una sociedad, en la que se solicita del registrador que tenga en cuenta a efectos de calificar un documento previamente presentado de revocación de poder, determinada documentación que acredita que el poder que se pretende revocar, que es un poder especial que ni siquiera está inscrito, es un poder irrevocable. Se acompaña un acta notarial de oposición a la revocación del poder, autorizada ante la notificación notarial de que se poder ha sido revocado.
El registrador deniega cualquier publicidad o constancia de lo pretendido en base a lo siguiente:
— el documento carece de firma electrónica calificada;
— no se acredita la representación alegada;
— se trata de un asiento que no está previsto pueda ser extendido en el Registro Mercantil –«numerus clausus»– a la vista de lo dispuesto en los artículos 16 y 22 del Código de Comercio y 94 del Reglamento del Registro Mercantil. Además, resulta incoherente e inapropiado dada la naturaleza y el desarrollo del procedimiento registral, en el que el Registrador sólo puede calificar en los términos previstos por los artículos 18.2 del Código del Comercio y 6, 58 y 80 del Reglamento del Registro Mercantil, y con ausencia de contradicción de partes. La irrevocabilidad del poder alegada debe ventilarse fuera de calificación registral en sede judicial.
El interesado recurre insistiendo en sus argumentos e intentando subsanar los dos primeros defectos.
El registrador en su informe dice que el recurso es extemporáneo.
Resolución: La DG confirma la calificación del registrador, e incluso apunta a que el documento ni siquiera tuvo que ser objeto de presentación.
Doctrina: Lo primero que hace la DG es señalar que el recurso está interpuesto en plazo, para lo que estudia con detalle la obligatoriedad de que las personas jurídicas se relacionen con las AAPP por vía telemática y que la notificación de la calificación por dicha vía por medio de la sede electrónica del Corpme surte todos sus efectos. El estudio que hace de la cuestión el CD es muy pormenorizado por lo que es interesante su lectura.
A continuación, la DG señala lo que es una obviedad como que “sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa de los registradores sin que el trámite de recurso sea el medio adecuado para subsanar los defectos puestos de manifiesto”.
Y también explica, para que todo quede más claro, que “el procedimiento registral tiene como finalidad dar curso a una solicitud (vid. artículo 245 de la Ley Hipotecaria), de que se practique un asiento en el registro por cualquiera de las causas que contempla el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. El procedimiento registral no tiene por finalidad impedir que se practique otra solicitud anterior sujeta a su propio procedimiento y sin perjuicio de que, en determinadas circunstancias, la presentación posterior de un título pueda afectar al procedimiento relativo a otro título presentado con anterioridad”.
Finalmente cita la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de marzo de 2025, sobre un caso similar y que es la que le da pie para articular la doctrina expuesta en esta resolución y a ella nos remitimos.
Comentario: Cada vez con mayor frecuencia se intenta utilizar el RM para fines que no le son propios. Como bien dice el CD, casos como el que se plantea en esta resolución tienen su cauce adecuado por vía jurisdiccional y será entonces el órgano judicial el que a la vista de lo alegado pueda adoptar medidas cautelares que sí podrían ser objeto de constancia en la hoja de la sociedad de que se trate. (JAGV).
729.* INSCRIPCIÓN DE CESE Y NOMBRAMIENTO DE CARGOS DE SOCIEDAD CON NIF REVOCADO, SIN DEPÓSITO DE CUENTAS Y DE BAJA EN EL ÍNDICE DE LA AEAT
Resolución de 21 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles I de Girona, por la que se rechaza la inscripción de escritura de cese y nombramiento de cargos de una sociedad de capital.
Resumen: Se trata de inscribir un cese y nombramiento de administrador en una sociedad aquejada de un triple cierre: por falta de depósito de cuentas anuales, por baja en el índice de entidades de la AEAT, y por revocación del NIF.
La DGSJFP va a reiterar su ya muy conocida doctrina acerca de la imposibilidad de practicar cualquier inscripción en la hoja de la sociedad dada su situación registral. Nos remitimos por todas las resoluciones que han tratado la cuestión a la de 21 de marzo de 2025. (JAGV).
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Resumen. Este RD fija los umbrales de renta y patrimonio familiar y las cuantías de las becas y ayudas al estudio para el curso 2026-2027. Se actualizan las cuantías de umbrales por valor catastral, capital mobiliario e ingresos familiares. Se adapta la valoración de las notas de acceso a la universidad a efectos de beca. Mejoras en casos de matrícula parcial. Becas de colaboración para estudiantes en departamentos universitarios.
