INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: CONVERSIÓN EXTEMPORÁNEA DE MANDAMIENTO CAUTELAR EN DEFINITIVO. Por Antonio Oliva Izquierdo

Cuando se presenta un mandamiento de la Agencia Tributaria por el que se ordena la conversión de una anotación preventiva de embargo cautelar en definitivo y han transcurrido más de seis meses desde la fecha de la toma de razón de la anotación preventiva del embargo cautelar, aunque extrarregistralmente figure en el documento calificado que se llegó a adoptar por el órgano competente la prórroga de la referida medida cautelar por un plazo adicional de otros seis meses, si no se ordenó la toma de razón de dicha prórroga en el Registro de la Propiedad y no se inscribió la misma, de tal forma que el acuerdo de la conversión ha acaecido con posterioridad al plazo de seis meses no prorrogado registralmente, lo procedente no es practicar la conversión de la anotación, sino presentar nuevo mandamiento que ordene la cancelación de la anotación preventiva de embargo cautelar y, en tal caso, una vez calificado el mismo positivamente, proceder a la práctica de una nueva anotación.

Así resulta de los artículos 1, 3, 83 y 86 de la Ley Hipotecaria, y 81, 104, 128, 170 y 173 de la Ley General Tributaria, en la interpretación que de los mismos hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de octubre de 2011, cuando señala que “la distinción entre el plazo de duración del embargo y de caducidad del asiento determina que si la conversión se acuerda después de transcurrido el plazo de seis meses desde que se acordó el embargo preventivo, no procederá la práctica de la anotación de conversión del embargo preventivo en definitivo, debiendo procederse a la cancelación de la anotación del embargo preventivo y a la práctica de una nueva anotación con la prioridad o rango que corresponda a la fecha de presentación del mandamiento y no la que correspondía a la anotación de embargo preventivo. También puede suceder que se haya acordado la conversión dentro del plazo de seis meses desde la adopción de la medida cautelar, pero se presente en el Registro el mandamiento de anotación de conversión en definitivo del embargo, después de transcurrido el plazo de vigencia de la anotación, no siendo tampoco posible practicar la anotación de conversión por haber caducado el asiento, con lo que se dejaría sin efecto la finalidad de la anotación de embargo preventivo, esto es, ganar prioridad o rango, frente a otros posibles acreedores. Sólo se conservará la prioridad si la conversión se acuerda en el plazo de seis meses desde la adopción del acuerdo y se presenta el correspondiente mandamiento durante la vigencia de los cuatro años de la anotación”.

El fundamento de lo anterior, radica en el plazo de caducidad regulado por el apartado séptimo del artículo 81 de la referida Ley General Tributaria, que expresamente establece que “los efectos de las medidas cautelares cesarán en el plazo de seis meses desde su adopción, salvo en los siguientes supuestos: a) Que se conviertan en embargos en el procedimiento de apremio o en medidas del apartado 8 de este artículo o en medidas cautelares judiciales, que tendrán efectos desde la fecha de adopción de la medida cautelar. b) Que desaparezcan las circunstancias que motivaron su adopción. c) Que, a solicitud del interesado, se acordase su sustitución por otra garantía que se estime suficiente. En todo caso, las medidas cautelares deberán ser levantadas si el obligado tributario presenta aval solidario de entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o certificado de seguro de caución que garantice el cobro de la cuantía de la medida cautelar. Si el obligado procede al pago en período voluntario de la obligación tributaria cuyo cumplimiento aseguraba la medida cautelar, sin mediar suspensión del ingreso, la Administración Tributaria deberá abonar los gastos de la garantía aportada”.

Así, señala el Centro Directivo en su citada Resolución, radica en que “el artículo 81 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares –entre ellas el embargo preventivo de bienes y derechos–, un plazo de seis meses desde su adopción, pudiendo prorrogarse por otros seis meses. Ahora bien, estos plazos se refieren al embargo preventivo, que es la medida cautelar, no a la anotación preventiva de dicho embargo, cuya eficacia es tan sólo la de la hacer efectivo «erga omnes» el embargo trabado. Dicho precepto” – por el contrario – “no dicta ninguna norma dirigida al registrador, no se señala un plazo de vigencia especial para la anotación de embargo preventivo, ni se establece la caducidad de la misma, por lo cual se debe aplicar el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria”.

Ahora bien, como señala la Resolución de la tan mentada Dirección General de fecha 9 de junio de 2009 para un supuesto análogo al que es objeto de análisis, «tal nueva anotación no tendrá la prelación que le correspondía a las anotaciones caducadas, sino la nueva que le corresponda en virtud del preceptivo mandamiento«.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Instrucción DGSJFP sobre gestación subrogada de 28 de abril de 2025: No será posible inscribir en los Registros Civiles -incluidos los consulares- el nacimiento y filiación de los nacidos mediante gestación subrogada usando una certificación registral extranjera, o por la simple declaración acompañada de certificación médica, o por sentencia firme de las autoridades judiciales del país correspondiente.

Cómputo de plazos administrativos por el apagón. Orden PJC/414/2025, de 30 de abril, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros que determina que la ampliación de los términos y plazos administrativos podrá extenderse, en los casos en que se hayan visto afectados por la interrupción generalizada del suministro eléctrico producida el 28 de abril de 2025, hasta las 0.00 horas del día 6 de mayo de 2025. No es una ampliación generalizada, sino que habrá de estarse al servicio o sistema concreto. No indica la autoridad que ha de definir la ampliación en cada caso ni su duración.

Pasaporte de servicio. Real Decreto 396/2025, de 20 de mayo, por el que se regula el pasaporte de servicio: Se trata de un documento especial de viaje expedido para facilitar a sus titulares el ejercicio de la Acción Exterior del Estado, en aquellos casos en que no corresponda la expedición de pasaporte diplomático.

Colectivos con Jubilación anticipada Real Decreto 402/2025, por el que se regula el procedimiento previo para determinar los supuestos en los que procede permitir anticipar la edad de jubilación en el sistema de la Seguridad Social mediante la aplicación de coeficientes reductores, respecto de determinadas ocupaciones o actividades profesionales. Implica un aumento en la cotización a la Seguridad Social.

Desarrolla el artículo 206 TRLGSS.

Modificación del Derecho Foral Aragonés: custodia compartida

Ley 1/2025, de 15 de mayo, de modificación del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas, en materia de custodia o convivencia de los hijos y de sucesiones por causa de muerte: Se vuelve a considerar la custodia compartida como la opción preferente para las relaciones de los progenitores, en casos de crisis matrimonial, con los hijos menores. Se corrigen errores de redacción detectados en tres artículos, destacando el 454 (disposición habiendo legitimarios).

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de Aragón (patrimonio agrario), Baleares (suelo en Palma, arrendamiento de vehículos), Canarias (turismo), Castilla-La Mancha (presupuestos), Cataluña (medidas fiscales y otras, impuesto turístico), Navarra (IVA, espectáculos públicos) y Valencia (reconstrucción Dana).

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.

Se han dictado Sentencias en materia de:

Legitimación activa de asociación. Sala Segunda. Sentencia 69/2025, de 24 de marzo de 2025. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la jurisdicción): resolución judicial que niega legitimación activa a una asociación que no interviene al amparo de una acción pública ambiental sino en defensa de los intereses de los asociados residentes en las inmediaciones de la incineradora proyectada (STC 252/2000).

Prestación por nacimiento y cuidado de hijo menor. Sala Primera. Sentencia 70/2025, de 24 de marzo de 2025. Vulneración del derecho a la igualdad ante la ley sin discriminación por razón de nacimiento: resoluciones judiciales y administrativas que aplican una regulación legal declarada inconstitucional en la STC 140/2024, en tanto que omite la posibilidad de que las madres biológicas de familias monoparentales, trabajadoras por cuenta ajena, puedan ampliar su permiso por nacimiento disfrutando del permiso que correspondería al otro progenitor, caso de existir.

Formación profesional en Cataluña. Pleno. Sentencia 82/2025, de 26 de marzo de 2025. Competencias en materia de educación: inadmisión y pérdida parcial de objeto del conflicto; nulidad parcial de los preceptos reglamentarios estatales relativos al carácter e identificación de otras modalidades de formación profesional; asignación del alumnado para la formación en empresas; funciones, perfiles, equipos docentes y régimen de funcionamiento de los centros del sistema de formación profesional y aspectos básicos del régimen de funcionamiento de los centros privados no sostenidos con fondos públicos.

Delegación de voto. Pleno. Sentencia 83/2025, de 26 de marzo de 2025.  Vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas en conexión con el derecho de los ciudadanos a participar en los asuntos públicos a través de sus representantes: aceptación de la delegación de voto que excepciona el principio de presencialidad de quien voluntariamente ha decidido eludir la acción de la jurisdicción penal española y está sujeto a una orden judicial de busca y captura (SSTC 85/2022 y 86/2024).

Acuerdos de un Letrado de la Administración de Justicia. Sala Primera. Sentencia 84/2025. Vulneración del derecho a un proceso con todas las garantías en relación con el derecho al juez ordinario predeterminado por la ley: acuerdo corrector adoptado en un ámbito, como son las manifestaciones vertidas en escritos procesales, ajeno a la potestad disciplinaria de los letrados de la administración de justicia (STC 12/2025). Voto particular.

Derecho a la imagen. Sala Primera. Sentencia 87/2025, de 7 de abril de 2025. Supuesta vulneración del derecho a la libertad de información: difusión de un vídeo en el que aparecen imágenes de quien no es sujeto de la noticia; doctrina del reportaje neutral (STC 62/2025). Votos particulares.

RDLey 11/2021 Covid-19. Pleno. Sentencia 95/2025, de 9 de abril de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 7767-2021. Límites materiales de los decretos-leyes autonómicos: pérdida parcial de objeto del proceso, nulidad de los preceptos que habilitan a los órganos autonómicos para la adopción de medidas preventivas y tipifican infracciones en materia de salud (STC 136/2024); extensión, por conexión o consecuencia, de la declaración de nulidad a otros preceptos de la misma norma de urgencia.

Madrid LGTBI. Pleno. Sentencia 96/2025, de 9 de abril de 2025. Competencias sobre legislación procesal y procedimiento administrativo: nulidad del precepto legal autonómico que niega la condición de interesados en los procedimientos administrativos sancionadores y procesos penales a asociaciones y agrupaciones titulares de intereses legítimos colectivos. Voto particular.

Se han admitido/inadmitido recursos sobre:

Menores inmigrantes. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, contra el Real Decreto-ley 2/2025, de 18 de marzo, por el que se aprueban medidas urgentes para la garantía del interés superior de la infancia y la adolescencia ante situaciones de contingencias migratorias extraordinarias.

Funcionarios de Administración local con habilitación de carácter nacional. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso, contra el apartado dos de la disposición final séptima de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

SECCIÓN II: Concurso Registros.

RR de 30 de abril de 2025, de la DGSJyFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia y Calidad Democrática Seguridad Jurídica y Fe Pública, por las que se convoca concurso ordinario n.º 321, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado provisional

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones 

Se declara la jubilación de:

José Miguel de Paz Balmaseda, registrador de la propiedad de Burgos n.º 1.

Carmen Maluenda Albert, registradora de la propiedad de Tomelloso.

Francisco Gaspar Riquelme Rubira, registrador de la propiedad de Orihuela n.º 4.

Gabriel Gragera Ibáñez, registrador de la propiedad de Paterna n.º 2.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

155.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO. CASOS EN QUE ES NECESARIA LA LICENCIA MUNICIPAL

Los supuestos de división horizontal que dan lugar a un suelo independiente se consideran actos de parcelación y están sujetos a licencia urbanística o, en su caso, declaración de innecesaridad. En el presente caso el Centro Directivo exige licencia y aplica esta doctrina a pesar de que la independencia de los dos inmuebles ya resultaba de la obra declarada hacía más de quince años por antigüedad.

157.** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A FIDEICOMISO DE RESIDUO. PLAZO DEL USUFRUCTO

A falta de previsión expresa, en el fideicomiso de residuo el heredero fiduciario sólo puede disponer por actos inter vivos y onerosamente. Sólo se debe fijar el plazo del derecho de usufructo cuando se quiera fijar una duración superior o inferior a la vida del usufructuario.

158*** OPCIÓN DE COMPRA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA

Se vulnera la prohibición del pacto comisorio cuando la opción encubre una garantía, lo cual puede deducirse de su sometimiento a una condición meramente potestativa, de la ausencia de procedimientos objetivos de valoración del bien y del desequilibrio resultante para el concedente de la opción.

159.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE AVAL. DIFERENCIAS ENTRE LA CANTIDAD AVALADA Y LA CANTIDAD GARANTIZADA.

En caso de una hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de un aval no es preciso que coincidan la cantidad avalada por la obligación principal y la cantidad que garantiza la hipoteca.

160.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE LA TITULAR REGISTRAL DE LA FINCA SEGREGADA

Se deniega la rectificación de la finca resto y la inscripción de las coordenadas una vez tramitado el expediente del 199 LH, sobre la base de la oposición de la titular de la finca segregada, por existir en la descripción pretendida una notable discordancia con la licencia de segregación y un cambio de linderos fijos.

162.*** PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN URBANÍSTICA. 

La ley aplicable al plazo de prescripción de la infracción urbanística es la vigente cuando se comete la infracción. Este plazo queda en suspenso cuando se abre un expediente sancionador, pero si el expediente se paraliza durante más de un mes se reanuda el plazo de prescripción. La nueva ley, con incremento del plazo de prescripción, no afecta a la infracción ya prescrita antes de su entrada en vigor. En cuanto al plazo de prescripción del expediente sancionador y de la sanción es actualmente de cinco años.

163.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. TRACTO SUCESIVO

Procede la anotación de demanda respecto de la cuota indivisa de que es titular uno de los demandantes, (la inscripción a favor del demandado se suspendió y está en fase de recurso y por eso la finca sigue inscrita a favor del demandante) pues en este caso el titular de la finca no es una tercera persona, ya que de no practicarse podría producirse un supuesto de indefensión para el demandante.

164.* CONSIGNACIÓN DEL SOBRANTE EN EJECUCION HIPOTECARIA.

El registrador, en una adjudicación hipotecaria no puede revisar el fondo de la resolución judicial, pero debe calificar la congruencia del título judicial con el procedimiento, lo que implica, si existen acreedores posteriores, comprobar que la cantidad sobrante por cada concepto ha sido puesta a disposición de los titulares de asientos posteriores.

165.* DURACIÓN DE UN DERECHO DE HABITACIÓN

El derecho de habitación se extingue por las mismas causas que el derecho de usufructo y es, además, intransmisible. No es necesario que en la escritura se indique expresamente el plazo de duración, pues en todo caso se extinguirá por la muerte del titular.

166.*** HEREDERO INSTITUIDO NO NOMINALMENTE SINO EN FUNCIÓN DE CIRCUNSTANCIAS. ACTA DE NOTORIEDAD

La concreción de “los familiares que más me cuiden” en la institución de heredero puede realizarse mediante acta de notoriedad del artículo 209 RN pues aunque el art 82 párrafo 4 RH está pensando en las sustituciones hereditarias, también en los llamamientos condicionales se produce una situación de indeterminación del efectivamente llamado y esto también puede acreditarse mediante acta de notoriedad. El registrador no debe examinar la notoriedad que realiza el notario, que sólo puede revertirse judicialmente, sino que tiene que limitarse a comprobar si se han cumplido por el notario todas las formalidades exigidas por el Reglamento Notarial

168.** RECTIFICACIÓN DE LA BASE GRÁFICA DE FINCA INMATRICULADA CON ARREGLO A CATASTRO CON BASE A UNA RGA

Pese a que una finca se inmatriculó con georreferenciación permite la DG la tramitación de una 199 para alterar dicha georreferenciación y adaptarla a una base gráfica alternativa.

169.** INSCRIPCIÓN (POR HERENCIA) DE FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL SIN QUE CONSTE EN REGISTRO SU SUPERFICIE Y LINDEROS.

Cabe inscribir un piso inscrito con la misma descripción registral (aunque en el registro no consta superficie y linderos) sin necesidad de consignar/actualizarlos (y más, si ello depende de 3ºs, como son los demás condueños del edificio en propiedad horizontal).

170.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ALEGACIONES. POSIBLE INVASIÓN DE SERVENTÍA

Se  confirma la calificación contraria a la inscripción de la BGA de una finca por existir dudas de que invada el terreno de una serventía, lo que alega un titular registral colindante.

171.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ALEGACIÓN DE COLINDANTE CON BASE GRÁFICA INSCRITA. MOTIVACIÓN DEL JUICIO DE IDENTIDAD

Entiende el Centro Directivo que en un expediente del 199 para inscribir una RGA no procede tener en cuenta las alegaciones de un colindante  que son contradictorias con la base gráfica inscrita de su propia finca.

172.** RECURSO CONTRA LA DESESTIMACIÓN DE LAS ALEGACIONES DE QUIENES SE OPUSIERON A LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA

En la tramitación de un 199 no son recurribles ni la desestimación de las alegaciones de los opositores ni la inscripción ya practicada.

173.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. VALLADO COMO ELEMENTO DELIMITADOR DE LA FINCA

La oposición del colindante, basada en un informe de validación gráfica alternativa a la catastral, determina un indicio de controversia que justifica las dudas de identidad de la registradora. La existencia de un vallado, por si sola, no determina la delimitación gráfica de la finca.

174.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS QUE PUEDAN SURGIR COMO CONSECUENCIA DE PÓLIZA DE AFIANZAMIENTO MERCANTIL

Hipoteca en contragarantía de un aval. No hay que confundir el alcance del aval con el de la hipoteca. Garantía y contragarantía son dos relaciones jurídicas diferentes, pudiendo tener importes distintos y asegurar conceptos disintos. La contragarantía, en particular, los derivados de un incumplimiento del avalado frente a la sociedad que avala.

175.** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN

El Certificado sucesorio es un título formal acreditativo de los extremos a los que se refiere el apartado 2 del art. 69 del Reglamento, que debe ser complementado, en su caso, con los requisitos que la ley nacional exija para la inscripción y, en cuanto a la traducción, aunque el certificado se expide en un formulario uniforme y  con versiones plurilingües, dado que algunos extremos que deben ser completados, puntos 7.4, 8.2.3. 8.2.4, 8.3 y 8.4 con relación a la Ley aplicable y ciertos extremos de los anexos I a VI del formulario no permiten una traducción simultánea por cotejo de diversas versiones lingüísticas, puede exigirse su traducción.

176.** EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR PROCEDIMIENTO ORDINARIO. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN SIN REFERIRSE A LA HIPOTECA SINO SOLO A LA ANOTACIÓN DE EMBARGO 

En una ejecución hipotecaria a través de procedimiento ordinario, habiéndose practicado la correspondiente anotación de embargo vinculada a la hipoteca ejecutada se confirma la actuación de la registradora que solo cancela la anotación de embargo perro no la hipoteca y dos cargas posteriores por no ordenarse expresamente en el Mandamiento de cancelación. En las resoluciones judiciales debe especificarse qué asientos deben ser objeto de cancelación, cualquiera que sea su naturaleza y el procedimiento del que provengan

177.** USUFRUCTO NAVARRO DE VIUDEDAD: TRANSMISIÓN DEL DERECHO O DE SU EJERCICIO

El usufructo navarro de viudedad es personalísimo e intransmisible: NO es inscribible su transmisión.  Tampoco la cesión de su ejercicio, que, aunque sí permite la Ley, no genera un derecho real propio sino una situación posesoria de hecho.

178.** ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE POR LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD EXTRANJERA

La certificación social con firma legitimada notarialmente no es suficiente para la adjudicación e inscripción de un inmueble de una sociedad que se disuelve si no consta acreditada la disolución de la sociedad, el nombramiento como liquidador, ni el cese de los administradores solidarios, ni los demás actos que se referencian en la misma. Por tanto, siendo aplicable la ley española, que también es la que regula el acceso de los negocios a los libros del Registro, para acreditar las circunstancias dichas será preciso aportar, “conforme a la legislación española, la certificación del Registro Mercantil de Delaware con efectos equivalentes al del Registro Mercantil español, o que se acredite la cadena de transmisión de la propiedad de la sociedad a favor del socio único

179.* COMPRAVENTA EN EJERCICIO DE DERECHO DE RETRACTO. TRACTO SUCESIVO

La inscripción de una escritura pública en ejercicio de un derecho de retracto, aun ordenada judicialmente, exige la previa inscripción a favor del titular frente a quien se ejercita el referido retracto, como consecuencia del principio de tracto sucesivo.

182.** EDIFICACION EXCLUIDA EN CONCENTRACION PARCELARIA: OBRA NUEVA 

Resolución que permite declarar una vivienda antigua sobre suelo de concentración parcelaria a pesar de que la vivienda era preexistente a la propia concentración parcelaria y que de los planos de concentración parece que estaba excluida. Argumenta la DG que en la descripción de la finca de concentración no resultan los linderos internos y que la diferencia de cabida es muy pequeña.

A mi juicio esta Resolución es un auténtico disparate: si de los planos y de la descripción de la finca resulta que una porción de terreno ocupada por una edificación se excluyó del proceso de concentración, permitir su acceso al registro por la vía de una declaración de obra nueva, basándose en un “pequeño exceso de cabida” puede dar lugar a que una edificación se inscriba a favor de quien no ha acreditado título para ello saltándose los más rigurosos requisitos para inmatricular una finca o provocar casos de doble inmatriculación.

183.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS. DISCORDANCIA CON LA ORTOFOTO

En un expediente del art. 199 la oposición de un colindante, unida a la alteración de linderos fijos, la alteración de la cartografía catastral y la extralimitación visual con respecto a la apariencia posesoria derivada de la ortofoto, justifican las dudas de correspondencia del registrador.

184.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. FALTA DE ACREDITACIÓN DEL IMPUESTO, FALTA DE NIF DE UN OTORGANTE Y SUPUESTO DE DOBLE REPRESENTACIÓN

Se confirma la postura de la registradora que suspende la calificación por no acreditarse la comunicación de la escritura al Ayuntamiento a los efectos de la plusvalía municipal y por no constar el NIF del adjudicatario.

185.* SENTENCIA DE NULIDAD DE DONACIÓN SIN ORDENAR EXPRESAMENTE LA CANCELACIÓN

La sentencia que declara la nulidad de una donación inscrita lleva implícita  la cancelación del asiento contradictorio.

186.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE 

En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral la existencia indubitada de un indicio de controversia es suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación.

187.** SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO POR QUIENES YA NO SON TITULARES REGISTRALES DE LA FINCA

Para inscribir una sentencia contra quien ya no es titular registral, debe haberse dirigido la demanda al nuevo titular o haber solicitado previamente Anotación Preventiva de demanda.

188.** RESERVA DE USUFRUCTO CONJUNTO Y SUCESIVO DE TODA LA FINCA POR SUS CONDUEÑOS POR MITAD

Los condóminos por mitades indivisas de una finca, pueden donar ésta, y reservarse, cada uno, el usufructo conjunto y sucesivo de toda la finca (y no solo la mitad).

189.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ANOTACIÓN PREVENTIVA 

En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral el registrador debe practicar de oficio la anotación preventiva por imposibilidad del registrador del art. 42.9 LH, cuya duración es indefinida, evitando la caducidad del asiento de presentación hasta la conclusión del expediente. No ha de dar traslado al promovente de la copia de la escritura aportada por el colindante.

190.** OPCIÓN DE COMPRA. PACTO COMISORIO

Aunque no puede presumirse que un contrato de opción encubra un pacto comisorio, si de las circunstancias del caso resulta que en realidad lo que se está pactando es una traba del bien en función de garantía debe rechazarse: Además de que puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato (art 1256 CC), (dado que dejarían indeterminada la cantidad a consignar para titulares de cargas posteriores) resulta que en la ejecución, frente a otras figuras de garantía como la hipoteca, por la propia dinámica y operativa de la opción se suprimen las garantías en beneficio del deudor.

191 192 y 193.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE FOTOCOPIAS SIN CSV

No es posible presentar un documento judicial por un particular, cuando no tiene CSV, ni firma autógrafa en original, pues se trata de una mera fotocopia.

194 y 206.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NRUA. FINCA DE OTRO DISTRITO HIPOTECARIO

No procede la presentación de una solicitud de número de registro de arrendamiento o NRA, de una finca radicada en otro distrito hipotecario.

195.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. NRUA SIN SOLICITUD

No procede presentar el justificante de inscripción de vivienda vacacional y la declaración responsable de inicio de vivienda vacacional para obtener el número de registro si no se acompaña la solicitud a instancia del interesado, donde figuran todos los datos que se precisan para la asignación del número de registro de alquileres.

196 -202,*** DACIÓN DE INMUEBLES EN PAGO DE DEUDAS POR SOCIEDADES ESPAÑOLAS

Tratándose de una sociedad limitada española y rigiéndose por la LSC, los requisitos para conformar la voluntad de la sociedad y para su representación prevista en la legislación española deben cumplirse rigurosamente, no siendo competente la junta general para conceder ni revocar poderes. Debe salvarte la autocontratación de las sociedades intervinientes mediante acuerdo de las Juntas Generales.

Si la enajenación que se pretende inscribir deriva de resoluciones judiciales extranjeras dichas resoluciones debe obtener el previo exequatur, y, por el principio de tracto sucesivo, haber tenido intervención en el procedimiento el titular registral.

203.** OPOSICIÓN DE COLINDANTES EN EL EXPEDIENTE 199 LH: PRESENTACIÓN DEL ESCRITO DE ALEGACIONES

Las alegaciones de los colindantes que se oponen en el seno del procedimiento del art. 199 LH, ni deben constar en documento público, ni son susceptibles de causar asiento de presentación. La comparecencia del colindante para hacer alegaciones puede hacerse tanto en documento público, como privado, con firma legitimada ante notario o puesta ante el registrador, mediante firma electrónica o incluso puede ser una comparecencia personal verbal transcrita o formalizada en el propio Registro, o por cualquier medio que no cuestione su autoría

204.** ENAJENACIÓN ONEROSA DE BIEN PATRIMONIAL DE AYUNTAMIENTO A FUNDACIÓN

En materia de enajenación de bienes de las Corporaciones Locales, la regla general es la subasta pública de acuerdo con art 80 DLeg 781/1986, sin que la circunstancia de haber quedado desierta la subasta no está contemplada en las normas como excepción a esa regla general. El ejercicio del derecho de reversión es una una potestad administrativa consistente en un procedimiento autónomo, que únicamente puede iniciarse a instancia de la Administración cedente

205.*** VENTA DE INMUEBLE POR SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN CONCURSAL

En un concurso la enajenación de bienes inmuebles debe realizarse por vía de apremio, mediante subasta, salvo que el juez del concurso haya autorizado la venta directa, ya sea al aprobar el plan de liquidación, ya sea de forma específica para un negocio y un bien concreto. El plan de liquidación – que debe de interpretarse restrictivamente-  opera, a los efectos de una compraventa, “como una especie de autorización judicial, siendo preceptiva la debida concreción de las condiciones de la transmisión “. La calificación registral debe comprobar tales extremos.

207.*** SOBRESEIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR CLÁUSULA ABUSIVA FRENTE TERCERO. LEVANTAMIENTO DEL VELO

Si en el momento de presentación en el Registro la finca ya está inscrita a favor de un tercero (distinto del rematante y ejecutante) que no ha intervenido en el procedimiento en el que se ha declarado la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, ya no cabe cancelar la inscripción a su favor.

208.** PROPIEDAD HORIZONTAL: RECTIFICACIÓN SUPERFICIES EN SEGREGACIÓN DE LOCAL

Para rectificar superficies de un elemento en propiedad horizontal deben observarse los requisitos de la modificación del título constitutivo que requiere consentimiento de todos los propietarios.

210.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL ADMINISTRADOR DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COLINDANTE

El administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal está legitimado para formular oposición a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

211.*** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICAS NOTARIALES CON CSV. EXTEMPORANEIDAD DEL RECURSO.

No es posible denegar el asiento de presentación para copias autorizadas electrónicas expedidas por notario, con CSV, pues el registrador puede comprobar su veracidad y la firma electrónica notarial a través de la sede electrónica notarial con un acceso exclusivo para el Colegio de Registradores.

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