B) COMUNIDAD VALENCIANA

DECRETO 180/2024, de 10 de diciembre, del Consell, por el que se aprueba el régimen jurídico de las viviendas de protección pública de la Comunitat Valenciana (DOGV nº. 10003, de 11 de diciembre de 2024)

Sinopsis: El objetivo de este decreto es dar una respuesta eficaz a la creciente demanda social de viviendas, aumentando, por el contrario, la desigualdad en el acceso a la vivienda y convirtiendo un derecho en un problema para muchas valencianas y valencianos, especialmente para jóvenes, familias y personas con escasos recursos.

⇒ En la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, así como en el Registro de la Propiedad, se hará constar la vinculación de los garajes, trasteros y anejos vinculados a las viviendas (art. 5).

⇒ Las limitaciones derivadas del régimen de protección pública se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción para arrendamiento, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se especificará expresamente la prohibición de disponer por medio de nota marginal.

Dichas limitaciones son:

a).- Están sujetas a un precio máximo de venta, renta o cesión de uso.

b).- Deberán destinarse a domicilio habitual y permanente.

c).- En caso de haberse recibido ayudas públicas, durante el plazo y condiciones que señale la normativa reguladora de la correspondiente ayuda, la vivienda no podrá ser objeto de cesión inter vivos por ningún titulo (art. 6).

⇒ En el acto administrativo que otorgue la calificación definitiva deberá hacerse constar expresamente el periodo de protección, que también se reflejará en la escritura de declaración de obra nueva, a los efectos de su constancia en el Registro de la Propiedad (art. 7).

⇒ Las personas promotoras de viviendas protegidas estarán obligadas, en el plazo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva, a elevar a escritura pública los contratos de compraventa celebrados con anterioridad a dicha calificación. Si la compraventa tuviera lugar con posterioridad a la concesión de la calificación definitiva, el citado plazo de tres meses se contará desde la fecha de obtención del visado de los contratos (art. 12.1).

⇒ Siempre que se eleve a escritura pública la transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre viviendas de protección pública, los notarios comprobarán la existencia de la resolución de calificación definitiva y visado del contrato en las primeras transmisiones, y del visado del contrato para segundas o posteriores compraventas. No serán autorizadas por notarios, ni inscritas por registradores de la propiedad, escrituras públicas relativas a viviendas de protección pública, sin que se acredite la obtención de la resolución que hubiera otorgado la calificación definitiva y del visado, que deberá incorporarse o testimoniarse en la escritura (art. 12.2).

⇒ La duración del periodo de protección se hará constar en las escrituras de declaración de obra nueva y de transmisión de dominio a los efectos de su constancia en el Registro de la Propiedad. El acta notarial de terminación de las obras junto con la resolución de calificación definitiva constituirá título suficiente para la toma de razón de la declaración de obra nueva terminada, por nota marginal, en el Registro de la Propiedad. En el citado registro deberá constar a los efectos procedentes el libro del edificio (art. 12.3).

⇒ En las promociones para uso propio, la escritura de declaración de obra nueva especificará el sometimiento a la legislación de protección pública de la vivienda, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y que los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos. A las escrituras públicas de compraventa, de adjudicación en propiedad o de declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio y, en su caso, a las escrituras públicas de formalización de préstamo hipotecario, se adjuntará copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda (art. 12.4).

⇒ La escritura de obra nueva en construcción y constitución en régimen de propiedad horitzontal contendrá los requisitos exigidos por el artículo 6 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y especificará la modalidad de viviendas de protección pública para cada vivienda, señalando el número de expediente, así como el destino de las viviendas, el régimen de uso, las limitaciones a la facultad de disponer, el programa de vivienda de protección pública al que se acoja, en su caso, y referencia expresa al plazo de protección (art. 23).

⇒ En la escritura de obra nueva de promociones mixtas, esto es, cuando un porcentaje de la superficie útil se destina a vivienda libre, deberán identificarse, para su constancia en el Registro de la Propiedad, tanto las viviendas que se promuevan en régimen libre como en régimen de protección pública (art. 27).

⇒ Son títulos aptos para construir y promover viviendas protegidas de promoción privada la titularidad del derecho de superficie, la concesión administrativa de obras públicas y la concesión demanial sobre terrenos de titularidad pública. Las promociones cuya construcción se apoye en estos títulos requerirán que esta circunstancia se haga constar en la calificación provisional y definitiva, así como en los correspondientes contratos. Dichos derechos deberán constar inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 28).

⇒ Cuando la constitución de servidumbres sea necesaria para el desarrollo del proyecto deberán ser acreditadas en documento público, que deberá constar inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 30).

⇒ Los contratos de compraventa, arrendamiento o cesión de uso, o arrendamiento con opción a compra, deberán incluir las cláusulas que recojan los requisitos de información y venta exigidos en la legislación valenciana en materia de vivienda, además de las que puedan establecer los programas de vivienda protegida y las medidas de financiación que correspondan. Asimismo deberán incluir las especificaciones que establece el art. 46.

⇒ Las segundas y posteriores transmisiones requieren la obtención de un visado, que deberán incorporarse a la escritura en original o por testimonio. La vigència del visado es de 6 meses (art. 48).

⇒ La conselleria competente en materia de vivienda podrá tomar las medidas oportunas de colaboración con notarías y registros de la propiedad (DA 3ª.1).

⇒ Las comunicaciones entre la conselleria competente en materia de vivienda y notarias y Registro de la Propiedad se realizarán preferentemente de modo telemático mediante procedimientos que tiendan a la integración de las plataformas de dichas Instituciones.  A estos efectos mediante el correspondiente convenio entre la conselleria competente y los Ilustres Colegios de Notarios y/o el Consejo General del Notariado y el Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad Mercantiles y de Bienes Muebles podrá acordarse la remisión de copia electrónica de las escrituras y de las inscripciones practicadas en relación con las transmisiones que se determine que se determinen (DA 3ª 2).

C) GALICIA

LEY 5/2024, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas (DOG n.º 251/2024, de 31 de diciembre).

Sinopsis.– El Capítulo X, bajo el título «Vivienda e infraestructuras», recoge una serie de medidas extraordinarias y temporales (hasta el 29 de diciembre de 2028) en materia de vivienda, con la finalidad de incrementar el parque de vivienda público y de contribuir a la efectividad del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada.

⇒ Los notarios y registradores, en el marco de lo establecido en la legislación estatal aplicable, exigirán, para otorgar escrituras notariales e inscribir las parcelaciones urbanísticas, las segregaciones o las divisiones de terrenos vinculados a los proyectos de construcción de vivienda protegida referidos en este artículo, la resolución administrativa de aprobación definitiva de dichos proyectos, en sustitución de la declaración de innecesariedad de licencia prevista en el artículo 150.7 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

Igualmente, a los efectos establecidos en el artículo 44 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, y de acuerdo con lo previsto en la legislación estatal de aplicación, para otorgar e inscribir escrituras notariales de declaración de obra nueva de las viviendas y alojamientos compartidos previstos en este artículo, exigirán la resolución administrativa de aprobación definitiva de los proyectos de construcción, la certificación de final de obra y la resolución de conformidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo a que se refiere el apartado anterior (art. 74.4).

⇒ La aprobación definitiva de los proyectos de parcelación y reparcelación permitirá la inscripción de dichos actos en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación estatal de aplicación, sin necesidad de licencia municipal ni declaración de innecesariedad de esta, por tratarse de un acto de desarrollo de un instrumento de ordenación o ejecución urbanística a los efectos del artículo 65 del texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana, aprobado por el Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, o norma que lo sustituya (art. 72.4).

⇒ El transcurso del plazo de duración del régimen de protección en las viviendas de protección autonómica determinará la extinción del régimen de protección de la vivienda, que, sin necesidad de declaración administrativa, se considerará libre a todos los efectos si, transcurridos seis meses desde el cumplimiento del plazo de duración del régimen de protección, no consta en el Registro de la Propiedad ningún asiento contradictorio. En estos casos, las registradoras o registradores cancelarán de oficio las notas marginales relativas al régimen de protección (art. 79.5, que modifica el art. 61.2 de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia).

D) ILLES BALEARS

– Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears (BOIB n.º 162/2024, de 13 de diciembre).

Sinopsis.- La finalidad de la Ley resulta del propio título y las medidas que se adoptan afectan a todas las administraciones públicas de las Illes Balears. En el ámbito notarial y registral, destaca:

⇒ La modificación del art. 33 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears, que pasa a disponer lo siguiente:

“1. Cuando, de acuerdo con lo que dispone la legislación urbanística de las Illes Balears, se precise de licencia municipal para la segregación de terrenos o fincas en suelo rústico, el procedimiento para su otorgamiento se regirá por lo que dispone el artículo 151 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el plazo para dictar y notificar la resolución expresa será, en estos casos, de dos meses. Una vez transcurrido dicho plazo máximo de resolución y notificación, podrá entenderse otorgada la licencia solicitada por silencio positivo, sin perjuicio de lo que establece el artículo 5.2 de la Ley 12/2017 ya citada.”

⇒ La modificación del art. 32 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears., que pasa a decir:

“Artículo 32.- Actos de división calificados como suelo rústico

1. En el suelo rústico solo podrán efectuarse actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función del objeto del acto de división. Estos actos estarán sujetos a licencia urbanística municipal.
2. Se exceptuarán de la necesidad de obtención de licencia, y se sustituirán en estos supuestos por un certificado de innecesariedad, los actos de división que sean consecuencia de la ejecución de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras públicas y de aquellos casos que se establezcan reglamentariamente.”

⇒ La disposición adicional séptima establece un procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico. La resolución en virtud de la cual se otorgue o se confirme, si procede, una licencia de legalización extraordinaria de una vivienda hará constar expresamente la prohibición de destinarla a la comercialización de estancias turísticas, y esta condición de la licencia, juntamente con la obra nueva legalizada o la legalización de la obra ya inscrita cuya descripción no cambie, se inscribirá en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses, juntamente, en su caso, con la escritura de declaración de obra nueva de la vivienda. Los registradores de la propiedad comunicarán al ayuntamiento del municipio donde radique la finca, mediante la certificación correspondiente, la práctica de la inscripción de la prohibición de destinar el edificio a la comercialización de estancias turísticas.

– DECRETO LEY 5/2024, de 13 de diciembre, por el que se modifican diversas normas del ordenamiento jurídico de las Illes Balears en materia de espacios naturales, fomento, agricultura, educación, empleo público, turismo, urbanismo, y vivienda (BOIB n.º 163/2024, de 13 de diciembre).

Sinopsis.- Tiene por objeto la corrección de la Ley 7/2024, antes reseñada, en cuya tramitación se incluyeron, por error, 34 enmiendas. Mediante esta norma quedan sin efecto dichas disposiciones. Esta corrección de errores masiva no afecta, sin embargo, a las medidas incluidas en la reseña anterior. El presente Decreto Ley fue convalidado por resolución del Parlamento de las Illes Balears de 18 de diciembre de 2024.

E) MADRID

LEY 7/2024, de 26 de diciembre, de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio (BOCM n.º 308/2024, de 27 de diciembre)

Sinopsis.- Se modifican la Ley 9/1995, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, y la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, a fin de mejorar la ordenación territorial y urbanística, impulsar la actividad económica, combatir la despoblación y revitalizar el medio rural, y adaptar, en suma, la actividad urbanística a las nuevas demandas sociales y económicas, eliminando para ello cargas urbanísticas innecesarias.

Con esta finalidad, se crean:

a).- Los Planes Territoriales, que pueden desarrollar el Plan Regional de Estrategia Territorial de la Comunidad de Madrid o, en su ausencia, establecer una ordenación territorial directa en un ámbito comarcal o subregional. Se conciben estos planes como instrumentos de ordenación territorial que contemplarán la protección y el respeto a los valores ambientales, culturales y paisajísticos.

b).- Los Planes Estratégicos Municipales, como instrumentos de ordenación mediante los que se podrán definir los elementos básicos para la estructura del término municipal, sus objetivos estratégicos, áreas prioritarias y criterios de programación relativos a la organización y estructura del municipio.

La modificación de la Ley del Suelo pretende flexibilizar el desarrollo de los municipios desde el punto de vista urbanístico, centrado el objetivo de resolver los problemas que la regulación existente ha planteado en cuanto a su interpretación y aplicación al integrarse con la legislación sectorial y la estatal en materia de Suelo y Rehabilitación urbana.

En lo relativo a la disciplina urbanística, se incorporan las declaraciones responsables en la regulación de forma completa, se amplían los plazos para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística y de prescripción de las infracciones y sanciones, con especial consideración al suelo no urbanizable de protección.

F) NAVARRA

LEY FORAL 17/2024, de 8 de noviembre, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra (BON n.º 233/2024, de 18 de noviembre).

Sinopsis: El objetivo perseguido con esta ley foral es actualizar la normativa a lo dispuesto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en lo que respecta a la declaración de zonas de mercado tensionado, estableciendo los requisitos que debe reunir dicha declaración y facultando al Gobierno para proponer las medidas que se entiendan necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en la declaración, así como un calendario de desarrollo.

G) CATALUNYA

– DECRETO 408/2024, de 22 de octubre, por el que se aprueba el Plan territorial sectorial de vivienda y se desarrolla el objetivo de solidaridad urbana previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (DOGC nº. 9276, de 25 de octubre de 2024).

Sinopsis.- Con la finalidad de mejorar el acceso de los ciudadanos a una vivienda, se parueba el Plan territorial sectorial de vivienda, y se regula el contenido de los planes específicos que se aprueben en desarrollo de aquel. Se prevé que los municipios incluidos en áreas declaradas por el Plan territorial sectorial de vivienda como ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada deben disponer, en el plazo de veinte años, de un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 15 % respecto del total de viviendas principales existentes. 

– Acuerdo GOV/225/2024, de 15 de octubre, por el que se aprueban medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda protegida (DOGC nº. 9270, de 17 de octubre de 2024).

H) CANTABRIA

– DECRETO 91/2024, de 14 de noviembre, por el que se regula el programa mínimo, dimensiones e iluminación natural de las viviendas en la Comunidad Autónoma de Cantabria (BOC n.º 223/2024, de 18 de noviembre).

Sinopsis: La finalidad de este Decreto es evitar duplicidades y contradicciones en la acreditación del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad de las viviendas, que suponen cargas administrativas a la ciudadanía y a las empresas, así como retrasos en el tráfico económico del mercado de la vivienda. Con la aprobación de este decreto desaparece este acto administrativo de concesión de la cédula de habitabilidad. La determinación de las condiciones que deben cumplir las viviendas en Cantabria, tanto provenientes de nueva construcción como de la rehabilitación o cambios de uso se realiza desde este momento con la fijación en este decreto de un programa mínimo, de unas dimensiones y de unas características de iluminación natural que deben sujetarse las viviendas. Se cambia la forma de acreditar el cumplimiento de las condiciones que deja de ser por medio de las Cédulas de Habitabilidad para pasar a realizarse por certificados emitidos por los técnicos competentes.

– LEY DE CANTABRIA 3/2024, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas (BOC extraordinario n.º 46/2024, de 30 diciembre).

Sinopsis: Se modifica el art. 43 a) de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, quedando con la siguiente redacción: “En el suelo urbanizable, los propietarios tendrán derecho a: a) Usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su estricta naturaleza rústica, debiendo destinarlos a los fines agrícolas, forestales, ganaderos o similares propios de los mismos, mientras no se apruebe el Plan Parcial. Durante ese tiempo, se aplicará para este tipo de suelo el régimen establecido en el artículo 50 de esta ley para el suelo rústico de protección ordinaria, con la excepción de las viviendas unifamiliares a que se refiere el artículo 51, en todo caso con la demolición sin indemnización en el supuesto de incompatibilidad con el desarrollo del Plan Parcial.»

II. RESOLUCIONES

A) GEORREFERENCIACIÓN

1. Inscripción de la representación gráfica

– No es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada una servidumbre (R. de 13 de noviembre de 2024).

– Para inscribir una representación gráfica que engloba varias fincas registrales se requiere la previa inscripción de la escritura de agrupación (R. de 9 de septiembre de 2024).

– La representación gráfica de la finca tiene que aportarse en formato IVG (Informe de Validación Gráfica) y ser asumida o consentida por el propietario (R. de 22 de julio de 2024).

– Rogación tácita: aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva para la inscripción, ni la calificación de la descripción gráfica, ni la tramitación del art. 199 LH pueden ser excluidas por los otorgantes (R. de 31 de julio de 2024).

– La rectificación de linderos sobre la base de una representación gráfica implica la rogación tácita de inscripción de esta, por lo que requiere también la rectificación de la superficie conforme a dicha representación gráfica (R. de 10 de octubre de 2024).

– Presentada escritura que rectifica la descripción de la finca conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica, se entiende que hay una solicitud tácita de inscripción de representación gráfica, y procede tramitar el procedimiento del artículo 199 LH para resolver las dudas que pudiera tener la registradora (R. de 18 de septiembre de 2024).

– El promotor de un expediente del art. 199 LH tiene derecho a solicitar una certificación que contenga las alegaciones de los colindantes (R. de 28 de noviembre de 2024).

– En los casos en que esté inscrita la georreferenciación de una finca, la certificación ordenada en el art. 19 bis LH debe hacerlo constar, sin necesidad de incorporar el plano correspondiente (R. de 28 de noviembre de 2024).

– El plazo de seis meses del art. 10.5 LH no se extiende a la presunción de coordinación gráfica (R. de 28 de noviembre de 2024)..

2. Rectificación de descripción

– Cabe una rectificación de cabida superior al 10% de una finca procedente de segregación, pero en el seno del procedimiento del art. 199 LH han de ser notificados los titulares registrales vigentes del resto de finca matriz (R. de 20 de noviembre de 2024).

– La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente (R. de 10 de julio de 2024).

– La rectificación de superficie solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registralreferido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral (R. de 24 de septiembre de 2024).

– En los supuestos de rectificación descriptiva de finca por aumento de superficie, en caso de dudas de identidad de la finca, el registrador tiene que fundamentarlas en la nota de calificación, no en el informe. Para resolver dichas dudas tiene que tramitar el expediente del artículo 199 LH (R. de 15 de octubre de 2024).

– No es posible rectificar la superficie de una finca conforme a Catastro si se afirma que este no coincide con la realidad física (R. de 30 de octubre de 2024).

3. Oposición de colindantes

– La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía cuando esta figura descrita en las inscripciones de las fincas afectadas por aquella (R. de 22 de julio de 2024).

– La oposición consistente en la existencia de una servidumbre de paso no inscrita, pero mencionada como paso común en las descripciones de las fincas, no tiene entidad suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, pues no afecta a su delimitación (R. de 24 de julio de 2024).

– La oposición basada en un documento privado y en la propia certificación catastral carece de entidad suficiente para impedir la inscripción de una georreferenciación alternativa (R. de 24 de julio de 2024).

– La mera oposición basada en la cartografía catastral es suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica alternativa (R. de 31 de julio de 2024).

– No existe controversia sobre la delimitación de las fincas que pueda justificar la denegación de la inscripción, cuando la cuestión controvertida ha sido ya resuelta por los tribunales en sentido coincidente con la inscripción pretendida (R. de 11 de septiembre de 2024).

– El contraste entre la georreferenciación propuesta y la presentada por el opositor en un expediente anterior pone de manifiesto una controversia sobre la delimitación que no puede resolverse en sede registral (R. de 12 de septiembre de 2024).

– La oposición de los colindantes meramente catastrales merece menor consideración que la de los titulares registrales (R. de 25 de septiembre de 2024).

– Un informe elaborado por un técnico o un informe catastral de validación gráfica son suficientes para sustentar la oposición de los colindantes y motivar la nota de calificación (R. de 3 de octubre de 2024).

– No es necesario que el colindante que formula oposición tenga su título inscrito (R. de 3 de octubre de 2024).

– No es necesario que el informe o el plano que se acompañen al escrito de oposición sean elaborados por un técnico (R. de 20 de noviembre de 2024).

4. Posible invasión del dominio público

– La ausencia de deslinde del dominio público no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión (R. de 30 de julio de 2024).

– En su oposición a la georreferenciación, la Administración debe aportar información gráfica que permita concretar por dónde se invade el dominio público (R. de 25 de septiembre de 2024).

– Pese a que no se pueda concluir la naturaleza pública de un camino, el Ayuntamiento puede oponerse en el seno del expediente del art. 199 (R. de 10 de julio de 2024).

– No invade el dominio público una georreferenciación que incluye unos terrenos que van a destinarse a viales, pero que todavía no han sido cedidos al Ayuntamiento (R. de 24 de julio de 2024).

– La oposición de la Administración, por si sola, no es suficiente para denegar la inscripción de la georreferenciación, sino que debe concretar por dónde se produce la invasión del dominio público (R. de 3 de octubre de 2024).

– La oposición de la Administración no puede ser tenida en cuenta si se refiere a una representación gráfica que no es la que se pretende inscribir (R. de 10 de octubre de 2024).

– Para denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, se requiere que la oposición de la Administración sea concluyente, sin que sea suficiente la manifestación de que se halla en zona inundable o de flujo preferente (R. de 6 de noviembre de 2024).

5. Juicio de identidad

– La georreferenciación que invade una edificación colindante justifica las dudas de identidad, aunque su titular registral no se haya opuesto, con independencia de si la construcción está o no catastrada y de si es o no legal (R. de 23 de julio de 2024).

– Ni la existencia de un amojonamiento, ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes (R. de 29 de julio de 2024).

– La magnitud del exceso de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo no amparada por la delimitación catastral, justifica las dudas de correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir (R. de 12 de septiembre de 2024).

– Las dudas de identidad están justificadas por la concurrencia de las siguientes circunstancias: la magnitud del exceso de cabida, la modificación de linderos fijos y la falta de incorporación de una referencia catastral que permita establecer la correspondencia (R. de 25 de septiembre de 2024).

– El hecho de que la georreferenciación alternativa invada geometrías catastrales próximas, no es motivo suficiente por sí solo para denegar su inscripción, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante (R. de 16 de octubre de 2024).

B) INMATRICULACIÓN ART. 203 LH

– La mera manifestación del notario de que la finca no está inmatriculada, no es suficiente para disipar las dudas de la registradora sobre una posible doble inmatriculación (R. de 30 de julio de 2024).

C) INMATRICULACIÓN ART. 205 LH

– Ni la existencia de un amojonamiento, ni la usucapión no declarada judicialmente tienen entidad suficiente para justificar la inscripción de una georreferenciación cuando hay oposición fundada de colindantes (R. de 29 de julio de 2024).

– El registrador puede iniciar el expediente del art. 199 LH si alberga dudas de identidad sobre la delimitación del inmueble que se pretende inmatricular conforme al art. 205 LH (R. de 11 de septiembre de 2024).

– Es posible inmatricular por la vía del art. 205 las llamadas “fincas de legítima” de Formentera (R. de 12 de septiembre de 2024).

– En caso de oposición de la Administración, el registrador tiene que suspender la inscripción necesariamente, aunque el motivo de oposición sea erróneo porque no exista en el momento actual la obligación de ceder un futuro viario por no haberse aprobado el proyecto de reparcelación (R. de 24 de septiembre de 2024).

– Para inmatricular una finca se exige que su georreferenciación sea plenamente coincidente con la descripción literaria de la finca, sin que puedan existir diferencias de superficie entre ellas (R. de 10 de octubre de 2024).

– Las actas de notoriedad complementarias de título público para inmatriculación de fincas están sujetas a competencia territorial del notario autorizante como el resto de las actas notariales relativas a la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro introducidas por la ley 13/2015 (R. de20 de noviembre de 2024).

D) OBRA NUEVA

– En caso de autopromoción, no es necesario que el libro del edificio contenga el acta de recepción de la obra; si no hay acta, el promotor debe declarar recepcionada la obra, pudiendo hacerlo en el acta notarial de final de obra (R. de 26 de julio de 2024).

– Una ampliación de obra de un edificio en régimen de propiedad horizontal debe describir al menos, la edificación, su número de plantas, superficie de parcela ocupada y total de metros cuadrados construidos (R. de 29 de julio de 2024).

– Es posible la rectificación descriptiva de una edificación inscrita o la inscripción de una nueva edificación, aunque no se declare expresamente la obra nueva, si en la escritura constan todos los datos exigibles para su inscripción y se acredita su legalidad (R. de 1 de octubre de 2024).

E) AGRUPACIÓN

– Si bien el art. 9 LH no prevé la tramitación del art. 199 para inscribir una agrupación, el registrador puede iniciarla de oficio si alberga dudas de correspondencia (RR. de 16 de octubre de 2024 y 29 de noviembre de 2024).

F) URBANISMO

– La ley aplicable a la licencia de parcelación en un complejo inmobiliario en Galicia es la estatal (R. de 10 de junio de 2024).

– Aunque la licencia municipal autorice la división material de una finca, no es inscribible la división si el registrador tiene dudas por posible invasión del dominio público (R. de 22 de julio de 2024).

– La transmisión de una cuota indivisa de una finca rústica no es, por sí sola, indicio suficiente de la existencia de una parcelación urbanística; pero una resolución de la Alcaldía advirtiendo de dicha circunstancia, sí lo es (R. de 26 de julio de 2024). 

– La constitución de una propiedad horizontal tumbada en que a cada nave se le asigna el uso exclusivo de una porción de suelo, absorbiéndolo en su totalidad, salvo el espacio imprescindible para la calle de acceso implica parcelación urbanística y requiere licencia (R. de 30 de julio de 2024).

– La nota marginal de afección urbanística caduca a los siete años de su fecha, sin que quepa practicarla de nuevo al no haberse pedido en nuevo procedimiento (R. de 11 de septiembre de 2024).

– La competencia para determinar la unidad mínima de cultivo corresponde a la Administración autonómica, no a la municipal, ni a la estatal (R. de 12 de septiembre de 2024).

– Para la inscripción de segregaciones de locales comerciales en régimen de división horizontal en Andalucía es necesario aportar la correspondiente declaración responsable junto con el certificado de conformidad del Ayuntamiento o diligencia favorable firmada por el técnico del Servicio de Licencias (R. de 15 de octubre de 2024).

– La exigencia de licencia para la división o segregación es independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo (R. de 12 de noviembre de 2024).

– Para cancelar una nota marginal acreditativa de una vinculación urbanística ob-rem no basta el consentimiento del titular registral, sino que se precisa la aportación del documento administrativo correspondiente, al haberse configurado dicha vinculación como una condición especial de la concesión de la licencia (R. de 29 de noviembre de 2024).

– Para modificar el uso de un local destinado a vivienda, no basta con una escueta mención en la descripción dada en la escritura de compra, sino que deben cumplirse los requisitos urbanísticos de las declaraciones de obra nueva o antigua (R. de 25 de noviembre de 2024).

– En Andalucía, la compra de una finca rústica por cuotas indivisas, aunque sea sin atribución de uso, requiere de licencia de parcelación, si la extensión de la superficie ideal que correspondería a cada adquirente sea inferior a la unidad mínima de cultivo (R. de 20 de noviembre de 2024).

– A consecuencia de la concentración parcelaria, el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasan a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo (R. de 23 de julio de 2024).

G) LEY DE COSTAS

– En segundas transmisiones de fincas inscritas, si el registrador considera que la finca inscrita invade el dominio público marítimo terrestre, solicite de Costas la emisión de un certificado que aclare dicha posible invasión y si Costas no contesta en el plazo de un mes, el silencio tiene efecto positivo (R. de 11 de septiembre de 2024).

– Si se transmite una finca, o parte indivisa de la misma, colindante con el mar, y la Demarcación de Costas certifica que se invade, al menos en parte, el dominio público marítimo terrestre no se puede inscribir el título a menos que se rectifique la descripción de la finca de forma que no invada ese dominio público, según el deslinde vigente, o se impugne judicialmente el certificado emitido por Costas (R. de 3 de octubre de 2024).

III. JURISPRUDENCIA

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO Nº 999/2024, DE 6 DE JUNIO DE 2024, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, PONENTE JOSÉ ANTONIO MONTERO FERNÁNDEZ

El propietario único de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal no puede promover la alteración catastral derivada de la división horizontal, pues considera el Tribunal Supremo que aunque la propiedad horizontal esté constituida, no nace con plenitud de efectos mientras no exista una pluralidad de propietarios.

Según la Sentencia, “la pluralidad de propietarios no es un elemento intencional, sino elemento constitutivo de suerte que de faltar este requisito -no entramos en la situación de la propiedad horizontal cuando toda la propiedad pasa a un único propietario- no existe propiedad horizontal; el hecho de que el otorgamiento del título pueda producir y derivar determinados efectos, como su vinculación y fuerza organizativa respecto de la propiedad horizontal en curso de formación, en modo alguno determina, sin más, su nacimiento, supeditado a que concurran los elementos identificadores de la propiedad horizontal; no se somete la propia existencia de la propiedad horizontal al cumplimiento de una condición intencional o a la producción de un hecho futuro de incierto cumplimiento en cuanto no lleva pareja garantía o sanción alguna, sino que resulta absolutamente imprescindible como requisito necesario y constitutivo de la propiedad horizontal el elemento esencial de la concurrencia de varios propietarios”.

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