ESTUDIOS INCLUIDOS EN LOS INFORMES SOBRE TERRITORIO

Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou (Barcelona)

 

2024 – SEGUNDO TRIMESTRE DE 2024. MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN REGISTRAL CUANDO LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL CONCUERDA CON LA REALIDAD FÍSICA (ART. 201.1 LH)

1. ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL       

NUMERO

En $, mi residencia, $

Ante mí, $, Notario del Ilustre Colegio de $,

COMPARECEN:

$

Tienen, en mi opinión, interés legítimo para este otorgamiento, y 

DICEN:

I.- Que son propietarios de la finca que tiene la siguiente descripción registral:

$

INSCRITA en el Registro de la Propiedad de $.     

TÍTULO.- Les pertenece por $.        

II.- Los comparecientes manifiestan que la descripción registral no concuerda con la realidad física, la cual está correctamente representada en la certificación catastral descriptiva y gráfica que yo, el notario, he obtenido, a petición de los comparecientes, de la sede electrónica catastral y que protocolizo con esta matriz.

Por consiguiente, la descripción literaria de la finca ajustada a su realidad física es la siguiente:

$.

III.- Que aseguran bajo su responsabilidad la certeza de los siguientes hechos:

1.- Que la diferencia entre la descripción registral y la realidad física obedece exclusivamente a un error en aquella y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquiera modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.    

2.- Que son los únicos propietarios y poseedores de esta finca y que no existen titulares de otros derechos reales ni arrendatarios sobre la misma (en caso de haberlos, añadir los datos de identidad y domicilios).

IV.- Ello expuesto,    

OTORGAN:

PRIMERO.- Me requieren a mí, el notario, para que lleve a cabo el expediente de rectificación de descripción de la finca descrita, de acuerdo con el art. 201.1 de la Ley Hipotecaria, notificando su tramitación a los titulares registrales en los domicilios que figuran en la certificación catastral o en los que resulten del certificado registral o de los medios de prueba que considere oportunos.

No solicitan la práctica de anotación preventiva de la pretensión de rectificación.

Acepto el requerimiento, que practicaré mediante diligencias que serán incorporadas a esta acta.          

SEGUNDO.- Solicitan del señor Registrador de la Propiedad que rectifique la descripción de la finca en los términos del antecedente II, incorpore la representación gráfica catastral al folio real y haga constar la coordinación entre Registro y Catastro.

PROTECCIÓN DE DATOS

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN

2. MODELO DE NOTIFICACIÓN A COLINDANTE

VICTOR ESQUIROL JIMÉNEZ, Notario de El Masnou, con despacho en la calle $, número $, notifico a $, con domicilio en $:

            I.- Que se está tramitando ante mí expediente para rectificar la descripción registral del inmueble situado en la calle $, número $, de $, con referencia catastral $, de conformidad con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

            Los promotores del expediente son: $ y $, vecinos de $, calle $, número $, con DNI/NIF $ y $.

            Actualmente dicho inmueble está descrito en el Registro de la Propiedad de la forma siguiente:

            $

            INSCRITO en el Registro de la Propiedad de $.

            Los promotores de este expediente han declarado que dicha descripción no se corresponde con la realidad física y que la descripción correcta es la siguiente:

            $

            Asimismo, los promotores del expediente han solicitado la inscripción de la representación gráfica de la finca en los términos que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña a la presente.

            II.- Que se le notifica la tramitación del citado expediente en su calidad de propietario colindante, para que si lo considera oportuno pueda comparecer en mi oficina, examinar el expediente, formular alegaciones y aportar pruebas escritas en apoyo de las mismas, en el plazo máximo de UN MES a contar desde la recepción de esta notificación.

            En El Masnou, el día $.

3. MODELO DE EDICTO

EDICTO

VICTOR ESQUIROL JIMÉNEZ, Notario del Masnou, con despacho en la calle $, número $:

HAGO SABER

            I.- Que se está tramitando ante mí expediente para rectificar la descripción registral del inmueble situado en la calle $, número $, de $, con referencia catastral $, de conformidad con el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

            Los promotores del expediente son $ y $, vecinos de $, calle $, número $,  con DNI/NIF $ y $.

            Actualmente dicho inmueble está descrito en el Registro de la Propiedad de Mataró, al tomo $, libro $, folio $, finca $, de la forma siguiente:

            $

            Los promotores de este expediente han declarado que dicha descripción no se ajusta a con la realidad física del inmueble, que se corresponde con su representación gráfica catastral y que la descripción correcta es la siguiente:

            $

            II.- Que, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 203, 1, regla 5ª, de la Ley Hipotecaria, se notifica la tramitación del citado expediente a cualquier persona que pueda tener algún derecho o pretensión legítima en relación a la rectificación pretendida y que no sea conocida, para que, si lo considera oportuno, pueda comparecer en mi oficina, examinar el expediente, formular alegaciones y aportar pruebas escritas en el plazo máximo de UN MES a contar desde la recepción de esta notificación.  

            En El Masnou, el día $.

 

2024 – PRIMER TRIMESTRE: PRÁCTICA NOTARIAL. ¿PUEDE EL NOTARIO PREVER SI LA GEORREFERENCIACIÓN DE UNA FINCA SE VA A INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD? 

Con la colaboración de NATALIA TORRES PÉREZ (técnico en coordinación Registro-Catastro, directora de GML PLUS)

La seguridad jurídica y económica exige que el camino de una escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad sea lo más diáfano posible, de forma que el notario autorizante pueda ofrecer a los otorgantes una seguridad razonable de que la escritura va a inscribirse sin impedimentos.

Esta «seguridad razonable» es difícil de conseguir en las escrituras en que se solicita la inscripción de la georreferenciación de una finca, ya sea con la finalidad de rectificar su descripción, realizar una modificación de entidades hipotecarias o declarar una obra nueva. La falta de inscripción de la representación gráfica de la finca puede incluso impedir la inscripción del negocio jurídico principal, cuando aquella sea requerida para la inscripción de este, por ejemplo, en el caso de una escritura de segregación seguida de compraventa si alguno de los colindantes se opone a la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada. 

Los principales obstáculos para la inscripción de la georreferenciación son dos: la oposición de colindantes y las dudas de correspondencia o identidad del registrador. Es evidente que el notario no va a poder prever en algunos casos dichas incidencias, pero hay supuestos en que sí puede hacerlo y otros en que puede minimizar el perjuicio de no poder alcanzar la inscripción.

Sería deseable que los notarios dispusiéramos de una aplicación homologada, similar a la registral y coordinada con esta, que nos permitiera apreciar sin gran esfuerzo las circunstancias que pueden impedir la inscripción. Aunque desgraciadamente no disponemos de ella, sí que podemos utilizar otros medios que son relativamente sencillos y que no nos van a ocupar mucho tiempo.

A continuación, haremos un breve examen de dichos medios, partiendo de las principales circunstancias que pueden obstaculizar la inscripción de la georreferenciación: la oposición de colindantes y la falta de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica:

1. Oposición de colindantes

a) Es importante que, de producirse, no afecte al negocio jurídico que en muchos casos acompaña a la rectificación de descripción (modificación de entidades hipotecarias, declaración de obra nueva, compraventa, etc.). Para ello, es aconsejable realizar la rectificación con carácter previo a dicho negocio jurídico; por ejemplo, antes de segregar o agrupar, rectificar la inscripción de la finca matriz, ya que, si ambas operaciones se hacen simultáneamente y no puede llevarse a cabo la inscripción, el interesado habrá incurrido en un coste innecesario (el impuesto sobre AJD y los honorarios notariales). He desarrollado esta cuestión en el informe correspondiente al cuarto trimestre de 2023.

b) Una circunstancia que puede causar oposición de colindantes es la existencia de un giro o un desplazamiento de la cartografía catastral. Dicha patología va a impedir la rectificación del Catastro, ya que no puede corregirse aisladamente respecto de una sola parcela, por lo que, si se detecta antes de iniciar el procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, evitaremos que este procedimiento se frustre.

En el ámbito registral, en cambio, el giro/desplazamiento no se considera invasión de finca colindante a la hora de rectificar la descripción registral (ap. 7º de la R. conjunta de 2020), por lo que no debería impedirla. Sin embargo, sí puede causar la oposición de colindantes que consideren que la representación gráfica que se pretende inscribir invade sus fincas. De detectarse el giro/desplazamiento antes de otorgarse la escritura, se puede advertir de esta circunstancia a los colindantes, acompañar a la notificación las coordenadas reales e informarles que serán estas las que acabarán inscribiéndose y no las desplazadas, con lo que se puede conseguir que no se opongan.

El notario puede detectar la existencia de un giro o un desplazamiento de una forma sencilla y rápida, a través de la Sede Electrónica del Catastro. Para ello, entrará en el buscador de inmuebles y, una vez tenga su cartografía, irá al menú de abajo a la derecha:

A continuación puede seleccionar el botón de capas:  y marcar ortofoto PNOA. Con esta opción estará viendo la realidad física de la zona y si hay un giro o un desplazamiento. Para detectarlo, tenemos que fijarnos en los límites de toda la isla o manzana, no de una parcela sola, grafiados de color violeta. Si marcamos el símbolo de la mano que aparece junto a “Ortofoto PNOA”, el botón de desplazamiento, podemos desplazar manualmente toda la manzana, lo que nos puede ayudar a encajar las líneas violetas con la fotografía aérea; si encajan después de moverlas manualmente, es que hay un desplazamiento, aunque no podremos comprobar si existe giro. 

c) Al margen de los giros o desplazamientos, comprobar la superposición de la ortofoto del PNOA con la cartografía catastral nos puede proporcionar información sobre si esta se ajusta o no a la realidad física. Si existe una discordancia importante entre ambas, será bastante probable que los colindantes afectados se opongan a la inscripción de la representación gráfica catastral alegando invasión de sus fincas.

2. Dudas de identidad

Las dudas del registrador sobre la identidad o correspondencia entre la finca registral y la resultante de la representación gráfica que se pretende inscribir son una de las principales causas de denegación de la inscripción. El notario puede intentar prever esta situación utilizando algunos de los instrumentos que empleará el registrador para llevar a cabo la calificación. Para ello debemos distinguir dos posibles causas de denegación:

a) La representación gráfica aportada invade una finca colindante con georreferenciación inscrita. Esta circunstancia es motivo de denegación de la inscripción sin siquiera iniciar el procedimiento del art. 199 LH, ya que las coordenadas georreferenciadas no pueden solaparse.

La forma de conocer esta circunstancia es: 1) entrar en la página web Geoportal Registradores; 2) acceder al visor que aparece en segundo plano de la página de inicio; 3) introducir los datos de la finca, en el menú central podemos introducir la referencia catastral; 4) seleccionar el icono “capas”   ; y 5) marcar “inscripciones”. En el mapa aparecen grafiadas con franjas verdes las fincas que tienen inscrita su georreferenciación, estén o no coordinadas con el Catastro, circunstancia esta última que no es relevante a la hora de determinar si existe o no invasión de finca colindante. Y si se marca la capa de “presentaciones” aparecerán grafiadas con franjas rojas las fincas cuya solicitud de inscripción de georreferenciación ha sido presentada y está en trámite de inscripción. Otra opción, si están coordinadas con el Catastro, es entrar directamente desde la ficha de datos de la referencia catastral en la página del Catastro, información que constará en la consulta descriptiva y gráfica de la referencia catastral.

La consulta al Geoportal es aconsejable incluso en el supuesto de que solo se pretenda realizar la subsanación de discrepancias catastrales, sin rectificar la descripción registral ni inscribir la nueva georreferenciación, pues cuando alguna de las parcelas colindantes afectadas por la subsanación está coordinada con el el Registro, el Catastro exigirá el consentimiento expreso de sus titulares para poder llevar a cabo la subsanación. Si conocemos esta circunstancia antes de tramitar la subsanación, podemos evitar que dicho expediente se frustre. 

2023 – CUARTO TRIMESTRE: PRÁCTICA NOTARIAL. LA RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN COMO PASO PREVIO A LA SEGREGACIÓN

El carácter preceptivo de la georreferenciación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras de segregación, conforme al art. 9.a) de la Ley Hipotecaria, conlleva la necesidad de coordinar la realidad física con la descripción de la finca en la escritura, Registro y Catastro.

Se da con mucha frecuencia el hecho de que la descripción de la finca matriz en el Registro e incluso en el Catastro no concuerda con la realidad física, lo que obliga a rectificar dicha descripción. El objeto de estas líneas es proponer la que, a mi entender, es la mejor forma de llevar a cabo dichas operaciones para evitar problemas, dilaciones y costes innecesarios. 

Anticipo que es aconsejable rectificar en primer lugar la descripción de la finca matriz y de la parcela catastral y, solo cuando esté inscrita la rectificación en el Registro de la Propiedad y subsanada la discrepancia catastral, realizar la segregación. De otro modo, si se hace todo en un solo acto, se corre el peligro de que las vicisitudes de los procedimientos de rectificación, como la oposición de algún colindante, puedan impedir la inscripción de la segregación ya realizada. También sería preferible posponer la obtención de la licencia de segregación a dicho momento, para asegurar la perfecta concordancia entre realidad física, Registro y Catastro sin más dilaciones que las necesarias.

Así pues, el punto de partida de toda segregación debería ser la rectificación de la descripción de la finca matriz, pues es la parte que puede dar más problemas. De seguirse el cauce habitual de obtener previamente la licencia de parcelación y otorgar posterior y simultáneamente la rectificación de descripción y la segregación,  puede suceder que los problemas surgidos en la primera nos obliguen a modificar tanto la licencia como la segregación.

El orden, por tanto, sería: 1) rectificación de descripciones de la finca matriz y de la parcela catastral; 2) obtención de la licencia de parcelación; 3) otorgamiento de la escritura de segregación.

Aquí nos centraremos en el examen de la primera, pues si esta se realiza correctamente las otras vendrán dadas.

PRIMER PASO: LA MEDICIÓN DE LA FINCA MATRIZ

Dado que para practicar una segregación es necesario por regla general obtener la licencia de parcelación y que esta requiere la presentación de un proyecto elaborado por un  técnico, el primer paso tiene que ser la medición tanto de la porción a segregar como de la finca resto, esto es, la medición de la finca matriz. La georreferenciación de la finca resto es exigida por la DGSJFP desde la R. de 1 de febrero de 2022; por ello, es aconsejable medir la finca matriz y no solo la porción a segregar; en cambio, si hay alguna porción que ha sido objeto de alguna expropiaciones no inscritas, no es necesario medirla, pues la DG, como veremos, no exige su georreferenciación.

Hecha la medición de la finca matriz, es muy importante que el notario compare el plano resultante de la medición con el parcelario catastral. La forma más adecuada y sencilla de llevar a cabo esta comparación es solicitando al técnico que elabore el correspondiente “informe de validación gráfica alternativa” (o “informe de validación gráfica frente a parcelario catastral”; IVGA, en lo sucesivo). En la página 4 del informe aparece el plano de la medición superpuesto con el catastral, por lo que es fácil apreciar a simple vista el grado de coincidencia entre ambas representaciones gráficas.

Si la coincidencia es total, solo será necesario rectificar la descripción registral, en su caso. Si no lo es, conviene que el notario valore el grado de discrepancia entre ambas representaciones gráficas, pues cualquier modificación del Catastro, por pequeña que sea, tiene que ser notificada a los colindantes catastrales y estos pueden oponerse. He visto segregaciones de hectáreas que se han visto paralizadas por la oposición de un colindante alegando que se le invadían unos pocos metros cuadrados.

Mi consejo es que estas diferencias mínimas entre el levantamiento topográfico y el parcelario catastral no se pongan de manifiesto al elaborar el IVGA y que el técnico respete la delimitación del Catastro, aunque ello implique variar en algunos metros la superficie de la porción a segregar. Naturalmente, ello será más difícil si esta superficie viene determinada previamente por la licencia de parcelación, de ahí que sea aconsejable, como he dicho antes, no solicitar la licencia hasta no haber finalizado la tramitación de los procedimientos de subsanación de discrepancias catastrales y de rectificación de la descripción registral de la finca matriz.

Es fundamental que el IVGA indique en su primera página como tipo de operación el de subsanación y que sea positivo. Si no se cumplen ambos requisitos el Catastro denegará automáticamente la subsanación.

SEGUNDO PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN

Una vez tenemos el IVGA correcto podemos proceder a otorgar la escritura de rectificación de las descripciones catastral y, en su caso, registral. El requerimiento del interesado para tramitar los expedientes de subsanación de discrepancias catastrales del art. 18.2 TRLC y de rectificación de la descripción registral del art. 201.1 LH puede hacerse en el mismo documento y las notificaciones no tienen que duplicarse.

Téngase en cuenta, sin embargo, que para tramitar el art. 18.2 TRLC la competencia notarial no es territorial, por lo que cualquier notario es competente con independencia de la situación de la parcela catastral. En la tramitación del art. 201.1 LH sí hay competencia territorial pero, como he dicho, considero que, de conformidad con la legislación notarial, si el notario que recibe el requerimiento no es competente puede trasladarlo a un notario que sí lo sea para que tramite el expediente; en este caso, ambos expedientes se tramitarán por separado. También se pueden solicitar ambos trámites al registrador conforme al art. 199.2 LH, pero considero preferible que el notario no renuncie a sus competencias.

Tramitados ambos procedimientos sin oposición, es aconsejable que, antes de presentar la escritura de rectificación al Registro, el notario finalice la tramitación de la subsanación de discrepancias en la Sede Electrónica del Catastro, accediendo como usuario registrado, y obtenga la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica, que adjuntará a la escritura por diligencia. 

TERCER PASO: EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE SEGREGACIÓN

Una vez tramitados los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, inscrita la rectificación de la finca matriz y obtenida la coordinación entre Registro y Catastro, se procederá al otorgamiento de la escritura de segregación, para lo que deberá elaborarse un nuevo IVGA positivo en el que figure como tipo de operación el de segregación y resulten georreferenciadas tanto la porción segregada (que tendrá una nueva referencia catastral) y la finca resto (que mantendrá su referencia catastral).

EL SUPUESTO ESPECIAL DE LAS EXPROPIACIONES O CESIONES NO INSCRITAS

En numerosas ocasiones, la finca matriz ha visto reducida su superficie en la realidad física a consecuencia de expropiaciones o cesiones no inscritas. La DG no acepta adecuar la descripción registral a la realidad física por la vía de la rectificación de descripción, pues esta tiene por objeto la subsanación de un dato erróneo que provenga de cuando se abrió el folio registral de la finca.

La solución que la DG da a esta cuestión en la R. de 16 de junio de 2023, en lugar de hacer “desaparecer” esas porciones por la vía de una rectificación de superficie, consiste en exigir solamente la georreferenciación de la porción o porciones que no han sido objeto de cesiones no inscritas, que pasarían a tener la consideración registral de finca resto; por lo que será suficiente con georreferenciar el resto no expropiado y, naturalmente, la porción segregada. Considero que esta solución no debería exigir la práctica de dos segregaciones (o de una división), por lo que cabría distinguir entre un resto registral (la porción cedida) y un resto real, pero tengo serias dudas al respecto pues veo a la DG más inclinada por la división en estos casos.

Por tanto, si la superficie registral concuerda con la realidad física simplemente restando la parte cedida o expropiada, no hace falta rectificar aquella, basta con manifestarlo así en la escritura de segregación.

En caso contrario si, pese a restar la parte cedida o expropiada, la superficie registral tampoco concuerda con la realidad física, hay que rectificar aquella. En este supuesto, puede realizarse una rectificación parcial, limitada a la parte no cedida. La R. de 8 de noviembre de 2022permitió la rectificación de descripción mediante la inscripción de una georreferenciación parcial, lo cual supone admitir la posibilidad de una rectificación parcial, especialmente si esta se hace con la finalidad de realizar una segregación posterior, en concordancia con la ya citada R. de 16 de junio de 2023.

EJEMPLOS

a) Una finca tiene en el Registro 1000 m2, en el Catastro 900 m2 y en la realidad 1500 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 1500 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG a través de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 1500 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 de la porción segregada y los 1200 m2 de la finca resto.

b) Una finca tiene en el Registro 1000 m2 y en el Catastro 800 m2. Fue objeto de una cesión no inscrita de 100 m2. En la realidad física tiene 700 m2. Se quieren segregar 300 m2.

Pasos: 1) escritura de rectificación de Registro y de Catastro en que se tramitan los procedimientos de los arts. 18.2 TRLC y 201.1 LH, aportando un IVGA+ de subsanación del que resultan los 700 m2; 2) realizadas las notificaciones sin oposición, se obtiene una nueva CCDG de la SEC, que se une a la escritura; 3) se presenta esta en el Registro, con la solicitud de rectificación parcial como paso previo a una segregación futura; 4) practicada la rectificación e inscrita la finca con 800 m2, se solicita la licencia de parcelación de los 300 m2; 5) se otorga la escritura de segregación aportando un IVGA+ de segregación, georreferenciando los 300 m2 segregado, los 400 m2 de resto real y dejando un resto registral no descrito ni georreferenciado de 100 m2.

 

2023 – TERCER TRIMESTRE: BREVE GUÍA DE OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN EN 16 PREGUNTAS

1. ¿En qué casos deben aportarse las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación?

Siempre que se declare una obra nueva^[1]. Excepciones:

a) Cuando se declara en construcción^[2], salvo en Andalucía^[3].

b) Si se trata de una ampliación de obra, cuando no se amplíe la superficie construida de la planta baja^[4].

2. ¿En qué formato deben aportarse las coordenadas?

Pueden aportarse:

a) Por remisión a las coordenadas catastrales^[5], si la edificación ya está dada de alta en el Catastro y la superficie ocupada según este coincide con la realidad.

b) Mediante un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro^[6].

c) A través de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquella^[7].

d) Mediante un Informe de Ubicación de Construcciones Catastrales positivo (ICUC+) elaborado por un técnico, que es el formato recomendable, como se explica en el punto 12.

En los cuatro supuestos, la superficie delimitada por las coordenadas debe coincidir con la reseñada en la escritura como superficie ocupada por la edificación^[8].

3. ¿Qué se entiende por superficie ocupada por la edificación?

a) Sobre la realidad física: la superficie ocupada es la total superficie construida de la planta baja, computando al 100% las terrazas, porches, piscinas, etc.^[9] No se tienen en cuenta los voladizos, ni las plantas subterráneas, pues el art. 202 solo exige referenciar a nivel de rasante.

b) Sobre la CCDG: la superficie ocupada es la superficie gráfica de la huella de la edificación (la ocupación en planta), que no siempre coincide con la alfanumérica recogida en la propia CCDG^[10]. No obstante, la DG ha considerado que no impide la inscripción el hecho de que la escritura recoja la superficie alfanumérica, aunque no coincida con la gráfica^[11]. Sí que la impide la falta de coincidencia entre todas ellas.^[12]

4. ¿Cómo se puede conocer la superficie gráfica catastral?

La superficie gráfica catastral de la superficie ocupada por una edificación dada de alta en el Catastro consta en el ICUC, que puede obtenerse en la SEC, subiendo el fichero GML de la geometría del edificio que ofrece el Catastro^[13].

5. ¿Cómo se pueden obtener las coordenadas del Catastro?

Las coordenadas de los vértices de la huella de la edificación constan adjuntas en el ICUC obtenido conforme al número anterior, en un archivo identificado con la imagen de un clip.

6. ¿Qué ocurre si la superficie ocupada por la edificación es mayor que la superficie registral del terreno?

Se deberá rectificar la superficie registral de la finca conforme a las reglas generales.

7. ¿Quid si la superficie ocupada por la edificación es mayor que la de la parcela catastral?

Deberá subsanarse previamente la discrepancia catastral o, si la superficie catastral es insuficiente por existir una parcela urbana enclavada dentro de una rústica, agrupar previamente ambas parcelas. Una vez subsanada la discrepancia o hecha la modificación física en el Catastro, podrá declararse la obra nueva sobre la base de la nueva CCDG^[14].

8. ¿Qué sucede si algunas de las coordenadas de la superficie ocupada exceden de los límites de la finca registral?

Puede suceder que, aunque la superficie de la finca registral sea superior a la ocupada por la edificación, esta invada alguna finca registral colindante. Esta posible invasión resultará de la aplicación informática auxiliar con la que cuentan los Registros de la Propiedad (normalmente, del contraste de la superficie ocupada con la ortofoto del PNOA). En tal caso, deberá rectificarse la descripción de la finca registral siguiendo las reglas generales.

9. ¿Quid si algunas de las coordenadas de la superficie ocupada sobrepasan los límites de la parcela catastral?

Si la delimitación catastral no se ajusta a la realidad por existir una discrepancia geométrica, deberá subsanarse previamente en la forma dicha en el anterior apartado n.º 7.

10. ¿Y si la discrepancia respeta el margen de tolerancia?

No es aplicable el criterio de identidad gráfica pese a que se respete el margen de tolerancia, si las coordenadas de la edificación la sitúan fuera del perímetro de la parcela catastral^[15]. Por tanto, deberá aportarse igualmente un IVGA, salvo que el interesado renuncie a la precisión gráfica y ajuste las coordenadas de la edificación a las de la parcela catastral (recomendable si la diferencia es muy pequeña). 

11. ¿Y si la extralimitación se debe a la existencia de un giro/desplazamiento de la cartografía catastral?

El ICUC positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, así como los parámetros de transformación para pasar de unas a otras^[16].

12. ¿Es preceptiva la aportación del ICUC positivo para declarar una obra nueva?

No lo es, pues el art. 202 no lo exige. La RC de 29 de marzo de 2021 regula el ICUC como una herramienta que permite al notario verificar que las coordinadas de los vértices de la huella de la edificación se hallan dentro del perímetro de la parcela catastral. Sin embargo, es recomendable aportarlo para acreditar que no hay extralimitación respecto de la parcela catastral, lo que puede ser un indicio de que tampoco existe invasión de finca registral colindante. Además, el registrador puede obtener las coordenadas de la superficie ocupada a través del ICUC, por lo que es innecesario aportarlas a la escritura.

13. ¿Y si el ICUC sale negativo?

Significa que existe un giro/desplazamiento (las coordenadas catastrales de todo el sector están giradas y/o desplazadas) o una discrepancia gráfica (las coordenadas de la superficie ocupada se solapan efectivamente con las de alguna parcela colindante). La obtención del ICUC negativo permite al notario conocer dichas circunstancias antes de autorizar la escritura, para poder solicitar la aportación de los dos ficheros GML (en caso de giro/desplazamiento) o un IVGA (en caso de discrepancia gráfica).

14. ¿En qué casos debe inscribirse la representación gráfica de la finca para poder inscribir la obra nueva terminada?

«Cuando la edificación ocupe la totalidad de su superficie o por su ubicación existan dudas sobre su posible intersección o extralimitación respecto de la línea exterior de la finca o parcela» (RC de 2020, anexo II, último párrafo).

Aunque no se den las circunstancias anteriores, cuando las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación la sitúen junto a uno de los lindes de la finca o parcela^[17].

15. ¿Quid si la superficie ocupada es igual o inferior a la de la finca registral, pero superior a la de la parcela catastral?

En mi opinión, es motivo suficiente para que el registrador albergue dudas fundadas sobre la extralimitación, por lo que podrá requerir la aportación de una representación gráfica alternativa y tramitar el procedimiento del art. 199.2 LH^[18].

16. El hecho de que la superficie de la finca registral sea inferior a la catastral, ¿es suficiente por sí solo para exigir la georreferenciación de la parcela?

No, se trata de un criterio que la DG adoptó en algunas resoluciones de 2016, pero que, aparentemente, ha abandonado^[19]; el criterio actual es que si el registrador advierte una posible extralimitación debe justificarla. Efectivamente, lo relevante no es la superficie del solar (fuera del caso en que la superficie ocupada por la edificación sea mayor que aquella), pues la superficie del terreno puede ser mucho mayor que la ocupada y, sin embargo, esta puede sobrepasar los límites de la parcela o finca. Entiendo que el registrador no puede iniciar de oficio la tramitación del art. 199 para inscribir la georreferenciación catastral, puesto que requiere rogación expresa.

Notas:

[1] Art. 202, 2º LH: “La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.”

[2] R. 19.04.2016: “dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral” (FD 4.4º).

[3] R. 02.06.2023.

[4] R. 23.05.2016: En caso de declararse la elevación de nuevas plantas “el rigor de la norma debe atenuarse, puesto que el encaje en el supuesto de hecho previsto en el artículo 202 no es pleno, al ya constar en los libros del Registro el dato de la parte del solar sobre el que se eleva la construcción, y ser éste precisamente el que origina la necesaria ubicación por medio de sus coordenadas georreferenciadas” (FD 3.3º).

[5] R. 29.03.2017: “en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello” (FD 4.2º).

[6] R. 09.01.2017 (FD 5), que añade que la fecha de expedición del certificado no es trascendente.

[7] R. 29.03.2017: “En estos casos, las coordenadas resultan por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria” (FD 4.2ª).

[8] RR. 02.01.2019 y 13.09.2021.

[9] R. 07.02.2017.

[10] R. 07.02.2017.

[11] R. 10.05.2021.

[12] RR. 27.07.2017 y 02.11.2017.

[13] Para ello: 1) entramos en el visor cartográfico de la parcela;  2) clicamos una vez sobre cualquier punto de la parcela; 3) aparece un desplegable con información sobre la parcela; 4) seleccionamos “Más información de la parcela”; 5) marcamos sobre “Geometría del edificio en formato GML”; 6) aparece el archivo “Building” en formato GML; 7) sin abrirlo, lo guardamos; 8) volvemos a la página de inicio de la SEC y vamos a “Validaciones gráficas”; 9) entramos como usuarios en el apartado “Validaciones gráficas con autenticación”; 10) marcamos el de “Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC)”; 11) cumplimentamos los datos que nos solicita el programa; 12) en el paso 3 cargamos el fichero “Building” que hemos guardado previamente; 13) tras el paso 5, ya podemos generar el ICUC, en cuya hoja 2 figura la superficie ocupada por las construcciones. Sería deseable que, en un futuro próximo, la SEC facilitara esta información incluyéndola en la CCDG.

[14] Si declaramos la obra nueva antes de modificar el Catastro, puede resultar que en el procedimiento de subsanación o de modificación física haya alguna incidencia que impida la inscripción de aquella o que requiera su rectificación.

[15] R. conjunta de 23 de septiembre de 2020, anexo II.3: «A los efectos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas que definan la superficie ocupada por la edificación habrán de estar referidas siempre a su posicionamiento absoluto sobre el terreno, por lo que en aquellos casos de fincas con desplazamientos y/o giros o afectadas por discrepancias geométricas deberá procederse previamente a su subsanación, para reflejar con precisión su ubicación y para evitar que la edificación se localice fuera de su delimitación perimetral.»

[16] Ap. 10º.2 R. conjunta de 2021: «A los efectos de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en el caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía, el informe catastral de ubicación de construcciones positivo deberá expresar tanto las coordenadas obtenidas por el técnico como las coordenadas resultantes de la cartografía catastral, adjuntando asimismo los parámetros de transformación que relacionan ambos conjuntos de coordenadas.»

[17] R. 02.09.2021: «La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación conlleva la ubicación indudable de esta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes» (FD 4.4º).

[18] Vid. la R. 02.09.2021 en que la construcción ocupaba la totalidad de la parcela catastral y parte de la registral y la DG exigió georreferenciar la finca.

[19] La R. 28.09.2016 ya dispuso que la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de la finca no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, por lo que no cabe exigir la previa georreferenciación de la finca. Este criterio ha sido confirmado en RR. 06.02.2017, 29.03.2017 y 12.06.2019.

 

2023 – SEGUNDO TRIMESTRE: LEY DE LA VIVIENDA

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25 de mayo de 2023).

Sinopsis: Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.

Destacamos lo siguiente, desde la perspectiva de esta Sección de Territorio:

⇒ La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la información que recoge el art. 31.1.

⇒ Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, en el contrato deberá indicarse la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación (art. 31.3).

⇒ Para el desarrollo de lo previsto en esta ley, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (DA 1ª).

⇒ La DF 1ª modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos introduciendo prórrogas forzosas a favor de las personas vulnerables o en zonas tensionadas, estableciendo el medio electrónico de pago de la renta, limitando el importe de la renta en zonas tensionadas y atribuyendo al arrendador los gatos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, entre otras medidas.

⇒ Se modulan los incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de vivienda (DF 2ª) y el recargo a los inmuebles de uso residencial ocupados (DF 3ª).

⇒ La DF 4ª modifica la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana incrementando el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

⇒ La DF 5ª modifica la regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.

Ir a la página especial.

 

2023 – PRIMER TRIMESTRE: NUEVA HERRAMIENTA: SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CON CATASTRO

En el mes de febrero se ha implementado la aplicación catastral para tramitar expedientes de subsanación de discrepancias y para comunicar las alteraciones físicas de parcelas catastrales.

Esta aplicación va a permitir a todos los notarios, excepto los del País Vasco y Navarra:

a) Tramitar telemáticamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, los expedientes del art. 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, que tienen por finalidad modificar la superficie y lindes de una o varias parcelas catastrales, sobre la base de una medición elaborada por un técnico y que nos presentará el interesado aportando un Informe de Validación Gráfica Alternativo. El notario comunicará la subsanación a los colindantes catastrales afectados y, si no hay oposición, lo justificará ante la SEC y podrá obtener en un plazo muy breve la certificación catastral descriptiva y gráfica con la modificación propuesta.

b) Comunicar telemáticamente a la Dirección General del Catastro, también a través de su sede electrónica, las modificaciones de entidades hipotecarias que haya autorizado y obtener de forma automática las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a la alteraciones realizadas y poder incorporarlas en la propia escritura.

 

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