Informe Oficina Notarial Diciembre 2019. Notificaciones Notariales en Expedientes Inmobiliarios.

AFS, 01/01/2020

INFORME OFICINA NOTARIAL DICIEMBRE 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

NOTIFICACIONES NOTARIALES, PARTE II: NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS.

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

    3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO.DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

    3.2.-  OTRAS CARTAS CERTIFICADAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

    3.3.-  ENVÍO EN LINEA DE CARTAS CERTIFICADAS.

4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

MODELOS DE EDICTOS Y DE CARTA DE NOTIFICACIÓN

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Derecho civil de Cataluña: modificación del Libro IV de Sucesiones.

Ley 6/2019, de 23 de octubre, de modificación del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, para garantizar la igualdad de derechos y la no discriminación de las personas con discapacidad sensorial.

Estos son los cuatro artículos afectados:

– 421.8, relativo al testador con discapacidad sensorial; el notario debe ofrecer al testador el apoyo y los medios necesarios para testar, sin que ello pueda comportarle ninguna carga económica adicional; el colegio profesional debe proporcionar al notario dichos medios.

– 421.10, apartado 2: ya no será necesaria la intervención de testigos cuando el testador sea una persona con discapacidad sensorial;

– 421.11, del que se suprime la letra b) del apartado 2, para permitirles que puedan intervenir en calidad de testigos en el otorgamiento de testamento por otra persona; también en este caso el notario debe ofrecer al testador el apoyo y los medios necesarios para testar, sin que ello pueda comportarle ninguna carga económica adicional; el colegio profesional debe proporcionar al notario dichos medios.

– y, el apartado 5 del artículo 421.14, con relación al testamento cerrado, en el que se elimina la expresión «ciegos» y se permite que las personas con discapacidad visual puedan otorgarlo, incluso en braille.

Entrada en vigor. Fue, con carácter general, el 29 de octubre de 2019. Sin embargo el apartado 1 del artículo 421.8 (testamento otorgado por una persona con discapacidad sensorial) entrará en vigor el 28 de abril de 2020.

Valor del DNI. Reforma Ley Procedimiento Administrativo y Sector Público. Ciberseguridad.

Real Decreto-ley 14/2019, de 31 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes por razones de seguridad pública en materia de administración digital, contratación del sector público y telecomunicaciones.

Resumen: Este real decreto-ley regula un marco normativo, que comprende medidas urgentes en cinco capítulos: relativas al DNI, convirtiéndolo en el único documento con suficiente valor por sí solo para la acreditación, a todos los efectos, de la identidad y los datos personales de su titular; identificación electrónica ante las AAPP, ubicación de determinadas bases de datos y datos cedidos a otras AAPP; contratación pública y protección de datos; sector de las telecomunicaciones y seguridad pública; y coordinación en materia de seguridad de las redes y sistemas de información.

Ir a un resumen más amplio.

SECCIÓN II

Jubilaciones

Se jubila al notario de Elche/Elx don Alberto María Cordero Garrido.

Se jubila al notario de Zaragoza don Honorio Romero Herrero.

Se jubila al notario de Logroño don Víctor Manuel de Luna Cubero.

Se jubila al notario de Murcia don Manuel Miñarro Muñoz.

Se jubila al notario de Marbella don Rafael Requena Cabo.

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  NOVIEMBRE se han publicado    CIENTO TRECE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

442.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL DE NOTARIOS

No es posible la constitución de sociedades profesionales entre notarios.

434.*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.

La cancelación de una hipoteca requiere escritura pública o sentencia firme en la que el Juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción.

458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA

Las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

459.***  RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL  REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.

Esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos. Inexactitud registral y error. Los errores a su vez pueden ser materiales y de concepto. Rectificación descriptiva de una finca puede instarse para rectificar únicamente la descripción literaria. Rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Restantes rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza inscripción de la representación gráfica como operación específica

460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Aunque la transmisión pueda ser válida civilmente, y estar el acuerdo de ampliación de capital inscrito en el Registro Mercantil, es necesario aportar la autorización administrativa para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión total o parcial de la titularidad de la concesión.

467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.

En los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario la calificación del registrador está limitada, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro. El error del municipio de ubicación de las fincas en la subasta de bienes es un error esencial, aunque haya otros datos identificativos

469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

Deudor y acreedor pueden pactar que la hipoteca se extienda a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación). Es así porque este artículo dispone pero no impone imperativamente las exclusiones.

471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.

Si los desheredados manifiestan que la causa de desheredación es incierta, los desheredados deben estar de acuerdo y además los descendientes de los desheredados para no tener que acudir a la vía judicial.

473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN

Es posible donar la “nuda propiedad” reservándose el donante no el usufructo sino el derecho de habitación

501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS

La simple norma de la partición vincula a los herederos o, en su caso, al contador partidor designado para hacerla. La verdadera partición testamentaria, determina la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero.

503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.

En el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES

Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS ENTRE EDIFICIOS PARA INSTALAR ASCENSOR

El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta a pesar de que involucra a otro edificio, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.

Es posible utilizar el procedimiento del artículo 199 LH respecto a fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

Para la inscripción de las condiciones que constan en las licencias se exige la solicitud del titular registral o que de la certificación resulte acreditado que ha contado con la audiencia preceptiva

521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.

Complejo caso del ámbito del recurso cuando hay una segunda calificación sobre si se han subsanado los defectos de la primera. Los reparos que el registrador no haya puesto en la certificación sólo podrán proceder de las novedades derivadas del expediente. No hay que hacer nueva notificación a colindantes si se rectifican errores materiales descriptivos. La DG admite las modificaciones de obra nueva por acta dedicada a otros fines. Excepciona a los engalabernos de la regla de que no pueden compartir dos fincas registrales una misma representación gráfica.

527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO

Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional en el supuesto de que adquiera un ciudadano de un Estado miembro de la Unión Europea casado con un extracomunitario aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

En una escritura de adjudicación testamentaria de herencia, intervienen el contador, la viuda del testador, los dos hijos herederos y unos nietos legitimarios (sustitutos de otro hijo premuerto) a los que se dejó la legítima estricta, y ahora se les atribuye, en pago de ésta, hasta su importe y en pleno dominio, unas participaciones sociales del testador. Aparecen luego unos inmuebles y se formaliza una “adición de herencia”, en la que sólo intervienen la viuda del causante y los hijos, pero no los nietos legitimarios, ni el contador. La DG entiende que, para determinar el importe de la legítima, se precisa sumar el valor de los nuevos inmuebles, siendo necesaria la intervención de los nietos legitimarios, o al menos del contador nombrado.

424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.

La ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal debe de constar en la finca matriz. En situaciones de propiedad horizontal de hecho es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales, antes de ampliar  la obra nueva o modificar algún elemento de la propiedad horizontal. El certificado catastral es válido para georreferenciar la obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO

Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

En la compraventa de viviendas en edificios que no sean de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética, que no es necesaria para autorizar la escritura de compraventa ni para su inscripción.

437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.

La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir que justifiquen que se trata de un error inicial, pues en otro caso estarán justificadas las dudas y habrá que acudir al procedimiento de inmatriculación de la mayor cabida.

439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.

En los expedientes notariales de dominio para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias porque no lo exige el artículo 208 LH pues el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).

La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Fundamentación de la calificación: Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO

La inscripción del pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca es constitutiva, por lo que no es posible instar y tramitar dicho procedimiento ante notario si dicho pacto no está inscrito, incluso aunque por error se hubiera emitido certificación de cargas.

455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO

Es posible novar y subsanar un contrato privado cuando se eleva a escritura pública si la causa del negocio jurídico no se expresó adecuadamente en el contrato privado.

462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO

Se venden participaciones indivisas de dos fincas rústicas (3/4 de cada una), en favor de tres adquirentes que compran por cuotas indivisas (1/4 de finca cada uno), pero sin determinar el uso a que se destina cada cuota. La DG rechaza la inscripción de la compra, basada en que “una parcelación” es un proceso dinámico y que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral unido, arroja la existencia sobre el terreno adquirido, de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Debe diferenciarse entre normas de naturaleza documental y registral, cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, de competencia autonómica y aplicación preferente, cuyo régimen propio deberá ser respetado.

484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva)  cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas no estén ya inmatriculadas.

486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS

Para denegar una inmatriculación no basta señalar que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL

La inexactitud registral es toda discordancia entre el Registro y la realidad. El error existe cuando el registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripción, incurre en alguna equivocación material o conceptual.

494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 

En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento con cautela socini. Es, pues, preciso, nombrar defensor judicial y, en su caso, aprobación judicial posterior si el juez no dispone otra cosa, al hacer el nombramiento.

496.** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

En una cesión de crédito contra 3º que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario. En el juicio notarial de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO DESVIRTUADAS EN EL ACTA.

En el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas las dudas de identidad que expresa el registrador en la certificación, sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: FIRMEZA DE LICENCIA CON CONDICIONES

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. SOLICITUD DE GEORREFERENCIA.

Tratándose de régimen económico  matrimonial pactado sujeto a legislación extranjera, el notario debe cumplir lo dispuesto en el art.159 RN.

529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL

Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si disponen todos quienes agotan la titularidad sobre el bien. Registralmente es un caso de tracto sucesivo abreviado o comprimido

530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN POR INTERESADO AJENO AL EXPEDIENTE

Cualquier interesado, notificado a través del anuncio en el BOE, se puede oponer a la pretensión del requirente de un expediente de dominio para reanudar el tracto siempre que exprese la causa en que se funde, y no sólo los titulares de derechos inscritos o que hayan presentado demanda judicial.

533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

Una escritura de compraventa de una finca tiene como título previo, a efecto de la inmatriculación por el art 205 LH, una aportación de los vendedores a su sociedad conyugal, acompañándose a la última un certificado catastral, que muestra una pequeña diferencia, en decímetros cuadrados respecto de la superficie escriturada, lo que no es obstáculo para la inscripción porque el Catastro redondea.

RESOLUCIONES MERCANTIL

430.*** SOCIEDAD LIMITADA. REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON RESTITUCIÓN DE APORTACIONES PARCIALMENTE APLAZADA.

En una reducción de capital no igualitaria, por restitución de aportaciones a uno solo de los socios, esa restitución puede ser objeto de aplazamiento siempre que lo consienta el socio afectado.

431.*** PODER OTORGADO A FAVOR DE SÍ MISMO POR PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE PERSONA JURÍDICA  ADMINISTRADORA ÚNICA DE LA SOCIEDAD.   

No es posible que una persona natural representante de la persona jurídica administradora de una sociedad se otorgue poder a favor de sí mismo.

444.*** ESCISIÓN PARCIAL FINANCIERA DE SOCIEDAD. ESCISIÓN INVERSA. 

Por razones de simplificación administrativa, entre otras, es posible una escisión en la que la beneficiaria recibe sus propias participaciones, para después asignarlas a los socios de la escindida. Un grupo de participaciones sociales es una unidad económica, y puede ser objeto de escisión

464.*** NOMBRAMIENTO DE REPRESENTANTE PERSONA FÍSICA DE SOCIEDAD ADMINISTRADORA. NECESIDAD DE ACEPTACIÓN DEL CARGO.

El representante físico de un administrador persona jurídica debe aceptar expresamente su cargo. Sin embargo, la manifestación de incompatibilidades la puede hacer el que lo nombra.

466.*** BUROFAX VERSUS CORREO CERTIFICADO. CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL NO AJUSTADA A ESTATUTOS

Si en los estatutos se dice que la convocatoria de la junta es por carta certificado con acuse de recibo, para que sea admisible que esa carta sea sustituida por un burofax, será necesario añadir en la certificación que el burofax se envió por el Servicio Postal Universal (Correos) y que lo fue también con acuse de recibo.

506.*** SUPRESIÓN COMO CAUSA DE SEPARACIÓN DE LA FALTA DE DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS. CONSECUENCIAS.

La causa de separación por suprimir el derecho de separación por falta de pago de dividendos, es una causa de separación legal y como tal su procedimiento se regula en el artículo 348 de la LSC.

522.*** DISOLUCIÓN SA EN QUIEBRA. CONVENIO INSCRITO. NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADOR.

Pese a que una sociedad esté declarada en quiebra y exista convenio inscrito, la Junta General de esa sociedad puede acordar la disolución y el nombramiento de liquidadores.

512.** MODIFICACIÓN ESTATUTOS. CELEBRACIÓN DE JUNTA EN CUALQUIER PARTE DEL TERRITORIO DE LA COMUNIDAD.

 Para poder establecer en estatutos que las juntas generales se celebren en lugar distinto al domicilio de la sociedad, debe determinarse el concreto lugar de celebración que debe estar referido a un término municipal o a una localidad, ciudad o pueblo.

515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio. La HOMOLOGACIÓN JUDICIAL del convenio no altera su naturaleza ni lo convierte en documento público.

519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA

Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

525.* JUNTA GENERAL. FORMA DE LA CONVOCATORIA. FEHACIENCIA DE LA NOTIFICACIÓN. SERVICIO DE CORREOS.  

Si los estatutos, en cuanto a la forma de convocatoria de la junta general, hablan de correo certificado con acuse de recibo, la carta deberá mandarse por el servicio postal universal de Correos, y no por cualquier otro operador privado.

 

PRACTICA NOTARIAL: LAS NOTIFICACIONES NOTARIALES II.

            NOTIFICACIONES EN EXPEDIENTES INMOBILIARIOS 

1.- CONSIDERACIONES TEÓRICAS .

Hay que tener en cuenta en primer lugar que estos expedientes inmobiliarios son de jurisdicción voluntaria pues el notario actúa como autoridad, de la misma forma que antes lo hacía otra autoridad, la judicial, y por tanto su actuación se somete en primer lugar a  lo que establezca la ley reguladora de los mismos (la Ley Hipotecaria) y supletoriamente a lo establecido en la legislación notarial.

Por ello el artículo 203  LH establece en su apartado 5º in fine que las notificaciones han de hacerse “en la forma prevenida en esta Ley”.

La DGRN interpreta que la remisión sobre la forma de realizar las notificaciones lo es a lo dispuesto  “en el Título VI de la Ley Hipotecaria”, y más concretamente a lo que dispone el artículo 199 LH  según el cual “la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado”. Ver Resolución de 23 de Abril de 2018, entre otras.

Por tanto, el Reglamento Notarial es una norma supletoria cuando la notificación se ha de hacer conforme a lo previsto en otras normas y reglamentos (art 206 RN).

Hay que tener en cuenta también que las notificaciones en este tipo de expediente a las personas mencionadas en la norma han de ser personales, pero no significa que tengan que ser en persona, sino que tienen que ser nominativas, es decir que no pueden ser genéricas como ocurre cuando se notifica por edictos a desconocidos interesados.

2.- CONSECUENCIAS PRÁCTICAS:

.- Carece de sentido la tradicional  distinción que hace el Reglamento Notarial  y la doctrina para las notificaciones puramente notariales entre actas de notificación y actas de envío de carta por correo, según sea la pretensión del requirente, pues lo que hace el notario por mandato legal en este tipo de expedientes son siempre notificaciones aunque la forma de realizarlas sea por carta certificada.

.-  La competencia del notario para este tipo de notificaciones deriva de su competencia para tramitar el expediente por el lugar donde radica la finca, por lo que una vez establecida la competencia inicial del notario ésta se extiende a la de efectuar las notificaciones (por carta) a dichas personas nominativas, cualquiera que sea su domicilio.

.-   La notificación la puede realizar el notario o bien personalmente (siempre que sea dentro de su distrito) o bien por carta certificada con acuse de recibo, pero en ambos casos tiene que haber habido un doble intento de notificación o bien por el notario o bien por Correos o bien mixta (una vez el notario y otra Correos).

.- Si resultan infructuosas dichas notificaciones hay que notificar por edictos en el BOE, pero siempre de forma nominativa.

.-  Como cuestión práctica se plantea la cuestión de si se puede notificar nominativamente  en el BOE a las personas que la ley exige antes de realizar los dos intentos de notificación personal y resultar fallidos. A mi juicio la respuesta debe de ser positiva porque con ello no se perjudica a nadie y por cuestiones prácticas (no perder al menos un mes más de tiempo en el expediente), por lo que en el edicto inicial (dirigido a genéricos interesados) sería conveniente y más práctico incluir los nombres de los que tengan que ser notificados nominativamente (sólo los nombres y apellidos y ningún dato más, como veremos).

.- En cuanto a la posibilidad de contestación o alegaciones de los notificados, en principio tiene que ser compareciendo en la notaría dentro del mes siguiente a la notificación o publicación en el BOE. Sin embargo habrá que admitir una contestación fehaciente mediante un Acta de Manifestaciones ante otro notario, que idealmente debe de enviar la copia por vía interna (SIGNO) al notario competente (por su inmediatez y mejor control). Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes de dicha Acta, pues parece lógico que sea el promotor del expediente, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado.

3.- NOTIFICACIONES  MEDIANTE EL SERVICIO DE CORREOS

3.1.-  NOTARIALES COMO ORGANISMO PÚBLICO. DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Cuando el notario notifica en este tipo de expedientes (al igual que el registrador en los casos del 199 LH) ha de considerarse una notificación equivalente a las administrativas y judiciales a los efectos de lo previsto en el artículo 39 y siguientes del Reglamento Postal (Real Decreto 1829/99).

El artículo 42  regula los supuestos de doble intento de entrega, es decir aquellos en que el funcionario de Correos intentará entregar la carta  dos veces, si el primer intento resulta fallido. De esta forma no será necesario hacer dos envíos de la carta con el consiguiente tiempo de espera adicional (que puede consumir más de un mes).

Por ello habría que intentar que el servicio de Correos nos reconozca a los notarios dicho carácter de notificaciones oficiales, en cuyo caso el sobre de la carta tiene que cumplir lo dispuesto en el artículo 40 del citado reglamento , es decir “que en el envío conste la palabra «Notificación», y, debajo de ella y en caracteres de menor tamaño, el acto a que se refiera (citación, requerimiento, resolución) y la indicación «Expediente núm…» o cualquier otra expresión que identifique el acto a notificar».

3.2.- NOTARIALES ORDINARIAS CON DOBLE INTENTO DE NOTIFICACIÓN.

Si la oficina de correos no nos reconociera dicho carácter de notificación de un organismo oficial  (es algo novedoso para ellos y quizá haya de ser tratado por los altos representantes del cuerpo notarial) es posible en todo caso realizar envíos tradicionales pero con un doble intento de notificación, y con las mismas ventajas que en el caso anterior.

En Correos existe este tipo de cartas certificadas (con doble intento), algo más caras de lo normal (unos 4 euros) . El sobre tiene este aspecto.

3.3.- ENVÍO EN LÍNEA  DE CARTAS CERTIFICADAS .

En teoría es posible evitar el paseo de ir a la oficina de correos haciendo estos envíos en línea (on line), para lo que hay que abrir una cuenta y registrarse como usuario en Correos.

  1. Envíos como  ORGANISMO PÚBLICO.

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 2.- Envíos como PARTICULARES

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4.-  PERSONAS QUE TIENEN QUE SER NOTIFICADAS NOMINATIVAMENTE

.-Propietario anterior (o sus causahabientes)

.- Titular  catastral

.- Poseedor de hecho

.- Ayuntamiento del municipio de la finca

.- Administración Pública titular de dominio público colindante.

.- Titulares catastrales de las fincas colindantes, según Catastro.

.- Parcelas «en investigación»: Comunicar a la D.G. Patrimonio del Estado Calle de Alcalá, 9, 28014 Madrid). Ver Resolución de 20/06/2019.

.- Titulares de las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, según Registro.

.- Titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos) según Registro o según manifieste el requirente.

La notificación en todos estos casos ha de hacerse a dichas personas:

  1. Si son conocidos, en su domicilio si se conoce o, si resulta fallida en el BOE pero nominativamente.
  2. Si son desconocidos (causahabientes, por ejemplo), en el BOE pero de forma genérica (a los desconocidos herederos de…).

     

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

SÍ hay que notificar al último titular registral o a sus causahabientes nominativamente, si la inscripción es de más de 30 años, pues en otro caso deben de comparecer en la notaría y consentir el expediente.

NO es necesario notificar a los colindantes (R. 1 de Febrero de 2019)

 

5.- CONTENIDO DEL EDICTO Y NOTIFICACIÓN (artículo 203 LH).

1. El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

Sin embargo los anteriores datos personales deben de limitarse al nombre y apellidos o DNI del promotor del expediente (pero no los dos a la vez), tal y como interpreta el Consejo General del Notariado en su Comunicación de 18 de Marzo de 2019, conforme a lo dispuesto en la disposición adicional séptima de la Ley Orgánica de Protección de Datos 3/2018, que ha de entenderse que deroga tácitamente el apartado anterior de la LH.

2. Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

3. La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

4. Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

5.  Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

6. Además de ello, y por si no pudieran ser notificados personalmente como se ha dicho, habrá que incluir en el edicto nominativamente al titular catastral, poseedor de hecho, titulares catastrales de las fincas colindantes, titulares de las fincas registrales colindantes, titulares de cargas sobre las fincas registrales colindantes, y titulares de derechos reales sobre la finca objeto del expediente (servidumbres, usufructos, embargos..)

PARTICULARIDADES EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO

Hay que notificar al titular catastral nominativamente (pues su nombre es conocido) o a sus causahabientes (si se conoce su nombre) o genéricamente que será el supuesto habitual (los desconocidos herederos de don *)

 

MODELOS DE EDICTOS EN EXPEDIENTES DE DOMINIO

INMATRICULACIÓN

REANUDACIÓN DE TRACTO

RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA

MODELO DE CARTA DE NOTIFICACIÓN DE EXPEDIENTES DE DOMINIO

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