Informe Oficina Notarial Diciembre 2018. Título Notarial para la Inmatriculación

AFS, 30/12/2018

INFORME OFICINA NOTARIAL DICIEMBRE 2018

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Indice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:

1.- TÍTULO NOTARIAL PARA INMATRICULACIÓN  Y ALGUNAS DISCREPANCIAS CON LOS DATOS CATASTRALES.

2.- OBJETO SOCIAL Y SU DETERMINACIÓN CONFORME A LA CNAE: ES ADMISIBLE.

3.- JUICIO DE EQUIVALENCIA DE PODERES EXTRANJEROS: NO ES NECESARIO EMITIRLO DE FORMA EXPRESA.

4.- INMATRICULACIÓN Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA

5.- INSCRIPCIONES PARCIALES Y NECESIDAD O NO DE SOLICITUD EXPRESA

ENLACES.

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias

Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, de reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias.

Resumen: Se publica un estatuto completo, mucho más amplio y minucioso que el anterior, que distribuye sedes entre las dos capitales, potencia a los Cabildos y otorga mayores competencias en vivienda, urbanismo, notarías, registros, régimen económico y fiscal o gestión de impuestos, por ejemplo.

Artículo 111. Notariado y registros públicos. Corresponde a la Comunidad Autónoma de Canarias la competencia ejecutiva sobre:

1. El nombramiento de notarios y registradores y el establecimiento de demarcaciones notariales y registrales, así como la participación, mediante informe preceptivo, en la fijación de los criterios generales por parte del Estado para dicho establecimiento.

2. Registro Civil.

3. Archivo de protocolos notariales y libros de registradores de la propiedad, mercantiles y civiles.

Artículo 20. Derecho a formular instrucciones previas. Todas las personas mayores de edad y capaces, en los términos que establezcan las leyes, tienen derecho a declarar libremente de forma anticipada y expresa su voluntad sobre los cuidados y los tratamientos y, en su caso, sobre el destino de su cuerpo y los órganos del mismo, con el objeto de que esta se cumpla si, cuando llegue el momento, la persona no se encuentra en condiciones de expresarla personalmente.

Entró en vigor el 6 de noviembre de 2018.

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Régimen Económico y Fiscal de Canarias

Ley 8/2018, de 5 de noviembre, por la que se modifica la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias.

Resumen: Se modifica la Ley 19/1994, haciendo hincapié en las medidas económicas como reducciones en el trasporte de personas y mercancías, energía eléctrica, aguas, Zona Especial Canaria, reservas para inversiones o mayores incentivos por contratar.

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Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Resumen: Este Real Decreto Ley, tras las polémicas sentencias del Tribunal Supremo sobre quién es el sujeto pasivo de los préstamos hipotecarios en AJD, determina que lo será el prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. Crea una nueva exención subjetiva cuando el prestatario es, entre otros, el Estado, las Administraciones públicas, las  entidades sin fines lucrativos, las iglesias o los partidos políticos.

  • En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.
  • Se añade un segundo párrafo al art. 29 LITPyAJD, dejando igual al primero, que generó la confusión.
  • No se alude expresamente a créditos hipotecarios.
  • Estará exento el prestamista cuando en la escritura intervengan las personas que gozan de exención subjetiva en el Impuesto como el Estado, Administraciones públicas territoriales e institucionales, entidades sin fines de lucro, incluidas las cajas de ahorro y las fundaciones bancarias, por las adquisiciones directamente destinadas a su obra social, la Iglesia Católica y otras iglesias con acuerdos de cooperación, el Instituto de España y Academias vinculadas, los partidos políticos con representación parlamentaria, la Cruz Roja Española, la ONCE y la Obra Pía de los Santos Lugares.
  • Las bonificaciones fiscales autonómicas dejan de ser aplicables por lo que aumentará la recaudación, pero no se discriminará por el destino o destinatarios del préstamo.
  • Se prohíbe deducir al prestamista como gasto en el Impuesto sobre Sociedades la deuda tributaria del ITPyAJD, modalidad Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, en los supuestos del párrafo segundo del artículo 29 LITPyAJD.
  • Ver noticias anteriores y enlaces.

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SECCIÓN II:

Concurso nº 301 Registros

DGRN, Resolución de 29 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario n.º 301 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 53 plazas. 

Resultado definitivo BOE 7 de diciembre

Ver archivo de concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 29 de octubre de 2018, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convoca el concurso ordinario n.º 301 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resultado definitivo BOE 7 de diciembre

Ver archivo de concursos.

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Oposiciones Notarías: lista de firmantes provisional.

Resolución de 6 de noviembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la relación provisional de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Notarios, convocadas por Resolución de 27 de julio de 2018.

Han firmado 776 opositores en el turno general y 13 en el de discapacidad. 

Hay dos firmantes más que han de acreditar el pago de tasas.

Lista turno general

Lista turno de personas con discapacidad

Lista definitiva publicada en diciembre.

A la anterior oposición se presentaron 841 personas por el turno ordinario y 11 por el especial.

Archivo de la Oposición

 

Jubilaciones

Se jubila al notario de Barcelona don Rafael Ruz Núñez.

 

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  NOVIEMBRE se han publicado CINCUENTA.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE

SENTENCIAS

En el mes de Noviembre se ha conocido dos importantes sentencias del TRIBUNAL SUPREMO que afectan al día a día notarial que son las siguientes:

1.-  Sentencia T.S. 643/2018 , de 20 de Noviembre de 2018.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE UN APODERADO DE UNA SOCIEDAD CON PODER ESPECIAL:  NO HACE FALTA IDENTIFICAR  AL OTORGANTE DEL PODER ESPECIAL NI ESPECIFICAR QUÉ FACULTADES TENÍA PARA ELLO.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca por un apoderado de una sociedad con poder especial para dicho acto, que al ser especial para un acto concreto no está inscrito en el Registro Mercantil. El notario identifica la escritura de poder y emite un juicio de suficiencia positivo.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, en la reseña del poder el notario tiene que identificar al poderdante y su cargo facultades y al no hacerlo no se acredita la validez del poder.

El Tribunal  Supremo, confirmando la sentencia de la Audiencia que a su vez revocaba la del Juzgado de Primera Instancia, declara: 

DELIMITACIÓN DE LAS COMPETENCIAS NOTARIO-REGISTRADOR, CON CARÁCTER GENERAL EN LOS PODERES

1.- Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado

2.-  Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la legitimación. Y en la escritura o el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder, además de realizar una «reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada».

3.- El registrador debe revisar que el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades representativas.

4.- El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la calificación registral «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del
título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

EN EL CASO ESPECIAL DE REPRESENTACIÓN DE PERSONA JURÍDICA Y  PODER NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

5.- No cabe distinguir entre el primer negocio de apoderamiento y el posterior acto de disposición, para sujetar el primero al ámbito de la calificación registral previsto en el art. 18 LH y el segundo al previsto en el art. 98 de la Ley 24/2001. El juicio que este último precepto atribuye al notario sobre la suficiencia del poder para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede ser revisado por el registrador.

6.- La norma SÍ EXIGE RESEÑAR la identificación y circunstancias personales del representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del poder del que resulta la  representación,

7.- La norma NO EXIGE RESEÑAR qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó la representación, si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar el poder en nombre de la sociedad.

En definitiva, cuando el otorgante de una escritura es un apoderado de una sociedad con poder  no inscrito en el Registro Mercantil la RESEÑA DEL PODER  debe referirse a los datos de la escritura de poder (notario, fecha y número de protocolo) pero no hay que especificar los datos relativos al otorgante del poder, ni su cargo o facultades. Además de dicha reseña hay que emitir el juicio de suficiencia del poder en la forma habitual que implica un examen de la existencia, validez y suficiencia del mismo  para el acto jurídico de que se trate.

CONCLUSIONES PRÁCTICAS: Cuando el otorgante de una escritura es un apoderado de una sociedad con poder  no inscrito en el Registro Mercantil, la RESEÑA DEL PODER  debe referirse a los datos de la escritura de poder (notario, fecha y número de protocolo) pero no hay que especificar los datos relativos al otorgante del poder, ni su cargo o facultades.

Además de dicha reseña hay que emitir el juicio de suficiencia del poder en la forma habitual, que implica un examen de la existencia, validez y suficiencia del mismo  para el acto jurídico de que se trate y que el notario tiene que explicitar para que el registrador pueda calificar que se ha emitido dicho juicio de suficiencia y que es congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura. La existencia viene determinada por la exhibición de la copia autorizada de dicho poder al notario, complementada mejor con una manifestación  del apoderado sobre la plena vigencia del poder (aunque va implícita en el mero hecho del nuevo otorgamiento) y la validez y suficiencia del mismo en el examen que de dicho poder hace el notario y que ha de explicitar con la emisión de un juicio de suficiencia del poder concreto para el acto o contrato de que se trate.

La fórmula notarial podría ser la siguiente o similar: 

» INTERVIENE en nombre y representación de la sociedad X …(datos identificativos de dicha sociedad).

ACTÚA en su condición de apoderado de dicha entidad en virtud de escritura de poder otorgado en * ante el notario *,  número * de su protocolo, en la que el mencionado notario autorizante emitió un juicio positivo de suficiencia positivo de las facultades del representante de la sociedad otorgante de dicho poder, copia autorizada del cual me exhibe y devuelvo, aseverando la plena vigencia del poder concedido, así como de la sociedad que representa.

Yo, el notario, estimo SUFICIENTE la representación alegada para el otorgamiento de la presente escritura de *». 

2.-  Sentencia T.S. 644/2018 , de 20 de Noviembre de 2018.

EL NOTARIO ESTÁ LEGITIMADO  PARA IMPUGNAR DE FORMA DIRECTA LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR EN LOS TRIBUNALES. SI PRESENTA PREVIAMENTE UN RECURSO ANTE LA DGRN SÓLO ESTARÁ LEGITIMADO PARA IMPUGNAR LA RESOLUCIÓN  EN LOS TRIBUNALES SI TIENE UN INTERÉS DIRECTO.

Hechos: Un notario impugna la calificación de un registrador de forma directa en  la vía judicial. El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda por falta de legitimación activa, ya que considera que no tiene legitimación para recurrir a la vía judicial, salvo que tenga un interés directo.

Dicha sentencia es confirmada por la Audiencia que declara que «la admisión de una legitimación del notario, bajo la apariencia de pretender la inscripción del título, en la realidad de las cosas encubriría el planteamiento de una mera consulta a los órganos jurisdiccionales, para dilucidar cual es la mejor posición o fundamentación jurídica, si la del notario o la del registrador, lo que no es propio de la función jurisdiccional»

El TS estima el recurso, casando la sentencia de la Audiencia  y declara que:

1.- Regla General establecida en el artículo 328.3 LH: Pueden recurrir a los tribunales los que tienen legitimación para recurrir ante la DGRN. Por ello el notario que autorizó la escritura cuya inscripción fue denegada por el registrador estaría legitimado para impugnar directamente la calificación negativa ante el juez competente, pues lo está para recurrir esta calificación ante la DGRN, conforme a la letra b) del art. 325 LH .

2.- Excepción establecida en el artículo 328.4 LH: cuando se trata de recurrir contra Resoluciones de la DGRN ni el notario ni el registrador están legitimados, salvo que tengan un interés directo en el caso, pues siendo la DGRN el órgano superior jerárquico común del cual dependen en el ejercicio de su función tanto los notarios como los registradores, no se emplee la impugnación judicial de las resoluciones de la DGRN como cauce para dirimir conflictos institucionales entre los cuerpos notarial y registral.

En definitiva, ante una calificación negativa  de un registrador, el notario autorizante de la escritura puede:

1.- Recurrir de forma directa a la vía judicial por el hecho de ser otorgante  del documento  (Juzgados de Primera Instancia de la Capital de la Provincia; trámites por el juicio verbal) , conforme al artículo 328.3 LH.

2.- Recurrir en la vía contencioso administrativa a la DGRN, pero una vez dictada Resolución no podrá ya acudir a la vía judicial, excepto que tenga un interés directo en la finca conforme a lo dispuesto en el articulo 328.4 LH.

 

RESOLUCIONES

407.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

El ejercicio de la condición resolutoria expresa, aunque se haga judicialmente, exige que se acredite la consignación de las cantidades recibidas aunque se haya pactado clausula penal. Y para la cancelación de los asientos posteriores es precisa su intervención en el procedimiento.

Ver más doctrina de la DG en el Fichero de Juan Carlos Casas y en el de Francisco Sena. (MGV)

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410.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. EFECTOS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS. ADJUDICACIÓN “POR TODOS LOS CONCEPTOS DEBIDOS”.

La extinción o no de los contratos de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria, dependerá de la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento y si es arrendamiento de vivienda o para uso distinto y la expresión «la cantidad que se le deba por todos los conceptos» utilizada en el artículo 671 LEC está referida a la total cantidad adeudada al ejecutante.

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411.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH DE FINCA UBICADA EN ZONA DE MONTE PROTEGIDO. INFORME EXTEMPORÁNEO Y DUDAS DE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRÓNEA.

En los casos de inmatriculación de fincas colindante con zona de montes protegidos o con carreteras el registrador tiene que pedir un informe previo al órgano competente. Si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasión del dominio público. La cartografía catastral a veces es errónea por incluir carreteras dentro de una parcela privada.

413.*** RECTIFICACIÓN DE LINDERO PARA HACER CONSTAR LA EXISTENCIA DE PATIO COMUNAL COLINDANTE.

La modificación de los linderos puede lograrse mediante la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca por algunos de los procedimientos de los artículos 9.b)199 o 201 de la Ley Hipotecaria. También cabe la rectificación de un lindero sin necesidad de acudir a tales procedimientos.

Comentario del notario de Arucas, José Antonio Riera Alvarez:

Algunas cuestiones de interés sobre los linderos:

¿En la legislación vigente es indiferente delimitar las fincas mediante linderos personales o linderos fijos?: NO. Del artículo 51 del Reglamento Hipotecario resulta que la descripción de las fincas será preferentemente perimetral y sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

¿Qué se entiende por linderos fijos? Los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio, tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial.

¿Es superflua la delimitación de la finca mediante los linderos personales de nombre y apellidosSI. Cuando está delimitada la finca mediante la georreferenciación de sus vértices, y por tanto de sus linderos, bien mediante la expresión de sus coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial, bien a través de un plano oficial que a su vez esté georreferenciado, resulta superflua a estos efectos la identificación mediante los linderos personales del nombre y apellidos de los colindantes.

¿Para qué son necesarios los linderos personales basados en el nombre y apellidos? Son relevantes a los efectos de dirigirles las preceptivas notificaciones en los procedimientos administrativos o judiciales que les pudieren afectar. Cumplida esa finalidad de garantía procedimental y tutela efectiva, podría afirmarse que la inclusión en la descripción de una finca registral de una expresa mención a los nombres de los propietarios colindantes no sólo es superflua e innecesaria sino perturbadora.

También reitera la Resolución los diferentes procedimientos para inscribir las rectificaciones registrales de fincas. 

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415.** DOCUMENTACIÓN PARA PRACTICAR ANOTACIÓN PREVENTIVA DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS

Para practicar anotación preventiva (Art. 233 de la L.Concursal) en los registros que proceda, registradores y Cámaras Oficiales remitirán certificación del expediente con los particulares necesarios para la práctica de la anotación preventiva, y  el notario remitirá copia autorizada del acta de designación del mediador concursal con las diligencias hasta ese momento practicadas.

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421.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA DE HACER Y NO HACER: ARTS. 82.5 LH, 210.8 LH Y 177 RH 

 Las condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y de no hacer no se pueden cancelar por la vía de la prescripción del art. 82.5 LH, sino que hay que acudir a la caducidad de 40 años del art 210 regla 8º

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424.*** FUSIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL URBANÍSTICO Y SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS. NECESIDAD DE DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LAS FINCAS.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión de una finca por fusión de sociedades no basta la mera reseña del notario de la escritura de fusión y datos de inscripción. La anulación de un plan general no conlleva la anulación automática de las licencias concedidas. Es necesaria en todo caso la descripción literaria de las fincas y no basta la remisión al Catastro.

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426.* OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA: DIFERENCIAS ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA LICENCIA Y ESCRITURA.

El número de ubicación o policía de una finca urbana no aparece en su descripción registral, donde se dice que “carece de número de orden”. Tanto en la licencia municipal concedida, como en la escritura de declaración de obra nueva, se dice que está ubicada en el número 24 de orden de la misma calle, coincidiendo el resto de la descripción registral y escrituraria. No hay propia discrepancia, pudiéndose completar el dato registral que falta por la licencia.

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428.** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD QUE FIGURA COMO CONCURSADA EN EL REGISTRO PÚBLICO CONCURSAL

Aunque en el registro no conste la declaración de concurso si en el momento de calificar resulta del Registro Público Concursal la declaración de concurso con fecha anterior a la venta, esta no es inscribible. El registrador tiene obligación de consultar el RPC a la hora de calificar, pero no a la hora de expedir una nota simple.

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Trata varias cuestiones interesantes sobre la inmatriculación conforme al artículo 205 LH: (i) Apreciación o constatación de la identidad de las fincas. (ii) Aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. (iii) Fincas ubicadas en dos o más términos municipales. (iv) Dudas sobre si la finca ya está inscrita,

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434.*** REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN PARCIAL, DE OFICIO O PREVIA SOLICITUD. HIPOTECA SOBRE DOS FINCAS CON VINCULACIÓN “OB REM” NO INSCRITA.

Concepto de vinculación “ob rem” de dos o más fincas. La inscripción parcial exige siempre que no haya perjuicio para terceros y se necesita solicitud del presentador únicamente si afecta a la esencialidad del contrato, debiéndose practicar de oficio en los restantes casos.

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435.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD POSTGANANCIAL DEL PRIMER MATRIMONIO: INTERVENCIÓN DEL SEGUNDO CÓNYUGE VIUDO

Los legitimarios, cualquiera sea el título de atribución, deben intervenir inexcusablemente en la partición y en las operaciones necesarias para la determinación del caudal partible.

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436.** PROPIEDAD HORIZONTAL. AMPLIACIÓN DE OBRA EN UN ELEMENTO COMÚN DE USO PRIVATIVO. DISTINCIÓN ENTRE AZOTEA Y CUBIERTA.

Son posibles las obras en los elementos privativos respetando determinados límites sin autorización de la Comunidad. Las obras en los elementos comunes de uso privativo requieren la autorización de la Junta de Propietarios por unanimidad. La azotea pisable puede ser elemento privativo a diferencia de la cubierta del edificio que es elemento común por naturaleza. 

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438.** ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SIN QUE CONSTE LA DURACIÓN DE LA PRÓRROGA. CLÁUSULA DE SUSPENSIÓN POR FUERZA MAYOR

 Se trata de una escritura de arrendamiento de local de negocio a favor de una Mercantil, donde se debate 1).- Si es posible la inscripción de la misma, dado que se pactan unas “prórrogas sucesivas del contrato sin establecer su duración”, entendiendo la DGRN que debe de constar; 2).- Y donde el propietario del local arrendado, se reserva el derecho a suspender unilateralmente el contrato “por causa de fuerza mayor…”, que se considera inscribible. 

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Si el acto jurídico no produce la disminución de miembros de la comunidad, sino simplemente la alteración de las cuotas de los mismos, no cabrá calificarlo de acto de disolución, pues no existen elementos suficientes para distinguirlo de la simple transmisión de cuotas. Sin embargo, si un acto jurídico no implica reducción de los miembros de la comunidad, pero por su propia naturaleza puede entenderse encaminado al cese final de la situación de la comunidad, podrá ser calificado de disolución, y ello, aunque no se logre con dicho acto el efecto pleno de disolución.

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La transmisión de una cuota indivisa de una finca sin asignación de uso exclusivo de plaza de garaje no necesita de licencia municipal. La falta de aportación de la referencia catastral no puede considerarse indicio de parcelación urbanística ni impide la práctica de operaciones registrales.

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444.** APORTACIÓN A SOCIEDAD DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. OBJETO DEL RECURSO

Resumen: En los actos dispositivos inter vivos realizados por el cónyuge favorecido por la confesión no cabe exigir que se acredite la ratificación del carácter privativo de la finca por el otro cónyuge,  o la adjudicación del bien al disponente por liquidación de gananciales.

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445.** VENTA DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE ARGELINO PARA SU SOCIEDAD

La rectificación del título previo y del asiento registral para hacer constar que el ahora transmitente no había adquirido para su sociedad de gananciales, como manifestó en su día, sino de separación de bienes, es un error de concepto para cuya subsanación ha de consentir el cónyuge reseñado en la inscripción, salvo que mediante documentación fehaciente se pueda corregir de modo objetivo el error.

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Para acreditar el carácter privativo del precio en una compraventa tiene que haber una prueba documental pública plena, y por ello no es bastante con acreditar que días antes se produjo en escritura una donación por el mismo importe, dado el carácter fungible del dinero.

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447.*** TRANSMISIÓN DE FINCA DE SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Cuando el cargo de Administrador o del apoderado no especial no está inscrito, la reseña del Notario de la representación, en la que se basa su juicio de suficiencia, ha de ser mucho más amplia, abarcando 1.- el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, 2.- la aceptación de su nombramiento y 3.- en su caso, la notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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La excepcionalidad del expediente de dominio justifica una interpretación restrictiva del supuesto de hecho que justifique su tramitación que sólo debe admitirse cuando el tracto este efectivamente interrumpido, no estándolo cuando las dos transmisiones se encuentran documentadas privadamente.

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450.*** DONACIÓN DE FACULTAD DE DISPONER.

En la donación de la facultad de disponer no se transmite una mera facultad sino un verdadero derecho subjetivo de los denominados potestativos o de modificación jurídica.

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451.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE ALIMENTOS EN UN CONTRATO DE VITALICIO.

En un contrato de vitalicio, para cancelar una condición resolutoria en garantía del cumplimiento de sus obligaciones por parte del alimentante, se precisa consentimiento de los herederos del que recibió los alimentos o resolución judicial, pues no procede aplicar ni el art. 82.5 LH ni los plazos de caducidad del artículo 21O LH, regla octava, párrafo segundo.

452.** ACTA NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD AL CERTIFICAR. CONCLUSIÓN DEL EXPEDIENTE POR EL NOTARIO.

El artículo 201 de la LH es un medio hábil que potencialmente permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie, linderos, incluso fijos) y de cualquier magnitud. El registrador, al tiempo de expedir la certificación, debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, para evitar dilaciones y trámites innecesarios; corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas, decidir si procede la continuación del procedimiento, para intentar disipar las dudas o bien concluir el expediente si entiende que su continuación es estéril.

456.** ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS. MEDIADOR CONCURSAL. TÍTULO PARA PRACTICAR LA ANOTACIÓN

 Si el procedimiento se ha seguido ante Notario, el título para practicar la anotación preventiva es la copia autorizada del acta de designación del mediador concursal comprensiva de las diligencias hasta ese momento practicadas.

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RESOLUCIONES MERCANTIL

425.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS Y APORTACIONES DINERARIAS. ORDEN DEL DÍA Y FORMA DE CONVOCATORIA.

La forma de convocar la junta debe ajustarse a lo establecido en estatutos. Pequeños defectos formales de la convocatoria no invalidan la junta. El aumento de capital por compensación de créditos, si no se suprime el derecho de suscripción preferente, debe notificarse a los socios.

437.*** ESTATUTOS SOCIALES. RETRIBUCIÓN DE CONSEJEROS EJECUTIVOS. CONTRATO SOBRE RETRIBUCIONES.

Es inscribible una cláusula estatutaria relativa a la retribución de los consejeros ejecutivos cuando se reproduce el artículo 249 de la LSC y se fija un sistema retributivo para los administradores en general, aunque respecto de los ejecutivos no se señale nada más que tendrán las retribuciones adicionales recogidas en el contrato que se formalice. 

448.* CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE CONSTITUIR DERECHOS DE PRENDA SOBRE PARTICIPACIONES SOCIALES: ES ADMISIBLE.

Resumen: Es posible la cláusula estatutaria que prohíbe constituir el derecho de prenda sobre participaciones sociales.

454.*** NOMBRAMIENTO DE CONSEJERO DELEGADO. SISTEMA DE RETRIBUCIÓN. CONTRATO CON EL CONSEJERO DELEGADO O EJECUTIVO.

Aunque en estatutos conste que el cargo de administrador es gratuito o no conste nada sobre su retribución, es inscribible el nombramiento de un consejero delegado manifestando que se ha suscrito con el mismo el contrato a que alude el artículo 249.3 de la LSC.

PRACTICA NOTARIAL

1.- TÍTULO NOTARIAL PARA INMATRICULACIÓN  Y ALGUNAS DISCREPANCIAS CON LOS DATOS CATASTRALES.

A veces puede ocurrir que la finca a inmatricular y descrita en el documento notarial (bien sea el doble título notarial o el Acta relativa al expediente de dominio) tenga algunas discrepancias con el Catastro; en estos casos la DGRN  ha sentado los siguientes criterios, a tener en cuenta sobre todo en los expedientes de dominio notariales:

A) Una sola finca escriturada y dos o más parcelas catastrales  coincidentes en conjunto con la finca:

No hay que adecuar la finca (que es la realidad jurídica) a las parcelas  Catastrales (que es una realidad sólo a efectos fiscales). Es decir no habría que describir dos o más fincas para hacerlas coincidir con las dos o más parcelas catastrales o cambiar el Catastro previamente para hacer una alteración catastral (una agrupación de las parcelas existentes).

Basta con mantener la descripción de la finca, que será inmatriculada a pesar de su aparente no coincidencia con el Catastro;  una vez inscrita la finca el Registro comunicará al Catastro la inscripción y la coordinación por lo que el Catastro deberá proceder a agrupar catastralmente las parcelas hasta que coincidan con la finca registral

B)  Falta de aportación en la escritura del certificado catastral o de las coordenadas georreferenciadas de la finca en el título (que pueden obtenerse al emitir el Certificado seleccionando la opción adecuada), siempre que  conste la referencia catastral: 

 No es defecto, pues el registrador puede y debe obtenerlas por sí mismo.

C) Pequeñas diferencias  de superficie con el título  por ajustes técnicos posteriores del Catastro:

A veces ocurre que el Catastro varía la superficie sin modificar el recinto de la parcela. Son pequeños ajustes técnicos (hechos probablemente de forma automática), que hacen que los datos que constan en la escritura  y que eran los que constaban en el Catastro cuando se  otorgó la escritura (digamos una parcela de 100 m2), cuando se presenta a inscripción el Catastro ha sido modificado y ya no son 100 sino, por ejemplo, 102, suficientes para no ser plenamente coincidente la finca descrita en la escritura y la parcela catastral como exige la normativa, lo que en principio sería un impedimento para la inmatriculación.

La DGRN considera que en estos casos no surge un defecto que impida la inscripción, pues lo importante es que no ha variado la geometría georreferenciada de la parcela (sus líneas poligonales) , que es lo que define a la finca, el objeto de inscripción. En cuanto a la superficie reflejada y su cambio considera que es un dato alfanúmerico que ha variado por razones técnicas sin variar  el recinto. Por ello concluye  que la finca registral es plenamente coincidente con la parcela catastral, aunque haya esa pequeña diferencia de cifras, que no de representación gráfica.

En estos casos, como resumen, la finca se inmatriculará con la  nueva superficie catastral, aunque no se rectifique la escritura o expediente  y ésa será la superficie de la finca a todos los efectos.

Ver para más detalle la Resolución de 8 de Octubre de 2018 que sirve de base a los comentarios anteriores.

 

2.- OBJETO SOCIAL Y SU DETERMINACIÓN CONFORME A LA CNAE: ES ADMISIBLE.

A veces ocurre que en la constitución de sociedades la asesoría que hace el encargo o el interesado quiere que el objeto social se exprese por remisión al texto que consta en la normativa reguladora de la (Clasificación Nacional de Actividades Económicas) en anagrama CNAE, que por lo general es muy escueto y ambiguo.

Esta ambigüedad o generalidad de la actividad puede chocar con el principio registral de que el objeto tiene que ser preciso y genera por ese motivo una resistencia notarial y registral a inscribir el objeto con ese texto, que a veces adolece incluso de correcta expresión gramatical.

La DGRN ha declarado que si la descripción se ajusta al CNAE no puede calificarse de defectuosa por genérica, por lo que queda claro que habrá que admitir dicho texto, aunque nos parezca poco preciso o incluso con mala expresión gramatical.

Caso diferente es que las actividades que expresa el CNAE tienen que someterse en cuanto al fondo a las reglas generales del objeto social respecto de sectores específicamente regulados ,como son los objetos de sociedades profesionales, bancarias, de seguros, etc…. y por ello pueden ser rechazadas en el Registro Mercantil.

En definitiva, en cuanto a la  la forma hay que admitir la redacción  del objeto  social conforme a la CNAE, si el cliente así lo pide, pero en cuanto el fondo hay que tener en cuenta que las actividades integrantes del objeto social están sujetas a calificación conforme a las reglas generales.

Ver para más detalle Resolución de 9 de Octubre de 2018.

 

3.- JUICIO DE EQUIVALENCIA DE PODERES EXTRANJEROS: NO ES NECESARIO EMITIRLO DE FORMA EXPRESA.

Para que los documentos públicos otorgados en el extranjero surta efecto en territorio español  tienen que ser considerados «equivalentes», es decir,  que se hayan autorizado por  funcionario extranjero con funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen.

Este principio, basado antes  en la jurisprudencia tiene hoy rango legislativo desde la entrada en vigor de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional (artículos 59 y 60) y de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria (ver disposición adicional 3ª).

Ello se concreta, respecto de los poderes otorgados en el extranjero, en que los notarios españoles tienen que  emitir el llamado «juicio de equivalencia», es decir que el notario tiene que juzgar que existe una  equivalencia de funciones del funcionario autorizante de dicho poder en el extranjero con el notario español y de valor o efectos de dicho poder en el país de origen.

Inmediatamente se ha planteado la cuestión de si este juicio de equivalencia tiene que ser expreso o puede ser tácito entendiendo que el juicio notarial de suficiencia del poder emitido por el notario español conlleva el de equivalencia. 

Ésta es la postura que ha adoptado la DGRN  que afirma que no hace falta que sea explicito el juicio notarial de equivalencia. Esta  postura tiene toda su lógica ya que para  emitir un juicio de suficiencia primero hay que juzgar si el poder extranjero es formalmente es válido o no en territorio español  por ser equivalente al poder español. Ver la Resolución de 7 de Septiembre de 2018

Por tanto, no se necesita una declaración notarial específica previa al juicio de suficiencia del poder, pero de haberla podría ser la siguiente: «Yo, el notario, considero que el presente poder autorizado en el extranjero cumple el principio de equivalencia con la normativa española, al que se refieren los artículos 69 y 60 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional y disposición adicional tercera de la Ley 15/2015 de Jurisdicción voluntaria».

Lo que no parece que sea posible  es que el notario pueda declarar expresamente que no emite juicio de equivalencia por no conocer la legislación extranjera o, peor, que sí lo emita de forma negativa y emita luego un juicio positivo de suficiencia del poder con una advertencia sobre la equivalencia. Y ello porque es deber del notario proporcionar seguridad jurídica a los otorgantes y asegurar el buen fin del documento, para lo que tendrá que informarse previamente de la legislación extranjera por sus propios medios (a través de internet no es tan difícil) o con la ayuda de la Dirección de Cooperación Jurídica Internacional del Ministerio de Justicia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 35 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional .

Otro tema es el aspecto sustantivo de los poderes otorgados ante notariados no latinos y el valor que tiene en estos países, pero eso es materia que excede de este comentario.

 

4.- INMATRICULACIÓN Y CARTOGRAFÍA CATASTRAL ERRONEA

En los expedientes de dominio para inmatriculación de fincas hay que comprobar siempre la coincidencia de la cartografía catastral con la descripción de la finca en el documento notarial, pues muchas veces la tendencia en las escrituras es la de ajustar la descripción de la finca al Catastro para lograr la inmatriculación sin pensar que a veces la cartografía catastral es errónea. Y si la parcela catastral es erróena, aunque sea formalmente coincidente con la descripción en la escritura, el expediente de dominio fracasará en el Registro de la Propiedad.

Por ello hay que comprobar siempre la cartografía catastral sobre plano (es decir cartografía opaca) y también superpuesta a la foto aérea, porque a veces la cartografía catastral no recoge, por ejemplo, la existencia de una carretera ( seguramente porque el Catastro no ha modificado en muchos años en zonas de poco valor) y otras veces se aprecia a simple vista que la cartografía catastral está desplazada en la zona  o  no delimita bien la parcela real, sobre todo si ésta está murada.

Para realizar esta comprobación hay que entrar en la Sede electrónica del Catastro y en el cuadro de mandos el tercero por la izquierda es uno llamado Capas (número 7 en la imagen de abajo) que por defecto tiene seleccionada la pestaña denominada Instituto Geográfico Nacional, la cual nos muestra la cartografía sobre plano; si seleccionamos la pestaña situada encima de la anterior denominada «Ortofoto PNOA» nos mostrará automáticamente la cartografía catastral superpuesta con la vista aérea.

Como puede apreciarse en las imágenes de abajo (caso real que ha dado lugar a un recurso en la DGRN), si se observa únicamente la cartografía catastral (opaca) la parcela está bien delimitada y aparentemente no está afectada por ninguna carretera. Si se consulta la cartografía del Gobierno de Canarias se observa una carretera en forma de “u” invertida que afecta a una buena parte de la finca, lo que se corrobora si se superpone la cartografía catastral con una vista aérea, por lo que las dudas estarán  justificadas y más que dudas  son certezas de que hay invasión.

 

Cartografia Catastral Cartografía Gobierno de Canarias Vista aérea y Cartografía Catastral

 

5.- INSCRIPCIONES PARCIALES Y NECESIDAD O NO DE SOLICITUD EXPRESA

A veces se plantea el problema en los Registros de la Propiedad que no quieren inscribir el título presentado porque hay alguna de las partes de él que no son inscribibles y para tal caso exigen que se solicite expresamente la inscripción parcial, lo cual es un pequeño trastorno para el presentador y para el notario si la presentación es telemática desde la notaría.

La DGRN ha sentado sobre el tema la siguiente doctrina, partiendo del principio general de que la presentación en el Registro del título conlleva la petición de inscripción de todos los actos que puedan inscribirse, de que  la inscripción parcial puede practicarse siempre que no perjudique a nadie de la forma siguiente:

1.- Con solicitud expresa del interesado o interesados si el pacto o estipulación rechazados afectan a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende.

Es decir o hay una cláusula de petición de inscripción parcial en la escritura consentida por  todos los otorgantes o tiene que solicitarla el presentador del documento y además, si no fuere el mismo,  el interesado, es decir la parte perjudicada por la inscripción parcial. Un ejemplo podría ser la compraventa con condición resolutoria, en la que la compraventa sea inscribible pero no la condición resolutoria, ya que lo no inscribible afecta a la esencialidad del contrato pues de inscribir sólo la compraventa se produciría un desequilibrio entre las partes ya que el vendedor se vería perjudicado en su garantía de cobro del precio aplazado y en cambio el comprador vería inscrito su derecho sin la limitación de la carga de la condición resolutoria.

2.-Sin solicitud expresa,  cuando el defecto no afecte a la esencialidad del contrato y  no exista perjuicio para ninguna de las partes, en cuyo caso deberá practicarse la inscripción parcial de oficio por el registrador,

Este será el caso más habitual: por ejemplo cuando haya diferencias de cabida de la finca (una escritura de venta de una finca que tiene un defecto o exceso de cabida no inscribible por superar el 5% o tener dudas el registrador sobre el exceso), o una actualización de la dirección de policía de la finca, o  problemas de tracto sucesivo (casos de que se transmite el pleno dominio de una finca y sólo sea inscribible por falta de tracto una cuota indivisa, o el derecho de nuda propiedad), pues es claro que el interés del comprador es inscribir su titularidad, aunque sea parcial, ya que en otro caso continuará inscrita a favor del vendedor con el riesgo que ello supone para el comprador.

En el ámbito mercantil  de las sociedades es igualmente de aplicación dicho principio de inscripción parcial:

No cabe, aunque haya solicitud,  si los defectos  afectan a los requisitos básicos constitutivos de las sociedades, podríamos decir al esqueleto de la sociedad ( como podría ser el caso de que afectaran al capital social por falta de acreditación del desembolso o a la denominación social por estar caducada).

Si cabe, en los restantes casos, al afectar a otros aspectos prescindibles de los Estatutos (a alguna de las actividades del objeto,  a la regulación de las Juntas Generales o del órgano de Administración habiendo varias alternativas en los que sea de aplicación por defecto la regulación legal, pues en estos casos el interés de los socios es que la sociedad se inscriba, se constituya,  y en un momento posterior subsanar dichos defectos o, en su caso, recurrirlos. 

En la duda y teniendo en cuenta el interés de los socios en la inscripción de la constitución y los perjuicios que se les puede causar si no se hace en el tiempo ordinario, es más prudente incluir siempre en la escritura una cláusula de solicitud de inscripción parcial.

Ver diferentes casos de inscripción parcial resueltos por la DGRN en este fichero o índice de resoluciones  del registrador  Juan Carlos Casas.

 

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