INMATRICULACIONES: APUNTES SOBRE EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA

JOSÉ FÉLIX MERINO ESCARTÍN, REGISTRADOR

NOTA INTRODUCTORIA: los apuntes que siguen son una puesta al día de este apartado, que forma parte de un archivo más amplio -vivo porque va siendo objeto de incorporaciones con el tiempo- dedicado a la Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro causada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, accesible desde la columna derecha de la portada de la web.

Actualizado hasta los BOE de febrero de 2025 inclusive.

ÍNDICE:

A) Título público traslativo

Vale
No vale

B) Título público previo.

Vale
No vale
Acta de notoriedad

C) Diferencia de un año

D) Descripción comparada entre los dos títulos

Qué ha de coincidir
Qué no es preciso que coincida

E) Descripción comparada con el Catastro.

No rompan la identidad…
Momento de la identidad
Duración de la certificación
Qué superficie se inscribe

F) Falta de previa inscripción.

Dudas suficientes
No son dudas suficientes

G) No invasión de Dominio público

H) Cuotas indivisas

I) Fincas discontinuas

J) Aspectos procedimentales.

Títulos previos
Subsanaciones
Catastro
Principio de prioridad

K) Tras calificación positiva

L) Cuándo ha de calificar negativamente.

M) Posibilidades del interesado

N) Derecho transitorio

Enlaces

A) Título público traslativo.

Las redacciones anteriores de los arts. 205 y 199 aludían a la adquisición, no a la transmisión. Aunque se pudieran considerar dos caras de la misma moneda, cabría pensar que la nueva redacción vetaba títulos determinativos como la disolución de comunidad que había sido aceptada por la DG.

No ha sido así, pues la DG mantiene sus planteamientos permisivos. Concretamente…

La DG acepta:

– La R. 1 de julio de 2016 admite la disolución de comunidad ordinaria como título inmatriculador, si no está expresamente fabricado (en el caso había dos años de diferencia con el anterior). Previamente lo había apuntado la R. 12 de mayo de 2016. En la R. 5 de marzo de 2020, la DG rechaza la inmatriculación de una escritura de disolución de comunidad por entender que la documentación aportada se había creado “ad hoc”. Admite que la disolución de comunidad tenga potencial capacidad inmatriculadora pero ha de aportarse la titulación pública de los copartícipes.

– La adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, habiendo sido promovida la construcción en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es título público traslativo a los efectos de la inmatriculación. R. 12 de mayo de 2016..

– La R. 27 de julio de 2018 acepta también como título inmatriculador la aportación a la sociedad de gananciales. Incluso la R. 19 de julio de 2019 permitió inscribir una agrupación de tres fincas (dos de ellas no inmatriculadas, sin superficie, aportadas a la sociedad de gananciales en el título previo) con un certificado catastral global. También lo acepta la R. 12 de junio de 2020. Y la de 11 de julio de 2023, con título previo un acta de notoriedad.

La R. 18 de febrero de 2021 como título la liquidación de gananciales por divorcio, siendo el previo una aportación a gananciales, quince años antes.

– La R. 3 de junio de 2021 acepta partición y aportación a gananciales, pudiendo calificar el registrador si es documentación elaborada «asd hoc», pero no valen meras sospechas no fundadas.

La R. 19 de julio de 2021 admite como títulos un aumento de capital y posterior constitución de otra sociedad del mismo ámbito familiar.

– La R. 3 de noviembre de 2021 admite un título previo de compraventa (con confesión privatividad del dinero) y otro posterior (al año) de aportación al matrimonio sujeto a Gananciales.

La R. 21 de febrero de 2023 admite la disolución parcial de comunidad.

La R. 14 de abril de 2023 admite la escritura de adjudicación de fincas mediante subasta, pero ha de acreditarse título público previo.

No acepta:

– La instancia de heredero único no se puede utilizar como título inmatriculador: R. 14 de diciembre de 2016.

– Una permuta entre comuneros de cuotas indivisas de la misma finca. R. 28 de julio de 2020.

– Aportar un solo título. R. 27 de octubre de 2021.

– Aportar testimonio en vez de copia. R. 5 de octubre de 2021.

– Expediente administrativo de reversión cuando la finca original estaba inmatriculada con mayor cabida. R. 30 de noviembre de 2022.

– Partición con derecho de transmisión no equivale a dos títulos. R. 8 de febrero de 2023.

– En el caso de venta de una finca, con precio aplazado, la posterior escritura de carta de pago no es título traslativo apto para inmatricular la finca; tampoco lo sería si estuviera garantizado con condición resolutoria y se resolviera el contrato por falta de pago del precio aplazado.

B) Título público previo

El título previo también ha de ser público, por lo que ha de preferirse por jerarquía a la mera exigencia de documento fehaciente del art. 298 RH (derogado tácitamente). El hablar de adquisición, como en la redacción anterior, respecto a este título previo, da pie a la DG para una interpretación más benigna. R. 2 de octubre de 2023.

Vale:

– La R. 5 de mayo de 2016 no ve problemas a una aportación a la sociedad de gananciales, siempre que conste la causa.

– La R. 1 de junio de 2017 admite la disolución de comunidad como título previo, pues estima que cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

– La R. 5 de septiembre de 2018 considera que el título público previo al inmatriculador no ha de ser necesariamente el adquisitivo, sino que puede ser declarativo o probatorio de dicha adquisición anterior, la cual puede carecer de soporte documental.

– Los falsos casos de «ius transmissionis», por haber existido una evidente aceptación tácita. La R. 28 de septiembre de 2018 analiza respecto a bienes sin inmatricular procedentes de los padres de la ahora causante si hay ius transmissionis, que sólo implicaría actualmente una transmisión, o si ha habido dos transmisiones. La DG admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.

– R. 12 de septiembre de 2024. Herencia de persona fallecida hacía más de un año y venta en la misma escritura, no siendo suficiente considerar el título «ad hoc» el hecho de su escaso valor de venta y su pago en metálico.

No vale:

– La R. 29 de septiembre de 2017 entiende que no vale el documento privado previo, aunque tenga fecha fehaciente anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

– El ius transmissionis puro. En la R. 15 de noviembre de 2019 se confirma la suspensión, porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante. Ver también la R. 8 de febrero de 2023.

– Dos títulos traslativos pero sobre cuotas indivisas diferentes de la misma finca. R. 26 de abril de 2021.

– Transacción privada homologada judicialmente al no considerarla la DG documento público. R. 28 de julio de 2021.

– Liquidación de gananciales y partición de herencia, otorgados el mismo día. R. 15 de junio de 2023.

– No vale para inmatricular el usufructo -y sólo la nuda propiedad- la escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad. R. 25 de julio de 2023.

– No vale legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, sin intervnción de los herederos nudo propietarios. R. 12 de septiembre de 2023.

– No es admisible como título previo el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo. R. 8 de septiembre de 2023.

Acta de notoriedad.

La importante R. 19 de noviembre de 2015 permite acudir al acta de notoriedad, aunque no aluda a ella el art. 205, en la que el notario deberá emitir, si lo estima conforme a derecho, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha (al menos anterior en un año al otro título). Confirman: R. 26 de julio de 2023. R. 25 de julio de 2023.

Ha de tramitarse conforme a las reglas del art. 209 Reglamento Notarial.

– La R. 11 de junio de 2018 considera que el juicio de notoriedad del notario sobre la pertenencia íntegra del bien a la testadora y sobre la antigüedad superior al año es suficiente, sin que sean exigibles mayores precisiones. La R. 27 de abril de 2022 admite la expresión de que el adquirente era tenido por dueño con más de un año de antelación. La R. 28 de julio de 2022 dice que basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones.

– Las actas de notoriedad complementarias de título público para inmatriculación de fincas están sujetas a competencia territorial del notario autorizante como el resto de las actas notariales relativas a la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro introducidas por la ley 13/2015. R. 20 de noviembre de 2024.

– Sobre competencia notarial por razón del territorio y flexibilidad en caso de islas, ver R. 8 de octubre de 2018.

– El acta puede ser de la misma fecha que el título inmatriculador en sí: R. 4 de mayo de 2016.

– La R. 3 de octubre de 2016, la R. 11 de octubre de 2016 y la R. 27 de febrero de 2018 indican que el acta anterior a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 ha de calificarse conforme a ésta.

C) Diferencia de un año.

Debe de haber un año de diferencia entre ambos títulos. Se trata así de dificultar la fábrica de títulos para inmatricular.

No se cumple la exigencia de la diferencia de tiempo con esperar un año para la presentación en el Registro. Ni siquiera, para títulos otorgados antes de la entrada en vigor de la ley (R. 1 de febrero de 2017).

Como alternativas cabe el procedimiento notarial del artículo 203 LH o el acta de notoriedad, si se cumplen los requisitos. R. 29 de marzo de 2023.

– En caso de herencia, como título previo, las R. 14 de noviembre de 2016, R. 1 de junio de 2017 y 7 de noviembre de 2018 permiten atender a la fecha del fallecimiento en vez de a la de la partición, por lo que valdría una escritura de la misma fecha que documente la herencia de una persona fallecida hace más de un año, siempre que no se trate de títulos «fabricados ad hoc» (R. 13 de septiembre de 2018).

– La R. 16 de noviembre de 2017 considera que se cumple el año cuando el heredero vendió en documento privado antes del año desde el fallecimiento del causante, pero se formalizó la escritura de compra después.

– El acta de notoriedad puede ser de la misma fecha que el título principal. R. 4 de mayo de 2016.

– Los títulos anteriores a la reforma de 2015 también han de contar con un año de diferencia entre ellos. R. 2 de junio de 2021.

– La R. 5 de octubre de 2021 analiza la posibilidad de la inmatriculación siempre que el plazo de un año se cumpla con una transmisión anterior, de la cual traiga causa el transmitente inmediato.

D) Descripción: comparativa entre los dos títulos:

El lart. 205 dice: «siempre que haya Identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador».

Aunque el legislador hable de “identidad”, de interpretarse en términos estrictos esa expresión, entraría en contradicción cuando añade “a juicio del Registrador”, pues poco juicio podría emitirse si no se puede cambiar ni una coma. Por tanto, la identidad no ha de ser absoluta. En tal sentido la R. 21 de abril de 2016 entiende que basta una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca.

Claramente ha de coincidir la ubicación, entendida en términos no estrictos. ¿Pero la superficie y los linderos han de coincidir exactamente? Parece totalmente excesivo, pues los colindantes pueden haber cambiado en ese año y haber pequeñas correcciones de superficie –pongamos que inferiores al 5%- para acomodar la medida, por ejemplo, al Catastro. La R. 20 de noviembre de 2020 rechazó obviamente la identidad al haber una diferencia de superficie de 1 a 5.

Puede haber, incluso, un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).

Si el juicio del registrador es adverso a la identidad, debe motivarlo en la calificación: R. 21 de abril de 2016 (no es suficiente que alegue alteraciones catastrales históricas si no lo desarrolla) y R. 12 de mayo de 2016 (no vale sólo constatar diferencia de metros u otro dato descriptivo).

– La R. 9 de marzo de 2022 estima no coincidencia al proceder de segregación y haber gran diferencia de superficie al adaptar el segundo título al Catastro.

– La generosa R. 29 de enero de 2025 admite una importante diferencia de superficie (15 metros y 38 metros respectivamente), con distintos linderos.

– No cabe ambigüedad de superficie, indicando dos y no decir a cuál atenerse: “con una superficie según hijuela de 10.900,00 m2, pero según certificaciones catastrales… de 9.437,00m2. R.14 de febrerode2022.

– No cabe si hay importantes diferencias literarias. R. 12 de agosto de 2022.

Qué ha de coincidir

la ubicación
la delimitación geográfica perimetral de la finca,

Resoluciones:

– La R. 9 de mayo de 2016 acepta doctrina previa: «Lo que sí ha de tenerse en cuenta, a la hora de interpretar el grado de identidad que se exige legalmente, es que, como se señaló en la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, según criterio que sigue siendo aplicable tras la Ley 13/2015, tal identidad ha de referirse a la ubicación y delimitación geográfica perimetral de la finca, pero no necesariamente a los elementos físicos, tales como las edificaciones, ubicados en el interior de ella, ni tampoco a la identidad del titular catastral.«

Qué no es preciso que coincida

diferencias constructivas
identidad del titular catastral
la superficie exacta

Resoluciones:

– La R. 10 de octubre de 2017 valora que, a pesar de las diferencias, el segundo título coincide con el Catastro.

– La R. 31 de octubre de 2018 admite una amplia flexibilidad comparativa de superficies (más de 1000 metros en una finca de 16.000).

– Según la R. 21 de abril de 2016 basta, para las fincas colindantes y nombres de Partidas, una «coincidencia razonable».

– En la R. 12 de septiembre de 2022, la DG admite que un proyecto municipal de normalización ayude a armonizar el título previo con el actual.,

E) Descripción: comparativa entre la última escritura y el Catastro:

Ha de haber Identidad, según el art. 205 «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto»

Como hemos visto que la identidad entre los dos títulos queda en «identificación razonable», ello permite un efecto muy beneficioso: que la descripción del nuevo título podría acomodarse como un guante a la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Con la expresión “y en todo caso”, el Legislador marca dos grados de exigencia de identificación siendo el más estricto el que resulte de hacer la comparación con el certificado catastral.

Ahora bien, ¿esa identidad más estricta ha de ser total? Veremos que tampoco es así.

No se considera que rompan esa identidad:

no coincidencia del titular catastral R. 25 de julio de 2023.
una discrepancia de secano a regadío
que en una finca rústica el Catastro considere urbana una parte
por no coincidencia de linderos literarios
no coincidencia de titulares colindantes
por diferencias en construcciones
por estar la propia parcela catastral o una colindante «en investigación».
por desplazamiento de la cartografía catastral
diferencias con la ortofoto del PNOA si estas no son concluyentes.

Resoluciones:

– Según la R. 7 de abril de 2017 y R. 7 de noviembre de 2017, la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca y no a la titularidad catastral, que incluso puede estar «en investigación».

– Según la R. 14 de noviembre de 2018 no es imprescindible que coincidan los titulares de las fincas colindantes.

– La R. 21 de enero de 2020 confirma el defecto porque la superficie de la finca en la escritura es distinta de la que aparece en el Catastro

– La R. 15 de abril de 2021, que trata sobre una finca con aprovechamiento de agua, exige aportación de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de absoluta identidad con las descripciones contenidas en el título inmatriculador. En cuanto a las horas de agua: falta la previa inscripción del heredamiento en el registro administrativo correspondiente y en el de la Propiedad.

– La R. 19 de julio de 2021 no admitió una pequeña diferencia de superficie con Catastro.

– El desplazamiento en la georreferenciación catastral no impide la inmatriculación de un inmueble. Se inscribirá la medición técnica alternativa con las coordenadas correctas y la finca quedará en situación de precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento. R. 4 de noviembre de 2021.

– La coincidencia se refiere a la ubicación, linderos y perímetro de la parcela, no a las construcciones o edificaciones existentes. R. 10 de enero de 2022.

– La superficie del título no ha de ser ambigua (como cuando se ponen dos). R.14 de febrerode2022.

– La R. 14 de abril de 2023, referida a una escritura de 2006 aceptó que hubiera diferencias entre el dato de superficie del certificado catastral de 2006 (copiado en la escritura), y el gml actual, siempre y cuando coincida la geometría catastral.

– La R. 11 de mayo de 2023 trata de un caso en que se carecía de certificación catastral individualizada, pudiendo coincicir en parte la finca con otra la inmatriculada.

– La R. 25 de julio de 2023. no exige que coincida el titular de la escritura con el catastral.

– La R. 21 de septiembre de 2023 admite inmatricular una mitad indivisa con certificado de catastro navarro.

– No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, la cual ha de ser plenamente coincidente con el título, por lo que, de ser necesario modificar el Catastro, hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción (R. 7 de junio de 2019). Pero la R. 22 de septiembre de 2017 y de 6 de julio de 2023 admiten excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.

– En los casos de inconsistencia de la base gráfica catastral de la finca a inmatricular, no es exigible dicha base gráfica, y basta que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete, en su caso, la certificación catastral incompleta. Hay inconsistencia, no solo por el desplazamiento o giro de la cartografía sino también la inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral. R. 6 de marzo de 2024. R. 25 de julio de 2023.

– Para no practicar la inmatriculación, a pesar de la coincidencia con el catastro, las diferencias con la ortofoto del PNOA han de ser concluyentes. R. 7 de septiembre de 2023.

– Para inmatricular una finca que forma parte, junto con otra ya inscrita, de una sola parcela catastral es necesario agrupar ambas fincas o aportar una representación gráfica alternativa a la catastral que la describa por si sola. R. 11 de abril de 2024.

– R. 10 de octubre de 2024: no coinciden las superficies de las fincas en la escritura y el catastro.

Momento de la identidad:

La identidad ha de darse en el momento de la inmatriculación, no en el momento de otorgar la escritura (R. 8 de junio de 2022). A veces el Catastro, manteniendo la geometría georreferenciada de la parcela, modifica datos alfanuméricos. Puede sustituir, por razones de congruencia, la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica.

En casos como este, se puede generar inseguridad si una certificación vigente incorporada a la escritura después resulta no válida, pero no hay más remedio que optar por esta solución, porque, en caso de aceptarse la certificación del título, no sería posible decir en el asiento que la finca queda coordinada a la fecha del asiento, porque no sería así. Dice el artículo 10 LH: «haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro«. La «fecha correspondiente» ha de entenderse que es la del asiento, porque sino, se conculcaría la filosofía general de la ley, generándose una discordancia ya desde la propia inmatriculación.

Para paliar estos casos, de modificación catastral producida entre el otorgamiento de la escritura y la inmatriculación, la DG admite muchos medios de adaptación como:

el acta de notoriedad,
la diligencia del artículo 153 RN,
instancia con firma legitimada: si la modificación catastral motiva una incongruencia con el título, la R. 12 de mayo de 2016 acepta una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral.
comparecencia ante el propio registrador, quien también puede y debe de oficio examinar el contenido del Catastro (R. 12 de mayo de 2016), incluso los antecedentes catastrales para comprobar que no han existido alteraciones en la perimetría del inmueble (R. 5 de junio de 2019 y R. 12 de mayo de 2016).

Duración de la certificación.

La certificación ha de ser la actual, y la puede consultar el Registrador antes de inscribir (creo que, incluso, debe). Recordemos que la certificación catastral tiene un máximo de un año de vigencia, según el art. 84.2 Ley del Catastro.

– La R. 12 de mayo de 2016 no acepta una certificación de 2009 totalmente coincidente con el título, porque la obtenida por la registradora en 2016 era distinta en cuanto a la geometría de la finca y superficie.

– La R. 4 de octubre de 2019 considera que la actuación de la registradora al obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada era plenamente correcta, al haber transcurrido el año de vigencia de la certificación catastral.

– La R. 21 de abril de 2016 no permite suplirla por una certificación catastral descriptiva literal pero no gráfica.

– La R. 3 de octubre de 2016 reitera que no cabe representación gráfica alternativa y que la certificación ha de ser la actual, lo que debe consultar el registrador.

– Puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).

– La R. 14 de abril de 2023 tuvo en cuenta una certificación catastral de 2006.

Qué superficie se inscribe:

La superficie que se inscriba será la que arroje la representación gráfica, que no suele coincidir exactamente con la de la certificación catastral, pues ésta suele redondear. Ver R. 8 de noviembre de 2019.

– La R. 18 de abril de 2016 exige, también tras la reforma, «coincidencia total y absoluta en relación a la superficie del suelo» entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, aunque esté derogado el artículo 53.7 de la Ley 13/1996.

– La certificación catastral que se utilice para comparar ha de estar vigente y ser la más reciente (incluso puede ser posterior a la de la escritura o sentencia). Ver R. 4 de octubre de 2019.

– La R. 20 de junio de 2017, relativa a una cueva, reconoce la posibilidad de inmatricular volúmenes concretos, dejado fuera otros volúmenes sobre la misma superficie.

F) Falta de previa inscripción.

Dice el segundo párrafo del articulo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.»

Así pues, el Registrador, tras su verificación, no le han de quedar dudas fundadas sobre la coincidencia, aunque sea parcial, de la finca que se describe en el título con otras ya inmatriculadas.

La DG distingue dos tipos de dudas: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH. R. 8 de mayo de 2023.

No debe de ser escueto en su nota apuntando todas las pistas observadas tras la comparación literaria y geométrica, atendiendo al catastro actual y, en su caso al histórico, al programa gráfico auxiliar y otras fuentes gráficas, a coincidencias de titularidades, tamaño del inmueble o a la vigilancia de grandes fincas matrices que pueden quedar en el Registro, etc. R. 23 de diciembre de 2020, por ejemplo.

Para resolver las dudas, puede acudirse al expediente de dominio notarial del artículo 203 LH, al del artículo 199 LH (ante el registrador) o a un juicio declarativo. R. 22 de mayo de 2018 y la R. 21 de junio de 2018 y la R. 11 de marzo de 2020. Aparte de la posibilidad de recurrir la calificación, claro está.

La DG solo es competente para decidir si las dudas están fundadas o no, pero no lo es para ordenar o denegar la inmatriculación. R. 14 de febrero de 2024.

A veces, habrá que rectificar previamente la cartografía catastral desplazada.

Dudas fundadas

– La R. 24 de enero de 2017 admite que sean dudas de coincidencia literaria, sin que necesariamente hayan de ser gráficas.

– La R. 30 de enero de 2018 admite la argumentación de la registradora relativa a coincidencias en localización, linderos y titularidad.

– En la R. 22 de mayo de 2018 la registradora alegó que la finca procede de una finca matriz inscrita o de alguna de las cuatro segregadas de la matriz.

– En la R. 21 de junio de 2018. se identifica la finca registral que puede coincidir con la que se pretende inmatricular y se exponen una serie de circunstancias, atendiendo también a los títulos presentados, como misma localización, procedencia de la misma titularidad que la inscrita y la coincidencia del lindero poniente, lo que determinan que pueda tratarse de una porción segregada de la expresada finca inscrita de mayor superficie.

– En la R. 5 de diciembre de 2018 las dudas de la registradora se basaban en coincidir parcialmente con otra de mayor cabida.

– Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.

– La R. 10 de agosto de 2020 recuerda que la coincidencia puede ser sólo parcial con otra finca inmatriculada.

– Si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular: R 22 de octubre de 2020.

– La R. 6 de mayo de 2021 consideró duda fundada que tres de las fincas colindantes procedan de una misma finca registral.

– La R, 17 de mayo de 2022 consideró duda fundada que, al entrar en la sede electrónica del Catastro se aprecia que las fincas que rodean a la que se pretende inmatricular, proceden por segregación de otra de mayor cabida, la cual se encuentra inscrita.

– La R. 8 de junio de 2022 aceptó la argumentación de la registradora sobre la posible inclusión de la finca a inmatricular en otra finca mayor ya inscrita.

– R. 27 de marzo de 2023: según los antecedentes catastrales, la finca que se pretende inmatricular y la que consta ya inscrita formaban una única parcela catastral,

– R. 6 de julio de 2023: Cuando la finca a inmatricular forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen.

– R. 29 de noviembre de 2023: Si se deduce, por datos catastrales que la finca procede de otra mayor ha de instarse el procedimiento del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997,

– R. 19 de diciembre de 2023: El historial registral de la finca 3063 (idéntico titular-transmitente previo), como en su emplazamiento y especialmente en el lindero fijo Arroyo situado al Sur que es incompatible como lindero en dos fincas diferentes con el mismo lidero al Este.

– R. 31 de enero de 2024: Si las referencias catastrales están ya asignadas a otras fincas inscritas, la calificación ha de ser de suspensión, no de denegación, especialmente si la referencia catastral accedió al Registro con un recibo de IBI sin certificación catastral descriptiva y gráfica.

– R. 25 de abril de 2024. Dudas basadas en el informe de un técnico de la Administración no concluyente.

Dudas no suficientes:

– Si las dudas no se fundan en la nota de calificación, ésta será revocada (R. 24 de abril de 2019, R. 20 de marzo de 2020).

– La R. 31 de mayo de 2017, ante coincidencias en calle y número, pero con distinta referencia catastral, no consideró fundadas las dudas.

– La R. 11 de octubre de 2019 resolvió que, para denegar una inmatriculación, no basta señalar sólo que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral.

– La R. 20 de mayo de 2021 no consideró argumentado suficientemente el que la registradora se refiera a una finca registral resto de la que debería segregarse.

– La R. 26 de octubre de 2021 no considera suficiente: “coincide en diversos detalles descriptivos con otra registral (la 7.454), debiéndose entender que la superficie de aquélla forma parte de ésta como matriz” .

– La R. 22 de noviembre de 2022: la registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.

– La R. 8 de mayo de 2023 distingue entre dudas concluyentes y no concluyentes. No es suficiente argumentación la siguiente: «la finca cuya inmatriculación se pretende coincide en diversos detalles descriptivos con la registral 4.417 de Tinajo, debiéndose entender que la superficie de aquella forma parte de esta como matriz.»

La R. 9 de abril de 2024 consideró insuficientes argumentos sobre colindancias y procedencias de una finca matriz original.

G) No invasión de Dominio público:

Dicen al respecto los párrafos tercero y cuarto del art. 205: «Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

Así pues:

Ha de consultar la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, preferiblemente a través de la aplicación auxiliar, pero no exclusivamente.
Ha de notificar a la entidad u órgano competente acompañando el certificado catastral
Si recibe informe positivo, ha de entenderse que las dudas quedan disipadas (entiendo que salvo casos de flagrante error en el informe).
Si recibe informe negativo, no puede inmatricular, aunque el dominio público esté sin deslindar y no puede cuestionar el fondo del informe.
Si el informe no es concluyente, no excluye la inmatriculación, especialmente cuando no hay deslinde aprobado, pero si hay dudas se ha de acudir al procedimiento del artículo 199 LH. R. 22 de marzo de 2024.
Si no recibe informe en un mes, puede seguir teniendo dudas fundadas, aunque dicha ausencia puede facilitar que se le disipen las dudas. La ausencia de informe no implica silencio positivo. Ver para el art. 199, la R. 5 de julio de 2018.
Las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente (R. 18 de septiembre de 2019).
A veces, habrá que rectificarse previamente la cartografía catastral desplazada.

Resoluciones:

– Si puede afectar a fincas no inmatriculadas de dominio público, según información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, las notificará para que informen en un mes (R. 7 de noviembre de 2017).

– R. 15 de marzo de 2016 sobre finca que atraviesa vías pecuarias.

– R. 4 de enero de 2017, vías pecuarias y exceso de cabida.

– R. 30 de junio de 2017, invasión de la línea de costa.

– R. 8 de octubre de 2018, si es finca colindante con zona de montes protegidos o con carreteras. Esta R. dice que, si no se emite en plazo no quiere decir que haya silencio positivo y el registrador puede seguir albergando dudas de la invasión del dominio público.

– La R. 22 de enero de 2019 se refiere a finca que colinda con un río e informe contrario de la Administración, que impide la inscripción, aunque esté sin deslindar.

– Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).

– Según la R. 18 de septiembre de 2019, la mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos.

– La R. 15 de junio de 2020 exige para no inscribir por invadir el dominio público que se haya seguido el procedimiento recogido en el artículo 205 LH que prevé la notificación a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

– La R. 4 de febrero de 2021 deniega la cancelación de una inmatriculación instada por la Administración pública alegando que invade una vía pecuaria.

– La R. 18 de marzo de 2021 desestima el recurso al existir un informe de la Consejería indicando que invade una vía pecuaria no deslindada.

– En la R. 8 de septiembre de 2021 el informe está emitido por la presidenta de la Junta vecinal.

– El registrador no puede cuestionar el fondo del informe emitido por el Ayuntamiento. R. 29 de septiembre de 2021. Si hay error, en el informe, el interesado ha de recurrir administrativamente: R. 8 de febrero de 2022.

– La posible invasión del dominio público debida a un desplazamiento en la georreferenciación catastral no impide la inmatriculación de un inmueble. Se inscribirá la medición técnica alternativa con las coordenadas correctas y la finca quedará en situación de precoordinada pendiente de ajuste por desplazamiento. R. 4 de noviembre de 2021.

– No cabe por la Administración solicitar la cancelación de una inmatriculación ya practicada alegando que invade una vía pecuaria no inscrita ni deslindada. R. 12 de enero de 2022. R. 11 de octubre de 2022. R. 15 de febrero de 2023.

La R. 18 de septiembre de 2023 trata de finca que según informe invade parcialmente un monte en mano común gallego.

– La R. 28 de julio de 2023 no admite la inmatriculación al haberse recibido escrito oponiéndose de la Administración por invadir 117 metros de dominio público.

– La R. 6 de noviembre de 2024 no consideró obstáculo cuando la Administración en su informe no se opone expresamente no se opone expresamente a la inmatriculación pretendida, ni identifica la porción de dominio público invadida.

– R. 24 de septiembre de 2024: si la Administración pública se opone, el registrador tiene que suspender la inscripción necesariamente, aunque el motivo de oposición sea erróneo porque no exista en el momento actual la obligación de ceder un futuro viario por no haberse aprobado el proyecto de reparcelación.

– R. 11 de febrero de 2025: oposición expresa del Ayuntamiento.

H) Cuotas indivisas.

Dice el artículo 205 «siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona». Al hacer hincapié en los derechos y no en la finca, parece dar pie a la inmatriculación de una cuota indivisa del dominio como hasta ahora, aunque plantee muchos problemas prácticos. En parte contradice lo anterior el que el segundo párrafo comience: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna».

Se podrían cohonestar interpretando que sólo es propia inmatriculación la primera vez que accede la finca como realidad física al registro. Según este planteamiento, las posteriores inscripciones de cuotas indivisas diferentes se harían sobre una finca ya inmatriculada.

De todos modos, al ser la inmatriculación uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica, decae el riesgo de que, en el futuro, a la inmatriculación de otra cuota indivisa se le abra por error nuevo folio registral, ya que la aplicación gráfica avisará de la existencia de la anterior finca.

– Las R. 7 de noviembre de 2018 y R. 15 de noviembre de 2019 tratan casos de inmatriculación de una cuota indivisa.

– La R. 19 de diciembre de 2019 admite la inmatriculación de sólo algunos elementos de la propiedad horizontal, pero ha de georreferenciarse todo el solar, inscribir la obra nueva y el régimen de propiedad horizontal. La R. 26 de junio de 2024 también lo admite pero no obliga a inscribir el régimen de propiedad horizontal, siendo una propiedad horizontal de hecho. Ver también la R. 11 de junio de 2024 y la R. 22 de mayo de 2024.

– La R. 28 de mayo de 2018 aplica el principio de prioridad cuando hay pendiente de despacho otro título que alude a la misma parcela catastral.

– La R. 28 de julio de 2020 no admite una permuta entre comuneros de cuotas indivisas de la misma finca.

La R. 21 de septiembre de 2023 admite inmatricular una mitad indivisa con certificado de catastro navarro.

En la R. 4 de octubre de 2023, una finca está ya inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa, y ahora se quiere inmatricular otra cuota, aceptando la DG razonables las dudas de identidad de la finca por no coincidir la finca inscrita con la descripción en el título ni con la parcela catastral.

La R. 11 de julio de 2024, en la inmatriculación “impropia”, de una sexta parte indivisa que quedaba sin inmatricular flexibiliza los requisitos, no siendo precisa una identidad descriptiva absoluta registro/catastro.

I) Fincas discontinuas:

Para inmatricular una finca discontinua ha de tratarse como una sola, con expresión de la relación funcional de las porciones y ser coincidente el conjunto con la representación gráfica catastral. R. 4 de junio de 2020.

J) Aspectos procedimentales:

Títulos previos.

No cabe exigir un tercer título. La R. 25 de julio de 2018 entiende que no cabe exigir que los transmitentes, además de acreditar su título previo de adquisición, que puede ser declarativo, deban acreditar el título público de aquellos de quienes han adquirido los titulares previos (sería un tercer título). Sólo cabe pedir el anterior (R. 7 de noviembre de 2018). No obstante ver R. 5 de febrero de 2021 que aprecia incongruencia en el título previo hallada por consulta de los asientos registrales.
El título previo ha de aportarse al Registrador, no siendo suficiente una mera reseña por el notario (R. 7 de junio de 2019).
El acta de notoriedad puede hacer las veces del título previo. Ver su apartado.
Los dos títulos materiales pueden constar en el mismo documento público. R. 15 de noviembre de 2019.
Si se quiere inmatricular una parte de una finca, ha de otorgarse un título de división o segregación. R. 3 de diciembre de 2020.

Subsanaciones.

Puede haber un título de rectificación de la descripción anterior otorgado por los mismos firmantes (R. 4 de mayo de 2016).
La R. 16 de julio de 2018 analiza el alcance de posibles subsanaciones del título previo por la mera intervención del notario (art. 153 RN). Pero no puede por sí solo modificar la superficie para adaptarla a la del Catastro (R. 23 de agosto de 2019).
En la R. 14 de febrero de 2020, la rectificación de la superficie, descrita con error en el título que se inmatriculó, ha de realizarse por comprador y vendedor.

Catastro.

Hay que promover la rectificación catastral con carácter previo a la inscripción, pues la representación gráfica catastral ha de ser totalmente coincidente con el título en el momento de la inmatriculación. (R. 7 de junio de 2019).
No se admite representación gráfica alternativa a la catastral, Pero la R. 22 de septiembre de 2017 acepta excepcionalmente el uso de representación gráfica alternativa para inmatricular una cueva.
Según la R. 24 de abril de 2018, si la cartografía catastral puede ser errónea por estar desplazada hay que rectificar previamente dicha cartografía si existen dudas de invasión del dominio público (en el caso, la finca linda con caminos).
Si la finca catastral es inferior a la unidad mínima de cultivo, el Registrador puede consultar el catastro histórico y si resulta que procedía de una parcela catastral mayor y aunque el 2º título sea una venta, puede entender que constituye una parcelación y comunicarlo (Aº 80 RHU) a la AA.PP. Agraria para que lo admita o decrete su nulidad: R. 9 de mayo de 2018.
La certificación catastral puede aportarse después de la escritura (R. 8 de mayo de 2019).

Principio de prioridad

No cabe denegar la inmatriculación de una finca por constar presentado con posterioridad un título contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes, del cual, sin embargo, no resulta la invalidez de los títulos en cuya virtud estos últimos solicitan su inmatriculación. R. 20 de diciembre de 2024.

K) Tras calificación positiva:

Dice el último párrafo del artículo 205: «En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.«

Si el Registrador califica positivamente, inscribirá e, inmediatamente:

— Notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente (todavía no se ha desarrollado). Mientras, puede entenderse que ha de hacerlo en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados:

al poseedor de hecho,
a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos,
a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes
al Ayuntamiento en que esté situada la finca. No es un edicto.
si se inmatricula una cuota indivisa, a los copropietarios, aunque no sean conocidos

— Ordenará la publicación del edicto que refleje los datos de las fincas que resulten del expediente, su titularidad y cargas que se publicará gratuitamente en el BOE. No se incluirá el CSV correspondiente a certificaciones catastrales descriptivas y gráficas al contar con datos protegidos. ¿Pondrá nota marginal de la publicación efectiva del edicto? No se dice nada, pero hay una clara analogía con la regla séptima del art. 203 en que sí se exige.

— y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas.

No se contempla la notificación a la Administración responsable del dominio público a la que pidió informe y no lo emitió.

Puede observarse que el artículo 205 prevé la notificación después de practicada la inscripción y que ésta implica también la inscripción de la representación gráfica. Esta solución es distinta de la prevista en el art. 199 en el que la notificación es previa a la inscripción. Tal vez haya pensado el legislador en que, en estos supuestos de inmatriculación, hay limitación de efectos durante dos años cara a terceros, aunque en el art. 207 se hace remisión al art. 34 LH, no al art. 38. Las alegación posteriores del colindante no pueden anular la inmatriculación ni son recurribles ante la DG: R. 5 de julio de 2021.

No cabe solicitar la cancelación de inmatriculación ya practicada, ni por la Administración pública (R. 12 de enero de 2022), ni por el colindante (R. 25 de abril de 2024). Tampoco la cancelación de la cancelación de una inmatriculación por no acreditar la publicación de edictos: R. 20 de julio de 2022.

L) Cuándo ha de calificar negativamente

Ha de calificar negativamente si la Administración afectada por el dominio público manifestase su oposición a la inmatriculación.

También, si en general tiene dudas sobre la coincidencia con alguna finca ya inmatriculada, o sin inmatricular de dominio público. Las dudas han de estar fundadas, bien explicitadas en la nota de calificación y pueden ser objeto de recurso, pues no debe supeditarse la inmatriculación a la discrecionalidad.

Lamentablemente el legislador no da pautas para determinar cuándo están fundadas esas dudas como ocurre para los casos de modificaciones de cabida. El Registrador, al respecto, aparte de la cartografía catastral -actual e historica-, puede utilizar los medios auxiliares de calificación a los que alude el art. 9, que cobra un especial valor si la cartografía catastral en la zona tiene carencias.

M) Posibilidades del interesado

En caso de que las dudas fundadas impidan la inmatriculación, el interesado puede…

instar la intervención de un registrador sustituto
recurrir la calificación ante la DG o ante el Juez de Primera Instancia competente que, en juicio verbal, decidirá sobre la inmatriculación,
instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia,
o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH.
Para disipar dudas cabe utilizar el procedimiento del artículo 199 LH. R. 20 de octubre de 2022. R. 22 de noviembre de 2022. R. 8 de mayo de 2023. R. 3 de julio de 2023. R. 14 de febrero de 2024. R. 9 de abril de 2024.
Ya hay resoluciones que analizan notas de calificación derivadas del procedimiento del artículo 199, cuando el registrador no inscribe. Ejs: R. 11 de septiembre de 2024, R. 3 de octubre de 2024, R. 8 de enero de 2025 …

Ver, al respecto, la R. 24 de enero de 2017 y la R. 10 de agosto de 2020, que enumeran procedimientos alternativos.

Ya no es posible acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, pues tales artículos la DG los considera derogados por la Ley 13/2015.

No es argumento el agravio comparativo. R. 12 de julio de 2022.

N) Derecho transitorio.

Por la Disposición Transitoria, sólo se aplicará el procedimiento anterior si el título estuviese presentado antes del 1 de noviembre de 2015.

Resoluciones:

– La R. 1 de julio de 2016 aplica esta disposición transitoria a todos los procedimientos anteriores del Título VI, salvo los de inmatriculación (en el caso, un acta de exceso de cabida).

– La R. 1 de febrero de 2017 no admita que, por derecho transitorio, se acepten títulos de más de un año, pero simultáneos en el tiempo.