La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Admin, 23/12/2018

LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO: TRES AÑOS DE VIGENCIA

Alfonso Rentería Arocena

Registrador de la Propiedad

Notario en excedencia

Nota de la redacción: este trabajo, debido a su gran extensión, se publicará sucesivamente en varias entregas.

INDICE:

I. Introducción: entrada en vigor y derecho transitorio.

II. La finalidad de la reforma: una mejor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

III. La reforma de la Ley Hipotecaria:

   1. El contenido de la inscripción: la descripción de la finca y otras circunstancias:

      1.1 La descripción de la finca registral en los asientos: el código registral único y la referencia catastral.

      1.2 Otras circunstancias de los asientos.

   2. La inscripción o incorporación de la base gráfica de la finca registral:

      2.1 Requisitos para la incorporación de la base gráfica:

         2.1.1 La aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, u otra representación gráfica georreferenciada;

         2.1.2 La calificación registral favorable: la aplicación informática auxiliar.

      2.2 El procedimiento: las notificaciones;

      2.3 La inscripción o incorporación de la base gráfica.

      2.4 Los efectos de la inscripción o incorporación de la representación gráfica de la finca registral:

         2.4.1 La rectificación registral de la superficie;

         2.4.2 La inclusión de la representación gráfica en la publicidad formal de la finca;

         2.4.3 La presunción de veracidad de la ubicación y delimitación geográfica de la finca.

      2.5 El intercambio de información y la supervisión administrativa.

   3. La reforma del artículo 11 de la Ley Hipotecaria.

   4. La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica:

      4.1 Actuaciones y procedimientos;

      4.2 El deslinde de fincas inscritas;

      4.3 La rectificación de la descripción, superficie y linderos de fincas inscritas;

      4.4. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal: el archivo del seguro decenal y del libro del edificio y la representación gráfica de los elementos independientes;

      4.5 La inmatriculación por expediente de dominio;

      4.6 La inmatriculación por título público;

      4.7 La inmatriculación y otros asientos registrales por certificación administrativa;

      4.8 La inmatriculación a solicitud del titular de un derecho real limitado;

      4.9 Otros medios de inmatriculación;

      4.10 La doble inmatriculación;

      4.11 La reanudación del tracto sucesivo interrumpido;

      4.12 La cancelación de cargas y gravámenes extinguidos.

   5. La publicación de anuncios y edictos en el Boletín Oficial del Estado: el tablón edictal único.

IV. La reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Enlaces

 

I. Introducción: entrada en vigor y derecho transitorio

La Ley 13/2015, de 24 de junio (publicada en el BOE de 25 de junio de 2015), reforma la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

La norma se estructura en dos artículos, referido el primero de ellos a las modificaciones en la Ley Hipotecaria y el segundo a las introducidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Completan la ley cinco disposiciones adicionales, una transitoria, otra derogatoria y cinco disposiciones finales.

Entró en vigor el día 1 de noviembre de 2015. No obstante, de acuerdo con su disposición final quinta, se aplicaron desde el día 26 de junio de 2015 las siguientes normas:

  • El apartado doce del artículo primero, que da nueva redacción al artículo 206 de la Ley Hipotecaria,
  • El artículo segundo, que modifica el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
  • Y el apartado 2 de la disposición derogatoria única, por el que se deroga la disposición adicional 34ª de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre (que modificó, desde el 1 de enero de 2005, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

En cuanto al derecho transitorio se refiere, pronto aclaró la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 12 y 14 de abril de 2016, luego seguidas por otras muchas) que la nueva ley debe aplicarse con carácter general a todos los documentos cuya presentación en los Registros de la Propiedad sea posterior a 1 de noviembre de 2015, excepción hecha de los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma, que deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior (disposición transitoria única).

Incluso para estos procedimientos, subraya la RDGRN de 4 de enero de 2017 – en un supuesto en el que se debatía acerca de la inscripción de un exceso de cabida acreditado en un expediente judicial de dominio – que una vez en vigor la reforma operada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, la nueva regulación de los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita (cfr. artículo 9.b) y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Razón por la cual, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria: “… Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, por mor de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio).” Concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado que es procedente en estos casos incorporar la representación gráfica georreferenciada de las parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral, sin que ello suponga añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: “…Esta representación gráfica determinará indubitadamente la superficie de la finca, considerando que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo 7 del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria). También debe recordarse que incluso en caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado este Centro Directivo en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente judicial (regla tercera del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en la redacción anterior a la reforma por la Ley 13/2015 de 24 de junio). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos.” Reiteran esta doctrina las RDGRN de 11 de mayo de 2018, referida a un expediente de dominio para inmatriculación de finca, de 24 de junio de 2018, dictada en respuesta a una consulta de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de concentración parcelaria, y la de 2 de agosto de 2018, relativa a un expediente de dominio de exceso de cabida.

Resulta de la RDGRN de 12 de febrero de 2016 que los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos públicos de agrupación o división de terrenos). Por tanto, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte (confirman este criterio las RDGRN de 13 de junio de 2016, 13 y 21 de marzo y 1 de agosto de 2018, entre otras).

A efectos de la inmatriculación prevista en los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015 estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 18 de abril de 2016).

 

II. La finalidad de la reforma: una mejor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.

La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones. Esta necesidad, como señala el preámbulo de la Ley 13/2015, ha sido sentida desde tiempos pretéritos y numerosos han sido los intentos realizados para conseguirlo.

No es hasta la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social, cuando se comenzaron a asentar los primeros pilares para la efectiva coordinación, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información y al incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro. Esta ley fue complementada en el ámbito hipotecario por la publicación del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

La aprobación de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, supuso un nuevo avance en el ámbito de la colaboración y el intercambio de información, recogiendo lo establecido en la legislación anterior, que fue objeto de refundición en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, actualmente en vigor, que estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, y facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Desde entonces este último remite datos de relevancia al Catastro, pero hasta la Ley 13/2015 no existía una conexión que posibilitase un intercambio bidireccional de información para la necesaria coordinación Catastro-Registro. Existían supuestos en los que, por el carácter voluntario de la inscripción, por llevarse a cabo operaciones registrales o de alteración catastral sin que exista esa comunicación, o por otras causas, se producían situaciones de divergencia. Tampoco existía un procedimiento de coordinación que hiciera posible la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Teniendo en cuenta los antecedentes antes referidos y la dificultad demostrada de cumplir el objetivo común con los procedimientos hasta ahora existentes, la finalidad de la nueva ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro de la Propiedad determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico. Esta coordinación debe realizarse mediante procedimientos ágiles pero, al mismo tiempo, dotados de las suficientes garantías jurídicas para los posibles afectados, a través de procedimientos que eviten cualquier situación de indefensión.

La nueva ley define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia.

La fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia.

Desde el punto de vista del ciudadano, además de verse beneficiado por la seguridad jurídica a la que antes se ha hecho referencia, también va a verse beneficiado por una simplificación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones –la registral y la catastral– ya que no será necesario, en muchos casos, volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada.

 

III. La reforma de la Ley Hipotecaria

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad y a todos los procedimientos en los que aquellas se producen. Ello explica que se incorporen a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación – tanto de los particulares como de las Administraciones –, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

A las diferentes modificaciones introducidas en la Ley Hipotecaria se refiere el artículo 1 de la Ley 13/2015.

1. El contenido de la inscripción: la descripción de la finca y otras circunstancias

La primera modificación de la Ley Hipotecaria afecta a su artículo 9. Los asientos del Registro de la Propiedad contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del registrador.

1.1 La descripción de la finca registral en los asientos: el código registral único y la referencia catastral

a) La descripción de la finca, en general

La inscripción contendrá, en cuanto a la descripción de la finca, las circunstancias siguientes: su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible.

Conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria y el apartado 4 del artículo 51 de su Reglamento, la superficie es una circunstancia descriptiva de la finca que debe figurar en la inscripción, y por tanto, debe constar también en el título inscribible (cfr. artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 30 de agosto y 13 de diciembre de 2017).

Ha afirmado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN 7 de marzo y 13 de abril de 2018, por citar las más recientes) que, para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que estos queden suficientemente individualizados e identificados, sin que sea suficiente la mera referencia a un plano incorporado al título (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Así lo exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».

Tampoco la expresión de la referencia catastral acompañada de su representación gráfica exime de expresar la descripción literaria en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario (RDGRN de 4 de diciembre de 2013 y 25 de octubre de 2018).

Esta doctrina ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal entidad que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite (cfr. RDGRN de 29 de diciembre de 1992, 11 de octubre de 2005 y 31 de octubre de 2018).

Confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2015, 13 de diciembre de 2016 y 13 de abril de 2018), que se debe exigir la expresión en el título de la superficie de la finca, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca previamente en el historial registral.

No obstante lo anterior, no puede afirmarse que una finca inscrita sin expresión de su superficie sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada, porque aun cuando no conste la superficie – dato esencial para su identificación – de ordinario aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de gobierno, o incluso la alusión a unos elementos construidos en la misma… Por otro lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello conduce a concluir que la finca, como objeto de derechos, ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que no consta especificada su superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. Nuestra legislación hipotecaria ha previsto una serie de procedimientos para rectificar la superficie de una finca inmatriculada cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su primera inscripción. No es posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie alegada «ex novo», sino que se debe acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5 por 100 o del 10 por 100 «de la cabida que conste inscrita», y en el caso a que nos referimos no consta inscrita cabida alguna.

El defecto de la omisión de la superficie no puede mantenerse respecto de fincas que no están inmatriculadas cuando la inmatriculación ha de acceder al Registro simultáneamente con una agrupación, si consta determinada la superficie de la finca resultante (RDGRN de 19 de julio de 2018).

El Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, modifica el criterio de distribución de competencia entre Registros de la Propiedad en caso de fincas ubicadas en dos distritos hipotecarios diferentes. Dicha norma da la siguiente redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario: “1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. 2. Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes”.

La disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017 establece lo siguiente: “Con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3 del Reglamento Hipotecario. A tal efecto, se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentran inscritas. Los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación”.

La Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2017, en respuesta a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica de los preceptos del Real Decreto 195/2017, aclara, entre otros, los siguientes extremos:

  • En el folio único de la finca total, además de su descripción unificada y completa, se expresará la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos. En la descripción de la finca que se halle situada en dos o más términos municipales habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta está ubicada en cada uno de ellos.
  • Una vez practicada la unificación del historial registral el registrador competente notificará tal circunstancia a los interesados y al registrador no competente, quien pondrá nota marginal expresiva del cierre y clausura del antiguo folio real ya trasladado, reflejando tal extremo en los índices informatizados y, en su caso, en su aplicación gráfica; a partir de este momento, el registrador incompetente denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca. Si recibiera alguna solicitud de publicidad formal respecto de dicha porción de suelo, deberá informar al solicitante de cuál es el registro competente, con indicación del código registral único de la finca de la que forme parte aquella porción.
  • Si en el período comprendido entre el inicio del procedimiento de traslado y su terminación se presentara algún título en el registro donde radica la menor parte de la finca, la calificación de dicho título quedará en suspenso hasta la terminación de dicho procedimiento de traslado; resulta no solo posible sino aconsejable que el registrador practique anotación preventiva por imposibilidad. Si el procedimiento concluye efectuándose el traslado, la calificación de dicho título corresponderá al registrador competente, a quien el registrador incompetente – que denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca – trasladará por certificación el contenido del asiento de presentación que hubiera practicado con anterioridad y el título que lo motivó.

La Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2018, en respuesta a otra consulta formulada sobre interpretación del citado Real Decreto 195/2017, precisa, entre otros particulares, que mientras se realice el procedimiento de traslado y unificación de folios reales, la publicidad formal que el registrador competente expida de la finca ya unificada expresará cuál es la descripción de cada porción que la integra y cuál es el estado y orden de cargas que viene arrastrado del folio real de cada porción.

La RDGRN de 7 de noviembre de 2017 confirma que es defecto que impide la inscripción de una escritura de compraventa de una finca, que según el título radica en dos términos municipales, la circunstancia de no quedar determinada cuál es la superficie que corresponde a cada uno de dichos términos. Recuerda además que la disposición final primera del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, da nueva redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, y es claro que las nuevas fincas que se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195/2017 solo podrán serlo en aquel Registro, Ayuntamiento o Sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. Respecto de las fincas inmatriculadas con anterioridad, para ir adaptando las inscripciones preexistentes al nuevo criterio reglamentario, se dicta la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017 relativa a los traslados que hay que efectuar para conseguir que la finca registral, como objeto jurídico unitario que es, tenga un único folio real en el único registro de la propiedad, ayuntamiento o sección competente en cada caso.

b) El código registral único

El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla.

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado quinto de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015:

  • Se utilizará como código registral único de la finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores y utilizado en los Registros de la Propiedad.
  • Una finca registral no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable, con independencia de las alteraciones que se produzcan en la demarcación geográfica de los distritos hipotecarios. A una nueva finca no se le podrá asignar el mismo código registral único de finca que hubiera tenido ninguna otra con anterioridad. El Colegio de Registradores velará por el cumplimiento de lo anteriormente dispuesto.
  • El código registral único será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.
  • Cuando se practique un asiento respecto de una finca ya inmatriculada, los registradores de la propiedad harán constar por nota marginal la asignación del código registral único de finca. En la nota de despacho y en toda forma de publicidad registral se incluirá en todo caso el código registral único que corresponda a la finca.
  • A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación informática a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, a las nuevas fincas registrales y en los demás supuestos de apertura de folio real propio solo se asignará el código registral único de finca registral. Es decir, a partir de esa fecha no se asignará nuevo número de finca o sub-finca: únicamente se asignará el código registral único (cfr. RDGRN de 2 de septiembre de 2016). Recordemos que la Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2016 (BOE de 1 de septiembre de 2016) ha homologado la aplicación informática del Colegio de Registradores sobre bases gráficas registrales.
  • Las autoridades públicas y los particulares, cuando soliciten la práctica de algún asiento registral o la expedición de publicidad formal respecto de alguna finca ya inmatriculada, podrán facilitar como dato identificativo suficiente su respectivo código registral único. En el diseño del acceso electrónico a los servicios públicos prestados por los registradores de la propiedad, se promoverá la utilización preferente del código registral único de finca, como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

c) La referencia catastral y la coordinación gráfica

Igualmente se incluirá en el asiento la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca “coordinada gráficamente” con el Catastro en los términos del artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la constancia registral de los datos de identificación catastral, ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado que se trata de una circunstancia de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria (RDGRN de 6 de mayo, 22 de noviembre de 2016, 2 de febrero, 22 de marzo, 29 y 30 de junio de 2017, 17 de enero, 22 de febrero y 19 de octubre de 2018, entre otras).

Conforme al artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo «el órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título». El artículo 44 dispone que «la falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad». Añade el apartado tercero de este precepto que «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria». Este precepto es aplicable a los supuestos en los que se produce una falta de correspondencia de la referencia catastral aportada con la descripción de la finca, en los términos del artículo 45 luego citado, sin que esta circunstancia pueda en ningún caso considerarse defecto que impida la inscripción (RDGRN de 23 de septiembre de 2017 y 2 de noviembre de 2018).

El artículo 45 de la Ley del Catastro regula la correspondencia de la referencia catastral con la finca registral, determinando los supuestos en los que debe entenderse establecida, para que pueda tenerse por cumplida la obligación de aportación de dicha referencia catastral.

Actualmente se encuentra derogado el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre; su contenido, no obstante, continúa vigente si bien recogido en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario en lo relativo a la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, para que puedan acceder al Registro de la Propiedad los datos identificativos de la parcela catastral, la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título debe ser calificada por el registrador (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2016). Y así resulta expresamente de lo dispuesto en el artículo 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que dicho precepto establece que «el registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45». Por lo tanto, es preciso que en la nota de calificación desfavorable se hayan especificado los motivos por los que no resulta identificada, a juicio del registrador, la referencia catastral. Volveremos luego sobre esta cuestión.

Para que proceda la pretendida constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral, en los términos que resultan del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario: «se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador». Por tanto, no solo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca a los efectos de valorar la correspondencia de la finca con la parcela catastral (RDGRN de 10 de julio de 2018).

Las RDGRN de 21 de diciembre de 2017 y 10 de julio de 2018 estiman correcta la actuación del registrador que advierte en la nota de despacho del incumplimiento de la obligación de aportar una referencia catastral, por existir dudas sobre la identidad de la finca. No cabe sino concluir, afirma la Dirección General de los Registros y del Notariado, “… que la actuación registral enjuiciada no es en sentido estricto una calificación…”

En efecto, recuerda la RDGRN de 19 de octubre de 2018 que la no constancia registral de la referencia catastral aportada no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los artículos 43, 44 y 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, sin que ello constituya obstáculo o impedimento alguno para que en su día se hubieran interpuesto los recursos procedentes frente a la negativa de incorporación de las referencias catastrales correspondientes (cfr. RDGRN 29 de junio de 2017).

En definitiva, la falta de correspondencia descriptiva con la certificación catastral que resulta afirmada en el propio título no es propiamente un defecto que impida la inscripción del documento: conforme al apartado 3 del artículo 44 de la Ley del Catastro «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria» (cfr. RDGRN de 27 de septiembre de 2017 y 10 de julio de 2018).

La RDGRN de 30 de junio de 2017 confirma que el registrador no puede modificar las referencias catastrales correspondientes a otros elementos privativos del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, por no haber solicitado tal modificación los respectivos propietarios de aquellos departamentos.

Una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, según se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por tanto, de este precepto se desprende que además de ser admisibles varias representaciones graficas catastrales para una finca registral, ello no impide que la finca quede en situación de coordinada con el Catastro, con lo efectos propios que de ello se derivan (artículo 10 de la Ley Hipotecaria); no es posible, por el contrario, que la misma parcela catastral se corresponda con dos o más fincas registrales (en estos supuestos, la inscripción de dicha representación gráfica implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscriben expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria) (cfr. RDGRN de 13 y 15 de junio, 21 de septiembre y 14 de noviembre de 2016 y 19 de diciembre de 2017).

La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. La consignación tabular de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria: no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y la tramitación del procedimiento correspondiente (artículos 9.b. y 199 de la Ley Hipotecaria). Este es el criterio que resulta de lo dispuesto disposición final cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio, cuando establece que «a los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca» (cfr. RDGRN de 6 de mayo de 2016, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017).

La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro de la Propiedad ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral; en consecuencia, la RDGRN de 17 de julio de 2017 confirma la procedencia de una rectificación de la referencia catastral de una finca registral, habiendo quedado debidamente justificado que no existen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 entre la cabida inscrita y la catastral, y que tampoco existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio o paraje de la finca y su naturaleza.

Se prevé por el legislador que, a partir del día 1 de noviembre de 2015, sea posible u obligatorio, según los casos, inscribir o incorporar al Registro de la Propiedad – concurriendo determinados requisitos – una representación gráfica de la finca. Esta incorporación o inscripción, que produce unos particulares efectos y que examinaré posteriormente, podrá realizarse al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible o como operación registral específica.

Veremos igualmente cómo la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada – en la declaración de obra nueva – mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (artículo 202 LH, párrafo segundo). Y también que, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse, junto con el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, el libro del edificio, para su archivo y dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (artículo 202, párrafo tercero). En el suministro de información al Catastro, habrán de remitirse – entre otras circunstancias – las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la obra nueva, así como la indicación de si el libro del edificio consta archivado en el Registro de la Propiedad o no lo está; en caso afirmativo, habrá que incluir el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico (apartado sexto, párrafo tercero, de la Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro).

Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que el registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente – entre ellos, la Sede Electrónica del Catastro -, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral (RDGRN de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 3 de octubre de 2016 y 27 de septiembre de 2018).

Para finalizar este apartado baste decir que, cuando conste acreditada, se expresará en el Registro de la Propiedad, por nota al margen, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

1.2 Otras circunstancias de los asientos

Conforme al reformado artículo 9 de la Ley Hipotecaria, además de la descripción de la finca, en las inscripciones se harán constar las siguientes circunstancias (sin perjuicio de lo establecido por la ley en supuestos especiales):

  • La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.
  • El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
  • La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que, por nota marginal, se hagan constar las circunstancias de un domicilio o dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.
  • La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.
  • El título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice.
  • La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.
  • El acta de inscripción y la firma del registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Las RDGRN de 12 de febrero de 2016 y 26 de julio de 2017 confirman la posibilidad de practicar inscripciones, en determinados supuestos, a favor de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que si la norma jurídica permite que la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal actúe como actor en un proceso (artículos 538.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal), y como titular de la anotación preventiva (artículo 9 de la Ley Hipotecaria), deberá practicarse la inscripción a su favor si, como consecuencia del desenvolvimiento del procedimiento, el objeto de la traba le es adjudicado. No existe diferencia conceptual en la condición en que actúa la comunidad si reclama un crédito derivado de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad o si reclama un crédito derivado por cualquier otro concepto (vid. artículo 7.2, último párrafo de la Ley sobre propiedad horizontal); tampoco existe diferencial conceptual si la persona del deudor no es miembro de la comunidad de propietarios. Lo esencial es que se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad. Lo trascendente de la doctrina expuesta consiste en que, permitida legalmente la traba y anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, debe considerarse incluida en la permisión la consecuencia de que se adjudique al actor el objeto trabado y de que, como consecuencia, se practique la oportuna inscripción a su favor (artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De aceptarse la tesis contraria se estaría afirmando la existencia de una restricción a la legitimación activa de la comunidad de propietarios que no resulta de precepto alguno.

Tampoco es exigible, por no derivarse dicha restricción de ninguna norma que la justifique, que el objeto trabado haya de ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal. Si la comunidad de propietarios ostenta un crédito frente a un deudor, éste responde de su satisfacción con todo su patrimonio de conformidad con el principio de responsabilidad patrimonial universal. No existe norma que limite dicha responsabilidad al eventual patrimonio que esté integrado en el régimen de propiedad horizontal. La comunidad en régimen de propiedad horizontal, en cuanto significa el conjunto de intereses de los propietarios que la integran, ostenta la misma posición jurídica que cualquier acreedor y, en consecuencia, puede señalar cualesquiera bienes del deudor para que sobre ellos se haga efectiva la traba en el procedimiento de apremio (artículos 549.1.3º y 589.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

 

2. La inscripción o incorporación de la base gráfica de la finca registral

La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Nueva Biblioteca de la Universidad de Deusto (Bilbao). Por AdemA.

La incorporación de la base gráfica de la finca registral al folio real de la misma (con ocasión de la práctica de alguna inscripción o como actuación específica) es, sin duda alguna, la novedad más relevante de la reforma.

Como establece el artículo 10.1 LH, la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad.

Regula la Ley 13/2015 los requisitos necesarios para que esta incorporación se produzca, el procedimiento y los efectos de tal “coordinación”.

2.1 Requisitos para la incorporación de la base gráfica

Son dos los requisitos necesarios (aun cuando no siempre suficientes) para la inscripción de la base gráfica de la finca: i) la aportación de una representación gráfica georreferenciada y ii) la calificación registral favorable.

2.1.1 La aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, u otra representación gráfica georreferenciada.

Tal y como establece el párrafo tercero del artículo 9 LH, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa (vid. artículos 10.2 y 10.3 LH).

Podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos (artículo 10.3 LH):

  • En los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de la Ley Hipotecaria, en los que expresamente se admita.
  • Y cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación, concentración parcelaria o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos (cfr. artículo 9.b LH).

Para la inmatriculación de fincas, salvo disposición legal en contrario (por ejemplo, artículo 206 LH), no cabe en principio la aportación de una representación gráfica alternativa: deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (artículo 10.2 LH).

Ordena la Ley 13/2015 que mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regulen – entre otras circunstancias – los requisitos que debe cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos (artículo 10.6 LH). Esta Resolución fue aprobada el día 26 de octubre de 2015 y publicada en el Boletín Oficial del Estado del día treinta del mismo mes y año.

En todo caso, conforme a lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 9 LH, la representación gráfica alternativa ha de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

Las cédulas parcelarias que, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela, no son hábiles para proceder conforme a los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos (cfr. RDGRN de 3 de octubre de 2016 – dos resoluciones de igual fecha -).

Con el fin de evitar errores materiales en la captura y tratamiento de datos a efectos de inscripción, los documentos electrónicos que se presenten telemáticamente en los Registros de la Propiedad conforme a la Ley Hipotecaria deberán permitir, en todo caso, las funciones de selección y copiado de su contenido y, en particular, de las referencias catastrales, códigos seguros de verificación y listados de coordenadas que consten en los documentos catastrales, así como tener respecto de las imágenes una resolución mínima de 200 píxeles por pulgada (disposición adicional primera de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015).

a) Aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica

Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 7 de julio y 3 de octubre de 2016, 4 de enero, 2 de febrero y 30 de agosto de 2017) que el registrador puede y debe consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta. El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.

En efecto, caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, el registrador puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como establece la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. La Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece igualmente en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales».

Con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes». Si una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título, habrá que distinguir si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica (RDGRN de 12 de mayo de 2016 y 11 de mayo de 2018).

Reitera el criterio expuesto el apartado 1 de la Resolución-Circular de la Dirección General de 3 de noviembre de 2015, conforme al cual si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica sin coordenadas georreferenciadas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral.

Subraya la RDGRN de 25 de octubre de 2018 que ni en los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria ni en el artículo 199.1 de la misma norma, se exige expresamente que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título (y, en su caso, en la licencia) la finca según lo que resulta de tal certificación catastral. La Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que, conforme al párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

Conforme a lo establecido en el apartado cuarto de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro:

  1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes, o cuando la representación gráfica de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y la circunstancia de la coordinación.
  2. En el plazo de cinco días desde la inscripción, el registrador remitirá al Catastro los siguientes datos:

a) Datos sobre la inscripción registral: identificación de la inscripción registral y su fecha; clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; y, en su caso, existencia de una autorización administrativa y su fecha.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados: referencia catastral que se corresponda con la identidad de las fincas; nombre y apellidos o razón social de los transmitentes y adquirentes o titulares de los derechos inscritos susceptibles de incorporación al Catastro, con su número de identificación fiscal y domicilio; la localización y superficie, junto con sus datos descriptivos y los datos de los elementos constructivos que los compongan, si los hubiere.

c) Información gráfica: código seguro de verificación de la certificación catastral descriptiva y gráfica vigente de los bienes inmuebles cuya representación gráfica haya sido incorporada al folio real de la finca.

d) Información sobre la coordinación: código de las fincas registrales y fecha de coordinación.

Los registradores de la propiedad remitirán la misma información cuando, de conformidad con lo dispuesto en el título VI de la Ley Hipotecaria, se incorpore la representación gráfica catastral de las fincas en el folio real y quede coordinada con la representación gráfica catastral, bien como operación específica o bien con motivo de la formalización de cualquier acto inscribible.

  1. La Dirección General del Catastro incorporará, cuando proceda, las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
  2. Cuando, en el correspondiente procedimiento registral, el registrador de la propiedad deniegue la incorporación de la representación gráfica catastral aportada por el interesado al folio real por falta de correspondencia con la descripción de la finca registral, remitirá telemáticamente a la Dirección General del Catastro, en el plazo de cinco días, la información prevista en el número 2.a) y b) de este apartado y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

b) Aportación de representación gráfica alternativa

Establece el apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro lo siguiente:

  1. Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes:

a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.

b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el anexo de dicha resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.

c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

El cumplimiento de dichos requisitos podrá acreditarse aportando una representación gráfica suscrita por técnico competente, o aprobada por la autoridad correspondiente u obtenida mediante digitalización sobre la cartografía catastral, todo ello de acuerdo con los requisitos y características contenidos respectivamente en los números 2, 3 y 4 de este apartado.

  1. Cuando se aporte una representación gráfica suscrita por técnico competente, la definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.

El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos:

a) Metodología de elaboración. La representación gráfica se podrá obtener mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.

b) Sistema de georreferenciación. La descripción de las parcelas deberá estar georreferenciada en todos sus elementos. Se utilizará como sistema geodésico de representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989) y en el caso del archipiélago canario el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.

c) Topología. La representación gráfica de las parcelas deberá tener una topología de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos en la finca (huecos, construcciones u otros). Los distintos objetos cartográficos adyacentes no pueden superponerse entre sí ni dejar huecos. En el caso de fincas discontinuas se efectuará una representación gráfica de cada una de las porciones que la compongan.

d) Representación sobre la cartografía catastral. Los planos topográficos de las parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de permitir la comprobación de la correspondencia entre las parcelas objeto de las actuaciones y la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario. La representación gráfica comprenderá, por tanto, todas las parcelas catastrales que deban ser objeto de alteración o modificación, total o parcialmente, incluyendo no sólo las parcelas que correspondan con la finca objeto de la inscripción, sino también las parcelas catastrales o bienes de dominio público colindantes cuando resulten afectados, debiendo precisarse las partes afectadas y no afectadas. La alteración cartográfica de las fincas afectadas habrá de respetar la delimitación del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm. Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.

e) Precisión métrica. La representación gráfica de las parcelas afectadas que proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con la metodología aplicada: i) cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS) y ii) cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.

  1. Cuando la representación gráfica haya sido aprobada por la Administración competente en los expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que la representación gráfica alternativa esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) del número anterior.
  2. Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015. A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada.
  3. Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe. Recuerda la DGRN que no compete al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral (RDGRN de 24 de octubre de 2016).

De conformidad con lo establecido en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, la Dirección General del Catastro proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las que se refiere su apartado séptimo. Este servicio permitirá comprobar al menos los siguientes extremos: i) que el fichero que contiene la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de dicha resolución y ii) que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. El servicio remitirá en el plazo de 24 horas el informe, que expresará los datos del solicitante, la fecha de emisión y el resultado de la validación. El informe estará firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorporará un código seguro de verificación. Si el informe de validación fuera positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria o cuando se haya realizado la inscripción, las nuevas referencias catastrales asignadas. Si los registradores inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción. Cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

Recuerda la RDGRN de 16 de enero de 2017, que actualmente se encuentra disponible dicho servicio de validación, que proporciona el informe que puede acompañarse o incorporarse al título inscribible, cuyo código seguro de verificación permite al registrador obtener el fichero informático con la representación gráfica que, una vez calificada positivamente y tramitado el procedimiento que corresponda, será incorporable al folio registral en cumplimiento de la normativa citada.

La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para entender cumplidos los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica y para la remisión de la información correspondiente a efectos de su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 LH en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica, considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe implicar, por este solo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el supuesto de inscripción de representación gráfica catastral y el efecto de su coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de realizar las alteraciones procedentes.

La aportación de una representación gráfica alternativa de la finca sobre la que se tramite el correspondiente procedimiento no implica que deba aportarse también la de las colindantes que pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca así representada (RDGRN de 6 de febrero, 16 y 19 de julio de 2018).

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del Catastro, delimita en su apartado quinto el ámbito del intercambio de información entre los registradores y la Dirección General del Catastro cuando se presenta una representación gráfica alternativa:

  1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución. El registrador de la propiedad, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, remitirá a la Dirección General del Catastro la representación gráfica alternativa contenida en el fichero a que se refiere el anexo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, el día siguiente al de su presentación para su validación técnica. En el resto de los casos, los registradores podrán solicitar al Catastro Inmobiliario, con carácter potestativo, el informe de validación de la representación gráfica alternativa, desde la presentación de la documentación en el Registro y antes de realizar la inscripción.
  2. El registrador, una vez que practique la inscripción, previa la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes y remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días, la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto de esta resolución, añadiendo la información sobre si se ha dado audiencia o no a los colindantes catastrales, junto con la representación gráfica alternativa inscrita, que deberá cumplir los requisitos establecidos en el apartado séptimo de esta resolución. En la remisión de datos al Catastro, la representación gráfica podrá ser sustituida por el código seguro de verificación del informe previo de validación técnica, siempre que éste sea positivo y se haya practicado la inscripción conforme al mismo. Parece oportuno extender una nota marginal haciendo constar la fecha de la comunicación remitida por el Registro de la Propiedad al Catastro. En todo caso, la Dirección General del Catastro remitirá al registrador el informe de validación técnica de la representación gráfica alternativa remitida a que se refiere el número 4 del apartado segundo de esta resolución, en el plazo de 24 horas desde la recepción de la información.
  3. Cuando el resultado del informe de validación sea positivo y una vez practicada la inscripción, la Dirección General del Catastro incorporará las alteraciones catastrales correspondientes, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido la Ley del Catastro Inmobiliario, o procederá a la rectificación de la cartografía catastral conforme al artículo 18.3 de dicha ley, y comunicará al registrador la nueva referencia catastral de las fincas resultantes, cuando proceda, junto con su nueva representación gráfica, a fin de que éste las incorpore al folio real y haga constar la circunstancia de su coordinación gráfica con el Catastro. El registrador, en el plazo de cinco días desde la práctica de dicho asiento, comunicará a la Dirección General del Catastro los datos previstos en el número 2. c) y d) del apartado cuarto de esta resolución. La Dirección General del Catastro incorporará la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
  4. Cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2, letras a) y b) del apartado cuarto, y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

2.1.2 La calificación registral favorable: la aplicación informática auxiliar

En segundo lugar, conforme a los artículos 9 (párrafos quinto y sexto) y 199.1 LH, es necesario que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre la certificación catastral o representación gráfica aportada y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes (cfr. RDGRN de 27 de julio de 2017).

La RDGRN de 1 de agosto de 2018 se refiere a un supuesto en el que se pretende la agregación de una finca registral que consta inscrita con una superficie de 27 metros cuadrados a otra finca registral inscrita con una superficie de 7.984 metros cuadrados, lo que suma 8.011 metros cuadrados. Sin embargo la representación gráfica que se aporta es la correspondiente a tres parcelas catastrales, cuyas certificaciones catastrales se incorporan sumando un total de 17.383 metros cuadrados. La Dirección General de los Registros y del Notariado recuerda que un finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, pudiendo constar en la inscripción de una finca registral, varias representaciones gráficas correspondientes a las respectivas parcelas catastrales que la integran (cfr. RDGRN de 13 y 15 de junio de 2016). No obstante, la total falta de correspondencia de las representaciones gráficas aportadas relativas a la finca resultante de la agregación con la descripción inicial según los datos del Registro impide su incorporación al folio registral sin la previa tramitación del correspondiente procedimiento rectificativo (artículos 9.b, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

El registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de las fincas colindantes (párrafo primero del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Además, disponen los párrafos octavo y noveno del apartado b) del nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto de 2016.

Como hemos visto, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado (cfr. Resolución 17 de julio de 2015) que el registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. La actuación de consulta es incluso obligatoria en aquellos supuestos en que su toma en consideración directa por el registrador viene exigida en cumplimiento estricto de los deberes que resultan de la Constitución y que obligan, desde su publicación, a todas las Administraciones Públicas. Y ello no solo cuando se busca depurar datos confusos sino también para asegurarse, a la vista de la documentación presentada, de la legalidad de los asientos cuya inscripción se pide (RDGRN de 14 de diciembre de 2016 y 23 de abril de 2018).

La nueva regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que examinaré seguidamente, se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores.

Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 y en su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

No obstante, como ha reiterado la DGRN, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (RDGRN de 21 de abril y 17 de octubre de 2016, 1 de junio, 27 de julio, 4 de septiembre, 7 y 21 de noviembre de 2017, 8 de enero, 7 y 22 de febrero, 8 y 21 de marzo, 23 y 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo, 12 de junio y 5 – dos resoluciones de igual fecha -, 16, 19 y 20 de julio de 2018, entre otras).

Las dudas en la identidad de la finca deben ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, aunque no deben impedir la tramitación del mismo (RDGRN de 8 de junio y 3 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio de 2017 y 15 de enero, 16 y 20 de julio de 2018).

El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento a que se refiere el artículo 199 LH, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (artículo 199.1 LH).

La Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado que las dudas que puede albergar el registrador han de referirse i) a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o iii) a que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (RDGRN de 22 de abril, 6, 10, 17 y 24 de octubre, 14 y 28 de noviembre y 20 de diciembre de 2016, 4 de abril, 1, 9, 15 y 30 de junio, 27 de julio, 4 y 27 de septiembre, 10, 19 y 27 de octubre, 7 y 21 de noviembre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 8, 15, 16 y 17 de enero, 6, 7 y 22 de febrero, 8 y 21 de marzo, 10, 13, 23 y 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo, 12 de junio y 5 – dos resoluciones de igual fecha -, 16, 19 y 20 – dos resoluciones de igual fecha – de julio y 27 de septiembre de 2018).

La RDGRN de 8 de enero de 2018 interpreta:

  • Que la mera referencia en la inscripción a un plano privado archivado en el Registro de la Propiedad no puede justificar las dudas de identidad de la finca, ya que dicho plano no constituye una representación gráfica de la finca que se haya incorporado al Registro, conforme a las disposiciones legales que han venido regulando tales representaciones gráficas. En la inscripción sólo se menciona la numeración del plano privado, sin que consten cumplidas las exigencias que para el tratamiento de bases gráficas se establecían en el anterior artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria o en la Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000 y sin que ni siquiera conste este plano archivado en el Registro relacionado con las fincas.
  • Y que la divergencia en la titularidad catastral tampoco justifica el rechazo de la representación gráfica aportada ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad, como sucedía, por ejemplo en las inmatriculaciones por título público con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Además, debe recordarse que la presunción contenida en el apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro no afecta a los pronunciamientos jurídicos sobre titularidad del Registro de la Propiedad, según se desprende de dicho precepto y del principio de legitimación que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

La presunta invasión de una finca colindante como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada, sin identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la pretendida inscripción de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica georreferenciada de la finca no se estiman dudas fundadas. No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación del artículo 199 LH pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria (RDGRN 13 de julio y 13 septiembre de 2017 y 10 de abril y 11 de mayo de 2018).

La RDGRN de 5 de julio de 2018 confirma la calificación registral denegatoria de la inscripción de la representación gráfica por la presunta invasión de una finca colindante inscrita, ya que se produjo en el procedimiento oposición expresa del propietario afectado y porque dicha finca tenía, según el Registro de la Propiedad, la misma referencia catastral que la que asignada a la finca cuya coordinación catastral se pretendía.

La RDGRN de 10 de abril de 2018 no estima fundadas las dudas de la registradora porque las mismas se limitan a la inexistencia de ajustes con el lindero izquierdo y a la posible invasión de la finca colindante por el lindero derecho, sin que señale la concreta finca registral ni parcela catastral presumiblemente invadida ni si la misma tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada.

La RDGRN de 24 de abril de 2018, interpreta que no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, porque aquella nota se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre la existencia de un derecho de paso cuyo ejercicio pudiera verse impedido por la inscripción de la representación gráfica, pero sin que se aporte documentación alguna que acredite tales manifestaciones. Afirma la DGRN que la argumentación del registrador se fundamenta en la presunta existencia de un derecho que puede verse perjudicado, pero tal derecho no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad mediante la titulación oportuna y ni siquiera consta documentado en el expediente, derecho que por otra parte no tiene por qué ser incompatible con la inscripción de la representación gráfica.

La RDGRN de 5 de julio de 2018 considera que no resultan justificadas las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica de una finca que linda con un camino que uno de los colindantes afirma ser de carácter público, ya que i) la Administración Pública notificada en el procedimiento no formuló oposición alguna y ii) se aporta una sentencia declarativa del dominio de dicho camino a favor del promotor del procedimiento del artículo 199 LH.

La RDGRN de 19 de julio de 2018 cree, por el contrario, fundadas las dudas del registrador sobre la falta de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada, manifestadas antes de la tramitación del procedimiento, que se refieren a que la finca linda ahora con un arroyo por su lindero este, estando atravesada de norte a sur por el mismo arroyo y en la entidad del exceso de cabida declarado, albergando dudas de que con tal inscripción se pretende encubrir actos traslativos que afectan a fincas colindantes.

La RDGRN de 16 de julio de 2018 señala que la motivación de la calificación registral no puede estimarse suficiente toda vez que el motivo de denegación se limita a expresar que la finca procede por segregación de otra inscrita, junto con otras, habiéndose producido operaciones de modificación de entidades hipotecarias sobre la finca resto, pero sin identificar las fincas registrales o parte de ellas que pudieran determinar que no estamos realmente ante un exceso de cabida, sino que con tal operación pretende encubrirse otra operación distinta, como una agrupación o agregación de una finca colindante o de parte de ésta. Tampoco considera justificadas las dudas por la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado, tal y como señalaron las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015 trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demonial (cfr. RDGRN de 4 de septiembre y 10 de octubre de 2017, 8 de marzo y 24 de abril y 5 de julio de 2018).

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente (artículo 199.1 LH).

Aclara la Dirección General de los Registros y del Notariado que, en su caso, los interesados podrán también acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria (RDGRN de 9 de junio y 19 de octubre de 2017).

La RDGRN de 23 de abril de 2018 se refiere a un supuesto revelador de la existencia de posibles enclaves en una finca registral. Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que no constando en la descripción registral de la finca la existencia de enclavados y constando catastradas las construcciones y el suelo sobre el que se asientan a favor de entidades distintas de la titular registral de la finca registral, la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral pretendida supondría la rectificación de la descripción literaria (cfr. párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria) para ajustarla a tal representación gráfica, lo que llevaría consigo introducir tales enclavados en la descripción, omitiendo el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal configuración física y jurídica de las fincas y parcelas objeto de este expediente, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016], pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación si la inscripción de la representación gráfica georreferenciada no va acompañada de la correlativa inmatriculación de la superficie correspondiente a las fincas enclavadas (cfr. Resolución de 12 de septiembre de 2009). Por ello, concluye, se estiman justificadas las dudas expresadas en la calificación registral desfavorable impugnada.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado “coordinada gráficamente” con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida (artículo 199.1 LH).

Conviene subrayar que toda calificación registral, tanto favorable como desfavorable, en materia de coordinación gráfica debe ser comunicada por el registrador a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días (apartado cuatro de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015).

Confirma la RDGRN de 22 de julio de 2016 que no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. La “inscripción de representación gráfica” de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal solo se contempla en la Ley Hipotecaria, como veremos, en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».

Todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos (art. 9 LH, párrafo noveno).

Conforme a lo establecido en el apartado primero de la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.

Además, para tal homologación, la Dirección General de los Registros y del Notariado deberá recabar el informe del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas y de los Ministerios con competencia sobre las materias a que se refiere el apartado anterior (apartado 2 de la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

En todo caso, para que la nueva y futura aplicación informática pueda ser homologada, además de cumplir los requerimientos de los esquemas nacionales de seguridad y de interoperabilidad, habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas, para servir como elemento auxiliar de la calificación registral (apartado cuarto, párrafo segundo, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

La Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2016 (BOE de 1 de septiembre de 2016) ha homologado la aplicación informática del Colegio de Registradores sobre bases gráficas registrales.

Previó igualmente la Ley 13/2015 que los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de aquella norma, pondrían a disposición de los registradores un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor (disposición adicional quinta, apartado primero, de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Excepcionalmente, aquellos municipios que no pudieran cumplir lo dispuesto en el apartado anterior por falta de disponibilidades técnicas o presupuestarias, deberán notificarlo así al Colegio de Registradores en el referido plazo y, en todo caso, poner a disposición del Colegio de Registradores, para que a su vez lo haga a los registradores territorialmente competentes, un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento (disposición adicional quinta, apartado segundo, de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

2.2 El procedimiento: las notificaciones

De acuerdo con lo establecido en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, hay que distinguir entre una coordinación obligatoria de la finca y una coordinación voluntaria de la misma (solicitada esta última con ocasión de la práctica de algún asiento registral o como operación registral específica).

a) Inscripción obligatoria de la base gráfica

Como norma especial, el apartado b) del nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria exige un nuevo requisito, relacionado con la descripción de la finca, para la inscripción de ciertos actos o negocios jurídicos. En efecto, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 10.2 LH, en los supuestos de inmatriculación de fincas, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma (no es suficiente la aportación de una representación gráfica alternativa, salvo excepciones legalmente previstas).

La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199, ambos de la Ley Hipotecaria, supone que, con carácter general, en los supuestos de coordinación obligatoria no sea necesaria la tramitación previa del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el registrador deba efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente; se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10 por 100 o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados (RDGRN de 12 de febrero, 7 de julio y 2 de septiembre y 14 de noviembre de 2016, 16 de enero y 30 de agosto de 2017, 8 de enero, 7 de febrero, 11 y 16 de mayo, 12 de junio, 5 y 20 de julio, 1 de agosto y 27 de septiembre de 2018).

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, establece en materia de coordinación obligatoria lo siguiente:

  • Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, transformación o equidistribución urbanística y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes o cuando la representación gráfica alternativa de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y las circunstancias de la coordinación (apartado cuarto, número 1).
  • Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, transformación o equidistribución urbanística y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de la citada resolución (apartado quinto, número 1).

Por lo que se refiere a la coordinación “obligatoria” en el período transitorio – es decir, desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 hasta que el sistema informático registral fue homologado – la RDGRN de 13 de junio de 2016 interpretó que debía aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el mismo criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente era admisible la aportación de la representación geográfica y la lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permitiera al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contuviera, junto con el código de finca registral, archivo que el registrador debía firmar con su certificado reconocido de firma electrónica, haciendo constar en el acta de inscripción que inscribía la representación gráfica y lista de coordenadas que constaban en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación. Y ello sin perjuicio, de que una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se dé cumplimiento por el registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

Como señalan las RDGRN de 7 de julio 2016, 20 de abril, 8 de mayo y 30 de agosto de 2017, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento inmatriculador o de concentración parcelaria se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, en virtud de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio). En particular, conforme al nuevo artículo 9.b), la inscripción en casos de inmatriculación debe contener la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, circunstancia esta que no supone añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: dicha representación gráfica será necesariamente la catastral que ya debía aportarse conforme a la normativa vigente antes del 1 de noviembre de 2015 (apartado séptimo del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social).

La concentración parcelaria y la coordinación catastral

Por lo que se refiere a la concentración parcelaria, la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973 establece que la inscripción de las fincas de reemplazo debe practicarse sin hacerse referencia a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Añade el precepto que en la misma inscripción se harán constar las cargas y situaciones jurídicas inscribibles acreditadas o constituidas en el expediente y que, por afectar a la finca de que se trate, se hayan consignado en el título relativo a la misma.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de septiembre de 1986, confirma que la concentración parcelaria es un supuesto de subrogación real: la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tenían por base las parcelas sujetas a concentración.

La ley permite la inscripción global de todas las fincas de reemplazo, incluso aunque se superpongan con fincas de origen previamente inmatriculadas, sin necesidad de cancelar el folio real de esas otras fincas (artículo 235 del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario).

La RDGRN de 14 de septiembre de 2015 recuerda las peculiaridades que respecto del Registro de la Propiedad presentan los expedientes de concentración parcelaria que, en contra de lo que sucede con las actuaciones urbanísticas, prescinde, con carácter general de los pronunciamientos registrales. Durante la tramitación, la comunicación que se efectúa al registrador es generalmente genérica, referida al perímetro a que afecta la parcelación y sin identificación de fincas afectadas o excluidas, de forma que la publicidad de la existencia de la concentración, que el registrador está obligado a suministrar en las notas de despacho extendidas en títulos relativos a dichas fincas y en las certificaciones que expidan, se limitará a dar conocimiento del desarrollo del procedimiento de concentración en la zona en la que está ubicada la finca.

Consecuentemente, la constancia de la concentración en ningún caso implica un cierre registral pudiendo producirse transmisiones o modificaciones en las fincas afectadas (no obstante lo cual, para evitar la extensión de asientos en las fincas de origen que pudieran ser contradictorios con las fincas resultantes de la concentración, la exclusión de derechos que solo puedan hacerse efectivos posteriormente en vía judicial – artículo 232 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario – o situaciones de doble inmatriculación, podrá solicitarse por el registrador al organismo competente que comunique, si no lo hubiese hecho, si la finca está incluida o excluida de la concentración parcelaria y, en caso afirmativo, hacer constar esta circunstancia en la finca de origen).

Finalizado el procedimiento, los artículos 222 y 235.1.ª de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario imponen una inscripción obligatoria de las fincas y derechos reales resultantes de la nueva ordenación sin hacerse referencia, salvo en los casos del artículo 193 de la citada norma, a las parcelas de procedencia aun cuando consten inscritas a favor de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Hay, por tanto, una excepción al principio hipotecario de tracto sucesivo de forma que el registrador no podrá impedir la inscripción por este motivo. En esta misma línea, el citado artículo 235 en su punto tercero permite denegar o suspender la inscripción por obstáculos que surjan del Registro, distintos de los de los asientos de las antiguas parcelas, lo que, ciertamente supone una matización a la norma general de calificación de documentos administrativos (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, contempla de forma expresa la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

En la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de reemplazo; no obstante, la particularidad de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar a que, en ocasiones, se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas, equiparación que no debe mantenerse. Por tanto, teniendo en cuenta que la concentración parcelaria no constituye una inmatriculación, debe admitirse la aportación de una representación gráfica alternativa a la catastral (cfr. artículo 204 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 20 de abril y 8 de mayo de 2017).

Subrayan igualmente las Resoluciones citadas que no juega en la concentración parcelaria la exigencia previa de la total coincidencia con el catastro, sino que resulta de aplicación al presente caso lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuando prevé que «se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Todo ello es sin perjuicio de que, conforme al mismo artículo 9.b) LH, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida sea la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

La Resolución de la DGRN de 24 de junio de 2018, dictada en respuesta a una consulta formulada por la Comunidad Autónoma de Galicia, hace algunas consideraciones sobre la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015. Entre ellas, cabe destacar las siguientes:

  • En procedimientos de concentración parcelaria concluidos y con títulos ya otorgados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, deberá aportarse, junto con el acta de reorganización de la propiedad, la representación gráfica de las parcelas de reemplazo. Como regla general, la representación gráfica será la catastral y bastará con acompañar a cada título la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela a que se refiera; será también suficiente aportar un documento expedido por la Administración en el que resulten identificadas las referencias catastrales que corresponden a cada finca de reemplazo, pudiendo obtener el registrador con tales datos, directamente de la Sede Electrónica del Catastro, la representación gráfica catastral que corresponda a cada finca. La inscripción expresará la referencia catastral y que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro. En todo caso, el registrador valorará previamente la identidad de la finca con la representación gráfica aportada y podrá denegar la inscripción de la representación gráfica si la misma invade otra representación gráfica o finca ya inscrita, como podría suceder en caso de terrenos enclavados excluidos de concentración o con fincas colindantes a la zona de concentración que tuvieran inscrita previamente su representación gráfica. Si existen diferencias de superficie entre la descripción literaria de la finca de reemplazo en el título y la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, pero no superiores al 10 por 100, existiendo identidad de la finca por tratarse del mismo recinto, el registrador podrá proceder conforme se prevé en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, esto es, inscribir la finca de resultado, incorporar la representación gráfica catastral aportada, reflejar la cabida según el título y rectificarla en la misma inscripción, por la que resulte de la representación gráfica que se inscribe. Si, por el contrario, existen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 entre la descripción literaria de la finca en el título y la contenida en la representación gráfica catastral aportada, el registrador valorará la identidad del recinto, en función de los planos de concentración aportados, y en caso de existir correspondencia podrá inscribir la representación gráfica cumpliendo los trámites del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que supondrá la notificación a los titulares de las fincas de reemplazo colindantes que puedan resultar afectados por la incorporación de la representación gráfica. Se entenderá que no existe correspondencia de recintos cuando resulte la posible inclusión de terrenos excluidos de la concentración. En el caso de que no se disponga de representación gráfica catastral o cuando ésta no resulte inscribible (por ejemplo, por incluir terrenos excluidos de la concentración) puede aportarse una representación gráfica alternativa (cfr. artículo 204 de la Ley Hipotecaria). En estos supuestos, el registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de dicha representación gráfica y el Catastro devolverá al registrador las referencias catastrales de las fincas para su incorporación al asiento y la representación gráfica catastral, indicando en su caso si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral. Si el Catastro no efectúa tal devolución en el plazo para inscribir, podrá practicarse el asiento con inscripción de la representación gráfica alternativa, expresando que la finca no queda coordinada con el Catastro, según dispone el apartado 3 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria. La incorporación de la representación gráfica alternativa de alguna finca, habiéndose aportado representación gráfica catastral de las demás, llevará consigo la necesidad de tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
  • Por lo que se refiere a la formalización de nuevos títulos de concentración parcelaria, en el acta de reorganización de la propiedad (protocolizada conforme al artículo 223 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario), deberá incluirse:
  1. La representación gráfica georreferenciada de las fincas de resultado que complete su descripción literaria (artículo 9.b LH). Si existe representación gráfica catastral, podrán incorporarse al acta las correspondientes certificaciones catastrales de las fincas de reemplazo si la concentración se ha trasladado al Catastro (artículo 10.2 LH). Será igualmente suficiente que resulten identificadas las referencias catastrales que corresponden a cada finca de reemplazo, pudiendo obtener el registrador con tales datos de la Sede Electrónica del Catastro la representación gráfica catastral de cada finca. En otro caso, podrá incorporarse una representación gráfica alternativa que reúna los requisitos de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 (artículo 10.3 LH). A tal efecto, podrá aportarse en formato GML la representación gráfica alternativa correspondiente a toda la concentración, aprobada por la propia Administración, según los planos correspondientes al procedimiento, así como representación gráfica alternativa en formato GML individual, correspondiente a cada una de las fincas resultantes y coincidentes con la inserta en el GML general (sin perjuicio de que puedan suscribirse convenios de colaboración para lograr la actuación coordinada de la Administración con el Colegio Notarial respectivo o con el Colegio de Registradores). También será suficiente adjuntar al acta bien el informe de validación gráfica emitido por la Sede Electrónica del Catastro de la representación gráfica alternativa de cada finca de reemplazo o bien un listado con los códigos seguros de verificación asignados por la Sede Electrónica del Catastro a los referidos informes, que permite al registrador obtener dichos informes y la representación gráfica alternativa en formato GML. En dicho listado deberá identificarse la parcela resultado a que corresponde cada uno. Respecto de la representación gráfica alternativa global, dada la posible existencia de recintos enclavados en el área general objeto de concentración pero expresamente excluidos de la misma (especialmente construcciones y terrenos anejos), es necesario que la representación gráfica alternativa refleje tales enclaves.
  2. Las referencias catastrales (artículo 9.a LH y artículo 38 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo). Deben diferenciarse dos supuestos: 1. Si ya se dispone de las referencias catastrales de las fincas de resultado, éstas son las que deben aportarse. 2. En caso de utilizarse una representación gráfica alternativa, deberán aportarse las referencias catastrales de los inmuebles catastrales afectados por la representación gráfica alternativa global, que se obtienen sometiendo el fichero GML global a informe de validación técnica catastral, el cual ofrecerá como resultado todos los inmuebles catastrales afectados. Será suficiente incorporar al acta de reorganización de la propiedad el código seguro de verificación de ese informe de validación técnica catastral. En estos casos, por tanto, deberá también aportarse las referencias catastrales de las fincas de origen. La comparativa del listado de parcelas catastrales afectadas con el listado de parcelas catastrales objeto del procedimiento de concentración permitirá conocer si existen titulares catastrales afectados por la representación gráfica alternativa que pretende inscribirse y que deben ser notificados previamente a la inscripción (artículo 199.2 LH), por no haber tenido intervención en el procedimiento de concentración. Dada la existencia de zonas excluidas de la concentración, en el listado adjunto al acta y en el informe de validación deben incluirse las referencias catastrales de las fincas de origen incluidas en dichas zonas; entre las fincas de resultado, se configurarán como parcelas independientes las zonas excluidas de concentración (se exceptúan de esta regla general aquellos casos en que la zona excluida concuerde íntegramente con una parcela catastral de origen).
  3. Manifestación de falta de concordancia con el Catastro. Si se aporta una representación gráfica alternativa deberá constar en el título de forma expresa que la Administración manifiesta que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de las fincas de reemplazo (artículo 199.2 LH), por cuanto ésta es la reflejada en la representación gráfica alternativa aportada.

La inmatriculación y la coordinación catastral

En los supuestos de inmatriculación contemplados en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, la Dirección General de los Registros y del Notariado confirma que es necesaria una total coincidencia entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la resultante de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del diez por ciento a que alude el artículo 45 de la Ley del Catastro, que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral) – cfr. RDGRN de 20 de abril y 30 de agosto de 2017, entre otras –.

La RDGRN de 30 de agosto de 2017 – cuya doctrina reitera la RDGRN de 11 de mayo de 2018 – hace las siguientes consideraciones en relación con la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica caducada y que no incluía las coordenadas georreferenciadas de la finca cuya inmatriculación se pretendía:

  • El registrador, a solicitud del interesado, puede obtener otra certificación catastral directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, ya que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En el caso debatido, ni siquiera era necesaria una solicitud del interesado para cumplir con el principio de rogación en cuanto a la determinación de la representación gráfica de su finca, puesto que el mismo ya había aportado dicha representación gráfica, si bien se trataba de una certificación catastral emitida sin coordenadas georreferenciadas. Como señala el apartado 1 de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, «si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica para su inscripción en el Registro, emitida cuando no estaba aún operativo dicho servicio, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral a que se refiere el párrafo primero de este apartado». Asimismo, con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (Resolución de 12 de mayo de 2016). La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma una vez más su doctrina (cfr. Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015 y 3 de octubre de 2016) acerca de que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta. El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.
  • Cuestión distinta, no planteada por la registradora en la calificación debatida, es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título. En tal supuesto habrá que estar a la doctrina que sentó la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

En cuanto a la exigencia de que la finca conste catastrada a nombre del adquirente o del transmitente, aclara la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 30 de agosto de 2017) que dicho requisito se contenía en el apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual en la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna mediante el título público de su adquisición, en los casos del artículo 205 de la Ley, se incorporará o acompañará al título «certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente». Como puede observarse este requisito reglamentario se refería exclusivamente a la inmatriculación por título público regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin que pueda pretenderse una aplicación extensiva del precepto a los supuestos de inmatriculación por expediente de dominio, en cuya regulación (artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 272 y siguientes de su Reglamento) no se contempla tal exigencia.

Por otra parte, hay que recordar que la DGRN ha señalado (cfr. Resolución 7 de abril de 2017) que «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Además, del tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere, exclusivamente, a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular (…) en cuanto que dispone que el título público de adquisición incorporará o acompañará certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente».

A la inmatriculación de una cueva se refiere la RDGRN de 20 de junio de 2017, que hace las siguientes consideraciones:

  • No existen obstáculos estructurales en nuestro ordenamiento jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo (cfr. RDGRN de 24, 26 y 27 de febrero de 2007). Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos. Se ha admitido segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, si bien no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen. La RDGRN de 5 de abril de 2002 recuerda que el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico…). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad ésta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro derecho.
  • Para la inmatriculación de una vivienda cueva será necesario, de acuerdo con el principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical. Asimismo se precisará que tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro de la Propiedad, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo, pues el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo permite la inmatriculación siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona. En este último caso, las múltiples situaciones fácticas que pueden concurrir determinarán que se deba acudir a alguna de las figuras jurídicas según el caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Así, o bien se acude a la segregación del volumen subterráneo, o a un régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto, cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal), o a la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o incluso, como en el caso de los engalabernos, la de comunidad “sui generis” sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y las RDGRN de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009).

Agrupaciones, segregaciones y coordinación catastral

Las RDGRN de 13 y 15 de junio de 2016, 13 de julio y 7 de septiembre de 2017 confirman que ningún obstáculo existe para inscribir la agrupación de dos fincas colindantes, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan (sin que sea necesario aportar la representación gráfica alternativa de la finca resultante tras la agrupación). Aun hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral, no debe olvidarse – concluye la DGRN – que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador».

Debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, como sucede en el presente caso, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 7 de julio, 2 y 21 de septiembre y 24 de octubre de 2016, 7 y 27 de septiembre de 2017, 13 y 21 de marzo y 11 de mayo de 2018).

Confirma la DGRN (cfr. RDGRN 8 de junio y de 1 de julio de 2016 y de 5 de julio de 2018, entre otras) que es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

b) Inscripción voluntaria de la base gráfica

El nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento de incorporación voluntaria al folio registral de la representación gráfica de la finca.

Interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado que, teniendo en cuenta que la principal finalidad del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10 por 100 de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 por 100, prevé que ‘‘una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”; tampoco está dotado el supuesto de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”(cfr. RDGRN de 17 de noviembre de 2015, 12 de febrero, 6 y 10 de octubre, 14 y 28 de noviembre de 2016 y 27 de septiembre de 2017).

Si bien es cierto que la Dirección General de los Registros y del Notariado, desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, ha considerado admisible inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca en base al artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, también lo es que el procedimiento del artículo 199 permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 por 100 de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Concluye la RDGRN de 7 de febrero de 2018: “… Se trata, junto con el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de un procedimiento especialmente cualificado, que incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la Ley.”

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece el siguiente procedimiento:

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado.

Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción (RDGRN de 7 de febrero y 21 de marzo de 2018).

De igual modo, se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada que se incorpore (apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015) – rectificación de la descripción literaria de la finca que no tuvo lugar en el supuesto a que se referían las RDGRN de 29 de septiembre de 2017 y 18 de abril de 2018 -.

Admite la Dirección General de los Registros y del Notariado que una solicitud, en documento privado con firma notarialmente legitimada, es suficiente para iniciar el procedimiento (sin requisitos fiscales adicionales). La RDGRN de 12 de septiembre de 2016 afirma: … En el presente expediente se trata de la presentación en el Registro de la Propiedad de una instancia junto con la certificación catastral, al objeto de iniciar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie. Se trata del comienzo a instancia del interesado de un procedimiento de rectificación registral, que no conlleva acto traslativo alguno de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción ni al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ni al de Sucesiones y Donaciones. Además debe señalarse que si concluido el expediente se calificara positivamente y se procediera a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, el eventual exceso de cabida que pudiera ponerse de manifiesto estaría no sujeto, salvo que pusiera de manifiesto la adquisición de una finca colindante, como así lo ha expresado la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 7 de octubre de 2010. Pero esta hipótesis de que el exceso de cabida encubriera una adquisición de finca colindante ni es compatible con la reiterada doctrina de esta Dirección según la cual la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente, ni puede darse en el supuesto de tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues en este caso el registrador deberá calificar negativamente el expediente, pues no se estaría ante el supuesto de completar la descripción literaria acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, sino ante la pretensión de incorporar a la finca registral una porción de superficie que no la integra.”

La RDGRN de 10 de abril de 2018, que se refiere a la inscripción de un acta de finalización de obra nueva, no considera solicitado el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria porque del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a) de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el supuesto debatido. Tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el acta no se modifica la descripción de la finca, limitándose a la constatación de un hecho, cual es la finalización de la edificación declarada previamente en construcción, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Continúa el apartado primero del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión (cfr. RDGRN de 19 de julio, 10 de octubre de 2016, 1 y 15 de junio, 19 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 y 7 de febrero, 21 de marzo, 23 de abril, 12 de junio y 5 de julio de 2018).

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el “Boletín Oficial del Estado” con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación (cfr. RDGRN de 12 de junio de 2018).

En el caso a que se refieren las RDGRN de 23 de abril de 2018, no concurriendo esta última circunstancia, no se habían efectuado los preceptivos dos intentos de notificación de forma personal al titular catastral señalado en el acta de inicio del expediente, que es también la misma persona de quien procede la finca, según resulta del contenido de las actas presentadas (omitiéndose notificación alguna a los colindantes registrales); además, el edicto publicado era un edicto dirigido «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, concluye la DGRN, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso llevarán consigo una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento (cfr. RDGRN de 12 de junio de 2018).

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

La RDGRN de 18 de octubre de 2018 confirma que las sospechas de invasión del dominio público no deben impedir la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La previsión legal de notificación, una vez denegada la inscripción, se refiere al supuesto en que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no se hayan disipado las dudas existentes al respecto. Será una vez tramitado el procedimiento cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar perjudicado, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.

Como sabemos, uno de los principios de la nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria (cfr. Ley 15/2015) es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada norma o su artículo 17.3; no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa (cfr. RDGRN de 27 de julio, 25 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 y 7 de febrero y 12 de junio de 2018).

La RDGRN de 27 de septiembre de 2018 subraya que el traslado de las alegaciones de los interesados al promotor del procedimiento no es un trámite exigido en la Ley Hipotecaria: además de no preverse en dicho expediente registral, dicho traslado haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que se reconoce a todo interesado de solicitar certificaciones de aquellos documentos a los que se refiere el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

No prevé tampoco el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Como afirma la RDGRN de 25 de octubre de 2017, esta calificación “… supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la ley. También ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016) que debe evitarse introducir nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Por todo lo expuesto, resulta incorrecto el proceder del registrador al emitir calificación negativa de un escrito de alegaciones, que no es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento.”

Lo anterior no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones i) se fundamentan en informe técnico (RDGRN de 14 y 28 de noviembre de 2016), ii) en la existencia de una controversia judicial relativa a la delimitación física de la finca, con independencia de cuál sea la naturaleza y objeto concreto de la acción entablada (RDGRN de 19 de octubre de 2017) o iii) cuando se trata de la oposición de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación que pudiera ser contraria a la legalidad urbanística vigente, o una parcelación urbanística ilegal, con inclusión de un camino colindante y alteración de la configuración física de la finca, con posible encubrimiento de un negocio jurídico no documentado y resultando incluso invasión de dominio público en el informe de validación catastral, circunstancias todas ellas proscritas por la legislación hipotecaria (RDGRN de 4 de septiembre y 10 de octubre de 2017). En definitiva, como subraya la RDGRN de 27 de septiembre de 2017, la oposición planteada debe suscitar una duda razonable en el registrador sobre la identidad de la finca registral respecto a la representación gráfica que pretende atribuírsele.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

El apartado 2 del artículo 199 de la Ley Hipotecaria remite, cuando se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados (cfr. RDGRN de 28 de noviembre de 2016, 1 de junio y 27 de julio de 2017, 16 y 17 de enero de 2018).

Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

Cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc. se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con el valor de certificación. El completo expediente así formado quedará archivado en el Registro de la Propiedad, debidamente relacionado con el asiento de presentación y, en su caso, con la inscripción practicada. Las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria. Las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso (apartado segundo, letra b, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Cuando la inscripción de la representación gráfica y de la lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de estas últimas (apartado segundo, letra c, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Si finalizado el procedimiento el registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada (apartado segundo, letra d, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015). Estamos en presencia, no de una anotación preventiva por defecto subsanable, sino de una anotación preventiva por imposibilidad del registrador que, ante la eventual imposibilidad de cumplimentar la tramitación íntegra del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria durante la vigencia del asiento de presentación, debe practicarse – por un criterio de prudencia – en los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación: carece de sentido, recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado, la extensión de esta anotación con anterioridad, antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa del procedimiento mientras esté vigente el asiento de presentación (cfr. RDGRN de 19 de diciembre de 2017 y 16 de mayo de 2018).

En presencia de una representación gráfica alternativa, el registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con las reglas generales antes expuestas, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 

2.3 La inscripción o incorporación de la base gráfica

La inscripción de la representación georreferenciada de la finca, cuando así proceda tras la calificación registral, se practicará del modo siguiente (apartado tercero de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015):

  • Una vez obtenida la representación gráfica, sea a partir de la certificación catastral descriptiva y gráfica sea a partir de la representación gráfica alternativa aportadas, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica. Dicho archivo se almacenará en los servidores locales del Registro de la Propiedad y también se remitirá, junto con el código seguro de verificación de la firma (CSV), al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores, el cual velará para que el almacenamiento de dichos archivos electrónicos centralizados se ajuste a los requisitos del Esquema Nacional de Seguridad. El Colegio de Registradores pondrá a disposición de sus colegiados los medios técnicos necesarios para el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente.
  • Excepcionalmente, en aquellos Registros de la Propiedad en que, a 1 de noviembre de 2015, no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de los trámites anteriormente expuestos, si el registrador califica favorablemente la representación gráfica y la lista de coordenadas correspondientes a determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga, junto con el código de finca registral y junto con una referencia al asiento de presentación, archivo que el registrador firmará con su certificado reconocido de firma electrónica.
  • En el acta de inscripción del folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y la lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del código seguro de verificación (CSV) del mismo.

 

2.4 Los efectos de la inscripción o incorporación de la representación gráfica de la finca registral

A ellos se refieren los artículos 9 y 10 LH.

2.4.1 La rectificación registral de la superficie

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida (se entiende, su cabida registral) será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación (artículo 9 LH, párrafo séptimo).

Considera la RDGRN de 8 de junio de 2016 que el procedimiento que recoge el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para completar la descripción literaria de las fincas registrales, debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral, sin que sea necesario que, a instancia y rogación expresa del titular registral, describa este último cómo debe quedar literariamente la descripción de la parcela: “En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral, quedando debidamente cumplido el principio de rogación con la solicitud de inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199. No obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria).”

Por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica aportada no puede determinar, sin contar con el consentimiento de los titulares afectados, i) ni una minoración de la cabida inscrita de las fincas colindantes ii) ni la inscripción de la representación gráfica atribuida a las mismas en el informe de validación aportado (RDGRN de 12 de junio de 2018).

2.4.2 La inclusión de la representación gráfica en la publicidad formal de la finca

En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no “coordinada gráficamente” con el Catastro a una fecha determinada (artículo 10.4 LH) – debemos tener presente que la “coordinación gráfica” es el resultado de la incorporación o inscripción de la representación gráfica de la finca a su folio real (cfr. art. 199.1 LH) -.

Los registradores no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la aplicación que es elemento auxiliar de calificación (art. 9 LH, párrafo décimo). Todo ello, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren (apartado cuarto, párrafo tercero, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

La Instrucción DGRN de 2 de marzo de 2000 está hoy derogada (disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y apartado noveno de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Como excepción, los registradores podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas, aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, así como en los casos de inmatriculaciones, expropiaciones, reparcelaciones o concentración parcelaria. En tales supuestos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015 (apartado cuarto, párrafo cuarto, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación. A tal efecto, los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales (párrafo primero del apartado noveno de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Solo en los supuestos en los que la ley admita una representación gráfica georreferenciada alternativa, podrá ésta ser objeto de publicidad registral – una vez inscrita o incorporada aquella representación gráfica alternativa – si bien únicamente hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro (art. 9 LH, párrafo décimo), salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015 (párrafo final del apartado noveno de dicha Resolución).

Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos del Catastro y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador (párrafo final del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real (art. 9 LH, párrafo décimo) – es la denominada información gráfica asociada -.

En las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la Dirección General del Catastro deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el Registro de la Propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación se encuentra coordinada así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación (párrafo segundo del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

2.4.3 La presunción de veracidad de la ubicación y delimitación geográfica de la finca

Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (artículo 10.5 LH, párrafo primero). Conviene subrayar que no se presume la superficie de la finca sino la “localización” geográfica de esta última dentro de unos determinados vértices, presunción que es de naturaleza “iuris tantum”.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por el Catastro o hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica (artículo 10.5 LH, párrafo segundo).

A los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca (disposición final cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

 

2.5 El intercambio de información y la supervisión administrativa

Dispone el artículo 10.6 LH que, con el fin de asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán:

  • La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.
  • Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.
  • Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Había previsto la Ley 13/2015 que esta resolución conjunta se dictara antes del día 1 de noviembre de 2015 (disposición final tercera). Fue el Boletín Oficial del Estado de 30 de octubre de 2015 el que publicó la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

El intercambio de información entre la Dirección General del Catastro y los registradores de la propiedad se realiza telemáticamente a través de servicios web que proporcionan la sede electrónica de la Dirección General del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (www.registradores.org), utilizando sistemas de firma electrónica, de acuerdo con el sistema informático anexo a aquella resolución conjunta.

La información que los registradores de la propiedad deben suministrar a la Dirección General del Catastro es la comprendida en el artículo 36, apartados 2 y 3, del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (información que detallan el apartado segundo, número 2, el apartado tercero y el apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015). La remisión de información se efectuará en el plazo de cinco días desde la inscripción. En toda información remitida por los registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (apartado sexto, párrafo final, de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero de la Resolución de 26 de octubre de 2015, los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro la información relativa a los actos o negocios por ellos inscritos, cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación del derecho de propiedad o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo, por una sola persona o por varias, las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna de la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades de bienes o entidades sin personalidad jurídica.

La remisión se efectuará en el plazo de cinco días desde su inscripción y comprenderá los siguientes datos:

a) Datos sobre la inscripción registral: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración; datos de identificación de la escritura o documento público en el que se han formalizado las alteraciones y su fecha.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados: referencia catastral que se correspondan con la identidad de las fincas; nombre y apellidos o razón social de los adquirentes y transmitentes, con su número de identificación fiscal y domicilio; la localización y superficie, junto con sus datos descriptivos; y el valor declarado de transmisión.

Una vez que la Dirección General del Catastro compruebe que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 14.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se incorporarán las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro. Cuando el Registro de la Propiedad comunique al Catastro otras alteraciones de las previstas en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la información podrá remitirse conjuntamente con la transmisión de la titularidad de los bienes inmuebles.

El apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015 dispone lo siguiente:

  • Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro, además de la información prevista en los apartados anteriores, la relativa a las inscripciones practicadas en las que consten los siguientes hechos, actos o negocios: declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles; la constitución o variación del régimen de división horizontal sobre las fincas y cualesquiera otros susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, en el plazo de cinco días desde la inscripción.
  • Dicha remisión comprenderá los siguientes datos: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; la clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración, identificación de los transmitentes, adquirentes o titulares de los derechos inscritos, la referencia catastral del inmueble si ésta fuera aportada, así como los datos de localización y superficie del inmueble.
  • En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, así como la indicación de si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, y en caso afirmativo, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.
  • En toda la información remitida por los registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

La Dirección General del Catastro proporcionará a los registradores la información que recoge el apartado segundo, número 3, de la Resolución de 26 de octubre de 2015. Además, a través de su sede electrónica, proporcionará un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas. El informe, que se emitirá en el plazo de 24 horas, puede ser positivo o contrario a la validación. Si el registrador inscribe la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrá incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo; en ese envío, dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción (apartado segundo, número 4, de la Resolución).

Hasta el día 30 de abril de 2016, los registradores de la propiedad han podido seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información que era objeto de comunicación conforme a la Orden de 23 de junio de 1999 (disposición final de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

 

3. La reforma del artículo 11 de la Ley Hipotecaria

El artículo 11 de la Ley Hipotecaria queda redactado del siguiente modo:

«En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie

Esta nueva redacción incorpora el contenido del anterior artículo 10 de la Ley Hipotecaria; notemos que la norma distingue entre la constancia en el asiento del precio o entrega de metálico y la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago y la acreditación de los medios de pago utilizados, justificación previa y necesaria para la práctica del asiento.

 

Bilbao, a 10 de diciembre de 2018.

 

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La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Vitoria-Gasteiz: Plaza de la Virgen Blanca. Por Guyletsbuild

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