La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Admin, 23/12/2018

LA LEY 13/2015, DE 24 DE JUNIO: TRES AÑOS DE VIGENCIA

Alfonso Rentería Arocena

Registrador de la Propiedad

Notario en excedencia

Nota de la redacción: este trabajo, debido a su gran extensión, se publicará sucesivamente en varias entregas.

INDICE:

I. Introducción: entrada en vigor y derecho transitorio.

II. La finalidad de la reforma: una mejor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

III. La reforma de la Ley Hipotecaria:

   1. El contenido de la inscripción: la descripción de la finca y otras circunstancias:

      1.1 La descripción de la finca registral en los asientos: el código registral único y la referencia catastral.

      1.2 Otras circunstancias de los asientos.

   2. La inscripción o incorporación de la base gráfica de la finca registral:

      2.1 Requisitos para la incorporación de la base gráfica:

         2.1.1 La aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, u otra representación gráfica georreferenciada;

         2.1.2 La calificación registral favorable: la aplicación informática auxiliar.

      2.2 El procedimiento: las notificaciones;

      2.3 La inscripción o incorporación de la base gráfica.

      2.4 Los efectos de la inscripción o incorporación de la representación gráfica de la finca registral:

         2.4.1 La rectificación registral de la superficie;

         2.4.2 La inclusión de la representación gráfica en la publicidad formal de la finca;

         2.4.3 La presunción de veracidad de la ubicación y delimitación geográfica de la finca.

      2.5 El intercambio de información y la supervisión administrativa.

   3. La reforma del artículo 11 de la Ley Hipotecaria.

   4. La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica

      4.1 Actuaciones y procedimientos

      4.2 El deslinde de fincas inscritas

      4.3 La rectificación de la descripción, superficie y linderos de fincas inscritas

      4.4. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal: el archivo del seguro decenal y del libro del edificio y la representación gráfica de los elementos independientes

      4.5 La inmatriculación por expediente de dominio

      4.6 La inmatriculación por título público

      4.7 La inmatriculación y otros asientos registrales por certificación administrativa

      4.8 La inmatriculación a solicitud del titular de un derecho real limitado

      4.9 Otros medios de inmatriculación

      4.10 La doble inmatriculación

      4.11 La reanudación del tracto sucesivo interrumpido

      4.12 La cancelación de cargas y gravámenes extinguidos.

   5. La publicación de anuncios y edictos en el Boletín Oficial del Estado: el tablón edictal único.

IV. La reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Enlaces

 

I. Introducción: entrada en vigor y derecho transitorio

La Ley 13/2015, de 24 de junio (publicada en el BOE de 25 de junio de 2015), reforma la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

La norma se estructura en dos artículos, referido el primero de ellos a las modificaciones en la Ley Hipotecaria y el segundo a las introducidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Completan la ley cinco disposiciones adicionales, una transitoria, otra derogatoria y cinco disposiciones finales.

Entró en vigor el día 1 de noviembre de 2015. No obstante, de acuerdo con su disposición final quinta, se aplicaron desde el día 26 de junio de 2015 las siguientes normas:

  • El apartado doce del artículo primero, que da nueva redacción al artículo 206 de la Ley Hipotecaria,
  • El artículo segundo, que modifica el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
  • Y el apartado 2 de la disposición derogatoria única, por el que se deroga la disposición adicional 34ª de la Ley 2/2004, de 27 de diciembre (que modificó, desde el 1 de enero de 2005, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

En cuanto al derecho transitorio se refiere, pronto aclaró la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 12 y 14 de abril de 2016, luego seguidas por otras muchas) que la nueva ley debe aplicarse con carácter general a todos los documentos cuya presentación en los Registros de la Propiedad sea posterior a 1 de noviembre de 2015, excepción hecha de los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma, que deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior (disposición transitoria única).

Incluso para estos procedimientos, subraya la RDGRN de 4 de enero de 2017 – en un supuesto en el que se debatía acerca de la inscripción de un exceso de cabida acreditado en un expediente judicial de dominio – que una vez en vigor la reforma operada por la Ley 13/2015 de 24 de junio, la nueva regulación de los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita (cfr. artículo 9.b) y 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria). Razón por la cual, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria: “… Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, por mor de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio).” Concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado que es procedente en estos casos incorporar la representación gráfica georreferenciada de las parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral, sin que ello suponga añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: “…Esta representación gráfica determinará indubitadamente la superficie de la finca, considerando que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo 7 del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria). También debe recordarse que incluso en caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado este Centro Directivo en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente judicial (regla tercera del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en la redacción anterior a la reforma por la Ley 13/2015 de 24 de junio). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos.” Reiteran esta doctrina las RDGRN de 11 de mayo de 2018, referida a un expediente de dominio para inmatriculación de finca, de 24 de junio de 2018, dictada en respuesta a una consulta de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de concentración parcelaria, y la de 2 de agosto de 2018, relativa a un expediente de dominio de exceso de cabida.

Resulta de la RDGRN de 12 de febrero de 2016 que los documentos públicos que, conteniendo actos de agrupación, agregación, división o segregación, se hubieran otorgado antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, no pueden acogerse, pues no están contempladas en ella, a la excepción prevista en la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, la cual se refiere únicamente a que los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria (entre los que claramente no cabe entenderse incluido el mero otorgamiento de documentos públicos de agrupación o división de terrenos). Por tanto, todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte (confirman este criterio las RDGRN de 13 de junio de 2016, 13 y 21 de marzo y 1 de agosto de 2018, entre otras).

A efectos de la inmatriculación prevista en los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015 estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 18 de abril de 2016).

 

II. La finalidad de la reforma: una mejor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.

La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones. Esta necesidad, como señala el preámbulo de la Ley 13/2015, ha sido sentida desde tiempos pretéritos y numerosos han sido los intentos realizados para conseguirlo.

No es hasta la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social, cuando se comenzaron a asentar los primeros pilares para la efectiva coordinación, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información y al incorporar la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro. Esta ley fue complementada en el ámbito hipotecario por la publicación del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

La aprobación de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, supuso un nuevo avance en el ámbito de la colaboración y el intercambio de información, recogiendo lo establecido en la legislación anterior, que fue objeto de refundición en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, actualmente en vigor, que estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias, y facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Desde entonces este último remite datos de relevancia al Catastro, pero hasta la Ley 13/2015 no existía una conexión que posibilitase un intercambio bidireccional de información para la necesaria coordinación Catastro-Registro. Existían supuestos en los que, por el carácter voluntario de la inscripción, por llevarse a cabo operaciones registrales o de alteración catastral sin que exista esa comunicación, o por otras causas, se producían situaciones de divergencia. Tampoco existía un procedimiento de coordinación que hiciera posible la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Teniendo en cuenta los antecedentes antes referidos y la dificultad demostrada de cumplir el objetivo común con los procedimientos hasta ahora existentes, la finalidad de la nueva ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro de la Propiedad determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico. Esta coordinación debe realizarse mediante procedimientos ágiles pero, al mismo tiempo, dotados de las suficientes garantías jurídicas para los posibles afectados, a través de procedimientos que eviten cualquier situación de indefensión.

La nueva ley define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia.

La fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia.

Desde el punto de vista del ciudadano, además de verse beneficiado por la seguridad jurídica a la que antes se ha hecho referencia, también va a verse beneficiado por una simplificación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones –la registral y la catastral– ya que no será necesario, en muchos casos, volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada.

 

III. La reforma de la Ley Hipotecaria

La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro de la Propiedad y a todos los procedimientos en los que aquellas se producen. Ello explica que se incorporen a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación – tanto de los particulares como de las Administraciones –, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

A las diferentes modificaciones introducidas en la Ley Hipotecaria se refiere el artículo 1 de la Ley 13/2015.

1. El contenido de la inscripción: la descripción de la finca y otras circunstancias

La primera modificación de la Ley Hipotecaria afecta a su artículo 9. Los asientos del Registro de la Propiedad contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del registrador.

1.1 La descripción de la finca registral en los asientos: el código registral único y la referencia catastral

a) La descripción de la finca, en general

La inscripción contendrá, en cuanto a la descripción de la finca, las circunstancias siguientes: su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible.

Conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria y el apartado 4 del artículo 51 de su Reglamento, la superficie es una circunstancia descriptiva de la finca que debe figurar en la inscripción, y por tanto, debe constar también en el título inscribible (cfr. artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 30 de agosto y 13 de diciembre de 2017).

Ha afirmado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN 7 de marzo y 13 de abril de 2018, por citar las más recientes) que, para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que estos queden suficientemente individualizados e identificados, sin que sea suficiente la mera referencia a un plano incorporado al título (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Así lo exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».

Tampoco la expresión de la referencia catastral acompañada de su representación gráfica exime de expresar la descripción literaria en los términos exigidos por los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario (RDGRN de 4 de diciembre de 2013 y 25 de octubre de 2018).

Esta doctrina ha sido matizada en relación a los inmuebles ya inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia de algunos de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal entidad que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite (cfr. RDGRN de 29 de diciembre de 1992, 11 de octubre de 2005 y 31 de octubre de 2018).

Confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2015, 13 de diciembre de 2016 y 13 de abril de 2018), que se debe exigir la expresión en el título de la superficie de la finca, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca previamente en el historial registral.

No obstante lo anterior, no puede afirmarse que una finca inscrita sin expresión de su superficie sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada, porque aun cuando no conste la superficie – dato esencial para su identificación – de ordinario aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de gobierno, o incluso la alusión a unos elementos construidos en la misma… Por otro lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello conduce a concluir que la finca, como objeto de derechos, ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que no consta especificada su superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. Nuestra legislación hipotecaria ha previsto una serie de procedimientos para rectificar la superficie de una finca inmatriculada cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su primera inscripción. No es posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie alegada «ex novo», sino que se debe acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5 por 100 o del 10 por 100 «de la cabida que conste inscrita», y en el caso a que nos referimos no consta inscrita cabida alguna.

El defecto de la omisión de la superficie no puede mantenerse respecto de fincas que no están inmatriculadas cuando la inmatriculación ha de acceder al Registro simultáneamente con una agrupación, si consta determinada la superficie de la finca resultante (RDGRN de 19 de julio de 2018).

El Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, modifica el criterio de distribución de competencia entre Registros de la Propiedad en caso de fincas ubicadas en dos distritos hipotecarios diferentes. Dicha norma da la siguiente redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario: “1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. 2. Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes”.

La disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017 establece lo siguiente: “Con relación a las fincas que estando radicadas en territorio correspondiente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones se encuentren inscritas en más de un registro, ayuntamiento o sección a la entrada en vigor de este real decreto, se procederá en la forma determinada en el artículo 3 del Reglamento Hipotecario. A tal efecto, se entenderá solicitado el traslado con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentran inscritas. Los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación”.

La Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2017, en respuesta a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica de los preceptos del Real Decreto 195/2017, aclara, entre otros, los siguientes extremos:

  • En el folio único de la finca total, además de su descripción unificada y completa, se expresará la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos. En la descripción de la finca que se halle situada en dos o más términos municipales habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta está ubicada en cada uno de ellos.
  • Una vez practicada la unificación del historial registral el registrador competente notificará tal circunstancia a los interesados y al registrador no competente, quien pondrá nota marginal expresiva del cierre y clausura del antiguo folio real ya trasladado, reflejando tal extremo en los índices informatizados y, en su caso, en su aplicación gráfica; a partir de este momento, el registrador incompetente denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca. Si recibiera alguna solicitud de publicidad formal respecto de dicha porción de suelo, deberá informar al solicitante de cuál es el registro competente, con indicación del código registral único de la finca de la que forme parte aquella porción.
  • Si en el período comprendido entre el inicio del procedimiento de traslado y su terminación se presentara algún título en el registro donde radica la menor parte de la finca, la calificación de dicho título quedará en suspenso hasta la terminación de dicho procedimiento de traslado; resulta no solo posible sino aconsejable que el registrador practique anotación preventiva por imposibilidad. Si el procedimiento concluye efectuándose el traslado, la calificación de dicho título corresponderá al registrador competente, a quien el registrador incompetente – que denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca – trasladará por certificación el contenido del asiento de presentación que hubiera practicado con anterioridad y el título que lo motivó.

La Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2018, en respuesta a otra consulta formulada sobre interpretación del citado Real Decreto 195/2017, precisa, entre otros particulares, que mientras se realice el procedimiento de traslado y unificación de folios reales, la publicidad formal que el registrador competente expida de la finca ya unificada expresará cuál es la descripción de cada porción que la integra y cuál es el estado y orden de cargas que viene arrastrado del folio real de cada porción.

La RDGRN de 7 de noviembre de 2017 confirma que es defecto que impide la inscripción de una escritura de compraventa de una finca, que según el título radica en dos términos municipales, la circunstancia de no quedar determinada cuál es la superficie que corresponde a cada uno de dichos términos. Recuerda además que la disposición final primera del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, da nueva redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, y es claro que las nuevas fincas que se pretendan inmatricular tras la entrada en vigor del Real Decreto 195/2017 solo podrán serlo en aquel Registro, Ayuntamiento o Sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca. Respecto de las fincas inmatriculadas con anterioridad, para ir adaptando las inscripciones preexistentes al nuevo criterio reglamentario, se dicta la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017 relativa a los traslados que hay que efectuar para conseguir que la finca registral, como objeto jurídico unitario que es, tenga un único folio real en el único registro de la propiedad, ayuntamiento o sección competente en cada caso.

b) El código registral único

El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla.

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado quinto de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015:

  • Se utilizará como código registral único de la finca el actual sistema de identificador único de finca registral diseñado por el Colegio de Registradores y utilizado en los Registros de la Propiedad.
  • Una finca registral no podrá tener más que un código registral único, que en todo caso permanecerá invariable, con independencia de las alteraciones que se produzcan en la demarcación geográfica de los distritos hipotecarios. A una nueva finca no se le podrá asignar el mismo código registral único de finca que hubiera tenido ninguna otra con anterioridad. El Colegio de Registradores velará por el cumplimiento de lo anteriormente dispuesto.
  • El código registral único será aplicable tanto a las fincas registrales preexistentes al 1 de noviembre de 2015 como a las que abran folio real a partir de dicha fecha, incluidas las participaciones indivisas que determinen la apertura de folio registral.
  • Cuando se practique un asiento respecto de una finca ya inmatriculada, los registradores de la propiedad harán constar por nota marginal la asignación del código registral único de finca. En la nota de despacho y en toda forma de publicidad registral se incluirá en todo caso el código registral único que corresponda a la finca.
  • A partir de la fecha de la resolución por la que se apruebe la homologación de la aplicación informática a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, a las nuevas fincas registrales y en los demás supuestos de apertura de folio real propio solo se asignará el código registral único de finca registral. Es decir, a partir de esa fecha no se asignará nuevo número de finca o sub-finca: únicamente se asignará el código registral único (cfr. RDGRN de 2 de septiembre de 2016). Recordemos que la Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2016 (BOE de 1 de septiembre de 2016) ha homologado la aplicación informática del Colegio de Registradores sobre bases gráficas registrales.
  • Las autoridades públicas y los particulares, cuando soliciten la práctica de algún asiento registral o la expedición de publicidad formal respecto de alguna finca ya inmatriculada, podrán facilitar como dato identificativo suficiente su respectivo código registral único. En el diseño del acceso electrónico a los servicios públicos prestados por los registradores de la propiedad, se promoverá la utilización preferente del código registral único de finca, como medio de identificación inequívoco de las fincas registrales.

c) La referencia catastral y la coordinación gráfica

Igualmente se incluirá en el asiento la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca “coordinada gráficamente” con el Catastro en los términos del artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la constancia registral de los datos de identificación catastral, ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado que se trata de una circunstancia de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria (RDGRN de 6 de mayo, 22 de noviembre de 2016, 2 de febrero, 22 de marzo, 29 y 30 de junio de 2017, 17 de enero, 22 de febrero y 19 de octubre de 2018, entre otras).

Conforme al artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo «el órgano competente para instruir el procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad deberá advertir a los interesados, de forma expresa y escrita, en los casos en que incurran en incumplimiento de la obligación establecida en este título». El artículo 44 dispone que «la falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad». Añade el apartado tercero de este precepto que «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria». Este precepto es aplicable a los supuestos en los que se produce una falta de correspondencia de la referencia catastral aportada con la descripción de la finca, en los términos del artículo 45 luego citado, sin que esta circunstancia pueda en ningún caso considerarse defecto que impida la inscripción (RDGRN de 23 de septiembre de 2017 y 2 de noviembre de 2018).

El artículo 45 de la Ley del Catastro regula la correspondencia de la referencia catastral con la finca registral, determinando los supuestos en los que debe entenderse establecida, para que pueda tenerse por cumplida la obligación de aportación de dicha referencia catastral.

Actualmente se encuentra derogado el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre; su contenido, no obstante, continúa vigente si bien recogido en el artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario en lo relativo a la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado, para que puedan acceder al Registro de la Propiedad los datos identificativos de la parcela catastral, la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título debe ser calificada por el registrador (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2016). Y así resulta expresamente de lo dispuesto en el artículo 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que dicho precepto establece que «el registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45». Por lo tanto, es preciso que en la nota de calificación desfavorable se hayan especificado los motivos por los que no resulta identificada, a juicio del registrador, la referencia catastral. Volveremos luego sobre esta cuestión.

Para que proceda la pretendida constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral, en los términos que resultan del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario: «se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador». Por tanto, no solo ha de atenderse a la superficie sino también a los restantes datos descriptivos de la finca a los efectos de valorar la correspondencia de la finca con la parcela catastral (RDGRN de 10 de julio de 2018).

Las RDGRN de 21 de diciembre de 2017 y 10 de julio de 2018 estiman correcta la actuación del registrador que advierte en la nota de despacho del incumplimiento de la obligación de aportar una referencia catastral, por existir dudas sobre la identidad de la finca. No cabe sino concluir, afirma la Dirección General de los Registros y del Notariado, “… que la actuación registral enjuiciada no es en sentido estricto una calificación…”

En efecto, recuerda la RDGRN de 19 de octubre de 2018 que la no constancia registral de la referencia catastral aportada no precisa de la emisión de una nota de calificación formal al estar amparada por los artículos 43, 44 y 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, sin que ello constituya obstáculo o impedimento alguno para que en su día se hubieran interpuesto los recursos procedentes frente a la negativa de incorporación de las referencias catastrales correspondientes (cfr. RDGRN 29 de junio de 2017).

En definitiva, la falta de correspondencia descriptiva con la certificación catastral que resulta afirmada en el propio título no es propiamente un defecto que impida la inscripción del documento: conforme al apartado 3 del artículo 44 de la Ley del Catastro «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria» (cfr. RDGRN de 27 de septiembre de 2017 y 10 de julio de 2018).

La RDGRN de 30 de junio de 2017 confirma que el registrador no puede modificar las referencias catastrales correspondientes a otros elementos privativos del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, por no haber solicitado tal modificación los respectivos propietarios de aquellos departamentos.

Una finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, según se reconoce en el párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador». Por tanto, de este precepto se desprende que además de ser admisibles varias representaciones graficas catastrales para una finca registral, ello no impide que la finca quede en situación de coordinada con el Catastro, con lo efectos propios que de ello se derivan (artículo 10 de la Ley Hipotecaria); no es posible, por el contrario, que la misma parcela catastral se corresponda con dos o más fincas registrales (en estos supuestos, la inscripción de dicha representación gráfica implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscriben expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria) (cfr. RDGRN de 13 y 15 de junio, 21 de septiembre y 14 de noviembre de 2016 y 19 de diciembre de 2017).

La certificación catastral permite la constancia registral de la referencia catastral que es el código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. La consignación tabular de la referencia catastral conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria tiene unos efectos limitados ya que en ningún caso puede equipararse con la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria: no supone la inscripción de la representación gráfica ni la rectificación de la descripción literaria conforme a la misma (artículo 9.b) párrafo séptimo). Para ello sería necesario que se hubiese solicitado la inscripción de tal representación gráfica y la tramitación del procedimiento correspondiente (artículos 9.b. y 199 de la Ley Hipotecaria). Este es el criterio que resulta de lo dispuesto disposición final cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio, cuando establece que «a los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca» (cfr. RDGRN de 6 de mayo de 2016, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017).

La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro de la Propiedad ni implica una incorporación inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral; en consecuencia, la RDGRN de 17 de julio de 2017 confirma la procedencia de una rectificación de la referencia catastral de una finca registral, habiendo quedado debidamente justificado que no existen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 entre la cabida inscrita y la catastral, y que tampoco existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio o paraje de la finca y su naturaleza.

Se prevé por el legislador que, a partir del día 1 de noviembre de 2015, sea posible u obligatorio, según los casos, inscribir o incorporar al Registro de la Propiedad – concurriendo determinados requisitos – una representación gráfica de la finca. Esta incorporación o inscripción, que produce unos particulares efectos y que examinaré posteriormente, podrá realizarse al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible o como operación registral específica.

Veremos igualmente cómo la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada – en la declaración de obra nueva – mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (artículo 202 LH, párrafo segundo). Y también que, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse, junto con el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, el libro del edificio, para su archivo y dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro (artículo 202, párrafo tercero). En el suministro de información al Catastro, habrán de remitirse – entre otras circunstancias – las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la obra nueva, así como la indicación de si el libro del edificio consta archivado en el Registro de la Propiedad o no lo está; en caso afirmativo, habrá que incluir el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico (apartado sexto, párrafo tercero, de la Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro).

Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que el registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente – entre ellos, la Sede Electrónica del Catastro -, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral (RDGRN de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 3 de octubre de 2016 y 27 de septiembre de 2018).

Para finalizar este apartado baste decir que, cuando conste acreditada, se expresará en el Registro de la Propiedad, por nota al margen, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera.

1.2 Otras circunstancias de los asientos

Conforme al reformado artículo 9 de la Ley Hipotecaria, además de la descripción de la finca, en las inscripciones se harán constar las siguientes circunstancias (sin perjuicio de lo establecido por la ley en supuestos especiales):

  • La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el título.
  • El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
  • La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del registrador que, por nota marginal, se hagan constar las circunstancias de un domicilio o dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.
  • La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.
  • El título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice.
  • La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.
  • El acta de inscripción y la firma del registrador, que supondrá la conformidad del mismo al texto íntegro del asiento practicado.

Las RDGRN de 12 de febrero de 2016 y 26 de julio de 2017 confirman la posibilidad de practicar inscripciones, en determinados supuestos, a favor de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que si la norma jurídica permite que la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal actúe como actor en un proceso (artículos 538.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal), y como titular de la anotación preventiva (artículo 9 de la Ley Hipotecaria), deberá practicarse la inscripción a su favor si, como consecuencia del desenvolvimiento del procedimiento, el objeto de la traba le es adjudicado. No existe diferencia conceptual en la condición en que actúa la comunidad si reclama un crédito derivado de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad o si reclama un crédito derivado por cualquier otro concepto (vid. artículo 7.2, último párrafo de la Ley sobre propiedad horizontal); tampoco existe diferencial conceptual si la persona del deudor no es miembro de la comunidad de propietarios. Lo esencial es que se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad. Lo trascendente de la doctrina expuesta consiste en que, permitida legalmente la traba y anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, debe considerarse incluida en la permisión la consecuencia de que se adjudique al actor el objeto trabado y de que, como consecuencia, se practique la oportuna inscripción a su favor (artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De aceptarse la tesis contraria se estaría afirmando la existencia de una restricción a la legitimación activa de la comunidad de propietarios que no resulta de precepto alguno.

Tampoco es exigible, por no derivarse dicha restricción de ninguna norma que la justifique, que el objeto trabado haya de ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal. Si la comunidad de propietarios ostenta un crédito frente a un deudor, éste responde de su satisfacción con todo su patrimonio de conformidad con el principio de responsabilidad patrimonial universal. No existe norma que limite dicha responsabilidad al eventual patrimonio que esté integrado en el régimen de propiedad horizontal. La comunidad en régimen de propiedad horizontal, en cuanto significa el conjunto de intereses de los propietarios que la integran, ostenta la misma posición jurídica que cualquier acreedor y, en consecuencia, puede señalar cualesquiera bienes del deudor para que sobre ellos se haga efectiva la traba en el procedimiento de apremio (artículos 549.1.3º y 589.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

 

2. La inscripción o incorporación de la base gráfica de la finca registral

La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Nueva Biblioteca de la Universidad de Deusto (Bilbao). Por AdemA.

La incorporación de la base gráfica de la finca registral al folio real de la misma (con ocasión de la práctica de alguna inscripción o como actuación específica) es, sin duda alguna, la novedad más relevante de la reforma.

Como establece el artículo 10.1 LH, la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad.

Regula la Ley 13/2015 los requisitos necesarios para que esta incorporación se produzca, el procedimiento y los efectos de tal “coordinación”.

2.1 Requisitos para la incorporación de la base gráfica

Son dos los requisitos necesarios (aun cuando no siempre suficientes) para la inscripción de la base gráfica de la finca: i) la aportación de una representación gráfica georreferenciada y ii) la calificación registral favorable.

2.1.1 La aportación de la certificación catastral, descriptiva y gráfica, u otra representación gráfica georreferenciada.

Tal y como establece el párrafo tercero del artículo 9 LH, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa (vid. artículos 10.2 y 10.3 LH).

Podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos (artículo 10.3 LH):

  • En los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de la Ley Hipotecaria, en los que expresamente se admita.
  • Y cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación, concentración parcelaria o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos (cfr. artículo 9.b LH).

Para la inmatriculación de fincas, salvo disposición legal en contrario (por ejemplo, artículo 206 LH), no cabe en principio la aportación de una representación gráfica alternativa: deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (artículo 10.2 LH).

Ordena la Ley 13/2015 que mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regulen – entre otras circunstancias – los requisitos que debe cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos (artículo 10.6 LH). Esta Resolución fue aprobada el día 26 de octubre de 2015 y publicada en el Boletín Oficial del Estado del día treinta del mismo mes y año.

En todo caso, conforme a lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 9 LH, la representación gráfica alternativa ha de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

Las cédulas parcelarias que, aun cuando representan gráficamente las fincas mediante un croquis de parcela a escala, no expresan las coordenadas de tales parcelas, ni permiten siquiera la obtención de las mismas, a diferencia de lo que sucede con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, en las que el plano en el que se representan se encuentra georreferenciado y permiten la obtención en línea de la lista de coordenadas de los vértices de cada parcela, no son hábiles para proceder conforme a los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, dado que no aportan una representación gráfica georreferenciada ni acreditan la ubicación y delimitación gráfica, según exigen tales preceptos (cfr. RDGRN de 3 de octubre de 2016 – dos resoluciones de igual fecha -).

Con el fin de evitar errores materiales en la captura y tratamiento de datos a efectos de inscripción, los documentos electrónicos que se presenten telemáticamente en los Registros de la Propiedad conforme a la Ley Hipotecaria deberán permitir, en todo caso, las funciones de selección y copiado de su contenido y, en particular, de las referencias catastrales, códigos seguros de verificación y listados de coordenadas que consten en los documentos catastrales, así como tener respecto de las imágenes una resolución mínima de 200 píxeles por pulgada (disposición adicional primera de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015).

a) Aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica

Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015, 7 de julio y 3 de octubre de 2016, 4 de enero, 2 de febrero y 30 de agosto de 2017) que el registrador puede y debe consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta. El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.

En efecto, caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, el registrador puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como establece la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. La Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece igualmente en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales».

Con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes». Si una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título, habrá que distinguir si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica (RDGRN de 12 de mayo de 2016 y 11 de mayo de 2018).

Reitera el criterio expuesto el apartado 1 de la Resolución-Circular de la Dirección General de 3 de noviembre de 2015, conforme al cual si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica sin coordenadas georreferenciadas para su inscripción en el Registro de la Propiedad, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral.

Subraya la RDGRN de 25 de octubre de 2018 que ni en los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria ni en el artículo 199.1 de la misma norma, se exige expresamente que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título (y, en su caso, en la licencia) la finca según lo que resulta de tal certificación catastral. La Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que, conforme al párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

Conforme a lo establecido en el apartado cuarto de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro:

  1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes, o cuando la representación gráfica de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y la circunstancia de la coordinación.
  2. En el plazo de cinco días desde la inscripción, el registrador remitirá al Catastro los siguientes datos:

a) Datos sobre la inscripción registral: identificación de la inscripción registral y su fecha; clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; y, en su caso, existencia de una autorización administrativa y su fecha.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados: referencia catastral que se corresponda con la identidad de las fincas; nombre y apellidos o razón social de los transmitentes y adquirentes o titulares de los derechos inscritos susceptibles de incorporación al Catastro, con su número de identificación fiscal y domicilio; la localización y superficie, junto con sus datos descriptivos y los datos de los elementos constructivos que los compongan, si los hubiere.

c) Información gráfica: código seguro de verificación de la certificación catastral descriptiva y gráfica vigente de los bienes inmuebles cuya representación gráfica haya sido incorporada al folio real de la finca.

d) Información sobre la coordinación: código de las fincas registrales y fecha de coordinación.

Los registradores de la propiedad remitirán la misma información cuando, de conformidad con lo dispuesto en el título VI de la Ley Hipotecaria, se incorpore la representación gráfica catastral de las fincas en el folio real y quede coordinada con la representación gráfica catastral, bien como operación específica o bien con motivo de la formalización de cualquier acto inscribible.

  1. La Dirección General del Catastro incorporará, cuando proceda, las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y hará constar la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
  2. Cuando, en el correspondiente procedimiento registral, el registrador de la propiedad deniegue la incorporación de la representación gráfica catastral aportada por el interesado al folio real por falta de correspondencia con la descripción de la finca registral, remitirá telemáticamente a la Dirección General del Catastro, en el plazo de cinco días, la información prevista en el número 2.a) y b) de este apartado y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación.

Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

b) Aportación de representación gráfica alternativa

Establece el apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro lo siguiente:

  1. Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes:

a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.

b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el anexo de dicha resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.

c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

El cumplimiento de dichos requisitos podrá acreditarse aportando una representación gráfica suscrita por técnico competente, o aprobada por la autoridad correspondiente u obtenida mediante digitalización sobre la cartografía catastral, todo ello de acuerdo con los requisitos y características contenidos respectivamente en los números 2, 3 y 4 de este apartado.

  1. Cuando se aporte una representación gráfica suscrita por técnico competente, la definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.

El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos:

a) Metodología de elaboración. La representación gráfica se podrá obtener mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.

b) Sistema de georreferenciación. La descripción de las parcelas deberá estar georreferenciada en todos sus elementos. Se utilizará como sistema geodésico de representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989) y en el caso del archipiélago canario el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.

c) Topología. La representación gráfica de las parcelas deberá tener una topología de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos en la finca (huecos, construcciones u otros). Los distintos objetos cartográficos adyacentes no pueden superponerse entre sí ni dejar huecos. En el caso de fincas discontinuas se efectuará una representación gráfica de cada una de las porciones que la compongan.

d) Representación sobre la cartografía catastral. Los planos topográficos de las parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de permitir la comprobación de la correspondencia entre las parcelas objeto de las actuaciones y la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario. La representación gráfica comprenderá, por tanto, todas las parcelas catastrales que deban ser objeto de alteración o modificación, total o parcialmente, incluyendo no sólo las parcelas que correspondan con la finca objeto de la inscripción, sino también las parcelas catastrales o bienes de dominio público colindantes cuando resulten afectados, debiendo precisarse las partes afectadas y no afectadas. La alteración cartográfica de las fincas afectadas habrá de respetar la delimitación del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm. Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.

e) Precisión métrica. La representación gráfica de las parcelas afectadas que proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con la metodología aplicada: i) cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS) y ii) cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.

  1. Cuando la representación gráfica haya sido aprobada por la Administración competente en los expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que la representación gráfica alternativa esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) del número anterior.
  2. Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015. A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada.
  3. Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe. Recuerda la DGRN que no compete al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral (RDGRN de 24 de octubre de 2016).

De conformidad con lo establecido en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, la Dirección General del Catastro proporcionará, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas a las que se refiere su apartado séptimo. Este servicio permitirá comprobar al menos los siguientes extremos: i) que el fichero que contiene la representación gráfica cumple las condiciones del formato y estructura de la información previstas en el anexo de dicha resolución y ii) que la representación gráfica georreferenciada remitida cumple los requisitos establecidos en el párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. El servicio remitirá en el plazo de 24 horas el informe, que expresará los datos del solicitante, la fecha de emisión y el resultado de la validación. El informe estará firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorporará un código seguro de verificación. Si el informe de validación fuera positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria o cuando se haya realizado la inscripción, las nuevas referencias catastrales asignadas. Si los registradores inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo, y en ese envío dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción. Cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

Recuerda la RDGRN de 16 de enero de 2017, que actualmente se encuentra disponible dicho servicio de validación, que proporciona el informe que puede acompañarse o incorporarse al título inscribible, cuyo código seguro de verificación permite al registrador obtener el fichero informático con la representación gráfica que, una vez calificada positivamente y tramitado el procedimiento que corresponda, será incorporable al folio registral en cumplimiento de la normativa citada.

La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para entender cumplidos los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica y para la remisión de la información correspondiente a efectos de su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 LH en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica, considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b). Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe implicar, por este solo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el supuesto de inscripción de representación gráfica catastral y el efecto de su coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de realizar las alteraciones procedentes.

La aportación de una representación gráfica alternativa de la finca sobre la que se tramite el correspondiente procedimiento no implica que deba aportarse también la de las colindantes que pudieran resultar afectadas por la línea poligonal de delimitación de la finca así representada (RDGRN de 6 de febrero, 16 y 19 de julio de 2018).

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y del Catastro, delimita en su apartado quinto el ámbito del intercambio de información entre los registradores y la Dirección General del Catastro cuando se presenta una representación gráfica alternativa:

  1. Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, de transformación o equidistribución urbanística, y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de esta resolución. El registrador de la propiedad, en los supuestos previstos en el artículo 204 de la Ley Hipotecaria, remitirá a la Dirección General del Catastro la representación gráfica alternativa contenida en el fichero a que se refiere el anexo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, el día siguiente al de su presentación para su validación técnica. En el resto de los casos, los registradores podrán solicitar al Catastro Inmobiliario, con carácter potestativo, el informe de validación de la representación gráfica alternativa, desde la presentación de la documentación en el Registro y antes de realizar la inscripción.
  2. El registrador, una vez que practique la inscripción, previa la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, incorporará al folio real la representación gráfica de las fincas resultantes y remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días, la información prevista en el número 2. a) y b) del apartado cuarto de esta resolución, añadiendo la información sobre si se ha dado audiencia o no a los colindantes catastrales, junto con la representación gráfica alternativa inscrita, que deberá cumplir los requisitos establecidos en el apartado séptimo de esta resolución. En la remisión de datos al Catastro, la representación gráfica podrá ser sustituida por el código seguro de verificación del informe previo de validación técnica, siempre que éste sea positivo y se haya practicado la inscripción conforme al mismo. Parece oportuno extender una nota marginal haciendo constar la fecha de la comunicación remitida por el Registro de la Propiedad al Catastro. En todo caso, la Dirección General del Catastro remitirá al registrador el informe de validación técnica de la representación gráfica alternativa remitida a que se refiere el número 4 del apartado segundo de esta resolución, en el plazo de 24 horas desde la recepción de la información.
  3. Cuando el resultado del informe de validación sea positivo y una vez practicada la inscripción, la Dirección General del Catastro incorporará las alteraciones catastrales correspondientes, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 14 del texto refundido la Ley del Catastro Inmobiliario, o procederá a la rectificación de la cartografía catastral conforme al artículo 18.3 de dicha ley, y comunicará al registrador la nueva referencia catastral de las fincas resultantes, cuando proceda, junto con su nueva representación gráfica, a fin de que éste las incorpore al folio real y haga constar la circunstancia de su coordinación gráfica con el Catastro. El registrador, en el plazo de cinco días desde la práctica de dicho asiento, comunicará a la Dirección General del Catastro los datos previstos en el número 2. c) y d) del apartado cuarto de esta resolución. La Dirección General del Catastro incorporará la circunstancia de la coordinación, el código de la finca registral de la parcela o parcelas coordinadas y la fecha de la coordinación.
  4. Cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes, haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2, letras a) y b) del apartado cuarto, y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas.

2.1.2 La calificación registral favorable: la aplicación informática auxiliar

En segundo lugar, conforme a los artículos 9 (párrafos quinto y sexto) y 199.1 LH, es necesario que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre la certificación catastral o representación gráfica aportada y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes (cfr. RDGRN de 27 de julio de 2017).

La RDGRN de 1 de agosto de 2018 se refiere a un supuesto en el que se pretende la agregación de una finca registral que consta inscrita con una superficie de 27 metros cuadrados a otra finca registral inscrita con una superficie de 7.984 metros cuadrados, lo que suma 8.011 metros cuadrados. Sin embargo la representación gráfica que se aporta es la correspondiente a tres parcelas catastrales, cuyas certificaciones catastrales se incorporan sumando un total de 17.383 metros cuadrados. La Dirección General de los Registros y del Notariado recuerda que un finca registral puede estar integrada por varias parcelas catastrales, pudiendo constar en la inscripción de una finca registral, varias representaciones gráficas correspondientes a las respectivas parcelas catastrales que la integran (cfr. RDGRN de 13 y 15 de junio de 2016). No obstante, la total falta de correspondencia de las representaciones gráficas aportadas relativas a la finca resultante de la agregación con la descripción inicial según los datos del Registro impide su incorporación al folio registral sin la previa tramitación del correspondiente procedimiento rectificativo (artículos 9.b, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).

El registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de las fincas colindantes (párrafo primero del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Además, disponen los párrafos octavo y noveno del apartado b) del nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, a los efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto de 2016.

Como hemos visto, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado (cfr. Resolución 17 de julio de 2015) que el registrador puede consultar aquellas bases de datos a las que tiene acceso por razón de su cargo con el fin de emitir una calificación certera evitando dilaciones o trámites innecesarios en el curso del procedimiento registral. La actuación de consulta es incluso obligatoria en aquellos supuestos en que su toma en consideración directa por el registrador viene exigida en cumplimiento estricto de los deberes que resultan de la Constitución y que obligan, desde su publicación, a todas las Administraciones Públicas. Y ello no solo cuando se busca depurar datos confusos sino también para asegurarse, a la vista de la documentación presentada, de la legalidad de los asientos cuya inscripción se pide (RDGRN de 14 de diciembre de 2016 y 23 de abril de 2018).

La nueva regulación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que examinaré seguidamente, se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores.

Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 y en su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que «a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

No obstante, como ha reiterado la DGRN, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (RDGRN de 21 de abril y 17 de octubre de 2016, 1 de junio, 27 de julio, 4 de septiembre, 7 y 21 de noviembre de 2017, 8 de enero, 7 y 22 de febrero, 8 y 21 de marzo, 23 y 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo, 12 de junio y 5 – dos resoluciones de igual fecha -, 16, 19 y 20 de julio de 2018, entre otras).

Las dudas en la identidad de la finca deben ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, aunque no deben impedir la tramitación del mismo (RDGRN de 8 de junio y 3 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio de 2017 y 15 de enero, 16 y 20 de julio de 2018).

El registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento a que se refiere el artículo 199 LH, el registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales (artículo 199.1 LH).

La Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado que las dudas que puede albergar el registrador han de referirse i) a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, ii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o iii) a que se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (RDGRN de 22 de abril, 6, 10, 17 y 24 de octubre, 14 y 28 de noviembre y 20 de diciembre de 2016, 4 de abril, 1, 9, 15 y 30 de junio, 27 de julio, 4 y 27 de septiembre, 10, 19 y 27 de octubre, 7 y 21 de noviembre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 8, 15, 16 y 17 de enero, 6, 7 y 22 de febrero, 8 y 21 de marzo, 10, 13, 23 y 24 de abril, 11, 16 y 21 de mayo, 12 de junio y 5 – dos resoluciones de igual fecha -, 16, 19 y 20 – dos resoluciones de igual fecha – de julio y 27 de septiembre de 2018).

La RDGRN de 8 de enero de 2018 interpreta:

  • Que la mera referencia en la inscripción a un plano privado archivado en el Registro de la Propiedad no puede justificar las dudas de identidad de la finca, ya que dicho plano no constituye una representación gráfica de la finca que se haya incorporado al Registro, conforme a las disposiciones legales que han venido regulando tales representaciones gráficas. En la inscripción sólo se menciona la numeración del plano privado, sin que consten cumplidas las exigencias que para el tratamiento de bases gráficas se establecían en el anterior artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria o en la Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000 y sin que ni siquiera conste este plano archivado en el Registro relacionado con las fincas.
  • Y que la divergencia en la titularidad catastral tampoco justifica el rechazo de la representación gráfica aportada ya que no existe ninguna norma que imponga la coincidencia de dicha titularidad, como sucedía, por ejemplo en las inmatriculaciones por título público con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Además, debe recordarse que la presunción contenida en el apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro no afecta a los pronunciamientos jurídicos sobre titularidad del Registro de la Propiedad, según se desprende de dicho precepto y del principio de legitimación que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

La presunta invasión de una finca colindante como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada, sin identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la pretendida inscripción de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica georreferenciada de la finca no se estiman dudas fundadas. No es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. No puede ser otra la interpretación del artículo 199 LH pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria (RDGRN 13 de julio y 13 septiembre de 2017 y 10 de abril y 11 de mayo de 2018).

La RDGRN de 5 de julio de 2018 confirma la calificación registral denegatoria de la inscripción de la representación gráfica por la presunta invasión de una finca colindante inscrita, ya que se produjo en el procedimiento oposición expresa del propietario afectado y porque dicha finca tenía, según el Registro de la Propiedad, la misma referencia catastral que la que asignada a la finca cuya coordinación catastral se pretendía.

La RDGRN de 10 de abril de 2018 no estima fundadas las dudas de la registradora porque las mismas se limitan a la inexistencia de ajustes con el lindero izquierdo y a la posible invasión de la finca colindante por el lindero derecho, sin que señale la concreta finca registral ni parcela catastral presumiblemente invadida ni si la misma tiene inscrita su representación gráfica georreferenciada.

La RDGRN de 24 de abril de 2018, interpreta que no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, porque aquella nota se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre la existencia de un derecho de paso cuyo ejercicio pudiera verse impedido por la inscripción de la representación gráfica, pero sin que se aporte documentación alguna que acredite tales manifestaciones. Afirma la DGRN que la argumentación del registrador se fundamenta en la presunta existencia de un derecho que puede verse perjudicado, pero tal derecho no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad mediante la titulación oportuna y ni siquiera consta documentado en el expediente, derecho que por otra parte no tiene por qué ser incompatible con la inscripción de la representación gráfica.

La RDGRN de 5 de julio de 2018 considera que no resultan justificadas las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica de una finca que linda con un camino que uno de los colindantes afirma ser de carácter público, ya que i) la Administración Pública notificada en el procedimiento no formuló oposición alguna y ii) se aporta una sentencia declarativa del dominio de dicho camino a favor del promotor del procedimiento del artículo 199 LH.

La RDGRN de 19 de julio de 2018 cree, por el contrario, fundadas las dudas del registrador sobre la falta de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica aportada, manifestadas antes de la tramitación del procedimiento, que se refieren a que la finca linda ahora con un arroyo por su lindero este, estando atravesada de norte a sur por el mismo arroyo y en la entidad del exceso de cabida declarado, albergando dudas de que con tal inscripción se pretende encubrir actos traslativos que afectan a fincas colindantes.

La RDGRN de 16 de julio de 2018 señala que la motivación de la calificación registral no puede estimarse suficiente toda vez que el motivo de denegación se limita a expresar que la finca procede por segregación de otra inscrita, junto con otras, habiéndose producido operaciones de modificación de entidades hipotecarias sobre la finca resto, pero sin identificar las fincas registrales o parte de ellas que pudieran determinar que no estamos realmente ante un exceso de cabida, sino que con tal operación pretende encubrirse otra operación distinta, como una agrupación o agregación de una finca colindante o de parte de ésta. Tampoco considera justificadas las dudas por la circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado, tal y como señalaron las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015 trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demonial (cfr. RDGRN de 4 de septiembre y 10 de octubre de 2017, 8 de marzo y 24 de abril y 5 de julio de 2018).

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente (artículo 199.1 LH).

Aclara la Dirección General de los Registros y del Notariado que, en su caso, los interesados podrán también acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria (RDGRN de 9 de junio y 19 de octubre de 2017).

La RDGRN de 23 de abril de 2018 se refiere a un supuesto revelador de la existencia de posibles enclaves en una finca registral. Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que no constando en la descripción registral de la finca la existencia de enclavados y constando catastradas las construcciones y el suelo sobre el que se asientan a favor de entidades distintas de la titular registral de la finca registral, la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral pretendida supondría la rectificación de la descripción literaria (cfr. párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria) para ajustarla a tal representación gráfica, lo que llevaría consigo introducir tales enclavados en la descripción, omitiendo el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal configuración física y jurídica de las fincas y parcelas objeto de este expediente, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016], pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación si la inscripción de la representación gráfica georreferenciada no va acompañada de la correlativa inmatriculación de la superficie correspondiente a las fincas enclavadas (cfr. Resolución de 12 de septiembre de 2009). Por ello, concluye, se estiman justificadas las dudas expresadas en la calificación registral desfavorable impugnada.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado “coordinada gráficamente” con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida (artículo 199.1 LH).

Conviene subrayar que toda calificación registral, tanto favorable como desfavorable, en materia de coordinación gráfica debe ser comunicada por el registrador a la Dirección General del Catastro en el plazo de cinco días (apartado cuatro de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015).

Confirma la RDGRN de 22 de julio de 2016 que no es admisible, a efectos de la constancia registral de la representación gráfica, la correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal individualmente considerado. La “inscripción de representación gráfica” de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal solo se contempla en la Ley Hipotecaria, como veremos, en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria in fine. Para tales casos, como señala la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, «podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación (CSV) se hará constar en el folio real».

Todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos (art. 9 LH, párrafo noveno).

Conforme a lo establecido en el apartado primero de la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio, para que la Dirección General de los Registros y del Notariado pueda homologar la aplicación informática registral para el tratamiento de representaciones gráficas, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, dicha aplicación o sistema de información geográfica habrá de permitir, a través de servicios de mapas web en línea, enlazar e interoperar visualmente, así como realizar análisis de contraste, con la cartografía elaborada por la Dirección General del Catastro y con aquellas otras cartografías o planimetrías, debidamente georreferenciadas y aprobadas oficialmente por las distintas Administraciones competentes en materia de territorio, dominio público, urbanismo o medio ambiente, que fueran relevantes para el conocimiento de la ubicación y delimitación de los bienes de dominio público y del alcance y contenido de las limitaciones públicas al dominio privado.

Además, para tal homologación, la Dirección General de los Registros y del Notariado deberá recabar el informe del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas y de los Ministerios con competencia sobre las materias a que se refiere el apartado anterior (apartado 2 de la disposición adicional primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

En todo caso, para que la nueva y futura aplicación informática pueda ser homologada, además de cumplir los requerimientos de los esquemas nacionales de seguridad y de interoperabilidad, habrá de permitir importar, con la debida metadatación y tratamiento diferenciado, los recintos geográficos que figuren activados o validados en dichas aplicaciones informáticas previas, para servir como elemento auxiliar de la calificación registral (apartado cuarto, párrafo segundo, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

La Resolución de la DGRN de 2 de agosto de 2016 (BOE de 1 de septiembre de 2016) ha homologado la aplicación informática del Colegio de Registradores sobre bases gráficas registrales.

Previó igualmente la Ley 13/2015 que los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de aquella norma, pondrían a disposición de los registradores un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor (disposición adicional quinta, apartado primero, de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Excepcionalmente, aquellos municipios que no pudieran cumplir lo dispuesto en el apartado anterior por falta de disponibilidades técnicas o presupuestarias, deberán notificarlo así al Colegio de Registradores en el referido plazo y, en todo caso, poner a disposición del Colegio de Registradores, para que a su vez lo haga a los registradores territorialmente competentes, un ejemplar certificado y en soporte electrónico de todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, así como de sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, inscritos en el libro-registro de instrumentos de planeamiento de cada Ayuntamiento (disposición adicional quinta, apartado segundo, de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

2.2 El procedimiento: las notificaciones

De acuerdo con lo establecido en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, hay que distinguir entre una coordinación obligatoria de la finca y una coordinación voluntaria de la misma (solicitada esta última con ocasión de la práctica de algún asiento registral o como operación registral específica).

a) Inscripción obligatoria de la base gráfica

Como norma especial, el apartado b) del nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria exige un nuevo requisito, relacionado con la descripción de la finca, para la inscripción de ciertos actos o negocios jurídicos. En efecto, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 10.2 LH, en los supuestos de inmatriculación de fincas, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma (no es suficiente la aportación de una representación gráfica alternativa, salvo excepciones legalmente previstas).

La falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199, ambos de la Ley Hipotecaria, supone que, con carácter general, en los supuestos de coordinación obligatoria no sea necesaria la tramitación previa del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el registrador deba efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente; se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10 por 100 o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados (RDGRN de 12 de febrero, 7 de julio y 2 de septiembre y 14 de noviembre de 2016, 16 de enero y 30 de agosto de 2017, 8 de enero, 7 de febrero, 11 y 16 de mayo, 12 de junio, 5 y 20 de julio, 1 de agosto y 27 de septiembre de 2018).

La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, establece en materia de coordinación obligatoria lo siguiente:

  • Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, transformación o equidistribución urbanística y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles, en los que haya sido incorporada la certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas resultantes o cuando la representación gráfica alternativa de estas operaciones ya esté incorporada al plano parcelario catastral, el registrador de la propiedad, previa la calificación de su correspondencia gráfica, practicará la inmatriculación o inscripción incorporando al folio real las referencias catastrales correspondientes, la representación gráfica catastral de las fincas y las circunstancias de la coordinación (apartado cuarto, número 1).
  • Cuando se presenten en el Registro de la Propiedad documentos públicos derivados de la aprobación de expedientes de concentración parcelaria, deslinde, expropiación forzosa, transformación o equidistribución urbanística y de parcelación, segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles que no incorporen la representación gráfica catastral de las nuevas fincas resultantes, así como en los supuestos del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, los documentos presentados para la inscripción deberán incorporar la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las parcelas catastrales afectadas referidas a la situación anterior al hecho, acto o negocio objeto de inscripción, junto con la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes derivada de los planos que reflejen dichas alteraciones, que deberá cumplir las especificaciones técnicas contempladas en el apartado séptimo de la citada resolución (apartado quinto, número 1).

Por lo que se refiere a la coordinación “obligatoria” en el período transitorio – es decir, desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 hasta que el sistema informático registral fue homologado – la RDGRN de 13 de junio de 2016 interpretó que debía aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el mismo criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente era admisible la aportación de la representación geográfica y la lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permitiera al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contuviera, junto con el código de finca registral, archivo que el registrador debía firmar con su certificado reconocido de firma electrónica, haciendo constar en el acta de inscripción que inscribía la representación gráfica y lista de coordenadas que constaban en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación. Y ello sin perjuicio, de que una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se dé cumplimiento por el registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.

Como señalan las RDGRN de 7 de julio 2016, 20 de abril, 8 de mayo y 30 de agosto de 2017, sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento inmatriculador o de concentración parcelaria se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior (en nuestro caso, en virtud de la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio). En particular, conforme al nuevo artículo 9.b), la inscripción en casos de inmatriculación debe contener la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, circunstancia esta que no supone añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: dicha representación gráfica será necesariamente la catastral que ya debía aportarse conforme a la normativa vigente antes del 1 de noviembre de 2015 (apartado séptimo del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social).

La concentración parcelaria y la coordinación catastral

Por lo que se refiere a la concentración parcelaria, la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12 de enero de 1973 establece que la inscripción de las fincas de reemplazo debe practicarse sin hacerse referencia a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Añade el precepto que en la misma inscripción se harán constar las cargas y situaciones jurídicas inscribibles acreditadas o constituidas en el expediente y que, por afectar a la finca de que se trate, se hayan consignado en el título relativo a la misma.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de septiembre de 1986, confirma que la concentración parcelaria es un supuesto de subrogación real: la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tenían por base las parcelas sujetas a concentración.

La ley permite la inscripción global de todas las fincas de reemplazo, incluso aunque se superpongan con fincas de origen previamente inmatriculadas, sin necesidad de cancelar el folio real de esas otras fincas (artículo 235 del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario).

La RDGRN de 14 de septiembre de 2015 recuerda las peculiaridades que respecto del Registro de la Propiedad presentan los expedientes de concentración parcelaria que, en contra de lo que sucede con las actuaciones urbanísticas, prescinde, con carácter general de los pronunciamientos registrales. Durante la tramitación, la comunicación que se efectúa al registrador es generalmente genérica, referida al perímetro a que afecta la parcelación y sin identificación de fincas afectadas o excluidas, de forma que la publicidad de la existencia de la concentración, que el registrador está obligado a suministrar en las notas de despacho extendidas en títulos relativos a dichas fincas y en las certificaciones que expidan, se limitará a dar conocimiento del desarrollo del procedimiento de concentración en la zona en la que está ubicada la finca.

Consecuentemente, la constancia de la concentración en ningún caso implica un cierre registral pudiendo producirse transmisiones o modificaciones en las fincas afectadas (no obstante lo cual, para evitar la extensión de asientos en las fincas de origen que pudieran ser contradictorios con las fincas resultantes de la concentración, la exclusión de derechos que solo puedan hacerse efectivos posteriormente en vía judicial – artículo 232 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario – o situaciones de doble inmatriculación, podrá solicitarse por el registrador al organismo competente que comunique, si no lo hubiese hecho, si la finca está incluida o excluida de la concentración parcelaria y, en caso afirmativo, hacer constar esta circunstancia en la finca de origen).

Finalizado el procedimiento, los artículos 222 y 235.1.ª de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario imponen una inscripción obligatoria de las fincas y derechos reales resultantes de la nueva ordenación sin hacerse referencia, salvo en los casos del artículo 193 de la citada norma, a las parcelas de procedencia aun cuando consten inscritas a favor de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración. Hay, por tanto, una excepción al principio hipotecario de tracto sucesivo de forma que el registrador no podrá impedir la inscripción por este motivo. En esta misma línea, el citado artículo 235 en su punto tercero permite denegar o suspender la inscripción por obstáculos que surjan del Registro, distintos de los de los asientos de las antiguas parcelas, lo que, ciertamente supone una matización a la norma general de calificación de documentos administrativos (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, contempla de forma expresa la concentración parcelaria como uno de los supuestos en los que preceptivamente debe constar en la inscripción la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

En la concentración parcelaria se produce un supuesto de subrogación real que implica el traslado íntegro de cargas y situaciones reales desde las parcelas de procedencia a las fincas de reemplazo; no obstante, la particularidad de que las inscripciones se practiquen sin referencia alguna a las parcelas de procedencia ha dado lugar a que, en ocasiones, se confunda con un supuesto de inmatriculación de fincas, equiparación que no debe mantenerse. Por tanto, teniendo en cuenta que la concentración parcelaria no constituye una inmatriculación, debe admitirse la aportación de una representación gráfica alternativa a la catastral (cfr. artículo 204 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 20 de abril y 8 de mayo de 2017).

Subrayan igualmente las Resoluciones citadas que no juega en la concentración parcelaria la exigencia previa de la total coincidencia con el catastro, sino que resulta de aplicación al presente caso lo dispuesto en la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, cuando prevé que «se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes». Todo ello es sin perjuicio de que, conforme al mismo artículo 9.b) LH, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida sea la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.

La Resolución de la DGRN de 24 de junio de 2018, dictada en respuesta a una consulta formulada por la Comunidad Autónoma de Galicia, hace algunas consideraciones sobre la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015. Entre ellas, cabe destacar las siguientes:

  • En procedimientos de concentración parcelaria concluidos y con títulos ya otorgados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, deberá aportarse, junto con el acta de reorganización de la propiedad, la representación gráfica de las parcelas de reemplazo. Como regla general, la representación gráfica será la catastral y bastará con acompañar a cada título la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela a que se refiera; será también suficiente aportar un documento expedido por la Administración en el que resulten identificadas las referencias catastrales que corresponden a cada finca de reemplazo, pudiendo obtener el registrador con tales datos, directamente de la Sede Electrónica del Catastro, la representación gráfica catastral que corresponda a cada finca. La inscripción expresará la referencia catastral y que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro. En todo caso, el registrador valorará previamente la identidad de la finca con la representación gráfica aportada y podrá denegar la inscripción de la representación gráfica si la misma invade otra representación gráfica o finca ya inscrita, como podría suceder en caso de terrenos enclavados excluidos de concentración o con fincas colindantes a la zona de concentración que tuvieran inscrita previamente su representación gráfica. Si existen diferencias de superficie entre la descripción literaria de la finca de reemplazo en el título y la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, pero no superiores al 10 por 100, existiendo identidad de la finca por tratarse del mismo recinto, el registrador podrá proceder conforme se prevé en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, esto es, inscribir la finca de resultado, incorporar la representación gráfica catastral aportada, reflejar la cabida según el título y rectificarla en la misma inscripción, por la que resulte de la representación gráfica que se inscribe. Si, por el contrario, existen diferencias de superficie superiores al 10 por 100 entre la descripción literaria de la finca en el título y la contenida en la representación gráfica catastral aportada, el registrador valorará la identidad del recinto, en función de los planos de concentración aportados, y en caso de existir correspondencia podrá inscribir la representación gráfica cumpliendo los trámites del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que supondrá la notificación a los titulares de las fincas de reemplazo colindantes que puedan resultar afectados por la incorporación de la representación gráfica. Se entenderá que no existe correspondencia de recintos cuando resulte la posible inclusión de terrenos excluidos de la concentración. En el caso de que no se disponga de representación gráfica catastral o cuando ésta no resulte inscribible (por ejemplo, por incluir terrenos excluidos de la concentración) puede aportarse una representación gráfica alternativa (cfr. artículo 204 de la Ley Hipotecaria). En estos supuestos, el registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de dicha representación gráfica y el Catastro devolverá al registrador las referencias catastrales de las fincas para su incorporación al asiento y la representación gráfica catastral, indicando en su caso si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral. Si el Catastro no efectúa tal devolución en el plazo para inscribir, podrá practicarse el asiento con inscripción de la representación gráfica alternativa, expresando que la finca no queda coordinada con el Catastro, según dispone el apartado 3 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria. La incorporación de la representación gráfica alternativa de alguna finca, habiéndose aportado representación gráfica catastral de las demás, llevará consigo la necesidad de tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.
  • Por lo que se refiere a la formalización de nuevos títulos de concentración parcelaria, en el acta de reorganización de la propiedad (protocolizada conforme al artículo 223 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario), deberá incluirse:
  1. La representación gráfica georreferenciada de las fincas de resultado que complete su descripción literaria (artículo 9.b LH). Si existe representación gráfica catastral, podrán incorporarse al acta las correspondientes certificaciones catastrales de las fincas de reemplazo si la concentración se ha trasladado al Catastro (artículo 10.2 LH). Será igualmente suficiente que resulten identificadas las referencias catastrales que corresponden a cada finca de reemplazo, pudiendo obtener el registrador con tales datos de la Sede Electrónica del Catastro la representación gráfica catastral de cada finca. En otro caso, podrá incorporarse una representación gráfica alternativa que reúna los requisitos de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 (artículo 10.3 LH). A tal efecto, podrá aportarse en formato GML la representación gráfica alternativa correspondiente a toda la concentración, aprobada por la propia Administración, según los planos correspondientes al procedimiento, así como representación gráfica alternativa en formato GML individual, correspondiente a cada una de las fincas resultantes y coincidentes con la inserta en el GML general (sin perjuicio de que puedan suscribirse convenios de colaboración para lograr la actuación coordinada de la Administración con el Colegio Notarial respectivo o con el Colegio de Registradores). También será suficiente adjuntar al acta bien el informe de validación gráfica emitido por la Sede Electrónica del Catastro de la representación gráfica alternativa de cada finca de reemplazo o bien un listado con los códigos seguros de verificación asignados por la Sede Electrónica del Catastro a los referidos informes, que permite al registrador obtener dichos informes y la representación gráfica alternativa en formato GML. En dicho listado deberá identificarse la parcela resultado a que corresponde cada uno. Respecto de la representación gráfica alternativa global, dada la posible existencia de recintos enclavados en el área general objeto de concentración pero expresamente excluidos de la misma (especialmente construcciones y terrenos anejos), es necesario que la representación gráfica alternativa refleje tales enclaves.
  2. Las referencias catastrales (artículo 9.a LH y artículo 38 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo). Deben diferenciarse dos supuestos: 1. Si ya se dispone de las referencias catastrales de las fincas de resultado, éstas son las que deben aportarse. 2. En caso de utilizarse una representación gráfica alternativa, deberán aportarse las referencias catastrales de los inmuebles catastrales afectados por la representación gráfica alternativa global, que se obtienen sometiendo el fichero GML global a informe de validación técnica catastral, el cual ofrecerá como resultado todos los inmuebles catastrales afectados. Será suficiente incorporar al acta de reorganización de la propiedad el código seguro de verificación de ese informe de validación técnica catastral. En estos casos, por tanto, deberá también aportarse las referencias catastrales de las fincas de origen. La comparativa del listado de parcelas catastrales afectadas con el listado de parcelas catastrales objeto del procedimiento de concentración permitirá conocer si existen titulares catastrales afectados por la representación gráfica alternativa que pretende inscribirse y que deben ser notificados previamente a la inscripción (artículo 199.2 LH), por no haber tenido intervención en el procedimiento de concentración. Dada la existencia de zonas excluidas de la concentración, en el listado adjunto al acta y en el informe de validación deben incluirse las referencias catastrales de las fincas de origen incluidas en dichas zonas; entre las fincas de resultado, se configurarán como parcelas independientes las zonas excluidas de concentración (se exceptúan de esta regla general aquellos casos en que la zona excluida concuerde íntegramente con una parcela catastral de origen).
  3. Manifestación de falta de concordancia con el Catastro. Si se aporta una representación gráfica alternativa deberá constar en el título de forma expresa que la Administración manifiesta que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de las fincas de reemplazo (artículo 199.2 LH), por cuanto ésta es la reflejada en la representación gráfica alternativa aportada.

La inmatriculación y la coordinación catastral

En los supuestos de inmatriculación contemplados en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, la Dirección General de los Registros y del Notariado confirma que es necesaria una total coincidencia entre la descripción contenida en el título inmatriculador y la resultante de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del diez por ciento a que alude el artículo 45 de la Ley del Catastro, que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral) – cfr. RDGRN de 20 de abril y 30 de agosto de 2017, entre otras –.

La RDGRN de 30 de agosto de 2017 – cuya doctrina reitera la RDGRN de 11 de mayo de 2018 – hace las siguientes consideraciones en relación con la aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica caducada y que no incluía las coordenadas georreferenciadas de la finca cuya inmatriculación se pretendía:

  • El registrador, a solicitud del interesado, puede obtener otra certificación catastral directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, ya que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En el caso debatido, ni siquiera era necesaria una solicitud del interesado para cumplir con el principio de rogación en cuanto a la determinación de la representación gráfica de su finca, puesto que el mismo ya había aportado dicha representación gráfica, si bien se trataba de una certificación catastral emitida sin coordenadas georreferenciadas. Como señala el apartado 1 de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, «si se aportara una certificación catastral descriptiva y gráfica para su inscripción en el Registro, emitida cuando no estaba aún operativo dicho servicio, el registrador podrá solicitar y obtener para el mismo inmueble y con la misma referencia catastral la certificación catastral descriptiva y gráfica con la lista de coordenadas geográficas de los vértices del inmueble catastral a que se refiere el párrafo primero de este apartado». Asimismo, con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (Resolución de 12 de mayo de 2016). La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma una vez más su doctrina (cfr. Resoluciones de 9 de abril y 17 de julio de 2015 y 3 de octubre de 2016) acerca de que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta. El registrador puede obtener datos necesarios para la inscripción en tanto los mismos resultan de organismos oficiales a los que aquél puede acceder directamente, no sólo para lograr mayor acierto en la calificación, sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral.
  • Cuestión distinta, no planteada por la registradora en la calificación debatida, es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título. En tal supuesto habrá que estar a la doctrina que sentó la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

En cuanto a la exigencia de que la finca conste catastrada a nombre del adquirente o del transmitente, aclara la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 30 de agosto de 2017) que dicho requisito se contenía en el apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual en la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna mediante el título público de su adquisición, en los casos del artículo 205 de la Ley, se incorporará o acompañará al título «certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente». Como puede observarse este requisito reglamentario se refería exclusivamente a la inmatriculación por título público regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin que pueda pretenderse una aplicación extensiva del precepto a los supuestos de inmatriculación por expediente de dominio, en cuya regulación (artículos 201 de la Ley Hipotecaria y 272 y siguientes de su Reglamento) no se contempla tal exigencia.

Por otra parte, hay que recordar que la DGRN ha señalado (cfr. Resolución 7 de abril de 2017) que «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Además, del tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere, exclusivamente, a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Por tanto, actualmente debe entenderse inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular (…) en cuanto que dispone que el título público de adquisición incorporará o acompañará certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente».

A la inmatriculación de una cueva se refiere la RDGRN de 20 de junio de 2017, que hace las siguientes consideraciones:

  • No existen obstáculos estructurales en nuestro ordenamiento jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo (cfr. RDGRN de 24, 26 y 27 de febrero de 2007). Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos. Se ha admitido segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, si bien no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen. La RDGRN de 5 de abril de 2002 recuerda que el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico…). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad ésta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro derecho.
  • Para la inmatriculación de una vivienda cueva será necesario, de acuerdo con el principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical. Asimismo se precisará que tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro de la Propiedad, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo, pues el artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo permite la inmatriculación siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona. En este último caso, las múltiples situaciones fácticas que pueden concurrir determinarán que se deba acudir a alguna de las figuras jurídicas según el caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Así, o bien se acude a la segregación del volumen subterráneo, o a un régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto, cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal), o a la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o incluso, como en el caso de los engalabernos, la de comunidad “sui generis” sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y las RDGRN de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009).

Agrupaciones, segregaciones y coordinación catastral

Las RDGRN de 13 y 15 de junio de 2016, 13 de julio y 7 de septiembre de 2017 confirman que ningún obstáculo existe para inscribir la agrupación de dos fincas colindantes, inscribiendo las bases gráficas catastrales de las dos parcelas que se agrupan (sin que sea necesario aportar la representación gráfica alternativa de la finca resultante tras la agrupación). Aun hubiera sido bastante sencillo generar una base gráfica nueva correspondiente a la finca resultante de la agrupación, dado que las dos agrupadas tienen claramente identificadas sus correspondientes bases gráficas catastrales y se ha respetado el perímetro del conjunto de las fincas agrupadas que resulta de la cartografía catastral, no debe olvidarse – concluye la DGRN – que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015 establece en el párrafo tercero de su apartado octavo que: «Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador».

Debe tenerse en cuenta el supuesto especial que para la constancia registral de la representación gráfica suponen los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, como sucede en el presente caso, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación. En tales casos es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria y RDGRN de 7 de julio, 2 y 21 de septiembre y 24 de octubre de 2016, 7 y 27 de septiembre de 2017, 13 y 21 de marzo y 11 de mayo de 2018).

Confirma la DGRN (cfr. RDGRN 8 de junio y de 1 de julio de 2016 y de 5 de julio de 2018, entre otras) que es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

b) Inscripción voluntaria de la base gráfica

El nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento de incorporación voluntaria al folio registral de la representación gráfica de la finca.

Interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado que, teniendo en cuenta que la principal finalidad del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10 por 100 de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 por 100, prevé que ‘‘una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”; tampoco está dotado el supuesto de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”(cfr. RDGRN de 17 de noviembre de 2015, 12 de febrero, 6 y 10 de octubre, 14 y 28 de noviembre de 2016 y 27 de septiembre de 2017).

Si bien es cierto que la Dirección General de los Registros y del Notariado, desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, ha considerado admisible inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca en base al artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, también lo es que el procedimiento del artículo 199 permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 por 100 de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Concluye la RDGRN de 7 de febrero de 2018: “… Se trata, junto con el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de un procedimiento especialmente cualificado, que incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la Ley.”

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece el siguiente procedimiento:

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, deberá constar la petición en tal sentido del presentante o interesado.

Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción (RDGRN de 7 de febrero y 21 de marzo de 2018).

De igual modo, se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación gráfica georreferenciada que se incorpore (apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015) – rectificación de la descripción literaria de la finca que no tuvo lugar en el supuesto a que se referían las RDGRN de 29 de septiembre de 2017 y 18 de abril de 2018 -.

Admite la Dirección General de los Registros y del Notariado que una solicitud, en documento privado con firma notarialmente legitimada, es suficiente para iniciar el procedimiento (sin requisitos fiscales adicionales). La RDGRN de 12 de septiembre de 2016 afirma: … En el presente expediente se trata de la presentación en el Registro de la Propiedad de una instancia junto con la certificación catastral, al objeto de iniciar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie. Se trata del comienzo a instancia del interesado de un procedimiento de rectificación registral, que no conlleva acto traslativo alguno de derechos, ni negocio jurídico alguno, por lo que debe entenderse que es un claro supuesto de no sujeción ni al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ni al de Sucesiones y Donaciones. Además debe señalarse que si concluido el expediente se calificara positivamente y se procediera a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, el eventual exceso de cabida que pudiera ponerse de manifiesto estaría no sujeto, salvo que pusiera de manifiesto la adquisición de una finca colindante, como así lo ha expresado la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 7 de octubre de 2010. Pero esta hipótesis de que el exceso de cabida encubriera una adquisición de finca colindante ni es compatible con la reiterada doctrina de esta Dirección según la cual la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente, ni puede darse en el supuesto de tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues en este caso el registrador deberá calificar negativamente el expediente, pues no se estaría ante el supuesto de completar la descripción literaria acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, sino ante la pretensión de incorporar a la finca registral una porción de superficie que no la integra.”

La RDGRN de 10 de abril de 2018, que se refiere a la inscripción de un acta de finalización de obra nueva, no considera solicitado el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria porque del acta calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a) de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el supuesto debatido. Tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el acta no se modifica la descripción de la finca, limitándose a la constatación de un hecho, cual es la finalización de la edificación declarada previamente en construcción, sin que tampoco se haya procedido conforme a lo prescrito en el artículo 18.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Continúa el apartado primero del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. La notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos; en caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión (cfr. RDGRN de 19 de julio, 10 de octubre de 2016, 1 y 15 de junio, 19 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 y 7 de febrero, 21 de marzo, 23 de abril, 12 de junio y 5 de julio de 2018).

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203». Asimismo, la disposición adicional segunda de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se refiere a estas formas de notificaciones que han de realizar tanto notarios como registradores, al disponer que «los anuncios y edictos que los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como los Notarios, deban publicar en el “Boletín Oficial del Estado” con carácter supletorio cuando, en los procedimientos en los que intervengan por razón de su cargo, los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, hubiera resultado infructuosa la notificación personal, tendrán el tratamiento previsto en la disposición adicional vigésimo primera de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común». De las normas citadas resulta que, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación (cfr. RDGRN de 12 de junio de 2018).

En el caso a que se refieren las RDGRN de 23 de abril de 2018, no concurriendo esta última circunstancia, no se habían efectuado los preceptivos dos intentos de notificación de forma personal al titular catastral señalado en el acta de inicio del expediente, que es también la misma persona de quien procede la finca, según resulta del contenido de las actas presentadas (omitiéndose notificación alguna a los colindantes registrales); además, el edicto publicado era un edicto dirigido «a cualquier interesado». Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, concluye la DGRN, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados en la notificación, pues en otro caso llevarán consigo una clara merma en sus garantías al no figurar el destinatario de la notificación, dificultando que pueda llegar a su conocimiento (cfr. RDGRN de 12 de junio de 2018).

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

La RDGRN de 18 de octubre de 2018 confirma que las sospechas de invasión del dominio público no deben impedir la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La previsión legal de notificación, una vez denegada la inscripción, se refiere al supuesto en que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, haya resultado que existe una efectiva invasión o no se hayan disipado las dudas existentes al respecto. Será una vez tramitado el procedimiento cuando, a la vista de la intervención de la Administración supuestamente titular de lo que a juicio del registrador constituye dominio público que pudiera resultar perjudicado, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho dominio público.

Como sabemos, uno de los principios de la nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria (cfr. Ley 15/2015) es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada norma o su artículo 17.3; no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa (cfr. RDGRN de 27 de julio, 25 de octubre, 18 y 19 de diciembre de 2017, 17 de enero, 6 y 7 de febrero y 12 de junio de 2018).

La RDGRN de 27 de septiembre de 2018 subraya que el traslado de las alegaciones de los interesados al promotor del procedimiento no es un trámite exigido en la Ley Hipotecaria: además de no preverse en dicho expediente registral, dicho traslado haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que se reconoce a todo interesado de solicitar certificaciones de aquellos documentos a los que se refiere el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

No prevé tampoco el artículo 199 de la Ley Hipotecaria que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Como afirma la RDGRN de 25 de octubre de 2017, esta calificación “… supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la ley. También ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016) que debe evitarse introducir nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Por todo lo expuesto, resulta incorrecto el proceder del registrador al emitir calificación negativa de un escrito de alegaciones, que no es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento.”

Lo anterior no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones i) se fundamentan en informe técnico (RDGRN de 14 y 28 de noviembre de 2016), ii) en la existencia de una controversia judicial relativa a la delimitación física de la finca, con independencia de cuál sea la naturaleza y objeto concreto de la acción entablada (RDGRN de 19 de octubre de 2017) o iii) cuando se trata de la oposición de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación que pudiera ser contraria a la legalidad urbanística vigente, o una parcelación urbanística ilegal, con inclusión de un camino colindante y alteración de la configuración física de la finca, con posible encubrimiento de un negocio jurídico no documentado y resultando incluso invasión de dominio público en el informe de validación catastral, circunstancias todas ellas proscritas por la legislación hipotecaria (RDGRN de 4 de septiembre y 10 de octubre de 2017). En definitiva, como subraya la RDGRN de 27 de septiembre de 2017, la oposición planteada debe suscitar una duda razonable en el registrador sobre la identidad de la finca registral respecto a la representación gráfica que pretende atribuírsele.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

El apartado 2 del artículo 199 de la Ley Hipotecaria remite, cuando se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados (cfr. RDGRN de 28 de noviembre de 2016, 1 de junio y 27 de julio de 2017, 16 y 17 de enero de 2018).

Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

Cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc. se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con el valor de certificación. El completo expediente así formado quedará archivado en el Registro de la Propiedad, debidamente relacionado con el asiento de presentación y, en su caso, con la inscripción practicada. Las notificaciones personales que el registrador haya de efectuar se realizarán de conformidad con lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria. Las notificaciones efectuadas a los colindantes registrales se harán constar por nota al margen de la finca correspondiente, así como la oposición formulada por sus titulares, en su caso (apartado segundo, letra b, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Cuando la inscripción de la representación gráfica y de la lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de estas últimas (apartado segundo, letra c, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Si finalizado el procedimiento el registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada (apartado segundo, letra d, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015). Estamos en presencia, no de una anotación preventiva por defecto subsanable, sino de una anotación preventiva por imposibilidad del registrador que, ante la eventual imposibilidad de cumplimentar la tramitación íntegra del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria durante la vigencia del asiento de presentación, debe practicarse – por un criterio de prudencia – en los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación: carece de sentido, recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado, la extensión de esta anotación con anterioridad, antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa del procedimiento mientras esté vigente el asiento de presentación (cfr. RDGRN de 19 de diciembre de 2017 y 16 de mayo de 2018).

En presencia de una representación gráfica alternativa, el registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con las reglas generales antes expuestas, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

 

2.3 La inscripción o incorporación de la base gráfica

La inscripción de la representación georreferenciada de la finca, cuando así proceda tras la calificación registral, se practicará del modo siguiente (apartado tercero de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015):

  • Una vez obtenida la representación gráfica, sea a partir de la certificación catastral descriptiva y gráfica sea a partir de la representación gráfica alternativa aportadas, el registrador extraerá las coordenadas de los vértices de la finca y adicionará como metadatos la identificación del asiento de presentación y el código de finca registral, generando un archivo electrónico, en formato GML, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica. Dicho archivo se almacenará en los servidores locales del Registro de la Propiedad y también se remitirá, junto con el código seguro de verificación de la firma (CSV), al correspondiente portal de servicios registrales geográficos del Colegio de Registradores, el cual velará para que el almacenamiento de dichos archivos electrónicos centralizados se ajuste a los requisitos del Esquema Nacional de Seguridad. El Colegio de Registradores pondrá a disposición de sus colegiados los medios técnicos necesarios para el cumplimiento de lo dispuesto anteriormente.
  • Excepcionalmente, en aquellos Registros de la Propiedad en que, a 1 de noviembre de 2015, no se disponga de medios técnicos para el cumplimiento de los trámites anteriormente expuestos, si el registrador califica favorablemente la representación gráfica y la lista de coordenadas correspondientes a determinada finca, generará un archivo electrónico en formato PDF que las contenga, junto con el código de finca registral y junto con una referencia al asiento de presentación, archivo que el registrador firmará con su certificado reconocido de firma electrónica.
  • En el acta de inscripción del folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la representación gráfica y la lista de coordenadas que constan en el referido archivo electrónico con indicación del código seguro de verificación (CSV) del mismo.

 

2.4 Los efectos de la inscripción o incorporación de la representación gráfica de la finca registral

A ellos se refieren los artículos 9 y 10 LH.

2.4.1 La rectificación registral de la superficie

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida (se entiende, su cabida registral) será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación (artículo 9 LH, párrafo séptimo).

Considera la RDGRN de 8 de junio de 2016 que el procedimiento que recoge el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para completar la descripción literaria de las fincas registrales, debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral, sin que sea necesario que, a instancia y rogación expresa del titular registral, describa este último cómo debe quedar literariamente la descripción de la parcela: “En el presente caso, tal y como alega el recurrente, se pretende completar la descripción literaria con la representación gráfica catastral, quedando debidamente cumplido el principio de rogación con la solicitud de inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199. No obstante la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 Ley Hipotecaria).”

Por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica aportada no puede determinar, sin contar con el consentimiento de los titulares afectados, i) ni una minoración de la cabida inscrita de las fincas colindantes ii) ni la inscripción de la representación gráfica atribuida a las mismas en el informe de validación aportado (RDGRN de 12 de junio de 2018).

2.4.2 La inclusión de la representación gráfica en la publicidad formal de la finca

En toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no “coordinada gráficamente” con el Catastro a una fecha determinada (artículo 10.4 LH) – debemos tener presente que la “coordinación gráfica” es el resultado de la incorporación o inscripción de la representación gráfica de la finca a su folio real (cfr. art. 199.1 LH) -.

Los registradores no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la aplicación que es elemento auxiliar de calificación (art. 9 LH, párrafo décimo). Todo ello, sin perjuicio de su valor auxiliar en la calificación registral o en la emisión de dictámenes cuando se solicitaren (apartado cuarto, párrafo tercero, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

La Instrucción DGRN de 2 de marzo de 2000 está hoy derogada (disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y apartado noveno de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Como excepción, los registradores podrán expedir publicidad formal de los recintos geográficos que consten en dichas aplicaciones previas cuando tales recintos correspondan a la representación gráfica de las fincas, aportada preceptivamente y archivada registralmente, conforme a la normativa sectorial que fuera de aplicación, así como en los casos de inmatriculaciones, expropiaciones, reparcelaciones o concentración parcelaria. En tales supuestos, la publicidad formal expresará que tal representación gráfica consta archivada registralmente con anterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015 (apartado cuarto, párrafo cuarto, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

Cuando se trate de fincas registrales coordinadas con una o varias parcelas catastrales, la publicidad registral gráfica de aquéllas será la que resulte de la georreferenciación de la cartografía catastral inscrita en el momento de la coordinación. A tal efecto, los registradores, a través de la aplicación informática regulada en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, generarán la correspondiente representación gráfica, sin que se pueda emplear como publicidad registral la certificación catastral descriptiva y gráfica ni ningún otro formato gráfico catastral que incluya datos de titularidades distintos de los registrales (párrafo primero del apartado noveno de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Solo en los supuestos en los que la ley admita una representación gráfica georreferenciada alternativa, podrá ésta ser objeto de publicidad registral – una vez inscrita o incorporada aquella representación gráfica alternativa – si bien únicamente hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro (art. 9 LH, párrafo décimo), salvo que ya se hubiera obtenido el informe positivo de validación técnica previsto en el número 4 del apartado segundo de la Resolución de 26 de octubre de 2015 (párrafo final del apartado noveno de dicha Resolución).

Cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos del Catastro y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador (párrafo final del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real (art. 9 LH, párrafo décimo) – es la denominada información gráfica asociada -.

En las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de los bienes inmuebles que se emitan por la Dirección General del Catastro deberá hacerse constar, cuando el inmueble esté o haya estado coordinado con el Registro de la Propiedad, la fecha de la coordinación, el código de finca registral con cuya representación se encuentra coordinada así como, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación (párrafo segundo del apartado octavo de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

2.4.3 La presunción de veracidad de la ubicación y delimitación geográfica de la finca

Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real (artículo 10.5 LH, párrafo primero). Conviene subrayar que no se presume la superficie de la finca sino la “localización” geográfica de esta última dentro de unos determinados vértices, presunción que es de naturaleza “iuris tantum”.

Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por el Catastro o hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica (artículo 10.5 LH, párrafo segundo).

A los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca (disposición final cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

 

2.5 El intercambio de información y la supervisión administrativa

Dispone el artículo 10.6 LH que, con el fin de asegurar el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, así como la interoperabilidad entre sus sistemas de información, mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, se regularán:

  • La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de información que sea relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.
  • Las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información, así como del servicio de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.
  • Los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.

Había previsto la Ley 13/2015 que esta resolución conjunta se dictara antes del día 1 de noviembre de 2015 (disposición final tercera). Fue el Boletín Oficial del Estado de 30 de octubre de 2015 el que publicó la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

El intercambio de información entre la Dirección General del Catastro y los registradores de la propiedad se realiza telemáticamente a través de servicios web que proporcionan la sede electrónica de la Dirección General del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España (www.registradores.org), utilizando sistemas de firma electrónica, de acuerdo con el sistema informático anexo a aquella resolución conjunta.

La información que los registradores de la propiedad deben suministrar a la Dirección General del Catastro es la comprendida en el artículo 36, apartados 2 y 3, del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (información que detallan el apartado segundo, número 2, el apartado tercero y el apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015). La remisión de información se efectuará en el plazo de cinco días desde la inscripción. En toda información remitida por los registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (apartado sexto, párrafo final, de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero de la Resolución de 26 de octubre de 2015, los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro la información relativa a los actos o negocios por ellos inscritos, cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación del derecho de propiedad o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo, por una sola persona o por varias, las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna de la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades de bienes o entidades sin personalidad jurídica.

La remisión se efectuará en el plazo de cinco días desde su inscripción y comprenderá los siguientes datos:

a) Datos sobre la inscripción registral: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración; datos de identificación de la escritura o documento público en el que se han formalizado las alteraciones y su fecha.

b) Datos de los bienes inmuebles afectados: referencia catastral que se correspondan con la identidad de las fincas; nombre y apellidos o razón social de los adquirentes y transmitentes, con su número de identificación fiscal y domicilio; la localización y superficie, junto con sus datos descriptivos; y el valor declarado de transmisión.

Una vez que la Dirección General del Catastro compruebe que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 14.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se incorporarán las alteraciones catastrales derivadas de la información objeto de suministro. Cuando el Registro de la Propiedad comunique al Catastro otras alteraciones de las previstas en el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la información podrá remitirse conjuntamente con la transmisión de la titularidad de los bienes inmuebles.

El apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015 dispone lo siguiente:

  • Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro, además de la información prevista en los apartados anteriores, la relativa a las inscripciones practicadas en las que consten los siguientes hechos, actos o negocios: declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles; la constitución o variación del régimen de división horizontal sobre las fincas y cualesquiera otros susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, en el plazo de cinco días desde la inscripción.
  • Dicha remisión comprenderá los siguientes datos: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; la clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración, identificación de los transmitentes, adquirentes o titulares de los derechos inscritos, la referencia catastral del inmueble si ésta fuera aportada, así como los datos de localización y superficie del inmueble.
  • En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, así como la indicación de si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, y en caso afirmativo, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.
  • En toda la información remitida por los registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

La Dirección General del Catastro proporcionará a los registradores la información que recoge el apartado segundo, número 3, de la Resolución de 26 de octubre de 2015. Además, a través de su sede electrónica, proporcionará un servicio de validación técnica catastral de las representaciones gráficas alternativas. El informe, que se emitirá en el plazo de 24 horas, puede ser positivo o contrario a la validación. Si el registrador inscribe la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrá incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación en el fichero previsto en el anexo; en ese envío, dicho código podrá sustituir a los datos gráficos de las parcelas resultantes de la inscripción (apartado segundo, número 4, de la Resolución).

Hasta el día 30 de abril de 2016, los registradores de la propiedad han podido seguir remitiendo al Catastro Inmobiliario la información que era objeto de comunicación conforme a la Orden de 23 de junio de 1999 (disposición final de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

 

3. La reforma del artículo 11 de la Ley Hipotecaria

El artículo 11 de la Ley Hipotecaria queda redactado del siguiente modo:

«En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie

Esta nueva redacción incorpora el contenido del anterior artículo 10 de la Ley Hipotecaria; notemos que la norma distingue entre la constancia en el asiento del precio o entrega de metálico y la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago y la acreditación de los medios de pago utilizados, justificación previa y necesaria para la práctica del asiento.

 

4. La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica

Sierra de Cantabria (La Rioja). Por Ana Elisa de Gregorio.

Las modificaciones que se introducen en los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria tienen como objeto, por una parte, la desjudicialización de los mismos – eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso – y, por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones entre notarios y registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.

No será aplicable el nuevo artículo 22.2 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, a la calificación registral de los procedimientos notariales de concordancia regulados en la Ley 13/2015, de 24 de junio, pues aquella norma se refiere únicamente a las resoluciones dictadas por jueces y secretarios judiciales (hoy Letrados de la Administración de Justicia).

Conviene tener presente, a efectos transitorios, que todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, ambos de la Ley Hipotecaria, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de dicha ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la Propiedad (disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

4.1 Actuaciones y procedimientos

En lo sucesivo, el artículo 198 de la Ley Hipotecaria tendrá la siguiente redacción:

«La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2.º El deslinde registral de la finca.

3.º La rectificación de su descripción.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.»

Ya me he referido anteriormente al procedimiento para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio registral de la misma. A continuación se examinaré brevemente los restantes medios de concordancia enumerados en el artículo 198 LH.

4.2 El deslinde de fincas inscritas

El deslinde de fincas en el ordenamiento español puede realizarse: a) a través del ejercicio de la acción de deslinde (artículos 384 del Código Civil y 2068 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) mediante un expediente de jurisdicción voluntaria, antes judicial (artículos 2061 a 2070 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 12.1.º del Reglamento Hipotecario) y ahora notarial o de jurisdicción voluntaria, según las fincas estén inscritas (artículo 200 de la Ley Hipotecaria en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario) o no hayan accedido al Registro (artículos 104 a 107 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, cuya competencia se atribuye a los Letrados de la Administración de Justicia), y c) mediante deslindes administrativos debidamente aprobados (artículo 12.2.º del Reglamento Hipotecario), que incluye los del patrimonio de las Administraciones Públicas, los montes públicos, las costas y los bienes de las entidades locales, todos ellos regulados por su legislación específica.

Afirman las RDGRN de 4 de mayo de 2016 y 28 de septiembre de 2017 que ni antes ni después de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, o de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, se ha regulado el deslinde voluntario realizado de común acuerdo por los colindantes en cuanto a sus lindes exclusivas. Esta posibilidad era perfectamente factible, tanto porque ser una «facultad» que el artículo 384 del Código Civil reconoce al propietario de una finca, cuanto porque el principio de libertad civil (artículo 1255 del Código Civil) permite todo lo que no está prohibido y no perjudica a tercero y porque para la rectificación de los lindes de las fincas inscritas no existía regulación específica en la Ley Hipotecaria, a diferencia de lo que ahora ocurre con los artículos 200 y 201 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

En la nueva legislación hipotecaria resulta más difícil esta actuación en cuanto a las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, por la exigencia suplementaria de aportación de datos catastrales y georreferenciación de las fincas (artículos 200 y 201 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario), así como por la necesidad de acudir a un expediente, antes carente de regulación, para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, sin que quepa, a partir de la entrada en vigor en la Ley 13/2015, de 24 de junio, la inscripción del documento público que no se ajuste a los nuevos artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. Además, con la nueva normativa, en el caso en el que se produzca la inscripción de la representación gráfica conforme a la Ley 13/2015, de 24 de junio, según la nueva redacción del artículo 10 de la Ley Hipotecaria en su apartado 5, «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real».

Conclusión de lo expuesto es que, si bien hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2015 cabía el deslinde realizado por los interesados en cuanto a los lindes que les afectan, esta posibilidad subsiste actualmente, ex artículo 384 del Código civil, únicamente en cuanto a las fincas no inscritas.

Al expediente de deslinde de fincas inscritas se refiere el nuevo artículo 200 de la Ley Hipotecaria. Debe tramitarse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes (artículo 200 LH, párrafo primero).

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse (artículo 200 LH, párrafo segundo).

Recuerdan las RDGRN de 6 de abril de 2016 y 28 de septiembre de 2017 que la admisibilidad de los deslindes parciales, generalmente reconocida, resulta hoy expresamente prevista en la legislación vigente. Se refieren estas resoluciones a la inscripción de deslindes judiciales parciales anteriores a la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (cuya inscripción se solicita una vez vigente esta última norma): interpreta la DGRN que estos deslindes han de expresar necesariamente la georreferenciación de cada uno de los vértices de la línea continua o quebrada de separación entre las fincas afectadas. Solo si se desea inscribir la completa delimitación georreferenciada de cada finca por todos sus puntos cardinales será preciso – únicamente entonces – aportar la respectiva certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada, o la representación georreferenciada alternativa, y tramitar el correspondiente procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para dar intervención y proteger los derechos de terceros colindantes que no han sido parte en el procedimiento judicial de deslinde meramente parcial o relativo entre dos fincas concretas.

Confirman las RDGRN de 4 de mayo y 6 de octubre de 2016, con cita de las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995, que cuando el deslinde afecta exclusivamente a los límites “inter partes” de las fincas delimitadas, no es precisa la intervención de los colindantes con cuyas fincas no existe confusión de linderos, pues sería absurdo obligar a traer a la litis a personas a quienes esta acción de deslinde no va a afectar pues la acción de deslinde solo interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites.

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo (artículo 200 LH, párrafo tercero).

El notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el notario, haciendo constar el registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha (artículo 200 LH, párrafo cuarto).

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el notario dará por concluso el expediente (artículo 200 LH, párrafo quinto).

Si el registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas (artículo 200 LH, párrafo sexto).

Recuerda la RDGRN de 4 de mayo de 2016 que, en cuanto a las dudas manifestadas por el registrador, debe tenerse en cuenta la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado: las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Debe especificar el registrador cuál es el fundamento de las indicadas dudas, sin que sea suficiente la mención de una hipotética posibilidad de fraude.

Lo dispuesto en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica (artículo 200 LH, párrafo séptimo).

Respecto de los deslindes judiciales, conviene recordar (cfr. RDGRN de 28 de septiembre de 2017) que el mandamiento – que debe determinar las inscripciones que, en su caso, deban ser objeto de cancelación – es un acto de comunicación procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuación depende la ejecución de resoluciones judiciales. Pero el mandamiento no es título formal en el sentido recogido por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y así lo confirma el párrafo primero del artículo 257 de la misma Ley, pues no contiene por sí mismo el título material del artículo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro: únicamente cuando el mandamiento incluye un testimonio de la resolución que contiene el título material puede ser apto para modificar el contenido del Registro.

4.3 La rectificación de la descripción, superficie y linderos de fincas inscritas

De acuerdo con la RDGRN de 17 de noviembre de 2015, doctrina que confirman otras posteriores (cfr. RDGRN de 22 de abril, 23 de mayo, 30 de junio, 19 de julio, 3 de octubre – dos resoluciones de igual fecha –, 6 de septiembre, 15 de noviembre de 2016, 4 de abril, 15 de junio, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017, 23 de abril y 22 de octubre de 2018, entre otras), si comparamos los requisitos y procedimientos hábiles, antes y después de la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de las fincas, y en particular, las relativas a la superficie de las mismas, se advierte claramente que hay procedimientos o medios que se han suprimido, otros que se mantienen en esencia pero incrementando sensiblemente sus requisitos y garantías jurídicas, y finalmente, se introducen otras nuevas posibilidades antes no existentes.

Respecto de los procedimientos o medios que se han suprimido, la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015 ha derogado expresamente los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y por tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente, o la relativa al acta de presencia y notoriedad, supuestos ambos, ya expresamente derogados, a los que aludía el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

Por otra parte, cuando la misma disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. En particular, en lo que la inscripción de rectificaciones descriptivas se refiere, la nueva regulación contenida en el artículo 9 y en el título VI de la Ley Hipotecaria establece de manera íntegra, sistemática y taxativa cuáles son los medios y procedimientos hábiles para ello, entre los cuales ya no se encuentran, ni la certificación técnica, ni el doble título traslativo, que sí venían contemplados en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, ahora ya tácitamente derogado.

En cuanto a los cauces o medios hábiles que tras la nueva regulación se mantienen en su esencia, pero aumentando las medidas de garantía y publicidad, cabe citar la rectificaciones de cabida que no excedan del 5 por 100 de la cabida inscrita, o las rectificaciones que no excedan del 10 por 100 y se fundamenten en certificación catastral descriptiva y gráfica, con la importante novedad de que tras la Ley 13/2015, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria exige, para ambos supuestos, que una vez inscrita la rectificación descriptiva, «el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes».

Respecto del expediente de dominio –antes atribuido a la competencia judicial–, y del acta de notoriedad, con la nueva regulación que ha supuesto una desjudicialización de los procedimientos del título VI de la Ley Hipotecaria, quedan sustituidos –y en cierta medida refundidos en uno– por el nuevo expediente de competencia notarial para rectificar la descripción, superficie o linderos que se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el nuevo artículo 203, con las particularidades establecidas en el nuevo artículo 201.1.

Y, finalmente, es de destacar que la Ley 13/2015 ha introducido un nuevo procedimiento que resulta también hábil para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, como es el regulado en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuya tramitación se atribuye a los registradores de la Propiedad, el cual puede ser utilizado para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si la descripción, superficie y linderos que consten en su descripción literaria fueran inicialmente coincidentes con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitaran ser rectificados para acomodarse a ella, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, como luego se expresa.

En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:

  • Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a y b, de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 por 100 o del 5 por 100, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes». No obstante, puede el registrador exponer en su calificación dudas fundadas que justifiquen la tramitación de un procedimiento para la rectificación que implique mayores garantías, como los regulados en los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria; no puede olvidarse que el último párrafo del artículo 201.3, tras exponer la posibilidad de rectificar la descripción sin inscripción de representación gráfica dispone que «en ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie» (RDGRN de 29 de septiembre de 2017).
  • El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10 por 100, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 por 100 y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
  • Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 por 100 de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Recuerda la RDGRN de 4 de abril de 2017 (cfr. RDGRN de 22 de abril, 8 de junio y 3 de octubre de 2016) que a los efectos del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria no puede rechazarse la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10 por 100 de la cabida inscrita. Todo ello sin perjuicio de que el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueda considerarse más adecuado para modificaciones descriptivas de esta naturaleza, cuando se supera el 10 por 100 de la cabida inscrita o cuando concurran otras circunstancias que ofrezcan dudas de identidad, habida cuenta de que en su tramitación el notario puede practicar las diligencias oportunas para disipar tales dudas.

La Dirección General de los Registros y del Notariado reconoce que cabe igualmente la rectificación de la superficie registral en virtud de una sentencia dictada en proceso declarativo ordinario (cfr. RDGRN de 17 de febrero y 18 de septiembre de 2017 y 27 de septiembre de 2018). En efecto:

  1. Se ha admitido reiteradamente con anterioridad a la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria y singularmente en procedimiento judicial declarativo, se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, en cuyo caso las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, dado que se ventilan en un procedimiento judicial, siendo preciso que se cumplan los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes (cfr. RDGRN de 23 de mayo de 2016, que confirma la necesaria intervención en el procedimiento judicial de los propietarios de los predios colindantes).
  2. Esta posibilidad se ha visto expresamente reconocida en el nuevo artículo 204 de la Ley Hipotecaria, que dispone en su párrafo quinto: «En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Asimismo procederá el procedimiento declarativo en el supuesto de que en el expediente notarial que regula el citado artículo 203, se formulase oposición por cualquiera de los interesados, lo que es aplicable para el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral a que se refiere el artículo 201 que se remite en cuanto a su tramitación al repetido artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
  3. Respecto a la constancia registral del exceso debe tenerse en cuenta que el hecho de que las fincas procedan de modificaciones hipotecarias, si bien no es obstáculo por sí solo para obtener su inscripción, exige que se resuelvan las dudas de identidad de la finca. La única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble o en otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados. Teniendo en cuenta que el proceso declarativo a que se refiere el supuesto de hecho se interpone en el año 2016, habrán de observarse los requisitos exigidos en los artículos 203 y 201 de la Ley Hipotecaria: será requisito indispensable, por lo tanto, que se cite a los titulares del dominio y demás derechos reales sobre las fincas colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que la representación gráfica catastral no coincida con la rectificación solicitada, deberá aportarse representación gráfica georreferenciada de la misma.
  4. La inscripción que, en su caso, se practique comprenderá las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y debe contener obligatoriamente la representación gráfica georreferenciada de la finca.

Como afirma la RDGRN de 15 de octubre de 2011, es doctrina reiterada que cuando la rectificación de errores o inexactitudes “se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesario acudir al procedimiento general de rectificación registral ni inexcusable la aplicación de los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la rectificación la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido”. Doctrina que lógicamente será aplicable también en el caso de que el documento fehaciente que prueba el error sea el mismo título que causó el asiento, especialmente en el caso de los errores materiales que son los que se pueden producir en relación con los datos físicos de la finca (vid. artículo 214 LH).

En este sentido, el cambio de nombre y número de la calle, no son datos que puedan modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (cfr. artículos 201.2 de la Ley Hipotecaria y 437 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de esta Dirección General de 16 de mayo de 2012 y 5 de febrero de 2016).

Confirma la RDGRN de 26 de abril de 2017, cuya doctrina reitera la RDGRN de 22 de octubre de 2018, que cabe igualmente la posibilidad de rectificar la descripción literaria de la finca en cuanto a la titularidad de un único lindero, que se mantiene como fijo (carretera nacional a camino municipal), sin necesidad de acudir a tales procedimientos, al resultar acreditada fehacientemente la rectificación por certificación catastral, y considerando que, además, no implica la delimitación física de la totalidad de la finca, ni se altera su superficie, ni resulta contradicha por otras titularidades o por representaciones gráficas inscritas, ni se expresan dudas de identidad; circunstancias estas que justificarían la utilización de tales procedimientos (cfr. artículos 9.a, 9.b, 201.2 y 201.3 de la Ley Hipotecaria).

Por lo que se refiere a la expresión y la modificación de linderos de las fincas registrales, la RDGRN de 22 de octubre de 2018 hace las siguientes consideraciones:

  • Como ya afirmó la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 5 de agosto de 2014, tradicionalmente, en las descripciones literarias de las fincas en los títulos relativos a ellas, y en las inscripciones registrales mismas, la expresión de los linderos se ha efectuado mediante una de las dos siguientes técnicas: tratar de identificar la ubicación física del lindero entre dos fincas, o simplemente identificar el nombre del propietario colindante, es decir, del de la finca situada al otro lado de una linde cuya ubicación no se precisa en modo alguno. La primera técnica es conocida habitualmente como de «linderos fijos» y la segunda como de «linderos personales», siendo la primera la deseable por razones de claridad y precisión, y la segunda indeseable por su absoluta imprecisión, aunque haya sido tolerada históricamente y profusamente utilizada en la práctica.
  • Es evidente que cuando se identifica la ubicación y delimitación de una finca a través de la georreferenciación de sus vértices, y por tanto de sus linderos, bien mediante la expresión de sus coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial, bien a través de un plano oficial que a su vez esté georreferenciado, resulta ya superfluo a tales efectos identificativos la mención unilateral de cuál pueda ser el nombre y apellidos de las personas que en un momento dado puedan ser los propietarios de las fincas colindantes con una que ya ha quedado perfectamente identificada y delimitada. La indicación de tales nombres sí es relevante a los efectos de dirigirles las preceptivas notificaciones en los procedimientos administrativos o judiciales que les pudieren afectar. Y también puede serlo, por ejemplo, cuando se trata de una administración pública colindante, a los efectos de aplicar otras cautelas específicas, como las notificaciones registrales previas o posteriores que, según la normativa reguladora del patrimonio de las administraciones hayan de dirigirles los registradores cuando se pretenda la inmatriculación de una finca o un exceso de cabida sobre finca colindante con otra de una administración pública. Pero, cumplida esa finalidad de garantía procedimental y tutela efectiva, podría afirmarse que la inclusión en la descripción de una finca registral de una expresa mención a los nombres de los propietarios colindantes no sólo es superflua e innecesaria, sino incluso, hasta cierto punto impertinente o perturbadora, por varios motivos. Primero, por ser un dato variable en el tiempo, y que por tanto, pierde vigencia de modo inadvertido. Segundo por ser un dato, que incluso en un momento dado, no está contrastado ni es fiable en modo alguno, pues resulta sólo de la manifestación del interesado o, en el mejor de los casos, de una base de datos distinta de la del Registro de la Propiedad, única institución que tiene por finalidad específica la de acreditar, bajo la salvaguardia de los tribunales, y a todos los efectos legales, el dominio de las fincas. Y tercero, porque como mera mención que es, supondría que en el folio registral de una finca se estuviera haciendo mención de un derecho (el dominio del colindante) susceptible de inscripción separada y especial (en el folio registral de la finca colindante), que resulta, como se ha dicho, no solo superflua e innecesaria, sino hasta cierto punto perturbadora en el ámbito registral. En efecto, lo esencial es que una finca registral quede suficientemente identificada y delimitada de otras fincas colindantes, que a su vez pueden estar o no inmatriculadas registralmente. Si tales fincas colindantes están inmatriculadas, serán sus respectivos historiales registrados los que en cada momento proclamarán, con todos los efectos legales inherentes a los pronunciamientos registrales, los nombres de quién o quiénes son sus propietarios, extremo sobre el que ningún efecto ni fehaciencia cabe atribuir, en cambio, a las menciones de nombres que se contengan en las descripciones de otras fincas distintas.
  • Es evidente que cuando se emplea la técnica descriptiva de linderos fijos, es decir, los que se refieren a algún elemento con existencia física y/o ubicación concreta sobre el territorio -tales como una calle, un camino, una acequia, o un determinado accidente natural, o la expresión de unas coordenadas geográficas en sistema de referencia oficial-, la alteración de un lindero fijo por otro, precisamente por afectar a un dato expresado con suficiente precisión, supondría una alteración sustancial que provocaría dudas fundadas sobre la identidad entre ambos inmuebles. Pero cuando se utilizan tan solo linderos personales, esto es, que solo expresan el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno en qué lugar concreto se ubica la linde entre ambas fincas, el cambio del nombre de un colindante, precisamente porque nunca se ha precisado dónde se ubica la linde misma, no resulta tan relevante ni tan preocupante, pues puede perfectamente deberse a una sucesión de titularidades por transmisión de la finca colindante, y no necesariamente a una alteración del lindero, cuya ubicación física concreta ni consta precisada previamente ni es objeto de precisión actual.
  • Ahora bien, en la normativa vigente, a diferencia de lo que pudo venir ocurriendo históricamente, ya no coexisten de modo indistinto u optativo esas dos posibilidades de expresión de los linderos, una precisa y otra absolutamente indefinida, sino que la opción normativa decidida por la primera de las técnicas señaladas resulta con total claridad del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, cuando establece que «la descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial». Lo cual vino a corroborarse en la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015 en la que cobra singular relevancia la inscripción de la representación gráfica que precisa de forma indubitada la ubicación y delimitación perimetral de la finca a través de sus coordenadas georreferenciadas.

Recuerda la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de abril de 2017 que el artículo 30 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, en su apartado 9 establece que «el Ministerio de Fomento tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas intervivos de los bienes colindantes con el dominio público viario, a cuyo efecto deberá ser notificada por escrito por los cedentes, o en su defecto por el notario que intervenga en la transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que comprenderá las condiciones esenciales de la transmisión». Este precepto no establece un mecanismo de cierre registral por falta de notificación para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, a diferencia de lo que ocurre en otras disposiciones (cfr. artículos 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, 25 de la Ley de Montes, 40.2 de la Ley del Patrimonio Natural y Biodiversidad, y 38 de la Ley del Patrimonio Histórico Español). El artículo 30 establece una responsabilidad específica en el notario autorizante de notificar la transmisión «intervivos» a título oneroso de fincas colindantes con el dominio público viario, pero no establece el cierre registral para el caso de no acreditarse el cumplimiento de esta obligación de notificación. Respecto de los registradores, la obligación específica viene establecida en el artículo 29.11 de la Ley de Carreteras, cuando dispone que «en toda información registral que se aporte en relación con fincas colindantes con el dominio público viario estatal, así como en las notas de calificación o despacho referidas a las mismas, se pondrá de manifiesto dicha circunstancia, como información territorial asociada y con efectos meramente informativos, para que pueda conocerse que dicha colindancia impone limitaciones a las facultades inherentes al derecho de propiedad».

Conviene traer a colación tres Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que resuelven algunas dudas de derecho transitorio:

  • La RDGRN de 6 de marzo de 2017 se refiere a la declaración de un exceso de cabida realizada en acta de notoriedad complementaria a título público de adquisición. Concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado que para conocer la normativa aplicable es preciso abordar la cuestión de fondo acerca de si estamos ante una pretensión de inmatriculación al amparo del anterior artículo 205 de la Ley Hipotecaria (en cuyo caso le resultaría de aplicación la nueva regulación resultante de la Ley 13/2015), o por el contrario, estamos ante una pretensión distinta de la inmatriculación en virtud de procedimiento iniciado antes de la entrada en vigor de la nueva Ley (en cuyo caso habría de ser calificado también conforme a la normativa anterior, incluso si la documentación con la que concluya tal procedimiento se hubiera presentado en el registro de la propiedad, como es el caso, con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la nueva ley – solución esta última que es la procedente en el caso debatido, si bien el título presentado no fue objeto de inscripción por falta de notificación a los colindantes y por existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca -.
  • La RDGRN de 19 de julio de 2017, cuya doctrina reitera la RDGRN de 2 de agosto de 2018, se refiere a un auto judicial dictado en expediente de dominio para la constancia registral de un exceso de cabida superior a la quinta parte al que no se acompaña certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca. Confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado la calificación desfavorable del registrador. Matiza, no obstante que, tramitado el procedimiento para la rectificación descriptiva de la finca conforme a la legislación anterior y presentado el título bajo la vigencia de la Ley 13/2015, el defecto podrá subsanarse, bien procediendo a efectuar la correspondiente alteración catastral en términos coincidentes con la descripción que resulta del título o bien mediante la aportación de una representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, para cuya inscripción deberá cumplirse con lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
  • Y la RDGRN de 28 de mayo de 2018, cuya doctrina reitera la RDGRN de 2 de agosto de 2018, recuerda que en el marco del antiguo expediente de dominio el registrador solo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituía un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido; en los supuestos en que el registrador hubiera expresado dudas al expedir la certificación, era preciso que el auto judicial desvirtuara tales dudas o aclarase, en su caso, la inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que pudieran tener algún derecho según la certificación registral, sin que fuera suficiente al efecto el auto genérico aprobando el expediente (vid., por analogía, el artículo 306 del Reglamento Hipotecario). Al omitirse la certificación registral, en el procedimiento que motiva la Resolución de 28 de mayo de 2018, o al expedirse aquella sin que en el mandamiento constara su finalidad, en la de 2 de agosto de 2018, no se pudieron poner de manifiesto las dudas que ahora motivadamente esgrime el registrador y que, por esa misma razón, no han podido ser despejadas por el juzgador durante la tramitación del procedimiento. Por tanto, concluye la DGRN, la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados.

En relación con los excesos de cabida, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de mayo de 2005, 19 de abril, 2 de junio y 13 de julio de 2011, 25 de febrero, 3 y 4 de abril, 6 de mayo y 28 de agosto de 2013, 23 de mayo, 17 de octubre y 20 de diciembre de 2016, 17 de febrero, 15 de junio, 27 de octubre, 7 y 21 de noviembre de 2017, 8 de marzo, 13 y 23 de abril, 28 de mayo, 3 y 4 de octubre y 8 de noviembre de 2018, entre otras) a) que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y d) que las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.

El tratamiento de la disminución de superficie ha de ser idéntico al de los excesos de cabida (cfr. RDGRN 22 de febrero y 16 de junio de 2003, 3 de enero de 2006 y 30 de enero de 2015), más aún, cuando, tras la reforma de la Ley 13/2015 de 24 de junio, la Ley solo se refiere a rectificaciones descriptivas (RDGRN de 4 de abril, 7 de noviembre de 2017, 16 de enero, 23 de abril, 27 de septiembre y 3 de octubre de 2018).

La RDGRN de 18 de abril de 2018 se refiere a la rectificación de la descripción de una finca inscrita en lo relativo a la supresión de toda referencia a un enclavado de 53 áreas de cabida consistente en una ermita propiedad del Obispado de Jaca en la descripción de la finca. Afirma la DGRN que el concepto de «finca enclavada» viene delimitado por la existencia de un derecho de dominio sobre una porción determinada de terreno que se halla rodeada en todo su perímetro por el derecho de dominio que otro u otros ostentan sobre su colindante. Expresamente el artículo 564 del Código Civil reconoce la existencia de estas fincas enclavadas, previendo la posibilidad de que su propietario exija paso por las heredades vecinas, previa la indemnización correspondiente. Ahora bien, debe distinguirse la constancia registral de un enclave que delimita la descripción de la finca y, por tanto, el objeto del dominio del propietario, con una mención, entendida como toda carga, gravamen o derecho real relacionado en la inscripción de una finca, tomada del título presentado a inscripción, sin que sea objeto de inscripción separada y especial. La mención se encuentra actualmente proscrita en nuestra legislación, como resulta del artículo 29 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial». Interpreta la DGRN que en el caso debatido, la constancia registral del enclavado incluye una mención a un derecho de propiedad del Obispado de Jaca. Confirma, en consecuencia, la calificación registral que entendió que no nos encontramos ante una mera rectificación descriptiva que pueda resolverse por alguno de los procedimientos previstos para ello en la Ley Hipotecaria: “… La constancia registral del enclavado supone la existencia de una porción de superficie que ha quedado excluida de la inmatriculación por determinarlo así el título que causó la inscripción primera de la finca. Por tanto, para lograr la inmatriculación de esta porción a favor de la Administración Pública recurrente, que alega su titularidad, bastará acudir a alguno de los medios inmatriculadores que prevé la Ley Hipotecaria, y sin que sea suficiente la mera constancia de la titularidad pretendida en el Catastro como alega el recurrente, ya que queda fuera del objeto de este registro administrativo la publicación de titularidades inmobiliarias con efectos jurídicos, cuestión que compete exclusivamente al Registro de la Propiedad (cfr. artículos 1 de la Ley del Catastro Inmobiliario y 1 de la Ley Hipotecaria).”

Al expediente notarial para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se refiere el reformado artículo 201 de la Ley Hipotecaria:

1. El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con las siguientes particularidades:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

Para rectificar la descripción registral de una finca inscrita en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los condueños (RDGRN de 13 de octubre de 2009).

Cuando se trate de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de un cónyuge, con carácter de bien presuntivamente ganancial, el expediente podrá ser promovido por el titular registral: la Dirección General de los Registros y del Notariado ha interpretado que la rectificación de la descripción registral de la finca debe ser considerada como un acto de administración (cfr. RDGRN de 30 de junio de 2016, artículo 1384 Cc y artículo 94.2 del Reglamento Hipotecario).

Una RDGRN de 21 de noviembre de 2017 niega la necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario para promover el expediente. Corresponde al titular del dominio promover el procedimiento y se prevé expresamente a lo largo de la tramitación del mismo la intervención de los titulares de cargas, quedando así salvaguardados sus derechos, circunstancia esta que deberá ser objeto de calificación una vez concluido el procedimiento y no al tiempo de expedirse la certificación registral.

Por lo que se refiere a la remisión al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, conviene subrayar que la regla quinta del apartado primero de dicha norma no se refiere al modo concreto en que deben efectuarse las notificaciones y, a diferencia del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, tampoco se pronuncia acerca del modo de proceder cuando las fincas colindantes se encuentran divididas horizontalmente.

Recordemos que este último artículo establece que «cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal».

Las RDGRN de 7 de noviembre de 2017 y de 12 de junio de 2018 admiten la aplicación analógica de esta previsión legal al procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, considerando que este último no contiene una regulación a este respecto y existe una evidente identidad de razón entre ambos procedimientos (no obstante, recuerdan estas resoluciones que previamente a la notificación edictal es preceptivo intentar la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación).

Veremos que la letra d) del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria prevé expresamente, como particularidad, la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa, a diferencia de lo que ocurre con el supuesto de la inmatriculación (cfr. artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria) en el que obligatoriamente la representación gráfica debe ser catastral.

Además, de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción (RDGRN de 6 de abril de 2017). Lo contrario, razona la Dirección General de los Registros y del Notariado, supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento.

Asimismo debe recordarse que lo mismo cabría plantear respecto de otros supuestos en los que la Ley Hipotecaria exige la aportación preceptiva de representación gráfica de la finca según el artículo 9 b). Así, el artículo 47 de la Ley del Catastro prevé que «cuando las modificaciones a que se refiere el artículo 40.2 consistan en agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas o se trate de la constitución sobre ellas del régimen de propiedad horizontal, el notario remitirá al Catastro, en el plazo de cinco días desde la autorización del documento, copia simple de la escritura junto con el plano o proyecto, si se lo presentase el interesado, para que se expida una nueva referencia catastral. El Catastro comunicará la nueva referencia catastral al notario autorizante del documento público en el plazo de 24 horas, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen».

La Ley Hipotecaria admite expresamente en los artículos 9.b) y 10 que accedan al Registro representaciones gráficas alternativas en los siguientes supuestos: a) procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa, y b) cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos. En definitiva, salvo los supuestos de inmatriculación de fincas, no es defecto que impida la inscripción la aportación de una representación gráfica alternativa al contemplarse expresamente tal posibilidad en la legislación hipotecaria (RDGRN de 22 de febrero de 2018).

En caso de que se aporte con el acta notarial en que se documente el expediente la certificación catastral descriptiva y gráfica adaptada a la nueva descripción, ¿debe procederse a su inscripción como representación gráfica catastral? La Dirección General de los Registros y del Notariado ha resuelto afirmativamente esta cuestión.

En efecto, ya en la RDGRN de 20 de diciembre de 2016 se anticipaba que ningún obstáculo hay en practicar la inscripción (o, en su caso, en expedir la certificación correspondiente) aunque en el documento se expresen dos descripciones literarias de la finca, siempre y cuando no exista duda sobre cuál sea la representación gráfica que debe inscribirse y exista correspondencia con la descripción literaria en los términos del artículo 9.b) de la Ley 13/2015, ya que, en definitiva es ésta la que determina, en definitiva, la descripción literaria que constará en los libros del Registro de la Propiedad. Además, la calificación correspondiente, valorando las dudas de identidad en los términos expuestos y evitando invasiones de fincas colindantes inscritas o de dominio público, debe hacerse necesariamente en base a dicha representación gráfica de la finca. En el caso debatido, la DGRN confirma, no obstante la calificación del registrador, porque se incluyó en el documento la representación gráfica catastral y también la elaborada por técnico, sin determinar cuál de las descripciones que resultan de tales representaciones gráficas es la que pretende acceder al Registro.

Posteriormente, la RDGRN de 6 de abril de 2017 confirma que uno de los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad del acta notarial que formaliza el procedimiento del artículo 201 de la Ley Hipotecaria es la coordinación de la finca registral con el Catastro en los términos y con los efectos que se prevén en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto en el apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita. 

La RDGRN de 23 de abril de 2018 se refiere al contenido de la certificación registral en cuanto a la determinación de los colindantes. En la regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria (al que se remite el artículo 201.1) se prevé como trámite del procedimiento la notificación a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas, en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Se plantea específicamente la Dirección General de los Registros y del Notariado qué deba entenderse por colindante registral a estos efectos. Sobre esta cuestión debe partirse de la realidad de que actualmente conviven en el Registro fincas cuya representación gráfica se encuentra inscrita con otras que disponen de base gráfica archivada en cumplimiento de la normativa anterior a la Ley 13/2015 (anterior redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria e Instrucción de esta Dirección General de 2 de marzo de 2000) e incluso un tercer grupo de fincas que carecen en absoluto de representación gráfica alguna. Por tanto, atendiendo a esta situación, en cuanto a qué se entiende por colindantes registrales que deban ser notificados, serán los que resulten de las representaciones gráficas inscritas o de las bases gráficas archivadas, pero también lo serán, en todo caso, los que figuren en la descripción literaria, esté o no actualizada; siendo labor del registrador, determinar adicionalmente de forma más precisa cuáles sean las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas acudiendo a la consulta de los índices u otros asientos relacionados con la finca (por ejemplo, notas marginales de segregación), cuando se disponga de esta información en el Registro. Todo ello deberá figurar en la preceptiva certificación que debe expedirse al comienzo del procedimiento, tal y como prescribe la letra c) del artículo 201.1, relacionado con el artículo 203, de modo que el registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación, limitándose el contenido de las certificaciones a la rectificación cuya inscripción se solicita. En definitiva, en la misma, además de la descripción literaria, el registrador deberá expresar cuáles sean los colindantes según las representaciones gráficas existentes y también otros posibles colindantes que puedan resultar de la consulta de los índices u otros asientos.

Confirman las RDGRN de 20 de diciembre de 2016, 27 de octubre, 21 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 20 de junio de 2018 que el registrador, al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. RDGRN de 8 de junio de 2016). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203, ambos de la Ley Hipotecaria, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación. Se ha señalado como salvedad a la regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas (cfr. RDGRN de 3 de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Matizan las RDGRN de 1 de junio de 2017 y de 20 de junio de 2018 que esto último debe entenderse siempre y cuando no conste que se haya practicado y esté vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio del procedimiento a que se refieren los artículos 201 y 203 LH, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguarda de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada.

En el caso debatido en la RDGRN de 20 de junio de 2018 se manifestaron por la registradora las dudas al comienzo del procedimiento, pero se suspendió por este motivo la expedición de la certificación, revocándose este último criterio por la Dirección General de los Registros y del Notariado. La certificación fue expedida por un registrador accidental designado por la Dirección General y el mismo, aun a la vista de la calificación de la registradora, no manifestó en la certificación duda alguna de identidad. Por ello, en aras a la certidumbre y seguridad jurídica del propio procedimiento, resuelve la DGRN que no puede ahora pretenderse volver a entrar en el fondo de la cuestión sobre la justificación de las dudas de identidad. Lo contrario supondría reiterar un trámite procedimental que ya se ha cumplimentado.

Conviene subrayar que la DGRN, a pesar del tenor literal del último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, insiste en que las dudas que puede albergar el registrador han de referirse i) a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o ii) con el dominio público, iii) a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o iv) a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

La expresión de dudas de identidad al comienzo del procedimiento no impide continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los posibles afectados, al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público, todo lo cual deberá ser calificado ulteriormente por el registrador; lo procedente en estos supuestos es la práctica de la anotación que publicita el comienzo del procedimiento y la continuación del mismo (RDGRN de 27 de junio de 2016, 27 de octubre, 21 y 22 de noviembre de 2017, 22 de febrero y 20 de junio de 2018).

Dos Resoluciones de la DGRN de 8 de noviembre de 2018 reiteran que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos pueden basar la denegación de la inscripción (o en este caso, de la anotación) sin más justificación. Sin embargo, corresponde al notario, a la vista de las dudas manifestadas decidir si procede la continuación del procedimiento, si a su juicio existe la posibilidad de disipar tales dudas practicando las diligencias oportunas o bien concluir el expediente si entiende que su continuación es estéril y supone trámites y costes innecesarios, tal y como sucede en el presente caso. Y ello al amparo de lo previsto en la regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria. En este caso, según prevé el artículo 198 de la misma ley en su último párrafo «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél», por lo que podrá acreditarse la rectificación descriptiva en el juicio declarativo que corresponda.

La RDGRN de 22 de febrero de 2018 considera que la mera coincidencia de la referencia catastral de la finca con otra también reflejada en el Registro de la Propiedad no es una duda fundada. Aun cuando no cabe duda de que la coincidencia en los datos de situación de la finca que se pretende rectificar con los de otra que ya esté inscrita puede justificar las dudas de identidad por una posible invasión de finca colindante, no resulta de la nota de calificación cuál sea la finca que se ve afectada, ni en qué modo o quién sea el titular que pueda verse afectado a los efectos de intervenir el procedimiento en defensa de sus derechos, si es que se viera perjudicado por la rectificación pretendida. No formulada duda justificada alguna de que la representación gráfica que pretende inscribirse pueda invadir otra finca inscrita, no son suficientes las dudas motivadas por la coincidencia en la localización de la finca. Dicha coincidencia ya resultaba con anterioridad de los asientos del Registro de la Propiedad, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, Ley Hipotecaria), por lo que, en caso de que el registrador así lo hubiese estimado, podría haber iniciado, incluso de oficio, el procedimiento para subsanar la doble inmatriculación previsto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

La solicitud de expedición de certificación y de anotación preventiva debe ser formulada por el notario ante el que se tramita el expediente y no por el representante del titular registral de la finca cuya descripción se quiere modificar (RDGRN de 22 de noviembre de 2017).

Dos Resoluciones de la DGRN de 21 de noviembre de 2017 confirman que, a pesar de haber renunciado los interesados a la práctica de la anotación preventiva de la pretensión de rectificación de descripción de finca registral, debe expedirse la certificación prevista en este apartado del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. La anotación se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. Ahora bien, la conveniencia de practicar esta anotación no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Este carácter voluntario, además, era el que tenía este tipo de anotación preventiva de los expedientes de dominio antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, según el artículo 274 del Reglamento Hipotecario. El carácter potestativo, aunque no de forma expresa, también puede inferirse de las expresiones utilizadas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria: se observa que el propio precepto prevé que el procedimiento continúe hasta su finalización con inscripción del derecho de dominio, aunque no se haya tomado dicha anotación. Debe destacarse que la norma no contempla la conversión de la anotación en inscripción en todo caso, sino que expresamente se prevé la conversión solo «si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento», de lo que resulta de forma evidente que nos encontramos ante asiento de carácter voluntario, cuya omisión no impide la expedición de la certificación y la tramitación del procedimiento. Otro argumento favorable es la regla octava del artículo 203 LH, en la que se hace referencia alternativa a la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva, para indicar que no procederá la tramitación de otro procedimiento durante dicha vigencia, de lo que resulta que se contempla la posibilidad de que dicha anotación no se haya practicado.

Si el registrador aprecia la existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca, debe denegar la extensión de la anotación preventiva, pero está obligado en todo caso a expedir la certificación solicitada. La manifestación de dudas de identidad por el registrador no siempre justifica la suspensión del procedimiento notarial, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar aquellas (cfr. RDGRN de 27 de junio de 2016).

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. 

Entre los trámites del procedimiento notarial se encuentran la notificación a los colindantes catastrales y la comunicación al Catastro de la rectificación de la descripción consignada en el documento. Cuestión distinta es que, una vez cumplimentados debidamente por el notario los trámites reseñados, se proceda por el Catastro a practicar las rectificaciones que correspondan en el parcelario catastral. De este modo, el último párrafo del meritado artículo 18.2.c) de la Ley del Catastro dispone que «una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción». Con ello se posibilitará que la representación gráfica alternativa quede incorporada al Catastro, pasando a ser representación gráfica catastral, quedando coordinada la finca registral con el Catastro en los términos y con los efectos que se prevén en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Ahora bien, recuerda la DGRN que este no es sino el “iter” diseñado en la ley para la incorporación al Catastro de la representación gráfica alternativa que se haya aportado en un expediente de rectificación de descripción de fincas: aun cuando no cabe duda que lo deseable es lograr el objetivo de la coordinación gráfica con el Catastro, de la dicción de los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria resulta claramente que puede acceder al Registro una rectificación de descripción de la finca por cualquiera de los procedimientos regulados en tales preceptos aun cuando no se disponga de una representación gráfica catastral (RDGRN de 22 de febrero de 2018).

¿Debe cumplir esta representación gráfica georreferenciada los requisitos técnicos que prevea la Resolución de 26 de octubre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro? No lo exige expresamente la ley; sin embargo, vista la remisión que establece la letra d) del artículo 201.1 LH al 18.2.c) del RDL 1/2004 (texto refundido de la Ley del Catastro), en que se prevé la necesidad de validación técnica de la rectificación por el Catastro, y teniendo en cuenta que el resultado de la tramitación del expediente notarial es la inscripción de la base gráfica parece indudable que dicha representación gráfica cumpla los citados requisitos técnicos.

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores – del artículo 201 LH – para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. 

La RDGRN de 13 de noviembre de 2018 interpreta que esta previsión es también aplicable a los supuestos de rectificación de descripción que no precisan de expediente y que se recogen en el apartado 3 del artículo 201 LH.

La excepción contemplada no impide la tramitación del expediente para la rectificación de descripción, la superficie y linderos, de una finca sobre la que se asienta una edificación, quedando excluida del expediente la edificación misma o, caso de estar dividida horizontalmente, las fincas o elementos integrantes de dicho régimen de propiedad horizontal. La rectificación de una edificación debe cumplir los requisitos propios de una modificación de obra nueva, especialmente lo relativo a los requisitos urbanísticos, sin que los trámites del expediente del artículo 201 sean hábiles para rectificar por sí una edificación ni para elementos integrantes de una división horizontal. Este es el sentido de la excepción antes transcrita, y cualquier otra interpretación llevaría a hacer imposible la rectificación descriptiva de fincas en las que existiera declarada una edificación. Por tanto, es admisible la tramitación del procedimiento exclusivamente para rectificar la descripción del suelo, con independencia de que exista o no sobre el mismo una edificación, debiendo cumplirse, además, en caso de pretenderse la rectificación de la descripción de la edificación, los requisitos para la modificación de una obra nueva. Siendo por otra parte indispensable operar previamente la rectificación descriptiva del suelo, ajustándose al procedimiento del artículo 201, para que pueda después rectificarse la edificación misma, pues de otro modo se imposibilitaría la modificación de la edificación, ya que ésta, con su nueva descripción, no cabría en la superficie del solar. No cabe excluir al acta notarial que formaliza el expediente a que alude el artículo 201 de la Ley Hipotecaria de «los títulos referentes al inmueble» que menciona el artículo 202 de la misma ley como aptos para la declaración de una obra nueva. La certificación catastral puede acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y es igualmente un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle o el número de polígono o de parcela, siempre que no existan dudas de las identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDGRN de 4 de septiembre y 29 de noviembre de 2017).

Las RDGRN de 4 de septiembre, 10 y 21 de noviembre de 2017 confirman la procedencia de la rectificación de la superficie de una finca resultante de un procedimiento de concentración parcelaria, sin necesidad de rectificar el título original o de tramitar el procedimiento administrativo correspondiente, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria. Siendo admisible, como se señaló en la RDGRN de 20 de abril de 2017, que al practicar la primera inscripción de la finca de reemplazo no exista total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, debe admitirse igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. Es cierto que el artículo 201.1, letra e), de la Ley Hipotecaria no permite la tramitación del expediente regulado en dicho precepto para la rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, exigiendo en tal caso la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. Sin embargo, en los supuestos debatidos se aprecia la identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, por lo que se respeta la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales (cfr. artículo 237 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y Resolución de 20 de abril de 2017), y por ello no se justifica la exigencia de rectificación del título de concentración parcelaria, de forma análoga a lo que sucedía en el caso de la citada Resolución de 20 de abril de 2017. Tampoco resulta de la calificación, ni se aprecia de la documentación aportada en el expediente, que existan otras dudas de identidad de la finca, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie (cfr. último párrafo del artículo 201 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, es perfectamente posible utilizar la certificación catastral para lograr la rectificación de la finca, tal y como se solicita en el título presentado, al amparo de la letra a) del apartado 3 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria que permite tal rectificación sin expediente previo «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita»

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Me remito a cuanto he escrito anteriormente en relación a la necesaria fundamentación por el registrador de las dudas acerca de la identidad de la finca y al momento de su alegación. Será suficiente citar ahora dos Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ambas de fecha 26 de octubre de 2017 y dictadas en relación con el pretendido aumento de superficie de fincas resultantes de una anterior segregación, aumentos respaldados por certificaciones del Catastro. En la primera de ella se estiman infundadas las dudas expuestas (porque el aumento de superficie no superaba el 5 por 100 de la cabida inscrita); en la segunda, por el contrario, se confirma la calificación desfavorable a la inscripción (ya que la nueva superficie era superior en más de un 5 por 100 la que constaba en el Registro).

Subraya la RDGRN de 4 de octubre de 2018 que ante una oposición clara y frontal de la Administración a la pretensión de inscribir el exceso de cabida, por invasión del dominio público marítimo-terrestre, la aplicación de los preceptos tanto de la legislación de costas como de la normativa general rectora del expediente de rectificación de descripción, superficie o linderos del artículo 201 de la Ley Hipotecaria lleva necesariamente a la denegación de la inscripción solicitada. Es cierto que la nueva regulación de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, como sucede con otros como el 199, se incardinan en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la propiedad. Y es igualmente cierto que uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la mera formulación de oposición por alguno de los interesados no hará automáticamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o en su artículo 17.3. No obstante, esta última consideración no puede extrapolarse al caso de los expedientes de rectificación del artículo 201 de la Ley Hipotecaria pues si bien uno de los principios rectores de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (vid. artículo 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario. Siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el artículo 203, regla sexta, de la Ley Hipotecaria, aplicable a los expedientes de rectificación de la superficie registral de la finca del artículo 201, por remisión expresa de su párrafo primero.

2. Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente (cfr. Real Decreto 1093/1997 y artículo 437 del Reglamento Hipotecario, por citar algunos ejemplos). Aunque la modificación del número de policía no requiere acudir a este expediente, no cabe duda de que en la tramitación del mismo podrá acreditarse tal modificación, junto a las demás rectificaciones descriptivas que se pretendan (RDGRN de 22 de febrero de 2018).

3. Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

Las RDGRN de 17 de octubre de 2016 y 27 de octubre de 2017 recuerdan que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por lo que la sola magnitud del exceso o la existencia de una alteración de linderos, no pueden basar por sí mismas la denegación de la inscripción de la rectificación pretendida.

4.4. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal: el archivo del seguro decenal y del libro del edificio y la representación gráfica de los elementos independientes

La Exposición de Motivos de la Ley 13/2015 afirma que la fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia. En concreto, existen importantes efectos jurídicos y económicos que justifican el elevar a requisito de inscripción de la declaración de obra nueva, la localización a través de sus coordenadas de referenciación geográfica, entre esos efectos se encuentran destacadamente la clara determinación del régimen jurídico aplicable a la concreta edificación, afectada por una cada vez más compleja normativa administrativa, lo que redundará, desde un punto de vista administrativo, en una mejor aplicación de dicha normativa, pero especialmente en una mayor transparencia en el mercado inmobiliario, tanto para los eventuales adquirentes de los inmuebles, como los acreedores, con incidencia directa en los costes de transacción y la valoración económica de los derechos, incluidos los derechos del propietario que se ve afectado por procesos de equidistribución o expropiatorios, aumentando además sus garantías jurídicas.

a) La declaración de obra nueva

Los dos primeros párrafos del reformado artículo 202 de la Ley Hipotecaria establecen lo siguiente:

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

La Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por la Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse …(por los registradores al Catastro) las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

Para inscribir cualquier edificación terminada – no en construcción -, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso, que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (cfr. RDGRN de 8 y 19 de febrero, 19 de abril, 9, 23, 30 de mayo, 5 de julio, 6, 21 y 28 de septiembre y 7 de noviembre de 2016, 9 de enero, 6, 7 y 22 de febrero, 2, 22 y 29 de marzo, 27 de julio, 7 de septiembre, 2 de noviembre de 2017, 10 de abril, 31 de julio y 18 de octubre de 2018). Como recuerdan algunas de las resoluciones citadas, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas Administraciones, por ejemplo, al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, debe incluir también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.

Deben cumplirse los requisitos para la declaración de obra nueva en todo supuesto de acceso de edificaciones al Registro de la Propiedad, incluyendo, por tanto la inmatriculación de las mismas; quedará cumplida la exigencia legal derivada del párrafo segundo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria con las coordenadas resultantes de la certificación catastral descriptiva y gráfica que a efectos de la inmatriculación debe aportarse necesariamente (RDGRN de 3 de octubre de 2016).

No obstante, no será necesaria la expresión de la georreferencia cuando la obra nueva consista en una ampliación de la ya inscrita en el Registro de la Propiedad, sin alteración de la superficie de suelo ocupada por la misma (RDGRN de 19 de febrero y 23 de mayo de 2016 y 6 de febrero de 2017).

Con relación al párrafo segundo del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, cabe afirmar:

  • Entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el Registro de la Propiedad, se encuentran, por una parte, permitir que el registrador en su calificación compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones (por ejemplo, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma o Catastro), se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.
  • Se trata de una disposición legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), que solo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.
  • Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación (como por ejemplo ocurre también, conforme al artículo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones, etc.), éste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.
  • En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Las coordenadas de la edificación pueden contenerse bien en una certificación catastral descriptiva y gráfica, o en un certificado técnico, ya sea en formato GML u otro; en caso de acreditarse mediante certificado técnico, no es necesario que deba éste ser suscrito por el mismo que dirigió la obra o el proyecto (cfr. RDGRN de 7 de noviembre de 2016). La RDGRN de 9 de enero de 2017 interpreta que resulta intrascendente a efectos registrales la falta de precisión del día exacto de expedición del certificado (en el supuesto debatido se expresaba el mes y el año del certificado pero no el día de su expedición). Será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, las coordenadas podrán resultar por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, si bien en este caso el formato aportado deberá permitir la remisión de la información al Catastro en los términos previstos en el punto sexto de la citada Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015. Asimismo, en el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral, el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello. Cumple con lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria el título que se remite, en cuanto a las coordenadas de la edificación a las que consten en Catastro, siempre que el registrador pueda obtener las mismas del servicio habilitado en la Sede Electrónica de dicha institución (RDGRN de 29 de junio de 2017). La RDGRN de 5 de julio de 2016 confirma que si el propio título indica que la finca sobre la que se declara la obra nueva tiene una determinada referencia catastral para el terreno circundante y otra determinada para la construcción y su suelo, siempre que la superficie ocupada por la edificación coincida con la superficie de la parcela (lo que no era el caso) o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resulta la ubicación exacta de la edificación dentro de la parcela, puede entenderse cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación.
  • Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado anteriormente.
  • No ha de olvidarse que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.
  • En efecto, en principio y a salvo lo que se dirá posteriormente, solo cuando proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. En estos supuestos, el acta de inscripción en el folio real, el registrador incluirá la expresión formal de que inscribe la lista de coordenadas, que constarán en un archivo electrónico firmado por él, con indicación del código seguro de verificación (CSV) (apartado octavo, número 1, y apartado tercero de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015). La comunicación que el registrador debe realizar a la Administración, en caso de duda de invasión de dominio público, está prevista en el seno del procedimiento de inscripción de la representación gráfica regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, según resulta del párrafo cuarto de su apartado 1, y no con ocasión de la inscripción de una obra nueva terminada cuando dicho procedimiento no se ha tramitado (RDGRN de 29 de marzo de 2017).
  • El cumplimiento de la exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como se contempla en el apartado octavo de la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Recuerdan las RDGRN de 28 de septiembre de 2016 y de 6 de febrero de 2017 que siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador (en este caso, en cuanto a la ubicación de la edificación), no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (la mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas no puede justificar las dudas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, si en la calificación no se manifiesta ninguna circunstancia adicional justificativa de tales dudas como pudieran ser, por ejemplo, la ubicación de la edificación respecto de los linderos de la finca o la existencia de modificaciones descriptivas como incrementos superficiales o cambio de linderos – en el supuesto a que se refiere la RDGRN de 6 de febrero de 2017 se pone de manifiesto una disminución de superficie respecto a la registrada, que es inferior al cinco por ciento de la cabida inscrita, reducción que podría hacerse constar sin necesidad de tramitar el expediente de rectificación previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, conforme a lo previsto en el apartado 3 de dicho precepto -). Subraya la RDGRN de 7 de febrero de 2017 que la superficie construida que consta como alfanumérica en una certificación catastral puede no coincidir con la superficie gráfica. Ello es así porque a efectos catastrales pueden haberse aplicado las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, cuyo artículo 11 dispone en su apartado 3 que se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces; los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100; en uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. En el supuesto debatido, existía una total identidad entre la descripción de la edificación en el título y la de la certificación catastral, que es la que accederá al Registro conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, por lo que la Dirección General de los Registros y del Notariado no estima fundadas las dudas de identidad puestas de manifiesto en la calificación. Considera la RDGRN de 22 de febrero de 2017 que si bien es cierto que un certificado municipal que establece la referencia y relación suficiente entre la finca registral y una dirección de policía, identificada perfectamente con calle y número, la cual a su vez dispone una o varias referencias catastrales y sobre la cual se pretende verificar la declaración de obra nueva no es el medio adecuado para poder asociar una referencia catastral a una finca registral, ni tampoco el sistema idóneo para la coordinación entre ambas realidades, sí que permite, por el contrario, identificar una determinada finca registral con otra realidad, la física, en donde existen una construcciones cuya sujeción a la normativa urbanística (y aunque resulte por antigüedad, sin constancia registral del ejercicio de acciones de disciplina urbanística que pudiera afectarle) pretende acreditarse. Y esta identificación no puede negarse a estos efectos, puesto que queda perfectamente justificado que la parcela descrita en el Registro se encuentra ubicada en el mismo lugar donde se encuentran elevadas determinadas construcciones. La RDGRN de 6 de septiembre de 2016 estima fundadas las dudas que, además de ser inherentes a la falta de previa inscripción de la representación gráfica de la finca, lo que dificulta o impide, como se ha dicho el análisis, comparación o calificación geométrica y espacial, resultan de la posibilidad de que las edificaciones declaradas pudieran estar ubicadas, aunque fuera en parte, en algunos de esos 215 metros cuadrados de diferencia entre la superficie inscrita y la que resulta de la suma de las parcelas catastrales con las que se dice que se corresponde la finca. De la documentación gráfica incorporada a la escritura se desprendía que las edificaciones no estaban en el centro aproximado de las parcelas catastrales, lo que permitiría relajar en parte la preocupación de que pudieran invadir fincas o caminos colindantes, sino que la vivienda estaba situada en el extremo sur-este y el almacén en el mismo lindero este, datos estos que aumentan las dudas que justifican, en el presente caso, la exigencia de previa inscripción de la georreferenciación de la finca, con las debidas garantías legales de publicidad y notificaciones a terceros, conforme a alguno de los procedimientos hábiles para ello. Por el contrario, la RDGRN de 7 de noviembre de 2016 no considera fundada la duda basada en la existencia de un desplazamiento patológico en la cartografía catastral (sin que se manifieste ninguna circunstancia adicional). Recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que para la apreciación por el registrador de tal desplazamiento de la cartografía (más aún si como indica el registrador en su nota el desplazamiento es «patológico») se precisa que un técnico así lo dictamine con ocasión de la elaboración de una representación gráfica alternativa que se aporte al registro para su inscripción. Conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad; no corresponde al registrador, en el ejercicio de su función calificadora, revisar de oficio dicha cartografía catastral. No se consideran tampoco fundadas las dudas que se basan en la posible existencia de un título de reparcelación no inscrito, considerando el cambio de naturaleza de rústica a urbana, además de la superficie y linderos, así como la constancia en el Registro de la Propiedad de nota marginal ya caducada de afección de la finca expediente de equidistribución y la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del acuerdo de aprobar inicialmente el proyecto de reparcelación (RDGRN de 2 de marzo de 2017) ni en la falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas ni en la mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre (RDGRN de 29 de marzo de 2017). Por el contrario, cuando consta en el Registro de la Propiedad la naturaleza rústica de una finca y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica (conforme prescribe el artículo 437 del Reglamento Hipotecario), no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica y tampoco puede estimarse acreditada la nueva naturaleza y datos descriptivos de la finca por la mera aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca (RDGRN de 2 y de 22 de marzo de 2017). Afirma la RDGRN de 10 de abril de 2018 que, si bien las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación no suponen un supuesto de representación gráfica de la finca, es evidente que los efectos anudados a su constancia tabular y a su posterior comunicación al Catastro en cumplimiento de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015 llevan consigo la necesidad de que el ámbito de calificación registral en los supuestos de declaración de obra nueva se extienda también a la efectiva ubicación de la edificación declarada sobre la concreta finca registral objeto de las operaciones registrales correspondientes. Como ya se ha expuesto anteriormente, las dudas de identidad que puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. No puede servir como elemento de base de una calificación la mera sospecha de invasión de una supuesta finca o parcela cuya existencia sólo se intuye indiciariamente de la comprobación de la ortofotografía de aplicaciones informáticas auxiliares, sin concretar cuál es la concreta finca registral o parcela catastral que pudiera resultar afectada por tal invasión.

Ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN de 30 de junio y de 29 de septiembre de 2017) que no es procedente la inscripción de una obra nueva o de la ampliación de la edificación, en tanto no se inscriba el exceso de cabida de la finca, cuando la superficie ocupada por la edificación según la descripción literaria del título no cabe físicamente dentro de la superficie, también literaria del título, de la finca registral. Pero, tras la entrada en vigor del reformado artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrá que tener en cuenta – además de las superficies expresadas en la descripción literaria del título – las que resulten de las representaciones gráficas.

Veamos algunos ejemplos:

  • La RDGRN de 29 de junio de 2017 se refiere a un acta de finalización de obra nueva. La superficie gráfica de la parcela catastral, según la certificación descriptiva y gráfica es de 421 metros cuadrados. Y la superficie del solar según el Registro es de 430 metros cuadrados, según rectificación de superficie que se efectuó conforme a Catastro. Señala el registrador en su calificación y en su informe, que no es que se planteen dudas sobre la correspondencia entre la descripción literaria y la catastral, que no las hay, sino que la constancia registral de las coordenadas catastrales de la porción de suelo ocupada, sin rectificar la superficie registral de la finca, implicaría que la edificación no ocupa la totalidad de la superficie del solar, lo cual es contradictorio con lo expresado en el propio título y en el Registro, defecto que confirma la Dirección General de los Registros y del Notariado: el defecto, concluye la resolución, será fácilmente subsanable, bien mediante aclaración del título en cuanto a la superficie del solar (que no se expresa en el mismo) o por la mera solicitud del interesado para la rectificación de la superficie conforme a la certificación catastral, en base al artículo 201.3.a) de la Ley Hipotecaria, que permite tal rectificación «cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita».
  • Es igualmente un defecto que impide la inscripción de un acta de finalización de obra el hecho de que la edificación ocupe una superficie de suelo (184,70 metros cuadrados) superior a la superficie gráfica de la parcela (177 metros cuadrados), si bien al no expresarse por el registrador la existencia de dudas fundadas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, no resulta formulada con claridad en la calificación la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, motivo por el que no puede entenderse exigible (RDGRN de 27 de julio de 2017).
  • La RDGRN de 2 de noviembre de 2017 confirma también el defecto señalado por el registrador cuando no existe correspondencia entre la superficie de la edificación expresada en la descripción literaria en el título (1336,31 metros cuadrados) y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas (1343,81 metros cuadrados).

b) El archivo de la copia de la póliza del seguro de daños, caución o garantía decenal

Cuando fueren exigibles las garantías establecidas en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el registrador podrá archivar y así lo hará constar en la inscripción y en la publicidad formal, copia de la póliza del seguro de daños, caución o garantía decenal (apartado octavo, número 3, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

c) El archivo del libro del edificio y la representación gráfica de cada elemento independiente de la propiedad horizontal

El último párrafo del nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria dispone:

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

En consonancia con esta norma, el nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que «la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad.

A fin de facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio y su puesta a disposición del Catastro, el citado libro del edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deberá presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF, y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente (disposición adicional segunda de la Resolución de 26 de octubre de 2015).

La DGRN ha interpretado, en relación con la formación del Libro del Edificio y su obligatorio depósito en el Registro de la Propiedad, lo siguiente:

  • El libro del edificio no es exigible a las edificaciones que no estén sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley (RDGRN de 7 de junio de 2017 y 20 septiembre 2018).
  • No obstante lo anterior, la norma material preferente es la autonómica, que podrá en su caso eximir de la obligación de formalización y depósito del libro del edificio a aquellas construcciones sujetas a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (RDGRN de 17 de enero de 2017, 19 febrero y 20 de septiembre de 2018).
  • Desde el punto de vista registral, el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015, que exige el depósito del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad en soporte informático, es aplicable a todo documento presentado bajo la vigencia de dicha ley, cualquiera que sea su fecha de otorgamiento (RDGRN de 7 y 29 de junio de 2017 y 20 septiembre 2018).

La inscripción de representación gráfica de los elementos individuales del régimen de propiedad horizontal solo se contempla en la Ley Hipotecaria en los casos de inscripción de una obra nueva, en los que tal representación se integre junto con la de todos los elementos del régimen en el libro del edificio, según prevé el artículo 202 de la Ley Hipotecaria «in fine» (RDGRN de 22 de julio de 2016 y 27 de abril de 2017 – tres resoluciones de igual fecha -). En este sentido, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento para la inscripción de rectificaciones descriptivas, excluye expresamente de su ámbito las relativas a edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, exigiendo para tales casos, la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. No procede, en definitiva, tramitar ninguno de los procedimientos previstos para la inscripción de la representación gráfica de un elemento individual de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su consecuente rectificación descriptiva

Confirma la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015, en su apartado octavo, número 2, que podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello, el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de dicha Resolución-Circular, haciendo constar en el folio real el código seguro de verificación.

Interpreta la RDGRN de 16 de diciembre de 2015 que, con esta regla, se consigue precisar la ubicación y delimitación de cada elemento mediante su respectiva representación gráfica, que no necesita estar georreferenciada (pues tal georreferenciación solo se exige para la porción de suelo ocupada por la edificación en su conjunto), pero sí que permite, mediante la apreciación del plano en planta de cada elemento (o de cada una de sus plantas o anexos, si estuviera integrado por varios), concretar de manera precisa su ubicación y delimitación con respecto al resto de la edificación global de la que forma parte.

d) Información al Catastro

El apartado sexto de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro establece lo siguiente:

“Los registradores de la propiedad remitirán telemáticamente a la Dirección General del Catastro, además de la información prevista en los apartados anteriores, la relativa a las inscripciones practicadas en las que consten los siguientes hechos, actos o negocios: declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles; la constitución o variación del régimen de división horizontal sobre las fincas y cualesquiera otros susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario, en el plazo de cinco días desde la inscripción.

Dicha remisión comprenderá los siguientes datos: código de finca registral, la identificación de la inscripción registral y su fecha; datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones y autoridad que lo haya dictado; la clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración, identificación de los transmitentes, adquirentes o titulares de los derechos inscritos, la referencia catastral del inmueble si ésta fuera aportada, así como los datos de localización y superficie del inmueble.

En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, así como la indicación de si el libro del edificio consta o no archivado en el Registro, y en caso afirmativo, incluyendo el enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

En toda la información remitida por los Registradores se consignará si se ha incumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastral establecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.”

4.5 La inmatriculación por expediente de dominio

Uno de los procedimientos para lograr la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad es el expediente de dominio, que en la reforma de 2015 se regula de forma minuciosa, sin intervención judicial. Este expediente sustituye al regulado por el anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria y se caracteriza por su especial preocupación por la defensa de los derechos de todos los posibles afectados.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN de 1 de junio y 30 de agosto de 2017) que hay que tener en cuenta la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, la cual señala que “todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior.”

Sin perjuicio de que la tramitación del procedimiento inmatriculador se haya realizado y deba calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, recuerda la Dirección General de los Registros y del Notariado que la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 7 de julio de 2016, 30 de agosto de 2017 y 8 de octubre de 2018, entre otras). Ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior. En particular, conforme al nuevo artículo 9.b) LH, la inscripción en casos de inmatriculación debe contener la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, circunstancia esta que no supone añadir ningún requisito nuevo a la documentación que es válida según la legislación anterior: dicha representación gráfica será necesariamente la catastral que ya debía aportarse conforme a la normativa vigente antes del 1 de noviembre de 2015 (apartado séptimo del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social). En caso de no aportarse dicha certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador, a solicitud del interesado, puede obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en base a que la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, establece en su apartado segundo, número 3, letra b), que «la Dirección General del Catastro, a través de su Sede Electrónica, proporcionará a los registradores de la propiedad los siguientes servicios: (…) Obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas catastrales». En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, no será necesaria la tramitación del previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados ya se han realizado en el curso de la tramitación del expediente judicial (regla tercera del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en la redacción anterior a la reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio). Por tanto, como señala el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria bastará la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los titulares de derechos inscritos, siempre que haya calificado positivamente tal representación en los términos del citado precepto.

El nuevo expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas, establecidas en el apartado número 1 del reformado artículo 203 de la Ley Hipotecaria:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda. 

La solicitud podrá ser firmada por el representante legal, voluntario u orgánico del titular, acreditando su representación ante el notario que autoriza el expediente.

El artículo 203 LH nada dice sobre la posibilidad de que el expediente sea promovido por el titular de una cuota indivisa (a diferencia de otras normas en materia de concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica, como la del artículo 201, relativa a los expedientes de rectificación). Sin embargo, no hay motivos para rechazar dicha posibilidad; no debe entenderse derogado el artículo 278 RH. En estos casos, será obligatoria la citación de los cotitulares de la misma finca, en la forma y términos prevenidos en la regla quinta del artículo 203 LH.

Los interesados pueden pedir la inscripción parcial, de modo que se inmatricule la finca en tanto que porción de suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación que exista en su interior (cfr. RDGRN de 5 de julio de 2016).

Por lo que se refiere al contenido de la solicitud o requerimiento:

  • La descripción literaria de la finca debe hacerse conforme a lo dispuesto en el artículo 51, reglas 1ª a 4ª, del Reglamento Hipotecario. Aun cuando este precepto se refiere a las circunstancias de la inscripción y no del documento, conforme al artículo 21 de la Ley Hipotecaria los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción.
  • Por “promotor” debe entenderse el titular del dominio y no quien, en su representación, firme el escrito. Los datos personales del “promotor” serán los del artículo 51, regla 9ª, del Reglamento Hipotecario, incluyendo los relativos a la eventual representación y al régimen económico-matrimonial, en caso de estar casado. Deben hacerse constar en la solicitud los datos del régimen económico-matrimonial y del cónyuge al tiempo de la adquisición de la finca (aunque hubiesen variado con posterioridad).
  • El domicilio para la práctica de notificaciones, que puede ser distinto del domicilio efectivo. Así debe entenderse, pues en caso contrario la referencia hecha al domicilio en la letra a) de la regla segunda del apartado primero del artículo 203 de la Ley Hipoteca sería superflua, pues el artículo 51.9ª RH ya incluye el domicilio entre las circunstancias de la inscripción. A efectos de notificaciones debe prevalecer el domicilio electivo.

A la solicitud o requerimiento ha de acompañarse, entre otros documentos, el título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular. No exige la ley, a diferencia del régimen anterior, que el título sea público. Por el contrario, la reforma aprobada implica el cierre de esta vía de inmatriculación para todos aquellos propietarios que alegando un título material válido de adquisición, carezcan de título formal. Estos propietarios, por carecer igualmente de la posibilidad de acudir a la vía inmatriculadora del doble título público de adquisición, se verán abocados a acudir a un procedimiento judicial declarativo. La exigencia de aportación del título de propiedad implicará, en consecuencia, no sólo mantener la judicialización de los procedimientos inmatriculadores en todos los casos en que el promotor del expediente no disponga de dicho título formal, sino que además supondrá trasladar esta materia del ámbito de la jurisdicción voluntaria a la contenciosa. La RDGRN de 13 de julio de 2017 confirma la derogación del artículo 282 del Reglamento Hipotecario.

La RDGRN de 24 de junio de 2016 no considera como título escrito de dominio, a los efectos del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, la certificación eclesiástica de adquisición de la propiedad de la finca por posesión inmemorial: “…ha de concluirse que una simple certificación de dominio librada por el supuesto dueño, en tanto que documento confeccionado unilateralmente por el favorecido por el mismo, y sea cual fuera el título material o modo de adquisición del dominio que se exprese en dicha certificación, no es nunca en sí mismo un título de dominio o de propiedad, y por tanto, no debió permitir la iniciación notarial del expediente de dominio, ni debe permitir la expedición registral de la certificación solicitada ni la práctica de la anotación preventiva previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria… En cualquier caso, en el presente expediente, en el que la entidad solicitante del inicio del expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria no aporta «título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente», pues la certificación unilateral no constituye título de propiedad, no se cumple el primero de los requisitos para la viabilidad del citado procedimiento de inmatriculación, por lo que la promotora del expediente, para obtener la inmatriculación pretendida, habría de acudir al correspondiente procedimiento judicial, conforme al número 5.º del artículo 204 de la Ley Hipotecaria.”

No obstante lo anterior, el acta notarial autorizada a los efectos del artículo 203 de la Ley Hipotecaria a pesar de la no aportación por el requirente de título formal de su dominio podrá servir como título previo a los efectos de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 19 de noviembre de 2015 y 27 de junio de 2016).

Ha de acompañarse igualmente a la solicitud o requerimiento del promotor la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales.

El artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Tras la derogación de dicha norma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el contenido de dicha exigencia se ha trasladado al artículo 203 de la Ley Hipotecaria que regula el nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también a la inmatriculación por doble título traslativo prevista en el artículo 205 LH. Coincidencia total que también se deduce del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un supuesto de “incorporación-coordinación” obligatorio en relación a la representación gráfica georreferenciada (RDGRN de 1 de junio y 30 de agosto de 2017, 20 de junio y 8 de octubre de 2018).

Para la inmatriculación es necesaria una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del diez por ciento del artículo 45 de la Ley del Catastro, que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral) (cfr. RDGRN de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008, 8 de septiembre de 2009 y 13 de julio y 16 y 23 de diciembre de 2010, 30 de agosto de 2017 y 8 de octubre de 2018).

Interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resoluciones de 12 de mayo de 2016, 26 de octubre de 2017 y 8 de octubre de 2018) que las meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos que no impliquen alteración de la geometría de la finca no deben impedir la inmatriculación (supuesto que viene ocurriendo, por ejemplo, cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresaba en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica). En este caso es claro que el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, es el mismo, y por lo tanto, la divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo –por una parte–, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada –por otra– no es obstáculo que impida la inscripción del título, más aún cuando resulta así de las certificaciones catastrales que obran en el expediente, siendo todo ello fácilmente comprobable por el registrador en la Sede Electrónica del Catastro. Debe recordarse que, conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca su cabida será la resultante de dicha representación.

Precisa la RDGRN de 20 de junio de 2018 (criterio que confirman las Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013, 8 de junio y 1 de julio de 2016 y 8 de octubre de 2018) que una interpretación teológica de la citada exigencia de que en toda inmatriculación la certificación catastral sea coincidente con la descripción de la finca que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide la certificación catastral con la descripción de la finca resultante de la agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. En definitiva, es posible prescindir de una representación gráfica cuando la finca a que se refiere carezca de existencia actual por haberse producido una modificación hipotecaria posterior en la que se aporte la representación gráfica de la finca, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

Sin embargo, en el caso debatido en la RDGRN de 20 de junio de 2018 no pudo estimarse la alegación recurrente ya que de la documentación presentada en el Registro no resultaba la descripción de la finca resultante de la agrupación que pretende tener acceso simultáneamente a la inmatriculación, de manera que se le vedaba al registrador la posibilidad de calificar la identidad exigida por la Ley con la certificación catastral, según impone la transcrita regla tercera del artículo 203.1 LH.

La certificación catastral aportada debe expresar quiénes son los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. La ley habla de la certificación catastral de “la parcela o parcelas catastrales” que se correspondan con la finca que se pretende inmatricular (por tanto, la correspondencia podrá ser de una finca registral con varias parcelas catastrales en su conjunto: en estos casos, la correspondencia deberá predicarse respecto del perímetro del conjunto de las catastrales, de forma similar a lo previsto en el párrafo cuarto del artículo 9 b de la LH).

El promotor aportará igualmente una relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga y que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, debe indicar el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, y de los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas (para que todos ellos sean citados por el notario a comparecer en el procedimiento de inmatriculación).

El anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria exigía que se citase «a los titulares de los predios colindantes», que no tenían necesariamente por qué ser exactamente los expresados en la certificación catastral, ni la ley exigía que fueran ellos exactamente los citados, pudiendo en este punto el juez citar a los que haya tenido por colindantes reales, incluso si fueran diferentes de los catastrales, aun cuando era evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador debían ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debía igualmente resultar del propio auto (RDGRN de 30 de agosto de 2017).

Si los datos de que dispone el promotor no son suficientes para lograr la localización de las fincas y parcelas colindantes no podrá prosperar el expediente (archivándolo el notario o denegando el registrador la anotación inicial). Así resulta no solo de la lógica y finalidad de la norma, sino también del hecho de que en la regla cuarta se establezca expresamente que dicha anotación de iniciación del expediente “solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas”, entre las que debe entenderse incluidas las necesarias para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

El promotor debe señalar en el requerimiento los derechos constituidos sobre la finca cuya inmatriculación se pretende, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación. El objeto de esta identificación de titulares de derechos y cargas es permitir que el notario les notifique la existencia del procedimiento de inmatriculación para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro de la Propiedad o incorporando los mismos al acta notarial que formalice el procedimiento inmatriculador. En caso de presentación de estos títulos en el Registro, no podrán ser inscritos con anterioridad a la inmatriculación de la finca: en estos supuestos, el registrador debe suspender la inscripción o anotación solicitadas, sin perjuicio de extender, a solicitud de parte, la eventual anotación preventiva por defecto subsanable (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria, párrafo tercero, y artículo 96 de la Ley Hipotecaria).

La anotación preventiva por defecto subsanable de estas cargas solo halla justificación si se reconoce el efecto intrínseco a la misma, esto es, la prioridad derivada de la fecha de presentación de aquellas en el Registro de la Propiedad. Sin embargo esta prioridad, aunque no queda directamente excluida por el propio artículo 203 de la Ley Hipotecaria (cfr. párrafo final de la regla sexta, que prevé que, en caso de incompatibilidad, resuelven los tribunales), tampoco queda consagrada en tal norma, ya que, en principio, se remite a las normas sobre preferencia de la legislación civil.

Suponiendo que se admita la prioridad derivada de dicha anotación preventiva, una cuestión se plantea en relación con su plazo de caducidad. Esta anotación dura sesenta días hábiles; aunque es susceptible de prórroga (hasta ciento ochenta días hábiles), dicha prórroga requiere providencia judicial. Recordemos que la duración de la anotación de iniciación del expediente prevista en la regla cuarta del artículo 203 LH es de noventa días (sin perjuicio de su posible prórroga), por lo que aquel plazo puede resultar insuficiente.

El promotor deberá identificar también, por mera manifestación, a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de la misma, si se trata de vivienda.

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la anotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

Una finca, desde el punto de vista literario, puede ser descrita con mayor o menor profusión de detalles, incluso intercalando calificativos o apreciaciones sobre sus cualidades, o cualesquiera otras circunstancias, pero, tratándose de una porción de la superficie terrestre, con independencia de los elementos que contenga en su interior, lo que la identifica de manera indubitada, necesaria y suficiente, y la distingue de sus colindantes es la precisión de su ubicación y delimitación geográfica, es decir, donde se encuentran exactamente sus límites perimetrales, lo cual determina, geométricamente, cuál es la superficie que abarcan, y, normalmente por accesión, la propiedad de lo que entre ellos se encuentre enclavado. Por ello, la total coincidencia que exige el precepto examinado ha de referirse, de manera ineludible, pero también suficiente, a la ubicación y delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos. Incluso, en puridad conceptual, bastaría con la concreción de la ubicación geográfica precisa de los linderos de la finca, que es tanto como decir la finca misma» (RDGRN de 15 de diciembre de 2014, 15 de junio de 2015 y 23 de abril de 2018).

¿A qué archivo alude la norma cuando se refiere al archivo de “representación gráfica en soporte papel o informático”? Debe entenderse esta referencia en un sentido amplio, alusivo tanto al archivo de bases gráficas del párrafo tercero del artículo 9.1 de la LH, en su versión dada por la Ley 24/2011 (en soporte papel o informático), como a las representaciones gráficas inscritas a través de la nueva aplicación informática registral homologada.

Me remito a cuanto he expuesto anteriormente en relación con las dudas fundadas sobre la identidad de la finca cuya inmatriculación se pretende.

Conviene insistir en la idea, reiterada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (desde las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016 hasta la última de 11 de octubre de 2018) de que la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la Ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y el 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público. Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

En el marco del antiguo expediente de dominio, el registrador sólo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituía un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido. Si estas dudas no se hubieran expresado por el registrador al expedir la certificación, no podía aquél pretender plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio (cfr. Resolución de 4 de febrero de 2012), salvo que en tal momento, y con carácter de excepción a la citada regla general, el registrador tuviera no ya dudas, sino la certeza de que la finca que se pretendía inmatricular ya se hallaba inmatriculada, en cuyo caso debe primar la exigencia institucional de evitar tales situaciones, dada la quiebra que la solución contraria supondría del sistema de seguridad jurídica que debe proporcionar el Registro de la Propiedad, incluso en el caso de haberse expedido una certificación errónea (cfr. Resoluciones de 7 de noviembre de 2000, 29 de mayo de 2002, 11 de junio de 2013 y 25 de noviembre de 2013). También se señalaba como salvedad a tal regla general aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente fuera distinto de quien va a practicar la inscripción, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a otro registrador, que puede apartarse de él por causas justificadas (cfr. Resoluciones de 3 de junio de 2013, 27 de marzo de 2014 y 10 de agosto de 2015). Todo ello, siempre y cuando no constase practicada y vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio del procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguardia de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento. Por ello, no podrá el registrador, en tal caso, oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada. En los supuestos en que el registrador hubiera expresado dudas al expedir la certificación, era preciso que el auto judicial desvirtuara tales dudas o aclarase, en su caso, la inexistencia de una situación de doble inmatriculación o de confusión sobre la identidad de la finca, previa audiencia de las personas que pudieran tener algún derecho según la certificación registral (artículo 306 del Reglamento Hipotecario, por analogía), sin que fuera suficiente al efecto el auto genérico aprobando el expediente (cfr. RDGRN de 1 de junio de 2017, entre otras).

Recuerda la RDGRN de 20 de junio de 2018:

  • Que la regla tercera del artículo 203.1 LH establece que, tras la solicitud de certificación por parte del notario autorizante del expediente, el registrador debe emitir un juicio sobre la posible constancia como inmatriculada (parcial o totalmente) del nuevo objeto cuyo acceso a los libros del registro se solicita, o indicar si tiene dudas sobre esa posible inmatriculación previa.
  • Que en caso de producirse esta coincidencia. el mismo artículo 203 exige que el registrador expida certificación literal de la finca o fincas coincidentes comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
  • Que a pesar de esta previsión de archivo del expediente para los casos en que se albergan dudas por el registrador, debe admitirse la posibilidad de continuar con la tramitación de mismo, pudiendo el notario realizar actuaciones y pruebas que permitan disipar tales dudas (especialmente si se tratase de fincas cuya representación gráfica no estuviera inscrita), muy en particular la intervención de los afectados (al igual que prevé el precepto en el párrafo siguiente en cuanto al dominio público), o, por ejemplo, la aportación de certificados municipales o catastrales que acreditasen la numeración actual de la calle. Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme a la regla sexta del artículo 203, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
  • Que esta forma de proceder resulta confirmada por la regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que «cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes». Entre esos interesados, además de aquéllos señalados en la regla quinta del mismo precepto, debemos incluir también al promotor del expediente. De entre las posibles alegaciones a realizar, la citada regla sexta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria no sólo recoge la eventual oposición de cualquiera de los interesados, sino que ante la ausencia de oposición, el precepto continúa diciendo que «levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada». Esta acta, recogiendo en su caso la documentación aportada por los interesados con el intento de despejar las dudas advertidas por el registrador en el momento de expedición de la certificación, será objeto de calificación, dando lugar a la inscripción o, en su caso, conversión de la anotación en inscripción definitiva, si las dudas se han solventado, o a la suspensión de la inscripción, en caso contrario.
  • Y que, una vez que resulten despejadas las dudas manifestadas por el registrador, decae el impedimento señalado para la inmatriculación, sin que resulte admisible la exigencia de modificación de la descripción de fincas ya inscritas a los efectos de poder tramitar este procedimiento, cuando haya quedado acreditado que se trata de fincas distintas a aquella cuya inmatriculación se pretende.

La certificación deberá extender su contenido a la finca o fincas colindantes respecto de las que se produzca la coincidencia total o parcial con la que se pretende inmatricular y respecto de las que se produciría una situación de doble inmatriculación. Es conveniente que en la certificación se incluya también una relación de las fincas registrales colindantes que el registrador haya identificado, expidiendo certificación de dominio y cargas de cada una de ellas, dada la transcendencia que en estos expedientes tiene la notificación a los titulares del dominio y demás derechos reales sobre las fincas colindantes (a pesar de la laguna legal, que puede integrarse en el sentido indicado por la necesidad de garantizar la seguridad jurídica de la posición jurídica de los colindantes y del mecanismo de notificaciones previsto por la ley a tal efecto).

La información territorial asociada a que alude esta regla del artículo 203 de la Ley Hipotecaria será la obtenida a través de la aplicación informática auxiliar homologada.

El plazo para expedir la certificación se introdujo en la Ley 13/2015, de 24 de junio, a petición del Colegio de Registradores que señaló lo inadecuado del plazo de cuatro días fijado en el anteproyecto de ley (plazo ordinario previsto en el artículo 236 LH), por su brevedad. En el caso de que el registrador hubiera de notificar a la Administración competente la posible coincidencia total o parcial de la finca que se pretende inmatricular con otra u otras de dominio público, habrá de esperar antes de tomar la decisión sobre la expedición de la certificación y la práctica de la anotación preventiva a que transcurra el mes previsto para que la Administración conteste. En estos casos, por tanto, el plazo para la expedición de la certificación de quince días deberá quedar en suspenso.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta de inscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas. 

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo justifique. 

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia de noventa días hábiles (cfr. artículo 109 del Reglamento Hipotecario), pudiendo ser prorrogada a instancia del notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días (también hábiles) de su fecha, si a juicio del registrador existe causa que lo justifique. Conforme a la regla general en materia de prórroga de asientos registrales, dicha prórroga debe ser solicitada mediante escrito presentado en el Registro de la Propiedad antes de que caduque el plazo inicial. La práctica de la prórroga queda subordinada a que, a juicio del registrador, exista causa que lo justifique. Dicha causa no puede ser simplemente el hecho de que en ausencia de prórroga la anotación caduque, pues dicho causa actuaría de forma automática sin necesidad de juicio del registrador. Por tanto, ha de tratarse de causas ajenas a la voluntad del promotor y ajenas también a una posible falta de la diligencia mínima exigible al mismo y al notario instructor del expediente.

Dos Resoluciones DGRN de 21 de noviembre de 2017 confirman que, a pesar de haber renunciado los interesados a la práctica de la anotación preventiva de la pretensión de rectificación de descripción de finca registral, debe expedirse la certificación prevista en este apartado del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. La anotación se conecta con la publicidad registral de este expediente, y con ella se logra la prioridad registral de dicha pretensión, por su posible conversión en inscripción definitiva, evitando la práctica de otros asientos que modifiquen la configuración física de la finca. Ahora bien, la conveniencia de practicar esta anotación no determina que tenga un carácter obligatorio, pues ello no encajaría con el principio de voluntariedad de la inscripción que rige en el sistema registral español. Este carácter voluntario, además, era el que tenía este tipo de anotación preventiva de los expedientes de dominio antes de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, según el artículo 274 del Reglamento Hipotecario. El carácter potestativo, aunque no de forma expresa, también puede inferirse de las expresiones utilizadas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria: se observa que el propio precepto prevé que el procedimiento continúe hasta su finalización con inscripción del derecho de dominio, aunque no se haya tomado dicha anotación. Debe destacarse la norma no contempla la conversión de la anotación en inscripción en todo caso, sino que expresamente se prevé la conversión sólo «si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento», de lo que resulta de forma evidente que nos encontramos ante asiento de carácter voluntario, cuya omisión no impide la expedición de la certificación y la tramitación del procedimiento. Otro argumento favorable al carácter potestativo de la anotación preventiva es la regla octava del artículo 203 LH, que hace referencia alternativa a la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva, para indicar que no procederá tramitarse otro procedimiento durante dicha vigencia, de lo que resulta que se contempla la posibilidad de que dicha anotación no se haya practicado.

Si el registrador aprecia la existencia de dudas fundadas debe denegar la extensión de la anotación preventiva, pero está obligado en todo caso a expedir la certificación solicitada. La manifestación de dudas de identidad por el registrador no siempre justifica la suspensión del procedimiento notarial, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar aquellas (cfr. RDGRN de 27 de junio de 2016).

Quinta. Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente. Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita. En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.

c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar interesada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse los documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente.

El artículo 201, regla tercera, de la Ley Hipotecaria (en su redacción anterior a la Ley 13/2015), preveía la citación de los titulares de los predios colindantes, y el artículo 286 del Reglamento Hipotecario exige – para los excesos de cabida y con mayor razón para las inmatriculaciones – que se acredite la forma en que se han practicado las citaciones, entre las que figura la citación a colindantes que es esencial en sede de inmatriculación (cfr. Resoluciones de 4 de febrero de 2012 y 17 de junio de 2015).

En efecto, la DGRN viene considerando la citación de los colindantes uno de los trámites esenciales del expediente de dominio para la inmatriculación (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2012, 15 de diciembre de 2014, 4 de febrero de 2016 y 8 de octubre de 2018). De la misma forma que es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación catastral, es evidente que los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 de nuestra Constitución).

Actualmente este requisito viene expresamente impuesto en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Debe tenerse en cuenta que la inmatriculación es un supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca y, considerando la colindancia con bienes de dominio público, debe impedirse en todo caso que la inscripción que se practique pueda afectar al mismo (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria). Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas, montes o carreteras de la red nacional, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

Serán destinatarios de la notificación notarial todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud y de la certificación registral, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, el titular catastral, el poseedor de hecho de la finca, el Ayuntamiento en que esté situada la finca, la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, los cotitulares del dominio o al titular del dominio dividido que no ostente el promotor – dominio directo versus útil; usufructo versus nuda propiedad – (cfr. art. 278 RH), los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y los titulares de derechos reales constituidos sobre las fincas colindantes.

Cuando la ley prevé que debe efectuarse la notificación al titular catastral, para dar debido cumplimiento a este trámite de notificación, deberá entenderse por «titular catastral» el que figure en Catastro el momento de tramitarse el procedimiento, no correspondiendo al notario o al registrador hacer suposiciones acerca de quién debiera figurar como tal, por más que existan indicios razonables de la falta de actualización de dicha titularidad catastral (RDGRN de 23 de abril de 2018).

La cuestión de la forma de las notificaciones en este tipo de expedientes ha sido abordada y resuelta por las RDGRN de 7 de noviembre de 2017, 23 de abril y 12 de junio de 2018. El artículo 206 del Reglamento Notarial dispone, en cuanto al modo de hacer las notificaciones notariales, que «las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento». Del precepto transcrito resulta que la notificación ha de efectuarse en la forma prevenida en la Ley 13/2015 y «en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente». Este mismo régimen de notificaciones debe regir en cuanto al titular catastral y a la persona de la proceden los bienes y demás notificaciones previstas en el párrafo primero de la regla quinta del artículo 203, pues si bien este párrafo de la norma se remite a «la forma prevenida reglamentariamente», además de no existir desarrollo reglamentario del precepto, no puede llegarse a otra conclusión interpretando sistemáticamente las normas transcritas; y carece de lógica entender que existen dos regímenes diferentes de notificación según el destinatario de la misma en un mismo procedimiento, lo que haría de peor condición a unos frente a otros (cfr. RDGRN de 23 de abril de 2018 – dos resoluciones de igual fecha -). Me remito a cuanto he escrito a propósito de las notificaciones realizadas en el procedimiento regulado en el artículo 199 LH.

A salvo las especialidades previstas por la Ley 13/2015, La remisión a la “forma prevenida reglamentariamente” conduce al artículo 202 del Reglamento Notarial. Este precepto regula las actas de notificaciones previendo que la notificación se hace mediante personación del notario en el domicilio o lugar de la notificación, si bien el notario discrecionalmente puede efectuar la notificación enviando al destinatario cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo. La DGRN ha interpretado restrictivamente esta decisión discrecional del notario en cuanto a la notificación mediante correo certificado. Así por ejemplo, en la Resolución de 16 de diciembre de 2013, se afirma lo siguiente: “el acta autorizada conforme al artículo 201 del Reglamento Notarial acredita únicamente el simple hecho del envío de la carta por correo, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el notario del aviso de recibo y la devolución del envío por no haber podido realizarse la entrega, pero no cambia los efectos de la notificación, que serán los establecidos con carácter general para las cartas certificadas con acuse de recibo por el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales, que en su artículo 32, párrafo final señala que «el envío se considerará entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento», sin que de este Reglamento resulte que la devolución de un correo certificado con acuse de recibo produzca los efectos de una notificación. Es cierto que hay sentencias … que entienden que cuando las comunicaciones por correo certificado con acuse de recibido son devueltas con la mención avisado «ausente», «caducado», o «devuelto», se considera que hay falta de diligencia imputable al destinatario, que salvo prueba razonada y razonable de la imposibilidad de la recepción, no impide la eficacia del acto que se notifica o para el que se lo requiere. Pero son sentencias referidas al procedimiento administrativo ordinario o común de notificaciones – no al previsto en el Reglamento Notarial – y a los efectos de no entender caducado el procedimiento. En el ámbito del Reglamento Notarial existe otra forma, más ajustada a la doctrina jurisprudencial, que asegura en el mayor grado posible la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase por todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional 158/2007, de 2 de julio). Esa vía es el procedimiento previsto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que habiendo resultado infructuoso el envío postal el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo, que sí produce los efectos de una notificación”.

Sexta. Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

Las pruebas tienen que ser necesariamente escritas. A diferencia del régimen resultante del anterior artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en que se preveía la posibilidad de acudir a cualquier medio de prueba sin limitaciones (por tanto incluyendo también testificales), en el régimen introducido por la Ley 13/2015 sólo caben pruebas escritas.

A pesar de que la literalidad del artículo 203 de la Ley Hipotecaria pudiera inducir a otra interpretación, estima la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. RDGRN de 13 de julio de 2017) que no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Corresponde al notario valorar en cada caso si la oposición se encuentra debidamente fundamentada, conforme a lo expuesto, a efectos de poder continuar el procedimiento o concluir el mismo. No puede ser otra la interpretación de esta norma pues de otro modo se desvirtuaría la propia esencia de este expediente notarial según se ha concebido en el marco de la reforma de la jurisdicción voluntaria. Uno de los principios de esta nueva regulación es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En el caso debatido en la RDGRN de 13 de julio de 2017, se formuló oposición por un titular de finca colindante que expresa como causa de su oposición la existencia a su favor de un derecho real de servidumbre sobre la finca que se pretende inmatricular; dicha oposición se formula por dos veces, mediante una primera comparecencia ante el notario y en una segunda en la que, además, se aporta un escrito manifestando la oposición por la causa antes expresada. Si bien la causa alegada, referida a la existencia de una carga real sobre la finca, podría justificar la conclusión del expediente – afirma la DGRN -, lo cierto es que en ningún momento se ha aportado en el expediente prueba alguna de la existencia de dicha carga, por lo que debe atenderse a la interpretación de la regla sexta del artículo 203 que se ha señalado anteriormente, debiendo exigirse una prueba escrita que fundamente el derecho alegado para que la oposición pueda causar la conclusión del expediente.

El notario no debe proceder a archivar el expediente a la vista del primer escrito de oposición, sino que debe esperar a la conclusión del plazo de alegaciones, para reflejar en el expediente todas las oposiciones formuladas.

Considera la Dirección General de los Registros y del Notariado que cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Por tanto, conforme a esta doctrina, el artículo 282 del Reglamento Hipotecario resulta inaplicable al expediente de inmatriculación regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 13 de julio de 2017).

Del archivo del expediente deberá dar cuenta inmediata el notario al registrador. ¿Qué actuación ha de realizar el registrador al recibir la comunicación del archivo del expediente? Las alternativas que se le presentan son bien la de cancelar la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, bien esperar a que caduque antes de proceder a su formal cancelación. Parece preferible cancelar la anotación preventiva practicada ya que i) no hay base legal para mantener la vigencia de dicha anotación con objeto de una eventual prórroga en caso de que el promotor inicie un procedimiento declarativo contra el o los opositores, que en su caso dará lugar a medidas cautelares propias, sin que las adoptadas en el expediente notarial puedan prorrogarse en el eventual procedimiento judicial posterior y ii) el mantenimiento de la vigencia transitoria de la anotación hasta su caducidad puede cerrar el paso a otro expediente posterior relativo a la pretensión de inmatriculación de todo o parte de la misma finca.

¿Quid iuris en el caso de que las pruebas se aporten fuera de plazo? Parece evidente que una oposición extemporánea no debería ser tomada en consideración como enervante de la pretensión del promotor. Así resulta del artículo 136 LEC (aplicable supletoriamente al ámbito de la jurisdicción voluntaria, ex artículo 8 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria), que al regular la preclusión establece que “transcurrido el plazo o pasado el término señalado para la realización de un acto procesal de parte se producirá la preclusión y se perderá la oportunidad de realizar el acto de que se trate”.

En caso de que, transcurrido el plazo para formular alegaciones, ninguno de los interesados hubiere formulado oposición, el notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante.

Presentada el acta en el Registro, el registrador ha de proceder a su calificación conforme a las reglas generales relativas a la calificación de documentos notariales en cuanto a extensión, plazos, etc. A los extremos objeto de calificación, señalados en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, deben añadirse los trámites del expediente en cuanto puedan afectar a la validez del resultado, especialmente en relación con el derecho de audiencia y defensa de todos los interesados. Como en toda calificación, el resultado podrá ser positivo o negativo.

En caso de calificación positiva por el registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva. El asiento no se limitará a la conversión de la anotación en inscripción, sino que deberá reflejar las incidencias y trámites esenciales del expediente posteriores a la anotación preventiva inicial.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro de la Propiedad antes de que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia.

Estimo que la conversión de la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación en inscripción de dominio a favor del promotor se podrá practicar sin necesidad de esperar a que se resuelva judicialmente el orden de prelación de las cargas y gravámenes que recaen sobre la finca.

Conviene subrayar que no será posible la inscripción ni la anotación de derechos reales o cargas que en el acta notarial sean objeto de una mera mención (artículo 98 LH y concordantes de su reglamento).

Séptima. El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto, notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial del Estado”. La publicación efectiva del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripción del dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramente informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos.

No especifica la ley ni el plazo para extender la nota marginal (hay que entender que dicho plazo no podrá ser superior al general de quince días para calificar y practicar los asientos del artículo 18 LH), ni los efectos de su no extensión.

El servicio de alertas a que alude esta norma ha sido habilitado por el Colegio de Registradores. Dicho servicio cumple las siguientes funciones (apartado sexto de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015):

  • Posibilidad del acceso público a los recintos geográficos cuya inscripción se solicite o se haya practicado a partir del día 1 de noviembre de 2015, con acceso a los datos identificativos del asiento de entrada del documento y, cuando conste, al código de finca registral.
  • Posibilidad de efectuar solicitudes de publicidad formal al registro competente en relación al asiento o finca.
  • Permitir suscribirse a un servicio de alertas gráficas sobre una o varias fincas registrales que sean propiedad del solicitante, de forma que se notifique al solicitante cualquier inscripción gráfica que se practique en dicho territorio durante un período de treinta días. Dicho servicio tendrá la consideración de certificación con información continuada.

El citado apartado de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015 previó igualmente, a partir del día 1 de noviembre de 2015 y en tanto no estuviera operativo el servicio de alertas indicado, la habilitación por el Colegio de Registradores de un visor web en el cual se publiquen todas las inmatriculaciones, rectificaciones de cabida o linderos, deslindes o inscripciones de representaciones gráficas practicadas y notificadas a través del Boletín Oficial del Estado.

Octava. Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga y mantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

El artículo 6.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria establece que “cuando se tramiten simultáneamente dos o más expedientes con idéntico objeto, proseguirá la tramitación del que primero se hubiera iniciado”. Sin embargo, en el ámbito de los expedientes con transcendencia registral debe prevalecer el criterio de la prioridad registral, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Por ello, solo una vez caducado el asiento de presentación o la anotación preventiva el obstáculo para la tramitación del expediente “retrasado” desaparece.

 

4.6 La inmatriculación por título público

La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

La Arboleda (Bizkaia-Vizcaya). Por Skulptgirl

La reforma de 2015 modifica la regulación de la inmatriculación por título público en el nuevo artículo 205 LH.

Recordemos que la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 señala que todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la citada ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el artículo 205 LH, solo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese presentado el título público inmatriculador en el Registro de la propiedad.

El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria consta de cinco párrafos:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

1. El título inmatriculador y el título previo

Las RDGRN de 19 de noviembre de 2015, 4 de mayo, 1 de julio y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio, 29 de septiembre y 16 de noviembre de 2017, 18 de abril, 16, 25 y 27 de julio, 5, 13 y 28 de septiembre de 2018 resumen la diferencia entre las dos redacciones legales del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (la derogada y la vigente). Esta no se encuentra en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de la Dirección General de los Registros y del Notariado. La novedad esencial de la reforma radica en dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al elemento temporal.

  • En cuanto a la forma documental, para acreditar la previa adquisición ya no es suficiente cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes.
  • Además, se exige un elemento temporal. Debe acreditarse que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. El momento final del cómputo de dicho año es el del otorgamiento del título público traslativo (escritura pública de compraventa, en el supuesto debatido) y no el día en que el documento privado de compraventa fue liquidado y obtuvo fecha fehaciente (cfr. RDGRN de 16 de noviembre de 2017).

La RDGRN de 12 de mayo de 2016 considera traslativa la mutación de la originaria “comunidad valenciana” en propiedad horizontal que se constituye formalmente.

Con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil). Ello permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad otorga título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, y no desde el otorgamiento del título público de formalización de la aceptación, adjudicación o partición de la herencia (cfr. RDGRN de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio y 16 de noviembre de 2017, 18 de abril, 16 y 25 de julio, 5, 13 y 28 de septiembre de 2018).

La RDGRN de 28 de septiembre de 2018 se refiere a un supuesto en el que entre el fallecimiento de los padres de la causante (años 1974 y 1989) y el de la causante misma (2016) han mediado más de 25 años, período durante el cual se habían liquidado los impuestos y las fincas estaban catastradas a nombre de la causante. La Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta, con los datos aportados y que resultan de los otorgamientos, que no hay duda de que la herencia de los padres de la causante fue aceptada tácitamente por esta en vida. En consecuencia, y cumpliéndose los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, procede la inmatriculación.

El título de la sucesión acompañado de la instancia privada prevista en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria no es hábil para lograr la inmatriculación de fincas conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria. La RDGRN de 14 de diciembre de 2016 aduce los siguientes argumentos para justificar tal conclusión:

  • Aun cuando el título de la sucesión a los efectos del Registro de la Propiedad es el referido en el párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria, no puede olvidarse que en caso de inscripción de herencias, el título es de carácter complejo, pues lo integran tanto el título propiamente sucesorio como el documento en que se formaliza la adjudicación de herencia (cfr. artículos 14.2.º y 3.º, y 16 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario), que no puede considerarse un documento meramente complementario. Por ello, no teniendo el carácter de título público una parte de este título complejo no quedaría plenamente cumplida la exigencia prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
  • Además, los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento excluyen la inmatriculación de fincas al referirse a «los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante». Este carácter excepcional lleva consigo que debe limitarse al supuesto expresamente previsto, es decir, cuando los bienes estén previamente inscritos a favor del causante.

La RDGRN de 27 de julio de 2018 admite inmatriculación en virtud de una escritura pública de disolución de comunidad, siendo el título previo una escritura pública de donación. Subraya la DGRN que, con la finalidad de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación: “…En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no puede entenderse que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una donación en favor de dos donatarios por cuotas indivisas y de una posterior disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los condóminos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrió más de un año, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación”.

La RDGRN de 19 de noviembre de 2015 contempla la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante sentencia declarativa del dominio se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205 LH.

De modo análogo, cabría plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. A tal respecto, tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015. Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso» (cfr. RDGRN 19 de noviembre de 2015, de 4 de mayo, 23 de junio, 3 y 11 de octubre, 14 de noviembre y 14 de diciembre de 2016, 1 de febrero de 2017, 16 de enero, 27 de febrero, 1 de marzo y 11 de junio de 2018).

La competencia territorial del notario que autorice el acta complementaria del título público, mencionada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, debe ser objeto de calificación registral (RDGRN de 8 de octubre de 2018). No obstante lo anterior, interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado que las especiales características de los distritos notariales incluidos en el Colegio Notarial de las Islas Canarias, a causa precisamente de su insularidad, impiden desde la perspectiva de la Ley del Notariado y sus normas de desarrollo, aludir a una colindancia geográfica determinada por la mayor proximidad en el territorio, en términos literales, sino que, teniendo presente la finalidad última de las reformas en la función notarial, cual es coordinar la competencia del notario como funcionario de naturaleza especial con la facilitación a los ciudadanos del servicio público en los expedientes y actas especiales desjudicializados, ha de entenderse conforme al artículo 3 del Código Civil que el contexto y realidad social actuales llevan a atender a la relevancia de los medios de trasporte que permitan a los usuarios de los servicios notariales de la isla de La Gomera, una mayor facilidad la utilización de éstos y con ello un acceso razonable a la función notarial. Por ello siendo sin duda Arona-Los Cristianos, en cuanto perteneciente al distrito de Granadilla de Abona, el punto más cercano y de mejor acceso al transporte a la Isla de La Gomera – en el caso de esta isla, por mar – ha de entenderse que existen razones que avalan que el notario autorizante es hábil para la autorización del acta complementaria que constituye un elemento esencial en el procedimiento registral determinado en los artículos 198 y 205 de la Ley Hipotecaria.

Precisa la RDGRN de 27 de junio de 2016 que un expediente notarial de inmatriculación (cfr. artículo 203 LH) calificado negativamente como título inmatriculador puede servir, en determinados supuestos, como título previo traslativo a los efectos del artículo 205 LH (tal y como había interpretado también la RDGRN de 19 de noviembre de 2015).

El título previo al inmatriculador ha de ser también calificado por el registrador (RDGRN de 14 de noviembre de 2016 y de 4 de octubre de 2018). En consecuencia:

  • Resulta necesario acompañar a la escritura de adjudicación o partición hereditaria el certificado de defunción de la causante, su testamento y el certificado del Registro de Últimas Voluntades (RDGRN de 14 de noviembre de 2016).
  • Y el registrador en su calificación deberá comprobar que en la escritura previa de compraventa se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado – a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria –, según las reglas especificadas en el artículo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. La RDGRN de 4 de octubre de 2018 se refiere a una escritura, otorgada el día 1 de febrero de 2008, relativa a una compraventa que, según se manifiesta, se formalizó el día 4 de febrero de 1984 en documento privado, que no se incorpora ni se acompaña, habiendo tomando desde dicho día posesión de las fincas los compradores. Sin prejuzgar el momento en que se produjo la transmisión del dominio en favor de la parte compradora, afirma la DGRN que debe tenerse en cuenta que en la escritura pública se produce una declaración de la parte vendedora por la que se confiesa recibida la totalidad del precio de la compraventa el día de la firma del documento privado. Por ello, es indudable que a este acto debe aplicarse la normativa vigente respecto de la identificación de los medios de pago empleados, según resulta no sólo de la letra sino también del espíritu de las disposiciones de los artículos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. A tal efecto, cabe recordar que, según el apartado quinto de la Instrucción de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal, y en conexión con su deber de «velar por la regularidad no sólo formal sino material» de los actos o negocios jurídicos que autorice – artículo 24 de la Ley del Notariado –, el notario deberá consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia ésta que concurre en el presente caso, sin que deba ahora prejuzgarse sobre la posibilidad de supuestos en los que por el tiempo transcurrido entre la transmisión y los pagos a los que se refieran dichas escrituras y el otorgamiento de éstas, si dicho lapso temporal resulta acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma, toda vez que en el supuesto debatido la venta que según se manifiesta se realizó en documento privado – no incorporado a la escritura calificada –, tendría fecha fehaciente únicamente desde el día 28 de octubre de 2017 (por fallecimiento de uno de los compradores), cuando ya estaba en vigor la referida normativa sobre identificación de los medios de pago.

La RDGRN de 10 de abril de 2018 confirma la calificación registral que opone como defecto la circunstancia de que en el título inmatriculador (convenio regulador de separación matrimonial) se omitan la superficie y linderos de la finca: tales omisiones no pueden suplirse por la expresión en aquel título de la referencia catastral de la finca.

Por el contrario, la RDGRN de 31 de octubre de 2018 no estima fundadas las dudas de identidad formuladas en la calificación registral. Se refiere la resolución a un supuesto en el que el título inmatriculador contiene la descripción de la finca en términos totalmente coincidentes con la que resultan del Catastro y la nota de calificación se limita a hacer constar diferencias de escasa entidad en cuanto a la superficie expresada en el título inmatriculador y en el título previo.

Aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, cuando el contexto resulta de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por la Dirección General de los Registros y del Notariado que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien ésta no puede derivar de simples sospechas, debiendo estar suficientemente fundadas (RDGRN de 4 de mayo y 14 de noviembre de 2016, 1 de febrero de 2017, 18 de abril, 21 de junio, 16, 25 y 27 de julio, 5 y 13 de septiembre de 2018).

No obstante, la RDGRN de 16 de julio de 2018 interpreta que no existe fraude en un supuesto en el que la escritura pública de adición de herencia se otorga el mismo día de otra posterior compraventa otorgada por el heredero vendedor (a pesar de la ausencia de título escrito de dominio en el primero de dichos instrumentos públicos).

2. La certificación catastral descriptiva y gráfica

Conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, «únicamente podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en los siguientes supuestos: a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa. b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos». En el concreto procedimiento de concordancia regulado en el artículo 205 LH – al igual que en el regulado en el artículo 203 –, no existe expresa previsión legal de admisión de representaciones gráficas alternativas a la catastral, a diferencia de lo que ocurre en otros muchos preceptos del Título VI – por ejemplo, el 199.2, el 200, el 201, el 202, el 204, o el 206, todos ellos artículos de la Ley Hipotecaria – en los que sí se admite expresamente tal representación alternativa. Por tanto, si se pretende inmatricular, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, una delimitación perimetral de suelo distinta de la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporte, lo procedente será promover y obtener previamente, conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que ya sí cumpla, en cuanto a la ubicación, delimitación y superficie, el requisito de identidad con la descripción contenida en el título inmatriculador, tal y como exige el artículo 205 de la Ley (RDGRN de 5 y 12 de mayo de 2016 y 22 de septiembre de 2017).

Las RDGRN 20 de junio y 22 de septiembre de 2017 recuerdan que es técnicamente posible obtener una representación gráfica georreferenciada de una vivienda cueva. Ahora bien, en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral. En el caso debatido en la última resolución citada, según la certificación catastral aportada, existía una total coincidencia entre la descripción literaria del título y los datos alfanuméricos de superficie que figuraban en la certificación. Sin embargo, la certificación catastral aportada no permitía la obtención de las concretas coordenadas de la edificación y del conjunto de la finca, constando únicamente las coordenadas de la porción de finca que se ubica en el exterior de la cueva. De igual modo, la superficie gráfica de la finca no incluía, a diferencia de lo que sucedía en el supuesto de la RDGRN de 20 de junio de 2017, la correspondiente a dicha vivienda cueva. Interpreta la DGRN que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta en cuanto a la porción subterránea de finca de la que no se aportan tales coordenadas catastrales. Además, dado que consta representada en la cartografía catastral la finca y la vivienda cueva, será fácilmente verificable que la representación alternativa georreferenciada que se aporte sea coincidente con dicha representación catastral, incompleta por omitir la totalidad de las coordenadas, acudiendo para ello a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, lo que permitirá comprobar, además, que se respeta la coordinación geográfica con el Catastro.

Las RDGRN de 7 de abril, 30 de agosto, 29 de septiembre y 7 de noviembre de 2017, 19 de julio y 14 de noviembre de 2018 estiman hoy inaplicable el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en particular en cuanto dispone que el título público de adquisición incorporará o se acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente – en virtud de lo dispuesto en la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio -. La nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015. Además, del tenor del reformado artículo 205 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere, exclusivamente, a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».

Afirman las RDGRN de 18 de abril, 5 y 12 de mayo de 2016 que tampoco es necesaria la coincidencia de identidad de los titulares catastrales colindantes con los colindantes mencionados en el título inmatriculador. Esta cuestión ya fue resuelta por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 5 de agosto de 2014 al señalar que «que no sólo no es necesario que coincidan los nombres de los colindantes expresados en el título inmatriculador y en la certificación catastral, sino que, incluso, aun en el hipotético caso de que tales nombres fueran coincidentes, no es preciso, ni aportaría clarificación alguna, que la descripción registral literaria de la finca, cuando se proceda a su inmatriculación, mencionase los nombres de los propietarios colindantes, sino que, ajustándose a lo previsto por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y por el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, y tratándose de inmatriculación regida además por el artículo 53 de la Ley 13/1996, ha de bastar con que identifique geográficamente la finca a inmatricular por referencia al plano resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y, con ello, queden identificados sus linderos de manera perimetral, y consecuentemente, cuáles son los inmuebles catastrales colindantes por cada uno de sus cuatro puntos cardinales, pero sin tener que mencionar en la descripción literaria de la finca a inmatricular, pues en nuestro sistema registral han de evitarse las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial, los supuestos nombres de los supuestos propietarios colindantes». Criterio que también confirma el apartado 8.º de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, al señalar que en orden a la calificación del registrador de la propiedad de la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral, la falta de correspondencia no pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes.

Las RDGRN de 4 de agosto de 2014, 14 de septiembre de 2015, 5 y 12 de mayo, 23 de junio de 2016, 10 de octubre de 2017, 27 de febrero, 19 de julio y 14 de noviembre de 2018 reiteran que la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando incluso las construcciones o edificaciones existentes sobre la misma.

No obstante lo anterior, las exigencias impuestas para la registración de obras nuevas son también aplicables a los supuestos de inmatriculación de edificaciones (cfr. RDGRN de 17 de febrero y 6 de julio de 2005, 30 de abril de 2011 y 10 de octubre de 2017), de modo que el artículo 28 de la Ley de Suelo es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de la Propiedad las edificaciones, ya que uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 202 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento).

En cuanto a la superficie de la finca, que no es otra cosa que la medición del área comprendida entre sus linderos, sí que es necesaria una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral, sin que pueda aplicarse el margen del 10 por 100 que se refiere a un supuesto distinto (constatación registral de la referencia catastral). El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley 13/2015 exige para inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos que exista identidad en todo caso, entre la descripción del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica, coincidencia total que también se deduce del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un supuesto de incorporación-coordinación obligatorio en relación a la representación gráfica georreferenciada (RDGRN de 18 de abril de 2016).

Acreditado que ha existido una modificación catastral posterior al otorgamiento de los títulos, tales alteraciones no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. Tal supuesto viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica (RDGRN de 12 de mayo de 2016, 26 de octubre de 2017 y 14 de noviembre de 2018).

La RDGRN de 19 de julio de 2018, siguiendo la doctrina de la Resolución de 8 de junio de 2016, reitera que es posible prescindir de una representación gráfica cuando la finca a que se refiere carezca de existencia actual por haberse producido una modificación hipotecaria posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral.

La RDGRN de 12 de mayo de 2016 – cuya doctrina confirman las posteriores de 10 de octubre de 2017, 16 de enero, 27 de febrero, 1 de marzo y 14 de noviembre de 2018 – precisa que han de concurrir simultáneamente dos exigencias de identidad descriptiva: la primera, entre el título traslativo inmatriculador y el título adquisitivo previo; y la segunda, entre dicho título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente ha de aportarse al efecto. Pero con la particularidad, de que para el primer supuesto, la ley exige que exista «identidad… a juicio del Registrador». Y en cambio, para el segundo supuesto, la ley exige que exista «identidad… en todo caso». Lo cual ya induce a interpretar que el grado de identidad exigible no es exactamente el mismo en ambos supuestos:

  • En efecto, la ley, al utilizar la expresión «a su juicio» es claro que está otorgando al registrador cierto margen de apreciación, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad en la apreciación de la identidad. Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la ley, o que al menos, tiene dudas fundadas sobre ella (no es suficiente una diferencia de superficie inferior al 10 por 100).
  • El segundo requisito de identidad descriptiva exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se refiere al que ha de existir «en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Aquí el legislador, al emplear la expresión «en todo caso» en lugar de la de «a su juicio», ya no otorga al registrador el mismo margen de apreciación, ni la misma flexibilidad en la apreciación de la identidad que en el otro caso analizado. Y a tales efectos, como reiteradamente ha señalado la DGRN, tanto antes como después de la Ley 13/2015, no es admisible el margen de diferencia del 10 por 100 de superficie, el cual sólo es admitido en los supuestos la mera constancia registral de la referencia catastral en el folio real de fincas ya inmatriculadas, conforme al artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Por tanto, en todo supuesto de inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley deberá aportarse la representación gráfica catastral de la finca en términos idénticos a la descripción contenida en el título inmatriculador, siendo esta exigencia heredera de la que empleaba el artículo 53, apartado seis, de la Ley 13/1996 cuando exigía «aportar junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».Esta exigencia responde, en gran parte, a una misma finalidad y razón de ser: que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral. Y pese a que el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral correcta y coincidente con el título, ello no puede llevar a suplir la voluntad del interesado en cuanto a la descripción gráfica contenida en dicho título. En consecuencia, es necesario para proceder a la inmatriculación, en casos de discrepancias entre la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral, la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador bien mediante la aportación por el interesado de la certificación catastral correcta o consintiendo mediante instancia en la obtención de la misma por el registrador (cfr. RDGRN de 12 de mayo y 3 de octubre de 2016).

Puede ocurrir que la delimitación geográfica catastral, para un mismo inmueble y con una misma referencia catastral, haya variado en el tiempo, de modo que al solicitarse la inmatriculación se haya perdido la identidad descriptiva inicial entre el título inmatriculador y la situación catastral, y ello a causa de una alteración catastral sobrevenida. Si el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exigiera identidad entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y en la certificación catastral «incorporada al mismo», podría defenderse que los ulteriores cambios catastrales son irrelevantes a estos efectos, pues solo habríamos de atenernos al contenido de la concreta certificación catastral incorporada al título, siga o no formalmente vigente, y haya cambiado o no el inmueble catastral. De hecho, la DGRN – con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, y bajo la vigencia, todavía, del artículo 53.Seis de la Ley 13/1996 – había señalado, por ejemplo en su Resolución de 4 de agosto de 2014, que para inmatricular, la certificación catastral había de estar vigente al tiempo del título inmatriculador, aunque ya no lo estuviera al de la inmatriculación. Aunque también es cierto que en otra Resolución posterior, de 15 de diciembre de 2014, se sostuvo que la certificación catastral aportada al Registro había de estar vigente, pues la normativa reguladora del Catastro le atribuye una vigencia máxima de un año, y tal circunstancia es calificable por el registrador.

La RDGRN de 12 de mayo se refiere a un supuesto en el que se incorporó al título inmatriculador de fecha de 29 de octubre de 2009, certificación catastral de 28 de octubre de 2009 en la que consta que la superficie del suelo es de 5.287 metros cuadrados, que es la misma que se hace constar en el propio título inmatriculador. Pero presentándose el mencionado título en el Registro de la Propiedad más de cinco años después, el 7 de enero de 2016, la registradora procedió a obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada al 15 de enero de 2016 de la parcela que se pretendía inmatricular y de ella resulta que no se corresponde con la descripción literaria contenida en el título inmatriculador, ya que difiere la superficie y algunos de los colindantes y la información gráfica también es diferente a la que aparece en la certificación catastral de 28 de octubre de 2009 incorporada a la escritura. La Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta:

  • En primer lugar, que la actuación de la registradora al solicitar y obtener por sí misma nueva certificación catastral actualizada es plenamente correcta, pues, con independencia de que haya pasado o no el año de vigencia de la certificación catastral a que se refiere el artículo 84.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, lo cierto es que el apartado 8.º de la Resolución conjunta entre este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes». Confirman esta doctrina las RDGRN de 7 de abril y 29 de septiembre de 2017, igualmente aplicable a los notarios, que disponen de iguales accesos a organismos oficiales, respecto a la elaboración de documentos inscribibles o la subsanación de los defectos que éstos pudieran adolecer (cfr. artículo 173 del Reglamento Notarial).
  • Y en cuanto a la apreciación de la registradora a la vista del contenido de la nueva certificación catastral actualizada – aun cuando las diferencias en los nombre de los colindantes no tienen relevancia decisiva por sí mismas –, lo cierto es que se ha producido una alteración catastral sobrevenida en la delimitación geográfica perimetral del inmueble catastral que el registrador no puede ignorar, ya que si se accediera a la inmatriculación con la descripción contenida en el título y en la antigua certificación catastral, como pretende el recurrente, no se estaría cumpliendo la finalidad perseguida por la ley, y ya apuntada más arriba, de que en los supuestos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la finca registral ya nazca coordinada geográficamente con el inmueble catastral – uno o varios completos – existente al tiempo de la inmatriculación. Tampoco se podría conseguir dar cumplimiento al requisito legal de que se inscriban las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la finca, pues la certificación catastral del año 2009 que fue incorporada al título no las expresaba – por no ser entonces exigible – ni sería posible obtenerlas ahora pues la nueva certificación catastral actualizada, que sí las contiene, se refiere a una delimitación geográfica perimetral claramente distinta. En consecuencia, la DGRN confirma este defecto, siendo necesario para proceder a la inmatriculación la subsanación de dicho defecto bien mediante la rectificación del título inmatriculador o bien mediante la rectificación del Catastro. Distinta hubiera sido la conclusión si la modificación catastral sobrevenida se hubiera limitado, por ejemplo, a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, como viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica. En tal hipótesis, sería claro que el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, seguiría siendo el mismo, y por lo tanto, la posible divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo, por una parte, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada, por otra, podría ser fácilmente solventada: por ejemplo, mediante una simple instancia con firma legitimada o ante el registrador en la que el interesado consienta la inscripción con la superficie geométrica de la parcela catastral, pues, en todo caso, tras la Ley 13/2015, y conforme al nuevo artículo 9 de la Ley Hipotecaria, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca (lo cual es preceptivo en los casos de inmatriculación, entre otros), su cabida será la resultante de dicha representación – que en la hipótesis analizada no habría variado – y no otra.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Como ha reiterado la Dirección General de los Registros y del Notariado, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero de 2015, 21 de abril de 2016, 24 de enero y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero y 1 de marzo, 18 de abril y 21 de junio de 2018, entre otras).

En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, teniendo en cuenta que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.

Tratándose de inmuebles superpuestos, no cabe inmatricular una finca que se ubica, aunque sea en parte, sobre otra previamente inmatriculada: será necesario el consentimiento expreso del titular de ésta – y, en su caso, el de todos los demás titulares registrales – en documento público o subsidiariamente, una sentencia judicial en procedimiento en el que todos ellos hayan sido demandados, sin que la mera la fijación de una cuota adicional, denominada «envolvente» en el título de división horizontal, sin integrar efectivamente todos los inmuebles en el régimen de propiedad horizontal, sea un medio hábil para el propósito señalado (cfr. RDGRN de 10 de octubre de 2017).

La RDGRN de 31 de octubre de 2018 confirma que constando asignada una referencia catastral a una finca ya inmatriculada, no es admisible, por aplicación de los principios hipotecarios de prioridad y tracto sucesivo, que pretenda atribuirse la misma referencia a otra finca y, menos aún, la inscripción de la representación gráfica que es preceptiva en un supuesto de inmatriculación.

No está suficientemente fundada la duda apreciada por el registrador cuando aparece inscrita en el Registro de la Propiedad otro inmueble con la misma calle y número de policía pero con diferente referencia catastral que la finca cuya inmatriculación se pretende: conviene subrayar que las dudas del registrador se basaron en la coincidencia en la situación de las fincas y no en la posible invasión de la finca inscrita por la representación gráfica catastral que necesariamente ha de inscribirse al inmatricular (ex artículos 9.b) y 205 de la Ley Hipotecaria) (RDGRN de 31 de mayo de 2017). Tampoco la procedencia de distintas fincas inscritas por segregación de la misma matriz justifica por sí sola tales dudas (cfr. RDGRN de 31 de enero de 2018).

La RDGRN de 14 de noviembre de 2018 no considera fundadas las dudas del registrador:

  • Cuando los linderos se encuentran determinados en cuanto a las parcelas catastrales, si bien dos de ellas se encuentran en investigación. La mera circunstancia de hallarse una finca colindante incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, no determina por sí la existencia de duda de invasión del dominio público, más aún cuando de este procedimiento resulta controvertida la titularidad e incluso la naturaleza pública de dicha finca investigada (cfr. artículos 45 a 47 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre). Por tanto, la circunstancia de encontrarse algún lindero de la finca que se pretende inmatricular en investigación no puede impedir por sí la inmatriculación pretendida cuando en la calificación no existen dudas manifestadas de que pueda invadirse el dominio público, supuesto en el que, además, debería procederse conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, efectuando comunicación previa a la administración perjudicada. Esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación, a fin de que, una vez haya transcurrido el plazo de un mes regulado por la norma, y a la vista de la respuesta – o ausencia de la misma – de la entidad u órgano competente, pueda formarse el registrador un mejor juicio acerca de la eventual invasión del dominio público.
  • En cuanto a la existencia de un litigio pendiente, no puede confirmarse la calificación, ya que no consta en el registro asiento alguno que publique este procedimiento (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). A tal efecto debe recordarse que para que la pendencia del procedimiento judicial pueda tener efectos respecto a terceros es preciso que haya accedido al Registro de la Propiedad mediante la oportuna anotación preventiva (cfr. en general, artículo 42 Ley Hipotecaria; y en cuanto al expediente de dominio, artículo 274 Ley Hipotecaria), circunstancia que no concurre en el supuesto de hecho.
  • Es cierto que la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, en su artículo 30.7 establece que «cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público». No obstante, no resulta aplicable en el caso debatido esta norma, dado que la carretera colindante no pertenece a la red estatal de carreteras, sino que es titularidad de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Por ello, hay que estar al modo general de proceder del registrador en los casos en los que existan dudas de invasión de dominio público cuando se pretenda la inmatriculación por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Dicho precepto dispone que «si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes, a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida».

¿Continúan vigentes los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario? Es decir, cabe plantear si en los casos de suspensión de la inmatriculación por dudas del registrador sobre la coincidencia con otras fincas ya inmatriculadas, puede o no acudirse al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble para que éste, a la vista de los antecedentes registrales y documentales y dando audiencia a los titulares registrales de las fincas previamente inmatriculadas, dicte auto declarando o no procedente la inmatriculación pretendida.

Las RDGRN de 17 de noviembre de 2015, 5 de mayo de 2016, 24 de enero y 29 de septiembre de 2017, 31 de enero, 22 de mayo y 21 de junio de 2018 se inclinan por la respuesta negativa. En la regulación anterior, en la que se atribuían a los órganos judiciales competencias para tramitar y resolver mediante expedientes de jurisdicción voluntaria – mediante simple auto, como ocurría en el ya derogado expediente de dominio del artículo 201 de la de la Ley Hipotecaria – no era de extrañar que el Reglamento Hipotecario también atribuyera al Juez de Primera Instancia la posibilidad de dilucidar, también en procedimiento de jurisdicción voluntaria y también mediante simple auto y no sentencia, las dudas fundadas del registrador acerca de la coincidencia de la finca que se pretendía inmatricular – conforme a los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria – con otras previamente inmatriculadas. Ahora, tras la nítida desjudicialización de tales procedimientos, como se proclama en la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015 y se materializa en su articulado, ya no se mantiene la posibilidad de tramitación de tales expedientes en sede judicial, ni la posibilidad de resolverlos mediante simple auto. Y tal supresión afecta tanto a la anterior potencialidad de ordenar la inmatriculación de fincas por vía del expediente de dominio del anterior artículo 201, como a la de resolver las dudas registrales fundadas cuando se hubiera utilizado la vía de los anteriores artículos 205 o 206 de la Ley Hipotecaria. Por el contrario, la competencia judicial, en lo que se refiere a los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, queda concretada y ceñida a su labor estrictamente jurisdiccional, a través del procedimiento declarativo que en cada caso corresponda, y que habría de culminar en forma de sentencia. Por ello, ante la negativa del registrador a practicar la inmatriculación pretendida por cualquiera de las vías reguladas en el nuevo Título VI de la Ley Hipotecaria, el legitimado para ello podrá, bien recurrir judicialmente contra la calificación registral ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria – si lo que pretende es la revisión judicial de la calificación registral – o bien hacer uso de lo dispuesto en el nuevo artículo 198 de la Ley Hipotecaria, que, tras enunciar los diferentes procedimientos – y entre ellos, el de inmatriculación – para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, señala que «la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquel».

Y en particular, si de una pretensión de inmatriculación se tratare, el artículo 204 de la Ley Hipotecaria establece que «además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo». Ya no cabe, en conclusión, la aplicación de lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, ya que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

Solo tiene sentido y fundamento legal que el registrador suspenda una inscripción en base a las posibles dudas sobre la identidad de la finca, refiriéndose a una finca todavía no inmatriculada, cuando tales dudas i) se refieran a la coincidencia total o parcial de aquella con una finca previamente inscrita, ii) resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria o con la que conste en la preceptiva certificación catastral descriptiva y gráfica o iii) recaigan sobre la posibilidad de que la descripción de la finca que se pide inmatricular pueda coincidir, aunque fuera en parte, con cualquier otra finca ya inmatriculada, o con el dominio público incluso no inmatriculado.

No considera la Dirección General de los Registros y del Notariado fundadas las dudas del registrador que no surgen de ninguna de esas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada en la escritura de aceptación y adjudicación herencia otorgada en el año 2014 con la que resulta de otra escritura rectificativa otorgada el 19 de agosto de 2015, precisamente en el sentido de rectificar la previa descripción de esa finca no inmatriculada para adecuarla a la descripción catastral, sin que el registrador pueda tener elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo sino a un operación instrumental o fraudulenta que solo pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (RDGRN 4 de mayo de 2016).

La circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre no es suficiente por sí misma, para fundar la existencia de duda de invasión del dominio público (cfr. RDGRN de 7 de abril de 2017). Lo procedente en este supuesto será actuar de conformidad con lo previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación. Esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación, a fin de que, una vez haya transcurrido el plazo de un mes regulado por la norma, y a la vista de la respuesta – o ausencia de la misma – de la entidad u órgano competente, pueda formularse el registrador un mejor juicio acerca de la eventual invasión del dominio público. Hallándose la titularidad de la finca «en investigación», de conformidad con el artículo 47 de la Ley 33/2003, en base a lo preceptuado en el artículo 46 de la citada ley y tratándose de bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado, el órgano competente para acordar la incoación del procedimiento de investigación y resolver el mismo será el director general del Patrimonio del Estado, debiéndose realizar a éste la notificación prevenida en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (cfr. RDGRN de 9 de abril de 2015 y 7 de noviembre de 2017).

La RDGRN de 11 de octubre de 2018 confirma la calificación registral que deniega la inmatriculación de una finca porque, a pesar de no haber recibido a la fecha de la calificación el informe solicitado del Servicio Administrativo de Carreteras y Paisaje del Cabildo Insular de Tenerife, la registradora mantiene sus dudas de que la finca que se pretende inmatricular invade el dominio público al considerar que tanto de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se inserta en el documento como de la consulta realizada por la registradora a la Oficina Virtual del Catastro resulta que la expresada finca se encuentra ocupada por una carretera. Y si bien es cierto que las dudas de la registradora no fueron inicialmente ratificadas de forma expresa por la Administración autonómica mediante la emisión en plazo del informe recabado de la misma, a través del Servicio Administrativo de Carreteras y Paisajes del Cabildo Insular de Tenerife, no cabe atribuir a este hecho – afirma la DGRN – el alcance que pretenden los recurrentes, quienes invocan a su favor una suerte de resolución presunta favorable por la vía del silencio administrativo. Y ello no sólo porque dicha técnica del silencio administrativo no rige en materia de nulidad o validez civil de los actos o contratos sujetos al Derecho privado (vid. Resolución de 27 de junio de 2018) – y en el presente caso, la pretensión deducida se refiere a la inscripción de un derecho de propiedad privada inmobiliaria sujeta a la legislación civil e hipotecaria, dentro de cuyo procedimiento de inscripción la intervención requerida de la Administración es de mero informe y no de resolución de ningún procedimiento administrativo -, sino también porque el artículo 24 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas excluye el sentido favorable del silencio en este caso por dos motivos: a) primero, porque excepciona de la regla general del silencio positivo los casos exceptuados por una norma de rango legal, norma que en el presente supuesto está integrada por el párrafo tercero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que, como hemos visto, establece que «si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida», lo que excluye claramente la posibilidad de interpretar que la falta de emisión del informe de la Administración en plazo genere un efecto equivalente al de una resolución presunta de carácter favorable que obligue a la estimación de la pretensión del interesado, y b) segundo, porque el mismo artículo 24 de la Ley 39/2015 excluye de forma directa, sin remisión normativa interpuesta alguna, el carácter favorable o positivo del silencio, antes al contrario establece expresamente su carácter desestimatorio, en los casos de solicitudes «cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público».

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.

Este párrafo es un calco de lo establecido en la regla 5 del artículo 203.1 LH (expediente de dominio), con problemas de encaje dadas las diferencias entre uno y otro procedimiento. La notificación a los poseedores de hecho y a los titulares de cargas solo se hará si en el título inmatriculador se relaciona su existencia.

De conformidad con lo establecido en el nuevo artículo 207 de la Ley Hipotecaria, si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en el artículo 205, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la misma ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

Se dejará constancia en el Registro de la Propiedad de la publicación del edicto. Sin embargo, hay que subrayar que la Ley 13/2015 no establece que la eficacia de la inmatriculación quede condicionada a esta última circunstancia.

 

4.7 La inmatriculación y otros asientos registrales por certificación administrativa

El reformado artículo 206 de la Ley Hipotecaria, que está en vigor desde el día 26 de junio de 2015, consta de cinco apartados:

1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Desaparece en la reforma de 2015 la posibilidad que la legislación de 1944-1946 otorgó a la Iglesia Católica de utilizar este procedimiento especial de inmatriculación.

La autorización para que la Iglesia Católica utilizara aquel procedimiento ha de situarse en un contexto socioeconómico muy diferente del actual, influenciado aún por los efectos de las leyes desamortizadoras – a las que el Reglamento Hipotecario dedica todavía cuatro artículos – y la posterior recuperación de parte de los bienes por la Iglesia Católica, en muchos casos sin una titulación auténtica. La desaparición progresiva de las circunstancias históricas a las que respondió su inclusión, así como el transcurso de un tiempo suficiente desde la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 que ya permitió la inscripción de los templos destinados al culto católico, proscrita hasta entonces, son circunstancias que han propiciado la reforma.

La RDGRN de 24 de mayo de 2018 confirma que, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, las corporaciones públicas (por ejemplo, las comunidades de regantes) no pueden inmatricular bienes al amparo de lo dispuesto en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

El informe favorable de los servicios jurídicos exigido por el párrafo primero del nuevo artículo 206 de la Ley Hipotecaria sería también necesario aun cuando el Ayuntamiento careciera de tales servicios jurídicos; en estos supuestos, dichos informes deben ser elaborados por el Secretario del Ayuntamiento, toda vez que a este funcionario corresponde, de conformidad con lo previsto en el artículo 92.bis 1.a) de la Ley 7/1985, de Bases de Régimen Local, la fe pública y el asesoramiento legal preceptivo, estando, por tanto, a su cargo, los servicios jurídicos del Ayuntamiento.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

Como siempre que se inmatricule una finca, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la misma que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices (artículo 9.b de la Ley Hipotecaria).

La RDGRN de 25 de septiembre de 2017 subraya que la exigencia de que la finca conste catastrada a nombre del adquirente o del transmitente no se ha aplicado nunca al artículo 206 de la Ley Hipotecaria. Este requisito se contenía en el apartado 1 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exclusivamente para la inmatriculación por título público regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (hoy, como hemos visto, ni tan siquiera es exigible para este medio inmatriculador). Del tenor del reformado artículo 206 de la Ley Hipotecaria resulta que la identidad que exige el precepto entre el título y la certificación catastral se refiere exclusivamente a la descripción de la finca, lo cual concuerda con la presunción del apartado 3 del artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario que afirma que «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».

2. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

La circunstancia de hallarse una finca incursa en un procedimiento de investigación conforme a la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, pudiera determinar la existencia de duda de invasión del dominio público; pero en tal caso, recuerda la RDGRN de 25 de septiembre de 2017, se requeriría que tal duda se encontrase debidamente fundamentada por el registrador, pues el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria dispone que «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público». Hay que tener en cuenta, además, que quien pretende la inmatriculación es la Administración Pública.

La RDGRN de 23 de enero de 2018 estima fundadas las dudas apreciadas por el registrador que inducen a pensar que la finca cuya inmatriculación se pretende es una porción expropiada que se debió segregar de otra finca previamente inscrita, pero que nunca se segregó formalmente. Afirma la DGRN que en la época en que se produjo la expropiación, año 1959, era muy frecuente, y todavía hoy, desafortunadamente, lo sigue siendo en gran medida, que la Administración expropiante no inscribiera debidamente en el Registro de la Propiedad los bienes adquiridos por expropiación, ni siquiera cuando tales bienes eran porciones de fincas ya inmatriculadas.

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

De conformidad con lo establecido en el nuevo artículo 207 de la Ley Hipotecaria, si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la misma ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.

 

4.8 La inmatriculación a solicitud del titular de un derecho real limitado

A esta inmatriculación se refiere el apartado segundo del nuevo artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

En efecto, el titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

Primera. Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previa inscripción. No se concreta en la reforma legislativa la duración de esta anotación preventiva, por lo que, en aplicación de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que remite al artículo 96 de la misma ley, dicho asiento caducará a los sesenta días hábiles de su fecha, plazo que podrá prorrogarse hasta ciento ochenta días hábiles, por justa causa y en virtud de providencia judicial.

Segunda. Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término de veinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá el anotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera. Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se hará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose los veinte días desde esta inserción. 

Tercera. Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citación del dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Cuarta. El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cual dará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripción definitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribirá el derecho real, previa nueva presentación del título.

Quinta. El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a la práctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando la pretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas por el Juez o Tribunal.

Recordemos que, siempre que se inmatricula una finca, debe constar una representación gráfica georreferenciada de la misma que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices; deberá aportarse también, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma (artículos 9.b y 10.2 LH).

 

4.9 Otros medios de inmatriculación

De conformidad con lo establecido en el reformado artículo 204 de la Ley Hipotecaria, además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:

1.º Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación o equidistribución urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se proceda a la inscripción de las fincas de resultado.

2.º Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria.

3.º Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.

4.º Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde.

El artículo 53.1 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas establece que la resolución aprobatoria del deslinde será título suficiente para que la Administración proceda a la inmatriculación de los bienes. La RDGRN de 11 de octubre de 2016 recuerda que la legislación administrativa especial atribuye en ciertos casos al deslinde (por ejemplo, en materia de costas, aguas o vías pecuarias) no solo un efecto declarativo de la posesión sino de la titularidad demanial.

La RDGRN de 18 de abril de 2018 alude a un supuesto en el que se pretende la rectificación de la descripción de una finca inscrita por supresión de una porción enclavada perteneciente a distinto dueño. Interpreta la DGRN que la constancia registral del enclavado supone la existencia de una porción de superficie que ha quedado excluida de la inmatriculación por determinarlo así el título que causó la inscripción primera de la finca. Por tanto, para lograr la inmatriculación de esta porción a favor de la Administración Pública recurrente, que alega su titularidad, bastará acudir a alguno de los medios inmatriculadores que prevé la Ley Hipotecaria, sin que sea suficiente la mera constancia de la titularidad pretendida en el Catastro como alega el recurrente. Descarta la DGRN la posibilidad de utilizar la mera inscripción de la representación gráfica alternativa en el caso planteado, pues si bien el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria permite completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, queda expresamente proscrito que con este procedimiento puedan encubrirse actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente, lo que conduce necesariamente a la inmatriculación de la porción enclavada no inscrita, por los títulos y procedimientos legalmente establecidos, y su posterior agrupación con la finca actualmente inscrita. Debe admitirse, por el contrario, la posibilidad de acudir al deslinde administrativo para determinar la configuración física de la finca y así proceder a la inmatriculación de esta porción enclavada. Concluye la DGRN que la Orden que aprueba el deslinde de un monte catalogado es título hábil para su inmatriculación.

5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

La RDGRN de 7 de marzo de 2018 niega que pueda procederse a la inmatriculación de una finca en virtud de auto judicial aprobatorio de la avenencia alcanzada entre las partes en un procedimiento de conciliación instado ante el juez de paz, siendo el título material de adquisición la usucapión extraordinaria:

  • No estamos, afirma la Dirección General de los Registros y del Notariado, en presencia de una sentencia dictada en juicio declarativo, a la que se refiere el número 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria. De conformidad con el artículo 139 de la Ley 15/2015, se puede afirmar que todo intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito, debiendo inadmitirse de plano la petición cuando suponga la utilización de este expediente para otras finalidades distintas y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal. La conciliación se encuadra dentro de los procedimientos de resolución alternativa de conflictos, es decir, procedimientos que pretenden dar solución a una controversia entre partes intentando lograr el acuerdo entre las mismas, y sin que tenga que ser un juez el que tome la decisión. Por tanto, se diferencia del proceso judicial en que no interviene un Juez sino que se lleva a cabo ante un Letrado de la Administración de Justicia, un Juez de Paz, un Notario o un Registrador de la Propiedad o Mercantil, pero debiendo destacarse que la resolución del conflicto se consigue por el acuerdo entre las partes enfrentadas. La conciliación es, por tanto, un medio de evitar un litigio, en el que, a diferencia de la mediación, el funcionario público que concilia puede aproximar las posiciones de los interesados para conseguir que lleguen a un acuerdo, incluso formulando una propuesta de resolución conforme con el ordenamiento jurídico, que podrá (o no) ser aceptada por los interesados. No obstante, a diferencia del arbitraje o del proceso judicial, son éstos los que en definitiva ponen fin al conflicto, cediendo en sus respectivas pretensiones, sin que la solución a dicho conflicto sea impuesta por quien concilia.
  • Aun cuando no se ponga en duda la veracidad de lo que en ella declaran los interesados, no implica más que un reconocimiento por parte del demandado de que el demandante es dueño, por lo que, aunque el juez ponga fin a un procedimiento de conciliación, no hay una decisión de fondo sobre la realidad de la usucapión.
  • De las anteriores consideraciones no resulta la imposibilidad de modificar el contenido del Registro de la Propiedad de forma no contenciosa o extrajudicial, pero para ello es preciso que las partes implicadas presten su consentimiento con los requisitos y en la forma prevista en el ordenamiento. La naturaleza contractual del consentimiento requerido de las partes nos reconduce a las circunstancias que exige el ordenamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico reales de origen negocial (artículo 1809 del Código Civil en relación con los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria). Todo ello sin perjuicio de que para lograr la inmatriculación en el presente supuesto pueda acudirse al procedimiento previsto para ello en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria que prevé todos los trámites, notificaciones y garantías necesarias para el acceso de una finca por primera vez al Registro.
  • En cuanto al carácter de documento público o privado del auto aprobatorio de la avenencia en acto de conciliación, así resulta con claridad de lo dispuesto en el artículo 147.1 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria: “A los efectos previstos en el artículo 517.2.9.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el testimonio del acta junto con el del decreto del Secretario judicial o del auto del Juez de Paz haciendo constar la avenencia de las partes en el acto de conciliación, llevará aparejada ejecución. A otros efectos, lo convenido tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público y solemne”. En este sentido, existiendo norma específica de ejecución, no es aplicable la norma general del artículo 22 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Ahora bien, el hecho de que el acta de conciliación que recoja el acuerdo alcanzado tenga la condición de documento público, tal y como sucede en el caso del auto que homologa la transacción, no significa que el acta o certificación expedida sean títulos inscribibles de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por cuanto no todo documento público de manera indiscriminada e intercambiable es título formal inscribible en los términos exigidos en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria y el artículo 33 de su Reglamento, debiendo cumplirse los requisitos sustantivos y formales del título inscribible, así como los exigidos para la inscripción en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, o los referentes, en su caso, a los medios de pago (cfr. artículo 11 de la Ley Hipotecaria), continuando de esta forma una línea doctrinal reiterada en numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Sin embargo, la Ley de la Jurisdicción Voluntaria deja a salvo aquellas «conciliaciones que puedan surgir en expedientes específicamente regulados en la legislación hipotecaria, como pueden ser, a título de ejemplo, los del artículo 199 referente a completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie; el del artículo 209 referente a doble o múltiple inmatriculación; 210 relativo al expediente de liberación de cargas o gravámenes; o de rectificación de errores en los asientos en los términos del Título VII de la Ley Hipotecaria, que son plenamente inscribibles por disposición de la propia ley exceptuando por tanto la norma general de su artículo 3». En el caso de este expediente no nos encontramos ante una sentencia dictada en juicio declarativo tal y como prevé el apartado 5 del artículo 204 de la Ley Hipotecaria, y tampoco se trata de una conciliación en el curso de los procedimientos específicos extrajudiciales previstos en la Ley Hipotecaria tras la reforma de la Ley 13/2015.

Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este precepto no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral.

Una vez practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo anterior.

Prevé el nuevo artículo 207 de la Ley Hipotecaria que si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1, 2, 3 y 4 del artículo 204, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de la misma ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

 

4.10 La doble inmatriculación

Como señalan las RDGRN de 21 de diciembre de 2015, 26 de julio y 22 de noviembre de 2016 y 3 de octubre de 2018, el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación entre dos o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, pues ahora es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de dicha ley.

A los supuestos de doble inmatriculación se refiere el reformado artículo 209 de la Ley Hipotecaria, que establece las siguientes previsiones:

1. Régimen general

La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que se tramitará con sujeción a las reglas siguientes: 

Primera. Será competente para su tramitación y resolución el Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o más Registros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde se sitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Segunda. El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidos reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la práctica de notificaciones.

El reformado artículo 209 de la Ley Hipotecaria introduce la novedad de permitir el inicio de este procedimiento de oficio por el registrador, posibilidad ésta que le estaba vedada anteriormente, como expresamente se afirmó en las RDGRN de 25 de marzo de 1985, 1 de junio de 2006 y 28 de diciembre de 2006.

La RDGRN de 19 de diciembre de 2017 señala que tras la entrada en vigor de la nueva Ley, cuando el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación, puede, e incluso ha de interpretarse que debe, iniciar de oficio el expediente conforme al citado artículo, efectuando las notificaciones y extendiendo la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

La RDGRN de 19 de julio de 2018 se refiere a un supuesto en el que, tras la tramitación del procedimiento a que se refiere el artículo 199 LH, la registradora inicia de oficio el expediente de doble inmatriculación, por tener dudas acerca de la invasión de otra finca inmatriculada.

Subraya la RDGRN de 22 de noviembre de 2016, que fuera de los supuestos de iniciación de oficio por el registrador, la Ley Hipotecaria sólo reconoce legitimación a los titulares registrales de derechos inscritos en las fincas afectadas por la doble inmatriculación. Siguiendo la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado para la regulación anterior a la Ley 13/2015 (cfr. Resoluciones 26 de febrero de 2013 y 2 de diciembre de 2014), la expresión legal puede entenderse comprensiva no solo de los titulares derechos inscritos, sino también anotados, entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no solo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas. Por otra parte, considerando la existencia de una norma especial reguladora de la legitimación para este concreto procedimiento de doble inmatriculación, no resulta pertinente acudir a la norma general que para la rectificación de errores en el Registro se contiene en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, como invoca el recurrente en el supuesto debatido. Concluye la DGRN que el hecho de que recurrente pueda o no resultar lesionado por los asientos practicados es una cuestión que dependerá del efectivo resultado de la contienda judicial emprendida, por lo que considerar al recurrente legitimado en base a esta norma supondría prejuzgar la cuestión, lo que sin duda excede del ámbito de la actuación del registrador.

Subraya la RDGRN de 3 de octubre de 2018 que el registrador no tiene la obligación de descubrir la existencia del supuesto patológico en que consiste la doble inmatriculación en virtud de la mera denuncia de tal circunstancia por parte del promotor del expediente, sin que exista una previa identificación de la finca, fincas o partes de ellas que se encuentren doblemente inscritas o al menos el titular afectado. Cuando el artículo 209 de la Ley Hipotecaria indica en su regla segunda que «el expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes», impone a ambos, registrador y promotor del expediente, la misma exigencia, esto es, identificar la finca o fincas afectadas. Solo de esa forma el registrador podrá iniciar el expediente, siguiendo la tramitación regulada en el precepto citado, si tal procedimiento se inicia de oficio, por haber tenido su descubrimiento el registrador, o, en su caso, para el supuesto de que se efectúe a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito, realizar las investigaciones pertinentes para comprobar si realmente nos encontramos ante la situación patológica que con la regulación contenida en la norma se pretende corregir. Es en este caso, cuando el registrador deberá fundamentar motivadamente sus dudas sobre la existencia o no de doble inmatriculación, para que los interesados puedan, en consecuencia, interponer los recursos que procedan ante tal calificación.

Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.

Tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. En este supuesto, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que prevé el artículo 209 LH, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos. En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes trascrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. Dicha decisión, en cuanto se encuadra en las facultades de calificación del registrador, deberá ser motivada suficientemente, de forma análoga a lo que sucede en los casos de duda del registrador en cuanto a la identidad de la finca para casos de inmatriculación o excesos de cabida, siendo aplicable a este supuesto la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en cuanto al rigor de su fundamentación (RDGRN de 26 de julio de 2016).

Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas. 

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

El artículo 209 de la Ley Hipotecaria en sus reglas cuarta y sexta indica claramente cuál es el asiento a cancelar cuando la tramitación del expediente de doble inmatriculación haya concluido, por haberse cumplido los trámites contemplados en la norma, resultando, tanto en el caso de estar las fincas afectadas por tal situación inscritas a favor de la misma persona como en el de estar a favor de distintas, que se cancelará el historial de la finca más moderna. No obstante la dicción legal, interpreta la RDGRN de 3 de octubre de 2018 que cabría, por razones de economía registral (piénsese en que la finca cuyo historial registral sea más reciente haya sido objeto de división material u horizontal, constitución de derechos reales de garantía, etc.), cancelar el historial más antiguo, pero debiendo mediar siempre el acuerdo de los titulares de ambos de modo expreso, por aplicación de las exigencias que para la rectificación de los asientos registrales se recoge en los artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes. En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de la doble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Considera la RDGRN de 20 de julio de 2016 que, si bien el procedimiento en que se que se insta la anotación se encuadra dentro de aquellos a que se refiere el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, ya que se demanda en juicio la propiedad del inmueble y por lo tanto sería de aplicación el artículo 139 del Reglamento Hipotecario, de una interpretación conjunta de las reglas séptima, octava y novena del artículo 209.1, resulta que la anotación tiene su encaje dentro de las anotaciones a que hace referencia el artículo 42.10, pues es la propia ley la que de forma específica y diferenciada prevé el derecho a exigir la anotación y los efectos de su extensión:

  • La regla séptima distingue entre la demanda interpuesta por el promotor contra quienes no hubiesen comparecido en el procedimiento ante el registrador o hubiesen formulado oposición y la demanda interpuesta fuera de los casos de oposición por cualquier interesado, entendiendo como tal a los incluidos en el expediente, para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble y a ambos supuestos se les aplica lo dispuesto en la regla octava del artículo 209 LH: «Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente. En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador». En consecuencia, dicha anotación tiene la virtualidad de evitar la caducidad de las notas marginales extendidas y además su duración se sujeta a un plazo distinto al general del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
  • Por el contrario, la regla novena señala que siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, referente a la misma finca se concluirá el expediente, pero no le es de aplicación lo dispuesto en la regla octava para los dos primeros casos, por lo que en este supuesto la anotación se sujetara a lo dispuesto en los artículos 42 de la Ley Hipotecaria y 139 de su Reglamento.
  • En cuanto a la necesidad de mandamiento ordenando la extensión de anotación preventiva de la demanda interpuesta, la norma dice que la anotación preventiva se practicará como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente, por lo que será este hecho el que determine la posibilidad de extender la anotación (en todo caso, la documentación presentada en el Registro de la Propiedad debe ser auténtica, tal y como establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria). La presentación del escrito de demanda no implica su admisión automática, ya que se requerirá, conforme al artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el Letrado de la Administración de Justicia, una vez examinada la demanda, dicte decreto admitiendo la misma y dando traslado de ella al demandado, para que la conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda.

La Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2018, en respuesta a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, resuelve algunas cuestiones sobre la interpretación de las reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Me remito a cuanto expondré seguidamente a propósito de fincas inscritas en dos o más registros.

… Novena. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

2. La legislación administrativa

Conforme a lo establecido en el apartado 2 del reformado artículo 209 de la Ley Hipotecaria, el régimen expuesto se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Dicha norma prevé que la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones Públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración Pública en los siguientes supuestos:

a) Cuando, previa la instrucción del correspondiente procedimiento en cuya tramitación será preceptivo un informe técnico, se acredite la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de la finca.

b) Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre el de la Administración Pública en caso de doble inmatriculación, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante.

c) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones Públicas, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante.

Cuando una de las fincas implicadas en una posible doble inmatriculación sea titularidad de la Administración Pública, la RDGRN de 22 de noviembre de 2016 interpreta que la Ley Hipotecaria atribuye expresa prevalencia al procedimiento específico que en sede administrativa tenga por objeto resolver la situación de doble inmatriculación:

  • Dicho procedimiento se desarrolla en los artículos 48 a 53 del Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto, y permite resolver las situaciones de doble inmatriculación en las que estuvieran afectadas fincas titularidad de la Administración mediante certificación administrativa para cuya expedición se requiere tramitar el correspondiente procedimiento en el que destaca el requisito del previo informe técnico y de la Abogacía del Estado.
  • Si no consta en el Registro de la Propiedad asiento alguno que refleje el inicio de un procedimiento administrativo con tal finalidad, asiento que no está previsto en la legislación hipotecaria ni en la administrativa, resulta plenamente justificado que el registrador recabe de la Administración la información oportuna sobre la existencia de un procedimiento administrativo en el que se decida sobre la doble inmatriculación, pues debe evitarse iniciar la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 209 de forma paralela y estéril a otro procedimiento administrativo con igual objeto y trámites específicos, considerando, además, la prevalencia que la Ley Hipotecaria atribuye a las resultas de dicho eventual procedimiento administrativo.

3. Fincas inscritas en dos o más registros

En virtud de lo establecido en la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, los conflictos que como consecuencia del traslado a que se refiere esta disposición transitoria puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de una doble o múltiple inmatriculación, lo cual remite al contenido de las reglas del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. 

La Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2017, en respuesta a una Consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica de los preceptos del Real Decreto 195/2017, estima que si siendo coincidentes las titularidades dominicales, fueran distintas las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden en los distintos folios reales que han de unificarse, se procederá a la unificación de folios reales y en el folio único de la finca total, además de su descripción unificada y completa, se expresará la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en otra Resolución de 30 de octubre de 2018 que responde igualmente a una consulta formulada sobre la interpretación y aplicación práctica del citado Real Decreto, establece los siguientes criterios de interpretación de las reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria:

  • En cuanto al plazo para que los convocados puedan comparecer o contestar, no se trata en realidad de un emplazamiento (para comparecer dentro de un determinado plazo, que la ley no fija), sino de una convocatoria, es decir, una citación para que todos comparezcan en el lugar, día y hora que han de ser determinados por el registrador en su convocatoria.
  • Una vez llegado el día y hora fijados en la convocatoria, el registrador hará una propuesta de unificación del folio registral que someterá a los interesados para que se pronuncien en el plazo que señale al efecto. El registrador buscará así la conciliación de todos los interesados, dándoles audiencia sobre la propuesta efectuada.
  • El registrador formará expediente y certificará sobre la comparecencia o no de los convocados, sobre la propuesta por él formulada y sobre los acuerdos alcanzados o, en su caso, sobre la falta de acuerdos o comparecencia de alguno de los interesados, y procederá inscribiendo el acuerdo alcanzado o, en su defecto, cerrará el expediente dejando abierta la vía judicial a los interesados.
  • Si alguno de los gravámenes registrales objeto de acuerdo hubiera sido ordenado por la autoridad judicial, como ocurre por ejemplo con las anotaciones de embargo en las que el actor no tiene poder dispositivo sobre el embargo ni sobre su anotación, dicho acuerdo habrá de ser posteriormente aprobado por la correspondiente autoridad judicial.
  • Si en caso de desacuerdo alguno o varios interesados entablara demanda en juicio declarativo y obtuviera anotación registral de tal demanda, se hará constar así en cualquier tipo de publicidad formal. Cualquier interesado que presente, inscriba o anote su título con posterioridad al asiento de presentación del mandamiento de anotación de la demanda, quedará sometido a las reglas generales.

 

4.11 La reanudación del tracto sucesivo interrumpido

El artículo 40, apartado letra a), de la Ley Hipotecaria prevé tres vías para la rectificación de la inexactitud del Registro de la Propiedad que tenga su causa en el hecho de no haber tenido acceso al mismo alguna relación jurídica inmobiliaria:

1. La toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello.

2. La reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de la Ley Hipotecaria. A su vez, dentro del Título VI de la Ley Hipotecaria hay dos procedimientos distintos para la subsanación del tracto sucesivo:

a) El general u ordinario del expediente para la reanudación del tracto, al que alude el nuevo artículo 208 LH.

b) Y el especial, previsto para las Administraciones Públicas y las entidades de derecho público con personalidad jurídica propia, vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas, mediante certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el artículo 206 LH, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas (cfr. artículo 206.4 LH).

3. Una resolución judicial ordenando la rectificación. Sobre la posibilidad de obtener la reanudación del tracto mediante una sentencia declarativa, hay que recordar que la Dirección General de los Registros y del Notariado, desde la Resolución de 7 de abril de 2003, viene exigiendo que se demande a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y que se pida la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. En la RDGRN de 16 de junio de 2015 se lee lo siguiente: “… Aunque la demanda se haya dirigido contra el titular registral, … la sentencia dictada en procedimiento declarativo solo valdría para reanudar el tracto en el supuesto en que aparecieran como demandados los titulares registrales, quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios, en este caso, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia seria inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido”. La RDGRN de 29 de octubre de 2018 confirma esta doctrina.

El artículo 200 LH en su versión original disponía en su párrafo primero que la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificaría mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. Ahora, tras la reforma de la Ley 13/2015, no se contempla la posibilidad del acta de notoriedad como vía para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, posibilidad que en consecuencia debe entenderse derogada por dicha Ley, al haber desaparecido su base legal y establecer el nuevo artículo 208 garantías distintas y superiores a las de dicho acta. Cabe incluso estimar derogado tácitamente el artículo 9.6 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al regular un supuesto de reanudación del tracto mediante acta de notoriedad.

a) Régimen general

El expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (judicial, notarial o administrativo) es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor (RDGRN de 24 de marzo de 2015, 25 de octubre y 7 de noviembre de 2018, entre otras). Y ello por una triple razón:

  1. Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias.
  2. Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios.
  3. Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y vigente artículo 208 de la misma ley).

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que solo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.

Una vez más conviene traer a colación la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, conforme a la cual los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior.

De acuerdo con lo establecido en el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

A este supuesto ha equiparado la DGRN el caso del heredero del adquirente del titular registral (vid. Resolución de 19 de abril de 2012); debe entenderse, por tanto, que hay interrupción del tracto cuando falte más de un eslabón en la cadena de transmisiones, sin que “compute” como tal la sucesión del heredero del transmitente o del adquirente del derecho.

Matizan las RDGRN de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016 que parece razonable entender que solo se excluye la existencia de propia interrupción del tracto cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de todos sus herederos, pues, en tal caso, bastaría aportar el título sucesorio, y no necesariamente el particional con adjudicaciones concretas, para acreditar que la legitimación registral que ostentaba el causante sobre la finca en cuestión ha pasado al conjunto de los llamados a su herencia. En cambio, sí ha de admitirse la existencia de propia interrupción del tracto, y por tanto la viabilidad del expediente del nuevo artículo 208 para su subsanación, cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho de alguno o algunos herederos concretos del titular registral que previamente se hubieran adjudicado el bien en virtud de un título particional. En este supuesto, el adquirente final sólo tiene acción contra su transmitente o transmitentes directos, y no contra los demás herederos del titular registral que no fueron adjudicatarios del bien ni transmitentes del mismo, razón por la cual sí debe admitirse, en este supuesto, que a falta de la correcta documentación pública e inscripción de ese previo título particional, el adquirente final pueda subsanar esa interrupción del tracto sucesivo por el procedimiento regulado en el nuevo artículo 208 de la Ley.

Cuando consta documentada públicamente toda la cadena de titularidades desde la titular registral cuyo tracto se pretende reanudar hasta los titulares actuales de las restantes participaciones indivisas, a excepción del primero de los títulos por el que la titular transmite a su cónyuge la participación indivisa objeto del procedimiento, de modo que falta únicamente la documentación pública de la transmisión hereditaria efectuada de la titular registral a su cónyuge, no existe una verdadera interrupción del tracto. No obstante, teniendo en cuenta i) que no resulta acreditado que el cónyuge fuese el único heredero de la titular registral fallecida, ii) que el recurrente alega la imposibilidad de localizar a los herederos de la titular registral, considerando el largo período de tiempo transcurrido – 100 años -, herederos que por otra parte no han comparecido en el expediente tras cumplirse los trámites de publicación previstos legalmente, y iii) que, aun localizando a los herederos de la titular registral, el promotor carecería de acción directa frente a aquellos herederos que no le transmitieron, la RDGRN de 18 de octubre de 2017 concluye que debe admitirse el expediente de dominio como medio para reanudar el tracto, de modo que el promotor pueda lograr la inscripción de su derecho.

La Dirección General de los Registros y del Notariado admite el expediente de dominio incluso en supuestos en los que no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria reviste una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados (cfr. artículos 272 y 285 del Reglamento Hipotecario y RDGRN de 24 de marzo de 2015, 13 de julio y 18 de octubre de 2017, 30 de enero y 25 de octubre de 2018).

No existe una verdadera interrupción del tracto si consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezca de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos (RDGRN de 1 de junio de 2017).

La RDGRN de 7 de noviembre de 2018 niega que haya interrupción de tracto sucesivo cuando el inmueble resulta inscrito en el Registro de la Propiedad en favor de una sociedad y se aporta al expediente copia de la escritura – no inscrita – de elevación a público del documento privado por el que dicha sociedad vendió a los primeros adquirentes, así como un documento privado, presentado en la oficina liquidadora del impuesto correspondiente, por el que dichos adquirentes vendieron el inmueble a los actuales propietarios y requirentes del acta. Será suficiente la elevación a público de este último documento privado.

Siendo de anterior fecha el título de los promotores al que consta inscrito, no es el expediente de dominio para la reanudación del tracto el procedimiento adecuado para rectificar esta titularidad que se considera errónea, ni puede utilizarse para eludir el otorgamiento de la titulación pertinente para ello. No basta el mero consentimiento formal, abstractamente considerado, para la cancelación de la titularidad que consta inscrita, lo cual no es admisible en nuestro ordenamiento, según reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que sostiene que la admisión del consentimiento formal para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria y 193 del Reglamento Hipotecario y RDGRN de 4 de junio de 2012 y 25 de septiembre de 2014, entre otras). Y ello sin prejuzgar la posibilidad de que, una vez efectuada la rectificación de dicha titularidad contradictoria inscrita, resulte inscribible el procedimiento tramitado (RDGRN de 2 de octubre de 2017).

La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor (RDGRN de 23 de mayo de 2016).

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

1.ª Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.

2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

La regla segunda del artículo 208 de la Ley Hipotecaria se remite para la tramitación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a lo previsto en el artículo 203 de la misma Ley.

En cuanto a la legitimación activa, el procedimiento se iniciará mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca. Cuando el requirente manifiesta actuar en su propio nombre y derecho y en interés legítimo de los demás interesados, que son los actuales propietarios de la finca y cuyas circunstancias personales se detallan, no se produce un supuesto de representación voluntaria acreditada por lo que, en ausencia de ratificación, la RDGRN de 18 de octubre de 2017 confirma la calificación registral desfavorable a la inscripción, considerando que tales personas designadas como interesados en el acta no han tenido participación alguna en el procedimiento.

Si el promotor del expediente no pretende la reanudación del tracto a su favor, sino a favor de su causante, se precisa que se acredite la cualidad de heredero alegada en el título presentado (cfr. artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 76 y 80 de su Reglamento y RDGRN de 18 de octubre de 2017).

Señala la RDGRN de 23 de mayo de 2016 que la regla tercera de este apartado debe ser interpretada conjuntamente con la regla cuarta del mismo: debe entenderse, en consecuencia, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Sin embargo, cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, solo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente. 

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

El tenor literal de esta regla cuarta debe entenderse necesariamente relacionado con el número 4º del apartado segundo de este mismo artículo y considerarse solo referido a la conclusión por incomparecencia de titulares registrales o herederos de los mismos cuya inscripción tenga menos de treinta años de antigüedad y hayan sido citados personalmente (o en los casos, también expresados en el mismo número, en los que se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, algún otro asiento), así como a la conclusión por la comparecencia con oposición de cualesquiera titulares de derechos inscritos, con independencia de la antigüedad de su asiento. Otra interpretación se alejaría del concepto y finalidad propios de este procedimiento para reanudar el tracto, que es heredero de la regulación anterior a la Ley 13/2015, y dificultaría gran parte de los supuestos en la práctica, quedando la estéril su previsión legal (RDGRN de 14 y 28 de abril y 23 de mayo de 2016).

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad. 

En caso de calificación favorable, el registrador extenderá la inscripción o convertirá en inscripción la previa anotación preventiva, en caso de haberse practicado, y publicará el correspondiente edicto en el BOE, del que dejará constancia mediante nota marginal en la inscripción practicada.

b) La legislación administrativa

La disposición final primera de la Ley 13/2015, de 24 de junio, da nueva redacción al apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas que regula un título administrativo para la reanudación del tracto sucesivo.

En efecto, además del medio previsto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 de dicha ley será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los treinta días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación.

Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de treinta años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de treinta días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del Ayuntamiento, y en el “Boletín Oficial del Estado”, en el de la Comunidad Autónoma o en el de la provincia, según cuál sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo.

La ley admite dos alternativas en cuanto al “traslado” de la certificación administrativa que se pretende inscribir, de manera que podrá hacerse mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos. Por tanto, la notificación personal puede ser sustituida por una publicación edictal siempre que, no siendo conocidos los destinatarios, la inscripción a favor del titular registral tenga más de treinta años de antigüedad, no haya sufrido alteración durante dicho plazo, y la publicación de los edictos se haya mantenido durante treinta días sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes.

Aun cuando el artículo 37.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas prevé también la publicación del edicto en el «tablón del Ayuntamiento», interpreta la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN de 25 de octubre de 2018) que esta parte del precepto (procedente de la redacción originaria de la Ley 33/2003) puede entenderse afectada por la posterior Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que en su artículo 44, al regular las notificaciones infructuosas, dispone como parte de las reglas que disciplinan dicho procedimiento común, que «cuando los interesados en un procedimiento sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o bien, intentada ésta, no se hubiese podido practicar, la notificación se hará por medio de un anuncio publicado en el Boletín Oficial del Estado». Ciertamente la misma norma prevé también la posibilidad de que las Administraciones puedan publicar un anuncio en el tablón de edictos del Ayuntamiento del último domicilio del interesado o del Consulado o Sección consular de la Embajada correspondiente, pero esta posibilidad tiene atribuida expresamente en la citada norma legal un «carácter facultativo», sin que en consecuencia su omisión pueda privar de eficacia a la comunicación hecha mediante edicto publicado en el «Boletín Oficial del Estado». Podría cuestionarse en este caso la aplicación preferente de la norma especial (artículo 37.3 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas) frente a la regla general del citado artículo 44 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, conforme a los previsto en el apartado 1 de la disposición adicional primera de esta última, según la cual «los procedimientos administrativos regulados en leyes especiales por razón de la materia que no exijan alguno de los trámites previstos en esta Ley o regulen trámites adicionales o distintos se regirán, respecto a éstos, por lo dispuesto en dichas leyes especiales». Pero esta objeción tropieza con la específica previsión contenida en materia de notificaciones por la disposición adicional tercera de la misma Ley de Procedimiento Administrativo Común que, tras aludir al sistema automatizado de remisión y gestión telemática para la publicación de los anuncios previstos en el artículo 44 de la Ley que el «Boletín Oficial del Estado» pone a disposición de las diversas Administraciones Públicas, añade en su apartado 2 que «en aquellos procedimientos administrativos que cuenten con normativa específica, de concurrir los supuestos previstos en el artículo 44 de esta Ley, la práctica de la notificación se hará, en todo caso, mediante un anuncio publicado en el «Boletín Oficial del Estado», sin perjuicio de que previamente y con carácter facultativo pueda realizarse en la forma prevista por dicha normativa específica». Es decir, la regla del carácter meramente facultativo de las restantes formas o vías de notificación mediante otros anuncios distintos de los publicados en el «Boletín Oficial del Estado» previstas por normas específicas respecto de determinados procedimientos se extiende con carácter general a todo tipo de procedimiento administrativo.

Interpreta la RDGRN de 25 de octubre de 2018 que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Y cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

Las inscripciones practicadas en virtud de lo dispuesto en el artículo 37.3 de la Ley 33/2003 estarán afectadas por la limitación de efectos establecida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria.

Subraya la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN de 21 de marzo de 2003, 28 de mayo de 2015 y 25 de octubre de 2018) que, aun cuando ha sido cuestión debatida en la doctrina, tratándose de una adquisición de dominio por usucapión resulta procedente acudir al expediente de reanudación de tracto, sin que sea necesario acudir al juicio declarativo ordinario. La RDGRN de 25 de octubre de 2018 reconoce que, ciertamente, la citada doctrina – establecida en relación con los expedientes judiciales de reanudación del tracto – puede plantear, no obstante, importantes dudas en cuanto a su posible extrapolación al ámbito de las certificaciones administrativas de reanudación del tracto del artículo 206.4 de la Ley Hipotecaria al concurrir un doble factor diferencial: la no intervención de una autoridad judicial en su tramitación y resolución y el hecho de que, en virtud de esta extensión de la facultad exorbitante de las Administraciones públicas de la autoconfección documental, la propia Administración titular del bien sería la que realizaría la valoración sobre la concurrencia de los requisitos legales exigidos para la consumación de la usucapión.

En efecto, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha reiterado que la apreciación de la prescripción es tarea reservada a los órganos jurisdiccionales, doctrina que inicialmente elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva, ha sido extendida también a la adquisitiva (RDGRN de 5 de diciembre de 2014, 26 de abril de 2006 y 7 de marzo de 2018). Distinto es el supuesto de hecho a que se refiere la RDGRN de 25 de octubre de 2018: la adquisición por la Administración certificante se realiza por título de reversión prevista en la propia concesión administrativa y en la legislación a que estaba sujeta, quedando identificado tanto el título inicial de dicha concesión como el de ejecución de la reversión, ambos documentados en sendas actas administrativas.

 

4.12 La cancelación de cargas y gravámenes extinguidos

a) El expediente de liberación de cargas y gravámenes

El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas (art. 210.1 LH):

Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el registrador de la propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Tercera. Presentado el escrito, el registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta ley.

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el “Boletín Oficial del Estado”, podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente. Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes. 

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta ley para la calificación negativa. Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación. 

Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Recuerda la DGRN de 18 de mayo de 2016 (BOE de 9 de junio de 2016) que no cabe utilizar el expediente de liberación de cargas y gravámenes para cancelar una anotación preventiva de embargo caducada.

b) Cancelación de cargas y gravámenes sin expediente

No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento (artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, regla octava, párrafo primero). La reforma otorga rango legal al contenido del párrafo primero del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, completando su redacción.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía (artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, regla octava, párrafo segundo). Será aplicable el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que continúa vigente tras la reforma, cuando conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.

En efecto, esta nueva norma convive, recuerdan las RDGRN de 2 de diciembre de 2015, 21 de abril de 2016, 10 de mayo, 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018, con el artículo 82.5.º LH, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como dicho artículo e introduce algunas importantes novedades:

  • El artículo 82.5.º LH limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada»; por el contrario, el nuevo artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».
  • El artículo 82.5.º LH tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final 1 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. En cambio, el artículo 210 de la Ley Hipotecaria no se fundamenta directamente en la institución de la prescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen de caducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
  • El artículo 82.5.º LH se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado, no a otras condiciones resolutorias – como las establecidas en garantía de cesión de suelo por edificación futura (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014) -, mientras que el artículo 210.8 tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbito puede incluirse la indicada condición resolutoria en garantía de cesión de suelo por edificación futura.
  • También existen diferencias entre el referido artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria y el 210.8 de la misma Ley, por cuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro pues aquél precepto dice «…contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro…», mientras que el artículo 210.8 presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada…». Así, sin pretender ser exhaustivos, el artículo 82.5.º LH se aplicará a las hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución y que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Por el contrario, el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero. Para cancelar estas condiciones será necesario el consentimiento del titular registral de las mismas o una resolución judicial en procedimiento en que se haya dado audiencia a aquel (artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria) (RDGRN de 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018). No obstante, concluye la Dirección General de los Registros y del Notariado, en estos supuestos podrá solicitarse la cancelación cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

A instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos (artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, regla octava, párrafo tercero).

Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión (artículo 210.2 de la Ley Hipotecaria).

 

5. La publicación de anuncios y edictos en el Boletín Oficial del Estado: el tablón edictal único

A partir del día 1 de junio de 2015, en todos los procedimientos administrativos, incluso en aquellos que cuenten con una normativa específica, la práctica de las notificaciones – cuando los interesados sean desconocidos, se ignore el lugar de la notificación o cuando, intentada la notificación personal, esta no hubiese podido practicarse – debe hacerse mediante anuncio publicado en el tablón edictal único y electrónico del Boletín Oficial del Estado, introducido por la Ley 15/2014, de 16 de septiembre, de racionalización del sector público y otras medidas de reforma administrativa.

En toda notificación personal o edicto que el registrador haya de remitir o publicar conforme a lo dispuesto en la Ley 13/2015, de 24 de junio, relacionada con la inscripción de delimitaciones geográficas de fincas, además de otros extremos pertinentes, el registrador insertará, con valor de certificación, un enlace al correspondiente recinto geográfico en el visor de alertas geográficas registrales. A través del citado visor, una vez seleccionado el recinto afectado por la alerta correspondiente, se mostrará el procedimiento que afecta a esta finca, el Registro y número de asiento de presentación correspondiente, el código único de finca y el contenido de la comunicación o edicto publicado en el Boletín Oficial del Estado (apartado séptimo de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015).

 

IV. La reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario

Se modifican en esta reforma una serie de preceptos del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (en lo sucesivo, Ley del Catastro), además de los derivados del nuevo sistema de coordinación con el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales (disposición adicional cuarta de la Ley 13/2015, de 24 de junio).

Se recoge el reciente criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica y se aprueban nuevos criterios para su valoración teniendo en cuenta sus circunstancias de localización. Para agilizar y regular el cambio de clasificación de estos suelos urbanizables se adapta el régimen transitorio de la ley y se modifica el procedimiento simplificado de valoración colectiva, lo que también permitirá en lo sucesivo adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas ponencias.

Igualmente, se pretende mejorar la actualización de los datos catastrales simplificando algunos procedimientos y ampliando el ámbito del procedimiento de comunicación a determinadas alteraciones en los bienes inmuebles por las Administraciones y fedatarios públicos, aligerando cargas administrativas a los contribuyentes.

Las modificaciones a la Ley del Catastro Inmobiliario están recogidas en el artículo 2 de la Ley 13/2015. Por su relación con el Registro de la Propiedad destacan las siguientes:

  • Descripción de la parcela catastral y Registro de la Propiedad. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral a la descripción catastral (artículo 3.1 de la Ley del Catastro) y se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación (artículo 11.3 de la Ley del Catastro).
  • Titularidad catastral y titularidad registral. Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos: a) derecho de propiedad plena o menos plena, b) concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto, c) derecho real de superficie, d) derecho real de usufructo (artículo 9.1 de la Ley del Catastro). En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 9.4 de la Ley del Catastro).
  • Rectificaciones catastrales y el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad a los que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, en los que se hayan utilizado otros medios distintos de la cartografía catastral para la descripción gráfica de las fincas. A tal efecto, una vez tramitado el correspondiente procedimiento de conformidad con la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios electrónicos y en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro. La Dirección General del Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma. A través de este procedimiento no procederá incorporar al Catastro Inmobiliario ninguna alteración catastral que deba ser objeto de alguno de los procedimientos de comunicación regulados en el artículo 14 (artículo 18.3 de la Ley del Catastro).
  • Deber general de colaboración y comunicaciones. Las Administraciones y demás entidades públicas, los fedatarios públicos y quienes, en general, ejerzan funciones públicas estarán obligados a suministrar al Catastro Inmobiliario, en los términos previstos en el artículo 94 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuantos datos o antecedentes relevantes para su formación y mantenimiento sean recabados por éste, bien mediante disposición de carácter general, bien a través de requerimientos concretos. A tal fin, facilitarán el acceso gratuito a dicha información en los términos que acaban de indicarse, a través de medios telemáticos (artículo 36.2, párrafo primero, de la Ley del Catastro). El artículo 53.1.b) de la Ley del Catastro consagra el acceso de los registradores a los datos catastrales para la identificación y descripción de las fincas, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los derechos que inscriban o para los que se solicite su inscripción, de conformidad con lo establecido en dicha ley y en la legislación hipotecaria. Constituyen comunicaciones, que no declaraciones, las informaciones que los registradores de la propiedad deben remitir conforme a lo dispuesto en el artículo 36, en cuanto se refiera a documentos inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral en los términos a que se refiere el Título V y se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 14.apartado letra a, de la Ley del Catastro). El Boletín Oficial del Estado de 30 de octubre de 2015 publica la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

 

Bilbao, a 10 de diciembre de 2018

 

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LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN LA LEY 2/2009 Y EL REAL DECRETO 106/2011

VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE SUELO A LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS Y LOCALES DE EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTRUIDOS EN EJERCICIO DE UN DERECHO DE SUPERFICIE

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La Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma Ley Hipotecaria y Catastro: tres años de vigencia

Vitoria-Gasteiz: Plaza de la Virgen Blanca. Por Guyletsbuild

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