INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  LA DISPOSICIÓN DE LA VIVIENDA FAMILIAR CON USO ATRIBUIDO A LOS HIJOS. Por Antonio Oliva Izquierdo

Establecen los dos primeros párrafos del apartado primero del artículo 96 del Código civil que “en defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad. Si entre los hijos menores hubiera alguno en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar después de su mayoría de edad, la autoridad judicial determinará el plazo de duración de ese derecho, en función de las circunstancias concurrentes. A los efectos del párrafo anterior, los hijos comunes mayores de edad que al tiempo de la nulidad, separación o divorcio estuvieran en una situación de discapacidad que hiciera conveniente la continuación en el uso de la vivienda familiar, se equiparan a los hijos menores que se hallen en similar situación”.

La doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – véase, por todas, la Resolución de 7 de noviembre de 2023 – considera este derecho de uso como un derecho de carácter familiar, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito, “ya que ésta es una clasificación de los derechos de carácter patrimonial, y el expresado derecho de uso no tiene tal carácter patrimonial, sino de orden puramente familiar para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda (cfr. el último párrafo del citado precepto). Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por éste, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento”.

Así, como ya señaló la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de enero de 2018, reiterada por la más reciente y antes citada de 7 de noviembre de 2023, “puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del Derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar, cuando existen hijos menores, que no permite explicitas limitaciones temporales, que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho. Por ello, y presenciando un supuesto de hecho en que existe una hija menor de edad, no resulta preciso señalar el límite temporal del derecho de uso a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad”.

Por tanto, inscrito el derecho de uso sobre la vivienda familiar a favor de los hijos, para poder realizar un acto de disposición sobre la misma habrán de distinguirse dos supuestos diferentes: que los hijos sean ya mayores de edad, en cuyo caso bastará con acreditar fehacientemente la mayoría de edad de los mismos para considerar extinguido ese derecho; o que continúen siendo menores de edad, hipótesis en la que solo cabe la disposición por la persona legitimada para ello bien con autorización judicial al efecto o bien con la concurrencia y consentimiento en documento público de los menores mayores de dieciséis años.

En este sentido, resulta clarificadora la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de marzo de 2024 recuerda que : “La atribución del uso de la vivienda familiar en el caso de existir hijos mayores de edad, ha de hacerse a tenor de la disposición del artículo 96 del Código Civil que permite adjudicarlo por el tiempo que prudencialmente se fije a favor del cónyuge, cuando las circunstancias lo hicieren aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección (pues los hijos mayores no tienen derecho a ocupar la vivienda que fue domicilio habitual durante el matrimonio de sus padres; y, en el supuesto de que los hijos mayores necesitaran alimentos, incluyendo la vivienda, el obligado a prestarlos puede efectuar la elección que le ofrece el artículo 149 del mismo Código y decidir proporcionarlos «manteniendo en su propia casa al que tiene derecho a ellos» –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de septiembre de 2011, 30 de marzo de 2012, 11 de noviembre de 2013, 29 de mayo de 2015 y 21 de julio de 2016). En el presente caso, en el asiento de inscripción el registrador hace constar únicamente que por la sentencia de divorcio se aprueba el convenio regulador, suscrito el día 9 de noviembre de 2009, en el que se adjudica la finca referida a los excónyuges, por mitades indivisas, a cuyo favor la inscribe «por título de adjudicación en la liquidación de la sociedad de gananciales con la atribución del uso de la misma a los hijos N. y A.». Sin que proceda ahora entrar a valorar la labor calificadora que en su día motivó la inscripción de la referida atribución de uso en tales términos, lo cierto es que, al constar en el Registro dicha atribución del uso de la vivienda a los hijos mencionados, resulta de aplicación el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley»; y, por tanto, cualquier modificación que afecte al derecho inscrito requerirá, en todo caso, el consentimiento del titular o titulares registrales del mismo –cfr. artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria–. No obstante, si –como será altamente probable, por la fecha del convenio regulador– son mayores de edad, el derecho de uso se habría extinguido, pues, como ha afirmado recientemente el Tribunal Constitucional en Sentencia 12/2023, 6 de marzo de 2023, no existe «razón suficiente para seguir adjudicándoles el uso de la vivienda familiar, cuando tal necesidad de habitación está cubierta con su derecho de alimentos ex artículo 142 CC o cuando, como en el supuesto enjuiciado, en uso de su libertad han decidido vivir con un progenitor en vez de con otro, pues el artículo 96.1 CC, como expresa la sentencia de apelación impugnada otorga la prioridad a uno de los cónyuges en tanto sea custodio de los hijos menores, pero cuando tal responsabilidad cesa, no existe razón de peso para mantener esta regla, cuando las necesidades de los hijos quedan cubiertas, que es lo que ocurre en el presente caso». Bastaría por tanto con acreditar la mayoría de edad de los hijos titulares del derecho de uso. Si aun fueran menores, cabría modificación del convenio regulador si así lo aprobara el juez (ex artículo 91 del Código Civil), pero entretanto sólo cabría disposición del pleno dominio del inmueble si así lo autorizara el juez o si los menores fueran mayores de dieciséis años y lo consintieran en documento público (artículo 166 del Código Civil). También cabría disposición del inmueble por los padres con subsistencia del derecho de uso inscrito a favor de los hijos menores, que por la inscripción se hace oponible a terceros (artículo 96 del mismo Código)”.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Becas y ayudas al estudio 2025-2026

Real Decreto 163/2025, de 4 de marzo, por el que se establecen los umbrales de renta y patrimonio familiar y las cuantías de las becas y ayudas al estudio para el curso 2025-2026,

Modificación de diversas Órdenes Fiscales

Orden HAC/241/2025, de 10 de marzo, por la que se modifican tres órdenes previas. Se prepara la posibilidad de la utilización del comercio electrónico seguro en los pagos que hayan de realizar los obligados tributarios. No será posible domiciliar autoliquidaciones cuya presentación se realice fuera de los plazos establecidos para optar por dicho medio de pago. En materia de gestión recaudatoria de las tasas estatales, se establece el procedimiento telemático de presentación de los mandamientos de ejecución y expedientes de devolución de ingresos de tasas. Podrán actuar como colaboradoras en la gestión recaudatoria las entidades de pago y las entidades de dinero electrónico.

Campaña IRPF y Patrimonio 2024

Orden HAC/242/2025, de 13 de marzo, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio, ejercicio 2024: Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades (como el pago por Bizum o la autoliquidación rectificatoria), borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 25 de junio de 2025.

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Modelos 202 y 222.

Orden HAC/262/2025, de 12 de marzo, por la que se modifican los anexos de la orden que aprueba los modelos 202 y 222 relativos al Impuesto sobre Sociedades y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes para adaptarlos a las últimas modificaciones de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

Documentos notariales electrónicos timbrados

Orden HAC/305/2025, de 27 de marzo, por la que se aprueban las especificaciones técnicas del folio de matriz electrónica timbrado y del folio de copia autorizada electrónica timbrado con destino a tercero y modifica el apartado dedicado a la recaudación del ITPyAJD mediante efectos timbrados. Se regula la colaboración del Consejo General del Notariado.

Carta municipal de Barcelona

Ley 3/2025, de 18 de marzo, de modificación de la Ley 22/1998, de la Carta municipal de Barcelona: modifica la Carta municipal de Barcelona en cuanto a las formas de gestión. Incorpora las prestaciones patrimoniales de carácter público no tributarias. Se potencian las sociedades municipales. El Ayuntamiento ha de regular, por reglamento, el sistema de carrera horizontal del personal municipal.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa en:

Canarias (vivienda protegida, presupuestos), Castilla-La Mancha (integridad pública, aguas), Cataluña (alquiler), Extremadura (medidas tributarias), Galicia (comunicación audiovisual), La Rioja (vivienda), Madrid (ordenación del territorio, gestión pública, presupuestos) y Navarra (estadística)

TRIBUNALES

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.

Sentencias: Delito contra la Hacienda Pública, fomento de la actividad productiva en Andalucía, Menores no acompañados, normas procedimentales de La Rioja.

Recursos: Memoria histórica de Cantabria, protección civil en Navarra. Conflicto sobre Sede de la Comunidad de Madrid.

TRIBUNAL SUPREMO:

Empleo público 2024, títulos extranjeros en el País Vasco (2), 

SECCIÓN II:

Convocados exámenes para ejercer la abogacía

Concurso de Registros: resultado en el BOE.

Publicada Resolución del concurso 320 por RR de 6 de Marzo de 2025 de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia y Calidad Democrática

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación de don Carlos Pindado López, registrador de la propiedad de Madrid n.º 40.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

101.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES

Caducada y cancelada una anotación de embargo solo es posible inscribir la adjudicación de la finca a favor del adjudicatario del procedimiento, pero no cancelar las cargas posteriores al embargo.

102.* LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR CERTIFICACIÓN DE UN ASIENTO NO VIGENTE

Para poder obtener publicidad de asientos no vigentes ha de ha de probarse a satisfacción del registrador un interés legítimo y adecuado. Las solicitudes de certificación no necesariamente provocan asiento de presentación

103.** VENTA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS. CLARIDAD EN LAS PARTICIPACIONES TRANSMITIDAS.

Puede ser causa de suspensión el que se transmita en la escritura una cuota inferior a la que se tiene inscrita cuando existen indicios de error en el título que han de aclararse. Cuando hay doble venta y se presenta la escritura más antigua después de haberse inscrito la más moderna, procede denegar por la aplicación del principio de prioridad.

104.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA YA INSCRITA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art 199 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada. Señala que no fue correcto iniciar el procedimiento como hizo la registradora, pero confirma la nota ya que, a la vista de la oposición formulada procede que la registradora deniegue finalmente la rectificación pretendida.

105.* SOLICITUD DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTANDO VIGENTE OTRO ANTERIOR

No cabe practicar un nuevo asiento de presentación estando vigente el anterior del mismo título; pero una vez practicado el asiento correspondiente (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal) concluye el procedimiento registral, y la entrada de nuevo del mismo documento, p.ej por advertirse un posible error en la redacción del asiento, debe motivar la práctica de un nuevo asiento de presentación.

106.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL MEDIO DE PAGO

Para inscribir una escritura de compraventa cuando se pacta que el precio se pague después del otorgamiento no cabe exigir que se incorporen a la misma los justificantes de las transferencias hechas posteriormente.

107.* INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA ESTANDO PENDIENTE DE RESOLVER UN EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución muy confusa para un supuesto muy concreto: No procede la suspensión de una inscripción de compraventa de una finca afectada por doble inmatriculación una vez tramitado y culminado el procedimiento de unificación del folio real sin perjuicio de que en la publicidad formal se haga constar la tramitación del expediente en curso.

108.** COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN NO ACREDITADA DE PERSONA DISCAPACITADA

Cuando falta el consentimiento de uno de los otorgantes del negocio jurídico estamos ante un negocio incompleto que puede quedar salvado mediante la ratificación del “dominus negotii”, o de su representante (también si estuviera discapacitado) o de sus herederos, si hubiera fallecido.

109.** SEGREGACIÓN REALIZADA POR QUIEN APARECE EN EL REGISTRO COMO INCAPACITADO

No cabe inscribir una segregación por quien aparece registralmente como incapacitado sin reseñar las circunstancias de su tutor o de la resolución judicial que haya modificado o dejado sin efecto la incapacitación.

110.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE UNA RECTIFICACIÓN DE CABIDA YA PRACTICADA CON AREGLO AL ART. 201.3.b LH

No cabe recurso contra la práctica de una inscripción de rectificación de superficie conforme al art. 201.3.b LH (diferencia de cabida inferior al 5% sin inscripción de georreferenciación).

111.** SUSPENSIÓN DE UNA COMPRAVENTA POR LA PRESENTACION DE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CAUSA PENAL

La presentación de una prohibición de disponer impide la inscripción de una compraventa afectada por la limitación, aunque la escritura de venta esté presentada con anterioridad. Principio de legalidad frente al principio de prioridad

112.* INSCRIPCIÓN DE PACTO OBLIGACIONAL CONTENIDO EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO 

En un convenio regulador por divorcio no es inscribible un mero pacto obligacional de adquirir en el futuro determinado inmueble. Estos convenios tienen naturaleza de contrato privado si no interviene un funcionario por razón de su cargo y aun aprobados por el juez tienen acceso siempre que el mismo no exceda del contenido que a estos efectos señala previsto en el art. 9º CC.

113.*** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON ADJUDICACIÓN DE UNA PARTE INDIVISA Y NO DE LA TOTALIDAD DEL BIEN. CASOS DE DISOLUCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD.

En una escritura de disolución de disolución de comunidad, “se adjudica a uno de los dos comuneros la mitad indivisa del otro”. Pese a que el registrador plantea dudas sobre si la disolución de comunidad se refiere al pleno dominio de la totalidad de la finca o solamente al 50 %, continuando la indivisión en cuanto al resto, la DG entiende que no hay duda de que se produce la extinción de la comunidad, ya que el adjudicatario resulta finalmente dueño de la totalidad.

Se resume la doctrina de lo que podríamos llamar disolución parcial, que la DG considera actos de disolución.

114.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA. NOTIFICACIÓN EN CASO DE DOMICILIO DESCONOCIDO

En un expediente del art. 201 LH basado en una representación gráfica alternativa, las alteraciones catastrales posteriores al otorgamiento del acta no afectan a la eficacia del expediente. Ha de notificarse a los titulares de cargas (en este caso usufructuarios): si es conocido el lugar de notificación, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal; y si se desconoce ha de hacerse nominalmente mediante edicto en el BOE.

115.* CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL QUE REFLEJA EL CARÁCTER DE BIEN RESERVABLE DE UNA FINCA

Cabe cancelar la nota marginal que indica el carácter reservable por la vía del art. 210.1.8 LH una vez cumplido el plazo de 4 años para la para la impugnación de los actos anulables o rescindibles; a lo que se suma el plazo adicional de cinco años que del art. 210.1.8 LH; pues el dies a quo para impugnar los actos realizados por la reservista nació al consumarse la reserva (esto es, al fallecer la reservista y sobrevivirla los reservatarios)

116.** HERENCIA OTORGADA SIN LA INTERVENCIÓN DE LOS DESCENDIENTES DEL LEGIMATARIO DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada en el testamento se requiere el consentimiento de todos los interesados, incluyendo a los descendientes del desheredado a quienes correspondería el derecho establecido en el artículo 857.

117.** INSCRIPCIÓN DE FINCA APORTADA POR SOCIEDAD CON NIF REVOCADO CON POSTERIORIDAD AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA

La revocación de un NIF impide el acceso al registro a transmisiones hechas por la entidad, aunque en el momento del otorgamiento estuviera vigente.

118.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE UN ACTA DE RESOLUCIÓN UNILATERAL DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA POR INCUMPLIMIENTO

Análisis detallado de los efectos de la condición resolutoria explícita. En particular sobre la facultad de resolución unilateral del vendedor y la necesidad de consignar o no las cantidades a devolver según exista o no clausula penal y renuncia a la moderación de la pena por los tribunales. Trata también sobre el alcance que, en sede de calificación, pueden tener documentos posteriores pendientes de despacho.

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