¿CÓMO DIVIDO, SEGREGO, AGRUPO O AGREGO MI PISO?
Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo
Sin perjuicio de otros requisitos que puedan ser aplicables dependiendo del caso concreto o de la legislación autonómica aplicable al mismo, las operaciones de modificación de entidades hipotecarias de un elemento privativo en división horizontal, o lo que es lo mismo, la división, segregación, agrupación o agregación de un elemento privativo exige, como regla general, el cumplimiento de cinco requisitos fundamentales:
LICENCIA
1.- LICENCIA PARA LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN O PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS AL RESPECTO (ESTE REQUISITO, PARA LAS AGRUPACIONES Y AGREGACIONES, ÚNICAMENTE SERÁ EXIGIBLE SI LO IMPONE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA):
Los actos de división o segregación de elementos privativos de una división horizontal están sujetos a la licencia por así exigirlo, no solamente el apartado tercero del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal al que luego haremos referencia, sino también, en consonancia con su apartado segundo – “la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística”, el apartado sexto del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: “La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”.
Así, tal y como recuerda la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica de 16 de septiembre de 2020, “la exigencia de autorización administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013”.
En materia de división o segregación, debe recordarse, además, que la licencia ha de ser expresa y que el silencio administrativo será negativo, de conformidad con la letra a del apartado cuarto del artículo 11 del mismo cuerpo legal: “con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación”.
Sintetizando todo lo anterior, puede citarse la Resolución del mismo Centro Directivo 25 de septiembre de 2017: “la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación”.
El desarrollo de estos preceptos, como legislación básica, se contiene en la normativa de la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble, que regula los aspectos relativos al contenido, condiciones y caducidad de esa licencia para la división o segregación. Como apuntábamos, también puede la regulación autonómica prever la necesidad de licencia para actos de agrupación o agregación.
Lo anterior no es óbice para que esta necesidad de licencia para los actos de segregación y división de elementos en división horizontal pueda evitarse cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para la reposición de la legalidad urbanística y así se acredite fehacientemente, por analogía con las matizaciones que luego se dirán con lo previsto en el apartado cuarto del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para las declaraciones de obra nueva por antigüedad; véase al respecto la Resolución antes citada de 16 de septiembre de 2020. Así, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2014 ya declaro que “un concreto acto o uso del suelo, como es el de edificar sobre él, tiene la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, además de mediante la acreditación de las preceptivas licencias (…), mediante la acreditación de su antigüedad y la prescripción –o más bien caducidad– de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida (…). De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (…). Esa analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, ha de aplicarse también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, a saber: en primer lugar, comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la división o segregación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, ni tenga una clasificación tal que legalmente determine la no aplicación de limitación de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística –salvo, en cuanto a esto último, que la norma que disponga tal imprescriptibilidad hubiera entrado en vigor cuando ya se hubiera consumado la prescripción conforme a la normativa anterior–; y, en segundo lugar, notificar la práctica del asiento registral a la Administración dejando constancia registral de ello”.
Ahora bien, en este punto, tal y como señala la Resolución de 28 de abril de 2022, reiterada por la más reciente de 4 de febrero de 2025: “Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales. Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de suelo norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo (…) la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo a los actos de parcelación en relación con la norma registral temporalmente aplicable al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura de segregación, esto es, el artículo 26 de la Ley de Suelo, requiere aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de su innecesariedad o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida(…) La circunstancia de que se haya procedido a la inmediata agrupación con otra finca, no inmatriculada, no altera lo expuesto. Deberá ser el correspondiente órgano municipal quien haya de controlar la legalidad urbanística de la reorganización de la propiedad que se ha realizado”.
Por último, hemos de recordar que, por el contrario, y en principio, los actos de agrupación o agregación no están sujetos a licencia salvo que la legislación autonómica así lo imponga, como así recuerda la ya citada Resolución de 25 de septiembre de 2017: “tratándose de la agrupación de dos fincas destinadas a vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, no se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, por lo que, al no tratarse de una modificación de un complejo inmobiliario de los referidos en el citado artículo 26.6 de la vigente Ley de Suelo, ni existir norma autonómica expresa que exija licencia (…), carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de la inscripción solicitada”. Ello no es óbice para que, cuando la licencia de segregación esté condicionada a la agregación posterior con otro elemento, sea preciso que se presente de manera simultánea la escritura de agrupación o agregación para la inscripción del acto previo de segregación. En este sentido, la Resolución de 27 de abril de 2022 recalcar que “la licencia se condiciona a la agregación o agrupación de la parcela a otra. Admitir la inscripción de la segregación, sin la simultánea agregación, implicaría la creación de una finca, en sentido registral, independiente, susceptible de tráfico jurídico unitario, que es lo que se pretende evitar mediante la exigencia de su agregación
AUTORIZACIÓN
2.- AUTORIZACIÓN PARA EL ACTO, PREVIAMENTE CONTENIDA EN LOS ESTATUTOS O CONSENTIDA POR PARTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y DE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS:
La letra b del apartado tercero del artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal expresamente establece que “ Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: (…) b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.
El régimen de mayorías a que se refiere este precepto supone una remisión al párrafo tercero del apartado cuarto del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: “sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes”.
Como excepción, nótese que la letra e del apartado primero del artículo 10 de la referida Ley dispone que “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.
En todo caso, y como se indicaba previamente, es posible, y suele ocurrir en la práctica, al menos en los estatutos de fecha más reciente, que los mismos dispensen de la necesidad de la autorización de la Junta de Propietarios para actos de agrupación, agregación, división o segregación de los elementos privativos, de tal modo que el consentimiento de la Junta de Propietarios para el acto de modificación de entidades hipotecarias ya quedaría otorgado ab initio. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de marzo de 2022 pone de relieve que “con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad”.
De hecho, la Resolución citada, reiterada por otras posteriores como la recentísima de 5 de febrero de 2025, hace hincapié en la cuestión y aclara que “esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 15 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad”.
Yendo un paso más allá, resulta obligado citar la reciente Resolución de 6 de febrero de 2025: “La cuestión que se plantea es la de si esta concreta previsión del título constitutivo que consta debidamente inscrita y evita tener que contar con autorización de la junta de propietarios para dividir un elemento privativo opera sólo a modo de derecho personalísimo en favor de los titulares registrales concretos que la establecieron, o se trata de algo inherente a la propiedad de tales elementos, de modo que los ulteriores adquirentes de tales elementos tendrán también la posibilidad de efectuar tales divisiones sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios. 6. A estos efectos debe considerarse que de la redacción inscrita no hay indicio alguno que permitiera interpretar que se estuviera configurando un derecho personalísimo que hubiera de extinguirse al fallecimiento de su titular, ni que se trate de un derecho cuya transmisibilidad se pudiera producir de modo separado a la del elemento privativo en cuyo favor opera. Al contrario, parece claro que tal facultad inscrita (poder dividir un elemento privativo sin consentimiento de la junta de propietarios) se integra en el contenido de facultades inherentes al derecho de propiedad del elemento privativo en cuyo favor se estableció, y por tanto, la transmisión de tal elementos conlleva conjunta y necesariamente la de aquélla facultad. Se trata por tanto de un supuesto distinto al contemplado en la Resolución de 23 de julio de 2024 relativa a un supuesto de reserva referida a una concreta persona nominada. En el caso que nos ocupa la reserva se produce a favor del dueño de un determinado inmueble privativo, condición que en este caso ostentan los herederos recurrentes”.
CUOTA
3.- DETERMINACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA CUOTA DEL ELEMENTO PRIVATIVO ORIGINAL ENTRE LOS ELEMENTOS RESULTANTES:
Otro requisito, relacionado con el anterior, es el de la necesaria determinación y distribución de la cuota del elemento privativo original entre los elementos resultantes.
Así, aunque es frecuente como decíamos, que los estatutos de fecha más reciente dispensen de la necesidad de licencia, también lo es que en los mismos se especifique que el propietario del elemento que agrupe, agregue, divida o segregue está autorizado para fijar las cuotas de participación de los elementos resultantes de la operación de modificaciones de entidades hipotecarias, pero siempre dentro de los límites de la cuota de participación de que se parta, por cumplimiento del principio de especialidad.
Lo contrario supondría una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que, como tal, requeriría el régimen de mayorías previsto al efecto por su Ley reguladora; además de una contravención del principio de claridad y determinación de los asientos registrales – artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo -.
En consecuencia, si se trata de una agrupación, la cuota del elemento resultante de la agrupación ha de coincidir con la suma de la cuota de los elementos agrupados. Si consiste en una agregación, la cuota del elemento al que se agrega la finca ha de ser coincidente con la suma de su propia cuota y la que se asigne al elemento agregado, debiendo atribuirse la parte restante de cuota al elemento que quede como resto. Por su parte, si se trata de una segregación, la suma de la cuota del elemento segregado y del resto ha de coincidir con la de la finca matriz. En modo análogo, en caso de división, la suma de la cuota de los elementos divididos debe cuadrar con la cuota de la finca matriz.
SUPERFICIE
4.- DETERMINACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA SUPERFICIE DEL ELEMENTO ORIGINAL ENTRE LOS NUEVOS ELEMENTOS:
La necesaria determinación y distribución de la superficie del elemento original entre los nuevos elementos es una consecuencia, nuevamente, del principio de especialidad de artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo, puesto en relación con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, 202 de la Ley Hipotecaria y de la legislación urbanística aplicable. Esta determinación y distribución ha de contenerse en el documento público que contenga el acto de modificación de entidad hipotecaria, y, en principio, debe apoyarse en una certificación de medición de técnico competente, por aplicación analógica del artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística en relación con el artículo 45 in fine y con el artículo 50de dicho Reglamento.
En este sentido, puede citarse, por analogía, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de junio de 2019, que recalca que es precisa “la incorporación a la descripción (…) en la escritura y en la certificación técnica aportada (…) en relación con la pretensión de la inscripción de la división horizontal del edificio, pues en este caso debemos partir del régimen jurídico específico establecido por su ley especial, esto es, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, cuyo artículo 5 dispone, en lo que ahora interesa, que «el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano». No cabe duda alguna de que tanto la remisión que en este precepto se hace a la legislación hipotecaria (cfr. artículo 202) y el reenvío que, a su vez, esta última hace a la «legislación sectorial aplicable en cada caso», que en todo caso incluye en su genérica expresión la legislación urbanística y las normas de la misma a que se ha hecho mérito más arriba, como la necesidad de una interpretación conjunta e integradora de tales normas con el precepto transcrito de la Ley sobre propiedad horizontal, conducen a la conclusión de que la suma de las superficies asignadas en la descripción de la totalidad de los pisos y locales, resultantes de la división, no podrán exceder de la superficie correspondiente al edificio, ni en su totalidad, ni en relación a cada una de sus plantas cuando el cómputo se haga en razón a la superficie correspondiente a los pisos y/o locales ubicados en cada una de ellas. Y ciertamente en el presente caso la superficie asignada a las cuatro terrazas que se incluyen en las respectivas descripciones de los elementos privativos antes reseñados no figuran en la descripción del edificio, ni en la escritura ni en la certificación del técnico, esto es, son superficies adicionales o excedentarias respecto de las que resultan de la declaración de la obra nueva”.
SALIDA
5.- LOS NUEVOS ELEMENTOS HAN DE TENER SALIDA A LA VÍA PÚBLICA O A UN ELEMENTO COMÚN:
Efectivamente, el artículo primero in fine de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal dispone que “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”.
En este sentido, véase la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020: “en el régimen especial de copropiedad que supone la propiedad horizontal regulado en nuestro derecho, constituye un elemento definidor de los elementos privativos el que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento separado e independiente; y para que sea posible ese disfrute y aprovechamiento independiente es imprescindible que tales elementos privativos tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública. Esta comunicación o libre acceso con el exterior puede ser directa, por dar a la calle, o a través de un elemento común, tal y como prevé el artículo primero de la Ley sobre propiedad horizontal. Pero es evidente que se garantiza ese aprovechamiento independiente del departamento privativo si esa comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave un inmueble -que puede ser otro elemento privativo- que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común; y lo mismo cabe afirmar respecto de la vinculación «ob rem», que comporta entre las fincas cuya titularidad dominical se conecta inescindiblemente una relación de servicio análoga, si no más estrecha, que la resultante de la constitución de una servidumbre. Y es que en la propiedad horizontal que se regula en nuestro derecho el requisito más importante de los elementos privativos es que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento común o a la vía pública”.
Estas servidumbres para dar acceso a los elementos privativos pueden establecerse, con cumplimiento del principio de especialidad, por el dueño único del inmueble bajo la condición suspensiva de que las mismas nazcan a la vida jurídica cuando un tercero adquiera alguna de los elementos privativos, como así admitió la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 1980.
ENLACES:
SECCIÓN REGISTRO DE LA PROPIEDAD
OTRAS APORTACIONES DE ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO
RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE : NORMAS – RESOLUCIONES
OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades
WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web
Trujillo de noche
