INFORME TERRITORIO SEGUNDO TRIMESTRE 2023
Por Víctor Esquirol Jiménez, Notario de El Masnou
I. NORMATIVA (con la colaboración de Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de Tarancón)
A) ESTATAL
Fernando Acedo-Rico Henning
Real Decreto-ley 4/2023, de 11 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia agraria y de aguas en respuesta a la sequía y al agravamiento de las condiciones del sector primario derivado del conflicto bélico en Ucrania y de las condiciones climatológicas, así como de promoción del uso del transporte público colectivo terrestre por parte de los jóvenes y prevención de riesgos laborales en episodios de elevadas temperaturas (BOE n.º 113/2023, de 12 de mayo) (RD-L convalidado por R. de 7 de junio de 2023).
Sinopsis: Adopta ayudas por la sequía, abastecimiento de aguas y contratos de cesión de aprovechamiento de aguas. Reducción para jóvenes este verano de determinados billetes de transporte. Beneficios fiscales para la SAE de Caución Agraria S.M.E y para sus avales. Medidas laborales en caso de fenómenos meteorológicos adversos. Modificación TR Ley de Aguas sobre reutilización de aguas y vertidos.
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B) AUTONÓMICA
ANDALUCÍA
Ley 3/2023, de 30 de marzo, de Economía Circular de Andalucía (BOJA n.º 67/2023 de 11 de abril).
Sinopsis: El objeto de la ley es la regulación de una serie de medidas con el fin de lograr la transición hacia un nuevo modelo de protección ambiental basado en una economía circular, en el que se fomente el uso eficiente de los recursos, se alargue la vida útil de los productos y se minimice la generación de residuos. En el ámbito urbanístico tiene su concreción en el art. 10.2, al disponer que en el desarrollo de nuevos planes sectoriales y de ordenación del territorio de la Junta de Andalucía y de los planes urbanísticos municipales, así como en las revisiones de instrumentos de planificación vigentes y su posterior desarrollo normativo, los objetivos y líneas estratégicas de estos planes tendrán en cuenta la aplicación de la circularidad.
ARAGÓN
– Ley 13/2023, de 30 de marzo, de dinamización del medio rural de Aragón (BOE n.º 108/2023, de 6 de mayo)
Sinopsis: Es una ley-marco que contiene medidas de discriminación positiva y mecanismos de promoción, desarrollo y dinamización que permitan garantizar los servicios e impulsar las actividades socioeconómicas con el fin de lograr la igualdad de oportunidades y una calidad de vida equivalente para todos los habitantes del territorio aragonés cualquiera que sea su lugar de residencia. En materia urbanística, se destacan los instrumentos de planeamiento y gestión territorial como instrumentos de referencia como marco estratégico para el diseño y planificación de las políticas de dinamización y desarrollo en el medio rural.
⇒ Las Administraciones competentes podrán articular protocolos y convenios específicos con notarios y registradores de la propiedad para que se cumplan los principios establecidos en relación con la vivienda protegida (art. 16.2).
– Decreto 73/2023, de 17 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueban el Plan de Vivienda 2022-2025 y medidas complementarias en materia de rehabilitación energética de viviendas (BOA n.º 100/2023, de 29 de mayo).
Sinopsis: La finalidad de este Decreto es incorporar y desarrollar para Aragón el Plan de vivienda estatal. Con este fin, regula los programas de ayudas para la adquisición de vivienda, se incorporan disposiciones que son complementarias en el Plan de rehabilitación energética de carácter residencial y se recogen disposiciones comunes a ambos planes, el de vivienda, en sentido estricto, y el de rehabilitación energética de edificios residenciales.
⇒ Programa de ayuda a las personas jóvenes y para contribuir al reto demográfico.- Las personas beneficiarias de la ayuda para adquisición de vivienda habitual y permanente dispondrán de un plazo de tres meses, desde la fecha de notificación de la resolución de concesión de la ayuda, para aportar la escritura pública o el contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda. En el caso de que se trate de la adquisición de una vivienda ya construida, deberá presentarse necesariamente la escritura pública de compraventa. En el supuesto de que se trate de la adquisición de una vivienda en construcción, podrá presentarse escritura pública o contrato privado de compraventa. En este caso de compraventa, en el contrato privado o escritura pública, deberá figurar, la ayuda concedida como parte de la entrega a cuenta para la adquisición de la vivienda, salvo que la adquisición fuera previa a la convocatoria de la ayuda y posterior al 1 de enero de 2022, en cuyo caso no será preceptivo que figure la ayuda concedida en el referido contrato privado o escritura pública de compraventa. Si se ha presentado contrato privado de compraventa, deberá presentarse escritura pública antes del plazo de cuatro meses a contar desde la fecha del certificado final de obra.
⇒ Programa de incremento del parque público de viviendas.- La adquisición de vivienda por otras administraciones públicas distintas de la autonómica está subvencionada, pero el abono de la subvención requerirá, al menos, la presentación de un contrato al efecto, si bien, en el plazo de tres meses desde la recepción de la ayuda deberá presentarse la escritura pública de adquisición. Asimismo, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad en el plazo de seis meses, a contar desde la formalización de la escritura, con nota marginal que señale que las viviendas deben destinarse al alquiler o la cesión de uso durante al menos cincuenta años desde la fecha de adquisición de la vivienda (art. 37.2).
BALEARES
– Ley 1/2023, de 7 de febrero, por la que se modifica la Ley 5/2005, de 26 de mayo, para la conservación de los espacios de relevancia ambiental (LECO) (BOE n.º 137/2023, de 9 de junio).
Sinopsis: Esta modificación pretende ser un punto de inflexión hacia una futura ley del patrimonio natural de las Illes Balears. Con esta finalidad, entre otras medidas, se modifican los procedimientos de elaboración y aprobación de los diferentes instrumentos de planeamiento ambiental (los planes de ordenación de los recursos naturales, los planes rectores de uso y gestión, los planes de gestión Natura 2000, etc.) y del procedimiento de declaración de los espacios naturales protegidos.
– Ley 3/2023, de 17 de febrero, de Menorca reserva de biosfera (BOE n.º 137/2023, de 9 de junio).
Sinopsis: Es objeto de esta ley el establecimiento del régimen jurídico de protección, ordenación y gestión específico de Menorca en cuanto que reserva de biosfera, declarada por la UNESCO el 7 de octubre de 1993. Con esta finalidad se confieren al Consejo Insular de Menorca y a la Agencia Menorca Reserva de Biosfera una serie de atribuciones, entre ellas la aprobación de los instrumentos de ordenación del litoral. También se prevé un instrumento de actuación en zonas urbanas, bajo la denominación de la Agenda Urbana de Menorca, con las finalidades, entre otras, de: ordenar el territorio, haciendo un uso racional del suelo, conservarlo y protegerlo; evitar la dispersión urbana y revitalizar las ciudades y los hábitats urbanos existentes; y fomentar el acceso a la vivienda.
– Ley 10/2023, de 5 de abril, de bienestar para las generaciones presentes y futuras de las Illes Balears (BOE n.º 139/2023, de 12 de junio).
Sinopsis: Se introduce el concepto de «justicia intergeneracional» con la finalidad de que las actuaciones de las instituciones públicas de las instituciones públicas de las Illes Balears garanticen el bienestar ecológico, económico y social de las generaciones presentes y futuras de las Illes Balears. Este principio afecta incluso a los planes territoriales y a los planes directores sectoriales, pues el órgano promotor o encargado de la tramitación incorporará un informe de evaluación de impacto sobre el bienestar de las generaciones presentes y futuras, que evalúe el impacto potencial y las repercusiones positivas o negativas sobre las generaciones futuras y la capacidad de estas para definir su modelo social, económico y ambiental, de acuerdo con los principios y objetivos definidos en esta ley.
CANARIAS
Sinopsis: Contiene medidas en relación con el planeamiento de los espacios naturales protegidos y con la ordenación de los recursos naturales, entre ellas algunas que intentan resolver cuestiones competenciales.
CASTILLA LA MANCHA
– Ley 8/2023, de 10 de marzo, por la que se modifica la Ley 3/2008, de 12 de junio, de Montes y Gestión Forestal Sostenible de Castilla-La Mancha (BOE n.º 82/2023, de 6 de abril).
Sinopsis: Recoge medidas contra la despoblación rural, para regular el uso socio- recreativo de los montes, evitar los incendios forestales y procurar la armonización con las diferentes estrategias y normas de la Unión Europea.
⇒ Serán indivisibles, salvo por causa no imputable a la persona propietaria, las parcelas forestales o de monte cuya superficie sea inferior a treinta hectáreas. Las parcelas forestales o de monte con superficies mayores, serán divisibles siempre y cuando ninguna de las parcelas que resulten de la división sea inferior a las diez hectáreas (art. 24).
– Ley 9/2023, de 3 de abril, de Agricultura Familiar y de Acceso a la Tierra en Castilla-La Mancha (BOE n.º 121/2023, de 22 de mayo).
Sinopsis: tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador de las actuaciones de la Administración regional para el fomento y desarrollo de la agricultura familiar, así como de otras medidas adicionales que permitan consolidar y fijar la población en las zonas rurales. Regula las explotaciones familiares agrarias, las zonas de protección agraria, el Banco de Tierras y la infrautilización de suelo agrario.
– Decreto 37/2023, de 4 de abril, por el que se regula el procedimiento de declaración de inclusión o exclusión, en el inventario de árboles y ejemplares singulares de Castilla-La Mancha, así como su régimen de protección y los rodales de bosque próximos a la madurez forestal en Castilla-La Mancha (DOCM n.º 77/2023, de 21 de abril).
Sinopsis: Este decreto tiene por objeto preservar y promover la conservación de los árboles y ejemplares singulares de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, en el ámbito de aplicación de la Ley 3/2008, de 12 de junio, de Montes y Gestión Forestal Sostenible de Castilla-La Mancha, mediante la regulación del procedimiento de declaración e inclusión o exclusión en el Inventario de Árboles y Ejemplares Singulares de Castilla-La Mancha (en adelante Inventario), así como el establecimiento de un régimen de protección para éstos. Los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística o en la relativa a la ordenación territorial, incorporarán las medidas que resulten necesarias para la conservación de los árboles y ejemplares singulares (art. 15.2).
CASTILLA Y LEÓN
Decreto 6/2023, de 18 de mayo, por el que se regula el Registro Electrónico de Instrumentos de Cooperación de la Administración de la Comunidad de Castilla y León (BOCL n.º 96, de 22 de mayo).
Sinopsis: Tiene por objeto regular el régimen jurídico, la organización y el funcionamiento del Registro Electrónico de Instrumentos de Cooperación de la Administración de la Comunidad de Castilla y León. En el ámbito urbanístico, se establece la inscripción en dicho registro de los convenios urbanísticos y patrimoniales regulados por la legislación urbanística y patrimonial [art. 3.1.j)].
COMUNIDAD DE MADRID
Ley 8/2023, de 30 de marzo, de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid (BOCM n.º 86/2023, de 12 de abril).
Sinopsis: la Ley tiene por objeto la protección, conservación, investigación, enriquecimiento, difusión y disfrute del patrimonio cultural español ubicado en el territorio de la Comunidad de Madrid que sea competencia de ésta, de forma que se preserve y se fomente su función en la cohesión social, garantizando su transmisión a generaciones futuras.
⇒ La Comunidad de Madrid, a través de la Consejería competente en materia de patrimonio cultural, podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre las transmisiones onerosas de la propiedad o cualquier derecho real de disfrute sobre Bienes de Interés Cultural y Bienes de Interés Patrimonial muebles o inmuebles. En el caso de los inmuebles, el Ayuntamiento en cuyo término municipal se halle radicado el bien podrá ejercer, subsidiariamente, el mismo derecho (art. 40).
COMUNITAT VALENCIANA
– Ley 3/2023, de 13 de abril, de viviendas colaborativas de la Comunitat Valenciana (BOE n.º 100/2023, de 27 de abril).
Sinopsis: Se consideran viviendas colaborativas los edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa (art. 3).
⇒ Los estatutos sociales de las cooperativas y las asociaciones titulares de viviendas colaborativas recogerán las normas que las regulan, contenidas en el art. 10, y que en síntesis son las siguientes:
- No podrán tener ánimo de lucro.
- Deben tener por objeto social facilitar alojamiento a las personas socias, para sí y para las personas que con ellas convivan.
- La entidad titular del edificio ostentará el pleno dominio de las viviendas y cederá su uso a cada una de las personas que formen parte de la membresía de dicha entidad. El derecho de uso derivado de esta cesión es un derecho de naturaleza societaria, de carácter personalísimo, y en ningún caso se podrá configurar como derecho real.
- Podrán ser personas socias o asociadas las personas físicas que pretendan alojamiento para sí y las personas que con ellas convivan, así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para personas dependientes de ellas y las personas físicas o jurídicas que precisen locales para el desarrollo de su actividad profesional, empresarial y artística.
- El número mínimo de personas socias o asociadas deberá ser de cinco.
- La persona interesada en adquirir la condición de persona socia de la entidad habrá de realizar, al capital social o fondo social equivalente, una aportación inicial y deberá abonar las cuotas periódicas no retornables que fijen, en concepto de cesión de uso, los órganos de la cooperativa o asociación.
– Ley 5/2023, de 13 de abril, integral de medidas contra el despoblamiento y por la equidad territorial en la Comunitat Valenciana (BOE n.º 105/2023, de 3 de mayo).
Sinopsis: Prevé la elaboración de una estrategia de vivienda pública en los municipios en riesgo de despoblamiento de la Comunitat Valenciana, así como la promoción de instrumentos para la movilización de viviendas vacías, deshabitadas e infrautilizadas, que incluyan: un derecho al tanteo y retracto a favor de la Administración, contratos de masovería urbana o arrendamiento solidario, convenios de colaboración con entidades financieras y otras medidas de fomento.
Se habilitará, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda en municipios en riesgo de despoblamiento, un programa de adquisición pública de vivienda usada para su rehabilitación y ulterior puesta a disposición del demandante de la vivienda, mediante fórmulas alternativas e innovadoras al alquiler y fórmulas innovadoras distintas de la adquisición del pleno dominio, como la adquisición del usufructo temporal y la puesta a disposición del ciudadano, tras la rehabilitación, durante el plazo pactado en el contrato de usufructo.
Se prevén medidas para agilizar la tramitación de los planes urbanísticos en los municipios en riesgo de despoblamiento y para que la Generalitat promueva la elaboración de planes de acción territorial en los municipios en riesgo de despoblamiento dentro del sistema rural valenciano.
– Decreto 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat (DOGV n.º 9596, de 16 de mayo de 2023).
Sinopsis: El presente reglamento tiene por objeto el desarrollo de la normativa en materia de vivienda de protección pública de la Comunitat Valenciana.
⇒ En la escritura pública de obra nueva y en su inscripción en el Registro de la Propiedad deberá hacerse constar expresamente que las viviendas y sus anejos que hayan obtenido la calificación definitiva mantendrán la citada calificación de manera permanente (art. 4.1).
⇒ El plazo de calificación de las viviendas que no lo hubiesen sido con carácter permanente, podrá ser ampliado por resolución de la dirección general competente en materia de gestión, ampliación y mejora del parque público de vivienda de la Generalitat, a petición de la persona titular de la misma debiendo hacer constar dicha circunstancia en el Registro de la Propiedad (4.2).
⇒ Podrán vincularse a las viviendas de protección oficial garajes, trasteros y anejos. La vinculación deberá constar en la escritura pública de obra nueva y en su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 6.2).
⇒ Las limitaciones a la facultad de disponer se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción en alquiler, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se especificará expresamente la prohibición de disponer por medio de nota marginal (art. 9.3).
⇒ Los contratos de compraventa, arrendamiento y cesión de uso deberán incluir las cláusulas que recojan los requisitos de información y venta exigidos en la legislación valenciana en materia de vivienda, además de las que puedan establecer los Programas de Vivienda de Protección Pública y las medidas de financiación que correspondan. Además obligatoriamente contendrán las que detalla el art. 13.
⇒ Es requisito indispensable para la elevación de un contrato de compraventa de vivienda de protección pública a escritura pública que se haya obtenido visado del citado contrato, reconociendo el cumplimiento de las condiciones para acceder a la propiedad (art. 15.1).
⇒ En las promociones para uso propio, la escritura de declaración de obra nueva especificará el sometimiento a la legislación de protección pública de la vivienda, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la referida normativa y en la calificación definitiva, y que los precios de venta no podrán exceder de los límites establecidos (art. 15.3).
⇒ Cuando la constitución de servidumbres sea necesaria para el desarrollo del proyecto deberán ser acreditadas en documento público, que deberá constar inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 30.3).
⇒ La escritura de obra nueva contendrá los requisitos exigidos por el artículo 6 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y especificará el régimen y modalidad de viviendas de protección pública, para cada vivienda, señalando el número de expediente, así como el destino de las viviendas, el régimen de uso, las limitaciones a la facultad de disponer, el Programa de Vivienda de Protección Pública al que se acogen, en su caso, y referencia expresa al plazo de protección permanente tanto para la promociones para venta como para arrendamiento (art. 36.3).
⇒ El acta de terminación de las obras junto con la cédula de calificación definitiva constituirá título suficiente para la toma de razón de la declaración de obra nueva terminada, por nota marginal, en el Registro de la Propiedad; en el citado Registro deberá constar a los efectos procedentes el Libro del Edificio (art. 39).
⇒ El art. 69 recoge los requisitos para transmitir, inter vivos, en segundas y posteriores transmisiones las viviendas de protección oficial.
⇒ Los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de promoción pública o del patrimonio público de vivienda de la Generalitat y sus anejos vinculados, deberán hacerse constar expresamente en los contratos de compraventa y escrituras de las viviendas de patrimonio público de la Generalitat (art. 72).
– Decreto 80/2023, de 26 de mayo, del Consell, por el que se aprueban las normas de diseño y calidad en edificios de vivienda (DOGV n.º 9609, de 2 de junio de 2023).
Sinopsis: Tiene por objeto establecer las normas de diseño y calidad que deben cumplir las viviendas ubicadas en la Comunitat Valenciana, así como los edificios de viviendas, para garantizar que sean dignas y adecuadas. A tal efecto, se establecen las exigencias básicas para satisfacer los requisitos de la edificación particularizados para el uso residencial vivienda, en desarrollo de lo previsto en la disposición final segunda de la Ley 3/2004, de 30 de junio, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación.
⇒ Cambio de uso de local a vivienda: cuando se trate de un local en planta baja, la parte del local que no pueda destinarse a vivienda por no reunir los requisitos establecidos, deberá independizarse de la vivienda resultante, dejando constancia de ello en el Registro de la Propiedad.
NAVARRA
Ley Foral 7/2023, de 9 de marzo, de modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra (BOE n.º 80/2023, de 4 de abril).
Sinopsis: Tiene por finalidad principal facilitar que promociones de arrendamiento protegido que han superado su periodo de protección se puedan vincular de nuevo al sistema de alquiler público, además de aportar ayudas para la rehabilitación de estos inmuebles en el caso de ser necesario.
⇒ Para tener derecho a la subvención por adquisición de vivienda usada regulada en la DA 24ª, es requisito imprescindible que en la escritura pública conste la condición de que deberá devolver la subvención si en el plazo de los 10 años siguientes cede o trasmite, por cualquier título, la propiedad o los derechos de uso y disfrute sobre dicha vivienda.
PAÍS VASCO
Se modifica el artículo 207 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, relativo a los actos sujetos a licencia urbanística.
II. RESOLUCIONES
A. GEORREFERENCIACIÓN
a) Requisitos
– El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal (R. 1 de junio de 2023).
– La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca (R. 7 de junio de 2023).
b) Efectos
– La presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca (R. 30 de marzo de 2023).
– Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales (R. 1 de junio de 2023).
c) Art. 199 LH
1. Oposición de colindantes
– Quien se ha opuesto a la inscripción de representación gráfica no puede recurrir la inscripción practicada pese a su oposición, (R. 17 de abril de 2023).
– En la regulación del art. 199 LH, no está previsto que el registrador comunique a los opositores la desestimación de sus alegaciones (RR. 17 de abril de 2023 y 8 de mayo de 2023).
– La controversia puesta de manifiesto en la tramitación del expediente del art. 199, relativa a si la finca invade otras colindantes o el dominio público, impide la inscripción de la representación gráfica catastral (R. 27 de abril de 2023).
– La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible (R. 8 de mayo de 2023).
– La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica, impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella (R. 24 de mayo de 2023).
– En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifieste: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia (R. 25 de mayo de 2023).
– El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción (R. 25 de mayo de 2023).
2. Tramitación de oficio
– El registrador puede decidir iniciar el expediente del art. 199 LH aunque exista coincidencia entre la superficie registral y la georreferenciada, si alberga dudas sobre la delimitación de la finca registral (R. 17 de abril de 2023).
3. Denegación de su inicio
– La denegación de la inscripción de la representación gráfica por oposición de un colindante, no puede basarse solo en este hecho, sino que debe ser debidamente motivada, para que el interesado pueda conocer los concretos motivos que han determinado la calificación negativa (R. 21 de abril de 2023).
– Las dudas de identidad del registrador no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente del art. 199 LH (R. 1 de junio de 2023).
4. Denegación de la inscripción
– La nota de calificación que solo reseña el hecho de la oposición de dos interesados frente a la pretensión de georreferenciación del promotor, ha de ser considerada como carente de la motivación mínima legalmente exigible (R. 8 de mayo de 2023).
– La magnitud del exceso de cabida no es determinante por si sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho (R. 11 de mayo de 2023).
– La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción (R. de 24 de mayo de 2023).
– La controversia sobre la posible invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso (serventía canaria en este caso) puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca (R. 6 de junio de 2023).
– Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas (R. 7 de junio de 2023).
– La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción ni de la georreferenciación ni de la construcción (R. 2 de mayo de 2023).
d) Art. 201 LH
– No cabe fraccionar el exceso de cabida recurriendo a inscripciones parciales del mismo para eludir la aplicación del artículo 201 LH (R. 12 de mayo de 2023).
– El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral (R. 7 de junio de 2023, 275).
B. OBRA NUEVA
– La aportación de un informe catastral de ubicación de construcciones positivo, junto con la coincidencia de la superficie que se inscribe con la catastral, a falta de pruebas en contra, evidencia que no existe invasión de finca colindante (R. 29 de marzo de 2023).
– Cuando la comunidad autónoma respectiva exija la licencia de primera ocupación, esta puede obtenerse por silencio administrativo positivo. Si no se aporte el certificado administrativo de acto presunto, el registrador deberá realizar la posterior comunicación de la inscripción a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento (R. 31 de marzo de 2023).
– Una rectificación de descripción de un elemento privativo de una propiedad horizontal, incrementando su superficie, no requiere el otorgamiento de una escritura de ampliación de obra (R. 18 de abril de 2023).
– Para inscribir una declaración de obra nueva de una cueva-bodega subterránea, en la parte que se encuentra bajo el suelo del declarante, se requiere el consentimiento del titular del titular del terreno bajo el que se encuentra el resto de la cueva (R. 18 de abril de 2023).
– No es necesario, para inscribir la transmisión de una finca ya inscrita, en la que figura una edificación sin que conste su superficie, declarar obra nueva o ampliación de obra para determinarla (R. 8 de mayo de 2023).
– No impide la inscripción de la obra nueva el hecho de que un colindante se oponga manifestando que la georreferenciación es correcta, pero que la construcción invade su finca (R. 2 de mayo de 2023).
– Aunque la descripción de la edificación en la escritura no coincida con la resultante de la CCDG, la documentación aportada prueba que no ha habido ampliaciones posteriores al año de construcción que figura en la CCDG, por lo que esta acredita su antigüedad (R. 1 de junio de 2023).
– En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación (R. 2 de junio de 2023).
-La registradora no puede exigir el cumplimiento de la norma que exige la aportación de las coordenadas a la solicitud de la licencia de obras, pues no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica (R. 2 de junio de 2023).
C. INMATRICULACIÓN
a) Reglas comunes
– La discrepancia entre la superficie alfanumérica de una certificación catastral anterior a 2015 y la superficie gráfica que figura en la actualidad, no es, por sí sola, relevante para considerar que hay falta de coincidencia entre el título y el Catastro a los efectos de la inmatriculación (R. 14 de abril de 2023).
– Las dudas del registrador por coincidir la finca que se pretende inmatricular con otra finca ya inscrita tienen que estar debidamente fundadas, y pueden ser: 1) concluyentes, por estar basadas necesariamente en datos gráficos o linderos fijos, en cuyo caso lo procedente es la denegación por defecto insubsanable, o 2) no concluyentes, en los restantes casos, en cuyo supuesto lo que procede es suspender la inscripción y, para disipar dichas dudas, tramitar el expediente previsto en el artículo 199 LH (R. 8 de mayo de 2023).
b) Inmatriculación por el sistema del art. 205 LH
– No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tenga dudas fundadas respecto a la coincidencia de esa finca con otra previamente inmatriculada (R. 27 de marzo de 2023).
– Para inmatricular por el sistema de doble título regulado en el artículo 205 LH se necesita que entre ambos títulos haya un año de diferencia. Alternativamente se puede acudir al sistema del expediente de dominio del artículo 203 LH (R. 29 de marzo de 2023).
– No cabe practicar la inmatriculación de una finca que carece de referencia catastral individualizada, por constar catastrada como parte de otra parcela (R. 11 de mayo de 2023).
c) Doble inmatriculación
– No se puede denegar el inicio del expediente de doble inmatriculación por el solo hecho de que no coincidan las descripciones de las fincas afectadas (R. 10 de mayo de 2023).
D. SEGREGACIÓN
– La manifestación en la escritura de que no es necesaria la licencia de parcelación, porque se entiende concedida con los acuerdos de aprobación de los proyectos de reparcelación, no exime de aportar el correspondiente certificado de innecesariedad otorgado por el organismo competente (R. 10 de abril de 2023).
– En Andalucía, por excepción a la regla general, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (a los 3 meses) (R. 18 de abril de 2023).
– La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico (RR. 23 de mayo de 2023)
– No requiere licencia de parcelación la distribución entre los copropietarios de una finca del uso y disfrute exclusivo y privativo de diversas porciones de la misma (R. 31 de mayo de 2023, 254).
E. AGRUPACIÓN
– No es posible agrupar dos fincas inscritas si por una de ellas discurre el cauce de un río del dominio público, pues la georreferenciación no es inscribible (R. 26 de mayo de 2023).
F. VARIOS
a) Afección a vía pecuaria
– La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente (RR. 16 de mayo de 2023).
b) Territorio limítrofe con frontera
– Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo (R. 25 de mayo de 2023).
c) Referencia catastral
– Es posible eliminar la referencia catastral asignada a una finca si se acredita que es errónea, aunque la correcta no se pueda hacer constar por falta de correspondencia (R. 7 de junio de 2023).
d) Dominio público marítimo-terrestre
– Para inscribir la venta de un departamento de un edificio inscrito en régimen de propiedad horizontal que invade el dominio público marítimo terrestre, no es necesario aportar un certificado acreditativo de que el departamento no lo invade, sino que el registrador tiene que pedirlo de oficio al Servicio Periférico de Costas (R. 17 de abril de 2023).
e) Aprovechamiento de aguas
– Para que se pueda inscribir un aprovechamiento de aguas privadas es necesario acreditar la inscripción en el Catálogo de Aguas Privadas (R. 17 de abril de 2023).
III. LEY DE LA VIVIENDA
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25 de mayo de 2023).
Sinopsis: Regula el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda. Derechos y deberes de los ciudadanos. Vivienda protegida: requisitos de venta y su difícil descalificación. Vivienda asequible incentivada. Parques públicos de vivienda: régimen y transmisión. Información previa para venta y alquiler. Administradores de fincas. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga, renta, gastos…), Incentivos al arrendador en el IRPF. IBI de pisos desocupados. Ley del Suelo, LEC (subastas inmobiliarias, desahucios, lanzamientos). Limitación de renta en 2024. Cuadros de la LAU y de la Ley del Suelo.
Destacamos lo siguiente, desde la perspectiva de esta Sección de Territorio:
⇒ La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la información que recoge el art. 31.1.
⇒ Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, en el contrato deberá indicarse la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación (art. 31.3).
⇒ Para el desarrollo de lo previsto en esta ley, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (DA 1ª).
⇒ La DF 1ª modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos introduciendo prórrogas forzosas a favor de las personas vulnerables o en zonas tensionadas, estableciendo el medio electrónico de pago de la renta, limitando el importe de la renta en zonas tensionadas y atribuyendo al arrendador los gatos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, entre otras medidas.
⇒ Se modulan los incentivos fiscales en el IRPF a los arrendamientos de vivienda (DF 2ª) y el recargo a los inmuebles de uso residencial ocupados (DF 3ª).
⇒ La DF 4ª modifica la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana incrementando el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
⇒ La DF 5ª modifica la regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.
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IV. PUBLICACIONES
– Registro de la Propiedad y vivienda. Una relación de futuro con escritos del presente, Fernando Acedo-Rico Henning, A. Machado Libros, 2023.
– Elementos de Información Territorial, Antonio Jiménez Clar, Léan amcara y Basconfer, 2023.
– Los límites de la función social de la propiedad en la modelización de las facultades del propietario como garantía de acceso a la vivienda digna para todos y la libertad de empresa, Vanesa Sánchez Ballesteros, Revista de Derecho civil, enero-marzo 2023.
Enlace al resumen del ensayo en la Revista de Derecho Civil. Enlace al PDF con el trabajo completo.
– Ley por el derecho a la vivienda, Cristina Argelich Comelles, Aranzadi Editorial, 2023.
– La supresión del suelo urbanizable en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), Venancio Gutiérrez Colomina. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 360, 2023, págs. 19-29.
– El aprovechamiento adicional. Virtudes y utilidades de una innovadora disposición de gestión urbanística, Gerardo Roger Fernández Fernández, Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 361, 2023, págs. 33-63.
– El principio de protección frente a la despoblación y la regeneración urbana en pequeños municipios (I). De la regulación del suelo rural a la obtención de equipamientos regionales, Juan Antonio Chinchilla Peinado, Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, Año n.º 57, N.º 362, 2023, págs. 19-52.
– El refuerzo de la naturaleza reglamentaria de los instrumentos de ordenación urbanística bajo la perspectiva del Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado, Álvaro Cerezo Ibarrondo, Revista de Estudios de la Administración Local y Autonómica, N.º 19, 2023, págs. 197-213.
– Los problemas derivados del régimen de invalidez de los planes de ordenación territorial y urbanística ¿en vías de solución legal?, Luciano José Parejo Alfonso, Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo, N.º 181, 2023.
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Puerto y pueblo de Cadaqués (Girona). Por Anthiro 57.
