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50.- Intereses remuneratorios

50.- INTERESES REMUNERATORIOS (4ª entrega)

LAS CLÁUSULAS

1.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)

CLÁUSULA 3ª INTERESES ORDINARIOS, en su subapartado 1ª:

”3.1 Tipo de interés y fórmula de cálculo: El capital dispuesto y no amortizado del préstamo, desde el día de hoy, devengará diariamente un interés nominal anual del 5,00%, invariable hasta el 1 de abril de 2017. A partir de dicha fecha, el tipo aplicable podrá variar conforme más adelante se establece.

Para el cálculo de los intereses, se utilizará la fórmula del interés simple (…)” – transcribe fórmula -.

CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:

3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.

3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.

3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:

El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTE-CARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, defi-nido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.

Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de Espa-ña.

El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].

2.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)

Cláusula tercera: Durante toda la vigencia de la operación, día a día, sobre el capital pendiente de amortizar, el préstamo devengará un interés fijo del diecisiete por ciento anual. La finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual. El interés de demora «será el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento, del devengo», esto es en la actualidad el 10,50% [Resolución DGRN 10 febrero 2016].

3.- Dos personas físicas con la intermediación de BEP Corporación Financiera (préstamo hipotecario de 16 enero 2015 –deudor persona consumidora-)

Se pacta un interés remuneratorio fijo del 14,99% y se retiene por el intermediario aproximadamente el 38% del capital para el pago de diversos gastos, comisiones e impuestos, cláusulas estas últimas que el registrador de la propiedad calificante considera abusivas. La vivienda hipotecada no es vivienda habitual. El interés de demora estipulado es el triple del interés legal, es decir, el 10,5% al momento de la firma de la escritura [resoluciones de 20 junio; 7 abril 2016 y 22 julio 2015].

4.- Volksbank (préstamo hipotecario de 7 marzo 2008)

24 Los prestatarios celebraron dos contratos de crédito con Volksbank. El primer contrato, celebrado el 4 marzo 2008 y destinado a cubrir gastos corrientes personales, tiene por objeto un crédito de 8 000 euros. Dicho crédito, que debe reembolsarse en un período de cinco años, fue acordado a un tipo de interés anual fijo del 9 % y a una TAE del 20,49 %.

25 El segundo contrato, celebrado el 7 marzo 2008, tiene por objeto un crédito de 103 709,18 francos suizos (CHF), está destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble y está garantizado con una hipoteca sobre el referido bien. Dicho crédito es rembolsable en un período de veinticinco años, su tipo de interés anual se fijó en el 3,99 % y su TAE es del 19,55 %.

26 A tenor de la cláusula 3, letra d), de las condiciones particulares de ambos contratos, relativa al carácter variable del tipo de interés, «el Banco se reserva el derecho de revisar el tipo de interés corriente en caso de que se produzcan variaciones significativas en el mercado financiero, comunicando a los prestatarios el nuevo tipo de interés. El tipo de interés así modificado se aplicará desde la fecha en que sea comunicado». [STJUE 26 febrero 2015].

INSCRIPCIÓN EN RCGC

NIF:

PRECEPTOS INVOCADOS

– Por el demandante: Libertad de precios, cláusula negociada.

– Por el demandado:

– En 1ª INSTANCIA:

– En la AUDIENCIA:

– Por el TRIBUNAL SUPREMO:

RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS

– Las del caso: Resoluciones DGRN de 7 abril y 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

– Anteriores y posteriores: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial mayoritario de 2007]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012: el criterio del art. 576 LEC evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio); y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016. STJUE 26 febrero 2015 [las cláusulas controvertidas –modificación unilateral por prestataria del interés variable y comisión de riesgo- no forman parte del objeto principal del contrato ni de la adecuación entre retribución y servicio. El carácter abusivo lo tienen que apreciar el juez nacional].

– DGRN: Resoluciones DGRN 20 junio, 7 abril; 10 febrero 2016 y 22 julio 2015.

EVOLUCIÓN DEL CASO

– Decisión del Juzgado:

– Decisión de la Audiencia:

– Decisión del TS:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Doctrina DGRN: los intereses remuneratorios no pueden superar al interés moratorio.

BIBLIOGRAFÍA:

Álvarez Royo-Villanova, S., “Por qué hay que limitar los intereses de demora en los préstamos hipotecarios, y cómo hacerlo”, en ¿Hay Derecho?, (2013); vid. en http://hayderecho.com/2013/04/24/por-que-hay-que-limitar-los-intereses-de-demora-en-los-prestamos-hipotecarios-y-como/.

Del autor de las fichas:

– “Los intereses en el crédito al consumo tienen límite máximo”, en Revista de Derecho Civil, vol. III, núm. 3, (2016), Ensayos, pgs. 93-107, http://nreg.es/ojs/index.php/RDC, (publicado el 3 octubre 2016)

– “La DGRN pone un límite máximo al interés remuneratorio en el préstamo hipotecario”, en www.notariosyregistradores.com (23 marzo 2016).

– “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% al ser superior al de demora”, en www.notariosyregistradores.com (21 octubre 2015).

DOCUMENTOS

Informe anual 2016 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2017, pg. 515.

Informe anual 2015 y debates en las Cortes Generales, Defensor del Pueblo, Madrid, 2016, pg. 491.

Links:

Condiciones generales enjuiciadas por tribunales y DGRN

Lista de cláusulas con link

Guía para saber si una cláusula es abusiva

Guía para saber si una cláusula es transparente

Límites

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Límites

Respecto al pacto en virtud del cual la condición resolutoria contenida en el título inscribible se extinguirá por el transcurso de determinado plazo y se cancelaría automáticamente conforme a lo previsto en el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, para lo cual en el mismo título inscribible prestaba anticipadamente su consentimiento el interesado, y que el Registrador denegó por considerar que ello produciría en su día una cancelación que no pagaría el correspondiente impuesto, se resuelve que no es inscribible, entre otras razones, porque no puede admitirse una petición anticipada de cancelación, pues dado el principio de rogación, la forma y el procedimiento de hacer constar la extinción de la condición deben ser los establecidos en los artículo 23 de la Ley y 177 del Reglamento. (En la Resolución siguiente se sigue el criterio contrario).

11 diciembre 1974

Límites.- Es inscribible el pacto de que transcurrido determinado plazo deba cancelarse una condición resolutoria, prestando anticipadamente su consentimiento el acreedor, y practicándose la cancelación conforme al artículo 355 del Reglamento Hipotecario, porque si no, se produciría una inexactitud al mantenerse un derecho que el propio asiento da por extinguido y porque así resulta además del párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que exceptúa de la necesidad del consentimiento cancelatorio o de la autorización judicial los casos en que quede el derecho extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción.

28 noviembre 1978

Límites.- Planteada la cuestión de si es preciso legitimar la firma del solicitante en una instancia que, acompañada de otros documentos, solicita se haga constar en el Registro el ejercicio de una condición resolutoria, la Dirección considera que ni el artículo 59 ni el 175 del Reglamento Hipotecario exigen instancia alguna y que, por el contrario, la regla general en nuestro sistema es la de petición tácita de inscripción por la simple presentación de la documentación correspondiente, sin especificar los asientos concretos que hayan de extenderse, sino que esto es tarea del Registrador [1], con lo cual se evita, además, que el desconocimiento de la mecánica del Registro se convierta en restricción injustificada del derecho a la inscripción.

19 enero 1988

[1] La Resolución de 30 de enero de 1987 (ver “CONDICIÓN. Resolutoria: Forma de constar el aplazamiento de pago”) coincide con este criterio al rechazar la inscripción de un pacto que obligaba al Registrador a extender un asiento de modo determinado, con mengua de su libertad en el ejercicio de la función calificadora.

Límites

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Límites

La rígida aplicación del principio de prioridad no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, cuya inscripción necesariamente provocará la cancelación de otros asientos derivados de títulos anteriores. De ahí que, para evitar inscripciones superfluas y de vida efímera, como en este caso anotaciones preventivas de embargo que han de cancelarse como consecuencia de la ejecución de una hipoteca anterior, cuyo título ya está presentado, puede prescindirse de los asientos que debieran producir los títulos anteriores.

22 octubre 1952

Límites.- Como excepción a la regla general derivada del principio de prioridad, la Dirección General entiende posible la ampliación de un embargo anotado, existiendo otras anotaciones intermedias y, por tanto, con preferencia sobre éstas, basándose en lo siguiente: 1) En ningún lugar de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece que la cantidad que figura en la anotación de embargo significa el límite de responsabilidad a que quede afecto el bien embargado frente a titulares posteriores de derechos sobre dicho bien; por el contrario, el artículo 613-1º establece la regla básica de que el embargo atribuye al acreedor el derecho a cobrarse íntegramente con el precio de realización del bien trabado, lo cual no puede ser desconocido por los adquirentes posteriores de algún derecho sobre dicho bien. 2) El mismo artículo establece que el derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho. 3)Por último, en caso de reembargo, su efecto, según el artículo 610 de la Ley, queda supeditado a la previa satisfacción del embargante anterior, de modo que ese segundo embargo en modo alguno puede menoscabar ese derecho al íntegro cobro por el acreedor embargante. A la vista de los argumentos anteriores, el Centro Directivo concluye que no hay razón para que la extensión de anotación de embargo posterior impida reflejar en la anotación del primer embargo el exceso de lo devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó. Refuerza los anteriores argumentos el hecho de que el artículo 613-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un caso en que la cantidad que consta en la anotación de embargo opera como límite de responsabilidad del bien trabado, si bien como una excepción a la regla general de los dos números anteriores, lo que confirma que para las demás hipótesis la regla es la contraria.

26 septiembre 2033

Límites.- Después de reiterar en un supuesto similar los mismos argumentos que figuran en la resolución precedente, favorables a la posibilidad de ampliar un embargo con preferencia sobre asientos posteriores o intermedios, la Dirección concluye en este caso desestimando el recurso y confirmando la calificación diciendo que “para que en el presente supuesto pudiera anotarse la ampliación sería necesario que la misma se restringiera, además de a los intereses y a las constas, a un principal que pudiera hacerse valer en el mismo procedimiento (v.gr., a vencimientos posteriores de la misma obligación), y no resultando del mandamiento presentado que la parte por la que se amplía el principal tiene esta característica, la ampliación pretendida no puede hacerse constar en el Registro.

4 diciembre 2003

Límites.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de hacer constar al margen de una anotación preventiva de embargo, el exceso devengado durante la tramitación, en cuanto a intereses y costas, respecto de lo inicialmente anotado, y ello cuando con posterioridad a la anotación ha sido inscrita la adquisición por un tercer poseedor en virtud de escritura pública de donación, de las fincas sobre las que recae el embargo.

2. Como ha dicho este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, al despachar la ejecución, se fije provisionalmente una cantidad por intereses y costas que puedan devengarse durante la ejecución, y se prevé que dicha cantidad pueda ampliarse posteriormente. La cuestión que surge ahora es determinar si la consignación de la ampliación puede realizarse cuando sobre el bien embargado se han inscrito o anotado posteriormente otros derechos o gravámenes. La respuesta negativa se basaría en que, frente a estos terceros, la responsabilidad del bien embargado queda limitada a la cantidad, que en el momento de inscribir su adquisición, constase en la anotación de aquél. Tal solución, sin embargo, no puede prosperar, y ello por las siguientes consideraciones, algunas de ellas claramente formuladas en el texto de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1) Que en ningún lugar de la Ley de Enjuiciamiento Civil –salvo la hipótesis marginal del artículo 613.4– se establece que la cantidad que figura en la anotación de embargo significa el límite de responsabilidad a que queda afecto el bien embargado frente a titulares posteriores de derechos sobre el mismo bien; antes al contrario, la Ley de Enjuiciamiento Civil claramente establece, en el artículo 613.1, como regla básica, que el embargo atribuye al acreedor el derecho a cobrarse íntegramente con el precio de realización del bien trabado, y, en consecuencia, los adquirentes posteriores de algún derecho sobre dicho bien no pueden desconocer legítimamente tal alcance del embargo. 2) Siguiendo la línea del número 1.º del artículo 613 de la Ley, el número 2.º del mismo artículo establece que este derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho. 3) Que, además, el artículo 610 de la Ley añade, en la misma línea, que el efecto del reembargo queda supeditado a la previa satisfacción del embargante anterior, de modo que ese segundo embargo en modo alguno puede menoscabar ese derecho al íntegro cobro por el acreedor embargante. En consecuencia, cuando se trate de desenvolver el derecho del embargante con respecto a la misma deuda reclamada, haciendo constar la ampliación del embargo por intereses y costas debidos a la dilación del procedimiento, tal ampliación podrá realizarse aunque existieran titulares de derechos posteriores a la anotación ampliada.

3. En cuanto a los adquirentes de dominio posteriores a la anotación de embargo, la regla ha de ser la misma. El artículo 613.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la cantidad consignada en la anotación por principal, intereses y costas, servirá de límite de responsabilidad respecto del tercer poseedor que hubiera adquirido el bien embargado en otra ejecución, lo que confirma que quedan excluidos los terceros poseedores que adquieran voluntariamente del embargado, como es el caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota.

26 abril 2005

Límites.- Anotada una prohibición de disponer en el Registro, se plantea en este recurso si es posible la inscripción de un acto dispositivo anterior. La resolución puede verse en el apartado “PROHIBICIÓN DE DISPONER. Actos dispositivos que no la infringen.”

3 agosto 2011

Límites.- Se presenta copia de una escritura por la que una persona, casada bajo régimen de gananciales, reconoce una deuda a favor de una sociedad, a la vez que su cónyuge constituye sobre bienes privativos hipoteca en garantía del pago de aquella deuda. Existe presentado con posterioridad un mandamiento judicial del que resulta que ambos cónyuges fueron declarados en concurso voluntario de acreedores mediante auto de fecha anterior a la del otorgamiento de la escritura. El registrador suspende la inscripción de la hipoteca porque, declarado el concurso y antes de la aceptación de los administradores concursales, el concursado precisa la intervención judicial para constituir obligaciones patrimoniales que aumenten la masa pasiva y constituir hipoteca, intervención que no se da en el título calificado. La resolución está recogida en el apartado “CONCURSO DE ACREEDORES. Actos dispositivos posteriores”.

26 enero 2012

Límites

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Límites

Supuesto de hecho: mediante escritura otorgada por orden judicial, el titular registral de una finca la vendió al recurrente, afirmándose que éste era acreedor de otra persona, que sufrió la ejecución en dicha finca por haberla adquirido antes en documento privado de aquel titular. La Dirección confirmó la calificación denegatoria por considerar que la legitimación registral no puede desconocer las vicisitudes anteriores a la ejecución -la venta de la finca en documento privado- y por tanto las exigencias del tracto sucesivo. La validez del acto dispositivo no deriva de los pronunciamientos del Registro, sino de la verdadera existencia de poder dispositivo en el transmitente; y si bien del artículo 38 de la Ley Hipotecaria deriva una presunción de exactitud, el Registrador, además, debe calificar por lo que resulte del título presentado, teniéndolo en cuenta cuando el favorecido por la presunción la destruye con sus propias afirmaciones. Por otra parte, los obstáculos anteriores no quedan subsanados por el hecho de que el vendedor actúe por orden judicial ni porque el primer comprador fuese, a su vez, el transmitente por vía judicial. De un lado, el Juez no tiene competencia para imponer al titular registral, que no ha sido parte en el procedimiento, el otorgamiento de ninguna escritura; y en segundo lugar, porque sólo tras el oportuno juicio declarativo en que sea parte el titular registral, éste podría ser compelido al otorgamiento de escritura pública, pero no en favor del acreedor, sino de la persona a quien realmente vendió la finca en documento privado, quien a su vez debería otorgar escritura de venta a favor de su acreedor.

18 septiembre 1989

Límites.- Antecedentes: una sociedad ha vendido una finca en documento privado y, sin haberse inscrito la venta, ejercita un procedimiento contra el comprador, por falta de pago del precio, consiguiendo el embargo y ejecución de los derechos del comprador, adjudicándose la finca y cediendo el remate a un tercero. Otorgada por la sociedad escritura de venta a favor del tercero, la Dirección confirma la denegación del Registrador, porque, aunque la presunción de exactitud del Registro permitiría inscribir los actos dispositivos otorgados por quien aparece como titular, de la propia escritura se desprende de modo fehaciente que esa titularidad es inexacta, puesto que se admite la existencia de una anterior titularidad del ejecutado, que no figura inscrita. En tal caso se produce la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral. Si se plantea el caso como mera formalización notarial de la enajenación judicial, tampoco podría accederse a la inscripción, porque el principio de tracto sucesivo impone la previa inscripción del derecho del ejecutado para que pueda practicarse posteriormente la de la adjudicación alcanzada en el juicio ejecutivo seguido, exigencia que no puede suplirse por el simple expediente de que sea el titular registral quien otorgue a favor del adjudicatario la escritura de venta judicial, aunque sea en este caso, además de titular registral, el actor ejecutante y el mejor postor a calidad de ceder el remate. En tal caso, de acuerdo con el artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior a la reforma de 1992, la escritura de venta debía otorgarse por el propio deudor o por el Juez en su nombre, en caso de rebeldía.

22 enero 1999

Límites.- 1. Se debate en el presente recurso sobre el alcance cancelatorio de un mandamiento dictado en juicio declarativo en el que recayó Sentencia firme de resolución de un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca, contrato en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita.

2. Ha de decidirse ahora si la Sentencia declarativa de la resolución de una compraventa por impago del precio aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad, dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el comprador es suficiente para practicar la cancelación de los asientos extendidos con posterioridad a la inscripción del comprador y en favor de personas que traen causa de éste, toda vez que la demanda de resolución no había sido anotada, pero la Sentencia ordena dicha cancelación.

3. Este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (cfr. Resolución de 24 de enero de 1998) que con la denominada condición resolutoria explícita y con su inscripción se pretende conferir eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparición de terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperantes ese juego resolutorio (cfr. artículos 1.124, 1.504 del Código Civil y 11 y 37 de la Ley Hipotecaria) y que de aquí no se sigue, sin más, que la Sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último; por el contrario, argumentando: a) Que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes (artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una Sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho (artículo 40 de la Ley Hipotecaria); c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española); d) que ni siquiera constaba registralmente por vía de anotación preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resolución (cfr. artículo 198 del Reglamento Hipotecario), ha concluido en la imposibilidad de acceder a la cancelación de los asientos posteriores al del comprador demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la Sentencia dictada contra éste.

También este Centro Directivo ha afirmado (cfr. Resoluciones de 2 y 4 de febrero de 1988 y 20 de diciembre de 1999) que si existe una anotación de embargo posterior a la condición resolutoria han de consignarse las cantidades percibidas por el vendedor en favor del titular de tal anotación; que, aunque los titulares de derechos posteriores a la inscripción de la condición resolutoria han de quedar afectados por la misma, es necesaria su intervención para que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resolución (cfr. Resoluciones de 28 de mayo de 1992 y 19 de noviembre de 1996).

Sin embargo, en el presente supuesto ha de tenerse en cuenta: a) que la sentencia condenó a la pérdida por parte del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, por lo que no existe obligación alguna de consignar a favor de los titulares de los derechos posteriores inscritos.

b) que la resolución se acuerda por Sentencia, no tratándose de una mera resolución extrajudicial, por lo que la calificación registral se halla más limitada; c) que, como también ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de abril de 1987), cuando el artículo 83 de la ley Hipotecaria dispone que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, se está refiriendo exclusivamente al derecho embargado, pero estas cautelas legales en nada afectan al desenvolvimiento sustantivo y registral de los derechos dejados a salvo en el embargo, y, porque en nada podían afectar a la resolución de la venta los derechos inscritos o anotados con posterioridad, es por lo que pudieron practicarse éstos sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver; d) que, en consecuencia, si es necesario un nuevo litigio seguido contra los titulares de derechos posteriores, pues demandándose exclusivamente al comprador la relación jurídica procesal está bien constituida (cfr. Sentencia de 16 de febrero de 2000), se perjudica, sin su consentimiento al titular del derecho a resolver si tales derechos posteriores se inscriben o anotan sin contar con él, lo cual, en definitiva, se trata de un supuesto de indefensión de tal titular; e) que, en el supuesto presente, en primera instancia se decretó la resolución y, apelada la sentencia por el demandante para pedir la cancelación de los asientos posteriores, el tribunal declaró que, a pesar de «no aparecer como necesaria la decisión de cancelar esos asientos posteriores, pues cumplida la condición resolutoria inscrita en el Registro, el efecto cancelatorio sobre las inscripciones posteriores de cargas y anotaciones de embargo es automático, bastando la presentación del documento que acredite que la venta ha sido resuelta según dispone el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, pues tales asientos cancelables se refieren a derechos cuya existencia quedaba supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores., tampoco hay motivo para no decidir el la sentencia que se cancelen dichos asientos posteriores, supliendo la omisión de la sentencia de instancia», razón por la cual ordena tal cancelación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

25 mayo 2005

Límites.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de éste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripción. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnización por partes iguales entre los actores, acordándose asimismo la inscripción registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripción, acompañado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreció cinco defectos: que la primera página del mandamiento no está firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripción; y que no consta la situación arrendaticia de la finca.

4. El tercer defecto se refiere a que los demandantes son sólo titulares en el Registro de la nuda propiedad, estando inscrito el usufructo a nombre de una tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento. Con independencia de la evidente naturaleza subsanable del defecto en el caso de que el titular del usufructo hubiera ya fallecido y de que la inscripción parcial sólo puede, en principio, llevarse a cabo cuando así lo solicite expresamente el presentante (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que, en este caso, en el que la inscripción parcial no puede implicar ningún perjuicio para nadie, ni para interesados ni terceros, el que el usufructo esté inscrito a nombre de persona que no ha sido parte en el procedimiento no puede ser defecto para suspender la inscripción de la totalidad del derecho, sino sólo de la parte del mismo, esto es, el usufructo, que aparece inscrita a nombre de otra persona (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), debiendo haberse limitado la suspensión de la inscripción precisamente a esta titularidad y no a la del total dominio. Así pues, con este carácter limitado, el defecto debe ser revocado.

15 marzo 2006

Límites.- 1. Presentada ejecutoria de una sentencia dictada en el orden Contencioso-Administrativo, en la que se ordena la reversión al Ayuntamiento transmitente de una finca, por resolución de una compraventa realizada a favor de determinada mercantil por incumplimiento por parte de la compradora de determinadas condiciones impuestas en la venta, el registrador suspende la inscripción porque no consta inscrita la condición resolutoria en el Registro, Se da la circunstancia de que la compañía mercantil que incumplió y contra la que se siguió el procedimiento administrativo de resolución había vendido la finca a una tercera persona jurídica que no intervino en el procedimiento judicial entablado. Actualmente, la finca objeto de litigio vuelve a estar inscrita a favor de la compañía que contrató con el Ayuntamiento, incumplió las condiciones de venta e interpuso el recurso contencioso-administrativo ahora desestimado, por haberla comprado de nuevo a la sociedad a la que anteriormente se la vendió.

Considera el registrador que las sentencias sólo producen efectos entre las partes del proceso y que, de acceder a lo solicitado, se estaría usando la sentencia para resolver no sólo la venta del Ayuntamiento, sino otras dos compraventas otorgadas, sin audiencia ni intervención para alegar lo que a su interés convenga por parte de la sociedad que compró y volvió a vender.

2. Es cierto, como señala el registrador en su nota y resulta expresamente del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, que la condición resolutoria no inscrita constituye una «res inter alios acta» que en nada puede afectar a terceros que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley.

Del mismo modo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 8 de junio de 2007) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad registral, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución. El registrador tendría así razón si la finca estuviera inscrita a favor de persona distinta de quien ha sido parte en el procedimiento.

3. Ahora bien, concurre en este caso la circunstancia de que quien fue comprador inicial y ha sido parte en el procedimiento, a pesar de haber transmitido sus derechos sobre la finca, los ha readquirido con posterioridad, siendo de nuevo titular registral de la finca y protegido por los principios del sistema registral, en particular del principio de legitimación (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Por lo que no cabe entender que el registrador pueda calificar el fondo de la resolución judicial ni los trámites procesales en cuanto no afectan para nada a titulares registrales vigentes. Ni siquiera los asientos intermedios van a ser objeto de cancelación, pues lo único que se pretende, y ningún obstáculo registral lo impide, es la reinscripción a favor del transmitente en procedimiento dirigido contra él que es el actual titular registral del inmueble.

4. Resultando que el titular actual de la finca es aquél contra el que se ha seguido el procedimiento judicial, no puede exigirse para la inscripción de la sentencia la intervención en el procedimiento de aquéllos que, sin ostentar actualmente derecho alguno sobre la finca, hubieran sido en el tiempo intermedio entre el incumplimiento de la condición no inscrita y la sustanciación del procedimiento judicial entablado, titulares registrales de la finca afectada por el litigio. Ello es así porque, conforme a lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones –y por tantos sus efectos legitimadores– se extinguen no sólo por la cancelación sino también por la inscripción de transferencia del dominio a favor de otra persona.

5. Sin prejuzgar ahora los efectos que en el ámbito sustantivo puede haber tenido el hecho de estar inscrito los bienes a favor de personas determinadas respecto de situaciones producidas durante su vigencia, lo cierto es que ahora al estar dichos asientos extinguidos no pueden impedir por falta de tracto la reiscripción a favor del demandante de resolución en un procedimiento seguido contra quien en el momento de la presentación de la ejecutoria es el protegido por los efectos del sistema registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

16 julio 2012