1.- CLÁUSULA SUELO (6ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- PRÉSTAMO HIPOTECARIO BBVA
CLAUSULA RELATIVA A LA LIMITACION DEL INTERES VARIABLE (CONDICIÓN 3 BIS)
3- la citada cláusula tiene el siguiente tenor «En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR AL 2.25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto [0,70%] determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, SUPERIOR AL 15% NOMINAL ANUAL» [STS 23 diciembre 2015].
2.- Caixanova (préstamo hipotecario de 22 junio 2005 con personas consumidoras por subrogación)
En la cláusulas tercera y tercera bis de la escritura, rotuladas «Intereses ordinarios» y «Tipo de interés aplicable», se estableció que, para determinar el tipo de interés aplicable -calculado siempre sobre la base de meses de 30 días y años de 360 días-, el plazo total del préstamo se subdividiría en períodos anuales, el primero al tipo nominal anual del 3,50% (cláusula 3ª) y los demás a un tipo de interés variable trimestral, en función del Euribor incrementado en un margen o diferencial positivo de 0,40 puntos los cuartos primeros trimestres de aplicación y de 0,75 puntos los demás trimestres de la vida del préstamo (clausula 3ª bis), si bien en la propia cláusula tercera bis se contenía un apartado del siguiente tenor:
» e) No obstante la variación pactada, el tipo de interés nominal aplicable no podrá: ser inferior al TRES CON CINCUENTA POR CIENTO, ni superior al NUEVE CON VEINTICINCO POR CIENTO durante los cuatro primeros trimestres de aplicación de interés variable.
ser inferior al CUATRO POR CIENTO, ni superior al DIEZ CON CINCUENTA POR CIENTO, el resto de la vida del préstamo. [AAP 30 octubre 2015, no se pronuncia porque se sobresee procedimiento por nulidad cláusula vencimiento anticipado].
3.- CAJASUR BANCO, antes BBK BANK CAJASUR, antes BBK BANK antes CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE CÓRDOBA, CAJA SUR
‘Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, el tipo de interés aplicable no podrá ser inferior al 3% nominal anual ni superar el 12% nominal anual. Si al cálculo efectuado según el criterio de variación pactado resultan unos tipos inferiores o superiores a los límites fijados anteriormente, se aplicarán estos últimos’.
«Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, el tipo de interés aplicable en cada periodo, ya resulta de la aplicación de la referencia inicial o de los sustitutos previstos no podrá será (sic) inferior al 4% nominal anual ni superar el 12% nominal anual». [STS 24 marzo 2015].
4.- CAJA RURAL DE NAVARRA (préstamo hipotecario con persona consumidora)
Cláusula tercera del préstamo hipotecario: “En ningún caso el interés del préstamo podrá rebasar el dieciocho por ciento anual (18%)”; y la tercera-bis, “TIPO DE INTERÉS ORDINARIO MÍNIMO.- Pactan las partes expresamente que el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior al dos con cincuenta por ciento anual (2,50%)”. [SJM núm. 11 Madrid de 7 abril 2016 y SJC-A Álava 19 setiembre 2012]
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA NIF A48265169: No.
CAJAMAR NIF F04001475: No.
Cajas Rurales Unidas, F04743175: No.
Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra, G70270293: No.
KUTXABANK – NIF A95653077
CAJASUR BANCO – NIF A95622841
NCG Banco, A70302039: No.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Falta de equilibrio y reciprocidad.
– Por el demandado: arts. 8.2 y 82.1 TRLGCU, doctrina jurisprudencial establecida en la STS 241/2013, de 9 de mayo [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva].
– En 1ª instancia: Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios; STS de 2 de marzo de 2011, STJCE de 3 de junio de 2010, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas.
– En la Audiencia: Implícitamente STS 9 mayo 2013.
– Por el Tribunal Supremo: art. 222, apartados 1, 2 y 3 LEC.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores y posteriores: STJUE 21 diciembre 2016 [la limitación del efecto restitutorio de la nulidad de las cláusulas suelo declaradas abusivas por STS 9 mayo 2013 no es compatible con el Derecho de la Unión]; STC 146/2016, de 19 setiembre [declara vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (acceso a la justicia) en el archivo de actuaciones en demanda singular por litispendencia de una acción colectiva, resultante de una interpretación irrazonable de la ley procesal y contraria a la doctrina del TJUE]; STJUE 14 abril 2016 [El consumidor tiene el derecho subjetivo a desvincularse de la acción colectiva]; SJM Madrid núm. 11 de 7 abril 2016 [macrodemanda]; AAP 30 octubre 2015, no se pronuncia porque se sobresee procedimiento por nulidad cláusula vencimiento anticipado. Si la cláusula suelo fuera definición del objeto principal del contrato –interés- su nulidad arrastraría la de la cláusula de intereses que también sería nula, sin integración y no se podría cobrar nada por intereses remuneratorios; SSTS 22 abril 2015; 25 marzo y 24 marzo 2015 (SJM 1 Córdoba 16 noviembre 2012; SAP Córdoba 21 mayo 2013); 8 setiembre 2014 [cláusula suelo, información notario en FD 2.9]; SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013; STS 9 mayo 2013; SJC-A Álava 19 setiembre 2012; STJUE 3 junio 2010; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 13 setiembre 2013, 19 abril 2006 (dos), 26 octubre y 23 octubre 1987 [límite máximo de responsabilidad].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La declara justificada.
– Decisión de la Audiencia: No supera el control de transparencia.
– Decisión del TS: Es nula por cosa juzgada de la STS 9 mayo 2013.
OTRAS CLÁUSULAS SUELO DE BBVA[1]
1.- La referida sentencia de esta Sala nº 241/2013, de 9 de mayo, estableció en el apartado 7º de su Fallo: «Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero de esta sentencia». A su vez, dentro de tales apartados, se incluían las siguientes cláusulas suelo utilizadas por el BBVA (parte condenada en dicha resolución): a) El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 12,00 % ni inferior al 2,50 % nominal anual. b) En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2’50 %, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «período de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15 % nominal anual. c) En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2,25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «período de interés». 2.- A su vez, la sentencia de esta Sala nº 139/2015, de 25 de marzo , en un supuesto de acción individual, confirmó la nulidad de una cláusula suelo de «BBVA» del siguiente tenor: «En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2’50%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15 % nominal anual». Es decir, una estipulación idéntica a la modalidad «b» antes transcrita. 3.- Asimismo, la sentencia 222/2015, de 29 de abril, también en un caso de acción individual, confirmó la nulidad de la siguiente cláusula utilizada por «BBVA»: » En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al dos con veinticinco (2,25) por ciento, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al quince (15) por ciento nominal anual». 4.- La cláusula suelo utilizada por el «BBVA» que fue declarada nula por la sentencia ahora recurrida dice: «En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR AL2.25%, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto determinará el «tipo de interés vigente» en el «periodo de interés». Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, SUPERIOR AL 15% NOMINAL ANUAL». Esta condición general es idéntica a la tratada en la sentencia 222/2015.
BIBLIOGRAFÍA
– Trabajos del autor de esta ficha:
3/2016 “La renegociación del contrato cuando hay cláusulas suelo abusivas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 34, octubre, (3ª época), pgs. 1605-1606 (6 octubre 2010); y el mismo con resumen en www.notariosyregistradores.org (10 octubre 2016).
2/2016 ¿A quién beneficia la expresión manuscrita?, en www.notariosyregistradores.com, (11 setiembre 2016).
1/2016 “Los consumidores tienen el derecho subjetivo europeo a desvincularse de las acciones colectivas” en www.notariosyregistradores.com, (15 abril 2016).
4/2015 “Inscripción de una cláusula suelo del 0,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (21 diciembre 2015).
3/2015 “Con la expresión manuscrita el profesional cumple su deber legal de transparencia”, Breve comentario y resumen de la resolución DGRN 8 octubre 2015, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 18 noviembre 2015).
2/2015 “Registro de Condiciones Generales: entre la eliminación y el rescate”, Registradores, núm. 72, abril-junio, (2015), pgs. 51-52; blog.registradores.org, (publicado el 28 julio 2015); y web notariosyrgistradores.com (publicado el 15 noviembre 2015).
1/2015 “La devolución de las cantidades pagadas de más por cláusulas suelo”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 26 mayo 2015).
7/2013 “Suspensión cautelar del cumplimiento de una cláusula suelo” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 19 octubre 2013).
6/2013 “Esquema breve para estudiar mejor la STS 9 mayo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 10 julio 2013).
5/2013 “Las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios de financiación de la vivienda. Presentación del resumen de la STS de 9 mayo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 julio 2013).
4/2013 “Prontuario para saber cuándo una cláusula es abusiva”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 27 marzo 2013).
3/2013 “Sanción por usar cláusula suelo abusiva con tipo de interés mínimo del 2,5%”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 20 marzo 2013).
2/2013 “Validez de cláusulas suelo en hipoteca de vivienda celebrada por adhesión a condiciones generales”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 21 febrero 2013).
1/2013 “Nulidad cláusulas suelo-techo sostenida por el Ministerio Fiscal”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 26 enero 2013).
2012 “Nulidad cláusulas suelo-techo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 13 noviembre 2012).
2011 Sobre las cláusulas suelo en Seminario de Derecho Registral de Bilbao, casos prácticos de la sesión de 19 de octubre de 2010, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 6 de octubre de 2011).
2003, “Límites de oscilación del tipo de interés” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 128; y “2. límites de oscilación del tipo de interés”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 de mayo de 2003, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.
Otros autores:
Pérez Beltrán, S., “Importancia de la acción colectiva de los consumidores en la lucha contra las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, publicado el 21 junio 2013.
Santos Urbaneja, F., “Urge una ley de acciones colectivas para la defensa de los consumidores y usuarios”, en www.notariosyregistradores.com, publicado el 30 mayo 2013.
2.- CLÁUSULA GASTOS BBVA (5ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Caja Laboral Popular (préstamo hipotecario de 6 de abril 2006 con personas consumidoras)
Cláusula quinta: «Los gastos de tasación del inmueble hipotecado en esta escritura, los que origine este otorgamiento, aranceles notariales y registrales [en rojo lo nulo], sus copias, impuestos de toda clase e inscripción en el Registro de la Propiedad, serán de cuenta de la parte deudora así como los que produzcan las modificaciones o novaciones, la carta de pago y cancelación de la hipoteca en su día, salvo los que la Ley prohíba con sanción de nulidad. Estos gastos no han sido incluidos en el cálculo de la Tasa Anual Efectiva mencionada en este contrato.
Serán asimismo a cuenta de la parte deudora, los gastos de información registral, las notificaciones, las peritaciones y los de gestión de cobro que ocasione la falta de cumplimiento por parte de la PRESTATARIA de las obligaciones establecidas en el presente contrato.
Así mismo irán a cargo de la parte PRESTATARIA, los gastos (incluidas copias, impuestos, inscripción) derivados de las escrituras previas y que sean necesarias para que la presente escritura quede inscrita en el Registro de la Propiedad. En relación a estas escrituras previas, la parte PRESTATARIA autoriza irrevocablemente a CAJA LABORAL para solicitar por sí sola la expedición de segundas y posteriores copias de las mismas a los efectos de liquidar los impuestos correspondientes e inscribir dichas escrituras en el Registro de la Propiedad.
Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo, será por cuenta de la parte PRESTATARIA» [SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015, confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016].
2.- Qogir Préstamos (préstamo hipotecario 6 agosto 2015 –deudor persona consumidora para fines profesionales-)
Se retienen y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría (resolución DGRN 10 febrero 2016].
3.- BBVA
GASTOS (CONDICION 5ª). 30- la citada cláusula tiene el siguiente tenor:
«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria [1] todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación , formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, [2] siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.
La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.
Los mencionados [3] servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.
La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos [4] daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.
El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª”. [STS 23 diciembre 2015]
4.- BBVA, Caja Madrid
«En caso de procedimiento judicial, todos los gastos y costas judiciales serán de cuenta de los demandados» [STS 16 diciembre 2009].
5.- BSCH
«… Serán a cargo de la parte prestataria (…) los gastos judiciales o extrajudiciales que el Banco tuviera que satisfacer para obtener el cumplimiento del contrato, incluso los honorarios de Letrado y Procurado»; y que «los aludidos gastos (…) serán exigibles desde que se ocasionen o devenguen».” [FD 8º de la sentencia de la Audiencia]. [STS 16 diciembre 2009].
6.- Bankinter
“Bankinter, en relación con dicha cláusula, diferencia el pacto sobre costas incluido en los contratos de préstamo hipotecario, de la inclusión de las costas dentro del importe garantizado con la hipoteca. En el primero de los casos –cláusula 5ª, g) del documento núm. 9 de los acompañados con la demanda, a cuyo tenor «correrán por cuenta del prestatario los gastos derivados de los siguientes conceptos… gastos extrajudiciales y costas judiciales ocasionados a Bankinter como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario»– […] [FD 8º de la sentencia de la Audiencia]. [STS 16 diciembre 2009].
7.- BBVA (préstamo hipotecario 1 octubre 2005)
5ª.- GASTOS. Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización , subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división , segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía , siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.
La parte prestataria faculta al Banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura , así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.
Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.
La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos, procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por el incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes, directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama o notariales), así como los derivados por los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador, aun cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva. El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con cargo a la cifra prevista para gastos y costas en la cláusula 9ª. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].
8.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)
QUINTA. – GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA. Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros que se deriven de esta escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:
- a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
- b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo, como la constitución modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, (incluidas igualdades o reservas de rango), así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo.
- c) Gastos de tramitación de esta escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos.
- d) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo y las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble.
- e) Los gastos procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por el acreditado de su obligación de pago.
- f) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con este préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo.
DECIMOSEGUNDA.- CREDITOS CONEXOS. Las cantidades que la entidad acreedora se vea obligada a satisfacer, en defensa de los derechos que se le reconocen en esta escritura, y/o por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por cualquiera de los gastos relacionados en la cláusula quinta (Gastos a cargo de la prestataria) y por honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), así como los gastos de requerimientos a que se refiere el arto 686 de la L.E.C., gastos de administración a que se refiere el arto 690 de la misma Ley, en lo que no se compense con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos por la inscripción en el Registro de las modificaciones de domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementaria de la autoliquidación por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general, cualquier gasto originado por la presente escritura, o las que la complementen, o por las previas necesarias para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad se cargarán en cuenta acreedora de la parte prestataria si tuviera saldo suficiente. En caso de que no tuviera saldo suficiente, se contabilizarán en cuenta aparte, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, el interés de demora que se indica en la cláusula sexta. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].
9.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985]
La práctica de incluir en la cifra global por costas y gastos no sólo las costas y gastos judiciales, sino cualesquiera otros gastos más o menos relacionados con el contrato y que habiendo sido anticipados por el prestamista, deban ser, en definitiva, según el contrato de cargo del prestatario, comprendiendo, según la escritura [cláusula 8ª], «en general los gastos de esta operación que siendo a cargo de la parte prestataria o del titular del bien hipotecado hayan sido satisfechos por el prestamista» [resolución 23 octubre 1987].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA – NIF: A48265169: Sí.
CAJA MADRID – NIF: G28029007: Sí, cesación.
BANKIA – NIF: A14010342: No.
BANKINTER – NIF: A28157360: Sí.
BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO – NIF: A39000013: Sí.
BANCO SANTANDER – NIF: A39000013. Sí.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: arts. 86.7, 87, 89.2 y 89.3 TRLGDCU.
– Costas procesales: orden público y SAP 11 mayo 2005 [cosa juzgada].
– Gastos cancelación: son del acreedor por ley.
– Por el demandado:
– Costas: cosa juzgada, no se ha utilizado la cláusula –acreditado-. Art. 89.3.a) y c) se refiere a la compraventa de viviendas, hipoteca unilateral gastos son del hipotecante y los de seguro también por art. 8 LRMH.
– En 1ª INSTANCIA:
– Costas: cosa juzgada.
– Resto: art. 6.2 LCGC, STJUE 9 setiembre 2004: no cabe interpretación «contra proferentem» sino nulidad de la cláusula ambigua y perjudicial.
– Gastos cancelación: la actividad de cancelación del banco no es sino el consentimiento del art. 82 LH, es oscura contra arts. 5.5 y 7.7 LCGC.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
– Gastos documentación: arts. 89.3.2, 3 y 4 TRLGDCU.
– Tributos: art. 89.3.c) TRLGDCU.
– Gastos seguro daños: art. 8 LRMH y art. 14 LCS (tomador) –válida-
– Gastos pre-procesales: art. 86 TRLGDCU y 8 LCGC.
– Abogado y procurador voluntario: contra art. 32.5 LEC y 86 TRLGDCU y 8 LCGC.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián, de 15 octubre 2015 [gastos notariales y registrales al deudor nula por falta de reciprocidad; gastos derivados del impago y de prestación de servicios por la entidad al mismo, nula por general], confirmada por SAP Gipuzkoa de 27 junio 2016]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN y otros: Resoluciones de 10 noviembre 2016 (497) [considera inscribible, como gasto de conservación de la garantía, la imposición al deudor de los gastos del seguro de daños y la estipulación del banco como beneficiario del seguro; no en indemnizaciones por expropiación forzosa que tienen régimen imperativo propio]; 10 febrero 2016 (advierte que los gastos que por ley son del profesional no pueden imponerse al adherente); 19 abril 2006 (dos) y 26 octubre y 23 octubre 1987.
El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: “4.- Gastos derivados de la concertación del contrato y de la ejecución: gastos de notaría, registro impuesto de AJD, gestoría, costas procesales y honorarios de abogado y procurador. Se declaran en general nulos […] En otros casos se trata de gastos: las costas procesales, sujetos a estricta regulación legal (arts. 394, 398, 559 y 561 LEC), correspondiendo al juez su atribución al deudor o al acreedor […] Y en cuanto a la imputación de los honorarios de abogado y aranceles de procurador, indica el TS que es contraria al artículo 32-5 de la LEC que los excluye de la condena en costas salvo temeridad, por lo que su imposición al deudor supone abusividad […]
“No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones que excedan del máximo permitido por las normas que las regulan (ej. arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007) o los pactos que impongan al deudor el abono de gastos o impuestos cuyo pago corresponde por Ley al acreedor (art. 89-3 LGDCU)”.
El pago por el deudor de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecución extrajudicial, porque su intervención no es obligatoria y según el artículo 236-K-3 del RN, el notario sólo debe practicar la liquidación de gastos, considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula con integración.
35- A la vista de lo expuesto hemos de considerar abusiva la condición general en todos sus párrafos excepto en el cuarto [Esta cláusula ya fue declarada nula, por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia, y posteriormente por la de la Sec 13 de la AP, que devino firme en relación a esta cláusula, en el procedimiento que dio lugar a la STS 16-12-09], por resultar abusiva a la vista del art 87.5 y 89.3 del TRLCU.
36- […] la cláusula no cumpliría tampoco los requisitos de claridad y concreción del art 5.5 LCGC, resultando por el contrario oscuras y ambiguas en los términos del art 7.7 del mismo texto.
– INTEGRACIÓN
- a) cláusula de gastos serán de cuenta del cliente aquellos gastos o tributos que por disposición legal o reglamentario no sean del banco.
– Decisión de la Audiencia: Confirma decisión del Juzgado.
– Decisión del TS: Confirma decisión de la Audiencia
– Gastos documentación: nulos por arts. 89.3.2, 3 y 4 TRLGDCU.
– Tributos: abusivos por art. 89.3.c).
– Gastos seguro daños: válidos por art. 8 LRMH y art. 14 LCS (tomador) –válida- [aquí hay cosa juzgada con Caja Madrid 16-12-09].
– Gastos pre-procesales, notario, registrador: abusivos por art. 86 LCGC y 8 LCGC.
– Abogado y procurador voluntario: abusivos por contra art. 32.5 LEC y 86 TRLGDCU y 8 LCGC.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución DGRN 10 febrero 2016: El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses, 20 euros por gastos de transferencia, 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparación documental de la hipoteca, y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. STS de 23 diciembre 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.
Nota BBVA: 5.º) Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o del deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los de seguros, notariales, registrales y procesales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual, todo ello contradice al art. 1168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c del número 7 de la OM de 12 de diciembre de 1989 y arts. 10.1, 10.3 LGDCU, 5 y 7 LCGC. El acreedor no puede imputar sin justificación ni negociación, que no se acredita, al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Además, la imputación de costas y gastos procesales no puede inscribirse dado que la mismas halla sujeta a reglas de Derecho necesario, a saber los arts. 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. [Resolución 19 abril 2006 – BBVA]
Nota BBK: 4.º) Gastos y créditos conexos. I. Gastos. Se ponen a cargo del deudor todo tipo de gastos, judiciales y extrajudiciales vayan en beneficio del acreedor o en el deudor al margen de que sean originados a su solicitud, como son los notariales, de conservación, seguros, y registrales. No puede admitirse por principio que todos los gastos, al margen de a quien beneficien, sean a cargo de la parte que no intervino en la formulación del contenido contractual. El acreedor no puede imputar sin justificación al adherente todos los gastos de su actividad dos veces, una por medio del interés y otra directamente. Todo ello contradice al artículo 1.168 CC y apartado 22.º disposición adicional 1.ª LGDCU. Tampoco cabe una remisión genérica a las tarifas sin especificar los gastos concretos que se van cobrar conforme al apartado 4.c) del número 7 de la OM de 12 de diciembre 989 y artículos 10.1.a) LGDCU y 5 y 7 LCGC. El profesional no puede desplazar sus costes al cliente sin la oportuna negociación la cual no se acredita lo que es contrario a los artículos 10.1.a), 10 Código de comercio y 5.5. LCGC. La imputación al prestatario en exclusiva de los gastos procesales es contraria a, preceptos imperativos, en particular a los artículos 241 y 539.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil. II. Créditos conexos. Entre ellos se incluyen gastos del más variado régimen, que se pretenden cubrir con la garantía hipotecaria por costas y gastos, lo que en algunas ocasiones, como en el caso de subrogación por pago de impuestos que llevan aparejada preferencia legal sobre la hipoteca constituida, gozan de un rango superior al de la hipoteca misma, por lo que su garantía con ella encierra sobre-garantía contra el número 18 de la disposición adicional 1.ª LGDCU. La inclusión indiscriminada de tales créditos heterogéneos en una misma cláusula con sujeción a idénticos efectos adolece de oscuridad, lo que contraviene los artículos 10.1 a) LGDCU 5 y 7 LCGC. [Resolución 19 abril 2006 – BBK].
Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: El defecto 6.1.1 (cláusula 8.- de la escritura) se refiere, finalmente, a una cuestión muy importante porque está muy generalizada la práctica de incluir en la cifra global por costas y gastos no sólo las costas y gastos judiciales, sino cualesquiera otros gastos más o menos relacionados con el contrato y que habiendo sido anticipados por el prestamista, deban ser, en definitiva, según el contrato, de cargo del prestatario. De la Ley de Hipoteca Mobiliaria (artículo 6.°) resulta un criterio favorable a la inclusión en la misma cifra global, de aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas de seguro del bien hipotecado, estén en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía; éste puede ser también el caso de los anticipos por aquellos impuestos que constituyen afecciones preferentes a la hipoteca, o por gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal y otros de análoga trascendencia en relación con la hipoteca misma. Pero una fórmula que, como la de la escritura, comprende «en general los gastos de esta operación que siendo a cargo de la parte prestataria o del titular del bien hipotecado hayan sido satisfechos por el prestamista» no puede ser aceptada, porque, como resulta de otros considerandos, la parte prestataria ha asumido obligaciones que son, en rigor, ajenas a la obligación garantizada y a la conservación y efectividad de la garantía. Si se quiere que los reembolsos por anticipos relativos a estas otras obligaciones sean también garantizados por hipoteca, se requerirá constituir hipoteca especial por deuda futura con las consiguientes precisiones relativas a cada deuda y al respectivo importe máximo garantizado.
BIBLIOGRAFÍA
– Pérez Benítez, J. J. (coordinador), “Efectos de la nulidad de las cláusulas abusivas”, elderecho.com, (2016) en http://www.elderecho.com/foro_legal/mercantil/Efectos-nulidad-clausulas-abusivas_12_982185001.html.
– Trabajos del autor de esta ficha:
2008 “Combatir las cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 17 de diciembre).
2006 “EL PAPEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD FRENTE A LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN MATERIA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, en “Protección del comprador de vivienda frente a cláusulas abusivas, INFORME SOBRE EL ANÁLISIS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA”, diciembre, 2006, CECU.
– El mismo informe en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 131, enero, (2007), (2ª época), pgs. 42 a 46.
2004 Recensión de la obra de Mª de Lourdes Ferrando Villalba, “Las comisiones bancarias”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 684, julio-agosto, pgs. 2033 a 2036.
3.- CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA PRÉSTAMO HIPOTECARIO (7ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- BBVA (CONDICIÓN 6ª)
37- La citada cláusula tiene el siguiente tenor:
«Las obligaciones dinerarias de la parte prestataria, dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán desde el día siguiente al de su vencimiento, sin necesidad de requerimiento alguno y sin perjuicio de la facultad de vencimiento anticipado atribuida al Banco en la Cláusula 6ª bis, un interés de demora del 19% NOMINAL ANUAL, calculado y liquidable por meses naturales o fracción en su caso y siempre por periodos vencidos. Los intereses vencidos y no satisfechos devengarán y se liquidarán en igual forma nuevos intereses al tipo de interés moratorio aquí establecido.
Las cantidades resultantes como intereses de demora se considerarán firmes en el momento en que se perciban, sin perjuicio del derecho del Banco a exigir los intereses moratorios devengados hasta cada momento, y quedarán garantizadas exclusivamente con cargo a la cantidad máxima consignada en el apartado b) de la cláusula 9ª”. [SSTS 18 febrero 2016 y 23 diciembre 2015 y Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016].
2.- Caixanova (préstamo hipotecario de 22 junio 2005 con personas consumidoras por subrogación)
6ª. INTERESES DE DEMORA. a) Sin perjuicio de las acciones resolutorias que la Caja pueda ejercitar, las cantidades vencidas y no pagadas devengarán intereses de demora al tipo nominal anual del DIECIOCHO POR CIENTO.
- b) El mismo interés de demora devengará el principal pendiente de vencimiento en caso de reclamación judicial, hasta la cancelación total del préstamo… [AAP 30 octubre 2015, no se pronuncia porque se sobresee procedimiento por nulidad cláusula vencimiento anticipado].
3.- KUTXABANK
(Préstamo hipotecario de 7 abril 2006 –deudor persona consumidora-)
El auto de instancia considera y declara abusiva y nula la cláusula 8ª de la escritura de hipoteca, otorgada el 7 abril 2006 referida al «interés de demora» al tipo del 17’50%, por su manifiesta desproporción en relación con el tipo interés legal y su desajuste respecto a lo regulado en el art. 114 LH, conforme a la reforma introducida por la ley 1/2013, que establece un máximo de tres veces el interés legal del dinero [AAP 76/2016, Vitoria-Gasteiz de 21 de mayo, aborda el régimen de la prohibición de integración de la cláusula nula por abusiva de intereses de demora].
(Préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)
Cláusula sexta. Intereses de demora.
“Las obligaciones dinerarias dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán desde el día siguiente al de su vencimiento y diariamente, un interés nominal anual moratorio de 17,250 puntos porcentuales, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 316 y 317 del Código de Comercio, en relación con el artículo 1108 del Código Civil, a cuyo fin se establece esta condición. Estos intereses serán liquidados en las mismas fechas previstas para los ordinarios y si no fueran satisfechos se capitalizarán, conforme el ya mencionado artículo 317 del Código de Comercio, devengando a su vez intereses” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, válida salvo anatocismo].
La cláusula Sexta del contrato dice:
«INTERÉS DE DEMORA.
Sin perjuicio del derecho de resolución del contrato por parte de la Caja, si el prestatario incurriera en retraso, cualquiera que fuese su causa, en el cumplimiento de las obligaciones de pago con arreglo a lo establecido en el presente contrato, sea en concepto de pago del principal, intereses, comisione o gastos, así como en el caso de que vencido el préstamo por cualquiera de las causas previstas contractualmente, el prestatario no reintegrase el total del importe reclamado, estar obligado a satisfacer un interés de demora de diecisiete puntos con cincuenta centésimas de punto por ciento (17,50 %) nominal anual, sin necesidad de previa interpelación, siendo el TAE resultante total del dieciocho coma novecientos setenta y cuatro milésimas por ciento (18,974 %).
Dicho interés se devengará por días comerciales efectivamente transcurridos, y se calculará sobre las cantidades cuyo pago se haya retrasado. Se liquidará de igual forma a la detallada para el cálculo de los intereses ordinarios.
A los efectos de lo dispuesto en el artículo 317 del Código de Comercio, la Entidad Prestamista capitalizará los intereses devengados y no satisfechos que, como aumento de capital devengarán nuevos réditos». Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo el banco dice aplicar un interés de demora del 12 %. [SJM 1 Vitoria-Gasteiz 15 junio 2015].
4.- Banco de Santander (préstamo personal de 26 noviembre 2007)
Contrato de préstamo entre Banco Santander y el demandado, por un importe de 12.729,6 euros, pagadero en 60 cuotas mensuales de 281,87 euros (comprensivas del capital e interese remuneratorios, del 11,80% anual), a un TAE del 14,23%, en el que el prestatario deja de pagar las cuotas en mayo de 2008, procediéndose al cierre de la cuenta en el mes mayo de 2010 con un capital pendiente de rembolsar de 16.034,36 euros. El interés moratorio en el préstamo fue pactado en el 21,80% anual, lo que supone más de cuatro veces el interés legal de dinero del año 2007, que era del 5% [STS 22 abril 2015 y SAP Tenerife 29 junio 2012].
5.- NCG BANCO
“6ª.- INTERESES DE DEMORA
- a) Sin perjuicio de las acciones resolutorias que la Caja pueda ejercitar, la cantidades vencidas y no pagadas devengarán intereses de demora al tipo nominal anual del dieciocho por ciento (18%).
- b) El mismo interés de demora devengará el capital pendiente de vencimiento en caso de reclamación judicial, hasta la cancelación total del préstamo. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].
6.- CAIXABANK
(Préstamo hipotecario de 29 abril 2015 –persona consumidora que hipoteca segunda residencia-)
Se suspende la inscripción de una hipoteca porque la escritura de constitución incluye una cláusula sexta de intereses moratorios fijos del 20,50% anual a efectos obligacionales, los cuales se limitan a un máximo del 12,955% anual a efectos hipotecarios por contraria al art. 251.6.4.a) Código de Consumo de Cataluña. La DGRN confirma la suspensión. [Resolución DGRN 25 setiembre 2015].
(Préstamo hipotecario de 15 julio 2013 –deudor persona consumidora-)
Según se dice en el Pacto sexto de la escritura sobre intereses de demora: «en caso de no satisfacerse a La Caixa, a su debido tiempo, las obligaciones pecuniarias derivadas del préstamo, incluso las nacidas por causa de vencimiento anticipado, las sumas adeudadas, con indiferencia de que se haya iniciado o no su reclamación judicial, producirán intereses de demora desde el día siguiente, inclusive, a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al tipo de interés nominal anual del 20,50 por ciento, tipo de interés que se establece a efectos obligacionales. Los intereses de demora se devengarán y liquidarán día a día. Los intereses devengados y no satisfechos serán capitalizados de conformidad con lo previsto en el artículo 317 del Código de Comercio. El importe absoluto de los intereses de demora, cuando se devenguen, se obtendrá aplicando la fórmula aritmética número 4, prevista al efecto en el anexo de esta escritura. No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable al préstamo, será del 14,00 por ciento» [resolución DGRN 18 noviembre 2013. No se aplica 114.III LH].
8.- CATALUNYA BANC (préstamo hipotecario de 17 julio 2007 –deudor persona consumidora, caso Aziz-)
La condición financiera sexta de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria establece que la prestataria incurrirá en mora automáticamente, sin necesidad de intimación o reclamación alguna, si deja de pagar a su vencimiento, incluso por vencimiento anticipado, cualquier cantidad debida por intereses o amortización. Se pacta expresamente que las cantidades respecto de las que incurran en demora producirán a favor del prestamista unos intereses a los que se aplica el tipo del 18’75% desde el día siguiente a aquel en el que se haya tenido que hacer el pago, hasta el día en que se haga efectiva la deuda, ambos incluidos. Los intereses de demora se producirán y serán liquidables día a día y su importe se calculará aplicando la fórmula prevista en la condición 3 b), que es la misma de los intereses ordinarios, es decir Capital pendiente x período x tipo de interés, en este caso de demora. [SJM 3 Barcelona de 2 mayo 2013].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA – NIF: A48265169: No.
CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.
CAIXA D’ESTALVIS DE CATALUNYA, TARRAGONA I MANRESA, Catalunya Caixa: NIF G65345472: No.
KUTXABANK – NIF A95653077: No.
NCG Banco, A70302039: No.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: arts. 80.1.a); 80.1.c) y 85.6 TRLGDCU.
– Por el demandado: art 19 de la Ley de Crédito al Consumo, art 7 de la Ley 3/2004, art. 477.1 LEC, por infracción del art. 114.3 LH y la Disposición Transitoria 2ª Ley 1/2013, en cuanto regulan la limitación legal al tipo pactado para los intereses moratorios en los contratos de préstamo hipotecario; por infracción de los arts. 85.6 y 82.1 TRLGCU, en relación con la abusividad de los intereses de demora pactados en los contratos de préstamo hipotecario de la entidad recurrente.
– En 1ª INSTANCIA: SAP Barcelona Sec. 14 Núm. 385/2009 de 27 de Mayo, 19.4 de la Ley de Crédito al Consumo, RDGRN 20 mayo 1987, La propia Sala 1ª del Tribunal Supremo, en su más reciente Sentencia de 4 de junio de 2009 (RJ 2009/4747).
– En la AUDIENCIA: STJUE 14 marzo 2013, (sentencias Sala 1ª TS 2 octubre 2001 y de 4 junio 2009, arts. 82.4 y 85.6 TRLGDCU.
Usa como criterios para apreciar la proporcionalidad del interés de demora los siguientes: 1º) el art. 20.4 Ley 16/2011 de Crédito al consumo (que suplió a la Ley 7/1995 y ya contenía una regla similar en su art. 19.4 ), que se refiere a 2,5 veces del interés legal del dinero; 2º) el art.7 Ley 3/2004 de lucha contra la morosidad en las operaciones mercantiles, contempla el tipo de interés del BCE más 7 puntos; 3º) la Ley 50/1980 del contrato de seguro contempla un interés de demora que será el tipo legal incrementado en un 50 % (y sólo si la aseguradora dejase pasar dos años sin indemnizar al asegurado, se aplicaría al empresario asegurador la gravosísima y excepcional consecuencia de un interés muy similar al que aquí tratamos – 20 % vs. 19%); 4º) la regla dispositiva sobre los intereses moratorios que está señalada por ley, con carácter general, en el art. 1108 CC, contempla, a falta de otra específica, el pago del interés legal ; y 5º) los denominados intereses procesales están señalados por ley, en el art. 576 LEC , a falta de norma especial o previsión convencional, en el tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos. Ley 1/2013 (tras el precedente que significó el RD 6/2012 que, aunque para un tipo determinado de sujetos en condiciones económicas particularmente delicadas, señalaba la procedencia de establecer como límite la suma al interés remuneratorio de un 2.5 % sobre el capital pendiente del préstamo), ha decidido modificar el art. 114 LH para establecer como limite al interés moratorio el de tres veces el interés legal del dinero.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO: 114.3 LH, Disposición Transitoria 2ª Ley 1/2013, art. 85.6 TRLGDCU, auto del TJUE de fecha 11 de junio de 2015 (Asunto C- 602/13), STJUE 21 enero 2015, STS 22 abril 2015 y art. 1108 CC.
El mismo auto TJUE reitera la imposibilidad del juez nacional de integrar, moderar o aplicar supletoriamente cualquier norma interna que vaya en contra de la Directiva 93/13, cuando se aprecia la abusividad de una cláusula de intereses moratorios; debiendo por tanto, el juez nacional declarar la nulidad absoluta de la cláusula, teniendo los intereses moratorios por no puestos.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso principal: STS 23 diciembre 2015 (SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013).
– Anteriores y posteriores: [AAP 76/2016, Vitoria-Gasteiz de 21 de mayo, aborda el régimen de la prohibición de integración de la cláusula nula por abusiva -la nulidad es consentida por el ejecutante- de intereses de demora: no se puede integrar interés de demora nulo, la ejecución parece continuar por el resto]; Auto TJUE 17 marzo 2016 [el juez nacional no debe restringir su análisis al límite del art. 114 LH para apreciar el carácter abusivo de una cláusula de intereses de demora]; SSTJUE 14 junio 2012, 14 marzo 2013, 21 enero 2015 y autos TJUE 11 junio y 8 julio 2015.
SSTS 3 junio 2016 declara nulo interés demora 19% por superar en más de dos puntos el interés remuneratorio y lo sustituye por este –integración prohibida- (SAP Madrid 10 julio 2014, válido; SJPI Fuenlabrada núm. 4 de 18 setiembre 2013, declara nulo interés de demora 19% sin sustitución por otro);SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [interés demora 19% nulo por falta de proporción con criterios legales de demora] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); 22 abril 2015 (SAP Tenerife 29 junio 2012, SJPI 6 San Cristóbal de la Laguna de 19 enero 2012); SAP Baleares 26 marzo 2013 [interés demora 20,5% nulo por falta de proporción con criterios legales y judiciales y contra art. 86.7 TRLGDCU]; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005), 23 setiembre 2010 [nulo 29% con integración], 22 febrero 2013 [22%], 22 abril 2015.
SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [interés demora 17,25% válido salvo anatocismo]; Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016 [sobresee por nulidad por cosa juzgada de vencimiento anticipado e interés demora]; SJM 1 Vitoria/Gasteiz 15 junio 2015 [nulidad interés de demora 17,50% Kutxabank, sin integración]; SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014 (NCG Banco). Auto del Juzgado 1ª Instancia 10 Santander de 8 octubre 2013 en relación con el de 10 de junio del mismo año (Caixabank); auto JPI 7 Collado Villalba de 5 setiembre 2013 (Caja Navarra); sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc).
– DGRN y otros: Resoluciones 4 enero 2016, 21 de diciembre, 17, 10 (dos) de noviembre, 21, 9 (dos) y 8 (dos) de octubre; 25 setiembre 2015 [rechaza interés de demora del 12,955% por contrario al art. 251.6.4.a) Código consumo Cataluña: En los contratos de créditos y préstamos hipotecarios se consideran abusivas las siguientes cláusulas: a) Las que incluyan un tipo de interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en el momento de la firma del contrato]; 22 julio 2015, 26 noviembre 2013 (no se aplica límite art. 114.III LH por no ser la vivienda hipotecada habitual ni destinarse el préstamo a su adquisición, el interés de demora es el 25%); 18 noviembre 2013 (no se aplica límite art. 114.III LH por no ser la vivienda hipotecada habitual ni destinarse el préstamo a su adquisición; el interés de demora es el 20,5%), 19 abril 2006 (dos), 26 octubre y 23 octubre 1987 [límite máximo de responsabilidad, responsabilidad conjunta por intereses remuneratorios y moratorios], 20 mayo 1987 [garantía separada de los intereses de demora]; 19 abril 2006 (dos).
El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 se pregunta: ¿Qué alcance tiene la remisión que hace la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 a la doctrina de la también STS 22 de abril de 2015, en cuanto a los intereses de demora? En concreto, ¿se puede entender aplicable a los préstamos hipotecarios el margen de dos puntos sobre los intereses remuneratorios que determina el límite de abusividad de los intereses de demora en el caso de los préstamos personales con consumidores? […] En Conclusión, en opinión de esta Comisión, la posición registral sobre esta materia, a la luz de esta sentencia, debería ser la siguiente: a) no es obstáculo que impida la inscripción que el interés de demora fijado en la escritura supere en más de dos puntos el interés ordinario pactado en presencia de préstamos o créditos hipotecarios con consumidores. b) Si concurren los presupuesto de aplicación del artículo 114-3 de la LH, se debe calificar estrictamente de conformidad con el mismo (máximo tres veces el interés legal del dinero), ya que el TS reconoce expresamente que su ámbito es de aplicación registral. c) En cualquier otro préstamo hipotecario en que intervenga un consumidor, el interés moratorio máximo no podrá alcanzar el 19%, ya que el registrador no puede calificar una abusividad por debajo de la cifra declarada como tal por el Tribunal Supremo, pues la apreciación de ésta exige la ponderación de las circunstancias del caso particular”.
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Cláusula válida.
– Decisión de la Audiencia: Cláusula nula con integración con el 1108 CC, por falta de proporción con los criterios legales de demora y contra art. 86.7 TRLGDCU.
– Decisión del TS: Confirma la nulidad, pero integrando el interés moratorio con el remuneratorio (art. 1108 CC: a falta de pacto si el deudor incurriere en mora la indemnización de daños y perjuicios consistirá en los intereses convenidos).
BIBLIOGRAFÍA
– Trabajos del autor de esta ficha:
2/2016 “NOTA URGENTE: Denegación por abusiva de una cláusula de interés de demora del 19% en préstamo hipotecario con consumidor” en www.notariosyregistradores.com, (23 enero 2016) ); y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 25, enero, (3ª época), pgs. 58-61.
1/2016 “Problemas en la interpretación de la limitación legal de los intereses de demora”, en www.notariosyregistradores.com, (12 enero 2016) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 25, enero, (3ª época), pgs. 30-37.
5/2015 “La DGRN rechaza la inscripción de unos intereses de demora del 12,955% en un préstamo hipotecario”, Breve comentario y resumen de la resolución DGRN 25 setiembre 2015, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 18 noviembre 2015).
4/2015 Resumen resolución DGRN de 22 julio 2015 en www.notariosyregistradores.com, con comentario sobre denegación de una cláusula de intereses remuneratorios fijos del 14,99% (21 octubre 2015) y “La DGRN confirma la denegación de un interés remuneratorio fijo del 14,99% en préstamo hipotecario” en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 22, octubre, (3ª época), pgs. 749-750 (27 octubre 2015).
3/2015 “Preguntas y respuestas sobre cláusulas abusivas de intereses de demora y de vencimiento anticipado en la hipoteca”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 23 julio 2015).
2/2015 “Declaración de nulidad de intereses de demora abusivos y su sustitución por un interés remuneratorio del 11,8%”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 19 mayo 2015).
1/2015 “Si el interés de demora es abusivo no se puede moderar ni recalcular. Comentario y resumen de la STJUE 21 enero 2015”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 enero 2015)
3/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.
2/2014 “Integración del contrato a favor del deudor persona consumidora para evitar la nulidad total por abusividad de una cláusula”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 julio 2014).
1/2014 “Tope máximo de intereses de demora”, en RDC, núm. 1, (2014), pgs. 103-120 y “Moderación de los intereses moratorios”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 26 febrero 2014).
8/2013 “Ejecución de hipoteca de vivienda: alegación de cláusulas abusivas, igualdad de medios de defensa y venta extrajudicial”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 16 setiembre 2013).
7/2013 “Los intereses de demora nulos por abusivos: ¿deben reducirse o eliminarse?”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 1 setiembre 2013).
6/2013 “Resumen de algunos apartados del recurso de inconstitucionalidad del PSOE contra la Ley 1/2013, de 14 de mayo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 22 agosto 2013).
5/2013 “Carácter abusivo de varias cláusulas de hipoteca. Resumen de la sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 mayo 2013).
4/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 8 abril 2013).
3/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (PRIMERA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013).
2/2013 “Luxemburgo ordena a España mejorar contra las cláusulas abusivas en las hipotecas. Resumen de la STJUE 14 marzo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 25 marzo 2013).
1/2013 “Alegación de cláusulas abusivas en la ejecución directa y criterios sobre su nulidad”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 12 marzo 2013).
2/2012 “1. Interés de demora abusivo”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 mayo 2011, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 23 agosto 2012.
1/2012 “El juez no puede integrar la cláusula de interés de demora que ha declarado nula por abusiva”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 18 junio 2012).
2011 “Las Pólizas Bancarias”, Aranzadi Thomson Reuters, Cizur Menor, 371 pgs.
2007 “3. Cláusula hipotecaria: los intereses ordinarios engloban los moratorios”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 27 noviembre 2007, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 28 diciembre 2007.
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1854-1856.
OTROS AUTORES
Prado Gascó, V. J., “Seguridad jurídica preventiva para evitar cláusulas abusivas en las hipotecas” en www.notariosyregistradores.com, 4 noviembre 2011.
– “Los intereses moratorios engloban los ordinarios”, en Seminario Carlos Hernández Crespo, Madrid, núm. 16, (2007), caso 5.
4.- VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO (7ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Caixabank (préstamo hipotecario de 21 abril 2005 con personas consumidoras)
La Cláusula Sexta Bis de la escritura contiene el pacto de vencimiento anticipado: 1º) Vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos.
«La Caixa» podrá dar por vencido el crédito aunque no hubiese transcurrido el total plazo del mismo, y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses, en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital intereses y/o cuotas mixtas u otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato (…)» [AAP Valencia de 22 marzo 2016, nulidad por desproporcionada].
2.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)
CLÁUSULA 6ª BIS RESOLUCIÓN ANTICIPADA, en sus subapartados a) y b):
“No obstante el vencimiento establecido, el Banco podrá dar por vencido anticipadamente el préstamo y la hipoteca que se constituye en su garantía, y será exigible la restitución de su importe, vivo o no amortizado y los intereses devengados, incluso de demora, desde el momento del impago hasta el total pago al Banco, en los siguientes casos:
- a) Cuando se incumpliese, parcial o totalmente, la obligación de pago de cualquiera de los vencimientos de interés o de cualquiera de las cuotas o pagos de amortización pactados, o de los restantes conceptos a cargo de la parte prestataria, en las fechas y condiciones previstas para ello en esta Escritura” [SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016].
3.- Una Caja en préstamo hipotecario
«La Caja podrá declarar vencida la presente operación y exigir la devolución de las cantidades que por cualquier concepto se le adeuden, sin necesidad de esperar al vencimiento pactado, si concurre alguna de las circunstancias siguientes: d) la falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta días desde su respectivo vencimiento” [AAP Barcelona de 20 abril 2016, la cláusula es nula y no puede sustituirse por un precepto de Derecho supletorio].
4.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)
Cláusula sexta bis. Causas de resolución anticipada.
“Serán causas de vencimiento anticipado total de la operación convenida, que permitirán a Kutxa reclamar la totalidad de lo que se le adeude por el capital prestado y los intereses devengados, cualquiera de las siguientes:
“El impago total o parcial, de alguna de las cuotas o plazos vencidos correspondientes a cualquiera de las obligaciones dinerarias a cargo de la parte prestataria” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula].
5.- Bankia (préstamo hipotecario de 2 agosto 2004)
La cláusula Sexta bis, bajo el título Resolución anticipada por la Entidad de Crédito, tiene el siguiente tenor literal:
«No obstante el plazo estipulado de duración del presente contrato, la Caja acreedora podrá dar por vencido este préstamo considerándolo resuelto y anticipadamente vencida la deuda, además de por las causas generales previstas en las Leyes, cuando concurra cualquiera de las siguientes causas:
La falta de pago a su vencimiento de uno, varios o todos los plazos establecidos en la cláusula segunda» [SAP Barcelona de 25 febrero 2016, se reclama por incumplimiento de cinco cuotas].
6.- Banco Desconocido (préstamo hipotecario de 22 de julio de 2008)
La cláusula 6 BIS, b), dispone: «el BANCO podrá considerar resuelto de pleno derecho el préstamo y exigibles todas las obligaciones de pago contraídas por la parte PRESTATARIA, (entre otras), por falta de pago, en la fecha de su vencimiento, de cualquiera de las cantidades contempladas en la escritura, ya sea por principal o intereses». [Auto JPI 38 Barcelona, 4 febrero 2016].
7.- Banco Santander (préstamo hipotecario de 10 agosto 2007)
Aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo, podrá el Banco exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación en su totalidad, por cualquiera de las siguientes causas, además de las legales: 1. en caso de falta de pago por la parte prestataria al Banco de alguno de los plazos convenidos». [Auto JPI 5 Donostia/San Sebastián 25 setiembre 2015].
8.- IBERCAJA BANCO (préstamo hipotecario de 11 julio 2006 y otro con persona consumidora)
La cláusula de vencimiento anticipado. En la cláusula sexta bis A de la escritura pública de otorgamiento del préstamo con garantía hipotecaria que se ejecuta se estipuló que <<perderá la parte prestataria el beneficio del término concedido para el reembolso de capital y podrá [la prestamista] reclamar su devolución inmediata y total en los siguientes casos 1.- Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización de capital prestado (….)
- Por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que el deudor contrae en este acto.”>>. La facultad unilateral de la prestamista de declarar resuelto y vencido anticipadamente el contrato no sólo se anudó al incumplimiento por parte de prestataria de su obligación de pago de uno cualquiera de los plazos de amortización o de los vencimientos de intereses sino que se hizo extensivo a otras obligaciones (muchas de ellas tan siquiera vinculadas directamente al contrato de préstamo o en las que éste no resultaba afectado). [AAP Álava 11 julio 2016, nula por desproporcionada; y AAP Barcelona 22 setiembre 2015].
9.- BANKIA (préstamo hipotecario de 2002)
La cláusula sexta bis faculta a la entidad acreedora en caso de incumplimiento por parte del deudor, en todo o en parte, de alguna cuota por capital o por intereses, a la reclamación de todo el débito.
En este caso la entidad bancaria ha hecho uso de tal posibilidad ante el impago de doce cuotas, siendo la cláusula en cuestión derivada del primer contrato, suscrito en 2002, reiterada en las escrituras posteriores, con una redacción análoga. [AAP Valencia 14 setiembre 2015].
10.- Banco Popular
En la cláusula sexta bis se regula la correspondiente al vencimiento anticipado, al establecer que aunque no haya finalizado el plazo de duración pactada, el Banco podrá exigir la devolución del capital, intereses y gastos, entre otros supuestos, «en caso de impago por los prestatarios de una cuota, comprensiva de capital e intereses, o de una amortización de capital, en su caso». [AAP Bizkaia 30 junio 2015].
11.- BANKIA (préstamo hipotecario de 17 mayo 2006)
El texto de la estipulación contractual cuestionada (incluida en el contrato como sexta-bis) es el siguiente:
«… el préstamo se considerará vencido… en los casos siguientes: a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran…». [SAP Barcelona 15 febrero 2015].
12.- NCG BANCO
“6ª BIS.- RESOLUCIÓN ANTICIPADA POR LA ENTIDAD DE CRÉDITO.
Además de lo dispuesto en el párrafo segundo de la cláusula 1ª BIS, la Caja, sin necesidad de requerimiento previo, podrá dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en los siguientes casos:
- a) Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la propiedad, según lo dispuesto en el artículo 693 de la Ley 1/2000”. [SAP Pontevedra-Vigo 6 febrero 2015].
13.- BANCO SANTANDER (préstamo hipotecario de 13 agosto 2006, deudor persona consumidora)
“En el supuesto de falta de pago por la parte prestataria al BANCO de alguno de los plazos convenidos, el BANCO podrá optar libremente por reclamar únicamente la parte impagada del capital, sus intereses, comisiones, gastos y costas o por declarar vencido total y anticipadamente el préstamo y exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas.
“En todos estos casos, previa notificación a la parte prestataria en el domicilio indicado a efectos de ejecución hipotecaria, podrá el BANCO proceder contra dicha parte prestataria por acción personal o por acción real contra la finca hipotecada en esta escritura, asistiendo al BANCO, en los supuestos en que dicho vencimiento anticipado se base en el incumplimiento por la parte prestataria de alguna de las obligaciones derivadas del presente contrato, el derecho de exigir, en concepto de penalización por resolución del contrato, el 1 % sobre el capital pendiente de amortizar”. [SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015].
14.- CATALUNYA BANC
Sobre la cláusula de vencimiento anticipado.
En la cláusula sexta bis de la escritura se incluye que La resolución anticipada por parte de la prestamista, que puede dar por vencido la totalidad del préstamo con anterioridad al pazo establecido, en los casos siguientes: 11.1) Si vence alguno de los plazos estipulados y el deudor no ha cumplido su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo. [Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc)].
15.- Bankinter y Caja Madrid
Undécima, (vencimiento anticipado por:) «Cuando se produzca el impago de una sola cuota del préstamo»; igualmente abuso de la facultad de resolución anticipada del contrato. [SJPI 44 Madrid 24 setiembre 2003. Válida para STS 16 diciembre 2009].
16.- Acreedor es una PYME (préstamo hipotecario B2B)
Se trata de una hipoteca en reconocimiento de deuda de una sociedad limitada a favor de uno de sus proveedores. Se pacta el vencimiento anticipado de la obligación nacida de ese reconocimiento en los términos que se indican en la cláusula que se transcribe.
“QUINTA.- Vencimiento anticipado de la deuda reconocida en la presente escritura.- Además de por motivos legales, se considerará vencida la deuda reconocida en la presenta escritura, sin necesidad de previo requerimiento y pudiendo la parte acreedora exigir la inmediata devolución del total objeto de reconocimiento o de la parte no pagada con sus correspondientes intereses, demoras y gastos, en los siguientes supuestos:
“e) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales siguientes a los diferentes vencimientos (los días 10 de cada mes), con las obligaciones de reembolso así como aquellas otras asumidas que se deriven de la hipoteca constituida a favor de Caja Rural en garantía de la devolución de un principal de 250.000 euros.
“f) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales siguientes a los diferentes vencimientos (los días 10 de cada trimestre de enero-abril-julio-octubre), con las obligaciones de reembolso así como aquellas otras asumidas que se deriven del préstamo concedido por la entidad Banco Popular a la parte ahora deudora y afianzado por Elkargi, S. G. R., en garantía de cuya cantidad avalada se deriva la hipoteca en su favor, en garantía de un principal de 405.000 euros.
“g) No cumplir puntualmente, o no acreditarlo a la parte acreedora dentro de los siete días naturales a su incumplimiento, de cualesquiera obligaciones asumidas frente a Elkargi que pudieren dar lugar al vencimiento anticipado de la cantidad garantizada con hipoteca.”
La finca hipotecada se halla gravada con hipotecas a favor de Caja Rural y Elkargi por los importes indicados en la cláusula y respecto de las que las partes manifiestan que el deudor se halla al corriente en el pago de las correspondientes obligaciones. Se plantea la inscribilidad de la cláusula. [Seminario Bilbao, sesión de 3 marzo 2009].
17.- Caja
Además de los supuestos de vencimiento pactados en cada una de las operaciones que se efectúen al amparo de la línea de financiación indicada en el expositivo primero, garantizada por la hipoteca que aquí se constituye, y no obstante el plazo fijado de validez de la misma, la Caja podrá resolver el presente contrato, declarando vencido el mismo y exigir el pago de la totalidad de la deuda garantizada por principal más intereses, comisiones y recargos pactados, sin necesidad de requerimiento ni resolución judicial, en los siguientes casos:
[…]
“b) cuando la hipotecante no se halle al corriente en los pagos establecidos en cualquiera de las operaciones efectuadas indicadas en el exponendo primero de esta escritura.” [Seminario de Bilbao, sesión de 17 junio 2008].
18.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005 entre otros)
Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS).
- En este caso el tenor de la cláusula es el siguiente: «No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:
- a) Falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses.
b)…
c)…
d)…
- e) Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el Banco en virtud del presente contrato». [STS 23 diciembre 2015 y resolución DGRN 19 abril 2006].
19.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)
SEXTA-BIS.- RESOLUCION ANTICIPADA. Bilbao Bizkaia Kutxa podrá dar por vencido el préstamo y exigible la deuda por las causas siguientes:
- a) Por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en esta escritura.
- b) Por el impago de cualesquiera de las amortizaciones pactadas por principal, intereses ordinarios o intereses de demora. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA – NIF: A48265169: No.
CAJA NAVARRA – NIF G31001993: No.
CAIXA D’ESTALVIS DE CATALUNYA, TARRAGONA I MANRESA, Catalunya Caixa: NIF G65345472: No.
CAIXABANK – NIF: A08663619: No.
CATALUNYA BANC – NIF: A65587198: No.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Falta de reciprocidad, equilibrio y proporcionalidad.
– Por el demandado: Invoca STS 16 diciembre 2009 [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva]; 1157 y 1169 CC, en relación con la doctrina jurisprudencial SSTS 792/2009, 1124/2008 y 506/2008; infracción del principio de conservación de los contratos y la doctrina jurisprudencial establecida en SSTS 827/2012, 140/2013, 832/2008 y 401/2010.
– Se postula la posibilidad de que se declare la validez de la cláusula suprimiendo el término «cualquiera» referido a una parte del capital o de sus intereses, de forma que su redacción, eliminada dicha posibilidad sería similar a lo previsto en el artículo 693 LEC vigente cuando se redactó.
– En 1ª instancia: 1169 CC, 693.2 LEC, arts. 87 y 88 TRLGDCU
– En la Audiencia: SSTS de 12 diciembre 2008 o de 16 diciembre 2009, 693.1 LEC, 1129 y 1169 CC, 82.1, 87 y 88.1 TRLGDCU.
– Por el Tribunal Supremo: 1124 y 1129 CC, STS 16 diciembre 2009.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015. Con posterioridad STS 18 febrero 2016.
– Anteriores y posteriores: AAP Valencia de 22 marzo 2016 [nulidad por desproporcionada, dejar el vencimiento anticipado al arbitrio del banco y por su ambigüedad]; SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [Hipoteca tranquilidad: Hipoteca tranquilidad: nulidad parcial, incluida la cláusula de vencimiento anticipado. Si se quiere ir al vencimiento anticipado es necesario declarativo o nuevo pacto]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, vencimiento anticipado nulo]; AAP Álava 11 julio 2016, núm. 107/16 [nula por desproporcionada]; Auto TJUE 17 marzo 2016 [el juez nacional no debe restringir su análisis al impago de tres mensualidades del art. 693 LEC para apreciar el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado]; SSTJUE 14 junio 2012, 14 marzo 2013, 21 enero 2015 y auto TSJUE 11 junio 2015.
AAP Barcelona, secc. 17 de 20 abril 2016 [nulidad insubsanable del vencimiento anticipado no puede aplicarse precepto supletorio, aplica auto TJUE 11 JUNIO 2015 antes que el “obiter dicta” contrario STS 23 diciembre 2015. También STC 5 noviembre 2015]; SAP Barcelona de 25 febrero 2016 [se reclama por incumplimiento de cinco cuotas, pero el vencimiento anticipado por impago de una cuota es nulo por contrario a los arts. 82.1 y 85.4 TRLGDCU, pero no conlleva la nulidad de la ejecución por incumplimiento resolutorio conforme al art. 1124 CC y STS 23 diciembre 2015]; SSTS 18 febrero 2016 (SAP Zamora 4 marzo 2014 [vencimiento anticipado por impago de una cuota por falta de incumplimiento grave] y JPI Zamora núm. 2 de 20 febrero 2014); 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005); 27 marzo 1999; de 22 marzo 1993 (RJ 1993\2530) [para vencimiento anticipado exige reciprocidad e incumplimiento de obligaciones relativas al objeto principal del contrato].
SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por incumplimiento no esencial]; Auto AP Gipuzkoa 23 febrero 2016 [sobresee por nulidad por cosa juzgada de vencimiento anticipado e interés demora]; Auto JPI 38 Barcelona, 4 febrero 2016 [ordenar sobreseer ejecución por nulidad vencimiento anticipado por impago de alguna cantidad]; Auto JPI 5 Donostia/San Sebastián 25 setiembre 2015 [Banco Santander, nula sin integración]; AAP Barcelona 22 setiembre 2015 [nulidad vencimiento anticipado antiguo Ibercaja Banco con sobreseimiento]; AAP Valencia 14 setiembre 2015 [vencimiento anticipado por impago de una cuota anterior Ley 1/2013, de 14 de mayo, nulo con sobreseimiento]; AAP Bizkaia 30 junio 2015 [nulidad vencimiento anticipado por impago de una cuota de Banco Popular con sobreseimiento y sin integración: aunque el banco espere más de tres cuotas]; SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015; SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014 (NCG Banco); SAP Barcelona 5 febrero 2015 [cláusula vieja de vencimiento anticipado por impago de una cuota es abusiva antes de Ley 1/2013, de 14 de mayo –Bankia-]; SJM 1 Donostia/San Sebastián 2 febrero 2015 [nulidad vencimiento anticipado con inscripción RCGC: permite vencimiento por incumplimiento no sustancial, aunque fuere nimio]; SAP Pontevedra, Secc. 1ª, 14 mayo 2014, rec. 220/2014. Sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona (Catalunya Banc); auto del Juzgado 1ª Instancia 10 Santander de 8 octubre 2013 (Caixabank); auto JPI 7 Collado Villalba de 5 setiembre 2013 (Caja Navarra).
– DGRN y otros: Resoluciones 21 setiembre 2014 [la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota es no inscribible por ser contraria al nuevo art. 693.2 LEC, sin que quepa plantearse su carácter abusivo. Hipoteca entre dos empresas]; 2 abril 2014, vencimiento anticipado por impago [no es necesario nuevo pacto de vencimiento anticipado por impago en novación respecto de hipotecas anteriores a la Ley 1/2013, de 14 de mayo]; 19 abril 2006 (dos).
El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: 3.- Vencimiento anticipado por impago de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses. La considera nula por desequilibrada […] sostiene el TS que, no obstante la nulidad de la cláusula prevista, para hacer operativo el vencimiento del préstamo, no es procedente que el acreedor tenga que esperar a un incumplimiento total del préstamo para proceder a la ejecución. Con esta justificación procede a moderar esta cláusula de vencimiento anticipado, señalando que el incumplimiento debe ser adecuado para generar el vencimiento anticipado de todo el préstamo, pero sin indicar qué se entiende por esa adecuación, ni remitirse al impago de tres plazos señalados hoy por el citado artículo 693 de la LEC; el cual, sin embargo, debe seguir siendo el canon de la calificación registral”.
El Informe de la Comisión de Criterios de Calificación del Colegio de registradores de 24 marzo 2010 considera válida e inscribible la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota.
– Juntas de jueces: Punto tres, apartado a) del acta de la Junta de jueces de Primera Instancia de Valencia, de 17 julio 2015: nulidad vencimiento anticipado por impago de una cuota no desaparece por la espera prudente del banco.
– Sin embargo la Junta de Alicante de 1 octubre 2015, señala que en pleno jurisdiccional los Magistrados de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Alicante acuerdan la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado por impagos inferiores a tres cuotas mensuales cuando la entidad bancaria para reclamar la totalidad de lo adeudado por capital e intereses se espera al vencimiento de tres o más plazos mensuales”.
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La nulidad ha de entenderse exclusivamente respecto de las partes de las condiciones generales y en los términos expuestos en el QUINCUAGÉSIMO PRIMERO
– Del contrato de préstamo hipotecario del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. – Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS exclusivamente letra e).
– Integración en los términos siguientes: PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA: […] b) vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones habrán de ser esenciales.
– Decisión de la Audiencia: La declaración de nulidad de la letra e) resulta consentida. Declara además nula la letra “a” de la cláusula de vencimiento anticipado (condición 6ª bis) BBVA.
– Decisión del TS: Es nula [ambas letras] pero debe continuarse la ejecución sin sobreseimiento en caso de flagrante morosidad.
– Voto particular: Es nula y no cabe continuar la ejecución.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Nota contra BBVA: 7.°) Vencimiento anticipado. […] El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC […] También, se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el art. 1124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 LGDCU; 5 y 7 LCGC. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].
Nota contra BBK: 6.º) Vencimiento anticipado. Se establece el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma, o por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configuran en el contrato, ha de deberse a una causa seria y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea, lo que sería contrario a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el artículo 1.124 CC y su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el artículo 693.2 LEC, que exige para el del total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al ven cimiento es contraria a los artículos 10.1 a) LGDCU y 5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC en adelante). El deterioro de la finca hipoteca sólo dará lugar a la pérdida del plazo por el deudor en los términos del artículo 1.129.3.º Código Civil y 117 LH. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 CC. […] [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].
Resolución 24 de abril de 1992: “En la cláusula 12 -vencimiento anticipado-, será inscribible el segundo apartado -falta de pago de cualquier suma adeudada- que indudablemente hay que entender referida a las garantizadas con hipoteca, así como el 5º relativo a la aparición en la finca dc cargas no consignadas en la escritura (véase resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987)”.
OTRAS CLÁUSULAS VENCIMIENTO ANTICIPADO DE BBVA (NIF A-48265169) y CAJA MADRID (NIF G280229007)
BIBLIOGRAFÍA
– Trabajos del autor de esta ficha:
8/2015 “Preguntas y respuestas sobre cláusulas abusivas de intereses de demora y de vencimiento anticipado en la hipoteca”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 23 julio 2015).
7/2015 “Nulidad de juicio de desahucio por tener la hipoteca tres cláusulas abusivas. Sentencia del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Donostia/San Sebastián de 2 febrero 2015”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 11 febrero 2015).
6/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.
5/2014 “Calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado (Reseña de las Resoluciones de 3 de octubre de 2014)”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 5 noviembre 2014) y un resumen adicional (publicado el 18 noviembre 2014).
4/2014 “Integración de cláusulas abusivas sobre elementos esenciales en beneficio del deudor y no del banco. La STJUE de 30 de abril de 2014”, Diario La Ley, Nº 8383, Sección Tribuna, 23 de Septiembre de 2014, Año XXXV, LA LEY 5687/2014.
3/2014 “Integración del contrato a favor del deudor persona consumidora para evitar la nulidad total por abusividad de una cláusula”, en www.notariosyregistradores.com (publicado el 25 julio 2014).
2/2014 “Integración de las cláusulas abusivas de pena convencional, demora y vencimiento anticipado. La reforma de la integración de cláusulas abusivas en casos concretos”, en Diario La Ley, Nº 8344, Sección Doctrina, 1 de Julio de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY (LA LEY 4343/2014), 11 pgs. en la edición en internet.
1/2014 “Integración de cláusulas declaradas nulas por abusivas: visión general”, en Diario La Ley, Nº 8330, Sección Doctrina, 11 de Junio de 2014, Año XXXV, Editorial LA LEY (LA LEY 3414/2014), 12 pgs. en la edición de internet.
9/2013 “Es nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una cuota de la hipoteca” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 28 octubre 2013).
8/2013 “Sobreseimiento de la ejecución hipotecaria de título con cláusulas abusivas”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 3 octubre 2013).
7/2013 “Ejecución de hipoteca de vivienda: alegación de cláusulas abusivas, igualdad de medios de defensa y venta extrajudicial”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 16 setiembre 2013).
6/2013 “Resumen de algunos apartados del recurso de inconstitucionalidad del PSOE contra la Ley 1/2013, de 14 de mayo”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 22 agosto 2013).
5/2013 “Carácter abusivo de varias cláusulas de hipoteca. Resumen de la sentencia de 2 mayo 2013 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Barcelona” en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 23 mayo 2013).
4/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (PRIMERA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 4 abril 2013).
3/2013 “Los cambios tras la sentencia del Tribunal de Luxemburgo. Comentario a la STJUE de 14 marzo 2013 contra las cláusulas abusivas (SEGUNDA PARTE)”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 8 abril 2013).
2/2013 “Luxemburgo ordena a España mejorar contra las cláusulas abusivas en las hipotecas. Resumen de la STJUE 14 marzo 2013”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 25 marzo 2013).
1/2013 “Propuestas en la protección de los deudores hipotecarios contra los desahucios”, en www.notariosyregistradores.com, (publicado el 9 febrero 2013).
2/2010, “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009”, Diario La Ley, nº 7507, Sección Doctrina, 11 nov. 2010, Año XXXI, Editorial LA LEY, págs. 1 a 8.
1/2010 “La S.T.S. de 16 de diciembre de 2009: abusividad del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción de las sentencias en el R.C.G.C.”, en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 168, mayo, (2ª época), págs. 1057 a 1103.
4/2009 “3. Vencimiento anticipado [contrato por negociación]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 de marzo de 2009, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 21 mayo 2009.
3/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la Ley 41/2007 de regulación del Mercado Hipotecario”, Centro de Estudios, Madrid, 2009, págs. 123 a 163; y en Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.
2/2009 “XII. La protección del consumidor: la moratoria de los trabajadores en paro y el art. 693.3 LEC” en “Jornadas sobre la hipoteca ante la crisis económica”, SER, Madrid, 2009, págs. 351 a 418.
1/2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, enero, (2ª época), pp. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, págs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.
3/2008 “1. De nuevo sobre la hipoteca global [vencimiento anticipado]”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 9 diciembre 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 5 febrero 2009.
2/2008 “2. Pacto de vencimiento anticipado en hipoteca global”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 17 junio 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 27 octubre 2008.
1/2008 “7. Cláusulas de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 13 mayo 2008, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 17 junio 2008.
2007 “Prácticas abusivas, información e integración contractual y regla <<contra proferentem>>”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, nº 14, 2007, pp. 17 a 37.
2005 “Condiciones generales de la Contratación y Registro de la Propiedad”, en Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 7, (2005), pgs. 41 a 52.
2003 Artículo sobre “REGLAMENTO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías, núm. 1, 2003, pp. 107 a 130.
2/2002 “Pacto de vencimiento anticipado” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pgs. 96-97; y “5. Pacto de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 3 diciembre 2002, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com.
1/2002 Artículo sobre “REGLAMENTO DEL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Comentario a la Sentencia del TS de 12 de febrero de 2002 (RJ 2002, 2562)” aparecido en la página web http://www.notariosyregistradores.com el 1º de octubre de 2002.
2001 Artículo en la Revista de Derecho Mercantil sobre “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, núm. 242 de octubre-diciembre de 2001.
– “Pacto de vencimiento anticipado”, en “Casos Prácticos. Seminario Registral del País Vasco”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, págs. 137-138, también “5. Pacto de vencimiento anticipado”, en Seminario de Derecho Registral de Euskadi, sesión de 5 octubre 1999.
MÁS BIBLIOGRAFÍA
– Martín Faba, J. M., “¿Cómo se ha estabilizado en las Audiencias Provinciales la doctrina en materia de abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios derivada de las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y de 18 de febrero de 2016?, Centro de Estudios de Consumo, 23 pgs. en la edición en internet.
– Bastante Granell, V., “Posible carácter abusivo a posteriori de cláusulas de vencimiento anticipado, redactadas y ejercitadas, conforme al art. 693.2 LEC”, en Revista de Derecho Civil, vol. II, núm. 1, (2015), pgs. 211-214.
5.- FINALIDAD PRÉSTAMO (2ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- BBVA
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO: SEXTO.- Finalidad del préstamo (Condición 7ª).
El tenor literal de la cláusula es el siguiente:
«La parte prestataria deberá destinar el importe del préstamo, junto con los recursos propios que sean necesarios, a la adquisición onerosa de la vivienda que luego se describe, que constituye su residencia habitual.
«La parte prestataria declara que el bien hipotecado no está afecto a ninguna actividad profesional y se obliga a no variar su actual destino sin la autorización expresa y comunicada por escrito del Banco» [STS 23 diciembre 2015].
2.- BBVA (préstamo hipotecario de 1 octubre 2005)
6aBIS.- VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO. No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:
[…]
- d) No destinar el importe del préstamo a la finalidad establecida en la cláusula 7ª.
[…]
- i) Cuando, en su caso, falleciere alguno de los fiadores o se diere en cualquiera de ellos alguno de los supuestos prevenidos en los apartados anteriores, a no ser que la parte prestataria ofrezca nuevos fiadores que garanticen a satisfacción del Banco las obligaciones derivadas del préstamo. [Resolución DGRN 19 abril 2006].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
– No inscrita.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: arts. 86.7 y 88 TRLGDCU.
– Por el demandado: Implica cambio de valor del inmueble y de régimen.
– En 1ª instancia: art. 88.1 TRLGDCU.
– En la Audiencia: 82.1, 85 y 88.1 TRLGDCU.
– Por el Tribunal Supremo:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN y otros: Resoluciones 19 abril 2006 (BBVA). El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: “6.- Cláusula de prohibición de variar el destino del bien hipotecado, que constituye la vivienda habitual del prestatario, a actividad profesional sin autorización del banco. Se considera abusiva por falta de determinación al amparo de los artículos 82-1, 85 y 88-1 LGDCU. No obstante, se entiende que en el ámbito registral el argumento correcto es denegar por tratarse de una prohibición en contrato oneroso, contraria al artículo 27 de la LH”.
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nulidad absoluta.
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad de toda la cláusula.
– Decisión del TS: Nulidad consentida.
6.- CLÁUSULA COMPENSACIÓN BBVA
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA
1.- LA CLÁUSULA
SEPTIMO.- CLAUSULA DE COMPENSACION (Condición 8.5)
63- El tenor literal del cláusula pasa a ser el siguiente: «La deuda que resulte contra la parte prestataria por razón de este contrato, podrá ser compensada por el Banco con cualquier otra deuda de éste que la prestataria pudiera tener a su favor, cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representada, la fecha de su vencimiento, que a este efecto podrá anticipar el Banco, y el título de su derecho, incluso el de depósito».
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA – NIF: A48265169: No inscrita.
BANKINTER – NIF: A28157360: No inscrita.
BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO – NIF: A39000013: No inscrita.
BANCO SANTANDER – NIF: A39000013. No inscrita.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Falta de reciprocidad, perjuicio de tercero y transparencia.
– Por el demandado: Válida porque la validez ya la declaró la STS 16 diciembre 2009 [no la puede invocar a su favor: es acción colectiva].
– En 1ª instancia: fundamento jurídico 7º STS 16 diciembre 2009.
– En la Audiencia: Fue consentida.
– Por el Tribunal Supremo:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La declara justificada por cosa juzgada en su aspecto negativo [no se puede pues acciona el Ministerio Fiscal, sorprendente flexibilidad a favor del banco].
– Decisión de la Audiencia: Consentida.
– Decisión del TS:
7.- CLÁUSULA DE SUMISIÓN A FUERO EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO BBVA (3ª entrega)
LA CLÁUSULA
CLAUSULA DE SUMISIÓN A FUERO
67-«Con renuncia expresa de cualquier otro fuero, que pudiera corresponderles, las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de VALLADOLID para la resolución de cuantas cuestiones y controversias puedan surgir en relación con el presente contrato, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones legales que impongan un fuero específico». Es importante aclarar que en este caso consta Valladolid por ser el lugar donde radica el bien hipotecado, por lo que la cláusula impone un fuero territorial en favor del lugar donde se encuentra el bien hipotecado.
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA – NIF: A48265169: Nulidad inscrita.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 90 TRLGDCU.
– Por el demandado: Fue sustituida tras SAP 11 mayo 2005.
– En 1ª INSTANCIA: Cosa juzgada.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN y otros: Resoluciones 19 abril 2006 (dos). No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos de sumisión expresa a juez o tribunal distinto del que corresponda al lugar en que se encuentre el bien, por ir en contra del art. 90-2 LGDCU y del art. 684 LEC. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nulidad por cosa juzgada SAP 11 mayo 2005.
– Decisión de la Audiencia: Consentida.
– Decisión del TS:
BIBLIOGRAFÍA
– Trabajos del autor de esta ficha:
2/2014 “Diferencias entre el contrato por adhesión y el contrato por negociación” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 5 agosto 2014); y el mismo título en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 9, setiembre, (3ª época), pgs. 1344 a 1361.
1/2014 “Contrato por negociación y cláusulas abusivas. Comentario resolución DGRN 12 setiembre 2014” en www.notariosyregistradores.com (publicado el 24 octubre 2014) y en Boletín del Colegio de Registradores, núm. 11, noviembre, (3ª época), pgs. 2100 a 2107.
2009 “Tratamiento registral de las cláusulas abusivas en las hipotecas”, Boletín del Colegio de Registradores, núm. 153, enero, (2ª época), pp. 19-34; también en “Financiación de la vivienda, calificación hipotecaria y protección de los consumidores tras la L. 41/2007, SER, 2009, págs. 123 a 163; y Revista de Derecho Patrimonial, núm. 23, (2009), págs. 309 a 328.
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1867.
8.- CLÁUSULA DE CONSERVACIÓN DE LA GARANTÍA – SEGURO (4ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BBVA
- h) Conservación de la garantía (Condición 11ª)
71- El tenor literal de la cláusula es el siguiente: «Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada:
- A) […]
- B) A tener asegurado el inmueble del riesgo de incendios y otros daños durante el presente contrato, al menos en las condiciones mínimas exigidas por la legislación vigente reguladora del mercado hipotecario, consintiendo el deudor al propio tiempo que pueda verificarse dicho seguro a nombre del BANCO por cuenta y riesgo de la parte prestataria, la cual hace desde ahora formal cesión al mismo BANCO de las indemnizaciones que por el capital asegurado o por cualquier otro concepto deba satisfacer la Compañía aseguradora, hasta el montante de los débitos dimanantes de este contrato por débitos vencidos y/o pendientes de vencimiento, ante la que, al efecto, EL BANCO podrá practicar las gestiones necesarias.
El importe de estas indemnizaciones y de las que se percibieran por expropiación forzosa podrá aplicarse, a voluntad del BANCO, al pago de los débitos dimanantes de este contrato, aunque no estén vencidos.
El Banco podrá contratar el seguro de incendio y de daños, por cuenta del adquirente, y quedará facultado para abonar igualmente las primas que se deban al asegurador y cargarlas en la cuenta a la parte prestataria». [STS 23 diciembre 2015 y resolución DGRN 19 abril 2006 – BBVA].
2.- BBK (préstamo hipotecario de 25 enero 2006)
OCTAVA.- SEGURO. La parte prestataria viene obligada a asegurar las fincas hipotecadas contra el riesgo de incendios, de forma que el capital asegurado de continente sea como mínimo de SESENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON DOCE CENTENOS DE EURO (65.669,12).
En la póliza de seguro deberá estipularse expresamente que «Bilbao Bizkaia Kutxa» queda autorizada para percibir, en caso de siniestro, de la Compañía Aseguradora, la parte de indemnización que en dicho momento sirva para cancelar la totalidad de la deuda que mantenga la parte prestataria, por razón de la presente operación. [Resolución DGRN 19 abril 2006 – BBK].
3.- Banco indeterminado (préstamo hipotecario con persona consumidora)
“QUINTA: GASTOS: —- Serán de cuenta exclusiva de la parte deudora […] y las primas devengadas por la póliza del seguro contra incendios cuyos conceptos podrá satisfacer el BANCO por cuenta de la parte prestataria si ésta no lo hiciere, garantizándose tales sumas con la cantidad consignada en la estipulación NOVENA para prestaciones accesorias.
“SEXTA BIS.- RESOLUCIÓN ANTICIPADA: —- No obstante el plazo convenido para la duración del presente contrato, el BANCO podrá declarar vencida la obligación y proceder contra la finca hipotecada y simultáneamente contra la parte prestataria si se incumplieran por la misma cualquiera de las obligaciones contraídas en este documento, y especialmente en los siguientes casos: ———-
- b) Impago […] seguros que sean preferentes a la hipoteca constituida. ———
- e) Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el BANCO en virtud del presente contrato en relación con el seguro de la finca hipotecada. ——
“NOVENA.- (CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA).- Sin perjuicio de la responsabilidad personal, ilimitada (y solidaria) de la parte prestataria, ésta constituye hipoteca unilateral, en la forma dispuesta en el art. 217 del Reglamento Hipotecario, sobre la finca que a continuación se describe, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura, respondiendo de la devolución del capital del préstamo, en los casos, forma y plazos convenidos, y además: ——
- c) […] y del pago de los gastos por […] y primas de seguro correspondientes a la finca hipotecada que fuesen anticipados por el BANCO, limitándose hipotecariamente esta responsabilidad a una cantidad máxima igual al dos por ciento de dicho capital. (En consecuencia, el importe total máximo de responsabilidad por cada uno de estos dos conceptos es de 12.000 euros respectivamente) […]
“UNDECIMA.- (Conservación de la garantía). ——– Mientras no esté totalmente reembolsado el préstamo, la parte prestataria queda obligada a: […]
4) A concertar un CONTRATO DE SEGURO contra incendio y daños sobre el inmueble hipotecado en las siguientes condiciones:
4-1) El beneficiario del seguro será el BANCO acreedor, hasta la cantidad igual al principal que quede por amortizar en la fecha del siniestro, y de las cantidades adeudadas en dicha fecha.—–
4-2) La suma asegurada coincidirá con el valor del seguro que figura en el certificado de tasación. ——
4-3) El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del crédito que grava el bien asegurado, y la cesión de las indemnizaciones a que pudiera tener derecho como consecuencia de la cobertura del seguro. ——
4-4) En el contrato de seguro se hará constar que en caso de falta de pago de la prima por el tomador, el asegurador lo notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago de la prima, estipulándose la concesión al BANCO, por el asegurador un plazo de gracia igual al del asegurado, y que comenzará a correr a partir del momento en que tenga lugar la notificación prevista en este párrafo. —–
4-5) En el contrato de seguro se pactará que en caso de siniestro el asegurador dará traslado al BANCO de la notificación de siniestro que efectúe el tomador. ——
4-6) La parte PRESTATARIA autoriza al BANCO a notificar a la Cía. DE Seguros correspondiente la existencia del presente contrato y constitución de la hipoteca sobre la finca descrita en el expositivo I de esta escritura y asimismo le autorizan para que cargue en cualquier cuenta de la parte prestataria en el BANCO el importe de la prima del seguro correspondiente al primer año, y sucesivos si no fueran atendidas por la parte prestataria. El BANCO podrá contratar el seguro de incendio y de daños, por cuenta del adquirente, si éste no lo hiciere. —– [—]
6) A acreditar, a solicitud del BANCO y por medio de los oportunos recibos, hallarse al corriente en el pago de toda clase de tributos, y gastos de comunidad que corresponda satisfacer por la finca hipotecada y de cualquier deuda por créditos que puedan resultar preferentes a esta hipoteca, quedando facultado el BANCO para satisfacer esos débitos a los acreedores correspondientes y para cargarlos en cuenta o reclamarlos a la parte prestataria como se establece en la cláusula QUINTA” [sesión Seminario Bilbao de 8 febrero 2005]
4.- Unión de Créditos Inmobiliarios [préstamo hipotecario de 10 enero 1990 –personas consumidoras-]
Se establece un seguro de fallecimiento y daños a cargo del deudor con vencimiento anticipado para caso de impago de las primas. [Resolución 24 de abril de 1992].
5.- BBK
En la póliza de seguro deberá estipularse expresamente en que Bilbao Vizcaya Kutxa queda autorizada para percibir, en caso de siniestro, de la compañía aseguradora, la parte de la indemnización que en dicho momento sirva para cancelar la totalidad de la deuda que mantenga el prestatario por razón de la presente operación. [Seminario de Bilbao, sesión de 27 octubre 1998].
6.- Banesto [préstamo hipotecario de 27 junio 1985 –con persona consumidora]
Apartado c) de la cláusula 5ª (defecto 4º): vencerá el préstamo de pleno derecho «cuando por cualquier· circunstancia sufriere deterioro o merma el bien hipotecado que disminuya su valor en más de un 20 por 100 (cf. los artículos 205 del Código de Comercio y 5°.III, de la Ley del Mercado Hipotecario) respecto al tipo fijado para la subasta, y la parte prestataria -y hay que entender que el tercer poseedor puede también cumplir esta carga- no ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes».
En este mismo apartado de la cláusula 5ª, se establece que «dicho deterioro o disminución del valor se acreditará por la prestamista mediante certificación de tasación expedida» por determinada sociedad anónima. [Resolución de 23 octubre 1987].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Seguro:
– Contratación: garantía desproporcionada y contra art. 80.1.a) TRLGDCU.
– Percepción directa de indemnizaciones: privación de derechos de retención, consignación o compensación, enriquecimiento injusto, atribución al predisponente de la facultad de interpretación.
– Por el demandado: Aplican arts. 110.2 LH y 8 LRMH.
– En 1ª INSTANCIA:
– Obligación contratar seguro por prestatario: Art. 8 LRMH y 110 LH.
– Elección de seguro por el banco: exclusión derechos elección seguro art. 86.1 TRLGDCU.
– Adjudicación de indemnizaciones al banco es abusiva por contraria al art. 82.1 en relación 85.3 y 86.4 TRLGDCU.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN y otros: Resoluciones 10 noviembre 2016; 19 abril 2006 (dos), 24 de abril de 1992 [vencimiento anticipado por impago de seguro], 26 octubre y 23 octubre 1987. El Informe de la Comisión de Consultas Doctrinales del Colegio Nacional de registradores de 3 febrero 2016 indica: 5.- Gastos de seguro de daños de la finca hipotecada. Se considera válido e inscribible este pacto por tratarse de una obligación legal del prestatario (art. 8 LMH) y habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. No se trata de una garantía desproporcionada sino una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado.
“Congruentemente con esta conclusión también deben considerarse válidos e inscribibles los pactos de imposición al deudor de todos los gastos relacionados con la conservación de la finca hipotecada o asociados a la misma (IBI, comunidad de propietarios, etc)”.
– Defensora del Pueblo: Informe 2015, seguros vinculados a préstamos hipotecarios, pgs. 503 y ss.
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Cláusula NULA con integración
- d) conservación, se mantiene la facultad de contratación del seguro de daño por el banco pero condicionada a que al momento de otorgamiento del préstamo no se haya verificado por el usuario, se suprime el derecho del banco a percibir la indemnización y en su lugar será de aplicación lo dispuesto en el Art 110 LH.
– Decisión de la Audiencia: Consentida.
– Decisión del TS:
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Nota contra BBVA: 13°) Seguro de la finca hipotecada. (I) Obligación de asegurar. El acreedor hipotecario puede asegurar su propio interés la conservación de la garantía, lo que es un coste que debe satisfacer, pero no puede repercutir éste al prestatario sin justificación ni negociación obligándole a constituir un seguro en beneficio del acreedor al margen de la competencia. El acreedor hipotecario se resarce de tales costes con el interés y no puede repercutirlos de nuevo al cliente al margen de la competencia y el mercado, la cual, por otra parte, exige la negociación, ausente por concepto en las meras condiciones generales. Esa práctica, basada en la explotación programada de la utilidad para el acreedor hipotecario del seguro de la finca contratado por su propietario, es muy perjudicial al sector asegurador. En efecto, dada la independencia del interés del acreedor hipotecario del interés del propietario de la finca hipotecada, el no aseguramiento del interés del primero, impuesto al mismo, sin embargo, por la normativa del mercado hipotecario, priva al sector mencionado de un volumen de negocio igual a las cantidades de crédito hipotecario concedidas por las entidades de crédito con el ánimo de acogerse a la normativa del mercado hipotecario. Ello, sobre la base de que es previsible que los propietarios sigan asegurando su propio interés en las fincas hipotecadas, si quieren salvaguardar la continuidad de su disfrute del inmueble hipotecado en caso de siniestro, mediante la correspondiente reconstrucción, cuando ello sea posible. Por ello esa obligación es contraria a los arts. 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario y 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 marzo, que desarrolla determinados aspectos de Ley de 25 de marzo de 1981, reguladora del mercado hipotecario. La condición de consumidora de la prestataria enfrenta, además, a la obligación de asegurar impuesta con la disposición adicional 1.ª, apartados 2.º, 18.º y 24.º LGDCU, a la que es contraria, por implicar sobre-garantía e imponer prestaciones adicionales no solicitadas y no susceptibles de renuncia por separado. (II) Cesión de la indemnización por seguro. Esa cesión no puede concebirse sin que la obligación esté vencida, pero aun hallándose vencida, sin que el deudor se halle en mora o, al menos, haya incumplido. En consecuencia, es contraria a los artículos 1859 CC en relación con los arts. 621 y 634 LEC, 1176,1877 CC, 205 CCO, 40.2 de la Ley de Contrato de Seguro y 109 y 110.2° de la Ley Hipotecaria. III) Expropiaciones. La subrogación en el derecho a percibir las indemnizaciones por expropiación es contrario al art. 1859 CC y al 110.2 LH, ya que la subrogación desvirtúa la consignación prevista en el último precepto, se produce al margen del vencimiento de la deuda y del correspondiente procedimiento ejecutivo.
Nota contra BBK: 7.º) Seguro de la finca hipotecada. I. Obligación de asegurar. El banco puede asegurar su propio interés en la conservación de la garantía, lo que es un coste que debe satisfacer, pero no puede repercutir éste al prestatario sin justificación obligándole a constituir un seguro en beneficio del acreedor al margen de la competencia. El banco se resarce de tales Costes con el interés y no puede repercutirlas de nuevo al cliente al margen de la competencia y el mercado, la cual, por otra parte, exige la negociación, ausente por concepto en las meras condiciones generales. Esa práctica, basada en la explotación programada de la utilidad para el acreedor hipotecario del seguro de la finca contratado por su propietario, es muy perjudicial al sector asegurador. Dicho perjuicio se cifra en el no aseguramiento del interés del acreedor hipotecario por un importe igual a las cantidades de crédito concedidas por el mismo, en el presente caso por una entidad de crédito. El fundamento de dicho perjuicio se apoya en la independencia del interés del acreedor hipotecario del interés del propietario de la finca hipotecada. Sobre esa base, es previsible que los propietarios sigan asegurando su propio interés en las fincas hipotecadas, pese al seguro del interés del acreedor hipotecario, si quieren salvaguardar la continuidad de su disfrute del inmueble hipotecado en caso de siniestro, mediante la correspondiente reconstrucción, cuando ello sea posible. Por ello esa obligación es contraria a los artículos 8 de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario y 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 marzo que desarrolla determinados aspectos de Ley de 25 de marzo de 1981, reguladora del mercado hipotecario. La condición de consumidora de la prestataria enfrenta, además, a la obligación de asegurar impuesta con la disposición adicional 1.ª, apartados 2.º, 18.° y 24.º LGDCU, a la que es contraria, por implicar sobre-garantía e imponer prestaciones adicionales no solicitadas y no susceptibles de renuncia por separado. La abusividad de la obligación de asegurar del prestatario acarrea su no inscripción y, en consecuencia la no inscripción del vencimiento anticipado por el incumplimiento de la misma. II. Cesión de la indemnización por seguro. Esa cesión no puede concebirse sin que la obligación esté vencida, pero aun hallándose vencida, sin que el deudor se halle en mora o, al menos, haya incumplido. En consecuencia, es contraria a los artículos 1859 CC en relación con los artículos 621 y 634 LEC, 1.176, 1.877 CC, 205 CCO, 40.2 de la Ley de Contrato de Seguro y 109 y 110.2° de la Ley Hipotecaria. La restricción de las facultades de consignación del adherente-consumidor es contraria al número 11 “in fine” de la disposición adicional 1.ª LGDCU. III. Garantía de las primas anticipadas. La garantía específica de las primas suplidas por el acreedor hipotecario con una cantidad para gastos adicionales implica sobregarantía contra la disposición adicional 1.ª, 18.ª LGDCU por razón de la mayor preferencia de las mismas conforme al artículo 1.923.20 en relación con el artículo 1.210 CC.
Resolución 24 de abril de 1992: “la cláusula 9ª, relativa a los seguros dc fallecimiento y de inmuebles, que habrá de inscribirse, dado que su impago es causa de vencimiento de la hipoteca y se encuentran garantizadas las cuotas como partidas anotadas en la cuenta”. [Arbitraria].
Resoluciones 26 octubre y 23 octubre 1987: En cuanto al apartado e) de la cláusula 5ª (defecto .°) y el b) de la cláusula 10ª que, por su generalidad no pueden tampoco pasar el Registro, habrían sido admisibles de haberse limitado a establecer el vencimiento automático de la obligación garantizada, si aparecieren sobre la finca cargas no consignadas en esta escritura o si no fueren pagados a tiempo aquellos tributos y gastos que tengan preferencia legal de cobro sobre el mismo acreedor hipotecario, o si se trata del impago de obligaciones que siguen a la cosa y que, como en la del seguro, determinan detrimento potencial del bien, pues para todo ello existe el apoyo de la previsión legal contenida en el artículo 1.129-3.° del Código Civil, al ser indudable el eventual quebrando de la garantía establecida.
BIBLIOGRAFÍA
Del autor de las fichas:
1/2017 EXPRESIÓN MANUSCRITA Y DENEGACIÓN DE OTRAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN UNA HIPOTECA. Comentario y resumen de la resolución DGRN de 10 noviembre 2016, en www.notariosyregistradores.com, pendiente publicación.
2/2005 “Obligación de asegurar la finca hipotecada” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 243; y “6. Obligación de asegurar la finca hipotecada”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 15 marzo 2005, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 13 abril 2005.
1/2005 “Cláusula obligando al hipotecante-deudor a asegurar la finca hipotecada” en “Casos Prácticos II del Seminario Registral del País Vasco. Cursos 2001 a 2006”, Centro de Estudios, Madrid, 2008, pg. 226; y “6. Cláusula obligando al hipotecante-deudor a asegurar la finca hipotecada”, en Seminario de Derecho Registral, sesión de 8 febrero 2005, Bilbao, publicado en www.notariosyregistradores.com, el 15 marzo 2005.
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pgs. 1840-1852.
1998 “Seguro de incendios de la finca hipotecada”, en “Casos prácticos. Seminario de Derecho registral del País Vasco”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001, pg. 110. Sesión de 27 octubre 1998.
Otros autores:
Vargas Vasserot, C., “El seguro de la finca hipotecada”, Marcial Pons, Madrid, 2003, 375 pgs.
9.- CLÁUSULA DE SUBROGACIÓN DE LOS ADQUIRENTES BBVA
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO
1.- LA CLÁUSULA
SUBROGACIÓN DE LOS ADQUIRENTES (CONDICIÓN 12ª)
76- La cláusula impugnada tiene el siguiente tenor:
«Cuando los adquirentes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud de pacto con el transmitente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, no surtirá efectos liberatorios para el transmitente frente al Banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa, sin que pueda entenderse prestado este consentimiento por la emisión de los recibos a nombre del adquirente ni por el cobro de la comisión de subrogación establecida en la cláusula 4ª 2.»
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: 85.1 y 7 y 88.1 TRLGDCU, el banco infringe doctrina actos propios.
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA: art. 82.1 en relación art. 87.1 contra reciprocidad y contra actos propios y contra 87.1 TRLGDCU.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nulidad con integración
- e) subrogación se suprime la previsión relativa a la exclusión de la aceptación del banco exteriorizada en que se giren recibos al nuevo deudor o se le reclama la deuda.
– Decisión de la Audiencia: Consentida.
– Decisión del TS:
10.- CLÁUSULA DE APODERAMIENTO BBVA Y BANCO POPULAR
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO
1.- LA CLÁUSULA
APODERAMIENTO (CONDICIÓN 13ª)
86- El tenor de la cláusula sería el siguiente:
«Por ser la inscripción de la hipoteca unilateral una condición esencial de este contrato, al garantizar el préstamo ya recibido por la parte prestataria, ésta apodera expresa e irrevocablemente al BANCO, en la forma más amplia y necesaria en derecho, para que en su nombre y representación realice las gestiones necesarias para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca unilateral que en este acto se constituye y, en su caso, de los títulos previos a esta escritura y además, siempre que ello no afecte a las condiciones económicas del crédito garantizado, para que pueda realizar las subsanaciones o aclaraciones necesarias a la vista de la calificación verbal o escrita del Registrador por adolecer esta escritura de algún defecto subsanable, para lograr la inscripción de la misma, y aunque ello incurra en la figura jurídica de autocontratación».
PACTOS COMPLEMENTARIOS (CONDICIÓN SEXTA.3)
130- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:
La cláusula del préstamo hipotecario del Banco Popular (condición sexta.3).
La cláusula impugnada es del siguiente tenor:
«Los hipotecantes, por medio de esta escritura, apoderan y facultan amplia y expresamente al banco para que, por si sólo otorgue, incluso si incurriese en autocontratación, y firme cuantos documentos privados y escrituras públicas de aclaración o subsanación fueren precisas hasta dejar correctamente inscrita la hipoteca que aquí se constituye, en el Registro de la Propiedad competente».
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: 85.3 TRLGDCU.
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA: SSTS de 14 de abril y 29 noviembre 2000; 27 diciembre 2001; y 14 octubre y 22 noviembre 2002; 90 TRLGDCU, 52.1 y 54 LEC, STS 20 julio 1998 y STJUE 9 setiembre 2004.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos)[2].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Cláusula plenamente justificada.
– Decisión de la Audiencia: Confirma validez.
– Decisión del TS: Consentida.
11.- CLÁUSULA DE TRATAMIENTO DE DATOS PERSONALES BBVA
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO
1.- LA CLÁUSULA
90- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente:
“El/Los interviniente/s (en lo sucesivo, «el interviniente») autoriza que sus datos personales, incluidos los derivados de operaciones realizadas a través del Banco, se incorporen a ficheros de éste para las siguientes finalidades:
- a) La gestión de la relación contractual y la prestación de servicios bancarios y/o financieros.
- b) El control y valoración automatizada o no de riesgos, impagos e incidencias derivadas de relaciones contractuales.
- c) La elaboración de perfiles de cliente con fines comerciales, a efectos de ofrecer productos o servicios bancarios, y de análisis de riesgos para futuras operaciones.
- d) La remisión, a través de cualquier medio, incluso por correo electrónico u otro medio de comunicación electrónica equivalente, de cualesquiera informaciones sobre productos o servicios bancarios o de terceros.
- e) Para cualesquiera otras finalidades no incompatibles con las anteriores».
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Arts. 80.1 y 87.6 TRLGDCU, y 4 LOPD.
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA: Art. 45.1.B) RLOPD.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Cláusula justificada
– Decisión de la Audiencia: […] procede estimar la demanda también en este puntual aspecto para suprimir del tráfico mercantil la letra «e» del punto 1 de la cláusula de tratamiento de datos personales del condicionado general del préstamo hipotecario del BBVA, similar previsión incluida en la letra «c» de la condición general 10ª del condicionado general del contrato de servicios telemáticos y banco por Internet BBVA, la misma mención incluida en la cláusula 14ª del condicionado general del contrato de cuenta corriente BBVA e igual mención de la cláusula 13ª del condicionado general del contrato de tarjetas PAGA AHORA/ PAGA AHORA BLUE BBVA.
– Decisión del TS: Confirmada.
12.- CLÁUSULA SUELO BANCO POPULAR (3ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Banco Popular [préstamo hipotecario de 13 abril 2007]
Cláusula financiera Tercera relativa a los Intereses, Punto 3.2 que dice: «Variación del Tipo de Interés Inicial.- A partir del 13 de abril de 2008, el tipo de interés anual aplicable a las liquidaciones que se produzcan se determinará mediante la adición de un margen o diferencial de 0,75 puntos porcentuales al tipo de interés de referencia, siendo el tipo de interés mínimo aplicable para las disposiciones en euros del 3,25 % anual». [SAP Barcelona, sección 19, de 19 enero 2016].
2.- Banco Popular
Sacado del Juzgado: “DECIMOTERCERO.- CLAUSULA DE LIMITACION DE INTERES VARIABLE
99- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente”
«La cláusula impugnada (límites a la variación del tipo de interés variable – condición primera. 3.3) es del siguiente tenor: «No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes [reconocimiento de hecho ficticio], que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CUATRO CINCUENTA POR CIENTO» [STS 23 diciembre 2015].
3.- Banco Popular
Clausula 34. Cláusula afectada:
Tercera bis, apartado 4: LÍMITES DE VARIABILIDAD DEL TIPO DE INTERÉS. Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al CUATRO ENTEROS POR CIENTO (4%) nominal anual ni superior al DOCE ENTEROS CINCUENTA CENTÉSIMAS POR CIENTO (12,501) nominal anual. [SJM 2 Pontevedra 5 febrero 2015 –según inscripción RCGC-].
4.- Banco CEISS (préstamo hipotecario 26 enero 2007)
En la mencionada escritura de préstamo hipotecario, entre otras estipulaciones y con relación al tipo de interés variable pactado, se recogía la siguiente: «En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12,50% ni inferior al 3,50%» (extremo en el que coinciden ambas partes, ya que el documento no ha sido aportado). [SAP Pontevedra 5 febrero 2015].
5.- Banco Grupo Cajatres (préstamo hipotecario 30 abril 2013)
Se pacta un tipo de interés variable, con tipo inicial del 3,85 por ciento nominal anual durante los primeros doce meses, revisable anualmente mediante la adición de cuatro puntos al tipo de referencia (Euribor). Además, en la cláusula financiera tercera, apartado 3.D, se expresa lo siguiente: «Tipos máximo y mínimo.– No obstante, las partes acuerdan expresamente que el tipo de interés aplicable a cada periodo en ningún caso podrá ser inferior al mínimo pactado del 3,25 por ciento nominal anual ni superior al máximo del 9,25 por ciento nominal anual» [SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013 (abusiva por falta de reciprocidad); resolución DGRN 13 setiembre 2013, cláusula suelo inscribible].
INSCRIPCIÓN EN RCGC (5 febrero 2016)[3]
BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.-BANCO CEISS, S.A. A86289642: NO.
Banco Popular Español, NIF: A28000727: Sí.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Falta de reciprocidad art. 87 TRLGDCU.
– Por el demandado: Art. 87 TRLGDCU, preterición de las fuentes del derecho con infracción del art. 1.1 y 1.7 C.C; infracción de los arts. 80 y 82 TRLGCU y la doctrina jurisprudencial establecida en la STS 9-5-2013, se denuncia falta de equilibrio y se acepta nulidad por falta de transparencia; se aplica STS 9 mayo 2013 automáticamente sin análisis individualizado.
– En 1ª instancia: Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios; STS de 2 de marzo de 2011, STJCE de 3 de junio de 2010, art. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas; art. 19 Ley 36/2003.
– En la Audiencia: Implícitamente STS 9 mayo 2013.
– Por el Tribunal Supremo: Arts. 4.2 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, 5.5 y 7 LCGC, 80.1 y 82.1 TRLGDCU.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores y posteriores: SJM Madrid núm. 11 de 7 abril 2016; STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005), SJC-A Álava 19 setiembre 2012, 9 mayo 2013, SJPI 100 Madrid 5 diciembre 2013, SJM 2 Pontevedra de 8 octubre 2014 –confirmada por SAP Pontevedra 5 febrero 2015; SJM 2 Pontevedra 5 febrero 2015 (BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.-BANCO CEISS, S.A. A86289642-; y Banco Popular respectivamente).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos), 13 setiembre 2013.
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La declara JUSTIFICADA.
– Decisión de la Audiencia: No supera el control de transparencia.
– Decisión del TS: Rechaza casación del demandado y confirma la nulidad por falta de transparencia.
BIBLIOGRAFÍA
– Igual que la cláusula suelo de BBVA.
13.- REDONDEO DEL TIPO DE INTERÉS (2ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR
REDONDEO DEL TIPO DE INTERÉS APLICABLE (CLÁUSULA 3.4)
105- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:
«Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo superior de dicho cuarto de punto porcentual». [STS 23 diciembre 2015].
2.- Banca March (préstamo hipotecario con personas consumidoras)
Se establece el redondeo al alza al cuarto de punto o a cualquier otro factor o fracción de punto porcentual por exceso, incorporada por la entidad Banca March, SA, en los contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable formalizados con consumidores [SAP Baleares 17 marzo 2003 (AC 2003, 1624)].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
Banco Popular Español, NIF: A28000727: Sentencia de 5 febrero 2015 del JM 2 de Pontevedra.
Caixa D’Estalvis de Tarragona.
Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra, G70270293: No.
NCG Banco, A70302039: No.
Caja Provincial de Ahorros de Jaén; NIF F46028064: Nada inscrito.
Caja Rural de Valencia, Caja Rural del Mediterráneo, RuralCaja; NIF F46028064: Nada inscrito.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 87.5 TRLGDCU.
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA: Arts. 12.2 LCGC, SSTS 22 diciembre 2009 (Caja Rural de Valencia, actualmente Caja Rural del Mediterráneo, RuralCaja Soc. Coop. de Crédito); de 4 noviembre 2010 (Caja Provincial de Ahorros de Jaén), 29 diciembre 2010 (CAIXA D’ESTALVIS DE TARRAGONA) y 2 marzo 2011 (Banco Popular Español S.A.; tres últimas de redondeo al alza): cosa juzgada.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: SSTS de 2 marzo 2011 (Banco Popular Español); 29 diciembre 2010 (CAIXA D’ESTALVIS DE TARRAGONA); de 4 noviembre 2010 (Caja Provincial de Ahorros de Jaén); 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005); SAP Baleares 17 marzo 2003 (AC 2003, 1624).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La declara abusiva: cosa juzgada con integración
- a) redondeo al alza y revisión de tipos de interés: se sustituyen las cláusulas litigiosas por las redacción contenida en las cláusulas utilizadas por Popular en los nuevos préstamos hipotecarios.
– Decisión de la Audiencia: Confirma el carácter abusivo por falta de justificación de la comunicación a los clientes de la cesación del uso de la cláusula.
– Decisión del TS: Consentida.
BIBLIOGRAFÍA
– Trabajos del autor de esta ficha:
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1840.
14.- REVISIÓN DEL INTERÉS PACTADO BANCO POPULAR
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR
1.- LA CLÁUSULA
- C) REVISIÓN DEL INTERÉS PACTADO (CONDICIÓN PRIMERA. 3.5.C)
110- El tenor de la cláusula examinada es el siguiente: «Serán de aplicación las siguientes reglas en orden a la fijación del tipo de referencia y del tipo de interés aplicable al segundo y posteriores periodos de interés:
“La parte interesada en la actualización del tipo de interés, deberá comunicarlo a la otra parte contratante con al menos diez días naturales de antelación a la fecha de revisión del tipo de interés, lo que puede realizar el Banco con la simple consignación del nuevo tipo de interés a aplicar en el periodo siguiente en cualquier liquidación anterior a dicha fecha, considerándose en tales casos cumplida, a todos los efectos, la notificación prevista».
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 87.6 TRLGDCU, falta de reciprocidad y obstáculo oneroso.
– Por el demandado: Falta de uso de la cláusula.
– En 1ª INSTANCIA: Art. 85.5 TRLGDCU.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nulidad por cosa juzgada con integración.
- a) redondeo al alza y revisión de tipos de interés: se sustituyen las cláusulas litigiosas por las redacción contenida en las cláusulas utilizadas por Popular en los nuevos préstamos hipotecarios.
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad con remisión al argumento del motivo precedente (Confirma el carácter abusivo por falta de justificación de la comunicación a los clientes de la cesación del uso de la cláusula) y al fundamento jurídico sexto.
– Decisión del TS: Consentida.
15.- EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA BANCO POPULAR
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR
1.- LA CLÁUSULA
OBLIGACIONES DE LA PARTE DEUDORA PARA ASEGURAR LA CONSERVACIÓN Y EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (CONDICIÓN PRIMERA 5.2.1).
113- El tenor literal de la cláusula sería el que sigue:
«Tener asegurada/s la/s finca/s que se hipoteca/n contra riesgo de incendios y daños de tal manera que la suma asegurada coincida con el valor máximo de reconstrucción a nuevo de la/s finca/s siniestrada/s que al respecto se fije constando en la póliza que el beneficiario, en caso de siniestro, será el acreedor. Si no se hiciese el contrato de seguro en la forma indicada, podrá ser formalizado o completado por el Banco a cargo del prestatario.
“La indemnización deberá ser entregada al acreedor para aplicarla primero al pago de los gastos producidos e intereses devengados y posteriormente a la amortización total o parcial del capital del préstamo. Si hubiera exceso, ese entregará al propietario de las fincas, salvo que existan terceros hipotecarios, en cuyo supuesto se depositarán en la forma en que se convengan o, en defecto de convenio, en la forma establecida por los artículos 1176 y siguientes del Código Civil”.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Seguro
– Contratación: garantía desproporcionada y contra art. 80.1.a) TRLGDCU.
– Percepción directa de indemnizaciones: privación de derechos de retención, consignación o compensación, enriquecimiento injusto, atribución al predisponente de la facultad de interpretación.
– Por el demandado: El seguro lo necesita para titulizar.
– En 1ª INSTANCIA: Mismos argumentos que cláusula 11ª (apartados 71 a 75 1ª instancia).
– Contratación: no es abusiva si depende del incumplimiento de la obligación legal del prestatario de concertar el seguro [¡! La obligación legal de asegurar la garantía es del acreedor que tituliza].
– Seguro por cantidad de reconstrucción: desproporcionada conforme al art. 88.1 TRLGDCU.
– En la AUDIENCIA: Los argumentos de la cláusula BBVA no son extensibles, son cláusulas distintas.
– Valor reconstrucción a nuevo: desproporcionada por art. 88.1 TRLGDCU.
– Banco beneficiario seguro: contra art. 86.4 TRLGDCU: privación retención, compensación, consignación.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La declara abusiva con integración.
- b) Conservación: la suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación y se suprime el derecho del banco a percibir la indemnización y en su lugar será de aplicación lo dispuesto en el Art 110 LH se suprime el derecho a la percepción de justiprecio por parte del banco en el expediente de expropiación.
– Decisión de la Audiencia: También abusiva, con desestimación del recurso.
– Decisión del TS: Consentida.
16.- OBLIGACIONES DE LA DEUDORA SOBRE EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (2ª entrega)
- A) PRESTAMO HIPOTECARIO BANCO POPULAR
1.- LA CLÁUSULA
OBLIGACIONES DE LA PARTE DEUDORA PARA ASEGURAR LA CONSERVACIÓN Y EFECTIVIDAD DE LA GARANTÍA (CONDICIÓN PRIMERA. 5.2.3)
119- El tenor literal de la cláusula es el siguiente:
«Realizar en la/s finca/s las obras, reparaciones y demás actos necesarios para su conservación y normal explotación y uso para que no sufran deterioro ni mengüen sus productos. Notificar al Banco inmediatamente cualquier hecho que perjudique el estado físico o del derecho del propietario, así como los actos de enajenación, permitiendo al Banco que inspeccione en cualquier momento a tales efectos las fincas hipotecadas.
“En caso de expropiación forzosa de alguna de la/s finca/s hipotecada/s, además de la obligación de inmediata notificación, la parte deudora apoderará al Banco para que pueda, sin limitación alguna, comparecer en los expedientes que se sigan, instando lo necesario y ejecutando lo procedente, para gestiones y convenir sobre la respectiva expropiación y percibir los precios, indemnizaciones y compensaciones correspondientes que la entidad expropiante deba pagar o llevar a cabo, dándoles la aplicación que se establece en el apartado 5.2.1″.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– Adjudicación de indemnizaciones al banco es abusiva por contraria al art. 82.1 en relación 85.3 y 86.4 TRLGDCU.
– Actuación banco en expropiación: válida pero no irrevocable.
– Apoderamiento para percibir los precios no se extenderá a la facultad de aplicar el mismo en los términos de la Cláusula 5, pues esa mención sí que se ha considerado abusiva.
– En la AUDIENCIA:
– La correcta interpretación de la cláusula es la de que [la indemnización en expropiación] sólo puede destinarse al pago de capital vencido.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN: Resoluciones de 10 noviembre 2016 (497) [considera inscribible, como gasto de conservación de la garantía, la imposición al deudor de los gastos del seguro de daños y la estipulación del banco como beneficiario del seguro; no en indemnizaciones por expropiación forzosa que tienen régimen imperativo propio]; y de 19 abril 2006 (dos).
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: La declara nula con integración
- b) […] se suprime el derecho a la percepción de justiprecio por parte del banco en el expediente de expropiación.
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad de la previsión de que el banco puede percibir directamente el justiprecio.
– Decisión del TS: Consentida.
17.- FUERO JUDICIAL BANCO POPULAR (3ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Banco Popular
124- El tenor literal de la cláusula sería el siguiente: «Los comparecientes, según actúan, para todos los procedimientos en que legalmente esté permitido, de común acuerdo y con renuncia expresa a cualquier otro fuero que ahora o en adelante pudiera corresponderles, se someten para el cumplimiento, interpretación y para cuantas cuestiones se susciten del presente contrato a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de ALMERIA » Es importante aclarar que en este caso consta Almería por ser el lugar donde radica el bien hipotecado, por lo que la cláusula impone un fuero territorial en favor del lugar donde se encuentra el bien hipotecado. [STS 23 diciembre 2015].
2.- BBVA, Bankinter, y Caja Madrid
«Las partes contratantes renuncian expresamente al fuero personal que tuvieren y se someten expresamente a la competencia y jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de…» incluida en los documentos que cita de BBVA, Bankinter, y Caja Madrid […]” [FD 2º de la sentencia JPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003].
3.- Bankinter
En el Contrato de Préstamo Hipotecario se establece que «los comparecientes, según actúan, se someten para el cumplimiento, interpretación, ejecución y para cuantas cuestiones se deriven de la presente escritura, a la competencia de los Juzgados y Tribunales correspondientes del partido en que radique la finca hipotecada». [FD 7º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].
4.- BBVA
“Añade también la actual recurrente que la antedicha cláusula no puede interpretarse sin considerar su inciso final según el cual lo pactado tiene lugar «sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones legales que impongan un fuero específico»” [FD 7º de la SAP Madrid 11 mayo 2005].
INSCRIPCIÓN EN RCGC
BBVA – NIF: A48265169: No.
BANKINTER – NIF: A28157360: Sí.
BANCO SANTANDER – NIF: A39000013: No.
CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID – G28029007: Sí.
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 90.2 TRLGDCU.
– Por el demandado: Art. 90.2 TRLGDCU.
– En 1ª INSTANCIA: Parecida a cláusula declarada nula por SAP Madrid 11 mayo 2005.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 9 Madrid 8 setiembre 2011, AP Madrid 26 julio 2013, STS 23 diciembre 2015.
– Anteriores: STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos de sumisión expresa a juez o tribunal distinto del que corresponda al lugar en que se encuentre el bien, por ir en contra del art. 90-2 LGDCU y del art. 684 LEC. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula por cosa juzgada con integración
- C) Fuero judicial se está al domicilio del consumidor, salvo los fueros imperativos contenidos en la LEC, con referencia a la ejecución de hipoteca.
– Decisión de la Audiencia: Consentida.
– Decisión del TS:
BIBLIOGRAFÍA
– Trabajos del autor de esta ficha:
2001 “Cláusulas abusivas en los préstamos con garantía hipotecaria”, en Revista de Derecho Mercantil, núm. 242, (2001), pg. 1867.
18.- REDONDEO DEL TIPO DE INTERÉS BANCO POPULAR
LA CLÁUSULA
La cláusula de redondeo del tipo inicial, contenida en el contrato de préstamo hipotecario, suscrito entre la entidad Bancaria y el cliente, está redactada literalmente de la siguiente forma: «Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeara al múltiplo superior de dicho cuarto de punto». [STS 2 marzo 2011].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 1283 CC y el art. 10-1-c, c-5 y c-6 LGDCU.
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA: Arts. 10-1-c y c-5 y 10.2 LGDCU regla «contra proferentem».
– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Arts. 8.2 LCGC y 10 bis LGDCU.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: STS 2 marzo 2011, Sentencia Sección Sexta Audiencia Provincial de Valencia el 19 octubre 2002; sentencia JPI núm. 16 Valencia de 22 abril 2002, recaída en autos de juicio verbal nº 791 de 2001.
– Anteriores: STJUE 3 junio 2010 (C-484/08).
SSTS 22 diciembre 2009 (Caja Rural de Valencia, actualmente Caja Rural del Mediterráneo, RuralCaja Soc. Coop. de Crédito); 4 noviembre (Caja Jaén) y 29 diciembre 2010.
– DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Válida.
– Decisión de la Audiencia: Nula.
– Decisión del TS: Nula.
19.- COMUNICACIÓN VARIACIÓN TIPO DE INTERÉS BANCO POPULAR
LA CLÁUSULA
Dice la cláusula 3.4 c), sobre notificación previa del tipo de interés, que «Salvo en los casos que, por disposición legal, esté relevado de hacerlo, el banco comunicará a la parte prestataria, por cualquier procedimiento escrito, el nuevo tipo de interés aplicable a la operación, con carácter previo a su aplicación…». Cláusula incorpora a un contrato de préstamo hipotecario de 16 de mayo de 2000. [STS 2 marzo 2011].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 10-1-a LGDCU.
– Por el demandado: Se discute si las prescripciones la LCGC son de aplicación a la escritura de préstamo hipotecario suscrita por el banco y la parte actora, cuyas cláusulas, según la recurrente, están sometidas a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los prestamos hipotecarios, conforme al art. 4.2 LCGC, que ha sido cumplida por el Banco.
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA: Norma sexta de la Circular 8/1990 del Banco de España, arts. 6 LCGC, art. 10 bis.2 LGDCU.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Art. 2.2 Orden 5 mayo 1994, norma sexta de la Circular 8/1990 Banco de España, art. 10 bis.1 LGDCU.
– STJUE de 3 junio 2.010 – C 484/08, art. 4 Directiva 93/13/CE.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: STS 2 marzo 2011, Sentencia Sección Sexta Audiencia Provincial de Valencia el 19 octubre 2002; sentencia JPI Valencia núm. 16 de 22 abril 2002, recaída en autos de juicio verbal nº 791 de 2001.
– Anteriores:
– DGRN:
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Válida.
– Decisión de la Audiencia: Nula con integración a favor de la deudora persona consumidora.
– Decisión del TS: Nula con integración a favor de la deudora persona consumidora.
20.- REFERENCIA IRPH-CAJAS (2ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)
“CLÁUSULA TERCERA BIS. Tipo de interés variable.
El nuevo tipo nominal de interés será el resultante de incrementar en 0,400 puntos porcentuales de interés, durante toda la vida de la operación, al IRPH-CAJAS.
Se entiende por IRPH-CAJAS la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, sin transformación alguna, y que sea el último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado.
Los nuevos tipos de interés, así calculados, serán de aplicación para períodos ANUALES contados a partir de la finalización del periodo a tipo fijo, procediéndose a la revisión del tipo de interés al término de cada periodo”. [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 la declara válida].
2.- BANCO SABADELL
Tercera bis, “Tipo de interés variable”, disponiendo que (pág. 10 y 11) a partir de la fecha de 08.05.2007 y sucesivamente con periodicidad anual durante toda la vida del préstamo, el tipo de interés a pagar por el prestatario será revisado al alza o a la baja, tomándose como referencia los Tipos de referencia los índices oficiales para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de la modalidad de Cajas de Ahorro que, con periodicidad mensual, se publican en el BOE.
Si el Banco de España dejare de publicar aquella referencia en el BOE, la revisión del tipo de interés que habrá de operarse en los vencimientos que se produzcan…..se hará tomando el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de la modalidad del conjunto de entidades de crédito que, con periodicidad mensual se publican en el BOE”. [SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015].
3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 30 octubre 2000)
SEGUNDO.- En tal contrato se dispuso que durante los 12 primeros meses el interés que se satisfaría por la cantidad prestada fuera del 4,5 % anual. A partir de entonces operaría interés variable en el modo previsto en la cláusula primera.
TERCERO .- La citada cláusula primera del contrato dice en su párrafo quinto: «El nuevo tipo será el resultante de incrementar en CERO CON TRESCIENTOS CINCUENTA PUNTOS porcentuales de interés, durante toda la vida de la operación, la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre y que sea el último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado.
Esta referencia publicada por el Banco de España como T.A.E., se convertirá a tipo de interés nominal anual en función de los periodos de pago de interés previstos para esta operación.
Los nuevos tipos de interés, así calculados, serán de aplicación para períodos anuales contados a partir de la finalización del primer periodo».
CUARTO.- La citada cláusula primera dispone en su octavo párrafo «Para el caso de que desaparezca en un futuro este tipo de referencia, las partes acuerdan que el nuevo tipo de interés de referencia será el resultante de incrementar al EURIBOR un MARGEN DE UN PUNTO porcentual de interés, durante toda la vida de la operación».
QUINTO.- La escritura contiene también una cláusula cuarta que dice en su párrafo octavo [vencimiento anticipado] «Cuando la finca hipotecada deje de ser ocupada personalmente por la PARTE DEUDORA o cuando la ocupen total o parcialmente otra u otras personas, naturales o jurídicas, bien a título de arriendo, de subarriendo, de traspaso, de cesión, de usufructo o de cualquier otro, incluso el de precario». [SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015].
4.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 21 setiembre 2006)
La cláusula Tercera bis del contrato dice:
«TERCERA BIS.- MARGEN.
CONJUNTO DE ENTIDADES: Para cada uno de los periodos semestrales siguientes, el tipo de interés será el resultante de adicionar el MARGEN al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE de 03.08.94.
MARGEN, es el porcentaje a añadir al tipo determinado de acuerdo con el apartado anterior. El MARGEN será de cero como cincuenta (0,50) puntos».
No obstante este concreto margen resulta de aplicación siempre que el prestatario mantenga contratados determinados productos y servicios con la entidad prestamista (domiciliación de nómina, pensión, prestación de desempleo o ingresos de actividad, seguro multirriesgo Hogar, seguro de vida o amortización, tarjetas de débito y crédito), de forma que si el prestatario no mantuviera tales productos y servicios el diferencial a aplicar por la Caja quedaría automática incrementado en los porcentajes que se señalan en la referida cláusula.
Sigue diciendo la cláusula Tercera Bis en su apartado 3 bis.2.c):
«Interés Sustitutivo.- El tipo de interés sustitutivo entrará en vigor cuando por cualquier razón dejara de publicarse el citado tipo de referencia y se tomará como tal, a sus mismos efectos el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros, definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE del 03.08.94, más un margen de cero coma cincuenta (0,50) puntos». [SJM 1 Vitoria/Gasteiz de 15 junio 2015].
5.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 agosto 2007)
«CLAUSULA TERCERA BIS. Tipo de interés variable.
El nuevo tipo nominal de interés será el resultante de aplicar, durante toda la vida de la operación, el IRPH-CAJAS.
Se entiende por IRPH-CAJAS la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria otorgados por las Cajas de Ahorro, a plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, sin transformación alguna, y que sea el (último publicado por el Banco de España en el mes anterior de cada fecha prevista para la revisión del tipo de interés, y subsidiariamente, el último publicado por dicho Banco de España, con antelación al mes anterior citado.
Los nuevos tipos de interés, así calculados, serán de aplicación para períodos ANUALES contados a partir de la finalizaci6n del periodo a tipo fijo, procediéndose a la revisión del tipo de interés al término de cada periodo». Parece que hay una previsión contractual según la cual, desaparecido el anterior índice pasará a aplicarse el euribor más un punto [SJM 1 Donostia 7 abril 2015].
6.- UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS (préstamo hipotecario de 29 agosto 2005)
De la documental número 4 del escrito de demanda se colige que en la cláusula tercera bis.2 se establece la “identificación del tipo de interés de referencia.
- a) Definición del tipo de interés de referencia.
El tipo de interés de referencia será el «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de las Cajas de Ahorro», publicado mensualmente por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado como referencia oficial. Dicha referencia aparece definida en el Anexo VIII apartado 2, de la Circular del Banco de España 5/1994 de 22 de Julio (BOE de 3 de Agosto de 1994).
_ La referencia que servirá de base para la revisión es la que señala el Anexo 1, apartado «referencia para la revisión del tipo de interés».
_ La revisión del tipo de interés se realizará en las fechas señaladas en el Anexo 1, apartado «fecha de revisión del tipo de interés».
- b) Índice o tipo de interés de referencia sustitutiva. Para el supuesto de que la referencia definida no pudiera aplicarse por cualquier causa, las partes convienen en que se utilizará el siguiente catálogo de índices o tipos de referencia sustitutivos:
En primer lugar, el «tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por el Conjunto de entidades publicadas por el Banco de España en el Boletín Oficial del Estado; dicha referencia es la definida en el anexo VIII, apartado·3 de la Circular de Banco de España 5/1994 de 22 de Junio·(BOE de 3 de Agosto de 1994), tomándose la correspondiente al mes fijado en el Anexo 1, apartado «referencia para la revisión del tipo de interés».
En segundo lugar, si tampoco pudiera aplicarse esta referencia por su falta de publicación, se utilizará la equiparable que publique el Banco de España, Ministerio de Economía y Hacienda o instituciones públicas o privadas de la Unión Económica y Monetaria por este orden.
En cualquier caso el procedimiento para el cálculo del tipo de interés aplicable será siempre el definido en el Apanado I de esta misma estipulación». [SJM 7 Barcelona 17 marzo 2015].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:.
– Por el demandado: Apartado tercero de la norma sexta bis de la Circular 8/1990, del Banco de España, de 7 de septiembre, sobre transparencia de /as operaciones y protección de la clientela y apartado 3 de la Disposici6n Adicional Decimoquinta de la Ley 14/2013 de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.
– En 1ª INSTANCIA: Art. 1256 CC; 8 d) y 60.1 LGDCU.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015 [nulidad de la referencia IRPH-Cajas de Banco Sabadell con integración con euribor+0,5] y SJM 1 Donostia/San Sebastián de 7 abril 2015 [nulidad de la referencia IRPH-Cajas de Kutxabank con sustitución según pacto con euribor+1].
– Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 declara válida la referencia IRPH-Cajas; SJM 3 Bilbao de 15 enero 2016 (IRPH entidades de crédito); SJM 1 Donostia/San Sebastián de 29 junio 2015; SJM 7 Barcelona 17 marzo 2015 (IRPH conjunto entidades); SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015 (IRPH Cajas).
SSTJUE 30 mayo 2013 (C-488/11) y 3 junio 2010 (C-484/08).
– DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula con integración a petición de la persona consumidora.
Condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración [de nulidad del IRPH] y calcular las futuras revisiones del tipo de interés aplicando el EURIBOR + 0,50.
La de Vitoria 1 y Barcelona 7 de 17 marzo 2015 nulidad sin integración.
– Decisión de la Audiencia:
– Decisión del TS:
21.- VENTA EXTRAJUDICIAL (3ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Banco Santander-BANESTO
“Para el caso de que la ejecución de la hipoteca tenga lugar por el procedimiento extrajudicial a que se refieren los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario , los otorgantes, además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, hacen constar lo siguiente:
“a) Los valores en que se tasan las fincas hipotecadas para que sirvan de tipo en la subasta serán los mismos que han quedado señalados en la cláusula anterior.
“b) El domicilio señalado por las partes prestataria e hipotecante para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que haya lugar será el mismo señalado a tales efectos en la cláusula anterior.
“c) La parte hipotecante designa a Banco Español de Crédito, S.A., por medio de sus representantes estatutarios o legales, como persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de las fincas hipotecadas en su representación» [STS 14 julio 2016; SSAP Mallorca 12 mayo 2014; y Valencia 7 octubre 2014].
2.- NCG BANCO
10ª VENTA EXTRAJUDICIAL.
Para el caso de la falta de cumplimiento de las obligaciones garantizadas, se pacta expresamente por las partes que, sin perjuicio de las acciones de todo tipo, incluso judiciales, que corresponda a la Caja para la reclamación de la deuda y ejecución de los bienes hipotecados, la Caja puede proceder, además, a la venta extrajudicial de las fincas hipotecadas, a tenor de lo establecido en el art. 129 LH y normas concordantes. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 86.7 TRLGDCU en relación con art. 24.1 CE.
– Por el demandado: Arts. 129 LH y 234 y ss. RH.
– En 1ª INSTANCIA: Art. 1256 CC.
– En la AUDIENCIA: STS de 25 de mayo de 2009; anexo Directiva 93/13/CEE apartado 1.q).
– Por el TRIBUNAL SUPREMO: Art. 4 Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas; 5 LCGC y 82.3 TRLGDCU.
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: STS 14 julio 2016 [SAP Mallorca 12 mayo 2014; SJM núm. 1 de 3 enero 2014]. En el mismo sentido que las sentencias de instancia SSAP Valencia 7 octubre 2014; y Pontevedra 6 febrero 2015.
– Anteriores y posteriores: SAP Burgos 22 enero 2015 [declara válida la cláusula de venta extrajudicial].
– DGRN:
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula porque existe una merma de derechos de la persona consumidora en la facultad del acreedor de ir a la venta extrajudicial cerrando el paso respecto de la ejecución judicial.
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad. [En relación al control de contenido, entiende que lo esencial y decisivo para que se estime abusiva esta cláusula, es la considerable limitación de los derechos del consumidor para alegar la existencia de cláusulas abusivas u otras posibles excepciones como errores en las cantidades reclamadas o en la liquidación de intereses efectuadas, circunscritas a un procedimiento declarativo ulterior].
– Decisión del TS: Revoca declaración de nulidad por abusiva de la cláusula porque la venta extrajudicial no es abusiva en sí misma y no se indican por la persona consumidora demandante concretas cláusulas abusivas en la escritura que pudieran perjudicar a la persona concreta en su ejecución particular.
DOCUMENTOS
Petición de decisión prejudicial presentada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera (España) el 16 de noviembre de 2015 — Banco Santander, S.A./Cristobalina Sánchez López.
Informe al Proyecto de Real Decreto por el que se modifica el Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, en materia de venta forzosa extrajudicial.
22.- GASTOS A CARGO DEL DEUDOR – NCG BANCO
LA CLÁUSULA
NCG BANCO
“5ª.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA
Son de cuenta de la parte prestataria los siguientes gastos:
- b) Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca que en esta escritura se constituye así como los de las actas, solicitudes y asientos correspondientes a las entregas del capital prestado”. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA: Regla art. 89.2 y 3 letras “c” y “a” TRLGDCU.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.
– Anteriores: SAP de Madrid 26 julio 2013 confirmada por TS.
– DGRN:
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula: DECLARO NULA, en el préstamo hipotecario suscrito con fecha 4 de junio de 2007: […] -la cláusula quinta b) e) –únicamente los seguros y daños caución en lo que respecta a la facultad de la caja rechazar aseguradora, f) y g).
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad.
– Decisión del TS:
23.- RENUNCIA A NOTIFICACIÓN AL DEUDOR DE LA CESIÓN (3ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 14 marzo 2008 –deudor persona consumidora-)
Cláusula octava. Cesión del crédito.
“Kutxa podrá ceder parcial o totalmente su crédito sin necesidad de dar conocimiento de ello a la parte prestataria, renunciando esta al expresado derecho a los efectos del artículo 242 del Reglamento Hipotecario” [SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016, nula por renuncia contraria al art. 86.7 TRLGDCU].
2.- NCG BANCO
11ª CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO.
La Caja, cuando lo estime conveniente, podrá ceder su crédito hipotecario, en todo o en parte, con sus accesorios sin necesidad de dar conocimiento a la parte prestataria, quien renuncia al derecho que al efecto le concede el art. 149 LH”. [SAP Pontevedra 6 febrero 2015].
3.- BBVA y CAJA MADRID
16.- Decimosexta, «En caso de cesión del préstamo por la entidad el prestatario renuncia expresamente al derecho de notificación que le asiste»; eliminación del deber de comunicar la cesión del préstamo (BBVA, Caja Madrid).” [FD 2º de la sentencia de 1ª instancia].
“[…] texto de la póliza de Caja Madrid [no recogido en el fundamento de la resolución recurrida] que se refiere a transferir «todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que, al efecto, le concede el art. 149 de la vigente Ley Hipotecaria».” [FD 14º STS 16 diciembre 2009].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante:
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA: Doctrina STS 16 diciembre 2009, apartados 11 y 14 DA 1ª LGDCU.
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.
– Anteriores y posteriores: SJM 1 San Sebastián 8 marzo 2016 [nula por renuncia contraria al art. 86.7 TRLGDCU]; SAP de Madrid 26 julio 2013 confirmada por TS. STS 16 diciembre 2009 (SJPI Madrid 44 de 24 setiembre 2003 –LA LEY 2911/2003-, SAP Madrid 11 mayo 2005).
– DGRN y otros: No debe constar en el asiento de hipoteca: El pacto de renuncia del deudor a la notificación de la cesión del préstamo hipotecario, ya que con arreglo al nuevo art. 149 LH la notificación al deudor no es requisito de la inscripción de la cesión, por lo que la renuncia tiene un indudable carácter personal, no siendo un elemento determinante de la obligación garantizada ni de su ejecución. No obstante, sí serían inscribibles los consentimientos que los deudores o hipotecantes puedan otorgar, sin renunciar a los derechos que les sean propios, en relación con la cesión de los créditos hipotecarios o su titulación en el mercado secundario. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula.
– Decisión de la Audiencia: Confirma nulidad.
– Decisión del TS:
24.- REFERENCIA IRPH-ENTIDADES DE CRÉDITO (4ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- Banco Santander – Hipoteca tranquilidad (Préstamo hipotecario de 25 marzo 2007 con Banesto y personas consumidoras)
CLÁUSULA 3ª BIS TIPO DE INTERÉS VARIABLE, en sus subapartados 3.bis.1, 3.bis.2 y 3 bis.3:
3.bis.1 “Periodicidad de las revisiones: Cada período de 12 meses posterior a la fecha final del período de interés inicial que se ha indicado en la Cláusula 3ª, se denominará “período de interés””.
3.bis.2 “Diferenciales y redondeos: En cada período de interés hasta que finalice el plazo del contrato, se aplicará un tipo de interés nominal que será la suma resultante de añadir 0,100 puntos al “tipo de referencia” o 0,50 puntos al “tipo de referencia sustitutivo”, SIN REDONDEO”.
3.bis.3 “Tipo de referencia y tipo de referencia sustitutivo:
El tipo de referencia será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DEL CONJUNTO DE ENTIDADES”, definido como la medía simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por los Bancos, las Cajas de Ahorros y las Sociedades de Crédito Hipotecario en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.
El tipo de referencia sustitutivo será el “TIPO MEDIO DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS, A MAS DE TRES AÑOS, DE BANCOS”, definido como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plago igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice, tomando a efectos de referencia al último de estos Tipos Medios publicado por el Banco de España en el BOE antes del inicio de cada nuevo período de interés y dentro de los tres meses naturales previos al mismo.
Tanto el tipo de referencia como el de referencia sustitutivo, se encuentran descritos en los términos del Anexo VIII de la Circular 8/90 del Banco de España.
El tipo de referencia sustitutivo se utilizará cuando, por cualquier circunstancia, el Banco de España no hubiera publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el tipo de referencia dentro de los tres meses naturales previos al inicio de cada nuevo periodo de interés. Al finalizar el período de interés afectado por esta circunstancia volverá a determinarse el tipo de interés aplicable, para el siguiente período, conforme al tipo de referencia pactado.” [Sentencias JPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016, nula con integración del euribor más el diferencial mayoritario de las estadísticas del Banco de España de 2007; JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016, nula sin integración].
2.- KUTXABANK
TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE (contrato de 5 agosto 2002)
«El tipo de interés nominal anual variará ANUALMENTE, determinándose para cada nuevo periodo mediante la adición de CERO (O) PUNTOS al índice de referencia para préstamos hipotecarios (I.R.P.H), conocido como Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre DEL CONJUNTO DE ENTIDADES DE CRÉDITO.» Este índice de referencia se aplicará como tipo de interés nominal anual, tomándose el dato que resulte publicado por el Banco de España, en el B.O.E., que corresponda al segundo mes anterior al de la variación y con la adición del diferencial mencionado”. [SJM 2 Bilbao 15 enero 2016].
3.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 21 setiembre 2006)
Las partes pactaron que en los primeros doce meses se contratara al cuatro con doscientos cincuenta por ciento (4,250%) de interés nominal anual. Transcurrido el plazo indicado y hasta la completa amortización, el capital pendiente de devolución devengaría interés de tipo variable de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula tercera bis que literalmente dice:
«TERCERA BIS.- MARGEN.
CONJUNTO DE ENTIDADES: Para cada uno de los periodos semestrales siguientes, el tipo de interés será el resultante de adicionar el MARGEN al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE de 03.08.94.
MARGEN, es el porcentaje a añadir al tipo determinado de acuerdo con el apartado anterior. El MARGEN será de cero como cincuenta (0,50) puntos».
No obstante este concreto margen resulta de aplicación siempre que el prestatario mantenga contratados determinados productos y servicios con la entidad prestamista (domiciliación de nómina, pensión, prestación de desempleo o ingresos de actividad, seguro multirriesgo Hogar, seguro de vida o amortización, tarjetas de débito y crédito), de forma que si el prestatario no mantuviera tales productos y servicios el diferencial a aplicar por la Caja quedaría automática incrementado en los porcentajes que se señalan en la referida cláusula.
Sigue diciendo la cláusula Tercera Bis en su apartado 3 bis.2.c):
«Interés Sustitutivo.- El tipo de interés sustitutivo entrará en vigor cuando por cualquier razón dejara de publicarse el citado tipo de referencia y se tomará como tal, a sus mismos efectos el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros, definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE del 03.08.94, más un margen de cero coma cincuenta (0,50) puntos». [SAP Álava/Araba 10 marzo 2016 que confirma la SJM 1 Vitoria/Gasteiz de 15 junio 2015].
4.- BBVA
De la documental número 4 del escrito de demanda se colige que en la cláusula tercera bis se establece que «el tipo de interés variable estará constituido por la suma del tipo de interés de referencia más un diferencial constante de 0’25 puntos.»
Así mismo se establece que «el tipo de interés de referencia es el tipo de interés efectivo de publicación mensual en el Boletín Oficial del Estado, definido por la Dirección General de Política Financiera, en su Resolución de 4 de Febrero de 1991, como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice por el conjunto de cajas de ahorro«. [SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Arts. 1256 y 1303 CC; 60.1, 82.1, 85 y 87 TRLGDCU; art. 3.1 de la Directiva 93/13/CEE; Anexo VII de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre del Banco de España, epígrafe tercero; art. 8 LCGC.
– Por el demandado: Orden de 5 de mayo de 1994; artículo 6.2 de la Orden de 5 de mayo de 1994; apartado 7 de la Norma Sexta de la Circular 8/1990, actualmente en la Orden EHA/2899/2011 y Circular 5/2012 del Banco de España. Art. 1.2 Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
– En 1ª INSTANCIA: Arts. 5.5 y 7 LCGC; 80.1.a) TRLGDCU; y apartado 3 del Anexo VIII de la Circular 8/1990.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016 (IRPH entidades de crédito).
– Anteriores y posteriores: SJPIEI núm 4 de Talavera de 26 setiembre 2016 [nulidad parcial, incluida la cláusula de interés ordinario variable IRPH-ENTIDADES con integración de ese tipo de interés con euribor más un diferencial medio de la época de constitución]; Sentencia JPI núm. 3 Oviedo de 21 julio 2016 [hipoteca tranquilidad, nula incluidos intereses ordinarios sin integración: el préstamo no devenga interés ordinario]; SAP Álava núm. 188/16 de 31 mayo 2016 [nulidad por falta de transparencia del IRPH conjunto de entidades]; SJM 1 Vitoria/Gasteiz 15 junio 2015 [nulidad de las dos referencias sin integración por falta de transparencia] confirmada por SAP Álava/Araba 10 marzo 2016; SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015; SAP Gipuzkoa, sección 2ª, en de 29 octubre 2015 (sentencia 189/2015; recurso 2272/2015); SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015 [nulidad de la referencia IRPH-entidades BBVA con integración a solicitud del deudor: euribor+1].
SSTJUE 30 mayo 2013 (C-488/11) y 3 junio 2010 (C-484/08).
– DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Declarar no incorporada y nula la cláusula relativa al IRPH Entidades, introducida en la estipulación tercera bis del contrato de préstamo hipotecario de fecha 5 de agosto de 2002, con subsistencia del contrato.
- Sustituir [integración prohibida] el tipo de referencia declarado nulo por el tipo de referencia EURIBOR más 1 punto.
– Decisión de la Audiencia:
– Decisión del TS:
24.- REFERENCIA IRPH-ENTIDADES DE CRÉDITO (2ª entrega)
LAS CLÁUSULAS
1.- KUTXABANK
TERCERA BIS.- TIPO DE INTERÉS VARIABLE (contrato de 5.08.2002)
«El tipo de interés nominal anual variará ANUALMENTE, determinándose para cada nuevo periodo mediante la adición de CERO (O) PUNTOS al índice de referencia para préstamos hipotecarios (I.R.P.H), conocido como Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre DEL CONJUNTO DE ENTIDADES DE CRÉDITO.» Este índice de referencia se aplicará como tipo de interés nominal anual, tomándose el dato que resulte publicado por el Banco de España, en el B.O.E., que corresponda al segundo mes anterior al de la variación y con la adición del diferencial mencionado”. [SJM 2 Bilbao 15 enero 2016].
2.- KUTXABANK (préstamo hipotecario de 21 setiembre 2006)
Las partes pactaron que en los primeros doce meses se contratara al cuatro con doscientos cincuenta por ciento (4,250%) de interés nominal anual. Transcurrido el plazo indicado y hasta la completa amortización, el capital pendiente de devolución devengaría interés de tipo variable de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula tercera bis que literalmente dice:
«TERCERA BIS.- MARGEN.
CONJUNTO DE ENTIDADES: Para cada uno de los periodos semestrales siguientes, el tipo de interés será el resultante de adicionar el MARGEN al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las entidades de crédito definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE de 03.08.94.
MARGEN, es el porcentaje a añadir al tipo determinado de acuerdo con el apartado anterior. El MARGEN será de cero como cincuenta (0,50) puntos».
No obstante este concreto margen resulta de aplicación siempre que el prestatario mantenga contratados determinados productos y servicios con la entidad prestamista (domiciliación de nómina, pensión, prestación de desempleo o ingresos de actividad, seguro multirriesgo Hogar, seguro de vida o amortización, tarjetas de débito y crédito), de forma que si el prestatario no mantuviera tales productos y servicios el diferencial a aplicar por la Caja quedaría automática incrementado en los porcentajes que se señalan en la referida cláusula.
Sigue diciendo la cláusula Tercera Bis en su apartado 3 bis.2.c):
«Interés Sustitutivo.- El tipo de interés sustitutivo entrará en vigor cuando por cualquier razón dejara de publicarse el citado tipo de referencia y se tomará como tal, a sus mismos efectos el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros, definido por la Circular 5/94 del Banco de España de 22.07.94 que se publica en el BOE del 03.08.94, más un margen de cero coma cincuenta (0,50) puntos». [SAP Álava/Araba 10 marzo 2016; y SJM 1 Vitoria/Gasteiz de 15 junio 2015].
3.- BBVA
De la documental número 4 del escrito de demanda se colige que en la cláusula tercera bis se establece que «el tipo de interés variable estará constituido por la suma del tipo de interés de referencia más un diferencial constante de 0’25 puntos.»
Así mismo se establece que «el tipo de interés de referencia es el tipo de interés efectivo de publicación mensual en el Boletín Oficial del Estado, definido por la Dirección General de Política Financiera, en su Resolución de 4 de Febrero de 1991, como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice por el conjunto de cajas de ahorro«. [SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015].
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Arts. 1256 y 1303 CC; 60.1, 82.1, 85 y 87 TRLGDCU; art. 3.1 de la Directiva 93/13/CEE; Anexo VII de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre del Banco de España, epígrafe tercero; art. 8 LCGC.
– Por el demandado: Orden de 5 de mayo de 1994; artículo 6.2 de la Orden de 5 de mayo de 1994; apartado 7 de la Norma Sexta de la Circular 8/1990, actualmente en la Orden EHA/2899/2011 y Circular 5/2012 del Banco de España. Art. 1.2 Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.
– En 1ª INSTANCIA: Arts. 5.5 y 7 LCGC; 80.1.a) TRLGDCU; y apartado 3 del Anexo VIII de la Circular 8/1990.
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016 (IRPH entidades de crédito).
– Anteriores: SJM 1 Vitoria/Gasteiz 15 junio 2015 [nulidad de las dos referencias sin integración] confirmada por SAP Álava/Araba 10 marzo 2016; SJM 3 Valencia 18 noviembre 2015; SAP Gipuzkoa, sección 2ª, en de 29 octubre 2015 (sentencia 189/2015; recurso 2272/2015); SJM 7 Barcelona 16 marzo 2015 [nulidad de la referencia IRPH-entidades BBVA con integración a solicitud del deudor: euribor+1].
SSTJUE 30 mayo 2013 (C-488/11) y 3 junio 2010 (C-484/08).
– DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a Ley 44/2002, arts. 1256 CC, 10 LGDCU) y han sido declarados no inscribibles por diversos juzgados. [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Declarar no incorporada y nula la cláusula relativa al IRPH Entidades, introducida en la estipulación tercera bis del contrato de préstamo hipotecario de fecha 5 de agosto de 2002, con subsistencia del contrato.
- Sustituir [integración prohibida] el tipo de referencia declarado nulo por el tipo de referencia EURIBOR más 1 punto.
– Decisión de la Audiencia:
– Decisión del TS:
25.- GASTOS A CARGO DEL DEUDOR – KUTXABANK
LA CLÁUSULA
KUTXABANK
QUINTA.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA (contrato 5.08.2002) [en rojo se indican las partes anuladas]
«Serán de cuenta de la parte deudora todos los gastos presentes o futuros, que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes: a) aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de su primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida; b) impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida; c) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos, así como del seguro de daños del mismo, y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble; d) los derivados de la conservación del inmueble hipotecario, así como del seguro de daños del mismo, y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble; e) los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago y cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo que no sea inherente a la actividad de la Entidad Prestamista, dirigida a la concesión o administración del préstamo».
TERCERA-GASTOS (novación 24.4.2014)
«Serán de cuenta de la parte deudora, todos los gastos presentes o futuros que se deriven de la escritura, entre los que se incluirán expresamente los siguientes:
- a) Aranceles notariales, con inclusión de los producidos por la expedición de copia para KUTXABANK, y de las copias que se pudieran expedir a favor de KUTXABANK con efectos ejecutivos y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida.
- b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo (incluidas igualdades o reservas de rango y posposición de condiciones o cualesquiera derechos).
- c) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos.
- d) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecario, así como del seguro de daños del mismo y de las contribuciones, arbitrios, impuestos o tasas que graven dicho inmueble.
- e) Gastos de la/s comunidad/es de propietarios a la/s que pertenezca el inmueble, incluyendo tanto ordinarios como extraordinarios y posibles derramas.
- f) Los derivados del Seguro de Vida de la parte prestataria cuando se contratase, así como los derivados del seguro de riesgo de impago del préstamo en el mismo caso.
- g) Los gastos procesales o de otra naturaleza, derivados de la reclamación judicial o extrajudicial como consecuencia del incumplimiento por el acreditado de su obligación de pago, incluyendo entre otros, los de intervención notarial de la certificación de la deuda, así como los del coste por envio de burofaxes o notificaciones fehacientes.» [SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016].
OCTAVA.- CRÉDITOS CONEXOS (contrato 5.08.2002)
«Las cantidades que Bílbao Bizkaia Kutxa se vea obligada a satisfacer en defensa de los Derechos que se le reconocen en esa escritura por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por seguros, contribuciones, arbitrios, impuestos, tasas, honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), gastos de requerimientos a que se refiere el artículo 686 de la LEC, gastos de administración a que se refiere el art. 690 de la misma Ley; en lo que no se compensa con los frutos y rentas de los inmuebles, gastos e impuestos para la inscripción en el Registro de las modificaciones del domicilio del deudor o hipotecante no deudor, gastos notariales, liquidación complementario de la autoliquidación, por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en general cualquier acto originado por la presente escritura y las que la complementen o por las previas necesarios para la inscripción de esta en el Registro de la propiedad, se capitalizarán en la cuenta del préstamo, considerándose cantidades vencidas y devengando, desde su pago, intereses al tipo señalado de demora.»
PRECEPTOS INVOCADOS
– Por el demandante: Art. 89.3 del TRLGDCU.
– Por el demandado:
– En 1ª INSTANCIA:
– En la AUDIENCIA:
– Por el TRIBUNAL SUPREMO:
RESOLUCIONES JUDICIALES Y ADMINISTRATIVAS
– Las del caso: SJM 2 Bilbao de 15 enero 2016.
– Anteriores: SAP de Madrid de 26 de julio de 2013. SAP Pontevedra 6 febrero 2015 y SJM núm. 3 de Pontevedra con sede en Vigo, de 30 septiembre 2014.
– DGRN y otros: No deben constar en el asiento de hipoteca: Los pactos referidos al pago de comisiones y compensaciones que excedan del máximo permitido por las normas que las regulan (ej. arts. 7 a 9 de la Ley 41/2007) o los pactos que impongan al deudor el abono de gastos o impuestos cuyo pago corresponde por Ley al acreedor (art. 89-3 LGDCU). [Comisión Calificación Colegio Registradores, 24 marzo 2010].
EVOLUCIÓN DEL CASO
– Decisión del Juzgado: Nula con integración
- Declarar nulas las siguientes cláusulas de las estipulaciones quinta, tercera y octava objeto de este procedimiento:
5.1. Los genéricos «gastos presentes o futuros, que se deriven de la escritura», por su absoluta imprecisión (cláusulas tercera y quinta).
5.2. En la cláusula QUINTA
- a) el pago de los aranceles notariales producidos por la expedición de la primera copia para Bilbao Bizkaia Kutxa, copia ésta que siendo para la entidad bancaria debe ser costeada por ésta.
- b) impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, debiendo estarse a la regulación que grave el tributo en cuestión.
- c) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos, gastos que deberían ser asumidos por mitades partes habida cuenta de que el contrato se suscribe en interés de ambas partes, no sólo del consumidor, obteniendo la entidad bancaria importantes beneficios con las hipotecas constituidas.
- e) los gastos procesales derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago, que deberán decidirse conforme a la LEC.
5.3. En la cláusula TERCERA:
- a) Aranceles notariales producidos por la expedición de copia para KUTXABANK, y de las copias que se pudieran expedir a favor de KUTXABANK con efectos registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, y ello porque se constituye ésta en interés de ambas partes y, por lo tanto, no cabe eximir a la entidad bancaria de abonar la expedición de sus copias a costas del consumidor.
- b) Impuestos que graven o puedan gravar tanto el préstamo como la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca aquí constituida, así como de cualesquiera otras garantías otorgadas o que se otorguen en garantía del presente préstamo (incluidas igualdades o reservas de rango y posposición de condiciones o cualesquiera derechos) , por las razones anteriormente expuestas.
- c) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos por las razones ya expuestas.
- g) Los gastos procesales por las razones anteriormente expuestas.
5.4. En la cláusula OCTAVA
«Las cantidades que Bilbao Bizkaia Kutxa se vea obligada a satisfacer en defensa de los Derechos que se le reconocen en esa escritura por cuenta de la parte prestataria e hipotecante, por seguros, contribuciones, arbitrios, impuestos , tasas, honorarios profesionales (aunque su intervención fuera potestativa), gastos de requerimientos a que se refiere el art. 686 LEC, gastos de administración a que se refiere el art. 690 de la misma Ley; en lo que no se compensa con los frutos y rentas de los inmuebles,
En general cualquier acto originado por la presente escritura y las que la complementen o por las previas necesarios para la inscripción de esta en el Registro de la propiedad; es abusiva la imputación al consumidor de estos gastos por la imprecisión de los actos que los general.
– Decisión de la Audiencia:.
– Decisión del TS:
[1] Vid. aquí las cláusulas controvertidas: http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/ARTICULOS/STS-9-5-13-clausulas.doc.
[2] Vid. en http://www.notariosyregistradores.com/informes/informe231.htm#r474.
[3] https://www.registradores.org:450/rbm/jsp/busqueda/busquedaCondicionesGenerales.jsp?loginRegistroVirtual=true.
‐ GONZÁLEZ GONZÁLEZ, F. “La jurisdicción de los tribunales españoles en demandas de declaración de abusividad de cláusulas de préstamos hipotecarios con elemento extranjero”: Diario La Ley, Nº 9489, 2019.
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