INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2019
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: CÓMO CONSULTAR EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES. Por Emma Rojo.
El artículo 23 de la LCGC (Ley 7/1998, de 13 de abril) dispone:
“1. Los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles advertirán en el ámbito de sus respectivas competencias de la aplicabilidad de esta Ley, tanto en sus aspectos generales como en cada caso concreto sometido a su intervención.
2. Los Notarios, en el ejercicio profesional de su función pública, velarán por el cumplimiento, en los documentos que autoricen, de los requisitos de incorporación a que se refieren los artículos 5 y 7 de esta Ley. Igualmente advertirán de la obligatoriedad de la inscripción de las condiciones generales en los casos legalmente establecidos.
3. En todo caso, el Notario hará constar en el contrato el carácter de condiciones generales de las cláusulas que tengan esta naturaleza y que figuren previamente inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, o la manifestación en contrario de los contratantes”.
Añade el artículo 258.2 LH que:
“2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.
Como se ha señalado (Ver Resumen Instrucción DGRN de 13 de junio de 20159), la legislación no precisa la eventual consecuencia de la falta de depósito sobre la validez de la condición general. En el supuesto de que se compruebe, por el notario o por el Registrador, que una condición general no ha sido depositada, deberán notificárselo al Ministerio de Justicia, en cumplimiento de su deber general de colaboración con la administración, para que éste proceda en la forma establecida en el artículo 24 LCGC (posible sanción al incumplidor del depósito).
Dada la importancia del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ¿cómo acceder al mismo para dar cumplimiento a los preceptos legales?
El Colegio de Registradores, posibilita, a través de su web, la solicitud de publicidad registral relativa a las cláusulas de las condiciones generales de los contratos que aplican las diversas entidades a los usuarios.
Para realizar la consulta, accederemos a la web: http://www.registradores.org. A continuación accederemos al registro online y a Consulta de registro de condiciones generales (el penúltimo ítem de la columna central):
Se abre un formulario de búsqueda. En esta pantalla, el usuario debe indicar los criterios de la búsqueda que pretende llevar a cabo, es decir, deberá indicar los datos de la entidad que necesita consultar, teniendo en cuanta que si cumplimenta la casilla NIF/CIF, el resultado de la búsqueda será más exacto.
A continuación se rellenarán los datos relativos al “predisponente”. El usuario puede completar la búsqueda cumplimentando el resto de las casillas que integran la página. A continuación se pulsa “Aceptar”.
Si se han rellenado los campos correctamente, y hay depósitos, se abrirá una nueva página donde lo primero que indica es que está consulta es gratuita, es decir, tiene los honorarios dispensados. El usuario indicará el modo en que quiere recibir la información solicitada: la vía web (que es la que por defecto marca la aplicación) o, por vía de correo electrónico, en cuyo caso deberá facilitar una dirección de e-mail.
El sistema mostrará en pantalla la nota informativa solicitada. Dicha información comprende los siguientes apartados:
1) El RBM que emite la información.
2) El día y hora de emisión de la nota.
3) Los datos del predisponente.
4) La relación de actos que afectan a cada predisponente y, en cada acto, la información relativa al mismo así como las cláusulas afectadas por la resolución.
5) Finaliza mostrando un extracto.
La búsqueda resulta mucho más rápida si en la escritura aparece el número del depósito, que es único para toda España. En este caso, sólo resulta necesario rellenar la casilla Datos del Identificador Único del Depósito.
DISPOSICIONES Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES
Como Disposiciones de interés para la Oficina Registral destacamos:
Nacionalidad. Encomienda de gestión: Resolución de 22 de mayo de 2019, de la DGRyN, por la que se publica el Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del período 2016-2019.
Reforma de la Compilación de Derecho civil Foral de Navarra: Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo.
Es una revisión completa de la Compilación de 1973, reformada en 1987, con vocación de contener disposiciones relativas a todas las materias en que tradicionalmente se ha dividido el derecho civil o privado: persona, familia, sucesiones, propiedad y contratos. Ir al archivo especial
Agencia Tributaria: aranceles registrales: Resolución de 3 de junio de 2019, de la DGAEAT , por la que se acuerda la suspensión de la Resolución de 5 de abril de 2019, por la que se establece el procedimiento para la aplicación de la exención en el pago de aranceles registrales, en virtud de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.
Instrucción DGRN sobre depósito de condiciones generales de la contratación y Ley Contratos de Crédito Inmobiliario: Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Resumen: Según la DGRN, si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales. Admite el depósito de cláusulas y no sólo de modelos. Trata como condiciones particulares las que se separan de las inscritas.
Ir a la página especial (con normativa y comentarios).
Instrucción DGRN sobre plataformas informáticas. Instrucción de 14 de junio de 2019, de la DDRN, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: abre un periodo transitorio hasta el 31 de julio de 2019, en tanto no se complete la puesta en marcha de las plataformas telemáticas de dichas entidades o gestorías.
Instrucción DGRN: FIPER y situaciones transitorias precontractuales LCCI: Instrucción de 14 de junio de 2019, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
DISPOSICIONES AUTONOMICAS
Ninguna de interés para la oficina registral
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
CONDICIÓN POLÍTICA DE ARAGONÉS. Recurso de inconstitucionalidad n.º 976-2019, contra la Ley de las Cortes de Aragón 8/2018, de 28 de junio, de actualización de los derechos históricos de Aragón: El Pleno ha acordado «Mantener la suspensión del art. 7.1.c) sobre la condición política de agaronés
Concursillo de Aspirantes: Se ha resuelto el concursillo entre miembros del cuerpo de aspirantes: En la DGRN. Resolución de 11 de junio de 2019; y en CATALUÑA, Resolución de 11 de junio de 2019
Se jubila a don Juan Carlos González Nieto, registrador mercantil y de bienes muebles de A Coruña I.
RESOLUCIONES: María Núñez.
Los requisitos establecidos para inscribir la resolución de una compraventa garantizada con condición resolutoria (consignación del importe a devolver y el mandamiento de cancelación) se aplican igualmente aunque la compraventa no esté garantizada con condición.
La certificación catastral descriptiva y gráfica necesaria para inmatricular no tiene que está incorporada a la escritura sino que puede aportarse de forma independiente. En caso de duda del registrador sobre la coincidencia con otra finca inscrita procede rechazar la inscripción `pudiendo disiparse las dudas en los procedimientos del art. 203 o 204.4.
205.** PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL. LLAMAMIENTO GENÉRICO
Se reitera la doctrian según la cual la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.
Se admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.
208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA
Es posible inscribir la sustitución de una finca hipoteca por otra, pero constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.
A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta.
212.* INSCRIPCIÓN PRACTICADA CON UN ARRASTRE DE CARGAS DE LO QUE DISCREPA EL RECURRENTE.
No se puede por vía de recuso revisar la legalidad de un asiento practicado al estar bajo la salvaguardia judicial, ni tampoco la calificación positiva previa por la que se practicó.
213.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PREVENTIVO SIN NOTIFICACIÓN PREVIA AL TITULAR REGISTRAL.
Se puede practican la Anotación de embargo cautelar de la Agencia Tributaria sin audiencia al demandado.
214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD.
en el expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.
Relativa a los requisitos para el ejercicio unilateral de Opción de Compra: ha de ajustarse esctrictamente a lo pactado e inscrito
216.* CESIÓN EN PAGO DE DEUDAS DE UN RESTO DE FINCA: NECESARIA SEGREGACIÓN.
Conforme al principio de tracto sucesivo, para inscribir la trasmisión del resto de una finca debe precederse a la segregación en la finca con los requisitos urbanísticos aplicables.
Para inscribir la declaración de obra nueva La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.
En un expediente del 199, con oposición de colindante la duda de si una zona es una servidumbre o forma parte de la misma, resultan justificadas las dudas del registrador y por tanto la suspensión de la inscripción de la modificación de la finca.
Resolución que impide la inscripción de una obra con cuyas coordenadas se invade la finca catastral colindante, ya que la obra ocupa la totalidad de la finca, pero la superficie según las coordenadas excede de la superficie inscrita en el Registro.
220.** SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN TRANSCURRIR LOS PLAZOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA
No cabe inscribir una sentencia declarativa contra herederos en rebeldía del titular registral sin que hayan transcurrido los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes .
221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO
Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, suspendiendo la constancia del valor para subasta por estar el certificado de tasación caducado, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues cabe el procedimiento de ejecución previsto en la legislación especial que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.
No procede nota de afección a favor de Hacienda por el Impuesto de Entidades no Residentes sin previa derivación de responsabilidad al titular registral por el correspondiente procedimiento.
224.* CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
No cabe adjudicar en el convenio regulador una vivienda adquirida por mitad en estado de solteros que no constituye la vivienda habitual ya que no es contenido típico del mismo.
225.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199 LH. AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
En un Expediente de rectificación de cabida (Art 199 LH) la sola oposición documentada de un colindante, no basta para denegar la inscripción de la cabida, sino que las dudas del registrador han de estar motivadas.
228.* EXISTENCIA DE DOS DEFECTOS: SE IMPUGNA UNO Y EL OTRO NO.
Si alegados 2 en la nota, solo se recurre uno, sobre el que se allana la registradora y nada se dice del otro, procede en mantenimiento del mismo por la DGRyN.
El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador es inscribible pero siempre perfectamente determinado. Caben negocios sobre dicha vivienda habitual en el convenio pero siempre que tengan una causa familiar.
En obra nueva terminada hay que aportar georreferenciación no solo de la parte ocupada por la edificación, sino también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.
232.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO
Para inscribir el Auto recaido en el anterior expediente de dominio judicial para reanudar el tracto deber estar realmente interrumpido.
La rectificación de una inscripción de concentración parcelaria, mediante una nueva acta rectificando la inscrita exige el consentimiento del titular afectado o resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho
243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA.
No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. Por otro lado, no cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.
No cabe presentar instancia solicitando que deniegue la inscripción de otros documentos. Contra la denegación de la presentación cabe recurso gubernativo.
247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES.
A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre)
La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Pero si requiere para su inscripción el no sólo el consentimiento de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo sino también el de los titulares registrales cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.
249.* SENTENCIA FIRME DE RECONOCIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMODATO
La configuración en un convenio regulador del divorcio de la utilización de la vivienda familiar como un simple comodato impide su inscripción en el registro por tratarse de un derecho personal.
252.* DIVISIÓN HORIZONTAL SIN AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Analiza los supuestos en que puede constituirse el régimen de propiedad horizontal sin autorización administrativa, entre ellos cuando se acredite la existencia de los diferentes elementos por antigüedad, lo que no sucede cuando se modifica y amplia la descripción que de la obra existe en el Registro.
En una hipoteca entre particulares el acreedor no tiene que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE.
Resolución que en relación con el ius transmisionis establece: que hay una única sucesión ( y por tanto no debe imponerse a los transmisarios una sustitución fideicomisaria establecida por el transmitente en su testamento); aunque reitera que para determinar quienes son los transmisarios ha de estarse a quienes sean los herederos del transmitente llamando en todo caso a sus herederos forzosos (manteniendo su criterio de las últimas resoluciones sobre la necesaria intervención del cónyuge viudo)
256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA
En el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.
257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA
En las inmatriculaciones por doble título debe apreciarse identidad entre la finca en ambos títulos, pero no que la descripción sea absolutamente coincidente. En caso de modificación posterior del catastro, ha de estarse a la certificación en el momento de la inscripción, y siendo idénticas las coordenadas puede acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada
La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no paraliza el expediente ni impide la inscripción y no implica la derivación a la jurisdicción contenciosa.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA JUNIO 2019 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES JUNIO 2019
MINI INFORME DEL MES DE JUNIO CON LOS 10 PLUS
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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Las Médulas (León). Por Bernardo Santamarina
