Casos Prácticos Seminario Registral Bilbao 2018-2020 Nº 12.

Cballugera, 28/06/2020

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 2019-2020 Nº 12

Coordina: Asier Fernández Ruiz

 

         En este archivo se recogen algunos casos prácticos del seminario correspondiente a la sesión del día 6 de noviembre de 2019.

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NUEVA ETAPA BILBAO

1.- Adquisición privativa en sociedad de gananciales.

2.- Autocontratación en sociedad de gananciales

3.- Novación tras la Ley 5/2019

4.- Comisión de reclamación posiciones deudoras

5.- Medios para la constancia registral de la consolidación del dominio útil y directo

Enlaces

 

1.- ADQUISICIÓN PRIVATIVA EN SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Compra por cónyuges casados en régimen de gananciales, en la que se solicita expresamente, su inscripción en proporción del 70% ganancial y 30% privativo de la esposa, pero privativo y no por confesión del esposo.

       La cláusula en cuestión señala: “Los cónyuges haciendo uso de la preferencia del principio de autonomía de la voluntad, sobre el principio de subrogación real establecido por las normas del Código Civil para la sociedad de gananciales consiente en la adquisición de una participación indivisa del 30% de la finca con carácter privativo de XXX y solicitan expresamente que se inscriba dicha participación  indivisa del 30% a nombre del cónyuge adquirente con carácter privativo por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión. Igualmente manifiestan a los únicos efectos de lo dispuesto en el artículo 1358 del Código Civil, que el dinero con el que ha efectuado la citada adquisición del 30% es privativo de XXX por provenir de la herencia de su madre …. Otorgada ante mí el …. Nº… de protocolo, de modo que no se procederá compensación o reembolso alguno actual o futuro entre los patrimonios ganancial y privativo de los cónyuges, sin perjuicio de las acciones que en el momento de la liquidación de la sociedad de gananciales pudieran corresponder a acreedores o legitimarios en caso de demostrarse su falta de certeza”

¿Se puede estimar de la redacción de la cláusula que hay un negocio de atribución de privatividad o se trata simplemente de una confesión del esposo?

            Como bien se apunta al plantear la cuestión, existen dos negocios diferenciados, que, tal y como ya advirtió la Dirección General en resolución de 25 de septiembre de 1990 no deben ser confundidas entre sí.

            Por un lado se encuentra la confesión de privatividad recogida en el artículo 1324 del Código Civil en virtud del cual uno de los cónyuges manifiesta el carácter privativo del bien, lo cual da lugar al régimen específico de los bienes privativos por confesión. Por otro lado está la posibilidad de atribuir carácter privativo, en sentido estricto, y no por confesión, en virtud del principio de libertad de contratación entre cónyuges que resulta del artículo 1323 del Código Civil. Ahora bien, tal y como se ha señalado en múltiples ocasiones, entre otras en la resolución de 30 de julio de 2018, es preciso que se señale con claridad la causa o negocio causal de atribución, no pudiendo resultar de modo implícito.

            De la redacción aportada no resulta con la precisión propia que demanda la institución registral que la voluntad de las partes sea una atribución privativa del bien, ni se alude a causa alguna de la misma. Más al contrario lo que se señala es que el bien tiene carácter privativo porque la contraprestación de la compra es privativa: sea alude en su defensa por el autorizante primero a una autonomía de la voluntad (que justificaría la atribución) y por otro el principio de subrogación.

            Ahora bien, en relación con esto último ha de tenerse en cuenta que, tratándose de contraprestación dineraria, la propia naturaleza fungible del dinero impide determinar con certeza la subrogación. Es por este motivo  por lo que sólo será posible acudir a la confesión de privatividad del otro cónyuge.

            En definitiva, lo que se aprecia en este caso es que no queda determinado con claridad qué es lo que las partes están llevando a cabo, lo cual resulta contrario al principio de determinación registral. Además, salvo que se alegue una causa clara y específica de atribución privativa, la presunción de ganancialidad sólo podrá ser desvirtuada a través de una confesión de privatividad que determinará su propio régimen jurídico.

Nota de la redacción: la DGSJFP se ha pronunciado posteriormente sobre este caso en sentido contrario en dos resoluciones de 12 de junio de 2020

 

2.- AUTOCONTRATACIÓN EN SOCIEDAD DE GANANCIALES

Se presenta escritura en la que una sociedad vende a una persona. Dicha sociedad está representada por el cónyuge de la adquirente, estando su matrimonio sometido al régimen de sociedad de gananciales.

       Si bien en la escritura objeto de calificación comparecen dos personas distintas, concurre en el caso un supuesto de autocontratación.

         Ello es así porque el bien vendido pasa a integrarse en el patrimonio ganancial, que es una tercera masa patrimonial de titularidad conjunta y que es distinta del patrimonio personal de cada uno de los cónyuges. Ello supone que el bien (se inscriba como ganancial o presuntivamente ganancial), al integrarse en la masa ganancial, pasa a corresponder a ambos cónyuges por ese carácter ganancial.

        Por tanto el representante de la sociedad vendedora pasa a ser titular del bien adquirido por su cónyuge dado el carácter ganancial. Así se recoge en el supuesto de hecho que dio lugar a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre de 2011.

 

3.- NOVACIÓN TRAS LA LEY 5/2019

Efectuada novación, tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, de hipoteca celebrada con anterioridad a la misma, se plantea si ha de procederse a efectuar notificación a los prestatarios.

      Señala la Disposición transitoria primera de la Ley de Crédito inmobiliario que las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. Y si bien a continuación se hace referencia de manera específica a la obligación de información del artículo 14, la expresión sin límite alguno a las previsiones de la ley determina sin lugar a dudas que también comprende la notificación a los prestatarios prevista en la Disposición Adicional octava (por correo electrónico, copia simple los notarios y nota simple los registradores)

 

4.- COMISIÓN DE RECLAMACIÓN POSICIONES DEUDORAS

Se plantea tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2019 relativa a la anulación de la cláusula relativa a la comisión por reclamaciones deudoras de Kutxabank, cuál parece el criterio más oportuno a adoptar.

           En relación a la exclusión de la cláusula relativa a la comisión por reclamación de posiciones deudoras, se presentan dos posturas, o bien excluir todas o bien sólo aquéllas que en su redacción no se ajustan a los parámetros establecidos por la jurisprudencia relativos a la necesidad de que haya una actividad efectiva por parte de la entidad de crédito. Dentro de los defensores de esta segunda postura, a su vez, hay quien defiende que es necesario un previo pronunciamiento judicial, de tal forma que sólo una vez solventada judicialmente la cuestión pueden ser expurgadas las referidas cláusulas, no pudiendo hacerse con carácter previo por analogía con otras ya anuladas por los tribunales.

            Ahora bien, de la sentencia del Tribunal Supremo aludida resulta una motivación jurídica diferente que permite calificar negativamente todas las cláusulas relativas a la citada comisión.

            Señala el artículo 1108 del Código Civil que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal. Es decir, que salvo que en el contrato se haya estipulado lo contrario los propios intereses moratorios suponen ya una indemnización de los daños ocasionados por el retraso o mora.

            El artículo 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario establece imperativamente el contenido de los intereses de demora fijando un extratipo del 3% al interés vigente cuando se trate de préstamos contratados por personas físicas sobre inmuebles residenciales. Esta norma ha sido además trasladada al artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Además, el carácter imperativo de la Ley 5/2019 es reforzado por el propio artículo 25 en esta materia al señalar que “las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.

            Por tanto, de conformidad con el articulo 1108 Cc citado, la indemnización por mora ya ha sido fijada imperativamente, no pudiendo añadirse esa comisión por reclamación de posiciones deudoras. Además, la sentencia analizada se refiere a su vez a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de octubre de 2019 que se refiere al “solapamiento” de gastos.

 

5.- MEDIOS PARA LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA CONSOLIDACIÓN DEL DOMINIO ÚTIL Y DIRECTO

Consta en el Registro un asiento en el que se certifica que en el Libro de la Contaduría de Hipoteca constaba la donación de un padre a su hijo del dominio útil de una finca. Tras esta inscripción primera, los sucesivos asientos tienen siempre por objeto el dominio útil. No teniéndose constancia de la titularidad del dominio directo se plantea si existe algún medio para la reunión de ambos dominios en el folio registral, como por ejemplo la cancelación ex artículo 210 de la Ley Hipotecaria.

            Es cierto que el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria permite la cancelación de los censos establecidos por tiempo indefinido, una vez transcurran 60 años desde el último asiento relativo a los mismos. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que en el censo enfitéutico la propiedad radica en el dominio directo, sin perjuicio del derecho de redención del artículo 1651 del Código Civil.

            Pero, además, en el caso analizado hay un impedimento aún mayor que imposibilita acudir al medio planteado, y es que aún falta por inmatricular esa parte del dominio desmembrado. Así, no se trata de un censo enfitéutico constituido sobre la plena propiedad previamente inscrita, sino que directamente fue sólo inmatriculada esa parte del dominio, quedando aún pendiente la inmatriculación de la restante.

            La única solución posible es la obtención de una sentencia dictada en juicio declarativo relativa a la titularidad del dominio directo con el fin de poder proceder a su inmatriculación.

 

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