Moratoria y novaciones crediticias Covid 19: cuadros

Admin, 05/05/2020

MORATORIA Y NOVACIONES CREDITICIAS COVID 19

VICENTE MARTORELL, NOTARIO DE OVIEDO

 

La finalidad de los cuadros prácticos anexos es sistematizar la regulación que de esta materia, tanto de los préstamos o créditos con garantía hipotecaria como de los que no la tienen, se hace en hasta tres normas distintas (Decreto-Ley 8/2020, Decreto-Ley 11/2020 y Decreto-Ley 15/2020), para que de una manera rápida y visual pueda obtenerse una primera información, al tiempo que a través de los enlaces se accede a la normativa.

Se procura distinguir lo que es la norma, de la interpretación que de las cuestiones dudosas hace su autor. Como tal opinión está sujeta a cambio en función de la práctica y de lo que vaya saliendo. Cualquier sugerencia será bienvenida.

Una versión continuamente actualizada puede consultarse en www.oviedonotaria.com.

Nota de redacción: También se puede descargar en WORD. 

 

1.- MORATORIA Y NOVACIONES HIPOTECARIAS:

Supuestos, efectos, solicitud (¿garantes?), escrituración (¿concurrencia deudor? ¿acta previa?), fiscalidad, registración (¿rango hipotecario?), arancel (notarial y registral)

MORATORIA Y NOVACIONES HIPOTECARIAS COVID-19

Decreto-Ley 8/2020, Decreto-Ley 11/2020 y Decreto-Ley 15/2020

Supuestos

art. 19 DL 11/2020

(simulador)

El deudor acreditará al acreedor la documentación del art. 11 DL 8/2020, que en caso de imposibilidad puede sustituirse por una declaración responsable (art. 17-2 DL 11/2020).

Su control, salvo contradicción evidente, no corresponde al notario ni al registrador, pero es conveniente incluir esa declaración (art. 16 DL 8/2020), por lo que el requerimiento para la protocolización de tal documentación habrá de formalizarse en acta aparte

a) Préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual.

Sin embargo el art. 8 DL 8/2020 (redactado por la d.f.1ª. DL 11/2020) exige que se cumplan todos los requisitos del art. 16 DL 11/2020, ligados a renta y gastos familiares.

b) Préstamos hipotecarios para la adquisición de inmuebles afectos a la actividad del empresario o profesional

(persona física, especifica el art 7-2 DL 8/2020) en situación de vulnerabilidad económica del art. 16-1-a DL 11/2020, es decir, pérdida sustancial de ingresos o caída en facturación de al menos un 40%.

Sin embargo el art. 8 DL 8/2020 (redactado por la d.f.1ª. DL 11/2020) exige que se cumplan todos los requisitos del art. 16 DL 11/2020, ligados a renta y gastos familiares.

c) Préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas arrendadas por personas físicas, siempre que el arrendador (deudor hipotecario y propietario) haya dejado de percibir la renta durante el estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de su finalización

Efectos

Mera moratoria 3 meses (art. 14 DL 8/2020):

– Suspensión de la deuda hipotecaria (capital e intereses) durante 3 meses (ampliables por Decreto), sin que la suspensión devengue intereses.

– Consecuente inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.

– Aunque no se dice expresamente, se entiende que produce la ampliación de la fecha de vencimiento (como en la moratoria no hipotecaria).

– Implementación por la entidad acreedora en un plazo máximo de 15 días a contar desde la solicitud (art. 13-1 DL 8/2020).

Novación adicional a la mera moratoria (art. 13-4 DL 8/2020):

Puede acordarse una novación que vaya más allá de la mera moratoria legal, pero incluyéndola.

Solicitud

Art. 12 DL 8/2020

¿garantes?

Hasta 15 días después de la vigencia del DL 8/2020, que según su disposición final décima será hasta un mes después de la finalización del estado de alarma.

A diferencia de la moratoria no hipotecaria, no se reconoce a los garantes el derecho a acogerse a ella, aunque sí el beneficio de excusión (art. 10 DL 8/2020); pero parece que es necesario el consentimiento de ambos, para evitar dudas acerca de si la prórroga sin consentimiento del garante extingue la garantía

Escrituración

¿concurrencia deudor?

¿acta previa?

 

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 13-3 DL 8/2020)

La mera moratoria puede formalizarse unilateralmente por el acreedor (d.a.15ª-2 DL 15/2020). Para otras moratorias adicionales (incluida la llamada “sectorial”) o novaciones es preciso el concurso del deudor.

Con lo cual deja sin mucho sentido que su formalización se difiera al restablecimiento de la libertad deambulatoria (art. 16-ter-2 DL 8/2020), salvo para las novaciones adicionales, las cuales por otro lado pueden urgir al deudor y carecen del automatismo de la mera moratoria.

¿Acta precontractual de transparencia?

– En la mera moratoria, no, pues es de aplicación automática aunque se escriture terminada la limitación deambulatoria. Expresamente desde que se ha establecido el otorgamiento unilateral por el acreedor (d.a.15ª-2 DL 15/2020).

– En la novación adicional, según el criterio general de la Instrucción 4-D DGRN 20/12/2019, sería exigible en todo caso; aunque cabría entender otra cosa si consiste en una mejora o la alteración del plazo, dada la excepcionalidad y urgencia de la situación, así como los breves plazos de implementación.

Fiscalidad

Exención cuota gradual del IAJD

Aunque del nuevo art. 45-I-B-28 D-leg 1/1993 podría entenderse que sólo se aplica a la mera moratoria y/o sobre vivienda habitual, mientras que al resto de supuestos les sería de aplicación, en su caso, la exención general del art. 9 Ley 2/1994… y su problemática

Registración

¿rango hipotecario?

Del art. 16-ter-3 DL 8/2020 parece desprenderse, de otro modo nada añadiría, que la tramitación registral corresponde al notario autorizante

La mera moratoria conserva el rango registral (art. 13-3 DL 8/2020)

Arancel (acreedor)

art. 16-ter-1 DL 8/2020: tanto para mera moratoria como novación adicional

Notarial: 50% novaciones, con mínimo 30 y máximo 75 €uros

Parece que incluye copias, salvo la autorizada en soporte papel que solicite el acreedor

Registral: 50% novaciones, con mínimo 24 y máximo 50 €uros
¿gratuidad información registral previa por “telefax”?

 

2.- MORATORIA Y NOVACIONES NO HIPOTECARIAS:

Supuestos, efectos, solicitud (¿garantes?), sujeción LCCI, formalización (¿concurrencia deudor?), registración, arancel (notarial y registral)

 

MORATORIA Y NOVACIONES NO HIPOTECARIAS COVID-19

Decreto-Ley 11/2020 (modificado por d.f.10-3 Decreto-Ley 15/2020)

Supuestos

art. 21 DL 11/2020

El solicitante acreditará al acreedor la documentación  necesaria, que en caso de imposibilidad puede sustituirse por una declaración responsable (art. 17 DL 11/2020).

Deudores personas físicas que cumplan los requisitos de vulnerabilidad económica del art. 16 DL 11/2020, ligados a renta y gastos familiares, con las especialidades del art. 18 DL 11/2020

También fiadores o avalistas personas físicas que cumplan los requisitos de vulnerabilidad económica (art. 23 DL 11/2020).

Gozan del beneficio de excusión, aunque hubiesen renunciado (art. 22 DL 11/2020)

Efectos

Mera moratoria 3 meses (arts. 24 y 25 DL 11/2020):

– Suspensión de la deuda hipotecaria (capital e intereses) durante 3 meses (ampliables por Decreto), sin que la suspensión devengue intereses.

– Ampliación de la fecha de vencimiento (lo dice expresamente).

– Implementación por la entidad acreedora “una vez realizada la solicitud” sin que se conceda plazo para ello (art. 24-1 DL 11/2020).

Novación adicional a la mera moratoria (art. 24-5 DL 11/2020):

Puede aprovecharse para acordar una novación que vaya más allá de la mera moratoria legal, pero incluyéndola.

Solicitud

art. 23 DL 11/2020

¿garantes?

Hasta 1 mes después de la vigencia del estado de alarma

Parece que es necesario el consentimiento de ambos, deudor y garante, para evitar dudas acerca de si la prórroga concedida al deudor sin consentimiento del fiador extingue la fianza (art. 1851 CC)

Sujeción LCCI

Novaciones de préstamos, anteriores o posteriores, que por destino inmobiliario e intervención de persona física consumidora, estén sujetos a la LCCI 5/2019

– Los formalizados en póliza por no tener garantía hipotecaria, no precisan acta previa.

– Es de aplicación el régimen sustantivo de la LCCI 5/2019 a las estipulaciones novadas.

– No es de aplicación el régimen informativo, ni su antelación de 10 días, a la mera moratoria (como se establece para la moratoria hipotecaria).

– En otras moratorias o novaciones adicionales, sí es de aplicación tal régimen informativo, aunque podrían entenderse exceptuadas las novaciones consistentes en la simple alteración del plazo o en la mejora de las condiciones.

Formalización

art. 24-6 DL 11/2020

¿concurrencia deudor?

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo para que surta efectos.

A diferencia de la moratoria hipotecaria, no es obligatoria la intervención notarial de la póliza (en los “préstamos personales” nunca es obligatoria, pero resulta conveniente para su ejecutividad, además del asesoramiento imparcial al deudor)

La mera moratoria puede formalizarse unilateralmente por el acreedor (d.a.15ª-3 DL 15/2020). Para otras moratorias adicionales (incluida la llamada “sectorial”) o novaciones es preciso el concurso del deudor.

Con lo cual deja sin mucho sentido que su formalización se difiera al restablecimiento de la libertad deambulatoria (art. 24-6 DL 11/2020), salvo para las novaciones adicionales, las cuales por otro lado pueden urgir al deudor y carecen del automatismo de la mera moratoria.

Registración

art. 24-2 DL 11/2020

Será necesaria la inscripción si el crédito o préstamo estuviera garantizado con algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
La inscripción se practicará de acuerdo con las normas generales.

Arancel (acreedor)

art. 24-6 DL 11/2020

Sólo incluye la moratoria legal; a diferencia de la regulación hipotecaria, que incluye la convencional u otra novación adicional

Notarial: 50%, con mínimo 25 y máximo 50 €uros.

Incluye copias y traslados (a diferencia de la regulación hipotecaria, que nada dice).

Parece que debe aplicarse a todos las pólizas, no sólo a las inscribibles en registros públicos; y hacerse extensivo a la moratoria convencional,

pero no a otras novaciones adicionales. 

Registral (cuando sea necesaria la inscripción): 6 €uros

 

Vicente Martorell, notario

3 de mayo de 2020

ARCHIVO EN WORD

ENLACES:

Resumen del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo

Resumen del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo

Resumen del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril

La formalización en escritura pública de las moratorias de préstamos consecuencia del Covid. Segismundo Álvarez Royo-Villanova.

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria (y no hipotecaria)? Hay Derecho

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