INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2026

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de julio de 2026, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de enero a febrero de 2026:

 

1. PUBLICIDAD REGISTRAL:

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de enero de 2026): En caso de solicitud de publicidad registral, y ante la duda razonable y fundada sobre la legitimación o el interés alegado, el registrador debe requerir al peticionario para que lo aclare o subsane, pero no denegar la información de plano y por un mero indicio formal no acompañado de datos objetivos relevantes.

 

2. INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO PÚBLICO TRASLATIVO:

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 13 de enero de 2026): A los efectos de inmatriculación de una finca por la vía del doble título público traslativo, queda acreditada la adquisición por el transmitente con un año de antelación a su posterior transmisión cuando, aun no mediando un año entre la previa escritura de elevación a público y el título inmatriculador, sí media dicho año entre la fecha fehaciente de liquidación del impuesto del documento privado elevado a  público como antetítulo y el título inmatriculador, en virtud del artículo 1227 del Código civil.

 

3. CAMBIO DE USO:

Resolución de 23 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 13 de enero de 2026): La aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que, tanto la normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta, posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso y que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso de éste es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística, sin que esta circunstancia pueda acreditarse por el técnico certificante de la obra porque la atribución de esa potestad certificante, por aplicación del principio de legalidad, debe estar prevista en la norma jurídica, de modo expreso y específico, por incidir en un ámbito en el que es necesaria una licencia para realizar determinados actos. 

 

4. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA:

Resolución de 3 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de enero de 2026): La propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la Ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.

 

5. PROHIBICIÓN DE DISPONER:

Resolución de 10 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de enero de 2026): Cuando el auto judicial ordenando la prohibición de disponer (30 de abril de 2025) es posterior a la escritura de venta (23 de abril de 2025) y se presenta en el Registro de la Propiedad también con posterioridad a esta, al expedirse el mandamiento judicial de prohibición de disponer una vez la venta ya se ha otorgado, y, por tanto, no puede considerarse que dicho mandamiento anule la venta, ni que la escritura implique contravención de la prohibición de disponer ordenada, pues no existía tal prohibición en el momento en que se celebró el negocio dispositivo; especialmente si el juez que ordena el mandamiento no hace especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento o que a su juicio existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido (artículos 20, párrafo último, y 40 de la Ley Hipotecaria). En tales casos, hacer efectiva la prohibición de disponer penal frente a un adquirente anterior a la medida judicial adoptada y que tiene a su favor mientras no se desvirtúe judicialmente la presunción de que ha adquirido de buena fe (véase artículo 34 de la Ley Hipotecaria) supondría una clara contravención del principio constitucional de tutela judicial efectiva. Por ello, debe prevalecer el principio de prioridad, pues el título presentado en segundo lugar no determina necesariamente la nulidad del primero.

 

6. RECONOCIMIENTO DE DOMINIO:

Resolución de 16 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de febrero de 2026): El reconocimiento de dominio efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripción.

 

7. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL DEL BIEN INSCRITO:

Resolución de 16 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de febrero de 2026): Este Centro Directivo ha aceptado la rectificación del contenido del Registro, y del carácter ganancial del bien, cuando de la documentación aportada ha resultado, indubitadamente, que el bien carecía de la cualidad publicada por el Registro de la Propiedad. Así, en el supuesto de bienes inscritos a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial conforme a la legislación anterior a la reforma de 1981 (cfr. Resolución de 7 de abril de 1978), o conforme a la legislación vigente en la actualidad (cfr. Resoluciones de 14 de mayo de 2013 y 7 de julio de 2015, aunque en ambas no fue suficiente dicha acreditación para la rectificación del Registro), de bienes inscritos a nombre de un solo cónyuge con carácter ganancial (cfr. Resolución de 6 de noviembre de 1980), e incluso de bienes inscritos como gananciales a nombre del marido y de una esposa distinta a la que resulta del contenido del Registro Civil (cfr. Resolución de 5 de mayo de 1978). Por el contrario, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha desestimado la rectificación del contenido del Registro y del carácter ganancial del bien inscrito cuando de la documentación aportada no ha resultado de forma auténtica e indubitada que el bien inscrito carecía de aquella cualidad (Resolución de 8 de mayo de 1980 –bien inscrito como presuntivamente ganancial–, Resoluciones de 4 de febrero de 1999, 13 de septiembre de 2005 y 4 de abril de 2006 –bien inscrito como ganancial de los dos cónyuges– y Resoluciones de 6 de junio de 2001 y 15 de diciembre de 2006 –bien inscrito como ganancial de uno de los cónyuges–). En definitiva y como ha afirmado la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 2 de marzo de 2016), en el ámbito del Registro de la Propiedad la destrucción de la presunción de ganancialidad a que se refiere el artículo 1361 del Código Civil requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo –al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte– que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado el carácter fungible del dinero (artículo 95 del Reglamento Hipotecario). Fuera de este supuesto, para acceder a la modificación del contenido del Registro de la Propiedad y del carácter de ganancial con que publica la titularidad del bien, es preciso o bien acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento (cfr. Resoluciones de 23 de marzo de 2004, 1 de octubre de 2007 y 23 de agosto de 2011, entre otras).

 

8. EXTINCIÓN DE USUFRUCTO:

Resolución de 17 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 18 de febrero de 2026): En relación con la consolidación de la nuda propiedad, la extinción del usufructo se producirá por el fallecimiento del usufructuario cedente no teniendo este efecto el fallecimiento del cesionario que afectaría a la cesión exclusivamente, salvo que medie pacto entre usufructuario y nudo propietario, al tiempo de formalizar la novación subjetiva del usufructo, en el que acuerden una novación objetiva, modificando su duración, y haciéndola coincidir con la vida del último de los cesionarios. 

 

9. PARCELACIONES ANTIGUAS:

Resolución de 16 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de diciembre de 2025): La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

 

10. FIRMA ELECTRÓNICA:

Resolución de 19 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de diciembre de 2025): No cabe exigir la legitimación notarial o la ratificación ante el registrador de una instancia firmada electrónicamente y presentada a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Legalización electrónica de libros de Sociedades Cooperativas

Orden TES/539/2026, de 25 de mayo (en vigor el 1 de julio de 2026): Regula la legalización electrónica obligatoria de los libros de cooperativas (libro de socios, de aportaciones, de actas, libros contables y otros) ante el Registro de Sociedades Cooperativas, a través del Sistema de Información del Registro de Cooperativas. La solicitud debe ir firmada electrónicamente, presentarse con los libros ya cumplimentados y dentro de los cuatro meses siguientes al cierre del ejercicio. Se exige tracto sucesivo para los libros contables. Excepción transitoria: los ejercicios que concluyan durante 2026 podrán legalizarse todavía en papel.

RDLey 13/2026: Financiación territorial

Real Decreto-ley 13/2026, de 2 de junio (en vigor el 4 de junio): Ante la prórroga presupuestaria, actualiza las entregas a cuenta a Comunidades Autónomas y Entidades Locales para 2026. Además:

• Modifica el art. 92 bis LBRL en materia de funcionarios de habilitación nacional: el concurso unitario pasa a tener carácter supletorio y se ajusta la libre designación.
• Exime a las EELL de presentar plan económico-financiero en 2026 y 2027 cuando el incumplimiento de estabilidad derive del uso del remanente de tesorería.
• Establece reglas excepcionales para el destino del superávit presupuestario local de 2025.
• No exige compensación de cuotas de telefonía móvil devueltas por sentencia a las compañías.

RDLey 14/2026: Transporte público para jóvenes (verano 2026)

Real Decreto-ley 14/2026, de 9 de junio (en vigor el 11 de junio): Recoge descuentos en el transporte público colectivo (ferroviario, carretera e Interrail) para jóvenes nacidos entre el 1 de enero de 1996 y el 31 de diciembre de 2008, con residencia legal en España, para viajes realizados entre el 1 de julio y el 30 de septiembre de 2026. El registro previo es obligatorio en la web del Ministerio de Transportes.

RD 466/2026: Adaptación de organismos públicos a la Ley 40/2015 del Sector Público

Real Decreto 466/2026, de 10 de junio (en vigor el 13 de junio): Adapta 18 organismos públicos estatales a la Ley 40/2015. En el capítulo I, 14 organismos autónomos (entre ellos MUFACE, Biblioteca Nacional, INIA, Instituto de Estudios Fiscales, INAP, AESA, Seguridad Alimentaria, Transición Justa, etc.); en el capítulo II, 4 agencias estatales (Seguridad Aérea, Seguridad Ferroviaria, Antidopaje y Administración Digital). Las adaptaciones afectan a estructura organizativa, régimen jurídico, personal, contratación, régimen económico-financiero y control.

Modelo 210 No Residentes (Orden HAC/623/2026)

Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (en vigor el 24 de junio): Modifica los modelos 210, 216 y 296 del IRNR. Principales cambios:

• Nuevo anexo de desglose de dividendos en el modelo 210 (claves: mercado, LEI e ISIN).
• Nuevo anexo de desglose de gastos deducibles de inmuebles arrendados o subarrendados.
• Nuevo plazo para rendimientos de inmuebles arrendados/subarrendados con resultado a ingresar: hasta el 20 de abril del año siguiente al devengo (tanto en declaración separada como agrupada).

Aplicación: modelo 296 (ejercicio 2026, a presentar en 2027); modelo 210 con nuevo formato (declaraciones desde el 1 de enero de 2027); nuevo plazo inmobiliario (devengos de 2026).

RDLey 17/2026: Atención a la dependencia (actualización cuantías)

Real Decreto-ley 17/2026, de 23 de junio (cuantías aplicables desde el 1 de julio de 2026): Actualiza el nivel mínimo de protección garantizado por el Estado para los beneficiarios del SAAD:

• Grado III Gran Dependencia: 660 €/mes (antes 290 €).
• Grado II Dependencia Severa: 260 €/mes (antes 130 €).
• Grado I Dependencia Moderada: 90 €/mes (antes 76 €).
• Grado III+ Dependencia Extrema: 4.930 €/mes (nueva cuantía).

Se conceden al IMSERSO dos suplementos de crédito por un total de 2.218 millones de euros.

RD 518/2026: Reforma del Reglamento General de Circulación (usuarios vulnerables)

Real Decreto 518/2026, de 24 de junio (en vigor el 1 de octubre de 2026): Primera gran reforma del Reglamento en más de 20 años. Dos grandes ejes:

Eje 1: Seguridad de todos los usuarios.

• Motoristas: circulación por el arcén en congestión, guantes y calzado cerrado obligatorios, cascos homologados (transitorio hasta octubre 2027), chaleco reflectante para profesionales.
• Ciclistas: adelantamiento a máximo 20 km/h por debajo del límite, separación mínima de 1,5 m y cambio completo de carril en interurbanas.
• VMP: casco obligatorio, alumbrado nocturno, a partir de octubre 2027 también diurno; prohibición absoluta en aceras y en vías interurbanas.
• Carril de emergencia regulado en autovías y autopistas para vehículos de policía y emergencias.
• Autocaravanas: primera regulación del estacionamiento.

Eje 2: Movilidad urbana sostenible (nuevo Título VI).

• Peatones: la acera es espacio exclusivo; cobertura estatal de áreas de prioridad residencial.
• Ciclistas en ciudad: circulación preferente por el centro del carril, posibilidad de circular en ambos sentidos en calles de un carril a 30 km/h, distancia de seguridad de 5 metros.
• Estacionamiento: restricción de motos en aceras; medidas específicas para acceso de personas con movilidad reducida.
• Semáforos: la luz amarilla intermitente para vehículos no podrá coincidir con verde para peatones.
• Caminos escolares seguros reconocidos con limitación de velocidad al transporte escolar.

Jurisdicciones no cooperativas: actualización de la lista (Orden HAC/649/2026)

Orden HAC/649/2026, de 21 de junio (en vigor el 28 de junio de 2026): Se eliminan de la lista Barbados, Dominica, Gibraltar, Samoa (solo régimen offshore business), Seychelles y Trinidad y Tobago. Se añade la Federación de Rusia por su régimen de international holding companies (con entrada en vigor diferida al 27 de diciembre de 2026). El cambio no afecta a tributos cuyo período impositivo ya hubiera comenzado antes de la entrada en vigor.

Modelo 718: Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Orden HAC/652/2026)

Orden HAC/652/2026, de 26 de junio (en vigor el 30 de junio): Adapta el modelo 718 a las STS n.º 1372/2025 y 1402/2025, que declaran discriminatorio no aplicar a no residentes el límite de cuota íntegra del art. 31.uno de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Ese criterio se extiende al ITSGF por resoluciones del TEAC de diciembre de 2025 (art. 239.8 LGT). Se aprueba una nueva versión del modelo. Aplicable por primera vez al ejercicio 2025, cuyo plazo de presentación se inicia el 1 de julio de 2026.

RDLey 18/2026: Prórroga de medidas por la crisis de Oriente Medio (en vigor el 1 de julio de 2026)

Real Decreto-ley 18/2026, de 29 de junio: Da continuidad a las medidas del RDLey 7/2026 con retirada progresiva conforme se estabilicen los mercados energéticos. Capítulos:

• I (Energía): estándar de excelencia social y territorial, electrificación de la demanda, infraestructura de recarga eléctrica, mecanismo de capacidad para almacenamiento y refuerzo de la red de distribución.
• II (Tributario): bajada progresiva del Impuesto sobre Hidrocarburos (−15 ct/l en julio, −10 ct/l en agosto, −5 ct/l en septiembre); tipos reducidos de IVA e Impuesto Especial sobre la Electricidad en agosto y septiembre; mecanismo de salvaguarda por IPC.
• III (Agrario y pesquero): ayudas para gasóleo y fertilizantes, mantenidas íntegramente.
• IV (Transporte): prórroga de ayudas para transporte por carretera, ferrocarril y marítimo.
• V (Social): empresas beneficiarias no podrán realizar despidos ni ceses hasta el 30/09/2026; incumplimiento del plan de movilidad sostenible implica reintegro de las ayudas.

RDLey 19/2026: Jubilación parcial del personal laboral de las AAPP y contrato de relevo (en vigor el 1 de julio de 2026)

Real Decreto-ley 19/2026, de 29 de junio: Adapta el régimen del contrato de relevo en las Administraciones Públicas al RDLey 11/2024. Principales reglas:

• La AAPP debe vincular la jubilación parcial a un contrato de personal laboral fijo a tiempo completo derivado de la oferta de empleo público, con condición de relevista.
• Si no es posible, se permite contrato laboral temporal de sustitución mientras se resuelve el proceso selectivo.
• No se exige que el relevista esté en situación de desempleo o tenga contrato de duración determinada.
• Disposición transitoria hasta el 1 de abril de 2027 para vincular jubilaciones a contratos formalizados desde el 1 de abril de 2024.
• Se prevé revisión de las indemnizaciones por residencia del personal estatal destinado en las Illes Balears.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Asturias: Ley de Colegios Profesionales y Ley de Cooperativas.

Baleares: Ley de modificación de la Ley de Puertos.

Canarias: medidas urgentes por la crisis de Oriente Medio.

Cantabria: Ley de modificación de la Ley de Caza.

Cataluña: medidas urgentes en el ámbito de la dependencia (Decreto-ley 4/2026).

Navarra: Cuentas Generales de 2024, Ley de Archivos y Patrimonio Documental, y medidas sobre ratios escolares.

País Vasco: modificación de las leyes electorales de Juntas Generales y Parlamento Vasco, Ley de Transparencia de Euskadi y modificación de la Ley de Juventud.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

• Tercer poseedor. STC 36/2026 — vulneración de la tutela judicial: denegación de personación al adquirente del inmueble litigioso en ejecución hipotecaria.
• Bonificación fiscal sucesiones. STC 37/2026 — supuesta discriminación por filiación extramatrimonial en el ISD.
• Cláusula abusiva. STC 38/2026 — alegación extemporánea tras firmeza del decreto de adjudicación.
• Responsabilidad civil. STC 39/2026 — revocación motivada de suspensión condicional de pena por incumplimiento del compromiso de satisfacer responsabilidad civil.
• Estatuto del becario. STC 40/2026 — nulidad de las habilitaciones al Gobierno del RDLey 32/2021 para elaborar el estatuto del becario y la norma de protección de menores trabajadores: exceden los límites del decreto-ley.
• Vivienda en Cataluña. STC 41/2026 — constitucionalidad parcial de la Ley 12/2023 de Vivienda: pérdida de objeto en preceptos ya anulados por sentencias anteriores; se avala la figura de las zonas de mercado tensionado y la vivienda asequible incentivada.
• Suministro eléctrico. STC 42/2026 — nulidad de preceptos de la Ley 24/2015 de Cataluña que regulaban la suspensión del suministro eléctrico contraviniendo la normativa básica estatal.

Otras resoluciones (recursos, cuestiones, conflictos):

• La Rioja: medidas fiscales en el medio rural. Funcionarios de habilitación nacional (cuestión de inconstitucionalidad sobre la LO 1/2025). Andalucía: competencia de juzgados (dos cuestiones). Conflicto por tramitación de enmienda del Senado sobre Navegación Aérea. Conflicto por no comparecencia del Presidente del Gobierno ante el Senado (accidentes ferroviarios de enero 2026). Auto: levantamiento de suspensión del art. 97 de la Ley de simplificación de Cantabria (dependencia). Recursos sobre vivienda y urbanismo en Cataluña y desamparo de menor.

TRIBUNAL SUPREMO

• Plan Hidrológico de la Demarcación del Segura — Sentencia de 29 de abril de 2026 (Sala 3ª): estimación del recurso del Sindicato Central de Regantes del Trasvase Tajo-Segura contra el Plan aprobado por RD 35/2023.
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración — Dos sentencias de mayo de 2026 (Sala 3ª): estimación parcial de los recursos contra el RD 1312/2024 que regulaba el Registro Único y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

SECCIÓN II

Concurso de Registros nº 324: resolución definitiva

Resoluciones de 26 de mayo de 2026 (DGSJFP y Cataluña): de las 60 plazas convocadas, se cubrieron 58 (51 de las 53 de DGSJFP y las 7 de Cataluña), quedando 2 para aspirantes. Quedan 4 plazas vacantes para las próximas oposiciones.

Ir al archivo de concursos.

Oposiciones a Registros 2026-2027: lista definitiva y sorteo

Resolución de 28 de mayo de 2026 (DGSJFP): 675 opositores admitidos definitivamente (661 turno ordinario + 14 turno discapacidad); 29 excluidos definitivos.

El sorteo tuvo lugar el 25 de junio de 2026 en la sede de la DGSJFP (plaza de Jacinto Benavente, 3, Madrid).

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones

• Fernando Trigo Portela, Registrador Mercantil de Madrid XXIII.
• José Miguel Crespo Monerri, Registrador Mercantil de Málaga III.
• Antonio Heliodoro Holgado Cristeto, Registrador Mercantil de Madrid XXII.
• Javier Gil Álvarez, Registrador de la Propiedad de Guadalajara nº 2.
• María de la Concepción López-Jurado Romero de la Cruz, Registradora de la Propiedad de Madrid nº 12.

RESOLUCIONES:

415.** 416. 417. y 418. PRÓRROGA DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL DEUDOR Y DEMÁS INTERESADOS.

la prórroga de una anotación preventiva es un acto de puro trámite procesal que no exige notificación a la deudora ni a otrtas personas interesadas.

419. 420. y 421.*** ANDALUCÍA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA  «URBANA SEGÚN CATASTRO».

En la venta de una cuota indivisa “ex novo”, no inscrita como tal, cuya superficie equivalente en relación a la totalidad de la finca es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo, concurre el supuesto objetivo definido por la normativa andaluza como acto revelador de posible parcelación urbanística, por lo que debe acreditarse la obtención de licencia municipal. Esta resolución recapitula lo que denomina “Esquema general de actuación de los registradores en la calificación de negocios de transmisión de participaciones indivisas en Andalucía”

422.*** DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA SOBRE SUELO RÚSTICO PROTEGIDO (VALENCIA).

No cabe inscribir por antigüedad una edificación si el suelo deviene protegido antes de consumarse el plazo general de prescripción, quedando la obra sujeta de forma sobrevenida al régimen de imprescriptibilidad.

423.** MANDAMIENTO CANCELACIÓN DE CARGAS ANTERIORES (Y NO POSTERIORES) A CONSTANCIA REGISTRAL DEL CONCURSO ACREEDORES.

si el mandamiento dictado en sede de procedimiento concursal ordena la cancelación de las “cargas anteriores”, no puede el Registrador cancelar una anotación preventiva de embargo practicada – indebidamente – con posterioridad al concurso. Es necesario mandamiento del Juez del concurso ordenando la cancelación de esa anotación indebidamente practicada.

424.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO SIN CONSTANCIA DE SI HUBO O NO REBELDÍA.

El transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción rescisoria debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

425.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA SAREB Y CONSENTIMIENTO DE INTERESADOS.

La rectificación de un asiento registral, no concurriendo el consentimiento del titular registral, requiere la obtención de una resolución judicial firme recaída en procedimiento ordinario entablado directamente contra el mismo.

426.*** AUTOCESIÓN UNILATERAL POR EL AYUNTAMIENTO DE TERRENOS DE EQUIPAMIENTO SIN CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO. REQUISITOS FORMALES. CONVENIO URBANÍSTICO PREVIO. ACTA DE OCUPACIÓN.

Los Convenios Urbanísticos entre particulares y Ayuntamientos, con compromiso de cesiones de terrenos tienen, normalmente, contenido obligacional, por lo que para que se produzca la efectiva transmisión de la propiedad y pueda inscribirse se necesita un documento posterior con el consentimiento del propietario.

427.* HIPOTECA ICO A PROMOTORA (EMPRESARIA) PARA CONSTRUIR VPO: CALIFICACIÓN CLÁSUSULAS INSCRIBIBLES.

La DGSJFP declara inscribibles una serie de cláusulas de un préstamo hipotecario del ICO concedido a una empresa, que quedan especificados en el cuerpo de este resumen que se hace de la resolución y que pueden servir de guía para casos en que el acreedor hipotecario sea la misma entidad oficial.

428.* LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS (ISD e IVTNU) e INSCRIPCIÓN (HERENCIA). VIGENCIA Y PRÓRROGA ASIENTO PRESENTACIÓN.

El asiento de presentación tiene un plazo general de vigencia de 60 días (hábiles), que se puede prorrogar hasta un total de 180 días si es por causa de haberse presentado el documento en la oficina liquidadora sin que se haya devuelto al interesado, a instancia del presentante o del interesado, por escrito, acompañada del documento justificativo de aquella circunstancia y presentada en el Registro antes de la caducidad del asiento.

429.* SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE VARIOS HERMANOS A FAVOR DE SOBRINOS.

Cuando varios hermanos son instituidos fiduciarios de un fideicomiso de residuo a favor de sus sobrinos, y uno de ellos fallece antes que los demás, las participaciones gravadas con el fideicomiso constituido por ese hermano premuerto no se consolidan en el patrimonio del último fiduciario superviviente por el mero hecho de sobrevivir a sus hermanos: pasan a pertenecer, en cuanto a esas concretas participaciones, a los sobrinos fideicomisarios, cuyo consentimiento es necesario para la adjudicación e inscripción del último hermano fallecido, salvo que el testamento hubiera atribuido a los fiduciarios facultad dispositiva «mortis causa».

430.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA SINDICADA A FAVOR DE VARIOS ACREEDORES. JUICIO DE SUFICIENCIA. AGENTE.

Para cancelar una hipoteca es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario inscrito o, resolución judicial firme.

Es decir, siempre es ineludible el consentimiento del acreedor hipotecario inscrito (de todos y cada uno en este caso) Si se trata de hipotecas con pluralidad de titulares puede operar la figura del agente pero tiene que tener facultades suficientes conferidas y debidamente acreditadas para la cancelación.

431.** VENTA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS DE INSCRITA VENTA POSTERIOR. PRIORIDAD Y TRACTO.

No puede inscribirse una escritura de segregación y venta estando la finca matriz inscrita a favor de persona distinta y estando el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido intervención.

432.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. USO: “RESIDENCIA FAMILIAR”.

No cabe asignar Nrua si consta en los estatutos inscritos una prohibición expresa de destinar las viviendas a actividades distintas de la residencia familiar, lo que impide cualquier uso turístico o de alquiler vacacional.

434.** PAREJA DE HECHO: HOMOLOGACIÓN JUDICIAL CONVENIO REGULADOR. FIRMEZA SENTENCIA

No cabe liquidar y disolver comunidades de bienes, en una sentencia sobre guarda y custodia de hijos menores de una pareja de hecho, en que se homologa el acuerdo de las partes, aunque se trate de la vivienda familiar. No hay firmeza mientras el Ministerio Fiscal pueda recurrir.

435. 436. 437. y 438.** NRUA: FALTA IDENTIFICACIÓN REGISTRAL FINCA/ALOJAMIENTO.

Cuatro resoluciones similares, en las que se confirma la denegación de la asignación de número de registro de alquiler de corta duración no turístico al no constar la finca constituida en régimen de propiedad horizontal ni existir una descripción registral detallada de las viviendas integrantes del inmueble para el que se solicitaba el número.

439.* NRUA SOBRE LOCAL (NO VIVIENDA). PROHIBICIÓN ESTATUTARIA POSTERIOR A LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

No cabe asignar NRUA a una finca descrita registralmente como local comercial mientras no se inscriba el cambio de uso, pero revoca la exigencia de autorización de la comunidad de propietarios, al ser la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana anterior al acuerdo que introdujo la prohibición estatutaria correspondiente.

440.* NRUA (SEVILLA) FALTA REQUISITOS URBANÍSTICOS EXIGIDOS POR AYUNTAMIENTO.

Se confirma la calificación que deniega la asignación de número de registro de alquiler de corta duración en el municipio de Sevilla por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento para las viviendas de uso turístico, al haberse acreditado únicamente la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía con posterioridad a la modificación del Plan General pero antes de publicarse el modelo de declaración correspondiente. Resolución anterior a la STS de 19 de mayo de 2026, que anuló parcialmente el Real Decreto del Registro Único de Arrendamientos.

441.* NRUA (TOLEDO) FALTA REQUISITOS URBANÍSTICOS EXIGIDOS POR AYUNTAMIENTO.

Se confirma la calificación que deniega, en el municipio de Toledo, la asignación de número de registro de alquiler de corta duración por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos municipales para viviendas de uso turístico, habiéndose acreditado únicamente la inscripción en el Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos de Castilla-La Mancha. Resolución anterior a la STS de 19 de mayo de 2026, que anuló parcialmente el Real Decreto del Registro Único de Arrendamientos.

442.** COMPRA POR CÓNYUGES EN SEPARACIÓN DE BIENES SIN ESPECIFCIAR CUOTAS DE ADQUISICIÓN PREVIA A EMBARGO AEAT.

Admite la DG la inscripción de una compra a favor de dos cónyuges en separación de bienes sin especificar la proporción en la que adquieren, flexibilizando el principio de especialidad si concurren intereses públicos legítimos y bases jurídicas suficientes para fijar las cuotas. En este caso el documento se presenta por la Agencia Tributaria con la finalidad de anotar un embargo sobre una mitad indivisa de la finca

443.*** NRUA (ANDALUCÍA): EXPRESIÓN EN INSTANCIA DEL Nº DE INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE TURISMO.

La Dirección General estima el recurso frente a una segunda calificación negativa de una solicitud de número de registro de alquiler de corta duración, al considerar subsanado el defecto relativo a la acreditación del título habilitante, dado que junto con la subsanación se aportó el documento administrativo de inicio de actividad con los datos de inscripción exigidos.

444.** COMPRA POR ENTIDAD RELIGIOSA: JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA FACULTADES REPRESENTATIVAS ORGÁNICAS NO INSCRITAS.

Tratándose de representante orgánico -no inscrito- de una entidad, en el juicio notarial de suficiencia deberán constar, siquiera sea sucintamente, pero de forma suficientemente clara, las fuentes estatutarias de las que deriva el poder de representación de quien actúa. En este caso se trata de una entidad religiosa y el cargo no figura inscrito en el Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia.

445.** INMATRICULACIÓN DE FINCA COMPRENDIDA DENTRO DE OTRA MAYOR INSCRITA. VALOR CERTIFICACIÓN NEGATIVA.

No procede inmatricular una finca cuando el registrador alberga dudas fundadas de que la finca forma parte de otra ya inscrita. La previa expedición de una certificación negativa no impide calificar negativamente si, al tiempo de presentar los títulos inmatriculadores, dispone de nuevos datos registrales, descriptivos o cartográficos que permiten apreciar una posible doble inmatriculación.

446.* INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE SOLO POR CONJETURAS (Y NO DATOS OBJETIVOS) PUEDE CONSIDERARSE YA INMATRICULADA.

No pueden impedir la inmatriculación unas dudas meramente conjeturales o hipotéticas basadas en que las fincas se encuentren en el mismo paraje y en un posible parentesco entre el titular registral de antiguas fincas inscritas y la causante de la transmitente. Las dudas del registrador deben ser fundadas, objetivas y apoyadas en datos descriptivos suficientes. Si existen importantes diferencias de cabida, linderos y ubicación, no puede concluirse que las fincas ya estén inscritas.

447.() ANDALUCÍA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA QUE EN REGISTRO APARECE COMO «URBANA SEGÚN CATASTRO».

Resolución idéntica, en su objeto y fundamentación, a las resoluciones 419 a 421 de este mismo informe,

448.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (USO TURÍSTICO y ALQUILER VACACIONAL).

Se confirma la denegación de la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para un piso, al constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal una prohibición expresa de destinar las viviendas del inmueble a uso turístico, alquiler vacacional o de habitaciones.

449.** NRUA: CÓMO ACREDITAR LOS ACUENDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Se confirma la calificación que deniega la asignación de número de registro de alquiler de corta duración por no poder verificarse la firma del solicitante ni acreditarse debidamente el acuerdo de la comunidad de propietarios autorizando la actividad, ya que solo se aportó copia con firma manuscrita de un acta sin mayor precisión. La Dirección General precisa que la acreditación exige certificación del secretario-administrador con el visto bueno del presidente, que acredite la vigencia de sus cargos, la concesión de la autorización estatutaria, la notificación fehaciente a los ausentes conforme al artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y el transcurso del plazo de impugnación del artículo 18 de la misma ley —o, en su defecto, el consentimiento de los ausentes notificados—; la certificación puede firmarse electrónicamente, pero si las firmas son manuscritas deben legitimarse notarialmente o los firmantes comparecer en el Registro. Resolución anterior a la STS de 19 de mayo de 2026, que anuló parcialmente el Real Decreto del Registro Único de Arrendamientos.

450.() INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA: NO CABE RECTIFICARLA (MEDIANTE INSTANCIA PRESENTADA POR EL COLINDANTE).

No procede practicar asiento de presentación de una instancia privada que pretende la rectificación de una inmatriculación ya practicada por entender la recurrente que la finca inmatriculada invade la suya. Practicado el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y su rectificación exige consentimiento de los titulares afectados o resolución judicial.

451.* ANOTACIÓN PREVENTIVA “DE DENUNCIA” DICTADA JUDICIALMENTE PERO PRESENTADA MEDIANTE SIMPLE INSTANCIA. NUMERUS CLAUSUS ANOTACIONES

Es correcta la denegación de un asiento de presentación respecto de un mandamiento que ya está presentado con anterioridad con el asiento y de terminadas instancias o documentos privados que nada aportan al procedimiento registral y no son  susceptibles de provocar asiento alguno.

452.* NRUA: ACUERDO DE 3/5 PARTES DE PROPIETARIOS .

Se deniega la asignación de número de registro de alquiler de corta duración porque, tratándose de una vivienda de uso turístico iniciada con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, no se aportó el acuerdo de la comunidad de propietarios que representa 3/5 partes de las cuotas de participación exigido para autorizar la actividad. Resolución anterior a la STS de 19 de mayo de 2026, que anuló parcialmente el Real Decreto del Registro Único de Arrendamientos.

453.** PUBLICIDAD REGISTRAL: INTERÉS LEGÍTIMO EN INVESTIGACIÓN UNIVERSITARIA.

El interés legítimo no se limita a lo patrimonial en sentido estricto y que la investigación jurídica, económica o social estructurada y acreditada puede constituir interés legítimo y finalmente que la protección de datos se atenúa cuando: los titulares están fallecidos si los hechos son muy antiguos y además no se solicitan datos sensibles.

En este caso se trata de si una profesora universitaria que realiza una investigación histórica y académica. Entiende la DG que deberá acreditar documentalmente:

Su condición de profesora universitaria.

La finalidad académica y no comercial y

El periodo y las fincas concretas objeto de estudio

454.*** GEORREFERENCIACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA

Aunque la ley no lo prevea expresamente, admita la DG es posible inscribir la georreferenciación de elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, ordinaria o de un complejo urbanístico, por la via de un expediente del art. 199 LH.

455.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA (MADRID) EN AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL.

Cuando se declara la existencia o ampliación de un edificio por antigüedad al amparo del art. 28.4 de la Ley de Suelo, la exigencia de acreditar mediante certificado administrativo el carácter consolidado de las obras que determinan un cambio de uso —doctrina de las Resoluciones de 25 de junio y 10 de julio de 2025— solo opera cuando no existe ya un pronunciamiento expreso de la Administración urbanística; si dicho pronunciamiento existe (una licencia de primera ocupación referida al uso resultante, o la licencia de obras originaria del edificio), el defecto debe revocarse. Además, la división horizontal por antigüedad de las viviendas o locales de un edificio ya declarado por el art. 28.4 puede inscribirse sin necesidad de licencia administrativa específica, al amparo del art. 26.6 de la Ley de Suelo, siempre que el número y las características de los elementos privativos resultantes coincidan con los de la declaración de obra nueva inscrita.

456.*** MANDAMIENTO JUDICIAL DE CANCELACIÓN Y DOCTRINA DEL LEVANTAMIENTO DEL VELO ¿INSCRIPCIÓN PREVIA EN EL REGISTRO MERCANTIL?.

Es inscribible una sentencia firme en la que se anula una aportación de un bien a una sociedad, que se hizo en un previo aumento de capital, sin necesidad de que la sociedad sea emplazada en el procedimiento si esa sociedad es unipersonal, su socio único es el administrador de la misma y fue el condenado en la sentencia. Y presuntamente sin que sea necesaria la inscripción previa en el RM.

458.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTES CON CONTROVERSIA JUDICIAL.

La existencia de una sentencia que reconoce un derecho de serventía, no recogido en la georreferenciación aportada, impide la inscripción de esta.

459.() PRÓRROGA DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL DEUDOR Y DEMÁS INTERESADOS.

Resolución idéntica, en su objeto y fundamentación, a las resoluciones 415 a 419 de este mismo informe, relativa a la prórroga de una anotación de embargo sin notificación al deudor y demás interesados.

460.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO POR POSIBLE PARCELACIÓN ENCUBIERTA

La denegación de la inscripción de la georreferenciación de una finca inscrita, basada en el encubrimiento de una parcelación urbanística, alegada por el ayuntamiento, requiere que el registrador motive nota indicando las circunstancias de hecho que le hacen suponer la existencia de dicho encubrimiento.

461.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES (POR DIVORCIO) POR AMBOS CÓNYUGES EN ESCRITURA: INNECESARIEDAD DE APORTAR SENTENCIA Y CONVENIO.

La liquidación de gananciales puede hacerse en convenio regulador, pero no necesariamente. Verificada en escritura público no es necesario aportar el testimonio de la sentencia y el convenio

La liquidación de la sociedad de gananciales tras un divorcio no exige necesariamente que se practique en el convenio regulador, ya que el art. 90 CC no lo impone con carácter obligatorio; si se realiza por escritura pública el registrador no puede exigir la aportación de la sentencia de divorcio ni del convenio regulador para contrastar su concordancia con la escritura.

462 y 463.** NRUA: PRESENTACIÓN de 2 SOLICITUDES DISTINTAS SOBRE LA MISMA FINCA SIN DIVISIÓN HORIZONTAL.

La Dirección General confirma la denegación de la primera de dos solicitudes de número de registro de alquiler de corta duración presentadas el mismo día sobre la misma finca, al existir discrepancia entre la descripción registral y la resultante de la titulación administrativa concedida, tanto en superficie como en numeración. Aclara que la presentación de una segunda solicitud sobre la misma unidad alojativa y uso turístico con distinta licencia no invalida el primer título, pero constituye un título contradictorio sujeto al principio de prioridad registral, y que la mera asignación de número de registro a una parte de finca no exige su previa segregación o división horizontal. Resolución anterior a la STS de 19 de mayo de 2026, que anuló parcialmente el Real Decreto del Registro Único de Arrendamientos.

464.* VENTA VPO A SLU PROPIEDAD DEL MISMO ACREEDOR CON SUBROGACIÓN EN SU PROPIA HIPOTECA («DACIÓN EN PAGO») SIN NOTIFICACIÓN A CCAA (ANDALUCÍA).

En el caso de viviendas de protección oficial de Andalucía ya se califique el acto como compraventa o como dación en pago, en ambos casos se trata de una transmisión voluntaria, no forzosa, por lo que es necesaria la comunicación a efectos de los derechos de tanteo y retracto

465.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN.

para iniciar el expediente del art. art 209 LH es indispensable que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación, pero la negativa debe estar suficientemente motivada.

466.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA CON OPOSICIÓN DEL PROPIETARIO QUE DESPUÉS VENDE FINCA (CATALUÑA). COMPETENCIA DGSJFP – CATALUÑA.

La DGSJFP se declara competente para resolver el recurso al fundamentarse, no solo en Derecho catalán, sino también en otras normas, remitiéndose en tal caso el expediente a la propia Dirección General conforme al artículo 324 LH, y no a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques catalana. En cuanto al fondo, desestima el recurso por existir un obstáculo registral consistente en un acuerdo inscrito que prohíbe destinar las viviendas a uso turístico, asiento amparado por la salvaguardia judicial, sin que proceda debatir en este cauce sobre su validez. Resolución anterior a la STS de 19 de mayo de 2026, que anuló parcialmente el Real Decreto del Registro Único de Arrendamientos.

467.*** EXPRESIÓN DE CAUSA EN EXCESO DE ADJUDICIACIÓN HEREDITARIA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA CON CONFLICTO DE INTERESES.

Cuando hay conflicto de intereses o autocontrato en el juicio notarial de suficiencia del poder debe salvarse expresamente tal posibilidad. El mero negocio particional no puede justificar cualquier transmisión patrimonial si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados

468.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN LA EXISTENCIA DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO

La alegación de la existencia de una servidumbre de paso sobre la finca del alegante, no identificada sobre el territorio, carece de la consistencia suficiente para convertir en contencioso el expediente.

469.* VINCULACIÓN «OB REM» DE PLAZA DE GARAJE A UN 2º ESPACIO DEL EDIFICIO. NECESIDAD EN SU VENTA DE DESCRIBIR AMBAS FINCAS.

La vinculación ob rem a un elemento privativo en una propiedad horizontal exige la venta conjunta, sin que sea posible transmitir el elemento privativo sin el vinculado. Y, a los efectos del principio registral de especialidad o determinación, exige describir en la escritura dichos elementos vinculados.

470.** GEORREFERENCIACIÓN: FINCA DISCONTINUA

Procede suspender un expediente del 199 sobre una finca sobre la que existe practicada una NM acreditativa de la existencia de un procedimiento judicial por la existencia de una doble inmatriculación.

Cuando una finca registral es discontinua, por estar formada por dos parcelas catastrales separadas por un camino, es procedente la presentación de dos representaciones gráficas, una para cada porción.

471.() NO CABE RECTIFICAR INMATRICULACIÓN, AUN FALTANDO NOTIFICACIÓN AL COLINDANTE.

No cabe utilizar el recurso gubernativo para obtener la rectificación de una inmatriculación ya practicada, aunque se alegue falta de notificación como colindante. Una vez extendido el asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos legalmente previstos. La rectificación exige consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.

472.** ABUSIVIDAD DE CLAUSULAS HIPOTECARIAS. EL CESIONARIO DEL REMATE ES TERCER ADQUIRENTE.

El cesionario del remate, distinto del acreedor ejecutante, ostenta, en principio, la condición de tercero adquirente, por lo que no puede verse afectado por una eventual revisión posterior de la abusividad de cláusulas del préstamo hipotecario, de la DT 3ª de la ley 5/2019 en relación con la DT 4ª de la Ley 1/2013. Ni corresponde al registrador excluir esa condición de tercero por el hecho de que el cesionario esté vinculado o participado por la entidad ejecutante, salvo decisión judicial sobre levantamiento del velo

473.() ANDALUCÍA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA QUE EN REGISTRO APARECE COMO «URBANA SEGÚN CATASTRO».

Resolución idéntica, en su objeto y fundamentación, a las resoluciones 419 a 421 de este mismo informe, relativa a la compraventa en Andalucía de una participación indivisa de finca que en el Registro consta como urbana según catastro.

474.** GEORREFERENCIACIÓN: ALEGACIONES DE COLINDANTES NO DOCUMENTADAS.

No es motivo suficiente para rechazar la inscripción el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasión de su finca, pero sin aportar documentación alguna y sin que el registrador haya fundamentado su apreciación de que dicha objeción tiene entidad suficiente como para impedir la inscripción.

475.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN NO CONCLUYENTE DE LA ADMINISTRACIÓN. PLAZOS.

La alegación de invasión del dominio público por parte de la Administración tiene que ser clara y concluyente. La posible existencia de una servidumbre no es obstáculo para la inscripción de la georreferenciación de la finca. La notificación telefónica de la nota no comporta el inicio del cómputo del plazo para interponer el recurso. El plazo de 20 días del art. 199 LH, no es preclusivo por lo que puede tenerse en cuenta la alegación del colindante, aunque se reciba pasado el plazo legal, siempre que se reciba antes de que el registrador emita su decisión, la cual puede ayudar a fundamentar la alegación.

476.*** DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y SUS LINDEROS EN HERENCIA. GEORREFERENCIACION DE OFICIO

La omisión de linderos no permite suspender una transmisión si la certificación catastral aportada permite identificar la finca indubitadamente, si genera dudas de identidad, la suspensión es correcta.

Si el titulo tiene una georreferenciación y el interesado manifiesta que coincide con la descripción real, el registrador debe calificarla, si no excede del 10% debe inscribirla y si excede tramitar un 199 de oficio.

477.*** ANDALUCÍA: COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA YA INSCRITA DE FINCA RÚSTICA: COMUNICACIÓN REGISTRAL AL AYUNTAMIENTO.

Reitera la doctrina señalada en la Resoluciones de 10 de Febrero de 2026, y la forma de actuar del Registrador: En la venta de una cuota indivisa “ex novo”, no inscrita como tal, cuya superficie equivalente en relación a la totalidad de la finca es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo, concurre el supuesto objetivo definido por la normativa andaluza como acto revelador de posible parcelación urbanística, por lo que debe acreditarse la obtención de licencia municipal

En el presente caso, tratándose de la venta de la misma cuota indivisa inscrita adquirida por herencia y procedente a su vez de otra cuota indivisa inscrita por título de compraventa, deben prevalecer a efectos registrales los efectos del principio de legitimación registral y salvaguardia judicial de los asientos, es decir inscribirse la transmisión pero notificando al ayuntamiento

478.*** OPCIÓN DE COMPRA POR DEBAJO PRECIO TASACIÓN. PACTO COMISORIO. EJERCICIO UNILATERAL E INDEMNIZACIÓN POR INCOMPARECENCIA.

Aborda la problemática de las opciones de compra y su relación con el pacto comisorio (su posible función de garantía). En este caso, precio inferior a tasación. Ejercicio unilateral por el optante que se contradice con cláusula que prevé una fuerte indemnización a cargo del concedente si no comparece al otorgamiento de la escritura o comparece sin la documentación adecuada y ausencia de previsiones en la escritura que desdibujan el negocio formalizado como, por ejemplo, la posible consignación y depósito de aquellas cantidades que resten de abonar del precio de la venta.

479.*** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO: DETERMINACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.

La propiedad horizontal de hecho está reconocida en nuestro Ordenamiento, pero su régimen es inamovible. Su modificación, tanto de elementos comunes como de elementos privativos, requiere la constitución formal de propiedad horizontal.

480.** OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE USO PÚBLICO.

Por el hecho de lindar la finca con un río, es exigible la correspondiente autorización administrativa que acredite la no sujeción del terreno sobre el que se ha edificado a las servidumbres y limitaciones legales impuestas por la legislación sectorial del dominio público hidráulico. La registradora que califica no está vinculada por la calificación anterior emitida por otra registradora.

481.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA DOCUMENTALMENTE

Si la documentación presentada por el colindante no acredita debidamente sus alegaciones, el registrador puede requerirle y darle un nuevo plazo para que aporte más documentación.

483.*** COMPRAVENTA ENTRE DOS SL: CONFLICTO DE INTERESES SIN AUTOCONTRATACIÓN

No existe autocontrato en el caso de que dos sociedades contraten entre sí estando una de ellas representada por dos administradores mancomunados y la otra por un administrador único que es uno de los administradores mancomunados. Sí puede existir conflicto de intereses e infracción del deber de lealtad, pero ello escapa a la calificación registral siendo de control judicial.

484.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR DEUDOR: JUICIO SUFICIENCIA REPRESENTACIÓN DEL ACREEDOR

El procedimiento de cancelación electrónica de hipotecas a través de la SEN agiliza el proceso y facilita la libre elección de notario, reiterando la DG la exclusiva competencia notarial en el juicio de suficiencia de los poderes y sus controles internos.

485.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTES ESTIMADA POR EXISTIR CONTROVERSIA

La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia.

486.* EXCESO DE CABIDA VÍA EXPEDIENTE DE DOMINIO: DUDAS DEL REGISTRADOR.

Un exceso de cabida desproporcionado es inscribible si los linderos fijos históricos demuestran que el terreno siempre formó parte de la finca y la descripción original era meramente incompleta.

487.* GEORREFERENCIACIÓN: RECURSO CONTRA LA DESESTIMACIÓN DE LAS ALEGACIONES DEL COLINDANTE

La desestimación por parte del registrador de las alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación no es recurrible.

489.* OBRA NUEVA. DUDAS DESESTIMADAS SOBRE LA POSIBLE EXTRALIMITACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Las nimias diferencias de superficie entre las consignadas en el título, Catastro e IVG gráfica pueden calificarse de irrelevantes por lo que no puede dudarse de que ambas vienen referidas a la misma porción del territorio. ( las diferencias se refieren a centímetro cuadrados

490.*** ENTREGA DE LEGADOS PRIVATIVOS SIN CONCURSO DEL VIUDO (LEGITIMARIO USUFRUCTUARIO EN GALICIA)

La legitima del cónyuge viudo en Galicia, tiene carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural dado que la regulación de esta legítima se encuentra formulada en términos diferentes a la de los descendientes que es «pars valoris». Por tanto es necesaria su intervención en la entrega de legados.

491.* NULIDAD POR ABUSIVIDAD DE CLAUSULAS HIPOTECARIAS. TERCER ADQUIRENTE.

No puede acceder al Registro la resolución judicial que declara la nulidad por abusivas de determinadas cláusulas de un préstamo hipotecario, cuando la finca ya está inscrita a favor de un subadquirente ajeno a la ejecución hipotecaria.

492.*** RENUNCIA A LA HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR DESCENDIENTES.

La renuncia de herencia es traslativa cuando altera el curso normal de los llamamientos legales o testamentarios.

En este caso que hay una institución de herederos a favor de los hijos con sustitución vulgar a favor de los descendientes, la DG considera traslativa ( y que por tanto hace no entre en juego la sustitución) la renuncia que se hace por uno de ellos a favor de todos los demás hermanos menos uno.

493.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y CAUSA. DETERMINACIÓN CONDICIÓN SUSPENSIVA Y SU CUMPLIMIENTO.

En una escritura otorgada por dos sociedades se reconoce que una de ellas debe a la otra cierta cantidad “por razón de sus relaciones de negocios” y, por ello, se efectúa dación en pago de una finca sujeta a condición suspensiva de que en un determinado día y hora siga la deuda subsistente.

Respecto a la Dacion en pago en reconocimiento de deuda entiende que es un negocio causal y exige la expresión de la causa, siquiera de manera sucinta.

En cuanto a la condición suspensiva, de la escritura no se deriva que deba entenderse incumplida la obligación de pago por el simple transcurso del plazo indicado, no pudiendo trasladarse a la calificación la especulación del incumplimiento

494.* EMBARGO POR ENTIDAD LOCAL DE BIEN SITUADO FUERA DE SU ÁMBITO TERRITORIAL.

Ver Res. 23/11/2022:  Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.

495.* ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE PETICIÓN DIRIGIDA A UN JUZGADO

No procede extender asiento de presentación de un documento privado que no es ninguno de los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral: en este caso una instancia con una petición a un juzgado

496.* OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO A SEGREGACIONES YA INSCRITAS.

No cabe el recurso frente a asientos ya practicados.

497.* SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN Y REBELDÍA.

Si una sentencia ha sido dictada en rebeldía del demandado no procede la inscripción en tanto no transcurran los plazos necesarios para que dicha sentencia sea firme.

498.*** ALBACEA Y DACIÓN EN PAGO: CONCURRENCIA DE LEGITIMARIOS. TRANSACCIÓN .

No cabe inscribir un acuerdo transaccional, que pone fin a una ejecución hipotecaria, homologado judicialmente y acordado por el albacea sin intervención de los herederos y legitimarios. Al no aportarse la documentación sucesoria no se puede averiguar si hay o no legitimarios, si el testador confirió o no facultades específicas al albacea, y si éste las ha ejercitado o no dentro de plazo.

499.*** GEORREFERENCIACIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PH por 199

Es admisible la inscripción de la georreferenciación de un elemento privativo de una propiedad horizontal mediante el expediente del art. 199 LH.

En una propiedad horizontal de hecho no es admisible segregar parte de un elemento privativo, sin realizar la división horizontal.

501.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD PREVIA.

No basta para inmatricular la declaración de la notoriedad del hecho de que la adquirente que pretende inmatricular era tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del RH, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la LH y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre que el transmitente era tenido como dueño al menos un año antes a la fecha de la transmisión.

502.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR PRESCRIPCIÓN POR HABERSE SOBRESEÍDO EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN JUDICIAL.

El registrador en ningún caso puede apreciar la prescripción de la acción hipotecaria pues lo único que entra en sus facultades es la apreciación de que un asiento de hipoteca o condición resolutoria ha caducado en los términos previstos en el artículo 82.5 de la LH.

503.* COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA.

Las partes pueden, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, dejar sin efecto condiciones que hubieran pactado, aun antes de su cumplimiento o incumplimiento.

505.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA TRAMITADO POR EL EXPEDIENTE DEL ART. 201 LH

No habiéndose disipado las dudas de identidad expuestas por el registrador al expedirse la certificación registral del art. 201.1 LH, procede denegar la inscripción de la rectificación de descripción.

506.*** OBRA NUEVA E INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA

La inscripción de la georreferenciación de la finca sobre la que se ubica la obra nueva es preceptiva para poder inscribir la obra nueva, que requiere identificar en todo caso las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación La referencia del art. 9.b) LH sobre el carácter potestativo de la inscripción de la georreferenciación hace referencia al registrador, no el interesado, que en ningún caso puede renunciar a ella.

507.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN DENEGATORIA

Las alegaciones de los colindantes en el 199 deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria.

508.*** LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES SIN QUE HAYA CONCURRIDO LA SEGUNDA ESPOSA DEL CAUSANTE.

Es necesaria la comparecencia de la viuda del causante para otorgar la liquidación de gananciales de un primer matrimonio de éste. Es claro que existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte alícuota, posición que en este caso ocupa, sin ningún género de dudas, la viuda del finado como legitimaria, sin que a ello constituya obstáculo el hecho de que el testador haya ordenado en favor de ésta un legado de usufructo de un bien concreto de la herencia.

509.** ACREDITACIÓN DEL FALLECIMIENTO DE PADRES MÁS QUE CENTENARIOS: CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN, DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD, O MERA OBVIEDAD.

Disponiendo la causante en su testamento que estaba viuda y sin descendientes y estableciendo un legado a favor du sobrina, aunque no contenga manifestación sobre la supervivencia o no de sus padres, no procede exigir el certificado de defunción de éstos, cuando hay un acta de notoriedad que así lo establece, además de que al tiempo del fallecimiento de la causante sus padres tendrían una edad que hace casi imposible su supervivencia.

510.* GEORREFERENCIACIÓN: RECURSO CONTRA LA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado.

511.* GEOREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN DENEGATORIA

En un 199 las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria.

512.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO Y LEY 2/2009 A ACREEDOR HABITUAL. 

Si el registrador comprueba, por el Índice de Titularidades, que el cesionario de un crédito hipotecario tiene dos o más préstamos o créditos activos, se presume la habitualidad y por tanto procede la aplicación de la Ley 2/2009 de 31 de marzo.

La notificación de la calificación por email exige el acuse de recibo para tenerla por efectuada.

513.** SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA POR RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS DE COMUNIDAD.

La reclamación judicial de cuotas impagadas de una comunidad de propietarios no permite, por sí sola, practicar una anotación preventiva de demanda. La anotación de demanda exige que la acción ejercitada pueda producir una modificación jurídico-real de la finca o la rectificación de un asiento registral. Una acción meramente personal dirigida al cobro de una cantidad solo podrá dar lugar, en su caso, a una anotación de embargo.

Para que proceda la constancia de anotación preventiva de demanda del carácter real de la preferencia del artículo 9.1 e) LPH, debe resultar de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados y la resolución judicial fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores y en este caso, no hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal.

514.**  CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA UNILATERAL PENDIENTE DE ACEPTACIÓN, PERO CEDIDA.

La hipoteca unilateral no aceptada puede cancelarse a instancia del dueño de la finca una vez realizado el requerimiento previsto en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria y transcurridos dos meses sin aceptación. No obstante, si el crédito hipotecario ha sido cedido, el requerimiento debe dirigirse al actual titular del derecho, cuya cesión debe tener acceso al Registro para respetar el tracto sucesivo.

515.** DENEGACIÓN DE LA EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL PREVISTA EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 201.1 LH

Por regla general, en el expediente del art. 201.1 LH, las dudas de identidad de la registradora no pueden llevar a denegar la certificación de titularidad y cargas.

Lo que procede es expedir la certificación registral, cuando exista correspondencia entre la descripción del título  y la catastral, cuando la porción del exceso de cabida no esté inmatriculado en nombre de personal alguna y cuando no tenga dudas sobre la coincidencia total o parcial de la porción de terreno de la rectificación de superficie con otra u otras previamente inscritas. Y para el caso de que no puedan acreditarse estas circunstancias, deberá acompañar a la certificación, con expresión de las dudas de identidad que tenga certificación literal de la finca o fincas coincidentes, en su caso, comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones, si las dudas no pueden disiparse con la tramitación del expediente

516.*** SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN DE INMUEBLE SITUADO EN EL INTERIOR DE UN PARQUE PÚBLICO.

No se permite inmatricular una finca cuando existen dudas fundadas de que se encuentra integrada en el dominio público. La ubicación del inmueble dentro de un parque público y su clasificación urbanística como espacio libre público justifican la suspensión hasta que se aclare su carácter privado o demanial. La falta de contestación del Ayuntamiento no elimina esas dudas y el dominio público no puede adquirirse por usucapión. Se desestima el recurso.

518.* SOLICITUD DE RETROACCIÓN DE UN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH QUE YA HA CAUSADO INSCRIPCIÓN.

No puede solicitarse mediante instancia la retroacción de un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria que terminó con una inscripción. Los asientos practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden rectificarse con el consentimiento de los titulares afectados o mediante resolución judicial dictada en procedimiento contradictorio.

519.*** LEGADO DE PARTE ALÍCUOTA: DERECHO DE TRANSMISIÓN (IUS DELATIONIS) Y PARTICIÓN.

En un caso de Derecho de Transmisión el legatario de parte alícuota del transmitente tiene una posición próxima a la del heredero y debe intervenir en la partición del primer causante, e intervenir en la partición de dicha herencia en la medida necesaria para concretar el objeto de su legado, y ello con independencia de que tengan o no la condición de legitimarios.

520.** COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA

Es nula la condición suspensiva cuyo cumplimiento queda exclusivamente a voluntad de una de las partes y que, además, resulta jurídicamente imposible desde el origen. El registrador puede tener en cuenta documentos presentados posteriormente cuando no exista un conflicto de prioridad, sino una cuestión sobre la validez del primer título. El principio de prioridad no obliga a inscribir un negocio inválido.

521.*** AMPLIACIÓN DE OBRA SIN DECLARACIÓN EXPRESA DE OBRA NUEVA. BASE GRÁFICA DEL SUELO CON 199. ELEMENTO PRIVATIVO CON CUOTA CERO.

La DG admite una ampliación de obra nueva en escritura, aunque formalmente no se declare como tal, si se acredita su legalidad por los medios habituales que consten en la escritura. La inscripción de las obras nuevas exige la previa inscripción de la base gráfica del terreno donde se encuentran, por lo que necesariamente hay que esperar al resultado de la tramitación del expediente del artículo 199 LH. La nota de calificación no se ha de expedir hasta que no se tramite el expediente del artículo 199LH y si se demora hay que practicar la anotación preventiva del artículo 42.9 LH No es admisible un elemento privativo en una división horizontal con cuota cero.

522.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA y 3º POSEEDOR: ¿DEBE SER DEMANDADO O SÓLO NOTIFICADO?

Cuando la demanda se ha presentado en el juzgado antes de que se inscriba en el registro el título del tercer poseedor, no es preciso demandarlo ni requerirlo de pago, pero, sí su titularidad consta en la certificación ordenada para el procedimiento, se ha de practicar la notificación del artículo 689 LEC.

523.⇒⇒⇒ SUSTITUCIÓN PARA CONMORIENCIA INCLUYE PREMORIENCIA. INTERPRETACIÓN Y PRETERICION INTENCIONAL POR ACUERDO DE LOS INTERESADOS

Una sustitución prevista para el supuesto de fallecimiento simultáneo puede comprender también la premoriencia cuando del conjunto del testamento resulte que esa fue la verdadera voluntad. La interpretación unánime de todos los herederos y legitimarios debe ser admitida si favorece la eficacia del testamento. Los interesados pueden reconocer al hijo intencionadamente preterido la porción que le corresponda

1) En los testamentos con sustitución de los herederos en los casos solo de conmoriencia ha de entenderse que incluyen los casos de premoriencia. 2) La interpretación de los testamentos ha de hacerse buscando la voluntad del testador, acudiendo para ello, si es necesario, a medios de prueba extrínsecos. 3) Ha de prevalecer la interpretación de los herederos y legitimarios, si están todos de acuerdo, tanto sobre la sustitución en caso de premoriencia como en calificar la preterición de intencional, pues pueden incluso, si están todos de acuerdo, prescindir de las disposiciones testamentarias y crear una situación jurídica de plena y absoluta eficacia.

524.() INSTANCIA SOLICITANDO ANOTACIONES PREVENTIVAS (DE DEMANDA Y DE EMBARGO)

Una simple instancia acompañada de copia de una demanda no constituye título suficiente para practicar anotación preventiva de demanda ni de embargo. Estas anotaciones requieren mandamiento judicial expedido por el órgano competente. Al no ser el documento presentado susceptible de provocar una operación registral, procede denegar incluso el asiento de presentación

525.** ASIENTO DE PRESENTACION DE SOLICITUD DE PRORROGA DEL PLAZO PARA IMPUGNAR.

No procede practicar asiento de presentación de una instancia privada por la que se solicita la suspensión del plazo de dos meses para recurrir una notificación publicada en el BOE, al no tratarse de un título inscribible ni de un documento susceptible de provocar operación registral alguna

526.* INMATRICULACIÓN DE DESLINDE ADMINISTRATIVO DE VÍA PECUARIA CON SOLAPAMIENTO FINCAS PRIVADAS

El deslinde administrativo de una vía pecuaria no puede acceder al Registro invadiendo representaciones gráficas ya inscritas si los titulares registrales afectados no fueron debidamente notificados ni intervinieron en el procedimiento. La potestad administrativa de deslinde y el carácter demanial de la vía no eliminan los principios de tracto sucesivo, tutela judicial y salvaguardia de los asientos

527.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Cuando se pretende inscribir una georreferenciación que se solapa con otra ya inscrita, procede denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH.

528.** USO TURÍSTICO Y AUTORIZACIÓN COMUNIDAD PROPIETARIOS. DERECHO TRANSITORIO. FIN DE OBRA EN VALENCIA.

No es exigible el acuerdo de la comunidad si el alta en Turismo es anterior al 03/04/25, aunque la obra acabe después. El registrador no puede cuestionar el acto administrativo. SÍ es obligatorio aportar licencia o declaración responsable de 1ª ocupación.

529.** GEORREFERENCIACIÓN QUE INVADE UNA FINCA COLINDANTE AUNQUE NO INVADA LA PARCELA CATASTRAL CORRESPONDIENTE

La circunstancia de que una representación gráfica no invada la parcela catastral colindante no significa que no pueda invadir la finca registral del vecino, pues finca registral y parcela catastral son realidades distintas. La oposición debe ser valorada atendiendo a los títulos, descripciones registrales y documentación gráfica. Si existe una verdadera controversia sobre los límites, debe resolverse judicialmente. La existencia de una servidumbre no inscrita no impide por sí sola inscribir la georreferenciación.

530.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR PRESCRIPCIÓN (SIN CADUCIDAD)

Las hipotecas solamente pueden cancelarse por consentimiento del titular registral, por mandamiento judicial o por caducidad del asiento, y no por su prescripción, que no puede apreciarse por el registrador.

531.* ACTIVO ESENCIAL EN COMPRA POR SL (CON OBJETO LA GESTIÓN DE INMUEBLES).

Para inscribir la compra de un inmueble por una sociedad no es necesario acreditar, con carácter general, que el bien no es un activo esencial ni aportar acuerdo de la junta. Solo podrá exigirse autorización cuando el carácter esencial resulte de forma manifiesta de las circunstancias del título. La referencia notarial a la conformidad de otro socio no convierte automáticamente el activo en esencial.

532.* CANCELACIÓN ASIENTO NO PRACTICADO

La cancelación presupone la existencia de un asiento registral vigente. No puede cancelarse una adjudicación, ejecución o derecho que nunca llegó a inscribirse. Las pretensiones relativas a títulos presentados pero calificados negativamente deben resolverse dentro del procedimiento correspondiente, no mediante la cancelación de un asiento inexistente

533.** GEORREFERENCIACIÓN: NOTA MARGINAL POR POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO

La oposición de una Administración basada en una posible invasión del dominio público no impide inscribir una georreferenciación si el dominio público no está deslindado y no consta iniciado el procedimiento de deslinde. La Administración puede solicitar una nota marginal que advierta de la clasificación del suelo o del inicio del expediente, acompañando la resolución y la representación gráfica de la zona afectada.

534.() PRÓRROGA DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL DEUDOR Y DEMÁS INTERESADOS.

Resolución idéntica, en su objeto y fundamentación, a las resoluciones 415 a 419 de este mismo informe, relativa a la prórroga de una anotación de embargo sin notificación al deudor y demás interesados.

535.*  SENTENCIA CONDENANDO A ELEVAR A PÚBLICO UNA COMPRAVENTA: TÍTULO FORMAL Y ACREDITACIÓN MEDIOS DE PAGO.

La sentencia que condena a elevar a público un contrato privado no es, por sí sola, título formal suficiente para inscribir la transmisión. Debe otorgarse la correspondiente escritura pública, compareciendo el demandante y, si el demandado no lo hace, su voluntad será suplida judicialmente. La escritura debe contener todas las circunstancias registrales, incluida la identificación de los medios de pago

537.** PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE RESOLUCIÓN DG RECAIDA EN RECURSO GUBERNATIVO.

Cuando se presenta demanda ante un juzgado de lo civil impugnando una resolución desestimatoria de la DG, continúa la prórroga del asiento de presentación y de los asientos conexos.

538.* DENEGACIÓN ASIENTO PRESENTACIÓN DE ACTA NOTARIAL DE MANIFESTACIONES.

No procede practicar asiento de presentación de una instancia privada, acompañada de acta de manifestaciones y acuerdo catastral, por la que el titular registral solicita el cambio de titularidad registral de una finca porque ya ha sido transmitida

539.*** CANCELACIÓN ASIENTOS CONCURSALES TRAS VENTA.

Aunque la regla general del art. 83 LH exige providencia ejecutoria para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial —incluidas las relativas a un concurso de acreedores—, dicha referencia a la situación concursal puede cancelarse por instancia, sin necesidad de nuevo mandamiento, cuando la finca ya ha salido del patrimonio del concursado mediante una transmisión inscrita que cumplió en su momento todos los requisitos legales exigibles según la fase del concurso (convenio, plan de liquidación o autorización judicial).

540.⇒⇒⇒ INSTITUCIÓN DE HEREDERO A FAVOR DE TUTOR PARIENTE ABINTESTATO.

Resolución dictada en el recurso contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39 a inscribir La prohibición del artículo 753 del Código Civil debe interpretarse restrictivamente tras la reforma sobre discapacidad y conforme a la Convención de Nueva York. Es válida la institución hereditaria a favor del tutor o curador representativo que sea pariente dentro del grado legalmente admitido, aunque existan familiares de grado más próximo. No es imprescindible que su gestión haya sido previamente aprobada. Una posible captación de voluntad solo puede declararse judicialmente.

541.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

La calificación que rechaza una representación gráfica debe explicar qué concreta invasión, solapamiento o alteración de la identidad de la finca se aprecia. No basta con remitirse a las alegaciones de los colindantes ni adjuntarlas sin valoración propia

542.() CANCELACIÓN MEDIANTE INSTANCIA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO AEAT POR SUPUESTA NULIDAD.

Una anotación de embargo ya practicada solo puede cancelarse mediante mandamiento del mismo órgano que la ordenó o bien mediante resolución judicial firme.

543.() CANCELACIÓN MEDIANTE INSTANCIA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER AEAT.

La prohibición de disponer ordenada por la Administración tributaria no puede cancelarse por solicitud unilateral del titular de la finca. La eventual nulidad, desproporción o improcedencia de la medida debe plantearse ante la propia Administración o ante los tribunales. Mientras no exista mandamiento cancelatorio o resolución firme, el asiento conserva todos sus efectos.

544.* NRUA: PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE LA INSTANCIA. REQUISITOS TÉCNICOS INFORMÁTICOS.

Cabe recurso exprés contra la negativa a presentar en el Libro Diario un determinado documento. Esta negativa es una nota de calificación, que debe ser argumentada y ha de contar con pie de recurso.

545.*** SEGURO DECENAL (Aº 19 L.O.E.) EN APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y TRASTEROS .

No es exigible el seguro decenal (LOE) para inscribir el fin de obra de un edificio destinado íntegramente a apartamentos turísticos, al considerarse uso terciario (comercial) y no residencia habitual. Pero, la garantía sí será exigible si durante los primeros diez años se transmite algún apartamento o se cambia su destino al de vivienda ordinaria.

546.** GEORREFERENCIACIÓN: LAS DUDAS DE IDENTIDAD DEBEN RESOLVERSE TRAMITANDO EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Las dudas de identidad manifestadas por el registrador deben resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH, sin que sean relevantes ni la falta de coincidencia de las titularidades catastral y registral, pues ello no implica que estemos ante dos porciones distintas del territorio, ni la actualización de los linderos personales.

La constancia de la misma referencia catastral en el historial de otra finca debe conducir a que se exige el consentimiento del titular de ésta para cancelar en el folio real de la misma ese dato erróneo

547.** SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA: ACREDITACIÓN SUSTITUTOS (HIJOS DEL RENUNCIANTE)

Cuando el heredero renuncia y existe sustitución vulgar a favor de sus descendientes, debe acreditarse quiénes son estos mediante acta de notoriedad u otros medios admitidos, sin que baste una simple manifestación de los interesados. Pero el acta de notoriedad a que se refiere el Reglamento hipotecario no es el único medio. En este caso y de acuerdo con la doctrina de que no puede exigirse la acreditación de los hechos negativos, considera suficiente la manifestación del propio renunciante de que solo tiene dos hijos acompañada del libro de familia.

548.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA Y TRACTO SUCESIVO: CITACIÓN AL TITULAR REGISTRAL.

No es posible practica una anotación preventiva de querella si el procedimiento no se ha dirigido contra el titular registral

549.** BULGARIA: CAPITULACIONES MATRIMONIALES Y EQUIVALENCIA DOCUMENTAL DEL TITULO FORMAL

Insiste en los requisitos de equivalencia entre documento publico español y extranjero 

Un documento extranjero solo puede producir efectos registrales si la autoridad extranjera ha desempeñado funciones equivalentes a las del notario español y el documento ofrece garantías semejantes de identidad, capacidad, consentimiento, legalidad y autenticidad. La mera legitimación de firmas o certificación de un documento previamente redactado y firmado no equivale a una escritura pública española. Los reglamentos europeos sobre fuerza probatoria no eliminan el juicio de equivalencia necesario para producir efectos registrales.

 

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