¿QUÉ PUEDE EXIGIR EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR UNA OBRA ANTIGUA?
El art. 28.4 de la Ley de Suelo ante la normativa autonómica
Laura Viloria, abogada, Barcelona
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Sumario:
2.- Qué permite el art. 28.4 LS.
3.- El reparto de competencias.
4.- La ley aplicable en el tiempo.
5.- La prueba de la antigüedad y la situación del suelo.
6.- Dominio público y afecciones sectoriales.
8.- Uso de vivienda, transmisión y cambio de uso.
9.- Después de la inscripción.
10.- Cuadro por comunidades autónomas.
11.- Lista de comprobación para la escritura.
1.- Introducción.
Llega a la notaría una vivienda sin licencia conocida ni reflejo registral, sobre una finca descrita como solar o rústica, y los propietarios quieren declararla para venderla, hipotecarla, adjudicarla en herencia o pedir el número de registro de alquiler de corta duración. El cauce es el art. 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015 (LS). La cuestión es qué documentos deben incorporarse a la escritura y cuáles puede pedir el registrador.
El estudio se ciñe a la declaración de obra terminada. Las segregaciones y parcelaciones antiguas siguen otro régimen: la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP, antes DGRN) aplica el art. 28.4 LS de forma «analógica matizada» y exige un título administrativo: licencia, declaración de innecesariedad o declaración municipal de prescripción o de fuera de ordenación (R. 7 de mayo de 2018).
2.- Qué permite el art. 28.4 LS.
El art. 28 LS conserva su redacción de 31 de octubre de 2015.
El supuesto de hecho son las construcciones frente a las que «ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes». Esta vía es distinta de la ordinaria del art. 28.1 LS (acto de conformidad o autorización, certificado técnico de ajuste al proyecto y, en la obra terminada, requisitos de entrega, autorización de uso y eficiencia energética), y el notario debe advertir de las consecuencias de elegir una u otra, elección que corresponde al propietario (R. 22 de julio de 2014).
Según la letra a), la terminación en fecha determinada y la descripción coincidente con el título se prueban por certificación del Ayuntamiento o de técnico competente, acta notarial descriptiva o certificación catastral descriptiva y gráfica, y el registrador comprueba que no conste anotada la incoación de expediente de disciplina y que el suelo no sea demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público general.
La letra b) obliga al registrador a dar cuenta al Ayuntamiento y a hacerlo constar en la inscripción, la nota de despacho y la publicidad formal. Según la letra c), si la obra se inscribió sin certificación municipal, el Ayuntamiento «estará obligado a dictar la resolución necesaria» para hacer constar por nota marginal la situación urbanística de la finca y las limitaciones que impone al propietario, y si no la dicta responde frente al adquirente de buena fe.
Entre el 7 de julio de 2011 y el 27 de junio de 2013, el art. 20.4 del texto refundido de 2008 (redacción del RDL 8/2011) exigía aportar el acto que declarase la situación de fuera de ordenación, aunque la DGRN entendió que su falta no cerraba el Registro (RR. 17 de enero de 2012 y 6 de mayo de 2013); la Ley 8/2013 lo sustituyó por la nota marginal municipal posterior.
El plazo del precepto se distingue de otros conceptos próximos:
a) Es el plazo para adoptar medidas de restablecimiento. Las leyes autonómicas lo califican como prescripción, caducidad o límite temporal (véase el cuadro); a efectos registrales, la DGSJFP entiende que, si su interrupción no consta en el Registro, actúa «como un plazo de caducidad» ( 1 de julio de 2015, FD 3).
b) La prescripción de la infracción pertenece al procedimiento sancionador, y la DGSJFP refiere el art. 28.4 LS al de restablecimiento ( 28 de febrero de 2015; R. 1 de julio de 2015). En Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia (LOTURM), no fija un plazo propio para el restablecimiento frente a obra terminada (arts. 275.4 y 294), y la R. 26 de octubre de 2023 aplicó a falta de norma expresa el de prescripción de la infracción del art. 294.1, cuatro años, salvo en los ámbitos del art. 294.2, donde el restablecimiento es imprescriptible.
c) La caducidad del procedimiento afecta al expediente ya iniciado que no se resuelve en plazo. Fuera de ordenación, asimilado a fuera de ordenación (AFO) o actuación disconforme, según la comunidad, nombran el estatuto de la edificación cuando el plazo ha pasado.
d) La legalización requiere un título habilitante. El art. 28.4 LS no elimina el carácter de fuera de ordenación o asimilado ni sus limitaciones (R. 26 de octubre de 2023), y cuando se elige esta vía la inscripción no debe mencionar licencias, para no crear una falsa apariencia de legalidad (R. 22 de julio de 2014).
El art. 52 RD 1093/1997 conserva su texto de 1997, sin derogación anotada en el BOE: exige que la fecha sea anterior al plazo de prescripción de la infracción y no recoge las demás previsiones del art. 28.4 LS.
3.- El reparto de competencias.
La STC 61/1997, FJ 29, atribuye al Estado en exclusiva (art. 149.1.8.ª CE) «determinar los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, los efectos y las operaciones registrales». En el FJ 17 avaló como norma registral el art. 43.3 del texto refundido de 1992, que obligaba a los Ayuntamientos a remitir al Registro copia de las certificaciones de cumplimiento de deberes urbanísticos para que se tomase nota marginal, esquema que sigue el art. 28.4.c) LS; en el FJ 28 f) negó que el Estado pueda vincular los efectos civiles de la reparcelación a un momento procedimental y a una técnica urbanística concretos. La STC 143/2017, FJ 18, al examinar el art. 12 de la Ley 8/2013, reitera la doctrina del FJ 28 f) y del FJ 29 a) de la STC 61/1997; el precepto que hoy es el art. 28.4 LS no fue objeto de ese proceso.
La R. 29 de octubre de 2012 formula el reparto: el Estado fija los requisitos de inscripción; las comunidades, qué actos requieren licencia, el régimen sancionador y los plazos o la imprescriptibilidad. La R. 15 de abril de 2013, de Almuñécar, califica de materiales las normas autonómicas que imponen requisitos para inscribir y declara que la remisión estatal a requisitos autonómicos «no constituye un título de atribución o traslación de la competencia».
Bajo la legislación andaluza anterior, la R. 5 de marzo de 2012 interpretó conforme al precepto estatal el art. 53.5 del Reglamento de Disciplina Urbanística andaluz, en la redacción del Decreto 2/2012, de 10 de enero, que exigía el reconocimiento de AFO para inscribir, y lo ciñó al suelo no urbanizable: el registrador pide la resolución y, si no se aporta en diez días, inscribe haciendo constar la falta, criterio que reiteró la R. 5 de marzo de 2013.
La ley autonómica decide el resultado por la vía sustantiva: si no hay plazo o no ha transcurrido, falta el supuesto del art. 28.4 LS y el registrador debe apreciarlo (R. 11 de marzo de 2014). En la vía ordinaria del art. 28.1 LS el archivo del libro del edificio lo exigen los arts. 9.a) y 202 de la Ley Hipotecaria (LH), y la DGSJFP lo excusa cuando la normativa autonómica no lo considera obligatorio para ese tipo de edificación (R. 29 de mayo de 2017; R. 25 de marzo de 2026, ambas sobre obras con licencia).
No se ha localizado ninguna ley urbanística autonómica vigente que exija un título previo para inscribir una obra antigua por la vía del art. 28.4 LS (la legalización extraordinaria balear es otra vía); la licencia del art. 27.6 de la Ley valenciana 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE), se exige «de conformidad con las previsiones de la legislación vigente».
La Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura (LOTUS), prevé que una resolución municipal expresa reconozca en actuación disconforme las edificaciones sin título que ya no pueden demolerse (art. 142.2), remite el procedimiento al reglamento (art. 142.4) y no impone requisito registral alguno para inscribir la obra antigua. El Reglamento General, aprobado por Decreto 143/2021, de 21 de diciembre, hace de la resolución título bastante para la inscripción (art. 182.1.h) y dispone que «será necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad» en la forma y con los efectos de la legislación hipotecaria (art. 182.1.i).
El Decreto-ley 4/2026, de 28 de julio, convalidado el 4 de septiembre de 2026, modificó la LOTUS: derogó la licencia de primera ocupación del art. 152 y la sustituyó por una declaración responsable (arts. 166 bis a 166 quinquies). No modificó expresamente el Reglamento; su derogatoria genérica desplaza, en lo que se oponga, el art. 192 y las remisiones de los arts. 180.2 y 180.5 a la licencia de primera ocupación de actuación disconforme, pero no afecta al art. 182.
No consta resolución de la DGSJFP que aplique o rechace el art. 182.1.i); la R. 14 de abril de 2026, de Almendralejo, resolvió sobre una obra extremeña terminada en 2007 con el art. 28.4 LS y el art. 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, consideró extinguida la acción porque el plazo de la Ley 15/2001 se había cumplido antes de la entrada en vigor del art. 179.2 LOTUS, y no mencionó el art. 182.1.i).
4.- La ley aplicable en el tiempo.
La DGSJFP distingue la norma registral, que es la vigente al presentar el título aunque la escritura sea anterior (R. 17 de enero de 2012; R. 7 de junio de 2017), de la sustantiva, que fija el plazo y los supuestos sin plazo y cuya aplicación retroactiva desfavorable a situaciones ya consolidadas excluye (R. 6 de mayo de 2013, sobre la licencia de primera ocupación; R. 11 de marzo de 2014, que lo extiende a la prescripción de las acciones de restablecimiento).
De ahí resultan dos reglas. Si el plazo de la ley antigua se había agotado cuando entró en vigor una norma de imprescriptibilidad o de plazo más largo, la acción no renace: la R. 28 de febrero de 2015 inscribió una obra de 1970 en un espacio después declarado parque natural, y la R. 30 de mayo de 2016 revocó el defecto opuesto a una obra anterior a 1990 en suelo no urbanizable valenciano. Si la obra no estaba consolidada cuando llegó la nueva norma, esta se le aplica, en lo que la R. 11 de marzo de 2014 llama retroactividad de grado atenuado. La R. 1 de julio de 2015 aplicó la segunda regla a una obra aragonesa de 2007 que atravesó tres redacciones sucesivas: la ley de 2009 llevó a diez años un plazo de cuatro aún no cumplido, y la reforma de 2013, que volvió a remitir al plazo de prescripción de la infracción (cuatro años para las graves, como era el caso), impidió aplicar los diez; precisó que no compete al registrador calificar si la infracción es grave o muy grave, pero sí determinar el plazo.
La Comunitat Valenciana se aparta de la segunda regla por ley: el art. 255.6 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP), dispone que el plazo de caducidad aplicable «será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística». La R. 7 de septiembre de 2023 aplicó así los cuatro años de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana (LUV), a una obra terminada en 2012, y no los quince de la ley de 2014, aunque los cuatro años no hubieran corrido al entrar esta en vigor. La R. 1 de abril de 2025, de Cullera, hizo lo mismo con una ampliación de 2007 o 2008 en no urbanizable común, cuya sanción y orden de demolición habían prescrito.
En Galicia, el art. 153 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG), mantiene los seis años del art. 210 de la Ley 9/2002, que ya los calificaba de caducidad desde la reforma de 2010, y desde la Ley 10/2023 (art. 153.1, párrafo cuarto, LSG) las obras posteriores sin título no reabren el cómputo de la edificación originaria. En Andalucía, la DT 1.ª c).2.ª de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), impide que el restablecimiento ampare «supuestos de retroactividad desfavorable para el presunto infractor»; la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), fijaba cuatro años en su redacción original y seis desde el 28 de febrero de 2012. El art. 153 LISTA somete al plazo de seis años también el rústico de especial protección por legislación sectorial, y la R. 14 de septiembre de 2022 lo aplicó, con cita de esa transitoria, a las escrituras presentadas desde el 23 de diciembre de 2021 «con independencia de la fecha de construcción», y revocó la suspensión de una obra acreditada por certificado técnico desde 2011 en suelo de especial protección por planificación territorial.
Otras reformas que alargaron el plazo carecen de transitoria específica: en Madrid, la Ley 7/2024, que reformó el art. 195.1 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM), sin incluirlo entre los de aplicación inmediata de su DT 1.ª; en Castilla-La Mancha, la Ley 1/2021, hoy art. 182.4 del texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero (TRLOTAU); en Castilla y León, la Ley 7/2014, y en Cantabria, la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA), reformada por las Leyes 11/2022 y 3/2023, en vigor el 1 de enero de 2023 y el 1 de enero de 2024.
El suelo que pasa a ser protegido tiene doctrina propia desde la R. 4 de septiembre de 2019, de Lucena del Cid, que, para una obra de 2008 en suelo ya protegido, excluyó la consolidación por antigüedad «salvo que se pruebe fehacientemente que la obra se terminó antes de la propia clasificación urbanística», y la R. 28 de octubre de 2022 confirmó la suspensión para una obra de 1998 en suelo no urbanizable protegido valenciano desde 1988, incluido después en la Red Natura 2000, salvo certificación municipal de que la obra está consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento. La R. 10 de febrero de 2026, de Ontinyent, confirmó la suspensión para una obra de unos dieciocho años en suelo hoy no urbanizable protegido, imprescriptible tanto con la LUV como con el texto refundido de 1992: solo cabría inscribir si se acredita, con la carga de la prueba en el interesado, que se terminó y prescribió bajo otra calificación, o con certificado municipal.
5.- La prueba de la antigüedad y la situación del suelo.
La R. 23 de abril de 2014, de Marchena, refirió a la construcción original el año que daba la certificación catastral, porque el historial registral mostraba que la ampliación era posterior, y admitió que el registrador consulte de oficio el Catastro y los organismos a los que tiene acceso directo para resolver dudas.
No se exige probar de modo completo que la acción se ha extinguido: basta una antigüedad superior al plazo y que no conste anotación (R. 5 de marzo de 2013). Ante fechas discrepantes, la R. 14 de septiembre de 2022 aceptó la del técnico porque cumplía igualmente el plazo. El documento debe ser concluyente: la R. 30 de julio de 2021 rechazó un certificado técnico «incompleto, contradictorio e inconcreto», y la R. 26 de octubre de 2023, una edificación no terminada, cuyo plazo no había empezado a correr.
La afirmación del técnico sobre la calificación urbanística del suelo «sólo puede tener valor de informe o dictamen profesional», porque es una cuestión jurídica reservada a la Administración (R. 30 de mayo de 2016). El registrador puede apreciar la imprescriptibilidad con lo que resulte del Registro o del título (R. 11 de marzo de 2014) y aplicar un decreto de espacio protegido aunque no conste inscrito, por ser norma jurídica (R. 28 de febrero de 2015). La R. 19 de marzo de 2024 exigió declaración municipal para suelo no urbanizable de protección en Madrid, aunque la ley no lo declarase imprescriptible.
La R. 24 de junio de 2025, de Moralzarzal, partió de una finca que el Catastro y el visor de planeamiento de la Comunidad de Madrid situaban en suelo protegido; la R. 10 de febrero de 2026, en la cartografía auxiliar del Registro y el visor de la Generalitat, y la R. 6 de noviembre de 2025, en la aplicación gráfica homologada. En 2016 la DGSJFP dijo que el sistema de información urbanística autonómico tenía solo valor informativo a falta de certificado administrativo, aunque admitió que fundase las dudas del registrador (R. 30 de mayo de 2016, FD 9), y en 2019 confirmó con esa base un defecto (R. 4 de septiembre de 2019); ahora parte de él al calificar.
Sobre la prueba de la terminación, el art. 196.3 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB), con remisión a la LEC, y el art. 46.3 y 4 del Reglamento canario de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística (Decreto 182/2018, de 26 de diciembre, publicado en el BOC de 9 de enero de 2019) admiten cualquier medio y cargan la prueba en quien alega el plazo. El canario exige, para obras no visibles desde lugares públicos, documento público, fotografía oficial o documento privado con fecha fehaciente, además de inspección, salvo que se estime innecesaria (art. 46.5), y presume cierta, salvo prueba en contrario, la fecha de un certificado municipal sobre prescripción (art. 46.6). En Andalucía, el art. 355.2 del Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022) admite cualquier medio y considera terminadas las obras y usos cuando estén «dispuestos a servir al fin o uso previsto».
6.- Dominio público y afecciones sectoriales.
La R. 6 de mayo de 2013 no exigió acreditar que el suelo no es demanial: basta que no resulte del historial ni del título. La R. 11 de junio de 2013, de Mojácar, precisó que el registrador puede advertir las servidumbres de uso público por la colindancia con el dominio público, aunque no consten en los asientos.
En costas, esa resolución y la R. 29 de junio de 2015 cerraron el Registro a las obras en zona de servidumbre de protección mientras no se acredite la autorización que exige la legislación de costas o su innecesariedad, cualquiera que sea su antigüedad; en la segunda, una obra de 1982 que invadía también la servidumbre de tránsito, la calificación confirmada exigía la autorización de la comunidad autónoma o, en su caso, la excepcional del Consejo de Ministros, además del informe estatal sobre la zona de tránsito. En carreteras, la R. 19 de febrero de 2016 suspendió la inscripción hasta que se aportase resolución del órgano titular de la vía.
Ante dudas fundadas sobre el dominio público marítimo terrestre, el registrador debe pedir de oficio certificación a Costas y suspender hasta recibirla, sin exigir su aportación al interesado (R. 1 de marzo de 2023), y no basta un certificado basado en un deslinde «probable» (R. 19 de enero de 2026).
En el dominio público hidráulico la doctrina es constante desde la R. 27 de febrero de 2014, de Castro Urdiales, que interpretó de forma finalista la servidumbre del art. 28.4 LS y exigió autorización del organismo de cuenca para una obra en finca lindante con un río, criterio seguido por la R. 4 de julio de 2019.
La R. 8 de febrero de 2023 asimiló la limitación de la zona de policía a una servidumbre de uso público general y estimó el recurso porque el Comisario de Aguas informaba que las construcciones no necesitaban autorización. La R. 6 de noviembre de 2025, de Villajoyosa, confirmó la suspensión hasta que se acredite la autorización o su innecesariedad.
La R. 17 de febrero de 2026, de Corcubión-Muros, añadió como obiter dicta, al desestimar un recurso en el que no se discutían los defectos, que la finca lindante con un río requería autorización y que la obra exige la georreferenciación previa de la finca. La R. 14 de abril de 2026, de Almendralejo, pidió un pronunciamiento expreso de la Administración hidráulica sobre la prescripción, la imposibilidad de restablecimiento y el régimen aplicable. La R. 19 de mayo de 2026, de Cangas, sobre una edificación principal con vivienda en zona de servidumbre y una edificación anexa en zona de policía, afirmó que «no cabe aplicar analógicamente el régimen del artículo 28.4», previsto para la actuación municipal, exigió declaración de la Administración hidráulica y calificó el defecto de subsanable.
La R. 18 de enero de 2024 exigió extender antes la nota marginal de zona inundable, que la DGSJFP deriva del art. 14 bis.4 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico (en el que se habla de «anotación registral»), también en una obra antigua. La R. 25 de septiembre de 2025, ante una base catastral que coincidía en parte con una vía pecuaria, exigió, al no constar la desafectación, tramitar el procedimiento del art. 199 LH para que la Administración se pronuncie sobre la invasión.
7.- Qué no se exige y qué sí.
La licencia de primera ocupación no se exige para inscribir una obra antigua, aunque el uso sea continuado (R. 18 de octubre de 2012), y el precepto autonómico que la imponía era material y no podía condicionar la inscripción (R. 15 de abril de 2013).
Tampoco el libro del edificio. Los arts. 9.a) y 202 LH exceptúan su aportación cuando por la antigüedad de la edificación no sea exigible, y la DGSJFP no lo pide por la vía del art. 28.4 LS (R. 16 de mayo de 2013; R. 6 de septiembre de 2016; R. 7 de junio de 2017).
La R. 19 de abril de 2016 no exigió certificado de eficiencia energética para la obra por antigüedad, con apoyo en el RD 235/2013, hoy sustituido por el RD 390/2021 sin que conste revisión del criterio. La norma nueva no se refiere al Registro ni a la declaración de obra (su art. 17.2 liga el certificado a la compraventa), y el art. 28.4 LS, a diferencia del 28.1.b), no menciona la eficiencia energética.
El seguro decenal sí puede exigirse. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), se aplica a las obras cuya licencia se solicitó desde el 6 de mayo de 2000 (DT 1.ª), y su art. 20.1 impide autorizar e inscribir escrituras de obra nueva sin acreditar las garantías del art. 19, de las que la DA 2.ª LOE solo hace obligatoria la de daños materiales del art. 19.1.c), y solo en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. La DGSJFP extiende esa exigencia a la obra declarada por antigüedad, por el tiempo que reste hasta los diez años desde la recepción (R. 13 de julio de 2015), salvo que se acredite que es anterior a la LOE, que tiene más de diez años (R. 23 de octubre de 2017, en una venta) o que concurre la excepción del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (DA 2.ª LOE). La Instrucción de la DGSJFP de 29 de septiembre de 2026 admite el certificado o suplemento del seguro decenal firmado con firma electrónica cualificada, que debe incorporar un CSV o código QR para su cotejo.
El art. 202 LH exige que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación esté «identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». La R. 8 de febrero de 2016 declaró que rige para toda obra, nueva o antigua, presentada desde el 1 de noviembre de 2015 (en el caso, presentado antes, no lo exigió), y la R. 23 de mayo de 2016 atenuó la exigencia en una elevación de plantas sin cambio de la superficie ocupada.
La georreferenciación de la finca es la exigencia que ha cambiado. La R. 6 de septiembre de 2016 admitió exigirla cuando había dudas sobre la ubicación de la edificación. La R. 24 de junio de 2025, FD 7, la considera «presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva», aunque el registrador no tenga dudas. La R. 26 de febrero de 2026, de Inca, no admite renunciar a inscribir la georreferenciación y ordena tramitar el art. 199 LH; la R. 26 de marzo de 2026, de Sitges, admite que ese procedimiento se entienda solicitado tácitamente o se tramite de oficio. La R. 9 de junio de 2026, de Almería n.º 3, confirmó la denegación de la georreferenciación previa por un litigio ya iniciado con una colindante, y con ella la de la obra por antigüedad.
La anotación de disciplina cierra el Registro: si consta la incoación de un expediente, solo pueden inscribirse las edificaciones no afectadas que acredite una certificación administrativa, no técnica (R. 17 de mayo de 2024). La R. 25 de mayo de 2026, de Adeje, confirmó la suspensión de un cambio de uso declarado por antigüedad porque constaba anotada la incoación de un expediente de disciplina urbanística por esas obras, con medidas de restablecimiento adoptadas.
8.- Uso de vivienda, transmisión y cambio de uso.
En Cataluña, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, exige la cédula de habitabilidad para ocupar (art. 26.1) y para cualquier transmisión o cesión de uso (art. 26.2). El notario debe exigirla antes de autorizar la transmisión, salvo exoneración expresa del adquirente, que solo cabe en vivienda que no sea de nueva construcción y en los supuestos tasados del art. 132.a), y los registradores no pueden inscribir las escrituras que no cumplan los arts. 132 a 134 (art. 135.1). La cédula no legaliza, y si al tramitarla se advierte que el uso puede no ajustarse a la legalidad urbanística y así consta en ella, el fedatario debe advertirlo al adquirente (art. 26.5 bis). Ningún precepto la exige para declarar la obra, y la R. 26 de enero de 2026 no la exigió para un acta de fin de obra con licencia, porque el art. 28 LS no pide acreditar la habitabilidad.
En Andalucía, la edificación en AFO no puede acceder a los servicios básicos ni hacer obras hasta que se reconozca esa situación (art. 173.3 LISTA); las suministradoras exigen la resolución (art. 174.3), que no supone legalización (art. 174.1), cabe cualquiera que sea el uso (art. 173.1) y se hace constar en el Registro por nota marginal «en los términos establecidos en la legislación estatal» (art. 174.6). La R. 13 de noviembre de 2024, de Montefrío, admitió como medio de acreditación la notificación electrónica, con CSV, del acuerdo municipal que reconocía la situación de AFO, incorporada a la escritura, sin pronunciarse sobre su exigibilidad.
En las Illes Balears, la transmisión debe incorporar copia de la cédula vigente, de la calificación definitiva o de la licencia de ocupación, o hacer constar expresamente que no se dispone de ellas, y no hacer constar la cédula o su falta es infracción (arts. 16.4 y 86.l de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears).
La DA 7.ª de la Ley balear 7/2024, de 11 de diciembre, regula una legalización extraordinaria en suelo rústico de edificaciones que ya no pueden ser objeto de restablecimiento; la licencia de vivienda, con la prohibición de uso turístico, «deberá inscribirse» en tres meses (DA 7.ª.8, redacción de la Ley 4/2026). La disposición está recurrida ante el Tribunal Constitucional en su redacción original (recurso 1840/2025) y en la dada por la disposición final decimocuarta de la Ley 4/2025 (recurso 7410/2025), sin sentencia publicada.
En Canarias, el uso consolidado en fuera de ordenación puede acreditarse con una certificación que los interesados «podrán solicitar» o con cualquier medio de prueba admitido en derecho (art. 361.6 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias).
La R. 12 de septiembre de 2016 trató el cambio de uso por antigüedad como modificación de la obra inscrita, acreditable en Ibiza con certificado técnico de antigüedad superior a ocho años; hoy el art. 196.4 LUIB da a los cambios de uso sin licencia carácter permanente y computa el plazo desde que cesa el uso. La R. 9 de abril de 2024, de Markina, condicionó la aplicación del art. 28.4 LS al uso a que la norma autonómica y la jurisprudencia admitan su prescripción; en otro caso, hace falta licencia o certificado municipal.
Las RR. 11 de junio de 2024 y 9 de julio de 2024 exigieron acreditar cuándo terminaron las últimas obras y que el uso no es contrario al planeamiento, y un acto de aprobación de la Administración, expreso o por conformidad con la declaración responsable. Las RR. 25 de junio de 2025 y 10 de julio de 2025, en Madrid, admitieron como único medio de prueba del cambio de uso de fincas integradas en edificios ya declarados el certificado del órgano competente en materia de disciplina urbanística.
La R. 23 de septiembre de 2025 lo exigió en Barcelona porque el técnico carece de potestad certificante sobre el uso y, con apoyo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, entendió que el plazo frente a un uso de vivienda contrario al planeamiento no empieza a correr mientras ese uso se mantiene. La exigencia del certificado la reiteraron las RR. 28 de enero de 2026, 30 de marzo de 2026 y 21 de abril de 2026. Cuando se aportan licencias municipales del cambio de uso, rige la vía del art. 28.1 LS (R. 3 de febrero de 2026).
La R. 15 de julio de 2025 admite el art. 28.4 LS para declarar el edificio, ampliarlo o completar una descripción antigua o genérica, y para la división horizontal por antigüedad de los elementos ya descritos; las divisiones, segregaciones o cambios de uso posteriores necesitan título habilitante o certificado del órgano municipal competente. La R. 1 de diciembre de 2025 aplicó ese esquema a una descripción antigua y genérica, sin aumento de elementos, e inscribió la modificación y la división horizontal sin título habilitante. La R. 23 de junio de 2026 reiteró ese esquema: la sola licencia de división horizontal no acredita la descripción del edificio, pero esta puede justificarse por la vía de la antigüedad, sin un nuevo título urbanístico de obra. Las RR. de 2 de junio de 2026 (BOE-A-2026-21400 y BOE-A-2026-21401; BOE de 14 de octubre de 2026), de Madrid n.º 6, negaron el art. 28.4 LS a la división horizontal de un hotel en 134 habitaciones, porque lo acreditado era su funcionamiento como hotel, y exigieron acto administrativo expreso de conformidad.
La obra inscrita es presupuesto del número de registro de alquiler de corta duración, que no se asigna mientras no conste inscrita la obra, aunque la finca figure como solar (R. 30 de julio de 2025; R. 27 de marzo de 2026); si la finca no está inmatriculada, hace falta además su inmatriculación (R. 7 de noviembre de 2025).
9.- Después de la inscripción.
Practicada la inscripción, el registrador notifica al Ayuntamiento y a la comunidad autónoma (arts. 28.4.b y 65.3 LS; R. 30 de mayo de 2016; R. 14 de septiembre de 2022).
La resolución municipal para la nota marginal del art. 28.4.c) LS es un acto administrativo que se califica. La R. 30 de junio de 2016, de Alcalá la Real, exigió acreditar la oportunidad de intervención del titular registral y la constancia de su DNI, y señaló que, si la situación de la edificación exige medidas de restablecimiento, el cauce adecuado es el expediente de disciplina con anotación preventiva.
La LISTA obliga a la Administración a hacer constar en el Registro las limitaciones de las edificaciones frente a las que ya no cabe actuar (art. 159.2); su reglamento exige que las resoluciones dictadas para edificaciones sin AFO reconocido mencionen la prohibición de servicios y de obras (art. 404.4). La R. 6 de abril de 2026, de Teguise, rechazó cancelar por caducidad la nota marginal extendida en 1994, conforme a la Ley canaria 7/1990, al inscribir una obra sin licencia: es similar a la del art. 28.4 LS, publica la situación urbanística de la finca y, según el art. 67.3 LS, las notas marginales tienen vigencia indefinida salvo disposición expresa.
10.- Cuadro por comunidades autónomas.
Datos a 16 de octubre de 2026. El plazo indicado es el vigente; para obras terminadas antes de una reforma, véase el apartado 4.
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Comunidad |
Norma y artículo |
Plazo para restablecer la legalidad (y calificación legal) |
Supuestos sin plazo (resumidos) |
Para inscribir la obra |
Para usar o transmitir |
Cautelas |
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Andalucía |
6 años desde la completa terminación o los signos externos. «Limitación temporal» (arts. 153.2.f y 174.2) |
Dominio público y servidumbres de protección; rústico con riesgos; rústico en zona de influencia del litoral; bienes inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico; zonas verdes y espacios libres; parcelaciones en rústico, salvo la parcela de la edificación ya inatacable |
Art. 28.4 LS (DA 9.ª.2 LISTA) |
AFO para suministros y obras (arts. 173.3 y 174.3); nota marginal (art. 174.6) |
El rústico de especial protección sectorial sí tiene plazo. LOUA: 4 años hasta 2012. DT 1.ª c).2.ª y DT 5.ª LISTA |
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Aragón |
El de prescripción de la infracción: 1 año leve, 4 grave, 10 muy grave |
Sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, suelo no urbanizable especial |
Art. 28.4 LS |
Declaración responsable de primera ocupación en obra nueva (art. 227.2.d) |
Ley 3/2009: 10 años fijos hasta la Ley 4/2013 (R. 1 de julio de 2015) |
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Asturias |
4 años desde la total terminación. «Prescripción» (art. 241.4) |
Zonas verdes y espacios libres públicos o privados; no urbanizable de especial protección y de costas |
Art. 28.4 LS |
Licencia de primera utilización en vivienda colectiva o promoción conjunta de viviendas (art. 228.3.j); declaración responsable en autopromoción y edificios de nueva planta en general (art. 228 bis.1.b); suministros con licencia (art. 232) |
El art. 146 remite a una norma estatal derogada. Sin DT |
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Canarias |
4 años desde la completa terminación. «Limitación temporal» |
Rústico de protección ambiental calificado así antes de iniciarse la actuación; dominio público y zonas de protección; BIC y catalogados; viales, espacios libres y zonas verdes; parcelación en rústico protegido |
Art. 28.4 LS |
Comunicación previa de primera ocupación (art. 332.1.c); suministros (art. 336); uso consolidado (art. 361.6) |
Pasa a fuera de ordenación (art. 362). Ley 7/2026 añade el art. 361.7, aún no consolidado en el BOE |
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Cantabria |
4 años; 15 en suelo rústico («prescripción», art. 265.2) |
Zonas verdes, espacios libres y dotaciones públicas («imprescriptibles») |
Art. 28.4 LS (art. 289 LOTUCA) |
Declaración responsable de primera ocupación (art. 243); DA 10.ª |
LOTUCA en vigor desde el 22/09/2022: 15 años en rústico desde esa fecha (art. 265); zonas verdes, espacios libres y dotaciones, 15 años hasta el 31/12/2023 e imprescriptibles desde el 01/01/2024 (Ley 3/2023). Sin DT específica sobre el plazo; la DT 1.ª.1 declara de aplicación inmediata el título VI y el art. 261.2 remite al ordenamiento vigente al resolver. Ley 2/2001: 4 años (art. 208). La Ley 10/2026 solo modifica el art. 61.3 |
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Castilla-La Mancha |
5 años; 8 en obra de nueva planta en rústico. «Plazo para el ejercicio de la acción» |
Sistemas generales; rústico de especial protección; dominio público y servidumbres; BIC y catalogados; parcelación en rústico protegido |
Art. 28.4 LS |
Declaración responsable de primera ocupación, que presupone licencia de obras (art. 157.1.d); para suministros, licencia de primera utilización (art. 164.2.b); constancia registral del fuera de ordenación (art. 42 bis.6) |
4 años hasta el 16 de marzo de 2021, sin DT |
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Castilla y León |
El de prescripción de la infracción: 4 años leve, 8 grave, 10 muy grave |
Dominio público y espacios libres públicos existentes o previstos |
Art. 28.4 LS |
Declaración responsable de primera ocupación (art. 105 bis); suministros con licencia (art. 101) |
Ley 7/2014 sin DT específica sobre el plazo; antes, 4 y 1 años. Muy grave: entre otros, rústico con protección |
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Cataluña |
6 años. Prescripción |
Espacios libres públicos y viario; no urbanizable del art. 32.a) («no prescriben nunca») |
Art. 28.4 LS |
Cédula para ocupar y transmitir; el notario la exige y el registrador no inscribe la transmisión sin ella, salvo exoneración en vivienda que no sea de nueva construcción y en los supuestos tasados (Ley 18/2007, arts. 132.a y 135.1) |
En no urbanizable, fuera de ordenación en todo caso (art. 108.7) |
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Comunitat Valenciana |
15 años. Caducidad |
Zonas verdes, viales, espacios libres y dotaciones; dominio público; Inventario del Patrimonio Cultural; todo el no urbanizable |
Art. 28.4 LS |
Declaración responsable de primera, segunda y posteriores ocupaciones (art. 233.1.f TRLOTUP; Decreto 12/2021), que se renueva en segundas y posteriores transmisiones y nuevos suministros a los diez años o si no hubo título anterior (art. 33.2 y 3 LOFCE, que aún dice licencia) |
Art. 255.6: ley vigente al terminar. LUV: 4 años hasta el 19 de agosto de 2014. No urbanizable común sin plazo desde el 8 de febrero de 2019 |
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Extremadura |
6 años. «Plazo para el ejercicio de la potestad» |
Parcelaciones en rústico; sistemas generales, zonas verdes y espacios libres; espacios naturales y Red Natura 2000; dominio público y zonas de servidumbre, afección o policía; bienes inventariados o BIC |
Art. 182.1.i) del Decreto 143/2021: resolución de actuación disconforme «necesaria para la inscripción» |
Declaración responsable de primera ocupación según ordenanza; en su defecto, tras la resolución (art. 166 quinquies); suministros con cédula y justificante de la declaración responsable (art. 161.2 LOTUS); el art. 180.4 del Decreto 143/2021 los veda en rústico y urbanizable hasta la legalización |
La ley no contiene la exigencia registral. No consta resolución de la DGSJFP (apartado 12). Ley 15/2001: 4 años |
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Galicia |
6 años. Caducidad |
Zonas verdes, espacios libres, viarios, zona del art. 92.1, dotaciones y equipamientos |
Art. 28.4 LS |
Régimen del art. 90; suministros con título habilitante (art. 142.4) |
El rústico protegido no está excluido del plazo. Las ampliaciones no reabren el cómputo |
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Illes Balears |
8 años para iniciar y notificar. Prescripción de la acción |
Rústico protegido en el momento de la ejecución; BIC y catalogados; parques, jardines, espacios libres, infraestructuras y dotaciones |
Art. 28.4 LS. Legalización extraordinaria: inscripción en 3 meses (Ley 7/2024, DA 7.ª.8) |
Cédula o licencia de ocupación (art. 158.2); en la transmisión, copia de la cédula, de la calificación definitiva o de la licencia de ocupación, o mención de no tenerlas (Ley 5/2018, art. 16.4) |
Hasta el 13 de diciembre de 2024, todo el rústico sin plazo. Recursos de inconstitucionalidad 1840/2025 (DA 7.ª) y 7410/2025 (DF 14.ª de la Ley 4/2025, que la reformó), admitidos y sin sentencia publicada |
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La Rioja |
4 años desde la total terminación. Sin calificar |
Sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, no urbanizable de especial protección |
Art. 28.4 LS |
Licencia de primera utilización (art. 192.2.g) |
DT 8.ª: planes especiales de regularización para acciones anteriores a 1998 |
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Madrid |
6 años; 15 en no urbanizable de protección. Sin calificar |
Viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público delimitado (art. 200.1) |
Art. 28.4 LS |
Declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento (art. 155.c); suministros (art. 162.3) |
4 años hasta el 27 de diciembre de 2024. La Ley 7/2024 no tiene DT para el art. 195 |
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Murcia |
Sin plazo legal expreso para restablecer; la DGSJFP aplica los 4 años de prescripción de la infracción grave o muy grave (R. 26 de octubre de 2023) |
Sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, viales, equipamientos y espacios naturales especialmente protegidos (art. 294.2) |
Art. 28.4 LS (art. 257 LOTURM) |
Declaración responsable de primera y sucesivas ocupaciones (art. 264.2.f) |
Véase el apartado 2. El art. 278 (10 años) es plazo de cumplimiento de medidas |
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Navarra |
4 años desde la terminación o los signos exteriores (art. 203, sin calificar); 10 en no urbanizable de protección de titularidad privada («prescribirá», art. 205.2) |
Dominio público y servidumbres, viales, zonas verdes, espacios libres y BIC de titularidad pública |
Art. 28.4 LS |
Licencia de primera utilización (art. 190.2.h); suministros con licencia (art. 197.3) |
Las infracciones tienen plazos más largos que la acción. Sin DT |
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País Vasco |
4 años; límite a la orden de demolición, sin calificar |
Todo el no urbanizable; sistemas generales dotacionales; dominio público y servidumbres; catalogados y BIC |
Art. 28.4 LS |
Licencia de primera utilización (art. 207.1.r), exigida para suministros (art. 214.2.b) |
En no urbanizable no corre plazo alguno |
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Ceuta y Melilla |
4 años desde la total terminación, según la nota del BOE al art. 185.1 (vigencia discutida, apartado 12) |
Zonas verdes y espacios libres (art. 188) |
Art. 28.4 LS |
Sin dato verificado |
El RDU de 1978 (art. 31.1) dice un año. El BOE no consolida el RDL 16/1981 ni lo marca como derogado; recoge la anulación de su derogación por la STC 61/1997 (apartado 12) |
11.- Lista de comprobación para la escritura.
- Medio del art. 28.4.a) LS con la fecha de terminación y una descripción coincidente con lo que se declara.
- Si lo que se declara es un cambio de uso, o una división o segregación de elementos de un edificio ya declarado que aumente los susceptibles de aprovechamiento independiente, título habilitante o, por la vía del art. 28.4 LS, certificado del órgano municipal competente en materia de disciplina urbanística; el certificado técnico no basta. En el cambio de uso, esa vía requiere además que la normativa autonómica y la jurisprudencia admitan la prescripción o caducidad de la acción frente al uso y que este no sea contrario al planeamiento, con las particularidades de Cataluña y de las Illes Balears (apartado 8).
- Solicitud expresa, por el propietario, de la vía del art. 28.4 LS, que no puede plantearse por primera vez en el recurso (R. 7 de junio de 2017); si se incorporan licencias, constancia de que no se invocan como título de la inscripción (apartados 2 y 8).
- Plazo y supuestos sin plazo de la ley autonómica aplicable según el apartado 4 (la vigente al terminar la obra, salvo reforma que entre en vigor antes de cumplirse el plazo, con las reglas propias valenciana y andaluza) y la duda del apartado 12.c).
- Si consta o puede constar suelo protegido, certificación municipal sobre la clasificación o la situación de la obra; el certificado técnico vale aquí como dictamen (apartado 5).
- Certificación catastral descriptiva y gráfica y, si la finca no tiene representación gráfica inscrita, su inscripción previa o simultánea por el procedimiento del art. 199 LH, que conviene solicitar expresamente (art. 9.b, párrafo segundo, LH; apartado 7).
- Coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación (art. 202 LH).
- En edificios destinados principalmente a vivienda, seguro decenal por el tiempo que reste hasta los diez años desde la recepción (R. 13 de julio de 2015), salvo que la obra sea anterior a la LOE (DT 1.ª LOE), que hayan pasado más de diez años desde la recepción (R. 23 de octubre de 2017) o que se trate de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio; si este transmite dentro de los diez años, seguro por el tiempo que reste o exoneración expresa del adquirente, acreditando el autopromotor haber utilizado la vivienda (DA 2.ª LOE).
- Si la finca linda o puede lindar con cauces, costas, carreteras o vías pecuarias, pronunciamiento del organismo competente; si está en zona inundable, solicitud del titular, en la escritura o por instancia, de que se extienda antes la nota marginal de esa condición (apartado 6).
- Información registral reciente sin anotación de disciplina urbanística (art. 28.4.a LS).
- En Extremadura, la resolución de actuación disconforme del art. 182.1.i) del Decreto 143/2021, si existe; si no existe, advertencia expresa a los otorgantes de que el registrador puede exigirla con base en ese precepto (apartados 3 y 12).
- Si hay transmisión, el título de ocupación que exija la ley autonómica: en Cataluña, cédula o, en vivienda que no sea de nueva construcción, exoneración expresa en los supuestos tasados del art. 132.a) Ley 18/2007, y los demás requisitos del art. 132 que procedan, cuya falta cierra el Registro (art. 135.1); en las Illes Balears, copia de la cédula vigente o, en su caso, de la licencia de ocupación o de primera utilización o de la calificación definitiva, o constancia expresa de no disponer de ellas (art. 16.4 Ley 5/2018); en la Comunitat Valenciana, la declaración responsable de ocupación que, en la segunda y posteriores transmisiones, exigen el art. 33.2 y 3 LOFCE (que aún habla de licencia) y los arts. 6 y 7 del Decreto 12/2021, si no hubo título anterior o han pasado diez años desde el primero, sin cierre registral (apartados 8 y 10).
- Advertencias: las consecuencias de optar por la vía del art. 28.4 LS frente a la del art. 28.1 LS; la inscripción no legaliza, la edificación puede quedar fuera de ordenación o en la situación equivalente que prevea la ley autonómica y puede extenderse después nota marginal sobre su situación urbanística; en Cataluña, la advertencia del art. 26.5 bis Ley 18/2007 (apartado 8), y en Andalucía, si se ha pedido información a la Administración sobre la situación de fuera de ordenación o asimilada o sobre medidas de protección o restablecimiento y se ha recibido con diez días de antelación, su inclusión en la escritura, informando de su contenido a los otorgantes; en ese caso, el notario remite copia simple a la Administración en los diez días siguientes al otorgamiento (art. 10.4 LISTA).
12.- Cuestiones abiertas.
a) Extremadura. Una lectura parte de que el art. 182.1.i) del Decreto 143/2021 está vigente, sin modificación ni anulación, de modo que el registrador puede entenderse sujeto a él. Otra se apoya en la competencia estatal sobre los requisitos de inscripción y en el carácter material de las normas autonómicas que los añaden (apartado 3), y en que la LOTUS solo remite al reglamento el procedimiento (art. 142.4). Entre ambas está la interpretación conforme que la R. 5 de marzo de 2012 hizo del reglamento andaluz.
b) Suelo que pasa a ser protegido. La doctrina distingue según que el plazo se cumpliera antes o después de la protección (apartado 4). Lo que no está asentado es cómo se prueba que la obra se terminó, y el plazo se cumplió, antes de la protección: las RR. 28 de febrero de 2015 y 30 de mayo de 2016 se conformaron con el certificado técnico, mientras que las RR. 4 de septiembre de 2019, 28 de octubre de 2022 y 10 de febrero de 2026, en obras cuya fecha acreditada no lo permitía, exigen prueba fehaciente o certificado municipal, y la última pone la carga de la prueba en el interesado.
c) Reformas que alargan el plazo sin transitoria. En las cuatro comunidades citadas en el apartado 4, la ley no dice si el plazo nuevo alcanza a las obras cuyo plazo antiguo no había vencido. La retroactividad de grado atenuado que admite la R. 11 de marzo de 2014 conduce a aplicar el plazo nuevo; una regla como la del art. 255.6 TRLOTUP conduciría al antiguo, pero no existe en esas comunidades.
d) Comunitat Valenciana. El art. 255.6 TRLOTUP somete a la ley de la terminación el «plazo de caducidad», pero no dice si también las excepciones, como la de todo el suelo no urbanizable introducida en 2019; la R. 1 de abril de 2025 aplicó la LUV en no urbanizable común (apartado 4).
e) Afecciones sectoriales. Además de la relación entre las RR. 8 de febrero de 2023 y 19 de mayo de 2026 sobre la zona de policía (apartado 6), queda por precisar el alcance de la suspensión basada en un indicio cartográfico cuando la afección no consta en el Registro ni en el título.
f) Cataluña. No se ha localizado resolución sobre la articulación de los arts. 132 y 135 de la Ley 18/2007, referidos a la transmisión, cuando la declaración y la venta se otorgan en la misma escritura.
g) Ceuta y Melilla. La LS es de aplicación directa, y su preámbulo indica que la parte vigente del texto refundido de 1976 tiene aplicación supletoria «salvo en los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla». Su art. 185.1 dice un año, pero el BOE anota que el art. 9 del RDL 16/1981 fijó cuatro desde la total terminación. La derogación de ambas por el texto refundido de 1992 fue anulada por la STC 61/1997 (fallo 3.º, en los términos del FJ 12 d). El BOE advierte en el texto consolidado de 1976 que «debe entenderse que esta norma permanece vigente, en los términos del fundamento jurídico 12», y en la ficha del RDL 16/1981 recoge su derogación y la nulidad de esta sin marcarlo como derogado; no hay pronunciamiento oficial expreso para estas ciudades.
h) Tribunal Supremo. La STS de 10 de noviembre de 2022 (rec. 110/2022, ECLI:ES:TS:2022:4004) y la STS de 17 de enero de 2024 (rec. 3642/2022, ECLI:ES:TS:2024:170) han declarado que la realización de obras que exceden de la mera conservación, ornato, seguridad o salubridad en edificaciones asimiladas a fuera de ordenación «no supone, de modo inexorable, la pérdida de la caducidad ganada», aunque esas nuevas obras son perseguibles por sí mismas. Según recoge el ATS de 8 de julio de 2026 (rec. 3121/2026, ECLI:ES:TS:2026:6817A), el Tribunal Supremo ha admitido en varios recursos, desde el ATS de 18 de febrero de 2026 (rec. 7958/2025), la cuestión de si se interrumpe el plazo de prescripción de la ejecución de una orden de demolición durante la suspensión cautelar derivada de un recurso de reposición no resuelto en plazo; a 16 de octubre de 2026 no consta sentencia.
13.- Conclusiones.
Primera. Dos exigencias de origen estatal se aplican en todo el territorio: la representación gráfica previa de la finca, exigida con carácter general desde la R. 24 de junio de 2025, que la DGSJFP enlaza con el número octavo de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, y el pronunciamiento sectorial cuando la cartografía revela una afección, doctrina anterior que la DGSJFP aplica ahora con apoyo en la aplicación gráfica homologada.
Segunda. Salvo en el reglamento extremeño (apartado 12.a), el título de ocupación, la cédula y el AFO operan sobre el uso, los suministros y la transmisión, y, entre las normas examinadas, solo la ley catalana cierra el Registro a la transmisión que carece de cédula (art. 135.1 Ley 18/2007).
Tercera. Las zonas sin respuesta clara se concentran en la aplicación temporal de las reformas, en el reglamento extremeño y en Ceuta y Melilla, donde se discute el propio plazo. En ellas el resultado de la calificación no puede anticiparse con los textos y la doctrina publicados.
Barcelona, octubre de 2026.
Laura Viloria, abogada.
Laura Viloria es abogada en ejercicio, colegiada en el ICAB, con más de veinticinco años de carrera profesional vinculada al derecho inmobiliario. Es CEO y cofundadora de Virtual Mike, copiloto legal inmobiliario con inteligencia artificial, que automatiza la obtención y el cruce de la información de fuentes oficiales (Registro de la Propiedad, Catastro, BOE y planeamiento municipal) para elaborar informes registrales, fiscales y urbanísticos sobre cualquier inmueble en España, con revisión jurídica antes de cada entrega.
ENLACES:
- EDIFICACIONES Y PARCELACIONES DE CIERTA ANTIGÜEDAD: ESQUEMA DE ACTUACIÓN CONFORME A LA LEY DEL SUELO, por Manuel Matas Bendito (2016)
- LEY DEL SUELO 2015 (texto anotado)
- REAL DECRETO 1093/1997, ACTOS DE NATURALEZA URBANÍSTICA
- LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (texto anotado)
- ÍNDICE DE RESOLUCIONES DE PROPIEDAD, LETRA O (OBRA NUEVA)
- ÍNDICE TEMÁTICO DE LAS PRINCIPALES RESOLUCIONES SOBRE GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS
- INFORME TERRITORIO. SEGUNDO TRIMESTRE DE 2026. NORMATIVA AUTONÓMICA SOBRE LICENCIAS URBANÍSTICAS (I), por Víctor Esquirol Jiménez
- DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA SOBRE SUELO RÚSTICO PROTEGIDO (VALENCIA) (R. 10 de febrero de 2026)
- ACTA DE FIN DE OBRA EN CATALUÑA. CÉDULA DE HABITABILIDAD (R. 26 de enero de 2026)
- OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME JULIO 2026. DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS
- OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME SEPTIEMBRE 2026 (incluye la n.º 825, obra nueva antigua y servidumbre de dominio público hidráulico)
- INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO DE 2022. OBRAS NUEVAS: MODELO DE CERTIFICADO TÉCNICO DE ANTIGÜEDAD
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