INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2026

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE LA AFECCIÓN URBANÍSTICA. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo

El régimen jurídico de las afecciones urbanísticas se contiene fundamentalmente en dos preceptos.

El primero de ellos es el apartado sexto del artículo 18 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: “los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración o renovación urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación”.

El segundo, el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que comienza disponiendo que “quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere el artículo 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección. Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas: 1. En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección se hará constar lo siguiente: a) Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto. b) El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar”.

Ahora bien, esta afección urbanística puede cancelarse por caducidad en dos supuestos: bien a los siete años de su fecha, o bien a los dos años de la elevación a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, a contar desde la constatación registral del saldo definitivo. En este último caso, el plazo no podrá sobrepasar los siete años desde la fecha inicial de la afección.

Así, dispone el artículo 20 del citado Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio en su primer apartado, “la caducidad y cancelación de la afección a que se refiere el artículo anterior se sujetará a las siguientes reglas: 1. La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección”.

Esta cancelación por caducidad de la afección urbanística puede tener lugar a instancia del interesado, solicitando su cancelación al amparo del artículo 206.13 del Reglamento Hipotecario, por analogía, o bien de oficio por el Registrador al amparo del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, cuando dispone que “las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo”.

Sobre esta materia ha tenido ocasión la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 1 de octubre de 2013, donde señala que “los titulares del dominio u otros derechos reales o cargas cuya inscripción o anotación se haya producido sobre las fincas de resultado, sin intervención en el expediente de equidistribución, que no se hayan subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de urbanización, hay que entender que la afección urbanística sólo podrá perjudicarles en la medida en que resulte inscrita y no haya caducado en los plazos señalados en el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Además, una vez iniciado el procedimiento de apremio, será preciso que la Administración ejecutante anote preventivamente el embargo acordado, conservando la prioridad resultante de la afección si ésta estuviere vigente. Por lo que es relevante que la anotación preventiva del embargo se tome durante la vigencia de la afección registral (…) debe entenderse que no habiéndose tomado la anotación preventiva de embargo en el procedimiento de apremio administrativo dentro del plazo de vigencia de la afección por gastos de urbanización, y transcurrido el plazo de siete años de caducidad que reglamenta el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es procedente la cancelación de la afección urbanística caducada”.

 

MODELO NOTA MARGINAL DE CANCELACIÓN DE AFECCIÓN URBANÍSTICA DE OFICIO

 La afección urbanística que gravaba la finca de este número queda cancelada por caducidad, de conformidad con el apartado primero del artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, practicándose dicha cancelación de oficio y al amparo del artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, con motivo de (…). _____, a fecha _____. 

 

MODELO DE CANCELACIÓN DE AFECCIÓN URBANÍSTICA A INSTANCIA DEL INTERESADO

La afección urbanística que gravaba la finca de este número queda cancelada por caducidad, de conformidad con el apartado primero del artículo 20 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, practicándose dicha cancelación a instancia de ______ en su condición de ______, por medio de instancia firmada ante el Registrador con fecha ________, al amparo del artículo 206.13ª del Reglamento Hipotecario, por analogía, en virtud de (…). _____, a fecha _____. 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

RDLey 21/2026: Grupos de interés (lobbies) — DEROGADO

Real Decreto-ley 21/2026, de 25 de agosto (en vigor el 27 de agosto de 2026, posteriormente derogado por el Congreso de los Diputados): Establecía el marco regulatorio de los grupos de interés (lobbies) en el ámbito de la Administración General del Estado y su sector público institucional. Estructura en cinco títulos:

Título preliminar — Definiciones:

• Grupo de interés: personas físicas, jurídicas o agrupaciones sin personalidad jurídica que realizan actividades de influencia sobre cargos y personal público de la AGE, tanto por cuenta propia como ajena. Quedan expresamente excluidos los colegios profesionales.
• Personal/cargo público susceptible de influencia: quienes intervengan en formulación de políticas públicas, elaboración normativa o procesos de decisión administrativa en la AGE.
• Actividad de influencia: toda comunicación directa o indirecta con el citado personal con finalidad de incidir en decisiones públicas, políticas o elaboración normativa.

Título I — Registro de grupos de interés de ámbito estatal:

• Registro público, gratuito y electrónico, gestionado por el Consejo de Transparencia y Buen Gobierno.
• Contenido: identidad del grupo y sus representantes, fuentes de financiación, presupuesto, naturaleza de la actividad de influencia y relación de «puertas giratorias» (personas que hayan desempeñado puestos en la AGE en los últimos 5 años).
• Inscripción previa obligatoria para cualquier persona física o jurídica que pretenda realizar actividades de influencia.
• El personal público debe publicar en el Portal de la Transparencia, en el plazo de un mes, todas las reuniones y contactos mantenidos con grupos de interés.

Título II — Normas de conducta: prohibición de ofrecer obsequios o favores a cargos públicos.

Título III — Informe de huella normativa:

• Obligatorio en todo proceso de elaboración normativa: refleja las aportaciones de los grupos de interés, la identidad del personal público que los contactó y la documentación intercambiada.

Título IV — Régimen sancionador:

• Competencia del Consejo de Transparencia y Buen Gobierno. Las infracciones más graves conllevan prohibición de inscripción en el Registro por hasta 3 años; prescripción máxima también de 3 años.

Disposiciones finales destacadas:

• F. 1ª: Modifica la Ley 3/2015 del alto cargo — nueva incompatibilidad: durante los 2 años siguientes al cese, el alto cargo no podrá realizar actividades de influencia al servicio de entidades inscritas en el Registro en materias relacionadas con sus anteriores competencias.
• F. 2ª: Modifica el Estatuto del Consejo de Transparencia y Buen Gobierno.
• F. 3ª: Modifica el RD 611/2026, de 22 de julio, de descarbonización del transporte.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Canarias: modificación de la Ley de Ordenación del Turismo, modificación del Himno de Canarias (para reconocer expresamente las ocho islas del archipiélago) y Ley de Cabildos Insulares.

Cantabria: Ley de Control Ambiental.

Cataluña: Ley de erradicación del amianto.

Extremadura: Presupuestos Generales para 2026.

Madrid: Ley de Caza y Pesca y Ley de reconocimiento del concebido no nacido a efectos de beneficios por hijos (incluida la condición de familia numerosa).

Navarra: Decreto Foral Legislativo de Armonización Tributaria (modificación del IVA y del Impuesto sobre el Valor de la Producción de Energía Eléctrica).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

• Ley del Suelo de Madrid. STC 51/2026 — vulneración del derecho al ejercicio de funciones representativas: tramitación por lectura única de la reforma de la Ley del Suelo de Madrid privó a los diputados de su derecho de enmienda. Voto particular.
• Calumnia por Facebook. STC 52/2026 — no se aprecia vulneración de libertad de expresión: informaciones lesivas del honor de dos policías difundidas en Facebook sin verificación de fuentes. Voto particular.
• Ley del derecho a la vivienda. STC 53/2026 — constitucionalidad de los preceptos relativos a la actividad planificadora del Estado en materia de subvenciones de vivienda; pérdida parcial de objeto por anteriores SSTC. Voto particular.
• Ley de amnistía (Castilla-La Mancha). STC 54/2026 — constitucionalidad de la LO 1/2024 de amnistía para Cataluña; pérdida parcial de objeto (STC 137/2025). Votos particulares.
• Seguridad Social Extremadura. STC 55/2026 — inadmisión de la cuestión de inconstitucionalidad sobre el Decreto-ley extremeño 2/2018 de incapacidad temporal por inadecuada formulación del juicio de aplicabilidad.
• Internamiento no voluntario. STC 56/2026 — vulneración del derecho a la libertad personal: autorización de ingreso no voluntario sin asistencia jurídica efectiva, sin intervención del Ministerio Fiscal y sin información al interesado.
• Sanción disciplinaria del CGPJ. STC 57/2026 — no se aprecia vulneración: las resoluciones judiciales motivan de forma detallada y razonable la culpabilidad en la conducta sancionada.
• Ley de amnistía (Extremadura). STC 58/2026 — constitucionalidad de la LO 1/2024 de amnistía; pérdida parcial de objeto (STC 137/2025). Votos particulares.

Autos:

• Medidas fiscales Valencia. Auto 45/2026 — mantiene parcialmente la suspensión de preceptos de la Ley valenciana 5/2025 de medidas fiscales y administrativas. Voto particular.
• Costa valenciana. Auto 49/2026 — levanta parcialmente la suspensión de preceptos de la Ley valenciana 3/2025 de protección y ordenación de la costa.

SECCIÓN II

Oposiciones a Registros 2026-2027

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RESOLUCIONES

735.** COMPLEJO INMOBILIARIO O DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA

Se distingue entre complejo inmobiliario privado y propiedad horizontal tumbada, señalando que el primero exige pluralidad de parcelas o edificaciones con fraccionamiento del suelo y vuelo, mientras que en la segunda se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca.

Considera que resulta una incongruencia entre lo declarado (solo 4 viviendas de la fase I) y el contenido de la licencia, que autorizaba la construcción de 33 viviendas unifamiliares aisladas asociadas configuradas como complejo inmobiliario, incongruencia que sí puede calificar el registrador por afectar a la configuración jurídica de la propiedad.

Se confirma la calificación en cuanto a la necesidad de licencia municipal para el complejo inmobiliario, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, también en cuanto a la insuficiente descripción de los elementos comunes y la falta de correspondencia entre la obra certificada y la licencia.

Pero se revoca el defecto relativo a la caducidad de la licencia, pues no corresponde al registrador apreciar la prescripción o caducidad de las licencias urbanísticas, competencia exclusiva de la Administración municipal.

736.** RECTIFICACION DE INSCRIPCION APARENTEMENTE ERRÓNEA

Pese a que un bien figura inscrito como privativo de la causante – sin que se hubiera acreditado tal carácter-, como de las circunstancias resulta que el régimen era el de gananciales (La propia liquidación previa de la sociedad de gananciales respecto de otros bienes del causante, unida a la manifestación testamentaria de que el régimen económico matrimonial era el de gananciales), entiende la DG que hay un error de derecho que debió haber aclarado y rectficado por el notario, confirmando la nota de la registradora.

737.() DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. TRANSMISIÓN DE CUOTA Y CONCRECIÓN EN PLAZA DE APARCAMIENTO

Sobre un garaje configurado como comunidad ordinaria bajo el régimen del art. 68 RH, en el que las cuotas indivisas llevaban adscrito el uso de varias plazas de aparcamiento sin delimitación física, la distribución de una cuota conjunta entre varios titulares —asignando a cada porción resultante el uso de una plaza ya reconocida— no transforma la comunidad ordinaria en una comunidad especial ni exige el consentimiento de los restantes copropietarios del garaje ni de la comunidad de propietarios del edificio, pues no se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal ni se produce una descripción pormenorizada con delimitación física de las plazas (del actual art. 53.b RD 1093/1997).

738.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA POSTERIOR A LA LICENCIA TURÍSTICA

Las prohibiciones o limitaciones estatutarias al alquiler turístico solo son oponibles a terceros adquirentes cuando se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad en el momento de la adquisición del inmueble. En este caso, la recurrente adquirió e inscribió el uso turístico en el Registro de Turismo de Andalucía antes de que se elevara a público e inscribiera el acuerdo comunitario prohibitivo, por lo que dicho acuerdo le resulta inoponible.

739.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

El juicio de identidad de la finca que realiza el registrador al calificar un expediente del art. 199 LH no puede ser arbitrario, sino que ha de fundarse en criterios objetivos y motivados, sin que la mera oposición de un colindante determine automáticamente la denegación de la inscripción. En el caso, la representación gráfica alternativa aportada por los colindantes se refería conjuntamente a dos fincas registrales distintas sin precisar la ubicación, superficie y linderos de cada una, lo que impedía al registrador valorar en qué medida y respecto de cuál de ellas se producía la invasión alegada; además, la cabida resultante coincidía sustancialmente con la inscrita para dichas fincas, sin acreditarse perjuicio real.

740.* NRUA. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DEPÓSITO

La falta de depósito del modelo informativo periódico de arrendamientos de corta duración (art. 10.4 del Real Decreto 1312/2024) debe conllevar la retirada del NRUA, pero no de forma automática: el registrador debe notificar previamente al anfitrión su intención de suspender o retirar el número, concediéndole un plazo razonable de subsanación (por analogía, siete días hábiles, igual al previsto para los defectos en la solicitud inicial del número de registro) antes de proceder a la cancelación de la nota marginal.

741.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN RESPECTO DE PDF DE COPIA Y NO COPIA NOTARIAL ELECTRÓNICA

Un archivo pdf que reproduce una copia notarial de una escritura, sin incorporar la firma electrónica cualificada del notario ni el código seguro de verificación exigidos por los arts. 17 bis y 31 de la Ley del Notariado para las copias autorizadas electrónicas, no es una copia autorizada electrónica sino una mera fotocopia o copia simple, careciendo de la autenticidad e integridad necesarias para causar asiento de presentación (art. 420.3 RH).

742.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

El juicio registral sobre la identidad de la finca en un expediente del art. 199 LH debe fundarse en criterios objetivos y motivados, no bastando remitirse genéricamente a la oposición de un colindante ni a la mera discrepancia con la cartografía catastral. En el caso, además, resulta que la posible controversia sobre la superficie de la parcela, ya había sido resuelta mediante sentencia firme.

743.** USUCAPIÓN: RECONOCIMIENTO DE DOMINIO EN ESCRITURA DE MEDIACIÓN

La usucapión, como modo originario de adquisición del dominio, no puede acceder al Registro mediante un mero acuerdo de reconocimiento de posesión elevado a público en el marco de un mecanismo alternativo de solución de conflictos regulado en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, sino que requiere sentencia judicial firme que, tras el correspondiente examen probatorio y con intervención de todos los interesados, declare expresamente el cumplimiento de los requisitos legales de la prescripción adquisitiva.

744.** USUCAPIÓN: RECONOCIMIENTO EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

El auto que se limita a homologar una transacción judicial en la que el demandado se allana a una demanda de declaración de dominio por usucapión no constituye, por sí mismo, título inscribible de la adquisición por prescripción adquisitiva, pues no contiene un pronunciamiento judicial expreso sobre el cumplimiento de los requisitos legales de la usucapión, que es lo que debe constituir la causa de la inscripción. Se confirma asimismo la exigencia de que se ordene la cancelación de la inscripción contradictoria (aunque sea de forma genérica) y de que consten las circunstancias personales completas de los adquirentes (arts. 9 LH y 51 RH).

745.**  DESHEREDACIÓN. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la causa de desheredación en la escritura de partición (en la que se les reconoce la legítima estricta) es necesario que los hijos o descendientes de los desheredados presten su conformidad, pues son afectados por la pérdida de efectos de la desheredación ordenada en el testamento.

746.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución que analiza las diferencias entre los artículos 82.5 LH y 210.1 regla octava LH.

El art. 82.5 LH, que permite cancelar por prescripción condiciones resolutorias o hipotecas transcurrido el plazo civil aplicable, solo resulta aplicable a las condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado, no a las constituidas en garantía de obligaciones de hacer como el cuidado y asistencia de una persona. Para cancelar estas últimas por transcurso del tiempo debe acudirse, en su caso, al art. 210.1. 8ª LH, que exige que hayan transcurrido veinte años desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el asiento relativo a la titularidad de la propia garantía, plazo este último que no había transcurrido en el caso examinado. Además, para cancelar por consentimiento de los herederos de la persona favorecida, fallecida, es necesario acreditar dicha condición mediante el correspondiente título sucesorio (art. 14 LH).

747.* NRUA. TRACTO SUCESIVO. LIMITACIÓN ESTATUTARIA

La asignación del NRUA exige, aunque de forma flexibilizada, que la solicitud sea instada por el titular registral o por quien acredite su representación, sin que un contrato privado de arrendamiento con opción de compra sin legitimación de firmas, ya vencido, permita prescindir de dicho tracto. La cláusula estatutaria  de necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios o inquilinos impide asignar el número de registro único de alquiler para el alquiler de temporada.

748.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. ELEVACIÓN A ESCRITURA PÚBLICA DE DOCUMENTO PRIVADO

Una sentencia de condena que ordena al demandado elevar a público un contrato privado de compraventa no es, a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, directamente inscribible en el Registro, pues impone una obligación de hacer consistente en emitir una declaración de voluntad negocial que, de no cumplirse voluntariamente, exige acudir al procedimiento de ejecución del art. 708 de la LEC, cuyo auto supletorio de la voluntad del demandado permitirá al demandante otorgar la escritura compareciendo él solo ante notario.

749.* ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL ESTANDO DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Recuerda que, disuelta la sociedad de gananciales por fallecimiento de uno de los cónyuges y no liquidada, surge entre el cónyuge supérstite y los herederos del premuerto una comunidad postganancial de tipo germánico en la que cada comunero ostenta una cuota abstracta sobre el conjunto de bienes, pero no una cuota concreta sobre cada bien ganancial en particular (arts. 397, 1058, 1401 y 1404 CC). Por ello, el RH permite anotar el embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial disuelta pero no liquidada si la demanda se dirige contra ambos cónyuges o sus herederos (art. 144.4 RH), o el embargo de la cuota global que corresponda al cónyuge deudor en dicha masa (art. 1067 CC y arts. 42.6.ª y 46 LH, en relación con el art. 166.1.ª RH), pero no cabe en ningún caso anotar el embargo de una mitad indivisa de un bien ganancial concreto atribuida al cónyuge deudor, pues tal cuota no existe mientras no se practique la liquidación.

750.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. USO EXCLUSIVO VIVIENDA

La prohibición estatutaria de destinar las viviendas a usos distintos del autorizado impide la asignación del NRUA turístico.

751.** PROCEDIMIENTO DE CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR CON ENTIDAD PÚBLICA.

Analiza el ámbito de competencia del registrador en el expediente de conciliación, que se extiende a cualquier controversia inmobiliaria, urbanística o mercantil, o a hechos o actos inscribibles de la competencia del registrador, siempre que no verse sobre materia indisponible. Conforme al art. 3.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia, y al art. 139.2 de la Ley 15/2015, quedan excluidos de la conciliación registral los asuntos en que sea parte una entidad perteneciente al sector público, categoría en la que se incluye, conforme al art. 2 de la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público, cualquier Ayuntamiento como entidad integrante de la Administración Local.

752.** CONSTANCIA DE LA SUBSISTENCIA DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO

Para tomar constancia de la subsistencia de una anotación preventiva de crédito refaccionario conforme al art. 95 LH, basta con el decreto que admite a trámite la demanda de liquidación del crédito y conversión en hipoteca, unido a escrito del interesado y copia de la demanda, sin que sea necesario un mandamiento formal, pues no se pretende la anotación de la demanda como medida cautelar sino solo dejar constancia de la subsistencia del asiento por ministerio de la ley.

Al no implicar nueva inscripción, no procede exigir la acreditación del pago del Impuesto de TPyAJD.

Respecto a la declaración de concurso de la sociedad demandada, la DG distingue: el procedimiento ordinario iniciado antes del concurso continúa ante el mismo tribunal que lo tramitaba (art. 137 de la LC), sin que le afecte la vis atractiva del concurso, si bien la eventual anotación preventiva de la demanda como medida cautelar sí exigiría, en su caso, la intervención del juez del concurso (art. 52 de la LC).

753.⇒⇒⇒ CRÉDITO HIPOTECARIO. DETERMINACIÓN DEL CARÁCTER OCASIONAL O NO DE LA OPERACIÓN: SUJECIÓN O NO A LCCI

La Dirección General reitera su doctrina sobre la habitualidad profesional del prestamista no entidad de crédito a efectos de la aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: la titularidad de al menos dos hipotecas inscritas a favor del mismo acreedor constituye indicio suficiente de habitualidad, salvo que se acredite una relación especial entre las partes que enerve dicha presunción. En el caso examinado, la consulta al fichero de prestamistas profesionales del Colegio de Registradores no reveló ningún préstamo o crédito hipotecario previo a favor del acreedor, y además concurrían indicios de relación especial entre las partes (prohibición de cesión del crédito, tipo de interés reducido del 3% y ausencia de comisiones), a lo que se añade que el contrato de apertura de crédito en cuenta corriente no constituye, a diferencia del préstamo, un verdadero vehículo de inversión. Por lo que se revoca la calificación que exigía el cumplimiento de los requisitos de protección de los consumidores.

754.() INSCRIPCIÓN DE UNA SENTENCIA DESESTIMATORIA DE LA CESIÓN DE USO DE LOCAL DE NEGOCIO

No es inscribible una sentencia que desestima la acción declarativa de reconocimiento de cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio, pues al rechazar íntegramente la pretensión del demandante no reconoce ningún acto ni derecho de trascendencia jurídico-real, careciendo de toda virtualidad registral.

Además, no constando inscrito en el Registro el propio contrato de arrendamiento del que traería causa la pretendida cesión, tampoco cabría su acceso registral sin la previa inscripción de dicho derecho, en aplicación del principio de tracto sucesivo (arts. 20 y 38 LH).

755*** INMATRICULACIÓN DE FINCA COLINDANTE AL DOMINIO PÚBLICO. POSIBLES SITUACIONES DEL DESLINDE DEL DOMINIO PÚBLICO Y ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR.

En materia de inmatriculación de fincas colindantes con montes de titularidad pública, la DG, siguiendo su doctrina más reciente, matiza la exigencia del informe favorable del titular del monte prevista en el art. 22 de la Ley 43/2003, de Montes, distinguiendo según conste o no el deslinde del monte colindante: si el dominio público está deslindado y georreferenciado, el registrador debe denegar de oficio la inscripción en caso de invasión; si no consta deslindado, la oposición de la Administración solo puede estimarse si se acredita el inicio del expediente de deslinde (ordinario o abreviado) con plano georreferenciado de la franja invadida, pudiendo en otro caso hacerse constar por nota marginal la clasificación urbanística o administrativa del suelo.

La calificación emitida fuera de plazo no determina su nulidad, sino únicamente los efectos previstos en el art. 18 LH (cuadro de sustituciones y reducción de aranceles), y la subsanación de discrepancias catastrales no vincula al procedimiento registral. Como se estima parcialmente el recurso la DG ordena que se retrotraiga Se el expediente para que el registrador requiera a la Administración que inicie el deslinde abreviado.

756.** SEGREGACIÓN ANTIGUA DE FINCA RÚSTICA Y SILENCIO POSITIVO

Reitera que, para inscribir una escritura de segregación de finca rústica otorgada bajo una normativa urbanística anterior ya derogada, es preciso acreditar la licencia, su declaración de innecesariedad, o al menos una declaración administrativa expresa sobre la prescripción de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística y el carácter consolidado de la parcelación, sin que baste la mera antigüedad del acto ni la alegación de silencio administrativo positivo, dado que la legislación de suelo, estatal y Balear, excluye la adquisición por silencio de facultades contrarias a la ordenación territorial o urbanística.

757.* CANCELACIÓN DE ANOTACIONES DE EMBARGO Y DE INSCRIPCIÓN DE DOMINIO

No procede cancelar unas anotaciones de embargo practicadas por mandamiento judicial ni inscribir el dominio a favor del solicitante sobre la base de una mera instancia privada en la que este alega ser el verdadero propietario de las fincas por título anterior a la concentración parcelaria: las anotaciones ordenadas judicialmente solo pueden cancelarse por providencia ejecutoria del juez o tribunal que las ordenó (art. 83 LH), y la rectificación de la inexactitud registral derivada de un defecto o falsedad del título requiere el consentimiento de todos los titulares afectados o resolución judicial recaída en juicio declarativo (art. 40 LH).

758.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO. HERENCIA YACENTE

La Dirección General, reitera el tratamiento registral de la demanda dirigida contra una herencia yacente: cuando se conozcan o existan indicios de personas llamadas a la herencia, la demanda debe dirigirse contra ellas previa averiguación de su identidad y domicilio; cuando no exista indicio alguno de herederos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, debe comunicarse la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada a la sucesión intestada, sin que sea necesario en tal caso el nombramiento de administrador judicial. En el caso examinado no consta que se haya demandado a los herederos de uno de los titulares registrales fallecido, por lo que, pese a que el registrador no puede revisar el fondo de la sentencia, sí debe velar por el cumplimiento del tracto sucesivo y la interdicción de la indefensión (arts. 20 y 40 LH).

759.** REINSCRIPCIÓN DERECHO DE  USO DE VIVIENDA FAMILIAR CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA 

El derecho de uso y disfrute de carácter familiar, inscrito con anterioridad a una hipoteca cuya constitución consintió su titular, se extingue como consecuencia de la ejecución hipotecaria, sin que pueda alegarse su prioridad registral frente al acreedor ejecutante, dado que el propio titular del uso prestó su consentimiento a la hipoteca (art. 96 CC).

Además, hallándose la finca inscrita a favor de sucesivos adquirentes del adjudicatario protegidos por los principios de legitimación (art. 38 LH), salvaguardia judicial de los asientos (art. 1 LH) y tracto sucesivo (art. 20 LH), cualquier rectificación debería tramitarse por los cauces del art. 40 LH.

765.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES POR SUPUESTO ERROR DE CONCEPTO.

La rectificación de los errores de concepto, cuando no resulta claramente del asiento o se acredita mediante documento fehaciente inequívoco requiere del consentimiento del titular registral o en su defecto una resolución registral.

No es admisible rectificar unos asientos registrales mediante una instancia privada que pretende hacer valer la nulidad de la escritura de compraventa que motivó las inscripciones, alegando la existencia de un error de concepto: partiendo de la salvaguardia judicial de los asientos (art. 1 LH) y del principio de legitimación registral (art. 38 LH), cuando la inexactitud deriva de la falsedad, nulidad o defecto del título inscrito, la rectificación exige necesariamente el consentimiento de todos los titulares registrales afectados o resolución judicial (art. 40.d LH), sin que quepa acudir al procedimiento de subsanación de simples errores materiales o de traslado (arts. 211 y siguientes LH).

766.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: INSUFICIENTE MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

En el expediente del art. 199 LH para la inscripción de una representación gráfica georreferenciada con exceso de cabida, la mera oposición de un colindante que no acredita ser titular registral, sustentada solo en una ortofotografía no georreferenciada y sin informe técnico, no basta para denegar la inscripción, y la nota de calificación debe estar motivada de forma objetiva y razonada, sin que baste remitirse genéricamente al precepto legal ni introducir en el informe posterior nuevas razones no expresadas en la calificación. Tampoco constituye obstáculo por sí solo que el exceso de cabida cuadruplique la superficie inscrita, pues el procedimiento del art. 199 LH es aplicable con independencia de la magnitud de la rectificación.

767.** USO VIVIENDA FAMILIAR Y CUSTODIA COMPARTIDA: DURACIÓN TEMPORAL

La Dirección General unifica su doctrina y concluye que, conforme al principio de especialidad registral (art. 9 LH y art. 51 RH), no es inscribible la atribución del uso de la vivienda familiar sin fijación de un término de duración, tanto en los supuestos de custodia exclusiva como de custodia compartida, criterio aplicable aunque los hijos hayan alcanzado la mayoría de edad al presentarse el título a inscripción. Aunque reconoce que el registrador invocó erróneamente el párrafo del art. 96 CC relativo a la custodia exclusiva, siendo aplicable el relativo a la custodia compartida, se desestima el recurso y se confirma la calificación, por no haberse fijado un límite temporal al uso pactado.

769.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: DENEGACIÓN POR EXISTIR CONTROVERSIA SOBRE LA TITULARIDAD DE LA FINCA

En el expediente del art. 199 LH, cuando de la documentación aportada por los colindantes resulta no solo una controversia sobre la delimitación gráfica, sino también sobre la propia titularidad del terreno —al invocar uno de los alegantes, aunque en documento privado, un título de adquisición de parte de la finca objeto del expediente—, existe un indicio de contienda que impide la culminación con éxito de la tramitación, sin que corresponda al registrador, ni a la Dirección General en sede de recurso, decidir cuál es la correcta georreferenciación de la finca. Se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación que suspende la inscripción de la georreferenciación.

770.** GEORREFERENCIACIÓN: NUEVA SUPERFICIE NO COINCIDIENTE CON LA SUPERFICIE GRÁFICA DE LA CCDG. DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199

En un expediente del art. 199, al no darse ninguno de los supuestos en que procede denegar de raíz el inicio del mismo (invasión de georreferenciación inscrita, del dominio público o alteración de la identidad de la finca), las dudas de la registradora, aun pudiendo ser legítimas, no impiden la tramitación de dicho expediente para confirmarlas o disiparlas.

772.*** DACIÓN EN PAGO PARA TERMINAR UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: DIFERENCIAS. EFECTOS DE LA FALTA DE NOTA MARIGINAL. TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

El auto que homologa judicialmente una transacción no equivale a una sentencia, pues el juez no efectúa un pronunciamiento sobre el fondo del asunto ni valora pruebas ni pretensiones, limitándose a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir; por ello, aun homologado, el acuerdo transaccional (en este caso, una dación en pago del inmueble hipotecado) conserva su naturaleza contractual y no puede por sí solo producir los efectos registrales propios de una resolución judicial, ni servir de título para cancelar cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.

La cancelación de cargas posteriores exige que se hayan respetado los trámites y garantías del procedimiento de ejecución hipotecaria —expedición de certificación de dominio y cargas con su correspondiente nota marginal, notificación a los titulares posteriores y posibilidad de intervenir en la realización del bien u obtener el sobrante—, requisitos que en este caso no constan cumplidos, existiendo embargos anotados con posterioridad a la hipoteca cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.

773.* NRUA FIGURANDO YA ASIGNADO OTRO DE LA MISMA CATEGORÍA

Constando ya asignado a la finca un NRUA no turístico, la solicitud de un nuevo número para la misma categoría y tipo no puede provocar operación registral alguna y procede la denegación del asiento de presentación.

774.** CALIFICACIÓN CON ERROR FÁCTICO DEL REGISTRADOR. NUEVA CALIFICACIÓN

Cuando una calificación se sustenta en un presupuesto fáctico erróneo, procede su revocación, sin perjuicio de que el registrador pueda dictar una nueva calificación debidamente fundamentada si apreciase verdaderos impedimentos legales referidos a los transmitentes.

775.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No procede la extensión de asiento de presentación respecto de una instancia privada que se limita a comunicar la existencia de un litigio societario y a advertir de la pretendida nulidad radical de títulos ya inscritos, sin solicitar la práctica de un asiento previsto en la legislación hipotecaria (art. 420 del RH).

776.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: INSUFICIENTE MOTIVACIÓN DE LA NOTA, QUE NO OBSTA A QUE SE DESESTIME EL RECURSO 

Es doctrina reiterada que el juicio del registrador sobre la identidad de la finca en el expediente del art. 199 LH no puede ser arbitrario, debiendo motivarse en la propia nota de calificación y no en el informe emitido en defensa de esta en el trámite del recurso, cuyo defecto de motivación determinaría por sí la revocación de la nota. No obstante, en el caso examinado, aunque la nota de calificación podría estar más desarrollada, la controversia deriva de la existencia de una pared divisoria que no respeta la delimitación catastral, sin que se haya acreditado que dicho elemento físico fuera colocado con el consentimiento de los colindantes; correspondiendo al promotor justificar, mediante el examen del contenido registral y la evolución de la parcela, que la linde catastral actual no es correcta. Se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación que suspende la inscripción de la georreferenciación.

777.() RECURSO CONTRA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

El objeto del recurso gubernativo contra la calificación registral se limita a determinar si esta es o no ajustada a Derecho, sin que pueda extenderse a dejar sin efecto asientos ya practicados, cuestión ajena al recurso. Una vez extendida la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas conforme al mandamiento judicial recibido, dicho asiento queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por los cauces legalmente previstos —el consentimiento de los interesados o la correspondiente resolución judicial en juicio declarativo—, no siendo este el trámite adecuado para valorar si dicha nota resulta contradictoria con una resolución judicial firme anterior recaída en un procedimiento de ejecución hipotecaria distinto.

778.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL CON DOBLE INTENTO.

El ejercicio unilateral de una opción de compra sin necesidad de la intervención del concedente constituye una excepción al principio general de bilateralidad contractual, por lo que los requisitos pactados para su ejercicio han de cumplirse con todo rigor, sin posibilidad de flexibilización. Dada la trascendencia de sus efectos —la transmisión del dominio sin el consentimiento directo del titular registral—, la notificación al concedente debe practicarse conforme a las garantías del RN (arts. 202 y 203), lo que exige, cuando resulta infructuoso el intento de notificación personal en el domicilio designado, un segundo intento mediante envío de la cédula por correo certificado con acuse de recibo u otro medio que deje constancia fehaciente de la entrega. En el caso examinado solo se practicó un único intento de notificación presencial, sin acudir a dicha vía complementaria, por lo que no puede entenderse cumplido el requisito de notificación pactado e inscrito

780.** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DE EXPLOTACIÓN DE UN APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO. INSCRIPCIÓN PREVIA DEL BIEN DE DOMINIO PÚBLICO.

Las concesiones administrativas que recaen sobre bienes inmuebles de dominio público constituyen fincas especiales que pueden ser objeto de inmatriculación aunque el bien de dominio público sobre el que recaen no conste previamente inmatriculado a favor de la Administración concedente, siempre que se cumplan los principios de especialidad y determinación registral.

782.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: CONTROVERSIA ENTRE TITULARES REGISTRALES 

Resolución de 29 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

En el expediente del art. 199.2 LH, cuando la oposición proviene de un titular registral de finca colindante —oposición especialmente cualificada frente a la de un mero titular catastral—, el registrador puede fundar en ella y en el contenido registral sus dudas sobre la identidad de la finca, sin que sea exigible al alegante aportar necesariamente un informe técnico o levantamiento topográfico. En el caso examinado, la existencia de negociaciones acreditadas mediante correos electrónicos y mensajes entre las partes dirigidas a la adquisición onerosa de la porción de terreno controvertida pone de manifiesto una controversia real e indubitada sobre la respectiva georreferenciación de ambas fincas, que el expediente del art. 199 LH, carente de fase probatoria, no está llamado a resolver, correspondiendo dicha resolución a los tribunales o, en su caso, a la conciliación registral del art. 103 bis LH.

783.*** PROHIBICIÓN DE DISPONER PENAL Y REGISTRO. EFECTOS RESPECTO DE  ACTOS DISPOSITIVOS, Y MEDIDAS CAUTELARES.

Tratándose de prohibiciones de disponer decretadas en procedimientos penales o administrativos, en las que prevalece un componente de orden público frente al interés meramente privado de las prohibiciones voluntarias o civiles, la prohibición cierra el Registro a los actos dispositivos incluso cuando estos sean anteriores a la anotación preventiva, si el acto se otorgó con posterioridad a la resolución judicial que decretó la medida, con independencia de que el mandamiento que la comunica al Registro se libre y presente después. El embargo o la prohibición de disponer existen jurídicamente desde que se dictan por la autoridad judicial, no desde la expedición o presentación del mandamiento, que es un mero acto de comunicación procesal. En el caso examinado, la resolución judicial que ordenó la prohibición de disponer era anterior a la escritura de compraventa, aunque el mandamiento se presentó después de esta, por lo que la venta se otorgó cuando el vendedor ya carecía de poder de disposición. Se desestima el recurso y se confirma la calificación que suspende la inscripción de la compraventa.

784.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA

El recurso gubernativo solo puede interponerse frente a calificaciones negativas, totales o parciales, sin que quepa instar recurso alguno contra la calificación positiva del registrador por la que se extiende un asiento, cualquiera que sea su clase. Practicado el asiento de inscripción de una representación gráfica georreferenciada en un expediente del art. 199 LH pese a la oposición de un colindante, dicho asiento queda bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse mediante el consentimiento del titular registral o la correspondiente resolución judicial recaída en juicio declarativo, sin que el expediente del art. 199 LH, de naturaleza no contenciosa entre partes, permita al colindante disconforme con la falta de estimación de sus alegaciones combatir en vía de recurso la inscripción ya practicada.

785.* NRUA. DENEGACIÓN DE DEPÓSITO POR EXCESO EN EL NÚMERO DE HUÉSPEDES

La discrepancia entre el número de huéspedes consignado en el modelo depositado y el que consta en la solicitud de asignación del número de registro único de alquiler constituye un defecto subsanable que impide el depósito.

786.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. ACTIVIDADES PROFESIONALES Y HOSTELERÍA

Cuando los estatutos de la propiedad horizontal prohíben expresamente el desarrollo de actividades profesionales, de ocio y de hostelería en el edificio, no cabe la asignación del NRUA turístico.

787.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO DISTINTO A VIVIENDA

Los estatutos de la propiedad horizontal, al reservar las viviendas exclusivamente a tal destino y prohibir instalar en ellas hospederías u otras actividades que resulten incómodas para los demás copropietarios sin previa aprobación de la junta, impiden la asignación del NRUA turístico.

788.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO DISTINTO A VIVIENDA

Los estatutos de la propiedad horizontal, al reservar las viviendas exclusivamente a tal destino y prohibir instalar en ellas hospederías u otras actividades incómodas para los copropietarios sin aprobación de la junta, impiden la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración, turístico.

789. y 790. * CANCELACIÓN EN ADJUDICACIÓN TGSS CON PROHIBICIÓN DE DISPONER AEAT POSTERIOR

Constando anotada una prohibición de disponer de la Agencia Tributaria con posterioridad a un Embargo de la SS, que se ejecuta, no cabe inscribir el mandamiento de cancelación de cargas derivado de la ejecución sin la correspondiente autorización de dicha Administración.

791.* RECURSO CONTRA LA REVOCACIÓN DE UN NRUA

El recurso no es cauce para la impugnación de asientos ya practicados, por lo que la única vía procedente en derecho para el interesado sería la de acudir a los tribunales, dada la salvaguardia de los asientos registrales que proclama el art. 1-3- LH. También sería posible realizar una nueva presentación que diera inicio al procedimiento registra

792.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN NO CONCLUYENTE DE AYUNTAMIENTO Y DE COLINDANTE

la oposición de la Administración en un 199, por invasión de un camino público no deslindado ni inscrito solo puede estimarse si se acompaña de la resolución administrativa de inicio del deslinde (ordinario o abreviado), con plano georreferenciado de la franja invadida y solicitud de nota marginal de constancia de dicho inicio; en su defecto, cabe únicamente hacer constar por nota marginal la clasificación urbanística del suelo, sin paralizar el tráfico jurídico. Se confirma, por tanto, la calificación, si bien el registrador deberá requerir a la Administración para que inicie el procedimiento de deslinde abreviado.

793.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HEREDEROS QUE INSCRIBEN CON POSTERIORIDAD A LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

En una ejecución Hipotecaria cuando el titular registral fallece, sus herederos deben ser llamados al procedimiento de ejecución para cumplir el tracto sucesivo (Art. 20 LH); pero si los herederos inscribieron después de la certificación de dominio y cargas, la nota marginal, deben entenderse debidamente notificados de la ejecución en curso, sin que sea precisa su citación individualizada.

794.*** 199. OPOSICIÓN INCOMPLETA DE AYUNTAMIENTO Y FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA NOTA

En el expediente del Art. 199 LH, cuando la suspensión se funda en la oposición de la Administración, el registrador debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición determine necesariamente la denegación; Pero la estimación del recurso por este motivo no implica que proceda la inscripción, sino que el registrador deberá dictar nueva calificación motivada, requiriendo previamente a la Administración para que complete su oposición o inicie el procedimiento de deslinde abreviado del camino cuya invasión alega.

795.* DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Solo procede denegar el inicio del expediente cuando resulta improcedente de manera palmaria y evidente, evitando, de este modo, los costes que genera su tramitación. La Dirección General estima el recurso y ordena tramitar el procedimiento del Art. 199 LH con notificación a los colindantes. El referido expediente es aplicable aun cuando la rectificación de superficie exceda del 10% de la cabida inscrita o suponga alteración de linderos fijos, sin que quepa denegar su inicio salvo en los supuestos tasados en que la georreferenciación invada otra ya inscrita, invada dominio público deslindado o encubra una alteración sustancial de la identidad de la finca. Tampoco puede exigirse que el título identifique todas las parcelas catastrales afectadas por el informe de validación gráfica -pues dicha afectación solo sirve para determinar a quién debe notificarse, ni condicionar la inscripción a la previa rectificación del Catastro o del inventario municipal respecto de un camino que el propio Ayuntamiento ha reconocido como privado, dependencia administrativa ajena al interesado. Las dudas del registrador, de insuficiente entidad para justificar la denegación, deben resolverse dentro del propio expediente mediante la notificación a los colindantes efectivamente afectados.

796.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTES CON EVIDENCIA DE CONTROVERSIA

La situación litigiosa entre las partes evidencia la existencia de una controversia que no puede resolverse por la vía del expediente del art. 199 LH.

797.* HERENCIA. MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

La declaración sobre suelos contaminados según la DG procede incluso si el causante falleció antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2022 si la escritura se otorga después de su entrada en vigor.

798.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA ANTERIOR A LICENCIA AUTONÓMICA DE ACTIVIDAD

La prohibición estatutaria del año de 2002 que se matizó limitadamente en el año 2023 (en referencia a quienes en ese momento ya ejercieran dicha actividad), afecta al solicitante de NRUA cuyo inicio de actividad según la licencia autonómica es posterior al año 2023.

799.** PARTICIÓN DE HERENCIA MEDIANTE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: partición de herencia) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

800.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

Reitera la doctrina según la cual cuando el procedimiento judicial se dirige contra los herederos y la herencia yacente de un titular registral fallecido, no es necesario el nombramiento de administrador judicial cuando no constan indicios de herederos concretos sino que basta con comunicar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada a la sucesión intestada.

Dictada sentencia en rebeldía, el art. 524.4 de la LEC impide su inscripción, permitiendo únicamente su anotación preventiva mientras no conste acreditado ante el propio Juzgado el transcurso de los plazos de audiencia al rebelde y de ejercicio de la acción de rescisión.

801.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A HIPOTECA EJECUTADA

El trámite de incidente del art. 675 LEC en sede de ejecución hipotecaria (lanzamiento de arrendatario inscrito con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta) no exige una fórmula sacramental para cancelar del Registro el arrendamiento. Basta con que de la resolución judicial resulte que se han seguido los trámites de dicho incidente.

Cuando en el seno de una ejecución hipotecaria se dicta, tras el incidente del art. 675 de la LEC, resolución firme que declara que el arrendatario inscrito con posterioridad a la hipoteca no tiene derecho a permanecer en la vivienda, y se ordena además su lanzamiento, dicha resolución supone la extinción del arrendamiento y debe conllevar la cancelación de su inscripción registral, sin que sea necesario un pronunciamiento judicial adicional y específico de cancelación ni el consentimiento del arrendatario. La interpretación de los documentos presentados -decreto de adjudicación, mandamiento de cancelación de cargas y testimonio del auto que resuelve el incidente posesorio- debe ser integradora: aunque el mandamiento de cancelación de cargas no mencione expresamente el arrendamiento, la valoración judicial del título arrendaticio con audiencia del interesado, conforme a los arts. 661 y 675 de la LEC, hace innecesario un nuevo proceso declarativo para depurar el asiento, criterio conectado con la doctrina fijada por el Tribunal Constitucional (Sentencia 6/1992). Se estima el recurso y se revoca la calificación.

802.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

En un expediente de dominio judicial, tramitado por haberse iniciado antes de la Ley 13/15 reitera la doctrina que es un cauce excepcional y de interpretación restrictiva, que solo procede cuando existe una verdadera ruptura del tracto registral por la existencia de títulos intermedios no inscritos, y no cuando el promotor ha adquirido directamente del titular registral o de sus causahabientes, supuesto en el que el remedio adecuado es la elevación a público del documento privado de venta, otorgada voluntariamente por el transmitente o sus herederos, o mediante declaración judicial obtenida en juicio contradictorio (arts. 3 y 40.a LH), y no la reanudación de tracto.

Esta doctrina, tras la reforma operada por la Ley 13/2015 quedó después recogida expresamente en la regla primera del art. 208 LH

803.** CONCURSO DE ACREEDORES. ANOTACIÓN DE CONCURSO. VOLUNTARIO. INSCRIPCIÓN FASE LIQUIDACIÓN. CANCELACIÓN

En una situación de concurso, una vez inscrita la transmisión de la finca en cumplimiento del propio plan de liquidación aprobado judicialmente, procede cancelar de oficio la referencia a la situación concursal del transmitente: la Dirección General reitera su doctrina conforme a la cual dicha referencia solo puede cancelarse cuando el bien sale del patrimonio del concursado mediante una enajenación que cumpla los requisitos legales (los del convenio, del plan de liquidación o, en su caso, la autorización judicial), sin que sea necesario para ello un mandamiento judicial expreso de cancelación.

804.** CERTIFICACIÓN LITERAL. ASIENTOS CADUCADOS. DATOS LABORALES O PERSONALES

Cuando el propio titular registral autoriza a un tercero a solicitar publicidad formal, el interés legítimo debe reputarse acreditado a los efectos del acceso al historial registral completo de su finca, incluidos asientos no vigentes, pero ello no dispensa al registrador de excluir de la certificación los datos protegidos por la normativa de protección de datos personales referidos a titulares anteriores o intervinientes en actos inscritos, conforme al art. 222.6 LH y al Reglamento (UE) 2016/679.

Distinta es la solicitud de datos personales y laborales de antiguos empleados del Registro con fines de investigación histórica: aunque el interés académico invocado sea lícito y serio, la publicidad registral está institucionalmente reservada a la investigación jurídica y patrimonial sobre bienes y derechos inscritos, y el Registro no es ni puede ser un archivo de datos personales de quienes prestaron servicios en él, sin que la habilitación para el tratamiento de datos con fines históricos pueda ampliar el objeto propio de la publicidad de los arts. 221 y 222 LH.

805.() RECURSO CONTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA

El recurso ante la Dirección General solo procede contra calificaciones negativas del registrador, no como cauce para dejar sin efecto un asiento ya practicado, que queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce sus efectos en tanto no se declare su inexactitud por consentimiento del titular o por resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra todos los interesados (arts. 1, 38, 40 y 82 LH).

806.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA ALEGANDO VICIO DE NULIDAD EN LA INSCRIPCIÓN

Resolución de 13 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 1, por la que se suspende la cancelación de un crédito hipotecario en virtud de instancia privada.

Los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden rectificarse con el consentimiento del titular registral y de todos los que tengan algún derecho conforme al asiento, o mediante resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ellos (art. 40 LH). Una instancia privada no es, por tanto, título hábil para obtener la cancelación de un crédito hipotecario inscrito por alegada nulidad radical del título, sin que corresponda a la Dirección General, en sede de recurso, pronunciarse sobre dicha nulidad, cuestión reservada a los tribunales.

807.** SEGREGACIÓN: OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO A LA GEORREFERENCIACIÓN PESE A HABER CONCEDIDO LICENCIA

Cuando la georreferenciación alternativa aportada para inscribir una segregación solapa la de una finca, procede denegar automáticamente la tramitación del expediente del art. 199 LH, sin que quepa continuar su tramitación para resolver el conflicto entre ambas representaciones gráficas.

El hecho de que el Ayuntamiento haya concedido licencia de segregación no equivale a su consentimiento para rectificar la descripción y georreferenciación de su propia finca, al tratarse de procedimientos distintos.

808.() NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Presentada la declaración responsable para la obtención del número de registro (NRA) de un alquiler turístico de corta duración con posterioridad al 3 de abril de 2025 -fecha de entrada en vigor de la modificación de la LPH operada por la disposición final primera de la Ley Orgánica 1/2025-, resulta exigible la autorización expresa de la comunidad de propietarios para su obtención, al tratarse de una finca integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

809.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES SIN APORTAR PRINCIPIO DE PRUEBA

En el procedimiento no contencioso del art. 199 LH, la oposición fundada de los colindantes notificados impide la inscripción cuando revela un indicio objetivo de controversia sobre la delimitación gráfica, sin que sea exigible que dicha oposición vaya acompañada de un informe técnico georreferenciado, bastando que el registrador motive su juicio de identidad conforme a criterios objetivos y razonados, pudiendo auxiliarse de la aplicación gráfica homologada.

En el presente caso, aunque la alegación de uno de los colindantes carecía de fundamentación técnica suficiente, el informe topográfico aportado por la otra colindante sí acredita un indicio verosímil y suficiente de controversia, que no puede resolverse en trámite de calificación ni por la DG en sede de recurso, debiendo los interesados acudir al acuerdo, al deslinde notarial del art. 200 LH o, en su defecto, a la vía judicial contenciosa.

810.** CERTIFICACIÓN REGISTRAL SOBRE SI DETERMINADAS FINCAS CATASTRALES FORMAN PARTE DE UNA REGISTRAL

Cuando se solicita una certificación registral negativa referida a parcelas identificadas únicamente por su referencia catastral el registrador debe certificar que dicha referencia catastral no figura en ninguna finca, pero no es exigible que emita una certificación negativa de que los terrenos a que se refiere dicha certificación no formen parte de una finca inscrita que cuenta con un historial complejo, sin referencia catastral, sin base gráfica y con segregaciones sin determinación del resto.

811.** NIF REVOCADO DE LA ENTIDAD VENDEDORA PERO VIGENTE EN EL OTORGAMIENTO

La revocación del número de identificación fiscal de una sociedad, una vez publicada en el BOE, determina el cierre registral de cualquier acto dispositivo otorgado por ella, con independencia de que dicho NIF estuviera vigente en el momento del otorgamiento de la escritura, pues la prohibición de acceso a cualquier registro público que impone el apdo. 4º de la DA 6ª de la LGT opera respecto de los instrumentos que pretendan acceder al Registro con posterioridad a la publicación de la revocación, y no solo respecto de los otorgados después de ella.

812.* NRUA. TRACTO SUCESIVO. FALTA DE AUTENTICIDAD DE DOCUMENTO

Para la asignación del NRUA resulta exigible la correspondencia entre el titular registral, el titular de la licencia administrativa y el solicitante de la asignación, en aplicación del principio de tracto sucesivo (art. 20 LH);

Un documento privado de compraventa no es medio hábil para causar asiento alguno ni, por tanto, para obtener el NRU mientras no se inscriba la cadena de transmisiones hasta el solicitante.

813.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. ACTIVIDADES COMERCIALES

No cabe asignación de NRUA cuando los estatutos de la comunidad, inscritos con anterioridad a la obtención de la licencia turística, prohíben expresamente el ejercicio de actividades empresariales en las viviendas salvo consentimiento unánime de los copropietarios.

814.* DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN EXPEDIENTE ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD NO JUSTIFICADAS

El registrador solo puede denegar a priori la tramitación del expediente del art. 199 LH cuando exista evidencia palmaria de invasión de otra base gráfica inscrita o del dominio público, o cuando su nota exprese, de forma motivada y objetiva, indicios concretos de que la rectificación encubre una segregación, inmatriculación o agrupación no autorizada; fuera de esos casos debe iniciarse la tramitación para que los colindantes puedan formular alegaciones.

815.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La asignación de NRUA exige la aprobación expresa de la comunidad de propietarios conforme al art. 17.12 LPH, en la redacción dada por la LO 1/2025, siempre que la licencia turística se haya obtenido con posterioridad a la entrada en vigor de dicha reforma (3 de abril de 2025).

816.** DILIGENCIA DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA SIN LIQUIDACIÓN DE IMPUESTO

El cierre registral por falta de acreditación del pago de impuestos (art. 254 LH) se extiende a cualquier documento con contenido valorable a efectos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, sin que baste con haber presentado a liquidación la escritura originaria. Cuando una diligencia notarial complementaria rectifica las superficies de una declaración de obra nueva, incidiendo en su valor fiscal, dicha diligencia debe ser objeto de presentación a liquidación de forma independiente, no siendo suficiente la liquidación de la escritura que se rectifica.

817.** 199: INSUFICIENTE MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA SUPLIDA POR EL TRASLADO AL RECURRENTE DE LOS ALEGACIONES DEL COLIDANTE

En el expediente del art. 199 LH, la mera oposición de un colindante no determina necesariamente la denegación de la inscripción, pero si la documentación técnica que aporta acredita un indicio de controversia sobre la delimitación de un lindero, procede denegar motivadamente la inscripción.

Considera la DG que no hay indefensión pese a la falta de motivación de la nota del registrador cuando ha puesto a disposición del expediente las alegaciones del colindante.

818.** SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR ESTAR CALIFICADO CON DEFECTOS EL PRESENTADO EN PRIMER LUGAR

La suspensión de la calificación de un documento por existir otro asiento de presentación anterior y vigente solo procede cuando ambos títulos se refieren a la misma finca o parte de ella y no cabe extenderla a documentos referidos a fincas registrales distintas por el mero hecho de integrar una misma operación conjunta, como los sucesivos tramos de una autovía expropiados de fincas independientes. Además, la calificación registral comprende sucesivas fases -asiento de presentación, suspensión por causa legal y calificación de fondo-, siendo todas ellas calificaciones negativas susceptibles de recurso.

819.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA AL AMPARO DEL ART. 201.2 LH: ÁMBITO DE APLICACIÓN

El cauce del art. 201.2 LH, que permite rectificar datos descriptivos de una finca sin tramitación de expediente, tiene carácter excepcional y no puede emplearse para encubrir la inscripción de una declaración de obra nueva cuando además existe discrepancia de superficie y alteración de linderos, extremos que exigen la tramitación del expediente del art. 199 LH y el cumplimiento de los requisitos sustantivos y registrales de las obras nuevas (art. 202 LH).

Tratándose además de una comunidad por cuotas, la declaración de obra nueva requiere el consentimiento de los copropietarios que representen la mayoría de los intereses de la comunidad (art. 398 CC), y la instancia privada de rectificación exige la legitimación de firma del solicitante.

820.** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES

Cuando una edificación se asienta sobre dos fincas registrales distintas, colindantes pero cada una radicada íntegramente en un término municipal y distrito hipotecario diferente, no procede el traslado de folio ni la unificación registral prevista en el art. 2 RH, sino que resulta necesaria la previa agrupación de dichas fincas, salvo que cada parte de la edificación tenga sustantividad y aprovechamiento independiente, lo que no ocurre cuando la línea divisoria secciona en diagonal la construcción. Tras la agrupación, será competente, conforme a la redacción vigente del art. 2 RH, el registro donde se ubique la mayor parte de la finca resultante.

821.** CONVENIO REGULADOR: OBLIGACIÓN DE VENDER FINCA. RECTIFICACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO. TRACTO SUCESIVO

Estando una finca inscrita en nuda propiedad a favor de un cónyuge, en virtud de capitulaciones matrimoniales, no cabe inscribir la finca a favor de ambos cónyuges en virtud de un convenio regulador aprobado judicialmente, por el principio de tracto sucesivo  (art. 20 LH) El convenio solo es título inscribible en la medida en que contenga actos de trascendencia real, y no la tiene la mera manifestación de los cónyuges de que un bien les pertenece por partes iguales, junto con el compromiso de venderlo y repartirse el precio, pues no implica una verdadera transmisión, constitución o extinción de un derecho real, ni el reconocimiento de dominio por sí solo tiene virtualidad traslativa o declarativa

822.** CONVENIO REGULADOR APROBADO JUDICIALMENTE. ASIENTO PRACTICADO. TRACTO SUCESIVO

El recurso contra la calificación registral (arts. 19 bis, 324 y 326 LH) solo procede cuando existe calificación negativa, total o parcial; no es cauce hábil para revisar ni rectificar un asiento ya practicado, que queda bajo la salvaguardia de los tribunales (arts. 1, 38, 40 y 82 LH) y solo puede rectificarse con el consentimiento de todos los titulares afectados o mediante resolución judicial, máxime si el error, de existir, proviene del propio título (art. 40.d) LH).

823.* RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD DE UNA FINCA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

La rectificación de los asientos registrales exige, con carácter general, título público (art. 3 LH. Cuando la inscripción cuestionada trae causa de una escritura no aportada al expediente, no puede descartarse que ésta ampliara el objeto de la venta, por lo que la rectificación pretendida, calificable en su caso como error de concepto (art. 216 LH), exige el consentimiento unánime de todos los titulares afectados y del registrador, o resolución judicial (arts. 40.c) y 217 LH).

824.** PRINCIPIO DE DETERMINACIÓN. DERECHO DE APARCAMIENTO DE VEHÍCULO EN LOCAL. DERECHO A INSTALAR ASCENSOR.

La creación de un derecho de uso para aparcamiento y ascensor sobre una porción de un local destinado estatutariamente a almacén, en régimen de propiedad horizontal, exige fijar su superficie exacta, linderos y duración temporal ( sin que sea suficiente la remisión a un plano); y como es susceptible de afectar a elementos comunes o a la seguridad del edificio, exige la modificación del título constitutivo con las mayorías previstas en la LPH

825.*** OBRA NUEVA ANTIGUA. SERVIDUMBRE DE DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Para inscribir por antigüedad una edificación situada en zona de servidumbre o de policía del dominio público hidráulico (art. 28.4 del TR de la Ley de Suelo, en relación con los arts. 6, 7 y 9 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico), no basta con acreditar el transcurso del plazo de prescripción de la acción de reposición del art. 327 de dicho Reglamento, sino que es necesario un pronunciamiento expreso de la Administración de aguas competente que declare el carácter consolidado de la edificación o la imposibilidad legal de exigir su demolición, dado el régimen especial y el principio tuitivo del dominio público hidráulico (art. 132 de la CE); No cabe aplicar analógicamente el régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo previsto para la actuación municipal en el restablecimiento de la legalidad urbanística.

 

 

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