Por Víctor Esquirol Jiménez. Notario de El Masnou (Barcelona)

I. NORMATIVA

A) MADRID

LEY 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública (BOCM n.º 140, de 15 de junio).

Sinopsis:

– Modifica la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida:

a) Extendiendo el régimen especial de cambio de uso —que antes solo se aplicaba a parcelas de uso terciario oficinas— también a suelos de uso terciario hospedaje y de uso dotacional privado, permitiendo destinarlos a vivienda protegida en alquiler sin necesidad de modificar el planeamiento.

b) Permitiendo un incremento de hasta el 20% de la edificabilidad y hasta el 30% de la densidad en parcelas sin edificar (o con edificabilidad remanente) calificadas para vivienda protegida, siempre que todo el volumen adicional se destine a vivienda de protección pública.

– Modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, reduciendo la dotación mínima de aparcamiento a una plaza por vivienda para toda vivienda de protección pública (antes solo aplicaba a la de promoción pública), para abaratar costes de construcción.

– Fomenta también nuevas modalidades de alojamiento temporal, incluido el flex living.

⇒ Las condiciones en las que se autorice el uso de vivienda protegida deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, en los términos previstos en la legislación estatal (nuevo art. 3, de la Ley 3/2024, de 28 de junio).

⇒ Los apartamentos destinados a alojamiento temporal no podrán destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes ni podrá desarrollarse en el edificio división horizontal. Esta circunstancia deberá hacerse constar en la licencia municipal e inscribirse las condiciones en las que se autoriza en el Registro de la Propiedad en los términos previstos en la legislación estatal (nuevo art. 4.2 de la Ley 3/2024, de 28 de junio).

B) CATALUÑA

DECRETO LEY 6/2026, de 5 de mayo, de medidas urgentes en el ámbito urbanístico y de la contratación en relación con los municipios rurales (DOGC n.º 9660, de 6 de mayo de 2026).

Sinopsis: El objetivo de esta norma es actualizar los instrumentos de planeamiento vigente, revitalizar núcleos de población y adaptar el marco urbanístico a las necesidades reales del territorio en los municipios rurales.

Para ello, ley introduce dos nuevas posibilidades de regular el planeamiento general en los municipios rurales, que suponen una adaptación del modelo de planeamiento hasta ahora aplicable.

Por una parte, el plan de ordenación urbanística municipal rural (POUM rural) ofrece un instrumento propio, simplificado y adaptado a las necesidades de estos municipios, que permite ordenar crecimientos moderados o compleciones con una evaluación ambiental simplificada y una tramitación más ágil que el POUM ordinario. El POUM rural pretende actualizar el planeamiento general con una simplificación de la documentación de la que se tiene que acompañar, simplificación que deriva principalmente de la adaptación proporcional del contenido a la complejidad del municipio, así como a la sujeción al procedimiento de evaluación ambiental simplificada. Para ello, se establece que los planes de ordenación urbanística municipal rural se sometan a una evaluación ambiental estratégica simplificada.

También se flexibiliza la obligación de reservas para vivienda de protección pública con el fin de adecuarla a la realidad de estos municipios, de manera proporcionada y adecuada a sus características, con la justificación expresa en la documentación correspondiente.

Por otra parte, se incorpora la posibilidad de que la ordenación de los municipios rurales se efectúe mediante normas de planeamiento urbanístico con una vigencia indefinida, que pueden tramitar los municipios o solicitar su elaboración y aprobación al departamento competente en materia de urbanismo de la Administración de la Generalitat.

Al mismo tiempo, con el fin de hacer frente tanto al abandono de construcciones como a la falta de vivienda para los residentes de estos municipios, el Decreto ley prevé la regulación de un inventario de construcciones en suelo no urbanizable y la creación de los vecindarios rurales tradicionales.

C) PAIS VASCO

DECRETO 55/2026, de 21 de abril, de modificación urgente de disposiciones reglamentarias en materia de vivienda (BOPV n.º 86/2026, de 11 de mayo).

Sinopsis: Desarrolla la Ley vasca 6/2005, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo: amplía la oferta de vivienda protegida en alquiler, facilita ayudas de rehabilitación y amplía el acceso a jóvenes y víctimas de violencia machista.

⇒ Se modifica el art. 46 del Decreto 39/2008, añadiendo el siguiente apartado: «3.– Las personas titulares de viviendas o locales que hayan sido objeto de ayudas económicas directas en cuantía igual o superior a 6.000 euros deberán proceder a la inscripción registral de limitación dispositiva del dominio de la vivienda durante 10 años.»

D) CASTILLA-LA MANCHA

LEY 4/2026, de 7 de mayo, de medidas urgentes en materia de acceso a la vivienda y suelo (DOCLM n.º 92/2026, de 18 de mayo).

Sinopsis: su objetivo es reforzar los instrumentos de intervención pública en materia de vivienda, optimizando recursos ya existentes (especialmente las fianzas de alquiler) para canalizarlos hacia políticas de acceso a la vivienda.

Contenido principal (dos artículos centrales):

– Da nueva redacción a la DA 3ª de la Ley 2/2002, de 7 de febrero, de viviendas de protección pública de Castilla-La Mancha, sobre depósito de fianzas arrendaticias, configurando el depósito de la fianza como un ingreso de Derecho Público de la Hacienda regional, gratuito y sin devengo de intereses.

Permite a la Consejería competente en vivienda disponer de hasta el 80% del importe total de los depósitos acumulados, reservando al menos el 20% restante para atender devoluciones urgentes a los arrendatarios. Y refuerza garantías de seguridad jurídica y agilidad en los procedimientos de devolución para arrendadores y arrendatarios.

– También matiza definiciones del Decreto Legislativo 1/2023 (texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística), ampliando a otros colectivos —no solo vulnerables— el acceso a los usos de suelos de equipamiento público residencial, y rediseñando el concepto de vivienda pública dotacional.

II. RESOLUCIONES

A) DOCTRINA RELATIVA A LA OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS DE LA GEORREFERENCIACIÓN

– Aunque la ley no lo prevea expresamente, es posible inscribir la georreferenciación de elementos privativos de una propiedad horizontal tumbada, ordinaria o de un complejo urbanístico (R de 3 de febrero de 2026).

– Es admisible la inscripción de la georreferenciación de un elemento privativo de una propiedad horizontal (R. de 25 de febrero de 2026).

– La referencia del art. 9.b) LH sobre el carácter potestativo de la inscripción de la georreferenciación hace referencia al registrador, no el interesado, que en ningún caso puede renunciar a ella (R. de 26 de febrero de 2026).

 B) DOCTRINA COMÚN A LOS EXPEDIENTES DE LOS ARTS. 199 Y 201,1 LH

1. Doctrina sobre las dudas de identidad

 – Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (RR. de 26 de diciembre de 2025, 29 de diciembre de 2025, 27 de enero de 2026).

– La alteración de linderos que conlleva la desaparición de una finca colindante comporta una nueva reordenación de terrenos sin determinar su causa y dejando en indefensión de su titular registral, lo que excede del ámbito del art. 199 LH (R. de 12 de enero de 2026).

– Un exceso de cabida desproporcionado es inscribible si los linderos fijos históricos demuestran que el terreno siempre formó parte de la finca y la descripción original era meramente incompleta (R. de 18 de febrero de 2026).

– Una diferencia de superficie inferior a la unidad entre las consignadas en el título, Catastro e IVG gráfica puede calificarse de irrelevante por lo que no puede dudarse de que ambas vienen referidas a la misma porción del territorio (R. de 18 de febrero de 2026).

– Las dudas de identidad manifestadas por el registrador deben resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH, sin que sean relevantes ni la falta de coincidencia de las titularidades catastral y registral, pues ello no implica que estemos ante dos porciones distintas del territorio, ni la actualización de los linderos personales (R. de 11 de marzo de 2026).

2. Doctrina sobre la posible invasión del dominio público

 – La oposición de la Administración por una posible invasión del dominio público debe ser concluyente para que fundamente el cierre del expediente (R. de 30 de diciembre de 2025).

– La falta de oposición de las Administraciones públicas notificadas en relación con la posible invasión del dominio público es suficiente para que pueda seguir la tramitación del procedimiento del art. 199 LH (R. de 20 de enero de 2026).

–  La alegación de invasión del dominio público, aunque sea el hidráulico, cuando no esté deslindado y no conste en el Registro que se haya iniciado el expediente de deslinde, no puede impedir la inscripción de la georreferenciación, pero la Administración puede solicitar la constancia registral, por nota marginal, de la posible invasión (R. de 9 de marzo de 2026).

3. Doctrina sobre la oposición de colindantes

– El registrador puede requerir al colindante que ha hecho alegaciones para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión (R. de 29 de diciembre de 2025).

– En caso de oposición en el expediente del art. 199 LH, la calificación registral tiene por finalidad únicamente determinar si existe o no controversia sobre la base de la documentación que aportan los colindantes (RR. de 16 de enero de 2026 y 18 de febrero de 2026).

– La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente (R. de 15 de enero de 2026).

– La oposición de los colindantes debe ir referida a la georreferenciación que pretende inscribirse en el seno del expediente del art. 199 y acompañarse de un principio de prueba (R. de 21 de enero de 2026).

– El hecho de que el colindante no haya formulado oposición en el procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18 TRLC no impide que pueda presentarlas en la tramitación del expediente del art. 199 LH (R. de 30 de enero de 2026).

– Si la documentación presentada por el colindante no acredita debidamente sus alegaciones, el registrador puede requerirle y darle un nuevo plazo para que aporte más documentación (R. de 17 de febrero de 2026).

– La desestimación por parte del registrador de las alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación no es recurrible (R. de 18 de febrero de 2026).

–  Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria (R. de 26 de febrero de 2026).

– El hecho de que la georreferenciación propuesta no invada las parcelas catastrales colindantes no obsta para que sus titulares puedan alegar una invasión de sus fincas, pues ambas realidades, finca registral y parcela catastral, son entidades distintas (R. de 4 de marzo de 2026).

4. Doctrina sobre la tramitación de los expedientes

– No cabe recurso contra la decisión del registrador de desestimar las alegaciones de los colindantes y practicar la inscripción (RR. de 26 de diciembre de 2025, 21 de enero de 2026)

C) DOCTRINA ESPECÍFICA DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

 – Cuando la representación gráfica que se pretende inscribir solapa con otra ya inscrita, lo procedente es denegar la inscripción de aquella sin tramitar el expediente del art. 199 LH (R. de 16 de enero de 2026).

– Las dudas de identidad expresadas por la registradora, relativas a la posible alteración de un lindero y a la falta de expresión de la causa del exceso de cabida, no tienen la entidad suficiente para denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH (R. de 19 de enero de 2026).

– Cuando se pretende inscribir una georreferenciación que se solapa con otra ya inscrita, procede denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH (R. de 4 de marzo de 2026).

– La nota de calificación negativa ha de estar adecuadamente fundamentada, recogiendo con claridad y precisión los defectos por los que el registrador estima que no es posible la inscripción (R. de 11 de marzo de 2026).

D) DOCTRINA ESPECÍFICA DEL EXPEDIENTE DEL ART. 201.1 LH

– No habiéndose disipado las dudas de identidad expuestas al expedirse la certificación registral del art. 201.1 LH, procede denegar la inscripción de la rectificación de descripción (R. de 26 de febrero de 2026).

– Por regla general, en el expediente del art. 201.1 LH, las dudas de identidad de la registradora no pueden llevar a denegar la certificación de titularidad y cargas (R. de 3 de marzo de 2026).

E) DOCTRINA SOBRE OBRAS NUEVAS (ART. 202 LH)

– No puede inscribirse una declaración de obra nueva si la registradora tiene dudas sobre la invasión del dominio público marítimo terrestre, pese a la inexistencia de deslinde (R. de 20 de enero de 2026).

– En Cataluña, para inscribir el acta final de obra, no es necesario aportar la cédula de habitabilidad (R. de 26 de enero de 2026).

– En la Comunidad Valenciana, no cabe inscribir por antigüedad una edificación si el suelo deviene protegido antes de consumarse el plazo general de prescripción, quedando la obra sujeta de forma sobrevenida al régimen de imprescriptibilidad (R. de 10 de febrero de 2026).

– Por el hecho de lindar la finca con un río, es exigible la correspondiente autorización administrativa que acredite la no sujeción del terreno sobre el que se ha edificado a las servidumbres y limitaciones legales impuestas por la legislación sectorial del dominio público hidráulico (R. de 17 de febrero de 2026).

–  La inscripción de las obras nuevas exige la previa inscripción de la base gráfica del terreno donde se encuentran, por lo que necesariamente hay que esperar al resultado de la tramitación del expediente del artículo 199 LH. La nota de calificación no se ha de expedir hasta que no se tramite el expediente del art. 199 LH y si se demora hay que practicar la anotación preventiva del art. 42.9 LH (R. de 2 de marzo de 2026).

F) DOCTRINA SOBRE MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

 – El procedimiento del art. 199 LH no es idóneo para describir la finca que resulta después de varias segregaciones no inscritas (R. de 15 de enero de 2026).

– No es admisible segregar parte de un elemento privativo en una propiedad horizontal de hecho, sin realizar la división horizontal (R. de 25 de febrero de 2026).

G) DOCTRINA SOBRE INMATRICULACIÓN

 – Solicitada la inmatriculación de una finca conforme al art. 205 LH, si el registrador tiene dudas sobre la posible invasión de fincas colindantes, debe acudir al procedimiento del art. 199 (R. de 14 de enero de 2026).

– Una reducción de cabida del 37% no puede ser considerada como una mera precisión técnica con el objeto de establecer la identidad exigida por el art. 205 LH (R. de 26 de enero de 2026).

– No procede inmatricular una finca cuando el registrador alberga dudas fundadas de que la finca forma parte de otra ya inscrita. La previa expedición de una certificación negativa no impide calificar negativamente si, al tiempo de presentar los títulos inmatriculadores, dispone de nuevos datos registrales, descriptivos o cartográficos que permiten apreciar una posible doble inmatriculación (R. de 2 de enero de 2026).

– No pueden impedir la inmatriculación unas dudas meramente conjeturales o hipotéticas basadas en que las fincas se encuentren en el mismo paraje y en un posible parentesco entre el titular registral de antiguas fincas inscritas y la causante de la transmitente. Las dudas del registrador deben ser fundadas, objetivas y apoyadas en datos descriptivos suficientes. Si existen importantes diferencias de cabida, linderos y ubicación, no puede concluirse que las fincas ya estén inscritas (R. de 2 de enero de 2026).

– No basta para inmatricular la declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el art. 298 RH, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo art. 205 LH y a la regulación del art. 209 RN, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha (R. de 25 de febrero de 2026).

– No cabe inmatricular un inmueble situado en el interior de un parque público mientras no se aclare la naturaleza privativa o demanial del terreno (R. de 3 de marzo de 2026).

– No cabe inmatricular a favor de la Administración una vía pecuaria cuyas coordenadas se solapan con la de dos fincas colindantes que tiene inscrita su representación gráfica (R. de 4 de marzo de 2026).

H) DOCTRINA SOBRE URBANISMO

– En Cataluña, el cambio de uso requiere la autorización de la Administración competente en materia de disciplina urbanística relativa a que el uso de vivienda es compatible con el planeamiento vigente (R. de 28 de enero de 2026).

– En Andalucía, en la venta de una cuota indivisa “ex novo”, no inscrita como tal, cuya superficie equivalente en relación a la totalidad de la finca es inferior a la superficie de la unidad mínima de cultivo, concurre el supuesto objetivo definido por la normativa andaluza como acto revelador de posible parcelación urbanística, por lo que debe acreditarse la obtención de licencia municipal (R. de 10 de febrero de 2026).

– Los convenios urbanísticos entre particulares y Ayuntamientos, con compromiso de cesiones de terrenos tienen, normalmente, contenido obligacional, por lo que para que se produzca la efectiva transmisión de la propiedad y pueda inscribirse se necesita un documento posterior con el consentimiento del propietario. Si se trata de terrenos dotacionales o de viario, de cesión obligatoria, en proyectos de equidistribución o en áreas de urbanización consolidada, la aprobación firme del instrumento urbanístico conlleva la transmisión de la propiedad al Ayuntamiento y la posibilidad de ocuparlo mediante Acta de Ocupación unilateral, en cuyo caso es posible la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad sin consentimiento del titular registral (R. de 11 de febrero de 2026).

– El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 TRLS con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación (R. de 3 de febrero de 2026).

III. JURISPRUDENCIA

– El planeamiento no trasmite la propiedad (STS 558/2026, de 13 de abril. Roj: STS 1570/2026 ECLI:ES:TS:2026:1570).

El Tribunal fija que la calificación urbanística de un suelo, su destino público o la ejecución de obras de urbanización no bastan, por sí solos, para transmitir la propiedad al Ayuntamiento.

Conforme al FD 5º.11: “Si bien de conformidad con la legislación del suelo la obligación de la cesión obligatoria de terrenos ha de realizarse en los términos que resulten del PGOU y de cada uno de los proyectos que lo desarrollen, ello no quiere decir que no deban cumplirse las formalidades legales para esta cesión. El solo hecho de que una finca o parte de ella esté destinada a zona verde o a un uso dotacional no permite afirmar su carácter de dominio público, ya que para ello eran precisas dos condiciones: la primera, que salieran del patrimonio de la entidad propietaria y entraran en el patrimonio municipal, y, la segunda, que una vez fuera del dominio particular y dentro del de la Administración, ésta realizara un acto de aceptación.

– Las declaraciones responsables y las comunicaciones previas decaen si la Administración declara su ineficacia (STS núm. 626/2026, de 19 de mayo. Roj: STS 2320/2026 – ECLI:ES:TS:2026:2320)

La sustitución de la autorización administrativa por la declaración responsable y la comunicación previa tienen por exclusiva finalidad simplificar los trámites para facilitar el acceso al ejercicio de las actividades económicas, medida que se complementa con la extensión del efecto positivo del silencio administrativo. El sistema de declaración y comunicación no exime a la Administración de la actividad de comprobación, control e inspección. Por consiguiente, todo el carácter habilitante que otorga la declaración responsable o comunicación previa, decae automáticamente una vez que la Administración competente determina su ineficacia.

IV. PRÁCTICA. NORMATIVA AUTONÓMICA SOBRE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS (I)

ANDALUCÍA

1.- NORMATIVA:

– Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

– Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. — Reglamento General de la LISTA (RGLISTA).

2.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA:

a).- Parcelación urbanística (art. 91 LISTA):

– Se considera parcelación urbanística: i) en suelo urbano,  toda división de terrenos, fincas, parcelas o solares; ii) en suelo rústico, la división de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

– Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble.

– No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

– Las licencias se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley. Por excepción a la regla general, la caducidad de las licencias de segregación se produce automáticamente “ex lege” (RDGSJFP de 18 de abril de 2023).

b).- Otras divisiones de fincas

– Para la inscripción de segregaciones de locales comerciales en régimen de división horizontal es necesario aportar la correspondiente declaración responsable junto con el certificado de conformidad del Ayuntamiento o diligencia favorable firmada por el técnico del Servicio de Licencias (RDGSJFP de 15 de octubre de 2024).

– Son indivisibles, salvo por causa no imputable a la propiedad, las parcelas de monte cuya superficie sea inferior a veinte hectáreas. Las parcelas de monte con superficies de al menos veinte hectáreas serán divisibles siempre y cuando ninguna de las parcelas resultantes tenga una superficie inferior a las diez hectáreas, a excepción de que la parcela segregada quede incorporada o adicionada a un monte colindante que tras la operación posea una superficie mínima de diez hectáreas. Los planes de ordenación de los recursos forestales podrán fijar para su ámbito de aplicación superficies distintas a las señaladas en los apartados anteriores, que en ningún caso serán inferiores a los límites establecidos (art. 27, Ley 3/2026, de 13 de marzo, de Montes de Andalucía).

c).- Unidades mínimas de cultivo

– La Resolución de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, de 4 de noviembre de 1996, de conformidad con la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, permite las divisiones o segregaciones de fincas rústicas cuando no den lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, y las determina para cada municipio andaluz. La UMC más habitual es de entre 2,5 y 3 hectáreas en secano, y entre 0,5 y 1 hectárea en regadío. En todo caso, se requiere que la división no genere un riesgo de urbanización encubierta.

– La DGSJFP considera como elemento objetivo para entender que hay parcelación en Andalucía, en el caso de venta de cuotas indivisas de fincas rústicas, el hecho de que la superficie teórica resultante de dividir la finca por el número de cotitulares sea inferior a la unidad mínima de cultivo (R. de 13 de noviembre de 2025).

d).- Obras nuevas (arts. 137 y 138 LISTA):

– Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo así como las distintas fórmulas de propiedad horizontal.

– Es suficiente con una declaración responsable en los casos de obras con escasa entidad constructiva, o realizadas en construcciones existentes, aunque supongan un cambio de uso, siempre que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, en determinadas circunstancias.

– En cuanto a la licencia de primera ocupación, es suficiente la declaración responsable de finalización de obra, siempre que la edificación esté amparada en licencia previa o declaración responsable de obras, siempre que se encuentren terminada y ajustadas a esta y su destino sea conforme a la normativa de aplicación.

e).- Cambio de uso

Conforme al art. 138, están sometidos a declaración responsable los cambios de uso en edificaciones, o parte de ellas que sean conformes con la ordenación territorial y urbanística o se encuentren en situación legal de fuera de ordenación, situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística, siempre que no incrementen el número de viviendas y el uso a implantar se encuentre dentro de los permitidos por dicha ordenación. En cualquier otro caso, se requiere licencia municipal (art. 137).

Téngase en cuenta, no obstante, que la DG permite la inscripción del cambio de uso por antigüedad, pues según la R. de 3 de febrero de 2026 el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de .la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 TRLS con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación. 

f).- División horizontal

Están sujetas a licencia las distintas fórmulas de la propiedad horizontal (art. 137). 

g).- Silencio administrativo

– Es positivo, transcurridos tres meses desde que se presente la documentación completa en el registro electrónico municipal.

– La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico (RDGSJFP de 23 de mayo de 2023).

h).- Prescripción de las infracciones urbanisticas

Las infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años. En cuanto al inicio de tales plazos y su interrupción, será de aplicación lo dispuesto en la normativa de régimen jurídico del sector público (art. 169).

ARAGÓN

1.- NORMATIVA:

Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (TRLUA), aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio.

2.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA:

a).- Parcelación urbanística (arts. 241-253):

– Se considera parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística. Toda parcelación urbanística queda sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto de reparcelación que la contenga.

– Se considera parcelación rústica toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, siempre que tenga una finalidad exclusivamente vinculada a la explotación agraria de la tierra. Toda parcelación rústica queda sujeta a la exigencia de la declaración previa de la innecesariedad de licencia, quedando exceptuadas de tal declaración las operaciones realizadas en los procedimientos de concentración parcelaria.

– Quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable que den lugar a núcleos de población.

– Existe un régimen específico de regularización de parcelaciones ilegales mediante censo autonómico, con determinaciones y documentación propias (art. 247).

b).- Otras divisiones de terrenos:

Las peculiaridades respecto de la normativa estatal, que requiere licencia o declaración de innecesariedad, son:

– En el suelo no urbanizable, quedan prohibidas las divisiones, segregaciones o fraccionamientos contrarios al régimen de unidades mínimas de cultivo o a la legislación forestal o agraria. Se exceptúan de esta prohibición la concentración de propiedades colindantes y los supuestos indispensables para la protección del patrimonio cultural aragonés (art. 28).

– Figura singular: la zona de borde (art. 289), franja de suelo no urbanizable que envuelve el suelo urbano de un municipio, con régimen de construcción simplificado y sustitución de la licencia urbanística por informe favorable del Consejo Provincial de Urbanismo.

c).- Unidades mínimas de cultivo

La Orden AGA/523/2025, de 21 de mayo (BOA nº 96), deroga en Aragón la aplicación de la Orden estatal de 1958 y del criterio único anterior (10 ha secano/5 ha regadío), estableciendo tres grupos municipales: Grupo 1º, secano 5 ha/regadío 2 ha; Grupo 2º, secano 4 ha/regadío 1,5 ha; Grupo 3º, secano 3 ha/regadío 1 ha. En zonas de concentración parcelaria sin UMC específica se aplica, con carácter general, 5 ha secano/2 ha regadío.

d).- Obras nuevas:

– Están sujetas a previa licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones e implantación de instalaciones de nueva planta, y la ubicación de casas prefabricadas, sean provisionales o permanentes (art. 226 TRLUA).

– Están sujetos a declaración responsable: a) Obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta; b) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, ni tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. d) Primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricades (art. 227 TRLUA).

– La vivienda unifamiliar aislada podrá autorizarse en municipios cuyo plan general no lo prohíba, siempre que no exista riesgo de formación de núcleo de población.

e).- Cambio de uso

El art. 226.2.c) TR de la Ley de Urbanismo somete a licencia las obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición que alteren la configuración arquitectónica del edificio, o que tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

f).- División horizontal

No se regula la exigibilidad o no de licencia, por lo que debe aplicarse la normativa estatal. La doctrina de la DGSJFP sobre este punto puede sintetizarse en la recogida por la R. de 12 de julio de 2022, que dispone:

1º. No se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones.

2º. Tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva.

3º. La Dirección general ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices, del artículo 28.4 TRLS a aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

4º. La división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra asimismo sometida a la exigencia de intervención administrativa.

g).- Silencio administrativo

Transcurrido el plazo de resolución sin haberse notificado ésta, el interesado podrá entender desestimada su petición por silencio administrativo, en los términos establecidos en la legislación básica estatal (art. 239 TRLUA).

h).- Prescripción de las infracciones urbanísticas

se produce, por regla general, a los 10 años (15 años en suelo protegido) y no existe vía de regularización posterior para una construcción en suelo rústico sin autorización previa (art. 284 TRLUA).

ASTURIAS

1.- NORMATIVA:

– Decreto 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (TROTU).

– Decreto legislativo 63/2022, de 21 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), que desarrolla el TROTU.

2.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA:

a).- Parcelación urbanística (art. 189 TROTU):

– Se considera parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes con fines edificatorios.

– No se podrán realizar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano si no se ha aprobado previamente un Plan General de Ordenación. En suelo urbanizable, toda parcelación urbanística requerirá la previa aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente. En el suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas.

– No obstante, el art. 228.3.a) sujeta a licencia las parcelaciones urbanísticas.

b).- Otras divisiones de terrenos:

– El propósito no edificatorio suele acreditarse mediante documento que acredita la innecesariedad de la licencia.

– Son indivisibles: las parcelas mínimas fijadas por el Plan; las de dimensión igual o menor a la mínima (salvo adquisición simultánea por colindantes para agrupar); las de dimensión inferior al doble de la mínima (salvo que el exceso se pueda segregar con ese mismo fin); y las parcelas edificables cuando se agote o exceda su proporción de volumen edificable (art. 189.4 TROTU).

– Las segregaciones o divisiones de fincas en suelo no urbanizable no incluido en un núcleo rural, que carezcan de fines edificatorios y resulten autorizadas por la legislación civil, agraria, o de la actividad económica que venga desarrollándose en el terreno, no tendrá la consideración de parcelación urbanística y no requerirán licencia urbanística. Los Notarios y Registradores que autoricen o inscriban los respectivos actos deberán hacer constar que los mismos no atribuyen derechos edificatorios sobre las fincas resultantes, en los términos establecidos en la legislación estatal aplicable. Dentro de los núcleos rurales existirán las posibilidades de parcelación y edificación que determinen el Plan General y, en su caso, las normas de la Comunidad Autónoma (art. 125.1 TROTU).

c).- Unidades mínimas de cultivo

No existe una normativa propia de la Comunidad, por lo que se aplica la ley estatal 19/1995 (arts. 23 y ss.), que determina que la división o segregación que dé lugar a parcelas inferiores a la UMC es nula, y la Orden de 27 de mayo de 1958, que fija las UMC por términos municipales.

d).- Obras nuevas:

– Están sujetas a licencia urbanística municipal: i) las obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta; ii) la instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes; iii) las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificaciones e instalaciones existentes. (art. 228 TROTU).

– Es suficiente la declaración responsable para:

a) Las obras de reforma y rehabilitación y demolición parcial de edificios que no produzcan variación sustancial de la composición general exterior, la distribución interior o el sistema estructural, ni incremento de la superficie edificada o la volumetría, ni conlleve cambio de uso, salvo que afecten a inmuebles catalogados o protegidos por la normativa de patrimonio cultural.

b) La primera ocupación y utilización de las viviendas y las casas prefabricadas construidas en régimen de autopromoción, así como de los edificios, construcciones e instalaciones de nueva planta en general, sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior y de lo que disponga a estos efectos la legislación ambiental.

e).- Modificación de uso de las edificaciones

Está sujeta a licencia urbanística la modificación del uso de construcciones, edificaciones e instalaciones (art. 228, 3.k).

f).- División horizontal

No se regula la exigibilidad o no de licencia, por lo que debe aplicarse la normativa estatal. La doctrina de la DGSJFP sobre este punto puede sintetizarse en la recogida por la R. de 12 de julio de 2022, ya citada a propósito de Aragón.

g).- Silencio administrativo (art. 229.7):

– Las licencias se entenderán obtenidas por silencio positivo una vez transcurridos los plazos establecidos, excepto en los supuestos en los que la legislación básica disponga que el silencio produce efecto desestimatorio. En ningún caso podrán adquirirse por silencio facultades en contra de las prescripciones de las leyes, planeamiento y demás normativa urbanística.

– El plazo para resolver las solicitudes de licencia de primera utilización y ocupación de las edificaciones destinadas a vivienda, en aquellos casos en los que su obtención sea exigible de conformidad con lo establecido en esta ley, es de tres meses desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro electrónico de la Administración competente. Transcurrido este plazo sin notificación de resolución expresa, se entenderán estimadas por silencio positivo, excepto en aquellos casos en los que se hubiera condicionado la licencia de obra a la ejecución simultánea de obras de urbanización y resulte necesaria la previa comprobación municipal de su cumplimiento, supuesto en el que el silencio administrativo tendrá efecto desestimatorio.

h).- Plazo de prescripción de las infracciones:

Las infracciones urbanísticas graves prescriben a los dos años, a contar desde la fecha en que se hubieran concluido las actuaciones constitutivas de las mismas, incumbiendo al inculpado la prueba de la total terminación, o, en su caso, desde que se haya dictado resolución firme en vía administrativa en el procedimiento de legalización.

CANARIAS

1.- NORMATIVA:

– Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (LSENPC), que sustituyó al Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo

– Decreto 182/2018, de 26 de diciembre, que aprueba el Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística (desarrollo reglamentario de la LSENPC).

– Decreto 58/1994, de 22 de abril, por el que se establece la unidad mínima de cultivo.

2.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA:

a).- Parcelación urbanística (art. 275 y arts. 375-377 LSENPC):

– Es parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes nuevos o independientes, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo. Se presume la inexistencia de parcelación urbanística en la segregación de una parte de una finca que tenga diferente clasificación urbanística que el resto de aquella de la que se segrega, así como cuando se trate de división de cosa común, salvo prueba en contrario.

– Toda parcelación precisará licencia municipal previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia municipal, que los notarios deberán testimoniar íntegramente en aquella.

– También tienen la consideración de parcelación urbanística: i) toda operación en la que se enajenen participaciones indivisas que atribuyan el derecho de utilización exclusiva de alguna porción concreta de una finca o terreno, cuando tenga por finalidad, manifiesta o implícita, la urbanización o edificación de los terrenos; ii) la constitución de asociaciones o sociedades, con las mismas finalidades especificadas por la letra a), en las que la condición de ser miembro o socio incorpore el derecho de utilización exclusiva de alguna porción concreta de una finca o terreno.

b).- Unidades mínimas de cultivo

– La segregación o división de fincas en suelo rústico, excepto en el interior de asentamientos delimitados por el planeamiento, debe respetar el régimen de unidades mínimas de cultivo, salvo las excepciones contempladas en la normativa sectorial agraria.

Estos actos requieren, con carácter previo a la licencia municipal, informes favorables de la consejería competente en materia de agricultura, salvo que las parcelas resultantes de la segregación o división sean superiores a la unidad mínima de cultivo.

– La unidad mínima de cultivo en suelo rústico se establece con carácter general en una hectárea (art. 1, Decreto 58/1994).

c).- Obras nuevas:

– Obra nueva terminada: algunos municipios permiten sustituir la licencia de primera ocupación por la declaración responsable.

– En suelo rústico, debe acreditarse que no está comprendido en los supuestos de imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística: suelos de especial protección, dominio público, zonas de servidumbre de protección de costas, etc. Según doctrina de la DGSJFP, son inscribibles obras antiguas en suelos de especial protección acreditando por los medios admitidos que tiene una antigüedad anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad (R. de 18 de octubre de 2018).

d).- Cambio de uso

Está sujeto a declaración responsable el cambio de uso de los edificios y las instalaciones (art. 233.1.d), 

e).- División horizontal

No se regula la exigibilidad o no de licencia, por lo que debe aplicarse la normativa estatal. La doctrina de la DG sobre este punto es la recogida en la R. de 12 de julio de 2022 (vid. a propósito de Aragón. 

f).- Silencio administrativo

Es negativo para las obras nuevas (art. 344.1). Para las divisiones de terrenos no se establece expresamente, por lo que podría aplicarse el régimen general del art. 345. Sin embargo, en la práctica notarial y registral debe exigirse conforme a lo dispuesto en el art. 277.2: “Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento, de acuerdo con lo previsto en la legislación estatal.”

g).- Prescripción de las infracciones urbanisticas

El plazo general de prescripción de la infracción urbanística en Canarias es de cuatro años desde la terminación de las obras o desde que se cometió la infracción.

CANTABRIA

1.- NORMATIVA:

– Ley de Cantabria 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA)

– Ley de Cantabria 4/2000, de 13 de noviembre, de Modernización y Desarrollo Agrario

2.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA:

a).- La parcelación urbanística (arts. 48 y 248 a 252 LOTUC):

– Se considera parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en suelo urbano o urbanizable.

– Toda parcelación referida a fincas del suelo urbano o urbanizable queda sujeta a licencia municipal.

b).- Otras divisiones de terrenos

– En suelo rústico, las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de terrenos de cualquier tipo están sujetas a licencia y a un informe previo de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, regulado en el art. 48 (art. 251.2), salvo que concurra alguna de estas circunstancias: que se trate de concentrar propiedades, o que se destine una de las fincas resultantes a un uso no agrario permitido por la Ley, siempre que no dé lugar a construcciones residenciales colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano.

– Son indivisibles: a) las parcelas mínimas fijadas por el planeamiento o la legislación sectorial; b) en suelo urbano sin plan, las inferiores a 250 m²; c) las parcelas que al segregarse dejarían matriz o segregada por debajo de la mínima. Los notarios y registradores harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles.

c).- Las unidades mínimas de cultivo

Reguladas en el Título VI (arts. 79-84) de la Ley de Cantabria 4/2000, de 13 de noviembre, de Modernización y Desarrollo Agrario, que fija zonas municipales diferenciadas: zona segunda, secano 0,75 ha/regadío 0,50 ha; zona tercera, secano 1 ha/regadío 0,50 ha (cifras sensiblemente inferiores a las de otras comunidades analizadas). El art. 84 regula específicamente el régimen de división o segregación, y el art. 82 permite alternativa o complementariamente el criterio de explotación agraria familiar mínima.

d).- Las obras nuevas:

– Están sujetas a licencia: i) las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de nueva planta y las de reconstrucción o sustitución de edificaciones existentes, así como la legalización de cualquier obra realizada sin licencia o declaración responsable o sin ajustarse a las mismas; ii) las obras y actuaciones sobre edificaciones existentes y su cambio de uso total o parcial cuando no esté sujeto a declaración responsable o comunicación (art. 233.1).

– La primera ocupación de cualquier edificación se tramita por declaración responsable acompañada de certificación de la dirección facultativa de las obras que acredite el cumplimiento de las condiciones de la correspondiente licencia urbanística y la aptitud para su uso conforme a la normativa exigible (art. 243).

– La autorización en suelo rústico de construcciones destinadas a turismo rural queda obligatoriamente condicionada a que se haga constar en el Registro de la Propiedad, mediante anotación, la indivisibilidad de la edificación en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, así como la imposibilidad de enajenación mediante cuotas indivisas con atribución de uso exclusivo de partes concretas de la finca (art. 49).

– En suelo rústico de protección ordinaria, para construir una vivienda unifamiliar aislada en suelo rústico, se exige que la construcción se sitúe, en la mayor parte de su superficie, a un máximo de 200 metros del suelo urbano (art. 51).

e).- Modificación del uso

Está sujeto a licencia el cambio de uso total o parcial de las edificaciones existentes,  cuando no esté sujeto a declaración responsable o comunicación (art. 233, 1. d). La declaración responsable es suficiente para los cambios de uso en toda o en parte de las edificaciones en cualquier clase de suelo siempre que no se encuentren fuera de ordenación y el planeamiento urbanístico no lo impida (art. 234, 2, d).

f).- División horizontal

No se regula la exigibilidad o no de licencia, por lo que debe aplicarse la normativa estatal. La doctrina de la DG sobre este punto es la recogida en la R. de 12 de julio de 2022 (vid. a propósito de Aragón. 

g).- Silencio administrativo

Las licencias urbanísticas se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y el planeamiento territorial y urbanístico vigentes en el momento de la resolución, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. En ningún caso, se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades en contra de la legislación o el planeamiento territorial o urbanístico (art. 231.3).

h).- Prescripción de las infracciones urbanisticas

La regla general es el término de prescripción de 4 años (art. 47), salvo ñas actuaciones de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo a que se refiere el artículo 230 que se realicen sin licencia, orden de ejecución, declaración responsable o comunicación, en que será de 15 años (art. 265).

CASTILLA-LA MANCHA

1.- NORMATIVA

– Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (TRLOTAU).

– Decreto 34/2011, de 26 de abril, Reglamento de Disciplina Urbanística (RDU), vigente en lo que no se oponga al TRLOTAU.

2.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA

a).- Parcelación urbanística

– El art. 165.1.a) TRLOTAU somete a licencia las parcelaciones y cualquier otro acto de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no estén incluidas en un proyecto de reparcelación. 

– Según el art. 89 es parcelación urbanística toda división o subdivisión, simultánea o sucesiva, en dos o más lotes o fincas nuevas independientes: i) en suelo urbano o urbanizable, en todos los casos; ii) en suelo rústico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sean susceptibles de actos de construcción o edificación

b).- Otras divisiones de terrenos

– Están sujetos a licencia municipal cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo no incluidas en proyectos de reparcelación (art. 165.1.a).

– Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas: i) las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas o parcelas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca o parcela con las dimensiones mínimas exigibles; ii) las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior; iii) las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta; iii) Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

– El Ayuntamiento comunicará al Registro de la Propiedad la cualidad de indivisible al autorizar actos que generen parcelas indivisibles. 

c).- Unidades mínimas de cultivo

– No existe una normativa propia de la Comunidad, por lo que se aplica la Ley estatal 19/1995 (arts. 23 y ss.), que determina que la división o segregación que dé lugar a parcelas inferiores a la UMC es nula, y la Orden de 27 de mayo de 1958, que fija las UMC por términos municipales.

– Además, la Orden 4/2020 exige superficies mínimas de finca para edificar en rústico. Para el sector primario, 1 ha en secano en suelo rústico de reserva y 1,5 ha en no urbanizable de especial protección, o 5.000 m² en regadío. Para vivienda familiar aislada en suelo rústico de reserva, 1,5 ha (1 ha si está vinculada a explotación agraria). La ocupación máxima es el 20 % de la finca. 

d).- Obras nuevas

– El art. 165.1 somete a licencia las obras de nueva planta, salvo las de escasa entidad técnica que no requieran proyecto. También las ampliaciones que alteren ocupación o altura, aumenten edificabilidad o número de viviendas y requieran proyecto. Además, las reformas o rehabilitaciones totales o que modifiquen esencialmente fachada, volumetría o estructura, y las de menor alcance no sujetas a comunicación. Se suman las obras y usos provisionales, la demolición, el cambio de uso característico, los movimientos de tierra, los cerramientos, la apertura de caminos, las casas prefabricadas, los invernaderos y los tendidos y antenas. 

– Primera ocupación: se tramita por declaración responsable, siempre que las obras estén terminadas, el destino sea conforme a la normativa y exista licencia de obras concedida (art. 157.1.d). También se sujetan a declaración responsable las obras de escasa entidad sin proyecto en suelo urbano consolidado.

e).- Cambio de uso

El art. 165.1.h) TRLOTAU incluye entre los actos sujetos a licencia urbanística la modificación del uso característico de las construcciones, edificaciones e instalaciones.

f).- División horizontal

No se regula la exigibilidad o no de licencia, por lo que debe aplicarse la normativa estatal. La doctrina de la DG sobre este punto es la recogida en la R. de 12 de julio de 2022 (vid. a propósito de Aragón. 

e).- Silencio administrativo

– El plazo máximo de resolución lo fijan las ordenanzas municipales sin poder superar dos meses, y ese es el plazo por defecto (art. 161.1).

– Aunque la regla general es el silencio positivo (art. 161.3), se aplica el silencio negativo a los movimientos de tierra y explanaciones, las parcelaciones, segregaciones y demás divisiones de fincas fuera de reparcelación, las obras de nueva planta y la ubicación de casas prefabricadas o instalaciones similares, por seguridad jurídica inmobiliaria (art. 161.4).

f).- Prescripción de las infracciones urbanisticas

– Según el art. 182.4, la acción de restauración de la legalidad caduca a los cinco años desde la total terminación de las obras o usos sin título habilitante. Para obras de nueva planta en suelo rústico el plazo es de ocho años.

– Según el art. 182.5, esos plazos no rigen para las parcelaciones en suelo rústico protegido ni para los actos ejecutados sin título en sistemas generales o suelo rústico de especial protección por la ordenación territorial y urbanística, en dominio público o zonas de servidumbre, ni sobre bienes catalogados o de interés cultural.

V. PUBLICACIONES

– El largo camino hacia la coherencia del instrumento público con el Catastro. Javier Micó Giner. Editorial: Basconfer

DESCRIPCIÓN (por el autor):

Más de diez años después de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro nadie ignora que el objetivo real jamás fue la quimérica coordinación Catastro-Registro, sino conseguir la subsistencia de una Base de Datos gráfica en manos privadas susceptible de explotación. La coordinación Catastro-Registro (que exigiría 833 o 250 años según los cálculos más optimistas) es una quimera. Subsistiendo la Base privada y enmascarando la ausencia de coordinación con expresiones como «pre- coordinación» (eufemismo de la ausencia de coordinación actual y futura), deja de exigirse la coordinación para la inmatriculación o para la aplicación del principio de legitimación. El Catastro queda ninguneado.

La declaración de obra nueva aparece como «el canario en la mina» que alerta del peligro para la seguridad jurídica que supone sustituir las leyes y su desarrollo reglamentario por los criterios de las personas que desde un órgano administrativo consiguen imponer directrices de la Corporación privada cuyos intereses representan. El riesgo para la seguridad jurídica es evidente y el coste para los ciudadanos es muy superior al de los problemas que, como excusa, se pretendían resolver. Frente a este proceder, la conciliación de la descripción de las fincas en las escrituras con el Catastro parece un procedimiento sencillo y alcanzable a poco que se instauren unos procedimientos homogéneos. La conciliación de la descripción de la finca con el Catastro y la subsanación de la inexacta descripción registral, problema común a todo negocio jurídico sobre inmuebles, constituyen el objeto de este primer tomo de los estudios inmobiliarios. Es necesario conocer la historia para detectar los cambios de criterio en defensa de ciertos intereses. Nada es inocente.

– La Representación Gráfica de los Bienes Inmuebles, Antonio Jiménez Clar. Editorial Basconfer

– Coordinación Catastro-Registro. El viaje a ninguna parte de la DGSJFP. Enrique Brancós Núñez, El Notario del Siglo XXI, nº 127.

– El problema estructural de la vivienda en España: socialización encubierta del coste y desorden normativo», Matilde Cuena Casas. El Notario del Siglo XXI, nº 126.

– La custodia del territorio: alianzas voluntarias para conservar la naturaleza con seguridad jurídica», Víctor Gutiérrez López. El Notario del Siglo XXI, nº 126.

– Custodia del territorio y aportación notarial. Una colaboración ineludible. Federico Cabello de Alba Jurado. El Notario del Siglo XXI, nº 126.

– La inoperancia de la aplicación al cambio de uso de las normas sobre inscripción de la declaración de obra nueva por antigüedad en la moderna doctrina de la Dirección General. Eugenio-Pacelli Lanzas Martín. RCDI, nº 814.

– La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2026 y la adquisición de los suelos destinados por el planeamiento urbanístico al uso dotacional público. Vicente Laso Baeza. RCDI, nº 815.