PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*
*Los problemas específicos relativos al expediente de reanudación del tracto interrumpido figuran bajo el epígrafe “TRACTO SUCESIVO”.
En el caso de varias transmisiones sucesivas
En el caso de varias transmisiones sucesivas
1. Se presenta en el Registro escritura por la que el representante de los titulares registrales de una finca manifiesta que vendió la misma en escritura a determinada persona que compareció representada por poder insuficiente; la viuda de dicho señor la vendió al propietario actual en documento privado y, ahora, en cumplimiento de un compromiso, y elevando a públicos todos los documentos intermedios existentes todos los titulares registrales transmiten la finca a otro compareciente. El Registrador –que, sin duda ha tenido a la vista toda la documentación intermedia que ahora no se acompaña– suspende la inscripción por falta de consentimiento de uno de los herederos del primer comprador. El último comprador recurre alegando que se cumple el tracto sucesivo al constar el consentimiento de los titulares registrales.
2. El recurso no puede ser estimado. Como ha dicho reiteradamente este Centro directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos), no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.
Cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella.
Así lo imponen (cfr. Resolución de 22 de enero de 1999), tanto la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral [artículo 40, d) de la Ley Hipotecaria], como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral, pues es lo cierto que se reconoce la existencia de dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material (artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria) impone la calificación de la validez de ambas transmisiones.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
22 septiembre 2005
En el caso de varias transmisiones sucesivas.- Este recurso se plantea ante la siguiente situación: 1) se presenta una escritura de donación por el marido a la mujer, 2) posteriormente, un mandamiento de embargo en procedimiento seguido contra el marido, y 3) por último, escritura de liquidación de la sociedad conyugal en la que se pacta el régimen de separación y la adjudicación de la finca objeto del embargo a ambos cónyuges, por mitades indivisas. El registrador suspende la inscripción del primer documento presentado por falta de tracto y es esta calificación la que motiva el recurso. La Resolución puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Presentación sucesiva de títulos contradictorios”.
12 noviembre 2010
