INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2026
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO
REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)
TEMA DEL MES: LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EMBARGO CRIMINAL. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
Establece el número primero del artículo 42 de la Ley Hipotecaria que “podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real”.
Este precepto se refiere a la posibilidad de anotación preventiva de embargos que tengan su origen en sede judicial, añadiendo las dos primeras reglas del artículo 140 del Reglamento Hipotecario – que sí se refiere expresamente a la anotación de embargo criminal – que “se hará anotación preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio, debiendo observarse las reglas siguientes: Primera. Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos. Los Registradores conservarán uno de los duplicados del mandamiento judicial y devolverán el otro con arreglo a lo prevenido en el artículo 133. Segunda. Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita se suspenderá la anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del mismo”.
La anotación preventiva de embargo criminal exige, por tanto, y como regla general, el cumplimiento del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, si bien, como excepción al mismo, dispone el apartado séptimo del citado artículo 20 que “no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento”.
De otra parte, en cuanto a las circunstancias a reflejar en el asiento de anotación preventiva en embargo criminal, éstas apenas vienen contenidas en las escasas normas que al respecto se contienen en la antigua Ley de Enjuiciamiento Criminal. En todo caso, el Registrador, una vez reflejada la naturaleza, descripción y cargas de la finca, habrá de hacer constar en el cuerpo del asiento las vicisitudes que resulten del mandamiento y el delito que motive la anotación de embargo criminal, con expresión de las cantidades que se reclamen y que, conforme al principio de especialidad de los artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su Reglamento de desarrollo, han de resultan del mandamiento. Finalmente, el Registrador tomará anotación preventiva de embargo criminal a favor de la persona que se ordene en el mandamiento o, en su caso, a favor del Estado español, al amparo del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria en relación con los artículos 589 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Criminal y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los términos reflejados en el cuerpo del asiento. Por último, se indicará que así resulta del mandamiento expedido a la fecha que corresponda, los datos de su presentación y la fecha de la anotación.
Conforme a la regla general del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, esta anotación preventiva tendrá una duración de cuatro años a contar desde la fecha del asiento.
En todo caso, si no procede la toma de razón de la anotación conforme a las reglas anteriores por defecto subsanables, el Registrador debe practicar de oficio, y sin necesidad de mediar solicitud alguna, la anotación preventiva de suspensión por defectos subsanables por el plazo de 60 días hábiles prorrogables hasta 180 por justa causa y mediando providencia judicial – artículo 96 de la Ley Hipotecaria -, como así resulta del párrafo segundo del artículo 164 del Reglamento Hipotecario al disponer que “cuando en mandamiento judicial o administrativo se ordene tomar una anotación preventiva, y no pueda efectuarse por defecto subsanable, se extenderá el asiento, si los interesados lo solicitaren, en la forma prevenida por el artículo 169. Cuando se trate de embargos por causas criminales o en que tenga el Estado un interés directo, no será necesaria la solicitud del interesado para que se tome la referida anotación”.
Siendo éstos los aspectos registrales fundamentales de la anotación preventiva de embargo, lo cierto es que la regulación del embargo judicial en causa criminal viene contenida de forma escueta en el Real Decreto de 14 de septiembre de 1882 por el que se aprueba la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
Así, el artículo 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal dispone que “cuando del sumario resulten indicios de criminalidad contra una persona, se mandará por el Juez que preste fianza bastante para asegurar las responsabilidades pecuniarias que en definitiva puedan declararse procedentes, decretándose en el mismo auto el embargo de bienes suficientes para cubrir dichas responsabilidades si no prestare la fianza. La cantidad de ésta se fijará en el mismo auto y no podrá bajar de la tercera parte más de todo el importe probable de las responsabilidades pecuniarias”.
De este modo, y conforme al artículo 597 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal que “si en el día siguiente al de la notificación del auto dictado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 589 no se prestase la fianza, se procederá al embargo de bienes del procesado, requiriéndole para que señale los suficientes a cubrir la cantidad que se hubiese fijado para las responsabilidades pecuniarias”.
A ello añade el artículo 598 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal que “cuando el procesado no fuere habido, se hará el requerimiento a su mujer, hijos, apoderado, criados o personas que se encuentren en su domicilio. Si no se encontrare ninguna, o si las que se encontraren, o el procesado o apoderado en su caso no quisieren señalar bienes, se procederá a embargar los que se reputen de la pertenencia del procesado, guardándose el orden establecido en el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo la prohibición contenida en los artículos 605 y 606 de la misma, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 584 de la citada Ley”.
Por tanto, en todo lo no previsto por el Real Decreto de 14 de septiembre de 1882 por el que se aprueba la Ley de Enjuiciamiento Criminal , se contiene una remisión legal a la Ley de Enjuiciamiento Civil por el artículo 600 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal: “Las demás actuaciones que se practiquen en ejecución del auto a que se refiere el artículo 589 se regirán por los artículos 738.2 y 738.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la especialidad establecida en el artículo 597 de la presente Ley respecto al requerimiento al procesado para que señale bienes”; y, en el mismo sentido, véase el artículo 614 de la propia Ley de Enjuiciamiento Criminal – “en todo lo que no esté previsto en este título, los Jueces y Tribunales aplicarán lo dispuesto en la legislación civil sobre fianzas y embargos” -.
Nótese, en todo caso, que los apartados segundo y tercero del citado artículo 738 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a los que se remite el artículo 600 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, remiten a su vez a las reglas generales “para los embargos decretados en el proceso de ejecución” que se contienen en los artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; procurando, por tanto, tener en cuenta en el embargo la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado y el orden en la traba de los bienes del artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la inembargabilidad de los bienes contenidos en los artículos 605 y 606 de este último cuerpo legal.
Como consecuencia de esta remisión, entra en juego la aplicación del artículo 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “1. Cuando el embargo recaiga sobre bienes inmuebles u otros bienes o derechos susceptibles de inscripción registral, el letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, a instancia del ejecutante, librará mandamiento para que se haga anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad o anotación de equivalente eficacia en el Registro que corresponda. El mismo día de su expedición el letrado de la Administración de Justicia remitirá al Registro de la Propiedad o al Registro que corresponda el mandamiento en cualquiera de las formas previstas en el artículo 162. El Registrador extenderá el correspondiente asiento de presentación, quedando en suspenso la práctica de la anotación hasta que se presente el documento original en la forma prevista por la legislación hipotecaria. El letrado o letrada de la Administración de Justicia podrá autorizar a la persona profesional de la procura que represente a la parte ejecutante, y a su costa, a que diligencie el mandamiento que le expida, a fin de que se lleve a cabo la anotación de embargo. En este caso, la persona titular del Registro de la Propiedad comunicará la práctica de la anotación o los defectos que impidan la realización de este asiento directamente a la persona profesional de la procura de la parte ejecutante, quien deberá ponerlo en conocimiento del órgano judicial en el plazo de dos días hábiles. 2. Si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria”.
Además de lo anterior, este embargo podrá ser objeto de ampliación al amparo del artículo 611 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal – “si durante el curso del juicio sobrevinieren motivos bastantes para creer que las responsabilidades pecuniarias que en definitiva puedan exigirse excederán de la cantidad prefijada para asegurarlas, se mandará por auto ampliar la fianza o embargo” – y de minoración al amparo del artículo 612 del mismo cuerpo legal – “también se dictará auto mandando reducir la fianza y el embargo a menor cantidad que la prefijada si resultasen motivos bastantes para creer que la cantidad mandada afianzar es superior a las responsabilidades pecuniarias que en definitiva pudieran imponerse al procesado” -.
En cuanto a los recursos frente a las resoluciones judiciales por las que se decrete el embargo criminal, el párrafo tercero del artículo 238 ter de la Ley de Enjuiciamiento Criminal dispone que “el régimen de recursos frente a las resoluciones de los Secretarios judiciales dictadas para la ejecución de los pronunciamientos civiles de la sentencia y para la realización de la medida cautelar real de embargo prevista en los artículos 589 y 615 de esta Ley, será el previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
Por último, en el ámbito fiscal, téngase en cuenta que, como puso de relieve la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de diciembre de 1987, no es preciso que el mandamiento sea presentado en la Oficina Liquidadora para poder tomar anotación preventiva en el Registro, como así lo confirma el apartado segundo, a sensu contrario del artículo 40 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando dispone que “están sujetas (…). 2 Las anotaciones preventivas que se practiquen en los Registros públicos, cuando tengan por objeto un derecho o interés valuable y no vengan ordenadas de oficio por la autoridad judicial o administrativa competente”.
MODELO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CRIMINAL:
URBANA/RÚSTICA: Descrita en la inscripción ___. SIN CARGAS y libre de arriendos. Don/Doña _____________ es titular registral del pleno dominio de la finca de este número según la inscripción ____ que precede, por título de _______________. En procedimiento de _____________ seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número ____ de los de ____ se sigue pieza de ____________ por el supuesto de delito de ______________ contra el citado señor/a _______________________________, habiéndose acordado en Decreto de fecha ______________ el embargo de la finca de este número por la cantidad de ______________; todo ello al haberse requerido por auto de fecha _____________, al tan mentado señor/a _____________ para que en el plazo de ______________ prestara fianza en la cantidad de _________________ para asegurar las responsabilidades pecuniarias que pudieran imponérsele en cualquiera de las clases señaladas en los artículos 591 y 783.2 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, con el apercibimiento de que, de no prestarla, se le embargarían bienes en cantidad suficiente para asegurar la suma referida. En su virtud, y de conformidad con los artículos 589, 597, 598, 600 y 614 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal en relación con los artículos 783 y 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, tomo anotación preventiva de embargo dictado en causa criminal a favor de la Administración de Justicia del Estado Español – Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número de los de , sobre la finca de este número. Así resulta de un mandamiento expedido con fecha ____________ por la Letrado/a de Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número _____ de los de ___ don/doña __________________ que fue presentada en este Registro de la Propiedad de _________ el día ________________ bajo el asiento de presentación número ____ del Diario electrónico correspondiente al año ________________. No sujeto a liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados conforme al artículo 40 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, a sensu contrario, y a la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de diciembre de 1987. En ______, a fecha ____________.
DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).
Orden ECM/2/2026, de 9 de enero, por la que se dispone la creación de Deuda del Estado durante el año 2026 y enero de 2027: regula la creación de Deuda del Estado -letras, bonos y obligaciones- hasta enero de 2027, con un incremento del monto total cifrado en 96.021.975.110 euros por prórroga de los Presupuestos para 2023. El saldo vivo de la Deuda Pública era, a 31 de diciembre de 2025, de 1.516.859 millones de euros, lo que implica un incremento en el año de 75.889 millones de euros, un 5,2665% más.
Ir al apartado Deuda Pública de la web del Tesoro Público.
Real Decreto 39/2026, de 21 de enero: Se ve afectado por la no convalidación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, al ser rechazado por el Congreso de los Diputados, desapareciendo la correspondiente habilitación para ser dictado.
Se dictó en aplicación de la habilitación contenida en la disposición final cuarta de dicho Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, que faculta al Gobierno para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo y la ejecución de lo dispuesto en dicho real decreto-ley. Al no haber sido convalidado, desaparece la habilitación.
Se invoca la habilitación de modo expreso en la exposición de motivos: «este real decreto se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.17.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación básica y régimen económico de la Seguridad Social, y en aplicación de la habilitación contenida en la disposición final cuarta del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, que faculta al Gobierno para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo y la ejecución de lo dispuesto en dicho real decreto-ley.»
Registro Civil: Oficinas consulares del Registro Civil y DICIREG.
Instrucción de 9 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: La instrucción contiene un protocolo de actuación para el Registro Civil Consular tras la implementación del sistema DICIREG (entra en vigor el 24 de enero de 2026).
Orden HAC/27/2026, de 22 de enero, por la que se modifican la Orden EHA/3434/2007, de 23 de noviembre: Los cambios en estos modelos están relacionados con la modificación del artículo 19 5º de la Ley del IVA (régimen de depósito distinto del aduanero fundamentalmente para gasolinas).
Los modelos modificados son:
– el modelo 303 «Impuesto sobre el Valor Añadido. Autoliquidación»,
– el modelo 322 «Impuesto sobre el Valor Añadido. Autoliquidación mensual, modelo individual»,
– el modelo 353 «Impuesto sobre el Valor Añadido. Grupo de entidades. Modelo agregado. Autoliquidación mensual»,
– el modelo 390 «Impuesto sobre el Valor Añadido. Declaración-resumen anual»
Registro de Vehículos Personales Ligeros.
Real Decreto 52/2026, de 28 de enero, por el que se modifica el Reglamento General de Vehículos y el Real Decreto 2822/1998, de 23 de diciembre, que lo aprueba, para regular el Registro de Vehículos Personales Ligeros: Este RD regula el Registro de Vehículos Personales Ligeros en el que estarán obligados a inscribirse los denominados vehículos personales ligeros que deban contar con un certificado de circulación.
Autorizaciones de residencia para profesionales cualificados.
Orden PJC/44/2026, de 27 de enero: Esta orden establece el umbral salarial mínimo requerido para la concesión de una autorización de residencia para profesionales altamente cualificados titulares de una Tarjeta azul-UE, fijándolo en un salario bruto anual igual o superior a 1,4 veces la ganancia media anual bruta por trabajador, con excepciones que suavizan el límite.
Uso de la Inteligencia artificial por jueces y magistrados
Acuerdo de 28 de enero de 2026, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se aprueba la Instrucción 2/2026, sobre la utilización de sistemas de inteligencia artificial en el ejercicio de la actividad jurisdiccional: El CGPJ dicta una Instrucción dirigida a jueces y magistrados definiendo un marco de actuación acerca de cómo utilizar la inteligencia artificial en funciones jurisdiccionales y sus límites. Los sistemas de IA no puedan operar de forma autónoma para la toma de decisiones judiciales, la valoración de los hechos o de las pruebas, o la interpretación y aplicación del Derecho.
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DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
Normativa de Andalucía (Fomento de la industria, Vivienda, Tercer Sector de Acción Social; Patrimonio y Presupuestos), Baleares (proyectos estratégicos), Cataluña (sector agrario, suministro eléctrico), Cantabria (Participación Ciudadana), Castilla y León (convocatoria de elecciones), Extremadura (dos sobre incendios forestales), La Rioja (Presupuestos, Medidas Fiscales y Administrativas), País Vasco (vivienda, suelo y urbanismo y Presupuestos) y Valencia (perros de asistencia, Reglamento de Les Corts Valencianes).
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Se han publicado Sentencias relativas a:
Amnistía. Pleno. Sentencia 185/2025, de 2 de diciembre de 2025.
Amnistía. Pleno. Sentencia 192/2025, de 16 de diciembre de 2025.
Impuesto complementario multinacionales. Pleno. Sentencia 186/2025, de 2 de diciembre de 2025.
Habeas corpus. Sala Segunda. Sentencia 188/2025, de 15 de diciembre de 2025.
Emplazamiento por medios electrónicos. Sala Segunda. Sentencia 189/2025, de 15 de diciembre de 2025.
Baleares: derecho a la vivienda. Pleno. Sentencia 190/2025, de 16 de diciembre de 2025.
Pagos fraccionados en el impuesto sobre sociedades. Pleno. Sentencia 191/2025, de 16 de diciembre de 2025
SECCIÓN II.
Se declara la jubilación de:
Ana María del Castillo González, registradora de la propiedad de Valencia n.º 3.
Adolfo García Ferreiro, Registrador de Bienes Muebles de Madrid III.
RESOLUCIONES PROPIEDAD:
1.() NRUA CON ESTATUTOS QUE PROHÍBEN DESTINAR LA VIVIENDA A HOSPEDERÍA.
La prohibición estatutaria de destinar los pisos a hospederías impide la asignación de NRUA.
2.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA, CONSTANCIA DEL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL
El artículo 21.3 LH impone que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas se haga constar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble éste tendrá condición de vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución. Por tanto no puede el Registrador alegar en la ejecución que no consta dicho carácter a los efectos de calificar el cumplimiento de los requisitos del procedimiento.
3.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCION GRAFICA GEORREFERENCIADA YA INSCRITA.
Una representación gráfica inscrita puede rectificarse siguiendo las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de los asientos. No obstante, para ello el registrador debe calificar sobre si alberga o no dudas de identidad en relación con la nueva representación gráfica: La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca tenga inscrita su representación gráfica, aportada por el mismo promotor, justifica las dudas de identidad del registrador.
4.* DENEGACIÓN DE SOLICITUD DE NOTA SIMPLE.
El Registrador no puede denegar información registral por considerar que el solicitante en realidad actúa en nombre ajeno y no propio sin elementos objetivos y sin antes requerir al peticionario para que aclare este extremo.
No es posible cancelar una hipoteca sobre un bien objeto de venta en la fase de liquidación de un concurso, sin que conste en el mandamiento cancelatorio la intervención del acreedor y el destino que se haya dado al sobrante de la venta.
6.* NRUA: LICENCIA TURÍSTICA POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2025.
Integrada la finca en un régimen de propiedad horizontal inscrito y obtenida la licencia turística después del 3 de abril de 2025, la asignación de número registro de alquiler requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del art. 17.12 LPH.
7.** INSCRIPCIÓN DE CAMBIO DE USO Y DIVISIÓN HORIZONTAL.
En la superficie de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal no puede hacerse constar la parte proporcional de elementos comunes, por ser contrario al principio registral de especialidad;
El certificado expedido por arquitecto a los efectos de declarar obra nueva tiene que dejar claro que la obra se ajusta tanto al proyecto para el que se obtuvo la licencia como a la descripción contenida en la escritura.
8.** NRUA CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
No es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «vivienda»
Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales, por lo que su nulidad solo puede ser declarada judicialmente.
En caso de solicitarse la inscripción de una georreferenciación alternativa, el art. 199.2 LH no impone la notificación a todos los colindantes catastrales, sino solamente a aquellos cuyas parcelas resulten afectadas por la nueva delimitación propuesta.
10.** NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (HONESTA VIVIENDA).
No es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «vivienda».
En una declaración de obra nueva es correcto exigir autorización de la administración cuando, a través de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas que la representación gráfica catastral de la finca (formada por las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas agrupadas) coincide parcialmente con el dominio público pecuario, aunque la obra tenga la correspondiente licencia. La aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento urbanístico, por más que este contenga determinaciones sobre el destino o uso del suelo, no comporta por sí misma la alteración del régimen jurídico de bienes demaniales.
12.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA IMPLICITA
La cláusula estatutaria que limita el uso a viviendas impide la asignación de NRUA, aunque sea una cláusula antigua.
13.*** NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA NO INSCRITA.
los acuerdos de la comunidad de propietarios vinculan a los que lo eran a la fecha del acuerdo, aunque no tuvieran inscrita su adquisición en ese momento y aun cuando la inscriban con posterioridad a la inscripción del acuerdo. En las transmisiones mortis causa la fecha de la adquisición es la del fallecimiento del causante
14.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO PENSION O SIMILARES.
Si los estatutos prohíben hospederías, pensiones o actividades similares, la prohibición se extiende al alquiler turístico, aunque no se mencione expresamente. Los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exige entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación.
15.** OPOSICIÓN A INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA.
Los documentos privados sin ninguna trascendencia jurídico real ni posibilidad de inscripción no son ni siquiera susceptibles de Asiento de presentación.
16.** INMATRICULACIÓN DOBLE TÍTULO: CÓMPUTO AÑO EN DOCUMENTO PRIVADO ELEVADO A PÚBLICO.
Entiende cumplido el requisito del doble título del art. 205LH, cuando el titulo previo es una escritura otorgada el día anterior en la que se eleva a público un documento privado con fecha fehaciente con una antigüedad de más de un año.
17.*** CAMBIO DE USO POR ANTIGÜEDAD: NO CABE PRESCRIPCIÓN CUANDO SE EXIJA LICENCIA.
El cambio de uso de un local a vivienda NO puede acreditarse por antigüedad/prescripción pues, a diferencia de obra nueva, no se refiere a un momento determinado, sino continuado en el tiempo que impide que haya prescrito la acción urbanística. Por tanto, si la legislación autonómica exige para el cambio, licencia o acto administrativo, deberán necesariamente aportarse.
Se equipara la “hospedería y pensión” al alquiler turístico. Si tras la interposición del recurso el registrador no mantiene alguno de los defectos de su nota de calificación es preciso que ello conste claramente en el informe en defensa de su nota.
19.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION).
De igual contenido que la 20.(MGV)
20.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. PUBLICIDAD FORMAL DE LA VIVIENDA Y DE LOS ESTATUTOS
La prohibición de destinar a pensión impide asignación de NRUA. No es preciso que la limitación estatutaria se refleje en la publicidad de cada una de las fincas independientes, bastando que conste en la publicidad que de la finca matriz.
21.** RECTIFICACIÓN DE PRIVATIVO A GANANCIAL TRAS EL FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. SUTITUCION
Para rectificar un asiento cambiando del carácter de privativo a ganancial cuando se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos independientes de la voluntad de los interesados, basta la petición de la parte interesada acompañando los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, pero en este caso falta la solicitud del fideicomisario y tan interesado es el fiduciario como el fideicomisario.
22.** NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
No cabe asignación de NRUA si en los estatutos inscritos se prohíbe destinar los inmuebles, trasteros, garajes y cualquiera de sus anejos, a actividades empresariales, comerciales o profesionales, de toda índole.
23.** NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
No cabe asignación de NRUA si en los estatutos inscritos se prohíbe Destinar la propiedad a fines industriales, comerciales o explotación agrícola o ganadera…”.
24.* NRUA. FALTA DE INSCRIPCIÓN DE LA OBRA NUEVA. AUTORIZACIÓN DE COSTAS
La asignación del NRUA de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.
27.*** NRUA. CARACTER REAL DE LA LICENCIA AUTONOMICA.
No es obstáculo para la asignación de NRUA que la vivienda esté inscrita a favor de persona distinta de la que figura como titular en el Registro Administrativo. Considera que la autorización autonómica tiene carácter real vinculada a la finca de que se trate y no a la persona a la que inicialmente se le concedió.
No es posible asignar número de registro de alquiler de corta duración si en la comunidad existe una prohibición estatutaria al respecto. No puede invocar ser tercero quien ya era propietario en el momento de tomarse el acuerdo.
29.**SEGREGACIÓN POR ANTIGUEDAD EN GALICIA.
En Galicia, para inscribir escrituras públicas de parcelaciones de antigüedad en base al art. 28.4 de la Ley del Suelo, hay que presentar título administrativo habilitante del que resulte si ha o no transcurrido el plazo de ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística, lo que significa que las fincas divididas o segregadas estén consolidadas por haber caducado la posible infracción urbanística,
30.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
No procede la asignación de NRUA si en los estatutos figura la prohibición de destinar los apartamentos a consultorios o clínicas, academias o clubes o ejercitar en él cualquier otra actividad profesional o comercial.
31 y 32. () NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
La cláusula estatutaria que dispone: “Asimismo, en las viviendas del edificio estará especialmente prohibido el ejercicio de toda clase de actividades profesionales, comerciales y/o empresariales, quedando limitado su uso al de vivienda en sentido estricto”, impide la asignación de NRUA para alquiler turístico.
Se resuelven varias cuestiones:
1.- Para tramitar el procedimiento del 199 LH cuando hay otros defectos, no se necesita pedir inscripción parcial, .
2.-Es posible la actualización de una descripción registral imprecisa de una edificación, pero se necesita cumplir los requisitos de las obras nuevas, en este caso certificado de antigüedad.
3.- Para determinar la prescripción de una edificación hay que atender a la legislación vigente en la fecha de terminación. Tratándose de un edificio catalogado es posible la prescripción si se admitía cuando se modificó, aunque la legislación actual declare la imprescriptibilidad.
4.- La descripción de la edificación en el certificado del técnico tiene que ser coincidente con la descripción en la escritura.
5.-no corresponde al registrador determinar la conformidad o no de una división horizontal con la normativa urbanística pues es competencia administrativa, pero si comprobar que se cumple exigiendo el oportuno título urbanístico habilitante, cuando proceda, o bien la prescripción mediante los presupuestos del art 28.4 de la Ley de Suelo.
6.- la división horizontal no supone parcelación siempre que se mantenga la unidad de suelo, como elemento común, y la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo
34.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CERTIFICACIÓN DE SALDO LIBRADA POR EL LAJ.
Si el precio del inmueble no alcanza para cubrir el crédito del actor, para inscribir es hoy necesario que se aporte la certificación del saldo pendiente emitida por el LAJ. Si en ésta se expresa que, de momento, no procede la determinación de intereses y costas pendientes hasta que se cobre el principal, ha de estarse a tal pronunciamiento sin que el registrador pueda denegar por tal causa.
36*** AUTO FIRME DE TRIBUNAL EXTRANJERO Y RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS.
Resolución dictada para un supuesto muy concreto en que la DG con ocasión de la presentación de un Auto extranjero analiza una serie de cuestiones relativas a la existencia de una inexactitud registral, a la regla del tracto sucesivo, a la suficiencia de la titulación y al cumplimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales.
38.** NRUA. LICENCIA DE ACTIVIDAD EN MADRID.
Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.
40.** JUSTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN DACIÓN EN PAGO DE DEUDA DERIVADA DE UN PRÉSTAMO.
En la dación en pago de deuda derivada de un préstamo deben justificarse los medios de pago empleados al conceder el mismo.
41.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSIÓN).
La expresa prohibición de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico.
43.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
Resolución que interpreta unas clausulas estatutarias en un caso muy concreto: no cabe la asignación de NRUA turístico cuando los estatutos prohíben en las viviendas la actividad comercial y cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura.
44.* NRUA. FALTA DE INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCIA.
Reitera (entre otras, R. 9 de Octubre de 2025, R. 10 de julio de 2025,) que para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de la declaración responsable
45.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES.
En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante que alega invasión de su finca, aportado un escrito dirigido a la Gerencia del Catastro en el que manifiesta su disconformidad con el expediente catastral de subsanación de discrepancias en curso.
No es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca.
46.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN.
La inscripción de una sentencia declarativa del dominio requiere que se haya demandado al titular registral y, fallecido éste, a sus causahabientes. En este segundo caso es aplicable la doctrina de la DG sobre los distintos supuestos que deben darse cuando se demanda a una herencia yacente.
47.* NRUA. LICENCIA TURISTICA POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2025.
Obtenida la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 se requiere la aprobación de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.
48.** NRUA. LICENCIA DE ACTIVIDAD EN MADRID.
Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.
La registradora no puede trasladar al promotor del expediente del art. 199 LH, ni la escritura pública, ni la certificación catastral descriptiva y gráfica aportadas por un colindante que se ha opuesto en el seno de dicho procedimiento.
50.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
No cabe asignar NRUA si existe cláusula estatutaria según la cual “Se prohíbe destinar las viviendas o locales del edificio a la actividad de apartamento turístico o vivienda de uso turístico». No puede pretender el interesado en el presente caso alegar la inoponibilidad ex art. 5 LPH.
51.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSIÓN)
La prohibición estatutaria de destinar una vivienda a casas de huéspedes o pensión, impide la asignación del NRUA.
52.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE FACULTAD DE DISPONER Y PROHIBICIÓN DE DISPOSICIÓN.
Entiende la DG que no es mortis causa la donación por el hecho de que el donante se reserve la facultad de disponer del bien donado por actos intervivos y a título oneroso y en la que impone al donatario la prohibición de disponer inter vivos sin su consentimiento. Considera que lo que caracteriza a la donación mortis causa es su revocabilidad por la libre decisión del donante,
En un recurso en que el registrador no asignó NRUA por estar en los estatutos prohibido el destino a pensión, la DG, a la vista de las alegaciones del recurrente en las que puede deducirse que la prohibición está modalizada por otros artículos, puede solicitar nuevos datos del registrador adelantando su decisión según cual sea el contenido de esos datos solicitados.
El burofax no es un medio hábil de presentación de documentos en el Registro de la Propiedad, salvo en casos excepcionales, pues solo cabe la vía presencial o la telemática. No son inscribibles los títulos relativos a la posesión de una finca.
55.* NRUA. OBRA NUEVA NO INSCRITA.
La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.
56.** RNUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA NO INSCRITA.
Resolución que interpreta unas clausulas estatutarias en un caso muy concreto: no cabe la asignación de NRUA turístico cuando los estatutos prohíben en las viviendas la actividad comercial y cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura.
57.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ACTIVIDADES COMERCIALES.
No puede asignarse un NRUA cuando en los estatutos establecen la prohibición de desarrollar actividades comerciales.
58.* EXPEDIENTE DEL 199 LH: DUDAS DE IDENTIDAD.
La magnitud del defecto de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo y al correlativo incremento de superficie de una finca colindante, justifican las dudas de identidad por posible encubrimiento de negocios jurídicos que no han tenida acceso al Registro.
59.* NRUA. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO.
Para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de la declaración responsable.
No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial
61.** NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.
No cabe asignación de NRUA si los estatutos prohíben el ejercicio en las viviendas de cualquier actividad empresarial.
62.** NRUA. LICENCIA DE ACTIVIDAD EN MADRID.
Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.
63.* NRUA Y TRACTO SUCESIVO. VIVIENDA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA.
El procedimiento de asignación de NRUA sólo puede ser instado por el propietario del inmueble, por el titular registral de un derecho que le legitime para celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble o por quien ostente la representación de cualquiera de ellos
64.() NRUA. PROHIBICIÓN «VIVIENDAS DE RENTA LIMITADA»
No cabe asignación de NRUA si los estatutos establecen la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente».
65.*** AUTO JUDICIAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POSTERIOR A LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA.
La prohibición de disponer ordenada en proceso penal no impide la inscripción de una escritura de compraventa autorizada antes de dictarse el mandamiento y presentada antes que el auto judicial, salvo que el juez ordene específicamente al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado.
Distinto es el caso de recientes resoluciones en el que la medida cautelar se acordó antes de otorgarse la compraventa, aunque se haya presentado después, pues en estos supuestos la DG entendió que el Registrador no podía desconocer la existencia de una prohibición de disponer ordenada en procedimiento penal antes de la transmisión que la finca.
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