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Cancelación

DERECHOS PERSONALES

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Cancelación.- Inscrita una finca bajo la «condición de… que el edificio o edificios que se construyan en la finca vendida habrán de ser destinados a Seminario Diocesano o a una Institución docente de carácter diocesano, a no ser que algún caso de expropiación forzosa dejase alguna parte de la finca inservible para la obra de conjunto», dicho pacto se considera que es una mención y puede cancelarse mediante instancia del titular registral, en base a las siguientes consideraciones: a) que no se fijó término para cumplir la denominada condición, por lo cual podría mantenerse indefinidamente, no obstante los preceptos legales sobre prohibiciones perpetuas de enajenar o cuya duración exceda de ciertos plazos; b) que no se aseguró su cumplimiento con garantía real; c) que no se le asignó el carácter de condición resolutoria explícita, con posible repercusión frente a todos; y d) que ni siquiera hubo pacto reversional o designación de beneficiarios del suelo en el supuesto de su voluntario o involuntario incumplimiento. A lo anterior se añade el derecho exclusivo de la Iglesia para gobernar su Diócesis, erigiendo los Seminarios que estime oportunos, y el reconocimiento de que por el transcurso del tiempo y alteración de circunstancias podía decidir la modificación del fin o destino de la finca adquirida.

7 julio 1949

Cancelación.- Planteado este recurso por la negativa del Registrador a cancelar determinadas inscripciones, que según el recurrente contenían derechos personales, la Dirección considera que para decidir la dificultad que ofrezca la determinación concreta del alcance real o personal de un derecho subjetivo, deberá atenderse a los elementos y caracteres constitutivos del mismo, por lo que el hecho de que no se trate de derechos mencionados, sino de inscripciones vigentes, que han sido objeto de sucesivas transmisiones, cesiones o permutas, no convierte en real un derecho por mucha semejanza que pueda tener con el censo consignativo. En este caso concreto, decidió que los derechos en cuestión eran personales, y procedía su cancelación conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, porque ya desde la primera inscripción se hacía referencia a tal derecho como obligación, porque la escritura de constitución se calificaba como «escritura de obligación» y por la afirmación no contradicha en el historial registral de que la finca «no se halla gravada con carga alguna».

29 marzo 1955

Cancelación.- Procede su cancelación de acuerdo con el artículo 98 de la Ley Hipotecaria.

21 septiembre 1966

Cancelación.- La solicitud del titular, cuya finca aparece gravada con una limitación que no debió tener acceso al Registro, por constituir derecho personal, es suficiente para su cancelación, como también procedería si se hubiese pedido una certificación de cargas.

19 julio y 10 octubre 1973

Cancelación.- Solicitada la cancelación de una servidumbre por considerar el interesado que se trataba de una simple mención, a la vista de las circunstancias concurrentes la Dirección entiende que no tratándose de un caso claro de simple mención, no puede practicarse su cancelación en la forma solicitada.

24 febrero 1993

Cancelación.- Hechos: se solicita, conforme al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, la cancelación de dos pactos inscritos, que se consideran personales, y que dicen: A) En el caso de que los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podrán hacerlo pero siempre deberán dejar una buharda abierta de veinticinco palmos de largo por nueve de ancho. b) Siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente suyo podrá el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende que hay en el zaguán que media entre la casa del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o más años, pero mientras que la finca que adquiere Don… esté en poder suyo o de sus descendientes no se podrá hacer tapar ninguna de dichas aberturas. La Dirección confirma la negativa del Registrador, pues la rectificación del Registro presupone el consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio declarativo en el que aquél sea parte y es indudable la trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de ellos establece una verdadera servidumbre y el segundo pretende excluir el juego del signo aparente como título constitutivo de servidumbre.

4 octubre 1999

 

Cancelación

SERVIDUMBRE

Cancelación

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1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si puede el Registrador cancelar una servidumbre de paso por haber perdido su utilidad, de conformidad con lo que establece el artículo 568 del Código Civil.

2. La cuestión ha de ser resuelta negativamente. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. artículo 1,3 de la Ley Hipotecaria). Como consecuencia de ello, para cancelar un derecho -como en el presente supuesto es una servidumbre inscrita a favor de un tercero- es preciso el consentimiento de su titular (el expresado tercero). Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular, no sólo por imperativo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, sino por aplicación del artículo 24 de la Constitución Española que proscribe la indefensión. La única forma en que pudiera cancelarse sin dicho consentimiento sería que, en el título constitutivo de la servidumbre se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación sin necesidad del mismo (supuesto del artículo 82 párra- fo 2) y acreditando las circunstancias pertinentes sin necesidad de juicio contradictorio.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 julio 2007

Cancelación

PROHIBICIÓN DE DISPONER

Cancelación

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1. Debe decidirse en este expediente si es admisible la cancelación de una anotación de prohibición y limitación de disposición que grava una finca (practicada en virtud de lo previsto en el artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, cuyo número 2 establece que «los compradores de viviendas acogidas a este Real Decreto, no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de la formalización de la adquisición»), ante la falta de contestación expresa por parte de la Administración (en concreto, el Director del Instituto Canario de la Vivienda) a la solicitud de cancelación presentada por los interesados, así como ante la falta de contestación expresa igualmente al recurso de alzada que se interpone a continuación contra una supuesta resolución presunta por silencio administrativo respecto de la solicitud inicial. En definitiva, se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe estimar producido el silencio administrativo positivo, como equivalente al consentimiento expreso, a los efectos de poder acceder a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer y de las limitaciones establecidas a favor de la Administración Pública que constan en el Registro en relación con la finca a que se refiere el presente recurso.

2. El recurrente alega, en síntesis, que conforme a lo previsto por el artículo 43.1, de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y Procedimiento Administrativo Común, la regla general en materia de actos administrativos presuntos es el silencio positivo, al disponer el citado precepto que «los interesados podrán entender estimadas por silencio administrativo sus solicitudes en todos los casos», salvo en los casos de excepción que sanciona el mismo precepto, excepciones entre las que figura la relativa a «los procedimientos de impugnación de actos y disposiciones, en los que el silencio tendrá efecto desestimatorio». Pero, a su vez, siguiendo la tesis del recurrente, esta excepción está excluida (integrando una excepción a la excepción), en los casos de los recursos de alzada cuando el acto recurrido sea una resolución desestimatoria por silencio administrativo, al sancionar que «No obstante, cuando el recurso de alzada se haya interpuesto contra la desestimación por silencio administrativo de una solicitud por el transcurso del plazo, se entenderá estimado el mismo si, llegado el plazo de resolución, el órgano administrativo competente no dictase resolución expresa sobre el mismo». Y esto es lo que el interesado afirma que ha sucedido en este caso, por lo que entiende que en base al silencio administrativo positivo que considera producido, en sede de recuso de alzada, debe accederse a su solicitud de cancelación de la anotación de prohibición y limitación a la facultad de disponer que consta en el folio registral de la finca, puesto que conforme a lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 43 de la citada Ley 30/1992, los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer ante la Administración y ante cualquier persona física, jurídica, pública o privada. Ahora bien, este planteamiento de la cuestión no puede acogerse favorablemente y, por tanto, el recurso debe ser desestimado.

3. En efecto, varios son los motivos que conducen a la desestimación del recurso. En primer lugar, la tesis del recurrente parte de una premisa que, por no ajustada al Ordenamiento jurídico, no se puede compartir. Dicha premisa consiste en entender aplicable de forma general e incondicionada la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y en concreto su regulación sobre el silencio administrativo. Pero es lo cierto que esta aplicación general e incondicionada no se compadece con la naturaleza jurídica especial del procedimiento registral y con el régimen legal a que queda sujeto. Así se desprende con claridad de la doctrina legal fijada al respecto por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 3 de enero de 2011, y de la que resultan los siguientes criterios: a) la función de la calificación registral presenta particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades de las Administraciones públicas. Estas particularidades justifican secularmente su tratamiento específico desde el punto de vista científico, normativo y jurisdiccional. Desde este último punto de vista, la revisión de la actividad registral inmobiliaria no corresponde al orden jurisdiccional contencioso-administrativo, sino que es una de las expresamente atribuidas al orden jurisdiccional civil por razón de la naturaleza privada y patrimonial de los derechos que constituyen su objeto (cfr. artículo 3.a) de la Ley de la Jurisdicción de lo contencioso-administrativo); b) por ello la aplicación supletoria de las normas de procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta; c) el acto de calificación del registrador no puede ser considerado por razón de su contenido como acto sujeto al Derecho administrativo, y su consecuente jurídico es el examen de su legalidad por parte del orden jurisdiccional civil; d) de esto se sigue que sobre el ámbito del procedimiento registral no cabe, sin más, proyectar el régimen administrativo general, pues ello podría determinar efectos incompatibles con los principios del sistema registral; e) lo anterior no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento. Por ello, es la legislación hipotecaria la que constituye el marco normativo fundamental –e aplicación preferente, por tanto–, que regula el desarrollo procedimental registral.

4. Pues bien, en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, y además rige el principio general de titulación auténtica, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, criterio y principio, ambos, incompatibles con la admisión del silencio administrativo acreditado mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho (cfr. artículo 43.5 de la Ley 30/1992), como título material y formal inscribible. Estos criterios son aplicables no sólo en el ámbito de los asientos de inscripción, sino también, incluso con mayor fundamento (cfr. artículo 1, párrafo 3, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), respecto de las cancelaciones. Así resulta con claridad, en particular, de lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos». De esta regla tan sólo se excepcionan –a salvo los casos de ciertas normas especiales que sobre determinadas cancelaciones establece la propia Ley Hipotecaria– los supuestos en que el «derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva» (vid. párrafo segundo del citado artículo 82 de la Ley Hipotecaria), excepciones en las que, por tanto, no se incluyen los supuestos de actos administrativos presuntos. Y ello es lógico si se repara en que la cancelación de un asiento registral constituye o supone, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 1932, 22 de junio de 1936 y 26 de octubre de 1964, entre otras), un acto de «desprendimiento de derechos que equivale a una enajenación». Por ello, como tal acto de desprendimiento de derechos de carácter patrimonial requiere, como regla general, el consentimiento expreso del titular registral, o de sus causahabientes o representantes legítimos (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria) –o resolución judicial firme dictada en procedimiento en que haya sido emplazado–, y la capacidad necesaria para enajenar bienes inmuebles (cfr. artículo 178 del Reglamento Hipotecario; salvo las excepciones contenidas en sus apartados 2 y 3), siendo así que, como antes se señaló, en el Registro no se admiten los consentimientos tácitos o presuntos. Ello no impide que en caso de que resulte procedente legalmente la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario, como prevé expresamente el párrafo tercero del reiterado artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

5. Finalmente, no puede dejar de señalarse que la técnica del silencio administrativo, positivo o negativo según los distintos casos en que uno y otro proceden, sólo pueden aplicarse en relación con el ejercicio de aquellas facultades de la Administración que, por medio del correspondiente procedimiento, concluyen en un acto administrativo. Sin embargo, la prestación del consentimiento cancelatorio por parte de la Administración titular del correspondiente asiento registral, siendo un acto de la Administración por ser ésta el sujeto activo del mismo, no integra sin embargo y en rigor ningún acto administrativo, pues la cancelación registral es un acto que en cuanto a sus requisitos (excepto en lo relativo a los actos jurídicos separables que se dicten en relación con su preparación) y sus efectos no está sujeto al Derecho administrativo, sino al Derecho hipotecario o registral, y cuya revisión judicial no corresponde a los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa, sino a los del orden civil (vid. artículo 110 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, y 3 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa).

En este sentido debe confirmarse la nota de calificación del registrador al exigir para acceder a la cancelación registral de la prohibición de disponer anotada a favor de la Administración pública competente, el consentimiento expreso de ésta.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

13 enero 2012

Cancelación

CONCESIÓN ADMINISTRATIVA

Cancelación

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Hechos: 1) Figura inscrita una concesión administrativa para la construcción y explotación de un aparcamiento en el subsuelo de una plaza, así como la obra efectuada. 2) Previo acuerdo entre el Ayuntamiento y el concesionario (que han decidido establecer un nuevo sistema, en el cual el título de uso de las plazas será municipal y se inscribirá en un registro administrativo), se solicita la cancelación de la concesión, dejando vigente la obra nueva y las normas sobre comunidad de usuarios establecidas. La Dirección confirma la calificación registral, diciendo, escuetísimamente, que «el artículo 74 (de la Ley Hipotecaria) presupone que para la cancelación de un asiento se precisa la extinción completa del derecho inscrito; ello implica que, en el caso debatido, no puede accederse a la cancelación solicitada toda vez que no se ha extinguido la concesión inscrita, sino sólo se modifican en algún aspecto parcial las condiciones de transmisión de los derechos que traigan causa del concesionario».

20 julio 2001

Cancelación.- 1. La cuestión que se debate en este expediente versa sobre si es preciso, a fin de hacer constar en el Registro de la Propiedad la extinción por mutuo acuerdo de un derecho de concesión derivado de un contrato de concesión de obra pública, que se aporte el documento negocial en el que se plasme la voluntad de las partes (tesis sostenida por la nota de defectos) o si por el contrario es título suficiente a estos efectos el documento administrativo que contenga la resolución administrativa de la que resulte la extinción por esa causa del contrato (tesis del recurrente).

  1. Con carácter previo es preciso determinar la legislación aplicable dada la discordancia en este punto entre el escrito de recurso y la nota de calificación. La disposición transitoria primera del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, establece lo siguiente: «Expedientes iniciados y contratos adjudicados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. 1. Los expedientes de contratación iniciados antes de la entrada en vigor de esta Ley se regirán por la normativa anterior. A estos efectos se entenderá que los expedientes de contratación han sido iniciados si se hubiera publicado la correspondiente convocatoria del procedimiento de adjudicación del contrato…2. Los contratos administrativos adjudicados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley se regirán, en cuanto a sus efectos, cumplimiento y extinción, incluida su duración y régimen de prórrogas, por la normativa anterior». Resulta del expediente que en fecha 26 de julio de 2007 el pleno del Ayuntamiento de Cártama aprobó la adjudicación del contrato de concesión de obra pública, fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley de Contratos del Sector Público, Ley 30/2007, de 30 de octubre, cuya disposición transitoria primera es sustancialmente idéntica a la anteriormente transcrita. Si se tiene en cuenta que la disposición final duodécima de la Ley 30/2007 determinó que su entrada en vigor se produjese a los seis meses de publicación en el Boletín Oficial del Estado y que esta se produjo el día 31 de octubre de 2007, resulta patente la aplicación de la normativa anterior constituida por el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

Establecido lo anterior es cierto, como dice el recurrente, que la cuestión no tiene una gran trascendencia dada la similitud de la regulación, en lo que ahora nos interesa, entre la vigente al tiempo de la adjudicación del contrato y la actual. Efectivamente la regulación relativa a la aplicación de la norma a las administraciones locales, a que el contrato de concesión de obra pública es un contrato sujeto al Derecho público, a los requisitos de formalización del contrato, a la regulación del mutuo acuerdo como causa de resolución del contrato y el hecho de que es el órgano de contratación el competente para acordar la extinción del contrato son sustancialmente idénticos en ambas regulaciones que además tienen el carácter de legislación básica respecto de los preceptos aplicables a este expediente (vide vistos).

  1. El registrador basa su calificación en el incumplimiento, por aplicación analógica, del precepto relativo a la formalización de los contratos y que a su juicio debe aplicarse igualmente a los de modificación y extinción. Dice así el artículo 54 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas: «Artículo 54. Formalización de los contratos. 1. Los contratos de la Administración se formalizarán en documento administrativo dentro del plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de la notificación de la adjudicación, constituyendo dicho documento título suficiente para acceder a cualquier registro público, pudiendo, no obstante, elevarse a escritura pública cuando lo solicite el contratista, siendo a su costa los gastos derivados de su otorgamiento».

En nuestro ordenamiento jurídico el contrato sujeto a la legislación sobre contratación de las Administraciones Públicas se perfecciona por la concurrencia de consentimientos, al igual que ocurre en sede civil, pero se diferencia de la característica falta de requisitos procedimentales propias del Derecho privado por la existencia de un riguroso procedimiento que garantiza sus principios típicos de publicidad, concurrencia y transparencia. La consumación del procedimiento mediante el acuerdo de adjudicación de la Administración actuante perfecciona el contrato que todavía debe ser documentado en la forma vista en el artículo 54 del Real Decreto Legislativo 2/2000; la incorporación del contrato a un documento constituye el título legitimador y probatorio del contratista y de ahí que deba incorporar en su texto el conjunto de derechos y deberes de las partes que supone el contenido concreto y específico de un contrato determinado. El artículo 71 del Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas determina cual ha de ser el contenido de este documento siendo especialmente destacable, aparte de la necesaria constancia de la prestación de consentimiento, la necesidad de incorporación al mismo del pliego de cláusulas administrativas particulares y del pliego de prescripciones técnicas pues, como reiteradamente ha afirmado la sala tercera de nuestro Tribunal Supremo (vide sentencias en los vistos), el pliego de condiciones constituye la ley del contrato en los términos del artículo 1091 de nuestro Código Civil.

Este carácter de ley interpartes al que se sujetan para el ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones justifica que cualquier alteración de su contenido decidida por la administración en uso de sus prerrogativas derivadas del ejercicio del interés público (vide artículo 59 del Decreto Legislativo 2/2000) se haya de sujetar al procedimiento preestablecido en garantía de los derechos del contratista (artículos 102 y 103 del Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Contratos de las Administración Públicas) y justifica igualmente que deba documentarse en idénticos términos que el contrato originario. Esta identidad de razón viene expresamente reconocida en el artículo 101.2 del Decreto Legislativo 2/2000 al decir: «2. Las modificaciones del contrato deberán formalizarse conforme a lo dispuesto en el artículo 54».

  1. Sin embargo esta identidad de razón no existe en el caso de resolución del contrato del sector público. En primer lugar porque extinguido el contrato, se extinguen los derechos y obligaciones en él contenidos, específicamente los del contratista que carece ya de interés protegible y por ende de necesidad de acreditar mediante un documento legitimador su posición jurídica. En segundo lugar, la resolución del contrato por cualquiera de las causas previstas en el ordenamiento (artículo 111 del Decreto Legislativo 2/2000) es una prerrogativa de la Administración con independencia de si actúa de oficio o a instancia de parte (así lo establece explícitamente el artículo 51.1 del propio texto legal). A diferencia de los supuestos de contratación o de modificación no estamos ante un acto de base negocial sino ante un acto unilateral de la Administración la cual, en ejercicio de su prerrogativa, actúa de acuerdo a un procedimiento preestablecido (vide artículo 59 del Decreto Legislativo y artículo 109 del Real Decreto 1098/2001) cuyo resultado no depende de la voluntad del contratista por lo que no es preciso que conste su consentimiento. Los intereses particulares se tutelan en este procedimiento de resolución amén de por la necesaria audiencia de parte, por la necesaria concurrencia de dictamen del Consejo de Estado en caso de oposición a la resolución y por el sistema ordinario de recursos administrativos (e incluso por medios adicionales en otros supuestos).

En consecuencia y como afirma el artículo 59 del Decreto Legislativo 2/2000, «Los acuerdos correspondientes pondrán fin a la vía administrativa y serán inmediatamente ejecutivos». Tratándose de la resolución de un contrato de concesión de obra pública, el acuerdo de resolución de la Administración actuante implica la extinción del derecho real de concesión del contratista y de todos los que de él traigan causa (vide artículo 258.1 del Decreto Legislativo 2/2000).

  1. La extinción del derecho real de concesión inscrito en el Registro de la Propiedad provoca la necesidad de cohonestar el contenido de los libros con la realidad jurídica (artículos 40 y 79 de la Ley Hipotecaria). El vehículo para hacer constar la cancelación del derecho inscrito es el documento administrativo de resolución emanado de la Administración contratante (artículo 265 del Decreto Legislativo 28/2000) que, como tal, goza de las presunciones de legalidad, ejecutividad y eficacia de los actos administrativos (vide artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin perjuicio de que el registrador ejercite su competencia de calificación en los términos establecidos en el artículo 99 del Reglamento Hipotecario que ha sido objeto de una copiosa interpretación por parte de este Centro Directivo. De acuerdo con esta doctrina (vide vistos), el citado artículo 99 faculta al registrador para calificar en relación con los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano y los trámites e incidencias esenciales del procedimiento. Por tanto, si el registrador entiende que determinada autorización o informe es uno de aquellos trámites o incidencias esenciales del procedimiento cuya falta vicia el acto administrativo que ponga fin al procedimiento, entra dentro de sus facultades el recabar que se le justifique tanto su existencia como la emanación del órgano competente y sin que ello pueda entenderse como una revisión de las razones del pronunciamiento, positivo o negativo, que contuvieren, que sí quedarían al margen de sus facultades de calificación.

En el expediente que ha provocado este recurso resulta que se ha presentado en el Registro de la Propiedad el documento administrativo emanado por la Administración actuante del que resulta que, a instancia del titular del derecho concesional inscrito derivado del contrato administrativo de concesión de obra pública, el órgano competente ha acordado la resolución del contrato y de los derechos y obligaciones de él derivados. Siendo dicho documento el legalmente previsto, y derivando de su contenido el título material de extinción del derecho inscrito, concurren los requisitos analizados para proceder a la cancelación en el Registro de la Propiedad sin que sea dable exigir una documentación distinta a la que ha sido objeto de presentación y calificación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

1 junio 2012

Cancelación

MENCIÓN

Cancelación

La mención, en la inscripción primera de una finca, de una carga procedente de la antigua Contaduría, que no aparece reproducida en el apartado de cargas de las siguientes inscripciones, debe considerarse inexistente y puede cancelarse, según la Real orden de 22 de febrero de 1919, de oficio, o mediante una indicación contradictoria en la parte expositiva de las escrituras presentadas en los Registros, o como consecuencia de una simple transmisión de la propiedad gravada sin reconocimiento expreso o tácito del gravamen.

29 noviembre 1932

Cancelación.- El sistema establecido a partir de la Real orden de 22 de febrero de 1.919 para admitir la existencia de los censos procedentes de las antiguas Contadurías de Hipotecas, consistió en reconocer sólo los que habían sido objeto de inscripción separada y especial de cargas a instancia de parte en el actual Registro, o haber sido objeto de alguna transmisión ya inscrita por virtud de actos posteriores a 31 de diciembre de 1862. Por tanto, las menciones hechas de oficio en asientos del Registro moderno, por referencias a la antigua Contaduría, no producen efectos frente a tercero, debiendo cancelarse por caducidad.

23 octubre y 16 noviembre 1934

Cancelación.- El principio de que las menciones favorecen a terceros -que son a modo de titulares de un derecho en cosa ajena-, trae como consecuencia que los derechos mencionados no puedan extinguirse sin el consentimiento de las personas favorecidas, prestado voluntaria o forzosamente, mediante los documentos y formalidades exigidas para las cancelaciones, ya que por otra parte, las cuestiones sobre validez o nulidad de las operaciones practicadas en los libros del Registro de la Propiedad sólo pueden ser resueltas por los Tribunales, a cuyo amparo están los asientos extendidos en dichos libros, siendo por tanto a éstos a los que corresponde declarar, en su caso, la inexistencia o nulidad de la mención u ordenar que se redacte la inscripción en otra forma. [1]

22 febrero 1941

Cancelación.- Con un criterio idéntico al empleado en la Resolución que antecede, de 22 de febrero de 1941, la Dirección considera necesario de nuevo el consentimiento del favorecido por la mención para poder cancelarla, aunque aquí apunta ya la necesidad de un cambio al decir que si bien no puede negarse que a la sombra de la doctrina vigente sobre la materia «figurarán en los Registros derechos y facultades concedidos a personas desconocidas, inexistentes o indeterminadas, y a terceros que no se hallan dispuestos a adquirirlos, tales anomalías, que podrán ser corregidas con una ley adecuada, carecen hoy de remedio sencillo y rápido».

16 julio 1943

Cancelación.- De acuerdo con la doctrina del Centro Directivo y jurisprudencia del Tribunal Supremo, la caducidad de las menciones es improcedente cuando las cargas o gravámenes han sido objeto de reconocimiento formal por el titular perjudicado, lo que ocurrió en el caso que motivó este recurso, en que los titulares perjudicados por unos censos computaron el capital de éstos y las pensiones pendientes de pago al inventariar el caudal relicto del que formaban parte las fincas gravadas con tales censos, así como al concretar las hijuelas de los herederos.

21 junio 1944

Cancelación.- Dictada esta Resolución en consulta formulada por un Registrador, como consecuencia de la divergencia existente entre la disposición adicional primera de la Ley de 1944 y el artículo 508 del Reglamento, que, sin haberse adaptado aún a dicha Ley, distinguía entre menciones procedentes de las antiguas Contadurías de Hipotecas y las resultantes de títulos inscritos en el moderno Registro, el criterio del Centro Directivo es que tal distinción no es ya procedente, por lo que unas y otras menciones deberán ser canceladas, de oficio o a instancia de parte, siempre que hayan transcurrido más de quince años desde la fecha de la presentación de los títulos que motivaron los asientos en que aparezcan, no teniendo obligación los interesados de presentar documento alguno anteriormente inscrito.

22 noviembre 1945

Cancelación.- El problema planteado en este recurso surge con la inscripción de una compraventa, en la que se incluyó un pacto según el cual si la vendedora o sus herederos tuviesen que vender otra casa y el comprador de ésta les exigiere la adquisición de la que ya se había vendido e inscrito, el comprador de la casa ya vendida e inscrita o sus herederos tendrían que consentir, con determinada indemnización, la cesión de la casa en cuestión. Posteriormente, un tercero, que adquirió la casa en cuya inscripción figuraba este pacto, solicitó su cancelación, y ante la negativa del Registrador, la Dirección después de analizar su naturaleza, eliminando las figuras del retracto convencional y del derecho de opción, llega a la conclusión de que se trataba de un pacto de carácter obligacional puesto que las partes limitaron sus efectos entre sí y sus herederos, lo que hace posible su cancelación al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria.

27 marzo 1947

Cancelación.- Inscrita una finca bajo la «condición de… que el edificio o edificios que se construyan en la finca vendida habrán de ser destinados a Seminario Diocesano o a una Institución docente de carácter diocesano, a no ser que algún caso de expropiación forzosa dejase alguna parte de la finca inservible para la obra de conjunto», dicho pacto se considera que es una mención y puede cancelarse mediante instancia del titular registral, en base a las siguientes consideraciones: a) que no se fijó término para cumplir la denominada condición, por lo cual podría mantenerse indefinidamente, no obstante los preceptos legales sobre prohibiciones perpetuas de enajenar o cuya duración exceda de ciertos plazos; b) que no se aseguró su cumplimiento con garantía real; c) que no se le asignó el carácter de condición resolutoria explícita, con posible repercusión frente a todos; y d) que ni siquiera hubo pacto reversional o designación de beneficiarios del suelo en el supuesto de su voluntario o involuntario incumplimiento. A lo anterior se añade el derecho exclusivo de la Iglesia para gobernar su Diócesis, erigiendo los Seminarios que estime oportunos, y el reconocimiento de que por el transcurso del tiempo y alteración de circunstancias podía decidir la modificación del fin o destino de la finca adquirida.

7 julio 1949

Cancelación.- Solicitada la cancelación de una supuesta servidumbre, cuya trascripción literal dice: «Tiene la servidumbre de una cañería que conduce las aguas a la huerta llamada de Casa», la Dirección considera que al no figurar en la inscripción de la finca gravada ni constar la naturaleza, extensión y título del derecho controvertido, únicamente es una mención, que se puede cancelar conforme al artículo 98 y disposición transitoria 1ª, apartado A, de la Ley Hipotecaria.

20 mayo, 15 y 26 de junio, 11 y 14 julio 1961

 

[1] La doctrina de esta Resolución carece hoy de interés, dado el cambio de criterio legal, al que se refiere La Rica en sus “Comentarios al nuevo Reglamento Hipotecario” (año 1949, págs. 23 y 24), diciendo que “la reforma hipotecaria de 1944 dio categoría legal a la prohibición de acceso de los derechos personales en el ámbito registral y a la expulsión automática de los que indebidamente se hubieren infiltrado en los asientos. El artículo 99 de la Ley de 1944 –que ha pasado a ser el 98 del texto refundido- niega la consideración de gravámenes a los derechos personales no asegurados especialmente y dispone que sean cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada; cancelación que ha facilitado el artículo 355 del Reglamento al suponerla solicitada por el hecho de pedirse certificación de cargas”. Actualmente, la regulación de esta materia, ampliada respecto a la que cita La Rica, se encuentra en el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario.

Marginal: de afección urbanística. Cancelación

NOTA

Marginal: de afección urbanística. Cancelación

Marginal: de afección urbanística. Cancelación

La recepción provisional por el Ayuntamiento de las obras de urbanización realizadas por el propietario único de los terrenos que integran una Unidad de Actuación no permite cancelar la nota de afección real prevista en el artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística, pues tanto la Ley de Contratos del Estado -vigente en el momento de la recepción de las obras y aplicable en el ámbito de contratos de la Administración Local- como la vigente Ley de Contratos de las Administraciones Públicas establecen a partir de dicho momento un plazo de garantía, durante el que se mantienen las establecidas, para comprobar la ejecución de las obras conforme al proyecto y adoptar las medidas necesarias, en su caso. Del mismo modo, el artículo 182.2 del Reglamento de Gestión Urbanística fija una responsabilidad no sólo por la realización de las obras, sino también por razón de sus características técnicas y cumplimiento de plazos; y el artículo 175.3 del mismo Reglamento establece la posibilidad de demolición de las obras para el caso de que no concuerden con el proyecto.

31 mayo 1995

Cancelación

HIPOTECA

Cancelación

No es inscribible el pacto por el que, reconocido al deudor el derecho a anticipar la cancelación de la deuda, se condicione a que la cantidad pagada sea la que unilateralmente estime el acreedor que le es debida, pues se infringe el principio consagrado por el artículo 1.256 del Código Civil que veda dejar el cumplimiento de las obligaciones al arbitrio de una de las partes.

20 mayo, 12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000

Cancelación.- Solicitada la cancelación de una hipoteca por determinada entidad, distinta de la que figura en el Registro como titular, haciendo constar el Notario que esta última cambió de denominación y que, posteriormente, transmitió la hipoteca a la que ahora solicita la cancelación como consecuencia de una escisión de su rama de banca comercial (afirmando el Notario que estos hechos los ha obtenido de las correspondientes escrituras, inscritas en el Registro Mercantil, que ha tenido a la vista), la Dirección, frente al criterio del Registrador, no considera necesario que se inscriban las escrituras de cambio de denominación y de escisión, pues dado el testimonio de los particulares hecho por el Notario no hay inconveniente en que, por el mecanismo del tracto abreviado, se haga constar la cancelación, previa la inscripción de la transmisión de la hipoteca causada por dicha escisión.

31 octubre 2001

Cancelación.- El principio de tracto sucesivo exige, cuando se produce la transmisión en bloque del patrimonio de una sociedad a otra como consecuencia de una disolución, la previa inscripción a favor de ésta para que pueda disponer de un derecho inscrito (en este caso una hipoteca, cuya cancelación se solicitaba). Pero no es necesario presentar la propia escritura de transmisión del patrimonio cuando el Notario autorizante de la escritura de cancelación de hipoteca ha testimoniado los extremos necesarios para la previa inscripción de aquella transmisión, tomándolos de un testimonio de la escritura de disolución y adquisición del activo y pasivo de la sociedad disuelta, con datos de inscripción en el Registro Mercantil. [1]

12 enero 2002

Cancelación.- Otorgadas sucesivamente tres escrituras presentadas por este orden (carta de pago y cancelación parcial de hipoteca, compraventa con subrogación de hipoteca y, la tercera, subrogación de la Ley 2/1994, en la que intervinieron las dos entidades de crédito interesadas), la Dirección revoca la calificación del Registrador que denegó la inscripción de la de cancelación por no intervenir el titular de la hipoteca (se había inscrito primero la escritura de compra y después la de subrogación), pues los titulares de los derechos inscritos comparecieron en la última escritura otorgada (la de subrogación) prestando su consentimiento a todas las operaciones realizadas, que se configuraron como un complejo de varios negocios jurídicos relacionados entre sí.

11 abril 2003

Cancelación.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de una hipoteca que grava la finca 8661, así como de la nota al margen de la misma de expedición de la certificación de cargas. Se acompaña una diligencia de adición expedida por el Secretario judicial que expresa que «el mandamiento de cancelación queda adicionado en el sentido de que la finca número 8661 se liquidó previamente a la celebración de la subasta el total de las cantidades por la que respondía la misma, de todo lo cual doy fe».

El Registrador cancela la nota de expedición de la certificación, denegando la cancelación de la hipoteca por entender que es necesaria la escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario, o bien sentencia firme en procedimiento declarativo entablado contra él. El interesado recurre.

2. Es evidente que la regla general de cancelación de una hipoteca por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado, o, en su defecto, la sentencia acreditativa de la extinción de la obligación garantizada.

Esta regla tiene excepciones, pero la frase anteriormente transcrita, por su confusión, no es suficiente para excepcionar el presente supuesto, y, por otra parte, no pueden tenerse en cuenta documentos de los que se presenta una simple fotocopia. Si se acreditara que, como parece, ha habido consignación de todas las cantidades exigidas en el procedimiento, y que hubiera habido igualmente declaración judicial de estar la consignación bien hecha, el documento judicial correspondiente sería suficiente para la cancelación pretendida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

10 septiembre 2005

Cancelación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: se presenta en el Registro escritura por la que una entidad bancaria reconoce haber recibido el importe de un préstamo y, en consecuencia, consiente la cancelación de hipoteca correspondiente.

El Registrador suspende la cancelación por los dos motivos siguientes: 1. Porque en la escritura de cancelación se dice que la hipoteca se convino por escritura de 6 de marzo de 1996, siendo así que en el Registro figura que dicha fecha fue el 5 de marzo del mismo año. 2 Porque en el Registro figuran presentadas con posterioridad dos escrituras: la primera, de fecha anterior a la de cancelación mediante la cual el banco que ahora cancela cedió el crédito, y en la segunda, el mismo banco declara que la cancelación referida se consintió por error, ya que el crédito había sido cedido con anterioridad.

El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser estimado. La divergencia entre la fecha de la escritura de constitución a que se refiere el instrumento cancelatorio y la que figura en el Registro es tan nimia que, en el fondo, ni siquiera produce la más mínima duda en el Registrador, pues la identidad del préstamo se confirma con los restantes datos del mismo: cantidad prestada, condiciones del préstamo y coincidencia entre acreedor y deudor.

3. En cuanto al defecto señalado en segundo lugar, en definitiva se debate si debe cancelarse la hipoteca a pesar de existir presentados con posterioridad a la presentación del documento objeto del recurso los documentos anteriormente relacionados. Pues bien: sin necesidad de entrar en el valor relativo de los documentos presentados con posterioridad al que es objeto de calificación, si se tiene en cuenta que el deudor pagó –pues en la escritura de cancelación se dice que la entidad de crédito había sido pagada-al que estaba en posesión del crédito –pues la cesión ni se inscribió, ni, sobre todo, se notificó al deudor, cuya buena fe ha de presumirse–, la aplicación del artículo 1.164 del Código Civil exige estimar liberado al deudor, y, por ello, extinguida la obligación. Por otro lado el cesionario del crédito no puede ser protegido si resulta que fue él quien debió notificar e inscribir la cesión y no lo hizo (artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 marzo 2007

[1] El mismo criterio se ha seguido por la Dirección, en la Resolución de 5 de enero de 2002, ante un caso de transformación de sociedad.

Cancelación

ARRENDAMIENTO FINANCIERO

Cancelación

Cancelación

No es posible la cancelación de una inscripción de arrendamiento financiero por mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, basada en la falta de pago de las cuotas por éste, que renuncia a sus derechos y, en especial, a la opción de compra, cuando sobre el derecho de arrendamiento se encuentra gravado con diversos embargos, porque: 1º) Es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). 2º) También es regla general que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su cancelación (artículo 83 de la Ley Hipotecaria). 3º. Los contratos sólo producen efectos jurídicos entre los otorgantes y sus causahabientes (artículo 1.258 del Código Civil), estando excluida la renuncia en perjuicio de terceros (artículos 6 y 1937 del Código Civil y 107 de la Ley Hipotecaria). 4º) La rectificación de los asientos registrales no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación (artículo 220 de la Ley Hipotecaria). En relación con este último argumento, añade la Dirección que «sin perjuicio del reflejo registral de dicha escritura a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución convenida, pudieran ser otorgados posteriormente por aquél».

15 y 17 junio 1998

Cancelación.- Ante un supuesto idéntico al contemplado en las resoluciones que aparecen en el epígrafe anterior, la Dirección llega a la misma conclusión y con idénticos argumentos. La única diferencia en este caso es que la resolución venía ordenada en sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el arrendatario financiero.

16 junio 1998

Cancelación.- Ordenada por mandamiento, derivado de una sentencia, la cancelación de un arrendamiento financiero y de una posterior anotación de embargo sobre el mismo, se confirma la posibilidad de cancelar la inscripción del arrendamiento, porque se cumplen los requisitos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y con ello se logra la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, evitando a la vez que puedan acceder al Registro actos dispositivos realizados por o en nombre de un derecho extinguido. En cambio, en cuanto a la cancelación de la anotación de embargo, se confirma la negativa del Registrador, teniendo en cuenta: a) El principio de salvaguardia judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que impone para la cancelación de un derecho inscrito el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él; b) La necesidad de providencia ejecutoria, obtenida de Juez competente, para la cancelación de inscripciones o anotaciones de origen judicial; c) Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes y no pueden afectar a terceros, salvo que se hubiera anotado previamente la demanda; d) Por último, el principio constitucional (artículo 24 de la Constitución) de protección jurisdiccional de los derechos, que impide su cancelación sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho.

8 febrero 2000

Cancelación

APLAZAMIENTO DE PAGO

Cancelación

Cancelación

1) Otorgado un poder en Francia que faculta al apoderado para «cobrar el saldo del precio… (de una compraventa) y consentir el tachado de toda cualquier inscripción, embargos e impedimentos», aunque estas palabras empleadas por un Notario extranjero no sean muy precisas, ponen de relieve con claridad indiscutible que la voluntad del mandante fue conferir amplias atribuciones y, teniendo en cuenta que la compraventa a la que se refería se efectuó con precio aplazado, resulta lógico que una vez recibido la totalidad del mismo, se pidiera la extinción en el Registro mediante la nota aludida por el artículo 16 de la Ley Hipotecaria (hoy sería el artículo 23), a cuyo efecto se autorizaba al mandatario para que prestase su consentimiento. 2) Habiéndose pactado en la escritura de venta la solidaridad entre los vendedores, este tipo de solidaridad activa supone la existencia de un mandato recíproco entre los acreedores, por lo que, de acuerdo con los artículos 1142 y 1143 del Código Civil, cualquiera de ellos puede reclamar el cumplimiento de la obligación, estando facultado el deudor para pagar con efectos extintivos al reclamante (situación que se daba en este caso, en que el apoderado lo era de uno solo de los vendedores), sin perjuicio de que éste responda a los demás acreedores de la parte que les pertenezca en el crédito. Por otra parte, el cobro de una cantidad puede asimilarse a una condición, por lo que una vez acreditado el cumplimiento del hecho que constituye su contenido, también debe permitirse la extensión de la nota marginal prevista en el artículo 16 de la Ley, que equivale a una cancelación, poniendo en concordancia el contenido del Registro con la realidad.

18 enero 1945

Cancelación.- La expresión de quedar aplazado parte del precio en una venta no constituye una hipoteca, pero tampoco se trata de una mención, sino que es una circunstancia que forma parte del negocio inscribible. Lo cual, unido al hecho de que esta inscripción se practicó durante la vigencia de la ley Hipotecaria de 1909, que estableció la anulación o rescisión en perjuicio de tercero aunque hubiese inscrito su derecho, si constaba en la inscripción no haberse pagado todo o parte de la cosa vendida, impide la cancelación al amparo del artículo 98 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario el consentimiento del vendedor o resolución judicial.

30 abril 1958

Cancelación.- La expresión del aplazamiento de pago del precio es una exigencia del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, cuando no está garantizada con hipoteca, condición resolutoria u otra garantía, no produce efectos contra tercero. Al tratarse de un dato que concreta el negocio causal no le es aplicable el sistema de cancelación previsto en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria para las menciones, por lo que no es suficiente la simple instancia del comprador para acreditar el pago y obtener su cancelación.

24 julio 1991

Cancelación: descripción de la finca

HIPOTECA

Cancelación: descripción de la finca

Cancelación: descripción de la finca

Es inscribible la escritura de cancelación de hipoteca en la que, aunque no constan todas las circunstancias descriptivas de la finca y ninguna respecto a los doce pertenecidos que le corresponden, está sin embargo suficientemente identificada por su nombre propio, el número de población, la localidad en que está sita y los datos concretos de la inscripción cuya cancelación se pretende, de forma que no hay duda racional del asiento que debe ser cancelado.

31 julio 1958

Cancelación

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Cancelación

Cancelación

Solicitada la cancelación de una anotación de demanda mediante instancia, acompañada de la sentencia que absolvía a los demandados, aunque la sentencia no ordene la cancelación de la anotación es evidente que, siendo la anotación de demanda una medida cautelar, la sentencia firme recaída en el procedimiento en que aquélla se ordenó, absolviendo a los demandados, es título suficiente para la cancelación, como palmariamente se deriva del artículo 207 del Reglamento Hipotecario.

29 marzo 2001

Cancelación.- 1. Tomada anotación de demanda de elevación a público de documento privado, fue prorrogada antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000. Se dictó en primera instancia sentencia estimando la demanda y ordenando la elevación a escritura pública, sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial. Los demandados interpusieron recurso de casación que fue desestimado en lo que concierne a la elevación a público. Contra la ejecución de sentencia de elevación se interpuso recuso de reposición, posteriormente apelación y finalmente recurso de casación, discutiéndose si bastaba o no el mero mandamiento judicial supliendo la voluntad del demandado o era necesaria la escritura. El Tribunal Supremo (véase Sentencia de 12 de junio de 2008 citada en los Vistos) se pronunció a favor de la exigencia de escritura pública y declaró no haber lugar al recurso de casación frente al Auto dictado por la Audiencia Provincial por el que se revocó la providencia del Juzgado, dictada en fase de ejecución, en la que a su vez se declaraba que no procedía requerir a las demandadas al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa necesarias para la transmisión del dominio de, entre otras, la finca afecta a la anotación preventiva.

Pues bien, el presente recurso tiene por objeto resolver si es posible, como pretende el recurrente, cancelar por caducidad aquella anotación de demanda, prorrogada antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, mediante instancia suscrita por el titular registral de la finca sobre la que pesa la anotación aportando, en orden a acreditar el transcurso de seis meses desde el fin del procedimiento, testimonio de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo en el año 2008.

  1. Es cierto que este Centro Directivo ha sostenido en alguna ocasión la aplicación analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria a las anotaciones de embargo, admitiendo que se pudieran cancelar cuando se acreditase el transcurso de más de seis meses desde la finalización del procedimiento (cfr. entre otras Resolución de 20 de diciembre de 2005). Pero sin poder entrar ahora a analizar –por no haber sido objeto de la nota de calificación- si esta doctrina es o no de aplicación analógica a las anotaciones de demanda, no cabe duda que la respuesta en este caso debe ser negativa y ello porque no se ha acreditado la finalización del procedimiento y por consiguiente no han podido pasar los seis meses a que se refiere el recurso.

En efecto, como señala la propia sentencia cuyo testimonio se aporta, el recurso de casación que tenga por objeto Autos dictados en procedimientos de ejecución de sentencia, constituye una modalidad excepcional cuya finalidad consiste en garantizar la integridad del fallo y mantener inamovibles e íntegros los fallos judiciales firmes dictados en fase declarativa, por lo que no significa necesariamente que la sentencia que recaiga en el referido recurso de casación tenga que dar por terminado el juicio ejecutivo promovido. En el presente caso, la referida Sentencia dictada por el Tribunal Supremo se limita a confirmar que es procedente requerir a las demandadas al otorgamiento de las escrituras de venta para la transmisión del dominio de la finca afectada por la anotación y considera que no es suficiente para la ejecución que se supla judicialmente la declaración de voluntad del demandado. De modo que no sólo no se ha acreditado la finalización del procedimiento, sino que de la propia documentación aportada resulta que no ha concluido definitivamente el procedimiento a que refiere la anotación preventiva. Esta anotación, por tanto, mantiene plena vigencia en cuanto a su función cautelar conducente a hacer efectivos los pronunciamientos de la sentencia recaída en el juicio declarativo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

11 mayo 2010

Cancelación.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia por la que la titular registral de una finca sobre la que se tomó anotación preventiva de demanda, solicita la cancelación de ésta alegando que se practicó infringiendo la norma del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, toda vez que el procedimiento judicial en el que se dictó el mandamiento de anotación se promovió contra persona distinta al titular registral y sin hacerse constar que existieran indicios racionales de que los verdaderos titulares fueran las personas contra las que se dirigía dicho procedimiento judicial.

El registrador suspende la práctica del asiento solicitado porque, según expresa en su calificación, «solo podrán cancelarse las anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial por providencia ejecutoria».

  1. El criterio del registrador debe ser confirmado.

Al tratarse de un asiento que ya fue practicado, no puede sino reiterarse la doctrina de este Centro Directivo según la cual en el recurso contra la calificación registral debe únicamente decidirse si está o no fundada en Derecho aquélla por la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, de modo que no procede dilucidar si el asiento cuya cancelación ahora se solicita fue o no correctamente practicado. Los asientos del Registro, una vez extendidos, quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley. Los medios que para lograr la rectificación del contenido del Registro, cuando es inexacto, se recogen en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, medios entre los que cuales no se contempla el recurso contra la calificación registral.

Por otra parte, fuera de los supuestos de caducidad de la anotación preventiva (cfr. artículo 86 de la Ley Hipotecaria), las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria (Resolución firme), que ordenará el juez o Tribunal cuando sea procedente (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 21 de noviembre de 2006).

Por cuanto antecede, no cabe practicar, mediante solicitud privada, la cancelación de la anotación preventiva, debiendo dirigirse la recurrente ante el órgano jurisdiccional que ordenó la anotación, y formular en dicha sede jurisdiccional las alegaciones correspondientes.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

19 octubre 2012

Cancelación

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Cancelación

Cancelación

No es inscribible una escritura de venta otorgada por persona contra la cual se dirigió una demanda de incapacitación por prodigalidad, que fue objeto de anotación. Y dicha anotación sólo puede cancelarse, según el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, en virtud de una providencia ejecutoria[1], sin que pueda ser sustituida por un informe judicial en el expediente gubernativo, puesto que sólo tienen acceso al Registro, conforme al artículo 3º de la misma Ley, las escrituras públicas, ejecutorias y documentos auténticos.

27 julio 1961

Cancelación.-Solicitada la cancelación de una anotación preventiva por el titular registral de la finca, aunque a lo largo del recurso se comprueba que la anotación fue practicada con vulneración del principio de tracto sucesivo, la Dirección confirma la nota que se opone a la solicitud de cancelación en base al principio de salvaguardia judicial de los asientos y necesidad del consentimiento del titular del derecho que debe cancelarse, no dándose, por otra parte, ni el supuesto de caducidad del artículo 86 de la Ley Hipotecaria ni el de extinción del derecho previsto en el artículo 210 de su Reglamento, por lo que el problema debe ser resuelto en vía judicial.

26 septiembre 1991

[1] Una excepción a esta regla se recoge en la Resolución de 3 de junio de 1961, que puede verse bajo el epígrafe “CANCELACIÓN: De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria”.

Asientos

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FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

ASIENTOS

HIPOTECA CAMBIARIA. NULIDAD POR ALZAMIENTO DE BIENES. ASIENTOS (Lunes 4,30 nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag  948).

REPARCELACIÓN INSCRITA: NULIDAD. NOTIFICACIONES. ANOTACIÓN DE DEMANDA (Lunes 4,30  312, nov 2001/BCNR 80, pag 381)

ACUERDO ADMINISTRATIVO DE CANCELACIÓN DE UNA FINCA REGISTRAL (Lunes 4,30, nº 357)

REPARCELACION Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS. COMUNICACIONES. CANCELACIÓN ASIENTOS. HIPOTECA  (lunes 4,30, nº 358)

PERMUTA DECLARADA NULA DE PLENO DERECHO. AYUNTAMIENTOS. LEGITIMACIÓN REGISTRAL.  (Seminario Bilbao, 23/10/2001, caso 2)

UN SUPUESTO DE NULIDAD DE COMPRAVENTA INSCRITA (Lunes 4,30, 227, 2/BCNR 37 may 1998, pag 1227)

FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN (Lunes 4,30 repert 139, 55)

INSCRIPCIÓN FUERA DE PLAZO (Lunes 4,30 nº 96 y repert 140, pag 94/BCNR 288, ab 92, pag 766)

PLAZO PARA VERIFICAR LA INSCRIPCIÓN (Lunes 4,30 nº 113 y repert 175, pag 59/BCNR 299, ab 93, pag 927)

ASIENTO DE PRESENTACIÓN. RECURSO GUBERNATIVO. VIGENCIA DEL ASIENTO (Lunes 4,30 nº 69 y repert 140, pag 52/BCNR 278, may 91, pag 1034)

INSCRIPCIÓN DE HERENCIA A EFECTOS FISCALES. ¿BENEFICIA A LOS TITULARES DE OTROS ASIENTOS?  (Lunes 4,30, 222,2/BCNR 34, feb 1998, pag 593)

HIPOTECA. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN LA HIPOTECA. NUEVA PRESENTACIÓN. SUBROGACIÓN DE COMPRADOR. TERCERO. REGISTRO. INSCRIPCIÓN (Lunes 4,30 380, Oct 2004)

PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE DESTINO. ASIENTOS. DOCUMENTOS (Sem Bilbao, 03/11/2004, caso 2)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. RECTIFICACIÓN UNILATERAL DEL ACTA. SUPERFICIE. EXCESO DE CABIDA. ASIENTOS (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 29/ BCNR nº 107, caso 9, pag 2739)

EXPROPIACIÓN FORZOSA: NOTA MARGINAL: CANCELACIÓN (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 29/ BCNR nº 108, caso 27, pag 2991)

URBANISMO: RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD VIGENTE. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIÓN. ASIENTO ADECUADO (CERC 106 y 107/BCNR 108, pag 2981)

OBRA NUEVA. REFLEJO REGISTRAL DE ESCRITURA DE COMPROMISO URBANISTICO EN SUSTITUCION DE AVAL. ASIENTOS (Lunes 4,30 nº 387 pag 2, feb 2005/BCNR 113, marz 2005, pag 517)

ASIENTOS CADUCADOS. PLAZO DE CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS POSTERIORES. CONTENIDO DEL REGISTRO A EFECTOS DE CALIFICACION (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 26/ BCNR nº 108, caso 22, pag 2988)

HIPOTECA. DACIÓN EN PAGO. SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. ANOTACIONES. CONCURSO. SENTENCIA DE NULIDAD DE LA DACIÓN EN PAGO. ASIENTOS A PRACTICAR (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de DOC JUD)

 

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