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Informe Oficina Notarial Marzo de 2022. Obras Nuevas: Modelo de Certificado Técnico de Antigüedad.

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INFORME OFICINA NOTARIAL MARZO 2022.

ÍNDICE:

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el resumen del mes último, ahora denominado NO TE LO PIERDAS.

DISPOSICIONES DESTACADAS

Concierto económico vasco: modificación. Se adapta la Ley 12/2002 a las modificación tributarias producidas desde la última adaptación en 2017, afectando fundamentalmente al IVA, al Impuesto sobre las Transacciones Financieras y al Impuesto sobre Determinados Servicios Digitales.

Código Civil Cataluña: contratos. La regulación incorporada gira en torno a las obligaciones del vendedor o suministrador de contenidos y servicios digitales con respecto a la conformidad en el contrato, la entrega o suministro, los remedios de las partes contractuales y la modificación de los contenidos o de los servicios digitales. Se aplica a consumidores y a no consumidores, aunque solo en el primer caso las normas introducidas tienen carácter imperativo. Algunas novedades se aplican a todos los contratos de compraventa.

Código Civil Cataluña: Propiedad Horizontal. Personas jurídicas. La finalidad del Decreto ley es doble: 1) facilitar la ejecución de obras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y la instalación de energías renovables en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal; 2) prorrogar el plazo durante el cual los órganos de las personas jurídicas se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencias o de otros medios de comunicación.

Salario mínimo interprofesional 2022. El salario mínimo queda fijado en 33,33 euros/día o 1.000 euros/mes, con efectos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2022. La disposición transitoria determina aspectos no laborales a los que no se aplica.

Ley 2/2022: Ingreso mínimo vital. Ejecución sentencia Cástor. REF Canarias. Se declara exento en el IRPF el ingreso mínimo vital. Ejecución de la sentencia sobre el Proyecto Cástor por la que el Estado ha de indemnizar por “responsabilidad del Estado legislador”. Modificación puntual para Canarias del REF y del IGIC.

Disposiciones autonómicas. Normativa de Navarra (varias fiscales), País Vasco, Cantabria, Castilla-La Mancha, Canarias, Illes Balears, Cataluña y Aragón. Bastantes son de presupuestos para 2022.

TRIBUNALES. En el TC, cuestión sobre las sanciones que pueden imponerse a los que intervienen en los pleitos o causas; recurso contra el RDLey 14/2021, de 6 de julio, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público, y recurso contra la regulación de la suspensión de desahucios. Y, en el TS, auto que anula un apartado del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. 

NOTICIAS NOTARIALES

Convocatoria Oposiciones Registros

Resolución de 3 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se convocan oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Resumen: Se convocan 50 plazas (45+5) para la oposición que se celebrará en Madrid y que comenzará, como tarde, el 9 de octubre de 2022. El plazo de inscripción concluye el 23 de marzo de 2022. Cambian algunos temas respecto al programa de 2015.

Ir a la página de la Convocatoria (con los temas que cambian)

Ir a la Página de las Oposiciones a Registros 2022 – 2023.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación voluntaria de la notaria de Los Navalmorales doña María Victoria Rodríguez de Prada.

Se declara la jubilación del notario de Valladolid don Juan José Cano Calvo. Será efectiva el día 7 de abril de 2022.

RESOLUCIONES:

En FEBRERO se han publicado SETENTA Y DOS RESOLUCIONES. Se ofrece el resumen íntegro en ARCHIVO APARTE.

A continuación, se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

19.⇒⇒⇒ Cancelación por instancia de las limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Para aquellas inscripciones practicadas antes del 3 de septiembre de 2021 respecto de las cuales se hubiera hecho constar la limitación del artículo 28 LH, procede su cancelación.

14.*** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA A LA HERENCIA ABDICATIVA O TRASLATIVA. En los casos del artículo 1000 2º CC hay una aceptación tácita de la herencia: el renunciante adquiere la herencia y efectúa una nueva transmisión a título gratuito. En el ordinal 3º del mismo artículo no hay aceptación tácita porque le renuncia no altera el camino sucesorio previsto para la herencia

18.*** COMPRAVENTA SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD VENDEDORA. No es defecto la falta de inscripción del cargo de administrador de una sociedad de capital en el Registro Mercantil para poder inscribir en el Registro de la Propiedad actos y contratos sobre bienes inmuebles.

21.*** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. DERECHO DE REVERSIÓN. Las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscriben a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente.

24.*** DIVISIÓN HORIZONTAL DE HECHO. CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOS TÍTULOS CONEXOS. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DEL SUELO Y NO DE LA EDIFICACIÓN. En caso de división horizontal de hecho preexistente, el título formal de constitución de la propiedad horizontal ha de reunir los requisitos exigidos en el artículo 5 y 8 de la LPH, como ocurre en el presente caso. La calificación ha de ser independiente para cada uno de los títulos presentados, aunque sean conexos. La calificación sustitutoria no es un recurso, sino una nueva calificación que no puede añadir nuevos defectos o reformar los existentes. Es posible inscribir parcialmente el título, en lo relativo a la propiedad del suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación por existir defectos. 

43.*** SUSTITUCIÓN VULGAR SIN EXPRESIÓN DE CASOS. RENUNCIA DE LOS INSTITUIDOS EN LEGÍTIMA ESTRICTA. La sustitución vulgar del heredero forzoso que renuncia sólo cabe en el tercio de libre disposición, o para mejorar a algún legitimario, o cuando los designados sustitutos son legitimarios.

52.*** PACTO DE MEJORA EN DERECHO GALLEGO. RELACIÓN ENTRE DERECHOS FORALES Y REGLAMENTOS EUROPEOS APROBADOS. Desafortunada resolución que contradice la STJ Islas Baleares 1/2021; de acuerdo con el criterio del Centro Directivo un extranjero con su centro de vida y residencia habitual en Galicia no puede planificar su sucesión con arreglo a la ley gallega, aunque tenga en Galicia su centro de vida y aunque no exista norma de derecho interno que determine cuál de los derechos civiles sucesorios que coexisten en España es aplicable para determinar la validez de una disposición mortis causa y la sucesión de un ciudadano extranjero residente en España.

55.*** SENTENCIA QUE RECONOCE COMUNIDAD POR CONVIVENCIA “MORE UXORIO”. REQUISITOS FORMALES. CUOTAS. La calificación del registrador no puede entrar en el fondo del asunto en los documentos judiciales. Estos han de ser originales y estar firmados o contener CSV. La presunción de igualdad de cuotas del art. 393 CC no es aplicable en relación con el registro, debiendo determinarse las cuotas de cada comunero.

82.*** ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO. OBRA NUEVA ANTIGUA. La exclusión de la autorización militar previa para la adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios en zonas de interés para la defensa nacional no se extiende a suelos rústicos y no urbanizables. El hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad y el certificado del técnico competente, no son suficientes a efectos de probar que el suelo está excluido de la autorización, esto es, no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.  

16.** CONVENIO REGULADOR. DIVORCIO. FIRMEZA DE LA SENTENCIA E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. PLUSVALÍA MUNICIPAL. Para inscribir una sentencia de divorcio debe acreditarse su firmeza, su inscripción en el registro civil y su comunicación al Ayuntamiento a efectos del IIVTNU (cuando haya dudas sobre su sujeción o no).

20.** APORTACIÓN DE DOCUMENTO COMPLEMENTARIO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Los documentos complementarios no pueden originar por sí mismos un asiento de presentación, pero sí motivar una nota marginal del asiento principal al que complementan.

22.** CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA. En caso de prohibición de disponer establecida en testamento debe respetarse el plazo de duración fijado por el testador sin que el afectado pueda renunciar a la misma.

23.** ADJUDICACIÓN EN MENOS DEL 50% Y CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. Procede la inscripción de un remate aprobado por un valor inferior al 50% del valor atribuido al bien si el concursado ha tenido una participación activa y la letrada de la Administración de Justicia ha ejercido la facultad de ponderación que le atribuye el art 670.4.3 de la Lec.

25.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO. En la división horizontal debe regir la voluntad de los propietarios, como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil, en todo lo que no sea normativa imperativa.

26.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO. En toda inmatriculación de fincas, independientemente del medio inmatriculador, debe haber una total coincidencia entre la finca de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y la descrita en el título inmatriculador. La coincidencia se refiere a la ubicación, linderos y perímetro de la parcela, no a las construcciones o edificaciones existentes.

31.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA. INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO. La Administración Pública está obligada a inmatricular sus bienes de dominio público desde la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. El registrador, antes de inmatricular cualquier finca, tiene que comprobar si invade el dominio público con la cartografía registral a su disposición, con independencia de que el dominio público esté inscrito o no.

39.** OPCIÓN DE COMPRA SUJETA A CONDICIÓN RESOLUTORIA. La facultad de desistimiento del concedente no es puramente potestativa si se sujeta a ciertas obligaciones.

40.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL NO SEGREGADA. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. La prescripción adquisitiva como título manifestado unilateralmente no puede ser valorada por el registrador, ya que tiene que ser reconocida judicialmente. Es posible, no obstante, el reconocimiento extrajudicial de la prescripción adquisitiva en escritura, pero tienen que intervenir todos los titulares registrales.

45.** COMPLEMENTO DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN. VISTO BUENO DEL ALCALDE. REGISTRO ADMINISTRATIVO DE SALIDA. Para complementar un proyecto de equidistribución en el sentido de formalizarse segregaciones de las fincas de procedencia, no basta una mera instancia, sino que es necesario tramitar la modificación del proyecto con todos sus requisitos y formalizarlo en una certificación administrativa. La certificación firmada manualmente por el secretario necesita visto bueno del alcalde. Las edificaciones también deben estar incluidas y formar parte del proyecto. El número de salida de registro de los documentos administrativos es potestativo.

47.** HERENCIA. RESEÑA INSUFICIENTE DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO. La reseña del contenido del acta de declaración de herederos en la escritura de herencia ha de ser la suficiente para permitir su calificación en los términos previstos en el artículo 22.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

48.** RECTIFICACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. Para rectificar la indicación del régimen económico matrimonial se precisa su acreditación fehaciente objetiva o en su defecto consentimiento de ambos cónyuges o sus herederos o resolución judicial.

50.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE COPROPIETARIO, CUYA FINCA MANTIENE SU SUPERFICIE. Se confirma la nota denegatoria de la inscripción de una representación gráfica alternativa ante la oposición de quien es cotitular del dominio de una finca colindante. Aunque la superficie de la finca de este no ve modificada su superficie, sí se aprecia posible invasión a cauda de la delimitación geométrica de la RGG que se pretende inscribir. 

57.** HERENCIA. RENUNCIA A LEGADO DE CANTIDAD. En ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición o adjudicación hereditaria.

59.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA SIN ESPECIFICAR EN LA NOTA LAS ALEGACIONES DE COLINDANTES. La nota de calificación denegatoria de la inscripción de una representación gráfica debe incluir, en su caso, las alegaciones del colindante que se opone a dicha inscripción y que hayan fundamentado la resolución por parte del registrador.

61.** PARTICIÓN DE HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE ALGUNOS DE LOS LEGITIMARIOS. Cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», y no hay partición hecha por el testador o contador partidor nombrado, el legitimario debe intervenir en la partición, aunque no sea heredero ni legatario de parte alícuota.

62.** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL SIENDO TRANSMITIDA POR COMUNEROS. Es admisible la fórmula según la cual “la vivienda objeto del acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca en el otorgamiento de la escritura calificada”

63.** VENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO. MANIFESTACIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL CUANDO PERTENECE A VARIOS COMUNEROS. Se plantea la naturaleza jurídica de las normas que protegen la vivienda habitual de la familia como “leyes de policía”. No es el caso, pues la vivienda pertenece proindiviso a varios titulares.

64.** CANCELACION DE DOMINIO POR SENTENCIA FIRME MANTENIENDO LAS CARGAS POSTERIORES. TRACTO SUCESIVO. Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a título universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición.

70.** SEGREGACIÓN SOLICITANDO LA INSCRIPCIÓN SOLO DE LA PORCIÓN RESTO. No es posible inscribir la descripción del resto de una finca sin inscribir la finca segregada cuando se presenta a inscripción el título de segregación y no un título posterior referido al resto de finca, por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 47.3 RH.

71.** HERENCIA SIN CONSTAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LA HEREDERA CASADA. Como regla general, las adquisiciones mortis causa por persona casada no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, y no es exigible la constancia del nombre y domicilio del cónyuge y el régimen económico matrimonial (Art. 51.9) RH.

72.** COMPRAVENTA POR MATRIMONIO DE NACIONALIDAD INDIA. La aplicación del artículo 92 del RH no tiene carácter preferente respecto del conocimiento que pueda tener el registrador de la legislación extranjera. Si el registrador tiene conocimiento del régimen económico matrimonial sujeto a ley extranjera y es un régimen de separación, se considera justificada la exigencia de que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien (art.54RH).

73.** COMPRAVENTA. PLUSVALÍA MUNICIPAL. El IMIVTNU debe declararse/comunicarse al Ayuntamiento, como requisito de inscripción, aunque el TC haya anulado las normas de determinación de la base imponible.

74.** SUBDIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO. CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. CLÁUSULA ESTATUTARIA AMBIGUA. La división de un elemento privativo en propiedad horizontal necesita licencia municipal, salvo que no se aumente el número de ellos o la licencia de edificación inicial lo permita. Alternativamente es posible aportar certificado de antigüedad. Se necesita también autorización de la Junta General de propietarios, con un doble quórum de 3/5, salvo que haya una cláusula estatutaria que lo autorice sin necesidad de acuerdo.

75.** NOTAS DE AFECCIÓN URBANÍSTICA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. Las notas marginales de afección urbanística (para cualquier tipo de actuación urbanística, incluida la compensación pecuniaria sustitutiva de la cesión obligatoria), no son de mera publicidad, sino de garantía y caducan a los 7 años.

79.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO. Si el Ayuntamiento se opone a una inmatriculación, por entender que parte de la finca está afectada por una expropiación anterior, el registrador tiene que denegar la inscripción. Al interesado sólo le cabe impugnar en vía administrativa la oposición del Ayuntamiento, aunque, a su juicio, haya un claro error de hecho en la oposición alegada.

81.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO COMO TÍTULO INMATRICULADOR SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES. Para que una Sentencia sea título formal inmatriculador, el juez debe haber considerado este efecto, y, además, notificarse a los colindantes y expresar el título adquisitivo material (no una mera declaración abstracta).

54.* ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA. OBJETO DE LA TRANSMISIÓN. La descripción registral de la finca puede contenerse en un documento privado elevado a público con la escritura, en la que se reseña su número de finca registral con remisión a la nota informativa protocolizada.

RESOLUCIONES MERCANTIL:

85.*** FUSIÓN DE SOCIEDAD ÍNTEGRAMENTE PARTICIPADA. FORMA DE CONVOCATORIA. DERECHOS DE SOCIOS Y ACREEDORES. Es admisible como forma de convocar la junta el envío de carta certificada, aunque los estatutos exijan que sea con acuse de recibo, si se acompaña un certificado de correos de que la carta fue entregada. Sólo si los acuerdos se toman en junta universal se puede acudir al procedimiento simplificado de fusión, Si la fusión es de sociedad íntegramente participada, no tiene que constar la fecha de participación en ganancias, aunque es de todo punto obligatorio respetar el derecho de información de los socios y acreedores.

17.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. DENOMINACIÓN SOCIAL Y OBJETO. COMUNICACIONES TELEMÁTICAS ENTRE SOCIOS Y SOCIEDAD. Es posible incluir en la denominación de una sociedad la palabra “engineering o “ingeniería” si esa sociedad se dedica a la construcción.

34.** CAMBIO DE DENOMINACIÓN SOCIAL. SOCIEDADES PROFESIONALES Y DE AUDITORÍA. Una sociedad que haga referencia en su objeto y en su denominación social a actividades profesionales, no tiene por qué ser constituida como sociedad profesional.

66.** JUNTA GENERAL CONVOCADA. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR CONVOCATORIA REGISTRAL. No es procedente suspender la calificación de una escritura por el hecho de que existe convocada una junta registral con posterioridad a la celebración de la junta que documenta los acuerdos que se presentan a inscripción. No es posible que unos administradores de hecho convoquen una junta que implica una modificación de estatutos.

76.** ESCISIÓN PARCIAL DE SOCIEDADES. REQUISITOS DE LOS ACUERDOS QUE LA DEJAN SIN EFECTO. Consumada e inscrita una escisión parcial de sociedad, con aumento de capital en la beneficiaria, si ahora se acuerda dejar sin efecto dicha escisión, cancelando los asientos practicados, será necesario dar cumplimiento a los mismos requisitos de publicidad que fueron necesarios para practicar la escisión, con posible derecho de oposición de los acreedores.

84.** NOMBRAMIENTO DE CONSEJEROS DE SOCIEDAD EN CONCURSO, YA EXTINGUIDA Y CANCELADOS SUS ASIENTOS. No es posible un nombramiento de administradores de una sociedad declarada en concurso y respecto de la cual se ha decretado e inscrito su extinción, cancelando sus asientos.

53.* CAMBIO DE DENOMINACIÓN SOCIAL. CERTIFICADO DE LA NUEVA DENOMINACIÓN: SOLICITUD. En caso de cambio de denominación de una sociedad, el certificado de la nueva denominación debe estar expedido a nombre de la propia sociedad, sin que se admitan excepciones a esta regla.

46.() RENUNCIA ADMINISTRADOR DE SOCIEDAD CON CIERRE POR BAJA PROVISIONAL EN EL INDICE DE ENTIDADES MEH Y REVOCACIÓN NIF. Reitera una vez más la DG la imposibilidad de que si la hoja de la sociedad está cerrada por baja en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda o si tiene revocado el NIF, es imposible la inscripción del cese o renuncia de un administrador. Lo único resaltable es la finura jurídica del recurrente, al alegar que lo que impide la normativa es la autorización de escrituras o la inscripción de actos de sociedades con NIF revocado como actuación social, “pero no a los de ejercicio de derechos individuales”.

PRACTICA NOTARIAL: CERTIFICADOS DE ANTIGÜEDAD DE TÉCNICO.  MODELO.

1.- INTRODUCCIÓN:

Estadísticamente la experiencia demuestra en las notarías que los certificados de antigüedad de técnico para las obras nuevas plantean numerosos problemas pues cada uno los hace como tiene por conveniente, sin ajustarse a ningún modelo, y la mayoría de las veces sin hacer constar todos los datos exigidos por la legislación hipotecaria para el acceso de las obras nuevas al Registro de la Propiedad. Además son bastante reacios a cambiar nada pues lo entienden como una intrusión en su campo de trabajo, aunque, desde luego, a veces, no tienen en cuenta lo que establece la legislación hipotecaria sobre dicha materia.

Recordemos que la Legislación Hipotecaria aplicable, fundamentalmente, es la siguiente

Justo es decir también que hay un vacío legal sobre diferentes conceptos como la superficie  ocupada por las edificaciones o sobre los conceptos de superficie construida cerrada o superficie construida abierta, techada  o no que propicia diferentes interpretaciones de dichos conceptos.

En un segundo informe mensual se hará mención a los problemas planteados por la interpretación de los diferentes conceptos técnicos y de los documentos complementarios a aportar.

2.-  DIFERENTES PARTES DE UN CERTIFICADO TÉCNICO.

  • TÍTULO DEL DOCUMENTO TÉCNICO

Es indiferente que conste el nombre de Certificado o el de Informe, aunque en la práctica se ha impuesto el primero ya que es más preciso y descriptivo.

Algunos técnicos no emplean la palabra Certificación y prefieren «Informe», pues sobrentienden que Certificar implica que existe un documento original previo, como ocurre en los documentos públicos y que lo que ellos hacen es emitir una opinión pericial.

Sin embargo, según la Real Academia de la Lengua Española, certificación es un documento en que se asegura la verdad de un hecho y es lo que ocurre en este tipo de documentos, pues el hecho aseverado es la antigüedad de la edificación. 

  • ENCABEZADO

Debe constar el nombre y apellidos del técnico, su titulación profesional, y su número de colegiado en su colegio profesional, normalmente de arquitectos técnicos, ahora llamados también ingenieros de la edificación y antes aparejadores. Es conveniente que figure también su domicilio profesional y su email para notificaciones.

  • IDENTIFICACIÓN DEL  LUGAR DONDE RADICA EL INMUEBLE.

Debe de constar el lugar donde se encuentre el inmueble con municipio, calle y número, su referencia o referencias catastrales e, idealmente, el número de finca registral si existe, aunque sea por indicación del propietario. Actualmente, el número oficial de la finca registral es el denominado «Código Registral Único» (CRU), aunque también puede usarse el tradicional número de, hasta seis dígitos, correspondiente a la sección o municipio donde esté inscrita. Se puede encontrar con facilidad en notas simples, certificaciones registrales, notas de despacho de las escrituras o cajetines al margen de la descripción en las escrituras.

Es conveniente que conste el nombre de la persona que realiza el encargo, normalmente el propietario del inmueble para relacionar mejor el documento técnico y la escritura.

  • DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DEL CERTIFICADO:

1.-  Datos de superficie del suelo de la finca, pues en la mayoría de los casos, va a ser necesario inscribir la representación gráfica de la finca o bien, porque la edificación ocupe la totalidad de la misma o bien porque la edificación coincida con alguno de los linderos, siguiendo el criterio de la DG.

2.- Datos de la superficie ocupada por la edificación. Esto es algo que no suelen hacerlo constar los técnicos y es uno de los puntos que más problemas causa.  

Este concepto admite varias interpretaciones, pero baste decir aquí que la superficie así declarada tiene que ser coincidente con la que reflejan las coordenadas georreferenciadas de ubicación de las construcciones emitida por el técnico.

Por superficie ocupada hay que entender, mientras no se aclare por la DG o por la legislación hipotecaria, la de la huella que deja la edificación sobre el terreno pues lo decisivo para el Registro y su finalidad es posicionar en el mapa la ubicación de las construcciones.

3.- Datos generales descriptivos del inmueble.

–  Número de plantas.

– Superficie construida total, que hay que entender referida a la superficie construida  cerrada.

4.-  Desglose del número de plantas y de metros cuadrados construidos cerrados por cada planta y descripción de las mismas.

Este dato no lo exige la normativa hipotecaria, pero es imprescindible para una mayor claridad, especialmente si la obra nueva va seguida de una división horizontal.

No es imprescindible, pero sí es conveniente, que se añada la superficie construida abierta,  como metros de terrazas o azoteas, o patios o balcones o pérgolas, pues aunque no computen normalmente a efectos de la licencia de edificación, estas superficies tienen un valor económico.

  • JUICIO PERICIAL DE ANTIGÜEDAD.

El técnico deberá afirmar, bajo su responsabilidad, apoyándose en criterios como los materiales empleados, el sistema constructivo, las fotografías aéreas, etc…, que dicha edificación, tal y como se describe, está terminada desde hace, al menos, * años, o mejor si especifica desde, l menos, tal fecha.

Si se dice desde un mes o desde un año, sin especificar,  en la escritura habría que añadir … por tanto desde el día * (último) de dicho mes o desde el día 31 de Diciembre de dicho año, para fijar con precisión la fecha en la que comienza a computar el plazo para la prescripción de la infracción urbanística, plazo que dependerá por Comunidades, pero normalmente será el de 4 años, aunque en algunas son superiores.

  • FECHA Y FIRMA.

Debe de constar la fecha en la que se emite y su firma.

  • LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE LA FIRMA

Es sabido que la legislación hipotecaria exige en el artículo 49 del Reglamento de Actos de Naturaleza Urbanística que la firma del técnico esté legitimada notarialmente, que dicho reglamento es de 1997 y desde entonces ha habido muchos avances técnicos, en particular la firma digital.

Se plantea el problema de si los certificados firmados digitalmente cumplen con dicha exigencia y en mi opinión NO por los siguientes motivos:

Ninguna firma digital, hoy por hoy, es equivalente a la firma legitimada notarialmente, pues no dejan de ser firmas privadas con determinados efectos en la esfera procesal, y eso únicamente si son firmas cualificadas y el certificado se transmite por vía electrónica y por un conducto seguro.

Habitualmente los certificados vienen en papel y con la impresión de la huella que deja la firma digital emitida con programas como Acrobat, lo cual es aún más inseguro pues pueden haber sido objeto de un copia y pega, de una falsificación.

Creo que mientras no cambie la legislación y se establezcan canales seguros de comunicación telemática con la notaría, y que, además dispongamos en las notarias de software adecuado para verificar la autenticidad de la firma digital y de medios para archivar dichos certificados con la firma validada, el certificado tendrá que seguir viniendo en papel  con la firma del técnico notarialmente legitimada.

El problema que se plantea es menor si el técnico ha firmado una primera vez en la notaría por lo que, normalmente, se podrá emitir un juicio de legitimación de la firma en papel por comparación con la que conste indubitada. Alternativamente el técnico podrá ir al notario más cercano y que le legitime la firma en el propio certificado.

Téngase en cuenta que, en virtud de dicho certificado, la edificación que en un principio fue ilegal ahora queda inicialmente legalizada en el ámbito jurídico, por lo que es necesario un plus de  seguridad sobre la firma privada de la persona certificante, ya que dicho certificado es la pieza principal en la que descansa la legalidad de la obra nueva en la escritura y descansará la inscripción en el Registro , sin perjuicio de las competencias revisoras de los Ayuntamientos.

4.-UN MODELO DE CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD PARA LOS TÉCNICOS.

Para facilitar a los técnicos la elaboración de este tipo de certificados se propone este MODELO orientativo:

 

CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD DE EDIFICACIÓN

*, Aparejador/Arquitecto Técnico/Ingeniero de la Edificación, con número de colegiado * ,perteneciente al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de *, con domicilio profesional en * y email para notificaciones en*

CERTIFICA:

1.- Que a instancia de don/doña *, me he personado en una finca situada en *.

Según me manifiesta la parte propietaria dicha finca se corresponde con la finca registral número * del Registro de la Propiedad de *.

Personado en dicho lugar y una vez allí  he comprobado  que se corresponde con la* parcela catastral  con referencia número *.

La mencionada finca tiene una superficie según el título de propiedad  aportado de *m2, según Catastro de *m2, y según la medición realizada por mí sobre el terreno, siguiendo las indicaciones del propietario, de * m2.

Dicha superficie y su representación gráfica consta en un Informe de Validación Catastral obtenido por mí del Catastro, que tiene Código Seguro de Verificación número *, que se adjunta como documento complementario a la presente certificación.

2- Que sobre  dicha finca está construida  una Edificación de  * plantas  *, destinada  a *,  que ocupa una superficie de suelo de la finca o huella de * m².

Dicha superficie  ocupada  y su representación gráfica consta en un Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones  obtenido por mí del Catastro, que tiene Código Seguro de Verificación número *, que se adjunta como documento complementario a la presente certificación.

La edificación tiene una superficie construida total de * m².

3.-  Que la superficie total construida  se desglosa  por plantas de la forma siguiente:

*  La planta de sótano, destinada a garaje, tiene una superficie construida cerrada de * .

*La Planta Baja, destinada a *, tiene una superficie construida cerrada de * m2.  

Existe además *un patio  con una superficie abierta de * m².

*La Planta Alta, destinada a *, tiene una superficie construida cerrada de * m2.  

Existe además *una terraza/un balcón…  con una superficie abierta de * m².

*Otras plantas

Remata en Planta de Cubierta, que tiene una superficie construida cerrada de *, destinada a cuartos trasteros de * m². El resto de dicha planta se destina a azotea transitable, que tiene una superficie abierta de * m².

4- Que, teniendo en cuenta los materiales empleados en la construcción, el tipo de edificación, los datos catastrales, las fotos aéreas de * (Visor gráfico de cada Comunidad, si lo hay)  y la documentación de los inmuebles aportada por la propiedad, considero que la edificación, tal y como se ha descrito, está terminada desde al menos /* (fecha mínima) el día */ *hace más de * años.

Y para que conste y surta  los efectos oportunos, expido la presente certificación en * (lugar) el día  *.

FIRMA DEL TÉCNICO.

 

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MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.