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Informe Opositores Notarías y Registros Junio 2017

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

JUNIO – 2017

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

NOTA IMPORTANTE: a partir de los informes correspondientes a los diversos meses de 2017, se va a dar aviso o breve resumen, según los casos, de disposiciones publicadas en el BOE y que puedan afectar a temas concretos.

SUMARIO:

NORMATIVA: Modificación de la Ley de Jurisdicción voluntaria.

APUNTES PRÁCTICOS (al hilo de dos resoluciones):

Irrevocabilidad y rectificación de la aceptación y repudiación de la herencia.
Desheredación. Requisitos, prueba y efectos..

NORMATIVA: MODIFICACIÓN DE LA LEY DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.

Temas: Civil. Notarías y Registros (10 y 85). Notarial: Notarías (20) y Registros (15)

Ley 4/2017, de 28 de junio (BOE 29 de junio de 2017) modifica la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

I Se modifica la redacción de los artículos 56 del Código Civil y artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011 para facilitar la celebración del matrimonio de las personas con discapacidad, de modo que la solicitud de dictamen médico pasa a ser la excepción. Todo ello para adaptar la regulación a los criterios de la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad.

II Tabla de vigencias

Se modifica la disposición transitoria cuarta y disposición final vigésima primera de la Ley de Jurisdicción Voluntaria y la Disposición final décima de la Ley de Registro Civil de 2011 que regula su compleja entrada en vigor:

1.- LEY DE REGISTRO CIVIL:

(I) Regla general de entrada en vigor: La Ley de Registro Civil de 2011 entrará en vigor el 30 de junio de 2018, con importantes excepciones. Se modifica, para ello, su disposición final cuarta

(II) Expedientes matrimoniales. La D. Tr. 4ª LJV prevé que los expedientes matrimoniales que se inicien antes de la completa entrada en vigor de la Ley del Registro Civil de 2011 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 1957.

(iii) Orden de apellidos. El 49.2 entró en vigor el 30 de junio de 2017.

(iv) Cambio de apellidos mediante declaración de voluntad (artículo 53). También entró en vigor el 30 de junio de 2017.

(v) Otros artículos LRC pendientes para 2018: Aparte del artículo 58 (expediente matrimonial), están el 58 bis (Matrimonio celebrado en forma religiosa), la disposición final segunda (referencias a los Encargados del Registro Civil y a los Alcaldes) y la disposición final quinta bis (aranceles notariales) que entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la propia Ley 20/2011 (de momento, el 30 de junio de 2018)

(vi) Registros civiles: Hasta la completa entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adoptará las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles. Desaparece, en la D. F. 10ª, la referencia de que ha de hacerse a través del Ministerio de Justicia.

2.- CÓDIGO CIVIL.

Las modificaciones de los artículos 49, 51, 52, 53, 55, 56, 57, 58 (artículos sobre la celebración del matrimonio), 62 (acta o escritura matrimonial), 65 (matrimonio sin expediente) y 73 (nulidad de matrimonio) entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018.

El resto de la reforma del Código Civil ya entró en vigor en 2015.

3.- LEY DEL NOTARIADO.

Las disposiciones de la sección 1.ª del capítulo II del título VII de la Ley del Notariado, que establecen las normas reguladoras del acta matrimonial y de la escritura pública de celebración del matrimonio, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018. Afecta tan sólo a los artículos 51 y 52.

El resto de la reforma de la Ley del Notariado ya entró en vigor en 2015.

4.- CONFESIONES RELIGIOSAS.

Sobre los efectos civiles de los matrimonios celebrados con las respectivas formas religiosas: se modifican el artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Entidades Religiosas Evangélicas de España; las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Comunidades Israelitas de España; y las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Comisión Islámica de España, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, en principio, el 30 de junio de 2018

APUNTES PRÁCTICOS (al hilo de dos resoluciones):

HERENCIA. Irrevocabilidad y rectificación de la aceptación y renuncia a la herencia.

Civil. Temas 121 de los programas de Notarías y Registros.

Ideas básicas:

1 No es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia (art. 997 Código Civil) con la posibilidad de rectificar un error padecido en la escritura (art. 153 Reglamento Notarial), pero dentro de estrechos límites -que veremos- para conjugar los intereses en juego.

2 Por ello es teóricamente posible que, otorgada una renuncia de herencia pura y simple (renuncia abdicativa), pueda el otorgante rectificar el error padecido y declarar que su voluntad era la de renunciar traslativamente en favor de personas determinadas (renuncia traslativa).

Caso práctico.

Uno de los llamados a la herencia de sus padres otorga escritura pública de renuncia pura y simple, el 7 de octubre de 2014; el 26 de julio de 2016 otorga una nueva escritura rectificando la renuncia primera y declarando que realmente se había hecho en favor de sus hermanos, lo que evitaba la sustitución vulgar ordenada por los testadores para el caso de renuncia en favor de los herederos del renunciante.

Entre ambas escrituras los hermanos del renunciante habían otorgado escritura de herencia adjudicándose los bienes de sus padres, como únicos herederos y sin intervención de los sustitutos vulgares del renunciante.

¿Es inscribible la escritura de herencia? NO. ¿Deben consentir lo sustitutos vulgares del renunciante? SI.

Doctrina de la DGRN:

1 La posibilidad de rectificación tiene como límite que no se perjudiquen o desprotejan las expectativas de terceros fundadas en la renuncia realizada, lo que sucede, por ejemplo, cuando la rectificación hace que la renuncia pase de ser pura y simple a ser hecha en favor de personas determinadas, viéndose perjudicados en sus expectativas los sustitutos vulgares.

2 Para valorar si se defraudan expectativas fundadas de terceros es determinante el tiempo transcurrido entre la renuncia inicial y la posterior rectificación, así como el hecho de que se hubiera expedido la copia autorizada de la renuncia inicial.

Dado el estrecho cauce en el que se desenvuelven las funciones notarial y registral para decidir cuestiones que pueden ser contenciosas, la doctrina del Centro Directivo es totalmente razonable, de modo sólo en aquellos casos en que, por las circunstancias concurrentes, no quepa presumir razonablemente un potencial perjuicio a fundadas expectativas de terceros, podrá hacerse la rectificación, mientras que en caso de duda deberán consentir la rectificación los potencialmente perjudicados.

Comentario:

El artículo 997 CC consagra el principio de la irrevocabilidad de la aceptación y la renuncia a la herencia, lo que plantea la duda de si cabe una rectificación de las mismas.

Lo primero que ha de quedar claro es la diferencia que existe entre la revocación y la rectificación:

1 La revocación es una declaración de voluntad dirigida a dejar sin efecto la aceptación o renuncia formuladas, que de este modo “desaparecen” del mundo jurídico y dan lugar a una situación distinta, que puede ser la vuelta a la situación previa de herencia deferida, o bien el paso a la situación contraria a la producida por la declaración ahora revocada, es decir, de herencia aceptada se pasaría a herencia renunciada o viceversa.

Sólo cabe la revocación cuando existe un vicio de la voluntad que anule el consentimiento (por ejemplo, intimidación, violencia) o aparezca un testamento desconocido (supuesto de error grave que invalida el consentimiento, ex. art. 1266 CC). En tales casos será necesaria la resolución judicial que declare la ineficacia de la declaración de voluntad.

2 La rectificación, sin embargo, implica necesariamente que la aceptación o repudiación hechas permanecen sin perjuicio de corregir un error padecido.

No hay problema en corregir errores materiales a los que se refiere el artículo 153 RN, por ejemplo, errores padecidos en alguno de los datos identificadores del causante, o de la persona a cuyo favor se renuncia o en otras circunstancias que, incluso, pueden ser corregidos de oficio por el Notario si se dan los requisitos previstos en el citado artículo, o, caso de no darse, con el consentimiento del otorgante.

Más dudas plantea, a mi juicio, la rectificación del error de concepto que consiste en transformar una renuncia pura y simple (abdicativa) en una renuncia traslativa, o viceversa, de ahí la trascendencia que tiene esta resolución y de 21 de abril de 2017.

La DGRN distingue dos supuestos:

(i) El caso resuelto por la Resolución de 21 de abril de 2017, que admitió la rectificación de una renuncia que se había hecho el mismo día, haciéndose la rectificación mediante diligencia en la misma escritura y antes de expedirse copia de la misma (lo que determina que no se hayan podido perjudicar o crear expectativas a los llamados como sustitutos).

(ii) El caso que se plantea en la presente resolución,Resolución de 18 de mayo de 2017, que se trata de una rectificación que se hace dos años después de la renuncia inicial, exigiendo la resolución para reconocer eficacia plena a la rectificación la concurrencia de quienes tenían una expectativa de derecho fundada en la renuncia inicial, en este caso los sustitutos vulgares.

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DESHEREDACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL.

Requisitos, prueba y efectos. Resolución de 25 de mayo de 2017,

Civil. Temas 114 de los programas de Notarías y Registros.

Ideas básicas:

1. Requisitos: La declaración de voluntad que ordena la desheredación ha de ser hecha en testamento, de forma expresa y determinada (arts.848 y 849 CC). Por su parte, el desheredado ha de vivir al tiempo del testamento y tener aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación

2. Prueba: A diferencia de lo que sucede con la indignidad, la causa de desheredación no ha de ser probada salvo que la impugne el legitimario desheredado, caso en el que el favorecido por la desheredación debe probar la certeza de la causa.

3. Efectos: Para que la desheredación sea eficaz basta la simple expresión testamentaria de la causa legal. Consecuentemente, con carácter general, en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima

Caso práctico.

Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la única heredera del causante, su viuda, tras resultar desheredados en el testamento todos los hijos y nietos mediante el siguiente texto: «deshereda a sus hijas doña C. G. G., doña E. G. G., doña A. G. G. y doña B. G. G., habidas de su anterior matrimonio con doña E. G. A., y a todos los descendientes de éstas, por la causa establecida en el artículo 853, número 2.º del Código Civil».

¿Están los herederos desheredados suficientemente determinados para reconocer eficacia inmediata a la desheredación? NO en lo que se refiere a los descendientes de los hijos.

¿En un caso como este será necesario el consentimiento de los nietos desheredados o, en su defecto, una declaración judicial confirmatoria de la causa de desheredación? SI.

Comentario.

La desheredación es una sanción que impone el testador a los legitimarios que han tenido por un comportamiento tipificado legalmente como causa de desheredación (arts. 852 y ss CC).

Como excepción al principio general de protección de la legítima, la desheredación ha de cumplir obligatoriamente unos requisitos sin lo que carecerá de eficacia. Exige el Código Civil que se ordene en testamento mediante una declaración de voluntad expresa y determinada.

La determinación se proyecta en un doble sentido: (i) determinación (expresión) de la causa legal. (ii) Determinación en cuanto a la identificación suficiente del legitimario desheredado.

En cuanto a la determinación de la causa de desheredación, se exige que sea una de las tipificadas por la ley y exista antes del otorgamiento del testamento en el que se deshereda. La expresión de la causa puede hacerse, bien por referencia a la norma que la tipifica, bien mediante la expresión de la conducta tipificada.

En cuanto a la determinación de la persona del desheredado, ha de exigirse su identificación con el mismo rigor que el previsto para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (ex. art. 772 CC), o, subsidiariamente, deberán ser perfectamente determinables de modo que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado.

Además de estar identificado suficientemente, es preciso que el desheredado ya viva al tiempo del testamento que lo deshereda y que tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación.

Si bien es cierto que el Código Civil -a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas- no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

Prueba de la desheredación: En nuestro sistema, de conformidad con una reiterada doctrina jurisprudencial, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba sólo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria.

Eficacia de la desheredación testamentaria: con carácter general, en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

No obstante, esta doctrina no empece para que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa.

Conclusión.

Debe poder deducirse del título de la sucesión, o de la herencia la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por ello, y aunque no deban intervenir en la partición ni contar con su consentimiento, es preciso que la escritura pública de herencia contenga los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes. En consecuencia, deben ser identificados los desheredados a los efectos de determinar que efectivamente son imputables por lo que se refiere a la causa de desheredación.

No está exigiendo la resolución actuación probatoria alguna, que sólo procedería en vía judicial en caso de impugnación, sino que se trata de una constancia de datos formulados, bien por el testador, bien por los herederos, que permitan deducir la idoneidad de la desheredación, y su plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que es el principio general de partida.

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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 2015 Nº 3

Coordina: Irene Montolío Juárez

Ponente: Marta Cavero Gómez

Editor: Carlos Ballugera Gómez

En este archivo se recogen algunos casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 8 de abril de 2015 y 6 de mayo de 2015 y 20 de mayo de 2015.

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CASO 16. DERECHO DE OPCIÓN: CONDENA A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD.

CASO 17. CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SUBVENCIÓN.

CASO 18. INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA PARA CANCELAR ASIENTO COMPRAVENTA.

CASO 19. SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CUMPLIDA.

CASO 20. CARGAS SOBRE LA VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA.

CASO 21. MEDIOS DE PAGO EN CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

CASO 22. CONSTANCIA DE LA SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

CASO 23. RENUNCIA A HERENCIA POR APODERADO.

CASO 16.- CONDENA A EMITIR UNA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD EN EJERCICIO DE UN DERECHO DE OPCIÓN.

Una juez plantea a un compañero la posibilidad de la inscripción de una compraventa en ejercicio de una opción de compra mediante mandamiento en el que el secretario constate la emisión de tal declaración de voluntad con las circunstancias necesarias para la inscripción conforme al art. 708 LEC^[1].

El registrador competente, a la vista del mandamiento lo había suspendido por falta de constancia de circunstancias personales del demandante, falta de acreditación de la plusvalía y nota de presentación de impuestos. Se plantea si aún con todo no faltaría la declaración de voluntad del optante.

Unánimemente se acuerda que es necesario el consentimiento del optante en documento auténtico. Éste debe comparecer ante el Notario y consentir; en otro caso, faltaría su declaración de voluntad, que la demanda no sustituye. Se plantearían además problemas de acreditación del pago en la compra^[2].

Se aporta al seminario el documento en cuestión. Del mismo resulta que la sentencia ordena el otorgamiento de la escritura pública. El mandamiento no puede ir más allá de la sentencia. Se traen a colación las RDGRN de 29/07/2006 y 3/06/2010, según las cuales el auto del art. 708 LEC sólo viene a hacer innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente, de modo que el demandante puede otorgar la escritura de venta compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado.

^[1] Art. 708 LEC: Condena a la emisión de una declaración de voluntad.

1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Secretario judicial responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.

Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

2. Si, en los casos del apartado anterior, no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico.

Cuando la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio o contrato sobre el que debiere recaer la declaración de voluntad, si ésta no se emitiere por el condenado, procederá la ejecución por los daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidarán con arreglo a los artículos 712 y siguientes.

^[2] La resolución de 21 octubre 2014 trata un caso parecido.

CASO 17.- CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SUBVENCIÓN.

Posibilidades de cancelación de las notas marginales practicadas al amparo del llamado “cheque vivienda”. La nota marginal dice así: “La Dirección General de Arquitectura y Vivienda, Conserjería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de la Comunidad de Madrid, en ejercicio de la competencias que tiene atribuidas por los Decretos 84/95 de 1 de Julio, 178/95 de 14 de Julio, 270/95 de 19 de Octubre, ha reconocido el derecho a la subvención para la adquisición de vivienda libre sita en la Calle.., formulada por doña… al amparo de lo dispuesto en el decreto 12/2001 de 25 de Enero, en la orden de 2 de Febrero de 2001, con fecha de entrada veinticinco de marzo de dos mil dos, por importe de 4507,59 euros, equivalente al cinco por ciento del precio de la vivienda. Advirtiéndose del hecho de que el adquirente no podrá transmitir la vivienda por actos inter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo de cinco años, desde la concesión de la subvención, sin recabar autorización de venta de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, previo reintegro de la subvención recibida con los intereses legales desde el momento de su percepción. Así resulta del expediente 1897/02, firmado el tres de noviembre de dos mil cuatro, por la Directora General de Arquitectura y Vivienda, doña Nieves Montero Arranz que se presentó… Alcorcón trece de mayo de 2005.

La registradora que plantea el caso sostiene que podría cancelar la nota marginal aplicando el art. 177 RH al haber pasado cinco años del plazo de duración de la prohibición de disponer, esto es, diez años desde la fecha de la concesión de la subvención. El problema surge si se presenta después una escritura otorgada dentro del plazo de prohibición, porque si ha cancelado la nota, ello es a todos los efectos, y por tanto esa venta sería inscribible a pesar de su ilegalidad. En el caso en concreto, la venta ilegal fue presentada y suspendida por existir la nota. Ahora el asiento ha caducado y solicita su cancelación por tal motivo el adquirente. En definitiva la única cuestión es decidir si se puede cancelar por caducidad la citada nota marginal (5+5 años), y si una vez cancelada se puede despachar la venta realizada vulnerando la prohibición.

Hay unanimidad en que la nota marginal se cancelaría al presentarse una transmisión otorgada después de los cinco años de la fecha de la subvención; también en que podrá cancelarse la nota marginal cuando el titular de la finca presente para su inscripción el documento administrativo de descalificación de la vivienda.

Sin embargo se discute si debe cancelarse por el transcurso de los diez años sin más. Frente a los que sostienen que es un supuesto de caducidad, que lo contrario entorpecería el tráfico jurídico y por tanto que es aplicable el art. 177 RH, la mayoría opina que no hay caducidad, que no se ha “convenido” como reza el artículo 177 citado y que dicha solución permitiría inscribir compras efectuadas durante la vigencia de la prohibición. El art. 177-1 RH se refiere a la caducidad de asientos relativos a derechos que tuvieren un plazo para su ejercicio, lo que no incluiría a las prohibiciones de disponer. Sólo podrían cancelarse por caducidad, según este criterio, transcurrido el plazo de vigencia del régimen de protección de que se trate.

Esta cuestión ya fue examinada en el artículo de Ángel Valero Fernández Reyes, Aspectos registrales del régimen de viviendas protegidas: su aplicación a la legislación de la Comunidad de Madrid, publicado en el cuaderno 13 del seminario Carlos Hernández Crespo.

CASO 18.- INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA PARA CANCELAR ASIENTO COMPRAVENTA.

Se plantea la inscribibilidad de una sentencia del TS por la que se anula una compraventa porque el administrador de la sociedad vendedora no tenía el cargo vigente. ¿Es necesario mandamiento?

Conforme a la resolución de 6 febrero 2012 no hace falta mandamiento, el título es la sentencia. En el Registro se cancela la compra por la nulidad y revive la inscripción y titularidad anterior.

CASO 19.- SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA CUMPLIDA.

Una viuda tiene inscrita a su favor una vivienda por mitades indivisas, una mitad por legado de su marido y la otra gravada con una sustitución fideicomisaria a favor de una sobrina. Fallece y se presenta la herencia de la viuda a favor de la sobrina que inventaría la finca y se la adjudica en su totalidad. El testamento de la viuda es igual que el de su marido, ya que en el mismo se establece también el legado a favor del marido con la sustitución para la sobrina en una mitad indivisa. Se plantea si escribir la escritura como viene o pedir la aclaración sobre los distintos títulos de la sobrina.

La sobrina adquiere una mitad indivisa por su derecho como fideicomisaria y la otra por herencia. El tratamiento fiscal puede ser distinto. Esas diferencias aconsejan una aclaración en cuanto a los títulos de atribución.

Sin embargo, dado que, a la postre, el resultado es el mismo para la sobrina, que va a resultar dueña de toda la finca, algunos asistentes consideran que cabe la inscripción tal como está.

CASO 20.- CARGAS SOBRE LA VIVIENDA DEL PORTERO DESAFECTADA.

Se desafecta la vivienda del portero para pasar a ser un elemento independiente. Se plantea el régimen del arrastre de cargas y su cancelación. En el edificio hay veinte pisos con diecinueve hipotecas y sólo uno -Banesto- acepta expresamente la no extensión de su hipoteca.

La solución que se propone es que los bancos manifiesten su conformidad en certificado administrativo bancario con N. I. F. del apoderado y poder del mismo, admitiendo la instancia privada a semejanza de lo que ocurre con la instancia para la distribución de la hipoteca entre varias fincas. Para apoyar este argumento se añade la dificultad de ejecutar la hipoteca sobre el piso desafectado y el que para acordar la desafectación no es necesario el consentimiento de los acreedores. Alguno sostiene que en estos casos no deben arrastrarse las cargas de los pisos sin necesidad de ningún consentimiento de los acreedores.

CASO 21.- MEDIOS DE PAGO EN CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.

Se trata de una escritura denominada de «elevación a público de documento privado de reconocimiento de titularidad dominical» suscrito en 2012.

En el documento privado, que se incorpora a la escritura, en su parte expositiva se dice que la sociedad C., en el año 2005, cedió a un fondo de titulización de activos un paquete de créditos hipotecarios mediante la emisión de participaciones hipotecarias y de certificados de transmisión de hipoteca. Se acordó que el cedente conservara una titularidad fiduciaria que incluía la administración de los préstamos hipotecarios y, como consecuencia de ello, se adjudicó determinados bienes inmuebles en subasta.

En el contrato de 2012 consideran que se actuó por cuenta y en interés del fondo y se reconoce que a este le pertenece la titularidad real de los inmuebles adjudicados.

En ninguna parte de la documentación presentada se recogen los importes de la operación de cesión de préstamos hipotecarios hecha en su día, ni los medios de pago utilizados.

¿Es preciso que se acrediten tales extremos conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, 24 de la Ley del Notariado y 177 del Reglamento Notarial?

Para la mayoría es necesario que conste tanto el importe de la cesión como los medios de pago del negocio de cesión celebrado en el año 2005, salvo que pudiera acreditarse de forma fehaciente que el mismo se realizó antes de la entrada en vigor de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre de medidas para la prevención del fraude fiscal.

En relación con los fondos de titulización se recuerda que tras la Ley 5/2015, de 27 de abril de fomento de la financiación empresarial, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan. Se amplía, pues, su privilegio que supone una excepción a la exigencia de personalidad jurídica para ser titular registral, preconizada por el artículo 9.4 de la Ley Hipotecaria y 11 de su Reglamento que dice textualmente: “No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”. Hasta ahora, en aplicación del art. 27 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril – que se deroga- la adquisición e inscripción estaba relacionada, directa o indirectamente, con procedimientos de ejecución hipotecaria. Esa limitación desaparece.

CASO 22.- CONSTANCIA DE LA SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

En contestación a las comunicaciones que se realizan desde el Registro como consecuencia de la inscripción de una obra nueva «antigua», al amparo del artículo 28.4 letra c) TRLS, el Ayuntamiento envía un informe del técnico en el que se hacen constar las características urbanísticas de la parcela y que en consecuencia «se entiende» que dicha obra nueva estaría en situación de fuera de ordenación.

Puesto que el citado artículo habla de que el Ayuntamiento estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, ¿no sería necesaria una resolución del Ayuntamiento, sin que sea suficiente la presentación de un informe del técnico? Y ¿sería necesario que el Ayuntamiento hubiese citado al propietario antes de emitir la resolución?

A la mayoría le pareció insuficiente el informe del técnico, ya que el art. 28.4 c) TRLS habla de “resolución” -acto administrativo-, lo que además exige que el mismo se haya tomado tras la citación o notificación al titular registral.

CASO 23.- RENUNCIA A HERENCIA POR APODERADO.

¿Es posible renunciar a una herencia por apoderado? En mi caso el juicio de suficiencia no es congruente porque el Notario dice que tienen poder para aceptar y partir, y los hijos renuncian en representación de la madre. Pero me planteo qué sentido tendría dar poder para renunciar, cuando se puede renunciar directamente conforme al art.1008 CC.

No se vio dificultad para dar un poder para renunciar, pero a la vista del concedido no parece que el apoderado pueda renunciar por lo que hay que subsanar.