INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: CUÁNDO ES NECESARIO Y CUÁNDO NO. Emma Rojo.

En los títulos – escrituras públicas, según el artículo 21.2 LH – , relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, deberán identificarse los medios de pago. De lo contrario, no se practicará la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Así resulta del artículo 254 LH, que ha de ponerse en relación con el artículo 21.2 LH y con los artículos 24 LN y 177 RN.

En este tema del mes de la oficina registral nos ocuparemos del ámbito objetivo de aplicación de este precepto destacando la reciente RDGRN de 25 de julio de 2019.

¿Cuándo deben identificarse los medios de pago?

– En general, en todo acto o contrato de transcendencia real relativo a un bien inmueble de carácter oneroso cuando la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Vid. Medios de pago.

– También, como reconoce ANGEL VALERO, en los siguientes actos:

1) En las permutas con entrega de parte del valor en dinero y la dación en pago de la deuda si existen diferencias en metálico.

2) En las extinciones de condominio, liquidaciones de sociedades conyugales o en las particiones de herencia en que existan compensaciones en metálico.

3) En los contratos de renta vitalicia y de alimentos cuando se hace constar el pago de una cantidad alzada en concepto de precio del contrato o de alguna de las pensiones.

4) En los contratos de arrendamiento y en los leasings de bienes inmuebles (artículo 2.5 LH) siempre que se declaren pagadas las primeras cuotas.

5) En las escrituras de préstamo hipotecario en los que se produce la entrega de dinero e igualmente a los reconocimientos del préstamos hipotecario anterior deben constar los medios de pago de las cantidades entregadas sin que obste que el préstamo sea un contrato unilateral que se refiere a obligaciones posteriores de devolución del préstamo pues a efectos de los medios de pago, basta que se trate de un contrato oneroso, que ocurre en los negocios de atribución como es el reconocimiento. Vid. R. de 11 de marzo de 2013.

– Con arreglo a la doctrina de la DGRN, que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro pues lo que impone la legislación es la “identificación”, no la “justificación” de los medios de pago.

¿Cuándo NO es necesario identificar los medios de pago?

1) En las donaciones, salvo que tengan causa onerosa del artículo 622 y 638 CC, en el supuesto de que la carga o gravamen impliquen la entrega inicial de un pago en dinero que se documente en la escritura.

2) En las declaraciones de obra nueva debiendo destacar con VALERO que las cantidades que se declaren recibidas en los contratos de seguro decenal no deben identificarse los medios de pago por cuanto que ese contrato de seguro no es objeto de inscripción.

3) Las hipotecas en garantía de obligaciones distintas de préstamos, como por ejemplo, una hipoteca en garantía de letras que ya están en circulación.

4) En las compraventas con precio aplazado. R. de 10 de julio de 2012.

5) En las cancelaciones de préstamos hipotecarios. Vid. R. de 18 de mayo de 2007. La cancelación de hipoteca no es (a efectos de lo previsto en el art. 24 de la Ley del Notariado) un acto a título oneroso, en el que exista por tanto una contraprestación en dinero o signo que lo represente; sino que se trata de la extinción de un derecho de garantía, accesorio, por haberse extinguido a su vez la obligación, principal, garantizada; ni siquiera lo es en los casos en que unilateralmente el acreedor libera a la finca de su responsabilidad hipotecaria (acto que podría entenderse como una abdicación, una renuncia de derechos): nos hallaríamos, en tal supuesto, ante un acto de disposición realizado sin la contraprestación en dinero o signo que lo represente a que se refiere el art. antes citado. A mayor abundamiento, y aparte las dificultades prácticas que en la mayoría de ocasiones implicaría la identificación de la forma en que el la obligación garantizada ha sido satisfecha, cuando el acreedor es una entidad de crédito ha de tenerse en cuenta que ésta se halla sometida a una especial normativa de supervisión, que permite la obtención de información suficiente a los efectos del seguimiento de los actos y contratos a los que se refiere la normativa especial sobre prevención del fraude fiscal. No obstante lo expuesto, se debe entender que siempre que el pago de las cuotas del préstamo se hayan realizado en la forma pactada (cargo en cuenta bancaria, que se identifica) y ello no se contradiga por lo manifestado en el otorgamiento, no es necesario la reiteración de los medios de pago en la escritura de cancelación, haya habido o no amortización anticipada. Sin embargo, si se manifestara que el pago de las cantidades adeudadas del préstamo hipotecario se ha realizado mediante transferencia desde otra cuenta, o, mediante la entrega de un cheque, entonces sí que deberán identificarse tales medios de pago.

6) El reconocimiento de dominio derivado de los negocios fiduciarios amparados en el artículo 1.717 CC. Vid. RDGRN de 6 de julio de 2006.

7) En la cancelación de la condición resolutoria por caducidad. R. de 25 de julio de 2019

Ver la voz «medios de pago» en el fichero de Juan Carlos Casas y enlaces en el art. 254 LH.

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes el informe también es muy breve como el mes anterior y en las disposiciones sólo podemos destacar una autonómica, y tampoco hay resoluciones judiciales que tengan interés para la oficina registral, por lo que en la la Sección primera solo podemos mencionar en…

Disposiciones Autonómicas

Tan sólo recogemos una ley de Galicia, sobre el patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia.

GALICIA. Ley 5/2019, de 2 de agosto, del patrimonio natural y de la biodiversidad de Galicia.

Conviene destacar que esta ley establece en el artículo 33 un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración en los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter vivos que conlleven la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles ubicados total o parcialmente en el ámbito de una reserva natural, un parque, un monumento natural, un humedal protegido o un paisaje protegido . A su vez por la remisión que hace al párrafo tercero del artículo 40.2 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del patrimonio natural y de la biodiversidad, resulta una IMPORTANTE OBLIGACIÓN: Los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado (ENTRE OTROS UN JUEGO DE NOTIFICACIONES PARA ACREDITAR EL EJERCICIO DE DICHOS DERECHOS ) PDF (BOE-A-2019-13519 – 69 págs. – 655 KB)

SECCIÓN II

Concurso de Registros: Se publica en el BOE el resultado del Concurso 304 de Registros; y la resolución del mismo en Cataluña.

Jubilaciones

Se jubila a don Francisco Manuel Galán Ortega, registrador mercantil y de bienes muebles de Córdoba.

 RESOLUCIONES:

350 – 351. () ADJUDICACIÓN DIRECTA EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

A partir del 1 de enero de 2018, fecha de entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 107 apartado 1 del Reglamento General de Recaudación, se elimina la adjudicación directa como procedimiento posterior y subsiguiente al procedimiento de subasta desierta

357.*** HERENCIA DE CAUSANTE ALEMÁN. LEY APLICABLE. LEGÍTIMA

Sobre la aplicación del Reglamento Europeo en la sucesión de un alemán residente en Formentera en el momento del fallecimiento. Sobre la no aplicación a las cuestiones de filiación y sobre la competencia judicial de las cuestiones surgidas en dicha sucesión.

358.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN. COMPETENCIA OBJETIVA DEL JUZGADO EN CONCURSO FASE DE LIQUIDACIÓN. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR

Resolución que determina que el juez del concurso es el competente para conocer de un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado durante la fase del convenio, pero cuya certificación se solicita cuando consta ya iniciada la fase de liquidación por incumplimiento del convenio. Resuelve también sobre la calificación del Registrador sobre las cuestiones de competencia de los juzgados en esta materia.

359.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO E INTERVENCIÓN DEL DEUDOR. AUTOCONTRATO Y CONFLICTO DE INTERESES EN EL ÁMBITO SOCIETARIO.

Considera que una cesión de crédito hipotecario, en la que el deudor comparece en la escritura a efectos de ser notificado, no existe conflicto de interese por el hecho de que la sociedad deudora y la sociedad cesionaria aparezcan representadas por la misma persona.

361.*** AGRUPACIÓN CON CAMBIOS DESCRIPTIVOS. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

En la agrupación de fincas hay que inscribir la representación gráfica de la finca agrupada, para lo que no se precisa el procedimiento del artículo 199 LH como regla general, aunque será necesario cuando haya modificaciones descriptivas que pudieran afectar a colindantes. Son dudas suficientes de identidad el cambio de linderos fijos y la oposición de colindantes que aportan informe técnico topográfico.

362.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En un 199 las dudas de identidad que impidan la inscripción han de ser motivadas, sin que baste la oposición no fundamentada del colindante o el hecho de que la finca proceda de segregación

363.** INSCRIPCIÓN DE FINCA QUE INVADE PARCIALMENTE EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. NATURALEZA NO ADMINISTRATIVA DE LA FUNCIÓN REGISTRAL

Cuando según la certificación de costas una finca invade parcialmente el dominio público no se puede inscribir sin el deslinde; a su vez, el deslinde lo tiene que pedir el presentante del documento, no el registrador

364.*** NEGATIVA A ADMITIR SOLICITUD DE CONCILIACIÓN. ALCANCE DEL ART. 1355 CC.

Resuelve diferentes cuestiones sobre la solicitud de conciliación: Es recurrible ante la DGRN; No es requisito de la solicitud la declaración de que no se ha resuelto otro expediente sobre el mismo asunto, sino que puede afirmarse en un momento posterior; La aplicación del artículo 1355 del Código Civil permite probar con posterioridad el carácter privativo del dinero invertido, que no alteraría la naturaleza ganancial del bien, sin perjuicio del derecho de reembolso en la liquidación de los gananciales, lo que susceptible de dilucidarse en una conciliación ante el registrador aunque no determine un acto inscribible.