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Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2023. Decálogo principales novedades Ley de Digitalización para el Registro de la Propiedad

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 24/05/2023

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DECÁLOGO BREVE DE LAS PRINCIPALES NOVEDADES DE LA LEY DE DIGITALIZACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. (Antonio Oliva).

El artículo 36 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos, que, conforme al apartado sexto de su Disposición final decimoctava, entra en vigor al año de su publicación en el Boletín Oficial del Estado – esto es, el 9 de mayo de 2024 -, modifica la Ley Hipotecaria en diversos preceptos e introduce el siguiente decálogo de principales novedades en lo que al funcionamiento del Registro de la Propiedad se refiere:

1.- Desaparece la nota de despacho:

Tras la modificación del párrafo primero del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, en caso de inscripción por calificación positiva del documento, se suprime la obligación del Registrador, de expresar en una nota de despacho al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica.

2.- Desaparece la nota simple tras el despacho:

Tras la reforma operada en el párrafo primero del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, en caso de calificación positiva e inscripción del documento, se suprime la obligación del Registrador de librar nota simple informativa del estado registral de titularidad o cargas cuando éste fuera discordante con el reflejado en el título.

3.- La doble certificación electrónica:

La supresión de las dos anteriores obligaciones tiene su fundamento en que, en caso de inscripción de un documento por calificación positiva del mismo, el nuevo artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, obliga al Registrador a expedir una doble certificación electrónica: por un lado, una certificación electrónica expresiva de la inscripción – equivalente a la antigua nota de despacho -, en la que se han de identificar los datos del asiento de presentación y del título que lo haya motivado, las incidencias más relevantes del procedimiento registral iniciado con dicho asiento de presentación, y una reseña de los concretos asientos practicados en los libros de inscripciones, insertando para cada finca el texto literal del acta de inscripción practicada; y, por otro lado, una certificación electrónica en extracto y con información estructurada de la nueva situación registral vigente de cada finca resultante tras la práctica de los nuevos asientos – equivalente a la antigua nota simple -.

4.- El folio real electrónico:

Al amparo del apartado primero del nuevo artículo 238 de la Ley Hipotecaria, el Registro de la Propiedad pasa a llevarse bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral. Este folio electrónico, que incluirá en su primer asiento como contenido la descripción actualizada de la finca y la relación de las titularidades, cargas y derechos vigentes que recaigan sobre aquella con sus datos esenciales – siempre con expresión de las cantidades y conceptos garantizados por las cargas y las fechas de vencimiento, domicilio de notificación y tasación, si constan -, se creará respecto de cada finca con ocasión de su inmatriculación o primera inscripción, o bien con ocasión de la realización de cualquier operación registral sobre aquella, con excepción de asientos accesorios.

5.- Los asientos registrales y su contenido:

Conforme al apartado cuarto del nuevo artículo 238 de la Ley Hipotecaria, los asientos registrales de los folios reales electrónicos, que se visualizarán a través de la aplicación de gestión registral en tres columnas – de izquierda a derecha: notas marginales, número de orden de la inscripción o anotación, e inscripciones y anotaciones -, permitirán ver los asientos de inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones de cada finca por su orden correlativo, y las notas marginales, al margen del asiento al que correspondan. Por su parte, la representación gráfica de las fincas será objeto de inscripción específica y se visualizará igualmente a través de la aplicación de gestión registral, permitiéndose mediante enlaces electrónicos la visualización de los documentos y otros elementos que hubieran sido incorporados mediante inscripción o anotación al folio real.

En cuanto a su contenido propiamente dicho, dispone el apartado tercero del nuevo artículo 241 de la Ley Hipotecaria que “todos los asientos registrales comenzarán con el Código Registral Único de la finca, facilitado desde los servicios centrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España; el número o letra de orden de la inscripción o anotación y, si se tratase de notas marginales, la inscripción o anotación a la que correspondan. Al final del asiento figurará el nombre, apellidos y DNI del registrador firmante y la denominación del distrito del que sea titular, todo ello extraído del certificado de firma del registrador, así como el código electrónico de verificación del asiento y la huella digital del asiento firmado electrónicamente y su fecha, suministrada por los servidores de tiempo correspondientes”.

6.- La firma electrónica cualificada de los asientos:

De conformidad con el apartado tercero del nuevo artículo 238 de la Ley Hipotecaria, los asientos registrales de los libros de inscripciones en soporte digital serán firmados electrónicamente por el registrador con su certificado con firma electrónica cualificada, haciendo constar, la identificación del registrador firmante, la fecha de su firma, la huella digital y otros elementos relacionados con dicha firma electrónica que permitan comprobar la trazabilidad e integridad del asiento practicado.

En el mismo sentido, el apartado primero del nuevo artículo 241 de la Ley Hipotecaria prevé que las resoluciones y certificaciones registrales, así como las diligencias de cierre del Diario y en general cualquier documento que deba ser firmado por el registrador, así como los asientos electrónicos, se hayan de firmar por éste con su firma electrónica cualificada. Ahora bien, cuando concurra causa técnica justificada que impida al registrador durante más de seis horas acceder al sistema informático, podrán realizarse las operaciones registrales imprescindibles de forma manual y en soporte papel, que será llevado en el plazo más breve posible a soporte electrónico.

7.- La publicidad registral electrónica:

Por aplicación de los nuevos apartado segundo y noveno del artículo 222 de la Ley Hipotecaria, la manifestación que debe realizar el Registrador del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación, que se emitirá siempre en formato y soporte electrónico, sin perjuicio de su traslado a papel si fuera necesario; garantizándose el origen e integridad de las notas simples con el sello electrónico del Registro y el de las certificaciones con el certificado electrónico cualificado de firma del registrador. Ambas estarán dotadas de un código electrónico de verificación.

A tal fin, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar información por comunicación electrónica sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad. En ningún supuesto, salvo en caso justificado de imposibilidad técnica para ser enviada electrónicamente, podrá remitirse información registral por fax.

8.- La base de datos:

De conformidad con el apartado segundo del nuevo artículo 241 de la Ley Hipotecaria, y a los efectos de crear un repositorio electrónico con la información actualizada de las fincas, en el momento de la realización de una operación registral en la que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga cualquier derecho real o, en general, cualquier otra alteración registral, se debe generar, con los datos extraídos de la aplicación, un documento electrónico con información estructurada que contendrá la descripción actualizada de la finca, la referencia catastral, indicación sobre si se ha inscrito la base gráfica de la finca y el carácter de finca coordinada con Catastro, cuando consten dichos datos, su titularidad y las cargas vivas que pesen sobre aquella.

Este documento electrónico, que permitirá al registrador comprobar la coherencia de los datos obrantes en la aplicación con los asientos registrales antes de firmar el asiento correspondiente, deberá ser firmado con el sello electrónico del Registro en el mismo momento de la firma electrónica del asiento por el registrador.

De este modo, los datos contenidos en el último de los documentos electrónicos generados de la finca, junto con los datos de entrada y presentación, servirán para la preparación de la información registral.

9.- El nuevo Libro Diario y el nuevo Libro de Entrada:

Por imperativo del nuevo artículo 246 de la Ley Hipotecaria, el Libro Diario pasa a llevarse en formato y soporte electrónico, de tal forma que a cada asiento de presentación se le asignará un código único identificador que incluirá el año y el número de presentación correlativo que corresponda – iniciándose el contador el 1 de enero de cada año -, y de tal forma que, cuando se realice la presentación de un título que afecte a varias fincas, se entenderá que se trata de tantos asientos de presentación distintos como fincas registrales comprenda aquel. Como consecuencia, la suspensión de la calificación por existencia de asientos anteriores, la prórroga o el desistimiento se computará finca a finca.

A su vez, el nuevo artículo 251 de la Ley Hipotecaria obliga a actualizar el contenido del Diario electrónico en el menor plazo posible y siempre dentro del mismo día en que se presenten los títulos a inscripción, si dicha presentación se efectúa en horas de oficina, y ello con independencia del medio utilizado para la presentación de los títulos, disponiendo a este respecto el nuevo artículo 252 de la Ley Hipotecaria que los títulos pueden presentarse en soporte electrónico que generará un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto o en soporte papel por correo postal o servicio de mensajería.

Conforme al apartado tercero del nuevo artículo de la Ley Hipotecaria, los documentos solamente podrán presentarse por telefax en caso justificado de imposibilidad técnica para ser presentados electrónicamente y se asentarán en el Diario de conformidad con la regla general, a excepción de los que se reciban fuera de las horas de oficina que se asentarán en el día hábil siguiente, en el momento de la apertura del Diario y tras todos los presentados electrónicamente. Los asientos de presentación así practicados caducarán si en el plazo de diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro el título original o su copia autorizada, salvo que el documento presentado estuviera dotado de código electrónico de verificación y fuera posible comprobar su integridad y veracidad.

En todo caso, y para poder cumplir con la obligación de actualización inmediata del contenido del Libro Diario, los registradores han de llevar un Libro de Entrada electrónico donde hacer constar de modo inmediato el ingreso de los títulos o de cualquier otra comunicación o notificación dirigida al Registro, por el riguroso orden en que lo hubieran hecho, con la sola excepción de las peticiones de notas simples ordinarias. Cada entrada estará dotada de un código que estará formado por el año y el número correlativo que corresponda, cuyo contador se iniciará cada 1 de enero.

10.- Videoconferencia en el ejercicio de la función registral:

Por último, y como consecuencia de la modificación del artículo 111 bis de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, por el artículo 38 de la 11/2023, de 8 de mayo, cuya entrada en vigor también está prevista para el 9 de mayo de 2024, los registradores podrán a partir de dicha fecha utilizar sistemas de videoconferencia para el ejercicio de sus respectivas funciones públicas establecidas en la Ley Hipotecaria y demás disposiciones aplicables, mediante una aplicación abierta en la sede electrónica de los registradores utilizando los sistemas de identificación electrónica previstos legalmente, debiendo además el interesado deberá proporcionar su teléfono, correo electrónico y, en su caso, los datos expresivos de su representación.

Además, cuando una actuación realizada por videoconferencia exija la firma de la persona interviniente por este mismo medio, se requerirá la verificación previa de la información a firmar por parte de la persona interviniente y la autenticación de la persona interviniente, realizándose la firma por cualquiera de los medios previstos en el artículo 10 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Si los documentos resultantes de la actuación realizada por videoconferencia debieran ser presentados en el Registro, la presentación podrá realizarse el mismo acto por el registrador, actuando por cuenta del interesado.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Este mes solo se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

Leyes 8, 9 y 10 /2023, por las de 3 de abril, por la que se modifica las respectivas leyes que aprueban el Convenio Económico y el Cupo Vasco. Adapta los convenios a algunas de las últimas novedades fiscales estatales: Impuesto especial sobre los envases de plástico no reutilizables, Impuesto sobre los Gases Fluorados de Efecto Invernadero e Impuesto sobre Grandes Fortunas.

Instrucción 1/2023, de 30 de marzo, de la Junta Electoral Central, que desarrolla la Ley Orgánica 12/2022, que suprime el requisito de que los españoles residentes en el extranjero tengan que solicitar o rogar el voto para participar en las diversas elecciones, permite la descarga telemática de papeletas, amplía el plazo para el depósito del voto en urna de tres a siete días y amplía el plazo para la apertura de los votos emitidos desde el extranjero de tres a cinco días, retrasando el escrutinio general.

Real Decreto 249/2023, de 4 de abril, por el que se modifican siete reglamentos fiscales: Revisión de actos administrativos, General de recaudación, Gestión e Inspección, Sucesiones y Donaciones, IVA, IREF y Sociedades. Nueva causa de revocación del NIF: no depositar las cuentas en el RM durante 4 ejercicios consecutivos. En el ISD, los no residentes comunitarios no tendrán obligación de nombrar representante legal.

Orden HFP/387/2023, de 18 de abril: Admite la domiciliación bancaria en cuentas de entidades que no tengan la consideración de colaboradoras con la Hacienda Pública de la zona SEPA. En caso de aplazamientos y fraccionamientos, excepciona algunos casos a la necesidad de las domiciliación bancaria.

Ley Orgánica 4/2023, que busca rectificar, hacia el futuro, las consecuencias no deseadas en la aplicación por los tribunales de la Ley Orgánica 10/2022, de 6 de septiembre, manteniendo la definición del consentimiento.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado numerosas Disposiciones de carácter autonómico, que se refieren a:

Disposiciones de Andalucía (economía circular), Asturias (calidad ambiental, empleo público, economía del dato), Canarias (prórroga de medidas), Castilla-La Mancha (infancia y adolescencia, Montes), Cataluña (sequía, presupuestos, medidas varias), Extremadura (vivienda, Red Natura, inteligencia artificial, cooperación internacional), Murcia (familia monoparental, mecenazgo, emergencias), Navarra (justicia restaurativa, vivienda, personal AAPP), País Vasco (potestad sancionadora, igualdad de género) y Valencia (viviendas colaborativas).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han dictado sentencias sobre:

  • EL DERECHO DE USO FAMILIAR. Relativa a la extinción no arbitraria ni irrazonable del derecho de uso de la vivienda familiar constituido en favor de la recurrente al alcanzar sus hijas la mayoría de edad.
  • PRIMER EMPLAZAMIENTO POR DIRECCIÓN ELECTRÓNICA. Sobre inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal.
  • SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTO DE LA VIVIENDA HABITUAL. Que declara la constitucionalidad de la atribución al juez de un margen de apreciación para acordar, en las circunstancias concurrentes en pandemia, la suspensión del lanzamiento de la vivienda habitual habitada sin título para ello (STC 9/2023).
  • INVERSIONES EN CANARIAS. Sentencia que desestima un recurso interpuesto por el Parlamento de Canarias relativo al Real Decreto-ley 12/2021 por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito de la fiscalidad energética y en materia de generación de energía, y sobre gestión del canon de regulación y de la tarifa de utilización del agua.
  • PLUSVALÍA MUNICIPAL. Sentencia que desestima recurso en relación con el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el TR de la LRHL a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
  • RDLEY 6/2019. Sentencia en el recurso respecto del Real Decreto-ley 6/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes para garantía de la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres en el empleo y la ocupación.
  • Sentencia que desestima recurso en relación con la Ley Orgánica 3/2021, de 24 de marzo, de regulación de la eutanasia.
  • CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. Sentencia relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (motivación) en procedimiento de ejecución hipotecaria: ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia. Voto particular.

A su vez se han admitido a trámite recursos relativos a:

  • LEY DE MEMORIA DEMOCRÁTICA. contra la Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática.
  • IMPUESTO SOBRE GRANDES FORTUNAS. Dos recursos de inconstitucionalidad contra Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

 

RESOLUCIONES

148.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE POSIBLE COINCIDENCIA CON FINCA YA INSCRITA

No procede la inmatriculación de una finca cuando el registrador tenga dudas fundadas respecto a la coincidencia de esa finca con otra previamente inmatriculada.

149.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA DECLARADA NULA

Para cancelar por caducidad una hipoteca cambiaria debe acreditarse que el procedimiento se ha seguido contra el titular de la hipoteca, lo cual únicamente se producirá si la demanda se ha dirigido contra el tenedor de las letras garantizadas con la hipoteca;

Admite la cancelación de la hipoteca cambiara por caducidad al haber transcurrido el plazo convencional pactado, a pesar de que existió una nota marginal de ejecución hipotecaria, al estar cancelada en la actualidad.

151.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO

No cabe la solicitud de notas simples al Registro de la Propiedad a través del correo electrónico.

  152.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR ADQUIRENTES SUJETOS A CONDICIÓN SUSPENSIVA

La DG impide constituir una hipoteca sobre bienes adquiridos bajo condición suspensiva, por entender que carece de poder de disposición.

153.* MANDAMIENTO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

154.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA TELEMÁTICAMENTE. PETICIÓN DE RESPUESTA EN FORMATO PAPEL.

El portal web del Colegio de Registradores ofrece diferentes servicios. No cabe solicitar la publicidad formal por el cauce previsto para la presentación de documentos. Dentro de la sede (https://sede.registradores.org) debe de optarse por el trámite concreto que se solicita y emplear el cauce y los documentos adecuados. No es posible que, si la nota simple se solicita telemáticamente, a la hora de su expedición se pueda hacer en formato papel.

155.*** HERENCIA. INSTANCIA PRIVADA DE HEREDERO ÚNICO Y LEGADOS INOFICIOSOS

El legitimario no puede por si mismo reducir los legados inoficiosos sino que tiene una acción personal contra el legatario, por lo que, salvo acuerdo con los legatarios, se necesita una resolución judicial firme.

156.() INMATRICULACIÓN ART. 205 LH SIN HABER TRANSCURRIDO EL PLAZO DEL AÑO. ALTERNATIVAS.

Para inmatricular por el sistema de doble título regulado en el artículo 205 LH se necesita que entre ambos títulos haya un año de diferencia. Alternativamente se puede acudir al sistema del expediente de dominio del artículo 203 LH .

157.** OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Se aumenta la superficie de una obra que está ubicada en el límite de una parcela catastral. Así mismo se disminuye la superficie de la finca. A pesar de tramitarse un expediente del 199 con oposición de colindantes la DG estima el recurso alegando varios motivos, como que el colindante no aporta pruebas, que la superficie que se pretende inscribir es la catastral, que se alega que el aumento de la obra es por otro lado o que se aporta un informe catastro de ubicación de construcciones positivo.

158.* CANCELACIÓN DE ADJUDICACION HIPOTECARIA. LEVANTAMIENTO DEL VELO

Resolución que aplica la doctrina de otras anteriores y confirma la nota por la que se suspende la cancelación de los asientos registrales practicados a consecuencia de una ejecución de una hipoteca, al haber sido ésta declarada nula por la abusividad de sus cláusulas, cuando la finca figura inscrita a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario.

  159.*** HIPOTECA. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS EN EL EXTRANJERO (NO CABE)

El domicilio para notificaciones y requerimientos debe ser en territorio español.

No procede practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación puesto que carece de sentido su finalidad (la ampliación del plazo para subsanar) al estar prorrogado el asiento de presentación.

160.* CANCELACIÓN DE DERECHO DE VUELO SIN PLAZO

No puede cancelarse por prescripción un derecho de vuelo inscrito sin plazo. Solo puede aplicarse el plazo de 60 años del art. 210 regla 8ª párrafo 3º; O tramitar el expediente de liberación de gravámenes.

  161.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. RELACIÓN ENTRE LAS PRESUNCIONES DE EXACTITUD CATASTRAL Y REGISTRAL

Cabe que el registrador acuerde no inscribir una representación gráfica que coincide con la catastral tras un 199 por oposición fundada de los colindantes, aunque dichos colindantes no se hubieran opuesto en el previo procedimiento de alteración catastral llevado a cabo previamente, ya que la presunción de certeza de los datos catastrales cede ante los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como sobre la ubicación y delimitación precisa de la finca.

162.** HERENCIA. ACEPTACIÓN TÁCITA

La DG admite como aceptación tácita de la herencia la disposición de un bien mediante un legado en testamento que se otorgó con posterioridad al fallecimiento de la causante de quién lo adquirió el testador.  

  163.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. 

Reitera la R. 18 de julio de 2022  que aplica la STS 15-12-2021, según la cual escapa a la calificación registral que la adjudicación al acreedor ejecutante, a falta de postores en la subasta, por una cantidad igual a la correspondiente a lo adeudado por todos los conceptos, sea notablemente inferior al 50 % del valor de tasación que consta en la inscripción de hipoteca

  164.*** OBRA NUEVA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN MEDIANTE SILENCIO ADMINISTRATIVO

Admite la declaración de obra nueva con licencia de primera ocupación obtenida por silencio positivo, pues así lo permite la legislación Balear. Analiza los medios para acreditarlo, en esta caso acredita la presentación de la solicitud y el transcurso del plazo por acta notarial.

165.* SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO. DUDAS EN TORNO A LAS FINCAS A LAS QUE SE REFIERE. HIPOTECA POSTERIOR

No es defecto que la sentencia que ordena la cancelación del arrendamiento financiero no se pronuncie sobre si ha de cancelarse o no la hipoteca que lo grava.

  166.*** EXTINCIÓN DE USUFRUCTO A FAVOR DE DOS PERSONAS CASADAS EN GANANCIALES.

La DG analiza diversos casos de posible extinción de usufructo cuando los adquirentes del usufructo están casados en gananciales y fallece solo uno de los cónyuges según las distintas formas de adquisición del mismo. No es posible cancelarlo por fallecimiento de un de los cónyuges cuando lo adquirieron conjuntamente.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2023. Suelos contaminados. Prioridad en representación gráfica.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 02/05/2023

Indice:
  1. TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II 
  6. Concurso Registros 315: resultado
  7. Jubilaciones:
  8. RESOLUCIONES
  9. 73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.
  10. 76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO
  11. 77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR
  12. 78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 
  13. 80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO
  14. 84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.
  15. 89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO
  16. 91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 
  17. 93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA
  18. 107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD
  19. 109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
  20. 112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN. 
  21. 114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
  22. 117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
  23. 118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.
  24. 122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA
  25. 123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  26. 128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.
  27. 130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL
  28. 138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.
  29. 141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES
  30. 142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO
  31. 144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  
  32. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  Resoluciones escogidas de octubre-noviembre 2022.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de abril de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de octubre y noviembre de 2022, incluyendo las publicadas en el Boletín de 29 de noviembre de 2022:

1.- SUELOS CONTAMINADOS: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de agosto de 2022 (BOE 11 de octubre de 2022): El artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular solamente afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de cualquier derecho real que dispusiera de su derecho, ni a los actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones mortis causa, por razón de la posición de los sucesores mortis causa, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante – por el contrario, no al legatario puesto que no es un sucesor sino un adquirente -. Y también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad – artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana – o con licencia – artículo 28.1 del citado Real Decreto Legislativo -; tanto iniciada como terminada.

2.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN LA GEORREFENCIACIÓN: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2022 (BOE 14 de octubre de 2022): Estando las dos georreferenciaciones de las fincas, cuyos titulares registrales se oponen, inscritas en el Registro de la Propiedad, están protegidas por los principios hipotecarios, entre ellos el de legitimación, a diferencia de lo que ocurre con el titular de la finca que no tiene la georreferenciación inscrita, que no está protegido por los mismos, aunque su finca se inscribió en fecha anterior a las colindantes y aunque la georreferenciación que alegue sea también catastral, pues ésta no puede desvirtuar la descripción y georreferenciación inscrita sin consentimiento de los titulares, que aunque sea de origen catastral, una vez inscritas, quedan sujetas a las normas y principios hipotecarios, distintos de los que rigen en el Catastro.

3.- SUBROGACIÓN ACTIVA HIPOTECARIA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): Para llevar a cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, no es necesario aportar al notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda emitida por la antigua entidad acreedora la certificación del importe de la deuda porque ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, en los términos anteriormente expuestos. En tal circunstancia parece lógico entender, en congruencia con la doctrina sobre el derecho de enervación, que el acreedor originario, de no aportar la certificación, perdería el derecho a proponer una novación del préstamo hipotecario. Por su parte, en cuanto a las consecuencias de no ser exacta la referida manifestación del nuevo acreedor acerca de la cantidad transferida, y la responsabilidad que esta entidad asumiría por el importe de la deuda hipotecaria pendiente frente al acreedor titular registral, ha de entenderse que las mismas operan al margen del Registro de la Propiedad.

4.- IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de septiembre de 2022 (BOE 21 de octubre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se reseña una previa cesión de un derecho de opción – que, además, no consta se haya constituido como derecho real – como justificación del acuerdo entre vendedores y comprador respecto de determinada imputación de rentas al pago del precio, no es preciso que se identifiquen los medios de pago ni de dicha opción ni de su cesión.

5.- CONSECUENCIAS DE LA LEGÍTIMA FORMAL EN EL DERECHO FORAL NAVARRO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): Dado que en la legislación civil foral navarra la legítima tiene carácter formal, y que, en consecuencia, no precisa de la protección de la intangibilidad cualitativa y cuantitativa, se debe concluir que el testador o el donante, pudiendo disponer de sus bienes con entera libertad sin otros límites que el apartamiento foral, también puede imponer un régimen de administración de los bienes a la medida de su voluntad.

6.- GEORREFENCIACIÓN EN SUPUESTOS DE COMUNIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022): La legitimación para iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria corresponde al titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, por lo que, de estar la finca en régimen de cotitularidad o comunidad romana, por aplicación del artículo 398 del Código Civil, se exigiría el acuerdo de la mayoría de los partícipes.

7.- PROPIEDAD HORIZONTAL: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de octubre de 2022 (BOE 31 de octubre de 2022): El consentimiento unánime de los propietarios que, para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues, para dichos titulares, el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente. En consecuencia, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro.

8.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de octubre de 2022 (BOE 11 de noviembre de 2022): En cumplimiento del principio de especialidad, ha de concretarse cuál es la finca o agrupación de fincas, de entre las descritas en la escritura calificada, sobre la que se ubica y declara realmente la edificación objeto de división horizontal.

9.- USUFRUCTO: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2022 (BOE 15 de noviembre de 2022): El artículo 515 del Código Civil, que prohíbe que pueda constituirse el usufructo a favor de una sociedad por más de treinta años, es una norma imperativa que, junto con las propias previsiones negociales, define el contenido y el alcance del derecho constituido.

10.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA COLINDANTE CON CARRETERA: Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de octubre de 2022 (BOE 23 de noviembre de 2022): En caso de ampliación de obra de una vivienda unifamiliar existente en una finca colindante con carretera, la declaración de la concreta situación administrativa de la edificación conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera requerirá la oportuna resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues sólo así podrá cumplirse el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso público general.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

El mes de Marzo ha sido especialmente intenso en el que se han publicado numerosas disposiciones, que incluyen reformas de disposiciones como el Código Civil y la Ley de Sociedades de Capital:

  • Ley de Empleo, que establece el marco de ordenación de las políticas públicas de empleo y regula el conjunto de estructuras, recursos, servicios y programas que integran el Sistema Nacional de Empleo. El actual Servicio Público de Empleo se convertirá en una agencia estatal, la Agencia Española de Empleo. Cálculo de la inembargabilidad del salario mínimo

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Desaparece el periodo de reflexión y la obligación de informar a la mujer que desee abortar en las primeras 14 semanas. Aborto sin consentimiento adicional a partir de los 16 años. Objeción de conciencia sanitaria. Modifica dos artículos del Código Penal. En el ámbito laboral, se reconoce a las mujeres con menstruaciones incapacitantes secundarias el derecho a una situación especial de incapacidad temporal. La gestación por subrogación o sustitución es un contrato nulo de pleno derecho.

Esta ley persigue garantizar los derechos de las personas lesbianas, gais, trans, bisexuales e intersexuales (LGTBI), así como de sus familias. Regula la inscripción de cambio de sexo en el Registro Civil. Modifica diversas leyes, entre ellas el Código Civil, la Ley del Registro Civil o las leyes procesales. Las empresas de más de 50 trabajadores deberán contar al respecto con un conjunto planificado de medidas y recursos. Regulación de la carga de la prueba y de legitimación procesal.

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Ver tablas comparativas de artículos.

Se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 553-40 del Código civil de Cataluña, junto con Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para adoptar medidas con respecto a la okupación de viviendas, especialmente si se deriva de la inacción de los grandes tenedores.

RDLey que busca la sostenibilidad del sistema público de pensiones. Cotización adicional que irá aumentando desde el 0,6% actual al 1,2% del salario (Mecanismo de Equidad Intergeneracional). Aumento de la base máxima anual un 1,2% superior a la subida de pensiones. Pago de una cuota adicional sobre lo que supere la base máxima a partir de 2025. Reforma de la incapacidad temporal. Regulación del Fondo de Reserva de la Seguridad Social que se nutrirá de dicha cotización adicional. Nuevo cálculo de la base de la pensión (27-29 años, a partir de 2026). Equiparación de los trabajadores a tiempo parcial y de los fijos discontinuos. Cotización reducida para alumnos en prácticas. Pensiones mínimas.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

Esta Ley marco regula el mercado de valores y los servicios y actividades de inversión en España. Permite la representación de valores negociables mediante sistemas basados en tecnología de registro distribuido (blockchain). Se adapta la definición de título ejecutivo del artículo 517 LEC. En la regulación de los valores negociables se utilizan muchos principios hipotecarios. Regula ampliamente las empresas de servicios de inversión. También el Fondo de Garantía de Inversiones. Anuncia muchos desarrollos reglamentarios.

La D.F. 6ª modifica el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y, en concreto: el artículo 23, relativo al contenido de los estatutos de las sociedades de capital; el artículo 407, sobre el contenido de la escritura pública de emisión de obligaciones; y crea un nuevo tipo de sociedades, las sociedades cotizadas con propósito para la adquisición, introduciendo un nuevo Capítulo VIII bis, que comprende los nuevos artículos 535 bis a 535 quinques.

Ir a la página especial sobre la reforma del TRSLC (por JAGV).

Ir a la otra página especial, con el resumen del resto de la Ley (por JFME).

Este Real Decreto incluye como anexo el Reglamento de Ordenación de la Navegación Marítima. También modifica el Real Decreto 1027/1989, de 28 de julio, sobre abanderamiento, matriculación de buques y registro marítimo, especialmente, la inscripción provisional de los buques en los Registros de Matrícula de Buques de las Jefaturas Provinciales de Marina Mercante.

Se aprueba el formulario del boletín estadístico de rendición de cuentas de la administración concursal qué habrán de rellenar obligatoriamente los administradores concursales y presentar con la rendición de cuentas, para que el letrado de la Administración de Justicia lo remita al Registro Público Concursal.

RD que regula las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los bienes y servicios a disposición del público. Exige atención personalizada, con medios adecuados y, en ocasiones, preferente y con debida formación del personal que atienda al público.

Ir a la página especial

Ley Orgánica 3/2023, de 28 de marzo, de modificación de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en materia de maltrato animal: Reforma del Código Penal para reforzar la protección penal de los animales, incluidos los silvestres vertebrados, y creándose nuevas agravantes en el delito de maltrato animal.

Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales: La ley ordinaria regula el régimen jurídico básico en todo el territorio español acerca de nuestro comportamiento hacia los animales, especialmente los de compañía, su cría y transmisión, tratando de prevenir su abandono o sacrificio. La tenencia de perros exigirá un curso gratuito, contratar un seguro de responsabilidad civil, no dejarlos sin supervisión más de 24 horas y asignarlos un microchip. Se introduce el concepto de listado positivo de animales de compañía.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Junto a la aprobación de los modelos se recogen amplios contenidos relativos a novedades, borrador, presentación, plazos, domiciliación, fraccionamiento, procedimiento, etc. El plazo termina el 30 de junio, tanto para IRPF como para Patrimonio, pero, para la domiciliación, el día límite es el 27 de junio de 2023.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces

Determinadas solicitudes de aplazamiento y fraccionamiento de la Hacienda Estatal quedarán exentas de garantía si la deuda acumulada no excede de 50.000 euros (antes 30.000).

Se modifican los modelos 202 y 222 relativos al Impuesto sobre Sociedades, adaptándolos a las últimas reformas legislativas. También introduce la domiciliación bancaria como método de pago de la deuda resultante del modelo 309 del IVA.

Se modifica la orden que desarrolla la cotización a la Seguridad Social para el año 2023 con el fin de adaptarla, en cuanto a sus bases mínimas, a la fijación definitiva del salario mínimo interprofesional para este año.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado Disposiciones de Aragón (Urbanismo, Patrimonio…), Canarias, Castilla-La Mancha (medidas fiscales, vías pecuarias…), Castilla y León (medidas fiscales), Extremadura, Galicia (medidas fiscales), La Rioja, Madrid (mercado abierto, colaterales en ISD, deflactación tramos IRPF…), Navarra, Valencia (medidas fiscales…).  

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado resoluciones sobre Volkswagen, urbanismo en Valencia, no agotamiento de instancias previas, pagos por emitir las radios desde los estadios, tanteo y retracto viviendas Valencia y dos RDLeyes declarados constitucionales.

Destacamos:

  • Cuestión de inconstitucionalidad sobre la nueva redacción del art. 92.7 del Código Civil,
  • La Sentencia 8/2023, declara la constitucionalidad de los preceptos legales que regulan la adquisición preferente de vivienda en Valencia
  • Y resolución admitiendo el recurso de inconstitucionalidad contra el Impuesto de Grandes Fortunas
SECCIÓN II 
Concurso Registros 315: resultado

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones:

Se declara la jubilación de don Julio Soler García, registrador de la propiedad de Madrid n.º 35.

RESOLUCIONES
73.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON DESTINO A ADQUIRIR VIVIENDA Y PARA PAGAR LA PRIMA DE UN SEGURO DE VIDA. VENTA COMBINADA O VENTA VINCULADA.

La DG considera inscribible una escritura de hipoteca en la que parte del préstamo se destina al pago de la prima única de un seguro de amortización para el caso de fallecimiento. Analiza el caso resolviendo que es una venta combinada y no una venta vinculada.

75.() CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

La caducidad una hipoteca tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (artículos 1964.1 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria) más el año añadido con arreglo al artículo 82.5 LH contados desde su vencimiento.

76.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA. DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN TESTAMENTO

Resolución que interpreta un disposición testamentaria en la que el testador somete su sucesión al derecho de representación: designa heredera a su madre y en su defecto a sus descendientes por derecho de representación. Entra en juego dicho supuesto por haber premuerto al testador su madre, y su vez a ésta le había premuerto una hija, dejando dos nietos. El registrador entiende que los nietos deben comparecer en la partición y la DG confirma esta interpretación.

77.** 199. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO CONTRARIA A UN INFORME ANTERIOR

No puede desestimarse la oposición de la Administración por el hecho de que esta haya emitido anteriormente un informe que difiere del presentado en la tramitación del art. 199.

78.*** CAMBIO DE USO DE UN EDIFICIO. REQUIERE SEGURO DECENAL 

La modificación del uso característico del edificio es uno de los supuestos que entran dentro del ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 LOE y exige por ello la contratación del seguro decenal, y la acreditación del mismo para poder practicar su inscripción.

80.*** SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR NOTARIO MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO

El correo electrónico no se considera medio adecuado para solicitar y enviar información registral. Este criterio es aplicable a las peticiones notariales al amparo del artículo 175 del RN.

81.** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD.

Se puede declarar un división horizontal por antigüedad, pero del certificado del técnico o la certificación catastral que se utilice ha de acreditar dicha antigüedad no solo de la edificación sino de la situación de división horizontal, es decir la existencia de elementos privativos y comunes y acceso de los elementos privativos de la división horizontal por medio de elementos comunes en los términos que se declaran.

82.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACION POR CORREO ELECTRONICO.

No puede inscribirse la adjudicación ni cancelarse las cargas en una ejecución hipotecaria por no haberse expedido la certificación de dominio y cargas y, por tanto, no haberse practicado las preceptivas notificaciones a los titulares de cargas y gravámenes posteriores. Cabe subsanación acreditando que todos los posteriores titulares a la hipoteca que se ejecuta tuvieron suficiente conocimiento de la tramitación de la ejecución y así se le acredita al registrador

Para que la dirección de correo electrónico que eventualmente hubiera podido indicar el interesado pueda servir para hacer notificaciones se exige que haya constancia de su envío, de su recepción por el interesado o su representante, de sus fechas y horas, del contenido íntegro, y de la identidad fidedigna de remitente y destinatario

83.*** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

La usucapión reconocida judicialmente a favor de los actores constituye un título apto para la inscripción, pero ha demanda ha de dirigirse contra el titular registral y sus causahabientes, incluyendo ambos cónyuges si la finca es ganancial.

84.** HERENCIA. PACTO SUCESORIO DE MEJORA. TESTAMENTO PARTICIONAL Y NORMAS PARTICIONALES.

Cuando ambos cónyuges fallecen con “testamentos particionales semejantes” pero con distintos herederos instituidos, no puede reconocerse la eficacia definitiva del testamento particional en cuanto a los bienes gananciales porque se exige con carácter general la liquidación previa de la sociedad de gananciales, y para ello deben intervenir todos los herederos instituidos.

85.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLAUSULA ESTATUTARIA DE LIMITACIÓN O PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

La mayoría reducida de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación, sin que sea precisa la unanimidad, se admite para limitar la actividad de alquiler turístico de los elementos de la propiedad horizontal, pero no es suficiente para prohibirla absolutamente o para permitirla, en cuyo caso es necesaria la unanimidad.

88.** DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD SIN APORTAR AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Puede inscribirse, sin necesidad de autorización adva, una ampliación de obra nueva por antigüedad sobre una finca sita en zona de policía de una cuenca hidrográfica, siempre que no invada el dominio público ni la zona de servidumbre.

89. ** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. EL DERECHO DE TRANSMISION NO ES  TÍTULO PREVIO

A los efectos de poder inmatricular mediante el doble título del art. 205 LH el derecho de transmisión (art. 1006 CC) no constituye una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis. No hay una doble transmisión. Los herederos transmisarios suceden directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al heredero transmitente.

90.** HIPOTECA. PACTOS DE EJECUCIÓN. SOLICITUD GENÉRICA DE INSCRIPCIÓN PARCIAL. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO.

Estando el certificado de tasación caducado no puede inscribirse el pacto de ejecución. Y para que pueda inscribirse la hipoteca sin dicho pacto no debe admitirse el pacto genérico de inscripción parcial, dado su carácter esencial debe exigirse un consentimiento expreso que no debe dar lugar a dudas interpretativas.

91.*** PRECIO DE VENTA DE FINCA DE CÓNYUGES DECLARADOS EN CONCURSO DE ACREEDORES EN FASE DE LIQUIDACIÓN. 

En caso de venta de finca gravada con privilegio especial el registrador debe calificar que del mandamiento de cancelación resulte el cumplimiento de los requisitos que prevén los artículos 209 y 210 TRLC. Si resulta la valoración positiva sobre este extremo y que han tenido posibilidad de intervención los acreedores privilegiados el registrador no puede discrepar de esta valoración toda vez que no puede calificar el fondo de la resolución judicial.

93.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LINDERO DE FINCA GEORREFERENCIADA

Se refiere esta R la rectificación de un lindero, que por la manera de describirlo parece atribuir la titularidad de una franja de terreno que existe en ese lindero. A pesar de que la finca esta georrreferenciada y dicha georreferenciación no se altera entiende el centro directivo que para rectificar el linde si se trata de un error debe hacerse modificando el titulo de donde resulta el error y para ello tramitar un nuevo 199.

94.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. DESVINCULACIÓN DE ANEJO

No es inscribible una escritura de desvinculación de anejo de un elemento privativo sin el consentimiento de la Junta de Propietarios si no consta inscrita previamente la norma estatutaria que faculta expresamente al propietario a hacerlo sin acuerdo de la Junta, tanto por aplicación de lo dispuesto en la LPH como por aplicación del principio hipotecario de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. 

95.* COMPRAVENTA DE SOLAR SIN DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

En una transmisión de un solar cabe la posibilidad de que en él se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

96.** ACTA DE NOTORIEDAD DE «INMATRICULACIÓN» DE EXCESO DE CABIDA

El expediente de dominio, ya sea para inmatricular una finca no inscrita o para tramitar un exceso de cabida, no es un acta de notoriedad, pues no acredita la veracidad de los hechos alegados por su promotor, sino el cumplimiento de los trámites previstos. El registrador debe manifestar las dudas en el momento de expedir la certificación, para que puedan disiparse o para impedir la realización de tramites innecesarios. El expediente para registrar un exceso de cabida no debe utilizarse para encubrir la falta de inmatriculación de una parte.

97.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Para anotar un embargo contra la Herencia Yacente debe constar que se han emplazado los herederos presuntos o, en defecto de herederos prsuntos ha de citárseles por edictos además de al Estado o a la Comunidad Autónoma que heredaría abintestato.

99.() ADJUDICACIÓN DE FINCA EN EJECUCIÓN DE PLAN DE LIQUIDACIÓN DE CONCURSO

No se debe ser excesivamente formalista en la labor de calificación, de manera que no puede rechazarse una escritura de venta en ejecución de un plan de liquidación de un concurso, por el solo hecho de que en la parte dispositiva no se ponga expresamente que que le liquidador concursal vende “en ejecución del plan”; puesto que ya se deduce de los términos de la escritura.

100.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La manifestación del registrador, de que ha consultado en la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela cotejándola con la que se pretende inscribir y se han realizado las comprobaciones pertinentes mediante la utilización de la aplicación informática para apreciar las alegaciones de los colindantes porque se deduce la existencia de una controversia, es suficiente para rechazar la inscripción de la BGA.

101.** RECURSO DE LA ADMINISTRACION CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA: DOMINIO PUBLICO 

Practicada una inmatriculación no puede rectificarse por solicitud de una administración pública alegando invasión de dominio público; Pero la administración puede y debe todavía ejercitar sus facultades legales de deslinde y recuperación del supuesto dominio público invadido, que son imprescriptibles,  y sin que frente a ellas pudiera oponerse la protección derivada del principio de fe pública registral.

Ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que, en su caso, pudiera incurrir la administración titular extrarregistral del dominio público, por no haber cumplido su obligación legal de inscribir registralmente tal dominio público pues el adquirente de buena fe podría invocar, si no la protección máxima del principio de fe pública registral, sí al menos el principio general de protección de la buena fe y apariencia legítima y el de responsabilidad patrimonial por los actos y omisiones administrativas, que inspira nuestro ordenamiento jurídico.

102.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACIONES DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

Aunque la administración colindante notificada para la inscripción de un base gráfica catastral no dice expresamente que se invade el dominio público, la Dg confirma las dudas del registrador que se basa en el informe de la  propia administración al advertir al interesado de que deberá solicitar el deslinde gráfico. 

103.* CONGRUENCIA ENTRE EL MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN Y EL TESTIMONIO DEL AUTO DE ADJUDICACIÓN

Al margen de una hipoteca figura nota marginal de ejecución hipotecaria. Inscrita posteriormente la venta otorgada por el todavía titular registral, se pretende cancelar la nota marginal mediante el mandamiento ordenando cancelar la hipoteca en virtud de la adjudicación hipotecaria derivada de la ejecución. LA DG, confirmando la calificación, entiende que hay incongruencia en el mandamiento con el auto, debiendo de inscribirse el título completo y cumplirse con el principio de tracto sucesivo.

105.** y 106 REINSCRIPCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

En caso de cumplimiento de la condición resolutoria, son requisitos para que proceda la reinscripción a favor del vendedor, que se aporte el título del vendedor y la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. En este caso se admite para la reinscripción un acta notarial que acredita los presupuestos de la resolución al haberse pactado expresamente que, para la reinscripción a favor de cedente por incumplimiento de dicha condición por el cesionario, era suficiente acta notarial de constancia de ese hecho.

107.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DISOLUCION PARCIAL DE COMUNIDAD

La disolución de comunidad es un negocio jurídico que comporta una mutación jurídico real de carácter esencial considerándose apto como título inmatriculador. La Dg así lo admite aun tratándose de un extinción parcial, es decir una fica pertenecía a tres copropietarios y ahora pasa a pertenecer a dos.

108.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO SIN OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

La falta de oposición de la Administración en la tramitación del expediente del art. 199 LH, no impide que el registrador pueda denegar la inscripción por posible invasión del dominio público, cuando esta se constate claramente.

109.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD EN UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Puede constituirse una subcomunidad dentro de un elemento privativo de la propiedad horizontal sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios ya que, aunque se modifica el titulo constitutivo mediante una subdivisión, ésta está amparada por la cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento.

110.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR INVASIÓN DE OTRAS PREVIAMENTE INSCRITAS.

Inscrita la georreferenciación de una finca, no puede inscribirse la de una finca colindante que coincida en todo o en parte con aquella.

111.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

La oposición de colindantes, basada en un informe técnico, pone de manifiesto la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en el ámbito del procedimiento del art. 199 LH.

112.** SEGREGACIÓN. DIFERENCIACIÓN ENTRE LOS PROCEDIMIENTOS DE LOS ARTÍCULOS 9.b) Y 199 PARA INSCRIBIR UNA GEORREFERENCIACIÓN

En los casos del art. 9 b) solo es necesaria la tramitación del procedimiento del art. 199 para inscribir una georreferenciación cuando existe una diferencia de superficie superior al 10%, salvo que: 1) se modifique la delimitación catastral; o 2) a juicio del registrador existen colindantes registrales que puedan resultar afectados.

113.() RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe el recurso contra asientos ya practicados.

114.** ACTA FIN DE OBRA: DEBE ACOMPAÑAR LA AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Para inscribir un acta de fin de obra debe presentarse la liquidación (como no sujeta a AJD) del impuesto correspondiente.

115.** CONSTANCIA REGISTRAL DE USO TURÍSTICO

No puede hacerse constar en el registro el uso turístico de determinados elementos de un edificio, tal y como prevé la legislación Canaria, si consta la baja como tales, en virtud de un decreto del servicio administrativo del Cabildo, por nota marginal. Es preciso otro nuevo acto administrativo que modifique dicha baja.

166 ,**CONSTANCIA DEL DERECHO DE REVERSIÓN SOBRE PARTE DE FINCA REGISTRAL

Resolución que con ocasión de un supuesto muy concreto analiza la naturaleza jurídica del derecho de reversión derivado de las expropiaciones forzosas; analiza también de forma sistemática las diferentes fases del citado derecho de reversión, así como su acceso al registro y los efectos de la publicidad registral; teniendo en cuenta la reforma por la Ley 38/99 y su régimen transitorio

117.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA MODIFICANDO SOLO LOS LINDEROS. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

La rectificación de linderos a través de la georreferenciación alternativa de la finca, aunque no implique modificación de la superficie requiere que no haya dudas de que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

118.*** SUBCOMUNIDAD DE HECHO EN LOS DOS BLOQUES DE UN EDIFICIO. LEGALIZACION DE LIBROS DE LA COMUNIDAD.

Es posible legalizar los libros de actas de las comunidades y subcomunidades de propiedad horizontal aun cuando no estén formalizadas en escritura pública ni inscritas. En tales casos se consignarán los datos en el libro fichero conforme al art. 415 RH.

La DG, no obstante, para evitar confusiones, entiende que será necesario que en la diligencia de legalización (y no solo en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de título)  se haga constar que por no resultar de los asientos la constitución de la subcomunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de las fincas la legalización de los libros y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística

119.** PROCEDIMIENTOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. AUTONOMÍA DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH EN RELACIÓN CON EL DEL ART. 18 TRLC.

R que resumen los casos en que procede la tramitación del expediente del art. 199 LH para la incorporación de una base gráfica. La falta de oposición de un colindante en el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, no le impide oponerse en el procedimiento registral. 

122.*** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

Una Junta de compensación no puede, sobre una finca resultante del proyecto, constituir una hipoteca en garantía de una deuda ajena. Solo cabría la enajenación de aquellas que se hubiese adjudicado con la finalidad de financiar la obra de urbanización. La reseña que de las facultades de un representante hace el notario ha de reflejar adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado

123.** RECTIFICACIÓN DE CALIFICACIÓN. PROTECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Admite la DG que ante un recurso gubernativo cabe rectificar la calificación  y dictar otra diferente suspendiendo nuevamente la inscripción.

En caso de dudas fundadas sobre invasión del dominio público marítimo, aunque no resulte de la descripción de la finca, ni del título, ni en el Registro la colindancia con el dominio público o la afección a las zonas de servidumbre, el registrador debe solicitar de oficio la certificación de Costas.

124.** AMPLIACIÓN DE CAPITAL. SOCIEDAD EXTRANJERA. DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Las normas no imponen la obligación de crear una sucursal para que una entidad extranjera pueda operar válidamente en el tráfico jurídico español. Por tanto es inscribible una escritura de ampliación de capital de una sociedad húngara en la que un socio aporta para la ampliación una participación indivisa de una finca registral.

125, * VENTA DE VIVIENDA POR COPROPIETARIAS CASADAS SIN INDICAR SI ES HABITUAL

Cuando son varios los propietarios vendedores de un vivienda no es necesario que los transmitentes casados manifiesten que no constituye la vivienda habitual de la familia

126.** RECONOCIMIENTO Y EJECUCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL EXTRANJERA

Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral, (es una persona jurídica que se dice ha sido demandada). La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.

127.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE USO TURÍSTICO

Los acuerdos que comportan modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal (en este caso una prohibición de uso turístico) en un conjunto urbanístico integrado por varios bloques deben ser aprobados por todos los propietarios de dicho conjunto con la mayoría prevista en la LPH. 

No es admisible la alegación de que varios de esos bloques no existen, ya que fueron previstos en la escritura de DH pero no construidos y su propietario es una entidad mercantil, sin perjuicio de que el defecto pueda ser subsanado fácilmente mediante la acreditación de que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas no integradas en los bloques efectivamente construidos sin que se hayan opuesto a tales acuerdos

128.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. ADJUDICACIÓN DIRECTA TRAS QUEDAR DESIERTA LA SUBASTA A LA ADMINISTRACIÓN ACREEDORA.

A pesar de que el actual RGR no lo admite y que la DG considera temporalmente aplicable  dicha reforma, entiende que es posible la adjudicación directa a favor de un ayuntamiento, como acreedor de la deuda tributaria, tras haber quedado desierta la subasta, si el procedimiento fue instado por la Diputación Provincial de conformidad y su actuación que se desarrolla en el marco de convenios que suscriben los ayuntamientos con las diputaciones provinciales para el mejor desarrollo de las tareas de recaudación ejecutiva.

129.** y 134. DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Si hay indicios suficientes de doble inmatriculación lo procedente es tramitar el expediente para, previa audiencia de las partes, concluir la resolución del mismo.

130.*** y 131 EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO: NO PUEDE BASARSE EN UN CONTRATO VERBAL

El expediente notarial para la reanudación del tracto no puede basarse en un contrato verbal

132.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. PRORROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PERIODO COVID

Practicada una anotación el día 28 de mayo de 2018, su caducidad no se produce hasta adicionar a la fecha de la anotación, los cuatro años (contados de fecha a fecha) del artículo 86 de la LH, y los 88 días naturales durante los que el plazo estuvo suspendido.

133.* HERENCIA ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL

La destrucción de la presunción de ganancialidad ex art. 1361 CC requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente.

Para modificar en el registro el carácter de ganancial con que publica la titularidad del bien, es preciso o acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales, o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.

135.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE TITULAR DE UNA FINCA QUE NO TIENE INSCRITA SU REFERENCIA CATASTRAL

La falta de inscripción de la referencia catastral de una finca no es óbice para que su titular pueda oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACIÓN SOBRE HABER PERCIBIDO YA BIENES SUFICIENTES EN VIDA. HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

En caso de desheredación debe acreditarse quiénes son los hijos o descendientes del desheredado, debiendo intervenir en la partición, o manifestarse que carece de ellos. No basta con que se indique que en vida el desheredado adquirió bienes bastantes para cubrir la legítima

137.** ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON BENEFICIO DE FUERO ARAGONÉS

La sucesión se rige por la ley personal del causante al tiempo de su fallecimiento, que puede ser distinta a la que tenía al tiempo de testar. No es necesario aclarar el significado de aforismos o expresiones apoyadas en preceptos legales que se citan en la propia escritura (“beneficio del fuero” del Art 355 CDFA).

138.** PODER ESPECIAL TIPO «NUNTIUS». JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN MENCIONAR LA AUTOCONTRATACIÓN.

En los casos en los que interviene un apoderado y hay autocontratación el juicio de suficiencia del notario tiene que hacer referencia claramente a que está salvada la autocontratación en el poder. Alternativamente, si se especifica que se trata de un poder tipo «nuntius» sería también admisible, pues excluye el riesgo de lesión para el poderdante.

139.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL COLINDANTE AFECTADO

No se puede ampliar la superficie de una finca a costa de otra, aunque el titular de esta lo consienta, sin formalizar la segregación y agregación que proceda, y con la debida causalización de dicha mutación patrimonial.

140.* COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN JARDÍN EN CONJUNTO INMOBILIARIO SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Transmitiéndose una vivienda unifamiliar (planta baja), de un conjunto inmobiliario en régimen de división horizontal, sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes

141.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA SIN APORTAR GEORREFERENCIACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES

En una propiedad horizontal tumbada se produce una reordenación de terrenos que requiere la georreferenciación de los elementos privativos resultantes.

142.** y 143 SOLICITUD DE NOTA SIMPLE POR CORREO ELECTRÓNICO

No se puede solicitar ni emitir publicidad registral por correo electrónico. Si la solicitud de publicidad registral se produce por vía telemática toda la tramitación del procedimiento debe efectuarse por este medio, por lo que cabe admitir la solicitud de publicidad formal por correo electrónico para luego recogerlo presencialmente por medio de mensajero.

144.*** APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009 A LA CESIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITO DE HABITUALIDAD.  

Es aplicable la Ley 2/2009 (la necesidad de registro y aval) a la cesión entre dos sociedades de un préstamo hipotecario constituido en 2005 y cedido en 2022 sin variar cláusulas, cuando el prestatario es un consumidor.

El registrador puede comprobar la habitualidad en la actividad de préstamo consultando al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales». Se considera que hay habitualidad cuando existen dos préstamos hipotecarios inscritos.

145.** COMPRAVENTA. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. INDICIO DE PARCELACIÓN

La constancia registral del listado de coordenadas equivale a la inscripción de la representación gráfica, a los efectos de impedir la inscripción de una georreferenciación contradictoria.

El hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación.

Además ha de iniciarse el procedimiento del art. 80 del RD 1093/1097 por existir una eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible parcelación.

146.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTO JUDICIAL

Aborda varias cuestiones:

Sobre la diferencia entre una escritura y un acta notarial;

La necesidad de firmeza de las sentencias y que para su inscripción debe aportarse testimonio firme sin que proceda inscribirlas mediante su incorporación a un documento publico

Sobre el alcance de los convenios reguladores de separación y divorcio homologados judicialmente, que pueden inscribirse directamente salvo que excedan del contenido propio del convenio liquidador.

147.* INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO: DOS HEREDEROS INSTITUIDOS

Resolución muy particular que interpreta una disposición testamentaria confusa y que ha dado lugar a diferentes interpretaciones.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe MARZO 2023. Cancelación de asientos concursales.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 30/03/2023

Indice:
  1. TEMA DEL MES: VÍAS PARA LA CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES RELATIVOS AL PROCEDIMIENTO CONCURSAL.
  2. DISPOSICIONES GENERALES.
  3. Listado de paraísos fiscales o jurisdicciones no cooperativas.
  4. Salario mínimo interprofesional para 2023
  5. Lucha contra la corrupción.
  6. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  7. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  8. SECCIÓN II 
  9. Nuevo Concurso Registros.
  10. RESOLUCIONES
  11. 4.*** ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?
  12. 8.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA 
  13. 9.*** HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO
  14. 11.** SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
  15. 16.*** NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.
  16. 17.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA
  17. 18.** HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
  18. 19.*** CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO
  19. 25.*** SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.
  20. 26.** INMATRICULACIÓN. COLINDANTE NOTIFICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN
  21. 28.*** CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.
  22. 29.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO
  23. 31 y 32** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO
  24. 33.** HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS. NIE
  25. 34.** SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA
  26. 36.*** COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR
  27. 41.** CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES
  28. 48.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN
  29. 50.*** DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES
  30. 54.*** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO
  31. 60.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.
  32. 62.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE INCORPORA SENTENCIA SIN CSV.
  33. 65.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN MATRIMONIAL HOLANDÉS. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES
  34. 67.** INSCRIPCIÓN DE BGA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES FUERA DE PLAZO
  35. 68.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA EXISTIENDO NUEVOS TITULARES REGISTRALES DESDE LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO
  36. 70 .** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH
  37. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: VÍAS PARA LA CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES RELATIVOS AL PROCEDIMIENTO CONCURSAL.

Por Antonio Oliva Izquierdo.

La cancelación de una inscripción o anotación en cuya virtud se hace constar que el titular de una finca se encuentra en situación de concurso, se rige, como regla general, por el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, que expresamente previene que “las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria. Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho”.

A ello añade el artículo 84 del mismo cuerpo legal que “será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella”.

Ahora bien, la cancelación de los asientos registrales relativos al procedimiento concursal también puede tener lugar por otros cauces.

En este sentido, podemos referirnos, en primer lugar, al supuesto de la caducidad de las anotaciones preventivas relativas a la situación concursal, en aquellos casos en los que haya transcurrido el plazo de cuatro años a contar desde su fecha que recoge el artículo 86 de la Ley Hipotecaria – “las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado” -.

De otro lado, también cabe la cancelación de los asientos registrales relativos a la situación concursal en aquellos otros supuestos en los que se hace constar registralmente la transmisión de la finca, esto es, cuando ésta sale del patrimonio del concursado con cumplimiento de los requisitos legales previstos para ello, o cuando se certifica sobre este extremo una vez verificada la transmisión. A este respecto, dispone el artículo 76 de la Ley Hipotecaria que “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”.

Esta última posibilidad, que facilita en la práctica la cancelación de los asientos registrales relativos al concurso cuando la finca queda fuera – o ha quedado fuera en virtud de un asiento anterior – de la esfera del patrimonio del titular en situación concursal, quedó expresamente consagrada en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de junio de 2020, que recuerda que “configurada la situación concursal como una situación que afecta, entre otras, a las facultades dispositivas del deudor puede llegarse a la conclusión, por parte de esta Dirección General, de que, hasta que no salga del patrimonio del concursado por enajenación de la misma cumpliendo los requisitos legales, no podrán extinguirse la referencia a la situación concursal en la que se encuentra el titular. Será en el momento de practicarse la inscripción de la transmisión o de expedirse certificación –una vez verificada la transmisión– y siempre que se hayan cumplido los requisitos legales (sean los requisitos del convenio, del plan de liquidación, o concurriendo autorización judicial cuando sea procedente, esto es, una vez cumplidos los requisitos legales según la fase concursal en que se encuentre el concursado) cuando puedan cancelarse la referencia a la situación concursal, o antes si se ordena así judicialmente”.

Con esta última posibilidad no solamente se evita que la publicidad registral continúe dando a conocer una situación concursal relativa a un titular anterior, con las indeseadas consecuencias que ello puede suponer para el adecuado desenvolvimiento del tráfico jurídico inmobiliario, sino que también se agiliza el mismo, al evitar tener que obtener un pronunciamiento por parte de los Tribunales para su cancelación, que, además, habrá de revestir el carácter de firme de conformidad con el apartado cuarto del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – “mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”.

 

DISPOSICIONES GENERALES.

Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).

Tras la entrada en vigor de dos nuevos gravámenes -energético y de entidades de crédito- ahora se crean los modelos necesarios para realizar las correspondientes declaraciones que son los números 795, 796, 797 y 798.

Real Decreto 64/2023, de 8 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 34/2006, de 30 de octubre, sobre el acceso a las profesiones de la Abogacía y la Procura.

Desarrolla la Ley 34/2006, de 30 de octubre, que regula el acceso a ambas profesiones, sustituyendo al anterior reglamento de 2011, para adaptarse a las recientes reformas legales en esta materia. 90 créditos entre el curso y las prácticas con evaluación final. Régimen transitorio para acceso de los procuradores a la abogacía y viceversa.

Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero, por la que se publica la nueva lista de 24 países y territorios que se consideran jurisdicciones no cooperativas, terminología que sustituye y amplía la de paraíso fiscal.

Real Decreto 99/2023, de 14 de febrero, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2023 que queda fijado en 36 euros/día o 1.080 euros/mes, con efectos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2023. Si hay prorrateo de pagas extraordinarias, €1260 al mes.

Ley 1/2023, de 20 de febrero, de Cooperación para el Desarrollo Sostenible y la Solidaridad Global: Actualiza la regulación española de la cooperación para el desarrollo sostenible, que es una pieza esencial de la acción exterior del Estado, asumiendo el compromiso de dedicar en 2030 el 0,7% del PIB a este destino. Regulación del personal cooperante y del voluntariado en el exterior.

Ley 2/2023, de 20 de febrero: Esta Ley regula la colaboración ciudadana y su protección en la lucha contra la corrupción, estableciendo las normas mínimas de los canales de información, tanto externos, como internos de las propias organizaciones. Obligación de contar con un canal de información interno por parte de empresas a partir de 51 trabajadores y organismos públicos (entre ellos, los Colegios Notariales y el Colegio de Registradores). Se crea la Autoridad Independiente de Protección del Informante, A.A.I.

Ir al archivo especial.

Real Decreto 117/2023, de 21 de febrero que fija los umbrales de renta y patrimonio familiar y las cuantías de las becas y ayudas al estudio para el curso 2023-2024. Aumentan las ayudas para los casos en que se cursen los estudios en una localidad distinta del hogar familiar.

Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2023.

Orden HFP/188/2023, de 27 de febrero: Para facilitar la cumplimentación de la declaración del referido Impuesto, se anexa la relación de valores negociados en los centros de negociación con su cotización media correspondiente al cuarto trimestre de 2022. También modifica el modelo 179, «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos».

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa enAragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra, País Vasco y Valencia.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han interpuesto y admitido a trámite recursos relativos a:

  • LEY DE LIBERTAD SEXUAL. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 8017-2022, contra disposición final cuarta, disposición final séptima y disposición final decimoséptima de la Ley Orgánica 10/2022, de 6 de septiembre, de garantía integral de la libertad sexual.
  • CATALUÑA: ALQUILER SOCIAL. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 8118-2022, contra el art. 12 de la Ley de la Generalitat de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, en cuanto a la redacción que da a la disposición adicional primera, apartado 1.c, que trata del ofrecimiento de propuesta de alquiler social en caso de desahucio a personas que carezcan de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor y concurren otras circunstancias.
  • ARAGÓN: CONTRATACIÓN PÚBLICA. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 26-2023, contra los artículos 2, 3.1, 3.2, 4 y 5 del Decreto-ley 3/2022, de 6 de abril, del Gobierno de Aragón, por el que se adoptan medidas excepcionales y urgentes en la contratación pública en Aragón.
  • LEY DE MEMORIA DEMOCRÁTICA. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 193-2023, contra la Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática. Ver breve resumen.
  • SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN. Se ha admitido a trámite la Cuestión de inconstitucionalidad n.º 1938-2021, en relación con los artículos 565.1 y 557.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
  • MAR MENOR. Se ha admitido a trámite el Recurso de inconstitucionalidad n.º 8583-2022, contra la Ley 19/2022, de 30 de septiembre, para el reconocimiento de personalidad jurídica a la laguna del Mar Menor y su cuenca.
SECCIÓN II 
Nuevo Concurso Registros.

RR de la DGSJFP y de la DGDEJyM de Cataluña, de 6 de febrero de 2023, por las que se convoca concurso ordinario número 315 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ir al resultado.

Ver archivo de concursos.

 

RESOLUCIONES

2.** ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

El heredero único de su esposa lega en su testamento un bien ganancial y autoriza al legatario para tomar posesión del mismo sin intervención de su heredero. La resolución exige la intervención del heredero por tratarse de un bien ganancial inscrito con tal carácter a nombre del testador y su esposa.

3.** COMPRA POR CASADOS EN GANANCIALES SIN ESPECIFICAR SI EL RÉGIMEN ES EL LEGAL O EL PACTADO. COMUNICACIÓN DEL DEFECTO POR EL REGISTRADOR SIN CALIFICACIÓN FORMAL.

Como regla general hay que especificar si el régimen matrimonial de gananciales es el legal de gananciales o es uno convencional; sin embargo en casos muy evidentes como en este que manifiestan tener la vecindad civil común se puede sobreentender que se están refiriendo al legal supletorio.

4.*** ¿VENTA O DISOLUCIÓN PARCIAL SUBJETIVA DE CONDOMINIO?

En una comunidad, cuando el acuerdo de disolución no es tomado por todos los copropietarios sino sólo por algunos, trasmitiendo su respectiva cuota entre ellos, aunque se reduzca el número de comuneros, lo que existe en realidad es una venta o cesión onerosa por precio en dinero de una cuota indivisa, lo que tiene trascendencia, para determinar el carácter de la cuota adjudicada.

5.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA PARA CUMPLIR CONTRATO DE RESERVA DE VIVIENDA SOBRE PLANO. TRASCENDENCIA REAL

La anotación de demanda puede practicarse en otros supuestos en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir directa o indirectamente, efectos reales.

8.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS SIN PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA 

Considera la DG que la copia de una escritura que introduce un nuevo artículo en los estatutos de una propiedad horizontal (que prohíbe el uso de las viviendas con fines turísticos o alquileres vacacionales) no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, por lo que no es imprescindible acreditar su autoliquidación por ITPyAJD. 

9.*** HERENCIA. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE CONMUTAR SIN CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE VIUDO

El cónyuge viudo debe intervenir en la escritura de aceptación y partición de herencia de su cónyuge por ser heredero forzoso. La decisión de conmutar el usufructo vidual y el modo de hacerlo corresponda a los herederos, pero se requiere el acuerdo del cónyuge viudo sobre la valoración de su derecho, la concreción de los bienes afectos a su pago y las garantías que aseguren su cumplimiento.

10.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICO

La cláusula estatutaria por la que se prohíben el uso turístico está comprendida dentro de la mayoría especial que para “acuerdos que limiten o condicionen los arrendamientos turísticos” establece el  art. 17.12 LPH, y por panto puede adoptarse con la mayoría de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 de las cuotas de participación del inmueble. 

11.** SEGREGACIÓN (“POR ANTIGÜEDAD”) POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

No cabe inscribir, “por antigüedad”, una segregación de 2 fincas rústicas de extensión inferior a la “unidad mínima de cultivo”, si no se acredita fehacientemente la fecha de la segregación, con correspondencia entre la descripción registral y catastral de cada parcela resultante ni se invoca alguna de las excepciones de la LMEA 1995 ni se aporta certificación municipal de que han prescrito las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística.

12.** DIVISIÓN GEORREFERENCIADA DE UNA FINCA

La georreferenciación exigida por el art. 9 LH, ha de estar contenida en un archivo electrónico con el formato aprobado por la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, es decir es mediante el Informe de Validación Gráfica Alternativo.

13.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

Habiéndose diligenciado un libro de actas de una subcomunidad de una propiedad horizontal no inscrita al amparo del art. 415 RGH, no puede presentarse ni provoca asiento alguno una instancia del titular registral solicitando la anulación del diligenciado ya que, tal diligencia no supone la legalización del libro ni de la subcomunidad de propietarios, ni puede beneficiarse del sistema registral.

14.** CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES PRACTICADAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Cuando el incidente extraordinario de oposición al procedimiento de ejecución se haya entendido exclusivamente contra el acreedor ejecutante, la sentencia producirá efectos contra éste pero no contra el tercer adquirente, titular registral del dominio por la adjudicación, y que no fue parte en dicho incidente, salvo que en éste consienta en escritura pública o se acredite de otra forma fehaciente y admitida en derecho que ha prestado su consentimiento a esa cancelación.

16.*** NOTIFICACIONES EN EL EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR A LOS TRANSMITENTES EN TÍTULO PÚBLICO.

En los expedientes notariales de dominio para inmatricular fincas, como regla general es obligatorio notificar a los anteriores propietarios incluso aunque hayan transmitido la finca en escritura pública. Sin embargo hay excepciones, como en el caso presente, cuando el título público de transmisión ha sido otorgado inmediatamente antes que el Acta de Requerimiento que da inicio al expediente notarial.

17.** INMATRICULACIÓN DE CAMINO PÚBLICO QUE ATRAVIESA UNA FINCA YA INSCRITA

Es correcta la calificación de la registradora que impide la inmatriculación de un trozo de camino mediante una certificación del art. 206 cuando dicho camino atraviesa una finca inscrita, ya que está fundada la duda de que invada una finca inmatriculada; teniendo en cuanta además que el procedimiento previsto en dicho art. tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.

18.** HERENCIA. REPRESENTACIÓN LEGAL: PATRIA POTESTAD REHABILITADA. AUTORIZACIÓN PARA REPUDIAR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

En una renuncia de herencia otorgada por representante legal del incapacitado no es necesario aportar la sentencia de incapacitación y el nombramiento de representante por ser bastante el juicio de suficiencia del notario autorizante sobre las facultades representativas, Pero sí es necesario que la incapacitación conste inscrita en el Registro Civil. También es necesaria la autorización judicial para la renuncia, aunque tampoco lo será su aportación si todos los extremos necesarios para su calificación establecidos en el art. 100RH quedan suficiente y rigurosamente reseñados en la escritura.

19.*** CANCELACIÓN DE DOMINIO DIRECTO DE UN CENSO ENFITÉUTICO

El dominio directo no puede cancelarse por caducidad legal directamente. Para proceder a la consolidación de ambos dominios, útil y directo, y dado el carácter de auténtico dueño que tiene el dueño directo, habrá que proceder, bien a la redención del censo enfitéutico, de conformidad con lo previsto en el artículo 1651 del Código Civil, bien a que se declare la prescripción del capital conforme a lo señalado en el reiterado artículo 1620, prescripción que exigirá, para su adecuado reflejo registral, la resolución judicial oportuna que así lo declare.

20.** RECTIFICACIÓN DEL DOMINIO POR ERROR EN LA POSESIÓN

No cabe inscribir una escritura en la que los titulares registrales se limitan a manifestar que por confusión en las letras de los apartamentos poseídos, nunca tomaron posesión material de apartamento correcto, de modo que cada una poseyó el apartamento del que era titular la otra parte, por lo que quieren poner fin a esa confusión y no alterar la situación posesoria generada involuntariamente a través de los años. El sistema negocial de transmisión del dominio es causalista, y en el sistema registral la falta de negocio traslativo exige resolución judicial.

22.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No procede tomar anotación preventiva de embargo si el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra los titulares registrales en el momento de presentación del mandamiento calificado.

23.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. INCIDENTE DE OPOSICIÓN. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN POSTERIOR

Se deniega la cancelación de la adjudicación en una ejecución declarada nula (por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado) al haberse inscrito transmisiones posteriores a la adjudicación y no haber sido oídos los adquirentes que son terceros.

24.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN INSTANCIA PRIVADA

No cabe por vía de recurso revisar la legalidad en la práctica de los asientos del registro o recurrir las calificaciones positivas y así modificar el contenido de los asientos ya practicados.

25.*** SEGREGACIÓN EN ANDALUCÍA EN SUELO URBANIZABLE. COMPETENCIA AUTONÓMICA, APLICACIÓN POR DEFECTO DE LA NORMATIVA DEL SUELO RÚSTICO Y LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.

Como regla general, en los casos de segregación en fincas clasificadas como suelo urbanizable es de aplicación la legislación estatal de unidades mínimas de cultivo para fincas rústicas, salvo que la normativa autonómica establezca otra cosa, diferenciando por ejemplo si está sujeto a una actuación urbanística o no, siendo aplicable, en caso negativo, la normativa agraria. Si el órgano agrario competente autonómico ha declarado y comunicado la nulidad de la segregación en el trámite del art. 80 RH Urbanismo, a pesar de existir licencia de segregación, no puede ser objeto de inscripción y al interesado solo le cabe recurso ante los tribunales contra dicha decisión administrativa.

26.** INMATRICULACIÓN. COLINDANTE NOTIFICADO SOLICITA QUE SE HAGA CONSTAR DOBLE INMATRICULACIÓN

El notificado por ser colindante de una finca que fue inmatriculada por la vía del artículo 205 LH por si está disconforme solo le cabe acudir a la vía judicial. Tampoco puede solicitar la apertura de un expediente de doble inmatriculación si no es titular de una de las fincas supuestamente inmatriculadas doblemente. En cualquier caso la instancia tiene que tener la firma legitimada.

27.** NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO ART. 199 LH POR DUDAS DE IDENTIDAD

Solo puede denegarse la iniciación del expediente del art. 199 LH cuando sea palmaria y evidente su improcedencia, sin que la existencia de una división anterior, la magnitud del exceso de cabida o la sospecha de encubrimiento de una agrupación sean suficientes para ello. 

28.*** CONTADOR PARTIDOR PARTE CAPITALIZANDO EL USUFRUCTO DEL CÓNYUGE VIUDO.

El contador-partidor no puede capitalizar el usufructo vitalicio del cónyuge viudo adjudicándole el pleno dominio de determinados bienes, para lo que se necesita su consentimiento.

29.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TRACTO SUCESIVO

Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos. Pero no por la viuda, que dice ser titular de la mayoría de intereses de la comunidad hereditaria, (por su mitad en gananciales y el legado del usufructo universal) como usufructuaria universal, siendo en este caso necesaria inscribir la partición.

31 y 32** SEGREGACIÓN Y OBRA NUEVA ANTIGUA. SILENCIO POSITIVO

Para la inscripción de una escritura de segregación es necesario aportar una manifestación expresa de la administración competente relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable, y ello aunque la legislación autonómica admita entender estimada por silencio administrativo la licencia de segregación.

33.** HERENCIA ANTE NOTARIO FRANCÉS. NIE

En una herencia ante un notario francés se exige que todos los otorgantes, aunque no adquieran bienes en España, tengan NIE; ha de acompañarse el acta de declaración de herederos sino está testimoniada de forma suficiente; y de acuerdo con el principio de la equivalencia de funciones es preciso que el notario haga juicio de suficiencia, aunque puede admitirse que no sea exactamente igual que el exigido por la legislación española si hay equivalencia funcional.

34.** SENTENCIA EN TERCERÍA DE DOMINIO DECLARANDO LA INEFICACIA DE LA ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO INSCRITA

Puede cancelarse una adjudicación declarada nula (ante una Tercería de dominio) por la propia Administración ejecutante y por los Tribunales, si el titular registral (cuya adjudicación se cancela) ha sido parte y ha tenido posibilidad de defensa de sus intereses.

35.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA DISCONTÍNUA

La oposición justificada de los colindantes, formulada en la tramitación del expediente del art. 199 LH, es causa suficiente para denegar la inscripción de la representación gráfica de la finca.

36.*** COMPRAVENTA. IDENTIFICACIÓN MEDIANTE EL PERMISO DE CONDUCIR

El permiso de conducir español original es un documento válido para identificar a las personas, españolas o extranjeras, porque es un documento oficial que tiene esa finalidad identificativa, y contiene fotografía y firma de su titular. 

37.* PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. DOMICILIO DEL ADQUIRENTE

Siendo el domicilio del adquirente una de las circunstancias esenciales de la inscripción no puede admitirse como tal un apartado de correos. Si consta la existencia de un arredramiento, no puede inscribirse la adjudicación derivada de una ejecución sin que se acredite la notificación al arrendatario.

38** COMPRAVENTA. PODER ANTE NOTARIO EXTRANJERO

Admite la DG una compra en la que la tutora de los menores actúa a través de un apoderado e impide entrar en si se han cumplido los requisitos legales para actuar en representación de menores puesto que considera que el cumplimiento de tales requisitos está incluido dentro del juicio de suficiencia del poder.

40.** CESIÓN ONEROSA DE SERVIDUMBRE PERSONAL

Es exigible la  acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando se trata de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento. Es esta caso es una cesión onerosa de una servidumbre personal que lleva aparejada la asignación del uso exclusivo de un «módulo» de una determinada finca rústica en el que se ubica un puesto de observación de naturaleza.

41.** CANCELACIÓN DE NOTAS DE AFECCIÓN FISCAL IRPF NO RESIDENTES

Pueden cancelarse las notas marginales de afección fiscal al pago del Impuesto sobre la Renta de los no Residentes mediante la presentación de los resguardos de ingreso de las cantidades retenidas, pero ha de ser original, sin que sean admisibles las fotocopias.

42.* OBRA NUEVA. INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN

En la tramitación del art. 199 LH, la oposición de un colindante, la desaparición de un lindero fijo y el posible encubrimiento de una agregación, justifican la denegación de la inscripción.

43.** PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL Y GEORREFERENCIACIÓN PORCIÓN OCUPADA

En un acta de fin de obra hay que georreferenciar la parte del suelo ocupada por la edificación, aunque se trate de un fin de obra parcial (de determinados elementos de una propiedad horizontal)  (máxime si en realidad el edificio se halla completamente terminado desde hace 15 años).

45.* CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1 LH

No procede cancelar una anotación preventiva de embargo  (de duración indefinida por haberse prorrogado con anterioridad a la LEC de 2001), conforme a lo dispuesto en la regla octava del artículo 210.1 LH al haberse extendido una nota marginal de ampliación en el año 2010.

46.** VENTA DE FINCA PRIVATIVA POR VIUDA ARAGONESA: NATURALEZA DEL DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD Y SU TRATAMIENTO REGISTRAL.

El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, por tanto, en la venta de finca privativa por viuda aragonesa, no es preciso acreditar el fallecimiento del esposo.

47.** HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CRÉDITO CONCEDIDO POR SOCIEDAD LUXEMBURGUESA

Se analizan diferentes defectos en una hipoteca, al oponerse por el registrador los defectos siguientes:

1º: porque el préstamo está sujeto a condición suspensiva y, por eso, no se ha perfeccionado, defecto que se revoca. 2º: porque la hipoteca se ajusta a un préstamo y no a un crédito, revocado. 3º a): porque no se determina el procedimiento de liquidación, revocado por estar previsto supletoriamente en la ley. 3º b): porque no está determinada la deuda, confirmado pues debe pactarse un procedimiento de determinación de la forma de constancia registral de la existencia y cuantía de la obligación futura en la escritura de constitución para la venta extrajudicial. 4º: por establecer amortización anticipada parcial incompatible con el pacto de amortización y entrañar prohibición de disponer; revocado por ser lícito precaverse de la debilidad financiera de la sociedad deudora que vende su único activo.

48.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE TRANSMISIÓN

Se admite la posibilidad de certificar el precio de venta a fin de interponer una demanda de retracto legal o de rescisión por lesión pero no a los efectos de plantear una demanda de servidumbre de paso, ya que el precio exacto de venta de la finca en la transacción inmediatamente anterior a la solicitud no será concluyente para determinar la indemnización de la servidumbre.

49.** HERENCIA. POSIBLE INDETERMINACIÓN DEL OBJETO

Segunda Resolución sobre el mismo título. Cabe hacer constar en el Registro la cesión del derecho a percibir el precio aplazado de una compraventa cuyo pago ha sido garantizado, pero siempre que el crédito esté suficientemente identificado.

50.*** DONACIÓN. MANIFESTACIÓN NO CATEGÓRICA SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

A los efectos de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, no es necesario que se afirme categóricamente si se ha realizado o no la actividad potencialmente contaminante del suelo a que se refiere dicho precepto, siendo suficiente que el transmitente afirme que no le consta que se haya realizado dicha actividad. 

51.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

No procede tomar anotación preventiva de embargo ordenada en 2012, cuando la sociedad deudora esta concursada y abierta la fase de liquidación, por no ser uno de los supuestos excepcionados en la legislación concursal. Cabe anotación de embargo sobre el principal aunque no estén determinadas las responsabilidades por intereses y costas.

54.*** HERENCIA. ACREDITACIÓN DE LA SEPARACIÓN DE HECHO

La situación de separación de hecho declarada por el testador en su testamento queda sometida a prueba al abrirse la sucesión.

57 y 58 * ACTA DE FIN DE OBRA O DE RECTIFICACION DESCRIPTIVA SIN LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Como regla general el registrador ha de exigir en todo documento sujeto a inscripción la previa presentación para la liquidación de impuestos, como en el presente caso de acta de fin de obra. Sólo se excepcionan casos en los que concurren supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal.

56.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del art. 199 LH, la oposición basada en la certificación catastral y otros indicios es suficiente para justificar la denegación de la inscripción.

57.** HERENCIA. AUSENCIA DE MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

En las escrituras de adjudicación de herencia también es necesario que se realice la declaración de haberse efectuado o no en las fincas actividades potencialmente contaminantes del suelo. 

59.* CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN. TRACTO SUCESIVO

La calificación sustitutoria no es un recurso sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro. No puede inscribirse una adjudicación de la totalidad de una finca cuando el procedimiento se dirige únicamente contra dos de los tres titulares registrales.

60.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SE SOLAPA EN LA ORTOFOTO DEL PNOA CON LA COLINDANTE.

Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca colindante, procede denegar la inscripción de la representación gráfica si esta se solapa con la delimitación de la colindante en la ortofoto del PNOA.

61.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE NO REGISTRAL

Las alegaciones de los colindantes que no tienen su título inscrito pueden ser tenidas en cuenta por el registrador para formar su juicio sobre si existe una controversia que impida la inscripción de la georreferenciación.

62.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO QUE INCORPORA SENTENCIA SIN CSV.

No puede practicarse asiento de presentación de los documentos que por su naturaleza no puedan provocar operación registral alguna. (En este caso una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado)

63.*** COMPRA DE VPO POR PERSONA JURIDICA SIN VISADO DE AUTORIZACIÓN

Cuando el incumplimiento de los requisitos para adquirir una VPO no implica sanción de nulidad sino mera infracción administrativa (como ocurre en la legislación de Castilla y León) no cabe exigir el visado de la administración que acredita el cumplimiento de dichos requisitos. Aunque la nota simple debe contener la fecha de la calificación definitiva si resulta del registro, el notario debe asegurarse para comprobar la vigencia del régimen.

65.*** COMPRA POR CASADO EN RÉGIMEN MATRIMONIAL HOLANDÉS. RECURSO A EFECTOS DOCTRINALES

Conocida la ley extranjera aplicable al régimen económico matrimonial, lo fundamental es que el bien adquirido se inscriba según la disciplina aplicable al mismo en ese momento, tal como establece el artículo 51.9.ª a) del Reglamento Hipotecario, de modo que será el momento de la ulterior realización de actos dispositivos sobre dicho bien cuando deberán observarse las normas y pactos que, como consecuencia del indicado régimen económico-matrimonial, sean aplicables que pudieran no coincidir –en caso de modificaciones legales o convencionales– con las que en el preciso momento de la adquisición estuvieran vigentes.

66.** RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE HERENCIA YA PRACTICADA PRETENDIENDO SE SUJETE A CONDICIÓN SUSPENSIVA

No es posible rectificar una inscripción de modo que la adjudicación del dominio quede sujeta a condición suspensiva, porque los asientos del Registro, una vez practicados, se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

67.** INSCRIPCIÓN DE BGA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES FUERA DE PLAZO

En un expediente del art. 199 con BGA, el registrador puede tener en cuenta las alegaciones del colindante aunque se hayan recibido fuera de plazo.

En este caso la DG no considera suficiente la oposición de un colindante registral basándose en la certificación catastral.

68.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA EXISTIENDO NUEVOS TITULARES REGISTRALES DESDE LA ADOPCIÓN DEL ACUERDO

La DG en esta resolución cambia el criterio reciente según el cual los acuerdos de las Juntas de propietarios tienen que estar adoptados por los que sean titulares según el registro de los elementos independientes en el momento de la presentación.  En este caso entiende que dos nuevos titulares quedan vinculados por un acuerdo anterior ya que adquirieron por herencia de quien en el momento del acuerdo lo había consentido; además de que su consentimiento no era necesario para el acuerdo al no ser exigible la unanimidad, sino una mayoría reforzada que ya existía.

69.* DOCUMENTOS SUBSANATORIOS PRESENTADOS EN VIA DE RECURSO

En el recurso debe rechazarse cualquier pretensión basada en motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma y sin que la DG deba entrar sobre nuevos argumentos o defectos alegados por el registrador relativos a estos documentos presentados de forma extemporánea.

70 .** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO ART. 208 LH

No procede el expediente (acta notarial) de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, cuando no hay ruptura del tracto, sino un defecto en el título inscribible. Es correcto denegar la expedición de la certificación si es evidente que el expediente no va a ser inscribible.

71.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN COLINDANTE POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA

En un expediente del 199 basado en una representación catastral el registrador puede tener en cuenta la oposición de la Administración alegando la posible invasión de una vía pecuaria, aun cuando no esté deslindada.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2023. El Bizum como medio de pago.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 26/02/2023

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MESEL BIZUM Y SU IDENTIFICACIÓN COMO MEDIO DE PAGO

Por Antonio Oliva Izquierdo.

El Bizum es un novedoso método de pago, inmediato y sin comisiones, que se realiza a través del teléfono móvil y que pretende constituir una alternativa más rápida y cómoda en su tramitación que las transferencias bancarias.

Con estas características, el Bizum es un proyecto creado hace aproximadamente algo más de un lustro en colaboración con la mayoría de las entidades bancarias españolas que cada vez está teniendo una mayor acogida como medio de pago entre los ciudadanos precisamente por su carácter rápido –el dinero se recibe de manera inmediata-, cómodo –no es preciso completar los respectivos números de cuenta bancaria cada vez– y seguro, toda vez que es reconocido por la generalidad de los bancos españoles.

Para poder utilizar este nuevo medio de pago, únicamente es preciso asociar el número de cuenta bancaria personal a un número de teléfono móvil y tener descargada y activada la aplicación de Bizum, bien directamente, o bien integrada en alguna de las aplicaciones de las entidades bancarias que colaboran en el proyecto (Banco Santander, BBVA, Banco Sabadell, Caixabank, Unicaja Banco, Kutxabank, Ibercaja, Abanca, entre muchas otras). De este modo, introduciendo el número de teléfono o seleccionando en el móvil el contacto de la agenda al que queremos enviar el dinero, podremos realizar el pago, aunque desconozcamos el número concreto de su cuenta bancaria, toda vez que este último, como decimos, ya ha sido asociado por aquél a su propio número de teléfono que sí conocemos.

La aceptación y generalización del Bizum como medio de pago plantea, sin embargo, el problema de su identificación como medio de pago.

A este respecto, hemos de recordar que el párrafo primero del artículo 11 de la Ley Hipotecaria establece que “en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley”, añadiendo el referido artículo 21 en su apartado segundo que “las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862”.

Por su parte, los apartados tercero y cuarto del artículo 254 de la Ley Hipotecaria disponen que “3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. 4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados”.

En cumplimiento de lo anterior, establece el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado que “en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria”.

Como vemos, la redacción de estos preceptos regula la identificación de los medios de pago y hace alusión a una serie de supuestos –metálico, transferencia bancaria, cheque bancario nominativo o al portador, o instrumentos de giro– entre los que no se encuentra el Bizum.

Sin embargo, el Bizum bien puede reconducirse al pago mediante transferencia bancaria, toda vez que, al igual que en ésta, el dinero se emite desde un número de cuenta bancaria a otro, diferenciándose únicamente de las transferencias bancarias en cuanto a su inmediatez y a su simplificación, por cuanto que, como indicábamos con anterioridad, las partes han asociado previamente dichos números de cuenta bancaria a sus números de teléfono móvil y, por tanto, el pago desde una cuenta a otra se hace por referencia de dichos números de teléfono a las mismas.

Así, asimilado el Bizum al pago mediante transferencia, queda sujeto a la obligatoriedad de la identificación de los medios de pago en los términos previamente indicados y desarrollados en la regla tercera del párrafo segundo y en los párrafos tercero y cuarto del artículo 177 del Reglamento Notarial: “3.ª En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. En el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono. En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura. A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, (…) si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria. Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado”.

En este sentido, la Instrucción de la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado – hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – de 28 de noviembre de 2006 incide en que:

Primero. Identificación de medios de pago. – Los notarios deberán identificar en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se constituyan, declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. Respecto del momento del pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas. A título ejemplificativo, deberá identificarse ese medio de pago haciendo constar en la escritura si se realizó en metálico, cheque bancario nominativo o al portador, cheque nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, transmisión de bienes y derechos en pago, y compensación. Igualmente, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública.

Segundo. Constancia documental en la escritura del medio de pago. – El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes.

Tercero. Constancia mediante manifestación del medio de pago. – Si los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto.

Cuarto. Negativa a identificar el medio de pago empleado. – Si el otorgante se negara a identificar en la escritura pública, en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado, la información relativa a dicha escritura.

Quinto. Escrituras a las que se aplica lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley del Notariado. – De conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas de prevención de fraude fiscal, los notarios deberán consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autoricen a partir de la entrada en vigor de dicha norma”.

Por tanto, en caso de pago por Bizum en títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, las partes deberán identificar los medios de pago y dejar constancia en la escritura, por soporte documental testimoniado en la misma o por manifestación al Notario, de los códigos de cuenta de cargo y abono como regla general, sin perjuicio de la especialidad ulteriormente prevista por el párrafo quinto del ya citado artículo 177 del Reglamento Notarial que entiende suficientemente identificados los medios de pago aun sin aportar los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que se haga constar en la escritura el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

A este respecto, téngase en cuenta que la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya advierte en sus Resoluciones de 11 de marzo de 2013, 16 de octubre de 2014 y 9 de diciembre de 2014 -fundadas en la anterior de 2 de julio de 2011, y reiteradas por las más recientes de 4 de marzo de 2020 y 20 de marzo de 2020– que “no toda omisión de los elementos de identificación de los medios de pago que, según el artículo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura pública, produce el cierre registral (cfr. los párrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligación de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto”.

 

DISPOSICIONES GENERALES.

Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 1/2023: incentivos para la contratación laboral

Promueve la contratación laboral estable con incentivos como la rebaja de cuotas de la Seguridad Social o subvenciones públicas. Obligación de mantener el empleo durante tres años. Para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento extiende la situación de vulnerabilidad. Casi todo entrará en vigor el 1 de septiembre de 2023.

Ir a la página especial.

Incapacidad temporal:

   A) Real Decreto 1060/2022, de 27 de diciembre.

El médico ya no entregará al trabajador la copia en papel del parte facultativo destinada a la empresa, durante los 365 primeros días de la incapacidad temporal. El parte será comunicado a la empresa directamente por la Administración usando medios electrónicos. La empresa comunicará por los mismos medios los datos que precise la Administración para la gestión y, en su caso, compensación en la cotización. La regulación se compone de un Real Decreto y una Orden Ministerial.

Entrará en vigor el 1 de abril de 2023.

Ir al archivo especial.

   B) Orden de 11 de enero.

Complementa la reforma operada por el Real Decreto a que se refiere el epígrafe anterior, adaptando la orden de desarrollo a varias reformas reglamentarias. Incluye modelos de partes médicos y de datos que han de comunicar las empresas.

Entrará en vigor el 1 de abril de 2023.

Ir al archivo especial.

Deuda del Estado durante 2023

Orden ETD/37/2023, de 17 de enero: Que regula la creación de Deuda del Estado -letras, bonos y obligaciones- hasta enero de 2024, con un incremento del monto total cifrado en 96.021.975.110 euros. Se enlaza con el calendario de subastas.

Tratados internacionales

Resolución de 16 de enero de 2023, de la Secretaría General Técnica, por la que  se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 13 de enero de 2023.

Reglamento IRPF: estatuto del artista

Real Decreto 31/2023, de 24 de enero, por el que se modifica el Reglamento del IRPF

Se reduce el tipo mínimo de retención en la relación laboral de los artistas y se reduce el tipo de retención en actividades económicas de artistas con ingresos modestos.

Patrimonio de la Seguridad Social

Real Decreto 37/2023, de 24 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 1221/1992, de 9 de octubre, sobre el patrimonio de la Seguridad Social.

Adapta la regulación del patrimonio de la Seguridad Social a la reforma introducida por la Ley de Presupuestos para 2023 y a las recomendaciones del Tribunal de Cuentas. La enajenación de sus bienes puede ser por subasta o por adjudicación directa. Obras nuevas: escritura e inscripción. Caben la permuta y la cesión de uso. Determinadas adscripciones y cesiones de uso se inscribirán en el Registro de la Propiedad.

Plan Estadístico Nacional 2023.

Real Decreto 17/2023, de 17 de enero. Este real decreto desarrolla para 2023 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En las siguientes estadísticas se relaciona al Colegio de Registradores:

  • 8313 Estadística del Procedimiento Concursal (comenzó en 2021)
  • 8284 Estadística de Sociedades Mercantiles. Interviene el Registro Mercantil Central.
  • 8314 Estadística de Hipotecas
  • 8315 Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias
  • 8316 Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad
  • 8354 Estadística de Precios del Suelo

Ministerio de Justicia: conservación y destrucción de documentos. Resolución de 17 de enero de 2023.

Aprueba los calendarios de conservación, transferencia y eliminación de siete series documentales del Ministerio de Justicia.

Seguridad Social: normas para 2023

Orden PCM/74/2023, de 30 de enero, por la que se desarrollan las previsiones legales de la Ley de Presupuestos en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2023. Tiene efectos desde el 1 de enero de 2023. Las bases mínimas son provisionales hasta la publicación del nuevo SMI. Cotización adicional de un 0,6% para el mecanismo de equidad intergeneracional. Adaptación por los cambios en la cotización de autónomos.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones del País Vasco (empleo público), Cataluña (laboral, fiscal), Navarra (consumidores, presupuestos), Aragón (economía social, presupuestos), Canarias (La Palma), Andalucía (presupuestos), Asturias (nueva Agencia), La Rioja (Juventud, presupuestos, medidas fiscales), Castilla y León (presupuestos)

SECCIÓN II

Jubilaciones y excedencias

Se declara a doña Marina Tabarés Cuadrado, Registradora de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte, con efectos de 31 de diciembre de 2022, en situación de excedencia voluntaria en el Cuerpo de Registradores

RESOLUCIONES

NO se ha publicado ninguna en el BOE, aunque sí se han firmado durante ese mes. Se están publicando en febrero.

 

ENLACES

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE ENERO 2023  

INFORME NORMATIVA ENERO 2023 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2023: NO HUBO

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

OTROS RECURSOSSeccionesParticipaCuadrosPrácticaModelosUtilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Balneario de Mondariz (Pontevedra). Por Ana Isabel Rodriguez Parada

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2023. Resoluciones relevantes.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 31/01/2023

Indice:
  1. TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.
  4. Blanqueo de capitales: declaraciones sobre movimientos de medios de pago. Orden ETD/1217/2022, de 29 de noviembre,
  5. Calendario Días inhábiles 2023. Resolución de 1 de diciembre de 2022,
  6. Ley de Presupuestos para 2023
  7. RDLey 20/2022: Medidas derivadas de la guerra de Ucrania y otras: 
  8. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  9. TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  10. SECCIÓN II: 
  11. RESOLUCIONES:
  12. 516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO
  13. 522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.
  14. 524.*** 525, 526 SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  15. 532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA
  16. 533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO
  17. 534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN
  18. 538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO A FAVOR DEL ARRENDATARIO POR DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
  19. 551.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD
  20. 555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE MAS DEL 400%. DUDAS DE IDENTIDAD
  21. 557** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH
  22. 559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN: LA NUEVA DESCRIPCIÓN SE PUEDE EXTENDER A UNA PARCELA COLINDANTE A LA CATASTRAL INMATRICULADA. 
  23. 561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER
  24. 563. *** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR JUDICIAL. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS
  25. 570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  26. 571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL
  27. 572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA
  28. 575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL
  29. 578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL
  30. ENLACES

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de enero de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de determinadas Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado desde el 23 de noviembre de 2021 hasta el 14 de junio de 2022:

Cancelación de censos. Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil. la cancelación del dominio directo por vía del artículo 210 de la Ley Hipotecaria daría lugar a la cancelación de la inscripción de censo, tal y como se encuentra practicada, y por tanto a la desinmatriculación de la finca, cancelando el dominio útil inmatriculado.

Vivienda habitual en novaciones. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Si se ha determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada no es preciso expresar de nuevo tal carácter en la escritura novatoria.

Resolución de 15 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 29 de diciembre de 2021): Tratándose de una escritura de novación y no de constitución de hipoteca, no es preciso expresar si la finca hipoteca constituye o no la vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH, por cuanto, al tratarse de requisitos exigidos únicamente para la escritura de constitución de la hipoteca, no puede extenderse la misma exigencia a la posterior novación del préstamo hipotecario, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso, a menos que afectara específicamente al requisito de que se trate.

Servidumbre y georreferenciación. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): La georreferenciación sólo es obligatoria para determinados supuestos, como ocurrirá́ en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) o en los casos de declaración de obra nueva finalizada. Fuera de estos casos, la representación grafica georreferenciada se configura como meramente potestativa, por lo que estando claramente determinada en el título la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos derechos de uso y servidumbre se encuentra con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de aquella porción, con pleno respeto al principio de especialidad registral, no puede exigirse aportación a este efecto de un fichero en formato GML.

Inmatriculación con deficiencias catastrales. Resolución de 4 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de noviembre de 2021): En los supuestos de desplazamientos catastrales o en aquellos en que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa.

Cancelación art. 28 LH. Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 9 de febrero de 2022): Procede la cancelación de la limitación del artículo 28 LH desde el momento de la entrada en vigor de su derogación, sin que sea preciso que transcurra el plazo legal de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante.

Certificaciones. Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 15 de febrero de 2022): Puede certificarse del contenido de asientos cancelados con expresión de su cancelación y con inserción a continuación del asiento que haya producido la cancelación, con vista al contenido de la solicitud.

Certificaciones. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): No cabe certificar de los títulos de adquisición que estén archivados en el Registro.

Usucapión. Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): El registrador no puede calificar la concurrencia de usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.

Sustitución vulgar. Resolución de 18 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): La sustitución vulgar en caso de renuncia no se predica respecto de la legítima estricta, sino únicamente respecto del tercio de mejora o libre disposición.

Vivienda habitual. Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de febrero de 2022): La afirmación de que la vivienda objeto de un acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca al otorgamiento de la escritura cumple con las exigencias del artículo 91 del Reglamento Hipotecario.

Apremio y arrendatarios. Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de febrero de 2022): La constancia de que en el procedimiento de apremio no resulta la existencia de arrendatarios no puede estimarse como equivalente a la declaración de que la finca se encuentra libre de arrendamientos a los efectos del artículo 25 LAU.

Prohibición de disponer. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): Las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titulare sin atribución de un correlativo derecho a otras personas y, en consecuencia, no pueden cancelarse por renuncia de su beneficiario.

Fin de obra. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): No se admite la constancia registral de la terminación de obra por medio de instancia privada.

Inicio 199 LH. Resolución de 21 de febrero 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de marzo de 2022): Se entiende que hay solicitud tácita para iniciar el procedimiento del artículo 199 LH si se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica y en el título se hace constar que existe “identidad entre la realidad física y la certificación catastral”.

199 LH. Resolución de 15 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de abril de 2022): El procedimiento del artículo 199 LH no permite rectificar la descripción de una finca colindante que tiene su base gráfica inscrita y está coordinada con Catastro sin el consentimiento de su titular registral.

199 LH. Resolución de 12 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 1 de junio de 2022): La oposición de la Administración Pública en un procedimiento del artículo 199 LH ha de estar fundada pues, aun tratándose de la oposición de un colindante cualificado, si no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios, ni aporta prueba documental alguna, ni certificación administrativa de que se esté ante la invasión de un bien de dominio público municipal, dicha oposición ha de ser rechazada si no resulta dicha invasión tampoco de la cartografía catastral de la zona.

NIF o NIE obligatorio. Resolución de 2 de marzo 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): La obligación legal de obtener el NIF o NIE no puede considerarse de imposible cumplimiento ni aun en casos especiales, ya que siempre puede obtenerse, incluso sin la solicitud de los interesados, en el Censo de Obligados Tributarios.

Derecho de habitación. Resolución de 3 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): No cabe derecho de habitación sobre la mitad indivisa de una vivienda al serle consustancial la facultad de ocuparla; sí cabe la adjudicación de la mitad indivisa del derecho de habitación de la vivienda.

Pago por transferencia. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): Es irrelevante que los justificantes de las transferencias realizadas se incorporen al título si constan las manifestaciones de los comparecientes sobre los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono.

Licencia de obras. Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de abril de 2022): La licencia de obras no puede sustituirse por una declaración responsable, a diferencia de lo que ocurre con la licencia de primera ocupación.

Valor basa gráfica. Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de abril de 2022): La inscripción de una base gráfica conlleva la proyección sobre la misma de los principios hipotecarios de especialidad, legitimación, tracto sucesivo y de prioridad registral, entre otros efectos.

Reforma y seguro decenal. Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de mayo de 2022): A los efectos del seguro decenal, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, corresponde al ámbito de competencias y de responsabilidad del técnico competente, sin que puedan ser sus afirmaciones desvirtuadas por otro criterio salvo casos evidentes como la construcción de nuevas plantas.

Condición resolutoria. Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de mayo de 2022): Aunque la condición resolutoria no tiene el carácter de derecho real, sí se admite la constancia registral de su transmisibilidad en favor del adquirente mortis causa del crédito.

Novaciones previas a la LCCI. Resolución de 17 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de junio de 2022): Respecto de títulos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el contenido del artículo 24 es aplicable de forma automática, se trata de una novación legal forzosa, que se impone sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.

Correo electrónico. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): la falta de normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja que en tanto no se proceda a su regulación, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.

Burofax. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): El burofax no está expresamente contemplado como medio de presentación en los artículos 248 de la Ley Hipotecaria y 418 del Reglamento Hipotecario, pero ello no es razón para excluir este medio como apto para efectuar la presentación en el Registro de la Propiedad. El mismo puede ser tratado como un servicio de fax, sirviendo el burofax de prueba frente a terceros del contenido de lo comunicado, lo que no implica que también acredite la identidad del firmante de la instancia a través de él presentada. Cuando la recepción de la solicitud no se ha recibido por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, sino que se ha recibido en papel por burofax, modalidad equiparable a la de recepción del título por correo, el documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo, al no poder comprobarse que la firma es electrónica reconocida.

Modificación P.H. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): La cancelación, y, por tanto, la desaparición de un elemento privativo de la división horizontal, implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación de los elementos restantes

Hipoteca vivienda. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): Si los hipotecantes tienen su domicilio en Lituania y manifiestan que compran la finca como «segunda residencia» e, igualmente, que no son aplicables las limitaciones legales impuestas respecto de los actos de disposición sobre vivienda habitual, debe concluirse que, interpretadas las cláusulas del contrato en el sentido más adecuado para que produzcan efecto, están expresando que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el carácter de vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado numerosísimas disposiciones de carácter general:

IRPF (estimación objetiva) e IVA (régimen simplificado)

Orden HFP/1172/2022Esta Orden determina las actividades a las que se aplicará durante 2022 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA, con vocación continuista respecto de 2022, pero con mayor reducción en módulos

Modelos fiscales de información tributaria. Orden HFP/1192/2022Esta orden modifica diversos modelos tributarios que tienen en común el que aportan a la Administración información tributaria. Son los modelos 198, 196, 181, 280, 184 y 289.

Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.

Desarrolla y pone al día la sucesión contractual en Baleares, al margen de la Compilación (salvo dos artículos), derogando 14 artículos de ésta que son sustituidos por los 80 artículos de la nueva ley. Adopta diferente regulación, por un lado, para Mallorca y Menorca y, por otro, para Ibiza y Formentera. Permite a los extranjeros otorgar pactos sucesorios.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Blanqueo de capitales: declaraciones sobre movimientos de medios de pago. Orden ETD/1217/2022, de 29 de noviembre,

Esta orden determina los modelos, criterios y forma de declaración de movimientos de medios de pago, con lo que desarrolla para España el Reglamento (UE) 2018/1672. Incluye movimientos entre países comunitarios y no comunitarios y también dentro del territorio nacional.

Calendario Días inhábiles 2023. Resolución de 1 de diciembre de 2022,

Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2023, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Se complementa en Comunidad Autónoma de Canarias, con el Decreto 156/2022, de 30 de junio, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2023

Y la Comunidad Autónoma de Cataluña, con la Orden EMT/81/2022, de 21 de abril, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2023

Ir a la página especial

Modelo 309 IVA. Orden HFP/1245/2022, que modifica el modelo 309 de declaración-liquidación no periódica del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Modificación de la Ley del Sector Ferroviario. Ley 26/2022, de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario.

Se completa la liberalización del mercado de transporte de viajeros por ferrocarril.

Relación entre infraestructuras ferroviarias y urbanismo que afecta a la determinación del dominio público, servidumbres, zonas de influencia y posibilidad de edificación.

Requisitos para constituir empresas ferroviarias. Los cánones ferroviarios dejan de ser tasas para convertirse en prestaciones patrimoniales de carácter público no tributario. Exención subjetiva en ITPyAJD. Operaciones no sujetas al IVA.

Precios medios ITP y ISD para 2023. Orden HFP/1259/2022, por la que se publican para 2023 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Se incorporan las motos eléctricas y los quads y se unen en una sola tabla los turismos y los todo terrenos.

Ley de empresas emergentes: Ley 28/2022, de 21 de diciembre, que trata de impulsar las empresas emergentes en España concediéndoles ventajas fiscales (15% Impuesto Sociedades), removiendo tramas administrativas y facilitando su gestión cotidiana. Formalización en cinco días que se reducen a seis horas si usan estatutos tipo. Inscripción de pactos parasociales. No modifica el TRLSC, pero sí otras leyes como IRPF, No Residentes, Estatuto Trabajadores, Emprendedores o Auditoría de Cuentas. Futuro acceso a las webs del CGN y Corpme para que los ciudadanos puedan relacionarse electrónicamente con los notarios y los registradores por dispositivos móviles.

Ir a la página especial con amplio resumen de José Ángel García-Valdecasas.

Días inhábiles a efectos procesales. Ley Orgánica 14/2022 que modifica la LOPJ, la LEC y la Ley de Jurisdicción social para determinar los días inhábiles a efectos procesales, declarando inhábiles todos los días desde el 24 de diciembre hasta el 6 de enero del año siguiente.  En la jurisdicción social se mantienen muchas excepciones.

Ley de Presupuestos para 2023

Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023. En los Presupuestos de 2023 se continúa con una importante brecha ingresos-gastos, cifrada en más de 163 mil millones de euros. Nuevo tramo para las rentas del ahorro a partir de €300.000. Pequeñas sociedades tributarán al 23%. Régimen fiscal especial para las Illes Balears. Reducción en las cotizaciones de la Seguridad Social para Cuenca, Soria y Teruel. Nueva D.Ad. en la LCCI sobre anticresis. Reforma de las leyes del Sector Público, L.G.Tributaria, Concursal, Contratos Públicos, Seguridad Social, Subvenciones o Auditoría de Cuentas,  entre otras.

Ir a la página especial con el resumen completo.

Aragón: reforma del Estatuto de Autonomía: tiene por objeto la supresión de los aforamientos de los diputados de las Cortes de Aragón y de los miembros del Gobierno de Aragón, y garantizar 14 escaños como mínimo por provincia para la elección a las Cortes de Aragón, lo que beneficia a Teruel.

Modificación en Leyes de cesión de Tributos. Andalucía, Canarias, Cataluña, Valencia, Galicia y Baleares

Las leyes de Cesión de Tributos a las indicadas Comunidades Autónomas se modifican para incluir el Impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos.

Impuestos Grandes Fortunas, Energético y de Entidades de Crédito. Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

Ir a la página especial, con esquema y enlaces, elaborada por Máximo Juárez.

RDLey 20/2022: Medidas derivadas de la guerra de Ucrania y otras

Nuevas medidas por la guerra de Ucrania y la alta inflación, muchas de ellas relacionadas con la energía. Prórroga hasta 2024 del no cómputo de pérdidas de 2020 y 2021 como causa legal de disolución de sociedades. Abono de 200 euros a determinadas personas. Prórroga de un año para la limitación en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.  Suspensión de los procedimientos, lanzamientos y compensación al arrendador hasta el 31 de julio de 2023. Prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento. Prórroga en aplazamientos y fraccionamientos con dispensa de garantía en obligaciones tributarias de empresas y autónomos. Rebaja del 4% al 0% en el IVA de alimentos básicos. Aumento de un 15% en pensiones no contributivas e ingreso mínimo vital. Modificación de la Ley de Auditoría de Cuentas.

Ir al archivo especial con amplio resumen de Víctor Esquirol Jiménez.

Cambios en la estructura del Ministerio de Justicia. Real Decreto 1040/2022, de 27 de diciembre: Este real decreto actualiza la estructura orgánica básica del Ministerio. Determina los órganos superiores dependientes de la Abogacía General del Estado, que tiene rango de Subsecretaría. Se amplía y desarrolla las funciones de la DGSJFP respecto de los Registros Civiles.

Revalorización de Pensiones 2023. Real Decreto 1058/2022. Dispone una revalorización del 8,5% de las pensiones del sistema de la Seguridad Social. Recoge las pensiones no contributivas y las pensiones que no se revalorizan. También concreta las pensiones del Régimen de Clases Pasivas del Estado.

Ir a la página especial, que incluye más enlaces.

 

Modificación de los Reglamentos IRPF y de Gestión. Real Decreto 1039/2022, de 27 de diciembre: modifica en el Reglamento IRPF el límite cuantitativo excluyente de la obligación de retener por rendimientos del trabajo y el tratamiento de los excesos de aportaciones a los sistemas de previsión social. En el Reglamento de Gestión, se equipara el régimen fiscal de los productos paneuropeos de pensiones en lo que respecta al deber de información.

Ley del Deporte. Ley 39/2022, de 30 de diciembre, del Deporte. Que tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador del deporte dentro de las competencias que corresponden a la Administración General del Estado. Determina la naturaleza jurídica de las federaciones, ligas profesionales, clubes y comités olímpicos. Regula las sociedades anónimas deportivas y las competiciones. Derecho de tanteo y retracto en caso de transmisión onerosa de instalaciones deportivas. Régimen sancionador. Solución de conflictos.

Ir a la página especial con amplio resumen y enlaces.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de

  • Baleares (de traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de ordenación y gestión del litoral)
  • Murcia (sobre asistencia jurídica), Extremadura (servicios públicos),
  • Castilla-La Mancha (modificación de la Ley Electoral),
  • Castilla y León (determinadas rebajas tributarias) y
  • Navarra (de atención a las personas con discapacidad, Tr de la Ley IRPF, de reducción del IVA en determinadas imposiciones).
TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado STC relativas a

EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sala Segunda. Sentencia 131/2022, relativa a Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013).

SECCIÓN II

Concurso de Registros 314: RR de 12 de diciembre de 2022 que resuelven el concurso ordinario 314.

Tras estos cuatro nuevos Registros desiertos, quedan con destino al próximo Cuerpo de Aspirantes 60 vacantes (55  por concursos DGSJFP y 5 por concursos de Cataluña). Ver recuento.

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la excedencia del registrador de Madrid nº 41. don Antonio David Álvarez Gil

 

RESOLUCIONES:
516.*** HERENCIA. REPRESENTACIÓN A TRAVÉS DE PODER PREVENTIVO

Resolución que trata de cómo ha de hacerse la reseña y juicio de suficiencia en el caso de los poderes preventivos: dicha reseña debe comprender los documentos acreditativos de la entrada en vigor del poder -autor del documento, fecha y objeto- (en este supuesto un certificado médico), y se expresará en el juico notarial que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo y que aparecen cumplidas las previsiones que realizó en el poder

517.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

No se puede inscribir la división de parcelas rústicas por debajo de la UMC, de conformidad con la legislación agraria, aunque exista licencia municipal.

518.** RECTIFICACIÓN DE TÍTULO INSCRITO

La rectificación de un título inscrito, que modifica el objeto de la compraventa, no es un mero error descriptivo y requiere la intervención de todos los intervinientes.  La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

519.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

La excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto interrumpido a favor del promotor exige un escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos, en particular la citación a los titulares registrales. En caso de dividirse fincas es necesaria la oportuna licencia o declaración de innecesariedad y la representación gráfica, aunque se trate de un documento anterior a la Ley 13/15.

520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ACUERDOS SOBRE VIVIENDAS TURÍSTICAS, HOSPEDERÍAS Y RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.

La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, cesión temporal, normativa sectorial turística…) y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes.

521.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA OTRA EN TRÁMITES DE INSCRIPCIÓN

Presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, ésta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada; es indiferente que el primero sea una base gráfica alternativa y el segundo un Base gráfica catastral.

522.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESLINDE ANTE EL REGISTRADOR.

Resolución que trata de la posibilidad de inscribir una representación gráfica parcial, es decir referido a uno o varios linderos, como consecuencia de un acuerdo de deslinde derivado de un expediente del art. 199 LH; también analiza la posibilidad de deslinde ante el registrador.

523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.

En los casos de sucesión universal entre dos sociedades (en este caso dos bancos, Banesto y Santander) se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga. 

524.*** 525, 526 SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES POR CORREO ELECTRÓNICO. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Por motivos de seguridad, de protección de datos y por falta de regulación impiden la petición de notas simples a través del correo electrónico. La solicitud de publicidad formal por medios telemáticos ha de hacerse por la sede electrónica del colegio de registradores; y dentro de ésta a través del canal previsto para ello, que es de solicitud de publicidad formal y no por el previsto para la presentación de documentos.

527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN

Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar y adjudicar la herencia del primer causante, así como de liquidarla.

528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil.

529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para rectificar el régimen económico matrimonial que figura en un asiento (en este caso la inscripción era a favor de una persona francesa casada con un español “con arreglo a la legislación de su país”) es necesario el consentimiento de los dos cónyuges, y para que pudiera obviarse sería preciso que la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados

530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO

No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente. 

531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público; y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos.

532.** CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. TASACIÓN CONDICIONADA

No puede admitirse un certificado de tasación en el que el propio tasador duda de que las fincas tasadas sean las inscritas, puesto que condiciona su validez a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas.

533.*** CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA A EFECTOS DE EJERCITAR ACCIÓN DE RETRACTO

La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal.

534.*** SOLICITUD TELEMÁTICA DE NOTA SIMPLE Y RECOGIDA MANUAL. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN

No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre.

536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR

Es admisible la partición efectuada por el albacea contador partidor, que tiene facultades para interpretar el testamento sin perjuicio de que, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia.

538.* ADJUDICACIÓN EN APREMIO ADMINISTRATIVO A FAVOR DEL ARRENDATARIO POR DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

En caso de ejecución de anotación preventiva de embargo, se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento, también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto(aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).

539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO

Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.

541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral.

542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL

El mandamiento ordenando la cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí.

543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

Resolución que analiza las diferencia y similitudes de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras, la hipoteca en garantía del saldo de una cuenta y la hipoteca flotante del art. 153 bis; permite entre particulares la constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones futuras sin que se trate de una hipoteca del art. 153 bis.

545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES

Es inscribible una Compra en la que los adquirentes casados ( español y extranjero) manifiestan estarlo bajo el régimen español legal de gananciales: ya que  Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación.

546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.

Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, y se presenta certificación del acuerdo de la junta autorizando la venta, la firma del que la expide ha de estar legitimada.

547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA

La DG considera no justificada la denegación de hacer constar un exceso por el procedimiento del art. 199, aunque hay oposición de un colindante porque se mantiene la delimitación perimetral consignada en el asiento.

549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL

Se revoca una nota de calificación basada en que el cargo del administrador interviniente no estaba inscrito ya que la inscripción del nombramiento es obligatoria pero no constitutiva;

El Centro Directivo, dado que la objeción del registrador se refiere únicamente a la falta de inscripción en el Registro Mercantil, no entra a analizar las consideraciones sobre que sea aplicable la doctrina del TS y de la DG relativa a que la calificación registral, en estos casos, debe revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, entre ellos el relativo, en su caso, a la notificación o consentimiento respecto del anterior titular de facultad certificante, con cargo inscrito, a los efectos de lo establecido en el art 111 RRM;  

550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL

Se suspende la inscripción de una novación de hipoteca sobre el procedimiento de venta extrajudicial, en la que no consta el carácter o no de vivienda habitual del inmueble, por no expresar dicho carácter. La DGSJyFP confirma la nota.

551.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS. FORMA DE MOTIVAR LAS DUDAS DE IDENTIDAD

El expediente del art. 199 puede tramitarse para resolver las dudas de identidad de la finca que se pretende inmatricular. El simple titular catastral no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca colindante. La registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.

553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS

Por el hecho de que el testamento no mencione a un hijo fallecido antes del testamento y que dicha circunstancia se relate en la escritura de partición, no cabe exigir prueba negativa de que no existen herederos preteridos, o que los supuestos preteridos no tuvieron descendientes.

554.** NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EMBARGO ADMINISTRATIVO

Ver R 570

Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.

555.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE MAS DEL 400%. DUDAS DE IDENTIDAD

La DG rechaza la calificación por la que el registrador duda de la identidad de una finca que estaba inscrita con 150 m2 y que ahora según catastro mide 607. Entiende que el registrador no justifica sus dudas al no haber puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o agregación de terreno colindante. En la tramitación del 199 no hubo oposición.

COMENTARIO: Es bastante obvio que pasar de 150 metros de superficie a 605 no responde a un error de medición, y que el hecho de que no se opongan los colindantes registrales no quiere decir que no se estén encubriendo operaciones jurídicas o que se haya invadido alguna finca cuyo titular no este notificado puesto que ahora ya no figura en catastro. También es obvio que el expediente del art.199 se está utilizando cada vez más para que accedan al registro porciones de fincas sin los requisitos legales más rigurosos y más garantistas que se exigen para la inmatriculación, y que cada vez es más subjetivo el criterio para decidir si es correcto dudar o no. No se muy bien que medios están al alcance del registrador poder justificar la duda de que una finca no se multiplica por cuatro por un error de medición, puesto que los antecedentes de catastro que están a nuestro alcance no se remontan a 1976;

Está claro que con la cada vez más lasa doctrina de la DG, al propietario de una finca que adquiere una porción colindante, le resulta mucho más fácil agruparla en un expediente catastral y luego solicitar un 199, que cumplir los requisitos exigidos para inmatricularla (título traslativo, acreditación del título fehaciente del transmitente etc.): Con la simple notificación a los colindantes catastrales -que obviamente no van a oponerse si no les afecta – va a inscribir una porción de finca que no lo estaba, sin la más mínima investigación ni acreditación de quien la adquirió ya que los titulares anteriores ni figuran ni se les notifica)

556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.

El recurso contra la calificación tiene por objeto exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no de cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

557** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210 LH

No cabe la cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas con anterioridad a la entrega en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sí cabe su cancelación mediante el procedimiento previsto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria. 

558** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No es posible practicar la cancelación de un asiento registral si no concurre el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna sentencia judicial. 

559.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN: LA NUEVA DESCRIPCIÓN SE PUEDE EXTENDER A UNA PARCELA COLINDANTE A LA CATASTRAL INMATRICULADA. 

No es motivo suficiente para no expedir la certificación del expediente del art. 203 LH basado en una representación gráfica alternativa, que la finca se hubiera inmatriculado con una descripción coincidente con una certificación catastral (como exigía la Ley); El interesado alega que la finca realmente ocupa una poción de la parcela catastral colindante. Pero la DG entiende entiende que no está suficientemente fundadas las dudas de la registradora.

Comentario: En la Resolución 555 el reproche a la registradora es que no hubiese fundado sus dudas en los antecedentes catastrales; En ésta se inmatricula una finca con una descripción absolutamente idéntica a un parcela catastral y ahora se alega que por un error se omitió incluir un porción de la parcela catastral colindante. Parece claro que el título que se inmatriculó estaba erróneo, puesto que no incluyó en la descripción de la finca una porción de terreno. Entonces lo que procedería sería rectificar ese título erróneo con arreglo a los medios que estable la legislación hipotecaria y así rectificar la inscripción. Peo lo que resulta palmario es que no estamos ante un exceso de cabida tal y como lo describe la doctrina reiteradisima de la DG: “La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente

560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Se deniega la inscripción de la representación gráfica de una finca inscrita sin superficie, al albergar dudas el registrador de que invada una finca colindante, las dudas se basan en la alegación de su titular que presenta una escritura de compra que comprende una participación proindiviso de un patio que parece estar incluido en la representación gráfica que ahora se pretende inscribir.

561.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER

La Resolución fija los diferentes supuestos de cancelación contemplados en el artículo 82.5 LH y en el 210 LH (apartado 1, regla octava, párrafo segundo).

Permite aplicar el plazo de 20 años del art. 210.1. regla Octava de la LH, para cancelar una condición resolutoria en garantía de una obligación de alimentos cuando de los certificados de defunción resulta que ya transcurrieron dichos 20 años desde el fallecimiento de los alimentistas.

562** COMPRA POR CASADOS DE NACIONALIDADES ESPAÑOLA Y MARROQUÍ BAJO EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

En la escritura en que intervienen cónyuges de distinta nacionalidad basta que advertidos por el notario sobre las normas aplicables, estos manifiesten cual es el régimen económico matrimonial aplicable, sin que el notario tenga obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil–.

563. *** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR JUDICIAL. PROTECCIÓN DE LEGITIMARIOS

El procedimiento de partición judial de herencia, puede derivar, si no hay acuerdo en contencioso, por los trámites del juicio verbal. Es correcta la calificación del registrador sobre la existencia de herederos legitimarios que no intervienen en el procedimiento. Además es precisa la intervención del ministerio Fiscal si se trata de menores.

565** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente. 

566.** COMPRAVENTA SIN TRANSMISIÓN POSESORIA

El aplazamiento del traspaso posesorio en una escritura de compraventa no excluye el efecto traditorio de la escritura. 

568.** COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO.

Reitera la doctrina de que es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. En una compra en el que un cónyuge confiesa que el dinero privativo del otro, es posible inscribirlo como privativo por atribución ya que se considera que por el hecho de decir que al ser privativo no procede el derecho de reembolso ya se está haciendo una atribución.

569.* REVERSION DE FINCA APORTADA A REPARCELACIÓN. INMATRICULACION

No puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación.

570.*** EMBARGO DE FINCAS EN OTRO TERMINO MUNICIPAL. NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Ver R 554

Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación.

571.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN BASADA EN LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL

En el expediente del 199, incoado para inscribir una base gráfica alternativa la oposición del colindante catastral no implica que se deniegue la inscripción necesariamente. Pero si cuando la oposición es de un colindante registral aunque no tenga la base gráfica inscrita.

572.*** CANCELACION DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA

No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredador dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen.

575.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN POR EDICTOS A HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL

En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, no procede poner como defecto la falta de nombramiento de defensor judicial, pero si que además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

578.** DOBLE INMATRICULACIÓN. INSTANCIA CON FIRMA ELECTRÓNICA PRESENTADA EN PAPEL

Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. La calificación del registrador paralizando el expediente de doble inmatriculación por tener dudas de la misma ha de ser motivada.

579.* PARTICIÓN HEREDITARIA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR AL CALIFICAR

Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia

 

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Lugo, amaneciendo. Por María Núñez.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe DICIEMBRE 2022. ¿Finca ganancial o privativa?

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 30/12/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: ¿FINCA GANANCIAL O PRIVATIVA? Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

CASADO EN GANANCIALES QUE EXTINGUE CONDOMINIO EN VIRTUD DE CUOTA PRIVATIVA CON ABONO DE EXCESO DE ADJUDICACIÓN

Un supuesto no poco frecuente en la práctica registral es aquel en que un casado en régimen de gananciales, cotitular con carácter privativo de una cuota sobre determinada finca – normalmente, por título de herencia o donación – extingue el condominio sobre la misma y se la adjudica en su totalidad ante su carácter indivisible, con abono del exceso de adjudicación a los restantes comuneros con dinero ganancial.

En tales supuestos, surge una cuestión: ¿la finca tiene carácter privativo o ganancial?

A favor de su naturaleza privativa, cabría esgrimir que, si el casado puede ejercitar el derecho de retracto de comuneros sobre la finca, es precisamente por su cuota en la misma, por lo que la naturaleza de dicha cuota debería determinar el carácter con el que se ha de practicar la inscripción a su favor por el principio de subrogación real de los números tercero y cuarto del artículo 1346 del Código civil. En base a dicho razonamiento, si la cuota era privativa, también lo será la finca retraída.

Por el contrario, a favor de su naturaleza ganancial, puede argumentarse que, si el abono del exceso de adjudicación se realiza con dinero ganancial, dicha naturaleza de la contraprestación en cuya virtud se ha adquirido la finca retraída, junto con la presunción de ganancialidad del artículo 1355 del Código civil, debe determinar el carácter ganancial de la finca.

La cuestión objeto de debate fue resuelta a favor de la primera de las tesis por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de mayo de 2016.

Señala esta Resolución que “la disolución y extinción de la comunidad termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. En nuestro Derecho, dejando a salvo supuestos especiales (…) la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no), en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de un comunero, y también por su adjudicación a uno que compensa el derecho de los demás. La sociedad legal de gananciales constituye un régimen económico-matrimonial de tipo comunitario, que se articula en torno al postulado que declara comunes las ganancias obtenidas y que atribuye carácter consorcial o ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia. Esta última idea expresa lo que se conoce como el llamado principio de subrogación real, enunciado con carácter general en los artículos 1346.3 y 1347.3 del Código Civil («Son bienes gananciales… Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común»). Sin embargo, este principio no es de aplicación universal, pues a él se anteponen otros criterios que el legislador ha considerado como prioritarios para determinar la naturaleza de los bienes, como pueden ser el de la accesión (cfr. artículo 1359 del Código Civil), el de la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 1355 del Código Civil) o el del carácter del propio bien del que deriva el derecho a la adquisición (cfr. artículos 1346.4, 1347.4 ó 1352 del Código Civil). Bien es verdad, que en las adquisiciones onerosas, en caso de que no se aplique el denominado principio de subrogación real (con arreglo al cual los bienes adquiridos tienen la misma naturaleza privativa o ganancial que tuviesen los fondos utilizados o la contraprestación satisfecha), para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de los cónyuges, surge como contrapeso el correspondiente derecho de reembolso (a favor del patrimonio que sufraga la adquisición) consagrado en el artículo 1358 del Código Civil. La lectura de los preceptos que rigen la sociedad conyugal legal, más que apoyar la consideración de que el pleno dominio de la finca adquirido por uno de los cónyuges en virtud de la extinción del condominio ha de tener carácter ganancial (mediante la aplicación del principio de subrogación real, presuponiendo el carácter ganancial de la indemnización que el cónyuge ha de abonar a los demás condueños -artículos 404, 406 y 1062 del Código Civil- en base a la presunción de que el numerario que se pague es de tal carácter –artículo 1361 del Código Civil–), pone de relieve que lo más congruente es entender que la totalidad de la finca adjudicada tras la extinción de la copropiedad conserva la misma naturaleza que tenía la titularidad originaria del condueño adjudicatario, es decir, la cuota indivisa de la que trae causa la adjudicación, que en el caso examinado era privativa. En efecto, son varios los preceptos de nuestro Código de los que se infiere que en el ámbito del régimen de gananciales el carácter del bien viene determinado, con preferencia al de la naturaleza de la contraprestación, por el criterio que atiende al origen o procedencia privativa o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición, sin perjuicio del coetáneo nacimiento del derecho de rembolso a cargo del patrimonio favorecido (artículo 1358 del Código Civil). Este criterio se fundamenta y apoya en la dicción y espíritu del apartado 4.º de los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, que atribuyen carácter privativo o ganancial a los bienes adquiridos por derecho de retracto de carácter privativo o ganancial, aun cuando lo fueran con fondos de carácter contrario, o del artículo 1352 del Código Civil cuando considera privativas las nuevas acciones u otros títulos o participaciones sociales suscritos como consecuencia de la titularidad de otros privativos (sin perjuicio del correspondiente reembolso, en su caso), y la doctrina lo extiende a todo supuesto de adquisición preferente, o de adquisición que se derive de una previa titularidad. Por analogía, este criterio no sólo se ha seguir en los supuestos estrictamente citados en dichas normas (retracto y derecho de suscripción preferente), sino que se debe de aplicar a toda adquisición proveniente del ejercicio de cualquier derecho de adquisición preferente, como el derecho de tanteo u opción, o derivado de una titularidad previa, por razón del denominado desdoblamiento de la cuota, supuesto que tiene lugar en las adquisiciones provenientes de liquidaciones de situaciones de proindivisión. Esta posición es, además, la que ha venido manteniendo esta Dirección General en pronunciamientos anteriores (Resolución de 14 de abril de 2005, que resuelve un caso similar al tratar de la adjudicación de un bien hereditario a uno de los herederos que indemniza a los demás con fondos gananciales) y especialmente en el reciente de 17 de septiembre de 2012, donde se defiende la aplicación analógica de la regla 4.ª del artículo 1346 del Código Civil (que atribuye carácter privativo a los bienes y derechos adquiridos en ejercicio de un derecho de retracto privativo, aunque la adquisición se haya realizado con fondos comunes), criterio que «cabría extender, por concurrir la misma “ratio iurisˮ, a los casos en que los comuneros convienen que se adjudique la cosa a uno de ellos indemnizando a los demás (solución que esta Dirección General ha aplicado a los supuestos de partición de herencia con exceso de adjudicación: Vid. Resolución de 14 de abril de 2005), por entender, con una parte cualificada de nuestra doctrina, que tales adquisiciones son desenvolvimientos naturales del derecho de cuota (cfr. artículo 1523 del Código Civil), y que coordina con la tesis sostenida por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de mayo de 1986 sobre la naturaleza de la comunidad ordinaria (en el sentido de que cada comunero tiene la propiedad total sobre la cosa, limitada por el concurso de las otras propiedades totales de los demás)». Y es que, en suma, la solución que resultaría de la aplicación combinada del principio de subrogación real y de la presunción del artículo 1361 del Código Civil cede ante un título adquisitivo, que, por estar basado en un derecho de adquirir privativo, del que legalmente resulte la privatividad de lo adquirido. Y esta calificación en la extinción del condominio vendrá determinada por el carácter que corresponda a la previa titularidad indivisa del comunero, que es precisamente de la que trae causa su derecho y la que faculta -a través de la división y adjudicación- para adquirir todo el bien común; incluso cuando se abone a los demás en dinero ganancial la compensación por el exceso que esa adjudicación le suponga sobre su haber, pues la causa de la adquisición sigue siendo el derecho que el adjudicatario tenía como comunero, y éste quedó determinado como privativo”.

Como resultado de todo lo anterior, en el supuesto planteado, resulta conveniente en el acta de inscripción y en la nota de despacho reflejar que la inscripción se ha practicado a favor del cónyuge casado en gananciales, con carácter privativo, al amparo de los artículos 1346.3 y 1346.4 del Código civil, en la interpretación que de los mismos hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de mayo de 2016.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones:

Modificación de la Ley de consumidores en la reforma de la Ley del Juego

Administración del Siglo XXI.

Resolución de 14 de noviembre de 2022, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se publica el «Acuerdo Marco para una Administración del siglo XXI»: Es un acuerdo entre el Gobierno, CCOO y UGT que recoge proyectos de mejoras en la Administración del Estado, fundamentalmente de tipo laboral. Anuncia una futura Ley de la Función Pública de la AGE.

Modelos tributarios IVA: 303, 322 y 390

Orden HFP/1124/2022, de 18 de noviembre, que adapta los modelos 303, 322 y 390 a los últimos cambios legales en el IVA.

RDLey 19/2022: Medidas motivadas por el aumento de los tipos de interés

Establece una serie de medidas para paliar los efectos derivados del aumento de la cuota para el pago del préstamo hipotecario que recae sobre la vivienda habitual. Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, que prevé novaciones. Reforma la exención 23 LITPyAJD. Modificación del umbral de exclusión. Reducciones arancelarias adicionales. Modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y el artículo 23 de la LCCI. Suspensión de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo.

Ir a la página especial con el resumen completo, cuadros y enlaces.

Encomienda de gestión nacionalidad: Adenda

Adenda 2ª de prórroga a la encomienda de gestión firmada en 2019 para que los registradores tramiten expedientes de nacionalidad por residencia, al existir algunos expedientes todavía con trámites pendientes (subsanaciones y recursos). El plazo queda ampliado hasta el 15 de noviembre de 2023.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de Navarra, Aragón (información geográfica), Galicia (áreas empresariales), Castilla y León y Canarias (Cooperativas, reforma Ley de Suelo).

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado STC relativas a

  • Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013) en Ejecución hipotecaria
  • Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (error patente): resolución judicial que yerra al calificar la autoliquidación presentada por el obligado tributario, aplicándole el régimen de revisión previsto para los actos administrativos de liquidación; en una cuestión relativa a la devolución de la plusvalia
  • Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en Ejecución Hipotecaria por inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles].
  • Vulneración del derecho a tutela judicial sin indefensión: falta de emplazamiento personal de quien no había sido notificado en el proceso monitorio previo
  • Vulneración del derecho a no padecer discriminación por razón de discapacidad: relativa a diferencia de trato no prevista normativamente y carente de justificación objetiva y razonable, derivada exclusivamente de haber accedido a la situación de jubilación anticipada a causa de la situación de discapacidad
  • Sobre Competencias en Cataluña relativas a comercio interior, ordenación de la economía y régimen lingüístico: nulidad parcial de los preceptos legales autonómicos relativos a los horarios comerciales, aplicación de la regla del silencio negativo a las solicitudes de declaración de municipios turísticos y prescripción de infracciones y sanciones; interpretación conforme con la Constitución de los preceptos que regulan las temporadas habituales de venta en rebajas y el deber de disponibilidad lingüística en la actividad comercial.
  • Sobre RENTAS EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA en Cataluña: nulidad del precepto legal que introduce un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
  • Vulneración de los derechos a la utilización de los medios de prueba pertinentes y a un proceso con todas las garantías, en conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva: resoluciones judiciales que, sin un verdadero motivo jurídico, declaran improcedente la prueba videográfica aportada por la empresa y admitida en la instancia.
  • Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en ejecución hipotecaria (ausencia de control judicial de las cláusulas abusivas que desconoce la primacía del Derecho de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia).
  • Vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas: demora de más de tres años en la celebración del acto de conciliación previa y juicio en procedimiento ordinario de reclamación de cantidad por incumplimiento de la formalización de contrato postdoctoral

Se han admitido a trámite Recursos relativos a:

  • Afecta a dos artículos del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje en Valencia:
  • La cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sección 5.ª de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, relativo al uso de las lenguas en la Enseñanza
  • El recurso de inconstitucionalidad, que afecta a la LEY DE IGUALDAD DE TRATO.
  • El recurso de inconstitucionalidad contra la Ley Orgánica 8/2022, de 27 de julio, de modificación de los artículos 570 bis599 Se refieren a la renovación del Consejo General del Poder Judicial.
SECCIÓN II: Nuevo Concurso Registros

RR de 16 de noviembre de 2022, de la DGSJyFPy de la DG de DyEJ de Cataluña por la que se convoca concurso ordinario n.º 314 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Ver resultado publicado en el BOE.

Ver archivo de concursos.

RESOLUCIONES

464.** SENTENCIA DE DIVORCIO APROBANDO CONVENIO REGULADOR. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una disolución de condominio derivada de un divorcio de cónyuges casados en el régimen de separación de bienes caTalán, es preciso acreditar la previa inscripción de la sentencia en el Registro Civil.

465.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO. PAGOS FUTUROS O APLAZADOS

La obligación de identificar los medios de pago se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ningún caso a los pagos aplazados, con independencia de la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros.

466 , 467, 469, 470, 489, 490, 502, 507, 508 () VENTA DE VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

Ver comentario a la R. nº 398.

468. 479 () VENTA DE NAVE INDUSTRIAL EN FINCA CON TERRENO NO EDIFICADO. Necesidad de manifestación de suelos contaminados.

Transmitiéndose una finca (en este caso nave industrial) que dispone de terreno no edificado, cabe la posibilidad de que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, por lo que será preciso que el transmitente manifieste, no si el suelo está contaminado o no, sino, más bien, si se ha realizado o no, en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo (JCC)

Ver comentario a la R. nº 398.

471.() VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN JARDÍN O TERRENO. No necesidad de manifestación suelos contaminados.

Transmitiéndose una vivienda unifamiliar en régimen de división horizontal sin disponer de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes 

Ver comentario a la R. nº 398.

472.** NUEVA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA HABIÉNDOSE YA DENEGADO CON ANTERIORIDAD.

Solicitada la tramitación del expediente del art. 199, el registrador puede negar su inicio basándose en que ya fue tramitado por la anterior registradora, quien denegó la práctica de la inscripción por oposición del Ayuntamiento, sin que en esta presentación se aporte nueva documentación.

473.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO.

No procede tomar anotación preventiva de embargo ni de suspensión del mismo si de la documentación aportada no resulta que el demandado traiga causa del titular registral de la finca referida, como exige el art. 629.2 LEC.

474.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE.

Para cancelar un derecho es preciso el consentimiento de su titular. Si falta dicho consentimiento es precisa una resolución judicial en procedimiento entablado contra tal titular. No cabe cancelar por la vía del art. 82.2 LH porque para ello es preciso que el derecho que se pretende cancelar haya quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada, de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular del derecho que se cancela. Por otro lado tratándose de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal resulta que para la cancelación de la servidumbre constituida en favor de un departamento es necesario el consentimiento individualizado de su titular, al afectar al contenido esencial del dominio del departamento, del que la servidumbre establecida a su favor es inseparable, sin que baste un acto colectivo de la comunidad en régimen de propiedad horizontal

475.** AFECCIÓN URBANÍSTICA. EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO: ADJUDICACIÓN AL AGENTE URBANIZADOR.

En el caso de calificación sustitutoria, el recurso se interpone frente a la calificación del registrador sustituido, aunque limitado a los defectos con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad. En sede de ejecución urbanística si la subasta queda desierta, se puede adjudicar la finca al agente urbanizador, como acreedor del importe de las cuotas.

477.* RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN YA PRACTICADA

El objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho por lo que no procede rectificar asientos ya practicados, que están bajo la salvaguardia de los tribunales o resolver respecto de expedientes de doble inmatriculación no iniciados. 

478.** CONVENIO REGULADOR. TRANSMISIONES QUE SON ADMISIBLES. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

El convenio regulador de divorcio debe referirse a bienes adquiridos constante el matrimonio (no antes) o a la vivienda familiar. El derecho de uso de la vivienda, debe ser temporal, pero puede tener un plazo implícito.

480.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. EMPRENDEDOR INDIVIDUAL. DEPÓSITO DE CUENTAS.

Procede la denegación de una anotación preventiva de embargo si consta en el registro que el titular registral es emprendedor individual de responsabilidad limitada, sin resultar del mandamiento ninguna de las circunstancias que suprimen el beneficio de la limitación de la responsabilidad (artículo 10.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre). Si no ha depositado cuentas, pera que se pierda el beneficio es preciso que se trate de deudas posteriores al plazo establecido para el depósito de dichas cuentas.

481.* PROPIEDAD HORIZONTAL. FALTA DE DEFINICIÓN DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE CONSTITUYE.

Para declarar una obra nueva y posterior división horizontal hay que especificar la finca sobre la que recae, que ha de estar inscrita, y, de ser más de una, agruparlas previamente.

482.** EMBARGO SOBRE FINCA GANANCIAL, HABIENDO FALLECIDO AMBOS CÓNYUGES

Disuelta pero no liquidada la sociedad de gananciales, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que pueda disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo.

483.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES. JUSTIFICACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. MARGEN DE TOLERANCIA

Las dudas de correspondencia del registrador no pueden basarse en la mera existencia de oposición de los colindantes, sino que debe justificarlas; y con más motivo si las diferencias en la delimitación son tan pequeñas que posiblemente respetan el margen de tolerancia.

484.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ART. 199: OPOSICIÓN DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL NI CATASTRAL

En un expediente del art. 199 no se tiene en cuenta la oposición de un colindante cuyo título de propiedad no consta inscrito y fue otorgado a su favor por quien tampoco era titular registral.

485.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CANCELADA POR CADUCIDAD

No procede la cancelación de cargas posteriores a un anotación que ya está cancelada por caducidad. La solicitud de certificación de cargas opera como una petición implícita de prórroga de cuatro años, a contar desde el momento de la emisión de la certificación y la extensión de la preceptiva nota marginal, pero no la convierte en indefinida.

487.** SUBSANACIÓN O NOVACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DEL ESTADO YA ACEPTADA.

En general, para modificar una hipoteca inscrita es preciso el consentimiento de ambas parte. En este caso se trata de una hipoteca unilateral a favor del Estado y la DGSJyFP revoca la nota por considerar que ese consentimiento consta en certificación de la Agencia Tributaria donde se contiene la nueva configuración de la obligación garantizada.

488.** RECONOCIMIENTO DE DOMINIO. ADICIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA

Se refiere esta R a la posibilidad de la inscripción de un reconocimiento de dominio sustentado en la existencia de la conocida figura de la «fiducia cum amico»: pero para ello es necesario el consentimiento de los fiduciantes y fiduciarios y sus herederos, y si la finca está inscrita con carácter ganancial es preciso el consentimiento de ambos cónyuges.

491.** NEGATIVA A INICIAR EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Si en el caso de que el registrador en el caso de solicitarse un expediente de doble inmatriculación, una vez examinada la coincidencia de las fincas, resuelve motivadamente que no aprecia la existencia de doble inmatriculación, debe rechazar la tramitación de expediente, sin perjuicio de la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

492.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. INDICIOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE 199 LH PARA DISIPAR DUDAS

Cabe inmatricular una finca en un terreno afectado por una unidad de actuación si se presenta certificación de la Administración de donde resulta que tiene conocimiento de los títulos a través de los cuales se pretende la inmatriculación de las fincas. Procede tramitar el procedimiento del art. 199 LH cuando, solicitada la inmatriculación por el art. 205, el registrador tiene dudas fundadas sobre la posibilidad de una doble inmatriculación.

493.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición de un colindante. La oposición del colindante no está mejor documentada por el hecho de presentar un acta de manifestaciones y de presencia ( que no acredita el contenido de dichas manifestaciones)

494.** SOLICITUD DE NOTAS SIMPLES. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Las solicitudes de notas simples no son en ningún caso objeto de presentación. Si se solicitan telemáticamente a través de la Sede Electrónica del colegio de los Registradores debe hacerse por el cauce establecido para ello: es decir por el procedimiento establecido para pedir nota simples, no por el cauce de presentación de documentos. Sin perjuicio de ello si se presenta por la via inadecuada el registrador debe motivar la denegación de la presentación.

495-456.** USUFRUCTO A FAVOR DE UNA SOCIEDAD POR MÁS DE 30 AÑOS

Cualquiera que sea la forma de constitución del usufructo a favor de una sociedad –traslatio o retentio– se le aplica el límite temporal de treinta años (art. 515 CC).

497.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE TRANSMISIÓN DE DERECHO HEREDITARIO

El derecho hereditario «in abstracto» en ningún caso es objeto de inscripción, sino únicamente de anotación preventiva, precisamente para diferenciar la situación jurídica de quien es titular de una cuota concreta de la finca, de quien es titular de una cuota hereditaria «in abstracto», y, por la misma razón, la transmisión de este derecho hereditario abstracto no es objeto de inscripción, sino de anotación preventiva.

498-499.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE LA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA

Enésimas RR sobre La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias: sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

500.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE PERMUTA SIN CONSIGNACIÓN EX ART. 175.6 RH

Se refiere a la resolución de una permuta por falta de cumplimiento de las condiciones pactadas y si es necesario o no la consignación ex art. 175.6 RH.

501.** INTERVENCIÓN EN LA PARTICIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DE LA LEGITIMARIA FALLECIDA POSTERIORMENTE. 

En escritura de liquidación de gananciales, partición y adjudicación de herencia es necesaria la intervención de los legitimarios de la legitimaria que ha fallecido con posterioridad al causante debido a la naturaleza de pars bonorum de la legítima del derecho común.

503.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL DISUELTA Y NO LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONYUGAL

Se rechaza la pretensión de embargar sólo el 50% de un bien ganancial de matrimonio disuelto por fallecimiento de uno de los cónyuges sin que medie liquidación de la sociedad y adjudicación de los bienes.

505.** ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, en cuyo caso habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; o que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada) que además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable.

506.** ESCRITURA DE PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES OTORGADA POR CONTADOR PARTIDOR

En un acta de protocolización de cuaderno particional aprobado judicialmente es necesario que se aporten todos los documentos necesarios para acreditar el título sucesorio y quienes son los herederos que heredan por ius transmisionis, así como que consten las circunstancias identificativas de todos los adjudicatarios de conformidad con el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, siendo no obstante posible la inscripción parcial de adjudicaciones indivisas respecto a aquellos adjudicatarios determinados cuyo título sucesorio haya quedado igualmente determinado.

509.*** ADQUISICIÓN DE FINCA POR EXTRANJERO NO COMUNITARIO LEY 8/1975

No necesitan autorización militar las adquisiciones de inmuebles por extranjeros no comunitarios que se encuentren en situación básica de suelo urbanizado. La condición del suelo se debe acreditar mediante la correspondiente calificación urbanística. Esta exención no se aplica al suelo rústico o no urbanizable aunque exista alguna edificación aislada.

510.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO PENDIENTES TÍTULOS CONTRADICTORIOS

 La DGSJyFP confirma la nota por la que la registradora suspende la calificación de una ejecución hipotecaria por existir títulos contradictorios presentados con anterioridad y cuyo asiento de presentación está vigente, aunque hayan transcurrido los 60 días de vigencia del asiento de presentación, puesto que dicho plazo está prorrogado al haberse puesto y notificado la nota de calificación.

511.** HERENCIA DE CAUSANTE DE NACIONALIDAD ALEMANA

No existe en la normativa interna una exigencia de aportar certificado del Registro de Actos de Última Voluntad distinto al español. No obstante, con base en el principio de seguridad jurídica y de responsabilidad de las autoridades sucesorias, la exigencia de incorporación a la escritura de adjudicación de herencia de un certificado distinto al Español puede ser precisa cuando sea evidente, dadas las concretas circunstancias concurrentes, que debe solicitarse.

512 .**AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE FINCA QUE LINDA CON CARRETERA

En las declaraciones de obra por antigüedad el registrador debe comprobar que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general (en este caso las derivadas de la colindancia con una carretera); lo que se traduce en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredite la correspondiente resolución administrativa. Aunque la DG considera suficiente a estos efectos una certificación de la Administración presentada con ocasión de la tramitación de un expediente del art. 199 LH.

513.** DENEGACIÓN DEL INICIO DEL PROCEDIMIENTO ARTÍCULO 199 LH: POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE UNA AGRUPACIÓN

No procede iniciar un expediente del 199 si el registrador duda, dada la diferencia de superficie, los linderos y que la finca procede de otra mayor, que en la base grafica se estaría incluyendo la finca de la que se segregó; además de que la base grafica estaría encubriendo una agrupación, se produciría una posible doble inmatriculación.

514.* OBRA NUEVA SITA EN VALENCIA EN SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN. 

Es aplicable el régimen de imprescriptibilidad del art. 255 del TR de la ley del suelo de especial protección, no pudiendo inscribirse una obra antigua salvo que resulte acreditado por certificación municipal que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad. 

 

ENLACES

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2022 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2022

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toque de campanas. Por Bernardo Santamarina

Oficina Registral (Propiedad). Informe NOVIEMBRE 2022. Tipo de subasta hipotecaria.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 29/11/2022

Indice:
  1. TEMA DEL MES:  EL TIPO DE SUBASTA Y SU COINCIDENCIA CON EL VALOR DE TASACIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ESPECIAL. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Calendario laboral 2023
  4. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
  5. TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  6. SECCIÓN II
  7. Concurso Registros: BOE publica resultado
  8. RESOLUCIONES
  9. Cuándo se precisa declaración sobre actividades potencialmente contaminantes:
  10. 402.*** PRORROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO REVOCADO EL NIF DEL EMBARGANTE
  11. 404.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. TITULARIDAD FIDUCIARIA
  12. 407**. HERENCIA DE CIUDADANO ESTADOUNIDENSE
  13. 411.*** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO
  14. 412.** ADQUISICIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CONCEDIDO POR AYUNTAMIENTO (DCHO. ADVO.) 
  15. 417.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES QUE TIENEN INSCRITA LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL.
  16. 419.** NOTA INFORMATIVA ERRONEA: NO PROCEDE CANCELAR UNA CARGA OMITIDA
  17. 421.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN DOMICILIO DIFERENTE AL CONSIGNADO EN EL REGISTRO
  18. 426.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA. NO ES REQUISITO IMPRESCINDIBLE LA CERTIFICACION DEL SALDO DEUDOR
  19. 431.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO Y NEGOCIOS JURÍDICOS PREVIOS
  20. 432.*** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA OTRA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA DE FINCA COLINDANTE
  21. 434.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE DERECHO DE SUPERFICIE. DOCUMENTOS PRIVADOS CON FIRMA ELECTRÓNICA
  22. 438.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (Art. 236-F.5 RH).
  23. 440.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACION EXTEMPORANEA
  24. 441.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE INSCRITO
  25. 454.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO. LEGITIMACIÓN ART. 199 LH
  26. 456.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EN PH. CORRESPONDENCIA DE LOS VOTANTES CON LOS TITULARES REGISTRALES  
  27. 457.** FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PARA ENAJENAR BIENES TRAS LA PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN
  28. 459.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. NO MANIFESTACIÓN SOBRE SUELOS CONTAMINADOS.
  29. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

La constancia registral de los arrendamientos urbanos

 

Nota: Se produce un relevo, a partir de este informe, en cuanto a la persona que elabora el Tema del Mes, pues Emma Rojo Iglesias, registradora de Alcalá de Henares (Madrid) da el relevo a Antonio Manuel Oliva Izquierdo, registrador de la propiedad de Trujillo (Cáceres), autor de varios libros de gran éxito y de artículos publicados en esta web como puede verse siguiendo este enlace.

 

TEMA DEL MES:  EL TIPO DE SUBASTA Y SU COINCIDENCIA CON EL VALOR DE TASACIÓN EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ESPECIAL. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Dentro de los procedimientos de ejecución especial admitidos por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el tipo de subasta de la finca hipotecada no es en la actualidad una cifra fijada libremente por las partes para que, en su caso, sirva de base a las posturas de los licitadores, sino que constituye una cifra que debe ajustarse, conforme a la normativa vigente, a los márgenes fijados legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real del inmueble en el momento en que se elabore el correspondiente informe, circunstancia por la que a éste se le atribuye un plazo de vigencia de seis meses  – apartado cuarto del artículo 62 de la Orden ECO/805/2003 -, y se prohíbe la utilización de elementos especulativos al aplicar el método de valoración – apartado segundo del artículo 16 de la Orden ECO/805/2003 -.

Así, para el supuesto de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la regla primera del apartado segundo del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que en la escritura de constitución de la hipoteca “se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”.

Por su parte, en sede de venta extrajudicial, dispone la letra a del apartado segundo del artículo 129 la Ley Hipotecaria, tras la modificación operada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que “el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario”.

Nos encontramos, pues, ante una posible disparidad entre lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria para la venta extrajudicial y lo ordenado por el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados.

Fruto de esta disparidad normativa, fue objeto de reciente debate si, habiéndose pactado en una escritura de préstamo hipotecario la posibilidad de ejecución judicial de la hipoteca a través del procedimiento de ejecución directa regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin pactarse el procedimiento de venta extrajudicial ante notario, podía tasarse la finca hipotecada a efectos de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el 75 por ciento del valor de tasación.

A este respecto, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública señala en su Resolución de 23 de diciembre de 2020 que “esta Dirección General atendiendo a la evolución legislativa, estima que la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación. Admitir lo contrario supondría aceptar una interpretación extraña en la que dependiendo de que el procedimiento de ejecución directa acompañe o no al de ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien sería distinto; así, si se pactaran ambos procedimientos de ejecución, el judicial directo y la venta extrajudicial, la tasación en los dos procedimientos no podría ser diferente ni inferior al 100% del valor de tasación; y sin embargo, de pactarse únicamente el procedimiento de ejecución directa el valor por el que se iniciara la subasta no podría ser inferior al 75 por cien del valor de tasación. A lo anterior debe añadirse, como argumento complementario en el presente expediente (pero no determinante, toda vez que –de no admitir esta solución– la contradicción de valoración normativa existiría tanto en el caso de consumidores como en el de no consumidores), que el artículo 51 de la Constitución española dispone que «los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos», y conforme al artículo 5 de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial «la Constitución es la norma suprema del ordenamiento jurídico, y vincula a todos los Jueces y Tribunales, quienes interpretarán y aplicarán las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos», por lo que la interpretación expuesta es la más coherente en casos en los que, como en el presente, estamos en presencia de un consumidor”.

En consecuencia, tanto si se pacta en la escritura de constitución de hipoteca únicamente el procedimiento especial de venta extrajudicial – por imperativo del tan mentado apartado segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria -, como si se prevén ambos – supuesto también previsto por la aplicación del citado precepto –, como si únicamente se pacta el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados – caso al que se refiere la indicada Resolución de 23 de diciembre de 2020 -, el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no puede ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Cuestión distinta es si es posible la fijación de un tipo de subasta que no sólo no sea inferior o coincidente al valor de tasación, sino superior al mismo. Con relación a esta última hipótesis, responde positivamente la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de mayo de 2019, reiterada por la más reciente de 27 de septiembre de 2022, recordando que “no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden. Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la reciente Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que si, analizado el riesgo de la operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones:

  1. Voto de los españoles residentes en el extranjero. Ley Orgánica 12/2022, de 30 de septiembre, de reforma de la Ley Orgánica 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General, para la regulación del ejercicio del voto por los españoles que viven en el extranjero: Suprime el requisito de que los españoles residentes en el extranjero tengan que solicitar o rogar el voto para participar en las diversas elecciones. Cabe descarga telemática de papeletas. Amplía el plazo para el depósito del voto en urna de tres a siete días. También amplía el plazo para la apertura de los votos emitidos desde el extranjero de tres a cinco días, retrasando el escrutinio general.
  2. Mar Menor. Ley 19/2022, de 30 de septiembre, para el reconocimiento de personalidad jurídica a la laguna del Mar Menor y su cuenca:  tiene como objetivo la protección de la laguna del Mar Menor y su cuenca frente a la acción humana. Para ello le otorga personalidad jurídica y la declara sujeto de los derechos a existir, a evolucionar naturalmente, a ser protegida y a su conservación.
  3. Calendario laboral 2023

    Resolución de 7 de octubre de 2022, Se enumeran doce fiestas laborales por comunidad autónoma, a las que habrá que añadir las locales. También las de cada isla Canaria, Ceuta, Melilla y el valle de Arán. Ir a la página especial con enlaces.

  1. RDLey 18/2022: medidas energéticas y retribuciones. Real Decreto-ley 18/2022, de 18 de octubre, por el que se aprueban medidas de refuerzo de la protección de los consumidores de energía y de contribución a la reducción del consumo de gas natural en aplicación del «Plan + seguridad para tu energía (+SE)», así como medidas en materia de retribuciones del personal al servicio del sector público y de protección de las personas trabajadoras agrarias eventuales afectadas por la sequía.
  2. Planes y Fondos de Pensiones: modificación del Reglamento. Real Decreto 885/2022, de 18 de octubre, por el que se modifica el Reglamento de planes y fondos de pensiones, aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero, para el impulso de los planes de pensiones de empleo: Desarrolla parcialmente la Ley 12/2022, de 30 de junio, especialmente en lo que afecta a la gobernanza de los fondos de pensiones de empleo de promoción pública abiertos.
  3. Ley de memoria democrática: Nacionalidad, Fundaciones, Jurisdicción voluntaria…

    Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática: Regula nuevos casos de adquisición de la nacionalidad española; Nuevo expediente judicial en materia de jurisdicción voluntaria sobre hechos pasados que puede generar hechos inscribibles; Posible ocupación de terrenos; Modifica la Ley de Fundaciones en cuanto a los procesos de liquidación y define causas de extinción; Crea la figura del Fiscal en materia de derechos humanos y memoria democrática.

  4. Navarra: Modificación del convenio económico. Ley 22/2022, de 19 de octubre, por la que se modifica la Ley 28/1990, de 26 de diciembre, por la que se aprueba el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra: Se adapta a las reformas tributarias estatales producidas desde el año 2015, recogiendo los nuevos impuestos, modificando determinados puntos de conexión o realizando mejoras técnicas. Afecta entre otros Impuestos al IRPF, IVA, Sociedades o ISD (sucesiones de causantes no residentes en territorio español cuando el heredero resida en Navarra). El vigente Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra data de 1990, habiéndose producido su última reforma en el año 2015. Las adaptaciones son precisas cuando se haya producido una reforma sustancial en el ordenamiento jurídico tributario del Estado, en cuyo caso, ambas administraciones han de ponerse de acuerdo sobre la modificación.
  1. Procedimiento para determinar el grado de discapacidad: Real Decreto 888/2022, de 18 de octubre, por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad: Este RD establece la normativa que regula el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad en el ámbito de los Servicios Sociales y de la Seguridad Social y la necesidad de una persona de ayuda.
  2. Instrucción DGSJFP opción nacionalidad española Ley Memoria Democrática. Instrucción de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre el derecho de opción a la nacionalidad española establecido en la disposición adicional octava de la Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática: Fija directrices para el ejercicio del derecho de opción a la nacionalidad española previsto en la D. Ad. 8ª de la Ley de Memoria democrática.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones en La Rioja, Navarra, Canarias y Extremadura. Destacamos:

LA RIOJA. Ley 11/2022, de 20 de septiembre, contra la Violencia de Género de La Rioja.

CANARIAS. Decreto-ley 4/2022, de 24 de marzo, por el que se modifica el Decreto-ley 1/2022, de 20 de enero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia urbanística y económica para la construcción o reconstrucción de viviendas habituales afectadas por la erupción volcánica en la isla de La Palma.

TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

PLAN DE CLIMATIZACIÓN. Se admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad, contra el artículo 29 del Real Decreto-ley 14/2022, de 1 de agosto, de medidas de sostenibilidad económica en el ámbito del transporte, en materia de becas y ayudas al estudio, así como de medidas de ahorro, eficiencia energética y de reducción de la dependencia energética del gas natural.

BORRADO DE DATOS EN GOOGLE. Sentencia del Pleno 105/2022, de 13 de septiembre de 2022: estima la demanda de un comerciante que reclamaba el borrado de comentarios descalificadores de su actividad profesional vertidos en las páginas de servidores fuera de la Unión Europea, porque no cumplían los parámetros de interés público ni de tener una fecha suficientemente actual que justificase el mantenimiento de los enlaces para acceder a ella,

Se le reconoce en este caso el derecho al olvido considerando que se ha vulnerado su derecho a la protección de los datos personales.

Ver nota de prensa

DISCAPACIDAD. Pleno. Sentencia 106/2022, de 13 de septiembre de 2022, que desestima un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, en materia del derecho de visitas y el ejercicio de la patria potestad

Ver nota de prensa.

SECCIÓN II
Concurso Registros: BOE publica resultado

Ir al archivo de la Oposición

RESOLUCIONES
Cuándo se precisa declaración sobre actividades potencialmente contaminantes:

398 400  405 430 436 437 446 449 450 y 461 *** VENTA DE VIVIENDA PLANTA BAJA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. No precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

La manifestación exigida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 no es exigible cuando se trata de edificios divididos horizontalmente. Ver un desarrollo casuístico en el resumen de la resolución 398

399.*** VENTA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA CON JARDÍN QUE LA RODEA. Sí precisa manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes.

La manifestación exigida en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022 sí es exigible cuando se trata de vivienda unifamiliar pareada con jardín que la rodea, ya que cabe la posibilidad de que, sobre la vivienda indicada, que dispone de un terreno o jardín, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo.

Ver comentario a la R. nº 398.

401.* INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD.

La DG confirma la nota por la que el registrador aprecia indicios que permiten sospechar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita. (Superficie, situación, referencia catastral, antiguos titulares coincidentes…) Además, el recurrente lo reconoce al admitir que ha habido transmisiones irregulares que han accedido al registro.

402.*** PRORROGA DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO REVOCADO EL NIF DEL EMBARGANTE

A pesar de estar el NIF revocado cabe practicar la prórroga de la anotación preventiva de embargo, al ser asientos ordenados por la autoridad judicial. Así mismo puede practicarse a pesar de no ser firme la resolución judicial ordenándola, ya que tal firmeza solo es exigible cuando se trate de asientos definitivos.

403.*** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA Y REPRESENTACIÓN GRÁFICA. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO

Aunque no esté deslindada una vía pecuaria, no puede inscribirse la representación gráfica de una finca colindante cuando la Administración alega, en la tramitación del art. 199 LH, invasión de dicha vía pública.  

404.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. TITULARIDAD FIDUCIARIA

En una fiducia en garantía de la Ley 466 de la Compilación Navarra, es posible tomar anotación de embargo sobre la titularidad del fiduciante en tanto el fiduciario puede devenir titular definitivo del inmueble en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. Pero esta anotación recaerá sobre la posición jurídica del fiduciante.

407**. HERENCIA DE CIUDADANO ESTADOUNIDENSE

El documento sucesorio (testamento ante autoridad local de Florida) precisa ser «probado» por autoridad judicial. Necesidad de Probate  

408.* PROHIBICIÓN DE DISPONER SOLICITADA POR BUROFAX DE ABOGADO Y FOTOCOPIA DE ORDEN PROVISIONAL DE TRIBUNAL SUIZO

No procede practicar asiento de presentación de aquellos documentos de los que resulte de forma evidente que nunca podrá provocar un asiento en los libros de inscripciones, en este caso es la copia de una orden judicial suiza presentada por telefax ya que Lo único admitido es el telefax remitido directamente por el notario o por la autoridad judicial

409.** SENTENCIA DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL. 

En una finca inscrita con carácter ganancial, aunque uno de los cónyuges no haya sido parte en la compraventa, la resolución judicial de la compraventa exige su intervención. Dicha intervención requiere que, al menos, le haya sido notificada la demanda, o bien que el juez, en su caso, expresamente reconozca en resolución firme que con la notificación de la resolución recaída en el procedimiento debe entenderse que la esposa ha tenido suficiente intervención en el procedimiento, no correspondiendo dicha apreciación en ningún caso al registrador.

411.*** DONACIÓN DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO

El poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso de residuo no comprende los actos dispositivos a título gratuito salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente.

412.** ADQUISICIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CONCEDIDO POR AYUNTAMIENTO (DCHO. ADVO.

Para inscribir la adquisición derivada de la cesión de un derecho de opción de compra concedido por el Ayuntamiento deben aportarse los documentos administrativos pertinentes, no por razones de tracto, sino para calificar la legalidad esencial de la tramitación administrativa.

413.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE UNO DE LOS NOTIFICADOS

En la tramitación del expediente del art. 199 LH, ante la duda de si un camino, al parecer invadido por la representación gráfica, es de titularidad pública o privada, lo procedente es notificar la pretensión de inscripción a la Administración afectada para que se manifieste al respecto.

414.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. TRACTO SUCESIVO

No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella. Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil.

416.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESTO SIN LINDEROS

Las dudas de correspondencia de la registradora no impiden la iniciación del procedimiento del art. 199 LH, pues pueden resolverse en su tramitación.

417.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES QUE TIENEN INSCRITA LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL.

El hecho de que los colindantes tengan inscrita su representación gráfica catastral y ésta no resulte invadida, no les impide oponerse en el curso del expediente del art. 199 LH, aunque la representación gráfica que se pretende inscribir sea la catastral.

418.** TRACTO SUCESIVO. DOBLE VENTA Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Los registradores deben despachar los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de su presentación en el Diario, aunque hay un supuesto de doble venta.

419.** NOTA INFORMATIVA ERRONEA: NO PROCEDE CANCELAR UNA CARGA OMITIDA

NO cabe cancelar una carga (anotación de embargo) por el mero hecho de que, por error, no apareciera en la nota simple informativa previa (en que se basó la escritura de compraventa), y que no puede afectar al anotante inicial. La nota simple informativa no puede desvirtuar los asientos efectivamente practicados.

420.*** EFECTOS DE LA ANOTACIÓN CADUCADA SOBRE EL AUTO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS

La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.

421.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN AL DEUDOR EN DOMICILIO DIFERENTE AL CONSIGNADO EN EL REGISTRO

La notificación al deudor se ha de hacer al domicilio señalado al efecto que figura en el registro, y en caso de error registral procede su subsanación mediante la presentación de la escritura de préstamo donde figure el domicilio correcto.

422.** HERENCIA. TRACTO SUCESIVO. PREVIA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES O RECTIFICACIÓN DEL TITULO Y ASIENTO SI HAY ERROR

Estando la finca inscrita como ganancial no pueden los herederos de un cónyuge, alegando que es privativa y que por error consta ganancial, adjudicarse la finca. Debe liquidase la sociedad de gananciales o rectificar el error con intervención del titular registral o sus causahabientes, o resolución judicial.

423.**EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANIFESTACIÓN DE SITUACIÓN ARRENDATICIA. ACREDITACION DEL ESTADO CIVIL.

En las adjudicaciones judiciales el adquirente ha de hacer la declaración de libertad de arrendamientos en las propias actuaciones judiciales o en documento con firma legitimada notarialmente o firmada ante el registrador. La manifestación sobre el estado civil no ha de acreditarse bastando la mera declaración.

425.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES FUNDADA EN UN PROYECTO DE NORMALIZACIÓN URBANÍSTICA EN EL PAÍS VASCO.

Los Proyectos de Normalización Urbanística no son por sí solos título inmatriculador, pero en la Inmatriculación por DOBLE título, si permiten deducir la identidad razonable de la finca y la coincidencia de descripciones entre el 1er y el 2º título.

426.*** SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA. NO ES REQUISITO IMPRESCINDIBLE LA CERTIFICACION DEL SALDO DEUDOR

Para la subrogación activa de acreedor hipotecario (Ley 2/1994) es obligatoria que la entidad subrogada emita la certificación de saldo deudor, pero el incumplimiento de esta obligación no impide que se efectúe la subrogación activa.

428.**COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE COMPRAVEinstanciaNTA: ¿ES INSCRIBIBLE? MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Es suficiente una copia parcial de la escritura para la inscripción, pues la fe pública notarial alcanza también a la afirmación que debe realizar el notario autorizante, “bajo su responsabilidad, en el sentido de que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”.

429.** OBRA NUEVA EN ANDALUCÍA POR CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD. SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN Y PRESCRIPCION.

La declaración de obra nueva en base a un certificado de antigüedad regulada en el artículo 28.4 Ley del Suelo es aplicable en Andalucía incluso para suelos de especial protección, en los que las infracciones son susceptibles de prescripción desde la entrada en vigor de la nueva Ley 7/2021 de 1 de Diciembre de Andalucía . 

431.** IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO Y NEGOCIOS JURÍDICOS PREVIOS

La identificación de los medios de pago no es exigible respecto de negocios jurídicos previos al contrato objeto de la escritura sujeta a inscripción, como en el caso de una cesión de derechos de opción previa a una compraventa, pues no son objeto de la escritura. Sin embargo, sí han de identificarse todos los medios de pago de la compraventa que tengan su origen o se imputen a esos negocios previos.

432.*** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE SOLAPA OTRA GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA DE FINCA COLINDANTE

Aunque en la realidad física no se produzca la invasión de una finca sobre otra, no puede inscribirse una georreferenciación que se solape con otra previamente inscrita, aunque se haya tramitado un expediente del art. 199 sin oposición de colindantes.

433.***OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. ANEJOS INSEPARABLES

Que el otorgante e interesado en un documento haya solicitado que no se inscriba parte del mismo no impide que ulteriores adquirentes, y por tanto interesados, puedan posteriormente pedir su inscripción. Constando en registro una vinculación ob rem, aunque en documento por el que se transmite una finca no se haya incluido explícitamente la vinculada ha de inscribirse su transmisión, dada la unidad jurídica y económica existente entre ellas

434.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE DERECHO DE SUPERFICIE. DOCUMENTOS PRIVADOS CON FIRMA ELECTRÓNICA

Para cancelar un derecho inscrito por haber transcurrido su plazo convencional de duración (Art 82-2 LH) es preciso que el derecho haya quedado inequívocamente extinguido de modo que sea innecesario un nuevo consentimiento del titular registral. La instancia solicitando la cancelación puede estar firmada ante el registrador, legitimada notarialmente o ser electrónica presentando el documento a través de la plataforma del Colegio de Registradores.

435.** HERENCIA. RENUNCIA DE LOS HEREDEROS INSTITUIDOS Y DE LOS DESCENDIENTES SUSTITUTOS. NECESIDAD DE DECLARACION NOTARIAL DE HEREDEROS.

Siempre que proceda abrir la sucesión abintestato, por renuncia de los herederos testamentarios, el título sucesorio formal que es obligatorio para determinar quiénes son los llamados por ley a heredar es el acta notarial de declaración de herederos abintestato. Es necesario el NIF del renunciante, puesto que la renuncia es un acto de transcendencia tributaria.

438.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO (Art. 236-F.5 RH).

De conformidad con la disposición final novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil el articulo 236-F del Reglamento Hipotecario, relativo al procedimiento notarial extrajudicial de ejecución de hipoteca, continúa vigente por lo que el notario ha de notificar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para la subasta.

439**EJECUCIÓN DE EMBARGO DE LA TOTALIDAD DE FINCA GANANCIAL ADJUDICANDO «UNA MITAD INDIVISA»

Anotado el embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares.

440.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA POR POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. ALEGACION EXTEMPORANEA

En la tramitación del art. 199, debe ser tenida en cuenta la oposición de la Administración, aunque sea recibida fuera del plazo de 20 días, pero dentro del plazo de 15 días para calificar la documentación.

441.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE INSCRITO

La existencia de una controversia entre colindantes registrales sobre la posible invasión de fincas colindantes conlleva la denegación de la inscripción de la georreferenciación alternativa. La oposición de un colindante que está inscrito su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración.

443.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN PRACTICADA

En el caso de que un interesado alegue que hay una situación de doble inmatriculación de dos fincas y solicite la cancelación de una de ellas, el registrador no está obligado a iniciar el expediente del art. 209 si estima que no hay indicios suficientes para ello.

444.** NAVARRA: RÉGIMEN DONACIÓN BIENES DE MENORES SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL 

Conforme a la tradición jurídica navarra, se interpreta que la nueva redacción dada a las Leyes 65 y 66 del Fuero Nuevo de Navarra sigue permitiendo que el donante de bienes a menores puede dispensar a los progenitores de la necesidad de autorización judicial en caso de enajenación y del defensor judicial en caso de conflicto de interés con los progenitores. 

447. () PUBLICIDAD FORMAL DE PRECIO Y CONDICIONES DE PAGO

La regla general es que no cabe dar publicidad sobre el precio salvo en los supuestos admitidos por el Centro Directivo.

448.*** HIPOTECA DE VIVIENDA HABITUAL SEGUIDA A LA COMPRA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO

La Ley 5/2019 (LCCI) no modifica la doctrina DG de que el préstamo hipotecario destinado a financiar la adquisición de una vivienda, es un negocio complejo, unitario, de modo que aunque se trate de la vivienda habitual, no requiere el consentimiento del cónyuge ni el otorgamiento del acta previa, sin que, en estos casos pueda equiparase al hipotecante no deudor, y ello con independencia de su régimen matrimonial.

451. HIPOTECA SOBRE EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. VIGENCIA DE CERTIFICADO DE TASACIÓN. 

Se admite un recurso “condicionado a la no inscripción” interpuesto a mediante una diligencia notarial. El certificado de tasación ha de estar vigente en el momento de otorgamiento de la escritura, no de la inscripción. Aunque una obra está en construcción, es posible establecer como valor para la subasta el fijado para hipótesis de edificio terminado.

452. () SENTENCIA FIRME EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS ACCIÓN RESCISORIA

Para que puedan inscribirse las sentencias dictadas en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde.

453. INCIDENTE DE OPOSICIÓN POR CLÁUSULA ABUSIVA EN EJECUCUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE ASIENTOS

No cabe practicar una cancelación derivada de un incidente extraordinario de oposición –por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado– que se ha planteado dentro de una ejecución hipotecaria, cuando no está demandado el vigente titular registral.

454.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO. LEGITIMACIÓN ART. 199 LH

La instancia solicitando un 199 LH ha de tener firma legitimada notarialmente, o electrónica reconocida, o firmada ante el registrador; el solicitante ha de ser el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita, y en el caso de haber una copropiedad ordinaria es necesario acuerdo de la mayoría. Sin embargo, las dudas del registrador sobre la identidad de la finca no paralizan el expediente.

455.** COMPRA POR SOCIEDAD CIVIL ALEMANA REPRESENTADA POR APODERADO

La ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español. En una inscripción a favor de una sociedad civil alemana no es preciso que se identifiquen todos los socios puesto que no es exigible en el derecho español, aunque si se exija en el alemán

456.*** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS EN PH. CORRESPONDENCIA DE LOS VOTANTES CON LOS TITULARES REGISTRALES  

En un acuerdo de modificación de Estatutos de una propiedad horizontal relativo a limitación de actividades de alquiler vacacional, para el que se exige un quórum de 3/5, es necesario, para que sea inscribible, que conste en el certificado el nombre de los que han votado para que el registrador pueda cotejar sus nombres con los titulares registrales existentes en el momento de presentación del título a inscripción, pues, si hubiera un nuevo titular que no hubiera votado a favor se exigiría su consentimiento.

457.** FACULTADES DEL ALBACEA CONTADOR PARTIDOR PARA ENAJENAR BIENES TRAS LA PARTICIÓN Y ADJUDICACIÓN

Aunque el albacea contador partidor autorizado por el testador para vender los bienes, no puede venderlos una vez concluida la partición, en el caso de esta R. se admite porque los herederos unánimemente en la escritura de partición lo pactaron y admitieron expresamente.

458.**PUBLICIDAD FORMAL. HA DE ALEGARSE LA FINALIDAD DE LA SOLICITUD

Para que el registrador pueda valorar si la petición de publicidad formal está justificada y la existencia de interés legítimo es conveniente que el solicitante explique motivadamente en la solicitud cual es el objeto para el que se pide la publicidad

459.* CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. NO MANIFESTACIÓN SOBRE SUELOS CONTAMINADOS.

Al no transmitirse la propiedad ni ningún derecho real, sino que se constituye una hipoteca, no es necesaria la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes. Ver comentario a la R. nº 398.

460.** APORTACIÓN A GANANCIALES SIN EXPRESAR LA CAUSA

La atribución de ganancialidad debe expresar específicamente una causa, onerosa o gratuita, sin que se puedan admitir expresiones genéricas que no permitan deducir si darán o no lugar a derechos de reembolso.

463.** ACTOS DEL TUTOR QUE PRECISAN AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN CATALUÑA

En Cataluña el tutor no precisa autorización judicial en operaciones que excedan de lo meramente particional ni tampoco en las de partición y posterior adjudicación. No entra la DG en un posible conflicto de intereses – ya que el tutor también era interesado en la partición- por no haberlo planteado por el registrador en la nota. Se declara la competencia de la DG para resolver un recurso que versa sobre derecho catalán, pero afectante a fincas situadas fuera del territorio de la Comunidad Autónoma Catalana.

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Calle típica de Trujillo (Cáceres). Al fondo la Torre Julia. Por DavidDaguerro

Oficina Registral (Propiedad). Informe OCTUBRE 2022. Manifestación sobre libertad de arrendatarios.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 02/11/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD OCTUBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLA MANIFESTACIÓN SOBRE LA LIBERTAD DE ARRENDAMIENTOS EN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

1.- REGLA GENERAL.

– En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley ya que el Código Civil al referirse a la compraventa emplea los términos venta pública o venta en subasta pública o judicial, debiendo de tener en cuenta las distintas normativas que se han ido sucediendo para determinar si procede o no exigir la notificación a los arrendatarios a los efectos del ejercicio de su derecho de adquisición preferente (artículo 25 LAU).

– Consecuencia de ello, el Registrador ha de calificar que se han practicado las oportunas notificaciones, para el caso de estar la finca arrendada o, para el caso de no estarlo, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada.

– ¿Quién es la persona legitimada para hacer esta declaración?

El Centro Directivo ha señalado que puede ser realizada:

1º. Por el transmitente,

2º. Por el nuevo propietario.

– ¿Cómo se debe realizar esta declaración?

Dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente:

1º. En las propias actuaciones judiciales,

2º. Ante notario, o,

3º. Mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador.

4º. Como se señala con acierto en el comentario a la R. de 10 de agosto de 2022, “la manifestación de libertad de arrendamientos también puede hacerse en documento con firma electrónica reconocida, con la salvedad de que si no puede comprobarse la autenticidad de la firma mediante un CSV, el documento debe presentase en formato electrónico, a fin de poder valorar ese extremo.

En la reciente R. de 16 de septiembre de 2022, la Dirección General reconoce que la instancia privada en la que se pretende la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador, por exigencias del principio de seguridad jurídica, que impone la necesidad de identificar con plena certeza al firmante de la instancia. Esta exigencia de identificación con plena certeza al firmante de la instancia también se cumple en los casos de firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada siempre y cuando y esto es lo importante, la instancia se presente por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores y es que la firma electrónica cualificada obviamente no convierte en público al documento privado, pero sí otorga a éste la misma fuerza que cuando tiene la firma legitimada notarialmente o es ratificada ante el Registrador.

2.- EXCEPCIONES.

Como sintetiza la R. de 11 de mayo de 2022, procede distinguir tres fases en la evolución legislativa en esta materia:

1º. Hasta el 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio).

El artículo 13.1 LAU disponía un plazo mínimo de subsistencia para el arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse, aunque se produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no figurase inscrito en el Registro.

Incluso para estos contratos, a partir del día 6 de junio de 2018, es decir, una vez transcurridos los cinco años de plazo mínimo, quedarán extinguidos cuando se resuelva el derecho del arrendador como consecuencia de una ejecución de hipoteca u otro procedimiento de ejecución forzosa, siendo por tanto ya innecesario exigir la declaración arrendaticia a los efectos de los derechos de tanteo y retracto.

2º. En los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 6 de junio de 2013, para determinar la existencia del derecho de retracto, deberá de tenerse en cuenta, si el arrendamiento ha tenido o no acceso al Registro de la Propiedad, ex artículos 13.1 y 7.2 de la LAU.

Haciendo una interpretación conjunta de dichos preceptos resulta:

— Que el contrato de arrendamiento queda extinguido, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la anotación preventiva del embargo que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

— Y estando inscrito con anterioridad a la hipoteca o al embargo que se ejecuta, y persistir el arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda el arrendatario podrá, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.

— Si el arrendamiento consta inscrito con posterioridad al derecho que provoca la resolución de la titularidad del arrendador, al extinguirse el contrato de arrendamiento “ipso iure”, no habrá lugar a retracto, al igual que si el mismo no hubiera accedido al Registro.

3º. Tras el 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el artículo 13 de la Ley, impone una duración mínima para los contratos de arrendamiento de vivienda de cinco años si el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica, lo que hace necesario que en el título inscribible se haga constar la situación arrendaticia de la vivienda adjudicada en los términos establecidos en el artículo 25 LAU. (Ver comentario a la Reforma de 2019).

—No obstante, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca o anotación ejecutada, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento podrá extinguirse como consecuencia de la ejecución si el adjudicatario ejercita la facultad de resolución de la relación arrendaticia, “y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento”.

— Y produciéndose la purga del arrendamiento “no se requiere notificar a efectos de tanteo legal arrendaticio”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Este mes se han publicado apenas una Resolución, pero en cambio se han publicado importantes reformas legales:

Ley Concursal 2022

Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del texto refundido de la Ley Concursal: Se modifican hasta 158 apartados del TR Ley Concursal. Entre otra cuestiones, destacamos: El procedimiento concursal regulado en el Libro Primero es el único aplicable al deudor civil; se crean las figuras del concurso sin masa y el pre-pack concursal y se regula la segunda oportunidad. La reforma del Libro Segundo trata de facilitar al empresario o profesional herramientas para evitar la insolvencia, potencia el plan de reestructuración y crea el experto en la materia. Se introduce un nuevo Libro Tercero que regula el procedimiento concursal especial para microempresas gestionado por el propio deudor. Desaparece el acuerdo extrajudicial de pagos. Se modifican, entre otras leyes, el Cc, LH, LEC o TRLSC.

Ver las principales novedades de la reforma, por Álvaro Martín.

Ir al archivo de la reforma.

 Ley de la Ciencia, la Tecnología y la Innovación.

Ley 17/2022, de 5 de septiembre, por la que se modifica la Ley 14/2011, de 1 de junio, de la Ciencia, la Tecnología y la Innovación. Potencia la carrera y desarrollo profesional del personal investigador. Se crea un nuevo contrato indefinido denominado contrato de actividades científico-técnicas. Reorganización de la gobernanza del Sistema. Se crea la Agencia Espacial Española. Aplazamiento al curso académico 2022-2023 de la puesta en marcha del nuevo máster de acceso a la abogacía y procura.

Ley de libertad sexual. Tiene por objeto la garantía y protección integral del derecho a la libertad sexual y la erradicación de todas las violencias sexuales, así como la protección a las víctimas, medidas preventivas y de formación. Las disposiciones finales modifican el Código Penal, la LECR o el Estatuto de los Trabajadores, entre otras.

Empleadas del hogar: Seguridad Social y condiciones laborales. Real Decreto-ley 16/2022, de 6 de septiembre, para la mejora de las condiciones de trabajo y de Seguridad Social de las personas trabajadoras al servicio del hogar: Equipara las condiciones de trabajo y de Seguridad Social de las personas trabajadoras del hogar familiar a las del resto de trabajadores por cuenta ajena. Prestación por desempleo. Forma del contrato según Estatuto de los Trabajadores. Extinción del contrato sin la figura del desistimiento.

Modificación del Reglamento sobre Asistencia Jurídica gratuita. Real Decreto 586/2022, de 19 de julio, por el que se modifica el Reglamento de asistencia jurídica gratuita, aprobado por el Real Decreto 141/2021, de 9 de marzo: Se determina que los requisitos generales mínimos exigibles a los abogados y procuradores para poder prestar los servicios de asistencia jurídica gratuita serán de aplicación en todo el territorio nacional. No podrán ejercer la defensa legal en el turno de oficio abogados condenados por delitos del mismo tipo que los relacionados con las víctimas que han de ser defendidas, en los casos enumerados.

Código Penal: imprudencia en la conducción. LO 11/2022, de 13 de septiembre, de modificación del Código Penal en materia de imprudencia en la conducción de vehículos a motor o ciclomotor. Reforma tres artículos del Código Penal con el objetivo de tratar con más rigor la imprudencia al volante con resultado de muerte o lesiones relevantes. Será obligatorio el atestado cuando haya un accidente con resultado de lesión o muerte.

RDLey 17/2022: medidas urgentes energía. Trata de hacer frente a la escalada en los precios del gas natural. Se reduce por tres meses el tipo del IVA en las facturas de gas natural y de madera para leña del 21% al 5%. Medidas para luchar contra los incendios forestales. Nuevo umbral para que los afectados por la erupción de La Palma soliciten la suspensión de obligaciones de pago.

Ley de creación y crecimiento de empresas

Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas.

Que introduce importantes modificaciones que afectan sobre todo a los registros mercantiles; y algunos aspectos también a los registros de la propiedad y de bienes muebles: se modifica la figura del emprendedor de responsabilidad limitada, pero para que la limitación de responsabilidad alcance a la vivienda y los bienes de equipo debe constar en el registro de la propiedad y de bienes muebles respectivamente.

Ir a José Ángel García Valdecasas en Aspectos societarios de la Ley de creación y crecimiento de empresas.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones en Canarias, (sobre traspasos de funciones en materia de ordenación y gestión del litoral); Navarra (sobre el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica, el Impuesto sobre los Gases Fluorados de Efecto Invernadero y el Impuesto sobre los Depósitos en las Entidades de Crédito.) y Baleares (políticas de juventud, archivos y gestión documental, ciencia tecnología e innovación, y prestaciones sociales de carácter económico)

TRIBUNALES

Tribunal Constitucional

Se han interpuesto recursos ante el Tribunal Constitucional por dos leyes de Cataluña relativas a la vivienda y al uso de las lenguas oficiales en la enseñanza no universitaria y contra una ley de Navarra que modifica la legislación sobre contratos públicos.

Tribunal Supremo

BOE: ALMACENAMIENTO DE INFORMACIÓN. Sentencia de 5 de julio de 2022, de la Sala Tercera, Sección Tercera, del Tribunal Supremo, que declara la nulidad este apartado del artículo 14.4: «La conservación, almacenamiento y tratamiento de la información publicada en los suplementos solamente le está permitida a los interesados o a sus representantes, a los Juzgados y Tribunales, al Ministerio Fiscal, así como a las Administraciones que puedan precisarlo para el ejercicio de las competencias que les corresponden» del RD 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

SECCIÓN II
Nuevo Concurso Registros

RRde 5 de septiembre de 2022, DGSJyFP y de DG de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña, por las que se convoca concurso ordinario n.º 313 para la provisión de Registros.

Ya publicado el resultado provisional y el definitivo en la web del Ministerio de Justicia:

Ir al archivo de concursos.

Cambio en la composición del Tribunal de Registros.

Orden JUS/889/2022, de 12 de septiembre, por la que se admite la renuncia de don Andrés Sánchez Magro, Magistrado del Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Madrid, se procede a su sustitución y se nombra vocal del Tribunal a doña María Ángeles García Medina, Magistrada de la Sección 18 (Civil) de la Audiencia Provincial de Madrid.

Ver composición del Tribunal.

Ir al archivo de la Oposición

RESOLUCIONES

Se ha publicado tan sólo UNA.

397.* LOS CÓNYUGES COMPRADORES REALIZAN UN NEGOCIO DE ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.

Por pacto entre los cónyuges casados en gananciales se puede atribuir a un bien adquirido el carácter de privativo de uno de los cónyuges siempre que se exprese la causa de la atribución, es decir que se exprese si se trata de un negocio oneroso o gratuito entre cónyuges. Si el dinero empleado en la adquisición es privativo de uno de los cónyuges no es necesario probarlo pues no opera el principio de subrogación real del dinero privativo y el bien adquirido

Resolución que reitera en tal sentido el criterio de otras anteriores (R. 12 de junio de 2020R. 15 de enero de 2021R. 8 de septiembre de 2021R. 9 de septiembre de 2021)

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE SEPTEIMBRE 2022  

INFORME NORMATIVA SEPTIEMBRE 2022 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES SEPTIEMBRE 2022

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE:  NORMAS   –   RESOLUCIONES

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PORTADA DE LA WEB

Treviso (Italia). Por María Núñez.

Oficina Registral (Propiedad). Informe SEPTIEMBRE 2022. Sociedades Civiles.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 29/09/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: SOCIEDADES CIVILES (Por Emma Rojo)

La Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas, publicada en el BOE el 29 de setiembre de 2022 prevé en su Disposición Adicional Octava que: “Las sociedades civiles por su objeto que no tengan forma mercantil constituidas conforme al derecho común, foral o especial que les sea aplicable podrán inscribirse en el Registro Mercantil con arreglo a las normas generales de su Reglamento en cuanto le sean aplicables”.

El criterio de distinción entre las sociedades civiles y las sociedades mercantiles no ha sido siempre el mismo. En realidad, desde la época de la codificación pueden distinguirse las tres siguientes fases:

I. La primera fase se inicia con el Código de Comercio de 1885. Para el Código, la mercantilidad de una sociedad se basaba en un doble criterio alternativo: o bien en el criterio de la forma, o bien en el criterio del objeto:

1) El criterio de la forma significaba que una sociedad era mercantil siempre que se hubiera constituido con arreglo a las disposiciones del CCOM, es decir, que se hubiera constituido en escritura pública, inscrita en el Registro mercantil, adoptando la sociedad algunas de las formas enumeradas como mercantiles por dicho Código.

2) El criterio del objeto significaba que una sociedad era igualmente mercantil, aunque no revistiera forma mercantil, cuanto el objeto social fuera mercantil (artículo 123 CCom, hoy derogado).

II. Pero esta primera fase tuvo muy corta duración. El Código civil de 1889, inaugurando la segunda fase, sustituye ese doble criterio alternativo por un único criterio: el del objeto. Las sociedades son civiles cuando el objeto es civil, y son mercantiles cuando el objeto es mercantil. No importa la forma. En este sentido, se pronuncia el artículo 1670.

III. La tercera fase se inicia con la Ley de Sociedades Anónimas de 17 de julio de 1951 y con la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 17 de julio de 1953, y en ella todavía nos encontramos. Así, el artículo 2 de la Ley de Sociedades de Capital dispone que: “Las sociedades de capital, cualquiera que sea su objeto, tendrán carácter mercantil”.

Se retorna así al criterio de la forma O “Formkaufmann”. Cuando nos encontramos con una sociedad anónima o con una sociedad de responsabilidad limitada, no es necesario preguntarnos por el objeto para determinar si son o no mercantiles. Todas las sociedades anónimas son mercantiles y, por consiguiente, están sometidas al estatuto jurídico del empresario, aunque tengan objeto civil; y lo mismo sucede respecto de las sociedades de responsabilidad limitada. No existen, pues, sociedades anónimas civiles, ni sociedades de responsabilidad limitada civiles.

 Tradicionalmente se venía señalando que,

– Una sociedad mercantil por el objeto no puede revestir forma civil porque se vulnerarían las normas imperativas y es que, como ha reconocido el Centro Directivo, el contrato por el que se constituya una sociedad que tenga por objeto la realización de actos de comercio, será mercantil. La voluntad de los socios de acogerse al régimen de las sociedades civiles no es suficiente para la aplicación de la legislación civil ya que la mayoría de las normas mercantiles son imperativas por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico (por todas, R. de 25 de mayo de 2006).

– La sociedad civil con forma civil no podía inscribirse en el Registro Mercantil.

La cuestión no ha estado exenta de polémica y así lo demuestra la anulación del artículo 269 bis RRM (en la redacción dada por RD de 4 de septiembre de 1998) por la STS de 24 de febrero de 2000, así como las múltiples resoluciones dictadas sobre el particular. Por todas, la R. de 25 de junio de 2012, anulada por la SAP de Lugo de 2 de octubre de 2013.

Sin embargo, la Ley 18/2022 ha modificado este planteamiento permitiendo que las sociedades civiles por el objeto – aquellas que no tengan por objeto un acto de comercio– y que no tengan forma mercantil, pueden (inscripción voluntaria) inscribirse en el Registro Mercantil. Ver D.Ad. 8ª.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado 3 disposiciones, de las que destacamos:

Medidas de ahorro energético: Real Decreto-ley 14/2022, de 1 de agosto, en el que se establecen medidas de ahorro energético obligatorias para, entre otros lugares, locales de uso administrativo, que limitan la temperatura de refrigeración y calefacción, obligan al cierre de puestas y a carteles informativos. Reducción de alumbrado. Adelanto de las inspecciones de eficiencia energética. También modifica la muy reciente cotización de los trabajadores autónomos.

Reglamento de Costas

Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, por el que se modifica el Reglamento General de CostasTrata de paliar los efectos del cambio climático sobre el litoral. La duración máxima de las concesiones administrativas no podrá superar, incluidas sus prórrogas, el plazo de 75, 50 o 30 años, según los usos y no podrán amparar usos prohibidos. Construcciones en la zona de influencia (volúmenes y pantallas arquitectónicas). Desarrollo de disposiciones transitorias de la Ley de Costas.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Navarra, La Rioja, Murcia, Extremadura, Cantabria, Baleares y País Vasco.

Destacamos:

NAVARRA. Ley Foral 20/2022, de 1 de julio, para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en la Comunidad Foral de Navarra.

LA RIOJA. Ley 10/2022, de 20 de julio, por la que se establece la modificación de la Ley 6/2002, de 18 de octubre, de Tasas y Precios Públicos de la Comunidad Autónoma de La Rioja.

MURCIA. Ley 4/2022, de 16 de junio, de mecenazgo de la Región de Murcia y de modificación del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en la Región de Murcia en materia de tributos cedidos.

NAVARRA. Decreto Foral Legislativo 4/2022, de 5 de julio, de Armonización Tributaria, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido y con el Impuesto sobre el Valor de la Producción de la Energía Eléctrica.

CANTABRIA. Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria.

TRIBUNALES:

No se ha publicado ninguna resolución reseñable de interés para la oficina registral.

SECCIÓN II

No se ha publicado nada reseñable en esta sección.

RESOLUCIONES

Las resoluciones 301 a 312 fueron publicadas 2 veces y constan en los resúmenes del informe de la Oficina Registral de Agosto.

312.** RECURSO GUBERNATIVO CONTRA NOTA DE DESPACHO. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE LOCAL QUE ATRIBUYE UTILIZACIÓN EXCLUSIVA DE TRASTERO.

Se refiere esta resolución a una inscripción que deriva de un recurso gubernativo. La registradora inscribe pero haciendo constar en la nota de despacho unas manifestaciones sobre cómo se ha practicado y los efectos de la inscripción. La Dg reitera su doctrina sobre el objeto del recurso, que son las calificaciones negativas. Pero considera que las advertencias de la registradora comportan una calificación y son recurribles, por lo que entra en el fondo.

313.** VENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. INDICIOS DE PARCELACIÓN.

Como regla general la venta de una cuota indivisa de una finca rústica no presupone la existencia de una parcelación, en particular si ya está inscrita, pero hay que analizar en el caso concreto si hay indicios de parcelación y en tal caso, si lo prevé la legislación sustantiva urbanística de la Comunidad Autónoma que resulte aplicable, exigir la acreditación de licencia o declaración de innecesariedad conforme a lo dispuesto en el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997.

314.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTE. APLICACIÓN DEL MARGEN DE TOLERANCIA

En caso de oposición de colindante, la nota de calificación no puede basarse solamente en sus manifestaciones. El margen de tolerancia gráfica debe ser tenido en cuenta por el registrador para acreditar invasión de finca colindante.

316.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE OLIGACIÓN DE HACER POR INSTANCIA PRIVADA. CONDICIÓN RESOLUTORIA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA.

Es posible cancelar unilateralmente una condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer, pero siempre que se aporte el documento pactado para ello. No es admisible la alegación de que la condición resolutoria estaba sujeta a su vez a una condición suspensiva, que no se pactó expresamente, pero incluso aun cuando hubiera sido así, solo es admisible la cancelación unilateral aportando el documento pactado.

317.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PODER OTORGADO POR SOCIEDAD EXTRANJERA. SUBAPODERAMIENTO

Aunque la regla general respecto a los poderes no inscritos en el Registro Mercantil es que la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder, en el caso del subapoderamiento solo cabe calificar por el registrador la corrección de la reseña del documento de sustitución de poder, ya que es el único que se le deba exhibir (documento),

318.() EXTINCIÓN DE RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES. DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN

El recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para subsanar los defectos, pues no es misión del Centro Directivo calificar esos documentos presentados extemporáneamente, al ser ello competencia y obligación del registrador.

319.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA SIN CERTIFICADO DE FIN DE OBRA NI DECLRACIÓN RESPONSABLE DE OBRAS. 

En un cambio de uso de local a vivienda, al no modificarse la descripción basta la licencia de ocupación o Comunicación administrativa relativa a la previa declaración responsable presentada por el interesado en la que se informa favorablemente el cambio de uso.

 320.** TRACTO SUCESIVO. ANOTACIÓN DE DEMANDA CADUCADA: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

Para que una sentencia despliegue su eficacia cancelatoria y afecte a los titulares de asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, cuando ésta está caducada es necesario que al menos sus titulares hayan sido emplazados en el procedimiento.

321.* AGRUPACIÓN E INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA (IVG). ERRORES IRRELEVANTES Y SENTIDO PRAGMÁTICO EN LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS.

En la agrupación de dos o más fincas no es necesario aportar el Informe de Validación Gráfica (IVG) de cada una de las fincas de origen, sino que basta el de la finca agrupada resultante. En este caso se agrupan dos fincas y sobre una estaba declarada una obra, pero con el informe gráfico se advierte el error de que la obra no está ubicada en la finca sobre la que está declarada sino en la otra que se agrupa: la Dirección confirma que el error no es irrelevante por el hecho de que se vaya a formar una única finca sino que ha de subsanarse.

322.** AGRUPACIÓN Y POSTERIOR SEGREGACIÓN DE FINCA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

Si, tras la tramitación del art. 199, el registrador tiene dudas fundadas sobre la invasión de finca colindante debe denegar la inscripción, no suspenderla. En una agrupación seguida de segregación o división, la calificación de la georreferenciación debe ir referida a las fincas resultantes de estos actos, no a la formada por agrupación.

323.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CERTIFICACIÓN COMPLEMENTARIA DE LA REPRESENTACIÓN

Cuando en el juicio de suficiencia de un poder el notario dice que la escritura de poder se complementa con una certificación, no puede el registrador entrar a valorar la suficiencia de dicha certificación u objetar que es un documento privado ya que está dentro de juicio notarial de suficiencia

324.*** OBRA NUEVA POR TITULARES DE PARTICIPACIONES INDIVISAS CON CONCRECIÓN DE LA PORCIÓN DE TERRENO

Para declarar la obra nueva sobre una finca en régimen de comunidad, es necesario el consentimiento de todos los titulares. En cambio, para el fin de obra cuando ésta ya está declarada, en principio, basta con el consentimiento de la mayoría de los partícipes. No cabe utilizar para acreditar la antigüedad de la obra la certificación catastral si la parcela a que esta se refiere en nada coincide con la del Registro.

325.** HERENCIA. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CONDICIÓN SUSPENSIVA

Para cancelar o tener por cumplida una condición, sea suspensiva o resolutoria, cuando no se acredita su cumplimiento ni se ha pactado un plazo de caducada, es necesario o el consentimiento del titular registral de derecho que se extingue o resolución judicial en procedimiento con su intervención.

326.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

La licencia municipal se segregación, o la certificación de su innecesariedad, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación pero cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece de competencia la Administración local.

327.** DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA. POSIBLE ACTO DE PARCELACIÓN

Resolución que sistematiza los supuestos en los que hace falta o no licencia en los casos de declaración de propiedad horizontal tumbada. Establece que la división horizontal tumbada de una finca con elementos independientes no amparados en una licencia de obras, con asignación o no de uso exclusivo de parte del suelo, se encuentra sometida a la exigencia de intervención administrativa.

328.** GEORREFERENCIACIÓN Y OBRA NUEVA. DUDAS SOBRE INVASIÓN DE UNA FINCA INMATRICULADA

1) En la tramitación del art. 199 LH, el promotor no puede contestar a las alegaciones de los colindantes que se opongan. 2) Cuando las coordenadas de la edificación la sitúan junto a alguno de los lindes de la finca, se requiere la previa inscripción de la georreferenciación.

329.** SENTENCIA DE RESOLUCIÓN DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA EXISTIENDO HIPOTECAS

Al resolverse un contrato de permuta de solar por obra futura en que las prestaciones no estaban aseguradas con una garantía real, no pueden cancelarse las hipotecas posteriores sin consentimiento de sus titulares o resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra ellos.

No se puede cancelar una hipoteca cuando consta extendida nota marginal de expedición de cargas indicativa de la existencia de un procedimiento de ejecución.

330.* NO INMATRICULACIÓN ART. 205 LH y AGRAVIO COMPARATIVO. SEGREGACIÓN ANTIGUA EN ESCRITURA.

Que se hayan inscrito otros documentos similares no impide la calificación negativa, ya que el registrador no está vinculado por calificaciones anteriores. Analiza además la Dg un supuesto concreto de segregación otorgada sin licencia y los requisitos de derecho intertemporal cuando se trata de actos otorgados antes de que se exigiera legalmente licencia. Aunque realmente la conclusión en este caso es que, además de que es fundada la duda de que la finca formara parte de otra ya inmatriculada, realmente si era exigible la licencia.

331.* SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO NO DIRIGIDO FRENTE AL TITULAR REGISTRAL. INSTANCIA SIN FIRMAS LEGITIMADAS

La rectificación de los asientos del Registro precisa el consentimiento del titular registral o resolución judicial en procedimiento seguido contra el mismoUna solicitud privada por la que se pretenda la modificación del Registro ha de llevar la firma legitimada notarialmente, o ser firmada en presencia del registrador.

332.** ADJUDICACIÓN DE LEGADO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS. ACEPTACION DE HERENCIA.

Aunque el testador faculte al cónyuge viudo para tomar por su propia autoridad los bienes legados, es necesario en cualquier caso la intervención de los hijos al ser legitimarios, tengan o no la condición de herederos.

333.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En la tramitación de un expediente del artículo 199 la existencia de una controversia sobre la titularidad de una parcela catastral, acreditada por varios pronunciamientos judiciales, justifica las dudas de identidad de la registradora e impide la incorporación al folio real de la representación gráfica de la finca.

334.() ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva de embargo cuando la finca consta inscrita a nombre de persona distinta del deudor.

335.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO

Resolución que admite pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas, debiéndose analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.; y cuestiona que el registrador pueda rechazar pactos o contratos por la mera conjetura de que encubran un pacto comisorio.

336.() CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO

No cabe cancelar un asiento en virtud de sentencia si su titular no fue parte en el procedimiento y cuando inscribió no estaba ni constaba vigente la anotación de demanda que en su día se había practicado

337.** ACTA DE PROTOCOLIZACIÓN DE FINCAS GANANCIALES. TRACTO SUCESIVO

Trata varias cuestiones sobre tracto sucesivo, documentación auténtica y firme y principio de especialidad.

338.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No cabe practicar el asiento de presentación de una instancia privada solicitando la impugnación de un título inscrito, ya que es indudable que no va a provocar operación registral alguna

339.** INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA DE RESIDUO CONTENIDA EN TESTAMENTO MANCOMUNADO ARAGONÉS

Resolución que trata sobre la interpretación de una cláusula de residuo en un testamento mancomunado aragonés. En concreto sobre si autoriza al sobreviviente a disponer de los bienes afectados por cualquier título o sólo intervivos.

340.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA EXISTIENDO GRAN DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE

La magnitud del incremento de superficie, junto con la modificación de linderos y otras circunstancias, justifican las dudas de identidad e impiden la inscripción, a pesar de haber finalizado el procedimiento del art. 199 sin oposición.

341 y 342.** TRANSMISIÓN DE DERECHOS MINEROS SIN PREVIA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

La transmisión de derechos derivados de concesiones administrativos exige autorización administrativa para su eficacia.

343.* CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL DE UNA FINCA. ACREDITACIÓN DEL INTERÉS LEGÍTIMO

Para expedir una certificación literal del historial de una finca el interés conocido, directo y legítimo ha de ser acreditado documentalmente

344.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE PLAZAS DE GARAJE ATRIBUIDAS MEDIANTE CUOTAS INDIVISAS

No cabe modificar unilateralmente la descripción, cuota y linderos de las plazas de garajes configuradas como participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, sin autorización específica de los estatutos, o unanimidad o resolución judicial.

345.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA (UNILATERAL) POR CADUCIDAD

Puede cancelarse por caducidad una hipoteca (unilateral) cuando se pacta esta posibilidad y resulta inequívoco que se ha pactado un plazo de duración de la hipoteca misma, distinto del de la obligación garantizada.

346.* RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN CUANTO A LAS FINCAS VENDIDAS

Aunque como regla general es posible rectificar las escrituras si hay acuerdo de los interesados, dicha rectificación tiene que estar causalizada debidamente para evitar fraudes, por lo que habrá que estar a las circunstancias del caso concreto para su admisibilidad. En este caso se rechaza la rectificación de un escritura de compraventa mediante la cual se añaden 4 fincas a las transmitidas en su día y ambas partes son las mismas personas, pues los compradores son los herederos del vendedor.

347.** ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN SIN CONSTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Se revoca una nota por no corresponder a la registradora valorar sobre si la adjudicación de una finca hipotecada por el 50% del valor de tasación está o no bien hecha (al no constar si se trata o no de la vivienda habitual del deudor) ya que esa función revisora corresponde al letrado de la administración de justicia.

348.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. CONTROVERSIA ENTRE COLINDANTES

En la tramitación de un expediente del artículo 199 la falta de correspondencia resulta de la controversia entre los colindantes sobre la georreferenciación de sus respectivas fincas, ambas denegadas por resultar evidente que existe una posible doble inmatriculación. Advierte la DG que la registradora debería iniciar de oficio el procedimiento para resolver la doble inmatriculación.

349.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. NOTIFICACIÓN DE SU EJERCICIO.

Se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. La notificación del ejercicio de la opción de forma unilateral debe de llevarse a cabo por conducto notarial. Las cláusulas que carezcan de transcendencia real, deberán ser denegadas conforme a las reglas generales del derecho hipotecario.

351.*** VENTA DE FINCA A PERSONA DECLARADA INCAPAZ. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES

La DG aprecia conflicto de intereses en una compraventa en que la sociedad vendedora está representada por dos apoderados mancomunados, uno de los cuales es el tutor de la compradora, aunque compareció la propia persona con discapacidad. Rechaza la necesidad de autorización judicial pero entiende que es necesaria

352.** INSCRIPCIÓN DE LEGADO EN VIRTUD DE SENTENCIA DESESTIMATORIA DEL EJERCICIO DE ACCIÓN REIVINDICATORIA

La sentencia desestimatoria de una acción reivindicatoria no es título formal suficiente para motivar la inscripción en favor de un legatario, pues no resulta que en el procedimiento se hubiera –vía reconvención– pedido un pronunciamiento judicial en tal sentido.

353.* CANCELACIÓN EN VIRTUD DE SENTENCIA FIRME SIN QUE EL MANDAMIENTO LO ORDENE

Si una sentencia declara la nulidad del título que motivó la inscripción, conforme a la letra del art. 79-3 LH procede la cancelación, aunque no se ordene expresamente en el mandamiento

354.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR NO HIPOTECANTE

Se confirma la nota por la que se suspende la inscripción de una hipoteca por falta de demanda y requerimiento de pago al deudor no hipotecante. 

355.() SOLICITUD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE SENTENCIA YA CANCELADA

No cabe prorrogar una anotación preventiva que ha sido previamente cancelada, al ser la cancelación un asiento sujeto a la salvaguardia de los tribunales.

356.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CON INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA NEGATIVO. DUDAS DE IDENTIDAD

La aportación de un informe de validación gráfica con resultado negativo no es obstáculo para la inscripción de una representación gráfica alternativa, antes bien acredita el cumplimiento de los requisitos técnicos precisos para su inscripción.

Las dudas del registrador sobre la identidad de la finca no pueden impedir la iniciación del procedimiento

357.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DEMANDADOS LA VIUDA Y LA HERENCIA YACENTE DEL CAUSANTE

Resolución que reitera la doctrina de  la DG sobre las acciones contra la herencia yacente. No se puede exigir el certificado de defunción del titular registral para acreditar la fecha de fallecimiento si dicho fallecimiento resulta del propio historial resulta el fallecimiento

358.** HERENCIA. DESHEREDACIÓN. ACREDITACIÓN DE INEXISTENCIA DE DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO.

Basta que el heredero declare que desconoce que existen descendientes de los legitimarios desheredados. No cabe exigir prueba de tal hecho negativo.

Ver R. 5928 (BOE 11 de abril 2022). Informe NyR Abril 2022.

359.* INMATRICULACIÓN CANCELADA POR NO HABERSE ACREDITADO LA PUBLICACIÓN DEL EDICTO: NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

El registrador cancela una inmatriculación antigua por caducidad al haber transcurrido tres meses desde su fecha sin haberse practicado la nota de publicación del edicto. Ello a pesar de que los interesados aportan certificación municipal acreditativa de que, en su día se, publicaron tales edictos.

La DG inadmite el recurso porque no cabe contra asientos ya practicados (cancelación de oficio de inmatriculación). Y no entra en el fondo del asunto

360.** EXTINCIÓN JUDICIAL DE CONDOMINIO. EFECTOS DE LA NOTA MARGINAL EN SUBASTAS VOLUNTARIAS. CANCELACIÓN DE CARGAS

La nota marginal prevista para anunciar la subasta en la Disolución judicial de condominio del Art 111-3 LJV 15/2015, NO surte efectos de anotación preventiva de demanda y por tanto no tiene virtualidad cancelatoria respecto a asientos posteriores.

361.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO. SEGREGACIÓN POR LA ADMINISTRACIÓN

La Administración ejecutante en el procedimiento de apremio no tiene la facultad de segregar parte de la finca embargada por corresponder esa legitimación a su propietario.

362.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA SEGREGADA

Para inscribir una segregación con una RGA se requiere la tramitación del procedimiento del art. 199, por lo que, en caso de oposición fundamentada de algún colindante o del propio registrador, no podrá inscribirse la segregación.

363.** PROHIBICIÓN DE DISPONER EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON DONACIÓN PREVIA DEL DINERO.

No es inscribible una prohibición de disponer impuesta en una compraventa alegando que el dinero empleado para la venta fue donado previamente.

364.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIONES GRÁFICAS

La posible invasión de fincas colindantes, debidamente justificada por el registrador, impide la inscripción de la georreferenciación de una finca registral.

366.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO

En las segregaciones de finca rústica carece de competencia la Administración local, siendo competente la CCAA para determinar las UMC. 

La segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el documento en el registro.

367.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. RECONOCIMIENTO DE DEUDA SIN EXPRESIÓN DE LA CAUSA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

En una liquidación de gananciales en la adjudicación de una finca para el pago  de una deuda que se reconoce, el registrador no puede exigir que se especifique el origen de la deuda.

La exigencia de identificar los medios de pago se aplica a los reconocimientos de deuda y a las liquidaciones de la sociedad conyugal en las que media contraprestación en dinero o signo que lo represente.

368 a 370 y 394.*** PUBLICIDAD FORMAL. CERTIFICACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE UNA FINCA

Establece la DG que la regla general es que no cabe hacer constar en una certificación literal el precio salvo en los supuestos admitidos que recoge en la propia certificación.

371.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO

Es inscribible una sentencia en la que ejercitando una acción reivindicatoria se declara el dominio por usucapión, declarando el juez que los titulares registrales han tenido la debida intervención en el procedimiento al haber podido ejercitar sus medios de defensa.

372.** DOBLE INMATRICULACIÓN. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL INEXISTENTE

En una nota simple figura una advertencia de una posible doble inmatriculación y por instancia se recomienda su cancelación. La registradora alega que tal nota marginal no existe y por tanto no se puede cancelar y la DG confirma la nota pero recomienda no incluir en las notas simples ni en las certificaciones registrales «advertencias» confusas y poco procedentes, en este caso, de advertencia de la posibilidad de una doble inmatriculación entre la finca de que se trata y otra finca registral.

373.* ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC. SOLICITUD DE CANCELACIÓN EX ART. 210 LH

La regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, le es aplicable a las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la LEC, dada su eficacia real, siendo posible su cancelación, en caso de haber transcurrido el plazo previsto en el mismo contado desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda. En este caso, pese a que ya habían transcurrido 20 años desde la última prórroga de la anotación se confirma la nota al existir una nota marginal de expedición de certificación practicada en el 2008 y es desde esta fecha desde la que hay que contar el plazo.

374.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCERO POSEEDOR

Resolución que con ocasión de un procedimiento de ejecución hipotecaria del art. 131 LH vigente antes de la LEC, analiza la situación del tercer poseedor en la normativa vigente tras la LEC 1/2000 y en la anterior y si debe o no ser demandado o basta una notificación posterior.

375.** OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. DERECHO INTERTEMPORAL. 

Para inscribir Obras Nuevas (o ampliaciones) que se encuentren en la zona de servidumbre del dominio público marítimo terrestre, aunque sean anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Costas hay que aportar para su inscripción Informe o Autorización administrativa  previa del servicio de Costas, conforme a lo dispuesto en los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas.

376.** EJECUCIÓN ORDINARIA. ANOTACIÓN CANCELADA

La anotación deja de surtir efectos y carece de eficacia cancelatoria de asientos posteriores desde el mismo momento en que se produce su caducidad por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha, o en su caso, desde la prórroga o desde la nota marginal de expedición de certificación de cargas); y ello aunque formalmente no se haya procedido a su cancelación.

380.** ANOTACIÓN PRORROGADA AL NO HABER TRANSCURRIDO AÚN LOS PLAZOS COVID. FIRMEZA NO NECESARIA PARA ANOTACIONES

En las anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 LH practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, como consecuencia de la prórroga COVID, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.  Por tanto, es correcta la prórroga de una anotación practicada después de transcurridos 4 años desde su fecha pero dentro de los 88 días naturales siguientes.

381.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR SIN EXPRESIÓN DE PLAZO

El derecho de uso de la vivienda atribuido en convenio de divorcio no puede ser indefinido y debe señalarse un plazo de duración, determinado o determinable.

382.** CONSTANCIA DE REFERENCIAS CATASTRALES. MODIFICACIÓN DE LINDEROS Y RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Es posible hacer constar la referencia catastral de una parcela integrada por varias fincas registrales, siempre que se acredite la correspondencia entre aquella y estas. No se puede rectificar la descripción registral de una finca por la vía de solicitar la constancia de su referencia catastral sin perjuicio de solicitar la tramitación de alguno de los procedimientos previstos para ello.

383.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA

En la tramitación del expediente del artículo 199, constatada la existencia de una controversia sobre la delimitación de la finca, procede la denegación de la inscripción de la georreferenciación solicitada, aunque la diferencia de superficie sea muy pequeña.

384.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA. DEFECTO DE REPRESENTACIÓN EN EL RECURRENTE.

Si el registrador considera que hay un defecto de representación del recurrente, debe de requerirle para su subsanación en el plazo de 10 días, conforme a lo dispuesto en el artículo 325.A) LH y, si no lo hace, luego ya no puede alegarlo en su Informe. El presentante del documento, por el mero hecho de serlo, no está legitimado para recurrir pues tiene que ser uno de los interesados que establece la Ley. 

En el Acta de Notoriedad complementaria del título inmatriculador basta que el notario declare que el transmitente era tenido por dueño con un año de antigüedad previa a la transmisión, sin que sean exigibles más precisiones.

386.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN ACOMPAÑAR LA HERENCIA QUE SE ADICIONA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES: INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL

En una Adición de herencia, cuando de la documentación presentada resultan todas las circunstancias para practicar la inscripción no es necesario aportar la escritura adicionada.

No es preciso que conste el nombre del cónyuge del adquirente y su régimen económico matrimonial en las adquisiciones que no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. En este caso aunque el interviniente es vasco y pudiera ser aplicable el régimen supletorio de comunicación el interviniente no adquiere nada para sí y actúa en representación de sus hijos, por lo que no es necesario.

387.*** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. REVOCACIÓN DEL NIF DE ALGUNOS INTERVINIENTES

La revocación del NIF de una entidad supone la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal.

388.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN ACOMPAÑAR HERENCIA ADICIONADA Y OTROS DOCUMENTOS

Resolución que reitera su doctrina sobre la necesidad de aportar la documentación sucesoria en las particiones hereditarias, aunque se trate de una adición de herencia, con la excepción de las Actas de declaración de herederos que basta que el notario relacione aquellos particulares que son básicos para la calificación e inscripción en el registro de la propiedad.

389.** HERENCIA. ADJUDICACIONES SIN EXPRESAR LA PORCIÓN IDEAL DE CADA CONDUEÑO

Se revoca una nota en que dos herederos se adjudican la herencia por partes iguales. En la herencia hay dos bienes, un inmueble y una cuenta y entiende el Centro directivo que se deduce que se adjudican cada bien por partes guales, dada la presunción de igualdad de cuotas que se establece en el art. 393 del Código Civil.

390.*** HERENCIA. APARTAMIENTO. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN EN EL DERECHO CIVIL VASCO.

Resolución que analiza la naturaleza de la legítima en el derecho civil vasco y concluye que es una legítima colectiva y tiene naturaleza de “pars valoris bonorum”; en consecuencia los legitimarios no apartados tiene que intervenir, como norma general, en la partición de la herencia, incluso aunque el testador haya declarado satisfecha en vida la legítima de los legitimarios. Se exceptúan los casos de que intervenga contador-partidor, o el testador hubiera hecho la partición o se realice por comisario haciendo uso de poder testatorio o se haya ordenado por el testador que la legítima se pague en efectivo o en bienes no inmuebles.

391.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES DE VIVIENDA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO. ARTS 1354 Y 1357 CC

A los efectos de aplicar los artículos 1354 y 1357 CC (proindiviso vivienda familiar) la adquisición de la plaza de garaje se asimila a la de la vivienda propiamente dicha aunque no haya sido gravada con hipoteca ya que lo relevante es que con dicho préstamo se financió el precio que globalmente se pagó por la vivienda y dicha plaza de garaje, que se adquirieron conjuntamente y que los inmuebles están situados en el mismo edificio.

392.** ACTA NOTARIAL DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO RELACIONADA. PRUEBA DE LA SEPARACIÓN DE HECHO SIN RECONCILIACIÓN

La calificación registral de las actas notariales de declaración de herederos “abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente –incluyendo la congruencia respecto del grupo de parientes declarados herederos–, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro”; de modo que considerando acreditado por el notario autorizante del acta que la causante estaba separada de hecho, este extremo está fuera de la calificación del registrador.

393.*** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD: NATURALEZA. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

De conformidad con el artículo 22 LAR, no procede derecho de tanteo y retracto en caso de extinción total de comunidad sobre fincas rusticas arrendadas, ya que la Dg entiende que tiene naturaleza especificativa.

395.() COMPRAVENTA DE VARIAS FINCA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO APLAZADO

La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.

396.** DISTINCIÓN ENTRE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA Y AUTORIZACIÓN ADVA PARA REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

No cabe inscribir una mera autorización administrativa de uso, si no confiere un aprovechamiento exclusivo y excluyente sobre un inmueble de dominio público y aparecen claramente determinados todos los elementos, subjetivos, objetivos y de contenido.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe AGOSTO 2022. Declaración sobre actividades contaminantes.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 31/08/2022

Indice:
  1. TEMA DEL MES: DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES CONTAMINANTES.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  4. TRIBUNALES:
  5. SECCIÓN II
  6. Oposiciones Registros: comienzo de los ejercicios.
  7. Jubilaciones
  8. RESOLUCIONES
  9. 254.** HERENCIA. FALTA DE FIRMA DEL ÚLTIMO TESTAMENTO QUE FIGURA EN EL RGAUV. NULIDAD DE TESTAMENTO
  10. 255.** CONVENIO REGULADOR. VIVIENDA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN SEPARACIÓN DE BIENES
  11. 258.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  12. 259.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA.
  13. 262.*** REMATE EN FAVOR DE TERCEROS Y POSTERIOR AUTO DECLARANDO UNA CLÁUSULA COMO ABUSIVA. 
  14. 264.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN SUPERANDO EL LÍMITE DE COBERTURA HIPOTECARIA
  15. 266.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA FLOTANTE Y CUENTA DE CRÉDITO
  16. 270.** HERENCIA. HEREDERO ÚNICO. TRACTO SUCESIVO
  17. 272.** ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EXISTIENDO MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS.
  18. 276.*** OBRA NUEVA SOBRE FINCA INMATRICULADA SOLO EN CUANTO A UNA CUOTA INDIVISA
  19. 278.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PARQUE FOTOVOLTAICO
  20. 288.***OBRA NUEVA CONDICIONADA A SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA CON DESTINO A VIAL.
  21. 292.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE FINES DE EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA
  22. 297.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. VPO
  23. 298.*** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO DE PERSONAS EXTRANJERAS. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL.
  24. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: DECLARACIÓN SOBRE ACTIVIDADES CONTAMINANTES.

El artículo 98.3 de la Ley 7/2022 dice lo siguiente:

«3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.»

impone a los propietarios de las fincas la obligación de declarar si en la finca en cuestión se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo en los cuatro siguientes casos:

  1. Transmisión de cualquier derecho real sobre las fincas
  2. En las declaraciones de obra nueva “por cualquier título”.
  3. En las operaciones de aportación de fincas.
  4. En la asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.

En el mes de agosto se han dictado tres resoluciones – aún no publicadas – interpretando este precepto. De ellas resultan las siguientes conclusiones:

1.- EN CUANTO AL ÁMBITO SUBJETIVO.

– La norma sólo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real.

No es aplicable al titular de cualquier otro derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho.

2.- EN CUANTO AL ÁMBITO OBJETIVO.

Las tres resoluciones publicadas tratan de las siguientes cuestiones:

1º. La venta de una vivienda unifamiliar pareada, en régimen de propiedad horizontal.

2º. La venta de una vivienda ubicada en la planta baja de un edificio dividido horizontalmente por dos condueños.

3º. La disolución de un condominio por los dos condueños de una vivienda ubicada en la planta primera de un edificio dividido horizontalmente.

Con arreglo a estas resoluciones, la manifestación impuesta en el artículo 98.3 es exigible:

  1. En las transmisiones de terrenos (suelos), sean rústicos o urbanos, onerosas o gratuitas, inter vivos o mortis causa, en particular a los herederos que son continuadores de las relaciones del causante; no así, los legatarios que no tienen la consideración de sucesores sino de adquirentes.
  2. En todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 TRLS), o con licencia (artículo 28.1 TRLS); tanto iniciada como terminada.
  3. En las transmisiones de viviendas unifamiliares o aisladas en las que no se realice una actividad comercial o industrial porque el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común) como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad horizontal.
  4. ¿Es exigible en caso de transmisión de una vivienda unifamiliar pareada en régimen de propiedad horizontal? Sí porque, según señala el Centro Directivo, “(…) cabe la posibilidad de que, sobre la vivienda indicada, que dispone de un terreno o jardín, se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo”. Ahora bien, matiza la Dirección señalando que el objeto de la manifestación no es si el suelo está contaminado o no, sino, si se ha realizado o no en la finca transmitida, alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Por el contrario, la manifestación no es exigible:

  1. Cuando se trata de actos de gravamen.
  2. Cuando se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Destaca la Resolución que “(…) la norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues sólo se proyectan idealmente sobre el suelo – elemento común – de un edificio en régimen de propiedad horizontal (…). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (…)”.

Ir al archivo llave de la Ley de residuos y suelos contaminados.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

En el mes de Julio se han publicado las siguientes disposiciones

  • Planes de Pensiones para el Empleo: Fiscalidad y nuevas modalidades. Ley 12/2022, de 30 de junioEsta ley añade dos capítulos a la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, dedicados a los fondos de pensiones de empleo de promoción pública abiertos y a los Planes de pensiones de empleo simplificados. Concede ventajas a los planes de pensiones para el empleo en el IRPF, Impuesto sobre Sociedades y Seguridad Social. Equipara el tratamiento fiscal de los productos paneuropeos de pensiones individuales al de los planes de pensiones.
  • Modelos de cuentas anuales: Orden JUS/615/2022, y Orden JUS/616/2022, por las que se aprueban los modelos de presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas e individuales.
  • Ley de Comunicación Audiovisual. Ley 13/2022, de 7 de julio: Regula la comunicación audiovisual de ámbito estatal y las normas básicas para la prestación del servicio de comunicación audiovisual autonómico y local. También establece normas aplicables a la prestación del servicio de intercambio de vídeos a través de plataforma.
  • Leyes de igualdad de trato y no discriminación. Ley Orgánica 6/2022, y Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación: La ley ordinaria desarrolla los artículos 9.2, 10 y 14 de la Constitución respecto al derecho a la igualdad de trato, no discriminación y respeto a la igual dignidad de las personas. Crea una Autoridad Independiente para velar por ello. Modifica la LEC y la LPA, entre otras. La Ley Orgánica reforma el Código Penal agravando el tratamiento de conductas antigitanas y la aporofobia.
  • RD Ley 13/2022: cotización Autónomos a la Seguridad Social: por el que se establece un nuevo sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos y se mejora la protección por cese de actividadLa cotización de los autónomos a la Seguridad Social se irá adaptando progresivamente a los ingresos reales durante 9 años a partir de 2023. Para ello hay una amplia reforma del TRLGSS, completada con otras menores como en las leyes del IRPF y General Tributaria. Suprime la figura del autónomo a tiempo parcial.
  • Tratados internacionales: Resolución de 19 de julio de 2022, de la Secretaría General Técnica, por la que se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 11 de julio de 2022.
  • Modificación del Reglamento de Extranjería. Real Decreto 629/2022, de 26 de julioEste real decreto trata de adaptar la regulación de extranjería a las necesidades de nuestro mercado laboral. Modifica la regulación del permiso de residencia por arraigo laboral o social y crea el arraigo para la formación. Flexibiliza la prohibición de poder trabajar que tienen los estudiantes extranjeros. Admite compaginar el trabajo por cuenta ajena y propia. Crea una nueva unidad central para agilizar la tramitación de expedientes.
  • Sello de inclusión social. Real Decreto 636/2022: Con este sello se distingue públicamente a las entidades públicas y privadas y a los autónomos que contribuyan al tránsito de las personas beneficiarias del ingreso mínimo vital desde una situación de riesgo de pobreza y exclusión a la inclusión y participación activa en la sociedad.
  • LOPJ: Juzgados de lo Mercantil. Ley Orgánica 7/2022:  En sintonía con la próxima reforma de la Ley Concursal, determina las competencias de los Juzgados de lo Mercantil, incluso para no comerciantes, y de la Audiencia provincial. En cambio, será competencia de los Juzgados de lo Civil determinadas acciones individuales y colectivas relacionadas con consumidores.
  • LOPJ: Nombramiento Magistrados del Tribunal Constitucional. Ley Orgánica 8/2022, de 27 de julio. Modifica dos artículos de la Ley Orgánica del Poder Judicial para permitir al Pleno del Consejo General del Poder Judicial en funciones proponer el nombramiento de dos magistrados para el Tribunal Constitucional
  • Acceso al Fichero de Titularidades Financieras.  Reincidencia en pequeños hurtos. Ley Orgánica 9/2022: Suprime la previa autorización judicial o del Ministerio Fiscal para acceder al Fichero de Titularidades Financieras. Cesión a las CCAA del nuevo impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos. Agravamiento de las penas por hurtos de menos de 400 euros en personas reincidentes.
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Asturias, La Rioja, Murcia, Castilla-La Mancha, Cantabria, Cataluña y País Vasco. Destacamos:

En ASTURIAS. Ley 4/2022, de 1 de junio, de modificación del texto refundido de las leyes de tasas y de precios públicos

En MURCIA. Ley 3/2022, de 24 de mayo, por el que se establecen medidas de lucha contra la ocupación de las viviendas en la Región de Murcia

En CASTILLA-LA MANCHA. Ley 3/2022, de 18 de marzo, por la que se modifica parcialmente el texto refundido de la Ley de Hacienda de Castilla-La Mancha,

En CANTABRIA. Ley 3/2022, de 14 de junio, de Entidades Locales Menores.

En PAÍS VASCO. Ley 6/2022, de 30 de junio, del Procedimiento de Elaboración de las Disposiciones de Carácter General.

TRIBUNALES:

Tribunal Constitucional: ´

Se han publicados diversas resoluciones del TC. Destacamos:

CATALUÑA VIVIENDA. Recurso de inconstitucionalidad n.º 3955-2022, Acuerda admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, contra la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022. La Ley, entre otros contenidos, regula el tratamiento de las viviendas desocupadas.

CLÁUSULAS ABUSIVAS.  Sentencia 80/2022, respecto de las resoluciones dictadas por un juzgado de primera instancia de Ontinyent (Valencia) en procedimiento de ejecución hipotecaria. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva

DERECHO AL OLVIDO GOOGLE.  Sentencia 89/2022, respecto de las sentencias de las salas de lo contencioso-administrativo del TS y AN relativas a las medidas necesarias a fin de que el nombre del solicitante no se asociara en los resultados de su motor de búsqueda a tres direcciones de páginas de internet.

DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO. Sentencia 90/2022, en relación con la Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética. Principio de seguridad jurídica y reserva de ley en la regulación del régimen jurídico de los bienes de dominio público

Tribunal Supremo.

DESTRUCCIÓN DE DOCUMENTOS. Sentencia de 30 de mayo de 2022, de la Sala 3ª, que estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo contra el Real Decreto 203/2021, y declara nula la disposición transitoria 1.ª sobre la Destrucción de documentos en soporte no electrónico. 

SECCIÓN II
Oposiciones Registros: comienzo de los ejercicios.

El Tribunal calificador acuerda dar comienzo a las mismas el día 5 de septiembre.

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de don José Galán Villaverde, registrador de la propiedad de Noia.

RESOLUCIONES
254.** HERENCIA. FALTA DE FIRMA DEL ÚLTIMO TESTAMENTO QUE FIGURA EN EL RGAUV. NULIDAD DE TESTAMENTO

El registrador puede exigir el testamento que aparezca como último en el RGAUV, aunque el notario autorizante manifieste que es nulo por falta de firmas ya que la nulidad del testamento debe ser declarara en juicio declarativo.

255.** CONVENIO REGULADOR. VIVIENDA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN SEPARACIÓN DE BIENES

En el convenio regulador de divorcio al liquidar el REM de separación de bienes, se puede reconocer que la mitad de una vivienda privativa de un cónyuge corresponde al otro cónyuge y atribuir en consecuencia su uso como vivienda familiar. La Dg admite que en el convenio se pueda recoger un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso, que ha de referirse al haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial –o a otros pactos relativos a la vivienda habitual–, siendo indiferente si se trata de una comunidad romana o en mano común, es decir, con independencia del tipo y características del régimen económico-matrimonial bajo cuya vigencia se generó la masa patrimonial objeto de liquidación.

256.* DONACIÓN DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD. PROHIBICIÓN DE DISPONER. 

Resolución muy casuística que interpreta el alcance de una prohibición de disponer.

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En la inmatriculación por doble título público el registrador debe extremar el celo para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación, al tener el procedimiento del art 205 menores garantías, por no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes, pudiendo producirse en caso contrario un supuesto de indefensión.

258.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En las Anotaciones a favor de la Administración, al amparo del RGR la práctica de la nota marginal de expedición de certificación de cargas no es optativa, ni está sujeta a rogación, dada la significación que tiene en el procedimiento de ejecución.

259.*** INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA.

Es necesario que en la escritura de partición de la herencia intervengan todos los legitimarios cuyo derecho es una “pars bonorum”, una “pars hereditatis” o una “pars valoris bonorum”, incluso aunque el testador manifieste en el testamento que se ha cubierto en vida su legítima y no se le dejen bienes. Se exceptúa el caso de que haya contador-partidor nombrado. No es relevante el hecho de que el legitimario haya manifestado en vida haber recibido bienes suficientes para cubrir su legítima, pues hay que atender al momento de la partición para valorar su legítima. No basta que los legitimarios hayan aceptado presuntamente su derecho a la herencia.

260.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE VUELO POR PRESCRIPCIÓN

Para cancelar un derecho de vuelo sin plazo de ejercicio, debe acudirse a la regla general del artículo 82 LH.

261.** SEGREGACIÓN POSTERIOR A PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA SIN APORTAR LICENCIA: NO CABE POR SILENCIO NEGATIVO

Para formalizar una segregación se requiere licencia o declaración de innecesariedad. No se puede entender adquirida por silencio cuando se trata de actos administrativos que pudieran provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística. Aunque se trate de un documento antiguo, es exigible de forma obligatoria su georreferenciación.

262.*** REMATE EN FAVOR DE TERCEROS Y POSTERIOR AUTO DECLARANDO UNA CLÁUSULA COMO ABUSIVA. 

Los terceros propietarios, rematantes en una ejecución hipotecaria, han de quedar protegidos frente a posibles reclamaciones derivadas del carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario. 

263.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199. DUDAS SOBRE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS

El procedimiento del art. 199 es idóneo para solventar las dudas de identidad del registrador, aunque este alegue que existe una absoluta disparidad entre la descripción registral de las fincas afectadas y la nueva descripción de cada una, que impide establecer la correspondencia entre unas y otras; No procede iniciarlo cuando se trata de fincas no inmatriculadas.

264.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN SUPERANDO EL LÍMITE DE COBERTURA HIPOTECARIA

En una adjudicación hipotecaria con cargas posteriores y que imputar al capital garantizado la parte de los intereses no cubiertos por la garantía de los mismos, puesto que si hay sobrante en la cobertura hipotecaria por alguno de los conceptos garantizados ha de consignarse a favor de los acreedores posteriores.

266.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD: DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA FLOTANTE Y CUENTA DE CRÉDITO

Interesantísima resolución que analiza la distinción entre las hipotecas denominadas flotantes y las hipotecas en garantía de una cuenta especial de crédito en lo que a su plazo de duración se refiere.

 267.* SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO DE FINCA HIPOTECADA. TRACTO SUCESIVO

Para practicar un asiento en virtud de un documento judicial es preciso que el titular registral afectado haya sido parte en el procedimiento correspondiente.

269.* DESCALIFICACIÓN DE VPO

No cabe descalificar una vivienda como VPO, si la promoción tuvo 2 fases, la 1ª ya está descalificada y la 2ª a la que pertenece la vivienda afectada aún no.

270.** HERENCIA. HEREDERO ÚNICO. TRACTO SUCESIVO

No puede admitirse la instancia de heredero único respecto a la herencia de un primer causante cuando quien la suscribe resulta ser uno de los coherederos del segundo causante (que sí era heredero único del primer causante). Ha de aportarse lógicamente la documentación sucesoria del primer causante a su vez de la heredera única. La condición de heredero único deriva del título sucesorio y no de la partición. El coheredero no se convierte en heredero único por resultar adjudicatario de un bien concreto.

271.** RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS. SUSTITUCIONES HEREDITARIAS

Resolución relativa a la interpretación de una sustitución inscrita en el registro y en consecuencia sobre si existió o no en el momento de inscribirla un error de concepto y la forma de rectificarlo. En las disposiciones testamentarias se trata de investigar la voluntad real, o al menos probable, del testador.

272.** ACTA NOTARIAL DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO SIN NOTIFICACIÓN A COLINDANTES EXISTIENDO MODIFICACIONES DESCRIPTIVAS.

En los expedientes de dominio para reanudar el tracto no es necesaria como regla general la notificación a los colindantes. Sin embargo, si a la vez hay una rectificación descriptiva de la finca con incremento de su cabida, es necesario notificar a los colindantes.

275.* y 279 ANOTACIÓN DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, también por ampliación de embargo, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición.

276.*** OBRA NUEVA SOBRE FINCA INMATRICULADA SOLO EN CUANTO A UNA CUOTA INDIVISA

Aunque para declarar una obra nueva es necesaria la intervención de todos los copropietarios, cabe inscribir la declaración de una obra nueva sobre una finca que solo figuran inmatriculada en cuanto a una cuota indivisa.

277.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En la inscripción de una base gráfica alternativa, el colindante de una finca inscrita en la que consta su referencia catastral, puede oponerse basándose en la posible invasión de su finca y justificarse con una certificación catastral, aunque no esté disponible la certificación descriptiva y gráfica.

278.** CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PARQUE FOTOVOLTAICO

La constitución del derecho de superficie no está sujeta a control urbanístico municipal, pues es un derecho real en cosa ajena y en consecuencia el registrador no puede exigir la licencia para inscribirlo. La construcción en su momento del parque fotovoltaico y los usos que se le vayan a dar SÍ estará sujeta a licencia urbanística.

280 () SOLICITUD REITERADA DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN RESULTANTE DE UN 199

Los asientos no pueden cancelarse por el mero consentimiento de su titular si no hay causa que lo sustente y no se cumplen los requisitos de alguno de los supuestos de rectificación

281. CANCELACIÓN POR NULIDAD DE HIPOTECA Y SU NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS POR MANDAMIENTO JUDICIAL

Resolución que considera incongruente una sentencia que, por el carácter abusivo de una cláusula de intereses, declara nula la hipoteca y ordena la consiguiente cancelación. Por otro lado, no considera defecto que en el procedimiento no haya sido parte el cesionario titular registral de la hipoteca, porque la cesión fue posterior a la nota de expedición de certificación.

283.** PROPIEDAD HORIZONTAL: PROHIBICIÓN DE ACTIVIDADES DE USO TURÍSTICO Y OTRAS. QUORUM ART 17.12 LPH.

Los acuerdos que supongan modificación de Estatutos de una Propiedad Horizontal con el quórum establecido en el artículo 17.12 LPH de 3/5 solo pueden estar referidos a la limitación de actividades reguladas en el artículo 5.e LAU relativas al uso turístico de las viviendas, pero no a imponer el uso residencial de las viviendas y en consecuencia limitar los usos de hostelería o vivienda vacacional, casos en los que el quórum necesario es el 100%.

284.* ADJUDICACIÓN DE FINCAS INSCRITAS CON VINCULACIONES OB REM. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Resolución que analiza un supuesto muy casuístico sobre el principio de especialidad. Cabe extraer como conclusión de carácter general: si al describirse una finca en el Expositivo de un documento se incluyen todas sus características (incluidas una vinculación ob rem), no se vulnera aquel principio por el hecho de que no se vuelvan a redactar el Otorgamiento.

286.** SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. CONSTANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN SUSPENSIVA EXISTIENDO PROHIBICIÓN DE DISPONER

La eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales, donde prevalece el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas. Y esa prohibición de enajenar impide incluso el acto de disolución de comunidad.

287.** AGRUPACIÓN DE FINCAS EN UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Cuando los estatutos conceden la facultad de hacer divisiones y agregaciones de elementos a los propietarios iniciales, las que hagan los posteriores titulares requieren autorización de la Junta. El uso del término agregación en los estatutos examinados comprende también la agrupación, puesto que así se desprende de la redacción de la cláusula.

288.***OBRA NUEVA CONDICIONADA A SEGREGACIÓN Y CESIÓN GRATUITA CON DESTINO A VIAL.

En una declaración de obra nueva condicionada a la segregación y cesión a viales cabe inscribirla antes de la aceptación de Ayuntamiento, pero es necesaria la constancia registral y publicidad de la condición urbanística.

289.* EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD

El acta del art. 201.1 LH para la rectificación de la descripción registral no es un acta de notoriedad, sino un expediente de dominio. Las meras dudas del registrador sobre la posibilidad de encubrimiento de un negocio jurídico no inscrito no permiten denegar la expedición de la certificación prevista en dicho precepto.

292.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN POR CUMPLIMIENTO DE FINES DE EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA

No cabe cancelar por caducidad (art 82-5 LH) un derecho de reversión por cumplimiento fines expropiación urbanística al haber transcurrido 5 años, sin el consentimiento de los titulares, resolución judicial o certificación administrativa firme en que conste la extinción del derecho de reversión y su notificación a los titulares.

293.* ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LA MADRE FALLECIDA DE LA DEMANDADA

Resolución que reitera los requisitos para poder anotar los embargos en procedimientos dirigidos contra los herederos determinados del titular registral.

294.** EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

No hay interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos de los titulares registrales. Debe constar en el auto que los titulares registrales de menos de 30 años han sido citados personalmente.

295.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de un colindante, debidamente documentada, es suficiente para impedir la inscripción de una representación gráfica catastral y la consiguiente rectificación de superficie de la finca.

296.** ADICIÓN DE HERENCIA SIN LA COMPARECENCIA DE UN HEREDERO QUE FUE REQUERIDO

La partición de la herencia exige la intervención de todos los herederos. El requerimiento del art. 1005 CC debe limitarse exclusivamente al acto de aceptar o repudiar, excluyéndose cualquier otro contenido como, por ejemplo, que el requerido acepte un determinado proyecto de partición

297.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. VPO

Tras la desaparición del Instituto Nacional de la Vivienda (1977) son las Consejerías competentes en materia de vivienda de las CCAA quienes han asumido las funciones en materia de VPO y son la que han de dar la autorización o indicar que no es precisa. Para entender autorizado la segregación y el cambio de uso es insuficiente y ha de aclararse un oficio que se limita a decir que ostenta la condición de libre, no estando sujeto a la limitación en el precio de venta

298.*** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO DE PERSONAS EXTRANJERAS. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL.

Cuando se ha dictado por tribunales españoles una sentencia de divorcio o se ha autorizado una escritura notarial de divorcio que afecta a cónyuges extranjeros cuyo matrimonio no está inscrito en el registro civil español, el tribunal sentenciador o el notario competente deben remitir oficio al Registro Civil Central con testimonio de la sentencia y de la documentación acreditativa de matrimonio (copia autorizada de la escritura) y de la identidad de ambos litigantes (cónyuges) para que practiquen la inscripción de matrimonio como soporte a la del divorcio, lo que ha de acreditarse, con los datos de inscripción, para su posterior inscripción en el Registro de la propiedad.

299.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN. APLICACIÓN DEL ART. 95.4 RH.

Cuando los bienes figuran inscritos privativos por confesión y el titular transmite declarándose viudo, es necesario el consentimiento de los herederos forzosos del confesante. Se excepciona que el carácter privativo resulte de la partición hereditaria del confesante, o que la legítima este configurada como pars valoris.

300.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD POR POSIBLES AGRUPACIONES ENCUBIERTAS

En el supuesto resuelto, las modificaciones catastrales previas no permiten presumir la existencia de operaciones encubiertas que impidan la práctica de la rectificación de superficie de la finca registral.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA JULIO 2022 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES JULIO 2022

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Anochece sobre Pontevedra. Por juantiagues

Oficina Registral (Propiedad). Informe JULIO 2022. Aparcamientos robotizados.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 31/07/2022

Indice:
  1. TEMA DEL MES: APARCAMIENTOS ROBOTIZADOS
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  4. TRIBUNALES: Tribunal Constitucional
  5. SECCIÓN II: Oposiciones
  6. RESOLUCIONES:
  7. 210.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPAÑADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL
  8. 215.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACIÓN ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
  9. 217.*** SEGREGACIÓN SIN GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CUANDO ES POTESTATIVA
  10. 219.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.
  11. 224.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  12. 225.⇒⇒⇒ NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTRÓNICO
  13. 226.** ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL
  14. 235.*** REFORMA O REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.
  15. 239.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS
  16. 242.*** RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.
  17. 244.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  18. 247.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS
  19. 250.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO. 
  20. 251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. LEGÍTIMA EN GALICIA Y CATALUÑA.
  21. 252.**COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
  22. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: APARCAMIENTOS ROBOTIZADOS

Resulta cada vez más frecuente, especialmente en las grandes ciudades, encontrarnos con sistemas de aparcamiento de vehículos que no exigen de grandes maniobras para estacionar. No se trata de algo moderno pues su origen se remonta al año 1906  creándose el primer aparcamiento automático en el garaje de la Rue du Ponthieu de París. Sin embargo, dada la escasez de suelo y los cada vez mayores núcleos urbanos, es cada vez más frecuente encontrarlos. Son los llamados aparcamientos robotizados, sistemas inteligentes compuestos por equipos de elevación. El vehículo no se estaciona en plazas delimitadas sobre el suelo, que sería el modo “tradicional” al que estamos habituados, sino que se deposita el vehículo en una plataforma y es un ascensor el que lo “aparca”.

Desde el punto de vista registral, los aparcamientos robotizados pueden configurarse siguiendo alguna de estas modalidades:

a) Como un elemento privativo de la propiedad horizontal, con su correspondiente cuota de participación pues cada plaza de aparcamiento robotizada cumple las exigencias del artículo 396 CC pues son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.

b) Como anejo de un piso o local, siempre que se configure como tal en el título constitutivo y quede perfectamente identificada la plaza de aparcamiento.

c) Como elemento común del edificio dividido horizontalmente, de forma que la propiedad del mismo corresponde a cada propietario en función de su cuota de participación y sin que tengan derecho de propiedad sobre ninguna plaza concreta. Sin embargo, al amparo del artículo 53 “b” del RD 1093/1997, de 4 de julio, cabría la asignación a cada propietario del uso exclusivo de una o varias plazas determinadas.

Si es sólo una parte del edificio en propiedad horizontal el que está destinado a aparcamiento robotizado, son dos las soluciones que se proponen:

– La primera, que cada una de las plazas de estacionamiento robotizada sea elemento privativo de la propiedad horizontal, con su numeración correlativa con los restantes pisos o locales del edificio y con una cuota de participación única.

En este caso, los gastos derivados del uso del garaje podrán, bien, distribuirse entre todos los propietarios del edificio, tengan o no plaza de aparcamiento, o bien, por una regla especial estatutaria, limitarlos a los titulares de plazas de estacionamiento.

– La segunda solución es configurar el total local o locales destinados a garaje robotizado como elementos privativos de la propiedad horizontal, realizando luego una subdivisión entre las distintas plazas de aparcamiento.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado disposiciones de carácter general relativas entre otras a materias como el voto telemático en el Congreso, adaptación del Registro de Instrucciones previas a la Ley de Eutanasia; Colaboración social en la gestión de los Tributos; ratificación del Convenio sobre el trabajo a domicilio, Pensión de jubilación contributiva e ingreso mínimo vital; medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma;

 Destacamos:

  • Colaboración social en la gestión de los tributos: reforma de la Orden por la que se establecen los supuestos y condiciones en que podrá hacerse efectiva la colaboración social en la gestión de los tributos, permite extender la colaboración social en la aplicación de los tributos a los servicios de información y asistencia que presta la AEAT, abriéndola a las CCAA y entidades locales, previa firma de un acuerdo y prestando el servicio sus propios empleados. Se extiende la posible colaboración social a las organizaciones de asesores fiscales y a personas o entidades que realicen actividades económicas. Los representantes de terceras personas podrán presentar declaraciones para las que estén habilitados.
  • Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura, complementaria de la Ley de la Edificación, tiene por objeto proteger, fomentar y difundir la calidad de la arquitectura como bien de interés general. Crea el Consejo sobre la Calidad de la Arquitectura y la Casa de la Arquitectura. Modifica la Ley de Contratos del Sector Público.
  • Ley Rehabilitación edificatoria. Reforma de las Leyes de Propiedad Horizontal, Suelo y Edificación. Ley 10/2022, de 14 de junio: La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.
  • Código técnico de la Edificación. Recarga vehículos eléctricos: RD 450/2022, de 14 de junio, por el que se modifica el Código Técnico de la EdificaciónModifica tres documentos básicos en lo relacionado con las dotaciones mínimas para la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos.
  • Recurso de casación civil vasco. Ley 4/2022, que regula el recurso de casación en materia de derecho civil vasco ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. Define qué se ha de entender por derecho civil vasco.
  • Prórroga convenio CGN – ORGA. Resolución de 10 de junio de 2022, por la que se prorroga hasta el 26 de julio de 2023 el Convenio que regula el acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.
  • Autónomos: Nuevo sistema de Cotización a la Seguridad Social. Real Decreto 504/2022Se adaptan dos textos reglamentarios para la implantación gradual de un nuevo sistema de cotización para los trabajadores por cuenta propia o autónomos, en función de sus ingresos reales y permitiendo hasta seis cambios de base al año. Se da carácter prioritario a la tramitación electrónica de los procedimientos de alta, baja y variación de datos de trabajadores.
  • Ley General de Telecomunicaciones y reforma LOPJ. Ley 11/2022, La competitividad y productividad de la economía española aconseja una nueva ley de telecomunicaciones que impulse la implantación de las redes de muy alta capacidad, las cuales son además un elemento clave para cumplir con los objetivos de reducción de emisión de gases con efecto invernadero y la descarbonización de la economía y para combatir la despoblación rural. Pequeña reforma de la LOPJ por Ley Orgánica.

 

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Normativa de Madrid, Navarra, Baleares, Rioja, Navarra, Canarias, Cataluña y Extremadura. Destacamos:

NAVARRA.  se modifica la Ley Foral del Impuesto sobre el Valor Añadido.

LA RIOJA. Ley 7/2022, para la suspensión temporal de la aplicación de las disposiciones adicionales décima y duodécima incorporadas a la Ley de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja (LOTUR).

CANARIAS. Ley de Elecciones al Parlamento de Canarias; y Decreto por el que se adaptan las medidas tributarias excepcionales en la isla de La Palma,

ILLES BALEARS. Ley 2/2022, de 6 de junio, de medidas urgentes en determinados sectores de actividad administrativa.

TRIBUNALES: Tribunal Constitucional

El pleno admite Recurso contra el Real Decreto-ley 32/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma laboral, la garantía de la estabilidad en el empleo y la transformación del mercado de trabajo (ver resumen) y contra el artículo cuarto del Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero (que modifica la anterior). 

SECCIÓN II: Oposiciones

Orden que establece la composición del Tribunal de Registros, del que será presidente don Francisco Javier Gómez Gálligo y Secretaria Doña Dulce María Calvo González-Vallinas.

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:
210.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE EXPEDIENTE NOTARIAL ACOMPAÑADA DE MANIFESTACIONES. DUDAS SOBRE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA REGISTRAL

En el procedimiento del art. 203 es al tiempo de expedir la certificación cuando el Registrador debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento. Además, las dudas de identidad no siempre justifican la suspensión del procedimiento, ya que pueden practicarse las diligencias oportunas para disipar tales dudas.

212 y 218 ** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

La mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable.

213.** HIPOTECA SOBRE FINCA INSCRITA COMO LOCAL PERO QUE CONSTITUIRÁ LA VIVIENDA HABITUAL SIN QUE CONSTE EN EL REGISTRO EL CAMBIO DE USO

Se revoca la calificación de la registradora que suspende una hipoteca por no acreditase el carácter de vivienda habitual del inmueble hipotecado, que sólo consta por manifestación del adquirente y otros medios indirectos. En el Registro la finca hipotecada figura como “local”.

214.* NEGATIVA A INICIAR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH POR DUDAS SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

El procedimiento del art. 199 debe tramitarse aunque el registrador tenga dudas sobre la posible invasión del dominio público, no aclaradas en un informe municipal aportado por el interesado.

215.** PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. SITUACIÓN ARRENDATICIA DE FINCA PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

Resolución que hace un repaso a los efectos de la inscripción o no de los arrendamientos y sistematiza la necesidad de exigir o no la notificación: Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio.

216.** COMPRA POR MITADES INDIVISAS POR CÓNYUGES HOLANDESES CASADOS «BAJO EL RÉGIMEN SUPLETORIO EN LOS PAÍSES BAJOS»

Tratándose de cónyuges adquirentes sujetos a régimen económico matrimonial extranjero de comunidad, es posible que la inscripción se practique a favor de los cónyuges por mitades indivisas, con sujeción a su régimen matrimonial de comunidad

217.*** SEGREGACIÓN SIN GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA RESTO. RENUNCIA A LA INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CUANDO ES POTESTATIVA

La falta de coincidencia entre la superficie registral de la finca resto y la que figura en la licencia de parcelación no exige el otorgamiento de una nueva licencia. En una finca en parte rústica y en parte urbana, no es necesario concretar la superficie de cada naturaleza. La circunstancia de que una parte de la finca resto esté destinada a viales no exime de describirla y georreferenciarla. Aunque la inscripción de la representación gráfica no sea preceptiva, el interesado no puede excluir la calificación registral de la certificación catastral y, en su caso, su incorporación al folio real. En la segregación es necesario también georreferenciar la porción resto.

219.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO.

La mera oposición de la Administración no es suficiente para suspender el procedimiento del art. 199, sino que el registrador debe valorar si cumple con los mínimos requisitos de concreción y acreditación exigibles.

220.** VENTA POR ADMINISTRADOR CONCURSAL DE PERSONA DE NACIONALIDAD CHECA

Resolución que rechaza la inscripción de la venta de una finca por el administrador concursal de una persona física, ya que está inscrita conforme al régimen económico matrimonial checo y no se acredita en los términos previstos por la Ley Hipotecaria el contenido de la legislación checa en este punto, ni, en cualquier caso, la notificación ni intervención de la esposa, titular registral.

221.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE TRASTERO A VIVIENDA. AGRUPACIÓN DE HECHO Y NUEVA DESCRIPCIÓN

En una división horizontal no puede cambiarse el uso de varios trasteros diciendo que ahora su uso es a vivienda y que forman parte de otra vivienda de la planta inferior y al mismo tiempo pretender mantener su individualidad como elementos independientes pues se produce una confusión sobre su situación jurídica.

223.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO OTORGADO ANTES DE LA LCCI. CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Las hipotecas escrituradas con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCCI no es necesario para su inscripción que la cláusula de vencimiento anticipado se adapte a esa dicha ley, sin perjuicio de que de acuerdo con la disposición transitoria primera  el contenido del artículo 24 le sea aplicable ya que dicho precepto legal provoca una modificación automática, «ipso iure», en todo contrato de préstamo hipotecario anterior, por lo que estamos ante una novación imperativa por mandato de la Ley.

224.*** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

El procedimiento de inmatriculación que regula el artículo 205 de la Ley Hipotecaria carece de las garantías que sí ofrece el expediente regulado en el artículo 203; Por todo ello, resulta imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar una posible doble inmatriculación. Contra la negativa fundada del registrador de la posible inscripción de la finca no cabe acudir a los arts. 30 y 306 RH, que están tácitamente derogados por la Ley 13/15

225.⇒⇒⇒ NOTAS SIMPLES SOLICITADAS POR CORREO ELECTRÓNICO

No cabe la expedición de notas simples mediante correo electrónico.

226.** ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTO ELECTRÓNICO RECIBIDO POR BUROFAX. RECTIFICACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL

Para ser admitidos los documentos firmados electrónicamente, estos deben presentarse telemáticamente, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la sede electrónica de los registradores, y si se presenta en soporte papel debe contener la firma legitimada notarialmente, o ratificada ante el registrador.

No puede cambiarse la referencia catastral de una parcela alegando el solicitante que es errónea: Los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte.

227.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE INTERESADO

La controversia entre distintos titulares registrales colindantes, debidamente acreditada por quien se opone a la inscripción de la representación gráfica, impide la práctica del asiento.

230.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CANCELACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO POR MANDAMIENTO JUDICIAL

No puede ordenarse judicialmente la cancelación de un elemento privativo de la división horizontal sin la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación entre los elementos restantes por acuerdo unánime de los propietarios. En todo caso la resolución judicial ha de ser firme.

231.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA

El registrador no puede alegar caducidad de la hipoteca para impedir la inscripción de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación.

232.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO LCCI 5/2019. CONSTANCIA TÁCITA DEL CARÁCTER NO HABITUAL DE LA VIVIENDA HIPOTECADA.

En los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI 5/2019 cabe que la manifestación sobre el destino a vivienda no habitual no sea expresa, si se infiere inequívocamente de otras manifestaciones o hechos que consten en la escritura, como en el presente caso en que los prestatarios son lituanos residentes en Lituania, se expresa que el destino del préstamo es segunda residencia, y manifiestan, por remisión al artículo 1320 CC, que no hay limitaciones que les sea aplicables por dicho artículo. 

233.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO INTERVINIENDO TUTOR DEL INCAPACITADO

En la elevación a público de un documento privado de venta otorgado por el tutor de un incapacitado, se plantea si es necesaria autorización judicial, ya que el incapaz no lo era en el momento del firmarse el contrato. La DG entiende que es necesario pues no consta ninguna fecha fehaciente ex Art 1227 CC, tal fecha (y sus efectos) debe reputarse la de la escritura de elevación a público.

234.** COMPRA POR CASADO EN GANANCIALES SOLICITANDO INSCRIPCIÓN COMO PRIVATIVO

Para inscribir como privativo un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, es preciso que se justifique el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública.

235.*** REFORMA O REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO CON CAMBIO DE USO A VIVIENDAS. NECESIDAD O NO DE SEGURO DECENAL.

La necesidad o no de contratar un seguro decenal en los casos de reforma o rehabilitación de un edificio preexistente dependerá de la entidad de la obra a realizar: si no se produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural del edificio, o en los casos de cambio de uso a vivienda de algún elemento aislado NO es necesario seguro decenal. es necesario cuando hay una variación esencial de alguno de los parámetros anteriores o en los casos de cambio de uso a vivienda si afecta a varios elementos o a una planta entera.

La acreditación de si se trata o no de una reforma esencial, compete al arquitecto director de la obra, al certificar la finalización, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por criterio del registrador, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas.

236.*** ACEPTACIÓN HEREDITARIA EN CATALUÑA CON TUTELADOS. AUTORIZACIÓN JUDICIAL

En el caso de una herencia que se rige por el derecho catalán, aunque el heredero sujeto a tutela no tenga vecindad catalana no es necesaria la autorización judicial para la aceptación sin beneficio de inventario, puesto que en el derecho sucesorio catalán ya disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, las personas puestas en tutela o curaduría.

237.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDIA: ACCION DE RESCISION

No pueden inscribirse las Sentencias dictadas en rebeldía hasta que transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión. La apreciación de que concurra la fuerza mayor que prolonga dichos plazos corresponde a la administración de justicia.

238.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE SEGREGACIÓN Y VENTA

El certificado municipal sobre la inexistencia de expediente sancionador y el hecho de que la parcela segregada sea parcela independiente en el catastro no es suficiente para inscribir la finca resultante de una parcelación.

239.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA LA DE OTRAS FINCAS REGISTRALES INSCRITAS

Solicitada expresamente la tramitación del procedimiento del art. 199, el registrador no puede rechazar su iniciación por el hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir se solape con la georreferenciación inscrita de una finca colindante, sino que hay de tramitarlo y calificar una vez concluida.

241.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBCOMUNIDADES DE HECHO. INSCRIPCIÓN DE SUS ACUERDOS. LEGALIZACIÓN DE SUS LIBROS.

Las subcomunidades dentro de una propiedad horizontal mayor tienen que constituirse debidamente en escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener legitimación y poder inscribir sus acuerdos. Sin embargo, aun no estando debidamente constituidas, pueden solicitar la legalización de sus libros de actas.

242.*** RÉGIMEN DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS. MULTIPROPIEDAD. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN PARA UNA DE LAS VIVIENDAS. INFORME DEL REGISTRADOR.

El titular del pleno dominio de una finca registral en régimen de multipropiedad (y por tanto también titular de todos los derechos de aprovechamiento por turno) puede acordar la extinción del régimen de multipropiedad bajo el que se encuentra la finca.

243.** CANCELACIÓN DE ASIENTO EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

No cabe cancelar un asiento ya practicado sin el consentimiento de su titular o resolución judicial y menos en base a una mera instancia privada de un 3º.

244.*** EMBARGO ADMINISTRATIVO SIN EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

En el procedimiento administrativo, la expedición de certificación de cargas y la correspondiente nota marginal es obligatoria cuando se practica la Anotación, debiendo necesariamente el Mandamiento solicitar su expedición.

245.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EXISTIENDO OPOSICIÓN EN GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA ANTERIOR

El registrador no puede rechazar la tramitación del expediente del 199 alegando que del otro anterior promovido por la misma interesada ya resulta haberse formulado oposición por un colindante y la duda de invadir dos parcelas colindantes.

246*NOTA DE CALIFICACION INDEBIDAMENTE MOTIVADA

El registrador ha de motivar adecuadamente la nota de calificación, no sólo citando los preceptos legales en que se base, sino también justificando la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación. En el recurso no cabe tener en cuenta las razones y las cuestiones en que fundamente el registrador su calificación que pueda introducir en su informe si no figuraban en la nota de calificación.

247.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR LOS TITULARES DE UNAS PARTICIPACIONES INDIVISAS

Para declarar una obra nueva sobre una finca en régimen de copropiedad se precisa el consentimiento de todos los condueños de acuerdo con las normas del régimen de comunidad romana del Código Civil.

250.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO. 

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (nota marginal de expedición de certificación dominio y cargas).

251.** VENTA DE FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN SIN QUE CONSTE EL NOMBRE DEL CÓNYUGE. LEGÍTIMA EN GALICIA Y CATALUÑA.

En Galicia, al ser la legitima pars valoris, no es preciso el consentimiento de los herederos forzosos del confesante, en el caso de enajenación de bienes inscritos como privativos por confesión. Aunque el notario debe recoger en la escritura la manifestación sobre tales extremos.

252.**COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER

Como ya hizo en anteriores RR (R. de 16 de marzo de 2022) la DG, para interpretar los efectos de las prohibiciones de disponer DISTINGUE entre las civiles y las penales o administrativas. En estas últimas prevalece el interés público e impiden la inscripción de los actos dispositivos, aunque sean anteriores a la prohibición de disponer. Además, para calificar documentos dispositivos el registrador ha de tener en cuenta incluso las prohibiciones de disponer presentadas posteriormente, mientras está en vigor el asiento de presentación de aquellos.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

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INFORME NORMATIVA JUNIO 2022 (Secciones I y II BOE)

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PORTADA DE LA WEB

San Pedro de Rocas. Ribeira Sacra. Por María Núñez.

 

Oficina Registral (Propiedad). Informe JUNIO 2022. Certificado de Eficiencia Energética.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 30/06/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MESLA NOTA MARGINAL POR EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
   I. REGULACIÓN Y EXIGENCIA

Artículo 17 RD 390/2021, de 1 de junio:

“1.Para edificios nuevos y reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se proceda a la venta o alquiler antes de la finalización de la obra, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Asimismo, facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada cuando se finalice la obra y éste se expida.

2. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.

3. Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido.

– Aunque dictadas al amparo del RD 235/2013, son igualmente aplicables en la actualidad, ver R. de 16 de septiembre de 2019, R. de 2 de abril de 2013, 19 de abril de 2016 y de 20 de marzo de 2019.

El certificado de eficiencia energética es exigible:

1º. A los edificios de nueva construcción,

2º. A los edificios existentes[i],

La finalidad de esta exigencia es la promoción de que todos los edificios dispongan de unas características mínimas en el uso de la energía como objetivo de política urbanística y de edificación por lo que su exigencia es independiente del uso a que se destine la edificación (salvo excepciones).

   II. ¿ES DEFECTO LA FALTA DE APORTACIÓN DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA EN UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA?

a) Notario.

El Centro Directivo ha señalado que el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio.

b) Registrador.

Desde el punto de vista registral, la falta de constancia en la escritura de compraventa del requisito de entrega del certificado de eficiencia energética no es defecto que impida la inscripción de la citada escritura. Para que así fuera, sería necesario que una norma impusiese el deber de realizar dicho control al registrador y obligue a su reflejo al practicar la inscripción (como ocurre, por ejemplo, con la exigencia de licencia para practicar segregaciones al amparo del artículo 26 TRLS).

   III. LAS OBRAS NUEVAS.

1) Cuando se trata de obras nueva en construcción, no es exigible el certificado de eficiencia energética. Basta con la licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad y la certificación expedida por técnico competente con firma legitimada –sin que baste con el visado– que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.

2) Cuando se trate de obras nuevas terminadas, que deberá aportarse el certificado de eficiencia energética pues señala el artículo 28.1 “b” TRLS: “b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.

La R. de 2 de abril de 2013 señaló que “(…) dicho certificado de eficiencia energética es una exigencia del artículo 20 de la anterior Ley del Suelo, después de la nueva redacción que entró en vigor el 7 de Julio de 2011, que es exigible a todas las escrituras de obras nuevas a las que les es aplicable el Real Decreto 47/2007 y que no hay excepciones con los autopromotores de viviendas para uso propio, pues la finalidad de la ley, siguiendo las Directivas Europeas, es no sólo proteger al consumidor sino el respeto al medio ambiente y la política energética por lo que no hay identidad de razón con el Libro del Edificio, que permita apreciar una excepción”.

3) Cuando se trata de obra nueva antigua, respecto de la cual ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, No es exigible. Ver de 19 de abril de 2016.

[i] Se entienden por edificaciones existentes, según el artículo 2.10 de la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que fue objeto de transposición del Real Decreto 235/2013, y en su artículo 1.2 c señala que: «La presente Directiva establece requisitos en relación con: (…) c) la aplicación de requisitos mínimos a la eficiencia energética de: i) edificios y unidades y elementos de edificios existentes que sean objeto de reformas importantes». Entendiendo como «reforma importante» renovación de un edificio cuando: a) los costes totales de la renovación referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones técnicas son superiores al 25 % del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el que está construido, o b) se renueva más del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Las disposiciones generales publicadas tienen escaso interés para la oficina registral:

Becas para algunas Oposiciones Jurídicas: Orden JUS/377/2022, de 27 de abril, Regula las convocatorias para la concesión de becas para gastos de preparación, destinadas a aspirantes al ingreso en las Carreras Judicial y Fiscal, en el Cuerpo de Letrados de la Administración de Justicia y en el Cuerpo de Abogados del Estado. La convocatoria será anual y se publicará en el BOE. 

Reglamento del Ministerio Fiscal: Real Decreto 305/2022, de 3 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Ministerio Fiscal: Adapta a la Constitución y al Estatuto Orgánico del Ministerio Fiscal la regulación del estatuto jurídico de los miembros del Ministerio Fiscal, que comprende la adquisición y pérdida de la condición, situaciones administrativas, incapacidades, permisos, derechos y deberes, provisión de destinos y sustituciones, incompatibilidades, prohibiciones y responsabilidades de sus integrantes. 

Arancel de los Procuradores de los Tribunales: Real Decreto 307/2022, de 3 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 1373/2003, de 7 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de derechos de los procuradores de los tribunales. Esta reforma del arancel de la procura, motivada por la necesidad de adaptarlo al Derecho Europeo, hace desaparecer los aranceles mínimos obligatorios, fija un límite máximo de 75.000 euros, permite un pacto inferior entre las partes e impone la obligación de presentar presupuesto previo.

Modificación de la Ley de Depósito legal. Ley 8/2022, de 4 de mayo, por la que se modifica la Ley 23/2011, de 29 de julio, de depósito legal. Adapta la Ley del Depósito legal a la evolución del sector editorial, destacando la edición bajo demanda, las publicaciones en línea o el depósito de publicaciones en soporte tangible. Se reconoce como centro de conservación a la Filmoteca Española. Modifica la Ley de la Biblioteca Nacional de España. 

Tratados internacionales. Resolución de 27 de abril de 2022, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales. Se hacen públicas las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que se han recibido en el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación desde la publicación anterior hasta el 22 de abril de 2022. 

RDLey 10/2022: precio de la electricidad. Por el que se establece con carácter temporal un mecanismo de ajuste de costes de producción para la reducción del precio de la electricidad en el mercado mayorista. 

Creación de Oficinas de asistencia en materia de registros. Orden CSM/453/2022, de 13 de mayo, por la que se crea la Oficina de asistencia en materia de registros, dependientes de los diversos ministerios para asistir físicamente a los ciudadanos con servicios como la digitalización de solicitudes, escritos…, recibos, información, copias electrónicas, firma electrónica del ciudadano no obligado, notificaciones o apoderamientos “apud acta”.

Oferta de empleo público para 2022:

Real Decreto 407/2022, de 24 de mayo, por el que se aprueba la oferta de empleo público para el año 2022.

Real Decreto 408/2022, de 24 de mayo, por el que se aprueba la oferta de empleo público para la estabilización de empleo temporal en la Administración General del Estado correspondiente a la Ley 20/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Aragón, Asturias, Cataluña, Navarra, Valencia y País Vasco. Sin especial interés para la oficina registral.

TRIBUNALES: Tribunal Constitucional

Se han publicado bastantes resoluciones en materias relativas a: Secretarios de Ayuntamiento vascos, liquidación de gananciales, laudo arbitral, ejecución hipotecaria, desahucio arrendaticio, arrendamientos Cataluña, caza del lobo, fiscalidad de las transmisiones gratuitas, empleo público en Canarias, contratación de personal laboral por la Administración.

Destacamos varias sentencias que tratan sobre vulneración del derecho a la tutela judicial, una de ellas en un procedimiento de ejecución hipotecaria por un emplazamiento mediante edictos sin haber agotado las posibilidades de notificación personal;

Y la admisión del recurso interpuesto por la Xunta de Galicia contra el artículo tercero.3 y la disposición transitoria primera.4 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal en cuanto al tratamiento fiscal de las transmisiones lucrativas por causa de muerte en el derecho gallego.  

 

SECCIÓN II: Oposiciones Registros: Lista definitiva y fecha del sorteo

Resolución de 18 de mayo de 2022, por la que se aprueba la relación definitiva de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 3 de febrero de 2022. Se publica en la web del Ministerio de Justicia

  • La lista correspondiente al turno ordinario incluye 625 opositores (5 más que la provisional).
  • La lista correspondiente al turno especial incluye 15 opositores.
RESOLUCIONES:
170.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA

Interesante resolución en la que la DG sistematiza los requisitos para la cancelación del derecho de opción de compra: se precisa como regla general el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores; pero admite diversas excepciones. Aunque el supuesto de hecho es confuso, pues habla de un préstamo hipotecario y la retención del importe pendiente, pero en ningún caso procedería su cancelación ya que parece anterior a la concesión de la opción.

171.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INCONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. CONSULTA AL REGISTRO MERCANTIL

La registradora suspende la inscripción de hipoteca porque pese al juicio de suficiencia del notario sobre facultades representativas del apoderado, este juicio resulta incongruente con la propia expresión de la representación en la escritura y consultado el Registro Mercantil resulta su insuficiencia para su ejercicio de modo solidario para el importe concreto de la hipoteca autorizada, incongruencia por la que se confirma la calificación.

172.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD ATRIBUYENDO CARÁCTER PRIVATIVO A UNA MITAD INDIVISA

Los cónyuges pueden atribuir carácter privativo a un bien ganancial, pacten o no compensación a cargo de los bienes privativos y siempre que el desplazamiento pactado aparezca causalizado.

173.*** OBRA NUEVA DE REFORMADO SIN ALTERACIÓN ESTRUCTURAL SEGÚN EL TÉCNICO. SEGURO DECENAL

Compete a los arquitectos determinar si una obra de reformado conlleva o no una alteración estructural o afecta a la volumetría y por tanto si es necesario o no la contratación de un seguro decenal, sin que tales afirmaciones puedan ser desvirtuadas por el registrador ni por la DG al ser de carácter técnico y no jurídico, salvo casos evidentes de construcción de nuevas plantas.

175.** REVERSIÓN AL AYUNTAMIENTO DE FINCA CEDIDA GRATUITAMENTE A DIOCESIS. CONDICIONES NO INSCRITAS.

Un Ayuntamiento no puede revocar unilateralmente una donación no condicionada hecha a una Diócesis sin el consentimiento expreso de la misma o en su defecto la oportuna resolución judicial.

177 a 180.** RECURSO CONTRA ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR YA PRACTICADA. NEGATIVA A LA PRÁCTICA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

La negativa a la práctica del asiento de presentación debe ser objeto de calificación especifica con carácter previo o al menos simultaneo a emitir una calificación sobre el fondo de la solicitud. El objeto del recurso contra calificaciones de registradores es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, y no valorar un asiento ya practicado que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

181.** HERENCIA. INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN DEL DERECHO A PERCIBIR EL PRECIO APLAZADO GARANTIZADO CON CONDICIÓN RESOLUTORIA

Es inscribible la cesión del derecho a percibir el precio aplazado que está garantizado con condición resolutoria inscrita. No cabe desconocer que la acción que nace del pacto resolutorio inscrito alcanza a todo tercero.

182.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE NOTA DE AFECCIÓN FISCAL POR CONSIDERAR QUE NO DEBIÓ PRACTICARSE

Una nota marginal de afección fiscal ya practicada en los Libros del Registro está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

183.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN YA INSCRITA POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

La rectificación de la inscripción de una representación gráfica mediante sentencia judicial exige que esta se haya dictado en un procedimiento entablado contra el titular registral, en el que se demande la nulidad o cancelación del asiento.

184.*** COMPRAVENTA DE PARCELA SEGREGADA, SEGÚN MANIFIESTAN, DE UNA FINCA REGISTRAL 

Para inscribir cualquier acto que implique división o segregación de fincas se exige la preceptiva intervención administrativa que resulte procedente en cada caso, bien en forma de licencia de parcelación, bien el acto administrativo aprobatorio de una reparcelación o, el acto de reconocimiento de la existencia de una parcelación ya existente con anterioridad. Su inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar el título en el Registro, aunque el otorgamiento se haya producido bajo un régimen normativo anterior.

185.** HERENCIA EN GALICIA. EJERCICIO DE LA DELEGACIÓN DE LA FACULTAD DE MEJORAR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

Resolución que, en el ámbito del derecho gallego, trata sobre las facultades del cónyuge viudo a quien se concedió la facultad de mejorar, existiendo legitimarios, habiéndose modificado la legislación entre el fallecimiento del primer causante y el cónyuge viudo y cambiado la naturaleza de la legítima de pars bonorum a paras valoris bonorum. Se analiza el régimen transitorio tras la reforma del año 2006.

187.** DONACIÓN MORTIS CAUSA Y DONACIÓN INTER VIVOS CON EFICACIA POST MORTEM

Resolución que analiza las diferencias en el derecho común entre la donación mortis causa (el donante no pierde su poder de disposición sobre el bien donado y la puede revocar) y la donación inter vivos con eficacia post mortem, que tiene sus efectos condicionados a la muerte del donante, pero es irrevocable y es inscribible.

188.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO MEDIANTE DECRETO DE DESAHUCIO

Es suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento inscrito el testimonio firme de la resolución por la que se decreta el desahucio, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

189, 204 y 208() NOTA MARGINAL DE COLINDANCIA DE FINCA CON VÍA PECUARIA NO DESLINDADA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

190.** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE ART. 199 LH POR DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO

La sospecha de invasión del dominio público apreciada por el registrador que no resulta ni del Registro ni del Catastro no justifica la suspensión o denegación de la práctica de una rectificación de superficie: dichas dudas se despejan en el expediente del 199.

191.** SUBSANACIÓN DE HIPOTECA INSCRITA MEDIANTE DILIGENCIA

Cabe rectificar una escritura y la inscripción correspondiente mediante una diligencia, en la que prestan su consentimiento los otorgantes, en la que se subsana un error, sin que sea necesario el otorgamiento de nueva escritura.

192.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Aun no estando el dominio público deslindado o inscrito, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción.

193.* RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO

No cabe en sede de recurso gubernativo revisar los asientos ya practicados.

194.** INMATRICULACIÓN CON ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA.

El título público complementado con acta de notoriedad que exprese que el transmitente era tenido como dueño con más de un año de antelación es un documento público apto, conforme al artículo 205 LH, para lograr la inmatriculación de fincas.

195 y 196.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN SIMULTANEA

La licencia de segregación de finca para agruparla o agregarla a otra se entiende sujeta a la condición -con eficacia suspensiva- de agregar la parcela segregada a otra finca. La inscripción de la segregación y la agregación deben ser simultáneas.

197.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

No cabe anotar un embargo sin acreditar la liquidación del impuesto (AJD).

198.* SEGREGACIÓN SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD

La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley del Suelo a los actos de parcelación requiere aportar un título administrativo habilitante.

199.** RÉGIMEN PROPIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. HIPOTECA. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES. COMPROBACIÓN POR EL NOTARIO

La afirmación de haber comprobado por el mismo notario el depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del código identificador del modelo, hecho en acta posterior a la escritura de hipoteca sirve para subsanar el defecto inicial. Las reglas relativas a la abstención por enemistad manifiesta de la ley de régimen jurídico dl sector público no es aplicable en el procedimiento registral.

200.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

En el seno del procedimiento del art. 199 LH, el registrador debe comprobar si la oposición de la Administración está fundamentada. La mera oposición de la Administración no es suficiente para denegar la rectificación de superficie y la consiguiente inscripción de la representación gráfica.

201.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE VIVIENDA FAMILIAR

Si del registro resulta que la vivienda embargada es la familiar del deudor, el embargo ha de ser notificado al cónyuge del titular registral de la finca embargada, salvo que del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de exclusiva competencia judicial, sin que ya el registrador pueda calificar este extremo.

203** CONVENIO DE TRANSMISION O TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Resolución que trata sobre un convenio en que se pacta la transmisión de aprovechamientos urbanísticos de varias fincas, sin que estén las fincas incluidas en un instrumento de planeamiento urbanístico vigente, ni estén claramente determinados ni las fincas aportadas ni cuales sean los aprovechamientos. Además de los documentos públicos no resultan con claridad los extremos que se pretenden inscribir, ya que lo que se pide resulta de la instancia en la que el recurrente hace una interpretación.

205.** TANTEO CONVENCIONAL. CONFIGURACION. NO PRODUCEN CIERRE REGISTRAL

El tanteo y retracto voluntarios son derechos atípicos o innominados, que se encuadran en la categoría de derechos de adquisición preferente, y pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales. No impiden la transmisión ni producen cierre registral salvo que se hubiera pactado alguna limitación dispositiva.

207.** HERENCIA. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO APORTANDO DOCUMENTO PRIVADO DE RELACIÓN DE BIENES

El documento que se presenta a inscripción debe ser el presentado a la liquidación del impuesto. No cabe, para justificar el pago de los impuestos devengados en una liquidación de sociedad de gananciales y herencia presentar el documento privado de relación de bienes.

 

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Bad Tölz (Alemania). Arriba: Bavaria (Münich)

 

 

Tulipanes. Por Ramón Cela

Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2022. Venta Extrajudicial Notarial. Suelos contaminados.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 30/05/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL.

El procedimiento de venta extrajudicial es otra de las vías con las que cuenta el acreedor para hacer efectivo su derecho de crédito y llevar a cabo la ejecución de la hipoteca.

Para la expedición de la certificación de cargas y la práctica de la oportuna nota marginal deben aplicarse las reglas ya expuestas para el procedimiento de ejecución directa (ver informe del mes anterior) con una serie de particularidades y es que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral.

Por lo tanto, el Registrador deberá calificar (ver R. de 5 de junio de 2020):

1º. Que sea indubitado el incumplimiento del deudor y,

2º. Que el pacto conste debidamente inscrito en el Registro y es que según R. 20 de septiembre de 2019, la inscripción de la hipoteca es constitutiva así como el pacto para su ejecución (directa o extrajudicial) y por ello no puede seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial si no está inscrito dicho pacto, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, que entiende aplicable no sólo a los procedimientos de ejecución directa sino también a los extrajudiciales. La expedición de la certificación de cargas, de la que resultaba que el pacto de ejecución extrajudicial no estaba inscrito, no produce ni puede producir el efecto de sanar la falta de inscripción del pacto de ejecución hipotecaria extrajudicial.

3º. Que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.

4º. Que la hipoteca esté inscrita a favor de la misma entidad que ha instado la ejecución. Para el caso de la que hipoteca estuviera inscrita a nombre de entidad distinta, bastará con aportar la titulación necesaria que acredite la sucesión en la titularidad de la hipoteca (R. de 19 de marzo de 2013).

¿Quién debe realizar la notificación a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta y que constan recogidos en la certificación? El artículo 236 “d” RH atribuye la competencia al Notario (ver R. de 10 de enero de 2013). Así, según R. de 25 de septiembre de 2019, las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

La regulación fundamental de la venta extrajudicial se encuentra en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (tuvo la última reforma en 2019 con la LCCI) y los arts 234 y ss. del Reglamento Hipotecario (pendientes de reforma).

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Busca garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación del entorno físico, el transporte, la información y la comunicación, lo que también implica la lectura fácil. El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

Ir al archivo especial.

  • Instrucción DGSJFP sobre convenio de nacionalidad con Francia. De 31 de marzo de 2022, Para aplicar el Convenio de doble Nacionalidad con Francia, que se ha firmado el 15 de marzo de 2021. interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

Ir al resumen de la Instrucción y al resumen del Convenio.

Trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración.

Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Dispone la regulación de la actuación en los registros. (notas marginales, comunicaciones e informe).

Ir al archivo especial. Ver especialmente el resumen del Título VIII.

Desde la perspectiva registral establece la práctica de una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

Enlazamos con las publicadas en la web del Ministerio:

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Cataluña (5), Extremadura (3), Navarra (2) y Madrid.

Sin especial interés para los Registros de la Propiedad

TRIBUNALES

Sólo ha habido publicaciones del Tribunal Constitucional. Destacamos:

IMPUESTO DE SUCESIONES Y UNIONES DE HECHO. Sala Segunda. Sentencia 40/2022, de 21 de marzo de 2022. Que estima por unanimidad el recurso de amparo en el que la integrante de una pareja de hecho inscrita en un registro municipal madrileño impugnó la decisión de la administración tributaria, ratificada judicialmente, que le denegó la bonificación autonómica en la cuota tributaria en un caso de donación de una parte de la vivienda familiar que compartía con su pareja por no hallarse inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.

ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA. Sentencia 43/2022, de 21 de marzo de 2022.Ramon

Se estima el recurso de amparo por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con el derecho a la gratuidad de la justicia. Se había denegado el derecho a la asistencia jurídica gratuita al no haberse solicitado en primera instancia ni acreditado que las circunstancias económicas y condiciones necesarias para su obtención sobrevinieran posteriormente.

CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sentencia 44/2022, de 21 de marzo de 2022..

Se otorga el amparo en aplicación de la doctrina relativa a la ausencia del control judicial sobre las cláusulas abusivas. En la medida en que el juez no examinó en ningún momento del procedimiento el carácter abusivo de las cláusulas del contrato, vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes.

SECCIÓN II
  • Se publica el Resultado del Concurso de Registros nº 312:

-De la DGSJyFP

-De la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, en Cataluña

Ir al resumen.

  • Oposiciones Registros: Por Resolución de 21 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueba relación provisional de admitidos y excluidos

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:
127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA

Cuando de la escritura resulta que el comprador (que es apoderado del vendedor) conoce que la finca pudo ser vendida previamente en documento privado puede el registrador rechazar la inscripción tratándose de una doble venta y apreciando la mala fe; además puede entenderse tácitamente revocado el poder si el poderdante ya había vendido la finca.

128.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado; es decir es rechazable un juicio de suficiencia para “hipotecar” cuando lo que se hace es “cancelar”.

130.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO.

En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

131.** INSTANCIA SOLICITANDO 199 LH: HA DE PRESENTARSE AUN CUANDO INVADA REPRESENTACION GRAFICA COLINDANTE.

Opuesta a la 163

La falta de legitimación de la firma en una instancia privada que solicita la iniciación de un expediente del art. 199 no impide la práctica del asiento de presentación. Aunque la representación gráfica invada otra inscrita debe iniciarse el expediente, aunque sin consentimiento del titular inscrito de la porción invadida no cabe la rectificación y el resultado del expediente será negativo.

132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES

La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie mediante el procedimiento del art. 201 LH. En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación.

133.**  PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA: EFECTOS 

Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos o penales, dado que defienden intereses públicos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo, por tanto, a los de fecha anterior a la anotación; no siéndoles aplicables, por tanto, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

134.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA DE BIENES DE PRESENTE. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Sigue vigente el cierre registral del art. 254.5LH por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque se haya declarado nulo el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto.

135.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA

En un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales cabe que se adjudique un bien privativo de uno de los cónyuges, cuando quedó acreditado en el procedimiento que al carácter del bien era ganancial.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACION DE NO HABER DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En caso de desheredación, aunque no es exigible que se pruebe la inexistencia de descendientes del desheredado, conforme a la tradicional doctrina sobre la dificultad de probar los hechos negativos, si  es necesario que en la escritura de partición los otorgantes manifiestes  expresamente que no existen dichos descendientes.

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca; y esquematiza las diferencias entre los artículos 82 y 210 de la Ley Hipotecaria.

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS.

La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

141.** INSCRIPCIÓN DE AGUAS: INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE AGUAS AUNQUE YA CONSTASE EN EL REGISTRO.

Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente, aunque ya estuviera “mencionado” en inscripciones anteriores.

144.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

La calificación de los poderes ha de hacerse de conformidad al momento en que se otorgó el documento. No cabe aplicar la doctrina de la DG relativa al juicio de suficiencia notarial a documentos otorgados con anterioridad. Si se elevan a publico transmisiones intermedias entre el titular registral y el adquirente es preciso el consentimiento de sus intervinientes.

146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. 

No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente, aunque no se acompañe la carta de pago.

 148, 49, 150 y 151** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo), en este último caso con una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas.

152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA.

La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para la aceptación de la herencia previa del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.

Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. DONACIÓN NO COLACIONABLE: DEBE COMPUTARSE PARA DETERMINAR LAS LEGITIMAS.

La partición del contador-partidor designado por el testador no requiere el consentimiento de los herederos, aún legitimarios, siempre que no se extralimite en sus funciones o en las instrucciones del testador. Entiende la DG que no hay extralimitación aun cuando la testadora ha declarado unas donaciones no son colacionables y el contador las tiene en cuenta para el computo de las legítimas (puesto que esto último es una operación de computación (también llamada colación en sentido impropio) y no propiamente colación (que es lo que ha prohibido la testadora.)

155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL

Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos. Ha de tramitarse expediente administrativo por autoridad administrativa competente para la rectificación registral y que se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, que alega un solape con la representación gráfica catastral de su parcela, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA

No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a un Anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

162.*** NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA

Resolución contraria a la 131

Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la base gráfica de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, debe iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

165.** HERENCIA. COMUNICACION FORAL 

Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario cuando por la vecindad civil del heredero, exista como régimen legal supletorio alguno que condicione los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge, como ocurre en este caso con la comunicación foral de bienes del País Vasco.

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO.

En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural en el País Vasco no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

 

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Viñedos en Villafranca del Bierzo. Por Ramón Cela.

 

Perseo de Cellini. Florencia

Oficina Registral (Propiedad). Informe ABRIL 2022. El Procedimiento de Ejecución Directa.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 01/05/2022

Indice:
  1. TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS EN LA LEC. LOS ARTÍCULOS 688 Y 689 LEC.
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. RDLey 6/2022: Medidas urgentes por la guerra de Ucrania. Tratamiento registral de suelos contaminados
  4. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:
  5. TRIBUNALES
  6. SECCIÓN II
  7. RESOLUCIONES:
  8. 86.** INMATRICULACIÓN. SUPERFICIE EXPRESADA AMBÍGUAMENTE
  9. 91.** INSCRIPCIÓN PARCIAL. ENTREGA DE LEGADOS. PRETENSIÓN DE NULIDAD DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA
  10. 103.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN CADUCADA HABIENDO TRANSCURRIDO LOS CUATRO AÑOS DESDE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  11. 105.*** VENTA DE PARTICIPACIONES PRIVATIVAS DE VIVIENDA ADQUIRIDAS POR HEREDEROS CON VECINDAD CIVIL VASCA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE COMUNICACIÓN FORAL VASCO.
  12. 106.*** PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. POSIBILIDAD DE RECTIFICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN AMPLIAR OBRA NUEVA. NOTIFICACIONES. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
  13. 109.*** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TITULO INSCRIBIBLE EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS
  14. 110.*** ELEVACION DE DOCUMENTO PRIVADO. N.I.E. DE LOS INTERVINIENTES EN REBELDÍA.
  15. 112.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA. DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA
  16. 114.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGATARIOS EN LA PARTICIÓN.
  17. 122.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA (PACTO COMISIORIO). COMPROMISO DE VENTA FUTURA DE CRÉDITOS
  18. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS EN LA LEC. LOS ARTÍCULOS 688 Y 689 LEC.

1.- CUESTIONES GENERALES. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN.

Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados se reclamará del Registrador certificación. Antes de expedir la certificación, el Registrador deberá calificar los siguientes extremos:

1º. El tracto sucesivo. Es requisito imprescindible que la hipoteca conste inscrita a nombre de la entidad ejecutante por exigencias del principio de tracto sucesivo, circunstancia ésta que, aunque básica, es frecuente en la práctica dificulte la expedición de la certificación como consecuencia de los procesos de reestructuración bancaria acaecidos en los últimos años.

2º. La inscripción. La hipoteca que se ejecuta debe constar inscrita y, para el caso de que existan varias hipotecas inscritas a favor del mismo titular, el mandamiento deberá especificar de qué hipoteca se trata. Si se trata de una hipoteca unilateral, es necesaria que conste su aceptación (mediante la oportuna nota marginal).

3º. El pacto de sometimiento al procedimiento de ejecución directa. Una vez comprobado que la hipoteca consta debidamente inscrita a nombre de la entidad ejecutante, deberá comprobarse que conste el pacto de sometimiento al procedimiento especial de ejecución directa, constando, por exigencias del artículo 682 LEC, el valor de tasación a efectos de subasta y un domicilio para la práctica de notificaciones.

2.- EL CONTENIDO Y LAS COMUNICACIONES QUE HAN DE PRACTICARSE.

El contenido de la certificación es el que resulta del propio artículo 688 LEC: “los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro”.

– En cuanto a las comunicaciones, éstas vienen reguladas en el artículo 689 LEC, precepto que ha sido objeto de interpretación por el Centro Directivo en diversas ocasiones (por todas, R. de 22 de mayo de 2017 y de 10 de junio de 2020). Se ha de distinguir según estemos ante el hipotecante no deudor o ante el tercer poseedor de los bienes hipotecados.

a) Hipotecante no deudor.

– El hipotecante no deudor debe ser demandando y requerido de pago. Así resulta del artículo 686.1 LEC, según el cual, “1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”.

– Ahora bien, se plantea si se puede expedir la certificación de cargas o, si, por el contrario, procede la suspensión hasta que se aclare que se ha dado traslado de la demanda al hipotecante no deudor. Autores como BASILIO AGUIRRE considera que lo más adecuado es acceder a la expedición de la certificación, practicar la nota marginal y notificar al hipotecante no deudor la existencia del procedimiento, pero advirtiendo en la propia certificación de que el decreto de adjudicación sólo será inscribible si se acredita al traslado de la demanda y el requerimiento de pago al hipotecante no deudor y sin que la notificación que ahora realiza el registrador pueda suplir dichas exigencias.

b) Tercer poseedor.

Primero.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición antes de la interposición de la demanda ejecutiva: el Registrador debe calificar que se han cumplido los dos siguientes requisitos cumulativos: demanda y requerimiento de pago y ello con fundamento en los artículos 685.1 y 686.1 LEC. En este sentido, entre otras, las R. de 14 de febrero de 20147 de marzo de 201410 de abril de 2014 o de 11 de septiembre de 2015.

Puede ocurrir que el tercer poseedor no tenga aún inscrita su adquisición, pero sí presentado el título en el Registro y que éste se encuentre pendiente de calificación. En este caso, aunque la inscripción sea de fecha posterior a la interposición de la demanda, si el asiento de presentación es anterior, por aplicación del artículo 24 LH, el tercer poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. En este sentido, R. de 7 de marzo de 2014.

Segundo.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición después de la interposición de la demanda, pero antes de la expedición de la certificación de dominio y cargas: deberá ser notificado por el Registrador con arreglo al artículo 689.1 LEC. En este sentido cabe citar la R. de 23 de julio de 2011 según la cual, no corresponde al Juez sino al Registrador -en la forma recogida por el artículo 659– notificar la existencia del procedimiento al actual tercer poseedor. En sentido similar, la R. de 10 de julio de 2013,

Tercero.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición después de la expedición de certificación de dominio y cargas: en este caso no es necesaria comunicación o notificación alguna dada la función notificadora que conlleva la nota marginal que, en cumplimiento del artículo 688 LEC, ha de practicar el Registrador.

3.- LA NOTA MARGINAL.

Como quedó expuesto en el informe del mes de marzo de 2022, en el procedimiento de ejecución ordinaria, con arreglo al artículo 656.2“El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera”. Su efecto -reiteradamente reconocido por la DGRN- es advertir a los terceros que consulten el Registro o que inscriban o anoten sus títulos con posterioridad a la ejecución. Esta nota marginal no provoca el efecto de cierre del Registro y en cuanto a sus efectos, tras la Consulta vinculante de 8 de abril de 2018 y las STS de 7 de julio de 2017 y de 4 de mayo de 2021, se ha de tener en cuenta la R. de 28 de febrero de 2022.

Por el contrario, en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, la existencia de la nota marginal es requisito esencial del procedimiento pues esta nota marginal es la única forma registral de saber que la hipoteca se está ejecutando (R. de 2 de junio de 2020). La existencia de la nota marginal provoca el efecto de cierre del Registro a los siguientes actos:

1º. A la cancelación de la hipoteca que se está ejecutando tal y como resulta del artículo 688.2 LEC: En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución”.

2º. Según R. de 15 de julio de 2013, no cabe inscribir una novación de la hipoteca consistente en la modificación del plazo de la amortización de la obligación garantizada.

Además, la nota marginal de expedición de certificación de cargas supone la interrupción de la prescripción lo que tiene especial transcendencia en orden a la cancelación de la hipoteca por la vía del artículo 82.5 LH por lo que según R. de 27 de enero de 2014 hay que distinguir dos hipótesis:

1º. Que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, en cuyo caso la nota marginal interrumpe la prescripción de la acción (art.1973 CC) y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (RR de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.

2º. Que se extienda durante el plazo contractual de amortización. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente. Y no podrá cancelarse por caducidad conforme al art. 82.5º LH la hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.

Ir al procedimiento de ejecución ordinaria.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

Entre las disposiciones Generales publicadas en el mes de Marzo destacamos:

  • La Ley 4/2022: Consumidores y usuarios en situaciones de vulnerabilidad

Con contenido cercano al RDLey 1/2021, de 19 de enero, reforma la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables, información precontractual, letra e idioma de las cláusulas.

A su vez de la misma, por su interés registral destacamos la regulación relativa a la Inscripción de las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de determinados bienes del sector ferroviario con certificación del artículo 206 LH y sin necesidad de licencia urbanística.

Ir al archivo especial.

Se otorga competencia a los Juzgados de Violencia sobre la Mujer para conocer de la liquidación de los regímenes económicos matrimoniales en los que tengan interés directo los herederos de la mujer víctima de violencia de género.

Se adoptan medidas en beneficio de los hijos de mujeres fallecidas como consecuencia de violencia de género, como las relacionadas con pensiones de orfandad o determinadas exenciones fiscales en ITPyAJD y en el IIVTNU. 

Ir al resumen más amplio.

  • Francia: Convenio de doble nacionalidad.

Convenio de nacionalidad entre el Reino de España y la República Francesa, hecho en Montauban el 15 de marzo de 2021, que permite adquirir la nacionalidad del otro país sin perder la española o francesa previas.

Afecta a los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil.

Ir a la página especial.

Ir a la Instrucción DGSJFP 31 de MARZO de 2022

  • RDLey 6/2022: Medidas urgentes por la guerra de Ucrania. Tratamiento registral de suelos contaminados

Medidas en el ámbito energético como el descuento en carburantes. Limitación en despidos objetivos. Limitación en la actualización de rentas en alquileres de viviendas al 2,02%. Pequeñas reformas LRJAAPPyPAC, L.Sector Público y Ley de Aguas. Ingreso mínimo vital. Homologación de títulos extranjeros. Cuenta de pago básica…

Por su interés registral destacamos que regula el Tratamiento registral de suelos contaminados radiológicamente, y la extensión de una nota marginal en el Registro

Ir al archivo especial.

Que desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2022. Tiene efectos desde el 1 de enero de 2022.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado normas en la CCAA de Galicia, – presupuestos –Illes Balears,- calendario días inhábiles- Canarias – medidas fiscales y medidas urgentes por el volcán de la Palma -, Cataluña –vivienda-, Murcia – presupuestos-, País Vasco –igualdad-, Castilla-La Mancha – normas tributarias y en materia de aguas – y Extremadura – Ayudas -.

TRIBUNALES

 En el TC destacamos los recursos de inconstitucionalidad contra el RDLey 26/2021, de 8 de noviembre (plusvalía municipal); Sentencias sobre cláusulas abusivas en ejecución hipotecaria;  Sentencia sobre la Ley de Ordenación del litoral de Cataluña;

En el TS no sr han publicado resoluciones de trascendencia registral

SECCIÓN II

Tan sólo cabe destacar la convocatoria del concurso ordinario n.º 312 de Registros y su resolución provisional ya en abril. No se publican jubilaciones debido fundamentalmente al cambio de normativa que retrasa la edad de jubilación forzosa a los 72 años.

RESULTADO PROVISIONAL CONCURSO REGISTROS

Ir al archivo de concursos.

RESOLUCIONES:
86.** INMATRICULACIÓN. SUPERFICIE EXPRESADA AMBÍGUAMENTE

En la descripción de las fincas a inmatricular debe estar perfectamente determinada cual es la superficie que los interesados consideran real y que pretenden que figure en la inscripción, que debe coincidir con la catastral, sin que quepa expresa varias superficies sin expresar cual es la real.

88.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CARÁCTER PREFERENTE DE UNA HIPOTECA

Cancelado un asiento de cancelación de una carga por resolución judicial, revive dicha carga, pero no afecta a la hipoteca inscrita durante el tiempo que estaba cancelada, al no haber sido demandada su titular y ordenado así en la resolución judicial. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

89.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE PLAZA PÚBLICA

El acta en la que se recoge la solicitud de iniciar el procedimiento del art. 199 LH no es un acta de notoriedad. Las alegaciones del Ayuntamiento son suficientes para acreditar la existencia de las dudas de correspondencia.

91.** INSCRIPCIÓN PARCIAL. ENTREGA DE LEGADOS. PRETENSIÓN DE NULIDAD DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA

La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial de un legado omitiendo una prohibición de disponer que le afecta ya que se altera la esencia de la disposición testamentaria.

92.* FIN DE OBRA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

Una instancia privada no es título hábil para inscribir la ´declaración ni la finalización de una obra nueva.

95.** TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH SIN SOLICITUD EXPRESA. DUDAS DE IDENTIDAD

Se entiende solicitado tácitamente el inicio del procedimiento del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

96.** SERVIDUMBRE PERPETUA O DERECHO DE SUPERFICIE ENCUBIERTO.

No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen. Se puede constituir una servidumbre de agua refiriéndose a determinadas construcciones existentes sin necesidad de declarar e inscribir la obra nueva de las mismas, pues lo que se pretende es determinar el contenido de la servidumbre.

98** SUSTITUCIÓN VULGAR EN FAVOR DE LOS DESCENDIENTES POR ESTIRPES. RENUNCIA DEL SUSTITUIDO

El llamamiento sucesivo de la sustitución vulgar a favor de los descendientes por estirpes no se limita al instituido, sino que se extiende a los sucesivos, de modo que si renuncian los sustitutos entra en juego la sustitución en favor de sus descendientes (cfr. artículo 780 el Código Civil), a no ser que del texto del testamento resulte lo contrario (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).

100.** COMPRA POR CASADA EN TRÁMITES DE SEPARACIÓN. CARÁCTER PRIVATIVO. RENUNCIA DEL CÓNYUGE. DOCUMENTO EXTRANJERO.

Para que un documento otorgado en el extranjero surta efectos en el Registro de la Propiedad, debe ser equivalente formal y funcionalmente a los documentos autorizados por notario español.

101.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

El registrador debe fundamentar la denegación de la inscripción de la RGGA por oposición de un colindante en la tramitación del art. 199 y valorar sus alegaciones, sin que sea suficiente basarse en el mero hecho de la oposición.

102.* CANCELACIÓN DE ASIENTO DE TRANSMISIÓN DE HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS

Son inscribibles en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización.

103.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN CADUCADA HABIENDO TRANSCURRIDO LOS CUATRO AÑOS DESDE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

105.*** VENTA DE PARTICIPACIONES PRIVATIVAS DE VIVIENDA ADQUIRIDAS POR HEREDEROS CON VECINDAD CIVIL VASCA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE COMUNICACIÓN FORAL VASCO.

Aunque una finca figura inscrita como privativa, o adquirida por herencia, en el momento de su enajenación, si el transmitente tiene vecindad civil vasca, hay que especificar el régimen económico matrimonial, y si este es el de comunicación foral vasco, hay que exigir el consentimiento del cónyuge.

106.*** PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. POSIBILIDAD DE RECTIFICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN AMPLIAR OBRA NUEVA. NOTIFICACIONES. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL

La registradora que califica la inscripción el acta del art. 201.1, no queda vinculada por el juicio de identidad expresado por la registradora que expidió la certificación. La rectificación de la superficie construida inicial de una edificación no requiere del otorgamiento de escritura de ampliación de obra, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos urbanísticos. Si la finca colinda con calle ha de notificar y permitir alegaciones al Ayuntamiento. Las notificaciones a los colindantes han de hacerse en la forma prevista en la ley, con dos intentos de notificación personal y después publicación en el BOE.

107.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de un colindante basada en un informe técnico pone de manifiesto una controversia sobre los linderos, lo que justifica la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

108.** CANCELACIÓN DE CARGA MODAL POR CADUCIDAD. Art. 210.8 LH

No se puede cancelar una carga modal derivada de una donación por vía del ap.8º del art 210.1 de la LH, pues ello supondría una inviable e insostenible asimilación de la misma a determinados derechos reales.

109.*** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TITULO INSCRIBIBLE EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS

En autos de división de herencia, cuando hay oposición, el testimonio de la Sentencia firme aprobando el cuaderno particional elaborado por el contador partidor es directamente inscribible. Si no hay oposición el titulo inscribible el cuaderno particional protocolizado; y si hay acuerdo de las partes apartándose de dicho cuaderno, es preciso elevarlo a público.

110.*** ELEVACION DE DOCUMENTO PRIVADO. N.I.E. DE LOS INTERVINIENTES EN REBELDÍA.

Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE.

112.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA. DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA

Conceptualmente no cabe la titularidad de un derecho de habitación sobre la mitad indivisa de un inmueble. Cuestión distinta y posible es que se adjudique al habitacionista una participación indivisa del derecho de habitación sobre un inmueble.

113.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN MADRID

La segregación de un local en una propiedad horizontal requiere o bien, la previa autorización de la Junta de Propietarios, con una doble mayoría de 3/5 de cuotas y de propietarios, o prestando su consentimiento los citados propietarios en la escritura salvo que exista una cláusula estatutaria que lo permita.

114.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGATARIOS EN LA PARTICIÓN.

En el derecho de transmisión a pesar de que el transmitente fallece sin aceptar o repudiar la herencia, si en su testamento hay disposiciones relativas a dicha herencia han de tenerse en cuenta. En este caso, en el testamento de la transmitente se establecía un legado a favor de los hermanos del primer causante de «todo cuanto a la testadora correspondiese por la herencia” del mismo.

116.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Se analiza la diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. Se confirma la necesidad de firmeza para poder inscribir las resoluciones judiciales, así como la necesidad que estén perfectamente determinadas las consecuencias registrales de sus pronunciamientos

117.** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN

No cabe inscribir una venta de cuotas indivisas de finca rústica, incluso aunque no haya una asignación individual de uso, cuando haya indicios de parcelación urbanística ilegal. En este caso se deduce de un Decreto Municipal que se acompaña en el que se deniega la declaración de innecesariedad de licencia por entender el Ayuntamiento que el acto implica una parcelación urbanística en suelo no urbanizable.

118.* CERTIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PROPIEDAD APORTADOS EN SEDE DE ALEGACIONES 199 LH

El registrador puede denegar la expedición de una certificación si considera que su contenido excede de los efectos informativos previstos en la legislación hipotecaria. En este caso se refieren a documentos notariales aportados por el colindante en un expediente del 199 y la DG considera aplicable el art. 222 RN al disponer que sólo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo podrá expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados.

119.** COMPRAVENTA. PAGO MEDIANTE TRANSFERENCIA EMITIDA, PERO NO EJECUTADA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

Cuanto el pago se realiza mediante una orden de transferencia emitida, pero no ejecutada, no hay obligación de incorporar justificante de dicha orden y basta con identificar las cuentas ordenantes y beneficiarias.

120.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD EN SUBASTA JUDICIAL. FOTOCOPIAS. TRACTO SUCESIVO

Los documentos presentados en el registro han de ser originales, sin que sean objeto de calificación las meras fotocopias. Para que sean inscribibles las sentencias judiciales han de ser demandados los titulares registrales, o inscribirse los títulos intermedios si está interrumpido el tracto.

121.*** LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN OFICINA TERRITORIALMENTE INCOMPETENTE

Para levantar el cierre registral por falta de pago de los impuestos el registrador ha de exigir que se justifique el pago de la liquidación correspondiente o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación.  Sin embargo, antes de la Ley 22/2009, podía hacerse ante cualquier oficina materialmente competente, aunque no lo fuera territorialmente, de modo que una instancia de heredero único liquidada en fecha anterior a dicha ley es inscribible, aunque la oficina ante la que se presentó y liquidó fuera territorialmente incompetente.

122.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA (PACTO COMISIORIO). COMPROMISO DE VENTA FUTURA DE CRÉDITOS

Solo cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a 3os que excluya el enriquecimiento injusto.

123.** APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO ANOTADA PROHIBICIÓN ADVA. DE DISPONER

Las prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal cierran el registro incluso para actos otorgados antes de su inscripción.

124.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN AL ESTAR PENDIENTE DE RESOLUCIÓN UN RECURSO

Existiendo dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad. Pero no sólo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 LH.

126.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. FALTA DE IDENTIDAD DESCRIPTIVA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

Las circunstancias de este supuesto (procedencia de segregación y gran diferencia de superficie) justifican la denegación de la inmatriculación, por falta de identidad entre la finca del título inmatriculador y la del título previo.

 

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INFORME NORMATIVA MARZO 2022 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES MARZO 2022

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DICCIONARIO FRANCISCO SENA

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Calle de Florencia. Arriba: Perseo de Cellini. Florencia

Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2022. Derecho de uso sobre la vivienda familiar.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 27/02/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EL (NUEVO) DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR. Emma Rojo.

El artículo 96 del Código Civil ha sido objeto de nueva redacción por la Ley 8/2021. En concreto, el párrafo tercero del citado precepto dispone que,

“3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe”.

Ver tabla comparativa con la redacción anterior.

A la espera de que exista algún pronunciamiento de la Dirección General, el Colegio de Registradores ha tenido ocasión de elaborar un primer informe a propósito de esta nueva redacción. Son cuestiones que interesan destacar las siguientes:

1.- Sobre el modo de proceder a la inscripción del derecho de uso.

No existe modificación sobre este aspecto. El derecho de uso continúa inscribiéndose como venía haciéndose, debiendo destacar que no se puede inscribir como una prohibición de disponer, pues la inscripción del derecho de uso implica necesariamente lo segundo.

No obstante, se considera oportuno reflejar la restricción a la libertad dispositiva de la finca haciéndolo constar expresamente en el asiento que contenga el derecho de uso y advirtiéndolo expresamente en el acta de inscripción.

Una vez adjudicada la finca, cuando siga existiendo el uso sobre la vivienda familiar por no haberse extinguido, no es necesario el consentimiento del excónyuge para disponer de la vivienda ni la autorización judicial. Defender lo contrario, según la interpretación de la Comisión de Consultas Doctrinales, “sería convertir este precepto en una carga excesiva y en una restricción a la libertad de circulación de los inmuebles, que debe ser interpretado siempre de forma restrictiva”.

2.- Actos de disposición por personas separadas o divorciadas.

Otra cuestión que plantea la nueva redacción del precepto es si es necesario que en los actos de disposición en los que comparece una persona separada o divorciada conste la manifestación expresa de que no existe ningún derecho de uso atribuido al otro cónyuge.

Como se ha expuesto al inicio del tema, habrá que esperar a un pronunciamiento al respecto del Centro Directivo. No obstante, la respuesta negativa a este interrogante se fundamentaría en el carácter imperativo de la inscripción del derecho de uso del Registro. La R. de 31 de marzo de 2000 se pronunció también en este sentido al entender que la inexistencia de tal atribución de uso queda incluida en la declaración genérica que se hace de que la finca está libre de cargas y gravámenes, reforzada por la correspondiente información registral.

Por el contrario, cabría defender la necesidad de dicha manifestación al igual que lo exige el artículo 1.320 CC cuando se trata de vivienda familiar con la finalidad de proteger al cónyuge titular del derecho de uso que no hubiera inscrito su derecho, por ejemplo, por no tener aún la resolución judicial que le reconoce este derecho de uso.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  • RDLey 1/2022: régimen jurídico de la SAREB.

Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero: Se modifica el régimen jurídico de la SAREB para preparar la mayor presencia del FROB en su accionariado -que será mayoritariamente público- y su cercana disolución en 2027. Se la exonera de la disolución por pérdidas. Nueva exclusión de aranceles.

  • Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven (prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años,) y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. (Que sustituye al anterior plan cuatrienal), se desarrolla en 13 programas, gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales y la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Prevé en algunos de los programas hacer constar el destino mediante Notas marginales en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

  • Modificación del Código Civil de Cataluña: violencia vicaria.

Decreto-ley 26/2021, de 30 de noviembre, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña en relación con la violencia vicaria, cuyo objetivo es el establecimiento de medidas que lleven a la disminución del peligro o riesgo para la vida de los hijos que son objeto de violencia vicaria.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Como es habitual a primeros de año, se han publicado muchas disposiciones de casi todas las comunidades autónomas. Muchas de ellas son leyes de presupuestos o de medidas fiscales.

TRIBUNALES: 

No ha habido publicaciones, ni del TC ni del TS.

SECCIÓN II: jubilaciones
  • Nombramientos y ceses en Justicia:

Orden JUS/1509/2021, de 31 de diciembre, por la que se nombra Directora del Gabinete del Secretario de Estado de Justicia a doña Ainhoa Alday Palacios.

  • Jubilaciones: 

    Se declara la jubilación de:

    Doña María del Rosario Fernández de Ateca, registradora de la propiedad de Manacor n.º 1.

    Don José Luis Lacruz Bescós, registrador de la propiedad de Madrid n.º 17.

    Don Juan Alfonso Fernández Núñez, registrador mercantil y de bienes muebles de Vizcaya I.

    Don Francisco Javier Llorente Vara, Registrador de Bienes Muebles Central I.

 

RESOLUCIONES 
2.** TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REINSCRIPCIÓN Y CONSIGNACIÓN

La resolución por incumplimiento de una compraventa, mediante transacción homologada judicialmente, NO exime de consignar cantidades a disposición de titulares posteriores.

3.** y 12 INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. SOLUCIONES A LA CONTROVERSIA.

Esta fundada la duda del registrador en u  procedimiento del 199, con BGA cuando un colindante se opone aportando planos antiguos catastrales. Como posibles medios para evitar la controversia cabe el deslinde notarial del art.  200 o la conciliación del 103 bis LH

4.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL

Se nova y amplia una hipoteca de modo que las cantidades ampliadas no coionciden en los tipos e importes a los aplicados a la inicial; de modo que la hipoteca quedaría garantizando un préstamo con dos importe de capital y con distintos porcentajes de responsabilidades accesorias ( por intereses costas y gastos). La Dirección confirma la por no constar claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen.

5.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

La oposición de colindantes documentada mediante un informe técnico, justifica la oposición a la inscripción de la modificación de una finca por el expediente del art.199. LH.

6.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

No se puede inscribir una obra nueva por antigüedad, cuando se pretende acreditar dicha antigüedad mediante la certificación catastral y la descripción que de la parcela de la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando no puede apreciarse identidad entre la finca registral y la parcela catastral.

8.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

No puede inscribirse la representación gráfica por el expediente del art. 199 cuando por la oposición de un colindante resulta duda fundada de que se pueda invadir una serventía canaria.

9.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE SIENDO VIVIENDA HABITUAL SEGÚN EL REGISTRO

Cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial.

10.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL SIN LOS REQUISITOS DEL ART. 204 LH

No cabe la inmatriculación de fincas mediante un Decreto aprobando la adjudicación derivada de una ejecución, ya que se trata de un título traslativo único y por tanto no se cumplen los requisitos del 205, ni tampoco es una sentencia recaída en procedimiento declarativa que puede inscrbirse por el 204.

11.** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CADUCIDAD. ESTADO DE ALARMA

El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. 

 

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Ribeira Sacra. Por Diego Muruáis Jartín

 
Ribeira Sacra (las dos fotos). Por Diego Muruáis Jartín

Oficina Registral (Propiedad). Informe ENERO 2022. Aportación a gananciales.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 30/01/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: APORTACIÓN DE BIENES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y CIERRE REGISTRAL. Emma Rojo.

EL CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE PAGO DE IMPUESTOS Y LA STS DE 3 DE MARZO DE 2021: LA NO SUJECIÓN DE LAS APORTACIONES DE BIENES PRIVATIVOS A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Es sabido que, a efectos del Registro de la Propiedad, conforme al artículo 254 LH, “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”.

 El Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de marzo de 2021 ha considerado que: “…la aportación a título gratuito por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad de gananciales no se encuentra sujeta al ITPAJD, ni puede ser sometida a gravamen por el Impuesto sobre Donaciones la sociedad de gananciales, como patrimonio separado, en tanto que sólo pueden serlo las personas físicas y aquellas instituciones o entes que especialmente se prevea legalmente, sin que exista norma al efecto respecto de la sociedades de gananciales”.

 Como señala Javier Máximo Juárez en el informe de fiscal publicado en esta web en el mes de abril de 2021, se sustenta el criterio en dos pilares básicos:

1) Uno de carácter metafiscal: la naturaleza de la sociedad de gananciales que constituye un patrimonio separado carente de personalidad jurídica y el carácter atípico y singular del negocio de aportación a la misma que tiene causa propia, distinta de los negocios jurídicos habituales traslativos del dominio, conocida como causa matrimonii, en la que cabe distinguir como nota diferencial de aquellos negocios su peculiar régimen de afección.

2) Y otro puramente fiscal, y es que en el ISD la sociedad de gananciales como patrimonio separado, carente de personalidad jurídica, no puede ser sujeto pasivo del impuesto; pues legalmente, con la matización que a continuación se hace, el sujeto pasivo del impuesto debe ser una persona física; se excluye tanto las personas jurídicas, como los entes sin personalidad.

 El registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite ha de decidir si se halla sujeto o no a impuestos; esta valoración será suficiente, bien para acceder a la inscripción si aprecia la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes. A la luz de esta Sentencia, el Registrador, cuando se presente una escritura pública de aportación de una finca privativa a la sociedad de gananciales podrá no exigir la previa liquidación, esto es, el cumplimiento de las obligaciones fiscales para practicar la inscripción en cuyo caso, tras la práctica del asiento de presentación, procederá a su calificación y, en su caso, inscripción. Conviene recordar, como otro negocio entre cónyuges, que la R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

 Es también doctrina del Centro Directivo al interpretar los artículos 254 y 255 LH que,

– Si no hay circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia ni supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto o de clara causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de su competencia, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto.

– Para levantar la suspensión, el pago ha de efectuarse ante la Administración Tributaria competente (R. de 31 de agosto de 2017).

– Que no es lo mismo la no sujeción que la exención. En el caso de la no sujeción, no se ha producido en hecho imponible. En el caso de la exención, sí se ha producido el hecho imponible, pero, a pesar de ello, el legislador ha resuelto eximir el supuesto del pago de impuesto. En caso de exención, siempre es necesario presentar la autoliquidación correspondiente.

– Que, según la R. 3 de octubre de 2014: la calificación de sujeción al Impuesto no es revisable por la DGRN, salvo excepciones.

– Que, conforme a la R. 20 de enero de 2014, la autoliquidación presentada en Comunidad Autónoma incompetente no levanta la suspensión.

– Que, según la R. 6 de mayo de 2014, el documento que debe estar presentado a liquidación es el mismo que se va a inscribir y no otro.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
  • Días inhábiles 2022.

Resolución de 24 de noviembre de 2021, de la Secretaría de Estado de Función Pública, por la que se publica el calendario de días inhábiles para el año 2022, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.

Ir a la página especial.

  • Adenda a la Encomienda de nacionalidad al Colegio de Registradores

Resolución de 25 de noviembre de 2021, de la Secretaría de Estado de Justicia, por la que se publica la Adenda de modificación del Acuerdo de encomienda de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, para la tramitación de expedientes de nacionalidad por residencia del periodo 2016-2019. El plazo queda ampliado hasta el 25 de noviembre de 2022, con posible prórroga de hasta dos años.

Ver resumen de ella.

  • Registro Electrónico General de la AGE

Orden PCM/1382/2021, de 9 de diciembre, por la que se regula el Registro Electrónico General en el ámbito de la Administración General del Estado.

Ir a la página especial.

  • Registro electrónico de apoderamientos de la Administración General del Estado

Orden PCM/1384/2021, de 9 de diciembre, por la que se regula el Registro Electrónico de apoderamientos en el ámbito de la Administración General del EstadoMediante esta orden se determinan los órganos responsables, el sistema de funcionamiento, el procedimiento de incorporación de los apoderamientos, así como su revocación, renuncia, vigencia y prórroga. Los anexos incluyen modelos.

Ir al archivo especial.

  • Régimen jurídico de los animales

Ley 17/2021, de 15 de diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales: Reconoce que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad, por lo que no puede equipararse su régimen jurídico en general al de las cosas. Realiza una amplia reforma del Código Civil, que afecta a todos sus Libros, salvo el Preliminar, y reforma, en menor medida la Ley Hipotecaria (extensión objetiva de la hipoteca) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (procedimientos en crisis matrimoniales). Da un especial tratamiento a los animales de compañía.

Ir a la página especial con amplio resumen, tablas comparativas y enlaces.

  • RD Ley 29/2021. medidas sobre energía, que modifica la Ley de Cooperativas

Real Decreto-ley 29/2021, de 21 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito energético para el fomento de la movilidad eléctrica, el autoconsumo y el despliegue de energías renovables. Pero que contiene una modificación de la Ley de Cooperativas, a los efectos de permitir la asistencia y participación a distancia, por medios digitales, tanto en la Asamblea

  • Precios medios ITPyAJD, ISD y medios de transporte

Orden HFP/1442/2021, de 20 de diciembre, por la que se aprueban los precios medios de venta aplicables en la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte.

Ir al archivo especial.

  • Reforma de las Pensiones. Jubilación voluntaria de notarios y registradores hasta los 72 años

Ley 21/2021, de 28 de diciembre, que regula la actualización de las pensiones, tanto en el régimen general de la Seguridad Social, como en el de las Clases Pasivas del Estado, dictando normas para favorecer la prolongación de la vida activa y dificultando la jubilación anticipada. Aprovecha la Ley para, en una de sus disposiciones finales, prolongar, a petición del funcionario, la vida activa de notarios y registradores hasta el máximo de los 72 años.

Ver resumen completo con esquema y enlaces.

  • Presupuestos Generales del Estado para 2022

Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022.

En los Presupuestos de 2022 destaca una importante brecha ingresos-gastos, aunque inferior a la del ejercicio pasado. Se reduce a 1500 euros la deducción por aportación a planes de pensiones, salvo aportaciones empresariales o del propio trabajador. Tributación mínima del 15% en el Impuesto sobre Sociedades en determinados casos. Se mantienen el interés legal del dinero y el de demora. Cotizaciones a la Seguridad Social. Oferta de empleo público. Las pensiones suben conforme al IPC, sin aludirse al factor de sostenibilidad. Anuncio de dos nuevas agencias estatales. Reforma de las leyes del Sector Público, Contratos Públicos, Seguridad Social, entre otras.

Ir al resumen completo con esquema y enlaces

Introducción

Se trata de la Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022. Ver resumen de la Ley anterior de Presupuestos para 2021.

Interés legal del dinero

Se mantiene en el 3% hasta el 31 de diciembre del año 2022. (Disp. Ad. 46ª).

Interés de demora

Durante el mismo período, el interés de demora a que se refieren el artículo 26.6 de la Ley General Tributaria, y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, continúa en el 3,75%, como en 2021, 2018, 2017 y 2016. (Disp. Ad. 46ª).

  • RD Ley 32/2021: reforma laboral

Real Decreto-ley 32/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma laboral, la garantía de la estabilidad en el empleo y la transformación del mercado de trabajo.

Deroga parcialmente la reforma de los años 2012-2013 para intentar reducir la temporalidad en el empleo. Afecta, entre otras leyes, al Estatuto de los Trabajadores, la Ley de la Seguridad Social, la que regula las empresas de trabajo temporal o la Ley del Empleo. También afecta a la duración de los convenios colectivos (ultraactividad) y prorroga los ERTES vinculados a la COVID-19 hasta el 28 de febrero de 2022.

Ir al resumen completo con esquema y enlaces

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones de Baleares, País Vasco, Andalucía, Cataluña, Murcia, Asturias y Valencia, ninguna de especial interés para la oficina registral.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Destacamos:

CATALUÑA. El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno, contra el artículo 4 del Decreto-Ley 50/2020, de 9 de diciembre, que modifica Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contractos de arrendamiento de vivienda.

SECCIÓN II
  • Se publica el resultado del Concurso Registros 311

Ir al archivo de concursos

  • Nombramientos y ceses en Justicia

Se dispone el cese de don Pablo Zapatero Miguel y se nombra como Secretario de Estado de Justicia a don Antonio Julián Rodríguez Esquerdo .

Se dispone el cese de don Francisco de Borja Vargues Valencia y se nombra a don Manuel Olmedo Palacios como Secretario General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia.

  • Jubilaciones

Se declara la jubilación de don Miguel María Molina Castiella, registrador del Cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

 

RESOLUCIONES 

437.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA

La rectificación de los asientos del Registro, incluida una representación gráfica exige consentimiento del titular o resolución judicial.

438.**NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Se confirma la nota que suspende una novación y ampliación de un préstamo hipotecario por no establecer un régimen uniforme para el capital inicial de la hipoteca y el importe ampliado (los porcentajes de intereses, ordinarios y de demora, costas y gastos son diferentes y no poder inscribirse como una nueva hipoteca no constar claramente consentimiento de las partes para constituir una segunda garantía.

439.** REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO FALTANDO DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS PERO CON TODOS LOS TÍTULOS PÚBLICOS.

Rigurosa Resolución que considera que no hay interrupción de tracto si todos los títulos traslativos son públicos, aunque falten documentos complementarios o sean defectuosos, por lo que NO puede acudirse a este expediente en estos casos. La “extraordinaria dificultad” que en casos excepcionales permite acudir a este expediente solo es posible cuando el primer título traslativo que falta es privado, pero no cuando es público.

441.*** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA DE UN ELEMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL FINALIZADA POR PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Cualquier alteración del régimen jurídico de los elementos comunes es competencia de la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título constitutivo de conformidad con el artículo 17.6 LPH. Por tanto, la ampliación de la superficie de un elemento privativo requiere esa unanimidad, aunque sería diferente en una propiedad horizontal tumbada sin la ampliación no afecta a los elementos comunes.

442.** y 445 PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA

En la reseña del poder a los efectos del juicio notarial de suficiencia ha de expresar el notario que ha tenido a la vista copia autorizada del poder, sin que se deban utilizar expresiones genéricas o imprecisas que puedan dar lugar a diferentes interpretaciones, como la que se utiliza en este supuesto: “título legítimo de representación formalizado en escritura de poder singular”.  La 445 con la peculiaridad de que se refiere a un poder australiano

443.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA NO IMPLICA NECESARIAMENTE PARCELACION ILEGAL

La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso   o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa por riesgo de parcelación ilegal, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones

446.* RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN. NÚMERO DE POLICÍA. FINCA SIN SUPERFICIE INSCRITA. SOLICITUD TÁCITA DE PROCEDIMIENTO ART. 199 LH

La rectificación del número de policía de la finca puede hacerse con base en la CCDG, siempre que no haya duda fundada sobre la identidad de la finca. Sin embargo, la expresión de la superficie, en una finca cuya cabida no constaba, debe hacerse mediante alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH, cuya tramitación se entiende solicitada tácitamente.

447.**CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES. TRACTO SUCESIVO

Cancelada una hipoteca como consecuencia de un error judicial, la nulidad de dicha cancelación no puede afectar a los terceros titulares posteriores a dicha cancelación y por tanto no procede cancelar en el registro la nota que advierte de dicha circunstancia.

450.** APORTACIÓN A GANANCIALES POR PAREJA DE HECHO EN EL PAÍS VASCO.

Las parejas de hecho no pueden someterse en bloque a las reglas de la sociedad legal de gananciales ya que es un régimen económico matrimonial previsto para los matrimonios, pues ello afectaría a terceros y al tráfico jurídico, sin perjuicio de que internamente puedan pactar un régimen de comunidad de bienes o una sociedad particular o universal.

451.***DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA NO TITULAR REGISprestamoTRAL

Escueta Resolución que se limita a decir que no cabe expedir la certificación de cargas en ejecución hipotecaria contra entidad que no figura como titular registral; y sin que puedan tenerse en cuenta para resolver el recurso documentos no aportados al tiempo de la calificación registral. Lo cual parece contradecir arts. como el 689 o 658 LEC que determinan lo que debe hacerse Si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado. Es decir, parece presuponer que ha de expedirse la certificación.

452.*INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

No es inscribible la representación gráfica de una finca ni la rectificación de su superficie si, en la tramitación del procedimiento del art. 199, hay oposición de un colindante basada en un informe técnico.

453.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DEL BANCO. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS

DGSJyFP confirma el defecto por el que se suspende la hipoteca concedida a empleado de banca y a hipotecante no deudora sobre finca adquirida por ambos el mismo día, por no cumplirse los requisitos, en cuanto a la segunda, de la LRCCI. Revoca el otro defecto admitiendo que cuando se hipoteca más de una finca, es posible establecer como domicilio para notificaciones la finca hipotecada.

454.*COMPRAVENTA. DIFERENCIAS ENTRE LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA Y LA PRESENTADA EN PAPEL CON UNA DILIGENCIA MÁS.

La presentación telemática y la posterior presentación en papel causan un solo asiento de presentación. No hay discrepancia entre la copia electrónica y la copia en papel si la segunda incorpora una diligencia posterior en el tiempo a la expedición de la primera.

455.* SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA SIN EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS LEC

El transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión debe de resultar del propio documento presentado a calificación o de otro que lo complemente, sin que el registrador tenga competencia para apreciar cual es el plazo aplicable, sino que debe determinarlo el letrado

456.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. AGRUPACIÓN DE LOCALES SIN CLÁUSULA ESTATUTARIA Y CAMBIO DE USO A VIVIENDA

Para dividir, segregar o agrupar pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, es necesario acuerdo de la Junta General, sin que baste que en los estatutos no están prohibidos dichos actos, sino que deben estar permitidos expresamente. No cabe que el acuerdo de la junta sea tácito (considerando en su celebración que los elementos agrupados son uno sólo) sino que debe adoptarse el acuerdo.

457.***CANCELACIÓN DE HIPOTECA. TRACTO SUCESIVO. SUCESIÓN UNIVERAL

Cuando en virtud de una sucesión universal entre sociedades, que figura inscrita en el Registro Mercantil, cambia el acreedor hipotecario, para la cancelación de la hipoteca, no es necesario acreditar que dicho activo concreto está incluido en la sucesión universal y basta la escritura otorgada por la sociedad sucesora. Es un supuesto de tracto abreviado. Sería distinto el supuesto de una Cesión parcial de activos.

458.()SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. ADVERTENCIA SOBRE VIGENCIA DE ANOTACIONES A CANCELAR

Confirma la DG la suspensión de la calificación de una instancia solicitando la cancelación de una Anotación de embargo por caducidad, al no acreditarse la liquidación del ITPyAJD. Considera que la advertencia de que no han transcurrido los plazos como consecuencia de la prórroga por el COVID 19, no implica una previa calificación.

459.***DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACION DE SU DURACION

El derecho al uso de la vivienda familiar, cuando no existen hijos menores, tiene que estar determinado en cuanto a su duración; y si depende de elementos como que una hija termine la carrera, ha de constar la identidad de dicha hija.

460.*INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. CONFLICTO ENTRE COLINDANTES. EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

No es inscribible la representación gráfica de una finca ni la rectificación de su superficie si, en la tramitación del procedimiento del art. 199, hay oposición de un colindante basada en un informe técnico. Para iniciar un expediente de doble inmatriculación, esta debe ser apreciada por el registrador.

461.***DECLARACION DE HEREDEROS ABINTESTATO: TESTIMONIO EN RELACION.

Cuando el título de la sucesión es un testamento, ha de acompañarse o testimoniarse íntegro, o relacionarse en la partición, pero tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto; sin embargo, cuando es una declaración abintestato, basta un testimonio en relación. Pero en cualquier caso ha de estar testimoniado, en otro caso ha de acompañarse para inscribir la partición.

462. *** ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DOMINIO POR PACTO FIDUCIARIO

La escritura que reconoce la existencia de un pacto fiduciario basta para acreditar la representación indirecta subyacente en un negocio precedente y concordar la titularidad registral con la titularidad real, sin necesidad de formalizar una transmisión del titular fiduciario al real.

463.**PROPIEDAD HORIZONTAL: USO TURÍSTICO. AMPLIACIÓN DE RESTRICCIONES ESTATUTARIAS

La mayoría de 3/5 de la Comunidad de Propietarios para limitar o prohibir la actividad de uso turístico de las viviendas SOLO cabe para estas limitaciones No para otras distintas en que será precisa la UNANIMIDAD.

464.**SEGREGACIÓN POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA. OPOSICION DE COLINDANTES EN EL ART. 199 LH

Las alegaciones de los colindantes en los expedientes del art. 199 han de estar documentadas y las dudas del registrador motivadas. En las divisiones por debajo de la UMC, el registrador debe notificar a la administración competente y si no contesta en el plazo de 4 meses inscribir.

465.*OPOSICIÓN DE COLINDANTE EN EXPEDIENTE DEL 199. ANOTACIÓN DE DEMANDA

Resumen: La oposición documentada del colindante paraliza la inscripción de la base gráfica alternativa en el expediente del 199. La anotación de demanda exige Mandamiento Judicial que la ordene.

470.**INCORPORACION DE LA OFERTA VINCULANTE: PRESTATARIO EMPLEADO DE LA ENTIDAD BANCARIA

En un préstamo hipotecario no sujeto a la LCCI, por ser los prestatarios empleados del banco, no se puede pedir la incorporación a la escritura de la oferta vinculante.

471.*EXCESO DE CABIDA. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Las dudas del registrador impiden la inscripción de la base gráfica, siempre que sean fundamentadas.

472.** DIVISIÓN HORIZONTAL y LICENCIA MUNICIPAL o CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD.

R que determina que para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal se necesita licencia municipal, y regula los supuestos en que puede obviarse: que se ajuste a la licencia de obras, que no se aumente el número de elementos independientes, o que se acredite la antigüedad de la división pero con matices. En este caso de catastro se deduce la existencia por antigüedad de 2 elementos, que ahora se quieren convertir en 5. El principio de que la calificación debe ser integra y unitaria no se aplica cuando ya ha vencido el asiento de presentación y se alegan nuevos defectos, pero en otro asiento.

473.**RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Reitera la doctrina según la cual para la inscripción de una base grafica mediante el expediente del art. 199 no debe existir duda funcada sobre la identidad del registrador. Tales dudas pueden deducirse de la oposición documentada de los colindantes.

474.* DESCRIPCIÓN DE FINCA DISCORDANTE DE LA QUE FIGURA EN EL REGISTRO

No cabe admitir un título en el que la finca se describe de forma discordante a la del registro. En la descripción ha de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos.

476.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR SOBRE FINCA GANANCIAL SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEUDOR

El embargo cautelar es una figura distinta del embargo ejecutivo, y aunque recaiga sobre finca Ganancial, el 1º puede anotarse sin notificación al cónyuge, sin perjuicio de que sí deba notificársele en el momento de la ejecución.

477.** PARTICIÓN POR TUTOR. APROBACIÓN JUDICIAL

Tras la Ley 8/2021, de 2 de junio, el régimen previsto para la tutela en la redacción anterior se aplica ahora a la actuación del curador con funciones representativas: El art. 287 CC exige autorización judicial para aceptar la herencia pura y simplemente y el art. 289 CC sujeta la partición realizada a la aprobación judicial.

479.** DONACIÓN. TRACTO SUCESIVO. PRIORIDAD

Con ocasión de la donación de un derecho de usufructo, del que falta la inscripción de alguna participación proindiviso a favor del donante analiza el principio de prioridad y sus efectos con relación al orden de despacho, el rango de los derechos inscritos y también en relación con el modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con posterioridad.        

480.** HERENCIA. SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA

La renuncia del heredero instituido con sustitución vulgar determina el llamamiento a favor de los sustitutos. Si no los hay, la no existencia puede acreditarse por acta de notoriedad, pero también por otros medios como su testamento, del que resulte que no tiene descendientes, o la declaración notarial de herederos ab intestato.

481.** NOVACIÓN DE HIPOTECA SIN AMPLIACIÓN SIN CONSTAR SI LA VIVIENDA ES O NO HABITUAL

No es exigible en la novación la constancia del carácter de vivienda habitual de la finca hipotecada.

482.** SEGREGACIÓN ANTIGUA SIN LICENCIA DE FINCA RÚSTICA: TÍTULO HABILITANTE

Para inscribir una segregación de finca rústica por antigüedad y SIN licencia es preciso un “Título Administrativo habilitante” (como una declaración de innecesaridad o de prescripción de acciones urbanísticas de restablecimiento) pero sin que por sí lo sea un mero informe técnico municipal.

483.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD POR ADJUDICACIÓN DE CUOTAS A UN SOLO COMUNERO

Existe disolución de comunidad cuando los comuneros sobre una cosa indivisible adjudican a uno de ellos sus cuotas quien, en contraprestación por el exceso de adjudicación a su favor, abona a los otros una determinada cantidad de dinero.

 

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Diciembre 2021. 12 Meses, 12 Resoluciones.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 02/01/2022

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES12 MESES, 12 RESOLUCIONES. Emma Rojo.

ENERO 2021: valor de tasación. El artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación. R. de 23 de diciembre de 2020.

FEBRERO 2021: sucesión por derecho de transmisión. Aceptada le herencia del transmitente y ejercitado el ius delationis que en ella está incluido, los transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente. No hay, por tanto, una doble transmisión sucesoria por lo que los bienes del primer fallecido transitan directamente desde su patrimonio relicto hacia el de los transmisarios. R. de 3 de febrero de 2021.

MARZO 2021: el contador partidor dativo y expediente de jurisdicción voluntaria. La calificación registral de expedientes de jurisdicción voluntaria comprende, cualquiera que sea el órgano actuante, los siguientes aspectos: (i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. R. de 19 de febrero de 2021.

ABRIL 2021: comunidad postganancial. En la comunidad postganancial, se aplican las reglas de la comunidad de bienes y por tanto cabe la enajenación de los bienes que la integran con consentimiento de todos. Cuando existe un único bien, cabe el ejercicio de la acción de división de la cosa común, sin necesidad de proceder a la previa liquidación de la sociedad de gananciales y la inscripción de la división hereditaria. R. de 25 de marzo de 2021.

MAYO 2021: no presunción de ganancialidad de las deudas. Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico. R. de 26 de abril de 2021.

JUNIO 2021: derecho de uso sobre la vivienda familiar. El derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando hay hijos menores no permite explícitas limitaciones temporales. Cuando no existen hijos o éstos son mayores, se impone la necesaria temporalidad del derecho. En caso de custodia compartida no procede, en principio, que el derecho de uso sea atribuido a uno de los cónyuges con carácter indefinido. R. de 17 de mayo de 2021.

JULIO 2021: nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas. No puede procederse a la inscripción del testimonio del auto de adjudicación y al mandamiento de cancelación de cargas, si resulta que se ha llevado a cabo la ejecución de una hipoteca distinta de aquélla para la que se expidió certificación de cargas en el procedimiento. R. de 28 de junio de 2021.

AGOSTO 2021: cambio de uso. Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, y su constancia en escritura y en el Registro de la Propiedad, si se acredita la antigüedad del cambio de uso (o por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) y con ello la prescripción de la infracción urbanística, incluso en los casos de que por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos. R. de 21 de julio de 2021.

SEPTIEMBRE 2021. No s