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Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 27/03/2018

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2018

 

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA. Emma Rojo.

Artículos 202 LH, 28 TRLS, 45 Y SS RD 1093/1997, 20 LOE

1. DECLARACIÓN OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad.

Vid. R. de 15 de enero de 2010: La acreditación de la licencia de obra ha de hacerse por certificado del Secretario del Ayuntamiento o bien por comunicación del Alcalde al notario y R. de 25 de marzo de 2011: el certificado del Secretario debe contener el visto bueno del Alcalde.

2) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada – sin que baste con el visado – que indique que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo licencia.

Vid. Artículo 50 RD 1093/1997 y R. de 1 de diciembre de 2015.

2.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA

1) Licencia de edificación o de obra o declaración de innecesariedad,

2) Licencia de primera ocupación, salvo que la legislación urbanística autonómica prevea un régimen de comunicación o declaración responsable, es exigible la licencia de primera ocupación (R. de 4 de marzo de 2014, R. de 7 de noviembre de 2016)

3) El certificado de eficiencia energética.

4) Certificación expedida por técnico competente con firma legitimada y visado acreditativa de que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.

5) El seguro decenal. Vid. trabajo de Vicente Martorell: “Exigibilidad del Seguro Decenal”.

6) El archivo registral del Libro Edificio que deberá presentarse en soporte informático, con los documentos en formato PDF y firmado por el promotor, a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera, es decir, aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la LOE,. Su contenido se califica con arreglo al artículo 7 LOE y legislación autonómica. Vid. R. de 18 de enero de 2017 y de 19 de febrero de 2018.

Excepciones: No será necesaria aportar el Libro Edificio en los siguientes casos:

a) Cuando la normativa autonómica exima del depósito: R. 8 de septiembre de 2016

b) Cuando se trate de obras nuevas antiguas del art. 28.4 TRLS: R. 6 de septiembre de 2016

c) Cuando se trate de edificaciones sencillas que cumplan los tres siguientes requisitos cumulativos: 1) que se trate de construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, lo que se acreditará mediante informe técnico; 2) que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público; y 3) se desarrollen en una sola planta (artículo 2.apartado 2, letra “a” LOE): R. 9 de enero de 2017

En los supuestos de autopromoción: ver R. de 26 de octubre de 2016

7) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH (vid. por todas RDGRN 23 de mayo de 2016)

3.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA.

Ver: Obras nuevas antiguas, por Manuel Matas Bendito.

1) Que se pruebe – por certificación del Catastro (descriptiva y gráfica) o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial-, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. No se exige que se determine la fecha exacta de terminación, sino que basta con se indique que estaba terminada en una determinada fecha.

2) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

3) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

4) El seguro decenal, salvo que hayan transcurrido más de diez años desde la recepción de la obra. Vid. Resolución de 23 de octubre de 2017.

5) Identificación de la porción de suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, ex artículo 202.2 LH. (Vid. por todas, R. de 19 de abril de 2016).

Y NO se precisa. Según doctrina de la DGRN para las declaraciones de obra nueva antiguas, no es necesario:

1) Acreditar que el suelo no tiene carácter demanial o que no está afectado a una servidumbre de uso público general y no es necesaria licencia de ocupación (vid, por todas, R. de 5 de noviembre de 2013),

2) No es necesario el certificado de eficiencia energética (vid. R. 19 de abril de 2016).

3) No es necesario el archivo registral del Libro Edificio. Vid. R. de 29 de mayo o de 7 de junio de 2017.

4) No es necesario licencia de ocupación. Vid. R. de 15 de abril de 2013.

 

DISPOSICIONES GENERALES Y AUTONOMICAS. María Núñez.

No se han publicado hay Disposiciones Generales ni Autonómicas de interés registral.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia 5/2018, de 22 de enero de 2018, relativa al EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Considera que se ha vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, porque el emplazamiento por edictos del que fue objeto la demandante en un procedimiento de ejecución hipotecaria no fue tras haber agotado el órgano judicial los medios de averiguación de su domicilio real. En la escritura de hipoteca aparece un domicilio alternativo de la demandada, coincidente con su domicilio real habitual. Allí tenía que haberse intentado también la notificación.

PDF (BOE-A-2018-2461 – 5 págs. – 184 KB) Otros formatos

SECCIÓN II:

Destaca el Concurso de Registros, cuyo resultado provisional fue dado a conocer por la DGRN en un tiempo récord inferior a las 24 horas. En el propio mes se publicó el resultado definitivo, quedando sólo cinco plazas desiertas entre los concursos de la DGRN PDF (BOE-A-2018-2763 – 3 págs. – 240 KB) Otros formatos y Cataluña. PDF (BOE-A-2018-2772 – 2 págs. – 158 KB) Otros formatos

Jubilaciones. Durante el mes se han jubilado dos registradores:

Don Antonio Manuel Fernández Sarmiento, registrador mercantil y de bienes muebles de Granada II, y Don Antonio Manuel Oliva Rodríguez, registrador de la propiedad de Madrid n.º 1, 

RESOLUCIONES:  María Núñez.

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES. Se ha publicado una Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme.

1/2018. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y HERENCIA YACENTE

Resolución de 12 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sección Primera, de 14 de julio de 2016, que ha devenido firme. Revoca una Resolución y calificación registral sobre si era inscribible una sentencia declarando el dominio por usucapión, recaída en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registral cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente.

Ver resto del resumen y texto completo de la resolución.

PDF (BOE-A-2018-2491 – 1 pág. – 216 KB) Otros formatos

En cuanto a las resoluciones publicadas durante el mes de febrero, podemos sintetizarlas en las siguientes (dejando al margen las que son muy reiterativas)

63.*** TRANSMISIÓN DE UNIDAD PRODUCTIVA EN CONCURSO DE ACREEDORES POR SUBASTA ELECTRÓNICA NOTARIAL. SE INTERPRETA PLAN DE LIQUIDACIÓN.

Donde se analiza la calificación del Registrador en las enajenaciones efectuadas durante la liquidación en los concursos de acreedores, así como la interpretación del plan de liquidación

64.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

Establece los requisitos para cancelar las cargas inscritas con posterioridad a una opción de compra cuando se ejercita ésta, en particular la consignación a favor de sus titulares y los casos en que no es necesaria dicha consignación (por haberse empleado en pagar un crédito preferente y se presenta con la escritura de cancelación de la hipoteca que la garantiza

65.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA. ERROR DE CONCEPTO Y MODALIDADES DE RECTIFICACIÓN.

Sobre los supuestos en que cabe la rectificación del Registro y la determinación de si es o no un error de concepto.

66.** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA. PLAZO DE DURACIÓN DE LAS MEDIDAS CAUTELARES Y CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.

Sobre la duración de unas medidas cautelares administrativas y la distinta duración de la Anotación de Prohibición de Disponer en el Registro

67.** NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN TELEMÁTICA

Resolución que sistematiza los requisitos para solicitar publicidad registral analizando en particular la solicitud por un profesional que actúa por encargo de otro, siendo necesario igualmente invocar un interés legítimo

68.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EXPROPIADA

Resolución que analiza indicios que pueden tenerse en cuanta para determinar que una finca que se pretende inmatricular ya está inscrita parcialmente

70.*** PROHIBICIONES DE DISPONER EN UN PROCESO CIVIL Y EN UN PROCESO PENAL O ADMINISTRATIVO. TÍTULO DISPOSITIVO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO.

Sobre los efectos que produce las Anotaciones de Prohibición de disponer respecto a los actos dispositivos realizados por el titular registral, distinguiendo según se trata de las ordenadas en procesos civiles y en procedimientos penales o administrativos

71.** RECTIFICACIÓN DE ERRORES VOLUNTARIOS E INVOLUNTARIOS. FINCA INSCRITA COMO PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL POR MANIFESTACIONES ERRÓNEAS.

Trata sobre la forma de rectificar los errores del Registro sobre el carácter ganancial o no de una finca, distinguiendo según se trate de un error voluntario o no. Efectos limitados de la fe de vida y estado a estos efectos.

72.** ANOTACIÓN DE EMBARGO: TRACTO SUCESIVO

Sobre los requisitos para embargar bienes de una sociedad en procedimientos dirigidos contra el socio (art. 20 último párrafo LH), y la imposibilidad de utilizarlo para embargar bienes de la sociedad por deudas de los socios, en cuyo caso hay que acudir a la doctrina del levantamiento del velo.

73.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR DATIVO EN GALICIA. APLICACIÓN DEL ART. 1057-2 CC. REFERENCIA A ARAGÓN Y A NAVARRA.

Sobre la aplicación del procedimiento de jurisdicción voluntaria del artículo 1057 del CC a las particiones de causantes con vecindad civil gallega, pese a la normativa específica; criterio aplicable también a Navarra y Aragón.

77 ** SENTENCIA DE NULIDAD DE INSCRIPCIÓN DE PERMUTA SIN DETERMINAR LOS ASIENTOS A PRACTICAR

Sobre la interpretación no formalista de las sentencias que declaren la nulidad de contratos inscritos cuando resulte claro cuáles son los asientos que deben cancelarse.

78.⇒⇒⇒ PROCEDIMIENTO DE CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR DEL ARTÍCULO 103 BIS LH

Resolución novedosa que aborda el procedimiento de mediación ante el Registrador, su finalidad y  naturaleza, las reglas sobre la competencia del registrador así como las formalidades para su tramitación.

79.** INMATRICULACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD CON OTRAS INSCRITAS

Resolución que plantea los movibles procedimientos a seguir cuando el registrador alega duda fundada de que la finca que se pretende inmatricular coincide total o parcialmente con otra también inscrita. (ya no es aplicable lo dispuesto en los artículos 300 y 306 RH), cabe el recurso gubernativo o judicial contra la calificación, el procedimiento del art. 203 – ya que n su tramitación hay mayores garantías para disipar las dudas- o incoar proceso jurisdiccional- art. 204 LH

81.** HIPOTECA. INTERESES Y COMISIÓN DE APERTURA. POSIBLE CARÁCTER USURARIO. PODER GENERAL Y MANDATO EXPRESO.

Resolución que analiza la calificación del Registrador respecto a un posible carácter usurario de los intereses, así como de la comisión de apertura de un préstamo. Analiza igualmente la posibilidad de retener parte del importe del préstamo como provisión de fondos; considera que la retención de una parte de capital como comisión de entrada es admisible, aunque respecto a dicha comisión de entrada considera que incumple las exigencias de la transparencia al no definir claramente cuáles son los servicios que se remuneran con dicha comisión de apertura.

82.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA SIN OPOSICIÓN. ES NECESARIA LA PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL.

Relativa a la formalización de las particiones judiciales de herencia, que exige protocolización notarial si no es contencioso, y Sentencia firme cuando las partes no aceptan la partición propuesta por el contador partidor nombrado el procedimiento se transforma en contencioso.

84.*** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA DESTINADA A GARAJE CON USO EXCLUSIVO. POSIBILIDADES DE INSCRIPCIÓN. COMUNIDAD ORDINARIA Y COMUNIDAD ESPECIAL.

Se determina la posibilidad de inscribir la transmisión de plazas de garaje sin delimitación física, cuando la venta de dichas plazas se inició antes de la regulación que así lo impone (art. 53 del Rto de 4 de julio de 1997)

85.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO y LEVANTAMIENTO DEL VELO.

Reitera la doctrina del centro directivo sobre el principio de tracto sucesivo en las anotaciones de embargo y el supuesto excepcional del último párrafo del art. 20 LH, así como la interpretación relativa al levantamiento del velo.

86.** INSCRIPCIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA A LA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD.

Relativa a la tramitación del procedimiento del artículo 199 con una representación gráfica alternativa y la necesidad de notificar a los colindantes cualquiera que sea el porcentaje del exceso

87.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL Y OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

Resolución que aclara que aun cuando las diferencias de superficie de la finca sean mínimas, el registrador debe tramitar el procedimiento de del art. 199 o exigir el del artículo 201 para incorporar la representación gráfica si a su juicio existen colindantes registrales que pueden resultar afectados por la inscripción de dicha representación

92.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA SOBRE ELEMENTO PRIVATIVO CONSTRUYÉNDOSE CUATRO ELEMENTOS NUEVOS.

Relativa a la diferencia entre la propiedad horizontal tumbada y los complejos urbanísticos y el consentimiento de la comunidad de propietarios para construir sobre un elemento privativo

94.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN

Sobre la imposibilidad de adjudicar la finca -vivienda no habitual-  al acreedor por todo lo que se le debe cuando es inferior al 50% del valor de tasación, incluso cuando es una diferencia no significativa

95.** HIPOTECA. COBERTURA DE LOS INTERESES. LIMITE DE LOS 5 AÑOS. CARÁCTER AUTÓNOMO

Reitera el criterio sobre la posibilidad de garantizar intereses ordinarios y de demora por plazo de 5 años de forma autónoma y no conjunta

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA FEBRERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN

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CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

Oficina Registral (Propiedad). Informe Marzo 2018. Requisitos obras nuevas.

Villafranca del Bierzo por Bernardo Santamarina

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