CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 66
-oOo-
ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,
REGISTRADOR,
De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia
ÍNDICE:
1.- Exoneración de pasivo insatisfecho tras la Ley 16/2022 de reforma concursal
2.- Tribunal Supremo y prenda de acciones: oscuridad e inseguridad estructural
3.- Retracto de colindantes de finca no inmatriculada
4.- Extinción de comunidad por división horizontal
1.- EXONERACIÓN DE PASIVO INSATISFECHO TRAS LA LEY 16/2022 DE REFORMA CONCURSAL
La sala primera del Tribunal Supremo ha dictado seis sentencias (núm.259 a 264) el 18 de febrero de 2026 en las que establece los criterios aplicables en algunos de los casos más polémicos derivados del nuevo régimen de exoneración de pasivo insatisfecho.
En una primera toma de contacto destaco los siguientes pronunciamientos:
- Constitucionalidad del régimen transitorio.
La solicitud de declaración de concurso presentada en octubre de 2022, que se tramita como concurso sin masa y en la que el deudor solicita la exoneración de pasivo insatisfecho, se rige por la versión del TRLC introducida por la Ley 16/2022 aunque, con anterioridad, se hubiera tramitado un Acuerdo Extrajudicial de Pagos que resultó sin acuerdo. Por tanto, le son aplicables las nuevas reglas de denegación de la exoneración –en el caso el art. 487.1.2º (derivación de responsabilidad)- aunque sean más restrictivas que las vigentes con anterioridad. (STS.261/2026).
- Criterios para resolver sobre la buena/mala fe del concursado.
Son los establecidos en el art. 487.1 TRLC, que contiene una normativa propia y enumera una serie de requisitos negativos o causas de exclusión de la condición de deudor de buena fe, de modo que la concurrencia de alguna de ellas deslegitima al deudor para obtener la exoneración pretendida (STS. 259/2026).
- Denegación por derivación de responsabilidad.
Respecto de la causas de denegación de la exoneración del art. 487.1.2º TRLC, la que se refiere a haberse derivado responsabilidad contra el deudor requiere que conste acreditado que el acuerdo de derivación de responsabilidad trae causa de una conducta fraudulenta del administrador equiparable a aquellas merecedoras de sanción por infracción muy grave (STS. 261/263/264/2026).
- Calificación de la concurrencia de los requisitos.
El juez tiene que examinar si concurren los requisitos para conceder la exoneración, aunque no haya oposición, es decir, de oficio (STS. 259/262/264/2026).
- Exoneración de crédito público.
La exclusión parcial del crédito público de la condición de exonerable que norma la Ley 16/2022 de trasposición de la Directiva UE 2019/1023 se ajusta, según la jurisprudencia TJUE, a las exigencias de dicha directiva en la medida en que esta exclusión está debidamente justificada con arreglo al Derecho nacional.
Pero solo alcanza a los créditos públicos privilegiados u ordinarios, no a los créditos subordinados (STS. 260/264/2022)
Y debe entenderse que excluye a todo crédito que tenga carácter de crédito de Derecho público (aunque el acreedor no sea AEAT/TGSS) y que el límite de 10.000 euros se aplica en relación con cada uno de los acreedores (STS. 260/264/2022).
- Contenido de la resolución que concede la exención.
La resolución que concede la exención debe contener la lista de créditos exonerados sin que pueda ser un cheque en blanco a rellenar con posterioridad (STS. 260/264/2026).
Comentario
Posiblemente sea la decisión sobre la compatibilidad con el derecho comunitario de las reglas especiales de exoneración del crédito público la que más urgente era, dada la existencia de sentencias contradictorias de los Juzgados y Audiencias Provinciales.
En este sentido es de agradecer la sensibilidad de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, pese al mucho trabajo que pesa sobre sus magistrados, al abordar ésta y las demás cuestiones que estudian las sentencias que comento, pese a tratarse de una legislación de 2022, muy reciente, por tanto.
Es de esperar que, si tiene ocasión, el Tribunal Supremo resuelva también una cuestión de evidente interés registral que tiene profundamente dividida a los tribunales: si son o no son exonerables los créditos privilegiados del artículo 270 4.º TRLC, es decir “Los créditos por contratos de arrendamiento financiero o de compraventa con precio aplazado de bienes muebles o inmuebles, a favor de los arrendadores o vendedores y, en su caso, de los financiadores, sobre los bienes arrendados o vendidos con reserva de dominio, con prohibición de disponer o con condición resolutoria en caso de falta de pago” que, pese a requerir la misma legislación concursal (art. 271 TRLC) que para ser calificados como privilegiados ”deberán tener constituida la respectiva garantía antes de la declaración de concurso con los requisitos y formalidades establecidos por la legislación específica para que sea oponible a terceros” son considerados en algunas instancias judiciales como exonerables por negárseles la condición de garantías reales a que se refiere el art. 489.1.8º TRLC, pese a que es precisamente la oponibilidad erga omnes lo que distingue las garantías reales de las personales.
23 febrero 2026
2.- TRIBUNAL SUPREMO Y PRENDA DE ACCIONES: OSCURIDAD E INSEGURIDAD ESTRUCTURAL
“el libro registro de acciones nominativas sólo afecta a las relaciones entre la sociedad y sus accionistas, sin que operen los principios de fe pública o de protección de terceros propios de los registros a los que se reconoce efectos sustantivos.”
“la notificación a la sociedad tampoco cumple un efecto de publicidad de la existencia de la garantía frente a terceros (que no son informados ni pueden conocer la existencia y alcance de la prenda, tampoco si se documenta de modo público puesto que el protocolo notarial es «secreto», art. 224 Reglamento Notarial) y no bloquea la prenda sucesiva: el conflicto entre garantías sucesivas se resuelve por la prioridad de su fecha fehaciente de constitución y no por la notificación ( art. 1473 CC).”
Son incisos de la Sentencia núm. 183/2026, de 10 de febrero, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 525/2026 – ECLI:ES:TS:2026:525).
Una sociedad mercantil perteneciente a un conocido grupo de comunicación constituyó, en 2008, una prenda de crédito sobre las acciones de su propiedad, no impresas, de otra sociedad del mismo grupo, garantizando un crédito de ocho millones cuatrocientos mil euros.
La escritura de constitución de la prenda fue comunicada por el notario a la sociedad que tomó razón en el libro de acciones nominativas.
La prenda se fue renovando años posteriores, garantizando la misma cantidad, pero, la última vez, hubo un error y se comunicó a una sociedad distinta de aquella cuyas acciones se pignoraban la constitución del derecho, lo que no se corrigió hasta después de iniciarse el incidente concursal.
La sociedad que había constituido la prenda fue declarada en concurso en 2015 y uno de sus acreedores –BANKIA- presentó una demanda incidental para que no se reconociera como privilegiado el crédito del acreedor prendario –CAIXABANK- al no haberse tomado razón de la prenda en los libros de acciones nominativas de la sociedad emisora de las acciones.
También ejercitó, con carácter subsidiario, la acción rescisoria concursal por tratarse de garantía de deuda ajena (art. 71.2 de la primitiva Ley Concursal) o, en su defecto, por tratarse de garantía prestada a favor de persona especialmente relacionada con el deudor (art. 71.3 LC).
La sentencia del Juzgado Mercantil desestimó la demanda.
La Audiencia Provincial estimó la apelación considerando nula la prenda constituida y ordenando que no produjera efecto en el concurso.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación de la acreedora prendaria.
Validez de la prenda
F.D. TERCERO
2. Resolución del tribunal. Procede estimar el motivo por las razones que exponemos a continuación. El motivo cuestiona que para la válida constitución de un derecho de prenda sobre acciones nominativas no impresas sea necesaria la comunicación a la sociedad y su inscripción en el libro registro de acciones nominativas.
3. En este caso, como no hay duda de que para que sea válida la constitución de la prenda de créditos y resistente frente al concurso de acreedores, es suficiente que conste en documento de fecha fehaciente anterior a la declaración de concurso, para la prenda de acciones nominativas no impresas también sería suficiente que la constitución de la garantía constara en documento público con fecha fehaciente anterior al concurso. Como veremos a continuación, la notificación al deudor y la inscripción en el libro registro de acciones nominativas no son requisitos constitutivos, de los que dependa la validez de la garantía.
La notificación al deudor proviene de la remisión que el art. 120.1 LSC hace al régimen de la cesión de créditos y la inscripción en el libro registro de acciones nominativas proviene de los arts. 120.1 y 121.2 LSC.
5. En cuanto a la inscripción en el libro registro de acciones nominativas, el párrafo segundo del art. 121.2 LC dispone que «tendrá lugar de conformidad con lo establecido para la transmisión en el artículo anterior». Y el párrafo segundo del art. 120.1 LC se limita a decir que, «tratándose de acciones nominativas, los administradores, una vez que resulte acreditada la transmisión, la inscribirán de inmediato en el libro-registro de acciones nominativas». De ello se infiere que la prenda de acciones nominativas, una vez acreditada, debería ser inscrita en el libro registro de acciones. Pero adviértase que la inscripción presupone que la transmisión, o en este caso la constitución de la prenda sobre las acciones, se ha realizado. Esto es, la inscripción no se prevé como un requisito constitutivo, sin perjuicio de que cumpla una función propia.
En realidad, el libro registro de acciones nominativas tiene una exclusiva función de legitimación, pues permite acreditar la condición de socio frente a la sociedad, para que aquel pueda ejercitar sus derechos (patrimoniales y políticos) y también para que se le puedan reclamar sus obligaciones frente a la sociedad.
En principio, el libro registro de acciones nominativas sólo afecta a las relaciones entre la sociedad y sus accionistas, sin que operen los principios de fe pública o de protección de terceros propios de los registros a los que se reconoce efectos sustantivos. De tal forma que la inscripción en el libro registro de acciones no produce efectos respecto de la titularidad de las acciones, ni tampoco de los derechos reales limitados que pudieran haberse constituido. A estos efectos, como ya hemos adelantado, la inscripción no constituye un requisito adicional para la válida constitución de tales derechos reales, en este caso, de la prenda.
7. Por lo que respecta a la notificación al deudor, está claro que, en el caso de la cesión de créditos, a cuya normativa se remite el art. 120.1 LSC para la transmisión de acciones nominativas no impresas, conforme al art. 1527 CC, la notificación tiene por función la adecuada protección del deudor cedido que, si no conoce la cesión y paga al cedente (que no es ya titular del crédito cedido), lo hace liberatoriamente. De forma equivalente, en el caso de la prenda de acciones nominativas no impresas, la notificación no sería una «obligación», cuyo defecto viciaría de nulidad la constitución de la garantía, sino una «carga», que satisface exclusivamente el interés del acreedor prendario (cesionario) en cuyo cumplimiento debe cooperar el pignorante (cedente).
Además, la notificación a la sociedad tampoco cumple un efecto de publicidad de la existencia de la garantía frente a terceros (que no son informados ni pueden conocer la existencia y alcance de la prenda, tampoco si se documenta de modo público puesto que el protocolo notarial es «secreto», art. 224 Reglamento Notarial) y no bloquea la prenda sucesiva: el conflicto entre garantías sucesivas se resuelve por la prioridad de su fecha fehaciente de constitución y no por la notificación ( art. 1473 CC).
8. De acuerdo con lo argumentado hasta ahora, concluimos que para la validez de la prenda sobre acciones nominativas no impresas, y que en consecuencia resulte resistente en el concurso de la sociedad titular de esas acciones, basta que se haya constituido conforme a las normas de derecho común, que en este caso son las relativas a la prenda de créditos, por lo que será suficiente que se haga en documento público; sin perjuicio de la notificación a la sociedad y la inscripción de la prenda en el libro registro de acciones nominativas, que permiten acreditar la prenda frente a la sociedad, sin que sean requisitos esenciales para la validez de la constitución de la prenda.
No procede acción de reintegración
F.D. CUARTO
1.El acto de disposición objeto de rescisión concursal era el otorgamiento de la póliza de crédito de 12 de julio de 2013, por la que se renovaba el crédito a favor de Intereconomía Corporación, y la garantía prestada por la concursada, Homo Videns S.L., la prenda sobre acciones de la sociedad SGT Net Tv S.A. Más en concreto, el acto de disposición de la concursada objeto de rescisión era el otorgamiento de esta garantía.
2. Conforme a la jurisprudencia de esta sala, establecida en la sentencia 100/2014, de 30 de abril, no nos hallamos propiamente ante un acto de disposición a título gratuito, pues la garantía no deja de ser contextual:
«(…) la constitución de la garantía coetánea o contextual con el nacimiento del crédito garantizado se entenderá correspectiva a la concesión de este y por tanto onerosa, pues el acreedor concede el crédito en vista de la existencia de la garantía, es decir, recibe como correspectivo conjunto de su crédito la promesa de pago del deudor y la garantía del tercero»
Razón por la cual en estos casos no podía operar la presunción de perjuicio del art. 71.2 LC. Con lo que se relegaba la valoración de la justificación del sacrificio patrimonial que suponía la prestación de la garantía, en atención de los beneficios directos o indirectos que podían derivarse para el concursado que había prestado la garantía, al momento de la apreciación del perjuicio para la masa activa.
2. El perjuicio para la masa, entendido como sacrificio patrimonial injustificado, no concurre en este caso porque, como hemos visto, se trata una póliza de crédito garantizada con prenda que sustituye a otra anterior que vencía entonces. Al vencer, era inmediatamente reclamable el crédito al deudor y también la prenda podía ser ejecutada para hacer efectiva la garantía. De tal modo que, aunque la concesión de la prenda constituía un sacrificio patrimonial para la concursada, sin embargo estaba justificado porque evitaba el riesgo evidente de ejecución de la prenda sobre esas mismas acciones nominativas otorgada en las pólizas de créditos anteriores y sucesivamente renovadas desde la primera de 2008. Como ninguna de las anteriores han sido impugnadas (no podrían serlo mediante la rescisoria concursal, por estar fuera del periodo sospechoso, pero sí por otras eventuales acciones extraconcursales), desde la perspectiva del otorgamiento de la garantía con la última póliza de crédito de 12 de julio de 2013, el sacrificio patrimonial que conllevaba estaba justificado, y por ello no se aprecia el perjuicio para la masa.”
Esta sentencia niega que se precise la comunicación a la sociedad cuyas acciones se pignoran y su inscripción en el libro de acciones nominativas para que la garantía surta plenos efectos concursales.
Aplica la normativa de la prenda de créditos, bastando el documento público, de manera que la inscripción en el libro de la sociedad carece de los efectos de fe pública y protección de terceros que se reconocen a los registros que producen efectos sustantivos y, aquí se justifica el título de este comentario, reconoce paladinamente el Tribunal Supremo que, dada esta carencia no sustituible por el carácter público del documento en que se constituye la prenda, no se bloquea la constitución de prendas sucesivas dirimiéndose los conflictos por la fecha de los respectivos títulos.
Aunque parezca mentira, en la España de 2026 quien recibe una garantía prendaria de acciones o participaciones sociales no puede tener nunca la seguridad del rango que pueda corresponderle tanto en caso de ejecución aislada como de concurso del deudor. Su posición no difiere mucho de la que obligó a crear el Registro de la Propiedad en el siglo XIX.
El anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública, recientemente sometido al trámite de información pública por el Gobierno, viene a subsanar esta evidente carencia para el caso de las participaciones de sociedades limitadas, mediante su inscripción y la de las garantías constituidas sobre las mismas en el Registro Mercantil.
No me parece que tenga mucho sentido que se excluya a las sociedades anónimas (salvo cotizadas) de las indudables ventajas que supone para los terceros disponer de la garantía que supone la inscripción en un registro con efectos sustantivos, empleando los términos de la sentencia.
25 de febrero de 2026
3.- RETRACTO DE COLINDANTES DE FINCA NO INMATRICULADA
La sociedad limitada demandada compró una finca rústica de cabida inferior a una hectárea que carecía de inscripción en el Registro de la Propiedad por lo que se inmatriculó al amparo del art. 205 de la Ley Hipotecaria.
El registrador notificó la adquisición a los colindantes, como prevé la Ley, recibiendo el colindante del pleito la carta el jueves 11 de abril de 2019. Alegando haber adquirido la finca de su padre mediante documento privado, el actor presentó la demanda de retracto el lunes 22 de abril de 2019.
“En la demanda se argumentaba que había quedado acreditada la colindancia entre ambas fincas, la del actor y la que es objeto de retracto adquirida por Bodegas Timeus S.L. a su anterior propietario, Casiano; que las fincas no están separadas ni por arroyos, ni por acequias, ni por otro elemento natural, de tal forma que son colindantes y contiguas, sin ningún tipo de elemento que las aísle; que se trata de fincas rústicas, en ambos casos, eras. Añadía que el actor utiliza la suya para depositar diversos elementos agrícolas, entre otros maquinaria, que utiliza para el ejercicio de su oficio de agricultor, además de servirle de depósito del grano que obtiene de las fincas que cultiva, de tal forma que la finca objeto de retracto le es de todo punto idónea para su explotación agrícola. A la demanda se acompañaban a estos efectos las tres últimas declaraciones de PAC, varias declaraciones de impuestos (IVA, IRPH) y extracto bancario comprensivo del pago de cuotas de seguros sociales.
Se alegaba en la demanda que, al no conocer los términos de la compraventa entre vendedor y compradora, ni el precio en el que se había llevado a cabo, le era imposible proceder a la consignación del precio, gastos del contrato y legítimos pagos hechos como consecuencia de la venta pero que, no obstante lo anterior, procedía a consignar una cantidad aleatoria, ascendente a 7.500 euros, a los efectos de entender realizada la consignación del importe de la venta como voluntad del actor.
Señalaba que la notificación del Registro de la Propiedad fue recibida el 11 de abril de 2019 y que a partir de esa fecha debía computarse el plazo para ejercer el retracto.”
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por entender que se había interpuesto fuera del plazo de 9 días del art.1524 del Código Civil, que concluía el sábado 20 de abril, sin que fuera aplicable el art. 133 LEC que prevé: 4. Los plazos que concluyan en sábado, domingo u otro día inhábil se entenderán prorrogados hasta el siguiente hábil.
Además, apoyó la decisión en considerar insuficientemente acreditada la titularidad del actor y que su finca no estaba destinada a un aprovechamiento agrícola como exige la jurisprudencia.
La Audiencia Provincial confirmó la sentencia, extendiéndose en explicar que se había interpuesto fuera de plazo.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, aunque no acepta todos los argumentos de la sentencia apelada.
La demanda se interpuso dentro de plazo.
F.D.SEGUNDO
3. “La cuestión que plantea el recurrente ha sido aclarada por el legislador porque en la actualidad, desde la reforma por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, el art. 135.5 LEC expresamente alude a que el precepto se aplica tanto si el plazo es procesal como si es sustantivo: «5. La presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, procesal o sustantivo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo».
En el caso litigioso, cuando se ejerció el retracto mediante la interposición de la demanda no estaba en vigor esta redacción del art. 135 LEC. Con todo, la sala considera que, ya con anterioridad a la reforma de 2023, lo correcto era entender que la jurisprudencia de la sala citada por el recurrente no se había visto alterada por el hecho de que, tras la Ley 42/2015, de 5 de octubre, los profesionales obligados al empleo de los sistemas telemáticos o electrónicos existentes en la Administración de Justicia – arts. 230.5 LOPJ y 273 LEC- presentaran la demanda de forma telemática.
En la sentencia 287/2009, de 29 de abril, para preservar el derecho a la tutela judicial efectiva, se admitió la posibilidad de presentar la demanda en el primer día hábil siguiente a aquel en el que finalizaba el plazo para el ejercicio del retracto. Tras recordar la distinción jurisprudencial entre plazos de carácter procesal (los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase -notificación, citación, emplazamiento o requerimiento-, entre los que no están aquellos a los que se asigna un determinado plazo para el ejercicio de una acción) y sustantivos (entre los que se encuentran los plazos de caducidad para el ejercicio de un retracto, y en cuyo cómputo se incluyen los días inhábiles, a diferencia de los plazos propios del proceso, tal como establece el art. 5 CC), la sentencia añade:
«Ahora bien, la acción judicial que pone en movimiento el derecho de retracto solo se materializa a través de la presentación de una demanda que formula el titular del derecho ante el órgano jurisdiccional, y este acto de presentación es un acto de naturaleza procesal que da lugar con su admisión a la iniciación del proceso-y consiguiente litispendencia (art. 410 LEC )- en el que ha de ventilarse necesariamente el derecho frente a quien lo niega. Como tal está sujeto a las normas que regulan el procedimiento, incluidas las del artículo135 de la LEC, pues se trata de la presentación de un escrito mediante el que actúa procesalmente el derecho a partir del día siguiente en que concluye el plazo civil que tenía para hacerlo efectivo, aproximando de una forma justa y razonable unos y otros plazos.”
La propia reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, precisó en el apartado 5 del art. 135 LEC que la regla del denominado «plazo de gracia» era aplicable cualquiera que fuera la forma de presentación, telemática o directa: «La presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo”. E, igualmente, precisó que, en el caso de que la presentación tuviera lugar en día u hora inhábil, «se entenderá efectuada el primer día y hora hábil siguiente» (art. 135.1.III LEC; y, coherentemente, las reglas contenidas en el último inciso del art. 135.2.I in fine y del art. 135.3 LEC, en la redacción dada por la Ley 42/2015, que siguen teniendo su correspondencia en la redacción tras la reforma por el Real Decreto-ley 6/2023). Es decir, que los efectos de la presentación en día u hora inhábil serían los mismos que si se presentaran los documentos y escritos el siguiente día hábil, y sería absurdo permitir que se presentara la demanda un día inhábil para ejercer un derecho sometido a un plazo sustantivo porque lo permite un precepto y, sin embargo, no admitir que se compute el plazo de acuerdo con el mismo precepto, ni permitir que la parte presente la demanda el siguiente día hábil, con el argumento de que ese mismo precepto es procesal.”
Por ello, en este caso que ahora juzgamos tiene razón el recurrente. Si partimos de que tuvo conocimiento de la enajenación de la finca retraída con la recepción de la notificación de la venta el 11 de abril de 2019, los nueve días a que se refiere el art. 1524 CC, de acuerdo con la interpretación jurisprudencial que atribuye al criterio del conocimiento efectivo un carácter prioritario, vencían el sábado 20 de abril y la demanda se interpuso, según consta en las actuaciones, antes de las quince horas del 22 de abril de 2019, primer día hábil siguiente al del vencimiento del plazo, por lo que no se puede apreciar la caducidad.
Pero se confirma el fallo de la Audiencia en relación con el destino de la finca del actor.
F.D. TERCERO.
1. (…)El recurrente…..Razona que, de acuerdo con lo previsto en la Ley de modernización de las explotaciones agrarias, y lo que se explica en su exposición de motivos, la regulación se dirige a la modernización y desarrollo de la agricultura, por lo que prima la profesionalidad del agricultor en la dedicación preferente a las actividades agrarias, para cuya valoración debe estarse en cada caso concreto atendiendo a que la dedicación de actividades de carácter agrario tiene carácter preferente cuando la mayor parte de los ingresos procedan de las actividades propias dela explotación agrícola. Concluye señalando que el actor ahora recurrente es un profesional de la agricultura y la finca puede ser objeto de retracto por las razones expuestas en primera y segunda instancia.”
2. El retracto ejercitado fue el de colindantes del Código civil, y tanto en primera como en segunda instancia esa ha sido la única regulación invocada y analizada, tanto por las partes como por los tribunales de instancia.
En el marco de la regulación del retracto de colindantes del Código civil, la sentencia recurrida, confirmando la del juzgado, considera que, en atención a la finalidad del retracto, es preciso que la finca del actor sea rústica, y que para ello ha de desarrollarse en la finca una explotación agrícola, requisito que en el caso no se da porque la finca es improductiva y no está cultivada. La sentencia recurrida, igualmente razona que la finca del actor solo se utiliza en determinadas épocas del año como depósito, lo que no equivale a una explotación agrícola.
El recurrente no combate la argumentación de la sentencia ni justifica que sea contraria a la doctrina de la sala, que ha exigido que el ejercicio del retracto de colindantes del art. 1523 CC se dirija a lograr la finalidad que justifica su reconocimiento legal, esto es, a facilitar la concentración de las fincas rústicas de menor tamaño y evitar la división excesiva de la propiedad rústica, mejorando la producción agrícola o, indirectamente, como destaca la sentencia 1296/2025, de 24 de septiembre, a «obtener ventajas indirectas -pero reales- que son aptas para cumplir el fin social del retracto como, por ejemplo, dotar al conjunto de las fincas de un mejor acceso o de una mejor superficie de maniobrabilidad de la maquinaria, o la introducción de instrumentos o técnicas de producción más eficientes, o la adición de un nuevo lindero». Esta interpretación teleológica ha llevado a la sala negar el retracto cuando la propia finca del retrayente no se encontraba debidamente explotada. Así, la sentencia 126/2007, de 2 de febrero, rechazó el retracto partiendo de la evidencia de la ausencia de cultivo de cualquier clase en la finca adquirida por los demandados y la falta de acreditación del uso agrícola de la finca del actor. La sentencia 689/2007, de 14 de junio, entre otras razones, tuvo en cuenta para rechazar el retracto que el retrayente no estaba cultivando totalmente la finca de la que era propietario.”
“El motivo del recurso no se dirige a probar la contradicción de la sentencia recurrida con la doctrina de la sala ni combate su argumentación, sino que reprocha a la sentencia recurrida que no haya aplicado unos preceptos que se citan por primera vez en el procedimiento, y que están contenidos en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, ley que también regula un derecho de retracto, sometido a sus propios requisitos, pero que no es el ejercitado por el actor ahora recurrente, y sobre el que no se ha debatido, ni constan en las actuaciones elementos para considerar que en el caso concurran sus presupuestos.”
“En consecuencia, aunque el recurrente tenga razón acerca de que la acción no estaba caducada, no procede estimar el recurso de casación, pues solo puede estimarse el recurso que dé lugar a una modificación del fallo.”
Llama la atención que en este caso se haya aceptado como día inicial de los nueve de que dispone el colindante para presentar la demanda de retracto aquel en que recibió la notificación del Registro relativa a haberse inmatriculado la finca retraída, dado que en dicha notificación no debió figurar el precio de compra, de hecho el actor, al ignorar el dato, consignó una cantidad que le pareció adecuada.
Digo que llama la atención que el actor no opusiera a la excepción de ejercicio tardío que la notificación registral no permitía conocer circunstancias esenciales para el ejercicio de la acción, existiendo abundante jurisprudencia que condiciona el inicio del cómputo del plazo, tanto en los retractos del Código Civil como en los demás legales, en particular arrendaticios, a que el actor haya podido tener conocimiento de todos los extremos precisos para decidir si le conviene retraer la finca.
Por otro lado, y en relación con el requisito del destino, se aprecia en la sentencia y en alguna de las que transcribe cierta ambigüedad respecto de si la finca que debe estar destinada a explotación agrícola es la del actor, la retraída o ambas. Parece lo más seguro que sea suficiente que cumpla el requisito la del actor, dada la finalidad social del retracto que explicita la sentencia: mejorar, directa o indirectamente, mediante la adquisición de la finca colindante, la producción que está desarrollando el retrayente en la suya propia.
4 de marzo de 2026
4.- EXTINCIÓN DE COMUNIDAD POR DIVISIÓN HORIZONTAL
Algunos de los herederos de dos hermanos que habían comprado un solar en proindiviso por partes iguales y construido en él una fábrica demandaron a los demás para extinguir el condominio mediante la venta en pública subasta si ninguno ofrecía el precio de tasación que los demandantes cifraron en su valor catastral (258.602,07 €).
Los demandados sostuvieron como alternativa mejor la división horizontal del inmueble formando dos fincas que se adjudicarían a los dos grupos familiares integrado, cada uno, por cuatro herederos y en todo caso que el valor de la finca era de 584.071,55 euros.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por entender que no procedía la subasta si se podía ejecutar la división horizontal, decisión confirmada por la Audiencia Provincial.
El Tribunal Supremo casa la sentencia y ordena la venta en pública subasta que solicitaban los demandantes.
F.D. TERCERO
2.-La jurisprudencia de esta sala sobre la división de la acción de cosa común se resume en los siguientes extremos:
2.1.Las características esenciales del condominio, que tiene una naturaleza incidental o transitoria regida por la falta de obligatoriedad -salvo pacto entre las partes que cumpla los requisitos legales- explican el carácter imperativo de la acción de división de la cosa común, en el sentido de que se trata de una acción incondicional, indiscutible por los demás comuneros e imprescriptible.
El objetivo natural de la acción de división de la cosa común es la cesación completa del estado de indivisión, lo que impide, salvo pacto entre los interesados, las situaciones de división parcial o la creación de nuevos condominios.
2.2. Precisamente, respecto del modo de practicar la división y la calificación del bien como divisible o indivisible, los precedentes jurisprudenciales permiten establecer los siguientes criterios:
i) Si no es posible la división material, que permite adjudicar una porción a cada comunero, debe acudirse a la división económica mediante la venta y el reparto del precio en proporción a las cuotas de participación.
ii) La división material del bien común exige no solo la divisibilidad física, sino también la divisibilidad jurídica( sentencia 222/2011, de 11 de abril). En otras sentencias, como la 835/2009, de 15 de diciembre se mencionan cuatro modalidades de indivisibilidad: la puramente física o material, la inservibilidad, el desmerecimiento y la indivisibilidad jurídica, que luego se reconducen a una idea más simple: la división, para el Código civil, no significa solamente división material, sino que comprende también la división en sentido jurídico, y precisamente por ello la indivisibilidad puede resultar no solo de la imposibilidad física, sino también de que la cosa, en caso de división material (i) resulte inservible para el uso a que se la destina, (ii) sufra una anormal pérdida de valor, o (iii) exija la realización de gastos considerables para consumar la división física.
Todo ello explica que, por ejemplo, en la división material de un inmueble común no puedan imponerse agrupaciones registrales y posteriores segregaciones de resultado incierto, por exigir autorizaciones administrativas urbanísticas y comportar gastos excesivos, no garantizando la decisión judicial, por sí sola, la efectividad de la división proyectada…”
2.3.La modalidad específica de división física o material del art. 401.II CC, que prevé que si la cosa común es un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división se realice mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el art. 396 CC, ha sido analizada en varias sentencias de esta sala, como la 38/2005, de 3 de febrero y la 1387/2007, de 10 de enero de 2008, que consideran que se trata de una solución imperativa siempre que materialmente sea posible y medie la solicitud de alguno de los comuneros:
«A este supuesto le es de aplicación la previsión contenida en el artículo 401.II CC , lo que supone que a través del ejercicio de la actio communi dividundo se llega a otra situación de comunidad, pero estable, delimitada y sin ulterior posibilidad de división […]
»La jurisprudencia ha venido considerando que el tono imperativo del artículo 401,II CC hace inexcusable su aplicación siempre que sea posible, pues se trata de un derecho ejercitable por cualquiera de los copropietarios que se encuentren en tal situación ( SSTS 16 de octubre de 1964, 20 de enero de 1988, 13 de diciembre de1983 ), que es viable en cuanto se produzca la solicitud y concurran las características ( STS 26 de septiembre de 1990, 1 de marzo de 2001 , etc.), siempre que no se exijan obras de enorme importancia ( STS 30 de junio de 1993 ) y que no se produzca la pervivencia de la copropiedad ordinaria, pues se trata de una forma de división. Se valora, en el sentido de propiciar lo que se ha llamado «esta peculiar forma de división» ( STS 26de septiembre de 1990), la semejanza de los lotes o cuotas asignados a los copropietarios ( SSTS 26 de septiembre de 1990, 13 de julio de 1996 , etc.), así como la delimitación suficiente del espacio susceptible de aprovechamiento independiente (Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 y 7 de enero de 1998) y la susceptibilidad de aprovechamiento independiente, es decir, que no se precise el goce por cada uno de los propietarios de los espacios resultantes (plazas de garaje) de los demás elementos privativos (RR de la DGRN de 12 de noviembre de 1997 y 3 de julio de 2000)»
2.5. La venta en pública subasta como fórmula para poner fin a la división no es contraria al art. 33 de la Constitución española (CE), según la sentencia 222/2011, de 11 de abril, que cita otras anteriores (sentencias de 29 de marzo de 2010 y 27 de diciembre de 1994 y 17 de noviembre de 2003)
Si el bien común no es divisible materialmente, ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta…”
F.D. CUARTO
1.-El recurso de casación será estimado porque la decisión de la Audiencia de considerar divisible el inmueble por la vía del art. 401.II CC y negar así la posibilidad de división económica mediante su venta en pública subasta (a falta de acuerdo de los copropietarios sobre otro sistema de venta) es contraria a la interpretación jurisprudencial de los arts. 400 y 401 CC.
2.-En efecto, la razón por la que la Audiencia considera el inmueble divisible por la vía del art. 401.II CC sea sienta únicamente sobre la posibilidad de establecer un régimen de propiedad horizontal con dos elementos privativos, cuando son ocho los cotitulares interesados en la división.
3.-Como argumentan las sentencias 38/2005, de 3 de febrero y 222/2011, de 11 de abril, «la divisibilidad de una comunidad no está en función del interés y apreciación subjetiva de una parte, que no puede pretender un criterio de divisibilidad que no conste dé respuesta de igualdad objetiva a las respectivas cuotas». Es decir, el inmueble solo podría considerarse divisible si materialmente pudiera fraccionarse en ocho porciones (en la división material ordinaria), sin desmerecimiento ni pérdida de valor, o si fuera posible constituir un régimen de propiedad horizontal con ocho elementos privativos (en el sistema específico de división del art. 401.II CC), opciones ambas que han quedado completamente descartadas en los dos informes periciales. Como ya se ha indicado, sin acuerdo unánime de los interesados, no es posible extinguir el condominio mediante la creación de otros condominios más reducidos, que es precisamente la premisa de la Audiencia para concluir que el inmueble es divisible mediante la creación de dos elementos privativos, de los cuales uno se adjudicaría en proindiviso a cuatro comuneros y el otro, también en proindiviso, a los cuatro restantes.
4.-El hecho de que en los dos grupos de comuneros que establece la Audiencia existan vínculos de parentesco, por proceder cada uno de esos grupos de uno u otro de los dos copropietarios originales del inmueble, es inocuo a estos efectos. La única excepción a la exigencia de que la acción de división extinga por completo el condominio es el pacto de todos los interesados, que en este caso obviamente no concurre. …
5.-La desestimación de la demanda es también contraria (i) al principio de que nadie puede ser obligado a permanecer en una situación de comunidad; (ii) al objetivo natural de la acción de división de la cosa común, que es la cesación completa del estado de indivisión mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre la totalidad del bien en el que son titulares de una cuota indivisa; (iii) a la regla según la cual, si no es posible adjudicar al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o si física o jurídicamente tal división no fuera posible entre el número de comuneros realmente existente, se atribuirá a cada uno la parte proporcional del precio obtenido mediante la venta del bien;…. (v) y a la letra y a la interpretación del art. 401.II CC, que exigiría en este caso que la división pudiera realizarse mediante la adjudicación de ocho pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el art. 396 CC.
La consecuencia de todo ello será la estimación de la pretensión principal de la demanda y la condena a los demandados…a estar y pasar por la división de la comunidad existente sobre el inmueble… y siendo dicho inmueble indivisible, previo ofrecimiento a cualquiera de las partes para que pueda adquirirlo por su valor, la división deberá llevarse a efecto en pública subasta, con intervención de las partes y terceros licitadores y posterior reparto del producto obtenido entre los titulares con arreglo a su participación, salvo que las partes acuerden otro sistema de venta.
Cabe precisar sobre el valor del inmueble que los propios recurrentes han asumido el valor que resulta del informe pericial contrario, que es superior al otorgado en la demanda por referencia al valor catastral. El reconocimiento de ese mayor valor responde, pues, a la conformidad con las alegaciones de la parte recurrida, que no puede ahora oponerse precisamente a la tasación que ella misma aportó y que, al ser superior a la demanda, redunda en beneficio de todos los comuneros.
La Sentencia estima el recurso de casación porque la opción de dividir horizontalmente la finca formando dos que se adjudicarían en proindiviso a los dos grupos familiares solo hubiera sido posible de existir acuerdo entre todos los partícipes.
En su defecto, no siendo viable formar ocho fincas especiales según las pericias practicadas, debe ofrecerse su adquisición por el mayor valor que solicitaron subsidiariamente los demandados y, de no interesar a ninguno, subastarla y repartirse el precio.
9 de marzo de 2026
Álvaro José Martín Martín
Registro Mercantil de Murcia
ENLACES:
IR AL ÍNDICE GENERAL DE TODAS LAS SENTENCIAS TRATADAS EN CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES
RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES
OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades
WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web
Gredas de Bolnuevo en Mazarrón (Murcia). Por JFME.
