Informe Oficina Notarial Junio 2019. Acta Previa de Comprobación y esquema de plazos

AFS, 26/06/2019

INFORME OFICINA NOTARIAL JUNIO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACTA PREVIA DE COMPROBACIÓN LEY 5/2019:

a) ESQUEMA DE DILIGENCIAS

b) ESQUEMA DE PLAZOS

c) ESCRITURA DE PRÉSTAMO: NOVEDADES

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

EXTREMADURA. Ley 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura.

Actualiza la regulación de la cédula de habitabilidad establecida en el Decreto 113/2009, de 21 de mayo, posterior a la citada ley y se incluye dentro de las garantías el deber de conservación, por parte de los propietarios de edificios en los términos establecidos en la legislación extremeña.

En el capítulo VI, se regula el control de la vivienda protegida. Asimismo, se fijan unos mínimos que han de orientar el desarrollo reglamentario acerca de la tipología de vivienda, el régimen de protección, alcance, contenido y plazo de duración del régimen de protección, en función de la tipología de vivienda protegida y de su comercialización, del destinatario y de las ayudas públicas percibidas por este, entre otros, calificación provisional y definitiva, visado de contratos y demás.

Se modifican también las condiciones de ejercicio de los derechos reales de tanteo y retracto, los cuales se extienden en el caso de vivienda protegida durante todo el tiempo que esté vigente el régimen de protección y en el caso de aquellas viviendas que, sin integrar la clasificación de protegidas de acuerdo con la ley, hayan sido objeto de actuación financiada por la Comunidad Autónoma de Extremadura para su rehabilitación o adquisición, a partir de un determinado límite, en cuyo caso el ejercicio del derecho tendrá una duración de 10 años.

El título IV, «Protección de los derechos de los consumidores y usuarios en el acceso a la vivienda» clarifica los requisitos de acceso a la vivienda, tanto si ésta se lleva a cabo en venta como si se produce a través de alquiler, estableciendo unos mínimos por ley, dada la importancia de protección de estos derechos, que, no obstante, podrán ser objeto de desarrollo reglamentario más detallado.

El título VI, contiene la regulación de la enajenación de viviendas protegidas de promoción pública, la cual básicamente viene a recoger el régimen mantenido desde 2009.

GALICIA. Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.

Merece especial atención el canon de inmuebles declarados en estado de abandono que se crea en la ley como tributo propio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con naturaleza de impuesto, de carácter real y finalidad extrafiscal, que somete a gravamen a los inmuebles declarados en estado de abandono en los ámbitos en los que esté declarada un área de regeneración urbana de PDF (BOE-A-2019-7839 – 55 págs. – 542 KB) 

ARAGÓN. Ley 5/2019, de 21 de marzo, de derechos y garantías de las personas con discapacidad en Aragón.

En el título II se recogen las actuaciones que se deben adoptar en el ámbito sanitario para proteger el derecho a la salud de las personas con discapacidad, estableciendo el mandato de desarrollar un modelo de atención infantil temprana que coordine la intervención de los sistemas de salud, educación y de servicios sociales.

l título IX regula la protección jurídica de las personas con discapacidad, abordando cuestiones como la autonomía en la toma de decisiones, el interés personal, el apoyo en el proceso de toma de decisiones, los derechos y garantías de las personas con discapacidad usuarias de centros residenciales y centros de día, así como la especial protección de las personas con discapacidad en su condición de consumidoras.

Jubilaciones:

Se jubila al notario de Palma de Mallorca don José Félix Steegman López-Dóriga.

Se dispone la jubilación voluntaria de la notaria de El Puerto de Santa María doña María José Perales Piqueres.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Oviedo don Leonardo García Fernández de Sevilla.

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  MAYO se han publicado VEINTIOCHO RESOLUCIONES Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

188.*** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE. PACTO DE LIQUIDACIÓN Y TÍTULO PARA CONCRETAR LA DEUDA. Es posible ejecutar hipotecas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial siempre que haya un pacto de ambas partes para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijación de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.

177.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA: TRASLADO DE EDIFICACIONES. DOBLE INMATRICULACIÓN. Las situaciones de doble inmatriculación que se generan a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

179.** OBRA NUEVA TERMINADA. DETERMINACIÓN DE LAS COORDENADAS DE REFERENCIACIÓN GEOGRÁFICA DE LA FINCA EN LA QUE SE UBICA. La regla general es que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Por excepción, sí será necesario cuando el registrador, en su calificación, de manera clara y suficiente, lo estime preciso para disipar dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

187.** OBRA NUEVA Y VENTA DE FINCA RÚSTICA POR CUOTAS INDIVISAS EN ANDALUCÍA. CUÁNDO HAY O NO PARCELACIÓN ILEGAL. La mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento.

191.** EFECTOS RESOLUTORIOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA. DIFERENCIAS CON LA CONDICIÓN RESOLUTORIA. Diferencias entre condición resolutoria y efectos resolutorios derivados del incumplimiento de la condición suspensiva. Análisis de las condiciones suspensiva, resolutoria y del pacto de reserva de dominio.

193.** PARTICIÓN POR EL TESTADOR. DISPOSICIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO. Mientras que en la partición del testador el heredero adquiere directamente los bienes adjudicados, la disposición particional vinculará a los herederos o al contador partidor pero no producirá el efecto atributivo inmediato La interrupción del tracto se produce cuando hay varios títulos pendientes de inscripción. No se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo mediante expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral. No obstante, SÍ hay interrupción del tracto cuando el promotor del expediente adquiere no de todos sino sólo de alguno o algunos de los herederos del titular registral. 

195.** VENTA DE FINCA HIPOTECADA DE ENTIDAD CONCURSADA POR PRECIO INFERIOR AL DE TASACIÓN PARA SUBASTA. En la venta de una finca en concurso gravada con hipoteca, por precio inferior al valor de tasación para subasta, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.

196.**SEGREGACIÓN: DIVERGENCIA ENTRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y LICENCIA. Notarios y registradores deben exigir en las parcelaciones las licencias municipales (o declaraciones equivalentes) que sean exigibles por la legislación aplicable. Escritura e inscripción deben acomodarse a la licencia y no pueden modificar los términos en los que se concedió.

199.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ANTE GRAN DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE. La rectificación de descripción de una finca exige que haya correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica aportada.

201.** ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TRASTERO EFECTUADA POR COPROPIETARIAS DE UNA PARTE INDIVISA DEL LOCAL. CAUSA. Unos trasteros pendientes de transmitir, correspondientes al porcentaje del 12,70% de un local (en concreto los números 5, 8, 16, 24 y 26), los conservan en proindiviso las dos copropietarias originales. No consta su descripción individualizada ni su inscripción en folio independiente. La atribución del uso exclusivo de un trastero (26) a una de las dos cotitulares, describiendo su superficie y linderos precisa el consentimiento de todos los titulares del local. Hay que precisar la causa de dicha atribución.

RESOLUCIONES MERCANTIL

185.** SUBSANACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES POR APODERADO. No es posible subsanar defectos de una certificación de acuerdos sociales por un apoderado nombrado en la misma junta general que adopta los acuerdos. La subsanación de la certificación deberá ser hecha por persona que tenga facultad certificante.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES. 

 

PRACTICA NOTARIAL: ACTA PREVIA COMPROBACIÓN: ESQUEMA DEL ACTA Y ESQUEMA DE PLAZOS

A) ESQUEMA DEL ACTA

1.- DÍA APERTURA ACTA

Hay dos opciones:

1.- El día de descarga del expediente por el notario en SIGNO (o los siguientes, pero antes de comparecer el interesado)

Transitoriamente el día de descarga en el email notarial o en las plataformas bancarias operativas.

El acta sería del tipo ….HAGO CONSTAR…. que he recibido la documentación, etc ..

2.- El día de comparecencia  en notaría del prestatario, eligiendo notario O  ratificando la elección telemática.

El acta sería normal, del tipo COMPARECE…. Y ME REQUIERE

Idealmente, en ambos casos, el Acta hay que tenerla preparada desde el primer momento, de forma que cuando el interesado comparezca ya se hayan hechos los trámites previos de comprobación, en el acto se proceda a la entrevista e información y se haga el test de comprensión.

2.- DILIGENCIA INICIAL DE APERTURA:  CONTENIDO

      .- Constancia de elección notario y datos de la operación crediticia.      

    .- Reseña de  los documentos recibidos y datos personales interesados con resultado de comprobación.

      .- Incorporación de documentos recibidos, excepto borrador de contrato.

    .- Comprobación de que la minuta ha sido depositada en el registro de condiciones generales, y que el borrador es coherente con la FIAE y demás documentos

3.- DILIGENCIAS DE SUBSANACIÓN

    .- Comunicación al Banco incidencias (errores en datos personales o entre los expresados en la FEIN y en el borrador de contrato)

   .-   Subsanación por el Banco.  

 4.- DILIGENCIA COMPARECENCIA INTERESADO/S      . 

    .- Ratificación presencial de la elección de notario

    .- Explicación individualizada de datos de la FEIN, FIAE y demás documentos con ayuda de TEST y constancia en Acta con incorporación de los TEST (mejor que interesados lo firmen)

     .-  Reseña de dudas manifestadas y explicaciones dadas.

    .- Manifestación de haber comprendido y de no albergar dudas de las cláusulas del préstamo

  .-  Ver todos modelos de TEST del Consejo General del Notariado en Circular 1/1019:

       1A .- Prestatario.

       1B.-  Prestatario multidivisas.

        2.-    Fiador

        3.-    Hipotecante no deudor

    . Pueden hacerse varias diligencias si no comparecen todos el mismo día.

5.- DILIGENCIA FINAL DE CIERRE

     Haciendo constar el juicio POSITIVO o NEGATIVO del notario sobre verificación documentos y comprensión interesados.

      En caso de resultado negativo se remitirá al Banco copia simple electrónica.  En caso positivo se comunica el resultado positivo dentro de la aplicación en SIGNO.

 6.- NOTA DE REFERENCIA

    Poner nota de referencia de datos de la escritura del préstamo, cuando se firme para coordinación Acta/Préstamo Hipotecario       

  7.- CASO DE NO COMPARECENCIA:

Si el interesado no ha comparecido para la entrevista en el plazo ordinario esperado de 10 días, aún a pesar de haber elegido notario por internet o entregando la documentación presencialmente, si se ha optado por la opción A, el acta abierta se cerrará el día anterior al de finalización del plazo de la Oferta, pues el plazo de 10 días es un plazo mínimo para otorgar la escritura, pero no para otorgar el acta, por lo que habrá que esperar hasta el último día posible, que es el penúltimo de la oferta, ya que el último tiene que ser el de firma de la escritura de préstamo. Si se ha optado por la opción B y no se ha abierto el acta con número de protocolo, no habrá necesidad de cerrar el acta que no se ha abierto

 

B) ESQUEMA DE PLAZOS.

   FASE PREVIA: EMISIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN POR BANCO

   DÍA 0:  FIRMA MANUSCRITA Y ACEPTACIÓN POR EL  PRESTATARIO/FIADOR/GARANTE.

.- OBLIGATORIAMENTE Remisión telemática del expediente  por el Banco desde su plataforma particular a plataforma notarial (ANCERT) (Hasta 7 Documentos y Datos Personales).

.- TRANSITORIAMENTE hasta 31 de Julio 2019 puede ser remisión y entrega manual o por email o por cualquier otro medio.

   DÍA 1: ELECCIÓN DE NOTARIO Y DESCARGA DE LA DOCUMENTACIÓN

1.1.- EL INTERESADO ELIGE NOTARIO TELEMÁTICAMENTE.

. Banco facilita a cliente número de operación .
. Prestatario elige notario Telemáticamente, desde www.notariado.org
. Ancert envía una clave a su móvil/email que tiene que introducir, y la elección llega a Ancert.
. (o Presencialmente en la notaria).

.-  Es posible también la elección presencial en la notaría, pero será la excepción.

1.2.-ANCERT ENVÍA EL EXPEDIENTE AL NOTARIO.
Envía un mensaje a la bandeja de entrada del notario elegido dentro de la aplicación SIGNO.

1.3.- ACEPTACIÓN POR EL NOTARIO CON BAJADA Y EXAMEN DE LA DOCUMENTACIÓN RECIBIDA (el notario acepta el expediente y se baja la documentación, con firma avanzada de doble pin que confiere a la documentación y a la elección de notario fecha fehaciente).  El expediente queda alojado en SIGNO dentro del apartado  de trámites

En este momento (bajada de la documentación) el día inicial del plazo  para otorgar el Acta (que no computa).

   DÍAS 2-11: DIFERENTES DILIGENCIAS.
– DILIGENCIA DE APERTURA DEL ACTA. El día 1 ó 2. En otro caso el día de comparecencia del primer interesado.
– COMPROBACIÓN por el notario de documentación y datos personales, incluyendo consulta a registro de condiciones generales.
– TRAMITACIÓN de incidencias para subsanar. En tal caso se reinicia el cómputo cuando el banco envíe los documentos subsanados.
– COMPARECENCIA INTERESADOS

  DÍA 11: CIERRE DEL ACTA: Último día esperado para comparecencia y cierre del acta con juicio positivo o negativo y notificación a banco.
Excepción: Si el interesado no ha comparecido en el plazo habitual habrá que esperar que comparezca, con el acta abierta, hasta el día penúltimo de duración de la oferta, pues el último ha de ser necesariamente el de firma de la escritura

C) ESCRITURA DE PRÉSTAMO: NOVEDADES.

DÍA 12: PRIMER DÍA POSIBLE  FIRMA ESCRITURA DEL PRÉSTAMO

               ÚLTIMO DÍA POSIBLE: EL DE FIN DE LA OFERTA

.- Aunque el plazo mínimo es de 10 días (en la práctica el día 12), el plazo máximo será coincidente con el que dure la oferta (normalmente 1 mes) siempre que el acta previa se haya cerrado el día anterior con resultado positivo.

.-  No caben renuncias de plazos por el interesado.

.-  A CONSIGNAR EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO/CRÉDITO (COMO NOVEDAD):
    Datos y resultado positivo del acta previa.
    Datos de identificación del modelo o minuta empleado
    Datos depósito minuta en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.
    Email interesados para notificaciones (uno al menos).

MAS INFORMACIÓN SOBRE LEY 5/2019 Y NOVEDADES

Abajo un pequeño resumen de la Ley 5/2019 con sus novedades, del Acta Previa de Comprobación con sus plazos y también de otras cuestiones como las plataformas telemáticas, consulta al Registro de Condiciones General de Contratación y situaciones transitorias.

BREVE EXPLICACIÓN

FORMATO PDF

 

 

FORMATO POWER POINT

 

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ENLACES:

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