Informe Oficina Notarial Marzo 2026. Compensación en la Extinción de Condominio: Derecho Español e Italiano

SNG, 25/03/2026

Shadia Nasser García, Notaria de Formentera (Illes Balears)

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

RDLey 2/2026: Medidas vulnerabilidad social. Este RDLey NO ha sido convalidado por el Congreso de Diputados en su sesión del 26 de febrero de 2026, lo que provoca su derogación.

RDLey 3/2026: Pensiones y Seguridad Social. Se incluyen los contenidos del RDLey 16/2025, no convalidado, relativos a pensiones (revalorización, límites, prestaciones familiares…) y Seguridad Social (bases de cotización, topes, solidaridad intergeneracional, cuota adicional de solidaridad l…).

Plan Estadístico Nacional 2025-2028. Un real decreto desarrolla para 2026 el Plan Estadístico Nacional 2025-2028. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

RDLey 4/2026: Situaciones de emergencia y mercado. Este Real Decreto Ley NO ha sido convalidado por el Congreso de Diputados.  Permitía una limitación temporal de los precios máximos aplicables durante una situación de emergencia que altere las condiciones de oferta y demanda de un mercado concreto. Modificaba, para ello, la Ley de Consumidores y Usuarios.

Daños meteorológicos en Andalucía y Extremadura. Las medidas se aplican a los municipios gravemente afectados de estas comunidades autónomas. Se incluyen ayudas directas, exenciones IRPF, anticipos a cuenta, línea de avales, medidas para empresas y autónomos, empleo, Seguridad Social, reconstrucción de infraestructuras, etc. Se modifica la Ley del IRPF para que no tributen los perceptores del salario mínimo.

Salario mínimo 2026. El salario mínimo queda fijado en 40,70 euros/día o 1.221 euros/mes, con efectos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026. La disposición transitoria determina aspectos no laborales a los que no se aplica. Si hay prorrateo de pagas extraordinarias, el SMI asciende a 1.424,50 euros al mes.

Reglamento de fundaciones: Consejo Superior de Fundaciones. Se modifica la composición y adscripción del Consejo Superior de Fundaciones, cuya creación está prevista desde 2002, pero que todavía no ha llegado a materializarse, con carácter previo a su efectiva constitución.

Disposiciones autonómicas: Normativa de Asturias (presupuestos), Canarias (arbolado, universidades populares), Cataluña (Agencia de Atención Integrada Social y Sanitaria, función pública), Galicia (deporte, presupuestos, medidas fiscales y administrativas, conductas adictivas), Madrid (Hacienda, presupuestos), Navarra (medidas tributarias, imposición para los grupos multinacionales y nacionales grandes, Haciendas Locales).

Tribunal Constitucional: Sentencias: Inadmisión de preguntas parlamentarias.  Límites de los decretos leyes. Inadmisión de iniciativas parlamentarias. Nombramiento de Fiscal anulado. Resto: Cantabria: grados de discapacidad. Actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional. Conflicto Congreso – Senado: prórroga de enmiendas. Conflicto Congreso – Senado: no tramitación de enmiendas. Conflicto por prórroga de presupuestos.

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones:

Se declara la jubilación del notario de A Coruña don Francisco Manuel Ordoñez Armán.

Se declara la jubilación del notario de A Coruña, don José Guillermo Rodicio Rodicio.

Se declara en situación de excedencia voluntaria al notario de Santander don Víctor Fuentes Arjona.

Se declara la jubilación del notario de Teulada don Víctor Ortega Álvarez.

Se declara la jubilación del notario de Moncada don Jaime Alberto Pi Soriano.

Se declara la jubilación del notario de Inca don Sebastián José Antich Verdera.

Concurso Notarias: corrección de errores. Resolución de 6 de febrero de 2026, por la que se corrigen errores en la de 19 de enero de 2026, por la que se convoca concurso para la provisión de notarías vacantes. 

Se ha publicado la resolución del concurso el 16 de marzo. Concurso Notarial para la provisión de Notarías vacantes, nº 470

 

RESOLUCIONES:

En febrero se han publicado 158 RESOLUCIONES  que se ofrecen en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD (por orden de interés)

107.*** CANCELACIÓN USUFRUCTO VITALICIO CEDIDO: MUERE CESIONARIO VIVE CEDENTE. El usufructo vitalicio se extingue por muerte del usufructuario cedente, pero cabe el pacto de que se extinga a la muerte del último de los cesionarios.

112.*** HIPOTECA. RETENCIÓN DE CRÉDITO PARA ASEGURAR EL PAGO DE INTERESES. CRÉDITO USURARIO. COMISIÓN ALTA DE APERTURA. CLÁUSULA ABUSIVA. PRESTAMISTA NO BANCARIO. La comisión de apertura no es por sí misma abusiva, aunque tiene que ser transparente, y proporcionada al importe del préstamo, a criterio de los tribunales. Es posible la retención inicial de una parte del préstamo o crédito para que el acreedor se asegure el pago de los intereses, siempre que se haga con transparencia. Esa retención, sin embargo, no puede encubrir un préstamo inexistente, en cuyo caso sí se trataría de un préstamo usuario.

113.*** CORRECCIÓN ERRORES R. 6 octubre 2025 (4ª) [pasa de estimar a desestimar recurso]. Analiza la Dirección General cuestiones relativas a la existencia de una inexactitud registral, a la regla del tracto sucesivo, a la suficiencia de la titulación y al cumplimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales.

155.*** PAGO EN ESPECIE (FINCAS) POR SOCIEDAD A SOCIO A CUENTA DE FUTUROS DIVIDENDOS. DISTRIBUCIÓN INDIVIDUAL DE VALOR. Es posible que una sociedad transmita bienes a los socios, a cuenta del dividendo futuro, siempre que 1) se haya formulado un estado contable por el administrador, (aunque no se hayan aprobado las cuentas anuales), y 2) se limite la cantidad a distribuir, pues así lo regulan los artículos 277 y 278 de la Ley de Sociedades de Capital.

206.*** CARGA MODAL (DESTINO) : VENTA DE FINCA ADQUIRIDA POR DONACIÓN DE UN AYUNTAMIENTO. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD MODO. No es posible cancelar por caducidad la carga modal impuesta por el Ayuntamiento a la cesionaria consistente en mantener el Centro que se construya sobre la finca, a los fines indicados durante un período mínimo de treinta años, en la medida en que ha podido haber un eventual incumplimiento del deber de destino y que se podría ejercitar la acción de revocación de la cesión por dicho incumplimiento, o la aplicación de la reversión legalmente establecida, durante un plazo de cuatro años desde que el cedente conoció el incumplimiento y pudo ejercitar la acción y éstos no han transcurrido.

117. ***SUB-APODERAMIENTO: EXHIBICIÓN COPIA AUTORIZADA PODER INICIAL. El subapoderamiento exige la existencia de dos poderes otorgados en fechas sucesivas. Si el segundo poder es de fecha anterior al primero no puede hablarse de subapoderamiento: son dos poderes. En el primer caso, la exhibición de copia autorizada y el juicio de suficiencia se circunscribe al segundo poder. En el segundo, los mentados requisitos se exigen respecto de ambos poderes.

141.** ARRENDAMIENTO SOBRE VIVIENDA Y TRASTERO: RENUNCIA A RETRACTO. La determinación de si un trastero es accesorio a una vivienda o no a efectos de un contrato de arrendamiento debe quedar determinado en la escritura y no reducido a hipótesis.

148.** SEGREGACIÓN (EN 1978) FINCA RÚSTICA Y U.M.C.: RETROACTIVIDAD NORMATIVA URBANÍSTICA. Las operaciones de modificación de entidad hipotecaria (agrupación, agregación, división y segregación) son actos de naturaleza registral, debiendo atenerse al régimen legal vigente al tiempo del asiento de presentación y no al de su formalización en escritura pública.

66.** GEORREFERENCIACIÓN DE BIEN DEMANIAL: OPOSICIÓN COLINDANTES. Las alegaciones basadas en la usucapión no pueden ser tenidas en cuenta cuando son referidas a un bien demanial. En cambio, sí deben serlo las que se refieren a la delimitación del dominio público no deslindado.

67.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO (TITULO FORMAL) SIN EXPRESAR EL TITULO MATERIAL SUSTANTIVO DE LA ADQUISICIÓN. No es inscribible una sentencia declarativa del dominio si no expresa el título material de adquisición.

69.** SENTENCIA JUDICIAL SIN CONTENIDO INSCRIBIBLE. ASIENTO DE PRESENTACIÓN. No puede extenderse asiento de presentación de documentos que no sean título inscribible.

70.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTES CON INFORME TÉCNICO NO CONCLUYENTE. Cuando la documentación en que se basa la oposición no la acredita debidamente, la registradora debe requerir al presentante que aporte la justificación gráfica adecuada y trasladarla al promotor del expediente.

74.** PROHIBICIÓN URBANÍSTICA SOBRE LA FINCA DE UN VECINO. LEGITIMACIÓN. ASIENTO DE PRESENTACIÓN. La eventual comisión de una infracción urbanística deberá ser denunciada, por el particular en su caso, ante el correspondiente Ayuntamiento, que ejercerá la potestad sancionadora, si procediera, y lo comunicará al Registro de la Propiedad, y siempre con intervención del titular registral.

78.** EJERCICIO CONDICIÓN RESOLUTORIA: MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. Para que el ejercicio judicial de la condición resolutoria tenga efectos frente a los asientos posteriores es necesario que los terceros adquirentes o los titulares de cargas hayan tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento judicial.

82.** RECTIFICACIÓN DE GANANCIAL A PRIVATIVO TRAS EL FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. La rectificación de un asiento no fundado en pruebas plenas e indubitadas requiere el consentimiento de todos los interesados, ello por la propia dinámica registral, recogida en el art. 40 d) LH y, en su defecto, resolución judicial.

84.** SENTENCIA DECLARATIVA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA DEL TITULAR REGISTRAL SIN LA INTERVENCIÓN DE ÉSTE. La falta de tracto sucesivo no es una deficiencia meramente formal, sino que provoca la denegación de la inscripción solicitada como explícitamente ordena el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

88.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN COLINDANTES JUSTIFICANDO UNA CONTROVERSIA. El hecho de que el promotor del expediente no haya culminado con éxito un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias debido a la oposición de quienes ahora alegan invasión de sus fincas, pone de manifiesto la existencia de una controversia que justifica las dudas de identidad de la registradora.

115.** NIE EXTRANJEROS (EXPROPIACIÓN y Derecho REVERSIÓN). Es necesario consignar el NIE/NIF de extranjeros, no solo en Escrituras sino en TODO TÍTULO inscribible (Judicial o Advo) de trascendencia tributaria o que afecte a un derecho real inmobiliario (y el de reversión por expropiación lo es).

116.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN MUNICIPAL NO JUSTIFICADA. La oposición de la Administración basada solamente en que está investigando la naturaleza demanial de una franja de terreno incluida en la representación gráfica que se pretende inscribir, no es suficiente para denegar la inscripción.

125.** BIENES PRIVATIVOS EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO APROBADO EN SENTENCIA. No procede adjudicar bienes privativos adquiridos antes del matrimonio por ambos cónyuges en proindiviso ordinario en un convenio regulador de divorcio.

127.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA. En las prohibiciones de disponer penales o administrativas, el principio de prioridad del art 17 LH se antepone al artículo 145 RH y cierran el registro aun para los actos realizados con anterioridad a la prohibición, tanto si son actos dispositivos voluntarios como si son enajenaciones forzosas derivadas de asientos anteriores.

133.** SOBRESEIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR CLÁUSULAS ABUSIVAS NO ESTANDO LA FINCA INSCRITA YA A FAVOR DEL ADJUDICATARIO. Decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, estando ya inscrita no sólo la adjudicación de la finca hipotecada en favor del cesionario de remate en subasta, sino además una segunda transmisión en favor de un tercero, sin que este haya tenido intervención en el procedimiento, y no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, en el caso de que procediera, ni tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe no cabe sino denegar la inscripción.

135.** PRESENTACIÓN INSTANCIA PRIVADA (DE OPOSICIÓN A SERVIDUMBRE). La pretensión de que se tome nota en el registro de inexistencia de servidumbre de paso sobre el acceso a la finca del presentante por parte de un tercero y sobre su oposición a tal uso, no se encuentra incluida en ninguna de las posibles excepciones por la que nuestra legislación hipotecaria permite el acceso de documentos privados.

156.** DEMANDA A TERCEROS POSEEDORES EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PRECIO DE ADJUDICACIÓN. Debe ser demandado y requerido de pago el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.

161.** SUBSANACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO POR OMISIÓN DE ARRASTRE DE CARGAS TRAS SEGREGACIONES. La registradora rectifica de oficio un error de concepto sin participación de un titular registral que se ve afectado por la rectificación.

163.** DEHEREDACIÓN GENÉRICA DE DESCENDIENTES DE LOS DESHEREDADOS ESPECÍFICAMENTE.: Con carácter general, en el ámbito extrajudicial la desheredación produce plenos efectos, si bien cabe negar ab initio eficacia a ciertas desheredaciones.

169.** REANUDACIÓN (ACTA NOTARIAL) TRACTO SUCESIVO. La notificación edictal a herederos no puede ser genérica: debe identificar nominalmente al titular registral y dirigirse específicamente a sus causahabientes.

173.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES CON RECONOCIMIENTO POR EL REPRESENTANTE DE IMPORTES RECIBIDOS. Reitera la doctrina sobre la competencia exclusiva del notario para juzgar la suficiencia de las facultades de un apoderamiento.

179.** LIQUIDACIÓN TRIBUTARIA DE UNA ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIES en DIVISIÓN HORIZONTAL. En la duda de si un acto está o no sujeto a tributación, el registrador puede exigir la presentación de la correspondiente declaración tributaria (de “NO-Sujeción”)

180.** TRANSACCIÓN JUDICIAL DONDE SE RECONOCE UNA USUCAPIÓN. Un acuerdo transaccional homologado judicialmente mediante auto no tiene la consideración de título inscribible, pues no contiene una resolución judicial firme sobre el fondo del asunto que declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.

181.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE LOCAL QUE SE CONCRETA EN EL USO EXCLUSIVO DE GARAJE Y TRASTERO. Ni la comunidad funcional ni la subdivisión horizontal dan lugar a nuevos elementos privativos de la propiedad horizontal. La comunidad funcional se refiere a un elemento privativo que se transmite por cuotas. La subdivisión se refiere a dos o más elementos privativos en torno a ciertos elementos comunes diferenciados.

184.** ERROR ESENCIAL Y RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE COMPRAVENTA POR LOS COMPRADORES. MODIFICACIÓN DE LA PORCIÓN ADQUIRIDA. La rectificación de una escritura de compraventa que afecte a uno de los elementos esenciales del negocio jurídico (en este caso el porcentaje de titularidad adquirido y la naturaleza del derecho adquirido) no puede hacerse de forma unilateral por una de las partes (la compradora en este caso) sino que tiene que ser consentida por ambas partes, vendedora y compradora.

185.** SOLICITUD POR INSTANCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. La instancia privada de un particular no es medio hábil para anotar en el Registro de la Propiedad una prohibición de disponer fundada en que dicho particular ha presentado una denuncia. Es indispensable el título material, que es el correspondiente mandato judicial.

191.** OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD Y SERVIDUMBRE DE USO PÚBLICO. Obra antigua en zona de policía: requiere autorización de la Confederación Hidrográfica, aunque el art. 28.4 TRLS hable de «servidumbres» por una interpretación finalista del precepto

194.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA COORDINADA. Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para hacer una alteración importante de la ubicación, delimitación y superficie ya inscritas.

201.** RECURSO FRENTE A LA DESESTIMACIÓN DE LAS ALEGACIONES EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. Aunque ni la desestimación de las alegaciones del colindante que se opone a la inscripción, ni la práctica de esta son susceptibles de recurso, lo procedente es que en el procedimiento quede constancia de la resolución motivada por la que se acuerda la inscripción.

202.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO. COINCIDENCIA SUPERFICIES. En la inmatriculación de una finca con una edificación en su interior, la porción de suelo ocupada por la edificación puede resultar de la propia certificación catastral o a través de certificado técnico (o “cualquier otro medio idóneo”)

208.** PETICIÓN DE NOTA SIMPLE SIN USAR PLATAFORMA ELECTRONICA REGISTRAL. Solo cabe la petición y emisión de publicidad formal, como la nota simple informativa, por los canales institucionales expresamente previstos.

83.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA A INSTANCIA DE UN PARTICULAR. El asiento de presentación de una instancia privada solicitando una anotación preventiva de denuncia debe de ser denegado, tanto por cuestiones de forma como de fondo. Si, por error, se hubiera practicado asiento de presentación debe ser igualmente denegada la anotación preventiva solicitada, porque no está prevista en la legislación hipotecaria este tipo de anotación, y porque el título formal debe de ser, en su caso, un documento judicial.

108.* DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA EN DIVORCIO. Los títulos no inscritos o anotados no pueden perjudicar al titular del derecho inscrito.

119.* NOTIFICACIONES EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO ANTE LA TGSS. Para inscribir la adjudicación y cancelación de cargas, no es preciso acreditar que se haya notificado al actual titular registral que adquirió e inscribió con posterioridad a la fecha de la nota marginal acreditativa de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

128.* MANDAMIENTO ORDENANDO LA CANCELACIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE. Repaso de la doctrina de la DG sobre calificación de títulos judiciales. Esta doctrina ha de flexibilizarse tratándose de sentencias dictadas en procesos penales, donde por la propia dinámica del proceso, no es a veces posible la personación de titulares posteriores.

142.* DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 POR DUDAS DE IDENTIDAD. La tramitación del expediente del art. 199 LH solo puede denegarse en aquellos casos en los que claramente se aprecie desde el principio que su tramitación estaría condenada al fracaso.

147.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE FINCA EXPROPIADA Y SU RESULTANTE. Para inscribir la rectificación de la superficie expropiada, que implica su reducción, es preciso el consentimiento de la administración titular.

152.* INMATRICULACIÓN: CREACIÓN ARTIFICIOSA DE TÍTULOS «AD HOC». Si se cumplen requisitos objetivos del Art. 205, la mera sospecha no frena la inscripción

162.* DETERMINACIÓN PRECIO APLAZADO EN COMPRAVENTA. El precio de una compraventa es cierto (arts. 1273 y 1447 CC) si la suma de los pagos parciales y deudas asumidas coincide con el total pactado.

195.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN COLINDANTES BASADA EN SENTENCIA. La existencia de una sentencia que desestima la demanda para el ejercicio de una acción reivindicatoria sobre la porción de terreno objeto del exceso de cabida, evidencia una controversia que impide la inscripción.

RESOLUCIONES NRUA  (por orden de interés)

106.*** NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (ACTIVIDADES PROFESIONALES). La prohibición estatutaria de ejercer actividades profesionales NO impide la asignación de NRUA para alquiler turístico.

79.** NRUA: EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN Y CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (HOGAR FAMILIAR). La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la terminación de la obra.

93.** NRUA: VPO YA DESCALIFICADA. El alquiler de corta duración no turístico resulta incompatible con la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente».

120.** NRUA: SOLO HABITACIÓN CON BAÑO (MADRID). No es posible asignar NRUA a una habitación con baño, porque la regulación de las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid no contempla dicho uso por habitaciones sino solamente por «finca completa». Ha de aportarse al Registro el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable.

136.** NRUA: ALQUILER A ESTUDIANTES. Sí cabe la asignación de un NRUA para una vivienda que se quiere dedicar a alquiler de corta duración de uso NO turístico (a estudiantes), aunque conste en los estatutos la prohibición de dedicar las viviendas a actividad mercantil… que lleve consigo… presencia de huéspedes.

138.** NRUA: LA IMPUGNACION DE UN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS NO LO SUSPENDE SALVO DECISIÓN JUDICIAL. La impugnación judicial de un acuerdo comunitario prohibiendo los usos turísticos no suspende su eficacia, salvo decisión expresa del juez.

164.** NRUA: COMPETENCIA DE LA DGSJFP. La DGRN es competente para resolver los recursos sobre asignación de NRUA toda vez que el Real Decreto que regula la asignación del número de registro de alquiler de corta duración es de carácter estatal.

68.* NRUA: SOBRE SOLAR. NECESIDAD DE PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

71.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (NEGOCIO COMERCIAL). Los estatutos que prohíben las actividades económicas incluyen el alquiler turístico.

77.* NRUA: FALTA DE TRACTO (ENTRE SOLICITANTE Y TITULAR REGISTRAL). El solicitante de NRUA tiene que ser el titular registral de la finca.

89.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (FECHA OPONIBILIDAD ACUERDO). No cabe asignar un NRUA existiendo limitación estatutaria al respecto de fecha anterior a la inscripción de la actividad en el Registro de Turismo. Tal limitación estatutaria es oponible al recurrente, máxime cuando la prohibición estatutaria constaba inscrita con carácter previo a la inscripción a su favor.

167.* NRUA: SOLICITUD POR ARRENDATARIO NO ACREDITADO. Flexibilizando el principio de tracto sucesivo cabe que el NRUA se asigne a petición de quien ostenta la representación del titular registral mediante apoderamiento, contrato de gestión, arriendo o subarriendo con facultad de explotar, admitiéndose incluso el documento privado con firma electrónica, firma OTP o firma legitimada ante el registrador del titular registral. Pero no es posible si no se acredita por alguno de los documentos indicados.

172.* NRUA. AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD TRAS EL 3 DE ABRIL DE 2025. Para obtener el NRUA tras la reforma del apartado 12 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (entrada en vigor el 03/04/2025) es necesaria la autorización expresa de 3/5 de la comunidad de propietarios.

198.* NRUA: FINCA RUSTICA SIN EDIFICACIÓN. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

207.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA NO RETROACTIVA A LOS ALQUILERES YA EXISTENTES Y PENDENCIA DE PROCEDIMIENTO JUDICIAL PARA DILUCIDAR SI LA ACTIVIDAD ESTÁ PROHIBIDA. Inscrita un acuerdo de la Comunidad prohibiendo el uso turístico de las viviendas salvo las que ya lo estaban desarrollando antes, y pendiente un pleito al respecto, no cabe obtener el NRUA hasta que se clarifique si se aplica o no tal excepción.

72.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSION/CASA HUÉSPEDES). La expresa prohibición –entre otras– de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, asignar un NRUA de alquiler de uso turístico a la misma.

126.() NRUA: AUTORIZACION POR ACUERDO JUNTA PROPIETARIOS. Queda también fuera del alcance de la calificación registral –y de las funciones del Centro Directivo– formular apreciación alguna sobre el hecho de que el inmueble se haya destinado o no, de forma continuada, a alquiler de uso turístico hasta la fecha pues se trata de una cuestión que ha de quedar también a la apreciación administrativa o judicial.

132.() NRUA: PREVIA LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración turística exige, en la Comunidad de Madrid, la preceptiva licencia municipal de uso turístico.

166.() NRUA: TRACTO SUCESIVO. El solicitante de NRUA tiene que ser el titular registral de la finca.

170.() NRUA: FINCA NO INMATRICULADA. La asignación de NRUA exige la previa inmatriculación de la finca, así como la constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

RESOLUCIONES MERCANTIL (por orden de interés)

75.*** DEPÓSITO CUENTAS ANUALES: IDENTIFICACIÓN TITULAR REAL. MOTIVACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. POSIBLE ERROR DEL PROGRAMA DE DEPÓSITOS DE CUENTAS. Si la nota de calificación carece de fundamentación suficiente, la DG puede estimar el recurso por dicho motivo, pese a que no entre en el fondo de la cuestión debatida.

131.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL ANTE DEFECTO EN OBJETO SOCIAL ESTATUTARIO. SOLICITUD ESPECÍFICA. La solicitud de inscripción parcial si se hace mediante una instancia no es necesario que lleve la firma legitimada. Si el defecto de que adolece la escritura es relativo al objeto de la sociedad, para practicar la inscripción parcial será necesaria una solicitud expresa y específica no siendo suficiente la solicitud genérica incluida en la escritura.

76.** DEPÓSITO CUENTAS ANUALES. IDENTIFICACIÓN TITULAR REAL. MOTIVACIÓN CALIFICACIÓN. Idéntica a la anterior, incluso se trata de la misma sociedad, aunque el problema se plantea con las cuentas del ejercicio 2023. La DG hace hincapié en que la declaración de titularidad real se ha cumplimentado en el modelo oficial al efecto.

105.** AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS: BALANCE: LEGITIMACIÓN NOTARIAL FIRMA DEL AUDITOR DE CUENTAS. No es necesaria legitimación notarial de firmas en el informe del auditor relativo al balance que debe acompañar al aumento de capital con cargo a reservas de una sociedad de capital.

139.** PRENDA DE BICICLETAS: DETERMINACIÓN OBJETO Y OBLIGACIÓN GARANTIZADA. En una prenda sin desplazamiento de bicicletas eléctricas, la identificación de los bienes dados en garantía no tiene que ser muy detallada, la duración de la obligación puede constar de forma indirecta resultante del cuadro de amortización, y aunque los fondos obtenidos para el préstamo provengan de una diversidad de personas, si existe un solo acreedor que es el que recibe esos fondos, la prenda es inscribible.

149 y 150.** DEPÓSITO CUENTAS ANUALES: VALIDACIÓN DE FIRMA ELECTRÓNICA. Para que sea admisible un depósito de cuentas telemático con certificación de los acuerdos de la junta firmados electrónicamente, es necesario que la firma que consta en la certificación de esos acuerdos pueda ser validada por el sistema.

175.() DEPÓSITO CUENTAS ANUALES: NECESIDAD DE DEPOSITAR LAS DE AÑOS ANTERIORES. Existe el principio de tracto sucesivo para los depósitos de cuentas.

193 Y 194.() DEPÓSITO CUENTAS ANUALES: NIF REVOCADO. No cabe el depósito de cuentas de una sociedad que tiene el CIF revocado y publicado en el BOE.

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PRÁCTICA NOTARIAL: COMPENSACIÓN EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: DERECHO ESPAÑOL E ITALIANO.

I.- INTRODUCCIÓN.

Este informe trae causa de una calificación registral que, al limitar su fundamentación a la cita genérica de los artículos 159 y 177 del Código Civil italiano, obligó a volcar en el recurso una explicación detallada sobre cómo funciona la extinción del condominio en dicho ordenamiento. Si bien la naturaleza y efectos de la extinción del condominio sobre un inmueble sito en España se rigen por la ley española (art. 10.1 CC), la cita del artículo 159 del código civil italiano hizo necesario explicar la operación bajo la ley personal del adjudicatario para constatar que el régimen de comunidad legal italiano no impone restricciones a la libre disposición del bien que comprometan la eficacia de la adjudicación. Dado que el procedimiento concluyó con el allanamiento del registrador, la ausencia de una resolución de nuestro Centro Directivo nos permite abordar, brevemente, la configuración de la división de la cosa común en Italia y confirmar que su estructura y principios no distan tanto de los principios que rigen en el derecho español. 

a.- El supuesto de hecho.

El caso que da origen a este informe es el siguiente: dos hermanos, ciudadanos italianos, adquieren por mitades indivisas una finca en España. En el momento de la compra, el hermano está soltero y la hermana casada en régimen de separación de bienes. Años después, el hermano (ya casado y sujeto al régimen legal supletorio italiano) extingue el condominio, adjudicándose la totalidad del inmueble y compensando económicamente el exceso a su hermana.

El conflicto surge cuando el adjudicatario, tras expandir su cuota a la totalidad del dominio, vende la finca a un tercero en concepto de bien privativo, planteándose la duda de si la cuota «acrecida» durante el matrimonio debe calificarse como común (Comunione legale) por el hecho de haberse formalizado constante matrimonio, o si mantiene la naturaleza personal del título originario.

Art. 159. El régimen patrimonial legal de la familia, a falta de convención diversa (…)  es el de la comunidad de bienes.

Art. 177. Constituyen objeto de la comunidad: a) los bienes adquiridos por los cónyuges, conjunta o separadamente, durante el matrimonio, con exclusión de aquellos relativos a los bienes personales; b) los frutos de los bienes propios de cada uno de los cónyuges, percibidos y no consumidos al momento de la disolución de la comunidad; c) los ingresos procedentes de la actividad separada de cada uno de los cónyuges si, al momento de la disolución de la comunidad, no hubieran sido consumidos; d) las empresas gestionadas por ambos cónyuges y constituidas después del matrimonio.

Si se trata de empresas gestionadas por uno solo de los cónyuges pero constituidas después del matrimonio, la comunidad comprende solo los beneficios e incrementos derivados de la misma que subsistan al momento de la disolución de la comunidad.

b) .- Las fuentes.

Este informe se nutre de la fundamentación de aquel recurso, y se enriquece con las aportaciones puntuales y la documentación del Consiglio Nazionale del Notariato italiano (Estudio n. 28-2021/C de Rolando Quadri)  facilitados por la notaria italiana Bárbara Bosso de Cardona. Ello permite confirmar que la división de la cosa común en España y en Italia es equiparable en función y naturaleza (basándose en la naturaleza distributiva de la división y en la protección de la naturaleza del título originario frente a las mutaciones del estado civil de los comuneros), aunque el camino técnico para llegar a esa conclusión varía ligeramente en cada código.

 

II.- NORMATIVA APLICABLE.

Debemos distinguir entre la naturaleza jurídica del acto (regulada por la lex rei sitiae) y el efecto patrimonial derivado del matrimonio (regulado por la ley personal de los cónyuges).

LEX REI SITIAE. Según el art 10.1 Cc la propiedad de los inmuebles y su publicidad registral se rigen por la ley del lugar donde se hallen. Al radicar en inmueble en España, el Derecho español es la ley rectora para calificar la naturaleza del acto (extinción de condominio).

LEY PERSONAL. La ley que rige los efectos del matrimonio dependerá de la fecha de celebración del enlace, antes o después del 29/01/2019 (Reglamento UE 2016/1103). En este caso, el régimen es el de comunidad legal de derecho italiano (comunione legale), pero el razonamiento es extensible a cualquier otro. En cualquier caso, el régimen matrimonial extranjero no debe influir en la naturaleza de la cuota adjudicada por extinción de condominio, a menos que la legislación extranjera disponga expresamente otra cosa. (Recordemos que partimos del supuesto de que la cuota originaria se adquiere en estado de soltero y la extinción de condominio se produce una vez celebrado el matrimonio).

Si bien la naturaleza del acto se rige por la ley española (lex rei sitae, art. 10.1 Cc), resulta necesario analizar la operación bajo la ley personal del adjudicatario para confirmar si el régimen de comunidad legal italiano impone alguna restricción a la libre disposición del bien.

 

III.- NATURALEZA DEL DERECHO DE CUOTA: LA PROPIEDAD «COMPRIMIDA»

EL SISTEMA ESPAÑOL.

En Derecho español, la doctrina mayoritaria, la de la DGSJFY (09/12/2011, 29/01/2013, 30/06/2017, 27/11/2023) y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 12 abril 2007, 09 octubre 2018), mantienen una posición constante: la disolución de comunidad no es un acto traslativo, sino especificativo o de desenvolvimiento de un derecho preexistente. 

En palabras de Eduardo Llagaria:  Cada uno de los sujetos es titular del pleno dominio de la cosa por entero. Pero como sobre la misma cosa coexisten diversas titularidades, el dominio de cada uno está «comprimido» por el dominio de los demás; y, consiguientemente queda reducido a la cuota indivisa que le corresponde. Bajo esta premisa, el adjudicatario en la extinción de condominio no adquiere nada nuevo, sino que concreta su cuota abstracta previa, por ello la parte «acrecida» mantiene la naturaleza de la cuota originaria. Esta postura descansa en el art. 450 Cc, que establece la ficción de posesión exclusiva en el adjudicatario durante todo el tiempo que duró la indivisión.

EL SISTEMA ITALIANO.

El Derecho italiano llega a la misma solución técnica. Tradicionalmente, el derecho italiano ha calificado la división como un acto declarativo basándose en la ficción de «retroactividad» del art 757 Cci que enseguida veremos.  Y aunque la jurisprudencia reciente (Sentencia n. 25021/2019 de las Sezioni Unite de la Cassazione) mencione una naturaleza «constitutiva», lo hace con fines administrativos o urbanísticos -controles y sanciones urbanísticas- y el Consiglio Nazionale del Notariato aclara también que, civilmente, el acto sigue siendo de contenido determinativo (regolativo): su finalidad es organizar y concretar la relación jurídica previa, no el intercambio traslativo. 

Esta equivalencia funcional se basa en los artículos 713 y siguientes del Codice Civile, aplicables a la división ordinaria por la remisión expresa que hace a ellos el art. 1116. Especialmente relevante es el artículo 757 (que es un reflejo de nuestro 450 Cc) que consagra la naturaleza declarativa y no traslativa de la partición en Italia: el adjudicatario se considera sucesor único e inmediato desde el origen de la comunidad. Por tanto, la adjudicación mantiene la naturaleza de la cuota originaria. Esto equipara funcionalmente el sistema italiano al «acto especificativo» español.

Art. 1116. (Aplicabilidad de las normas sobre la división hereditaria). A la división de las cosas comunes se aplican las normas relativas a la división de la herencia, en cuanto no sean incompatibles con las disposiciones anteriores. (ver 406 Cce)

Art. 713. (Facultad de pedir la división). Los coherederos pueden pedir siempre la división. Cuando todos los coherederos o algunos de ellos son menores de edad, el testador puede disponer que la división no tenga lugar antes de que haya transcurrido un año desde que el menor de ellos haya alcanzado la mayoría de edad. También puede disponer que la división de la herencia o de algunos bienes de la misma no tenga lugar antes de que haya transcurrido un plazo no superior a cinco años desde su fallecimiento. (ver 1051 Cce)

Art. 757. (Retroactividad de la división). Se considera que cada coheredero es sucesor único e inmediato de todos los bienes comprendidos en su lote o que le hayan sido adjudicados mediante licitación, y se considera que nunca ha tenido la propiedad de los demás bienes hereditarios. (ver 450 Cce)

IV.- LA COMPENSACIÓN ECONÓMICA (CONGUAGLIO) Y EL REEMBOLSO

COMPENSACION EN DERECHO ESPAÑOL.

El mecanismo de la extinción de condominio consiste en que un comunero expande su cuota originaria hasta consolidar la totalidad del dominio, compensando económicamente a los demás partícipes para garantizar el equilibrio de la adjudicación. Partimos del supuesto básico de extinción de condominio sobre un único bien indivisible en el que uno de los comuneros compensa económicamente al otro en dinero, y sin perjuicio de las complejas modalidades y repercusiones fiscales que la figura puede adoptar, ampliamente desarrolladas en los estudios de mi compañero Javier Máximo Juárez González (aquí , aquí, aquí  y aquí ) y por Antonio Botía Valverde (aquí).

Aunque el desembolso económico por el comunero adjudicatario puede inducir a confusión con la compraventa onerosa, la duda se aclara si atendemos a que, en la configuración legal de la extinción de condominio, la entrega de dinero no constituye técnicamente un precio, sino una indemnización (art 404 Cc) o un abono del exceso (art 1062 Cc) cuya finalidad no es el intercambio de prestaciones, sino restablecer el equilibrio patrimonial entre los condóminos al tiempo de la división. 

En la extinción de condominio no se paga para adquirir la propiedad (que ya se ostentaba sobre el todo, aunque de forma comprimida) sino para liberar al bien de la concurrencia de los demás titulares.

CONGUAGLIO EN DERECHO ITALIANO

Esta figura tiene su correspondencia en el Derecho italiano en la figura del conguaglio regulado en los artículos 713 y siguientes del Codice Civile (Cci), aplicables a la división ordinaria por remisión del art. 1116 Cci. Según los arts 720 y 728 Cci, ante bienes que no admiten cómoda división, estos se adjudican por entero a un partícipe «con cargo del exceso» (con addebito dell’eccedenza) y la compensación pecuniaria (conguaglio) es el equivalente en dinero que compensa la inigualdad en las cuotas.

Es decir, no se considera el precio de una compraventa. De acuerdo con estos preceptos, el pago del conguaglio solo tiene el efecto de una obligación de dinero entre los copropietarios, reforzando la idea de que la adquisición derivada de la extinción de comunidad es declarativa y mantiene la naturaleza personal de la cuota inicial.

Art. 720: Si en la herencia existen inmuebles que no se pueden dividir cómodamente, o cuya fragmentación perjudicara a los intereses de la economía pública o de la higiene, y la división íntegra no puede realizarse sin dicha fragmentación, estos deberán ser adjudicados preferiblemente por entero, con cargo del exceso, en la porción de uno de los coherederos que tenga derecho a la cuota mayor, o incluso de varios coherederos si estos solicitan conjuntamente su atribución. Si ninguno de los coherederos está dispuesto a ello, se procederá a la venta en pública subasta. 

Art. 728: La desigualdad en especie de las cuotas hereditarias se compensará con un equivalente en dinero.

En este sentido, tanto en España como en Italia, la finalidad no es incorporar un nuevo activo al patrimonio mediante una adquisición onerosa, sino la  liquidación y concreción de un título preexistente mediante una indemnización compensatoria.

 

V.- EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD ITALIANO (COMUNIONE LEGALE) Y EL EFECTO REEMBOLSO

REGIMEN Y PARTICULARIDADES.

Desde la reforma del derecho de familia de 1975, el régimen económico matrimonial legal en Italia es la comunidad de bienes regulada en los artículos 159 y ss.  Su funcionamiento se basa en la coexistencia de una «masa común» (bienes adquiridos durante el matrimonio); y los «patrimonios personales» de cada uno de los cónyuges (bienes previos al matrimonio, herencias o donaciones).  

En este régimen existe una presunción de comunidad en la adquisición de inmuebles nuevos (art 177 Cci)  y unas formalidades de excusión de esa presunción (art 179 Cci) , similares a los previstos para la sociedad de gananciales del derecho Español. 

Una especialidad fundamental frente a la sociedad de gananciales del derecho español es la llamada comunidad de residuo (que la doctrina fundamenta en el art 177.b): en el régimen de comunione legale, los frutos de los bienes propios y los ingresos del trabajo personal son de titularidad del cónyuge que los genera durante el matrimonio, y solo pasan a ser comunes si subsisten (si no se han gastado) en el momento de la disolución del régimen. 

CONSECUENCIAS  PATRIMONIALES Y EL DERECHO DE REEMBOLSO.

Pues bien, volviendo al supuesto planteado, consolidación del pleno dominio constante matrimonio sobre una finca cuya cuota inicial fue adquirida en estado de soltero, el Código civil italiano impone las siguientes conclusiones:

i.- Como la extinción del condominio no es una «adquisición» traslativa en el sentido del art 177 Cci, sino un acto de especificación de un derecho preexistente, las reglas de presunción de comunidad y las formalidades para excluirlas del art 179 Cci resultan inaplicables. No se está incorporando un activo nuevo en el patrimonio matrimonial, sino especificando un derecho ya existente en el patrimonio personal del cónyuge.

ii.- El art 179 Cci , dispone que son bienes personales aquellos de los que el cónyuge era titular antes del matrimonio. Dado que, como hemos visto, la división tiene efectos retroactivos al momento de formación de la comunidad (art 757 Cci), y la ley considera que el adjudicatario ha sido propietario único de los bienes de su lote desde el momento de la adquisición de la cuota, resulta que la totalidad de la finca «hereda» la naturaleza personal de la cuota originaria.

iii.- Incluso si se pretende fiscalizar el origen de los fondos utilizados para el conguaglio, el Cc italiano tiene estas reglas:

–.–Del art 177.b y c.  resulta que los ingresos procedentes de la actividad separada de cada cónyuge son propios de cada cónyuge y sólo se vuelven comunes si subsisten al disolverse el régimen. En consecuencia, si el dinero con que se paga el conguaglio es «privativo», al consumirse en la extinción de condominio, tal dinero ya no existe y, por tanto, no se puede presumir su carácter común (pues no subsistirá en el momento de la extinción del régimen). 

–.– Del art 195 resulta que si un cónyuge emplea fondos comunes para fines personales (como expandir la cuota en un condominio) debe reembolsar dicha suma a la comunidad. En consecuencia, si el dinero con que se paga el conguaglio es «común», se genera una obligación de reembolso de su importe. Al igual que en el derecho español (art 1358 Cc), nace una deuda de valor exigible solo al disolverse el régimen, pero nunca una copropiedad sobre el inmueble.

–.– Y del art 192 resulta que la obligación de reembolso es puramente personal y solo exigible (salvo autorización judicial) al disolverse el régimen matrimonial. Al ser una obligación personal y no tener transcendencia real, no se halla amparado por las reglas de protección del artículo 1113 Cci, cuya salvaguarda se reserva exclusivamente a titulares de derechos reales oponibles sobre la cosa común (como acreedores hipotecarios o cesionarios de cuota) que puedan verse perjudicados por la división.

En consecuencia, el reembolso no  constituye una carga sobre la finca ni restringe la capacidad del titular para disponer libremente de ella. 

CONCLUSIÓN

De acuerdo con lo expuesto, cabe concluir que el Derecho italiano no solo es plenamente compatible con el enfoque del Derecho español, sino que, bajo su propia lógica jurídica, llega a la misma solución práctica: la extinción de condominio debe entenderse como un negocio jurídico de naturaleza distributiva y especificativa, totalmente ajeno a las adquisiciones traslativas que nutren el patrimonio ganancial o común. 

Al no constituir una incorporación onerosa de un activo nuevo, sino la liquidación de una situación jurídica preexistente, la naturaleza del bien queda fijada por el título de adquisición de la cuota originaria. Por tanto, si la cuota ingresó en el patrimonio personal del comunero antes de su matrimonio, la posterior expansión de su cuota (al extinguirse el condominio) constante matrimonio no altera su carácter privativo o personal.

En consecuencia, en el tráfico jurídico inmobiliario, el bien resultante de la disolución de comunidad debe ser tratado como íntegramente personal o privativo del adjudicatario . Esto permite al titular disponer libremente del inmueble sin necesidad de obtener el consentimiento de su cónyuge ni acreditar un régimen de separación de bienes, garantizando así la integridad del patrimonio personal originario y la seguridad jurídica de los terceros adquirentes.

.    .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .    .    .    .   .   .   .    .    .    .    .    .    .    .    .    .    .    .

(volver) (Estudio n. 28-2021/C del Consiglio Nazionale del Notariato) La división en Italia es hoy un acto constitutivo en sus efectos (convierte la titularidad de una cuota en propiedad exclusiva) pero declarativo/distributivo en su causa (no es una compra o adquisición, sino una liquidación). Esta distinción permite que el bien adjudicado siga siendo personal/privativo si la cuota originaria lo era, manteniendo la equivalencia funcional con el derecho español (donde se prefiere la expresión «especificativo»). El informe explica que la calificación de la división como acto «constitutivo-traslativo» por las Sezioni Unite tiene un carácter instrumental y está destinada a incidir directamente en la disciplina urbanística. Su objetivo es evitar que se utilicen las divisiones para que circulen edificaciones ilegales, construcciones sin licencia o incumplimientos de la normativa urbanística., aplicando las mismas sanciones que a las compraventas

(volver) Art. 177. Constituyen objeto de la comunidad: a) los bienes adquiridos por los cónyuges, conjunta o separadamente, durante el matrimonio, con exclusión de aquellos relativos a los bienes personales; b) los frutos de los bienes propios de cada uno de los cónyuges, percibidos y no consumidos al momento de la disolución de la comunidad; c) los ingresos procedentes de la actividad separada de cada uno de los cónyuges si, al momento de la disolución de la comunidad, no hubieran sido consumidos; d) las empresas gestionadas por ambos cónyuges y constituidas después del matrimonio. 

Si se trata de empresas gestionadas por uno solo de los cónyuges pero constituidas después del matrimonio, la comunidad comprende solo los beneficios e incrementos derivados de la misma que subsistan al momento de la disolución de la comunidad

(volver) Art179. No constituyen objeto de la comunidad y son bienes personales de cada cónyuge: a)Los bienes de los que el cónyuge era titular antes del matrimonio o respecto de los cuales era titular de un derecho real de disfrute. b)Los bienes adquiridos posteriormente al matrimonio por donación o por sucesión hereditaria, cuando en el acto de liberalidad o en el testamento no se haya especificado que ellos son atribuidos a la comunidad. c)Los bienes de uso estrictamente personal de cada cónyuge y sus accesorios. d)Los bienes que sirven para el ejercicio de la profesión del cónyuge, excluidos aquellos destinados a una empresa que forma parte de la comunidad. e)Los bienes obtenidos a título de resarcimiento del daño, así como la pensión correspondiente a la pérdida total o parcial de la capacidad laboral. f) Los bienes adquiridos con el precio de venta de los bienes personales indicados precedentemente o con su permuta (intercambio), siempre que esto sea declarado expresamente en el acto de adquisición.

La adquisición de bienes inmuebles o de bienes muebles registrados, incluso cuando se realice con el precio de la transferencia de bienes personales (letras c), d) y f)), queda excluida de la comunidad si tal exclusión resulta del acto de adquisición, si el cónyuge adquirente lo declara expresamente.

(volver) Art192 Cada uno de los cónyuges está obligado a reembolsar a la comunidad las sumas retiradas del patrimonio común para fines distintos del cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 186.

Está obligado, asimismo, a reembolsar el valor de los bienes a que se refiere el artículo 189, a menos que, tratándose de un acto de administración extraordinaria realizado por él, demuestre que el propio acto ha sido ventajoso para la comunidad o ha satisfecho una necesidad de la familia.

Los reembolsos y las restituciones se efectúan en el momento de la disolución de la comunidad; no obstante, el juez puede autorizar que se efectúen en un momento anterior si el interés de la familia lo exige o lo permite.

A falta de la declaración prevista en el artículo 179, letra f), los bienes inmuebles o los bienes muebles enumerados en el artículo 2683, adquiridos después del matrimonio y excluidos de la comunidad en virtud de la letra f) del mismo artículo, se considerarán adquiridos con los ingresos procedentes de la actividad separada de cada uno de los cónyuges.

Los bienes adquiridos con los ingresos procedentes de la actividad separada de cada uno de los cónyuges constituyen objeto de la comunidad solo si subsisten en el momento de su disolución (art. 177, letras b y c).

  (volver) Art 195. Cada uno de los cónyuges debe reembolsar a la comunidad las sumas retiradas del patrimonio común e invertidas en fines diversos, y puede retirar del patrimonio de la comunidad las sumas por él retiradas del patrimonio personal e invertidas en gastos e inversiones de esta última.

En el caso de retiradas en dinero, las sumas a reembolsar o a retirar se determinarán con referencia al valor nominal.

Los reembolsos se efectuarán en el momento de la disolución de la comunidad; no obstante, el juez puede autorizar, si las circunstancias lo requieren, que el reembolso se efectúe en un momento precedente

Shadia Nasser García, notaria de Formentera

 

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