INFORME OFICINA NOTARIAL SEPTIEMBRE DE 2025.

ÍNDICE:

• DISPOSICIONES DESTACADAS
• NOTICIAS NOTARIALES
• RESOLUCIONES PROPIEDAD
• RESOLUCIONES MERCANTIL
• PRÁCTICA NOTARIAL:  IDENTIDAD GRÁFICA DE FINCAS Y SUS CONSECUENCIAS PRÁCTICAS
• ENLACES

DISPOSICIONES DESTACADAS

No ha habido, durante agosto, disposiciones estatales de especial interés.

Disposiciones autonómicas. Disposiciones de Cataluña (municipios rurales, escolarización), Extremadura (función pública), La Rioja (medidas fiscales de apoyo al medio rural, medidas tributarias y administrativas) y Murcia (presupuestos).

Tribunal Constitucional. Prestación por nacimiento y cuidado de hijo menor. Vacunación Covid-19.  Auto: Ley de gestión pública de Madrid.

En AGOSTO, se han publicado CINCUENTA. Se ofrecen en archivo aparte. 

RESOLUCIONES PROPIEDAD

377.*** HERENCIA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES. No cabe apreciar conflicto de intereses en la actuación del representante cuando se limita a cumplir con el mandato de una norma imperativa.

378 y 379.*** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FINCA QUE FIGURA EN CONSTRUCCIÓN. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración (NRUA) exige la previa constancia registral de la terminación de la obra.

386.*** HIPOTECA. POSIBLES TÉRMINOS CONTRADICTORIOS. Puede constituirse una sola hipoteca sobre varias fincas en garantía de diferentes obligaciones e inscribirse la división de la hipoteca por cuotas según la participación de los acreedores en el préstamo. Si los acreedores no pactan el ejercicio colectivo de la acción hipotecaria, su desenvolvimiento práctico es semejante al caso de varias hipotecas del mismo rango.

401.*** HERENCIA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES. El titular de la patria potestad no necesita autorización judicial cuando el hijo menor de edad recibe como heredero bienes de la herencia que están hipotecados. Para apreciar conflicto de intereses se debe atender a diversos elementos de carácter objetivos fundados en la inexistencia de automatismo en las diversas fases de la adjudicación hereditaria (por ejemplo, en la confección del inventario, liquidación de las cargas y adjudicación de bienes

404.*** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO. EFECTOS DE LA ENTRADA EN EL REGISTRO DEL DOCUMENTO ELECTRÓNICO. Aunque un documento tenga entrada telemáticamente fuera de las horas de oficina, y por ello se presente materialmente al día siguiente, todos sus efectos, entre ellos el de prórroga de una anotación, los va a producir como si se hubiera presentado el día de la entrada.

405.*** SEGREGACIÓN DECLARADA NULA. Resolución que repasa la normativa que permite la división o segregación de fincas rústicas con edificaciones en situación de actuación fuera de ordenación sin licencia específica de segregación en Andalucía.

408.*** CÓNYUGE INSTITUIDO HEREDERO CON POSTERIOR DIVORCIO. INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO. La separación o divorcio no provoca la ineficacia de la disposición testamentaria hecha a favor del entonces cónyuge y ahora ex cónyuge. Necesidad de procedimiento judicial contradictorio. Inaplicación del art. 767.I CC al caso.

416.*** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. La cancelación por caducidad de condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas al pago del precio aplazado y sujetas a un plazo de ejercicio, se rige por el artículo 210.1.8.ª en su párrafo primero. Para aplicar el citado artículo es preciso determinar el día en que finalizó el término de posible ejercicio de la situación inscrita y, a partir de ahí, contar cinco años de fecha a fecha, para determinar si el plazo para proceder a la cancelación por caducidad se ha cumplido.

367.** PROPIEDAD HORIZONTAL. TESTIMONIO NOTARIAL DEL LIBRO DE ACTAS. TÍTULO FORMAL PARA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El testimonio notarial de un acuerdo de Junta de Propietarios en propiedad horizontal documentado en un Libro de Actas de una Comunidad de Propietarios no es título público suficiente a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

368 y 369.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FALTA DE CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO Y DE FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL APORTADA. Para la concesión del NRA deberán tenerse en cuenta, en su caso, las pertinentes normas autonómicas o municipales reguladoras del alquiler turístico en la localidad de que se trate.

371 y 372.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE PROHÍBEN ACTIVIDAD COMERCIAL. Si los estatutos de una propiedad horizontal prohíben para las viviendas, entre otros usos el comercial, dicha prohibición es aplicable al llamado uso turístico de los distintos pisos.

374.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE FIJAN COMO DESTINO HOGAR. La existencia de una cláusula estatutaria conforme a la cual «las viviendas o locales se destinarán a hogar de sus copropietarios o inquilinos, no pudiendo dedicarse a hospedería, hotel o pensión…» impide asignar NRUA a las viviendas pertenecientes a dicha división horizontal, aunque se trate de un alquiler de corta duración no turístico.

375.** CAMBIO DE USO POR PRESCRIPCIÓN DE LOCAL A VIVIENDA. MADRID. El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo.

380.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FINCA QUE FIGURA EN CONSTRUCCIÓN. La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra.

383.** RÉGIMEN Y EFECTOS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO. La propiedad horizontal de hecho se rige por la LPH, pero en cuanto no está formalmente constituida e inscrita, no puede beneficiarse de los efectos del sistema registral. Asimismo, tal propiedad horizontal de hecho requiere un edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente, copropiedad en elementos comunes y pluralidad de propietarios.

384.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración turística exige, en la Comunidad de Madrid, la preceptiva licencia municipal de uso turístico.

387.** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. INMATRICULACIÓN. Para poder practicar la inscripción del título se precisa la justificación de haber presentado la autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o la declaración del mismo o la comunicación que el adquirente debe hacer al Ayuntamiento, aun no siendo sujeto pasivo. En cualquier caso, no basta con justificar la remisión de estos documentos sino también su recepción por la Administración Tributaria.

388.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS. El pacto de compensación de créditos no es inscribible por carecer de transcendencia real pero ello no significa que no sea un pacto válido (arts 1195 y ss y 1772 Cc y STS 16/12/2009).

389.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES PRESENTADA POR CORREO ELECTRÓNICO. El correo electrónico enviado a la cuenta del Registro no es medio hábil para formular la oposición. Solicitada la inscripción de una representación gráfica, está justificada la tramitación del art. 199 LH, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10%, si a juicio de la registradora existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados.

393.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD POR VARIOS COHEREDEROS. SEGURO DECENAL. La ampliación de obra nueva por antigüedad por los coherederos no requiere licencia municipal (ni de obras ni de derribo) ni seguro decenal.

394.** INMATRICULACIÓN 205 LH. GIRO O DESPLAZAMIENTO DE LA CARTOGRAFÍA CATASTRAL. En caso de existir un giro y/o desplazamiento en la cartografía catastral, puede practicarse la inscripción incorporando el doble archivo GML con los parámetros de corrección del deslazamiento. El recurso debe resolverse atendiendo a los documentos de que disponía el registrador en el momento de la emisión de su calificación.

395.** DIVISIÓN POR ANTIGÜEDAD, SIN LICENCIA, DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE UN INMUEBLE EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. En una propiedad horizontal, no puede realizarse una segregación sin licencia municipal por haber prescrito la acción urbanística, si la segregación comporta un incremento de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

403.** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. REBELDÍA TRACTO SUCESIVO. Dictada la Sentencia en Rebeldía, el transcurso de los plazos de los artículos 501 y 502 de la LEC debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto.

406.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN CON SUSTITUCIÓN DE UN LINDERO PERSONAL POR OTRO FIJO. La sustitución de un lindero personal por un lindero fijo (una calle), es un indicio de que puede haber una modificación de la realidad física amparada por el fondo registral, especialmente cuando la oposición del colindante se basa en la propiedad de la porción de terreno que da a dicho lindero fijo.

407.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN CUANTO A CUOTA INDIVISA DE GARAJE. La rectificación del Registro por inexactitud cuando han accedido títulos posteriores requiere, de conformidad con lo dispuesto en el art. 40 a) LH, o consentimiento de los titulares registrales o resolución judicial ordenando la rectificación, tras ser demandados todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. No es posible, conceptualmente, presentar el título ni reanudar el tracto, habida cuenta del principio de prioridad (art. 17 LH).

370.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN. FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA POR EL CRU. Para la concesión del NRA es requisito indispensable la perfecta identificación de la finca respecto de la que se solicita.

373.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN APORTAR ORIGINAL DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE DE CAMBIO DE USO. La asignación de NRUA turístico en Andalucía requiere acreditar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y la presentación de la declaración responsable de cambio de uso (de residencial a terciario-de hospedaje).

390.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTE. La aportación de un informe de validación gráfica frente al parcelario catastral es suficiente para fundamentar la oposición del colindante y justificar la existencia de una controversia que debe conllevar la denegación de la inscripción.

392.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIONES DE COLINDANTES. El juicio de identidad negativo debe fundamentarse tanto desde el punto de vista jurídico, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes.

397.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO. TRACTO SUCESIVO. ACUERDO TRANSACCIONAL. La sentencia que homologa un acuerdo transaccional es realmente un auto que no analiza el fondo del asunto, debiéndose otorgar escritura pública. No cabe fungibilidad entre los diversos títulos previstos en el artículo 3 LH cara a la inscripción en el Registro.

399 y 400.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE PROHÍBEN USOS COMERCIALES. La prohibición estatutaria de realizar actividades comerciales abarca también la actividad turística.

402.* CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN CADUCADA. Un auto de adjudicación no tiene virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores, si la anotación preventiva ha caducado por haber transcurrido 4 años desde la prórroga derivada de la nota marginal de expedición de certificación de cargas, sin que se aplique a este caso la suspensión derivada de la normativa Covid. No obstante, cabe inscribir el dominio si la finca sigue a nombre del deudor.

415.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EXISTIENDO ESTATUTOS QUE OBLIGAN A DESTINO DOMICILIO PERMANENTE. No se puede asignar a una finca el NRA si los estatutos de la comunidad contienen si los estatutos contemplan la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente».

391.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN QUE CONSTE NOTIFICACIÓN A TITULARES DE ASIENTOS POSTERIORES A LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. El registrador ha de calificar i el letrado de Administración de Justicia expresó que se han realizado las oportunas notificaciones a los titulares de derechos inscritos y anotados con posterioridad a la hipoteca ejecutada.

RESOLUCIONES MERCANTIL

376.** MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS: ESCRITURA PÚBLICA VS ACTA NOTARIAL. Para inscribir en el RM una modificación de estatutos es necesario en todo caso escritura pública sin que sea suficiente el acta notarial.

398.** CERTIFICADO NO APROBATORIO DE CUENTAS ANUALES. CIERRE REGISTRAL. REAPERTURA DE HOJA. El certificado de no aprobación de cuentas a los efectos de la reapertura de la hoja de la sociedad, puede presentarse en cualquier momento.

396.* DEPÓSITO DE CUENTAS DE SOCIEDADES OBLIGADAS A VERIFICACIÓN POR SOLICITUD DE LA MINORÍA. Si existe nombrado auditor a instancia de la minoría no es posible el depósito de cuentas de la sociedad si no se acompaña el informe del auditor.

 

PRÁCTICA NOTARIAL: IDENTIDAD GRÁFICA DE FINCAS Y SUS CONSECUENCIAS PRÁCTICAS.

1.- Antecedentes 

La Ley 13/2015, en vigor desde 1 de Noviembre de 2015, ha introducido la posibilidad, y en determinados casos la obligatoriedad, de inscripción de las bases gráficas de las fincas, es decir del levantamiento topográfico de sus vértices georreferenciados mediante archivos informáticos en formato GML.

La experiencia indica que es muy infrecuente que 1) la cabida y representación gráfica de las parcelas catastrales sea plenamente coincidente con la cabida de las fincas registrales o por registrar. También ocurre  con cierta frecuencia que 2) ni la cabida catastral ni la registral de las fincas inscritas son coincidentes plenamente  con la realidad.

Por ello se hace necesario georreferenciar la finca por un técnico, que tiene que emitir un Informe de Validación Gráfica Alternativo al catastral (IVGA) conteniendo la base gráfica correcta a inscribir y el correspondiente fichero informático GML.

Esa plena coincidencia dificulta mucho la inscripción de las bases gráficas alternativas diferentes de la catastral en el Registro de la Propiedad, en particular cuando dicha inscripción sea obligatoria para la práctica de determinadas operaciones hipotecarias como la inmatriculación de fincas, las modificaciones hipotecarias (segregación, agrupación, agregación, descripciones de resto de fincas) y también para la inscripción de las obras nuevas,  cuando la edificación ocupa la totalidad de la finca o alguno de sus linderos, según la posición que mantiene la DG.

Para facilitar esa coincidencia entre base gráfica catastral y base gráfica real o alternativa a la catastral, en 2020 se introdujo un concepto novedoso denominado «Identidad Gráfica de fincas»

2.- CONCEPTO DE IDENTIDAD GRÁFICA DE FINCAS

El concepto de identidad gráfica de fincas presupone una comparación entre:

1.- La base gráfica que consta en el Catastro de una parcela catastral y

2.- Una base gráfica alternativa que, normalmente, se aportara para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

3.- Ambas bases gráficas no tienen ya porqué ser plenamente coincidentes  y basta para ello que la diferencia entre ambas esté dentro del llamado margen de tolerancia

4.- El margen de tolerancia supone que se permite una diferencia en las fincas urbanas de +- 0,5 metros lineales entre 1) los linderos de los  cuatro lados  de la finca que constan en la base gráfica Catastral y 2) los linderos que constan en la base gráfica alternativa que se pretende registrar. Este margen de tolerancia es de +-2 metros lineales en las fincas rústicas en los mismo casos.

Adicionalmente se exige, para cumplir con el margen de tolerancia,  que la diferencia absoluta de superficie entre la base gráfica alternativa y la catastral no exceda del 5% de esta última.

5.- Las bases gráficas alternativas a la catastral que respeten ese margen de tolerancia se consideran que tienen identidad gráfica con la base gráfica catastral, es decir que son similares o equivalentes, principalmente a los efectos de inscripción de la nueva base gráfica alternativa a la catastral.

6.- Dicho de otro modo, aunque ambas bases gráficas no sean idénticas, se considera que sí  son lo suficientemente parecidas para que haya «identidad gráfica» entre ambas bases a los efectos de inscripción de la base gráfica y su correspondencia entre la base gráfica alternativa y la catastral, y viceversa..

7.- Las ventajas prácticas de la existencia de dicha identidad son básicamente dos: 1) Que las bases gráficas alternativas se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad aunque no sean coincidentes plenamente con las del Catastro sin necesidad de modificar la base gráfica catastral, y 2) Que el procedimiento de inscripción de la base gráfica alternativa será, normalmente, el que establece el artículo 9.b de la Ley Hipotecaria, (inscribir y notificar a colindantes) aunque no sea exactamente igual que la del Catastro; dicho procedimiento es mucho más rápido y sencillo que el habitual del artículo 199 LH.

No obstante, convendría que se pronunciara sobre este punto la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, pues estas conclusiones pueden ser discutibles.

8.-  Por tanto, no será necesario tramitar el más largo  e incierto expediente del artículo 199LH  (notificar y luego, si  no hay oposición, inscribir la base gráfica) por la razón de que la base gráfica a inscribir está amparada por la catastral ya que hay suficiente «identidad» aunque haya cierta diferencia , dentro, eso sí, del margen de tolerancia

9.- En estos casos, la finca registral y la parcela catastral no estarán coordinadas, por esa diferencia, por lo que para alcanzar la coordinación, si el cliente así lo quiere, será necesario tramitar un expediente en el Catastro para subsanar las discrepancias.

3.- NORMATIVA REGULADORA

Resolución de 7 de octubre de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro.

4.- ALGUNOS EJEMPLOS

EN FINCAS URBANAS

2: BASE GRÁFICA CATASTRAL: Parcela catastral rústica que en Catastro  es un rectángulo  de 100*150 metros de lado, con un total de 15.000 metros cuadrados.

 BASE GRÁFICA ALTERNATIVA:

     2.-A). En la realidad  la finca tiene 102*152 metros de lado, es decir 15.504 m2

     2.-B). En realidad la finca tiene 98*148 metros de lado, es decir  14.504 m2

CONCLUSIÓN En ambos casos hay identidad gráfica entre la base gráfica catastral y la nueva base gráfica alternativa porque la diferencia en todos sus linderos es inferior a 2 metros lineales, Y la diferencia de cabida absoluta de la superficie entre la base gráfica catastral y la alternativa NO  supera el 5% .

En el Informe del mes siguiente veremos como obtener el certificado de identidad gráfica ……(continuará) 

 

ENLACES:

INFORME GENERAL DE AGOSTO: 

• PARTE I (Sec. I y II BOE).
• PARTE II (Resoluciones).
• ¡No te lo pierdas!

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