INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2026

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: CÓMO HEMOS CAMBIADO. LA EVOLUCIÓN EN 15 AÑOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL REFLEJADA EN DIEZ NORMAS JURÍDICAS. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo

El Derecho se encuentra en constante evolución, y las modificaciones legislativas son una manifestación de los cambios en la sociedad. Como afirmó a Savigny, “el derecho es el espíritu del pueblo convertido en ley”, y el Derecho hipotecario no es una excepción.

En los últimos quince años, diez cambios normativos evidencian, a modo ejemplificativo, la evolución de nuestro pensar en determinadas materias.

 

1. EL REGISTRO ELECTRÓNICO

Artículo 238 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

El Registro de la Propiedad se llevará en libros foliados y visados judicialmente.

Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido.

El Registro dispondrá de un sistema de sellado temporal que dejará constancia del momento en que el soporte papel se trasladó a soporte informático.

En caso de destrucción de los libros, se sustituirán con arreglo a lo dispuesto en las Leyes de 15 de agosto de 1873 y 5 de julio de 1938.

 

Artículo 238 de la Ley Hipotecaria en su redacción vigente dada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo

1. El Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral.

Se entenderá por sistema informático registral el conjunto de elementos informáticos, físicos y lógicos, situados en cada oficina registral, debidamente interconectados entre sí y con los servicios centrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, a través de la correspondiente red corporativa.

Solo los asientos registrales, extendidos y firmados por el registrador competente y la publicidad registral expedida en la forma y con los medios previstos en esta ley y demás normas concordantes, tendrán los efectos previstos en esta ley.

2. El folio real en soporte electrónico de cada finca se creará con ocasión de su inmatriculación o primera inscripción, o bien con ocasión de la realización de cualquier operación registral sobre aquella, con excepción de asientos accesorios.

En todo caso, el folio real en soporte electrónico incluirá necesariamente en el primer asiento que se realice la descripción actualizada de la finca y la relación de las titularidades, cargas y derechos vigentes que recaigan sobre aquella, con sus datos esenciales, que incluirán siempre las cantidades y conceptos garantizados por las cargas y las fechas de vencimiento, domicilio de notificación y tasación si constan.

Todas las diligencias judiciales o extrajudiciales que exijan la visualización o cotejo de los asientos registrales se practicarán en la oficina del Registro.

3. Los asientos registrales de los libros de inscripciones constarán en soporte digital, firmado electrónicamente por el registrador. El asiento digital será firmado electrónicamente con su certificado con firma electrónica cualificada, haciendo constar, la identificación del registrador firmante, la fecha de su firma, la huella digital y otros elementos relacionados con dicha firma electrónica que permitan comprobar la trazabilidad e integridad del asiento practicado. Dicha huella digital deberá incluirse también en el asiento relacionado con el asiento de presentación a que se refiere el artículo 249 de esta ley. Sólo los asientos extendidos conforme a lo dispuesto en este artículo producirán los efectos que les atribuyen las leyes.
4. Los asientos registrales se visualizarán a través de la aplicación de gestión registral. Los asientos de inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones de cada finca se visualizarán a continuación unos de otros, por su orden correlativo, y las notas marginales, al margen del asiento al que correspondan. La representación gráfica de las fincas será objeto de inscripción específica conforme a lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de esta ley, y se visualizará igualmente a través de la aplicación de gestión registral, conforme a las reglas de publicidad previstas en los artículos 9 y 10 de esta ley. Mediante enlaces electrónicos se visualizarán los documentos y otros elementos que hubieran sido incorporados mediante inscripción o anotación al folio real. Los folios reales se visualizarán en tres columnas en las que, de izquierda a derecha figurarán: las notas marginales, el número de orden de la inscripción o anotación y las inscripciones y anotaciones propiamente dichas.
5. Los archivos digitalizados, los documentos y libros físicos anteriores a la implantación del folio real en formato electrónico forman parte del archivo del Registro y seguirán produciendo plenos efectos jurídicos.

Harán fe los libros y asientos en soporte digital que lleven los registradores conforme a lo dispuesto en esta ley.

 

2. LA GEORREFERENCIACIÓN

Regla primera del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

Primera. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

 

Letra b del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción vigente dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio

El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes:

1. b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

Para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa.

En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.

Una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.

Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real. 

 

3. LA CONCORDANCIA ENTRE EL CATASTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA EXTRARREGISTRAL

Artículo 198 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.

 

Artículo 198 de la Ley Hipotecaria en su redacción vigente dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio

La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2.º El deslinde registral de la finca.

3.º La rectificación de su descripción.

4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.

 

4. LA DETERMINACIÓN LEGAL DEL INTERÉS DE DEMORA EN HIPOTECAS POR PERSONA FÍSICA SOBRE BIEN RESIDENCIAL

Artículo 114 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Artículo 114 de la Ley Hipotecaria en su redacción vigente dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo

Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.

 

5. LA PROTECCIÓN A LA VIVIENDA HABITUAL DESDE LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

Artículo 21 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
2. Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.

 

Artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en la redacción vigente dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo

1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
2. Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.
3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.

 

6. LAS RESOLUCIONES JUDICIALES SOBRE MEDIDAS DE APOYO

Número cuarto del artículo 2 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

 

Número cuarto del artículo 2 de la Ley Hipotecaria en su redacción vigente dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona, y las resoluciones a las que se refiere el párrafo segundo del artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles.

 

7. LA CONCILIACIÓN ANTE EL REGISTRADOR

Artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 15/2015, de 2 de julio, y en su redacción vigente dada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero

1. Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial.

Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.

2. Celebrado el acto de conciliación, el Registrador certificará la avenencia entre los interesados o, en su caso, que se intentó sin efecto o avenencia. La certificación estará dotada de eficacia ejecutiva en los términos del número 9.º del apartado 2 del artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La ejecución se tramitará conforme a lo previsto para los títulos ejecutivos extrajudiciales.

 

8. LA EXCLUSIÓN DE LOS ANIMALES, SALVO PACTO EN CONTRARIO, DE LA HIPOTECA

Artículo 111 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

Primero. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

Segundo. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.

Tercero. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

 

Artículo 111 de la Ley Hipotecaria en su redacción vigente dada por la Ley 17/2021, de 15 de diciembre de 2021

Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:

Primero. Los animales colocados o destinados en una finca dedicada a la explotación ganadera, industrial o de recreo.

No cabe el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía.

Primero bis. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.

Segundo. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.

Tercero. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

 

9. EL TESTIMONIO DE AUTO DE HOMOLOGACIÓN DEL PLAN DE REESTRUCTURACIÓN COMO INSTRUMENTO PRECONCURSAL PARA EVITAR O SUPERAR LA INSOLVENCIA

Artículo 3 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También podrán ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración, del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a los que se les hayan extendido sus efectos.

 

Artículo 3 de la Ley Hipotecaria en su redacción vigente dada por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

 

10. LA SUPRESIÓN DE LA SUSPENSIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL DEL ARTÍCULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA

Artículo 28 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Principio del formulario

Artículo 28 de la Ley Hipotecaria hoy suprimido tras la Ley 8/2021, de 2 de junio

Final del formulario

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

LO 2/2026: Adaptación del Régimen Electoral General a la reforma constitucional (Formentera)

Ley Orgánica 2/2026, de 30 de junio (en vigor el 3 de julio): Adapta la LOREG a la nueva redacción del art. 69.3 CE. Formentera e Ibiza pasan a ser circunscripciones separadas a efectos de elección de senadores insulares. Se modifican los arts. 161.2 y 165.2 LOREG: la lista de circunscripciones insulares incorpora ahora expresamente a Formentera (antes compartía con Ibiza), y a cada una de ellas corresponde la elección de un senador propio.

Tratados internacionales multilaterales (Resolución de 8 de julio de 2026)

Comunicaciones relativas a tratados multilaterales en los que España es parte, recibidas entre el 12 de marzo y el 30 de junio de 2026.

Acuerdos internacionales España-Reino Unido sobre Gibraltar (7 acuerdos, Madrid 25 de junio de 2026)

Conjunto de siete acuerdos administrativos bilaterales suscritos en Madrid el 25 de junio de 2026:

• Inspecciones fronterizas Schengen y vigilancia de fronteras.
• No interrupción de la persecución (nota: los agentes no tendrán derecho a aprehender a la persona perseguida).
• Materia aduanera: movimiento de mercancías, acceso a sistemas informáticos, visitas conjuntas, trazabilidad del tabaco y régimen de viajeros.
• Cuestiones medioambientales: Comité Técnico de intercambio de información; protección del medio marino, residuos y calidad del aire.
• Materia de aplicación: responsabilidades de cada parte, grupos de trabajo y planes de ejecución.
• Movilidad de determinadas categorías de personas y mercancías.
• Coordinación de la Seguridad Social: prestaciones en especie, enfermedad, maternidad/paternidad, accidentes de trabajo, invalidez, pensiones, desempleo y disposiciones financieras y transitorias.

 

Reforma del Reglamento del Congreso: Grupos Parlamentarios (art. 23)

En vigor en la próxima Legislatura (XVI): Se mantiene el mínimo de 15 diputados para formar Grupo Parlamentario. Las excepciones que permiten constituirlo con solo 5 escaños se flexibilizan: el umbral alternativo pasa del 15% de los votos en circunscripciones con candidatura presentada al 10% de votos válidos en circunscripciones con representación obtenida; y el umbral nacional pasa del 5% de votos emitidos (válidos o no) al 3% de votos válidos.

RDLey 20/2026: Medidas urgentes por incendios forestales (en vigor el 31 de julio de 2026)

Incluye medidas laborales (como suspensión de contratos o la creación de una prestación extraordinaria por emergencia extrema) y de Seguridad Social. (autónomos, exenciones en la cotización) Medidas notariales como el asesoramiento gratuito, habilitación de notarios en la zona o modificación de sustituciones. Medidas registrales como notas de localización o información gráfica. Se aplica a los hechos acaecidos a partir del 22 de julio de 2026.Destacamos en materia Registral

• CORPME emitirá gratuitamente notas de localización de patrimonio inmobiliario para afectados que hayan perdido documentación.
• Geoportal Registradores publicará información gráfica del ámbito afectado con identificación de fincas inscritas y sobre parcelario catastral. El Portal de Emergencias publicará las fincas geolocalizadas en el ámbito de cualquier emergencia declarada.

 

RD 632/2026: Ampliación del listado de patologías para jubilación anticipada por discapacidad ≥ 45% (en vigor el 31 de julio de 2026)

Real Decreto 632/2026, de 29 de julio: Modifica el anexo del RD 1851/2009 que enumera las discapacidades que permiten reducir la edad de jubilación cuando el grado es igual o superior al 45%. Se incorporan 10 nuevas patologías:

• Amiloidosis por transtiretina variante, distrofia miotónica tipo 1 (Steinert), enfermedad de Huntington, espina bífida, enfermedad de Parkinson, degeneración corticobasal, atrofia multisistémica, parálisis supranuclear progresiva, esclerosis sistémica y enfermedad renal crónica estadio G5.

Se amplía la lesión medular para incluir la de etiología no traumática (además de la ya reconocida traumática). Se crea la categoría enfermedades sistémicas (párrafo j) para la esclerosis sistémica y la enfermedad renal crónica estadio G5. Aplicable a hechos causantes posteriores al 31 de julio de 2026.

Ley 2/2026: Pasarela para profesionales mutualistas al RETA (en vigor el 1 de agosto de 2026)

Ley 2/2026, de 29 de julio: Corrige situaciones de desprotección de profesionales colegiados acogidos a mutualidades alternativas al RETA (abogados, procuradores, médicos, arquitectos, ingenieros, etc.) y establece una pasarela voluntaria. Medidas principales:

• Incremento de la cobertura mínima obligatoria de las mutualidades: las prestaciones en forma de renta no pueden ser inferiores a la pensión mínima de la Seguridad Social (o pensión no contributiva si fuera superior); las prestaciones en capital, no inferiores a su equivalente capitalizado.
• Las cuotas de mutualista se elevan progresivamente: 86% en 2026, 93% en 2027 y 100% en 2028 respecto a la cuota RETA equivalente.
• Pasarela voluntaria (D.Tr. 47ª TRLGSS): en el plazo de un año desde la publicación del reglamento de desarrollo, los mutualistas (no pensionistas, salvo viudedad) podrán solicitar la transferencia voluntaria de derechos acumulados al RETA. Dicha transferencia es obligatoria e irreversible para la actividad concernida y está exenta de tributación.
• El reglamento de desarrollo se publicará en tres meses y determinará los términos de la transferencia y la fórmula de conversión en períodos cotizados al RETA.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Cantabria: Ley de Ordenación del Transporte Marítimo. Cataluña: medidas urgentes urbanísticas y de contratación para municipios rurales (Decreto-ley 6/2026) y Ley del Tercer Sector Social. Extremadura: medidas urgentes de dependencia para afectados de ELA y otras enfermedades de alta complejidad (Decreto-ley 2/2026) y creación de la Agencia Extremeña de la Energía (AGENEX). Galicia: modificación de la Ley de medidas para la provisión de puestos de difícil cobertura en el Servicio Gallego de Salud (salud rural). Illes Balears: Ley de aceleración de proyectos estratégicos y simplificación administrativa. La Rioja: gratuidad de los estudios universitarios oficiales de grado. Madrid: Ley de Apoyo a la Empresa Familiar y Ley de medidas urgentes para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública. Navarra: Ley Foral reguladora del arrendamiento de habitaciones, modificación de la Ley de Carreteras, de la Ley de Evaluación de Políticas Públicas, y de la Ley del Derecho a la Vivienda. País Vasco: Ley de Medidas para la Normalización Lingüística (modificación de la Ley de Empleo Público Vasco). Valencia: Ley de medidas urgentes frente a la hiperregulación, la agilización de procedimientos y la unidad de mercado.

TRIBUNALES

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

• Ley de amnistía. STC 43/2026 — constitucionalidad de la LO 1/2024 de amnistía para Cataluña; pérdida parcial de objeto (SSTC 137/2025 y 165/2025). Votos particulares.
• Ley del paisaje de La Rioja. STC 44/2026 — nulidad parcial: el precepto autonómico que hacía aplicables los estudios de paisaje a planes estatales invade la competencia estatal; interpretación conforme del resto.

Recursos admitidos a trámite:

• Ley de Memoria Baleares — recurso del Presidente del Gobierno contra la Ley 1/2026 que deroga la Ley de memoria democrática de Baleares; suspensión de vigencia ex art. 161.2 CE.
• Zonas de aceleración renovable — recurso de la Xunta de Galicia contra varios preceptos del RDLey 7/2026 relativos a las ZAR.
• Empleo público — cuestión de inconstitucionalidad del TSJ de Castilla-La Mancha sobre las disposiciones adicionales 6ª y 8ª de la Ley 20/2021 de reducción de la temporalidad.
• Conflicto Gobierno-Senado — promovido por el Senado frente al Gobierno por disconformidad con la tramitación de enmiendas (disposiciones finales nueva) a la Proposición de Ley de multirreincidencia, relativas al Código Penal, la LECrim y la LO 4/2000 de extranjería.

TRIBUNAL SUPREMO

• Oferta de Empleo Público — Sentencia de 2 de julio de 2026 (Sala 3ª): estimación parcial del recurso del Sindicato de Interinos de Justicia en Acción contra el RD 1227/2023 (tasa adicional de estabilización en la AGE).

SECCIÓN II

Oposiciones a Registros 2026-2027: Tribunal calificador

Orden PJC/668/2026, de 23 de junio: Composición del Tribunal:

• Presidente: Manuel Montánchez Ramos, Registrador adscrito a la DGSJFP y Registrador de la Propiedad de Chiva nº 2 (Valencia).
• Vocal: Francisco Javier Jiménez Muñoz, Catedrático de Derecho Civil (UNED).
• Vocal: José Manuel Suárez Robledano, Magistrado de la Sala Civil y Penal del TSJ de Madrid.
• Vocal: Marcos Serrano Yáñez-Mingot, Notario de Horcajo de Santiago (Cuenca).
• Vocal: Laura Balseiro Galdo, Abogada del Estado (Departamento Civil, Mercantil y Concursal).
• Vocal: Rosa María del Pilar Romero Payá, Registradora de la Propiedad de Majadahonda nº 1 (Madrid).
• Secretaria: Nuria Rosa Serna Gómez, Vocal de la Junta de Gobierno del CORPME, Registradora de la Propiedad de Móstoles nº 1 (Madrid).

El Tribunal no podrá actuar sin presencia de al menos 5 miembros.

Oposiciones a Registros 2026-2027: fecha de inicio

Acuerdo del Tribunal de 8 de julio de 2026: Los ejercicios darán comienzo el 14 de septiembre de 2026, a las 10:30 h, en C/ Alcalá, 540 (entrada por calle Cronos), 28027 Madrid. Primer llamamiento: opositores del turno ordinario números 1 al 50 (por orden de sorteo).

Ir al archivo de las Oposiciones.

RESOLUCIONES

551.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS. COMPETENCIA DE LA DG PARA RESOLVER.

Aunque la Dirección General admite que puede constituirse una subcomunidad sin necesidad de acuerdo de la junta de la comunidad general cuando su configuración no afecte a los elementos estructurales ni a los comunes del total edificio, es necesario que dicha subcomunidad quede debidamente constituida por acuerdo unánime de los propietarios que se integren en ella, determinando sus elementos comunes y privativos y la respectiva cuota de participación de cada uno. Al no cumplirse estos requisitos en el caso examinado, se confirma la calificación registral. El hecho de que las subcomunidades de facto tengan diligenciado registralmente su libro de actas no supone el reconocimiento legal.

552.* GEORREFERENCIACIÓN Y EXPRESIÓN DE LINDEROS

Aunque la ley dice literalmente que la georreferenciación viene a «completar» la descripción literaria, lo que en realidad una georreferenciación debidamente inscrita viene a «completar» o subsanar es la indefinición o imprecisión de la que inevitablemente adolecen las simples descripciones literarias por muy detalladas o bienintencionadas que sean. La expresión de los linderos debe coincidir, del modo más preciso posible, con los perimetrales que resultan de la georreferenciación cuya inscripción se solicita, pero si presenta un perímetro irregular o con orientaciones mixtas, la determinación de sus linderos literarios debe ajustarse a lo que resulte de la georreferenciación catastral o alternativa inscrita o que se pretenda inscribir, sin que el criterio clásico de linderos por derecha, izquierda y fondo (art. 51 RH) pueda imponerse de forma rígida cuando resulte insuficiente para identificar la finca.

553.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de la Administración a la inscripción de una georreferenciación por presunta invasión de dominio público no deslindado solo puede estimarse si se acredita el inicio del expediente de deslinde (ordinario o abreviado) acompañado del plano georreferenciado de la franja afectada; tratándose de dominio público hidráulico, debe además notificarse a la Administración titular antes de resolver. La oposición de un colindante particular, por su parte, no resulta fundada por el mero hecho de remitirse a la cartografía catastral sin aportar un principio de prueba técnica que acredite la efectiva invasión.

Ante la falta de trámites esenciales, como la notificación la Administración del dominio público hidráulico, o la apertura del deslinde por el Ayuntamiento, cabe ordenar.

554. 556.()  DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

El recurso especial y abreviado contra la denegación del asiento de presentación (art. 246.3 LH) solo prospera cuando el documento presentado no es título inscribible, resulta incompleto o se refiere a finca ajena a la competencia del registro.

Caducado el asiento de presentación de la escritura de cesión de crédito hipotecario por falta de acreditación del impuesto, la posterior presentación de una mera fotocopia de la escritura junto con la diligencia de pago no constituye por sí sola título inscribible, sin perjuicio de que el interesado pueda volver a presentar la copia autorizada de la escritura.

555.** HIPOTECA, PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Cuando sobre la finca consta anotada, con posterioridad a la hipoteca ejecutada, una prohibición de disponer de origen penal o administrativo (en este caso, AEAT), el cierre registral es total y no resulta de aplicación el artículo 145 RH, con independencia de que el acto dispositivo o el asiento del que trae causa sea anterior a dicha prohibición: al tutelar un interés de orden público, solo la autoridad que acordó la medida cautelar puede autorizar la inscripción del decreto de adjudicación derivado de la ejecución hipotecaria.

Enlace a  estudio sobre la dinámica registral de las prohibiciones de disponer y la doctrina de la DG, donde se trata en uno de sus epígrafes este tema en particular. 

557.() NRUA: NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR NO IDENTIFICARSE LA FINCA.

El asiento de presentación de una solicitud telemática de NRUA exige que quede identificada la finca registral a la que se refiere; si el envío telemático no incorpora dicha identificación, no cabe otro proceder que la denegación del asiento

558.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

No procede practicar un nuevo asiento de presentación respecto de un modelo informativo de arrendamiento de corta duración ya depositado si el nuevo envío no se identifica como solicitud de subsanación o rectificación del anterior, sino que aparece como una presentación idéntica y autónoma. Para que el registrador pueda tratarlo como subsanación es necesario utilizar la misma vía telemática empleada en el depósito original, o bien identificar expresamente, mediante el código registral único y la huella digital del depósito, que se trata de una corrección de aquel

559.() RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR VÍA DE ART. 201.3 LH VS ART. 199 LH

La rectificación de la descripción registral por la vía simplificada del artículo 201.3.a) LH exige que la diferencia de cabida no exceda del 10% respecto de la superficie inscrita y que exista plena coincidencia entre la parcela certificada y la finca inscrita, sin que quepa acudir a dicho cauce cuando la georreferenciación aportada excede notablemente esa magnitud o modifica linderos fijos. Cuando, además, la georreferenciación alternativa puede coincidir con una finca colindante inscrita a favor de tercero, el registrador puede y debe denegar también la tramitación del expediente del art 199, manifestando motivadamente sus dudas de identidad desde el inicio, pues tales indicios de negocio traslativo o agrupación no documentada exceden del ámbito de ese expediente y no pueden resolverse en su tramitación.

560.** CANCELACIÓN PACTADA DE CONDICIÓN CON ACTA NOTARIAL. MEDIOS DE PAGO

La cancelación de una condición resolutoria en garantía de precio aplazado únicamente puede practicarse mediante escritura pública, resolución judicial firme o, si así se pactó expresamente, el concreto medio sustitutivo previsto en el título (en este caso, acta notarial acreditativa del pago), sin que una instancia privada con firma legitimada notarialmente equivalga a documento auténtico a estos efectos, pues la legitimación de firmas no altera la naturaleza privada del documento. Además, al implicar la cancelación el reconocimiento del pago aplazado del precio, es necesario identificar los medios de pago empleados conforme a los artículos 21, 24 y 254 LH y del Notariado.

561 y 566.** EL JUICIO DE SUFICIENCIA HA DE EXTENDERSE A TODOS LOS LEMENTOS DEL NEGOCIO.  ELEMENTO CON VINCULACION «OB REM»

El juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas debe ser expreso y congruente con la totalidad del negocio documentado, de manera que cuando la compraventa incorpora pactos que no son propios de ese contrato -aplazamiento de precio garantizado con condición resolutoria y solidaridad entre compradores-, no basta con referirse genéricamente a “la escritura calificada en su encabezamiento”, sino que es necesario que el poder contemple expresamente esos pactos y que el notario extienda a ellos su valoración de suficiencia.

Por otro lado, aunque la venta de la finca principal conlleva, sin necesidad de mención expresa, la transmisión de la cuota vinculada por titularidad “ob rem”, es preciso que en el título quede identificada, siquiera de forma somera, de acuerdo con el principio de especialidad

562.*** DESHEREDACIÓN Y EXISTENCIA DE DESCENDIENTES DE ULTERIOR GRADO.

La desheredación válida exige identificar de forma inequívoca al legitimario desheredado y expresar la causa legal en que se funda, requisitos que no pueden entenderse cumplidos respecto de los nietos y bisnietos cuando el testador se limita a una referencia genérica sin individualizarlos ni imputarles conducta alguna. En tal caso, la desheredación de la hija no despliega efectos sobre sus descendientes, que conservan su condición de legitimarios y deben intervenir en la partición -o, en su defecto, acreditarse su inexistencia- salvo que exista contador-partidor con facultades para reconocerles la legítima.

563.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA DE USO TURÍSTICO

El cambio de uso de una edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra nueva y su acceso registral se rige por el art. 28 de la Ley de Suelo, con independencia de la exigencia -ahora reforzada por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la LO 1/2025- de acuerdo comunitario para el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico.

Dicha  exigencia no resulta aplicable retroactivamente en virtud de la DA 2ª de la Ley, que permite continuar la actividad turística ya iniciada con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma; concurriendo en el caso la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas desde 2023 no es exigible el acuerdo comunitario del art. 17.12 LPH.

564.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS EN ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

El juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, aunque no se cumple mediante fórmulas genéricas o meramente transcriptoras del poder, no exige el empleo de una expresión sacramental, de modo que la manifestación de que “lo considera bastante” y que en consecuencia tiene «la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de cancelación de hipoteca», efectuada inmediatamente después de la reseña detallada y precisa de los sucesivos apoderamientos y subapoderamientos inscritos, cumple la exigencia legal cuando de su contexto resulta con claridad que el notario ha valorado la suficiencia de las facultades para ese concreto negocio.

565.() CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Caso sustancialmente idéntico al resuelto el mismo día por la Resolución n.º 560 de este mismo informe.

567.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

El recurso especial contra la denegación del asiento de presentación (art. 246.3 LH) exige que el documento no sea título inscribible, resulte incompleto o se refiera a finca ajena a la competencia registral. En el depósito telemático del modelo informativo de arrendamientos de corta duración, aunque la solicitud tenga entrada dentro de plazo, si el envío no permite al registrador acceder al archivo comprimido que contiene el listado anonimizado de arrendamientos, resulta imposible calificar y despachar el depósito, lo que conforme al art 420 RH impide extender el asiento.

568.* EXPRESIÓN DEL CARÁCTER O NO DE VIVIENDA HABITUAL EN ESCRITURA DE HIPOTECA

La manifestación exigida por los arts 21.3 y 129.2.b) LH  sobre el carácter, habitual o no, de la vivienda hipotecada es autónoma respecto de la protección de la vivienda familiar del art 1320 CC, pudiendo no coincidir el domicilio del hipotecante con el domicilio familiar. Cuando la hipotecante manifiesta reiteradamente en la escritura que la finca hipotecada no constituye su domicilio ni vivienda habitual-familiar, dicha expresión, interpretada en su conjunto, es suficiente para entender cumplida la exigencia de los citados arts 21 y 129.2, sin que sea necesaria mayor precisión sobre si se trata de la vivienda propia o de la conyugal.

569. 570. 724. 734. 735. 736. 737.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA TELEMÁTICA: JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

Resoluciones relativas a las cancelaciones de hipotecas otorgadas por el propio deudor, apoderado genéricamente, basadas en la remisión de un certificado de saldo 0. Entiende la DG que el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas no puede ser revisado por el registrador cuando no resulte claramente erróneo. El certificado no constituye una declaración de voluntad representativa equiparable al poder mismo, sino un simple requisito de control interno cuyas formalidades puede fijar libremente la entidad poderdante, sin que quepa exigir que la firma del certificante esté legitimada notarialmente, siendo el notario autorizante quien, bajo su responsabilidad, valora el cumplimiento de esa condición.

Tratándose de un poder no inscrito en el Registro Mercantil, el notario debe reseñar también el título representativo del propio poderdante -identificando a quienes integran el órgano social que lo confirió-, pues sólo la inscripción registral permite prescindir de tal identificación; su omisión impide al registrador corroborar el ejercicio riguroso del control notarial

571.** OPCIÓN DE COMPRA Y POSIBLE PACTO COMISORIO

La prohibición del pacto comisorio no es absoluta y cede cuando la realización del bien ofrecido en garantía se efectúa conforme a un procedimiento objetivo de valoración que no comporte un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor. En una opción de compra con precio determinado y ejercicio unilateral mediante poder irrevocable, no es exigible la consignación íntegra del precio cuando su destino a la cancelación de cargas preferentes o a la restitución de la prima conste debidamente pactado y determinado en la escritura; sin embargo, si no queda precisado con la exigible claridad qué concretas cantidades y por qué conceptos pueden detraerse del precio de venta, se genera un riesgo de perjuicio para los titulares de derechos o cargas posteriores que deben soportar la cancelación de su asiento sin su consentimiento.

572.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Es anotable la demanda que, aun sin ejercitar una acción estrictamente real, pueda producir una mutación jurídico-real inmobiliaria, pero dicha anotación preventiva presupone la existencia de una demanda efectivamente interpuesta. Pero no cabe anotar como medida cautelar la mera solicitud de diligencias preliminares dirigida a la exhibición de una escritura con vistas al futuro y eventual ejercicio de una acción de retracto arrendaticio, pues tal actuación carece de la trascendencia real inmediata y la demanda podría no llegar a interponerse.

573.* CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

El registrador puede y debe calificar la firmeza de las resoluciones judiciales presentadas a inscripción, sin que ello suponga revisar el fondo de lo resuelto. Cuando el decreto de adjudicación derivado de una ejecución hipotecaria se encuentra pendiente de un recurso de apelación sobre la fijación de los intereses reclamados -circunstancia relevante para determinar la eventual existencia de sobrante a favor del ejecutado-, dicho decreto no puede reputarse firme a efectos registrales, con independencia de que el LAJ

574.** LCCCI Y CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO A FAVOR DE SL NO PRESTAMISTA PROFESIONAL NI HABITUAL

La cesión de un crédito hipotecario que recae sobre vivienda de un consumidor, cuando el cesionario no es entidad de crédito, se sujeta a las mismas normas imperativas de protección del consumidor —incluida la inscripción en el registro de prestamistas— que si fuese el acreedor originario, extendiéndose así la Ley 2/2009 y la Ley 5/2019 a este tipo de operaciones.

Ahora bien, dicha sujeción exige acreditar el carácter profesional u ocasional-inversor del cesionario, lo que el registrador puede y debe verificar consultando el Servicio de Interconexión entre los Registros; una consulta negativa (sin otras hipotecas inscritas a su favor) desvirtúa la presunción de habitualidad. No siendo suficiente la mera denominación social de la cesionaria («Inversions»), el hecho de que sea una sociedad (con ánimo de lucro), ni meras sospechas para presumir una finalidad exclusivamente inversora, cuando su objeto social real es ajeno al sector crediticio y no consta que sea prestamista habitual ni ocasional.

575.* SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR ALEGACIONES DE COLINDANTE

Tramitado un expediente del art 199 LH para resolver las dudas en una finca que se pretende su inmatriculación por el 205, la mera alegación de un colindante no basta para denegar la inscripción de la representación gráfica: el registrador debe motivar sus dudas con criterios objetivos y razonados, explicando en qué perjudica al alegante la inscripción pretendida, sin limitarse a poner de manifiesto la mera existencia de la oposición.

En el caso examinado, la georreferenciación catastral de la finca ha permanecido inalterada desde 1949, la finca colindante se inmatriculó en 2010 con superficie coincidente con el Catastro, por lo que la inmatriculación pretendida no afecta a la superficie registral y catastral de la misma.

576.** CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA Y REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR: NOTIFICACIÓN A 3^os

La reinscripción a favor del vendedor derivada del juego de una condición resolutoria expresa (art. 1504 CC y 59 RH) exige, entre otros requisitos, acreditar la consignación del importe percibido que deba devolverse al comprador o que corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos posteriores extinguidos por la resolución (art. 175.6.ª RH), dado el deber recíproco de restitución del art 1123 CC. Este requisito no puede eludirse mediante una cláusula penal que atribuya al vendedor las cantidades percibidas, pues cabría la moderación judicial del art 1154 CC, y resulta exigible con mayor razón cuando, como en este caso, existen titulares de embargos posteriores a la condición resolutoria, que deben poder ver satisfechas sus cargas con el importe consignado y que deben ser citados por el notario en el acta de notificación y requerimiento, para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución.

577.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO: COMISIÓN DE APERTURA Y RETENCIÓN DE CANTIDADES DESPROPORCIONADAS Y USURARIAS

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Berga, por la que se suspende la inscripción parcial de una escritura de préstamo hipotecario por razón de existir una comisión de apertura elevada y no transparente, y la retención de cantidades del capital concedido desproporcionada y usuraria (ACM).

Siendo aplicable la Ley 5/2019, en relación con la Comisión de apertura: la calificación registral se limita a comprobar la reseña del acta de transparencia, la ausencia de solapamiento con otras comisiones y la claridad de su importe, sin que quepa un control registral de proporcionalidad o precio de la comisión, reservado a la autoridad judicial salvo que exista un porcentaje máximo fijado por jurisprudencia vinculante o sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales.

En cambio, respecto de las retenciones sobre el capital prestado para intermediación y tasación, el registrador debe calificar que dichas cantidades estén identificadas y desglosadas individualmente en la propia escritura, sin que sean admisibles fórmulas globales remitidas a documentación no presentada a calificación.

578.* INMATRICULACIÓN 205: NO SE ADMITE 2 ADJUDICACIONES DE LA MISMA HERENCIA

La inmatriculación de una participación indivisa por la vía del art 205 LH exige, acreditar mediante título público traslativo distinto que el transmitente adquirió su derecho al menos un año antes también mediante título público. Dos escrituras de adjudicación hereditaria de la misma no constituyen dos transmisiones sucesivas sino una única transmisión hereditaria. Tampoco es determinante que las restantes cuotas de la finca ya estuvieran inmatriculadas en el pasado con requisitos distintos, pues rige la normativa vigente en el momento de la presentación del título en el Registro.

579.* GEORREFERENCIACIÓN NO COINCIDENTE CON LA DESCRIPCIÓN EN EL TÍTULO

Cuando el titular registral extranjero figura inscrito con un número de identificación distinto del actual NIE, la falta de constancia en el título de la correspondencia entre ambos documentos, sin que el notario ni ningún otro medio la acredite, genera dudas legítimas sobre la identidad del transmitente con el titular registral que el registrador debe despejar, sin que ello suponga cuestionar el juicio notarial de identificación de los otorgantes.

La rectificación de una descripción registral errónea (solar por edificación) contenida en un título previo inscrito exige el consentimiento de quienes lo otorgaron o resolución judicial, no bastando una certificación catastral descriptiva y gráfica discordante con la propia descripción pretendida.

Al modificarse el lindero de una finca por deslinde con el dominio público marítimo-terrestre, es preceptivo incorporar su representación gráfica georreferenciada, sin que puedan emplearse las coordenadas catastrales cuando la superficie catastral no coincide con la inscrita

580.** CAMBIO DE NÚMERO DE POLICÍA DE LA CALLE. OBTENCIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

El registrador puede y debe consultar directamente los datos catastrales accesibles cuando resulten necesarios para completar la inscripción, sin exigir al interesado que aporte la certificación catastral; por ello no cabe suspender la incorporación de la referencia catastral que consta en el título por la sola falta de aportación de dicho certificado.

La certificación catastral es documento idóneo para acreditar el cambio de número de policía o de nombre de una calle, conforme a los arts. 437 RH y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro, siempre que no exista duda motivada sobre la identidad de la finca.

581.* RECTIFICACIÓN DE NOTA MARGINAL POR ERROR DE CONCEPTO

La rectificación de una nota marginal por error de concepto no puede llevarse a cabo mediante instancia privada. Cuando el error alegado no resulta claramente de los propios asientos registrales, sino que exigiría reinterpretar el título inscrito conforme a la legalidad urbanística vigente en la fecha de la inscripción, la rectificación exige, conforme al art. 40 LH, el consentimiento unánime de todos los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

582.⇒⇒⇒ LCCCI: PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL Y AVALISTA PERSONA FÍSICA

Confirmando su doctrina previa, la DG reitera que la Ley 5/2019 resulta aplicable a los avalistas o fiadores personas físicas de un préstamo empresarial concedido a una sociedad, aun cuando estén vinculados funcionalmente con ella (como administradores) y no tengan la condición de consumidores, siempre que la garantía hipotecaria recaiga sobre un inmueble de uso residencial; las obligaciones de transparencia material deben cumplirse respecto de dichos avalistas.

No obstante, se revoca el criterio del registrador en cuanto a que la falta de acreditación del acta de transparencia material del avalista impida la inscripción de la hipoteca sobre el inmueble propiedad de la sociedad prestataria: al no ser el contrato de aval o fianza personal susceptible de acceso al Registro de la Propiedad, los defectos que puedan afectarle no deben obstaculizar la inscripción de la garantía hipotecaria, que es un contrato independiente cuyo control de transparencia y abusividad corresponde, en su caso, a la autoridad judicial. Se estima el recurso y se revoca la calificación en cuanto a la denegación de la hipoteca.

583.* NRUA. SENTENCIA NO FIRME.

Se aporta testimonio de sentencia que legitimaría la asignación del número de registro de alquiler. Pero, al no ser firme aun la sentencia, según la documentación aportada, ha de acreditarse su firmeza para obtener el NRUA. 

584.*** HIPOTECAS CON PACTO DE IGUALDAD DE RANGO. RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA.

Los asientos registrales, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales y contra ellos no cabe recurso sino únicamente la impugnación en la vía judicial.

El registrador, en virtud del principio de independencia en el ejercicio de su función calificadora, no queda vinculado por calificaciones anteriores propias ni de otros registradores recaídas sobre presentaciones distintas del mismo o de otro título, por lo que la inscripción posterior de una de dos hipotecas pactadas en igualdad de rango, pese a haberse denegado en su día la de la otra, no puede combatirse por esta vía.

585.** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH: NOTIFICACIÓN A SOLO UN COTITULAR DE LA FINCA COLINDANTE

No cabe recurso contra la inscripción de una base gráfica.

Se alega falta de notificación personal por la cotitular de la finca colindante, entendiendo la DG que, tratándose de una comunidad ordinaria, ganancial o hereditaria, resulta válida la notificación practicada a uno solo de los cónyuges o comuneros en el curso del expediente del art. 199 de la LH.

586.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS

Si no se ha practicado nota marginal de expedición de certificación no puede accederse a la inscripción del decreto de adjudicación y cancelar las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.

587.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA: LA FECHA DE ENVIO POSTAL NO ES LA DE PRESENTACION EN EL REGISTRO

La AP de embargo caduca automáticamente («ipso iure») al cumplirse su plazo de cuatro años (art. 86 LH) si no se ha presentado antes en el Registro el mandamiento de prórroga

Respecto a la fecha de presentación en el Registro no es aplicable la LPA sobre presentación de documentos en oficinas de Correos; rige en su lugar el art. 248.1 de la LH, que atribuye como fecha de presentación la de recepción efectiva del correo certificado en el Registro, y no la de su depósito en la oficina de Correos.

588.** OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

En un expediente del art. 199, cuando de la descripción registral y de los antecedentes catastrales resulta que puede existir una porción de terreno no inmatriculada -acreditada por el colindante mediante título privado antiguo y una georreferenciación alternativa- que quedaría englobada en la finca objeto del expediente, existe un indicio de controversia sobre la delimitación jurídica que solo puede resolverse mediante acuerdo entre las partes, expediente de deslinde o conciliación registral, o resolución judicial.

589.* OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

No cabe recurso contra asiento ya practicado.

En el expediente del art. 199 el registrador no está obligado a notificar al colindante la desestimación de sus alegaciones.

La solicitud de inicio de un expediente de doble inmatriculación del art. 209 formulada por quien no es titular registral de ninguna de las fincas afectadas no puede prosperar.

590.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS

En una ejecución hipotecaria el registrador califica que el deudor haya sido demandado y requerido de pago en el domicilio que conste en el Registro o, en su defecto, personalmente en otro domicilio. La notificación y el requerimiento de pago practicados a través del procurador por el sistema Lexnet no equivalen al requerimiento personal exigido legalmente.

591.* OPOSICIÓN EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

Aunque la mera oposición de un titular catastral que no tiene inscrita a su favor la porción de terreno discutida no basta, por sí sola, para denegar la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral, atendiendo al historial registral de la finca -que ya fue objeto de un exceso de cabida previo- y que la nueva rectificación pretendida supone el doble de la superficie y que se altera el lindero a que se refiere la alegación del colindante, es clara que existe una controversia entre los titulares, que no es competencia resolver ni por el registrador ni por la DG.

592.593. 594. 653.** CLAUSULADO PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VPO

Se analizan distintas clausulas en un prestamos empresarial

En los préstamos hipotecarios empresariales, sólo son inscribibles las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado con trascendencia jurídico-real, pero su exclusión no puede fundarse en la mera afirmación de su carácter informativo, sino que debe apoyarse en una norma hipotecaria concreta o en su contrariedad con normas imperativas.

En cuanto a la tasación para subasta, no existe norma que impida fijar un tipo superior al valor de tasación pericial vigente al constituirse la hipoteca sobre una construcción en curso, por lo que se revoca la suspensión de dicha cláusula, sin que el registrador pueda sustituir de oficio la cifra pactada por otra.

Las definiciones de «día hábil», «euribor» y «período de amortización» son inscribibles por no estar concretadas en otras cláusulas, no así las restantes definiciones, que resultan redundantes.

Se declara igualmente inscribible, por constituir auténticas cláusulas financieras con trascendencia real, la fórmula de cálculo de intereses, el coste de ruptura por amortización anticipada voluntaria y la cláusula de imputación de pagos.

595.* DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

El expediente para subsanar la doble o múltiple inmatriculación del art. 209 LH solo puede iniciarse de oficio por el registrador o a instancia del titular registral de alguno de los derechos afectados, siendo requisito indispensable que el registrador aprecie indiciariamente la existencia de dicha doble inmatriculación.

596.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

es imprescindible que en el decreto de adjudicación se concrete, dentro de la cantidad por la que se adjudica la finca, cuánto corresponde a principal, cuánto a intereses remuneratorios, cuánto a intereses moratorios y cuánto a costas, de modo que el registrador, en cumplimiento del artículo 132 de la Ley Hipotecaria, pueda calificar que ninguna de las cantidades desglosadas por cada uno de estos conceptos excede de la que se estableció en la inscripción de hipoteca como tope máximo de responsabilidad.

597.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

El cambio de uso de una edificación por antigüedad exige que la normativa autonómica y la jurisprudencia que la interpreta admitan la prescripción o caducidad de la acción respecto al uso, y no solo respecto a la edificación; en el caso de la Comunidad de Madrid, dicha prescripción no opera automáticamente por el transcurso del plazo desde la terminación de las obras si el uso pretendido no es compatible con el planeamiento, siendo necesario, para acreditar el carácter consolidado del cambio de uso, el oportuno certificado del órgano municipal competente en materia de disciplina urbanística, sin que baste la sola antigüedad que resulte de la información catastral.

598.*** EJECUCIÓN DE HIPOTECA Y TERCER POSEEDOR. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO O SOLO NOTIFICACIÓN.

El tercer poseedor de la finca hipotecada que tiene inscrito su título de adquisición con anterioridad a la interposición de la demanda de ejecución hipotecaria debe ser demandado y requerido de pago sin que baste la mera notificación de la existencia del procedimiento prevista en el art. 689 LEC, aplicable únicamente cuando la inscripción a su favor se practica con posterioridad a la interposición de la demanda.

599.* OPOSICIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Si existen dos georreferenciaciones contradictorias y existe ya un conflicto entre las fincas colindantes acerca de la medida exacta de un camino entre ellas, lo precedente es denegar la georreferenciación solicitada.

600.** COMPRAVENTA: CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS TRANSMITENTES

El art. 51.9.ª del RH exige que conste el régimen económico matrimonial cuando el acto inscribible afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, pero dicha exigencia no puede extenderse, por mera conjetura, a los supuestos de compraventa de bienes privativos en los que no existe ningún indicio objetivo de que pudiera resultar aplicable un régimen de comunicación foral vizcaína, que exige el consentimiento de ambos cónyuges para los actos de disposición.

601.** OPOSICIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

La admisión del recurso contra la calificación negativa en un 199 LH, por no estar suficientemente motivada no implica necesariamente que deba practicarse la inscripción solicitada, sino que la controversia planteada por la colindante debe ser valorada en una nueva calificación.

602.** GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DENEGATORIA

Cuando en el expediente del art. 199 de la LH el registrador requiere al colindante que formula oposición para que aporte la georreferenciación de su finca y este no lo hace, no puede limitarse a concluir el procedimiento alegando que carece de criterio para determinar cuál de las partes tiene razón, pues ello equivaldría a hacer depender la calificación favorable de la actitud proactiva del colindante, generando indefensión al promotor al no poder conocer los fundamentos jurídicos de la negativa.

Aunque se revoca la nota de calificación, no implica que deba practicarse la inscripción, sino que ha de dictarse una nueva calificación motivada, sin necesidad de esperar a que esta última aporte su documentación.

603.* PROHIBICIÓN DE DISPONER DICTADO EN PROCESO PENAL

Según doctrina reiterada de la DG, a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se les aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente al art. 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Enlace a un estudio sobre la dinámica registral de las prohibiciones de disponer y la doctrina de la DG

604.* OPOSICIÓN EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Con ocasión de un expediente del art. 199 con alegaciones señalemos algunos de los concretos aspectos de este expediente:

— el registrador si se hacen alegaciones puede requerir al colindante que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca, la cual debe trasladarse al promotor;

 — el hecho de que el plano de un opositor no esté georreferenciado no es obstáculo para que pueda ser tenido en cuenta;

— la aportación de documentación técnica, es potestativa sin que sea exigible que sea pública;

— el hecho de que la representación gráfica propuesta invada la parcela catastral colindante no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción;

— el hecho de que las dos fincas procedan por segregación no es motivo para no aceptar una georreferenciación de una de ellas;

— una subsanación satisfactoria del procedimiento de discrepancias del artículo 18 de la Ley de Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones; 

— pese a todo ello si la alegación pone de manifiesto un conflicto o controversia entre propietarios colindantes la georreferenciación debe ser denegada.

605.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DENEGATORIA

La mera existencia de alegaciones basadas únicamente en la cartografía catastral no es suficiente para fundamentar la nota denegatoria de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

606.* OPOSICIÓN EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Cuando la calificación negativa se funda en la oposición de colindantes en el curso del procedimiento del art. 199.2 de la LH, el registrador debe motivar su juicio sobre la identidad de la finca con criterios objetivos y razonados, sin que baste remitirse genéricamente a la existencia de la oposición y al precepto legal.

607-608.() NRUA. INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA ESTATUTARIA PROHIBITIVA.

Se confirma la calificación que suspende la asignación por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal a que pertenece la finca que «Queda expresamente prohibido destinar las viviendas que comprenden el conjunto objeto de los presentes estatutos a actividades de tiempo compartido, clubes de vacaciones, time sharing o similares».

609.*** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE PARA INCLUIR EL PATIO O JARDÍN CIRCUNDANTE A LA VIVIENDA

El registrador solo puede denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH cuando exponga, ya al inicio, dudas de tal entidad que previsiblemente no puedan disiparse en su tramitación. En este caso la imprecisión de los linderos registrales originales (que no llegan a lindar con la calle pese a que la descripción registral así lo indica), la superficie catastral inferior a la inscrita para la construcción y el informe municipal de equivalencia constituyen indicios de que la finca inscrita comprendía inicialmente una extensión mayor que la reflejada literariamente, tratándose por tanto de una descripción literaria inexacta y no de una inmatriculación encubierta. Por ello procede disipar las dudas mediante la tramitación del expediente del art. 199, sin que el registrador pueda negarse de plano a iniciarlo.

610.*** COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA FINCA: PARCELACIÓN

En el ámbito de la legislación urbanística andaluza, la calificación registral de los negocios de transmisión de cuotas indivisas debe distinguir tres supuestos: a) cuando la venta de una nueva cuota presenta indicios objetivos de parcelación (asignación de uso de parte de finca, cuota en suelo rústico inferior a la parcela mínima, estructura parcelaria reveladora, expedientes de disciplina urbanística), el registrador debe exigir motivadamente el acto de control municipal previo; b) cuando no concurren tales indicios pero existen dudas fundadas por la descripción, dimensiones o localización de la finca, procede el procedimiento del art. 79 del Real Decreto 1093/1997 mediante comunicación al Ayuntamiento; y c) cuando se trata de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita, amparada por la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe exigir intervención administrativa alguna.

En el caso examinado, al tratarse de la venta de una cuota indivisa de nueva creación y concurrir indicios objetivos de parcelación encubierta (sucesivas ventas de participaciones, expediente de disciplina urbanística por existencia de varias viviendas, atribución convencional de uso de una porción de terreno concreta), procedía exigir la intervención municipal, si bien el defecto debe calificarse como subsanable y no insubsanable.

611.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DECRETADA POR LA AGENCIA TRIBUTARIA: DIFERENCIA ENTRE DURACIÓN DE LA MEDIDA Y CADUCIDAD DEL ASIENTO REGISTRAL

La duración de las medidas cautelares tributarias de prohibición de disponer, fijada en seis meses prorrogables por otros seis conforme al art. 81 LGT de la Ley General Tributaria, no debe confundirse con el plazo de caducidad del asiento registral que las publica, que es el general de cuatro años previsto en el art. 86 LH. El transcurso del plazo administrativo de vigencia de la medida cautelar no determina por sí solo la cancelación de la anotación preventiva practicada, ya que la caducidad del asiento opera con independencia de la subsistencia o extinción de la situación material subyacente, salvo que la propia norma sustantiva fije un plazo especial de caducidad de la anotación, lo que no ocurre en este caso. En consecuencia, la cancelación de la anotación de prohibición de disponer, antes de que transcurran los cuatro años de vigencia del asiento, solo puede producirse mediante mandamiento expedido por la Agencia Tributaria.

612.** COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA FINCA: PARCELACIÓN

Similar a la 610.

613.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE

En los expedientes del art. 199 LH, la oposición de la Administración titular de una vía pecuaria clasificada pero no deslindada solo puede fundamentar la denegación de la inscripción cuando concrete de modo gráfico y georreferenciado el punto y la extensión de la eventual invasión. Por otro lado, tanto la inscripción de una agrupación de fincas como la declaración de una obra nueva exigen, con carácter preceptivo, la previa o simultánea inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca resultante, sin que quepa la inscripción parcial de dichas operaciones prescindiendo de aquella.

614.() NRUA: VIVIENDA TURÍSTICA POSTERIOR A LA REFORMA DE LA LPH DE 2025.

Dado que la fecha de concesión del VUT, según consulta en la web de Conselleria es posterior al 3 de abril de 2025, fecha en la que entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se precisa la autorización expresa de la Comunidad de Propietarios.

615.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA QUE NO IMPIDE SU CONCESIÓN.

Aunque, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial y del Centro Directivo, la prohibición estatutaria de destinar las viviendas exclusivamente a residencia y de instalar en ellas hospederías o comercios comprende, en principio, el alquiler turístico de corta duración por tratarse de una actividad económica, en el caso examinado dicha prohibición contiene una excepción expresa y reiterada -«a no ser que esté expresamente autorizada por las Ordenanzas»- que remite dinámicamente a la normativa urbanística municipal. Al haber declarado el Ayuntamiento, mediante informe de compatibilidad urbanística previo a la solicitud registral, que el uso de vivienda de uso turístico resulta compatible con el uso residencial de la parcela, debe entenderse activada la excepción estatutaria,

616.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Es exigible autorización expresa de la comunidad de propietarios para la asignación del NRUA, cuando los estatutos inscritos supeditan el arrendamiento de los pisos a dicha autorización.

167.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Las cláusulas estatutarias que, aun permitiendo el arrendamiento de los pisos, prohíben que este se realice a un número de personas superior al propio de una familia o mediante la división del piso en habitaciones de forma que se convierta en un verdadero comercio, impide la asignación del NRUA

618. y 619.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

No cabe asignación de NRUA por prohibición estatutaria de destinar los locales o apartamentos a uso diverso de habitación u oficinas privadas o artesanías,

620.* NRUA. ACTIVIDAD TURÍSTICA PREVIA A LA REFORMA LPH.

Procede asignar NRUA sin consentimiento de la comunidad de propietarios si la licencia administrativa es anterior a 3 de abril de 2025.

621.() NRUA. ACTIVIDAD TURÍSTICA POSTERIOR A LA REFORMA LPH.

Cuando la licencia administrativa es posterior a 3 de abril de 2025 resulta obligatoria la aprobación expresa de la comunidad.

622.* NRUA. FALTA DE LICENCIA EN MADRID Y PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Para la asignación de número de registro único de alquiler turístico en el municipio de Madrid resulta necesario, además de la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas autonómico, el otorgamiento de la conformidad o licencia municipal,

623.* NRUA. FINCA DESCRITA COMO APARTAMENTO TURÍSTICO.

Cuando la licencia administrativa es posterior a 3 de abril de 2025 resulta obligatoria la aprobación expresa de la comunidad, aunque el elemento privativo se denomina como  «apartamento turístico».

624.* NRUA. SOLICITUD POR LA TITULAR DE LA MITAD INDIVISA.

La solicitud de asignación de número de registro único de alquiler de corta duración constituye, al igual que el propio arrendamiento al que habilita, un acto de riguroso dominio, por lo que, tratándose de una finca en copropiedad, no puede ser instada válidamente por uno solo de los cotitulares sin el consentimiento del otro. La atribución judicial del uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores, en un procedimiento de familia, constituye un derecho de naturaleza puramente familiar –distinto de los derechos reales o de crédito– que no legitima por sí solo, «uti singuli», a su titular para realizar actos de riguroso dominio como la asignación de este número de registro, siendo en todo caso necesario el consentimiento del otro copropietario.

625 Y 626.() NRUA: ACTIVIDAD TURÍSTICA POSTERIOR A LA REFORMA LPH.

Cuando la licencia administrativa es posterior a 3 de abril de 2025 resulta obligatoria la aprobación expresa de la comunidad

La cláusula estatutaria que prohíbe instalar en las viviendas «servicios o industrias» impide asignar NRUA. La antigüedad de los estatutos referidos a un régimen de viviendas de protección oficial ya extinguida no priva de vigencia a la prohibición inscrita.

628.() NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA SOBRE USO RESIDENCIAL.

La cláusula estatutaria que declara como finalidad fundamental de la comunidad «conservar el carácter y categoría de comunidad y uso residencial» y prohíbe expresamente «instalar oficinas o industrias dentro de las viviendas» impide la asignación de NRUA.

629.* NRUA. ALQUILER NO TURÍSTICO. DESTINO ESTATUTARIO A VIVIENDA FAMILIAR.

La norma estatutaria que únicamente permite destinar los elementos privativos a «viviendas familiares» sin causar molestias a los vecinos, prohibiendo la actividad económica, dicha exigencia —equiparable a la de destinar la vivienda a «hogar» o residencia estable— impide la asignación de NRUA.

630.* NRUA: USO NO TURÍSTICO COMPATIBLE CON PROHIBICIÓN DE DESTINO A PENSIÓN.

La cláusula estatutaria que prohíbe destinar los departamentos a «pensión o pisos turísticos», sin imponer el destino a hogar permanente ni prohibir genéricamente cualquier actividad comercial, solo excluye la modalidad turística, por lo que no constituye obstáculo para asignar el número de registro único de alquiler de uso no turístico solicitado.

631.() NRUA. PROHIBICIÓN DE DESTINO A HOSPEDAJE.

La  prohibición estatutaria de destinar las viviendas a «casas de huéspedes» impide asignar el NRUA

632.() NRUA. FALTA DE TÍTULOS HABILITANTES, MUNICIPAL Y AUTONÓMICO.

Para la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración con finalidad turística en Canarias deben acreditarse, de forma acumulativa y distinta, tanto el cumplimiento de los requisitos de la normativa sectorial turística —presentación de la declaración responsable ante el Cabildo Insular e inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma— como el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa urbanística municipal aplicable.

633.() NRUA. FINCA SIN INMATRICULAR.

se confirma la calificación que suspende la asignación de NRUA por falta de inmatriculación de la finca.

634.* NRUA.ALQUILER NO TURÍSTICO E INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA ESTATUTARIA.

La cláusula estatutaria que prohíbe destinar los pisos a «apartamentos turísticos y de alquiler por semanas o días» debe interpretarse restrictivamente y permite la asignación del número de registro de alquiler de corta duración no turístico.

635.* NRUA. AUSENCIA DE TÍTULO HABILITANTE PRÉVIO AL ACUERDO PROHIBITIVO.

Las prohibiciones o limitaciones estatutarias de uso turístico válidamente adoptadas por la junta de propietarios (con la mayoría de tres quintos) son oponibles a quien ya era propietario en el momento del acuerdo. No le afectaría si la actividad turística hubiera empezado con anterioridad siendo la fecha relevante para acreditar el inicio de la actividad la de presentación de la declaración responsable ante la Administración turística.

636.** NRUA. RESOLUCIÓN EMITIDA FUERA DE PLAZO QUE HUBIERA SIDO ESTIMATORIA DE HO HABER SIDO ASÍ. EL ALQUILER NO TURÍSTICO ES USO RESIDENCIAL.

Recurso resuelto pasados los tres meses y que hubiera sido estimatorio, de haberse resuelto en tiempo reconociendo la DG que de ello deriva desestimación presunta. La actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, es compatible con la prohibición de uso no residencial.

637.() NRUA. SIMILAR A LA ANTERIOR.

Similar a la R. 637

638.() NRUA. TÍTULO URBANÍSTICO HABILITANTE EN SEVILLA.

Los requisitos exigidos por la normativa sectorial turística (declaración responsable ante la Administración autonómica) y los exigidos por la normativa urbanística municipal para el cambio de uso a alojamiento turístico (en Sevilla, la declaración responsable de primera utilización, Modelo 17-bis, ante la Gerencia de Urbanismo) son cuestiones distintas y acumulativas, de manera que el cumplimiento de una no dispensa del cumplimiento de la otra.

639.() NRUA. LOCAL COMERCIAL

No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial, siendo necesario para ello que se proceda al correspondiente cambio de uso de local a vivienda, pues la necesidad de este cambio registral es independiente del uso asignado a la finca a efectos administrativos o catastrales.

640.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO EXCLUSIVO VIVIENDA

La prohibición estatutaria según la cual las fincas solo podrán ser destinadas al uso de viviendas, estando prohibido desarrollar en ellas, cualquier tipo de actividad, ya sea empresarial, profesional, etcétera, impide la asignación de NRUA para uso turístico.

641.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. ACTIVIDAD ECONÓMICA

La prohibición estatutaria de «cualquier tipo de actividad de apartamento turístico, económica o similar» comprende también el arrendamiento de corta duración no turístico, puesto que, desde la perspectiva del arrendador, dicho arrendamiento constituye una actividad económica en la medida en que este obtiene un rendimiento mediante la explotación y comercialización de la vivienda, con independencia de que el destino que le dé el arrendatario sea meramente residencial.

642.() NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Si la adquisición de la vivienda y la la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de Turismo son posteriores al 3 de Abril de 2025, es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

643.() NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE IMPONE USO RESIDENCIAL Y ESTABLE

No es posible asignar número de registro único de alquiler para el alquiler de temporada cuando existe una cláusula estatutaria que impone una necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios o inquilinos

644.() NRUA. TRACTO SUCESIVO E IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA

La flexibilización del principio de tracto sucesivo para la asignación del NRUA (que permite solicitarlo a quien no sea el titular registral, como el arrendatario que explota la vivienda) no dispensa de acreditar la representación o el título de gestión frente al titular registral, lo que no se justificó.

El principio de especialidad registral exige la perfecta identificación de la unidad alojativa ya que la solicitud habla de finca completa y la documentación administrativa parece referirse a una parte de dicha finca que aparentemente ha sido objeto de una división material no inscrita.

645.() NRUA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL NO DESCALIFICADA

La calificación definitiva como vivienda protegida impide destinar la vivienda al arrendamiento turístico –y asignar el número de registro único de alquiler correspondiente– en tanto no medie la oportuna descalificación.

646.() NRUA. VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL

Las viviendas de protección oficial no pueden destinarse a alquiler turístico (vacacional), ni completo ni por habitaciones.

647.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA QUE NO ALCANZA AL ARRENDAMIENTO NO TURÍSTICO

la prohibición de destinar los pisos a uso distinto del de vivienda debe interpretarse como prohibición de destinar los pisos a uso distinto del residencial. En consecuencia, la actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, sí es compatible con dicha prohibición

648.* PERMUTA DE BIENES PÚBLICOS MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA

Para inscribir una permuta municipal, es imprescindible certificación que justifique el interés público, acredite la desafectación previa e identifique las fincas con sus valores exactos, que la diferencia de valor entre los bienes permutados no supera el 50% según tasación, y que el valor de la parcela no excede del 25% de los recursos ordinarios de la Corporación, sin que sean suficientes meras declaraciones genéricas de cumplimiento legal.

649.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

La caducidad de las anotaciones preventivas de embargo opera «ipso iure» transcurridos cuatro años desde su fecha, con independencia de que hayan sido canceladas, haciéndoles perder desde ese momento todo efecto jurídico, incluida la posición de prioridad frente a asientos posteriores. Una vez caducadas ya no es posible su prórroga.

650.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN SUSTENTADA EN INFORME TÉCNICO

Cuando quien se opone en un 199 es titular registral de la finca colindante y aporta un informe técnico que evidencia un conflicto real en la delimitación entre ambas fincas, la oposición resulta especialmente cualificada y permite al registrador fundar objetivamente sus dudas sobre la identidad de la finca, sin que ni el registrador ni la DG en el recurso puedan resolver el conflicto de fondo.

651.** OBRA NUEVA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA: DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.

La obligación de archivo registral del Libro del Edificio, impuesta con carácter estatal por los arts. 9.a) y 202 de la LH tras la reforma de la Ley 13/2015, solo admite como excepción que la edificación, por su antigüedad, no esté sujeta a dicha exigencia sustantiva; no exime de tal archivo el hecho de que la norma registral no estuviera vigente al tiempo de solicitarse la licencia o terminarse la obra, pues rige la normativa vigente al presentar el documento. En el caso examinado, la licencia se otorgó en 2007 y la obra terminó en 2023, estando ya vigentes tanto la obligación estatal de confeccionar el Libro del Edificio (Ley de Ordenación de la Edificación) como la autonómica valenciana (desde 2005), por lo que no cabe eximir de su aportación.

652.* OBRA NUEVA QUE INVADE DOMINIO PÚBLICO VIARIO

 Pese a la existencia de un hueco entre propiedades colindantes y la posible invasión de un viario, respecto del cual el Ayuntamiento no lo ha deslindado con cartografía vectorial, es inscribible una georreferenciación de una finca sobre la que se ha declarado una obra nueva antigua, porque de la cartografía catastral se deduce un desplazamiento respecto de la ortofotografía del PNOA que sugiere una invasión del dominio público viario pero dicho desplazamiento no implica por sí mismo una invasión real si no excede el margen de tolerancia gráfica y no consta que el dominio público esté deslindado mediante cartografía vectorial. En cuanto al hueco entre la finca y la colindante, entiende que la inscripción de la base gráfica de una finca no puede supeditarse a que el titular de la finca colindante, cuya base gráfica catastral ya está inscrita y coordinada, preste su consentimiento y rectifique su propia representación para eliminar el hueco resultante, pues los expedientes legales  del  Título VI de la LH no exigen la rectificación simultánea de fincas ajenas al procedimiento, bastando con notificar a su titular.

654.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA VERSUS AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DIVISIÓN HORIZONTAL Y CAMBIO DE USO EN CATALUÑA. OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA. EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH Y SOLICITUD TÁCITA.

Cuando hay un aumento de la superficie construida respecto de la que consta inscrita en el Registro es necesario ampliar la Obra Nueva y acreditar su antigüedad. La división horizontal en Cataluña exige licencia previa que se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal. La georreferenciación de la finca es requisito previo para toda inscripción de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, Para tramitar el expediente del artículo 199 LH no se necesita petición expresa, pues basta la petición tácita en la escritura, e, incluso, el Registrador puede hacerlo de oficio.

655.() NRUA. FALTA DE PREVIA DECLARACION DE OBRA NUEVA

Reitera que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

656.() NRUA. LICENCIA POSTERIOR AL 3 DE ABRIL DE 2025

Habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

657.() NRUA. CLAUSULA ESTATUTARIA. DESTINO A VIVIENDA

No cabe asignar número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico a una finca integrante de una propiedad horizontal cuyos estatutos inscritos disponen la siguiente limitación: «Los pisos habrán de dedicarse a viviendas u oficinas».

658.⇒⇒⇒ PACTO SUCESORIO PITIUSO DE LEGADOS CON TRANSMISIÓN ACTUAL. LA AFECCION LEGITIMARIA NO PROCEDE

El pacto sucesorio pitiuso de legado con transmisión actual de bienes no genera la afección legitimaria del art 15 LH, que protege a los legitimarios frente al obligado al pago —el heredero o sucesor a título universal— pero no frente a los actos de disposición del causante realizados en vida, momento en el que sus hijos no ostentan aún la condición de legitimarios ni gozan de tutela registral, y en el que ni siquiera es posible determinar la ley aplicable a la sucesión ni, por tanto, la naturaleza de la futura legítima. Por otro lado, el legatario de un pacto sucesorio con eficacia traslativa de presente no es sucesor a título universal ni está obligado al pago de legítimas, por lo que no cabe extender sobre el bien legado la afección.

659.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN NRUA

Para que pueda practicarse el asiento de presentación es necesario que la finca esté debidamente identificada

660.*** AMPLIACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO POR ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES

La ampliación por nota marginal del importe garantizado por una anotación preventiva de embargo solo procede en dos supuestos: cuando vence una nueva mensualidad o la totalidad de la obligación en cuya virtud se sigue la ejecución (art. 578 LEC), o cuando se incrementa la cantidad prevista para intereses y costas devengados durante la ejecución (art. 613.4 LEC). Fuera de estos casos, la acumulación o consolidación procesal de distintos procedimientos de ejecución seguidos por títulos ejecutivos diferentes —aunque sea frente al mismo deudor y sobre los mismos bienes— no permite ampliar por nota marginal el importe garantizado por la anotación más antigua en perjuicio de los titulares de cargas intermedias, debiendo documentarse la nueva deuda mediante una anotación de embargo autónoma y de rango propio.

661.() NRUA. TRACTYO SUCESIVO

La documentación correspondiente debe concederse a favor de y solicitarse por, al menos, alguno de los titulares registrales o quien acredite su representación o gestión por medio de cualquiera de los medios mencionados, lo cual no ha ocurrido en el presente caso.

662.() NRUA. AUTORIZACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Habiéndose obtenido la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025, es necesaria autorización expresa de la comunidad de propietarios.

663.() NRUA. ACTIVIDAD ANTERIOR A PROHIBICION ESTATUTARIA

la habilitación administrativa concedida a la vivienda en 2017, figurando como explotadora de ésta la cónyuge del titular registral, es suficiente para considerar acreditado que el uso turístico estaba vigente con carácter previo a la correspondiente prohibición estatutaria, careciendo ésta de efectos retroactivos ex artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal.

664.() NRUA. CLAUSULA ESTATUTARIA

No cabe asignar NRUA existiendo cláusula estatutaria, adoptada en Junta a la que asistió el interesado, de la que resulta el acuerdo de la «limitación o condicionamiento para el ejercicio de la cesión temporal de vivienda para uso de alquiler turístico-vacacional».

665.() NRUA. LOCAL COMERCIAL. LICENCIA A FAVOR DE ANTERIOR TITULAR

No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial

La habilitación administrativa a favor del titular anterior es suficiente para eludir la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a la D. Ad 2ª de la Ley sobre propiedad horizontal, pues consta acreditado que el uso turístico estaba vigente en el momento de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, lo cual viene determinado por la obtención de la correspondiente licencia administrativa o título habilitante del uso turístico 

 666.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Una instancia privada que no es título inscribible ni tiene eficacia registral no da lugar a la práctica del asiento de presentación

667.() NRUA. AUTORIZACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

668. 670, 671, 672.()  NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA NO PROHIBITIVA

Cuando la cláusula estatutaria únicamente prohíbe destinar los elementos privativos a «apartamentos turísticos y de alquiler por semanas o días», sin imponer la obligación de destinar la vivienda a hogar o residencia permanente, dicha prohibición, no alcanza al arrendamiento de temporada no turístico por periodos superiores a un mes, pues la indefinición estatutaria sobre la duración mínima del alquiler de temporada impide extender a este la prohibición literal referida al alquiler «por semanas».

669.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA ACTIVIDAD COMERCIAL

A diferencia de la cláusula que se limita a prohibir el alquiler turístico o por semanas, cuando los estatutos, tras su modificación por unanimidad, prohíben expresamente «cualquier tipo de actividad de apartamento turístico, económica o similar» sin excepción alguna, dicha prohibición alcanza también al arrendamiento de corta duración no turístico, puesto que la obtención del número de registro único de alquiler habilita el acceso a plataformas en línea de alquiler de corta duración, lo que constituye por definición una actividad «económica o similar» con independencia de la duración de los contratos o de la condición del arrendador.

674.* DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA CESIÓN DE NUDA PROPIEDAD EN DOCUMENTO PRIVADO

No cabe asiento de presentación de un documento privado de cesión de la nuda propiedad, que constituye una donación que exige, para su validez e inscripción, escritura pública y aceptación expresa del donatario (arts. 618 y 633 CC), —aunque remita a un negocio jurídico previo del que pretenda inferirse un consentimiento tácito—.

675.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE NOTA MARGINAL PRACTICADA CON OCASIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR NO HABERSE AREDITADO LICENCIA URBANÍSTICA

La nota marginal extendida al amparo del art. 15.2 de la Ley 7/1990, de Disciplina Urbanística y Territorial de Canarias (hoy sustituida por el régimen del art. 67.3 del texto refundido de la Ley de Suelo), tiene carácter meramente informativo y vigencia indefinida, limitándose a publicar la situación urbanística de la finca en el momento de la inscripción de la obra nueva, sin que le sea aplicable un plazo de caducidad registral ni la naturaleza de carga o derecho del art. 210 de la LH. Su cancelación exige la aportación de la licencia urbanística o de una certificación administrativa del órgano competente que acredite la prescripción de la infracción o clarifique la situación urbanística de la edificación, sin que baste la mera instancia privada del interesado ni la invocación genérica de una «caducidad» no fijada expresamente por la norma.

676.() NRUA. AUTORIZACION DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es necesaria la autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido el alta en el registro administrativo de viviendas de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025

677.** GEORREFERENCIACIÓN: DUDAS DE IDENTIDAD POR SUSTITUCIÓN DE UN LINDERO REAL (EL MAR) POR OTRO PERSONAL

En un 199  La desaparición en la nueva descripción de la colindancia con el mar, siendo sustituida por un lindero personal, justifica las dudas de identidad. No así, la magnitud del exceso de cabida, el hecho de ser finca resto después de una segregación o el pasar a formar una finca discontinua.

678.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A HOSPEDERÍA.

Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de destinar las viviendas a «hospedería directa o indirecta

679.() NRUA. LICENCIA DE USO TURÍSTICO PARA EL MUNICIPIO DE MADRID.

Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

680.* ARTÍCULO 199 LH. TRAMITACIÓN ABREVIADA. POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO.

El registrador ha de denegar la inscripción de la representación gráfica si existen indicios objetivamente justificados de controversia, atendiendo a la documentación y alegaciones presentadas por los interesados, y, de modo especial si entra en juego un posible bien de dominio público.

681.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A PENSIONES.

La prohibición estatutaria de destino a pensiones impide la asignación de NRUA.

682.* NRUA. NO CABE LA IDENTIFICACIÓN POR LA REFERENCIA CATASTRAL DE LA MATRIZ.

La asignación del NRUA exige, la perfecta identificación de la unidad de alojamiento. No es posible la asignación cuando en la documentación administrativa esta la referencia catastral de la matriz y en el registro está dividida horizontalmente.

683.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA DE MANIFESTACIONES

Un acta notarial de manifestaciones no constituye, por sí misma, título apto para provocar operación registral alguna, aun cuando incorpore o narre el contenido de resoluciones judiciales relativas a la finca.

684.* NRUA. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE.

Si hay sospecha de que la finca pueda invadir dominio público marítimo terrestre al superponer la línea de deslinde con la cartografía catastral, no puede asignarse el NRUA sin que se despeje mediante el informe de la Administración competente o mediante la tramitación de un expediente del art. 199.2 LH con georreferenciación alternativa respetuosa con el deslinde.

685.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR ALEGACIONES BASADAS EN CERTIFICADO TÉCNICO CONTRADICTORIO.

No es posible la inscripción de una georreferenciación, si existe oposición basada en certificado técnico del que resulta la posible invasión de dos fincas colindantes. En el expediente del art. 199 de la LH, los plazos no son preclusivos, por lo que el registrador debe analizar la oposición del colindante, aunque se presente fuera del plazo de veinte días, en cuanto pueda resultar relevante para fundamentar sus dudas sobre la identidad de la finca.

686.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y SIMULTANEA AGREGACIÓN EN ELEMENTOS PRIVATIVOS.REQUISITOS.

La segregación y posterior agregación de porciones entre elementos privativos de un edificio en propiedad horizontal, con modificación de las cuotas de participación, constituye una modificación del título constitutivo que, conforme al art. 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, requiere el acuerdo de la junta de propietarios por mayoría de tres quintas partes, salvo que los estatutos inscritos dispensen expresamente de dicho acuerdo.

687.** COMPRAVENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS DE ELEMENTOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ASIGNACIÓN DE USO Y DISFRUTE DE TRASTEROS

El cambio del uso y destino del local destinado a garajes para crear trasteros, no previsto en estatutos, requiere acuerdo de la junta de propietarios.

689.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA SOBRE UNA COMPRAVENTA ANTERIOR Y MODIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES POSTERIORES

La Dirección General reitera que, cuando existe un defecto subsanable de falta de tracto sucesivo por no figurar inscrito el título del disponente causahabiente del titular registral, el documento presentado en primer lugar en el Diario (en este caso, el mandamiento de anotación de embargo) gana prioridad también para los documentos posteriores necesarios para su despacho —la compraventa reconstructora del tracto—, postergando en su rango al título intermedio contradictorio presentado después de aquel pero antes de este, doctrina reflejada en el art. 105 del RH y en el art. 629.2 LEC.

Sin embargo, siendo el titulo una compraventa con condición resolutoria, entiende la DG que el embargo gana solo prioridad para la compraventa pero no para la condición.

690.*** DONACIÓN HORIZONTAL, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN SUELO RÚSTICO

Una división horizontal tumbada en suelo rústico que agota el terreno, asignando porciones de uso exclusivo e independiente, se considera, por la DG, una parcelación encubierta sujeta a licencia, sin que el Centro Directivo considere aplicable la exención por antigüedad del art 28.4 TRLS a pesar de haberse inscrito la edificación por esa misma vía.

691.** OBRA ANTIGUA EN ZONA DE POLICÍA HIDRÁULICA.

El art. 28.4 LR permite inscribir por antigüedad edificaciones respecto de las que haya prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, pero hallándose la edificación en la zona de policía del dominio público hidráulico resulta necesario, con carácter previo a la inscripción, un pronunciamiento expreso de la Administración hidráulica competente sobre el régimen jurídico especial a que queda sujeta la construcción y su situación respecto al dominio público hidráulico, doctrina extrapolable de la ya sentada para las servidumbres de carreteras.

692.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE HOSPEDAJE.

La prohibición estatutaria de «hospedaje» (o de «casas de huéspedes») impide la asignación del NRUA de alquiler turístico, sin que la existencia de una licencia administrativa habilitante purgue esa limitación

693.() NRUA. AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD AL SER POSTERIOR AL 3 DE ABRIL DE 2025.

Es necesaria autorización expresa de la comunidad de propietarios para la asignación de NRUA turístico cuando el alta administrativa se obtuvo con posterioridad al 3 de abril de 2025.

694.** RECURSO GUBERNATIVO CONTRA UN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH FINALIZADO AFIRMATIVAMENTE

Una vez practicada la inscripción de la representación gráfica georreferenciada tras desestimarse las alegaciones no cabe recurso gubernativo para rectificarlo: su rectificación exige el consentimiento de todos los interesados o la correspondiente resolución judicial.

695.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Los acuerdos transaccionales homologados judicialmente tienen la condición de documentos privados, por lo que no son títulos inscribibles, exigiéndose escritura pública (art. 3 LH).

696.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE INSTALAR PENSIONES.

La prohibición estatutaria de instalar pensiones impide la asignación de NRUA

697.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE INSTALAR PENSIONES.

La prohibición estatutaria de instalar pensiones impide la asignación de NRUA

698.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR SOLAPAR CON UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA

Inscrita la representación gráfica de una finca, no es posible inscribir otra que se solape con aquella, pues está protegida por los principios hipotecarios, especialmente el de legitimación.

699.** GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR ESTAR INICIADO UN PLAN URBANÍSTICO

La alegación del Ayuntamiento, consistente en la existencia de un plan urbanístico iniciado que afecta a la finca objeto del expediente, es suficiente para denegar la inscripción de un exceso de cabida y una georreferenciación alternativa.

700.** GEORREFERENCIACIÓN: CORRESPONDENCIA ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA PARCELA CATASTRAL

En el procedimiento del art. 199 de la LH, la oposición de un colindante registral basándose en que la parcela catastral no es la correspondiente a la finca registral y que está documentada justifican la denegación aun cuando el promotor sea el actual titular catastral de la parcela, pues Catastro y Registro son instituciones autónomas y distintas: Los colindantes del expediente del art. 199 LH no quedan vinculados ni por la posición que adoptaron en la tramitación anterior de un expediente de subsanación de discrepancias catastrales.

701.() NRUA

La prohibición estatutaria de destinar las viviendas a «hospederías» impide la asignación de NRUA

702.() RECURSO CONTRA UN ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso gubernativo contra la calificación registral solo procede frente a calificaciones negativas, totales o parciales (arts. 324 y 326 LH), y no es cauce idóneo para obtener la cancelación o rectificación de una inscripción ya practicada, que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (arts. 1, 38, 40 y 82 LH).

703.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO EXCLUSIVO VIVIENDA

la obligación estatutaria de destinar los pisos «exclusivamente a vivienda» impide la asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico

704.() NRUA.

-No cabe la asignación del número de registro único de alquiler si falta de correspondencia entre los datos de la documentación aportada y la descripción de la finca registral asociada a un determinado código registral único.

-Reitera que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de la obra nueva terminada

-Debe acreditarse la presentación de la comunicación previa de inicio de actividad o apertura de establecimiento, no bastando para la asignación la resolución de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia

705.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE INSTALAR PENSIONES.

La prohibición estatutaria de instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones en el que número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos…” impide la asignación de NRUA.

706.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE INSTALAR PENSIONES.

La prohibición estatutaria de instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones en el que número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos…” impide la asignación de NRUA.

707.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Las cláusulas estatutarias que exigen el destino de la vivienda a uso residencial prohibiéndose la instalación en las mismas de colegios, academias, hospederías, pensiones, restaurantes, comercios, oficinas, clínicas sanitarias o consultorios médicos de cualquier clase e industrias de cualquier índole, y en especial de aquellas que requieran la instalación de motores o maquinarias que puedan perturbar la buena convivencia, y en general aquellas que impliquen la afluencia de numerosas personas o el tránsito constante de personas desconocidas en la comunidad. En especial, se prohíbe destinar las viviendas al alquiler en régimen de tiempo compartido o “time-sharing” impiden la asignación de NRUA

708.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO EXCLUSIVO VIVIENDA

la obligación estatutaria de destinar los pisos «exclusivamente a vivienda» impide la asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico 

709.() NRUA

La prohibición de destinar las viviendas a uso diverso del de habitación incluye el alquiler de corta duración turístico

710.** DETERMINACIÓN POR LOS CÓNYUGES DEL CARÁCTER PRIVATIVO O GANANCIAL SOBRE VIVIENDA FAMILIAR. DERECHO DE USO.

El derecho de uso incluido en una ST de divorcio con un límite temporal alternativo –cinco años o, si antes, la liquidación de la sociedad de gananciales–, se extingue automáticamente por el transcurso del plazo máximo y extinguido, no puede acceder al Registro, que solo publica situaciones jurídicas vigentes. Por otro lado no cabe inscribirlo sobre “un apartamento “ cunado cuando consta configurado en el registro como finca independiente y como elemento privativo lo que vulnera el principio de especialidad;

711.** NO EXPRESIÓN DEL DOMICILIO DEL CÓNYUGE DE QUIEN COMPRA PARA SU SOCIEDAD DE GANANCIALES

Hay que hacer constar el domicilio del cónyuge del adquirente, no compareciente en la escritura, art.51.9 letra a del Reglamento Hipotecario.

714.() RECURSO CONTRA UN ASIENTO YA PRACTICADO

El recurso potestativo únicamente procede frente a calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias (arts. 66 y 324 LH); no cabe utilizarlo para pretender la rectificación de un asiento ya practicado, que solo puede lograrse con el consentimiento del titular registral y de los terceros afectados o mediante resolución judicial firme (arts. 40, 217 y 219 LH), puesto que el asiento queda bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1 LH).

715.() EXPRESIÓN DEL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL EN UNA ESCRITURA DE HIPOTECA

El art. 129.2.b) de la LH exige que la escritura señale expresamente el carácter, habitual o no, de la vivienda hipotecada a efectos del pacto de venta extrajudicial, pero dicha exigencia debe interpretarse en conexión con su finalidad protectora del deudor y no de forma puramente formalista, de manera que basta con que tal circunstancia conste de forma clara e inequívoca en cualquier parte de la escritura, sin que sea necesario reiterarla literalmente dentro de la concreta cláusula de ejecución extrajudicial.

716.* RECURSO CONTRA EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH DESESTIMADO POR OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En el expediente del art. 199 de la LH, el juicio registral de identidad de la finca debe estar motivado en criterios objetivos, sin que baste la mera remisión a la oposición no fundamentada de un colindante, como ocurre en este caso en que el oponente.

Procede la denegación de certificación de los documentos (título de propiedad y certificaciones catastrales) aportados por el colindante junto a sus alegaciones.

717.*** CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA EN EL SUBSUELO DE OTRA. ENGALABERNO. SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA HORIZONTAL. COMPUTO DE LOS PLAZOS DEL RECURSO.

En los supuestos de construcciones extralimitadas o «casas a caballo» (engalabernos), en los que una edificación se asienta parcialmente bajo el subsuelo de una finca colindante, el criterio de numerus apertus permite a los interesados optar entre distintas configuraciones jurídicas válidas –servidumbre de medianería horizontal, derecho de subedificación o comunidad sui generis–, sin que el registrador pueda imponer una solución concreta cuando existan varias igualmente aptas para satisfacer sus intereses. La servidumbre de medianería horizontal constituida, al identificar perfectamente los predios dominante y sirviente, delimitar el contenido del derecho y no exigir la constitución de un régimen de propiedad horizontal, resulta inscribible.

718.** CAMBIO DE USO DE RESIDENCIAL A TERCIARIO HOTELERO.

Si el cambio de uso de residencial a terciario hotelero no se encuentra expresamente permitido por los estatutos, como ocurre en el presente expediente, y altera la configuración del título constitutivo de la propiedad horizontal, ha de exigirse, aparte de la acreditación de las oportunas autorizaciones urbanísticas y administrativas, el acuerdo unánime de la comunidad.

719.* INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO EN INSCRIPCIÓN DE UNA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

Para la rectificación de una finca inscrita, si el registrador duda de posible invasión de dominio público, procede la tramitación del expediente del art. 199 y no la notificación previa del art. 205 LH, que es aplicable a las inmatriculaciones. No obstante, admite la alegación del Ayuntamiento de invasión de dominio público.

720.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA ACTIVIDADES INDUSTRIALES O COMERCIALES

La cláusula estatutaria que prohíbe destinar la propiedad a fines industriales o comerciales impide la asignación de NRUA

721.* OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Si existen dudas fundadas en un informe de técnico competente, sobre el solapamiento entre dos propiedades colindantes, no es posible la constancia de la georreferenciación solicitada por el titular de una de ellas.

722.** EXPEDIENTE DE CONCILIACIÓN REGISTRAL SOBRE LA VALIDEZ DE UNA ESCRITURA

El expediente de conciliación registral del art. 103 bis de la LH exige que la controversia verse sobre materia disponible de naturaleza inmobiliaria, urbanística o mercantil, quedando excluidas las cuestiones concursales y las relativas a la capacidad de las partes. Cuando la controversia planteada exige valorar la validez de una compraventa en el contexto de una situación concursal extranjera del anterior socio y administrador de la sociedad transmitente, así como una prohibición de disponer acordada por un tribunal extranjero, la materia excede de la competencia objetiva de la conciliación registral.  

* Ver artículo de Juan María Díaz Fraile: la conciliación registral tras la Ley Orgánica 1/2025

723.* NRUA. FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL.

Procede denegar la presentación de una solicitud de NRUA, cuando no se identifica la finca. No obstante, procedería la presentación si se indica la referencia catastral, que ya permite comprobar que la finca esta situada en la demarcación del registro.

725.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NOTIFICACIÓN EDICTAL AL DEUDOR HIPOTECARIO

En una ejecución hipotecaria La calificación registral alcanza los trámites establecidos para evitar la indefensión del titular registral, entre ellos que el requerimiento de pago se haya practicado en el domicilio vigente según el Registro, acudiéndose a la notificación edictal solo tras agotar las posibilidades razonables de averiguación del domicilio real. Tratándose de una sociedad mercantil deudora, inscrito en el Registro Mercantil un cambio de domicilio social, debió intentarse el requerimiento en el nuevo domicilio social antes de acudir a los edictos.

726**  DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA NOTARIAL DONDE SE HACE CONSTAR UNA DENUNCIA RELATIVA A UN ARRENDAMIENTO

No procede el asiento de presentación de un acta notarial de manifestaciones en la que el compareciente se limita a declarar su condición de arrendatario, sin que el contrato de arrendamiento invocado haya sido inscrito conforme a los requisitos de titulación pública del art. 3 de la LH y en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero

727**. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

En aquellas Autonomías, como la Comunidad de Madrid, que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante

730.*** COMPRAVENTA DE CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO CUANDO EL COMPRADOR YA ES TITULAR DE OTRA CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO

En el régimen de gananciales, el principio de subrogación real no es de aplicación universal, cediendo ante otros criterios legales prioritarios, entre ellos el del carácter del propio bien del que deriva el derecho de adquisición (arts. 1346.4, 1347.4 y 1352 del CC), aplicable por analogía a todo supuesto de adquisición preferente o derivada de una previa titularidad, como el desdoblamiento de cuota en las adquisiciones provenientes de la liquidación de una situación de proindivisión. Cuando un comunero casado en gananciales, ya titular privativo de una cuota en la finca, adquiere otra cuota del mismo tras el anuncio de venta por otro comunero, dicha adquisición sigue el carácter privativo de la cuota preexistente como desenvolvimiento natural del derecho de cuota, sin perjuicio del correspondiente derecho de reembolso a la sociedad de gananciales por el precio satisfecho con fondos comunes.  Así lo entiende la DG en los casas en que, c0moo en el presente se declara que la adquisición se realiza en atención a ese derecho de retracto.

731.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR INDICIOS DE CONTROVERSIA ENTRE COLINDANTES

Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando, en el seno del expediente del art. 199 LH, se pone de manifiesto la existencia de una controversia, debidamente respaldada por documentación técnica.

732.() NRUA

Reitera que procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales.

733.** RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO YA PRACTICADO

La rectificación de un asiento ya practicado exige el consentimiento del titular registral y de cuantos ostenten derechos derivados de él, o bien resolución judicial firme (art. 217 LH), salvo que el error resulte de un documento fehaciente, ajeno a la voluntad de los interesados, que acredite de forma absoluta el hecho que lo desvirtúa; En la legislación de 1964 la comparecencia del esposo a los efectos de la licencia marital no suponía justificación del carácter privativo del precio, solo dejar sin efecto la presunción de ganancialidad, pero sin prejuzgar la naturaleza privativa o ganancial del bien.

734.() NRUA

Habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios 

 

 

 

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