INFORME Nº 382: BOE JULIO de 2026.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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* Poco interés o muy del caso concreto

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*** Muy interesante.

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RESOLUCIONES PROPIEDAD:

551.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS. COMPETENCIA DE LA DG PARA RESOLVER.

Resolución de 16 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 20, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un acuerdo de una subcomunidad de propietarios, no constituida formalmente, por el que se acuerdan sus estatutos

Resumen:  La DG es competente para este tipo de recursos, aunque sean mixtos y en parte se basen en normas estatales y en parte de derecho autonómico. Para constituir una subcomunidad de propietarios dentro de una finca en Propiedad Horizontal se necesitan los siguientes requisitos: 1.- Debe estar claro que  la subcomunidad no afecta a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes generales del mismo. 2.- No se necesita de acuerdo de la supracomunidad autorizando a la constitución de la subcomunidad y basta que en sus Estatutos no lo prohíban. 3.- Es necesaria la constitución formal de la subcomunidad con unos requisitos mínimos como son la descripción de las zonas comunes y de los elementos privativos que la integran con sus correspondientes coeficientes. 4.-  Es indiferente que la subcomunidad de facto tenga los libros de actas diligenciados por el Registro de la Propiedad o tenga NIF propio.

Hechos: Un edificio con tres portales está dividido horizontalmente formando una sola comunidad de propietarios. En la realidad cada portal funciona independientemente formando tres subcomunidades de hecho, con NIF independiente y Libro de Actas propio diligenciado por el Registro de la Propiedad.

Ahora una de esas subcomunidades otorga una escritura de aprobación de sus Estatutos de Propiedad Horizontal en la que intervienen únicamente los miembros de ese portal, pero no los de la supracomunidad.

La registradora  exige el consentimiento de la totalidad de propietarios del Edificio, de la supracomunidad, para que los de ese portal puedan constituirse en una subcomunidad independiente.

El interesado  recurre y defiende que se trata de una comunidad independiente de la supracomunidad, porque está ya constituida de hecho, con varias pruebas e indicios, tales como que tiene NIF propio, Libro de Actas diligenciado registralmente, e Informe de Inspección Técnica (ITE) sólo de dicho portal . También defiende que, aunque se considere subcomunidad, puede tener sus Estatutos sin autorización de la supracomunidad pues sus decisiones no le afectarán.

La DG desestima el recurso.

Doctrina:  La DG se declara competente para resolver este recurso, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, pues considera que este recurso es mixto, ya que trata de cuestiones de derecho común, además de cuestiones específicas de derecho catalán (aunque no especifica más).

Considera que en este caso existe una Supracomunidad  en propiedad horizontal de todo el edificio y tres subcomunidades de facto por cada uno de los tres portales.

El hecho de que las subcomunidades de facto tengan diligenciado registralmente su libro de actas  no supone el reconocimiento legal de la subcomunidad que no esté debidamente constituida, puesto que la legalización de los libros de actas de una subcomunidad, no configurada jurídica y registralmente, no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística. Ver Resolución de 4 de junio de 2024.

Respecto de la cuestión de si la Subcomunidad puede constituirse  sin autorización de la Supracomunidad, la respuesta es positiva siempre que se cumplan los siguientes  requisitos

1) Desde el punto de vista sustantivo, es necesario que la configuración de la subcomunidad no afecte a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes del mismo, tendente únicamente a regular las relaciones existentes entre los elementos privativos que la integran y los elementos comunes de esa subcomunidad, como ocurrió en el caso de la  Resolución de 4 de junio de 2024, para la desafectación de la vivienda portería al tratarse de un elemento común de la supracomunidad.

 2) Desde el punto de vista estatutario, no es necesario  que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente la autorice y bastará  que no resulte una expresa prohibición en dicho título constitutivo y se dé adecuado cumplimiento a los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad .Ver Resolución 28 de febrero 2023 y Resolución de 27 de julio de 2017).

3) Desde el punto de vista formal, es necesaria la constitución en escritura con la descripción tanto los elementos comunes y privativos que la integran, así como de  su respectiva cuota de participación en esta subcomunidad, junto con sus normas de funcionamiento, y sus órganos y el nombramiento de las personas que los ocupan.

COMENTARIO: Por tanto, no existen defectos sustantivos en la constitución, como entiende la registradora, al exigir el consentimiento de la supracomunidad, ni tampoco estamos ante una comunidad independiente, como piensa el recurrente, contra toda lo que claramente resulta de  la escritura de división horizontal. El defecto, en este caso, es puramente formal, pues la escritura no describe las zonas comunes de la subcomunidad,  ni los elementos privativos que la integran, ni sus coeficientes. (AFS)

552.* GEORREFERENCIACIÓN Y EXPRESIÓN DE LINDEROS

Resolución de 16 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Totana, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia y adición de otras.

Resumen.- La expresión de los linderos de una finca debe coincidir, del modo más preciso posible, con los perimetrales que resultan de la georreferenciación cuya inscripción se solicita.

Hechos.- En una escritura de aceptación de herencia se solicita expresamente la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar que los linderos están mal descritos en la escritura.

Recurso.- El notario autorizante alega que dichos linderos son los que se corresponden con los que resultan de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- El mandato del art. 51 RH relativo a la expresión de los linderos en la inscripción de una finca, no puede reducirse al absurdo de obviar aquellas situaciones en que las fincas presentan un perímetro irregular u orientaciones mixtas, como se ha dicho, debiendo estimarse plenamente correcta la actuación del notario autorizante que adecúa la descripción literaria de la finca del modo más preciso posible al contenido de la representación gráfica catastral aportada, dando así cumplimiento a lo dispuesto en el art. 9 LH en orden a la plena identificación perimetral de la finca. (VEJ).

553.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por concurrir la oposición de colindantes, entre ellos la Administración, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria

Resumen: La calificación del registrador ha de ser completa y motivada y ante la falta de trámites esenciales se puede ordenar reabrir el expediente.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una registral en virtud de informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, que se acompaña, con código seguro de verificación.

Iniciado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la LH, fueron recibidas dos alegaciones:

Por el Ayuntamiento de Estepona, que alega que con la representación gráfica georreferenciada de la finca se afecta al camino municipal y a obra de paso del arroyo.

 y de colindantes privados quienes señalan que la base gráfica propuesta invade la finca de su propiedad, aportada las coordenadas de la parcela catastral con la que se correspondería.

El registrador suspende la inscripción solicitada por concurrir la oposición del Ayuntamiento y la formulada por los titulares de la finca colindante.

La recurrente alega que:

Que la oposición del Ayuntamiento no está debidamente fundamentada, debiendo ir acompañada de la delimitación precisa y georreferenciada de la franja de terreno presuntamente invadida, así como seguirse el oportuno expediente de deslinde;

Que el arroyo no es de titularidad municipal y la Administración titular del mismo no se ha opuesto a la inscripción pretendida y que la finca se formó por segregación, en base a licencia del Ayuntamiento, respetando la representación gráfica propuesta la delimitación de la finca en los planos aportados para la concesión de licencia de segregación.

y por lo que se refiere a la alegación de los colindantes, señala que la delimitación gráfica de la parcela de éstos se ha obtenido, de la cartografía catastral, la cual se verá afectada por cuanto la que pretende inscribirse consiste en una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso de manera que el registrador debe requerir al Ayuntamiento para que precise la georreferenciación del pretendido camino público invadido e inicie el procedimiento de deslinde abreviado y reabrir el expediente para que se notifique a la Administración titular del dominio público hidráulico, y valorar las alegaciones de los colindantes y el origen, catastral o no, de la georreferenciación aportada por éstos.

Doctrina: La DG reitera su doctrina sobre el art. 199 LH, relativa a que la mera oposición no basta para denegar, sino que el registrador debe emitir un juicio de identidad motivado, basado en criterios técnicos.

La importancia de la protección del dominio público, incluso no inmatriculado.

Y que las alegaciones de colindantes deben venir acompañadas de principio de prueba técnico.

A continuación, analiza las distintas oposiciones:

En cuanto a la del Ayuntamiento que alega invasión de camino y arroyo, pero sin aportar georreferenciación.

Nuestro CD exige al registrador a:

Que requiera al Ayuntamiento para que aporte coordenadas exactas del camino afectado, iniciando si procede el expediente de deslinde abreviado.

En lo que respecta al arroyo, la DG detecta un defecto procedimental, puesto que no se notificó a la Administración titular del dominio público hidráulico, ordenando, por tanto, reabrir el expediente y notificarla.

En lo que respecta a la de los colindantes privados, destaca que la basan en cartografía catastral, sin justificación técnica alguna por lo que estima que no está suficientemente fundamentada para justificar la suspensión.

En base a lo anterior estima el recurso, pero ordenando:

Que se reabra el expediente del art. 199 LH, notificando a la a la Administración hidráulica, no citada y requiriendo al Ayuntamiento para que:

1. • Precise la georreferenciación del camino.
   • Inicie el deslinde abreviado, si procede.

Asimismo, valorar de nuevo las alegaciones de colindantes, llevando a cabo el registrador una nueva calificación motivada.

En conclusión, la DG no declara inscribible la georreferenciación, solo revoca la calificación por insuficiente motivación y falta de trámites esenciales. (MGV).

554.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 7, por la que se deniega el asiento de presentación de unas cartas de pago y fotocopia de escritura 

Resumen: Una fotocopia de una escritura no puede dar lugar a la práctica de un asiento de presentación

Supuesto: Se presenta en el registro una carta de pago y una fotocopia de una escrita pública de herencia.

El registrador deniega la práctica del asiento de presentación al no haberse aportado copia autentica de la escritura enviada por el notario autorizante.

El recurrente manifiesta, resumidamente, que dicha documentación si es suficiente para la práctica del asiento de presentación.

La DG desestima el recurso, teniendo en cuenta los arts 246 LH, 42 RH, 17 bis y 31 de la Ley del Notariado, pues en el presente expediente, la documentación presentada no tiene la consideración de copia electrónica autorizada y, en consecuencia, de acuerdo con los artículos 3 y 246 de la Ley Hipotecaria, dicha documentación no es apta para la práctica del asiento de presentación (JCC)

555.** HIPOTECA, PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la inscripción de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, por existir anotada, con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que motiva la ejecución, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Dependencia Regional de Recaudación de Málaga de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Resumen:  Según doctrina reiterada de la DG, a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se les aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente al art. 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria ordenando la cancelación de las cargas posteriores que recaen sobre la finca hipotecada que ahora se ejecuta. Entre ellas existe una anotación preventiva de prohibición de disponer dictada por la Agencia Tributaria.

El Registrador deniega la cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer. Aplica la doctrina emanada de la resolución de 3-10-2024, concreción que, sobre el particular, realiza la DG aplicando la doctrina que para las prohibiciones de disponer dictadas en procedimientos administrativos y penales ha instaurado desde la resolución de 28-1-2016 y que encabeza el presente comentario. El Centro Directivo distingue entre prohibiciones de disponer que tutelan intereses privados, donde se aplica el art. 145 RH y, en consecuencia, es posible inscribir o anotar actos posteriores que traen causa de asientos anteriores vigentes, de aquellas prohibiciones de disponer que tutelan intereses públicos, donde se aplica en toda su extensión el art. 17 LH. En consecuencia, es necesario que la Agencia Tributaria dicte resolución en que discierna si el reflejo registral de la ejecución hipotecaria obsta o no al estricto cumplimiento de la legalidad administrativa.

La ejecutante recurre. Considera que la doctrina de la DG se está aplicando de forma automática, que en el presente caso existen intereses en conflicto y que no se realiza una ponderación de derechos de la que se concluya cual es la justificación para el cierre registral a dos adquirentes que, de buena fe y confiando en el contenido de las resoluciones judiciales (art. 24 CE, art. 9.3 CE) y de la normativa vigente (art. 145 RH) acuden a un procedimiento de subasta hipotecaria en el que, tras ser satisfecho el derecho del acreedor así como los impuestos derivados de la transmisión (pues son adquirentes onerosos), se les impide inscribir su derecho adquirido conforme a la legalidad vigente, argumentando la existencia de un interés público abstracto que no se concreta.

En particular, considera que la Agencia Tributaria actúa como un sujeto más del tráfico jurídico y no en ejercicio de imperium. Lo que pretende la Agencia Tributaria es cobrar una deuda. Lo contrario vulnera los arts. 674 y 688 LEC y se vulnera una resolución dictada en un procedimiento legalmente previsto.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación, reiterando su doctrina sobre el particular.

Comentario: La doctrina que acoge la DG sobre las prohibiciones de disponer procedentes de procedimientos administrativos o penales no está exenta de polémica. En este caso supone una importante quiebra al principio registral de prioridad aplicado a la hipoteca como sujeción del bien hipotecado al cumplimiento de una obligación determinada. Quien redacta este comentario, publicó en enero de 2025 un estudio sobre la dinámica registral de las prohibiciones de disponer y la doctrina de la DG, una cuestión compleja y casuística, y en uno de sus epígrafes trató este tema en particular. A él nos remitimos (ACT).

556.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vera, por la que se deniega el asiento de presentación de unas cartas de pago y fotocopia de escritura 

Idéntica a la 554

557.() NRUA: NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR NO IDENTIFICARSE LA FINCA.

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna n.º 1 y 3-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que se deniega el asiento de presentación de una solicitud de depósito de arrendamiento de corta duración.

Se confirma el criterio del registrador basado en que «(…) no figura la finca sobre la que inscribir el depósito modelo informativo de arrendamiento de corta duración».

La interesada no rellenó el campo correspondiente al número de finca por lo que la presentación telemática que entra en el Registro no tiene finca asociada. Una entrada telemática no permite modificación por parte del Registro, tal y como se señala en el artículo 251 LH, según el cual, “en caso de presentación electrónica, no podrá realizarse sin que el presentante determine la finca o fincas a las que afecte el título a presentar”.  (JFME)

558.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DEPÓSITO NRUA

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad de Granadilla de Abona, por la que se deniega el asiento de presentación de un modelo informativo 

Resumen: Es correcta la denegación del asiento de presentación en el presente caso en que se pretendía subsanar el depósito anterior, lo cual no constaba en la posterior solicitud presentada y denegada.

El registrador manifiesta en el informe que los dos depósitos presentados, tanto el inicial que causó la correspondiente nota marginal, como el posterior, cuya presentación fue denegada, al no constar que era solicitud de rectificación, son exactamente iguales, por lo que no hay ninguna subsanación.

Señala la DG que para que el registrador pueda tratar la solicitud como subsanación de un depósito anterior y no como nueva presentación, es preciso que se realice por la misma vía telemática de la aplicación informática a través de la que se realizó el depósito o físicamente identificando claramente el n código registral único de la finca y aportando la huella digital del depósito correctamente generado (JCC)

559.() RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE POR VÍA DE ART. 201.3 LH VS ART. 199 LH

Resolución de 17 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Algete, por la que se deniega la inscripción de la rectificación de superficie, solicitada por la vía del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, por proceder la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: El art. 201.3 LH permite rectificaciones de superficie que no excedan del 10% siempre que se acredite mediante certificación descriptiva y gráfica. Las superiores exige tramitación de expediente del art. 201.1 ante Notario o del art. 199 ante Registrador. En todos los casos no deben existir dudas de identidad.

Hechos: Se solicita por instancia en el Registro una rectificación de superficie de una finca al amparo del art. 201.3 LH.

El Registrador lo deniega, puesto que las diferencias de superficie son superiores al 10%. Entiende que lo que se está solicitando es la tramitación del expediente del art. 199 LH, que deniega también por considerar que hay dudas en la identidad de la finca -en Registro figura una subparcela “A” y otra “B” como fincas registrales independientes, y actualmente en Catastro figura una única parcela, por lo que con esta rectificación de superficie se puede estar invadiendo una finca ajena-.

El interesado recurre en una argumentación telegráfica donde se alude a errores de la Administración, a la existencia de un procedimiento catastral en curso y a la insuficiente motivación del Registrador

La DG desestima el recurso y confirma la calificación, analizando los linderos y llegando a la razonable conclusión de que existen dudas de identidad (ACT).

560.** CANCELACIÓN PACTADA DE CONDICIÓN CON ACTA NOTARIAL. MEDIOS DE PAGO

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria

Resumen:  No cabe cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio por una instancia privada con firma legitimada, cuando en la escritura pactó expresamente que se instaría mediante acta notarial acreditativa del pago. Han de acreditarse los medios de pago empleados.

Caso planteado: Mediante instancia del comprador con firma legitimada y acompañada de otro documento privado, también con firma legitimada, en el que la vendedora manifiesta haber cobrado íntegramente el precio aplazado y autoriza la cancelación unilateral, se solicita la cancelación de una condición resolutoria pactada en garantía de dicho precio aplazado. En la escritura de compraventa se había pactado expresamente que la cancelación por pago podría instarse mediante acta notarial en la que se manifestara y acreditara, con los justificantes bancarios correspondientes, el pago de las cantidades aplazadas, facultando el vendedor a las compradoras para otorgar dicha acta unilateralmente.

El registrador califica negativamente por tres motivos: (i) se solicita la cancelación por instancia privada con firma legitimada y no era el cauce específicamente pactado; y (ii) no se identifican los medios de pago empleados para satisfacer las cantidades garantizadas. El recurrente alega que la instancia con firma legitimada tiene la consideración de «documento auténtico» a efectos del art. 82 LH, que no es necesario acreditar los medios de pago porque el acreedor reconoce el cobro íntegro, y aporta junto con el recurso los justificantes bancarios de pago.

La Dirección General confirma la calificación en los dos defectos.

Como cuestión previa de procedimiento, examina si el recurso se interpuso en plazo, ya que había transcurrido más de un mes entre la notificación de la calificación y la presentación del recurso. La DG lo considera interpuesto dentro de plazo ya que se presentó en correos al día siguiente hábil. Aplicando el art. 326 LH en relación con el art. 30.4 de la Ley 39/2015, concluye que, al ser inhábil el día de vencimiento del plazo, este se prorrogó al día siguiente hábil, por lo que el recurso se interpuso dentro de plazo.

Sobre el primer defecto, razona que el art. 82 LH, en su párrafo primero y conforme a la regla general del art. 3 LH, exige para cancelar sentencia firme o escritura o documento auténtico en el que preste su consentimiento el titular; y en su párrafo segundo permite la cancelación sin dichos requisitos solo cuando el derecho inscrito haya quedado extinguido por declaración de la ley o resulte así del propio título. El procedimiento registral, aunque rogado en su inicio, se rige por normas de orden público, por lo que no cabe pactar una condición resolutoria y modificar unilateralmente el régimen convencional de su cancelación (arts. 1504 CC y 59 RH). En este caso no se pactó caducidad convencional, sino cancelación mediante consentimiento del acreedor prestado específicamente en acta notarial, lo que excluye la excepción del párrafo segundo del art. 82 LH y resulta de aplicación la regla general de su párrafo primero. Cita y distingue las Resoluciones invocadas por el recurrente (entre otras, 26 de abril de 2006, 23 de enero de 2008 y 12 de noviembre de 2024), señalando que todas ellas confirman precisamente el criterio del registrador, pues admiten la cancelación automática solo para los casos de caducidad convencional pactada.

Sobre la alegación de que la instancia con firma legitimada equivale a «documento auténtico» a efectos del art. 82 LH, la rechaza: el art. 3 LH exige que los títulos inscribibles consten en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, y los arts. 33 y 34 RH exigen que el documento funde inmediatamente el derecho y haga fe por sí solo. La legitimación notarial de firmas da fecha fehaciente y acredita la autoría de la firma, pero no convierte el documento privado en documento público o auténtico, y menos aún cuando las propias partes pactaron una forma documental más cualificada —el acta notarial— para la cancelación.

Sobre el tercer defecto —falta de identificación de los medios de pago—, señala primero que los justificantes bancarios aportados junto con el escrito de recurso no pueden tenerse en cuenta para resolverlo, pues conforme al art. 326 LH el recurso solo puede versar sobre la documentación presentada en tiempo y forma para la calificación, sin que el recurrente pueda introducir nuevos elementos no constatados en el título presentado. En cuanto al fondo, realiza un análisis extenso de la Ley 36/2006, de prevención del fraude fiscal, y de su desarrollo en el art. 24 LN y en los arts. 21 y 254 LH, así como en el art. 177 RN (redactado por el Real Decreto 1/2010) y en el art. 11 LH, redactado por la Ley 13/2015. Concluye que la obligación de identificar los medios de pago es exigible siempre que exista un acto oneroso sobre un inmueble con contraprestación dineraria, lo que incluye la cancelación de una condición resolutoria fundada en el pago de un precio aplazado, sin que baste la manifestación genérica del acreedor de haber cobrado «íntegramente» las cantidades. (MN)

561. JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS Y COMPRAVENTA DE ELEMENTO CON VINCULACIÓN «OB REM»

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (JAR).

562.*** DESHEREDACIÓN Y EXISTENCIA DE DESCENDIENTES DE ULTERIOR GRADO.

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Telde a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Resumen:  Para que una desheredación sea válida tienen que identificarse individualmente los desheredados en el testamento, tener aptitud para ser excluidos en el momento de otorgamiento del testamento (ser mayores de 14 años) y que se les atribuya una causa de desheredación. En otro caso conservarán su derecho a la legítima y deben de intervenir en la escritura de partición de la herencia.

Hechos: Se otorga un testamento en el que la testadora nombra heredera a una sobrina, y deshereda a su hija de forma expresa por una causa específica regulada en el Código Civil. Reconoce también que tiene nietos y bisnietos (se sobreentiende que de esa hija), y aunque no los deshereda expresamente, declara que no tiene trato con sus nietos ni con sus bisnietos y nada les deja, pero ni los cita por su nombre ni expresa la causa concreta de desheredación de cada uno de ellos.

En base a ese testamento se otorga la escritura de herencia en la que no comparecen ni se identifican los nietos y bisnietos presuntamente desheredados, y la sobrina y heredera testamentaria se limita a adjudicarse  el único bien de la herencia, por lo que el notario autorizante advierte de que es necesario el consentimiento de dichos nietos y bisnietos para la plena validez de la escritura.

El registrador  suspende la inscripción pues entiende que la manifestación de la testadora de desheredar a su única hija no dispensa de la obligación de indicar si existen descendientes de la desheredada y, en caso de existir, será necesaria su intervención en la partición.

La interesada recurre y entiende que los nietos (y bisnietos) fueron desheredados en el testamento por la misma causa que la hija y que la desheredación es eficaz en tanto no sea impugnada.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La desheredación requiere que se atribuya al desheredado una acción (u omisión) que la ley tipifique como bastante para privarle de la legítima, y que haya ocurrido antes de que se otorgue el testamento. Esta exigencia conlleva, además de la identificación del legitimario afectado y la expresión de la «causa desheredationis», la existencia del desheredado al tiempo en que se formalice testamentariamente la voluntad de su exclusión y que entonces tenga aptitud para ser excluido.

En el presente caso entiende que la desheredación no puede alcanzar a los nietos y bisnietos a los que alude la testadora de forma genérica y sin identificación precisa ni expresión de ningún motivo concreto de desheredación. Y por ello es aplicable el artículo 857 del Código Civil, conforme al cual «los hijos o descendientes del desheredado ocuparán su lugar y conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima» por lo que, en definitiva, deben de intervenir en la escritura de herencia. (AFS)

563.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA DE USO TURÍSTICO

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende una escritura de cambio de uso de local a vivienda de uso turístico (IES).

Resumen.– Trata de la aplicación de la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal que permite que «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (03/04/2025), que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

 Hechos.- Es objeto de este expediente resolver si es inscribible una escritura de cambio de uso de local a vivienda de uso turístico, contando con licencia de cambio de uso fechada el día 8 de mayo de 2025, así como licencia de ocupación y funcionamiento de fecha 16 de julio de 2025 e inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid desde el año 2023.

La registradora, tras sucesivas calificaciones, exige el acuerdo comunitario autorizando el uso de la finca como vivienda de uso turístico, documentado en la correspondiente certificación expedida por el administrador de la comunidad o el presidente, con firmas legitimadas notarialmente y cuyos nombramientos consten debidamente acreditados.

    Recurrente.– El objeto del título calificado es única y exclusivamente lograr la inscripción registral del cambio de uso urbanístico, no solicitando ni la autorización para el ejercicio de la actividad turística, ni el número de registro único de arrendamiento, ni habilitación comunitaria para el ejercicio de dicha actividad, la cual ya ha sido autorizada por la Administración competente.

Dirección General.- Estima el recurso. 

 Recuerda que forma parte del derecho del propietario de un terreno la facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse «conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien», por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos determinados».

Este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018, 27 de marzo de 2019, 21 de julio de 2021, 7 de julio de 2022, 6 de febrero de 2023 y 25 de marzo de 2024, entre otras), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación; todo ello tal y como previene el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).

En el caso de la escritura calificada se opta por la vía recogida en el artículo 28.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, por incorporarse licencia de cambio de uso, así como licencia de ocupación y puesta en funcionamiento, expedidas por el Ayuntamiento de Madrid.

Sentado lo anterior, es preciso cohonestar la cuestión con la normativa sobre propiedad horizontal y la incidencia de la misma en cuanto a la necesaria aprobación por la junta de propietarios del destino o uso turístico que pretenda hacerse de alguno de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que se ubiquen en el edificio.

El apartado 12 del citado artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en dicha Ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, redujo la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

Alegan los recurrentes que su pretensión es lograr la constancia tabular del cambio de uso de local a vivienda de uso turístico, sin que exista cláusula estatutaria que prohíba, limite o condicione el ejercicio de la actividad turística-

La registradora exige el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17.12 de la LPH. La disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal permite que «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

Y esto es lo que ocurre precisamente en el supuesto de hecho objeto de este expediente. Efectivamente, la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid data del año 2023 y, por tanto, con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción dada al artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal. (IES)

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564.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS EN ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Soria n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Resumen: El juicio de suficiencia debe interpretarse globalmente en el título. Existiendo reseña del poder inscrito y un juicio implícito pero claro sobre la suficiencia de las facultades del apoderado para el negocio concreto, la registradora no puede denegar la inscripción.

Hechos: Escritura de cancelación de hipoteca otorgada por la apoderada persona física de una sociedad que, a su vez, es apoderada de Kutxabank  (ambos poderes inscritos en el Registro Mercantil). El notario reseña los títulos, afirma tener a la vista las copias electrónicas, declara que lo omitido no limita lo inserto, añade que lo considera “bastante para el presente otorgamiento” y concluye que la compareciente tiene “la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de cancelación de hipoteca”

La Registradora califica negativamente por dos motivos: 1) No se reseñan las facultades representativas 2) Falta el juicio notarial de suficiencia, pues considera que la expresión «capacidad legal necesaria» no es un juicio de suficiencia de representación sino un juicio de capacidad

El Notario recurre exponiendo que en la escritura consta la reseña de los títulos, la exhibición de los mismos y la afirmación explícita de considerar bastante lo inserto. Y que art 98 Ley 24/2001 prohíbe al registrador exigir la transcripción o relación de las facultades o revisar el fondo del poder, debiendo limitarse a comprobar la existencia de la reseña, el juicio de suficiencia y su congruencia con el negocio.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:
Aunque la DG recuerda la conveniencia de deslindar con claridad el juicio de capacidad y el de suficiencia representativa (ambos obligatorios), la falta de una fórmula ritual rígida o la utilización de términos comprensivos de ambos juicios no obsta a que, mediante una interpretación integradora del documento, se constate que el notario realizó el debido control de validez, vigencia y suficiencia de las facultades representativas.

Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, la presunción legal de validez del asiento (art 20 CdC) impide al registrador revisar el fondo del apoderamiento o requerir la reseña detallada de las facultades o revisar el juicio notarial mediante una interpretación fragmentada de la escritura (arts 98.2 Ley 24/2001 y 166 RN).  (SNG).

565.() CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que suspende la cancelación de una condición resolutoria.

Caso sustancialmente idéntico al resuelto el mismo día por la Resolución n.º 560  de este mismo informe. (MN)

566. JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS Y COMPRAVENTA DE ELEMENTO CON VINCULACIÓN «OB REM»

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa (JAR).

567.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DEPÓSITO NRUA

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega el asiento de presentación de una solicitud telemática 

Pese a que se realizó la entrada de la instancia en el Registro de la Propiedad por medios telemáticos y dentro del plazo legal, resulta imposible en el presente caso al registrador de la Propiedad conocer el depósito.ZIP de actividad de arrendamientos, lo que es imperativo para que se presente la instancia en el Libro Diario.

Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45 a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.

Resumen: Las cláusulas de una escritura no deben interpretarse aisladamente, sino en su conjunto, atendiendo a los criterios que establecen los arts. 1281 y ss. CC.

Hechos: Se otorga una extinción de condominio a la que sigue una escritura de constitución de hipoteca. En la misma, la adjudicataria de la vivienda expresa en tres ocasiones que la vivienda no es habitual familiar: dos en presente y una tercera con la fórmula “no va a constituir su vivienda habitual familiar”. La resolución data erróneamente la escritura de hipoteca como de 2015, pero del conjunto de datos puestos de manifiesto se llega a la conclusión de que tal escritura es de 2025.

La Registradora califica negativamente. Considera que es preciso determinar expresamente si la referida finca (…) constituye o no vivienda habitual de la deudora e hipotecante (…) y que la expresión lo es a los efectos de dar cumplimiento al art. 1230 CC, a los efectos de que comparezca o no el cónyuge, pero que no excluye que pueda constituir la vivienda habitual de la hipotecante deudora a los efectos de los arts. 21 y 129 LH.

El Notario autorizante recurre. Considera que la manifestación realizada en la escritura es suficientemente clara a los efectos de cumplir con los arts. 1320 CC, 21 y 129 LH y que basta con acudir a los arts. 1281 y siguientes del CC, singularmente el art. 1284, para proceder a la inscripción.

La DG estima el recurso y revoca la calificación: En el presente caso, de la interpretación literal y conjunta de las expresiones empleadas por la hipotecante, entendidas en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (vid. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil), debe concluirse que está expresando, a los efectos de las normas protectoras establecidas en los referidos artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el carácter de vivienda habitual de la hipotecante.

Comentario: Una resolución que puede sintetizarse en la premisa de que la gramática y los tiempos verbales, sobre todo cuando se aíslan del conjunto, no son ni pueden ser objeto de calificación registral, pues lo contrario conduce a interpretaciones absurdas. Los árboles no dejan ver el bosque (ACT).

569. 570. 724. 734. 735. 736. 737.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA TELEMÁTICA: JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de marzo de 2026 (569) Registro de la Propiedad de Valencia n.º 8 , 19 de marzo de 2026 (570) Registro de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1 y 24 de abril de 2026 (724, 734, 735, 736 y 737) Registro de la Propiedad de Fuenlabrada n.º 3 en los recursos interpuestos contra la negativa de los registradores de la propiedad a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca (SNG).

Resumen.- La DGSJFP ratifica que el sistema de cancelación de hipotecas vía SEN garantiza la agilidad del trámite y la libre elección de notario, correspondiendo exclusivamente al notario la verificación de los requisitos internos del poder.

Hechos.- Se presentan en los Registros de la Propiedad escrituras de cancelación hipotecaria otorgadas unilateralmente por el deudor o propietario en virtud de un poder especial e irrevocable. El ejercicio de este poder exige que el banco verifique el pago y remita a la Sede Electrónica Notarial (SEN) un certificado de saldo cero y una nota simple. El notario constata la recepción telemática, emite el preceptivo juicio de suficiencia e incorpora el certificado de saldo cero a la matriz.

Los registradores suspenden la inscripción sosteniendo que el certificado de saldo cero es un documento privado que complementa el apoderamiento y, por tanto, requiere la legitimación notarial de las firmas de sus expedidores para probar su autenticidad (arts. 1280.5.º CC y 259 RN).

En el caso de la RDGSJFP (570) 19 de marzo de 2026 Registro de San Sebastián de los Reyes n.º 1,  el registrador añadió dos defectos más:

• La existencia de un conflicto de intereses no salvado explícitamente.
• La falta de reseña de la identidad y cargo de los miembros del órgano que otorgó el poder al deudor, al tratarse de un apoderamiento no inscrito en el Registro Mercantil.

Los notarios autorizantes recurren exponiendo que el certificado de saldo cero no es una declaración de voluntad ni un apoderamiento, sino un requisito de control interno (ad intra) fijado por el Banco. Su verificación corresponde en exclusiva al notario (art. 98 Ley 24/2001), garantizándose la autenticidad del envío mediante la propia red segura de la Sede Electrónica Notarial.

Resolución. 

La DGSJFP estima los recursos y revoca íntegramente las notas de calificación en las Resoluciones de Valencia n.º 8 y Fuenlabrada n.º 3 (las cinco de 24/04/2026)

Y en la Resolución de 19/03/2026 (San Sebastián de los Reyes n.º 1) la DGSJFP revoca el defecto del certificado de saldo cero, revoca el defecto del conflicto de intereses porque queda salvado por la propia configuración del poder concedido nominativamente al deudor y confirma el defecto de reseña en poderes no inscritos: Al no constar el poder del Banco inscrito en el Registro Mercantil, no opera la presunción de exactitud del artículo 20 del CdC. Por tanto, para que el registrador pueda comprobar el control de representación, el notario debe reseñar la identidad y el cargo de los concedentes del poder.

DOCTRINA

La valoración de la suficiencia de los poderes y la apreciación del cumplimiento de las condiciones de los mismos corresponden en exclusiva al notario (art 98 Ley 24/2001). El registrador no puede fiscalizar los medios de convicción del notario ni adicionar requisitos formales no dispuestos por la entidad poderdante.

El certificado de saldo cero es un acto material de control interno, no una declaración de voluntad representativa, por lo que no está sujeto a las exigencias de titulación pública o legitimación de firmas del art 1280.5.º Cc ni a calificación registral.

La plataforma de la Sede Electrónica Notarial, (art 17 ter LON), constituye un cauce tecnológico seguro que agiliza las cancelaciones hipotecarias y dota de efectividad al derecho a la libre elección de notario.

Comentario:  Al ser el certificado de saldo cero un documento de control interno cuya verificación asume el notario, su inclusión u omisión en la matriz es puramente opcional, de ningún modo puede afectar a la eficacia del título y queda excluido de la calificación registral.

Un informe sobre el desarrollo a través de la plataforma SIGNO con modelo de escritura de cancelación unilateral por el deudor, puede consultarse aquí

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571.**  OPCIÓN DE COMPRA Y POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DE CANTIDADES A DETRAER DEL PRECIO. NOTIFICACIÓN NOTARIAL DEL EJERCICIO UNILATERAL

Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa emitida por el registrador de la propiedad interino de El Campello respecto de una escritura de opción de compra (ACM).

Resumen: No hay Pacto comisorio en una opción de compra por el mero hecho de que la finca ya esté hipotecada (a favor de 3º). Deben determinarse claramente (sin que queden al arbitrio del optante) los gastos y cantidades que podrán detraerse del precio. En caso de ejercicio unilateral de la opción la notificación por el optante al concedente debe pactarse por conducto notarial ya que posibilita la oposición del receptor.

– Hechos:  Se presenta escritura de opción de compra sobre una finca (gravada con una hipoteca previa de un 3º) pactando la entrega de una cantidad inicial, a cuenta del precio posterior señalando que de este podrá detraerse las cantidades necesarias para pagar cualesquiera posibles gastos que pudieran hallarse pendientes al tiempo de ejercitar la opción: los de comunidad, impuestos (IBI), cuotas y comisiones hipotecarias y gastos de cancelación de la hipoteca.

Se pacta un poder irrevocable a favor del optante para solicitar los correspondientes certificados acreditativos de tales gastos e importes, y la posibilidad de ejercicio unilateral de la opción, mediante una simple notificación por escrito (por correo-e, mensajero o carta certificada), detrayendo el optante tales importes, y que si no comparece el concedente se consignará notarialmente el resto del precio.

– El Registrador: califica negativamente :

a) hay un Pacto Comisorio encubierto : un negocio simulado de préstamo con garantía, donde no se cumplen las previsiones de defensa de consumidores que serían necesarias en el supuesto de una operación ordinaria de financiación:

i.- En el objeto social de la sociedad optante figura, entre otras actividades, la de “otros servicios financieros”;
ii.- Se valora el inmueble en 250.000 euros: cantidad inferior en 11.000 euros al valor de Tasación de la reciente hipoteca; 

b) Y además porqué NO cabe que la fijación del precio quede al arbitrio de una de las partes (art 1256 y 1449 CC) ya que con el ejercicio unilateral de la opción de compra el optante puede descontarse cantidades al precio de venta efectivo por una serie de circunstancias a determinar unilateralmente con posterioridad por el mismo optante.

– El Optante: recurre exponiendo que :

a) NO hay Pacto comisorio:
i.- Sí hay una extralimitación de la función calificadora ante la imposibilidad, en sede registral, de recalificación del negocio jurídico y de apreciación de simulación.

ii.-La inexistencia de restitución es determinante para excluir cualquier calificación del negocio como préstamo (art. 1753 CC)

iii.-Precio de mercado: la diferencia de 11.000 € respecto de la tasación hipotecaria es insignificante, y además irrelevante: NO cabe un control registral del precio (como ha reiterado la DG).

iv.- La coexistencia de hipoteca y opción es plenamente legal (se formalizaron además en fechas distintas y muy alejadas), y en el caso,  NO existe relación alguna, ni directa ni indirecta, entre el hipotecante y el optante, que son entidades distintas sin ninguna vinculación entre ambas.

b) El precio está perfectamente determinado: se fija en 250.000 euros, previéndose únicamente la deducción de la prima entregada, de las cargas reales vigentes y de los impuestos asociados al inmueble. Estas cantidades derivan de elementos objetivos y determinados (art 1447 CC), ajenos por completo a la voluntad del optante, y corresponden únicamente a los conceptos que minoran el valor del inmueble como ocurre en cualquier compraventa.

– Resolución: La DGSJFP desestima parcialmente el recurso y confirma en parte la calificación.
– Doctrina:
 a) Entiende que NO hay pacto comisorio: hay un precio real razonable (sin que el registrador pueda calificar si es alto o bajo), una entrada (o precio de opción), y sin que afecte el hecho de que exista una hipoteca a favor de otra persona o el poder irrevocable para solicitar información sobre gastos y cargas pendientes.

b) También es admisible el ejercicio unilateral de la opción (además se pacta la consignación notarial del resto del precio) como ya ha venido reiterando la DG.

c) Tampoco hay indeterminación del precio: al contrario está fijado en 250.000€, sin que el registrador pueda calificar si es correcto o no…

d) Lo único que no cabe es la indeterminación de qué gastos (“cualesquiera”) podrán detraerse o que su fijación quede al arbitrio del optante, sino que deben detallarse suficientemente en la escritura con la precisión exigible, ya que el poder irrevocable conferido habilitaría para ejercitar unilateralmente la opción por el optante con decisiva influencia a la hora de cuantificar el importe a percibir finalmente por el concedente.

e) Señala además la DG, que tampoco cabe para el ejercicio unilateral de la opción con una mera notificación escrita por el optante al concedente, SINO que  debería haberse previsto como a realizar por conducto notarial.
    Y es que como ocurre en el caso de la condición resolutoria del 1504 CC, que exige notificación notarial o judicial, éstas no solo acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y requerimientos, sino que también «posibilitan la adecuada oposición del receptor», siendo además una excepción a la necesidad de un consentimiento expreso para transmitir el dominio en nuestro sistema (art 1450 CC) de traslación por título y modo.(ACM).

572. (*) ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. MEDIDA DE ASEGURAMIENTO ANTERIOR A LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA

Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Adeje, por la que se suspende la práctica de la anotación preventiva interesada sobre unas fincas registrales al entender que la acción ejercitada no va dirigida a provocar una mutación jurídico inmobiliaria, ni a rectificar los asientos, ya que su objeto es la exhibición de un documento público y a la vista de él, en su caso, ejercitar una posible acción de retracto sobre ciertas fincas registrales 

Si bien es cierto que las diligencias preliminares instadas tienen por finalidad inmediata o directa la exhibición de determinados títulos de propiedad, y que su objetivo final es posibilitar el ulterior ejercicio de la acción de retracto arrendaticio respecto de la compraventa de determinadas fincas registrales, tal y como consta en el mandamiento presentado, no nos encontramos ante una medida de aseguramiento instada tras la interposición de la demanda conforme a las previsiones contenidas en la legislación hipotecaria (JCC)

573.* CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Callosa d’en Sarrià a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación librado en un procedimiento de ejecución ordinaria.

Resumen: Para que los documentos judiciales puedan provocar un asiento definitivo como es un asiento de inscripción o de cancelación, deben ser firmes.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación, aclarado por otro decreto en los que una finca se adjudica al mejor postor en la subasta. En relación con los intereses, se manifiesta en el testimonio del decreto que, por Auto de fecha 8 de mayo de 2024, se fijaron en 36.5186,18 euros, y que dicho auto ha sido recurrido en apelación, estando pendiente los autos de elevarlos a la Audiencia Provincial de Alicante.

La Registradora suspende la inscripción por no ser firme el citado decreto, dado que existe un recurso de apelación pendiente de resolución.

La Dirección confirma la nota de calificación.

Tras recordar el alcance de la calificación de los documentos judiciales y los fuertes efectos que produce la inscripción, recuerda, con fundamento en los artículos 207.2 y 524 LEC la necesidad de que los documentos judiciales sean firmes para que puedan dar lugar a la práctica en el Registro de la Propiedad, de asientos de inscripción o cancelación, dado el carácter definitivo de los mismos.

En el caso resuelto, aunque al expedir el testimonio del decreto de adjudicación el letrado de la Administración de Justicia hace constar que es firme, del contenido de dicho decreto y de las manifestaciones realizadas en el escrito de recurso resulta que se halla pendiente de resolución un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial respecto a la fijación del importe de los intereses reclamables. Por tanto, dado que el decreto de adjudicación no es firme, ya que está pendiente de resolución un recurso que afecta a la determinación del total importe reclamado y a la eventual existencia de sobrante respecto del precio de adjudicación, no puede ser objeto de inscripción. (ER)

574.** LCCCI Y CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO A FAVOR DE SL NO PRESTAMISTA PROFESIONAL NI HABITUAL

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Barcelona n.º 14 a practicar la inscripción de una cesión de crédito hipotecario (ACM).

Resumen: No es aplicable la LCCI en la cesión de crédito hipotecario a favor de SL no prestamista profesional ni habitual.

– Hechos: Se presenta una cesión de crédito hipotecario (que ya está ejecutándose) a favor de una SL, sobre una vivienda donde los prestatarios son consumidores. La SL adquirente, llamada «Polo Grup Inversions, S.L.» aporta certificado del registro de la propiedad de que no tiene inscritas hipotecas a su favor y que por tanto no se dedica profesional ni habitualmente a la concesión de préstamos.

– Los Registradores (accidental, sustituto y titular) califican negativamente:

a) Entienden, en base a la denominación de la SL, que se dedica habitualmente a la actividad crediticia, considera aplicable la LCCI 5/2019 y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, sobre contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, y entiende exigible la inscripción de la SL en el registro estatal o autonómico de prestamistas inmobiliarios ;

b) y sin que sea óbice el que el préstamo fuera anterior a la LCCI o que se esté ya ejecutando (momento en que recobra especial importancia la protección al consumidor); o que la certificación registral negativa no aparezca la SL como titular de otras hipotecas, porqué no es imprescindible que sea un “prestamista habitual”, pudiendo también tratarse de un prestamista “ocasional” (como se deduce del término “inversions” de su denominación).

– El Presentante: recurre exponiendo que la SL no se dedica a la concesión de préstamos, ni habitual ni ocasionalmente, solo y puntualmente esta vez (como resulta de la certificación registral negativa) y con conocimiento directo del propio deudor ejecutado (especialmente como ha admitido la DG en relaciones de amistad, o laborales o en situaciones de necesidad del deudor), y sin que la “profesionalidad” pueda deducirse de la palabra “inversions” de la denominación de la SL; que está dada de alta en AEAT en el sector de la construcción y automoción (aportó certificados en una de las diligencias de subsanación).

– Resolución: La DGSJFP  estima el recurso y revoca la calificación.
– Doctrina:
 a) Aunque confirme que la LCCI sería aplicable a la cesión de créditos,  el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una definición precisa y no cabe imponer una “probatio diabólica” al adquirente-cesionario, y más cuando este acompaña la citada certificación registral negativa, y las altas de actividad en la AEAT en las que no figura la adquisición y concesión de préstamos como tampoco en el objeto social de la SL

b) La calificación desfavorable no puede basarse en la mera suposición de la finalidad inversora de la cesionaria al tratarse de una sociedad que, como tal, tiene ánimo de lucro, no siendo suficiente la alegación de meros indicios o sospechas, tales como la denominación social.(ACM).

575.* SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR ALEGACIONES DE COLINDANTE

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad del Gérgal, por la que se suspende la inmatriculación de la finca por la presentación de alegaciones por un titular colindante en la tramitación del expediente previo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Resumen: La simple oposición a la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la LH, sin un apoyo técnico o documental suficiente, no es obstáculo para dicha inmatriculación.

Hechos: Se presenta escritura de aportación a la sociedad de gananciales para la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la LH, coincidiendo la descripción de la finca con la de la parcela catastral correspondiente. Se acompaña acta de notoriedad para acreditar la titularidad del transmitente.

Se tramita el expediente por la vía del artículo 199 de la LH, y por uno de los colindantes se presentan alegaciones de invasión de su finca, en concreto un camino que discurre entre ambas fincas, y también  la existencia de mojones físicos, con base a los cuales presenta un plano técnico no georreferenciado, las cuales son estimadas por el registrador denegando la inmatriculación pretendida.

La interesada recurre y alega que la geometría catastral de la finca se ha mantenido inalterada desde el año 1949, siendo la línea delimitadora recta, que incluye el camino, y siendo la descripción de la finca coincidente con la de la certificación catastral, por lo que no procede aportar georreferenciación alternativa. Y que la oposición sin fundamentación técnica no constituye obstáculo registral.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina: Comienza reiterando los criterios del art. 199 LH, por el que:

• La mera oposición no basta para denegar, sino que debe existir indicio objetivo de controversia.
• El registrador debe emitir juicio de identidad motivado y no hacer una simple referencia a la existencia de alegaciones.
• La oposición debe venir acompañada de principio de prueba técnico.
• La realidad física no prevalece por sí sola lo que vale es la realidad jurídicamente acreditada puede modificar la base gráfica.
• Los mojones solo tienen valor si se acredita consentimiento de ambos colindantes.

La DG concluye que no existe controversia suficiente porque dado que la geometría catastral de ambas parcelas es estable desde 1949 y la parcela colindante se inscribió con la geometría catastral actual sin que pueda de nuevo alterarse mediante un nuevo 199 LH, aportando además una alternativa que no coincide con la superficie inscrita ni con Catastro. Y en cuanto a los mojones que se dice existen entre ambas fincas no se demuestra que fueran colocados con consentimiento de ambos colindantes por lo que carecen de valor jurídico delimitador.

A ello se añade, en cuanto a la calificación del registrador, su falta de motivación jurídica sobre la identidad de las fincas, lo que genera indefensión (art. 24 CE).

En definitiva, la DG considera que la finca debe inmatricularse puesto que a su juicio no hay controversia suficiente, puesto que la oposición carece de soporte técnico válido, estando además la finca colindante ya inscrita con esa geometría sin que puede alterarse vía 199 LH y que la geometría catastral que sirve de base a la inmatriculación es coherente, estable y coincide con el título.

Comentario: Un ejemplo más de que toda alegación que se haga el registro de oposición a una inmatriculación debe estar debidamente fundamentada y apoyada en informe de técnico competente, no bastando la mera exposición de una situación física, aunque esté apoyada en un plano suscrito por determinado técnico. (MGV).

576.** CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA Y REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR: NOTIFICACIÓN A 3^os

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Ejido n.º 2, por la que se suspende la reinscripción a favor del vendedor como consecuencia de resolución (ACM).

Resumen: Para reinscribir el dominio del vendedor tras la condición resolutoria explicita por incumplimiento deben citarse, en el acta notarial de requerimiento, a los titulares posteriores para que puedan hacer alegaciones o exigir consignación.

– Hechos: Se presenta ACTA notarial de notificación y requerimiento para la reinscripción del dominio del vendedor, sin consignar cantidades ya percibidas, en virtud de una condición resolutoria en que se pacta que “La falta de pago de uno cualquiera de los pagarés, a su vencimiento, o de 3 cualesquiera de los vencimientos mensuales pactados, consecutivos o alternos, provocará de pleno derecho la resolución de esta compraventa, sin más trámite que el requerimientos Notarial o Judicial a que se refiere el Art 1504 CC, volviendo la finca enajenada a la vendedora y haciendo ésta suyas, las cantidades percibidas en concepto de indemnización por daños y perjuicios.”

Constan como cargas posteriores a la condición resolutoria sendos embargos a favor de la AEAT, TGSS y del Ayuntamiento.

También había sido aportada la finca, a la constitución de una SL creada por la propia compradora. (el acta se notifica a las 2)

– El Registrador: califica negativamente, conforme a los Arts 59 y 175-6ª RH, por no acreditarse haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (y, además, una notificación fehaciente a los mismos, o, al menos, su citación en el Acta de resolución, para que puedan ejercitar sus derechos).

La resolución supone una restitución recíproca de prestaciones percibidas (Art 1123 CC) y no pueden dejar de consignarse bajo el pretexto de una cláusula penal indemnizatoria del vendedor, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el Art 1154 CC, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura.

– El Presentante: recurre exponiendo que:

La actual doctrina DG (R. de 27 Febrero 2025) y TS (St de 21 septiembre 2021) sobre los requisitos para la reinscripción de un inmueble en que se considera que la moderación de la cláusula penal es renunciable en determinados casos. si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto, aquí el precio aplazado (sin intereses)

En el plano registral, la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que aparezcan 3^os del art. 34 LH que hagan inoperante ese juego resolutorio

Además el TS señala que la reinscripción a favor del transmitente, permite la cancelación de los asientos posteriores, sin necesidad del consentimiento de sus titulares.

No hay en los textos legales referencia alguna, en estos casos, a la necesidad de demandar, citar o notificar a los titulares de asientos posteriores.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
Reitera el criterio que ya sentó la R. de 15 febrero 2024 (y ya antes la R. de 29 agosto 2019, permitiendo pactar la exclusión de la consignación a favor de 3os pero NO su notificación), los criterios de la R 15 enero 2021 así como las RR. de 26 mayo y de 28 septiembre de 2021 (y STS 317/2022, 20 de abril, y la STS 616/2021, de 21 septiembre: véase comentario crítico de JOSÉ ANTONIO GARCÍA VILA).

En consecuencia es necesaria la citación por el notario,  en el acta de notificación y requerimiento, a los titulares de cargas posteriores para que puedan alegar lo que a su derecho convenga e intervenir en el desenvolvimiento extrajudicial de la condición y la reinscripción del primitivo dominio del vendedor;

Por tanto, será necesaria no su intervención o consentimiento, sino la oportuna notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a fin de que ejerciten, si lo estiman conveniente –y, en su caso, judicialmente–, los derechos que el ordenamiento reconoce a esos 3º subadquirentes.(ACM).

577.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO: COMISIÓN DE APERTURA Y RETENCIÓN DE CANTIDADES DESPROPORCIONADAS Y USURARIAS

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Berga, por la que se suspende la inscripción parcial de una escritura de préstamo hipotecario por razón de existir una comisión de apertura elevada y no transparente, y la retención de cantidades del capital concedido desproporcionada y usuraria (ACM).

Resumen: La calificación registral de las condiciones de un préstamo hipotecario solo alcanza el control de transparencia de las mismas pero no su precio o importe.

– Hechos: En un préstamo hipotecario concedido (previa Acta Notarial de Transparencia) a varias personas físicas, con destino a su actividad económica empresarial por un principal de 37.700 euros, se retienen 2.400 € como comisión de apertura y 5.300 para gastos de tasación; conceptos que (sin computar las cantidades devengadas por el interés fijado pactado en el 13%) constituyen más del 20% del importe del préstamo.

– El Registrador (titular y sustituto) califican negativamente, por 2 defectos:

a) Existencia de una comisión de apertura muy elevada que afecta a la transparencia del préstamo y debe excluirse que se destine a satisfacer gastos de Notaría, Registro, o impuestos, pues estos son legalmente por cuenta del prestamista.

b) Retención para gastos de tasación de una cuantía extraordinariamente elevada (de carácter usurario, puede decirse, aunque sea obiter dicta, pues no compete tal calificación al Registrador).

– El acreedor: recurre exponiendo que:

a) Todas las condiciones aparecen expresadas y son coincidentes en la FEIN, el Acta Notarial y la escritura de hipoteca, sin que la calificación registral pueda valorar cuestiones de precios, riesgo y oportunidad, y menos cuando el destino del préstamo son actividades empresariales, sin que concurran consumidores (ni sea aplicable su normativa protectora);

b) Que en la FEIN sí se identificaron todos los gastos: la comisión de apertura de 2.400 euros; la tasación eran solo 300 € y la remuneración del intermediario de crédito eran 5.000€;

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación en el 2º.
– Doctrina:
 a) Efectivamente la calificación registral no alcanza al precio y costes de la operación, que queda reservada a los Tribunales en juicio contradictorio;

La calificación sí puede efectuar un control de transparencia que, a su vez, queda LIMITADA a: a) si se cumple la normativa bancaria; b) si ha habido un solapamiento de comisiones y que estas obedezcan a un servicio prestado; c) si figura claramente en la escritura, en unos términos claros y comprensibles, y d) además, debe constatarse que los consumidores hayan tenido conocimiento previo al contrato de su existencia (lo que aquí se cumple con el ACTA Notarial de Transparencia)

b) Y en cuanto a las retenciones sobre la cantidad prestada, no comporta necesariamente que se trate de un “préstamo usurario” (en el que se “supongan recibidas mayores cantidades que las entregadas”) si están debidamente identificados los gastos, guardan relación con el préstamo y deben ser asumidos por el prestatario, debe entenderse que las cantidades necesarias para satisfacerlos han sido “verdaderamente entregadas” al prestatario en el sentido del 1-2 de la Ley de 23 de julio de 1908, de usura.

Por tanto, aquí, el del margen de la calificación registral, es analizar si dichas cantidades están adecuadamente identificadas individualmente en la escritura pública que se presenta a inscripción, y aquí en la escritura (a diferencia FEIN) NO se desglosan los 5300 €, de tasación e Intermediación.(ACM). 

578.* INMATRICULACIÓN 205: NO SE ADMITE 2 ADJUCIACIONES DE LA MISMA HERENCIA

Resolución de 23 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón, por la que se suspende la inmatriculación una cuota indivisa de finca

Resumen: Para inmatricular una cuota indivisa por la vía del art. 205 LH es necesario acreditar mediante título público la previa adquisición del transmitente al menos un año antes. Una escritura de adjudicación parcial de herencia y otra posterior de adjudicación total de la misma herencia, que reinventaría la misma finca, no constituyen dos transmisiones sucesivas distintas, sino una única transmisión hereditaria, por lo que no cumplen el requisito de doble título; además, el título alegado como «previo» solo se aportó en fotocopia, incumpliendo la exigencia de titulación auténtica.

Caso planteado: Se pretende inmatricular, por la vía del art. 205 LH, una quinta parte indivisa en nuda propiedad de una finca, constando ya inscrita la nuda propiedad de las restantes cuatro quintas partes. Se aportan dos escrituras: una de 1986, de adjudicación parcial de la herencia de la causante, en la que se adjudica la cuota a la interesada; y otra de 1988 (en fotocopia), de adjudicación de la totalidad de la herencia, que reinventaría de nuevo la misma finca.

La registradora deniega la inmatriculación porque la participación no consta previamente inmatriculada y no se acompaña título público traslativo que acredite la previa adquisición de dicha participación con la antelación exigida.

El recurrente alega que existen dos títulos públicos con un año de diferencia y que las restantes cuatro quintas partes se inmatricularon con la misma documentación.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Con cita del art. 205 LH, en la redacción dada por la Ley 13/2015, recuerda que, a diferencia de la regulación anterior (que admitía cualquier medio de acreditación fehaciente, incluidos documentos privados con los requisitos del art. 1227 CC), la vigente exige que la previa adquisición del transmitente se acredite también mediante título público. Señala que las dos escrituras aportadas no acreditan dos transmisiones sucesivas distintas, sino que ambas documentan la misma y única transmisión hereditaria de la causante a sus herederos, por lo que no cumplen el requisito de doble título; añade que, en todo caso, una de ellas solo se aportó en fotocopia, lo que tampoco satisface la exigencia de titulación auténtica del art. 3 LH.

Sobre la alegación de que las restantes cuatro quintas partes ya están inmatriculadas con la misma documentación, precisa —de acuerdo con la disposición transitoria única de la Ley 13/2015 y la doctrina de la propia Dirección— que la normativa aplicable a cada inmatriculación es la vigente en el momento de la presentación del título en el Registro, por lo que el hecho de que otra participación se inmatriculara en el pasado bajo la normativa anterior no exime del cumplimiento de los requisitos vigentes para la inmatriculación ahora pretendida. (MN)

Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1 denegando la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen.- La superficie de la finca en la base gráfica que se pretende inscribir debe coincidir con la que figura en el título y en el Registro. Cuando los documentos de identidad de los vendedores son diferentes de los que constan en el Registro, el notario debe aseverar que se trata de las mismas personas.

Hechos.- En una escritura de compraventa otorgada en 2013, presentada ahora para su inscripción, los números de los documentos de identidad de los vendedores, de nacionalidad extranjera, no coinciden con los que sirvieron para identificarles cuando compraron y constan en el Registro.

Por otra parte, en dicha escritura se solicita la rectificación de la descripción de la finca en el sentido de hacer constar la existencia de una edificación, que en el título anterior se había declarado, por error, como derruida, según acreditan con el certificado catastral descriptivo y gráfico.

Por último, se modifica un lindero que linda con el dominio público marítimo-terrestre.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar: 1) que no se acredita que los que intervinieron como vendedores son los titulares registrales; 2) que la rectificación de la manifestación de que la finca era un solar requiere el consentimiento de quienes lo manifestaron; 3) para modificarse el lindero con el dominio público marítimo-terrestre es necesario incorporar la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, con las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, al tratarse de uno de los supuestos de inscripción obligatoria de la base gráfica.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

1) Respecto de los nacionales otorgantes de aquellos países en los que varía el número del documento oficial de identificación, el registrador debe comprobar su exacta correspondencia con la numeración obrante en el Registro de la Propiedad, al objeto de evitar que personas con iguales nombres y apellidos y que hayan sido debidamente identificados por el notario puedan usurpar la identidad de los titulares registrales. Ciertamente estos supuestos de alteración de los números del documento oficial de identificación serán cada vez menos frecuentes dada la actual exigencia de hacer constar los números de identificación de extranjeros de los ciudadanos extranjeros en las inscripciones registrales, numeración que no varía. Para subsanar este defecto sería suficiente la afirmación por parte del notario de que ha comprobado que se trata de las mismas personas.

2) En relación con la rectificación de la manifestación de que la edificación está derruida, debe tenerse en cuenta que el error pretendidamente cometido en el título en su día inscrito solo puede corregirse rectificando dicho título con el consentimiento de quienes lo otorgaron. Y ello porque el asiento en su día practicado está bajo la salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el que el titular registral haya sido parte. En el presente supuesto, y al margen de ser necesario el consentimiento de las partes que otorgaron la escritura que se pretende ahora rectificar, lo que se acompaña al título es una certificación catastral para que se considere como documento fehaciente susceptible de producir la rectificación y modificación de la titularidad registral; pero no ha de olvidarse que el Catastro inmobiliario es un registro administrativo, a diferencia del Registro de la Propiedad que es jurídico.

3) No puede inscribirse una representación gráfica que arroja una superficie diferente de la que figura en el título y en el Registro, por lo que para modificar el lindero con el dominio público marítimo-terrestre deberá presentarse una representación gráfica alternativa a la catastral. (VEJ).

580.** CAMBIO DE NÚMERO DE POLICÍA DE LA CALLE. OBTENCIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcázar de San Juan n.º 2, por la que se suspende el cambio de número de policía e incorporación de referencia catastral de una finca en virtud de certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta.

Resumen: Si el registrador tiene dudas acerca de algún dato catastral, pero no sobre la identidad de la finca, ha de obtener del Catastro el certificado catastral que aclare sus dudas. Para cambiar el número de policía de la calle, sirve la certificación catastral de la que se deduzca.

Hechos: Se presenta certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta en la que se solicita rectificar la descripción que aparece en el Registro del número de policía o de gobierno de una finca urbana y la incorporación de la referencia catastral, sin aportar la oportuna certificación catastral.

La registradora suspende la rectificación, en cuanto al número de policía, por no aportarse certificación municipal. Considera también no acreditada la referencia catastral de la finca.

La interesada alega que en la documentación consta completa la referencia catastral y que la AEAT, organismo emisor del título de propiedad, y la Dirección General del Catastro, ambas dependientes del Ministerio de Hacienda disponen de información suficiente, válida y contrastada para identificar y localizar catastralmente la finca y su número de policía, sin que existan dudas fundadas en el título de propiedad sobre la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral.

La DG estima el recurso.

En cuanto a la falta de aportación del certificado catastral, la DG considera que el registrador, para practicar la calificación, y favorecer la práctica de la inscripción, puede y debe tener en cuenta el contenido de otros Registros a los que pueda acceder por razón de su cargo. Si tiene duda sobre algún dato aportado -en este caso, la referencia catastral- debe realizar la comprobación correspondiente en la Sede Electrónica del Catastro. Distinto sería el caso en que expresara justificadamente sus dudas acerca de la identidad de la finca, circunstancia que no se da en el caso presente.

En definitiva, el registrador puede (y debe) consultar la situación catastral actual de la finca a efectos de conseguir la coordinación del Registro con el Catastro e incluso obtener la certificación catastral.

Respecto a la modificación del número de policía de la calle, la registradora considera aplicable el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual estima necesaria aportar certificación o informe del Ayuntamiento sobre el acuerdo aprobatorio del cambio de número de dicha finca.

Sin embargo, la DG resuelve que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de la identidad de la finca y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 437 RH y 3, 11 y 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Entiende que, cuando exista tal identidad de la finca, la certificación catastral es el documento idóneo para acreditar dicha modificación, pues la descripción catastral comprende la localización.

No habiéndose invocado en la calificación registral ningún obstáculo sobre dudas de identidad de la finca sino únicamente la cuestión de la falta de aportación de la referencia catastra, acuerda revocar la nota calificadora. (JFME).

581.* RECTIFICACIÓN DE NOTA MARGINAL POR ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la rectificación de una nota marginal solicitada mediante instancia

Resumen: La rectificación de una nota marginal por error de concepto no puede llevarse a cabo mediante instancia privada. Cuando el error alegado no resulta claramente de los propios asientos registrales, sino que exigiría reinterpretar el título inscrito conforme a la legalidad urbanística vigente en la fecha de la inscripción, la rectificación exige, conforme al art. 40 LH, el consentimiento unánime de todos los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

Caso planteado: Don F. L. M., titular del usufructo vitalicio con carácter ganancial de una de las 187 parcelas resultantes de la división de la finca registral 5.192 de Simancas (inscrita en 1973), presenta instancia sin firma legitimada solicitando la rectificación de un supuesto error de concepto: a su juicio, la inscripción debió reflejar una segregación y no una división, ya que esta última habría creado un condominio indivisible sobre el suelo común (viales, zonas verdes, redes de servicios) atribuido a las 187 parcelas, contrariando la Ley del Suelo de 1956 vigente en la fecha de la inscripción y el art. 50 del Reglamento Hipotecario de 1947.

La registradora deniega la rectificación por dos motivos: (i) la instancia carece de firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador (arts. 103 LH y 166.11.ª y 193.4.ª RH); y (ii) aun si estuviera legitimada, la instancia privada no es título idóneo para rectificar un error de concepto (arts. 216, 217 y 219 LH), que exige el acuerdo unánime de todos los titulares registrales afectados o, en su caso, un título público nuevo con intervención también del Ayuntamiento de Simancas.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Plantea la cuestión como la de determinar si resulta procedente el cauce del art. 40 LH para rectificar una nota marginal ya practicada, y distingue los conceptos de inexactitud registral (discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, art. 39 LH) y de error al trasladar al folio registral el contenido de un título; dentro de este último, distingue entre error material (que no altera el sentido de la inscripción) y error de concepto, cada uno con su propio procedimiento de rectificación.

Con cita del art. 217 LH y de la STS de 28 de febrero de 1999, expone que existen dos vías para rectificar errores de concepto: si el error resulta claramente de los propios asientos, el registrador puede rectificarlo de oficio, sin necesidad de consentimiento de los interesados ni intervención judicial; si no resulta claramente de los asientos, la rectificación exige, conforme al art. 40 LH, el acuerdo unánime de los interesados y del registrador, o resolución judicial.

Aplicando esta doctrina al caso, concluye que la registradora tiene razón: la segregación pretendida por el recurrente no resulta claramente ni del título presentado ni de los propios asientos registrales, sino del propio título, conforme al artículo 40.d) LH «la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial», por lo que el error alegado no es de los que pueden rectificarse de oficio. En consecuencia, la rectificación exige el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho sobre las 187 parcelas, o, en su defecto, resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos los afectados. (MN)

582.⇒⇒⇒ LCCCI: PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL Y AVALISTA PERSONA FÍSICA

Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial, sobre vivienda unifamiliar propiedad de la sociedad prestataria, concurriendo, como avalistas a título personal, una sociedad y varias personas físicas vinculadas con la sociedad prestataria y sociedad avalista (ACM).

Resumen: Préstamo hipotecario empresarial sobre vivienda unifamiliar de la SL prestataria, con avalista persona física, puede inscribirse aunque no conste si avalista ha otorgado acta notarial de transparencia LCCI.

– Hechos: Se concede un préstamo hipotecario destinado a fines exclusivamente empresariales sobre vivienda unifamiliar propiedad de la propia SL prestataria, con avalistas personas físicas (vinculadas a la SL y no “consumidoras”) que no otorgan el acta notarial de transparencia.

– En la escritura se afirma que la operación no está sujeta a la LCCI;

– A la fecha del recurso la SL ha entrado en situación preconcursal y los fiadores no quieren subsanar.

– El Registrador (titular y sustituto) califican negativamente:

Siguiendo a la R. 5 diciembre 2019 la operación SÍ está sujeta a la LCCI pues ésta no exige que el fiador sea consumidor, y aunque aquél no sea deudor principal la información a la persona física debe alcanzar a la totalidad del clausulado del préstamo y no se ciñe a su ‘posición como fiadora”

– El Acreedor (Institut Català de Finances): recurre exponiendo que:

a) La LCCI que podría tener efectos sólo en relación con el contrato de fianza, pero no con el préstamo hipotecario, de modo que al no ser la fianza inscribible, los defectos en ésta (contrato accesorio) NO impedirían la inscripción de la hipoteca (contrato principal) que no está sujeta a la LCCI:

– Esa misma R. 5 diciembre 2019 (que es el único fundamento de sendas calificaciones) ya señaló en su día que no puede afirmarse, conforme al Pº de accesoriedad de la fianza, que la LCCI, en todos sus términos, sea aplicable a todo el préstamo y no sólo al contrato accesorio de aval;

b) Una interpretación finalista (y no puramente literal) de la LCCI lleva a este resultado, pues de lo que se trata es de proteger la vivienda habitual de las personas físicas (deudoras o fiadoras), y así, si en vez de una vivienda de la SL, hubiera sido una nave o una oficina, no se habría aplicado en ningún punto la LCCI ni se impediría la inscripción de la hipoteca, la cual no puede tampoco quedar al arbitrio unilateral de los fiadores (y menos si a posteriori la SL entre en concurso).

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso y revoca la calificación en este punto:
– Doctrina:
 a) Pues aunque la LCCI sí sería aplicable, por el solo hecho de que se hipoteque una vivienda, o contenga un aval personal concedido por una persona física (sea o no consumidora)

b) La falta de acreditación del otorgamiento por el FIADOR del acta notarial de transparencia, NO impide la inscripción de la hipoteca, que SÍ tendrá acceso al registro (sin perjuicio de sí deba otorgarse el acta notarial, o de que en las relaciones internas entre fiadores, deudor y acreedor su omisión deba resolverse en sede judicial), ya que la Fianza supone una relación personal no inscribible ni siquiera susceptible de presentación al registro.(ACM).

Resolución de 11 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar inmatriculada la finca sobre la que se solicita dicho número.

Se solicita la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración para una finca sin inmatricular, siendo ésta la razón por la que el registrador suspende la inscripción.

La DG  confirma su doctrina de que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa inmatriculación de la finca, así como la constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación. (JFME).

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634.* NRUA.ALQUILER NO TURÍSTICO E INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULA ESTATUTARIA.

Resolución de 12 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal una limitación.

Se solicitó la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una vivienda piso, siendo rechazada la solicitud, porque no se aporta la autorización de la comunidad, pues en los estatutos inscritos en fecha 15 de febrero de 2024 (artículo 6) no se permite y su adquisición es posterior.

El artículo estatutario dice así: «Artículo 6.–Queda prohibido… En particular, queda prohibido en cualquier caso destinar los elementos privativos a apartamentos turísticos y de alquiler por semanas o días… ».

La DG da la razón al recurrente, entendiendo que el espíritu de esta prohibición se dirigía a prevenir apartamentos turísticos comerciales de muy corta duración, no alquileres de temporada de naturaleza residencial superiores a un mes que satisfacen necesidades habitacionales temporales legítimas. Excluye una interpretación literal que prohibiese cualquier alquiler expresable “por semanas”, pues conduciría al absurdo jurídico de prohibir alquileres de seis meses (26 semanas), un año (52 semanas) o cualquier alquiler temporal de larga duración.

Comentario: Como regla general, el registrador ha de inscribir, salvo recurso judicial, si su calificación ha sido revocada por el Centro Directivo, pues así lo dispone el penúltimo párrafo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. “habiéndose estimado el recurso, el registrador practicará la inscripción en los términos que resulten de la resolución.”.

Ahora bien, ¿cómo va a poder hacerlo si en la actualidad, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, y ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles? (JFME)

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635.* NRUA. AUSENCIA DE TÍTULO HABILITANTE PRÉVIO AL ACUERDO PROHIBITIVO.

Resolución de 12 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ávila n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos una prohibición para uso turístico

Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, respecto de una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En su calificación, el registrador alega, como defecto que impide dicha asignación, que los estatutos de la propiedad horizontal a la que pertenece la citada finca contienen una prohibición para el uso turístico. Consta esta limitación en virtud de acuerdo de la junta de propietarios de 17 de marzo de 2022, que es posterior a la inscripción de la adquisición del ahora recurrente (2020), siendo de fecha posterior al acuerdo la presentación de la declaración responsable turística para la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Castilla y León (2 de abril de 2022).

La DG, tras repasar la abundante documentación presentada, resuelve que no se aporta título habilitante de la actividad con carácter previo a la adopción del acuerdo por la comunidad de propietarios, prohibiendo las viviendas de uso turístico en el edificio. (JFME)

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636.** NRUA. RESOLUCIÓN EMITIDA FUERA DE PLAZO QUE HUBIERA SIDO ESTIMATORIA DE HO HABER SIDO ASÍ. EL ALQUILER NO TURÍSTICO ES USO RESIDENCIAL.

Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, solicitado para una finca.

Resumen: Recurso resuelto pasados los tres meses y que hubiera sido estimatorio, de haberse resuelto en tiempo. La actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, es compatible con la prohibición de uso no residencial.

Con carácter previo, La DG reconoce que el recurso se resuelve fuera del plazo de tres mes con el que cuenta (art. 327 LH), de lo que se deriva su desestimación presunta, por silencio administrativo.

No obstante, el centro directivo acuerda entrar en el fondo, a los efectos del principio «pro actione», y por razón de economía procesal, para el caso de que se presente de nuevo la solicitud.

Se trata de una solicitud de asignación que se pretende para uso no turístico, aludiéndose, no obstante, en la calificación, a un uso turístico.

El Registrador no otorga la asignación por la siguiente cláusula estatutaria: “Los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase.”. Pero cometió el error en la nota de calificación de considerar que el uso solicitado era turístico.

La DG sienta la doctrina de que la prohibición de destinar los pisos a uso distinto del de vivienda debe interpretarse como prohibición de destinar los pisos a uso distinto del residencial. En consecuencia, la actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, sí es compatible con dicha prohibición.

También recuerda que, cuando la cláusula estatutaria sea incompatible con la asignación de número de registro único de alquiler, el medio de subsanación no sería la mera autorización de la junta general, sino que se requeriría la modificación estatutaria y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la asignación.

En el caso presente, se encuentra con la tesitura de tener que desestimar el recurso por haber resuelto fuera de plazo, pero reconociendo que, si se hubiera resuelto fuera de plazo, habría estimado el recurso.

Comentario: Ahora ya es tarde para una nueva presentación, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2016, por la que ha quedado anulado el procedimiento de registro único de arrendamientos, pues ya no es autoridad competente en España para la asignación el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles.

De todos modos, ha de reconocerse la honestidad y valentía del centro directivo al reconocer su omisión y, a pesar de ello, resolver sobre el fondo en sentido contrario al del silencio, a pesar de las consecuencias que ello puede implicar. Todas las personas que colaboran en la Dirección General están sometidas a una fuerte presión por la tremenda cantidad de recursos que se acumulan en los últimos tiempos y que tratan de solventar de la mejor manera posible sin obtener, además, ninguna retribución por ello. (JFME)

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637.() NRUA. SIMILAR A LA ANTERIOR.

Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 47, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente limitación: «Los pisos o viviendas habrán de dedicarse a vivienda, no pudiendo dedicarse a hospederías, hotel o pensión».

Resolución similar a la anterior, también fuera de plazo y que hubiera sido estimatoria, de haberse resuelto en plazo.

Igualmente se trataba de una solicitud de asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico. La cláusula estatutaria que se interpreta es la siguiente: «los pisos o viviendas habrán de dedicarse a vivienda, no pudiendo dedicarse a hospederías, hotel o pensión». (JFME)

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638.() NRUA. TÍTULO URBANÍSTICO HABILITANTE EN SEVILLA.

Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico.

Se solicita la asignación, en el municipio de Sevilla, un número de registro de alquiler turístico sin que se presenten las declaraciones urbanísticas que acreditan el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico.

La registradora considera que debe acompañarse la declaración responsable de primera utilización, acreditándose su presentación en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, correspondiente a una declaración responsable de utilización para el uso de hospedaje de viviendas con fines turísticos, y que la finca se encuentra en condiciones de ser utilizada para tal fin. La DG confirma su criterio.  (JFME)

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639.() NRUA. LOCAL COMERCIAL

Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente limitación: «Prohibición expresa del establecimiento y/o usos turísticos de cualquier vivienda de la comunidad, ofrecerla y/o utilizarla como alojamiento temporal, aprovechamiento por turnos y otros usos similares» 

Reitera que no es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial, siendo necesario para ello que se proceda al correspondiente cambio de uso de local a vivienda, pues la necesidad de este cambio registral es independiente del uso asignado a la finca a efectos administrativos o catastrales.

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640. NRUA.() PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO EXCLUSIVO VIVIENDA

Resolución de 13 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, solicitado para finca por prohibición estatutaria 

Confirma la calificación registral  que suspendió la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa,  al existir la siguiente prohibición estatutaria: » las fincas solo podrán ser destinadas al uso de viviendas, estando prohibido desarrollar en ellas, cualquier tipo de actividad, ya sea empresarial, profesional, etcétera». Doctrina reiterada DG (JCC)

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641.(*) NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. ACTIVIDAD ECONÓMICA

Resolución de 18 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar una limitación en los estatutos de la propiedad horizontal 

Confirma la calificación registral que suspendió la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar una limitación en los estatutos de la propiedad horizontal: «prohibir cualquier tipo de actividad de apartamento turístico,
económica o similar»

El recurrente alega el carácter no turístico del arrendamiento en cuestión

La DG señala que el arrendamiento de corta duración, sea o no turístico, constituye una actividad económica, pues el arrendador obtiene un rendimiento de la misma mediante la explotación y comercialización de la vivienda, aunque el destino de dicha comercialización sea que el arrendatario pueda utilizar dicha vivienda para un fin residencial. Desde la perspectiva del arrendador, sin embargo, la actividad es efectivamente económica y no residencial, por lo que queda comprendida en la prohibición estatutaria objeto del presente expediente. Todo ello imposibilita la asignación de número de registro único de alquiler, turístico o no, a la finca afectada por dicha prohibición (JCC)

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642.() NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 19 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Pola n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse documento acreditativo del cambio de titular de la licencia, ni autorización de la junta de propietarios 

Resumen: Si la adquisición de la vivienda y la la inscripción del cambio de titularidad  en el Registro de Turismo son posteriores al 3 de Abril de 2025, es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

El comprador de una vivienda integrante de una propiedad horizontal, aunque se subroga en la licencia del anterior titular debido a la naturaleza real de la misma, queda sujeto a las limitaciones estatutarias inscritas y a las normas legales que ya estén en vigor en el momento de su adquisición.

En el presente expediente, al adquirir la vivienda con posterioridad al 3 de abril de 2025, el adquirente está obligado a obtener la aprobación de la comunidad de propietarios si quiere ejercer la actividad turística, conforme al art. 7.3 LPH.

No queda amparado por la excepción consagrada en la disposición adicional segunda de la misma ley, pues esta recoge explícitamente la argumentación expuesta en los fundamentos anteriores cuando solo exceptúa de la necesidad de aprobación a «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad» y no a «aquella vivienda en la que se esté ejerciendo la actividad» o a «aquel propietario de una vivienda en la que se esté ejerciendo la actividad».

Es «aquel propietario» (el adquirente) quien debe acreditar haber estado ejerciendo tal actividad turística con anterioridad al 3 de abril de 2025.

Y, dado que tanto la adquisición del recurrente como la inscripción del cambio de titularidad a su favor en el Registro de Turismo son posteriores a dicha fecha, es evidente que no cumple los requisitos establecidos en dicha disposición (JCC)

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643.(*) NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE IMPONE USO RESIDENCIAL Y ESTABLE

Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 34, formulada respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral 

Resumen: No es posible asignar número de registro único de alquiler para el alquiler de temporada cuando existe una cláusula estatutaria  que impone una necesaria dedicación a un uso residencial y estable de los propietarios o inquilinos

El arrendamiento por temporada, se encuentra excluido de la LAU de 24 de noviembre, en concreto en su art.  5 e); y no queda englobado dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, no porque no pretenda satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no satisface una necesidad «permanente» de vivienda del arrendatario como expresamente exige el art. 2 de dicha ley. Por ello, la cláusula en cuestión debe interpretarse como una exigencia de que los pisos se destinen a un fin residencial permanente, algo que vendría a resultar incompatible con la asignación del número de registro único de alquiler correspondiente (JCC)

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644.(*) NRUA. TRACTO SUCESIVO E IDENTIFICACIÓN DE LA UNIDAD ALOJATIVA

Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que se suspenden doce asignaciones de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no resultar de la instancia que aquél que la suscribe actúa en nombre de la sociedad titular registral y por la falta congruencia entre el título que motiva la operación registral solicitada y la descripción de la finca registral objeto de la instancia 

-Tracto sucesivo. La documentación correspondiente debe concederse a favor de y solicitarse por, al menos, alguno de los titulares registrales o quien acredite su representación o gestión por medio de cualquiera de los medios mencionados, lo cual no ha ocurrido en el presente caso

-Existe además indeterminación en cuanto a la unidad alojativa cuya asignación de número de registro único de alquiler se pretende, ya que en la solicitud se indica que esta se realiza para la «finca completa», mientras que en la titulación administrativa parece referirse solo a una parte de dicha finca, que aparentemente ha sido objeto de una división material no inscrita (JCC)

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645.(*) NRUA. VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL NO DESCALIFICADA

Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 8, por las que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración de uso turístico, por constar en el Registro, mediante nota al margen de la finca matriz, que el edificio al que las fincas pertenecen tienen concedida cédula de calificación definitiva de vivienda de protección oficial 

Resumen: La calificación definitiva como vivienda protegida impide destinar la vivienda al arrendamiento turístico –y asignar el número de registro único de alquiler correspondiente– en tanto no medie la oportuna descalificación.

No es posible asignar un número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico a fincas que han obtenido la calificación definitiva de «vivienda de protección oficial», constando así en el Registro mediante nota al margen practicada en el folio correspondiente a la finca matriz del edificio.

El propio recurrente reconoce en su escrito que no ha transcurrido el plazo de descalificación, y que, habiendo solicitado dicha descalificación, esta ha sido denegada por la Administración competente (JCC)

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646. (*) NRUA. VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL

Resolución de 20 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador la propiedad interino de Mijas n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler, uso turístico, y para la habitación identificada como 1, de una finca 

Resumen: Las viviendas de protección oficial no pueden destinarse a alquiler turístico (vacacional), ni completo ni por habitaciones.

Su régimen legal obliga a que sean utilizadas como vivienda habitual y permanente del arrendatario, ya que de lo contrario contraviene la finalidad social de protección pública; asimismo, el uso turístico se considera una actividad económica y un uso diferente al de vivienda habitual, lo cual es incompatible con el régimen de protección oficial (JCC)

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647.(*) NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA QUE NO ALCANZA AL ARRENDAMIENTO NO TURÍSTICO

Resolución de 24 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la siguiente limitación: «Queda prohibido destinar los pisos a finalidades distintas a las de vivienda» (JCC)

Resumen: la prohibición de destinar los pisos a uso distinto del de vivienda debe interpretarse como prohibición de destinar los pisos a uso distinto del residencial. En consecuencia, la actividad de arrendamiento no turístico, al tener naturaleza residencial, sí es compatible con dicha prohibición

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648.* PERMUTA DE BIENES PÚBLICOS MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villacarriedo a inscribir una permuta.

Resumen: Para inscribir una permuta municipal, es imprescindible certificación que justifique el interés público, acredite la desafectación previa e identifique las fincas con sus valores exactos, sin que sean suficientes meras declaraciones genéricas de cumplimiento legal.

Hechos: Contrato de permuta entre un Ayuntamiento y una mercantil. El Ayuntamiento transmite un camino municipal a cambio de una parcela privada de la mercantil para modificar el trazado de la vía.

El Registrador califica negativamente por tres defectos:

• Falta de inmatriculación del camino
• El informe de desafectación no cumple con los requisitos formales y objetivos: La desafectación debe acreditarse con certificación del acuerdo expedida por el secretario con el visto bueno del alcalde y no con un informe de secretaría; y se debe certificar la inclusión del camino en el inventario como bien patrimonial indicando su valor y acreditando que se ha cumplido el trámite de exposición pública sin alegaciones.
• El contrato de permuta no cumple con los requisitos formales y objetivos: Debe acreditarse el cumplimiento de los arts 109 y ss del RBEL y 138, 153 y 154 de la LPAP sobre el valor de las fincas, en concreto: certificación de que la permuta es de interés público y que la diferencia de valor entre las fincas no supera el 50% según tasación; y el informe del Interventor acreditando que el valor del camino no excede el 25% de los recursos ordinarios del municipio.

El representante de la sociedad recurre presentando nueva documentación para subsanar los defectos 2 y 3: acuerdo de desafectación, certificado de no alegaciones, informe jurídico e informe del interventor donde el interventor afirma que el valor del camino “no superaría el 25% de los ingresos» y la diferencia «no sería superior al 50%”. Pero no dice nada respecto del primer defecto.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación. Sobre el defecto primero declara que, al no haberse recurrido en el escrito de impugnación, este defecto deviene firme. Y sobre los defectos segundo y tercero señala que el informe del interventor es insuficiente.

Doctrina:
Los defectos que no se recurren devienen firmes e impiden la inscripción por sí solos.

No queda debidamente acreditado el cumplimiento de los requisitos para permutar los bienes conforme a lo dispuesto en los arts 109 y ss del RBEL cuando el informe del secretario interventor del Ayuntamiento se limita a indicar que los valores no superan los porcentajes legales, sin indicar cuál es su valor ni respecto de qué parcela se informa sobre la diferencia de su valoración.  (SNG).

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649. PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cazalla de la Sierra a prorrogar una anotación preventiva de embargo (ER).

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650.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN SUSTENTADA EN INFORME TÉCNICO

Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villaviciosa, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de finca.

Resumen.- Cuando la oposición se sustenta en un informe técnico que evidencia un conflicto en la delimitación de las fincas y una controversia sobre la realidad física de las mismas, el registrador no puede resolver el conflicto de fondo.

Hechos.– En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por un colindante registral quien alega que la delimitación gráfica que se pretende inscribir no respeta la realidad física y aporta un informe técnico en soporte de su alegación.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción por considerar que las representaciones gráficas aportadas evidencian la existencia de una controversia que no puede resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH.

Recurso.- Los promotores de este expediente alegan a su vez que la descripción propuesta por el colindante es errónea y aportan un nuevo informe técnico.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.– La mera oposición de un colindante no constituye por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción,  debiendo el registrador valorar si dicha oposición está debidamente fundamentada y documentada.

Sin embargo, cuando la oposición se sustenta, como ocurre en este caso, en un informe técnico que evidencia un conflicto en la delimitación de las fincas y una controversia sobre la realidad física de las mismas, el registrador no puede resolver el conflicto de fondo en el seno del procedimiento registral. (VEJ).

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651.** OBRA NUEVA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA: DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO.

Resolución de 25 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Benissa, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva por no haberse cumplido la obligación de archivo del Libro del Edificio

Resumen:  El Libro del Edificio ha de depositarse en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, excepto que la legislación autonómica  no exija su confección, que no es el caso de la Comunidad Valenciana

Hechos: se insta la inscripción de una declaración de obra nueva en la Comunidad Valenciana, que cuenta con licencia de obras de su Ayuntamiento, de fecha 18 de julio de 2007, habiéndose finalizado la construcción el día 10 de febrero de 2023.

La registradora suspende la inscripción de la declaración de obra nueva, entre otros defectos no recurridos, por falta de aportación del Libro del Edificio para su archivo en el Registro de la Propiedad.

El notario autorizante recurre exclusivamente dicho defecto por entender que, habiendo sido concedida la licencia el día 18 de julio de 2007, no es exigible dicho archivo puesto que el Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana por el que se regula el libro del edificio y su archivo en el Registro de la Propiedad, solo se aplica a edificios cuya licencia de obra sea de fecha posterior a la de su entrada en vigor y no a los anteriores

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,  en su artículo 7, obliga a la confección del Libro del Edificio, una vez finalizada la obra, en el que se contendrán, como mínimo, el proyecto con sus modificaciones, debidamente aprobadas, que se facilitará al promotor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos, acompañando el acta de recepción de la obra, la relación identificativa de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Esa obligación se impone a todos los edificios cuya licencia de edificación se solicite a partir de su entrada en vigor el día 6 de mayo de 2000, conforme a la disposición transitoria primera de la citada ley. Por tanto, con arreglo a la legislación sustantiva aplicable, es exigible la entrega al promotor del Libro del Edificio, por parte del director de la obra, dado que la licencia de obra se otorgó el 18 de julio de 2007.

Sin embargo la DG siempre ha distinguido en lo relativo a la inscripción de las obras nuevas entre las normas estrictamente registrales, reguladoras del procedimiento registral y de competencia estatal, y las normas materiales o sustantivas, de competencia autonómica.

En consecuencia, la obligación de archivo del Libro del Edificio es exigible en todo caso de edificación, salvo que la legislación autonómica no lo considere obligatorio, que no es el caso de la Comunidad Valenciana.

En el presente caso la obligación de confeccionarlo es exigida por una ley autonómica, vigente desde enero de 2005 y la obligación de su archivo, resulta de una norma estatal, concretamente los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, que no contienen más salvedad o excepción de aquellas obras a las que, por su antigüedad, no les sea aplicable la exigencia de otorgamiento del Libro del Edificio. (AFS).

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652.* OBRA NUEVA QUE INVADE DOMINIO PÚBLICO VIARIO

Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Archena, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, con ocasión de una escritura de declaración de ampliación de obra por antigüedad, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de la Administración titular del dominio público viario

Resumen: Pese a la existencia de un hueco entre propiedades colindantes y la posible invasión de un viario, respecto del cual el Ayuntamiento no lo ha deslindado con cartografía vectorial, es inscribible una georreferenciación de una finca sobre la que se ha declarado una obra nueva antigua.

Hechos: Se rectifica la descripción literaria de una finca dotada de referencia catastral, ajustando su descripción a lo que resulta de informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación, pasando de una cabida inscrita de 93,16 metros cuadrados a la superior de 93,69 metros cuadrados, declarándose una ampliación de obra nueva sobre la misma.

Se califica negativamente pues la finca colindante por la izquierda, tenía inscrita su base gráfica de origen catastral, y la georreferenciada alternativa aportada generaba un hueco que las separaba lo que, a juicio de la registradora de la Propiedad, era conceptualmente imposible, al tratarse de fincas colindantes entre sí, por lo que exigía, bien la aportación de una nueva representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca sobre la que se operaba o, bien que el colindante registral afectado prestase su consentimiento a la inscripción de la base gráfica alternativa solicitada y, simultáneamente, rectificase la base gráfica catastral inscrita de su finca para evitar la existencia de dicho hueco entre ambas.

Se presenta de nuevo la escritura, con un escrito de su titular en el que consentía que se llevase a cabo la inscripción de la base gráfica catastral de la finca, la cual arrojaba una superficie para la misma de 94 metros cuadrados, prescindiendo, en consecuencia, del informe de validación gráfica frente a parcelario catastral.

Se tramita el expediente del art. 199 y se reciben alegaciones del ayuntamiento que alegaba que la cartografía catastral estaba desplazada con respecto a la realidad física, provocando una invasión del domino público, entendiendo que debía aportarse un informe de validación gráfica ajustado a la realidad física.

Se vuelve a calificar negativamente: La registradora dice que teniendo en cuenta que a la base gráfica catastral aportada a tal efecto en la Sede Electrónica del Catastro y en la aplicación informática de geobase –diseñada por el Colegio de Registradores, y superpuesta sobre la capa de ortofoto de PNOA resulta que existe un desplazamiento en la cartografía catastral hacia el frente que origina la invasión visual parcial de dominio público no inscrito (concretamente la Calle […]) y que no respeta el margen de tolerancia previsto en el Anexo II de la Resolución Conjunta de la DGC y la DGSJFP de 7 de octubre de 2020. Da la solución al problema para lo que es necesaria la aportación de una representación gráfica alternativa, integrada por un doble archivo en formato GML, con los metadatos del desplazamiento, concluyendo que además “será preciso que el colindante registral afectado preste su consentimiento a la inscripción de la base gráfica alternativa o catastral rectificada…”.

La interesada alega que se ha hecho una nueva medición contigua a la edificación existente ya registrada y solicita se le dé una solución para la inscripción de su escritura.

Resolución: Se estima el recurso y se revoca la calificación.

Doctrina: Lo primero que expone el CD es que como en la escritura presentada existe una declaración de obra nueva antigua, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción,” con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara”.

Después y sobre la base de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, hace una serie de consideraciones, algunas muy técnicas, de las que destacamos:

— en este caso no se aprecian discrepancias geométricas con la ortofotografía del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, pero en la que sí se observa un desplazamiento de la cartografía catastral que implica una invasión del viario público;

— a los exclusivos efectos catastrales, el mero desplazamiento de las coordenadas de su cartografía no supone por sí mismo una invasión real de parcelas colindantes, porque si solo se toma en consideración la representación gráfica de los inmuebles no habría invasiones entre unos objetos y otros dibujados en una misma representación gráfica;

— cuando las coordenadas UTM aportadas para georreferenciar una finca invadan en posicionamiento absoluto la delimitación jurídica de fincas previamente inmatriculadas o del dominio público, el registrador, para evitar dobles inmatriculaciones o invasiones de domino público, ha de rechazar la inscripción de esas coordenadas aportadas; pero

— la mera existencia de estos giros o desplazamientos no supone, por sí misma, la invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría y las relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables;

— el éxito de la pretensión del promotor del procedimiento no puede quedar supeditado a una conducta proactiva del titular del predio colindante, encaminada a rectificar su propia representación gráfica ya inscrita;

— basta citar a su titular y si éste no se opone, puede inscribirse la rectificación de la descripción, quedando a su voluntad iniciar el expediente para reinscribir su base gráfica;

— no consta que el dominio público viario esté deslindado con cartografía vectorial y que, en los supuestos de desplazamiento de la cartografía catastral no puede derivarse la existencia de invasión del dominio público cuando ello resulte del contraste, por superposición, de la cartografía catastral sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea.

Por todo ello concluye que “es inscribible la base gráfica catastral propuesta, por lo que la nota de calificación debe revocarse; y ello, sin que proceda aquí pronunciarse si lo pretendido hubiera sido la inscripción de la representación gráfica alternativa, por haber variado su pretensión el promotor con ocasión de una nueva presentación del documento y sin que cupiera exigir para la inscripción de la misma que el colindante rectifique su propia base gráfica ya inscrita, para eliminar el hueco existente entre ambas representaciones gráficas…” pues la rectificación la hará el Catastro “que devolverá al Registro las nuevas representaciones gráficas, acompañadas, en su caso, de las nuevas referencias catastrales, al objeto de que se proceda a la coordinación de las mismas”.

Y “ello, sin perjuicio de la posibilidad de que se tramite el procedimiento de rectificación de errores en la coordinación, señalado en el número noveno o el procedimiento catastral de ajustes cartográficos definido en el número décimo de la segunda Resolución conjunta, en el caso de que Catastro aprecie la existencia del desplazamiento y proceda a la rectificación de la cartografía catastral”. (MGV).

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653. CLAUSULADO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL APRA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS DE ALQUILER SOCIAL

Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que se suspende la inscripción de ciertos pactos en una escritura de préstamo hipotecario de carácter empresarial para la construcción de viviendas de alquiler social asequible (JAR).

• PDF (BOE-A-2026-14988 – 25 págs. – 326 KB) Otros formatos

654.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA VERSUS AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. DIVISIÓN HORIZONTAL Y CAMBIO DE USO EN CATALUÑA. OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA. EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH Y SOLICITUD TÁCITA.

Resolución de 26 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sitges, por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal de una finca por falta de declaración de la obra nueva previa y por no solicitarse la rectificación de la superficie de la finca, mediante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria

Resumen:  Cuando hay un aumento de la superficie construida respecto de la que consta inscrita en el Registro es necesario ampliar la Obra Nueva y acreditar su antigüedad. La división horizontal en Cataluña exige licencia previa que se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal. La georreferenciación de la finca es requisito previo para toda inscripción de  declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, Para tramitar el expediente del artículo 199 LH no se necesita petición expresa, pues basta la petición tácita en la escritura, e, incluso, el Registrador puede hacerlo de oficio.

Hechos: Consta en escritura y en el Registro de la Propiedad la existencia de una casa que se describe como compuesta de planta baja y un piso, cubierta de terrado, con una superficie el suelo de 132,14 metros cuadrados, y una superficie construida de 146 metros cuadrados.

Ahora se describe rectificando su descripción, pero sin declarar formalmente la obra nueva,  como un edificio de cuatro plantas, que consta de planta baja, destinada a tres locales con una superficie de 136,24 m², planta primera, destinada a dos viviendas, con una superficie construida de 129,68 m², una planta segunda, donde se ubican dos viviendas, con una superficie construida de 129,32 m² y planta de cubierta, donde se ubica un estudio-ático, con una superficie construida de 33,46 m². A continuación se divide horizontalmente en ocho elementos privativos: tres locales en planta baja y cinco viviendas.

El registrador califica la escritura en defecto porque: 1) hay que declarar previamente la ampliación de la obra nueva, y 2) hay que rectificar la superficie del suelo, (pues pasa de 132,14m2 a 146 m2, diferencia de cabida que excede del diez por ciento) por lo que es necesario que el titular del dominio de la finca solicite la iniciación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar su cabida.

El interesado recurre y argumenta, de forma confusa pues se remite a la Ley de Propiedad Intelectual de 1996, que no hay tal ampliación de obra nueva, pues identifica obra nueva con obra de nueva planta sobre el terreno, y porque que ya consta la superficie construida actual en el Catastro. Considera  que tampoco hay rectificación de cabida pues la parcela ya consta con su superficie de suelo correcta en el Catastro.

La DG desestima el recurso, excepto en cuanto al segundo defecto, declarando la no necesidad de una petición expresa para tramitar el expediente del 199 LH .

Doctrina:  En el presente caso, no se trata de una simple rectificación de la descripción de la finca, tal y como consta descrita en el Registro, pues consta inscrita como casa vivienda y ahora se divide horizontalmente en tres locales, cuatro viviendas y un estudio-ático. Dicha modificación o ampliación de obra debe contar con los mismos requisitos de la declaración de obra, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 11 de diciembre de 2019,  siendo errónea la afirmación del recurrente en su escrito de interposición del recurso sobre la falta de regulación legal de la modificación de obra, pues ésta es la misma que para la obra nueva, tanto en su vertiente sustantiva, como registral.

En el caso de la Comunidad Autónoma de Cataluña, el artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo, exige licencia previa para la modificación de un régimen de la propiedad horizontal. Dicha exigencia se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal de la interpretación conjunta del citado artículo en relación con el artículo 187 bis que exige comunicación previa a la Administración para el acto que implique cambio de uso de las edificios e instalaciones, salvo que se destinen a un uso residencial, que requieren autorización administrativa, por aplicación del artículo 187.2 en relación con el artículo 187 bis, exigencia que se ratifica por el artículo 30 del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística,

Por tanto, es precisa una declaración administrativa que declare que los usos previstos en el edificio son compatibles con la ordenación urbanística vigente en el municipio donde ubica la finca. Así lo ha reiterado también la Resolución de 23 de septiembre de 2025, cuando declara que la inscripción registral del cambio de uso de un inmueble requiere, en Comunidades Autónomas cuya normativa y jurisprudencia no admiten la prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto al uso, la aportación de licencia o certificado municipal que acredite la situación consolidada, sin que sea suficiente la mera acreditación técnica de la antigüedad o uso consolidado por otros medios.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que la georreferenciación de la finca es requisito previo para la inscripción de toda declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, según su criterio expresado ya en la Resolución de 24 de junio de 2025

Sin embargo, considera que no es necesaria una petición expresa para la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la inscripción de la georreferenciación de la finca,  como exige el registrador, pues ha de considerarse que se ha solicitado tácitamente en la propia escritura desde el momento en que  la misma obligatoria, y se describe la finca en el título de manera coherente con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, como ya ha declarado la DG, entre otras en la Resolución de 16 de octubre de 2024, e incluso el registrador puede iniciarlo de oficio. (AFS).

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655.() NRUA. FALTA DE PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Resolución de 27 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 10, por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar declarada la obra nueva de la unidad alojativa sobre la que se solicita dicho número (JCC).

Reitera que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

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656.() NRUA. LICENCIA POSTERIOR AL 3 DE ABRIL DE 2025. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 27 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mogán, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse autorización de la comunidad de propietarios, habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 (JCC).

Resumen: Habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025  es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

El recurrente sostiene que este requisito no es exigible, ya que él es el único titular de todos los elementos independientes que integran la propiedad horizontal, de modo que no existe una pluralidad subjetiva de titulares. Sin embargo, ninguno de los artículos citados (7.3 y 17.12 y la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal) establece excepción alguna basada en la existencia de un único titular (JCC)

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657.() NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA. DESTINO A VIVIENDA

Resolución de 27 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «los pisos habrán de dedicarse a viviendas u oficinas» 

No cabe asignar número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico a una finca integrante de una propiedad horizontal cuyos estatutos inscritos disponen la siguiente limitación: «Los pisos habrán de dedicarse a viviendas u oficinas». (JCC)

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658. PACTO SUCESIO DE LEGADOS CON TRANSMISIÓN ACTUAL

Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 3 a la inscripción de una escritura de pacto sucesorio de legados con transmisión actual (SNG).

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659.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DEPÓSITO NRUA

Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 5, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de la solicitud del depósito de información de un arrendamiento de corta duración 

Resumen: Para que pueda practicarse el asiento de presentación es necesario que la finca esté debidamente identificada

Siendo una entrada telemática que no permite modificación por parte del Registro de la Propiedad, tal y como se señala en el art. 251 LH, y aun cuando de los archivos adjuntos se pueda inferir cuál es la finca, al no estar específicamente indicada por su presentante y no estar sujeta a posibles cambios ni modificaciones dicha presentación telemática, no cabe otro proceder que la denegación del asiento de presentación al no poder crear un asiento pendiente sobre finca alguna. Es decir, el programa informático del Registro de la Propiedad no detectó el código registral único o número de finca registral en el campo informático adecuado, y por lo tanto no pudo practicarse al asiento de presentación (JCC)

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660.*** AMPLIACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO POR ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES

Resolución de 30 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Motilla del Palancar, por la que se deniega la práctica de nota marginal de ampliación de las anotaciones preventivas de embargo sobre determinadas fincas registrales

Resumen: La ampliación por nota marginal del importe garantizado por una anotación preventiva de embargo solo procede en dos supuestos: cuando vence una nueva mensualidad o la totalidad de la obligación en cuya virtud se sigue la ejecución (art. 578 LEC), o cuando se incrementa la cantidad prevista para intereses y costas devengados durante la ejecución (art. 613.4 LEC). Fuera de estos casos, la acumulación o consolidación procesal de distintos procedimientos de ejecución seguidos por títulos ejecutivos diferentes —aunque sea frente al mismo deudor y sobre los mismos bienes— no permite ampliar por nota marginal el importe garantizado por la anotación más antigua en perjuicio de los titulares de cargas intermedias, debiendo documentarse la nueva deuda mediante una anotación de embargo autónoma y de rango propio.

Caso planteado: Se ordena la ampliación, mediante nota marginal, de tres anotaciones preventivas de embargo como consecuencia de la acumulación de varios procedimientos de ejecución por distintos títulos frente al mismo deudor (art. 555 LEC), se recalculó el importe total de la deuda.

El registrador deniega la ampliación porque el mandamiento no invoca ni el vencimiento de nuevos plazos u obligaciones ni ninguno de los demás supuestos del art. 613 LEC, si bien practica una nueva y autónoma anotación de embargo por el importe adicional resultante de la acumulación. En su informe añade que se han inscrito cargas intermedias a favor de terceros, por lo que ampliar por nota marginal el rango de las anotaciones originarias exigiría el consentimiento unánime de todos los interesados, incluidos dichos titulares intermedios (art. 17 LH).

La Dirección General confirma la calificación.

Con cita de su propia R. de 26 de septiembre de 2017, expone que el ordenamiento solo contempla dos supuestos en que la ampliación del importe garantizado por una anotación de embargo puede practicarse por nota marginal, incluso en perjuicio de titulares de cargas intermedias posteriores a la anotación originaria: 1.- el vencimiento de nuevas mensualidades o de la totalidad de la obligación en cuya virtud se despachó la ejecución (art. 578 LEC); y 2.- el incremento de la cantidad prevista para intereses devengados durante la ejecución y para costas (art. 613.4 LEC), siempre que dicho incremento quede documentado.

Frente a ello, señala que los recurrentes pretenden un tercer supuesto —la ampliación por consolidación procesal de distintas ejecuciones seguidas por títulos ejecutivos diferentes, al amparo del art. 555 LEC— que carece de cobertura legal expresa. Considera que ese silencio normativo no es una laguna sino una exclusión deliberada: admitir dicha ampliación transformaría la anotación originaria, obtenida en un procedimiento concreto por un crédito concreto, en una suerte de privilegio personal o reserva de rango a favor del mismo acreedor frente a titulares registrales posteriores, por el solo hecho de dirigirse contra el mismo deudor y los mismos bienes mediante títulos ejecutivos distintos, lo que contradice los principios registrales de prioridad y especialidad. El embargo constituye una traba procesal afecta al resultado de un procedimiento concreto, no al de otros procedimientos distintos seguidos con base en títulos ejecutivos diferentes, aunque se hayan acumulado por razones de economía procesal.

Refuerza esta conclusión por analogía con su R. de 2 de noviembre de 2021, relativa a la acumulación de ejecuciones hipotecarias, conforme a la cual la unidad procesal derivada de la acumulación no implica que deba dejar de respetarse, a efectos de distribución del precio y de rango registral, la cobertura propia de cada procedimiento acumulado, de modo que no se perjudique a los acreedores anotados o inscritos con posterioridad. Concluye que la nueva deuda resultante de la consolidación de ejecuciones debe documentarse mediante una anotación de embargo autónoma y de rango propio —como la que el propio registrador ya había practicado—, y no mediante la ampliación por nota marginal de la anotación originaria y preferente. (MN)

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661.() NRUA. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 2, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, solicitado para una finca registral (JCC)

Resumen: La documentación correspondiente debe concederse a favor de y solicitarse por, al menos, alguno de los titulares registrales o quien acredite su representación o gestión por medio de cualquiera de los medios mencionados, lo cual no ha ocurrido en el presente caso

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662.() NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 31 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Punta Umbría, recaída sobre la solicitud de asignación de número de registro único de alquiler de alojamiento de corta duración, turístico, finca completa, para una finca 

Habiéndose obtenido la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025, es necesaria autorización expresa de la comunidad de propietarios. (JCC)

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663.() NRUA. INICIO DE ACTIVIDAD ANTERIOR A PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 13, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por existir prohibición estatutaria previa a la correspondiente habilitación administrativa 

Resumen: la habilitación administrativa concedida a la vivienda en 2017, figurando como explotadora de ésta la cónyuge del titular registral, es suficiente para considerar acreditado que el uso turístico estaba vigente con carácter previo a la correspondiente prohibición estatutaria, careciendo ésta de efectos retroactivos ex artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal. (JCC)

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664.() NRUA. CLAÚSULA ESTATUTARIA LIMITATIVA

Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la «limitación o condicionamiento para el ejercicio de la cesión temporal de vivienda para uso de alquiler turístico vacacional» (JCC).

No cabe asignar NRUA existiendo cláusula estatutaria,  adoptada en Junta a la que asistió el interesado, de la que resulta el acuerdo de la «limitación o condicionamiento para el ejercicio de la cesión temporal de vivienda para uso de alquiler turístico-vacacional». (JCC)

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665.(*) NRUA. LOCAL COMERCIAL. LICENCIA A FAVOR DE ANTERIOR TITULAR

Resolución de 5 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Valencia n.º 6 por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por existir dudas fundadas sobre de la finca respecto de la cual se solicita la asignación y por no aportarse declaración responsable emitida por el nuevo titular de la vivienda 

No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial

La habilitación administrativa a favor del titular anterior es suficiente para eludir la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a la D. Ad 2ª de la Ley sobre propiedad horizontal, pues consta acreditado que el uso turístico estaba vigente en el momento de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, lo cual viene determinado por la obtención de la correspondiente licencia administrativa o título habilitante del uso turístico (JCC)

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666.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO

Resolución de 9 de enero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de una instancia (SNG).

Resumen: Una instancia privada que no es título inscribible ni tiene eficacia registral no da lugar a la práctica del asiento de presentación

Hechos: Una sociedad presenta telemáticamente una instancia privada (sin firma ni CSV verificables) solicitando la declaración de nulidad de un mandamiento de embargo de la AEAT, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas y la denegación de las pendientes de despacho.

La Registradora deniega la presentación por tratarse de un documento no inscribible, carente de firma y de medio alguno de verificación de su autenticidad  (arts 3 y 246 LH) e inadecuado para provocar la cancelación pretendida, al requerirse mandamiento de la autoridad que ordenó la anotación del embargo (art 420 RH)

La Abogada recurre exponiendo que la registradora no puede denegar la presentación de documentos (art 420 RH), que confunde la inadmisión de la inscripción con la inadmisión de la presentación y que el documento contaba con firma electrónica válida por vía telemática.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:
Procede denegar la presentación en el Libro Diario de documentos privados que no constituyan título inscribible ni tengan aptitud para provocar operación registral alguna (arts. 3 y 246.3 LH, en relación con el art. 420 RH).

Ni el registrador ni la Dirección General tienen competencia para declarar la nulidad de un mandamiento de embargo. Tampoco la mera solicitud puede provocar la cancelación de anotaciones preventivas fuero de los supuestos legales, que no se dan en este caso. (SNG)

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667.() NRUA. LICENCIA POSTERIOR AL 3 DE ABRIL DE 2025. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 16 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no solicitarse dicha asignación por el titular registral ni acreditarse su representación, y por no aportarse autorización de la comunidad de propietarios, habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025 

Resumen: Habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025  es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

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668. (*) NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA NO PROHIBITIVA

Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos 

Para una correcta interpretación de la cláusula estatutaria transcrita, debe destacarse, no sólo lo que esta sí prohíbe expresamente, sino también lo que la misma no prohíbe y ni siquiera menciona. En particular, el artículo estatutario no impone la obligación de destinar las viviendas a hogar o residencia habitual y permanente de sus propietarios o inquilinos, lo cual efectivamente impediría asignar número de registro único de alquiler, turístico o no turístico 

Lo que prohíbe claramente la norma estatutaria es: «destinar los elementos privativos a apartamentos turísticos y de alquiler por semanas o días, a prostíbulos, y a actividades recreativas y espectáculos públicos»; y lo que sí denota es una clara voluntad de impedir cualquier actividad susceptible de calificarse como turística.

Por ello, no falta razón al recurrente cuando indica: «(…) El espíritu de esta prohibición se dirigía a prevenir apartamentos turísticos comerciales de muy corta duración, no alquileres de temporada de naturaleza residencial superiores a un mes que satisfacen necesidades habitacionales temporales legítimas. Una interpretación literal que prohibiese cualquier alquiler expresable “por semanas” conduciría al absurdo jurídico de prohibir alquileres de seis meses (26 semanas), un año (52 semanas) o cualquier alquiler temporal de larga duración, lo cual excede manifiestamente el espíritu y finalidad de la norma comunitaria».

Sin duda ha de acogerse esta interpretación del recurrente, pues si resulta evidente que no cabe en modo alguno la asignación de número de registro único de alquiler para uso turístico, la indefinición estatutaria sobre la exigencia de un mínimo de duración en lo tocante alquiler de temporada (efectivamente, puede perfectamente alquilarse por 52 semanas y eso es lo mismo que alquilarla por un año), conduce a la estimación del recurso. (JCC)

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669.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA ACTIVIDAD COMERCIAL

Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos 

Confirma la calificación registral. El artículo estatutario en cuestión no viene a imponer explícitamente la obligación de destinar las viviendas a hogar o residencia habitual y permanente de sus propietarios o inquilinos; pero si lo hace de manera implícita, o que efectivamente impediría asignar número de registro único de alquiler, turístico o no turístico (R. 18 de junio de 2025 y R. 10 de julio de 2025). Y es que lo que denota la cláusula estatutaria en cuestión, es una clara voluntad de impedir cualquier actividad susceptible de calificarse no solo como turística, sino también como «económica o similar» (JCC)

• PDF (BOE-A-2026-15097 – 10 págs. – 241 KB)  Otros formatos

670. () NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA NO PROHIBITIVA

Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).

Idéntica a la R. 668

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671. () NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA NO PROHIBITIVA

Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).

Idéntica a la R. 668

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672. () NRUA. CLÁUSULA ESTATUTARIA NO PROHIBITIVA

Resolución de 5 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 16, respecto de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, no turístico, para una finca registral, vivienda piso sin anejos (JCC).

Idéntica a la R. 668

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674* DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA CESIÓN DE NUDA PROPIEDAD EN DOCUMENTO PRIVADO

Resolución de 6 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19, por la que deniega la práctica del asiento de presentación de un escrito, junto con documentación complementaria, por el que solicita la cesión de la nuda propiedad de una vivienda y garaje

Resumen: No cabe asiento de presentación de un documento privado de cesión de la nuda propiedad, que constituye una donación que exige, para su validez e inscripción, escritura pública y aceptación expresa del donatario (arts. 618 y 633 CC), —aunque remita a un negocio jurídico previo del que pretenda inferirse un consentimiento tácito—.

Caso planteado: Se presenta por correo certificado, un escrito privado de dos cónyuges (que ya habían cedido el usufructo y consentido la constitución de una hipoteca de la totalidad de la finca) por el que solicita la cesión a su hija de la nuda propiedad de ambas fincas.

La registradora deniega la práctica del asiento de presentación: la cesión de la nuda propiedad constituye una donación que exige escritura pública, aceptación expresa del donatario y acreditación del cumplimiento de las obligaciones fiscales sin que el documento privado presentado pueda producir mutación jurídico-real alguna.

Los recurrentes alegan que la escritura de hipoteca de 2009 refleja tácitamente la voluntad de transmitir la nuda propiedad a su hija, que la reserva inicial de la nuda propiedad obedeció a una cautela aconsejada por el notario ante el riesgo de reclamaciones del entonces cónyuge de la hija, y que exigir ahora una nueva escritura pública supondría una duplicidad de impuestos y gastos notariales.

La Dirección General confirma la denegación del asiento de presentación.

Recuerda la existencia del recurso especial y sumario del 246.3 LH contra la negativa a practicar el asiento de presentación y precisa que las normas generales sobre el recurso gubernativo (art. 325 y siguientes LH) se aplican solo de forma subsidiaria y en cuanto no obstaculicen los plazos abreviados del recurso especial, y que la denegación del asiento constituye una calificación que debe expresarse con la debida claridad y motivación, indicando los medios de impugnación (art. 258.4 LH).

Sobre el fondo, recuerda que el art. 246 LH solo permite denegar motivadamente el asiento de presentación cuando el documento no sea de los que puedan provocar operación registral alguna, su contenido sea incompleto para la práctica del asiento correspondiente, o el Registro resulte manifiestamente incompetente por razón del objeto; y que el art. 420 RH excluye expresamente del asiento de presentación, entre otros supuestos, los documentos privados salvo disposición legal que les atribuya eficacia registral, así como cualesquiera otros documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.

Aplicando estas normas al caso, concluye que la cesión de la nuda propiedad de un inmueble constituye una donación, para cuya validez e inscripción son necesarias la aceptación del donatario y la formalización en escritura pública (arts. 618 y 633 CC). Al haberse presentado la cesión mediante documento privado, sin escritura pública ni aceptación expresa, y no existiendo excepción legal alguna en la legislación hipotecaria que permita el acceso registral de documentos privados en este supuesto, la denegación de la registradora es ajustada a Derecho, con independencia de que la escritura de hipoteca de 2009 pudiera reflejar indiciariamente una voluntad de las partes que, en todo caso, requeriría formalizarse en el título público adecuado para acceder al Registro. (MN)

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675. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE NOTA MARGINAL PRACTICADA CON OCASIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR NO HABERSE AREDITADO LICENCIA URBANÍSTICA

Resolución de 6 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Teguise, por la que se suspende la cancelación por caducidad de la nota marginal practicada con ocasión de la inscripción de declaración de obra nueva, por no haberse acreditado la correspondiente licencia urbanística (ER).

• PDF (BOE-A-2026-15515 – 7 págs. – 222 KB)  Otros formatos

676.() NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 4, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido el alta en el registro administrativo de viviendas de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025.

Es necesaria la autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido el alta en el registro administrativo de viviendas de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 (JCC)

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677.** GEORREFERENCIACIÓN: DUDAS DE IDENTIDAD POR SUSTITUCIÓN DE UN LINDERO REAL (EL MAR) POR OTRO PERSONAL

Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca y consiguiente rectificación de su descripción por advertir dudas de identidad.

Resumen.- La desaparición en la nueva descripción de la colindancia con el mar, siendo sustituida por un lindero personal, justifica las dudas de identidad. No así, la magnitud del exceso de cabida, el hecho de ser finca resto después de una segregación o el pasar a formar una finca discontinua.

Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida (de 44.144 a 71.643 m2) sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada por advertir dudas de identidad entre la representación gráfica aportada y la finca objeto del procedimiento, basadas en la considerable entidad en que consiste el exceso de cabida declarado; en la circunstancia de estar conformada la finca, según resulta de la instancia calificada, por cuatro porciones separadas entre sí, hecho que no consta en su historial registral; en constituir la finca un resto tras varias segregaciones, con una cabida inicial similar a la que ahora se pretende inscribir; y en la existencia de una alteración sustancial de sus linderos, dos de los cuales pasan de personales a reales, desapareciendo en la nueva descripción la colindancia con el mar.

Recurso.- El recurrente sostiene, en síntesis, que se acredita la superficie real de la finca, según medición georreferenciada efectuada por técnico competente.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente hubiera sido denegar y no suspender la inscripción.

Doctrina.- El procedimiento previsto en el art. 199 LH es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación.

La falta de constancia en la descripción literaria de la finca de venir la misma conformada por cuatro porciones separadas entre sí por carreteras o caminos, su expresión o ausencia en la determinación de los linderos literarios de una finca no puede ser motivo determinante para denegar la inscripción de una representación gráfica, puesto que las propias limitaciones derivadas de dicho método descriptivo, unido a la antigüedad de la propia inscripción que determinó la apertura del historial registral de la finca objeto del procedimiento, pueden justificar la omisión de dicho dato descriptivo, el cual, incluso puede ser posterior a la propia fecha de dicha inscripción.

Tampoco puede ser criterio determinante la existencia de antecedentes catastrales que atribuían a las cuatro parcelas catastrales cuya correspondencia se afirma con la registral que es objeto del expediente, pues las sucesivas alteraciones que experimente el parcelario catastral tampoco guardan relación con el criterio de identidad o correspondencia entre finca registral y su respectiva representación gráficageorreferenciada.

Aunque la alteración (o inclusión) de linderos fijos puede ser determinante de la existencia de dudas de identidad a la hora de inscribir excesos de cabida, a partir de la Ley 14/2015, de 24 de junio, la delimitación y ubicación de la finca se realiza de forma indubitada atendiendo a su representación gráfica georreferenciada y accediendo al Registro a través de procedimientos con suficientes garantías.

Sin embargo, aunque la existencia de una previa operación de modificación de entidades no puede negar la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes (entre a las que hay que incluir la finca resto), la falta de constancia registral de la colindancia con el demanio marítimo terrestre debe confirmar la calificación del registrador en este punto. (VEJ).

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678.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A HOSPEDERÍA.

Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de destinar las viviendas a «hospedería directa o indirecta».

Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de destinar las viviendas a «hospedería directa o indirecta».

La DG desestima el recurso y remite en su argumentación a muchas otras resoluciones (entre ellas, la de 18 de junio de 2025). (JFME)

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679.() NRUA. LICENCIA DE USO TURÍSTICO PARA EL MUNICIPIO DE MADRID.

Resolución de 7 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

Se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

La DG desestima el recurso y remite en su argumentación a muchas otras resoluciones (entre ellas, la de 11 de julio de 2025). (JFME).

Confirma la calificación registral que suspendió la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que: «Las fincas o propiedades particulares del conjunto se destinarán necesariamente a su finalidad propia, es decir, las zonas destinadas a aparcamientos o trasteros a tal destino y las viviendas a residencias unifamiliares. En consecuencia, las viviendas solo podrán ser destinadas a uso residencial, prohibiéndose la instalación en las mismas de colegios, academias, hospederías, pensiones, restaurantes, comercios, oficinas, clínicas sanitarias o consultorios médicos de cualquier clase e industrias de cualquier índole, y en especial de aquellas que requieran la instalación de motores o maquinarias que puedan perturbar la buena convivencia, y en general aquellas que impliquen la afluencia de numerosas personas o el tránsito constante de personas desconocidas en la comunidad. En especial, se prohíbe destinar las viviendas al alquiler en régimen de tiempo compartido o “time-sharing”». (JCC)

Confirma la calificación registral que suspendió la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, no turístico, finca completa, por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal, según la cual: Obligaciones.–… d) Cumplir escrupulosamente los presentes Estatutos con el fin de que el Conjunto Residencial ofrezca un aspecto armónico adecuado a la categoría y rango proyectados: no se dañen a los derechos recíprocos de los propietarios y se evite que las edificaciones puedan destinarse a usos distintos a los de su calificación urbanística o se ejerzan actividades contrarias a la moral, quedan establecidas las siguientes prohibiciones y deberes específicos. e) Prohibiciones: Destinar la propiedad a fines industriales, comerciales o a explotación agrícola o ganadera. Desarrollar en las propiedades actividades contrarias a la moral, dañosas, peligrosas, incomodas o insalubres a tenor de los principios que informan los reglamentos oficiales vigentes.–”». Doctrina reiterada DG (JCC)

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723.* NRUA. FALTA DE IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA. REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 24 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación del asiento de presentación de la registradora de la propiedad de Segovia n.º 1, en relación a la denegación del asiento de presentación en el Libro Diario de la solicitud de asignación del número de registro de alquiler de corta duración, por no hallarse la finca situada en la demarcación territorial de dicho Registro.

Se deniega la práctica de asiento de presentación para una solicitud de número de registro de alquiler de corta duración porque «no se identifica finca registral para la que este Registro de la Propiedad sea competente».

Se presenta recurso especial, «exprés», al amparo del artículo 246.3 LH. Al carecer de suficiente regulación este recurso, la DG considera que se pueden aplicar las reglas del recurso ordinario siempre y cuando no sean contrarias a su especial característica: la brevedad.

La DG confirma la calificación por la falta de identificación de la finca. No obstante, indica que,  en el recurso, a modo de subsanación, se presentó una referencia catastral. Aclara que, de pertenecer esa referencia catastral al territorio del distrito hipotecario, si se hubiera aportado inicialmente, sí que se debería haber practicado el asunto de presentación.

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725. EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NOTIFICACIÓN EDICTAL AL DEUDOR HIPOTECARIO

Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Valladolid n.º 5 a inscribir un decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados (ER).

726. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA NOTARIAL DONDE SE HACE CONSTAR UNA DENUNCIA RELATIVA A UN ARRENDAMIENTO

Resolución de 20 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Madrid n.º 21, por el que se deniega la práctica del asiento de presentación de un acta notarial (ER).

727**. CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Resolución de 21 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 13, por la que se suspende la inscripción de una modificación de descripción con cambio de uso de local comercial a vivienda (IES).

Resumen.- En aquellas Autonomías, como la Comunidad de Madrid, que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante

Hechos.– Se solicita, mediante acta notarial, la inscripción de una rectificación de la descripción de una finca descrita en el Registro como local comercial y que ahora se describe como vivienda, incorporando al título una resolución catastral en la que ya figura el uso de vivienda, un acta de inspección municipal y un certificado técnico descriptivo de la obra en la que consta su antigüedad.

La registradora suspende la inscripción, porque «no se acompaña la preceptiva licencia municipal que autorice y legalice las obras de transformación de local de negocio a vivienda. El acta de inspección que se acompaña puede deberse a un expediente de disciplina por infracción urbanística», por lo que debe acompañarse licencia del Ayuntamiento y declaración responsable de primera ocupación, o certificado de conformidad municipal.

Recurrente.- En el presente caso, el uso residencial de la finca registral n.º 58.917 se encuentra objetivamente acreditado desde, al menos, el año 2017, conforme resulta de la documentación pública aportada: Resolución firme de la Gerencia Regional del Catastro, Acta Notarial de Notoriedad y Acta de Inspección Municipal de fecha 1 de diciembre de 2022. Dichos documentos no acreditan un cambio reciente de uso, sino la existencia de un uso residencial previo y consolidado.

El Registro de la Propiedad no puede exigir la previa legalización urbanística de un uso consolidado cuando lo que se solicita es la mera adecuación descriptiva del asiento registral a la realidad fáctica acreditada mediante documentos públicos.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Entiende, a diferencia de lo que afirma el recurrente, que sí estamos ante un acto urbanístico, puesto que la modificación del uso de una finca no puede tratarse como un mero acto de rectificación descriptiva, pues implica una declaración administrativa relativa a la conformidad del nuevo uso con las normas del Planeamiento aplicable.

Se requiere conformidad administrativa del cambio de uso que se produce de los elementos privativos, que debe sujetarse al preceptivo control administrativo para garantizar que la nueva distribución y uso de los mismos es compatible con las normas de Planeamiento. El cambio de uso de local comercial a vivienda excede del ámbito de una adecuación a la realidad

Resulta aplicable el artículo 159 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, teniendo presente que el artículo 237.1 de la citada Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, dispone: «Cuando la infracción se haya cometido con ocasión de la ejecución de obras o el desarrollo de usos, el plazo de la prescripción de aquélla nunca comenzará a correr antes de la total terminación de las primeras o el cese definitivo en los segundos». Por su parte, las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1992 y 21 de febrero de 2023 entienden que el plazo de prescripción para la restauración de la legalidad urbanística infringida se refiere a actividades que se llevan a cabo en un momento determinado, pero no a actividades continuadas, como el uso de los edificios, que puede ser prohibido si resulta ilegal en tanto en cuanto se esté realizando. Es decir, que el plazo de prescripción de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida comienza desde el cese la actividad que la infringe, pero no comienza mientras se está desarrollando, lo cual ocurre en el presente caso.

el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido. Por tanto, la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad. Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso. El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo con, entre otros extremos, los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las previsiones sobre disciplina con las sanciones contempladas al respecto, pudiendo derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida

De esta forma en aquellas Autonomías, como la Comunidad de Madrid, que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante. Esta doctrina ha sido reiterada por las Resoluciones de 25 y 28 de junio y 10 de julio de 2025. (IES)

730. COMPRAVENTA DE CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO CUANDO EL COMPRADOR YA ES TITULAR DE OTRA CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO

Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa (IES).

731.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR INDICIOS DE CONTROVERSIA ENTRE COLINDANTES

Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 2, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de dos registrales y consiguiente rectificación de sus respectivas descripciones, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando, en el seno del expediente del art. 199 LH, se pone de manifiesto la existencia de una controversia, debidamente respaldada por documentación técnica.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición de un colindante que alega invasión de su finca y aporta, entre otros documentos, informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación, del que resulta un solape o superposición entre las representaciones gráficas de promotor y colindante.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción solicitada por advertir la evidencia de una controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas.

Recurso.- Se basa en que la oposición del colindante no acredita de forma clara ni concluyente una identificación de la realidad física de su finca ni demuestra una invasión efectiva de la misma por la base gráfica que pretende inscribirse, ni tampoco la existencia de un solape cierto entre ambas representaciones gráficas; y, además, en que el Plan Parcial en que se ubican las fincas califica a la del colindante como zona social, manteniéndose dicha calificación en la actualidad, entendiendo que la representación gráfica aportada por el colindante se proyecta indebidamente sobre dos parcelas expresamente calificadas por el planeamiento vigente como uso deportivo.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La documentación aportada por el recurrente no puede ser tenida en cuenta para la resolución de este expediente, pues: a) fue aportada por el recurrente en sede de recurso, no disponiendo de la misma el registrador en el momento de efectuar su calificación, b) el plano carece de las mínimas garantías de autenticidad, pues ni siquiera consta el correspondiente sello de la Administración urbanística actuante, ni su fecha, ni que el mismo efectivamente refleje la ordenación aprobada definitivamente, ni describe ninguna zona como destinada a uso social.

Es más, consultada a través de la Sede Electrónica del Catastro la geometría asignada a la parcela con la que se correspondería la finca de quien formula alegaciones, resulta que la misma, en la actualidad se corresponde exactamente con la representación gráfica alternativa aportada por éste.

Todas estas circunstancias evidencian la existencia de una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, que justifican las dudas del registrador sobre la identidad de la finca, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia. (VEJ).

732.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA ACTIVIDADES PROFESIONALES, MERCANTILES O INDUSTRIALES

Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler solicitado para una finca 

Reitera (por todas, R. 13 de Junio de 2025) que procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales. (JCC)

733.** RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO YA PRACTICADO. LICENCIA MARITAL Y CARACTER PRIVATIVO

Resolución de 22 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se deniega la práctica de un asiento de rectificación

Resumen: La rectificación de un asiento ya practicado exige el consentimiento del titular registral y de cuantos ostenten derechos derivados de él, o bien resolución judicial firme (art. 217 LH), salvo que el error resulte de un documento fehaciente, ajeno a la voluntad de los interesados, que acredite de forma absoluta el hecho que lo desvirtúa; En la legislación de 1964 la comparecencia del esposo a los efectos de la licencia marital no suponía justificación del carácter privativo del precio, solo dejar sin efecto la presunción de ganancialidad, pero sin prejuzgar la naturaleza privativa o ganancial del bien.

Caso planteado: Se solicita la rectificación de una inscripción de dominio practicada en 1965 —que atribuyó carácter ganancial a una finca adquirida en 1964 por una mujer casada con dinero que manifestó privativo, compareciendo el marido únicamente para prestar la licencia marital entonces exigida— para que se declare su carácter privativo.

La registradora deniega la rectificación solicitada.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Recuerda que la rectificación de los asientos registrales exige, con carácter general, el consentimiento del titular registral y de quienes ostenten derechos derivados de él, o en su defecto, resolución judicial, puesto que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1,3 LH).

Sobre los supuestos de inexactitud registral (art. 40 LH), distingue el error material —que no afecta a la existencia o extensión del derecho inscrito y puede rectificarse de oficio o a instancia de parte (art. 212 LH)— del error de concepto, que sí incide en el contenido esencial del derecho (arts. 216 y 327 RH); para rectificar este último exige el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o resolución judicial (art. 217.1 LH), aunque admite que el registrador puede rectificar de oficio el error de concepto cuando resulte con absoluta claridad de los propios asientos, sin necesidad del consentimiento de los interesados. Igualmente sostiene que cabe rectificar mediante simple instancia acompañada de la documentación pertinente cuando exista un documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, que acredite de forma absoluta el hecho que desvirtúa el asiento erróneo.

En el caso concreto, no concurre ninguno de esos presupuestos: no consta el consentimiento del registrador ni de las personas con derechos derivados del asiento, no existe resolución judicial, y el título aportado únicamente acredita que los cónyuges comparecieron casados y satisficieron el precio, sin acreditar de forma fehaciente que el dinero empleado perteneciera privativamente a la esposa (art. 217 LH). Y aclara que conforme al régimen vigente en 1964 la comparecencia del marido para prestar licencia marital no suponía reconocimiento del carácter privativo del bien, sino que respondía a la entonces vigente limitación de capacidad de la mujer casada (antiguo art. 61 CC); la ganancialidad del bien resultaba, por el contrario, del antiguo art. 1401.1 CC —que atribuía tal carácter a los bienes adquiridos a título oneroso durante el matrimonio— y se presumía conforme al antiguo art. 1407 CC salvo prueba del origen privativo del precio, presunción que la regla segunda del entonces vigente art. 95 del Reglamento Hipotecario permitía dejar a salvo, sin necesidad de acreditación, mediante la simple manifestación del cónyuge sobre el carácter privativo del precio empleado, pero ordenando que la inscripción se practicase sin prejuzgar la naturaleza ganancial o privativa, como así se hizo en el asiento discutido.

En consecuencia, confirma la calificación. (MN)

734.() NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 24 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 (JCC) 

Resumen: Habiéndose otorgado la licencia turística con posterioridad al 3 de abril de 2025  es necesario obtener la autorización de la comunidad de propietarios

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