Oficina Registral (Propiedad). Informe Febrero 2018. Tracto abreviado.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 22/02/2018

INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: EL TRACTO ABREVIADO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Emma Rojo.

I. IDEA GENERAL.

El principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH es aquel principio hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o, contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo.   

Según la terminología impuesta por don Jerónimo GONZÁLEZ, el tracto sucesivo tiene una serie de manifestaciones pudiendo hablarse de un tracto sucesivo formal, otro material y otro abreviado.

En en la historia registral de cada finca, cada título que ha llegado al Registro, ha producido un asiento. A este rosario de asientos se le denomina tracto sucesivo formal. Cada título inscrito, y, por tanto, cada asiento, lleva un titular: a esta genealogía de titulares se le llama tracto sucesivo material o sustantivo. Normalmente, tracto sucesivo formal y tracto material coinciden, esto es, cada título y cada titular tienen un asiento, una inscripción separada y especial. Por excepción, a veces, en un mismo asiento, se pueden comprender varias transmisiones, y, por tanto, varios actos. A esto se le denomina tracto sucesivo abreviado y tiene carácter excepcional. El fundamento del tracto abreviado está en la necesidad de evitar inscripciones puramente formularias que tendrían una vida transitoria y que complicarían innecesariamente los asientos y el historial jurídico de la finca.

En nuestra legislación, suelen citarse los siguientes supuestos de tracto sucesivo abreviado:

1) Las ventas o cesiones a un coheredero, conforme al artículo 20.5 inciso 2 LH.

2) El supuesto del heredero del heredero, en los términos del artículo 20.6 LH.

3) Las cancelaciones practicadas por los herederos, con arreglo al artículo 213 RH, y,

4) Los supuestos de modificación de fincas previstas en el artículo 49 RH.

5) Finalmente, procede examinar con detalle la constancia registral de los cambios de titularidad de derechos producidos como consecuencia de operaciones de fusión, absorción, escisión total o parcial y cesión de ramas de negocio, en general, y de modificaciones estructurales de entidades bancarias y financieras.

Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse la DGRN en distintas ocasiones (por todas, R. de 30 de octubre de 2017).

II. LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES: PRINCIPIOS GENERALES.

Con el nombre de “modificaciones estructurales”, procedente de la doctrina alemana, se hace referencia a determinadas operaciones societarias muy distintas: la transformación, la fusión, la escisión, y la cesión global de activo y pasivo que tienen como característica común el constituir una “cambio sustancial” de “estructura” de la sociedad

En el Derecho español, al igual que en el Derecho alemán (Unwandlungsgesetz de 1994), las modificaciones estructurales se encuentran reguladas en la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (ver resumen de José Angel García Valdecasas).

Se trata de operaciones más complejas que las modificaciones estatutarias, por lo que están sometidas a los tres siguientes principios generales:

1) El principio de tipicidad: frente al numerus apertus propio de las modificaciones estatutarias, las modificaciones estructurales son sólo aquellas que expresamente contempla la Ley.

2) El principio de eficacia constitutiva pues antes de que se produzca la inscripción en el Registro Mercantil no hay propiamente modificación estructural (artículos 47, 73 y 89.2 de la Ley 3/2009 y STS (Sala 3ª) de 21 de mayo de 2012).

3) El principio de sucesión universal pues las modificaciones estructurales de las sociedades producen, en sus respectivos ámbitos, una sucesión universal en un patrimonio, o en partes de patrimonio, de una sociedad por otra (cfr. artículos 22, 68, 69 y 81 de la Ley 3/2009).

III. LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Como señala el Centro Directivo: “En su traslación al Registro de la Propiedad de estos negocios, resulta aplicable el artículo 16 de la Ley Hipotecaria (…). Esta norma permite, pues, la inscripción a favor del adquirente de los bienes y derechos, cuando en los títulos respectivos no los señalen y describan individualmente, presentando dicho título con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aquél trasmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en la trasmisión los bienes que se traten de inscribir”.

Cuando se trate de sucesiones universales motivadas por operaciones de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles previamente inscritas en el Registro Mercantil, la trasmisión ya se ha producido en virtud de la inscripción de la operación en el Registro Mercantil. Consecuencia del principio de rogación consagrado en el artículo 6 LH, lo relevante es que el nuevo titular traslade al registrador de la Propiedad la voluntad de que se practique la inscripción a su favor del concreto bien o derecho de que se trate. Para ello,

1º. Debe acreditar que se trata de un supuesto de sucesión universal,

2º. Debe identificar de modo claro el título traslativo, con expresión de todas las circunstancias que para la inscripción se reseñan en los artículos 9 LH y 51 RH, incluyendo los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.

3º. Con el fin de cumplir las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo, es necesario que la sucesión en la titularidad de la hipoteca se haga constar en el Registro, aunque sea por el mecanismo del tracto abreviado, pues sólo de esta forma se produce la conexión entre el titular registral originario de la hipoteca y el nuevo titular, otorgante de la escritura cuya inscripción se pretende.

DISPOSICIONES GENERALES. María Núñez.

Seguridad Social 2018. Cada año se publica una orden que desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales, en este caso para el ejercicio 2018. Se basa en unos presupuestos prorrogados. No aumentan los topes en las bases.

Disposiciones Autonómicas.

Se recogen algunas publicadas en el BOE, correspondientes a la Comunitat Valenciana, Navarra, Illes Balears, Cantabria, País Vasco, Castilla-La Mancha y Andalucía.

Destacamos:

ILLES BALEARS. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

Tribunal Constitucional.

Cabe mencionar la Sentencia por la que se realiza una interpretación conforme con la Constitución del precepto legal que establece la exigencia de autorización expresa, con régimen de silencio negativo, para las instalaciones de nueva planta, en el Interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña en relación con diversos preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

SECCIÓN II:

Tribunal Oposiciones Registros. Una Orden determina su composición cara a las próximas oposiciones. 

Comienzo Oposiciones Registros. Un Acuerdo del Tribunal calificador lo fija para el día 14 de marzo de 2018 en la sede del Tribunal, sito en C/ Alcalá, número 540 de Madrid.

Concursos registros convocatoria.

El concurso DGRN ofrece 55 plazas y el de Cataluña otras 16. A la hora de redactar este mini informe, ya se conoce el resultado provisional.

RESOLUCIONES:

1.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA OTORGADA POR ENTIDAD FUSIONADA PRESENTADA CUANDO LA HIPOTECA ESTA INSCRITA FAVOR DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE. 

Se admite la concelación de una hipoteca en virtud de una escrituraen la que consentia la cancelación por pago la entidad de crédito a cuyo favor se constituyó la hipoteca ( y que no se aporto al registro en el momento de su otorgamiento) a pesar de que en la hipoteca está inscrita a favor de una entidad absorbente como sucesora a título universal 

2.** CERTIFICACIÓN: ¿DEBE CONSIGNARSE EL PRECIO DE VENTA? ¿ES POSIBLE LA LITERAL DE ASIENTO NO VIGENTE?. 

Analiza los supuestos en que puede darse publicidad formal del precio en una compraventa o de asientos cancelados 

3.** FINCA DISCONTINUA UNIDAD AGRÍCOLA DE EXPLOTACIÓN: SEGREGACIÓN DE DOS DE LAS CINCO PORCIONES. DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA. 

Sobre la necesidad de que una segregación de fincas se ajuste al contenido de la licencia, aunque se trate de fincas discontinuas 

4, 5 y 6.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA QUE PODRÍA IMPLICAR PARCELACIÓN. 

Sobre la transminsión de participaciones proindiviso de una finca sin asignar el uso de una porción determinada de suelo, que tiene apariencia de encubrir una parcelación ilegal y la Dirección General entiende que aun cuando no procede exigir licencia si tramitar el procedimiento del art. 79 del RD 1093/1997 

12.*** OBRA NUEVA ANTIGUA SEGÚN CERTIFICADO CATASTRAL SOBRE FINCA RÚSTICA ESPACIO NATURAL EN BALEARES.

Que analiza el modo a seguir cuando se declara una obra nueva por antigüedad en una zona de especial protección en que se ha declarado una imprescriptibilidad en orden a restaurar la legalidad urbanística, distinguiendo según que la obra sea anterior a o a la ley que declaró dicha imprescriptibilidad

13.*** HERENCIA SOBRE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE O CABIDA. REQUISITOS PARA INSCRIBIR TÍTULOS DE ESA FINCA. 

Sobre una finca inscrita sin superficie. El interesado pretende que se inscriba a su favor tal y como resulta del Registro. La Dirección sin embargo entiende que debe hacerse constar la superficie y para ello tramitar el procedimiento del art.199 o del 201 y además por se una casa deben exigirse los requisitos de las edificaciones 

14.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: HA DE ACREDITARSE LA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL. 

Sobre la necesidad de inscribir el divorcio en el Registro Civil para poder registral la liquidación de gananciales  

15.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA DE MÁXIMO SIN HABERSE PACTADO LA CADUCIDAD CONVENCIONAL. 

Sobre la caducidad de una hipoteca de máximo en garantía de un aval que garantizaba una póliza de préstamo, entiende que el plazo pactado lo es de la obligación no de la hipoteca por lo que no cabe entender que se trata de un plazo de caducidad convencional de la hipoteca. Destacamos que en el informe de noviembre se entendió lo contrario en el caso de una hipoteca flotante: que el plazo era de caducidad de la hipoteca. R. de 24 de octubre de 2017.  

17.** HERENCIA DERECHO FORAL ARAGONÉS. INSTITUCIÓN CONTRACTUAL DE HEREDERO Y SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA. INTERPRETACIÓN. 

Relativa a la interpretación de una institución contractual de heredero con un sustitución con arreglo al derecho Aragonés 

18.** SOCIEDAD UNIPERSONAL VENDE SIENDO EL SOCIO ÚNICO Y ADMINISTRADOR DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL, NO ESTANDO INSCRITO EL CARGO. 

Sobre la comprobación, por el registrador, de la concurrencia de los requisitos legales exigibles en cada caso, para apreciar la válida designación del administrador cuando no está inscrito el nombramiento en el Registro Mercantil 

20.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CENSO ENFITÉUTICO: EL DOMINIO DIRECTO NO PUEDE CONSIDERARSE CARGA NI CANCELARSE COMO TAL. 

Sobre la imposibilidad de cancelar por caducidad el dominio directo figurando solo inscritp el dominio útil. Entiende que el dominio directo solo se extingue por prescripción y para declararla es precisa Resolución Judicial 

21.** ANOTACIÓN DE DEMANDA DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. CAUCIÓN 

Sobre la imposibilidad del Registrador de calificar que se hay exigido la caución para practicar una anotación de demanda si el juez no la ha exigido. Reitera la doctrina de la imposibilidad de Anotar demandas sin trascendencia real. 

25.** HIPOTECA CONSTITUIDA POR CASADO EN SEPARACIÓN DE BIENES. VIVIENDA HABITUAL

Establece la necesidad para hipotecar una vivienda privativa por persona casada que o manifieste que no constituye la vivienda habitual de la familia o el consentimiento del cónyuge.

26.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Analiza otros supuestos de dudas de la identidad de la finca en supuestos de incorporación de representaciones graficas, destacamos que establece la imposibilidad de una sola representación grafica para varias fincas; y la necesidad de contar con el consentimiento de todos los cotitulares registrales, sin que pueda hacerlo solo un copropietario

27.*** ADJUDICACIÓN JUDICIAL POR CANTIDAD SUPERIOR A LA ANOTADA. TERCERÍA DE MEJOR DERECHO. 

En esta resolución se considera que no hay sobrante cuando un acreedor posterior ha ganado una tercería de mejor derecho (aunque existen cargas intermedias entre las dos contendientes) sino que el importe debe aplicarse en primer término al acreedor vencedor en la tercería, después al acreedor ejecutante y el resto si lo hubiera, es el que se ha de poner a disposición de los acreedores posteriores. Ello aun cuando el importe es superior al de la anotación de la que deriva el remate

30.** VENTA DE BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO POR CONFESIÓN. FORMA DE ACREDITAR LA CUALIDAD DE HEREDEROS FORZOSOS DEL CONFESANTE FALLECIDO.

Se considera suficiente, a los efectos de acreditar quienes son los herederos del confesante – a los efectos del art. 95.4 RH – la manifestación de un notario en un acta  de que le resultan tales herederos forzosos de la escritura de partición del confesante fallecido. Entiende el Centro Directivo que es necesario acompañar el titulo sucesorio, o que el notario relación las circunstacias del mismo.

33.** NEGATIVA A HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL POR DUDAS DE IDENTIDAD. DIFERENCIAS SUPERIORES AL 10%.

Sobre la calificación del registrador de las circunstancias necesarias para hacer constar en el Registro la referencia catastral de una finca (diferentes de la coordinación gráfica del art. 10LH) de acuerdo con el art. 45 de la Ley del Catastro; y sobre la necesidad de que las calificaciones sean completas, globales y unitarias

34.** PARTICIÓN INTERVINIENDO TUTOR. NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL, AUNQUE NO EXISTIERA CONFLICTO DE INTERESES.

Que reitera la necesidad de aprobación judicial de las particiones hereditarias, si algún herederos está representado por tutor, así como cuando por haber contraposición de intereses se ha nombrado un defensor judicial y no se dispuso otra cosa al hacer el nombramiento

36.** DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR EN CONVENIO. CUÁNDO PRECISA PLAZO. 

Que entiende que el derecho al uso de la vivienda familiar no ha de establecer plazo cuando alguno de los hijos beneficiarios sea menor de edad. Se refiere también a este aspecto la resolución 48 de este mismo informe

37.** PARTICIÓN TRAS VENTA DE UN DERECHO HEREDITARIO Y RETRACTO DE COHEREDEROS SIN COMPARECER LA VENDEDORA

Sobre la no necesidad de la intervención en la partición del heredero que ha vendido su derecho hereditario

39.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. DISTINTA TITULARIDAD CATASTRAL

La divergencia de la titularidad catastral no justifica el rechazo de la la representación grafica catastral en los supuestos de  agrupación, segregación, división…

42.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA HABIENDO FALLECIDO EL VENDEDOR. NECESIDAD DE CONCURRENCIA DEL LEGITIMARIO

En la elevación a público de un contrato otorgado por los herederos del firmante ha de intervenir necesariamente el legitimario, aunque no sea heredero

43.** REPARCELACIÓN. CONVERSIÓN EN DEFINITIVA DE LA LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

En la que se determina que la conversión de la liquidación provisional en definitiva no implica prorroga de la nota de afección por lo que la constancia de dicha conversión no tiene sentido una vez caducada la afección.

44.** ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR CORPORACIÓN DE DERECHO PÚBLICO. ÓRGANO COMPETENTE.

Resolución que entiende que la adquisición de inmuebles por una corporación es un acto de gestión por lo que compete a los órganos de gobierno y no a la junta general. (salvo que se trate de activos esenciales lo que es de muy difícil apreciación para los notarios y registradores)

45.*** COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA. NOTA POSTERIOR EN LA ESCRITURA SOBRE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. RESERVA DE DOMINIO.

Sobre la admisión e inscribilidad de la venta de inmuebles con reserva de dominio (actuando como una condición suspensiva); y sobre una venta sujeta a condición en cuya escritura hay con nota del notario de que se ha resuelto la venta: y las consecuencias de dicha nota a efectos de acceder al registro la copmpraventa

47.*** PARTICIÓN POR CONTADOR-PARTIDOR SIN PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA QUE ORDENÓ LA TESTADORA POR INEXSTENCIA DE DINERO.

Relativa a una legítima ordenada en metálico por el causante pero que el contador partidor efectúa en bienes de la herencia por falta de efectivo metálico

48.** USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. DETERMINACIÓN DE LA PERSONA A CUYO FAVOR HA DE INSCRIBIRSE, Y DE LA FINCA

Sobre el principio de legalidad (documento autentico) y la imposibilidad de acreditar circunstancias de la finca o del titular mediante fotocopias. Adeás se refiere al plazo del derecho al uso de la vivienda familiar cuando se atribuye a los hijos distinguiendo si son menores o mayores de edad.

50.** ANOTACIÓN DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA LEC 2000. SOLICITUD DE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

Relativa a la imposibilidad de cancelar por caducidad ni por el procedimiento de liberación de cargas del artículo 210 LH

53.** COMUNICACIÓN PLUSVALÍA POR EL NOTARIO A LA FEMP (ACUERDO CGN-FMP). DEBE CONSTAR EL JUSTIFICANTE DE RECEPCIÓN POR EL AYUNTAMIENTO

Relativa justificante de  la recepción por el Ayuntamiento de la notificación telemática por el notario al Ayuntamiento de la plusvalía municipal

55.** INMATRICULACIÓN CONFORME AL ART. 205 LH. DIFERENCIAS CON EL TÍTULO PREVIO EN CUANTO A TITULARIDAD Y SUPERFICIE.

Sobre la calificación por parte del registrador en las inmatriculaciones por doble título de la identidad de la finca en ambos títulos, asi como sobre que se entiende por esa identidad.

56.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. USO EXCLUSIVO DE LA AZOTEA. ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS QUE PRECISAN CONSENTIMIENTO EXPRESO. CUÁNDO SE NECESITA UNANIMIDAD. 

Resolución que sistematiza tipos de acuerdo que pueden adoptarse en el seno de una comunidad y en concreto, el cambio del uso excluivo de un elemento común adjudicado a un elemento privativo requiere: consentimiento por unanimidad de la junta de propietarios, y además de el consentimiento ( que ya no podrá ser presunto si no expreso) de los titulares de los elementos a los que se les adjudica ahora dicho uso; y del titular actual al que ahora se le priva del mismo.

61.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CAUSA

Sobre la expresión la causa en la cancelación de hipoteca, y sobre si la manifestación del consentimiento unilateral para la misma que implica una renuncia

62.*** SUCESIÓN POR DERECHO DE TRANSMISIÓN

La DGRN vuele a entrar en el análisis de ius transmisionis. En este supuesto el transmitente, hijo del primer causante, tenía dos hijos, uno solo de los cuales fue designado heredero.

La Dirección entiende que, para la partición del primer causante, deben intervenir, no solo el heredero designado por el transmitente, sino también los legitimarios del transmitente. En este caso, el hijo legitimario no designado heredero. Es un tema muy polémico.

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ENERO 2018 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ENERO 2018

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

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