INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL. Emma Rojo.

El artículo 1.320 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges, o, en su caso, la autorización judicial, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual.

Son tres los requisitos para que proceda la aplicación del precepto:

1) Que se trate de vivienda, por lo que no es aplicable si se trata, por ejemplo, de una plaza de garaje.

2) Que sea vivienda habitual, no ocasional. Por esta razón, es importante que el documento que contenga el acto de disposición determine si el bien privativo o el derecho sobre el bien privativo del que uno de los cónyuges dispone tiene o no la consideración de “vivienda habitual”. El hecho de que el documento refleje que ese bien es vivienda (v.gr.: “vivienda unifamiliar”) permite presumir legítimamente que es la vivienda habitual del disponente y su cónyuge, aunque no se afirme expresamente. Si no tuviera ese carácter, lo procedente sería manifestarlo así en el documento.

3) Que medie el consentimiento de ambos cónyuges. El consentimiento requerido para el acto de disposición es exclusivamente el del cónyuge del titular de esa vivienda o del derecho sobre ella. El titular del derecho es el cónyuge, y no los hijos. La oposición de los hijos que convivan con sus progenitores y con los demás hermanos en esa vivienda, incluso aunque sean mayores de edad, es irrelevante por completo. La Ley no requiere la participación de los hijos en la prestación del consentimiento, viva ya el otro cónyuge o haya ya fallecido (R. de 13 de junio de 2018).

En cuanto a la doctrina de la DGRN sobre la interpretación de este precepto es sumamente amplia por lo que indicaremos que NO es aplicable:

1) Cuando se trate de realizar actos dispositivos sobre la nuda propiedad de la vivienda de la que es titular uno de los cónyuges.

2) Tampoco, cuando los actos dispositivos recaigan sobre cuotas indivisas de varios condueños, salvo que los cónyuges estén casados en régimen de separación de bienes.

3) Por aplicación de la teoría del negocio jurídico complejo, no es aplicable cuando se trata de una hipoteca que tiene por finalidad la adquisición inmediata de la vivienda hipotecada.

4) No es aplicable cuando se trata de cónyuges extranjeros y se desconoce cuál es la Ley reguladora del régimen económico matrimonial y no se sabe, por tanto, si la legislación aplicable exige o no el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo actos dispositivos sobre la vivienda habitual.

6) No es aplicable a los solteros, divorciados o viudos comparecientes, salvo lo dispuesto en las respectivas normas autonómicas sobre parejas de hecho. (RDGRN de 10 de mayo de 2017 y de 29 de octubre de 2020).

Sí es aplicable el precepto, por ejemplo, cuando se trata de una ampliación de hipoteca sobre la vivienda familiar en la medida en que se trata de un acto de disposición que cae dentro del artículo 1.320.

 

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Apenas ha habido publicaciones en agosto, tanto de Carácter General como Autonómico y de poca trascendencia para la oficina registral:

De carácter General ha habido dos:

RDLey 16/2021: Medidas de protección social por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que prorroga la suspensión de determinados desahucios y lanzamientos. Posibilidad de pedir una prórroga extraordinaria en arrendamientos de vivienda habitual. Los consumidores vulnerables podrán solicitar moratoria de renta ante arrendadores públicos o grandes tenedores. Se amplía el plazo para que el arrendador afectado solicite compensación. Ver resumen amplio.

 Nuevo modelo de Registro Civil en el Registro Civil de Madrid: R de 29 de julio de 2021, de la DGSJyFP, por la que se acuerda la entrada en servicio efectiva de la aplicación informática Dicireg en la Oficina General de Madrid: que implica la plena entrada en vigor para dicha Oficina del nuevo modelo de Registro Civil que ha de implantarse conforme a la Ley de Registro Civil de 2011, modificada por la Ley 6/2021, de 28 de abril. Ver resumen amplio.

Disposiciones Autonómicas.

Y de ámbito autonómico se han publicado disposiciones en  Andalucía, Asturias, Navarra, Extremadura y Canarias, ninguna que afecte a la oficina registral.

No se ha publicada nada relativo a los Tribunales, ni Constitucional ni Supremo.

SECCIÓN II

Resuelto el Concurso de Aspirantes por las RR de 23 de Agosto de la DGSJyFP  y de la DG de Derecho Entidades Jurídicas y Mediación de Cataluña

RESOLUCIONES:

Se han Publicado 32:

283.*** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO Y OPCIÓN DE COMPRA POR DESAHUCIO. TRACTO SUCESIVO

Es título suficiente para cancelar un derecho de arrendamiento con opción de compra el testimonio firme por el que se decreta el desahucio por falta de pago de las rentas debidas, junto con el decreto de lanzamiento y toma de posesión por el propietario.

284.** CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CUYA POSPOSICIÓN A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA NO LLEGÓ A INSCRIBIRSE

No procede cancelar una condición resolutoria inscrita antes de la hipoteca que se ejecuta, aun cuando existe un pacto de posposición de la condición a la hipoteca, ya que el pacto de posposición no llegó a inscribirse.

286.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

El registrador puede denegar la inscripción de una base gráfica, aunque sea basada en la certificación catastral y la medida sea idéntica a la que figura en el registro cuando los colindantes manifiestan una oposición documentada ( loo único que cambiaba respecto a la descripción literaria era un lindero).

287.** CAMBIO DE USO DE GARAJE A VIVIENDA DE REDUCIDAS DIMENSIONES. ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD POR LOS ANTECEDENTES CATASTRALES

Es posible el cambio de uso de local de garaje a vivienda, si se acredita la antigüedad del cambio de uso y la prescripción de la infracción urbanística, (por certificado de técnico o por consulta a los antecedes o historial del Catastro) aunque por su reducido tamaño pueda considerarse una infravivienda, pues ese control corresponde a la autoridad municipal. De formar parte de una propiedad horizontal, no tiene que haber norma prohibitiva del cambio de uso en los Estatutos.

288.* DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA PREVIA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA

La rectificación de superficie de una finca registral requiere que la superficie que se desea hacer constar tabularmente sea la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados. Por tanto no procede cuando el propio interesado reconoce que comprende una porción de terreno adquirida después de la inmatriculación en documento privado y, por tanto, no inscrita.

289.** OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE COMPRA

La existencia del pacto comisorio ha de quedar suficientemente acreditada para denegar su inscripción, sin que pueda actuar a base de presunciones. La norma recogida en el artículo 1256 del Código Civil no tiene carácter absoluto.

290.** COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. PARCELACIÓN URBANÍSTICA.

La mera venta del pleno dominio de una finca por partes indivisas no es presupuesto suficiente para exigir licencia administrativa, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, que fundamenten la existencia de una parcelación urbanística; es decir, ha de ir acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones…

291.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL

Resolución que analiza la calificación registral cuando se trata de documentos administrativos, en especial, la necesidad de firmeza de la resolución administrativa y la necesidad o no de manifestación sobre el estado arrendaticio de la finca.

292.* LEGALIZACIÓN DE LIBROS DE MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Se puede legalizar un libro de actas de una mancomunidad no inscrita en los libros del registro, si ya consta en el registro la legalización de diversos libros de los edificios que la conforman.

293.** PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE POR CONTIENDA JUDICIAL. MOTIVACIÓN DE LAS DUDAS DE LA REGISTRADORA.

En el caso de un expediente del artículo 199 la registradora fundamenta correctamente sus dudas fundándose en la oposición de colindante basada en la pendencia de un procedimiento judicial sobre la configuración de las fincas.

294.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Para que la registradora pueda suspender la inscripción de una representación gráfica por invasión del dominio público, se requiere la oposición de la Administración correspondiente, sin que baste que sea alegada por las colindantes ni que conste como lindero en una descripción registral.

295, 302 y 304 () NOTA MARGINAL DE POSIBLE DESLINDE. VÍAS PECUARIAS

Resolución que reitera la abundantísima doctrina según la cual La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

296.* SUBROGACIÓN HIPOTECA. REPRESENTACIÓN. NECESIDAD DE EXHIBICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA

En el juicio de suficiencia de la representación efectuado por el notario no cabe reseñar el documento con expresiones como “título legítimo”, ni se deben utilizar expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas. Se exige la constancia por el notario “de que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica, esto de la copia autorizada de la escritura…”.

297.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

298.** DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN EN DOCUMENTO JUDICIAL

El tipo documento público presentado a inscripción ha de ser congruente con la naturaleza del acto a inscribir: para inscribir la segregación de una finca se exige que conste en escritura pública aunque se haya ordenado en ejecutoria judicial. La incorporación de la representación gráfica georreferenciada es preceptiva para las segregaciones, aunque venga ordenada judicialmente.

299.**  TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE UN BIEN GANANCIAL UNA VEZ DISUELTA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Disuelta la sociedad de gananciales sin liquidarla, ninguno de los cónyuges es titular de una participación proindiviso sobre los bienes que la integran hasta que se efectúe la liquidación; sin embargo nada obsta a que con consentimiento de ambos pueda transmitirse una mitad o cualquier otra cuota del mismo modo que puede transmitirse la totalidad.

300.** EJECUCIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO. NOTIFICACIÓN DE LA VALORACIÓN AL INTERESADO.

Resolución que se analiza el alcance de la calificación cuando se trata de documentos administrativos.

301.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA SIN REFERENCIA NI CERTIFICACIÓN CATASTRAL

En un expediente del art. 199 LH mediante base gráfica alternativa, aun cuando exige que el promovente manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, en el caso de que se trate de una finca que no tenga asignada geometría ni referencia catastral propia basta que manifieste que que la descripción catastral no existe.

303.** SOLICITUD DE ANULACIÓN DE CANCELACIÓN. SILENCIO ADMINISTRATIVO NEGATIVO y REGISTRO.

Cancelada por resolución Judicial una inmatriculación, no puede instarse recurso gubernativo para que no se cancele por perjudicar a 3º, debiendo acudirse a la vía judicial. Los efectos del silencio o falta de resolución tempestiva se regulan en el art 327 LH, sin que exista una remisión al régimen administrativo del silencio administrativo.

306.*** LA MANIFESTACION SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA HA DE SER ESPECIFICA

Dada la trascendencia que la ley atribuye a la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, no caben expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas sino que el artículo 91 RH exige una manifestación específica sobre que la finca no sea vivienda habitual de la familia.

La resolución analiza también los conflictos de competencia entre la DGSJyFP y Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña

307.** COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EN PRECIO APLAZADO

La constancia documental de los medios de pago en las escrituras se refiere a los pagos realizados en el momento del otorgamiento pero no a los pagos aplazados. En pagos mediante transferencia basta manifestar los códigos de las cuentas de cargo y abono y por tanto es inscribible aunque el resguardo es ilegible

309.*** INMATRICULACIÓN ART 205 LH APORTANDO COMO TÍTULO PREVIO UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

No cabe admitir como título previo inmatriculador un acuerdo transaccional homologado judicialmente: ha de ser necesariamente un título público, no sólo fehaciente; Tratándose de divisiones judiciales de herencia cuando culminan en forma no contenciosa se precisa escritura pública. En cuanto a contenido material ha de documentar una transmisión: un acuerdo de los interesados para vender no acredita ninguna adquisición.

310.**  EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. ART 201 LH. FINCA SEGREGADA Y GRAN EXCESO DE CABIDA. MANIFESTACIONES DE LOS COLINDANTES.

Puede tramitarse e inscribirse un expediente del art. 201, cualquiera que sea la cabida aumentada e incluso en los casos de segregación previa, siempre que no se alteren los linderos fijos y la diferencia de cabida no afecte a los colindantes, que pueden manifestar su conformidad a la rectificación pretendida.

311.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO TITULAR DE PARCELA COLINDANTE DE NATURALEZA PATRIMONIAL

En los expedientes del art. 199, cuando el colindante es la Administración, es correcto denegar la incorporación de la base grafica si dicha administración formula oposición porque alberga dudas y anuncia la iniciación de un expediente de deslinde. Esta doctrina es aplicable no solo a los bienes de dominio público sino también a los patrimoniales.

312.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

No puede incorporarse una representación gráfica rectificado la cabida, aun cuando el exceso sea muy pequeño, cuando en la propia solicitud se está reconociendo que el aumento se debe a una cesión por el colindante, lo que supone la segregación de una porción de la finca registral colindante y su posterior agregación a la finca de que son titulares. La rectificación de cabida en este caso encubre el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional.

313.* EXPEDIENTE JUDICIAL PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO

No se admite reanudar el tracto sucesivo mediante expediente de dominio si el promotor es causahabiente del titular registral, pues en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.

316.** AGRUPACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS. OBRA NUEVA. ACREDITACIÓN DE ANTIGUEDAD

En la inscripción de las obras nuevas por antigüedad, ha de calficarse por el registrador cual es el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística, de manera que es correcto suspender la inscripción si la finca está en suelo rústico de especial protección, a fin de aclarar este extremo y si la edificación es anterior a la declaración de dicho tipo de suelo.

317.*** ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA DE NACIONAL NEERLANDÉS

La partición hereditaria de un holandés se efectúa sobre la base de un acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, que se tramita porque el ultimo testamento es un testamento revocatorio de los anteriores.  Admite la Dirección, que la registradora pida dicho  testamento revocatorio puesto que en él se efectúa una “professio iuris”; es decir que forma parte del título sucesorio, y por tanto exigible de acuerdo con el art. 14 LH

318.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD

En un expediente del art. 201, la Dirección admite las dudas de identidad que plantea la registradora: la finca procede de una segregación y la matriz según el catastro es infinitamente más pequeña que en el registro, además de que existe inscrita una servidumbre de paso y ahora la finca pasa a lindar con un camino – por lo que parece justificado que se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral. Tales dudas debieron expresarse en la certificación, pero en este caso fue expedida por otro registrador. En cuanto a la notificación a los colindantes registrales es trámite esencial del procedimiento y el el registrador en la certificación quien ha de determinar de forma precisa cuáles son las fincas registrales colindantes que puedan resultar afectadas.

319.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL. LEY 5/2019 Y LEGISLACIÓN CATALANA.

Resolución que analiza la compatibilidad entre la Ley 5/2019 y el Código de Consumo de Cataluña, y cómo afectaría la coexistencia de ambas normas a la actuación notarial y registral. La conclusión es que el registrador en su calificación, en cuanto a la protección de consumidores,  ha de comprobar que se ha tramitado el Acta prevista en la Ley 5/2019, y que  la reseña de la misma cumpla con los requisitos exigidos en el art 15.7; El hipotético control material de las actuaciones previstas en el Código de consumo de Cataluña, entraría dentro del contenido del acta y es allí donde se plasmaría.

 

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