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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD) INFORME JUNIO 2017. Derecho de representación en la sucesión testada.

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 30/07/2017

Indice:
  1. RESUMEN DEL RESUMEN
  2. TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA
  3. DISPOSICIONES GENERALES: 
  4. **Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio. 
  5. Tribunal Constitucional
  6. SECCIÓN II: 
  7. Resultado Concursos Registros
  8. Concursillos Aspirantes
  9. RESOLUCIONES.
  10. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  11. 232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA
  12. 234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR
  13. 235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO
  14. 236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.
  15. 237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA
  16. 241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO
  17. 245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO
  18. 246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN
  19. 247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.
  20. 248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
  21. 254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN. 
  22. 257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN  HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA
  23. 260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.
  24. 261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.
  25. 263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.
  26. 266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.
  27. 267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.
  28. ENLACES:

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

RESUMEN DEL RESUMEN

Como Disposiciones Generales de interés registral solo podemos mencionar la Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que tiene dos objetivos fundamentales:

  • Adaptar a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad la redacción del artículo 56 del Código Civil y del artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011

  • Retrasar el calendario de entrada en vigor de la Ley de Registro Civil de 2011 en lo relativo al expediente y celebración del matrimonio.

Tampoco hay Disposiciones Autonómicas con interés registral

Respecto a los tribunales, tampoco hay Sentencias del Tribunal Supremo y respecto al Tribunal Constitucional reseñamos que El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, promovido por el Presidente del Gobierno, que afecta al Libro Sexto del Código Civil de Cataluña

Seccion II: Se han resuelto los Concursos de Registros número 296 y publicado la convocatoria del concursillo de aspirantes

Respecto a las Resoluciones destacamos:

  • la de 18 de mayo que no admite una rectificación de una escritura de renuncia otorgada por los herederos y que pretende transformar una renuncia pura y simple en una renuncia a favor de otro heredero evitando así la sustitución vulgar

  • la de 18 de mayo que rechaza la posibilidad de que en un convenio regulador se efectúe una donación pura y simple de los padres a una hija

  • la de 18 de mayo sobre la imposibilidad de que haya una suspensión voluntaria del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca

  • la de 19 de mayo que establece la obligatoriedad de incorporar la expresión manuscrita por clausula cero en las copias de la escritura de hipoteca

  • la de 19 de mayo sobra la forma y requisitos para subsanar una hipoteca concedida por una persona física, luego reconocida como prestamista, a los efectos de cumplir las obligaciones de transparencia de la Ley 2/2009

  • la de 22 de mayo que reitera la necesidad de que el 3º poseedor de la finca hipotecada que haya inscrito su derecho antes de que se haya iniciado la ejecución sea demandado, pero que en el caso planteado no resulta aplicable porque dicho titular ya había promovido un incidente de nulidad y hay un pronunciamiento judicial declarando que no ha habido indefensión

  • la de 24 de mayo que analiza la legalidad e inscribibilidad de una clausula hipotecaria relativa a la imputación de impuestos y gastos procesales al prestatario

  • la de 24 de mayo sobre la inecesariedad de liquidar el impuesto de una instancia solicitando la cancelación de un asiento por caducidad

  • la de 25 de mayo relativa a la desheredación de los hijos y descendientes del causante que ha de hacerse conteniendo los datos necesarios para identificar los desheredados y su “aptitud” para ser excluidos

  • la de 25 de mayo que admite una disposición conjunta de un bien ganancial hecha por ambos cónyuges a favor de un hijo mediante pacto sucesorio de Galicia, con la particularidad de que uno lo hace en concepto de apartación y otro de mejora

  • la de 30 de mayo sobre la suspensión de la ejecución extrajudicial de la hipoteca por la interposición de una querella criminal

  • la de 30 y 31 de mayo que analizan la cancelación de cargas posteriores en el ejercicio de una opción inscrita, la necesidad de consignar el precio y las excepciones ( así como la necesidad de que que para admitir estas excepciones deban estar pactadas e inscritas)

  • la de 1 de junio sobre el procedimiento para reanudación de tracto del artículo 208 LH; el concepto de interrupción de tracto y sobre la necesidad de que el registrador que entiende que hay defectos para su tramitación ya no expida la certificación

  • la de 1 de junio sobre el procedimiento del art. 199 LH con representación grafica alternativa y oposición de colindantes catastrales

  • la de 5 de junio sobre agrupación de tres finas y venta de la agrupada que admite que por petición de inscripción parcial y teniendo defectos la agrupación se pueda inscribir la venta de las tres fincas registrales sin agrupar

  • la de 5 de junio sobre la discrepancia entre la tasación para subasta inscrita y la que se tiene en cuenta en ejecución hipotecaria, confirmando que es un defecto; sin embargo admite el recurso por haber un pronunciamiento judicial sobre el defecto

 

TEMA DEL MES: EL DERECHO DE REPRESENTACIÓN EN LA SUCESIÓN TESTADA

Con ocasión de la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de 2 de junio de 2017, se ha considerado oportuno escribir unas líneas sobre un tema clásico del Derecho de sucesiones como es el derecho de representación en la sucesión testada.

En la sucesión intestada, en virtud del derecho de representación, los descendientes del premuerto, aunque sean de grado ulterior, concurren -en algunos supuestos- con sucesores de grado más próximo y en la misma medida en que lo hubiera hecho aquél. Es una excepción al principio fundamental en la sucesión intestada de que el pariente más próximo en grado excluye al más remoto (ex artículo 921 del Código civil ).

Ahora bien, este derecho de representación consagrado en la sucesión intestada ha sido objeto de discusión cuando se trata de la sucesión testada.

La doctrina, tras la publicación del Código civil, vino manteniendo que el derecho de representación sólo era aplicable a la sucesión intestada porque, a diferencia de lo que ocurre en otros ordenamientos jurídicos como el italiano, el Código trataba tal derecho de representación únicamente dentro de esta clase de sucesión, sin hacer mención alguna a él en las disposiciones generales de la sucesión ni en las específicas de la sucesión testada. Se estimaba que el derecho de representación era innecesario en la sucesión testada, pues su cometido lo suple, y, además con ventajas, la sustitución vulgar. En efecto, en principio, en la sucesión testada, cuando un llamado voluntariamente a la herencia no puede (por premoriencia o por indignidad) o no quiere (repudia) adquirirla, ocupará su puesto otro que haya sido llamado por el testador subsidiariamente; es decir, se aplicará la sustitución vulgar si la ha previsto el testador; en caso contrario, si no la ha previsto, se dará el derecho de acrecer si concurren los requisitos de éste; y a falta de éste, se procederá a la apertura de la sucesión intestada.

Sin embargo, tras la reforma introducida por la Ley de 13 de mayo de 1981, el artículo 814 párrafo tercero del Código Civil dispone que: “Los descendientes de otro descendiente que no hubiera sido preterido representan a éste en la herencia del ascendiente y no se consideran preteridos”, viene a reconocer el derecho de representación en la sucesión testada.

La cuestión que se debate y que ha sido abordada por la sentencia ahora comentada es la extensión objetiva de ese derecho de representación, es decir, si lo que ha de recibir el descendiente es solamente la legítima o, si además de ésta, la parte de libre disposición que hubiera correspondido al premuerto.

Disintiendo de un importante sector doctrinal que considera que frente a lo que acontece en los artículos 761 y 857, en los que sólo se sucede en la legítima estricta, en el artículo 814, el representante ocupa el lugar del causante en todo lo que éste estaba llamado, la sentencia balear entiende que: “(…) por razones de interpretación sistemática, el derecho de representación en la sucesión testamentaria se refiere sólo a la legítima ya que, en efecto, el artículo 814.3 del Código Civil se halla incluido en la sección correspondiente a las legítimas y no tiene, por tanto, un alcance general para toda la sucesión testamentaria”.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 

**Ley Jurisdicción Voluntaria: modificación. Apellidos. Matrimonio. 

Ley 4/2017, de 28 de junio, de modificación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

Esta reforma tiene dos objetivos fundamentales:

– Adaptar a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad la redacción del artículo 56 del Código Civil  y del artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011.

– Retrasar el calendario de entrada en vigor de la Ley de Registro Civil de 2011 en lo relativo al expediente y celebración del matrimonio.

A) Discapacidad

La Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006, ratificada por España en 2008, insta a los Estados firmantes a prohibir «toda discriminación por motivos de discapacidad», y que se reconozca su derecho «a casarse y fundar una familia sobre la base del consentimiento libre y pleno de los futuros cónyuges».

En esa línea, la reforma del artículo 56 del Código Civil en 2015 (a través de la Ley de Jurisdicción Voluntaria), al regular los requisitos necesarios para contraer matrimonio, dispuso que “si alguno de los contrayentes estuviere afectado por deficiencias mentales, intelectuales o sensoriales, se exigirá por el Secretario Judicial, Notario, Encargado del Registro Civil o funcionario que tramite el acta o expediente, dictamen médico sobre su aptitud para prestar el consentimiento”.

Tal redacción, que iba a entrar en vigor el 30 de junio de 2017, planteó dudas interpretativas respecto al término «discapacidad». Por ello, la Resolución-Circular de 23 de diciembre de 2016 del Director General de los Registros y del Notariado aclaró que la exigencia de dicho dictamen médico por parte del funcionario que tramite el acta o expediente, se debe entender limitada exclusivamente a aquellos casos en los que la deficiencia afecte de forma sustancial a la prestación del consentimiento por el interesado en cuestión.

Ahora, aprovechando, además, que la nueva redacción todavía no ha entrado en vigor, se modifica su contenido potenciando un régimen legal favorecedor de la celebración del matrimonio, si esa es la voluntad de las personas con discapacidad. La solicitud de dictamen médico pasa a ser la excepción, modificándose en tal sentido el párrafo segundo del artículo 56, pues el primer párrafo no varía.

En la misma línea se modifica el artículo 58 de la Ley de Registro Civil de 2011.

Ambas redacciones entrarán en vigor el 30 de junio de 2018.

B) Retraso en la entrada en vigor

El tema es enrevesado, pues se modifican, tanto la disposición transitoria cuarta y disposición final vigésima primera de la propia Ley de Jurisdicción Voluntaria, como la Disposición final décima de la Ley de Registro Civil de 2011 que regula su compleja entrada en vigor.

1.- Ley de Registro Civil

a) Regla general de entrada en vigor. La Ley de Registro Civil de 2011 entrará en vigor el 30 de junio de 2018, con importantes excepciones. Se modifica, para ello, su disposición final cuarta.

b) Expedientes matrimoniales. La D. Tr. 4ª LJV prevé que los expedientes matrimoniales que se inicien antes de la completa entrada en vigor de la Ley del Registro Civil de 2011 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 1957. Ahora ya no se pone fecha concreta, sino que se hace remisión a la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley de 2011. Es decir, que, si en 2018, vuelve a retrasarse, afectaría automáticamente a esta previsión.

c) Orden de apellidos. El 49.2 entró en vigor el 30 de junio de 2017:

“2. La filiación determina los apellidos.

Si la filiación está determinada por ambas líneas, los progenitores acordarán el orden de transmisión de su respectivo primer apellido, antes de la inscripción registral.

En caso de desacuerdo o cuando no se hayan hecho constar los apellidos en la solicitud de inscripción, el Encargado del Registro Civil requerirá a los progenitores, o a quienes ostenten la representación legal del menor, para que en el plazo máximo de tres días comuniquen el orden de apellidos. Transcurrido dicho plazo sin comunicación expresa, el Encargado acordará el orden de los apellidos atendiendo al interés superior del menor.

En los supuestos de nacimiento con una sola filiación reconocida, ésta determina los apellidos. El progenitor podrá determinar el orden de los apellidos.

El orden de los apellidos establecido para la primera inscripción de nacimiento determina el orden para la inscripción de los posteriores nacimientos con idéntica filiación. En esta primera inscripción, cuando así se solicite, podrán constar la preposición «de» y las conjunciones «y» o «i» entre los apellidos, en los términos previstos en el artículo 53 de la presente Ley.”

d) Cambio de apellidos mediante declaración de voluntad. También entró en vigor el 30 de junio de 2017 el artículo 53 que regula la materia y que permite, por ejemplo, solicitar la inversión del orden de los apellidos ante el Encargado del Registro Civil, sin determinar plazo para ello.

e) Otros artículos LRC pendientes para 2018. Aparte del artículo 58 (expediente matrimonial), están el 58 bis (Matrimonio celebrado en forma religiosa), la disposición final segunda (referencias a los Encargados del Registro Civil y a los Alcaldes) y la disposición final quinta bis (aranceles notariales) que entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la propia Ley 20/2011 (de momento, el 30 de junio de 2018)

f) Registros civiles. Hasta la completa entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adoptará las medidas y los cambios normativos necesarios que afecten a la organización y funcionamiento de los Registros Civiles. Desaparece, en la D. F. 10ª, la referencia de que ha de hacerse a través del Ministerio de Justicia.

2.- Código Civil.

Hemos visto que ha cambiado el segundo párrafo del artículo 56 del Código CivilEs el único que varía.

Las modificaciones de los artículos 49, 51, 52, 53, 55, 56, 57, 58 (artículos sobre la celebración del matrimonio), 62 (acta o escritura matrimonial), 65 (matrimonio sin expediente) y 73 (nulidad de matrimonio) entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018.

El resto de la reforma del Código Civil ya entró en vigor en 2015.

3.- Ley del Notariado.

Las disposiciones de la sección 1.ª del capítulo II del título VII de la Ley del Notariado, que establecen las normas reguladoras del acta matrimonial y de la escritura pública de celebración del matrimonio, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que, si no vuelve a variar, será el 30 de junio de 2018. Afecta tan sólo a los artículos 51 y 52.

El resto de la reforma de la Ley del Notariado ya entró en vigor en 2015.

4.- Confesiones religiosas.

Las modificaciones del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Entidades Religiosas Evangélicas de España; las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Federación de Comunidades Israelitas de España; y las del artículo 7 del Acuerdo de Cooperación del Estado con la Comisión Islámica de España, entrarán en vigor en la fecha de la completa entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, en principio, el 30 de junio de 2018

Los artículos indicados recogen los efectos civiles de los matrimonios celebrados con las respectivas formas religiosas.

La Ley 4/2017 entró en vigor el 30 de junio de 2017.

Ver resumen del Proyecto por Albert Capell.

Ir a la página de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

PDF (BOE-A-2017-7483 – 4 págs. – 176 KB)   Otros formatos

Disposiciones Autonómicas 

Remisión al Informe General: Andalucía, Cantabria, Illes Balears, Asturias, Aragón, Canarias, Comunitat Valenciana, Madrid y Cataluña.

Tribunal Constitucional

Código Civil de Cataluña

Recurso de inconstitucionalidad n.º 2557-2017, contra el artículo 3 por el que se da nueva redacción a los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa), y a los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta) del libro sexto del Código civil de Cataluña; artículo 4, por el que se da nueva redacción a los artículos 622-21 a 622-42 del Código civil de Cataluña; contra el artículo 9, en tanto que introduce una disposición transitoria primera en el libro sexto del Código civil de Cataluña, de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad, promovido por el Presidente del Gobierno, que afecta a los siguientes artículos del libro sexto del Código civil de Cataluña:

– los artículos 621-1 a 621-54 (contrato de compraventa),

– los artículos 621-56 y 621-57 (contrato de permuta),

– los artículos 622-21 a 622-42 (mandato)

– la nueva disposición transitoria primera (compraventas y permutas previas).

El Presidente del Gobierno ha invocado el artículo 161.2 de la Constitución, lo que produce la suspensión de la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados desde la fecha de interposición del recurso –22 de mayo de 2017–, para las partes del proceso, y desde el 14 de junio de 2017 para los terceros.

PDF (BOE-A-2017-6734 – 1 pág. – 151 KB)    Otros formatos

 

SECCIÓN II: 
Resultado Concursos Registros

DGRN. Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se resuelve el concurso ordinario n.º 296 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes, convocado por Resolución de 18 de abril de 2017, y se dispone su comunicación a las comunidades autónomas para que se proceda a los nombramientos. 

En el concurso DGRN se han cubierto 59 plazas de 67 ofrecidas. 8 vacantes para el Cuerpo de Aspirantes.

Ver convocatoria

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6356 – 3 págs. – 250 KB)   Otros formatos

 

CATALUÑA. Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se resuelve el concurso ordinario nº 296 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 18 de abril de 2017.

En el concurso catalán se han cubierto 9 plazas de 11 ofrecidas. 2 vacantes para el Cuerpo de Aspirantes.

Ver convocatoria. Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6364 – 1 pág. – 156 KB)   Otros formatos

 

Cruces de San Raimundo de Peñafort

El BOE del 17 de junio publica cinco reales decretos con la concesión de la Gran Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort a las siguientes personalidades:

San Raimundo de Peñafort

Don Óscar Alzaga Villaamil.

Don Julio Banacloche Pérez-Roldán.

Don José Luis González Montes.

Don Juan José Solozábal Echavarría.

Doña María Soledad Becerril Bustamante.

Posteriormente, se ha tenido noticia de la lista entera de galardonados todos ellos vinculados con las profesiones jurídicas, como jueces, letrados, notarios o registradores. Entre ellos, se encuentran dos personas relacionadas históricamente con esta web:

– Joaquín Zejalbo Martínrecientemente fallecido, quien ha recibido la Cruz Distinguida de 1ª Clase, a título póstumo.

– Y Joaquín Delgado Ramos, que actualmente dirige la web Regispro.es.

También ha recibido la condecoración Rosalina Díaz Valcárcel, Presidenta de la Fundación Wolters Kluwer que preconizó durante un amplio periodo de tiempo -2010 a 2014- una estrecha relación con NyR.

Entre los homenajeados, se encuentran personas sobradamente conocidas en el ámbito notarial y registral como las siguientes:

Salvador Torres Escámez, 

Francisco Javier Guerrero Arias,

Alfonso Cavallé Cruz, 

Vicente José García-Hinojal López, 

Ana Elisa de Gregorio García, 

Jorge Sáez-Santurtún Prieto.

Aviso que es una lista a vuelapluma con notorias omisiones. ¡Enhorabuena a todos!

 Ver relación completa de concesiones junio 2017 (incluye Cruces de San Raimundo y Medallas de Mérito a la Justicia). 

Concursillos Aspirantes

DGRN. Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio español, con excepción de la Comunidad Autónoma de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Salen 46 plazas. Son 58 si se suman las del Concursillo de Cataluña.

La nueva promoción está formada por 45 Registradores. Por tanto, quedarán vacantes 13 plazas para las Oposiciones de 2018.

El plazo concluye, salvo error, el 29 de junio, al ser diez días naturales desde la publicación.

Ver archivo de concursos.

Ver resultado con sus primeros destinos.

PDF (BOE-A-2017-6974 – 5 págs. – 330 KB)   Otros formatos

CATALUÑA. Resolución de 12 de junio de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por la que se convocan determinados Registros de la Propiedad, radicados en el territorio de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Salen 12 plazas

El plazo concluye, salvo error, el 29 de junio, al ser diez días naturales desde la publicación. Sin embargo, se prorroga por la corrección de errores publicada el 28 de junio.

Ver archivo de concursos.

PDF (BOE-A-2017-6981 – 5 págs. – 467 KB)    Otros formatos  Corrección de errores

Jubilaciones

Se acuerda la jubilación de don José Antonio Calvo González de Lara, registrador mercantil de Madrid IX.

Se jubila a don José Ignacio Barona Fleta, registrador de la propiedad de Jávea n.º 2.

 
 
RESOLUCIONES.
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

229.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mataró n.º 1, por la que deniega la inscripción de un auto judicial por el que se homologa una transacción judicial.

Supuesto de hecho.

Ha existido un pleito entre las partes sobre la división de una cosa común y, firme la sentencia, se solicita su ejecución judicial. Durante la tramitación de la misma las partes llegan a un acuerdo contractual sobre el modo en que ha de llevarse a cabo la división y ponen fin al procedimiento judicial existente. El acuerdo es homologado judicialmente y se presenta para su inscripción testimonio del auto judicial que homologa el acuerdo alcanzado y solicitan su inscripción.

¿Es inscribible el testimonio del auto judicial que homologa un acuerdo transaccionalNO.

Doctrina de la DGRN.

El auto judicial que homologa el acuerdo transaccional por el que las partes ponen fin a un procedimiento judicial no es título inscribible (resoluciones de 16 de febrero de 2017, 6 de septiembre de 2016, 9 de julio de 2013, entre otras).

Las razones que reitera la Resolución son las siguientes: (i) Principio de titulación formal (art. 3 LH), siendo excepcionales los casos en los que se permite ”permutar” el tipo de título inscribible. (ii) La transacción es un contrato, no una sentencia. (iii) El auto judicial de homologación tampoco es una sentencia, pues el juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales (art. 19 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Comentario.

Puede complementarse lo dicho siguiendo el propio texto de la resolución:

1 Titulación formal y libertad de forma: el principio de libertad para obligarse no es incompatible con la exigencia de una titulación formal si se quieren alcanzar determinados efectos (arts. 1279 y 1280 del Código Civil, art. 3 de la Ley Hipotecaria y art. 17 de la Ley del Notariado).

 No se discute que los contratos son obligatorios cualquiera sea la forma en que se hubieran celebrado, ex. art. 1278 del Código Civil (y así desde el Ordenamiento de Alcalá, de 1348). Por ello, dice la resolución que “las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento”.

 Más aún, si alguna de las partes se negara al otorgamiento de la escritura pública “cualquiera de ellas puede solicitar la ejecución del mismo a través de lo establecido en los artículos 705 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

2 Transacción: La transacción es un contrato pues “son las partes las que, mediante la prestación de su consentimiento y el cumplimiento del resto de requisitos exigidos por el ordenamiento, declaran, constituyen, modifican o extinguen una relación jurídica preexistente que hace innecesaria la existencia del proceso que queda así sin objeto”.

Dicho consentimiento exige la forma pública notarial, pues es el notario “el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales” (art 1 Ley del Notariado).

3 Transacción y homologación judicial (Resolución de 6 de septiembre de 2016): (i) “la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil)”. (iiEl auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). (iii) “La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento” (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013). (iv) Ello no quiere decir, dice la resolución, que el auto judicial que homologa el acuerdo sea un documento privado. La doctrina de esta Dirección General no afirma tal cosa, sino que la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes. La homologación judicial no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente y precisamente por ello, porque el juez ve finalizada su labor y no entra a valorar las pruebas ni a conocer de las pretensiones de las partes, no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada (JAR)

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230.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES. NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE DEL DEMANDADO

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo. 

Hechos: una determinada finca registral figura inscrita a nombre de un cónyuge con carácter ganancial. Se presenta mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de embargo y el registrador califica negativamente por no constar que el otro cónyuge haya sido demandado o, en su caso, notificado con fundamento en el artículo 144 RH.

La DGRN confirma la calificación recordando que:

1) La sociedad de gananciales no tiene personalidad jurídica por lo que no puede contraer deudas. Son los cónyuges con los que aparecen como deudores. Por esta razón, el artículo 541.1 LEC dispone que: “no se despachará ejecución frente a la comunidad de gananciales”.

2) La sociedad de gananciales se configura como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afectada indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano.

3) Con fundamento en los artículos 144.1 RH y 541 LEC, para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial el Registrador debe calificar que la demanda se ha dirigido contra ambos esposos o que, habiéndose demandado sólo al cónyuge que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despeche ejecución al cónyuge no demandado. (ER)

 

231.() CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD EN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. 

Resolución de 17 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa. 

En esta resolución al igual que en la de 10 de mayo de 2017 se plantea si es posible de conformidad con el artículo 1324CC y 95.4 RH, inscribir en el registro de la propiedad un bien a nombre de un cónyuge con carácter privativo por confesión del consorte cuando el régimen económico matrimonial se halla sujeto a una legislación extranjera

En el supuesto de ambas resoluciones los comparecientes son un matrimonio formado por ruso y ucraniana que acreditan haberse casado en Ucrania y manifiestan estar sujetos al régimen económico matrimonial ucraniano. Sobre esta base el esposo manifiesta, con el consentimiento de la esposa, que el bien adquirido es privativo por haberse adquirido con dinero de tal carácter.

Nos remitimos, pues, al resumen de la R. 10 de mayo de 2017, sin perjuicio de que más adelante se publique una pincelada sobre ambas resoluciones. (IES)

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232.*** SUSTITUCIÓN VULGAR POR RENUNCIA. RECTIFICACIÓN DE LA RENUNCIA

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho.

Uno de los llamados otorga escritura pública de renuncia pura y simple a la herencia de sus padres, el 7 de octubre de 2014; el 26 de julio de 2016 otorga una nueva escritura rectificando la renuncia primera y declarando que realmente se había hecho en favor de sus hermanos, lo que evitaba la sustitución vulgar ordenada por los testadores para el caso de renuncia en favor de los herederos del renunciante.

En el intermedio entre ambas escrituras los hermanos del renunciante habían otorgado escritura de herencia adjudicándose los bienes de sus padres, como únicos herederos y sin intervención de los sustitutos vulgares del renunciante.

¿Es inscribible la escritura de herenciaNO. ¿Deben consentir lo sustitutos vulgares del renuncianteSI.

Doctrina de la DGRN.

  1. No es incompatible el principio de irrevocabilidad de la aceptación y renuncia de la herencia (art. 997 Código Civil) con la posibilidad de rectificar un error padecido en la escritura (art. 153 Reglamento Notarial). Por ello es posible que otorgada una renuncia de herencia pura y simple (renuncia abdicativa) pueda el otorgante rectificar el error padecido y declarar que su voluntad era la de renunciar traslativamente en favor de personas determinadas (renuncia traslativa).
  2. Como ha dicho este Centro Directivo en la recientísima Resolución de 21 de abril de 2017, no son incompatibles estos preceptos, sino que en el caso del artículo 997 del Código Civil se recoge una aceptación o renuncia efectiva que posteriormente se revoca para realizar un acto distinto y el caso del artículo 153 del Reglamento Notarial se refiere a las rectificaciones que se hayan producido por errores en el documento.
  3. La posibilidad de rectificación tiene como límite que no se perjudiquen o desprotejan las expectativas de terceros fundadas en la renuncia realizada, lo que sucede, por ejemplo, cuando la rectificación hace que la renuncia pase de ser pura y simple a ser hecha en favor de personas determinadas, viéndose perjudicados en sus expectativas los sustitutos vulgares.
  4. Para valorar si se defraudan expectativas fundadas de terceros es determinante el tiempo transcurrido entre la renuncia inicial y la posterior rectificación, así como el hecho de que se hubiera expedido la copia autorizada de la renuncia inicial.

Comentario.

En el caso resuelto por la R. de 21 de abril de 2017, que admitió la rectificación, la renuncia se había hecho el mismo día, mediante diligencia en la misma escritura y antes de expedirse copia de la misma, lo que determina que no se hayan podido perjudicar o crear expectativas a los llamados como sustitutos.

 Sin embargo, en el caso de la presente resolución, la rectificación se hizo dos años después de la renuncia inicial, por lo que se exige para reconocer eficacia plena a la rectificación la concurrencia de quienes tenían una expectativa de derecho fundada en la renuncia inicial, en este caso los sustitutos vulgares.

Dado el estrecho cauce en el que se desenvuelven las funciones notarial y registral para decidir cuestiones que pueden ser contenciosas, la doctrina del Centro Directivo es totalmente razonable, de modo sólo en aquellos casos en que, por las circunstancias concurrentes, no quepa presumir razonablemente un potencial perjuicio a fundadas expectativas de terceros, podrá hacerse la rectificación, mientras que en caso de duda deberán consentir la rectificación los potencialmente perjudicados. (JAR).

 

233.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Chipiona a inscribir el testimonio de un auto de homologación judicial de una transacción.

Supuesto de hecho.

Nuevamente se plantea una cuestión que ha sido tratada recientemente y comentada en Informes anteriores. Se solicita la inscripción de un testimonio de auto de homologación de un convenio transaccional alcanzado por las partes en un procedimiento de liquidación de una sociedad conyugal.

 Reitera también la resolución el principio de independencia en la calificación registral.

¿Es título hábil para la inscripción el auto de homologaciónNO.

¿El decreto del letrado de la Administración de Justicia aprobando el convenio de liquidación del régimen económico matrimonial debe protocolizarse notarialmenteSI.

¿Cabe aplicar analógicamente el mismo criterio previsto para los convenios reguladores aprobados en los procedimientos de separación o divorcioNO.

Doctrina de la DGRN.

1No estamos en presencia de un convenio regulador aprobado en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. artículos 769 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

2. Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que el convenio regulador puede suponer un título inscribible en materia de liquidación del régimen económico-matrimonial en aquellos negocios que puedan tener carácter familiar, como pudiera ser la liquidación del patrimonio ganancial, así como –en los supuestos del régimen de separación de bienes– la adjudicación de la vivienda habitual y otros bienes accesorios a ella, destinados a la convivencia y uso ordinario de la familia, y en general para la liquidación del conjunto de relaciones patrimoniales que puedan existir entre los cónyuges derivadas de la vida en común.

3. Fuera de los casos de convenio matrimonial, conforme al artículo 806 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el proceso se aplica para la liquidación de cualquier régimen económico-matrimonial, tanto si ha sido establecido por capitulaciones matrimoniales o por disposición legal, siempre que concurra en dicho régimen una situación que determine la existencia de una masa común de bienes y derechos sujeta a determinadas cargas y obligaciones, que es precisamente el patrimonio que hay que liquidar y dividir.

4. Poniendo en relación los artículos 787.2 y 788 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, “se deduce la necesidad de su protocolización notarial. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante decreto del secretario judicial, hoy letrado de la Administración de Justicia, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas”.

5. Principio de independencia en la calificación registral: el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su ejercicio, por (i) las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores (ii) o por las propias resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. (iii) Tampoco está vinculado por la calificación efectuada sobre el mismo título por otro registrador, aunque este haya sido inscrito. (JAR)

234.** CONVENIO REGULADOR. DONACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL A LA HIJA MAYOR

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Felanitx n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona si es inscribible la donación pura y simple de una vivienda (que no es el domicilio familiar) que hacen los padres a una hija en un convenio regulador homologado judicialmente en un procedimiento de divorcio. La donataria vive independiente de sus padres, la donación se hace libre de cargas o deudas y no consta la intervención de la hija en el convenio, ni tampoco se aporta aceptación del negocio gratuito verificado en su favor.

¿Es inscribible la donación pura y simple hecha por los padres a una hija en convenio regulador homologado judicialmente en procedimiento de divorcioNO.

Doctrina de la Resolución.

1 Tratándose de donaciones de bienes inmuebles, la regla general que condiciona su validez se recoge en el artículo 633 del Código Civil, que impone su otorgamiento en escritura pública notarial como requisito «ad solemnitatem» de validez de la misma, así como su constancia en el mismo título formal la aceptación de la misma, ya sea en la misma escritura o en otra posterior separada.

2 Este rigor formalista, sin embargo, se ha dulcificado en los casos de negocios complejos de carácter familiar contenidos en convenios reguladores, cuya debida autorización en el convenio regulador obedece a una causa matrimonial concreta. Por tanto, como dice la resolución de 8 de mayo de 2012, ha de resultar del convenio que no se trata de una simple donación a favor de los hijos, sino que realizan los cónyuges “un negocio jurídico complejo, de carácter familiar y oneroso”.

3 Para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, debe tratarse de un negocio diferente a una donación pura y simple, acercándose más a un acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil.

Comentario.

Nueva resolución que precisa el alcance del convenio regulador homologado judicialmente como título traslativo e inscribible.

La complejidad que puede plantear la liquidación de las relaciones familiares (personales y patrimoniales) en un proceso de separación o divorcio aconseja que el contenido del convenio regulador no deba ajustarse de modo absoluto e inflexible a la literalidad del artículo 90 del Código Civil. Ahora bien, ello no significa, dice le Resolución, que los pactos puedan hacerse al margen del citado artículo 90 pues “deben apoyarse en él”.

Por tanto, los actos o negocios del convenio deben estar causalizados en la relación matrimonial concreta que se trata de liquidar, permitiendo, por ejemplo, la liquidación de bienes privativos cuando exista una causa matrimonial concreta, “tal y como resulta de los negocios relativos al uso o titularidad de la vivienda habitual o la necesaria y completa liquidación del régimen económico del matrimonio”.

Puede decirse como conclusión que no es inscribible una donación pura y simple, sino que ha de tratarse de acto de naturaleza familiar y matrimonial, de carácter complejo, y cuya finalidad se entronca con el cumplimiento de los deberes previstos en el artículo 90 del Código Civil, lo que excluye el mero ánimo de liberalidad. (JAR)

 

235.** HIPOTECA. VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. SUSPENSIÓN VOLUNTARIA DEL PROCEDIMIENTO

Resolución de 18 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Murcia n.º 1, por la que deniega la inscripción de una escritura de venta extrajudicial en realización de un derecho de hipoteca.

Hechos: En 2012 se inicia un procedimiento de venta extrajudicial de bien hipotecado ante notario. Posteriormente (antes de la entrada en vigor de la ley 1/2013), habiéndose celebrado ya dos subastas que quedaron desiertas, el acreedor instante del procedimiento solicita la suspensión durante seis meses, a lo que el notario accede. Pasado el periodo de seis meses de suspensión, se celebra la tercera subasta y resulta adjudicatario el propio acreedor que cede el remate a un tercero. El procedimiento culmina con la venta extrajudicial en escritura pública.

El registrador suspende la inscripción de la venta pues considera que la suspensión voluntaria del procedimiento, no amparada en una causa legal, provoca la nulidad de todo el procedimiento.

El interesado recurre y alega que el acreedor hipotecario tiene un derecho de ejecución, que incluye ese derecho de suspensión siempre que no haya perjuicio para el deudor o para terceros, como en este caso, y que la situación creada es semejante a la quiebra de la subasta.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que la venta extrajudicial ante notario tiene su fundamento en el previo consentimiento que el deudor presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento. Las dudas que se planteaban sobre su legalidad antes de la entrada en vigor de la LEC (aprobada por la Ley 1/2000) han quedado disipadas por el artículo 129 LH, después de la redacción dada por la Ley 1/2013.

Concluye que una suspensión unilateral del procedimiento, a criterio y conveniencia del acreedor, vicia la tramitación del mismo y violenta el alcance del poder de representación que conforme al artículo 234.1.3.ª RH se confirió en su día para el otorgamiento de la escritura de venta tras la conclusión de un procedimiento con trámites reglados, indisponibles.

Cita como argumentos lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH que regula taxativamente las causas de suspensión y en el 236-n RH. Duda también de que la suspensión no haya perjudicado al deudor hipotecario y de que el aplazamiento de la subasta sea semejante a la quiebra de la subasta, como afirma el recurrente.(AFS)

 

236.** HIPOTECA. EXPRESIÓN MANUSCRITA POR CLÁUSULA CERO. HA DE INCORPORARSE A LAS COPIAS.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarrobledo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO, LA CALIFICACIÓN Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- Mediante escritura de 22 diciembre 2016 se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, Globalcaja», para financiar la adquisición de su vivienda habitual, hipoteca que fue constituida sobre esa misma vivienda.

Se suspenden y recurren la inscripción de diversas cláusulas del contrato, constituyendo el objeto del recurso, por suponer la razón del rechazo de la inscripción parcial del título y la única a la que se alude en el mismo (encontrándose los demás defectos claramente identificados), el análisis del apartado «tipo de interés negativo» de la cláusula tercera bis «tipo de interés variable» que señala: «En el supuesto que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengará intereses favorables para la parte prestataria», y la determinación de si en tal caso es aplicable el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo. La DGRN confirma la nota, con la salvedad de que el requisito se entenderá cumplido si está incorporado a la copia telemática objeto de presentación.

TEMA CONTROVERTIDO.- […] la cuestión que se debe resolver consiste en la determinación de si en los préstamos hipotecarios a interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos a intereses negativos, es decir, que no podrá recibir importe alguno por tal concepto, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula; expresión que viene impuesta por el artículo 6 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo […] Adicionalmente debe resolverse también, dados los términos del recurso, si tal expresión manuscrita debe incorporarse a las copias autorizadas de la escritura de préstamo hipotecario que se expidan o es suficiente su incorporación a la matriz. […]

En consecuencia, debe abordarse ahora tanto el análisis de la necesidad sustantiva de la suscripción de la expresión manuscrita en el supuesto objeto de este recurso, como el examen de si, como se afirma en éste, dicho requisito se ha cumplido realmente a efectos de la inscripción.

NECESIDAD DE EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 4. En cuanto a la primera cuestión, […] baste recordar ahora brevemente la doctrina de esta Dirección General, recogida en las Resoluciones de 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre 2016, según la cual en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable en que se pacte que la parte deudora nunca podrá beneficiarse de descensos del tipo de interés a cotas negativas, es precisa la confección de la expresión manuscrita por parte del deudor acerca de su comprensión de los riesgos que asume en presencia de dicha cláusula a que se refiere el art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Este requisito de la expresión manuscrita en presencia de cláusulas suelo no se encuentra relacionado con la naturaleza, gratuita, onerosa o de otro tipo, del préstamo hipotecario mercantil, sino con los requisitos de información contractual y de transparencia material o comprensibilidad real que se deben cumplir en los contratos bajo condiciones generales celebrados entre profesionales y consumidores […]

[…] el control de transparencia y el cumplimiento de sus requisitos legales […] operan tanto si la limitación a la variabilidad de los intereses a la baja resulta de un pacto expreso del tipo cláusula suelo, como si la misma deriva, en determinados supuestos, de la propia naturaleza o tipicidad del contrato de préstamo, o bien de un pacto de exclusión de devengo de intereses en determinados supuestos, expreso o como consecuencia del sistema de amortización elegido.

La materialización o cumplimiento de este deber de transparencia material en el ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyecta [1] en una adecuada diferenciación de las mismas, dentro del contenido contractual, [2] a través de su inclusión en una cláusula propia [3] o su indicación en párrafo separado [4] y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, [5] en una información acerca de los escenarios posibles y de la evolución histórica de los tipos de interés adoptados, [6] y, especialmente, en la actualidad, en la confección de la expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo.

[…] frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del art. 6.1 Ley 1/2013, debe prevalecer una interpretación extensiva pro–consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros. (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

A este respecto, el Tribunal Supremo no ha considerado que el cumplimiento del proceso de contratación de los préstamos hipotecarios con consumidores recogido en la Orden EHA/2899/2011, de 28 octubre, sea suficiente para cubrir las exigencias del control de transparencia […]

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: «la expresión manuscrita» del prestatario […]

Este requisito, como ponen de manifiesto las Resoluciones de 12 marzo, 8 y 27 octubre y 10 diciembre 2015 y 15 julio y 2 diciembre de 2016, es de carácter imperativo […] por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse. Respecto de la no inscripción de la propia cláusula de limitación de la variabilidad del tipo de interés, porque su nulidad derivaría de la declaración general que en tal sentido realiza el art. 8.1 LCGC en relación con las cláusulas predispuestas que contradigan una norma imperativa y el art. 83 TRLGDCU en relación con las cláusulas abusivas, dado que la falta de la expresión manuscrita provoca la ausencia trasparencia de la estipulación y, en consecuencia, su abusividad en los términos señalados por el TS. Y respecto de la no inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, porque estas cláusulas de tipo suelo y similares configuran un objeto principal de los préstamos onerosos, como es el interés o precio, y, en consecuencia, la obligación de pago de intereses remuneratorios garantizada por la hipoteca, por lo que para la inscripción parcial de la escritura sin tales cláusulas, se precisa la solicitud expresa de los interesados (vid. arts. 19 bis y 322 LH y Resolución de 18 febrero 2014, entre otras). […]

CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO SOBRE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA.- 6. En cuanto al examen de si, como se afirma por la notaria, el requisito de la confección de la citada expresión manuscrita por parte de los prestatarios se ha cumplido realmente y que el escrito que la contiene se incorporó a la copia autorizada de la escritura de préstamo hipotecario que se remitió telemática al Registro de la Propiedad; no cabe duda de que si así hubiera sido el citado requisito debería tenerse por cumplido […]

[…] la registradora de la Propiedad calificante […] señala que ni la copia telemática ni la expedida en soporte papel incorporan el escrito que contiene la repetida expresión manuscrita, lo que unido a que la copia autorizada que se acompaña al recurso tampoco la recoge, hace que deba entenderse, como presupuesto de esta Resolución, la falta de incorporación del mismo a todas las copias expedidas.

Por otra parte, como señala registradora de la Propiedad, tampoco basta para entender que el requisito se ha cumplido con la mera manifestación de la notaria de haberse redactado la expresión manuscrita en su presencia, sino que la misma deberá incorporarse físicamente a las copias que se expidan de la escritura de préstamo hipotecario, del mismo modo que se exige la incorporación de la ficha de información personalizada o del certificado de tasación a efectos de subasta […]

El carácter imperativo de la incorporación de la expresión manuscrita que resulta del precepto citado, ya ha sido puesto de relieve por este Centro Directivo en diversas Resoluciones, entre ellas, las de 12 marzo y 10 diciembre 2015, siendo, por tanto, un aspecto que debe ser calificado por el registrador. Esta calificación se extiende tanto al hecho de la redacción misma del escrito por parte del propio prestatario o prestatarios y, en su caso, por el hipotecante o hipotecantes de deuda ajena (vid. STJUE de 19 diciembre 2015, asunto C–74/15, que considera consumidores a los garantes y fiadores que no tengan la condición de profesionales o no se encuentren vinculados funcionalmente con el prestatario profesional), como a que los términos concretos de la redacción se ajustan a la fórmula fijada por el Banco de España en el Anexo 9 de «la guía de acceso al préstamo hipotecario de julio de 2013».

En definitiva, el registrador de la Propiedad debe comprobar el cumplimiento de la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse el conocimiento por parte de los consumidores de los productos bancarios del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras que lo componen, y, es indudable, que para que el registrador pueda realizar estas comprobaciones es necesario que el indicado escrito se protocolice en la correspondiente escritura y se incorpore posteriormente a todas las copias que de la misma se expidan.

Cuestión distinta es que «lege ferenda» la aseveración notarial en instrumento adecuado del cumplimiento por el predisponente de la obligación de informar de los riesgos jurídicos y económicos del negocio, desplace la exigencia legal de la declaración manuscrita.

Por todo lo cual, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada; con la salvedad de que si realmente la copia autorizada remitida telemáticamente al Registro de la Propiedad contuviere el escrito objeto de este recurso, no será necesario aportar testimonio del mismo en soporte papel. (CB)

237.*** HIPOTECA. OMISIÓN DE ENTREGA DE OFERTA VINCULANTE. RECONOCIMIENTO DE DEUDA

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO Y LA DECISIÓN DE LA DGRN.- 1. Se presenta una escritura de préstamo hipotecario, que implica la resolución de otro anterior cuya inscripción se había denegado por incumplir los requisitos de la Ley 2/2009. La novación deja sin efecto expresamente los pactos del préstamo anterior. El prestamista es una persona física que manifiesta, en este segundo préstamo, dedicarse profesionalmente a la concesión de créditos, y en el que los prestatarios son dos personas físicas consumidoras que hipotecan una vivienda, domicilio habitual familiar; destinándose el préstamo al pago de deudas pendientes, que deben presumirse no empresariales ni profesionales a falta de manifestación expresa en tal sentido.

Se señala en esta segunda escritura, la sujeción del préstamo a la Ley 2/2009, y que se han cumplido todos los requisitos que se imponen en la misma como son, entre otros, la inscripción del prestamista en el Registro estatal especial a que se refiere la indicada ley, el seguimiento del proceso de contratación y los requisitos de información de la Orden EHA 2899/2011, incluida la aportación de la preceptiva oferta vinculante. El registrador considera insuficiente la subsanación y deniega la inscripción de la hipoteca. La DGRN revoca la nota.

LOS ARGUMENTOS DEL REGISTRADOR.- Se plantea el modo de subsanar un préstamo hipotecario en el que se han incumplido las obligaciones de transparencia del predisponente por medio de dejar sin efecto el primero y formalizar un segundo préstamo hipotecario respetuoso con tales requisitos. El registrador deniega la subsanación porque el incumplimiento de las obligaciones de información previa al contrato es insubsanable [resolución 31 mayo 2016] por novación, que no sana el primitivo contrato, siendo, además, la entrega del dinero anterior a la información precontractual; tampoco se admite porque la hipoteca del segundo instrumento garantizaría un reconocimiento de deuda y no un préstamo y el reconocimiento lo sería de una deuda ilícita por haber afirmado falsamente el prestamista que no tenía carácter profesional.

LOS ARGUMENTOS DEL RECURRENTE.- El recurrente alega, en favor de la inscribilidad de la segunda escritura de préstamo, que las partes han procedido a novar extintivamente el primitivo contrato de préstamo sustituyéndolo por otro préstamo nuevo, para lo cual basta con que se determine así expresamente según los arts. 1255 y 1204 CC. En cuanto a la entrega de dinero de este segundo préstamo se señala que las partes, por razones prácticas, han sustituido la restitución de la cuantía del préstamo inicial y la posterior nueva entrega del mismo montante al prestatario, por la conversión de esa obligación de restitución en ese nuevo préstamo, que ya no guarda vinculación con el originario.

CUESTIÓN PREVIA.- 2. […] el objeto del recurso es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa del registrador de la Propiedad es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

Por tanto, no procede abordar en este momento el defecto señalado en el Hecho II de la nota de calificación, referido a que se fija un interés de demora de tres veces el interés legal del dinero en el momento del devengo, el cual inicialmente (9%) es inferior al interés ordinario fijo pactado (10%) […]

EL OBJETO DEL RECURSO.- 3. La cuestión objeto del recurso debe ser tratada, dada la condición de los contratantes, no sólo desde el ámbito de la normativa civil de los contratos, sino fundamentalmente desde el de la normativa de contratación bajo condiciones generales en presencia de consumidores [ello obligaría a analizar de oficio si había más cláusulas abusivas].

CONTRATACIÓN CON CONDICIONES GENERALES.- El TS, en Sentencias de 18 junio 2012, 9 mayo 2013, 8 septiembre 2014 y 22 abril y 23 diciembre 2015, ha sentado la conclusión que tal contratación de adhesión a condiciones generales constituye una categoríadiferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última del contrato, no tanto en la estructura negocial del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden al reforzamiento de la información y, en caso de concurrir consumidores, a facilitar la comprensibilidad real de la reglamentación predispuesta y al equilibrio prestacional entre las partes [retoma los pasos de la resolución de 22 enero 2015].

Ello implica que en caso de no seguirse el procedimiento de contratación impuesto por la regulación sectorial aplicable, en materia de préstamos hipotecarios con consumidores por la Orden EHA 2899/2011 y por la Ley 2/2009 antes citadas, y los especiales deberes de información que la misma impone, la eficacia del contrato en sí mismo o de una concreta cláusula, según la amplitud del incumplimiento, se verá comprometida ya que para entender que las cláusulas no negociadas se han incorporado al contrato, en este caso de préstamo hipotecario, es necesario respetar todos los trámites del indicado proceso de contratación, de tal forma que el adherente haya tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración del contrato (art. 7 LCGC). Estos trámites de forma sintética, [1] comienzan por la entrega al solicitante de una guía del préstamo hipotecario (art. 20), [2] sigue con la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) (art. 21), [3] continúa con la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que incluye las condiciones financieras (entre ellas, en su caso, tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés) (arts. 22, 24 y 25) [4] y con la oferta vinculante que incluye las mismas condiciones financieras (art. 23), [5] más el posible examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento (art. 30.2) [6] y, por último, se formaliza el préstamo en escritura pública, estando obligado el notario a informar a las partes y a advertir, entre otras, sobre las circunstancias del interés variable, de las limitaciones del tipo de interés y, especialmente, si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja (art. 30.3).

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE INFORMACIÓN PREVIA AL CONTRATO.- Por tanto, la consecuencia principal del incumplimiento por parte del acreedor predisponente de sus obligaciones legales de información, previas a la firma del contrato, consiste en la no incorporación al mismo de la cláusula o cláusulas deficitarias de información, por defectos en su inclusión y falta de transparencia; pudiendo incluso considerarse nulas por abusivas, al amparo de los arts. 85.5 y 87.1 TRLGDCU, al suponer la imposición de obligaciones al consumidor sin haber el empresario cumplido las suyas, en este caso el deber de información.

Esta ineficacia de la cláusula o cláusulas deficitarias de información determina que las mismas se tengan por no puestas, pero que el contrato siga siendo obligatorio entre las partes en los mismos términos, siempre que ese contrato pueda subsistir sin dichas cláusulas –arts. 6.1 de la Directiva 13/93/CEE y 83 TRLGDCU–; sin que, por tanto, sea posible la moderación judicial de las cláusulas ni la integración del contrato con una norma de derecho supletorio nacional, salvo en beneficio exclusivo de la persona consumidora, como ocurriría cuando la cláusula afectada de ineficacia recayere sobre un elemento esencial del contrato que determine su subsistencia.

Es decir, el incumplimiento de los requisitos de información previa al contrato produce como sanción, la posible nulidad del contrato, que será parcial, si la información deficitaria sólo afectara a alguna condición general, o bien total del contrato de préstamo, si la omisión de la información afectaré a todas las condiciones del contrato, como ocurriría si se omite por el acreedor el suministro de la información precontractual o la entrega de la oferta vinculante. Nulidad que, por otra parte, actúa «ope legis» o por ministerio de la Ley y, en consecuencia, como han destacado las SSTS de 9 mayo y 13 septiembre 2013, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial y también en el registral; por lo que la exclusión por el registrador de la propiedad de las cláusulas afectadas o la no inscripción de la hipoteca, en su caso, no queda subordinada a su previa declaración judicial (sin perjuicio del posible recurso o que las partes puedan contender acerca de su validez), cuando la apreciación de la misma puede hacerse de forma objetiva, como ocurre con las cláusulas incluidas en la llamada doctrinalmente «lista negra» recogida en los arts. 85 a 90 TRLGDCU, o cuando la misma viene provocada por la falta de algún requisito especifico exigido por la legislaciónsectorial aplicable respecto del proceso de contratación.

LA SUBSANACIÓN DE LOS DEFECTOS DE INFORMACIÓN ES POSIBLE ANTES DE LA INSCRIPCIÓN.- 4. Por tanto, la omisión de la entrega al consumidor de la oferta vinculante impide la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en su conjunto, sin que proceda inscripción parcial alguna, en caso de que ello fuere posible (vid. Resolución de 20 junio 2016), ya que la deficiencia informativa afecta a todas las cláusulas contractuales.

El contrato de préstamo hipotecario con consumidores se perfecciona con la firma de la escritura pública, no en un momento anterior de forma privada, porque la oferta vinculante sólo obliga al acreedor profesional a contratar en los términos de la misma, pero el deudor goza del derecho de reflexión o deliberación previo a la prestación del consentimiento durante al menos tres días (art. 30.2 de la Orden EHA 2899/2011), alternativa en este contrato de préstamo o crédito al derecho de desistimiento existente en otros tipos de contratos de adhesión con consumidores.

Pero, además, la circunstancia de que la inscripción de la hipoteca tenga carácter constitutivo, lo que genera normalmente que la efectividad del préstamo o crédito queden condicionados a esa inscripción (así [1] unas veces es condición para la entrega del dinero o la disposición del crédito, [2] otras se constituye como una condición suspensiva del contrato [3] y otras como una causa de vencimiento anticipado de la obligación de restitución), provoca importantes consecuencias sobre la ineficacia del contrato, entre ellas, que el contenido concreto del contrato de préstamo hipotecario o del derecho real de hipoteca que lo garantiza, hasta el momento de su efectiva inscripción, pueda alterarse mediante la subsanación de aquellos errores cometidos en el otorgamientoque impidan su inscripción y sean puestos de manifiesto por el registrador en su nota de calificación. También podrá modificarse el contrato, en favor del consumidor, mediante la adaptación de sus cláusulas a la legalidad sustantiva igualmente puesta de manifiesto por la calificación registral, ya que el Registro de la Propiedad es una institución al servicio de la seguridad jurídica preventiva (cfr. art. 9.3 CE) que, como tal, actúa ex ante, evitando litigios y situaciones de conflicto con el carácter preventivo y cautelar propio de su naturaleza, y en el campo del que ahora se trata de protección del consumidor, actúa mediante la exclusión de la cláusula abusiva del contrato antes que pueda haber comenzado a desplegar sus efectos sobre el prestatario.

Ello no supone, en ningún caso una integración registral del contenido abusivo del contrato de préstamo hipotecario, vedada también al registrador por la legislación hipotecaria (Resoluciones de 16 y 17 diciembre 1996), sino una circunstancia derivada de la operativa del principio de efectividad de la protección de los consumidores dentro del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, y de las exigencias del principio de determinación registral cuando se vea afectada la responsabilidad hipotecaria u otros elementos esenciales del derecho real de hipoteca.

La suspensión de la inscripción tampoco obliga a las partes a una moderación del contenido del contrato, porque, como ya se expuso en la Resolución de 20 junio 2016, la denegación registral de una estipulación abusiva supone la eliminación formal de la misma, y posibilita un nuevo acuerdo entre partes y «ex novo» pactar [2] una mejora de la cláusula dejada sin efecto porque la calificación registral ha restablecido el equilibrio contractual y el consumidor con pleno conocimiento de causa y adquiriendo una posición dominante, puede prestar un consentimiento libre e informado a una cláusula concreta o, en su caso, al conjunto del contrato, posibilitando su ratificación, modificación favorable o el rechazo a mantener la cláusula denegada por abusiva, no obstante los defectos formales o sustantivos que se hubieran puesto de manifiesto.

A este respecto ya ha tenido esta Dirección General ocasión de manifestarse en Resoluciones como las de 13 septiembre 2013, 5 febrero 2014 o las 22 enero, 28 abril y 25 septiembre 2015 y 19 octubre 2016, en el sentido que el registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma –normal o reforzada– que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc».

La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidaddel proceso de contratación que culmina, en el sentido antes señalado, en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador de la Propiedad, como ya se ha indicado, no sólo puede sino que debe comprobar si en el proceso de contratación han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión recogido en los arts. 5.1, 7 y 8 LCGC. Este control de incorporación, como han tenido ocasión de señalar las Sentencias del Tribunal Supremo antes citadas, se refiere a los requisitos de información que afectan al contenido de las cláusulas incorporadas al contrato y posibilitan una adecuada formación de la voluntad contractual del consumidor y su real conocimiento y comprensión de los términos del contrato, es decir, tanto de las consecuencias económicas que supone para él el contrato celebrado, como de su posición jurídica en el mismo y de los efectos que su incumplimiento puede ocasionarle y asume.

Es cierto a este respecto, como señala el registrador de la Propiedad en la nota de calificación, que la Resolución DGRN de 19 octubre2016 señaló que el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia, en cuanto genera la nulidad del contrato (cuando afecta a todas las condiciones generales), constituye en principio un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido tales requisitos, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, esta doctrina deber ser matizada atendiendo a las particularidades de la normativa de protección de los consumidores, por un lado, en el sentido que también podrá paliarse ese riguroso efecto si se acredita por el acreedor o el deudor reconoce que ha existido una auténtica negociación respecto de las cláusulas afectadas y, en segundo, lugar, cuando el propio prestatario libre e informadamente consienta o se aquiete a la aplicación de la cláusula o cláusulas abusivas, porque en tal caso esa nulidad queda convalidada.

RENUNCIA A LA INEFICACIA DE LA CLÁUSULA ABUSIVA.- A este respecto debe recordarse que es doctrina consolidada del TJUE (Sentencias de 4 junio 2009 –asunto Pannon– y de 21 febrero 2013 –asunto Banif Plus Bank–), recogida por el Tribunal Supremo español en su Sentencia de 9 mayo 2013, que el consumidor goza del derecho a renunciar al régimen de protección de la Directiva 93/13 respecto de una o varias concretas cláusulas del contrato, y así señala que «el juez nacional no tiene, en virtud de la Directiva, el deber de excluir la aplicación de la cláusula en cuestión si el consumidor, tras haber sido informado al respecto por dicho juezmanifiesta su intención de no invocar el carácter abusivo y no vinculante de tal cláusula» de tal forma que «cuando considere que tal cláusula es abusiva se abstendrá de aplicarla, salvo si el consumidor se opone».

De igual manera, el registrador de la Propiedad, aunque no sea juez, tampoco puede rechazar la prestación expresa del consentimiento, por parte del deudor, a unas determinadas condiciones contractuales a las cuales se adapta a posteriori una oferta vinculante; [1] si ese consentimiento se otorga después de haber sido informado adecuadamente por la nota de calificación registral de la no vinculación para él de esas cláusulas o del contrato en su conjunto [no son equiparables, ya que la liberación respecto del contrato implica la restitución del dinero, es decir, una amenaza insuperable a la libertad contractual][2] y se presta consentimiento expreso en escritura pública. Piénsese, además, que, en caso contrario, el efecto que se produce, es decir, la obligación de restitución de todo el dinero recibido [persiste el temor a la nulidad total: inadmisible], el cual puede haberse invertido en la finalidad para la que se pidió, resultaría perjudicial para el deudor al impedir la subsistencia del contrato.

REQUISITOS DE LA RE-NEGOCIACIÓN SUBSANATORIA.- 6. En este contexto la afirmación de ciertos sectores doctrinales, de la que se hace eco la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 14 marzo 2016 (Sección Quinta, número de resolución 156/2016), de que en los contratos por adhesión con condiciones generales de la contratación predispuestas, no se puede eliminar el carácter abusivo de una cláusula incorporada por medio de la negociación plasmada en una novación hipotecaria, porque la negociación posterior, a priori, no puede convalidar las condiciones generales nulas, porque la rebaja del carácter perjudicial del abuso no lo elimina sino que lo modera, también debe ser matizada.

Así, en primer lugar, la propia sentencia señala que para que esa negociación posterior pueda convalidar la cláusula abusiva es necesario [1] que previamente se elimine del contrato esa cláusula abusiva [implica comunicación de la eliminación], y se parta de una verdadera libertad contractual, o sea, que cuando haya cláusulas abusivas es necesario que antes de un nuevo pacto que sustituya al nulo por abusivo es necesario liberar expresamente a la persona consumidora de la cláusula abusiva; y eso es precisamente lo que se produce con la calificación registral denegatoria ya que conforme al art. 130 LH la ejecución directa hipotecaria sólo podrá operar sobre la base de los pactos que hubieran sido objeto de inscripción.

En segundo lugar, porque el supuesto objeto de este recurso, en el que ninguna cláusula se entiende incorporada al contrato, se asemeja más a aquel en que la ineficacia de la cláusula abusiva impide la subsistencia del contrato con perjuicio para el consumidor, supuesto en el cual la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea flexibiliza los efectos rigurosos de tal ineficacia, permitiendo la integración del contrato con la norma supletoria correspondiente del derecho nacional [cuanto mejor con las condiciones generales del contrato que benefician a la persona consumidora y que están en la misma escritura afectada por la falta de transparencia].

Y, por último, porque precisamente lo que las partes hacen en el presente supuesto, al pactar una novación extintiva del contrato y no meramente una novación modificativa, es extinguir la obligación primitiva sustituyéndola por una nueva en que sí se cumplan los requisitos legales, y, adicionalmente, liberan al prestatario de las consecuencias perjudiciales que esa novación tiene para él, al no exigirse la restitución automática de las cantidades recibidas, sustituyendo la misma por una devolución periódicaen los mismos términos en que originariamente se habían pactado [este resultado se obtiene, precisamente mediante la integración del contrato a favor de la persona consumidora].

No debe olvidarse, a este respecto, como señala el recurrente, que la conversión de la obligación de restitución que procedería del préstamo anterior en una nueva obligación está motivada por haber intentado hacer valer el acreedor frente al deudor una cláusula abusiva, como lo es el vencimiento anticipado por falta de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando la causa de ello no es imputable al deudor (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 diciembre 2009), como ocurre el en presente supuesto con la falta de la oferta vinculante.

ARGUMENTOS ADICIONALES DEL REGISTRADOR.- 7. Aclarada la validez del negocio presentado a inscripción, tanto desde el punto de vista estrictamente civil, como desde el ámbito de la normativa de la protección de los consumidores, procede examinar el argumento del registrador de la propiedad acerca de que, aun en tal caso, la inscripción no es posible porque la obligación de restitución que surge de la segunda escritura de préstamo hipotecario, ya se considere éste como un nuevo préstamo, ya se considere como un reconocimiento de deuda, es consecuencia de la entrega de un dinero realizada con anterioridad a la entrega de la información precontractual que legalmente debe darse al consumidor, y por tanto, lo procedente es la efectividad de la [1] devolución del primitivo préstamo, [2] la entrega de la oferta vinculante [3] y finalmente la nueva entrega del dinero por parte del acreedor al prestatario. […]

Es cierto que entre los efectos derivados del simple reconocimiento de deuda no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida, sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de «operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce» (vid. Sentencia de 27 noviembre 1999). En este sentido, el propio Tribunal Supremo ha aclarado que el llamado por algunas Sentencias de la Sala Primera «efecto constitutivo» del reconocimientode deuda no supone la extinción de la deuda anterior o su sustitución por una obligación de distinta naturaleza, sino que con tal expresión se describe el efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico.

Sólo existiría sustitución de la obligación reconocida por la nueva resultante del reconocimiento en caso de que se hubiera producido una novación extintiva o propia de la primitiva obligación, la cual (con arreglo al principio según la cual la novación extintiva exige una declaración terminante o una incompatibilidad entre la antigua y la nueva obligación: art. 1204 CC) ha de constar expresamente en la escritura de reconocimiento, según establece el art. 1224 CC (vid. Sentencias de 28 enero 2002 y 16 abril 2008). Pues bien, esta circunstancia, como consta en los hechos, es la que tiene lugar en el supuesto que nos ocupa, por lo que no cabe duda de que nos encontramos ante la garantía de una nueva obligación que ya no tendrá su causa en el préstamo previo aunque se haga una referencia expresa al mismo, sino que se tratará de un nuevo préstamo en que la entrega se ha sustituido por la excusa o, prórroga si se quiere, de la obligación de restitución. […]

En consecuencia, la DG estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Ver artículo de Enrique Amérigo.

 

238.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE: NO ES INSCRIBIBLE.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Estepa, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación judicial de una liquidación de bienes gananciales.

Hechos: Se trata de un auto dictado un procedimiento de liquidación de gananciales por el que se homologa judicialmente el acuerdo alcanzado por las partes.

El registrador, deniega la inscripción, alegando que los documentos privados no son inscribibles, y no pierden su carácter por la simple homologación judicial, por lo que es necesario presentar escritura pública de liquidación de gananciales debidamente anotada en el Registro Civil (art. 3 L.H. y reiterada doctrina de la DGRN).

El recurrente manifiesta su disconformidad con el motivo de denegación al entender que según lo establecido en el artículo 1216 del Código Civil y 317.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los secretarios judiciales.  Y que el documento presentado es parte del convenio regulador de los efectos de la nulidad, separación o divorcio,

Decisión: La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Nuestro Centro Directivo se ha pronunciado en numerosas ocasiones sobre el tema considerando el convenio regulador como negocio jurídico, propio y específico, que goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Pero éste no deja de ser un acuerdo privado que requiere de la correspondiente aprobación judicial.

El reconocimiento que se le confiere al mismo en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, suponen  un marco adecuado para producir asientos registrales, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico matrimonial.

Por otro lado, afirma con rotundidad la DG que la mera homologación judicial de un acuerdo privado relativo a un proceso no puede ni debe tener acceso al Registro, debiendo ser objeto de elevación a escritura pública notarial si se pretende su incorporación a los libros del registro.

Lo anterior, viene justificado por el  principio de titulación pública consagrado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, siendo muy excepcional los supuestos en los que se permite la mutación jurídico real en documento o instancia privada con plena relevancia registral, sin que en este caso pueda encajarse en alguna de estas excepciones.

La DG, basándose en el concepto que de esta nos da el Código Civil y la ley jurisdiccional Civil, ha elaborado una doctrina ya reiterada sobre el  supuesto de hecho ante el que nos encontramos, así, en una Resolución de 6 de septiembre de 2016 señaló que: «‘‘ la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Basándose en lo expresado, en el caso que nos ocupa no resulta la relación del proceso con el previo de nulidad, separación o divorcio. Y además, en el convenio inicial recoge una estipulación  que establecía que la liquidación de la sociedad de gananciales se haría en un momento posterior, judicial o extrajudicialmente.

Y por esa la falta de conexión entre la acción entablada que conlleva a la liquidación de la sociedad conyugal con una situación de crisis matrimonial despojan a este documento en cuestión de su excepcional habilitación para acceder al registro, al no poder ser considerado como parte del convenio inicialmente propuesto pero no realizado.(MGV)

239.* SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. TRACTO SUCESIVO. BASTA QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA LOS HEREDEROS LEGALES DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento por el que se ordena la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.

Hechos:

Se trata de un mandamiento en el que se testimonia una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva por la que se ordena inscribir determinada  finca registral  a favor de los demandantes, habiéndose allanado la parte demandada.

 El registrador suspende la inscripción, por no resultar del título presentado que el procedimiento se haya seguido contra uno de los  cotitulares registrales, y en caso de fallecimiento de éste, contra sus herederos. Sin que quede acreditado debidamente la condición de herederos del titular registral de los demandados.

La recurrente alega que se acompañó el escrito de interposición de demanda testimoniado por el referido Juzgado, del cual resulta que el cotitular registral mencionado falleció y por ello se demanda a su viuda y sus hijos.

Decisión: La Dirección General  estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Comienza explicando que el problema planteado  entronca con el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.

 Este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, circunstancia, que debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Ya que  el respeto a la función jurisdiccional, que  impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos  los registradores de la Propiedad, no excluye  la obligación de calificar determinados extremos, entre los que está el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia.

Asimismo hace referencia a una  Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, de la que se deriva que el registrador “debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica”.

 En los casos en que interviene una herencia yacente, nuestro Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

 Doctrina que ha quedado matizada  en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesadoen la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Lo anterior implica que se admitiría  el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni su aceptación.

En el caso que nos ocupa  consta que la demanda se ha dirigido frente a quienes tienen la condición de herederos legales de los titulares registrales, cuya legitimación pasiva ha sido considerada como suficiente en el procedimiento judicial, por lo que no puede apreciarse la indefensión alegada por el registrador. (MGV)

 

241.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIN DEMANDA NI REQUERIMIENTO DE PAGO AL ADQUIRENTE DE LA FINCA QUE INSCRIBIÓ SU ADQUISICIÓN ANTES DE INICIARSE EL PROCEDIMIENTO

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir testimonio de un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos: se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria y el registrador califica negativamente por no constar que ha sido demandado ni requerido de pago sino meramente notificado de la existencia del procedimiento el tercer poseedor cuya inscripción es anterior a la fecha de la expedición de la certificación de dominio y cargas.

La DGRN, tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, realiza las siguientes afirmaciones:

1) El artículo 132 LH, en relación con el artículo 685 LEC, exige al Registrador que califique que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a los terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.

2) Por su parte, el artículo 685.1 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. Frente a la postura inicial del Tribunal Supremo –con arreglo a la cual era necesaria una “conducta positiva” a cargo del adquirente no siendo suficiente con la inscripción registral-, en la actualidad y con arreglo a la STC de 8 de abril de 2013“(…) la inscripción en el Registro produce la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos “erga omnes”, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral”. Por ello, a juicio del Centro Directivo,

1) Si antes de la interposición de la demanda, el tercer adquirente tiene su título inscrito quedando por lo tanto suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor, desde el momento en que éste conoce el contenido de la titularidad publicada, debe ser demandado y requerido de pago.

2) En aquellos casos en los que no se hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados ni se hubiera inscrito en el momento de formular la demanda sino que la inscripción es posterior y aparece en la certificación registral, deberá ser entonces, tras la expedición de la certificación cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento.

En el caso resuelto en este expediente, la tercera poseedora, una vez que fue notificada de la existencia del procedimiento, promovió un incidente de nulidad de actuaciones solicitando la suspensión de la subasta, incidente que fue desestimado por entender que no se ha producido indefensión que justifique la nulidad. Con cita en la R. de 2 de agosto de 2016, la DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que: “(…) existe un auto dictado por el juez competente que se pronuncia expresamente declarado que no ha existido indefensión y que ha sido correcta la tramitación del procedimiento en lo que se refiere al llamamiento al proceso de la tercera poseedora. Porque, si bien el registrador debe velar por la intervención del tercer poseedor en el procedimiento en la forma dispuesta por la legislación invocada, una vez una resolución judicial firme decida sobre dicha cuestión, no le compete cuestionar la oportunidad de tal decisión conforme al artículo 100 RH”. (ER)

 

242.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA FRENTE A LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS E INCIERTOS DEL TITULAR REGISTRAL SIN NOMBRAMIENTO E INTERVENCIÓN DE DEFENSOR JUDICIAL

Resolución de 22 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de El Campello, por la que se suspende la inscripción de un testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas expedidos en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Hechos:

Se trata de un decreto de adjudicación, presentado junto con el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente a los herederos desconocidos e inciertos del titular registral, en este caso, hipotecante no deudor, cuando no consta el nombramiento e intervención de un defensor judicial de la herencia yacente y dándose la circunstancia de ser el deudor hermano de la causante.

El registrador, en su nota, alega que la demanda se ha dirigido contra los ignorados herederos de la titular registral y al no constar el emplazamiento a personas determinadas como posibles llamados a la herencia, se ha de suspender la inscripción por aplicación del principio de tracto sucesivo.

Por su parte el recurrente considera que no ha habido indefensión procesal de la titular registral fallecida, toda vez que en el  procedimiento se encontraba demandado, y debidamente notificado, el hermano de la fallecida, el cual, tal y como puso de manifiesto el Juzgado podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, actuando así en nombre de los ausentes o desconocidos.

Decisión:

La  Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a que es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha devenir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), lo que implica desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y derivando a su vez de la legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Lo anterior provocará  el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

El respeto a la función jurisdiccional no va a excluir la obligación del registrador de calificar determinados extremos, entre los que no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, lo que implica poder no practicar el asiento solicitado si existe algún obstáculo derivado del registro.

Cuando interviene la herencia yacente, nuestra Dirección General impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

La doctrina anterior se ha matizado en el sentido de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

Por su parte, la doctrina jurisprudencial, admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo, si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

En el caso que nos ocupa la demanda se dirige frente al deudor no hipotecante, y frente a los ignorados herederos de la hipotecante no deudora. Junto con la documentación se acompaña un mandamiento  en el que se afirma que «al estar demandando el  hermano de la fallecida, el mismo podría haber defendido la posición de la causante y de la herencia yacente, sin que por tanto se haya producido indefensión de la misma».

En base a lo anterior se debe de dilucidar si dicha apreciación del Juzgado es suficiente para que el registrador practique los asientos ordenados o si, por el contrario se deben acreditar determinadas circunstancias.

Llega a la conclusión  de que, en el supuesto de este expediente, el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y no consta la forma en que se hayan producido las notificaciones a esos herederos indeterminados, ni si se ha llevado a cabo una investigación, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de la titular de la finca, que pudieran excluir a su hermano.

Y pese a que el tribunal considere que no se ha producido indefensión de la herencia por ser el deudor hermano de la fallecida, no consta que se hubiese apreciado esta circunstancia desde un principio, ni que el parentesco en cuestión, implique por sí solo, el carácter de heredero de su hermana.

Asimismo se ha de tener en cuenta, que su posición contractual de deudor no hipotecante, supone, que no tiene intereses confluyentes con la fallecida que, es hipotecante no deudora, puesto que podría quedar liberado del pago de la deuda por la ejecución de la finca. Salvo, que se hubiese acreditado el carácter de heredero de su citada hermana, en cuyo caso, sí se vería perjudicado por la ejecución de la finca lo que justificaría su interés en la defensa de la herencia yacente.

En base a las especiales circunstancias que concurren en el caso la DG confirma el defecto apreciado por el registrador. Pero considerando que es fácilmente subsanable si se acredita la condición de heredero, testamentario o legal, del deudor demandado. Y en su defecto, debería nombrarse un defensor judicial.

Comentario: Como vemos es un caso distinto del contemplado en la resolución de 26 de abril de 2017, pues en esta sí se permitió la ejecución hipotecaria contra la herencia yacente, sin nombramiento de defensor judicial, pues habían sido citados los presuntos herederos. Por tanto, para exigir o no el nombramiento de defensor o administrador judicial de una herencia yacente, lo esencial es la forma en que se diga por el juzgado cómo se han hecho las pertinentes notificaciones. A su vista calificaremos de forma negativa o positiva. (MGV)

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244.** CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES A INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DECLARADA NULA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE SUS TITULARES. 

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Almonte, por la que se suspende las cancelaciones ordenadas en un mandamiento judicial. 

Hechos: se presenta en el Registro de la propiedad mandamiento derivado de sentencia firme declarando la nulidad de un contrato de compraventa ordenando restituir al actor su cuota de propiedad y la cancelación de la inscripción de venta a la que se refería el contrato anulado así como las inscripciones posteriores.

El Registrador alega los siguientes defectos:

1º.- No constan las circunstancias personales del demandante ni del demandado.

2º.- No se identifica la finca registral.

3º.- Al no figurar la finca registral, se desconoce si existen más personas que tendrían que haber sido parte en el procedimiento o haber prestado su consentimiento por exigencias de los principios de tracto sucesivo y de legitimación registral.

4º.- No se identifican los asientos concretos posteriores a cancelar.

Subsanados los tres primeros defectos, la DGRN desestima el recurso y tras recordar su doctrina sobre calificación de documentos judiciales, señala:

Primero.- La declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial no determina la cancelación automática de los asientos posteriores si los titulares de dichas titularidades y cargas posteriores (y sin que se haya practica anotación de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos) no han sido parte. Para que la sentencia despliegue su eficacia cancelatoria es necesario que, al menos, hayan sido emplazados en el procedimiento.

Segundo.- Todo documento que pretenda tener acceso al Registro, debe cumplir con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, y ello, aunque se trate de un documento judicial. Si lo que se pretende es la cancelación de asientos vigentes, deberá especificarse qué asiento o asientos deben ser objeto de cancelación. (ER)

245.*** HIPOTECA. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE IMPUESTOS Y GASTOS AL PRESTATARIO

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. (CB)

EL CASO.- Mediante escritura de 8 noviembre 2016, se formalizó un préstamo con garantía de hipoteca otorgada por personas físicas consumidoras a favor de «Liberbank, S.A.», con destino a «otras financiaciones a familias», en la que se grava una vivienda que constituye su residencia habitual.

Dicha escritura fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad y el 16 diciembre 2016 se practicó la inscripción correspondiente, pero con suspensión de algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario […] entre la que se encuentra una cláusula de imputación de gastos por pago de impuestos. La DGRN revoca la nota. […]

Debe recordarse que […] el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada […] es o no ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar [1] otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, [2] ni tampoco aquellos defectos puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de impugnación, [3] o aquellos respecto a los que, aun habiendo sido recurridos, el registrador ha procedido a rectificar la calificación y acceder a su inscripción en el informe.

En este caso, se ha recurrido únicamente [1] el rechazo de la cláusula financiera quinta de «gastos», en cuanto a la imposición a la parte prestataria de la obligación de pago del IAJD derivado del préstamo hipotecario, [2] y la imposición, igualmente al deudor de las costas procesales y honorarios de abogado y procurador.

La estipulación quinta de la escritura es del siguiente tenor«Quinta: Gastos a cargo de la parte prestataria Serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos futuros, o pendientes de pago siguientes: a) Gastos de tasación y comprobación registral del inmueble hipotecado realizados con carácter previo a la firma de esta escritura, b) Aranceles notariales y registrales relativos a la formalización del préstamo y constitución (incluidos los de la expedición de la primera copia de la presente escritura para la entidad y en su caso, los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos derivados del otorgamiento de la carta de pago c) Impuestos devengados por esta operación, salvo en el caso de préstamos formalizados en consumidores, en los que se excluirán los impuestos que por ley resulte sujeto pasivo la entidad d) Gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de impuestos e) Los derivados de la conservación y seguro de daños del inmueble hipotecado f) Los derivados del seguro de vida de la parte prestataria, caso de que se hubiere pactado la obligación de contratarlo para obtener el préstamo en las presentes condiciones g) Gastos de correo, según las tarifas oficiales aplicables en cada momento h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad dirigida a la concesión o administración del préstamo».

GASTOS POR IMPUESTO AJD.- 2. En cuanto a la cláusula de imputación del pago de «los impuestos que devengue la operación de préstamo» al prestatario, salvo los que, tratándose de consumidores, «por ley resulte sujeto pasivo la entidad crediticia» […]

No obstante, el Alto Tribunal -Sala Civil-, en la citada Sentencia, siguiendo el criterio de la Sala Contencioso-administrativa, considera, en primer lugar, que la exención de tributación, a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, del otorgamiento de préstamos cualquiera que sea la forma en que se instrumente (art. 45.I.B.15 TRLITPyAJD), o la no sujeción por tal concepto de los préstamos sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido -los concedidos por entidades financieras- que también están exentos de este impuesto (art. 20.Uno.18.ºc de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido), conduce a su tributación por el concepto de Actos Jurídicos Documentados […]

La STS 23 diciembre 2015 […] argumenta que, como el art. 29 TRLITPyAJD indica que será sujeto pasivo del impuesto por el concepto tributario de AJD «el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo [1] en lo que se refiere a la constitución del derecho (en cuanto adquirente del derecho real de hipoteca que es lo que verdaderamente se inscribe) [2] y, en todo caso, porque las copias autorizadas se expiden a su instancia [3] y es la principal interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria. Este interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria se materializa, según el TS -Sala Civil-, en que permite al prestamista obtener un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2.º LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

3. Ahora bien […] en cuanto al sujeto pasivo en el concepto impositivo de Actos jurídicos Documentados, el art. 68 RITPyAJD establece que «será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan», añadiendo en su párrafo segundo que «cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario», lo que lleva a concluir que también por el concepto de AJD, el sujeto pasivo es el prestatario.

Así se ha manifestado la jurisprudencia de la Sala competente del TS, la Sala Tercera […] que señala reiteradamente que la constitución de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito está sujeta al IAJD, y que conforme a la legislación fiscal el sujeto pasivo es el prestatariopor entender que el «derecho» a que se refiere el precepto (art. 29 TRLITPyAJD) es el préstamo mismo, aunque se encuentre garantizado con hipoteca [al elegir entre las distintas posibilidades existentes las peores para la persona consumidora la sala usa una interpretación contra persona consumidora que le está vedada por los arts. 9.2 y 51 CE].

Esta doctrina de la Sala Contencioso-administrativa del TS ha sido seguida, apartándose del criterio recogido en la STS de 23 diciembre 2015, con posterioridad a la misma, por diversas Salas Civiles de Audiencias Provinciales, de lo que son ejemplos las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 9 junio 2016 y de Oviedo de 25 noviembre 2016.

Por último, debe señalarse que, a este respecto, que el Auto número 24/2005, de 18 enero, del Pleno del Tribunal Constitucional (reiterado por la Sentencia número 223/2005, de 24 de mayo) resolvió negativamente la posible inconstitucionalidad del citado art. 68.2.º RITPyAJD, declarando, entre otras cosas, que «es una opción de política legislativa válida desde el punto de vista constitucional que el sujeto pasivo de la modalidad de «actos jurídicos documentados» lo sea el mismo que se erige como sujeto pasivo del negocio jurídico principal (en el impuesto sobre el valor añadido o en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), tanto cuando se trata de préstamos con constitución de garantías (aunque la operación haya sido declarada exenta en ambos impuestos), como cuando se trata de constitución de garantías en aseguramiento de una deuda previamente contraída, pues en ambos supuestos se configura como obligado tributario de aquella modalidad impositiva a la persona que se beneficia del negocio jurídico principal: en el primer caso, el prestatario (el deudor real); en el segundo supuesto, el acreedor real (el prestamista)».

En consecuencia, dada la asignación legal de competencias jurisdiccionales y la constitucionalidad del art. 68 RITPyAJD antes expuesta, este Centro Directivo se ha de inclinar por la legalidad y no abusividad de la cláusula que nos ocupa […]

La alegación del registrador de la Propiedad calificante en su informe de que la redacción de la letra c) de la cláusula adolece de ambigüedad, ya que sólo refiere a impuestos devengados por préstamos, por lo que no queda claro si incluye o no el IAJD, debe ser rechazada ya que como se ha expuesto anteriormente, el hecho imponible tanto por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas como por el concepto de AJD debe entenderse referenciado al préstamo y no a la hipoteca. Otra [es lo mismo] podría ser la solución si se hubiere señalado, como defecto suspensivo de la inscripción, la falta de transparencia objetiva de dicha cláusula por su carácter meramente declarativo, sin una concreción referida a lo que ocurre realmente en el contrato que se formaliza, que informe adecuadamente al consumidor de las obligaciones que verdaderamente asume; pero al no haber sido así, no procede entrar a valorar en este expediente las consecuencias de esta circunstancia.

GASTOS PROCESALES.- […] en el recurso se señala, que la cláusula quinta analizada, en ningún momento hace referencia alguna a la atribución a la parte prestataria de ninguno de los gastos procesales mencionados por el registrador, ya sean las costas procesales propiamente dichas, ya sean los honorarios de abogado y procurador. La simple lectura de la citada cláusula basta para comprobar la realidad de la afirmación del recurrente, por lo que también en este punto debe revocarse la nota de calificación registral, aunque la propia inexistencia de esa atribución de gastos impide la constancia de circunstancia alguna en la inscripción por dicho concepto.

Por todo lo cual, aun concurriendo todos los presupuestos de aplicación de la normativa de consumidores, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto a los extremos recurridos.

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246.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO POR CADUCIDAD. NO PRECISA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. RECURSO. LEGITIMACIÓN

Resolución de 24 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la calificación de una instancia por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos correspondientes. 

Hechos: se presenta instancia privada solicitando la cancelación por caducidad del artículo 82 LH de una condición resolutoria.

– El Registrador suspende la calificación por no acreditarse el pago, la exención o la no sujeción a los impuestos.

– El recurrente, Notario, interpone recurso gubernativo alegando:

1) La doctrina de la DGRN sobre si el registrador puede declarar de oficio la no sujeción o exención del impuesto.

2) Que un documento privado no está sujeto al concepto de AJD.

3) Que no hay hecho imponible toda vez que la condición resolutoria se extingue automáticamente por caducidad y porque no hay acto o contrato liquidable ni título inscribible.

4) Que no hay base imponible por cuanto que la mutación jurídico real no la produce la instancia sino que se ha producido antes y fuera de ella.

La DGRN realiza las siguientes afirmaciones:

1) La decisión del Registrador conforme al artículo 255 LH de suspender la calificación del documento es susceptible de recurso ex artículo 324 LH.

2) La legitimación para la interposición del recurso se regula en el art. 325 LH. La letra “b” del citado precepto reconoce legitimación “al Notario autorizante o aquél en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso”.

En el caso resuelto, el recurrente resulta ser un Notario pero que no actúa en su condición de tal sino que es una de las dos personas que firma la instancia privada solicitando la cancelación de la condición resolutoria. Frente a la opinión del Registrador – plasmada en el informe -, la DGRN le reconoce legitimación para recurrir, no por su condición de Notario, si no por su condición de firmante de la instancia quedando englobado en la letra “a” del art. 325: “la persona natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto (…)”.

3) La interpretación de los arts. 254 y 255 LH: es doctrina registral reiterada (R. de 12 de setiembre de 2016) que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos. Ahora bien, la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos. No obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la Administración Tributaria ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción respecto del impuesto que aquél consideró aplicable, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el adecuado desenvolvimiento de la actividad jurídica registral.

       En el caso resuelto por esta Resolución, – instancia privada solicitando la cancelación por caducidad de una condición resolutoria-, carece de fundamento la decisión del Registrador toda vez que al tratarse de un documento privado queda excluida la posibilidad de quedar sujeto al impuesto de AJD y tampoco queda sujeto a ninguna de las modalidades del ITP o del ISyD o a la Plusvalía Municipal ya que no documenta ninguna transmisión patrimonial onerosa, ni gratuita, ni ninguna operación societaria sino que se limita a solicitar que el registrador cancele un determinado asiento en aplicación de un determinado precepto. (ER).

247.*** DESHEREDACIÓN DE TODOS LOS HIJOS Y SUS DESCENDIENTES. CAUSA Y DETERMINACIÓN DE LOS AFECTADOS.

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.

Supuesto de hecho.

Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por la única heredera del causante, su viuda, tras resultar desheredados en el testamento todos los hijos y nietos mediante el siguiente texto: «deshereda a sus hijas doña C. G. G., doña E. G. G., doña A. G. G. y doña B. G. G., habidas de su anterior matrimonio con doña E. G. A., y a todos los descendientes de éstas, por la causa establecida en el artículo 853, número 2.º del Código Civil».

¿Están los herederos desheredados suficientemente determinados para reconocer eficacia inmediata a la desheredaciónNO en lo que se refiere a los descendientes de los hijos.

¿En un caso como este será necesario el consentimiento de los nietos desheredados o, en su defecto, una declaración judicial confirmatoria de la causa de desheredaciónSI.

Doctrina de la Resolución.

I Requisitos de la declaración de desheredación: en cuanto declaración de voluntad que es, la desheredación ha de ser expresa y determinada.

La determinación se proyecta en un doble sentido: (i) determinación (expresión) de la causa legal. (ii) Determinación en cuanto a la identificación suficiente del legitimario desheredado.

II Determinación de la causa de desheredación:  ha de ser una de las tipificadas por la ley y ha de ser anterior al otorgamiento del testamento. La expresión de la causa puede hacerse, bien por referencia a la norma que la tipifica, bien mediante la imputación de la conducta tipificada.

 III Determinación del desheredado: La determinación del sujeto ha de exigirse con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (cfr. artículo 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado».

IV Capacidad del desheredado: es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación.

Y aunque es cierto que el Código Civil -a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas- no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa.

V Prueba de la desheredación: En nuestro sistema, de conformidad con una reiterada doctrina jurisprudencial, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba sólo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria.

VI Eficacia de la desheredación testamentaria: con carácter general, en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

No obstante, esta doctrina no empece para que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo, un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa.

Conclusión: Debe poder deducirse del título de la sucesión, o de la herencia la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por ello, y aunque no deban intervenir en la partición ni contar con su consentimiento, es preciso que la escritura pública de herencia contenga los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes. En consecuencia, deben ser identificados los desheredados a los efectos de determinar que efectivamente son imputables por lo que se refiere a la causa de desheredación.

Comentario.

Se trata de una materia que ha sido tratada en varias ocasiones en los últimos años por el Centro Directivo, que ha consagrado una doctrina consolidada. Interesa destacar, no obstante, la importancia que tiene el que, bien en el testamento, bien en la escritura de partición, consten datos suficientes que permitan deducir la plena legitimación de los otorgantes y la aptitud de los desheredados para ser excluidos al tiempo de hacer la desheredación.

No está exigiendo la resolución actuación probatoria alguna, que sólo procedería en vía judicial en caso de impugnación, sino que se trata de una constancia de datos formulados, bien por el testador, bien por los herederos, que permitan deducir la idoneidad de la desheredación, y su plena eficacia en el ámbito extrajudicial, que es el principio general de partida.  (JAR).

248.*** PACTO SUCESORIO DE MEJORA Y APARTACIÓN. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de pactos sucesorios de mejora y apartación. 

Se decide en este expediente si es inscribible una escritura de pacto sucesorio de mejora y apartación con entrega de bienes que tiene por objeto un bien que pertenece a la sociedad de gananciales; el otorgamiento en la adjudicación de la finca  es el siguiente: «Doña O. R. C. y don J. M. A. adjudican a su hijo don J. M. R. la nuda propiedad del bien descrito (…)» de manera que el esposo adjudica la nuda propiedad que le corresponde en dicha finca, en concepto de apartación, a su hijo que acepta y declara recibido, quedando éste excluido de la condición de legitimario del adjudicante por sí y sus descendientes y, además, queda también excluido del llamamiento intestado; por otro lado, la esposa adjudica la nuda propiedad que le corresponde en dicho bien, en concepto de mejora, con entrega de presente, a su hijo, que adquiere dicha nuda propiedad del bien objeto de la mejora.

Señala el registrador como defecto que es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales entre los cónyuges, para que puedan disponer de sus respectivas adjudicaciones en los bienes que les sean atribuidos.

Recuerda la Dirección General (Resolución de 13 de julio de 2016)que entre los pactos sucesorios admitidos en el artículo 209 de la LDCG, ley 2/2006, de 14 de junio, se encuentran los llamados pactos de mejora regulados en los artículos 214 a 218 de la ley.  El pacto de mejora se define como aquél pacto sucesorio (artículo 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente. De esta definición resulta que el mejorado debe ser tratado como un legatario, identificación que resulta útil para solucionar los problemas de integración normativa. El artículo 215 distingue según el pacto de mejora conlleve o no la entrega de presente de los bienes objeto del mismo al mejorado o adjudicatario. Cuando el pacto de mejora vaya acompañado de la entrega de bienes de presente, como ocurre en el supuesto de este expediente, el mejorado adquirirá desde ese mismo momento la propiedad de dichos bienes (artículo 215). Por el contrario, cuando el pacto de mejora no vaya acompañado de la entrega de presente de los bienes, la transmisión del dominio al adjudicatario o mejorado se produce tras el fallecimiento del mejorante (artículo 217), momento en que tiene lugar la apertura de su sucesión.

El Centro Directivo se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre los efectos del pacto sucesorio de mejora que tiene por objeto bienes gananciales. Así, se ha considerado posible la transmisión por pacto de mejora sin entrega de presente otorgada por un cónyuge sobre un bien perteneciente a una comunidad postganancial, admitiéndose su inscripción como situación jurídica interina, en la que sus efectos definitivos solo se producirán tras la apertura de la sucesión, con las operaciones liquidatorias y particionales correspondientes (Resolución de 13 de julio de 2016).  Por el contrario, se ha rechazado la posibilidad de que un cónyuge, aun el con el consentimiento del otro, transmita de presente por pacto de mejora sus derechos sobre un bien de una comunidad postganancial,  ya que la naturaleza de dicho pacto, en la modalidad de entrega de presente, es dispositiva y la inscripción debe, consiguientemente, reflejar una transmisión actual, sin que los derechos de un solo cónyuge en un bien ganancial o postganancial puedan transmitirse de presente. (Resolución de 19 de abril de 2017).  Ha admitido la aplicación de los artículos 205 a 207 de la LDCG a los pactos de mejora sin transmisión de presente y niega la aplicación de los mismos en la mejora con transmisión de presente, particularmente en relación con la presunción del artículo 207.2.1.º y mientras vivieran ambos disponentes (Resolución de 19 de abril de 2017).

La DGRN señala que en el supuesto objeto de este expediente la disposición debe entenderse conjunta por los cónyuges. Frente a ello, la calificación registral plantea que siendo la causa de la disposición distinta para cada cónyuge (cada cónyuge disponente lo hace en virtud de un negocio jurídico distinto, apartación, en un caso, y pacto de mejora con transmisión de presente, en el otro), éstos no disponen de modo conjunto sino que lo hacen separadamente cada uno en cuanto a sus respectivos derechos en el bien, lo que contradeciría la intransmisibilidad de dichos derechos, proponiéndose para salvar el defecto la previa liquidación de la sociedad de gananciales (lo que exige su previa disolución). Señala la DGRN que esta objeción tendría especial relevancia si se tratase de dos negocios jurídicos que produjesen efectos traslativos distintos (por ejemplo, la disposición de un cónyuge se somete a término o condición suspensiva y la del otro no), o bien se hallasen sujetos a un régimen jurídico esencialmente diverso, con trascendencia tanto frente a las partes como frente a terceros, y con incidencia en los efectos propios de la inscripción (como si un cónyuge dispusiese a título gratuito y el otro a título oneroso). Pero en este caso ambos negocios de disposición son pactos sucesorios y sin negar que son negocios diversos una apartación y un pacto de mejora con entrega de presente, ambos producen un efecto traslativo similar, pudiendo resolverse las distintas consecuencias sucesorias de uno y otro pacto, que serán, fundamentalmente, la exclusión del apartado en la sucesión forzosa y «ab intestato» del apartante (según los términos expresos de la misma) y la colación de la apartación (artículo 227 de la LDCG), y la imputación y colación de la mejora en la herencia del mejorante como atribución gratuita (artículo 245 de la LDCG), sin necesidad de dividir el acto dispositivo en los respectivos derechos de cada cónyuge, pues las cuestiones de exclusión, imputación y colación se resolverán con la determinación de la parte del valor del bien dispuesto a atribuir a cada herencia y, en todo caso, tras el fallecimiento de los disponentes, sin afectar a los efectos inmediatos del acto dispositivo, (R 12 de diciembre de 2016). La idea de imputación de valores en las respectivas herencias subyace en el artículo 1046 del CC. También se refieren a imputación de valor en las respectivas herencias como resultado de actos de disposición testamentaria sobre bienes gananciales los artículos 206 y 207.1 de la LDCG, que entrarían aquí en juego en el momento en que los distintos efectos sucesorios se deban determinar, abierta ya la sucesión de, al menos, uno de los cónyuges. Similar idea se encuentra en el artículo 200.2 de la LDCG, respecto de la adjudicación por el cónyuge comisario de bienes de la sociedad de gananciales no liquidada, previendo que «se imputará su valor por mitad a los respectivos patrimonios». Apartación y pacto de mejora con transmisión de presente de bienes, encajan en la categoría de actos gratuitos, artículo 1274 del CC, siendo aplicables a los mismos idéntico régimen tanto en la adquisición de la propiedad por el beneficiario, como en cuestiones que afectan a terceros, el adquirente no  resulta amparado por la fe pública registral ex artículo 34 de la LH y están sujetos a la presunción de fraude si se realizan en perjuicio de acreedores ex artículo 1297 del CC. (vid, STS de 5 de noviembre de 2013). El  legislador gallego somete ambos pactos sucesorios al mismo régimen general (artículos 209 a 213 de la LDCG), sin perjuicio de sus particularidades; entre estas quizás la que más dudas pueda suscitar, sea la existencia de particulares causas legales de rescisión en la mejora (artículo 218 de la LDCG), que no se prevén para el caso de la apartación, pero la aplicación de estas causas de rescisión legal exigirá siempre la tramitación del correspondiente proceso judicial en que la autoridad judicial determinará la forma de su aplicación al negocio unitariamente celebrado. Por otra parte, cabe citar, en relación con un acto de disposición conjunto sobre un bien de una sociedad de gananciales no liquidada, otorgada por el cónyuge comisario, en el doble concepto de apartación y acto particional, relativos, respectivamente, a los derechos en el bien ganancial del comisario y del cónyuge premuerto, la STSJ de Galicia número 26/2014, de 13 de mayo, que califica este negocio de complejo y confirma su admisión como pacto sucesorio atípico y su tratamiento unitario. Concluye la DGRN señalando que la escritura que da lugar al presente expediente formaliza un acto dispositivo realizado conjuntamente por ambos cónyuges sobre un bien ganancial, lo que no exige liquidación previa alguna, estando disuelta la sociedad de gananciales, ni aun menos no estando disuelta, como sucede en el caso, sin que la presencia una causa sucesoria particular para cada cónyuge pueda alterar el efecto traslativo que refleja la inscripción, ni influya en la aplicación al mismo de los principios registrales, ni comprometa derechos de terceros,  sin perjuicio de los efectos particulares que produzca en la sucesión de cada transmitente, que se resolverán tras la apertura de la respectiva sucesión y con aplicación de lo expresamente pactado o de las reglas legales supletorias previstas para la distribución del valor del bien en cada herencia (artículos 205, 206 y 207.1 de la LDCG). La DGRN estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.(IES)

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249.** REPRESENTACIÓN DE UNA PERSONA JURÍDICA. PODER ESPECIAL NO INSCRITO. JUICIO DE SUFICIENCIA

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la parte vendedora es una sociedad que está representada por un apoderado especial, cuyo poder no consta inscrito en el Registro Mercantil. Se reseña la escritura de otorgamiento del poder pero, al parecer, no los del representante de la sociedad otorgante en dicho poder. El notario emite el juicio de suficiencia del poder para el otorgamiento de la compraventa.

El registrador suspende la inscripción porque al no constar inscrito el poder utilizado por el apoderado de la parte vendedora en el Registro Mercantil el registrador de la propiedad debe de calificar la realidad, validez y vigencia del citado poder.

El notario autorizante recurre y alega que al tratarse de un poder para un acto concreto no tiene por qué ser inscrito. Que en el presente supuesto en la reseña identificativa del poder se incluyen los datos de inscripción en el Registro Mercantil, de la entidad y del Consejero Delegado y por tanto los datos y documentos relativos a la representación orgánica de la que deriva, que permiten entender acreditada la legalidad y existencia de dicha representación y que la calificación del registrador contradice la letra y el espíritu del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre ya que la revisión del juicio de suficiencia notarial sólo será posible en casos de errores palmarios y que en ningún caso faculta al Registrador para reinterpretar los poderes, de modo diferente al Notario.

La DGRN desestima el recurso. Recuerda su doctrina relativa a que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil de los poderes de sociedades puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento incluyendo la aceptación del nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.

En el presente caso de la escritura (según lo que se transcribe) no constan los datos y facultades del otorgante del poder, por lo que desestima el recurso.

COMENTARIO.-  Cuando una sociedad otorga un poder a un apoderado, sea especial o general, el notario emite un juicio de suficiencia sobre dicho poder y por tanto sobre la legitimación del representante de la sociedad poderdante,  que tiene el valor y produce los efectos prevenidos en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre.

Cuando el apoderado, en uso de dicho poder, otorga una escritura, por ejemplo de compraventa de un inmueble, el notario autorizante de esa compraventa emite un juicio de suficiencia sobre la base de la realidad, validez y vigencia  de dicho poder y no es necesario reproducir  todos los detalles de legitimación del otorgante del poder precisamente porque ya existe un juicio de suficiencia de otro notario sobre el poder. Así lo ha entendido la propia DGRN en los casos de la existencia de una cadena de subapoderamientos.

No se entiende por tanto por qué habría de  ser diferente el modo de proceder en los poderes de sociedades, especialmente de los que están  no sujetos a inscripción en el Registro Mercantil. La realidad de la existencia del primer poder se acredita con la exhibición de copia autorizada y reseña identificativa del mismo (en la segunda escritura), la validez resulta del juicio notarial emitido al autorizar dicho poder (que juzgó suficientes las facultades del otorgante) y la vigencia se basa siempre, en todos los poderes, en las manifestaciones del apoderado, o bien de forma expresa o bien de forma tácita por el mero hecho del ejercicio del poder, pues en otro caso sería una prueba diabólica acreditar la inexistencia de revocación o cualquier otra de las causas de extinción del poder. En el presente caso además es el propio notario autorizante el que ha emitido los dos juicios de suficiencia y en un lapso de breves días.

El criterio de la DGRN en estos casos es que en la escritura de compraventa tiene que constar no sólo los datos básicos del poder (notario autorizante, fecha) sino también los del otorgante del poder ( consejero delegado o administrador, fecha de nombramiento, duración del cargo, inscripción en el Registro Mercantil, …, etc) para que el registrador de la propiedad califique dichos extremos. Esta postura, por las razones dichas, no encuentra fundamento en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001 pues ya hay un doble juicio de suficiencia notarial, y reaviva una polémica ya resuelta por numerosos pronunciamientos judiciales sobre el alcance y sentido de dicha norma. (AFS)

250.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES INCLUYENDO UN BIEN INSCRITO COMO PRIVATIVO

Resolución de 25 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial aprobatorio de una liquidación de sociedad conyugal.

Hechos: Se presenta a inscripción un mandamiento judicial de aprobación de unas operaciones de liquidación de bienes gananciales en las que se incluye un bien de carácter privativo, adquirido por uno de los cónyuges en estado de soltero, y sin mayor precisión sobre la atribución del carácter ganancial del mismo. Al parecer dicho bien es la vivienda familiar y está hipotecada.

El registrador suspende la inscripción por constar inscrito el bien con carácter privativo a favor de uno de los cónyuges.

El interesado recurre y alega que el registrador se debe de limitar a cumplir lo ordenado en el mandamiento judicial, y que el bien ha sido incluido en la sociedad de gananciales por acuerdo tácito de ambas partes.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por señalar que no estamos ante un convenio regulador de los efectos de la separación o divorcio sino ante un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial regulado en el artículo 806 y siguientes de la LEC.

Recuerda que en este tipo de procedimientos es necesaria la protocolización notarial de las operaciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 787 LEC por remisión del artículo 788 LEC.

En el caso concreto confirma la calificación pues el bien no puede transformarse automáticamente de privativo a ganancial, sin que exista una causa adecuada que lo justifique, causa  que no consta  expresada.  (AFS)

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251.** PROYECTO DE REPARCELACIÓN. DOCUMENTOS SOBRE LA FINCA DE ORIGEN QUE NO ACCEDIERON AL REGISTRO.

Resolución de 29 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa.

La cuestión se plantea por no haber tenido acceso al Registro dos documentos privados de compraventa consecutivos de una finca cuyo historial registral ha sido cerrado, al haberse agrupado con otras y trasmitida la resultante por partes indivisas a distintos compradores, quedando sólo a nombre de los herederos de la vendedora una cuota indivisa de la finca resultante de la agrupación. La finca resultante a su vez fue aportada a un proyecto de actuación urbanística que está en proceso según resulta de la NM acreditativa de haberse expedido la certificación a los efectos de iniciar un proyecto de actuación urbanística. Los interesados (herederos de la compradora en el primero de los documentos privados) aportan una sentencia ordenando elevar a público aquel contrato privado, (asi se hizo siendo representados los herederos de la vendedora por el juez de primera instancia) y otra sentencia en el que les reconoce el derecho a que se tramite el procedimiento previsto en el artículo 9 del RD 1093/1997 a efectos de que se les tenga por aportantes en el proyecto de parcelación para reanudar el tracto sucesivo.

La Dirección confirma la nota de la registradora: el artículo 9 del Real Decreto 1093/1997 establece una serie de normas para el caso de que «la finca conste inscrita a favor de persona distinta de quien justificare tener mejor derecho». Dicho artículo distingue dos supuestos según las trasmisiones estén o no documentadas en títulos públicos. En primer lugar dice el artículo 9 que «cuando los títulos públicos intermedios tan sólo estuviesen pendientes de inscripción, se procederá previamente a la práctica de ésta». En segundo lugar, para el caso de que no existiera título público, se articula un procedimiento dirigido por la Administración actuante que se incorpora al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, que en este caso, será el título hábil para regularizar las titularidades registrales de las fincas de origen.

En el supuesto planteado en el presente expediente los títulos públicos no sirven para reanudar el tracto ya que como consecuencia de haberse cerrado el historial de la finca vendida al haberse agrupado con otras, será necesario el consentimiento de todos y cada uno de los propietarios de la finca agrupada para determinar sobre que cuota debe recaer el derecho del comprador. Pero tampoco procede aplicar el procedimiento del artículo 9, como pretenden los recurrentes que es que la reanudación el tracto se haga con carácter previo a las operaciones de reorganización, puesto que el titulo hábil para depurar las fincas de origen y así reanudar el tracto es el mismo proyecto de reparcelación una vez aprobado: Según los párrafos 4,5,y 6 del citado art. 9 «4. La realización de los trámites a que se refieren los apartados anteriores deberá llevarse a efecto por la Administración actuante y su resultado se incorporará al acuerdo de aprobación definitiva del proyecto, que deberá contener la referencia a los documentos en que se apoya la reanudación del tracto, a las notificaciones realizadas, a su destinatario y a las comparecencias que, en su caso, hayan tenido lugar por parte de los interesados. 5. Si no se cumplen los requisitos de los apartados anteriores, la Administración actuante adjudicará las fincas de resultado al titular registral de las de origen, haciendo constar en el título inscribible que el expediente se ha entendido con persona distinta. El Registrador de la Propiedad hará la inscripción sin indicación alguna de la posible contradicción. ..” (MN)

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252.** OBRA NUEVA EN AUTOPROMOCIÓN EN CATALUÑA. LIBRO DEL EDIFICIO. RECURSO ANTE LA DGRN O ANTE DEJ CATALUÑA.

Resolución de 29 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Igualada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar por un autopromotor en Cataluña. En el Registro de la Propiedad se presenta, junto con la escritura, el Libro del Edificio en un CD.

El registrador suspende la inscripción porque dicho archivo informático no viene autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente declarando que el CD que presenta (y que deberá quedar suficientemente identificado) contiene el Libro del Edificio de la obra correspondiente (también identificada), así como que el mismo reúne o se ajusta al contenido exigido por el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y disposiciones concordantes, todo ello  conforme a la  Disposición Adicional Segunda de la Resolución Conjunta de 29 de Octubre de 2015.

La notaria autorizante recurre y alega que la legislación catalana no exige el Libro del Edificio para el caso de la obra nueva consistente en una vivienda unifamiliar construida en régimen de autopromoción y para uso propio del declarante, conforme a la normativa que cita, y que la Resolución citada por el registrador no es una norma sustantiva sino técnica para intercambio de información Catastro-Registro.

La DGRN desestima el recurso. Comienza por delimitar su competencia para conocer los recursos gubernativos, diferenciando si el recurso se fundamenta exclusivamente en Derecho autonómico en cuyo caso el órgano competente sería el autonómico o si se fundamenta además en otras normas o motivos ajenos al Derecho autonómico la competente es la DGRN, cuestión que el registrador debe examinar antes de remitir el recurso.

En cuanto al fondo del asunto, diferencia entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción, y cuya competencia estatal no se discute, y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. Por ello concluye que el depósito del libro del edificio será exigible, conforme al artículo 202 LH, salvo que la normativa autonómica exima de depósito, para las obras nuevas declaradas conforme a proyecto y licencia (Artículo 28.1 de la Ley del Suelo), pero no para las obras declaradas por certificado de antigüedad (Artículo 28.4 de dicha Ley).

En el caso concreto concluye que la legislación autonómica catalana  sí exige el Libro del Edificio al autopromotor conforme al artículo 25 de la Ley 18/2007 de Cataluña y Decreto 67/2015, de 5 de mayo.  (AFS)

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254.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN O NO DEL PRECIO DEPENDE DE LAS ESTIPULACIONES DEL CONTRATO DE OPCIÓN. 

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción.

Hechos:

Se trata de una escritura pública por la que se  eleva a público un contrato verbal de compraventa por ejercicio de un derecho de opción de compra concedido en el año 2012, en el que los titulares del derecho adquieren el referido inmueble y solicitan la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la opción de compra. Ya que con posterioridad a la  inscripción del derecho de opción se anotaron en la finca dos embargos.

El registrador suspende la inscripción al entender que, para la inscripción con cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la de la opción de compra, es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de cargas posteriores, por exigirlo así el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente, por su parte, alega que está aceptado por la Dirección General de los Registros y del Notariado que ni la Ley ni el Reglamento Hipotecarios regulan la cancelación de los derechos y gravámenes posteriores a la opción y que se extinguen por su ejercicio, debiendo de resolverse la cuestión por los principios generales de nuestro ordenamiento.

Decisión:

La Dirección General  desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Comienza haciendo referencia a su doctrina general y reiterada sobre la materia que implica que cuando el derecho de opción se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de las cargas que se hubieran inscrito con posterioridad al mismo, siendo por tanto una consecuencia inevitable de la misma extinción del derecho (artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria).

Lo anterior solo tendrá lugar si se han cumplido los requisitos que para ello exige el ordenamiento jurídico, ya que al afectar el ejercicio del derecho de opción a los titulares de derechos posteriores inscritos, al cancelarse sus  asientos sin su concurso, se requiere que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).

No obstante esta regla general se excepciona en aquellos supuestos en los que se pacta por las partes contratantes del derecho de opción que el pago del precio se lleve a cabo en términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación.

Como ejemplo de estos pactos destaca:

  1. El de la deducción del importe de la prima de la opción o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
  2. El de la retención por el optante de la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.
  3. Y también la satisfacción por parte del optante del precio pactado mediante la subrogación en una carga hipotecaria previamente inscrita, siempre que no supere las coberturas hipotecarias, ya que el descuento o subrogación en cantidades superiores implicaría necesariamente la necesidad de consignar la diferencia.

Lo fundamental  en todos estos casos es que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.

En el caso que nos ocupa de inscripción del derecho de opción resulta que el precio de compraventa en ejercicio del derecho, habría de pagarse al contado, incluso que en caso del ejercicio unilateral debería de consignarse el importe del precio a favor de titulares de cargas posteriores en caso de su existencia. Lo que implica que la modificación del modo de pagar el precio pactado e inscrito entre las partes no podrá perjudicar en ningún caso a los titulares de gravámenes posteriores que no han prestado su consentimiento.

Conclusión: la inscripción de un derecho de opción no lleva consigo el cierre del registro a derechos o cargas posteriores pero, una vez ejecutado, determinará la cancelación de los asientos posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio y pudiéndose o no llevar a cabo la consignación del precio en favor de los titulares de cargas posteriores en función de lo pactado e inscrito en el mismo derecho de opción. (MGV)

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255.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca.

La Dirección reitera otra ya recaída sobre la misma documentación el 31 de julio de 2014, resumida en el informe de septiembre de 2014.

Los recurrentes presentaron a mayores esta vez copia del testimonio del auto firme, de fecha 3 de mayo de 2016, en el que el juez que conocía de una acción de ejecución hipotecaria sobre la hipoteca inscrita, estimaba la oposición de los demandados y ponía fin al procedimiento por entender que concurría causa de nulidad del procedimiento hipotecario por estar extinguida la hipoteca; entienden los recurrentes que de dicho documento resulta la extinción por pago de la hipoteca, pero la Dirección también confirma la nota en este punto ya que en nuestro ordenamiento jurídico la cancelación de los derechos inscritos requiere la debida acreditación de que existe una justa causa, así como que dicha causa se ponga de manifiesto en el título formal previsto por el ordenamiento: De aquí que no sean equiparables los distintos títulos susceptibles de presentación en el Registro de la Propiedad para la cancelación de distintos derechos y de aquí que el título presentado para la cancelación de la nota marginal a que se refiere el artículo 688 LEC no sea en absoluto apto para la cancelación del derecho real de hipoteca.

También aportan copia de una escritura, que dio lugar a la inscripción 8ª, por la que los entonces propietarios de la finca y deudores del préstamo que dio lugar a la inscripción de hipoteca, reconocieron el impago de siete letras de cambio y entregaron al primer tenedor, en pago de su deuda, el dominio de la finca. El registrador la rechaza porque es una mera fotocopia y del contenido del Registro no resultan los hechos que justificarían la cancelación de la hipoteca.

En definitiva no se aporta ninguno de los documentos que según el art 82 LH servirían para cancelar la hipoteca y como ya estableció la Resolución citada tratándose de hipoteca cambiaria, y no concurriendo la aportación de los títulos que para las hipotecas en garantía de títulos endosables recoge el art 156 LH, no cabe sino reiterar la imposibilidad de llevar a cabo su cancelación (MN)

256.() TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE: NO CONVIERTE EN PÚBLICO EL DOCUMENTO PRIVADO NI LO HACE INSCRIBIBLE.

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un auto de homologación de transacción judicial. (ACM)

Reitera la abundante y reciente doctrina DGRN de que  la homologación judicial de un acuerdo transaccional no altera su naturaleza de documento privado y su inscripción requiere escritura pública notarial.

– HECHOS:      Se presenta a inscripción Testimonio Judicial de un simple AUTO judicial de homologación de un acuerdo transaccional en el que, para RESOLVER POR INCUMPLIMIENTO UNA PERMUTA (y poner fin al procedimiento), se pacta que el permutante adjudicará fincas a los herederos del otro permutante.

– La REGISTRADORA califica acertada y negativamente conforme al Ppio. de Legalidad del Art 3º LHporqué el documento presentado no es título inscribible ya que el acuerdo transaccional se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que el Auto judicial sería un título público auténtico que encajaría dentro de las previsiones del Art 3º LH;

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que :

1) La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo permitido por el art. 1809 CC y 19 LEC, entre otros. (R. 9 de julio 2013);

2) No estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario ya que el Juez se limita a declararlo terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, y sin entrar al FONDO del asunto planteado.

COMENTARIO (ACM).- Interesante y acertada resolución que crea ya una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general,  de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, así, entre otras,  en las RR. DGRN de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013(adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016  (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (, para la Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril  (disolución de condominio #173/17) de 2017 y la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta). (ACM)

257.** PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN  HIPOTECARIA: SUSPENSIÓN POR QUERELLA

Resolución de 30 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas por la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4, por las que suspende las inscripciones derivadas de un procedimiento de venta extrajudicial por ejecución de hipoteca.

Hechos: Se sigue un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. De los trámites del Acta Notarial resulta que el ejecutado promovió un procedimiento penal, pero que el notario no procedió a suspender dicho procedimiento, subastándose la finca y adjudicándose a un postor. Posteriormente se efectúa la venta extrajudicial ante otro notario.

La registradora suspende la inscripción argumentando que debió de suspenderse la ejecución hipotecaria conforme a lo dispuesto en el artículo 236-ñ RH.

El interesado recurre y alega que la registradora no tiene competencias para decidir si debió o no suspenderse el procedimiento, que su decisión no se basa en ningún precepto de la LH, que el título presentado cumple todos los requisitos para su inscripción y que ninguno de los recurrentes tiene nada que ver con el proceso penal.

La DGRN desestima el recurso pues es evidente que la validez del título de los adjudicatarios compradores depende de las resultas del procedimiento criminal, por lo que no puede practicarse la inscripción solicitada hasta que resulte una vez finalizado que la hipoteca carece de tacha de nulidad.

Añade que la registradora no suspende el procedimiento de subasta, que sólo lo puede hacer el notario, sino la inscripción del documento y ello en ejercicio de su función de calificación.

COMENTARIO.- Llama la atención que la escritura de venta extrajudicial la autorice un notario (de Madrid) que no es el competente para ello, pues el Acta de tramitación de la ejecución o venta extrajudicial está sujeta a competencia territorial (lugar donde radique la finca) y además sujeta a turno oficial, siendo competente en este caso un notario de Málaga. La escritura de venta no puede desligarse del Acta previa de adjudicación en subasta, pues no es sino el acto final del procedimiento notarial que es llamado de ejecución o venta extrajudicial y que no acaba hasta que no se transmite la propiedad con la escritura de venta. Por tanto el único notario competente para autorizar la venta es el que ha tramitado el Acta previa de la subasta, conforme dispone el artículo 236 RH.  (AFS)

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258.** SEGREGACIÓN Y SIMULTÁNEA CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO SIN QUE CONSTE SU ACEPTACIÓN.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de segregación y simultánea cesión de suelo con destino a viales.

Se plantea en este expediente la inscripción de una segregación y cesión gratuita de parte de una finca registral otorgada por sus titulares registrales, sin que conste la aceptación del cesionario, el Ayuntamiento de Valencia, cuando la declaración de éste de innecesariedad de licencia de parcelación se concede para la segregación y simultanea cesión al mismo en concepto ámbito vial de servicio

La registradora suspende la inscripción de la segregación por considerar que la resolución que declara la innecesariedad de la licencia de parcelación se encuentra condicionada a la simultánea cesión a favor del Ayuntamiento, y dado que, en el presente caso, no se acompaña el documento o título en el que el Ayuntamiento acepta la cesión, ello impide inscribir la misma, y por ende, la segregación de la parcela.

En definitiva la cuestión es si dicha declaración de innecesariedad que legitima la segregación queda condicionada a la simultánea cesión a favor del Ayuntamiento de Valencia, de la parcela segregada, en concepto de ámbito vial de servicio, más en concreto, si la inscripción de la segregación sin la simultánea cesión gratuita a favor del Ayuntamiento, tal y como solicita el presentante del documento, se ajusta a los términos en que la misma ha sido autorizada.

Entiende el Centro Directivo que es claro e indiscutido la necesidad de aceptación del cesionario para la inscripción de la cesión gratuita a su favor; pero no lo es tanto si lo que se pretende es la inscripción únicamente de la segregación previa. Y en este punto revoca la nota: Cuando el órgano actuante declara la innecesariedad de licencia de parcelación para la segregación de la finca registral y su simultánea cesión al municipio con destino a viales, lo que afirma es la compatibilidad de la actuación pretendida con la norma de planeamiento aplicable, en este caso, el destino de la parcela resultante a uso viario, supuesto legal de no sujeción a licencia. No se trata de una condición con eficacia real suspensiva, sino una condición de destino que deberá reflejarse en el correspondiente asiento registral, (es decir que la finca segregada se inscriba a nombre del mismo cedente pero haciendo constar el destino a viales de la misma) sin perjuicio de que, cuando se acredite la aceptación por el Ayuntamiento, se haga efectiva la cesión y por tanto, permita la inscripción de la titularidad pública de la nueva parcela con destino a vial. (MN)

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259.** INMATRICULACIÓN: DUDAS CON OTRA INSCRITA, PERO QUE TIENE DIFERENTE REFERENCIA CATASTRAL.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inscripción de una escritura de donación.

Hechos: Los hechos a que se refiere esta Resolución son los siguientes:

Se formaliza una escritura de donación relativa a una finca urbana, situada en Alcalá de Xivert, calle Y, número Z, cuya inmatriculación se pretende, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 205 actual de la LH. Sin embargo, según la descripción “literaria” del registro de la propiedad, dicha finca, a inmatricular, concuerda, en cuanto a su número de orden y nombre de calle, con otra finca urbana, ya inscrita, de la misma localidad.

No obstante lo anterior, en el presente supuesto, la finca, que constaba ya inscrita, tenía registrada su referencia catastral (4453152BE6645S0001TW), la cual era diferente de la que correspondía a la que se pretendía inmatricular (4453153BE6645S0001LW). Además existían entre ambas, determinadas diferencias físicas, incluso en su superficie respectiva.

Registrador: Manifiesta que tiene dudas fundadas en cuanto a la diferente identidad física de ambas fincas, dado que las mismas (la inscrita y la que se pretende inmatricular) parecen ser la misma, y por tanto suspende la inmatriculación pretendida, en especial debido a la identidad en cuanto al nombre de la calle y número de orden de las dos fincas.

Notario: Recurre la suspensión, haciendo constar que la simple concordancia literal de calle y número de orden, no son argumento para dicha suspensión, respecto a la finca a inmatricular, ya que, aparte, la distinta referencia catastral, existen multitud de elementos físicos y descriptivos, que se diferencian ambas fincas. Así hace referencia, al transcurso de los años (más de 20 desde la inmatriculación de la finca inscrita), su diferente descripción física, la superficie ocupada por cada una, sus linderos, y en especial su diferente referencia catastral etc…

Doctrina de la DG:

. En principio la nueva inmatriculación se sujeta al nuevo artículo 205 de la ley 24 junio 2015, el cual establece que “el registrador deberá verificar la falta de inscripción de la nueva finca y no tener dudas sobre la coincidencia total o parcial de la misma con otra ya inmatriculada”. (art 205 LH)

. Que, pese a la coincidencia de nombre de la calle y número de orden de ambas fincas, resulta que la finca, antes inscrita, tiene entre sus datos literarios registrales, su propia referencia catastral, que no coincide con la asignada a la finca a inmatricular, lo cual es relevante a todos los efectos. Aunque hay que tomar en cuenta que tal circunstancia es un dato más de su descripción, que sólo implica la localización de la finca (artículo 9 LH) y (RS 4 diciembre 2013).

. Esta referencia catastral, es verdad, que tiene unos efectos limitados, que no pueden equipararse a lo que supone la coordinación gráfica que establece el artículo 10 de la LH. (artículo 10 LH).

. Aquí no plantea duda que la representación gráfica de cada finca, sea diferente de la otra, sino que se plasma, tan sólo, una coincidencia “literaria” en cuanto a la localización registral de ambas fincas (calle y número de orden). Pero consta una diferencia clara entre la referencia catastral de ambas (cada una tiene su propia referencia catastral), las cuales permiten situar cada inmueble “inequívocamente” en un lugar distinto de la cartografía catastral, por lo que las dudas del registrador no pueden mantenerse, revocándose, por tanto, el defecto alegado.

COMENTARIO: Interesante RS, dado que sigue siendo frecuente, tanto en pueblos pequeños, como en ciudades importantes (léase Alicante) que coincidan “físicamente, en cuanto a número de orden en la calle” dos fincas distintas, cuyo cambio físico de numeración no se ha llevado a cabo, posiblemente, por el coste material, que supone el cambiar toda la numeración de la calle (cuando, por ejemplo, un edificio se divide en dos), aunque, a veces, se acude al expediente fácil de colocar un número “bis” o “2 bis” o “3 bis” manteniendo el mismo número antiguo. Yo comprendo que registralmente es un problema Esta no coincidencia registral-municipal, lo que plantea bastantes problemas (en Alicante nos han llevado de cabeza en algunos sectores), pero con esta Rs podrían tener salida todas estas cuestiones diarias que se plantean. (JLN)

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260.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES: CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

Resolución de 31 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción.

Supuesto de hecho.

Se discute si para inscribir a favor del comprador el dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido en parte confesado recibido con anterioridad y en parte satisfecho por subrogación en un préstamo hipotecario previamente inscrito. Del folio de la finca resulta la existencia de tres anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad.

¿Caben excepciones a la obligación de consignar el precio de la compraventa por el titular del derecho de opción inscrito (art. 175. 6º R.H)SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La transcendencia real del derecho de opción inscrito supone que, ejercitada la opción, puede el comprador solicitar la cancelación de cargas posteriores al asiento del derecho de opción sin el concurso de sus titulares.

2 La regla general en tales casos es que se debe consignar a favor de esos titulares de cargas posteriores el precio del inmueble, que se debe destinar a la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario). (RR. 18 de mayo de 2011, 2 de marzo de 2015, 16 de diciembre de 2015 y 7 de diciembre de 1978).

2 Sin embargo, esta regla general tiene excepciones que son necesarias porque, de lo contrario, sería inoperante el derecho de opción. En general, puede decirse que se exceptúan aquellos supuestos en los que la forma de pago pactada e inscrita haga inviable hagan inviable la consignación (R. de 27 de septiembre de 2014).

Concretamente,  (i) puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, (ii) también el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, (iii) tampoco procede exigir la consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado (iv) o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.

3 No obstante, para que las excepciones sean oponibles a los terceros es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y estén debidamente inscritas, de modo que los titulares cargas y derechos que accedan posteriormente al Registro tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico y con posibilidad, o no, de la íntegra consignación del precio.

Comentario.

Se trata de una depurada doctrina sentada por la Dirección General en números resoluciones, muchas de ellas comentadas en estos informes. Destaca la importancia que tiene una esmerada redacción de los términos en que se conviene el derecho de opciónen la escritura y su reflejo en el asiento registral. Entre otras ,pueden consultarse R. 18 de Abril de 2002R. 5 de septiembre de 2013R. 4 de Marzo de 2014  R. 16 de noviembre de 2012R. 6 de noviembre de 2013R. 4 de Marzo de 2014. (JAR)

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261.*** REANUDACIÓN DE TRACTO EX ART. 208 LH EXISTIENDO TITULACIÓN PÚBLICA. LICENCIA SEGRAGACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA: RESEÑA DE FACULTADES.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, en procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Supuesto de hecho.

Se presenta solicitud de certificación para comenzar la tramitación del procedimiento de reanudación del tracto interrumpido y el registrador la expide, pero señala en la propia certificación una serie de defectos que impiden dicha tramitación. Se recurre la calificación, pero el registrador alega que «no ha habido ninguna nota de calificación que motive la interposición de un recurso».

¿Cabe el recursoSI. ¿Ha habido calificaciónSI.

¿Lo procedente en estos casos es expedir la certificación alegando defectosNO. ¿Lo procedente es denegar la expedición de la certificación fundadamente y posibilitar el recurso o la subsanación de los defectosSI.

Doctrina de la resolución.

1 Si el registrador aprecia obstáculos para tramitar el expediente de reanudación del tracto interrumpido, debe denegar la certificación inicial y emitir calificación negativa que permita el recurso gubernativo o la subsanación o complemento correspondiente.

2 Si el registrador, en vez de denegarla, expide la certificación, pero con expresión de defectos que impiden la tramitación del procedimiento, se trata sin duda de una calificación sujeta a las reglas generales que permiten que sea objeto de recurso, pues de otro modo se causaría indefensión al interesado.

3 En el presente caso no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que alguno de estos títulos adolezca de defectos o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos.

El expediente para reanudación del tracto no exime de la obligación de obtener licencia de segregación o división cuando sea necesaria, pero tal exigencia, a efectos registrales, debe cumplirse al tiempo de la inscripción, por lo que no cabe alegarla como defecto al tiempo de expedir la certificación inicial.

Comentario.

Reitera el Centro Directivo su doctrina relativa a que el procedimiento para reanudar el tracto es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y por ello de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto han de ser objeto de una interpretación restrictiva, y en especial las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis puede accederse a la inscripción.

El tenor literal de la norma primera del artículo 208 LH antes transcrita excluye la interrupción del tracto únicamente en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este particular ha venido manteniendo este Centro Directivo. (JAR)

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262.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. NECESIDAD DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL COINCIDENTE. DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jumilla, por la que se suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación.

Hechos:

Se trata de un auto dictado en un procedimiento de expediente de dominio por el que se acuerda tener por acreditado el dominio de dos personas respecto de dos fincas rusticas, ordenándose que se proceda a la inmatriculación de las mismas.

La registradora suspende la inscripción alegando como defectos que existen dudas fundadas de identidad de las fincas con otras ya inscritas y que no se acompañan certificaciones catastrales en términos totalmente coincidentes con la descripción del título calificado.

El recurrente, en cuanto al primer defecto, señala que, antes del inicio del expediente se expidió certificación por el Registro en la que se hacía constar de conformidad con el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria, «Que examinados los libros e índices de este Registro a mi cargo, se observa que las fincas a que dicha instancia se refiere, tal y como en la misma se describen, no aparecen inscritasen este Registro de la Propiedad a favor de persona alguna».

 Y en  relación al segundo, alega que las certificaciones catastrales están aportadas junto al auto que se pretende inmatricular.

Decisión:

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

En primer lugar, hace referencia al hecho de que, al tiempo de expedirse la certificación para iniciar el procedimiento, no se manifestaron dudas de identidad de las fincas y que la certificación se expidió por registrador distinto del que ahora califica.

Tras esta puntualización, considera que se ha de determinar la legislación aplicable al caso para lo que hace referencia a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, llegando a la  conclusión de que en el presente caso es de aplicación el artículo 201 de la Ley Hipotecaria en la redacción anterior a la reforma de la Ley 13/2015.

A continuación se centra en el defecto relativo a las dudas de identidad de la finca haciendo referencia a su doctrina reiterada de que las dudas del registrador no pueden impedir la inscripción, en los supuestos de expediente de dominio, ya que se trata de un juicio que corresponde en exclusiva al juez, pudiendo éste despejar las posibles dudas de identidad en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas.

De lo anterior se llega a la conclusión de que la decisión le corresponde a la autoridad judicial, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez, ya que es algo que no queda amparado por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Lo anterior se debe a que en el marco del antiguo expediente de dominio el registrador sólo emitía su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refería la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido.

Si dichas dudas no se expresaban por el registrador al expedir la certificación, no podría plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio salvo dos excepciones:

  1. Que en tal momento, el registrador tenga, no la duda sino la certeza de que la finca que se pretende inmatricular ya está inmatriculada o que
  2. el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción. Aunque esta última excepción no sería aplicable si consta extendida y vigente anotación preventiva que advierta el inicio del  procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguardia de los tribunales, publicando, de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento, no pudiendo, por tanto el registrador, oponer dudas que pusieran  en entredicho la anotación practicada.

 En el caso que nos ocupa, la registradora manifiesta dudas de coincidencia con varias fincas registrales señalando para ello circunstancias de procedencia, situación, cabida y demás datos descriptivos, dudas todas ellas fundadas, salvo en cuanto una finca ya que consta la referencia catastral de la misma en su historial registral y es distinta a la de la finca que se pretende inmatricular, quedando  acreditada su diferente localización, ya que la referencia catastral es un código alfanumérico identificador que permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro (artículo 6.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Concluye nuestro Centro Directivo manifestando que la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejando tales dudas, para lo que se puede acudir a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble(artículo 199), o también, el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 203, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la citación a los titulares de fincas cuya notificación no ha podido cumplimentarse.

En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio del inmueble, con citación de dichos posibles perjudicados.

Finalmente, se aborda el defecto relativo a la falta de coincidencia de la descripción de las fincas en el auto y la que resulta de las certificaciones catastrales.

Tanto el antiguo artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, como hoy el artículo 203 que regula el nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también el artículo 205 para la inmatriculación por doble título traslativo, exigen para que una finca acceda por primera vez al registro que se aporte la certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que de la finca se hace en el título, lo que viene a ser un requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de la finca a los libros del Registro art. 9.b) LH. (MGV)

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263.*** PROCEDIMIENTO DEL 199 CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES CATASTRALES.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Lorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. 

Se refiere la resolución a si es inscribible una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, una vez tramitado el expediente del art 199 LH.

El registrador suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por dos titulares registrales colindantes, que ponen de manifiesto la posible invasión de las fincas registrales de las que son titulares.

La Dirección confirma la nota y analiza el supuesto de la tramitación del art. 199 cuando se presenta un representación gráfica alternativa: En el caso de aportación de representación gráfica alternativa, el artículo 9.b) dispone que en todo caso «habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral» y que «si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral». El apartado 2 del artículo 199 remite en estos casos a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados. Según el precepto, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio. En este caso las dudas del registrador se ponen de manifiesto ya que: a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral. b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. c) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción. d) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10% y alteración de linderos). El promotor podrá conforme al propio artículo 199 instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016, que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. (MN)

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264.** INMATRICULACIÓN POR HERENCIA Y PREVIA EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. PLAZO DEL AÑO.

Resolución de 1 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sant Mateu, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia acompañada de escritura pública de extinción de comunidad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca contenida en una escritura de herencia. El causante de la herencia había adquirido dicha finca según resulta de un título previo, que es una escritura de disolución de comunidad. No hay un año de diferencia entre la muerte del causante y la escritura previa de adquisición.

El registrador suspende la inmatriculación porque entre los dos títulos aportados no hay un año de diferencia.

El notario autorizante sostiene que la diferencia de un año entre los títulos públicos ha de aplicarse cuando los títulos tienen otorgantes, pero en el caso de las herencias no hay otorgantes propiamente dichos, pues el otorgante es el causante fallecido, y no puede sospecharse que sea un título artificialmente creado.

La DGRN desestima el recurso. No acepta en primer lugar la interpretación del notario recurrente, pues de la dicción de la ley (art. 205 LH) resulta claramente la necesidad de la diferencia de 1 año entre los títulos.

Admite que en las herencias el año no se cuenta desde el otorgamiento de la escritura, sino desde la muerte del causante.

Finalmente declara que el título previo (disolución de comunidad) es apto como título previo para la inmatriculación, pues la ley no exige que el título previo sea de adquisición sino que basta con que en él se acredite la adquisición. (AFS)

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265.** MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN. PRINCIPIO DE ROGACIÓN. CALIFICACIÓN FORMAL.

Resolución de 2 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Palma de Mallorca n.º 5 a inscribir una rectificación de descripción de finca manifestada en una escritura de aceptación y partición de herencia. (ACM)

– HECHOS:      Practicada la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la nota de despacho del documento se indica que:
   a) En una de las fincas no se ha inscrito la rectificación/actualización de su descripción; 
   b) Y en otras 2 fincas, que no se inscribe su nº de referencia catastral.

– El REGISTRADOR califica negativamente, y se limita a decir que, conforme al Pº de Rogación, no se ha solicitado expresamente la modificación descriptiva de la 1ª finca; y que en las demás hay dudas de identidad y correspondencia con la referencia catastral protocolizada;

  – El NOTARIO recurre señalando que en la escritura consta una petición expresa de inscripción de todo lo inscribible. Tampoco precisa cuáles son las dudas de identidad de las fincas.

    – La DGRN estima el recurso en cuanto al 1er defecto y confirma la calificación en el 2º, señalando que:

1) NO solo en la escritura había tal petición de inscripción expresa, aunque no la hubiere podría deducirse del Art 425 RH cuando dice «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia».

2) En cuanto a la constancia de los números de referencia catastral, de la propia escritura consta específicamente de los interesados sus dudas sobre la superficie y linderos de las fincas y de su concordancia entre las registrales y las catastrales. (ACM)

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266.** AGRUPACIÓN Y COMPRAVENTA. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE LA TRANSMISIÓN INDIVIDUAL DE LAS FINCAS SIN AGRUPARLAS.

Resolución de 5 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Torrevieja n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa complementada con un acta de manifestaciones. (ACM)

– HECHOS:    Se presentan 3 títulos:
a) Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, y agrupación de las 3 fincas heredadas;
b) Escritura, de igual fecha, de venta de las 3 fincas agrupadas, en la que además compradores y vendedores se apoderanrecíprocamente, para otorgar cuantas escrituras de subsanación, aclaración o rectificación fueren necesarias para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, aunque incidan en la figura jurídica del autocontrato;
c) Y un acta notarial de manifestaciones, de fecha posterior, en la que los compradores, por sí y como apoderados de los compradores solicitan la inscripción de la agrupación y/o, al menos venta de las fincas individualmente, si bien con la descripción y superficie resultante del Registro, «sin tener en cuenta ninguna rectificación ni modificación ni exceso de cabida», procediendo a continuación a describir la finca agrupada con la superficie que tendría conforme al Registro, si bien con los linderos que resultaban de las certificaciones catastrales.

– El REGISTRADOR califica negativamente por:

a) FALTAR una solicitud expresa de inscripción separada de la venta de cada una de las 3 fincas como finca independiente en vez de una sola agrupada;

b) Y NO constar la ratificación de los vendedores representados, o al menos de uno de ellos, ex Art 433 RH (desistimiento asiento presentación).

– Los compradores recurren señalando que del Acta y del apoderamiento especial en la escritura de venta, resulta la voluntad expresa de que se inscriba todo lo inscribible, y que no son necesarios más consentimientos ni peticiones.

– La DGRN estima el recurso atendiendo exclusivamente a los 2 defectos advertidos en la calificación revocada:

1) En las 2 escrituras existe una petición de inscripción parcial (Art 19-bis LH) siendo la agrupación y venta negocios jurídicos independientes, y no habiendo perjuicio para nadie, ni para interesados ni 3os, nada obsta a que el registrador practique la inscripción de la venta de las fincas manteniendo la descripción registral, sin perjuicio de que después, si interesa a los compradores, al ser la inscripción de la agrupación voluntaria y declarativa, y cuya perfección no condiciona la validez de la transmisión, procedan a subsanar los defectos de tal agrupación.

2) En cuanto al apoderamiento, aunque no consta en el Acta de manifestaciones, sí en la escritura de venta que son presentadas simultáneamente, por lo que al Registrador le consta la representación, pero incluso SIN QUE SEA NECESARIO un consentimiento adicional de los vendedores, o de al menos uno de ellos, para practicar la inscripción parcial, pues ex Art 19-bis 2º LH, ésta debe solicitarla los interesados, quienes no son otros que los enumerados en el Art 6 LH y ex Art. 39 RH el presentante del documento es representante del interesado. (ACM)

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267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. NO COINCIDE LA TASACIÓN PARA SUBASTA CON LA INSCRITA. POSIBLES DEFECTOS YA RESUELTOS JUDICIALMENTE.

Resolución de 5 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de El Ejido n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de finca en ejecución hipotecaria.

Hechos: En un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria el bien hipotecado sale a subasta por un valor de 53.910 euros, cuando en el Registro de la Propiedad consta un valor de tasación de 75.557 euros, y se adjudica al mejor postor por 49.910 euros. En un incidente posterior de nulidad de actuaciones por la divergencia entre ambos valores de tasación se acuerda en sede judicial desestimar dicha nulidad y confirmar la adjudicación en subasta.

El registrador suspende la inscripción porque el valor de salida en subasta no se ajustó al que constaba en el Registro, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, y en consecuencia el valor de adjudicación no alcanzó el 70% del valor de  tasación para subasta que exige el artículo 670 LEC.

El interesado recurre y alega que la validez de la subasta ya ha sido debatida en sede judicial y se ha desestimado la impugnación de la misma y la nulidad de actuaciones, y además que es posible la adjudicación por un valor inferior al 70% en diferentes supuestos. Además consta informe del Letrado de la Administración de Justicia en el que reitera la legalidad de las actuaciones, ya debatida y decidida en sede judicial.

La DGRN estima el recurso. Comienza por señalar que el valor por el que el bien hipotecado debió de salir a subasta es el valor de tasación que consta en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 130 LH sin que el Letrado de la Administración de Justicia tenga potestad para cambiar esta regla.

Lo decisivo por otro lado no es que el valor de adjudicación no alcanzara el 70%, sino que no se ofreció la posibilidad de ejercitar el derecho que la ley confiere, primero al ejecutado, y luego al ejecutante, de mejorar la postura, o de adjudicarse el bien, respectivamente, en los términos y por las cantidades que prevé el artículo 670.4 LEC.

A pesar de lo anterior, estima el recurso pues sobre dichos defectos ya se han pronunciado los tribunales con el valor de cosa juzgada, por lo que el registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales y más si ha sido recurrente el propio titular registral, que no queda por tanto indefenso.

Apunta, sin embargo, que podría existir un obstáculo derivado de los asientos del Registro (artículo 100 RH) -respecto de los titulares de cargas posteriores que han sido perjudicados  por el vicio en el procedimiento- , pero que al no haber sido argumentado por el registrador no puede resolver dicha cuestión. (AFS)

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268.() NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS

Resolución de 6 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la expedición de una certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria del registrador de la propiedad de Guardamar del Segura. 

Hechos: El registrador, cumpliendo un mandamiento judicial, emitió una certificación de dominio y cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria y practicó la correspondiente nota marginal de expedición.

El interesado solicita que se dejen sin efecto y anulen, porque no ha sido demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

La DGRN desestima el recurso pues su objeto no puede extenderse a asientos ya practicados, sino que se centra solamente en determinar si determinada calificación negativa es o no ajustada a Derecho.

Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

Recomienda al recurrente que alegue la circunstancia de no haber sido demandado ante el Juzgado que tramita la ejecución hipotecaria y recuerda la doctrina mantenida por el Centro Directivo sobre la necesidad de que quien es titular registral en el momento de la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria deba ser demandado. En concreto, el tercer poseedor que inscribe su derecho antes de la interposición de la demanda ha de ser demandado y requerido de pago, sin que sea suficiente al efecto la comunicación que, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 689 LEC, le haga el registrador al expedir la certificación de dominio y cargas.  (JFME)

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269.** LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 6 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n.º 2, por la que suspende practicar la anulación de la diligencia de expedición del libro de actas de una comunidad de propietarios. (ACM)

– HECHOS:      Se presenta instancia por quien dice ser presidenta de una comunidad de propietarios, solicitando que se cancele la diligencia de expedición de un libro de Actas anterior, y se diligencia uno nuevo. Para el anterior se había acreditado el extravío (por certificación de la Policía) del libro originario y solicitado un nuevo ejemplar por quien era entonces Presidente. Para cancelar el segundo libro (duplicado) se invoca ahora que tal extravío era inexistente y que el anterior Presidente incurrió en falsedades.

– El REGISTRADOR califica negativamente, en una extensa y muy fundada nota de calificación, no solo porqué de la propia instancia presentada resulta la caducidad del cargo (Art 13-7º LPHz) de la presentante, sino porque conforme al art. 415 RH, NO puede diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior o su pérdida o extravío. Y que las posibles falsedades del anterior Presidente no pueden delimitarse ante el Registrador sino ante los Juzgados y Tribunales

  – La INTERESADA recurre reiterando que el anterior Presidente, cuando solicitó el duplicado por extravío incurrió en responsabilidad y tenía ya el cargo caducado.

   – La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación añadiendo a lo señalado por el registrador que la nota marginal de legalización del libro de actas que se extendió, una vez practicada, quedó bajo la salvaguardia de los tribunales s, produciendo sus efectos mientras no se declare su invalidez en el procedimiento oportuno. (ACM)

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270.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE DEMANDA YA CANCELADA. CONCURSO DE ACREEDORES Y JUEZ COMPETENTE PARA CANCELAR.

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almendralejo a prorrogar unas anotaciones preventivas de demanda.

Hechos: Se ordena judicialmente la prórroga de cuatro anotaciones de demanda practicadas en su momento dentro de un procedimiento civil; dichas anotaciones han sido canceladas posteriormente, estando vigentes, en virtud de mandamiento ordenado por un Juzgado de lo Mercantil que había declarado en concurso de acreedores a la entidad titular registral de las fincas y dentro de cuyo procedimiento se enajenaron también dichas fincas. Esa cancelación ha sido previa a la presentación del mandamiento de prórroga de las anotaciones.

El registrador deniega la prórroga porque al estar ya canceladas las anotaciones no se cumple con el principio de tracto sucesivo.

El interesado recurre argumentando que las cancelaciones de las anotaciones de demanda fueron indebidamente practicadas en su momento al haber sido ordenadas por un juzgado incompetente (de lo mercantil) que no era el que las había ordenado (de lo civil) y porque se trataba de anotaciones de demanda y no de embargo, por lo que, considera, que no les afectaba el concurso de acreedores y no podían ser canceladas.

La DGRN desestima el recurso ya que el presupuesto para la prórroga de las anotaciones es que estén vigentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 86 LH.

Recuerda al recurrente que no puede valorar sus alegaciones sobre la improcedencia de las cancelaciones de las anotaciones, porque el objeto del recurso es la calificación del registrador, (artículo 326 LH), y porque los asientos ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 y 40.d LH) y sólo pueden ser modificados o por consentimiento del titular registral o por resolución judicial. (AFS)

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271.** OBRA NUEVA. LIBRO EDIFICIO EN AUTOPROMOCIÓN

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Priego de Córdoba a inscribir una declaración de obra nueva terminada.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada de una vivienda unifamiliar de autopromotor, siendo relevantes para el caso los siguientes datos: (i) La escritura se autoriza el día 6 de julio de 2007 y se refiere a una edificación finalizada el día 9 de marzo de 2007. (ii) Se presenta para la inscripción tras la entrada en vigor la le Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción, entre otros, al artículo 202 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria.

Lo que se discute es si resulta requisito necesario para la inscripción que se aporte el libro del edificio. ¿Debe aportarse el libro del edificio en este casoSi. ¿Incluso en caso de autopromotor? SI. ¿Y si se trata de un edificio industrialSI. ¿Y cuando se trata de edificaciones declaradas por antigüedad (art. 28.4 Ley del SueloNO¿Y cuando la normativa propia de cada Autonomía exima del depósitoNO.

Doctrina de la Resolución.

1 El deposito del libro del edificio es un requisito para la inscripción: Tras la modificación operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que da nueva redacción  al artículo 202 LH, su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se añade un requisito para la inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio.

2 Exigible para todo tipo de edificaciones: se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

3 Se exceptúan aquellas edificaciones que por su antigüedad no les fuera exigible. ¿Cuáles son estas edificaciones?: (i) indudablemente aquellos supuestos de edificaciones que no están sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, es decir, edificios existentes y obras de nueva construcción para cuyos proyectos se solicitó la correspondiente licencia de edificación, antes su entrada en vigor, el 6 de mayo de 2000 (cfr. disposición transitoria primera de la Ley).  (ii) Asimismo, en el caso de edificaciones declaradas por antigüedad en los supuestos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo. Por tanto, en caso de inscribirse la declaración de obra nueva de conformidad con el citado artículo 28.4 de la Ley de Suelo no será exigible el libro del edificio, si bien para ello el interesado debe solicitar proceder de este modo con respeto al principio de rogación.

¿Cabe alguna otra excepciónSI. Cuando la normativa propia de cada Autonomía, en su caso, en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda exima del depósito.

Comentario.

Como reconoce la Resolución, tras la reforma de la Ley 13/2015, que da nueva redacción al artículo 203 LH, el depósito de libro del edifico se constituye en requisito para la inscripción de la obra nueva.

 Con esta interpretación el deposito libro del edificio pasa a estar en función de la inscripción e independiente (o además) de cualquier otra finalidad perseguida por la Ley de Ordenación de la Edificación cuando lo estableció.

Se exceptúa el caso de que la Ley autonómica exima del depósito, es decir, parece que ha de haber una exención expresa y que no basta con el mero silencio.

Sobre la necesidad de solicitar la inscripción sin depósito del libro del edificio en el caso de obras nuevas por antigüedad, con fundamento en el principio de rogación,  tal afirmación de la Resolución debe interpretarse, a mi juicio, en el contexto del caso cuestionado, es decir, parece lógico que se deba solicitar cuando se declara una obra nueva conforme al artículo 28 apartado 1 LS, no obstante haber transcurrido plazo suficiente para poder declararla por antigüedad conforme al artículo 28 apartado 4 LS. Sin embargo, sería excesivo entender que tal rogación deba formularse en aquellas declaraciones de obra nueva que directamente se hacen por antigüedad, pues tal declaración lleva implícita tal exención conforme a la propia doctrina de la DGRN. (JAR)

En este mismo Informe puede verse comentario de Alfonso de la Fuente Sancho a la resolución número 252. (JAR)

PDF (BOE-A-2017-7425 – 8 págs. – 255 KB) Otros formatos

 

272.** HERENCIA YACENTE. NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. PLAZOS DE INSCRIPCIÓN PARA LA SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA.

Resolución de 7 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la inscripción de un mandamiento presentado en unión de testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario.

Hechos: Se presenta una sentencia declarando la adquisición de una parte indivisa de una finca por la entidad demandante. En el procedimiento judicial se demanda a los desconocidos herederos de la esposa del titular registral (pues el bien era ganancial y los herederos del esposo ya habían otorgado escritura de venta). No se nombra administrador de la herencia yacente, pero se personan dos de las presuntas herederas de dicha causante, una de ellas oponiéndose y reconviniendo y la otra declarada finalmente en rebeldía.

El registrador opone como defectos que no se ha demandado al titular registral ni se ha nombrado administrador de la herencia yacente y que no se ha acreditado el transcurso del plazo de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía de los demandados.

El interesado recurre y alega, en cuanto al primer defecto, que no es necesario nombrar administrador de la herencia yacente porque alguno de los herederos se ha personado en el procedimiento; en cuanto al transcurso de los plazos de rescisión, presenta documentos que acreditan que han pasado más de cuatro meses desde la publicación de la sentencia en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, plazo que exige para la inscripción el artículo 524 LEC.

La DGRN revoca el primer defecto y mantiene el segundo.

En cuanto al primer defecto recuerda su doctrina (siguiendo la del Tribunal Constitucional) de que toda actuación que pretenda tener reflejo registral (respecto de herencias yacentes) debe articularse o mediante el nombramiento de un administrador judicial de la herencia, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Sin embargo, esta doctrina debe de restringirse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento.

En el presente supuesto, de dicha doctrina y de los particulares del caso (hay prescripción adquisitiva extraordinaria), concluye que sería excesivo exigir el nombramiento de un administrador judicial, que nada podría alegar.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde recogido en el citado artículo 502 LEC de veinte días, cuatro meses o dieciséis meses, según los casos; mientras ello no ocurra no será inscribible conforme al artículo 524 LEC.

Sin embargo, sólo pueden tenerse en cuenta los documentos presentados en el momento de calificación, sin perjuicio de que dicha subsanación pueda llevarse a cabo por la presentación u aportación posterior de los títulos que la fundamenten, por lo que en el presente caso mantiene el defecto. (AFS)

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