INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2016

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva Izquierdo. 

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de enero de 2026, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de agosto a octubre de 2025:

 

1. NECESARIA TERMINACIÓN DE OBRA PARA EL NRUA:

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de agosto de 2025): La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la terminación de la obra. Y ello porque el principio de legitimación registral exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En esencia, se trata de que el registro sea una imagen fiel de la realidad jurídica de la propiedad. Directamente relacionado estos mismos principios está el de legalidad, a través de la calificación del registrador consagrada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ya que en un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica y preceptiva la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro.

 

2. NO PROCEDE DAR NRUA A UN LOCAL COMERCIAL:

Resolución de 11 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de agosto de 2025), corregida por la Resolución de 29 de octubre de 2025 (BOE 3 de noviembre de 2025): El alquiler de corta duración no turístico no debe ejercerse en una finca destinada en el Registro a local comercial. La asignación del número de registro único exige el previo cambio de uso, con todos los requisitos establecidos por la normativa hipotecaria y urbanística aplicable. El arrendamiento de corta duración, turístico o no turístico, no queda englobado dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, no porque no pretenda satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no se trata de una necesidad «permanente» de vivienda, como expresamente exige el citado artículo 2. Ahora bien, ambos tipos de arrendamiento de corta duración, a pesar de quedar excluidos de la categoría de arrendamiento de vivienda a los efectos de dicho artículo 2, deben ejercerse en todo caso en una unidad alojativa destinada registralmente a vivienda, pues pretenden satisfacer una necesidad de residencia y por ello requieren que dicha unidad alojativa reúna las características de habitabilidad exigibles a una vivienda. Por este motivo, no es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial.

 

3. AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL PARA USO PROPIO Y SEGURO DECENAL EN SUPUESTOS DE COTITULARIDAD:

Resolución de 15 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 8 de agosto de 2025): La naturaleza sui generis de la comunidad hereditaria, en la que no existen cuotas sobre bienes concretos, permite que se le trate en cierta manera como si de un único individuo y autopromotor se tratare, pudiendo resultarle de aplicación la excepción a la exigencia de seguro decenal que prevé la ley si los cotitulares manifiestan que la vivienda declarada se va a destinar a uso propio.

 

4. CÓMPUTO DEL PLAZO DE LAS ANOTACIONES DE EMBARGO:

Resolución de 16 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 8 de agosto de 2025): En relación al cómputo de las anotaciones de embargo, el plazo de vigencia y la posibilidad de ser prorrogadas, se extienden hasta las 24:00:00 horas del día del vencimiento. Por tanto, procede practicar la prórroga del asiento de anotación preventiva de embargo, aunque el mandamiento se asiente en el Libro Diario al día siguiente, según la fecha de entrada telemática, y aunque los plazos de calificación y despacho empiecen a correr desde entonces, esto es, desde el asiento de presentación.

 

5. ESTADOS DE COORDINACIÓN POSIBLES:

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de octubre de 2025): Los estados de coordinación pueden ser:– Finca coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha del asiento, cuando se inscriba la georreferenciación de origen catastral, por permitir establecer la concordancia de su realidad con la jurídica registral con valor auxiliar de calificación registral.– Finca precoordinada pendiente de procesamiento, cuando se inscribe una georreferenciación alternativa con informe catastral de validación técnica de resultado positivo. En ese caso, Catastro tramitará el correspondiente procedimiento de comunicación previsto en su normativa y devolverá al Registro las nuevas referencias catastrales con sus correspondientes representaciones gráficas, al objeto de que se proceda a la coordinación. La coordinación se hará constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal y una vez practicada se comunicará dicho estado al Catastro, así como el código registral único de cada una de las fincas correspondientes, como dice el número quinto apartado segundo de la Resolución conjunta de esta Dirección General y de la Dirección General de Catastro de 23 de septiembre de 2020.– Finca no coordinada gráficamente con el Catastro, cuando exista una discordancia entre la realidad física extrarregistral y la registral, cuya subsanación no se ha solicitado, dejando constancia de la misma en el cuerpo de la inscripción, como fundamentación del juicio del registrador.– Finca no coordinada gráficamente con el Catastro, por imposibilidad de incorporación directa de la georreferenciación alternativa inscrita, cuyo informe de validación técnica es de resultado negativo.

 

6. ES NECESARIA LA PREVIA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE LA CONSTRUCCIÓN SOBRE LA QUE SE PROYECTA EL NRUA:

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de octubre de 2025): Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que la identificación exacta de la unidad que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. Por este motivo, dado que el número de registro único ha de permitir la identificación exacta de la unidad objeto de arrendamiento, no es posible asignar dicho número a la finca en tanto no conste inscrita la obra nueva de la edificación que será objeto de comercialización.

 

7. NÚMERO DE HABITACIONES SUFICIENTES PARA PODER IDENTIFICAR EL NRUA:

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de octubre de 2025): En caso de  discrepancias entre el número habitaciones que constan en la descripción registral de la finca (dos) y el número de habitaciones para que se solicita la asignación del número de registro único de alquiler (tres), y dada la necesaria identificación exacta de la unidad que pretende ser objeto de alquiler de corta duración, no es posible proceder a la asignación del número de registro único de alquiler en tanto no conste perfectamente determinada en el Registro la unidad de alojamiento amueblado que pretende ser arrendada mediante su comercialización en plataformas en línea.

 

8. PRINCIPIO DE PRIORIDAD SE PREDICA IGUALMENTE RESPECTO DE EXPEDIENTES DE GEORREFERENCIACIÓN EN TRAMITACIÓN:

Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de octubre de 2025): El llamado principio de prioridad registral, regulado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria y que, en el ámbito concreto de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, implica que una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible» (cfr. Resolución de 10 de julio de 2024). Así lo confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita»; lo que no debe limitarse a aquellos supuestos en que la base gráfica se haya inscrita, sino también a aquéllos otros en que está en tramitación cualquiera de los procedimientos previstos legalmente para su inscripción y entre tanto éstos no se han culminado, pero estando vigentes sus asientos de presentación, pues ello no es sino aplicación práctica del principio de prioridad tal como está previsto en el apartado 2 del referido artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

 

9. PROHIBICIÓN DE DISPONER NO IMPIDE LA ASIGNACIÓN DEL NRUA:

Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de octubre de 2025): La prohibición de disponer anotada no obsta a la asignación de un número registro de alquiler de corta duración a la finca, que figurará como un dato descriptivo más de la misma, con los efectos señalados.

 

10. NOTAS MARGINALES EN MATERIA DE URBANISMO:

Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de octubre de 2025): Las notas marginales en materia de urbanismo carecen de efectos jurídicos, y cumplen una función de mera publicidad noticia, para dar a conocer la concreta situación urbanística de la finca o derecho al que se refieren y en una fecha concreta. La mera indicación del acuerdo adoptado, por nota marginal de las fincas, tiene un efecto informativo, pero en ningún caso puede paralizar ni suspender el tráfico jurídico ni la práctica de asientos posteriores sobre las fincas afectadas. Y si no cierra el Registro a actos posteriores, mucho menos debe impedir la diligencia de un libro de actas que resulta indispensable para el funcionamiento de la comunidad, sin perjuicio de que, una vez finalizado el expediente de reposición de la legalidad urbanística en el que hayan tenido participación los titulares de las fincas afectadas, se ordene anulación de la constitución del régimen de propiedad horizontal y consiguiente cancelación de las inscripciones derivadas del mismo.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Estatuto del Personal de las Cortes Generales

Acuerdo de 20 de noviembre de 2025, adoptado por las Mesas del Congreso de los Diputados y del Senado en reunión conjunta, por el que se aprueba el Estatuto del Personal de las Cortes Generales. Se trata de un Estatuto completo que se aplica al Personal de ambas Cámaras legislativas. Reorganiza la carrera profesional regulando de modo especial la carrera horizontal. Prevé la posibilidad de que el personal funcionario solicite prórrogas de jubilación hasta los 75 años.

Procedimientos ante la Dirección de Tributos

Orden HAC/1358/2025, de 20 de noviembre, por la que se establece el régimen de las actuaciones realizadas a través de medios electrónicos, informáticos y telemáticos en los procedimientos de aplicación de los tributos cuya tramitación corresponda a la Dirección General de Tributos y se prevé la aprobación del formulario y modelo de representación de carácter voluntario a utilizar en dichos procedimientos.

Actuaciones electrónicas en vía económico-administrativa

La presente orden tiene por objeto regular de forma específica la utilización de medios electrónicos, informáticos y telemáticos para la interposición, tramitación y resolución de las reclamaciones y recursos en vía económico-administrativa, y la aprobación de diversos formularios.

Retribuciones sector público 2025 y 2026

Real Decreto-ley 14/2025, de 2 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes en materia de retribuciones en el ámbito del sector público. Ante la falta de Presupuestos, este RDLey determina los incrementos retributivos en el ámbito del sector público para los años 2025 y 2026, teniendo carácter básico para las diversas Administraciones Públicas, por lo que se extiende también al sector público autonómico y local.

Sistema de facturación Verifactu

Real Decreto-ley 15/2025, de 2 de diciembre, por el que se ofrece un destino alternativo al superávit de Ayuntamientos y CCAA durante 2024. Atribuye a la Comunidad Autónoma de Catalunya la gestión de las funciones relativas a los funcionarios de administración local con habilitación de carácter nacional. Y retrasa el comienzo de la aplicación obligatoria del sistema de facturación VERIFACTU a 2027.

Movilidad sostenible

Ley 9/2025, de 3 de diciembre, de Movilidad Sostenible. Esta extensa Ley redefine el transporte en España, tratándolo no solo como un servicio, sino como un derecho social. Su objetivo principal es descarbonizar el sector, mejorar la salud pública y garantizar la cohesión territorial. Plan de movilidad en empresas desde 200 trabajadores. Fomento de la bicicleta, el ferrocarril y vehículos eléctricos. Conducción autónoma. Puntos de recarga. Zonas de bajas emisiones. Pocos vuelos cortos.

Modelos fiscales 780 y 781: Intereses y comisiones bancarios

Orden HAC/1413/2025, de 28 de noviembre, por la que se modifica la Orden HAC/532/2025, de 26 de mayo, por la que se aprueba el modelo 780 «Impuesto sobre el margen de intereses y comisiones de determinadas entidades financieras. Autoliquidación» y el modelo 781 «Impuesto sobre el margen de intereses y comisiones de determinadas entidades financieras. Pago fraccionado» y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación. Se modifican los anexos de esos dos modelos correspondientes al Impuesto sobre el margen de intereses y comisiones de determinadas entidades financieras. Uno es para la autoliquidación y el otro para pago fraccionado.

Entidad Pública Empresarial del Suelo Casa 47: estatutos

Real Decreto 1123/2025, de 10 de diciembre, por el que se modifica el Estatuto de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES): La SEPES pasa a llamarse Casa 47 como un guiño al artículo 47 de la Constitución, configurándose como instrumento de la Administración General del Estado encargado del desarrollo residencial, la promoción de vivienda y la gestión de alojamientos en condiciones asequibles.

IRPF: estimación objetiva. IVA: régimen simplificado.

Orden HAC/1425/2025, de 9 de diciembre, por la que se desarrollan para el año 2026 el método de estimación objetiva del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el régimen especial simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Modelos fiscales 195, 199, 182, 193, 184, 282, 345 y 289

Ordenes por las que se actualizan los modelos de suministro de información a la Agencia Tributaria: modelo 195 (cuentas sin NIF), modelo 199 (operaciones con cheques), modelo 182 de donaciones), modelo 193 (retenciones de capital mobiliario en IRPF, Sociedades y No Residentes), modelo 184 (entidades en régimen de atribución de rentas), modelo 282 (Régimen Económico y Fiscal de Canarias), modelo 289 (cuentas financieras en el ámbito de la asistencia mutua) y modelo 345 (Planes, fondos de pensiones…).

Modelos fiscales 347, 190 y 270

Se modifican tres modelos: el modelo 347 de Declaración anual de operaciones con terceras personas, el modelo 190 para la declaración del resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta del IRPF sobre rendimientos del trabajo y de actividades económicas, premios y determinadas ganancias patrimoniales e imputaciones de renta, y el modelo 270, sobre resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta (loterías y apuestas).

Impagos de alquiler

Real Decreto 1135/2025: Este RD regula la línea de avales para cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables y establece las condiciones básicas que deberán cumplirse. Afecta a contratos vigentes a 30 de enero de 2025 y posteriores, inicialmente hasta 2028, siendo gestionado por las comunidades autónomas.

Fondo de carbono

Real Decreto 1151/2025, de 17 de diciembre, por el que se regula el Fondo de Carbono para una Economía Sostenible: regula el régimen jurídico del Fondo de Carbono para una Economía Sostenible (FES-CO2), así como sus objetivos financiables y su estructura organizativa, entre otros aspectos.

Tratados internacionales

Resolución de 17 de diciembre de 2025, de la Secretaría General Técnica, en virtud del artículo 24.2 de la Ley 25/2014, de 27 de noviembre, de Tratados y otros Acuerdos Internacionales. Últimas comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que abarcan desde el 5 de abril de 2025 hasta el 30 de noviembre de 2025. 

Precios medios ITP e ISD 2026

Orden HAC/1501/2025, de 17 de diciembre, por la que se aprueban y se publican para 2026 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Se identifican de forma separada los modelos híbridos enchufables.

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RDLey 16/2025: Tributos, Seguridad Social, personas vulnerables

Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre: En este real decreto-ley se adoptan en materia de vivienda (suspensión de desahucios y compensación a propietarios), energía (para consumidores vulnerables, pensiones (revalorización, límites, prestaciones familiares…), Seguridad Social (bases de cotización, topes, solidaridad intergeneracional…), empleo (prórroga salario mínimo…) tributarias (prórroga de incentivos, llevanza libros IVA…) y en el ámbito de la financiación territorial.

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Real Decreto-ley 17/2025: bonificación transporte público

Real Decreto-ley 17/2025, de 23 de diciembre, de medidas de promoción del uso del transporte público mediante la bonificación de abonos y títulos multiviaje: Incluye medidas de bonificación de abonos y títulos multi viaje, en parte como continuidad de las ya existentes, pero con previsión de un abono nominativo de tarifa única. Medidas especiales para Canarias, Baleares, Asturias y Cantabria.

Servicios de atención al cliente

Ley 10/2025, de 26 de diciembre, por la que se regulan los servicios de atención a la clientela. Tiene por objeto la regulación de manera integral de los servicios de atención a la clientela de servicios básicos y de grandes empresas, estableciendo unos parámetros mínimos obligatorios de calidad, prestando una especial atención a los consumidores vulnerables. El tiempo de espera en atención telefónica no deberá rebasar los tres minutos y se podrá pedir atención personalizada (humana). La adaptación se deberá hacer antes del 28 de diciembre de 2026.

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Oficina de Patentes y Marcas: Estatuto

Real Decreto 1186/2025, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Estatuto de la Oficina Española de Patentes y Marcas, O.A., y se modifica el Reglamento para la ejecución de la Ley 24/2015, de 24 de julio, de Patentes, aprobado por el Real Decreto 316/2017, de 31 de marzo: Se publica un nuevo estatuto de la OEPM que gestiona los Registros de Patentes, de Patentes Secretas, de Marcas, de Diseños y de topografías de productos semiconductores. También se modifica el Reglamento de Patentes, que afecta a cuatro artículos relativos al contenido de la publicación en el Boletín Oficial de la Propiedad Industrial de diferentes actos en los procedimientos de concesión de patentes.

Modelo arrendamientos de corta duración

Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, por la que se aprueba el modelo informativo para cada categoría y tipo de arrendamientos sujetos al artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa de Asturias (Tributos cedidos, simplificación administrativa), Baleares (días inhábiles), Canarias (volcanes, discapacidad (2), uso turístico de viviendas), Castilla y León (tasas), Cataluña (procedimiento de las administraciones públicas) y Navarra (derecho a la vivienda).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Conflicto de competencias Congreso – Senado. Reclamación de cantidad en contrato de obra. Diputada no adscrita en La Rioja. Prestación por nacimiento (3). Desahucio arrendaticio. Iniciativa parlamentaria en Aragón. Isla de Valdecañas (Cáceres). Distribución Impuesto multinacionales. Impuesto sobre Sociedades: pagos a cuenta. Ley de Amnistía (7).

SECCIÓN II. 

Se han convocado: Oposiciones a Abogados del Estado.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

489.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO: DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD

Aunque la presentación de la solicitud de un NRUA telemáticamente no cumpla los requisitos del art 9.1 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos. Sin embargo, esta incidencia no es obstáculo suficiente para la extensión del asiento de presentación, pues podría ser objeto de la oportuna subsanación, ya sea por medios técnicos o digitales, o mediante la ratificación en papel en la misma oficina del Registro, mediante firma manuscrita.

490.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SIN LICENCIA (MADRID)

Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal

491.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS QUE LO PROHÍBEN

No se puede asignar NRU a una vivienda cuando existe en los estatutos una prohibición expresa de alquiler turístico, aunque tenga concedida la autorización administrativa autonómica.

492.** DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL TÍTULO NO COINCIDENTE CON LA QUE CONSTA EN EL REGISTRO

Es correcta la actuación del registrador que califica negativamente un título porque la descripción de la finca es antigua y no coincide con la actual del registro, ya que el no pedir nota simple no tuvo en cuanta una modificación inscrita.

493.*** SEGREGACIÓN REALIZADA POR EL CURADOR SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL. OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN DE TODA LA FINCA.

La segregación, cuando interviene un curador en nombre de un discapaz, no necesita de aprobación judicial si no hay una disolución de comunidad.

Para toda inscripción de obra nueva es necesaria la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y no solo en los casos de que la edificación ocupe la totalidad de la finca o se encuentre adosada a un lindero o que el registrador tenga dudas de su concreta ubicación, y han de aportarse las coordenadas de las edificaciones aunque no es necesario que se presenten en formato GML.

494.*** INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA SUBASTADA EN EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA

En la ejecución extrajudicial de la hipoteca el requerimiento de pago al deudor hipotecario persona jurídica debe hacerse a la persona de sus representantes en la fecha del requerimiento y en el domicilio que conste en la escritura de hipoteca, artículo 686-2 LEC.: La entrega de la cédula a un tercero, incluso en el domicilio pactado, no cumple este requisito y no garantiza el efectivo conocimiento de la sociedad, causando indefensión

495.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH

El registrador puede negarse a tramitar el expediente del art. 199 LH cuando se vuelve a presentar la solicitud sin modificación con relación a la que ya calificó negativamente.

497.** NRUA DE FINCA QUE FIGURA EN EL REGISTRO COMO LOCAL Y POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL

No cabe asignar NRUA sobre finca que figura inscrita como local. La solicitud ha de hacerla el titular registral del dominio o de un derecho que le legitime para celebrar contratos de arrendamiento sobre el inmueble

498.* NRUA CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESARROLLAR ACTIVIDADES EMPRESARIALES

La prohibición estatutaria de desarrollar actividades empresariales impide la asignación de NRUA, aunque se permita en el Reglamento de régimen interior.

499.* DERECHO DE USO ATRIBUIDO POR SENTENCIA DE SEPARACIÓN SIN PLAZO DE DURACIÓN

Debe fijarse un límite temporal a la atribución de uso de la vivienda familiar por separación o divorcio, cuando no existan hijos o éstos sean mayores de edad

500.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La oposición de colindante no está justificada cuando hay un hueco y no un solape entre las representaciones gráficas de cada parte o cuando la controversia no recae sobre la concreta delimitación de las fincas colindantes o sobre su propiedad.

501.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO TERCER POSEEDOR INSCRITO

En un procedimiento de ejecución directa, en el que el tercer poseedor ha inscrito su derecho antes de la demanda, ha de ser demandado y requerido de pago para que el auto de adjudicación pueda ser inscrito. No es suficiente que el juzgado notifique la ejecución al tercer poseedor. La DG analiza también otras resoluciones en las que se da una solución distinta y la causa de ello como haberse dictado resolución expresa en la que se descarte la vulneración de la tutela judicial efectiva de dicho tercer poseedor.

502.* NRUA CON ESTATUTOS QUE LO PROHÍBEN

Existiendo una prohibición estatutaria inscrita que impide el uso turístico no puede asignarse el NRA en tanto no se modifique por acuerdo comunitario. No procede tener en cuenta la alegación de la nulidad del acuerdo mientras no se declare judicialmente y se inscriba.

503.* NRUA SIN LA CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO

Para la asignación de NRUA, además de la inscripción en el registro autonómico, es necesaria la obtención de la declaración de conformidad del Ayuntamiento cuando lo exija la normativa local, como ocurre en Salamanca

504.*** ADJUDICACIÓN DE FINCAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL SIN CANCELAR LAS HIPOTECAS QUE LAS GRAVAN

La cancelación de hipoteca en el contexto de una adquisición realizada en una liquidación en un concurso de acreedores exige el consentimiento expreso del acreedor hipotecario o que en el mandamiento de cancelación de cargas conste expresamente que se ha pagado al acreedor hipotecario. No basta una mención genérica del tipo “se han cumplido todos los requisitos legales”. Asimismo, no puede desligarse la adjudicación libre de cargas de la cancelación de la hipoteca, de manera que la inscripción ha de practicarse de manera unitaria.

505.* INADMISIÓN DE LA PRESENTACIÓN DE UN RECURSO

No cabe recurso sin calificación registral negativa. No existe la calificación por silencio.

506.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

Tratándose de una obligación de hacer y no resultando del Registro con suficiente claridad el día en que venció el término en que pudieron ejercitarse los correspondientes derechos, no cabe la cancelación por caducidad ex art. 210, 1. 8ª.1 LH.

507.* NRUA DE ELEMENTO PRIVATIVO QUE SEGÚN ESTATUTOS SOLO PUEDE DESTINARSE A HONESTA VIVIENDA

Impide asignar el NRUA una cláusula estatutaria antigua según la cual “los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”.

508.** SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR ESTAR VIGENTE EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN TÍTULO INCOMPATIBLE

La suspensión de la calificación de un título es susceptible de recurso. Vigente un asiento de presentación de un título queda suspendida la calificación de otro contradictorio presentado con posterioridad.

509.* RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES

En la tramitación del art. 199 la oposición de los colindantes registrales, unida a la magnitud del exceso de cabida y a la apariencia visual resultante de la aplicación gráfica registral, son indicios más que suficientes para estimar las dudas de identidad.         

510.() ADJUDICIACIÓN DE FINCAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL SIN CANCELAR LAS HIPOTECAS QUE LAS GRAVAN

Esta resolución resuelve el mismo supuesto de hecho que la 504, siendo el mismo recurrente y el mismo Registrador -si bien en la presente hubo una calificación sustitutoria en la que se confirmó la primera calificación con base en los mismos argumentos-. Por tanto, nos remitimos a lo comentado en la 504 (ACT).

511.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES. VINCULACIÓN OB REM DE FINCAS DE DISTINTOS PROPIETARIOS

La tramitación del art. 199.2 LH es obligatoria cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Ante las alegaciones del colindante el recurrente no puede alegar la falta de rigor técnico del informe, solo puede recurrir el análisis jurídico realizado por el registrador.

La vinculación “ob rem” entre fincas de distintos propietarios, es inscribible cuando trae causa de un mandato de la licencia de obras, pues no deriva de la voluntad del propietario, sino de una disposición legal.

512.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

De igual contenido que la 502v. (MGV)

513.*** JUSTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EN UNA ESCRITURA DE DACIÓN EN PAGO DE DEUDA

Resolución que se refiere a la necesidad de identificación de los medios de pago en las daciones en pago de deuda originada en préstamos previos.

514.*** COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO Y PACTOS QUE VULNERAN EL DERECHO A EXTINGUIR EL CONDOMINIO Y LA PROHIBICIÓN DE LOS PACTOS COMISORIOS. 

En una compraventa de la mitad de una finca el precio es el coste de unas obras, que queda aplazado. Se concede el vendedor la facultad de extinguir el condominio pagando el doble del coste de dichas obras. La Dirección confirma la nota al entender que vulnera el art.400 CC y que hay un pacto comisorio, aunque no en garantía de un préstamo (como entiende el registrador) sino en garantía del cumplimiento del contrato.

515.** NRUA EN EDIFICACIÓN CUYA OBRA NUEVA NO ESTÁ DECLARADA

La asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de la obra nueva terminada.

516.** NRUA DE FINCA QUE CONSTA EN EL REGISTRO COMO LOCAL

Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.

No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial.

517.* INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE FUTURA FINCA DE REPARCELACION

No cabe inscribir la transmisión de una parcela que resultará de una futura parcelación por falta de tracto, ni su cuota de propiedad sobre la finca matriz si la escritura no lo indica de forma expresa.

518.* NRUA Y LIMITACIONES ESTATUTARIAS. PENSIONES QUE CAUSEN PERJUICIOS. 

Admite la DG la asignación de NRUA existiendo en estatutos la clausula: se prohíbe a cada propietario de apartamento, local o estudio: 1.º- Instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones en que el número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos. –… 5.º Instalar en las fincas industrias o artefactos”. Entiende que la 1ª más que una prohibición es más bien una limitación condicionada al perjuicio o exceso, que, de entrada, no impide realizar estas actividades; y respecto a la 5ª que el alquiler turístico no implica instalar industrias o artefactos.

519.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR SOBRESEIMIENTO POR ABUSIVIDAD EN LA EJECUCION

Un auto de una Audiencia Provincial que declara el sobreseimiento de un proceso de ejecución hipotecaria por abusividad, en ningún caso puede servir para fundamentar la cancelación de la hipoteca que lo motiva.

520.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN NO INSCRIBIBLE CONFORME AL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 POR TRATARSE DE UN ERROR DE CONCEPTO

El procedimiento del art. 199 LH solo debe utilizarse para rectificar la inexactitud del Registro frente a la realidad física, no para rectificar un error de concepto como lo es la inscripción a favor de persona distinta del verdadero propietario.

521.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Las alegaciones de los colindantes deben estar respaldadas en algún soporte documental. Las dudas de identidad del registrador deben estar motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados.

522.** TANTEO Y RETRACTO EN COMPRAVENTA DE FINCA ENCLAVADA EN UN PARQUE NATURAL EN ANDALUCÍA.

Resolución relativa al tanteo y retracto establecidos en la legislación de Andalucía sobre fincas situadas en Parques Naturales: Considera la DG que si se ha practicado la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo a la administración competente no es necesario practicar una nueva notificación para el ejercicio del derecho de retracto.

523.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFCA. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO PECUARIO NO DESLINDADO

En la Comunidad Valenciana, el acto de desafectación de una vía pecuaria a consecuencia de una modificación del planeamiento urbanístico, debe hacerse de forma expresa. A falta de dicha desafectación, sigue afectada por el dominio público y no puede ser invadida por la georreferenciación que se pretende inscribir.

524.** INMATRICULACIÓN EX ART. 205 LH SUSPENDIDA POR POSIBLE DOBLE INMATRICULACIÓN. NOTA SIMPLE NEGATIVA.

No cabe inmatricular una finca si el registrador expresa dudas debidamente razonadas sobre la posibilidad de que ya esté inscrita o forme parte de otra ya inscrita, con el riesgo de que se pueda generar una doble inmatriculación. Aunque confirma la nota, entiende la DG, que solo cabe denegar la inmatriculación si invade una finca georreferenciada o el dominio público. En otro caso debe tramitarse en expediente del art. 199  a fin de que puedan confirmarse o disiparse las dudas del Registrador.

525.*** COMPRAVENTA EN VIRTUD DE PODER QUE HA PERDIDO EFICACIA ANTES DE LA INSCRIPCIÓN

El principio de Legalidad prevalece sobre el de Prioridad cuando una resolución judicial puede afectar la eficacia del título previo. Es correcta la actuación del registrador al rechazar la inscripción de una compraventa otorgada por los apoderados de la vendedora cuando existe presentado posteriormente Auto recaído en proceso de Medias de Apoyo en el que se dejan sin efecto los poderes otorgados, aunque dicho Autos sea posterior a la compraventa.

526.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE LA COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS

Analiza en una escritura de préstamo garantizado con hipoteca una cláusula de comisión de gestión por reclamación de impagos (la comisión solo se devengará tras una reclamación por escrito, no será automática ni reiterativa por una misma cuota y no se cobrará si el deudor paga en los 2 días siguientes al requerimiento). Considera la DG que solo pueden rechazarse las cláusulas cuando hayan sido declaradas nulas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y cuando contravengan una norma imperativa o prohibitiva o cuyo carácter abusivo pueda apreciarse objetivamente, sin necesidad de realizar un juicio de ponderación sobre las circunstancias del caso (labor que corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales). Y entiende que no se dan los motivos en este caso,

527.*** INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICIACIÓN EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL LA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA GANANCIAL

Estando la finca objeto de adjudicación inscrita a nombre de dos esposos con carácter ganancial, no puede ser objeto de transmisión un 50% de la misma como consecuencia de la declaración de concurso de uno de ellos sin que previamente se lleve a cabo la liquidación de la sociedad conyugal.

528y 529.** NRUA NO TURÍSTICO PROHIBIDO POR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

La cláusula estatutaria que establece que  «las entidades, en ningún caso podrán dedicarse a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, Bead&Breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga», no impide la asignación de nº de registro único de alquiler de uso no turístico (en particular, arrendamiento de temporada estudiantes) 

530.* NRUA TURÍSTICO PROHIBIDO POR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

La prohibición estatutaria de “desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial” comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional.

531.** BIEN PRIVATIVO POR CONFESIÓN Y POR ATRIBUCIÓN EN NEGOCIO JURÍDICO

Sistematiza la R los tres supuestos que pueden darse en las adquisiciones por cónyuge casado en régimen de gananciales con carácter privativo:

1.- Privativo por justificación inequívoca, y cuando el pago es en dinero dado el carácter fungible es necesaria prueba documental pública

2.- Privativa por confesión

3.- Que los cónyuges celebren un negocio jurídico de atribución de carácter privativo, pero dejando claramente expresada la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

En este caso, el adquirente manifiesta «que el dinero con que realiza esta adquisición tiene carácter privativo»; y su esposa, también compareciente, «corrobora esta manifestación, solicitando ambos la inscripción en el Registro de la Propiedad con tal carácter». Considera la DG que estamos en el segundo supuesto.

532.* NRUA: PROHIBIDO USO HOTELERO POR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

La falta de firma de la solicitud es defecto suficiente para suspender la asignación del NRUA. La concesión de la licencia administrativa no tiene efectos retroactivos y no prevalece sobre la prohibición comunitaria, aunque al tiempo de modificarse os estatuto hubiera una solicitud de licencia y un informe favorable al estudio técnico  la solicitud, puesto que no implican ninguna adquisición de derechos.  

533.() NRUA CON ESTATUTOS QUE PROHÍBEN USOS COMERCIALES, HOSPEDAJE Y HOTELERO.

La prohibición estatutaria de desarrollar usos cualquier clase de industria y comercio, así como fondas y casas de huéspedes impide la asignación de NRUA

534.() NRUA CON ESTATUTOS QUE SOLO PERMITEN ACTIVIDADES EMPRESARIALES EN LOCALES. 

La cláusula estatutaria que solo permite realizar actividades empresariales en locales y no en viviendas, excluye el alquiler turístico por ser una actividad económica, por lo que no procede asignar el número de registro único.

535.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN EN ELEMENTO PRIVATIVO

Para adoptar un acuerdo de división o segregación de elementos privativos debe hacerse con el régimen legal y las formalidades de una junta, sin que pueda otorgarlos un propietario solo porque reúna un porcentaje de cuotas en la comunidad suficiente para adoptar el acuerdo de que se trate. Los elementos privativos tienen que tener salida a un elemento común o a la vía pública; La superficie de elementos comunes no puede incluirse en la descripción de los elementos privativos

536.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE AYUNTAMIENTO. GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL

Puede admitirse la oposición del Ayuntamiento, basada en la invasión de un bien patrimonial, aunque no esté inscrito a su favor.

Las dificultades del geoportal para gestionar líneas poligonales no cerradas, no pueden impedir la inscripción de una georreferenciación parcial.

537.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En caso de notificación postal infructuosa por dirección incorrecta, debe intentarse la notificación por edictos. La modificación de un lindero fijo es un indicio de la existencia de un negocio traslativo no documentado, que impide la rectificación de la descripción.

538.** SEGREGACIÓN POR ANTIGÜEDAD SIN LICENCIA URBANÍSTICA

La aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. En este caso, ha de tener necesariamente intervención la autoridad municipal, De no aportarse la licencia, al menos una declaración de innecesaridad de la misma o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

539.* NRUA DE FINCA EN QUE LOS ESTATUTOS PROHIBEN ACTIVIDADES MERCANTILES

No cabe asignar NRUA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales. R. 13 de junio de 2025, o cuando en ellos se indica que el destino de las viviendas ha de ser exclusivamente residencial. R. 18 de junio de 2025 

540.* NRUA DE FINCA EN QUE LOS ESTATUTOS EXIGEN QUE SE DESTINEN UNICAMENTE A VIVIENDA

No cabe asignar NRUA de uso turístico si los estatutos de la comunidad contemplan que «los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”.

Resolución idéntica a la 507

541.** NRUA DE FINCA EN QUE LOS ESTATUTOS LIMITAN EL DESTINO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS

No procede asignación de NRUA si hay prohibición estatutaria de ejercer en las viviendas actividades comerciales, industriales, de hospedaje u hostelería, salvo acuerdo expreso de la Junta de Propietarios. La existencia de un juicio pendiente sobre el cambio de uso de la vivienda a local no afecta a la calificación actual.

542.** ACTA DE DECLARACION DE HEREDEROS: BASTA EL TESTIMONIO LITERAL O RELACIÓN DE LOS PARTICULARES NECESARIOS PARA LA CALIFICACION.

En los casos en que el título sucesorio es una declaración de herederos ab intestato es suficiente el testimonio, literal o en relación, en la escritura de herencia de aquellos particulares  a los que se debe extender la calificación registral, a saber: (1) los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, (2) la competencia del notario, (3) fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, (4) último domicilio del causante, (5) ley reguladora de la sucesión, (6) estado civil y cónyuge, (7) número e identificación de los hijos o herederos, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión y  (8) la específica y nominativa declaración de herederos abintestato, circunstancias que concurren en el presente caso.

544.*** COMPRAVENTA CON PAGO MEDIANTE TRANSFERENCIA VIA BANCO DE ESPAÑA

No hay aplazamiento de precio en una compraventa en que se pacta que el resto del precio se pagará mediante transferencia OMF del Banco de España. En ningún caso hay indeterminación en el precio en sí mismo ni queda su fijación ni su cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, ni intención de aplazarlo, sino de abonarlo en el propio acto de otorgamiento, en que será ya inmediatamente exigible

545.** PRESENTACION DE INSTANCIA FIRMADA TELEMÁTICAMENTE EN LA SEDE ELECTRÓNICA 

La instancia privada firmada electrónicamente y presentada a través de la Sede Electrónica es título válido para iniciar el procedimiento registral sin necesidad de legitimación notarial ni ratificación ante el registrador.

546.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD

El registrador debe hacer un juicio de correspondencia para asignar a una finca una referencia catastral. Pero si es negativo debe estar fundamentado.

547.** CERTIFICACIÓN LITERAL DEL HISTORIAL DE UNA FINCA

Para expedir certificaciones literales y, en general, el acceso a la información registral se exige que se acredite un interés legítimo, directo, concreto y determinado, que suponga una vinculación actual y apreciable entre el solicitante y la finca o derecho objeto de la certificación.

548.** CANCELACIÓN HIPOTECA POR CADUCIDAD CONVENCIONAL

Para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho real de hipoteca es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o, en su caso, el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, a lo que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutado debidamente el gravamen.

En el caso resuelto se trata de un supuesto de caducidad legal y no convencional pues sólo consta el plazo de vencimiento de la obligación garantizada por lo que procede aplicar el artículo 82.5.º LH que no permite cancelar la hipoteca por no haber transcurrido todavía el plazo de 21 años establecido en dicha norma (los 20 años del plazo de prescripción de la acción hipotecaria más el año a que se refiere el último inciso del artículo), computando dicho plazo desde la fecha del vencimiento de la deuda garantizada.

549, 550 Y 551.() NRUA CON ESTATUTOS QUE PROHÍBEN DESTINAR LA VIVIENDA A PENSION

La prohibición estatutaria de instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos… impide la asignación de NRUA

552.*** OPOSICIÓN A GEORREFERENCIACIÓN POR COLINDANTE POR DESPLAZAMIENTO CARTOGRAFÍA CATASTRAL

En caso de desplazamiento de la cartografía catastral, no puede inscribirse la georreferenciación catastral, ni siquiera mediante el mecanismo de los dos ficheros en formato GML previstos en la R. conjunta de 2020.

553.** RECTIFICACIÓN POR VIUDA DE UNA INDICACIÓN EQUIVOCADA DE SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (MARROQUÍ)

Para rectificar una indicación equivocada de régimen económico matrimonial debe acreditarse fehacientemente cuál sea este o el consentimiento de los titulares registrales o sus herederos. Es decir una viuda no puede rectificar unilateralmente el régimen pasando de un régimen de comunidad a uno de separación

554.() NRUA CON ESTATUTOS QUE PROHÍBEN DESTINAR LA VIVIENDA A HOSPEDERÍA

La prohibición estatutaria a todos los propietarios y ocupantes de las viviendas de cambiar el uso de la vivienda por otro distinto transformándola en local comercial o industrial y destinarla total o parcialmente a colegios, academias, hospederías, clínica, depósito, agencia o taller (…) impide la asignación de NRUA

555.** RECTIFICACIÓN DE PRIVATIVO A GANANCIAL TRAS EL FALLECIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. SUTITUCION

Para rectificar un asiento cambiando del carácter de privativo a ganancial cuando se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos independientes de la voluntad de los interesados, basta la petición de la parte interesada acompañando los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, pero en este caso falta la solicitud del fideicomisario y tan interesado es el fiduciario como el fideicomisario.