Informe Oficina Notarial Agosto 2026. Notas sobre NIF revocado (parte II)

SNG, 27/08/2026

INFORME OFICINA NOTARIAL AGOSTO 2026

Autora: Shadia Nasser García, Notaria de Formentera (Illes Balears)

ÍNDICE:

DISPOSICIONES DESTACADAS

Régimen electoral general. Se adapta la LO 5/1985, de 19 de junio, del Régimen Electoral General a la nueva redacción del artículo 69.3 de la Constitución, que asigna un senador propio a la Isla de Formentera y otro a la de Ibiza.

Tratados internacionales. Últimas comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, que abarcan desde el 12/03/2026 hasta el 30/06/2026. 

Gibraltar: Acuerdos internacionales. Siete acuerdos internacionales entre España y el Reino Unido, que tratan respectivamente de inspecciones fronterizas de Schengen y la vigilancia de fronteras, la no interrupción de la persecución, en materia aduanera, sobre cuestiones medioambientales, en materia de aplicación, en materia de movilidad y relativo a la coordinación de la Seguridad Social.

Reglamento del Congreso: Grupos Parlamentarios. Se modifica el artículo 23 que regula cuándo se pueden formar Grupos Parlamentarios. Entrará en vigor en la próxima Legislatura.

RDLey 20/2026: Incendios forestales. Incluye medidas laborales (como suspensión de contratos o la creación de una prestación extraordinaria por emergencia extrema) y de Seguridad Social. (autónomos, exenciones en la cotización) Medidas notariales como el asesoramiento gratuito, habilitación de notarios en la zona o modificación de sustituciones. Medidas registrales como notas de localización o información gráfica. Se aplica a los hechos acaecidos a partir del 22 de julio de 2026.

Jubilación de personas con discapacidad. Se modifica el anexo al TRLGSS que enumera las discapacidades que pueden dar lugar a la reducción de la edad de jubilación, añadiendo muevas patologías y ampliando la lesión medular.

Pasarela para profesionales mutualistas. Esta Ley corrige algunas situaciones de desprotección de profesionales mutualistas y regula una pasarela para que voluntariamente puedan transferir sus derechos al régimen de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social, lo que precisará de un desarrollo reglamentario.

Disposiciones autonómicas: Cantabria (transporte marítimo). Cataluña (municipios rurales, tercer sector social). Extremadura (dependencia, Agencia Extremeña de la Energía). Galicia (salud rural). Illes Balears (proyectos estratégicos). La Rioja (gratuidad de estudios oficiales). Madrid (Empresa Familiar, Oferta de Vivienda con Protección Pública. Navarra (arrendamiento de habitaciones, carreteras, evaluación de las políticas públicas, Derecho a la Vivienda). País Vasco (normalización lingüística). Valencia (medidas frente a la hiperregulación, la agilización de procedimientos y unidad de mercado).

Tribunales. Tribunal Constitucional: Ley de amnistía. Ley del paisaje de La Rioja. Ley de Memoria Baleares. Zonas de aceleración renovable. Empleo Público. Conflicto Gobierno-Senado. Tribunal Supremo: Oferta de empleo público.

 

NOTICIAS NOTARIALES

Jubilaciones:

Se declara la jubilación voluntaria del notario de Mérida, don Francisco de Borja Igartua Fesser.

Se declara la jubilación del notario de Madrid don José María Rivas Díaz.

Se declara la jubilación del notario de El Masnou don Francesc Torrent Cufi.

Se declara la jubilación de la notaria de Barcelona doña María Mercedes Martínez Parra.

Se declara la jubilación del notario de Sabadell don José Antonio Simón Hernández.

Se declara la jubilación del notario de Madrid don Santiago Mora Velarde.

RESOLUCIONES:

En JULIO se han publicado CIENTO OCHENTA Y CUATRO (184). Se ofrecen en archivo aparte

RESOLUCIONES PROPIEDAD (por orden de interés)

582.⇒⇒⇒ LCCCI: PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL Y AVALISTA PERSONA FÍSICA. Préstamo hipotecario empresarial sobre vivienda unifamiliar de la SL prestataria, con avalista persona física, puede inscribirse, aunque no conste si avalista ha otorgado acta notarial de transparencia LCCI.

658.⇒⇒⇒ PACTO SUCESORIO PITIUSO DE LEGADOS CON TRANSMISIÓN ACTUAL. LA AFECCION LEGITIMARIA NO PROCEDE. El pacto sucesorio pitiuso de legado con transmisión actual de bienes no genera la afección legitimaria del art 15 LH. En vida del disponente no hay sucesión abierta, los herederos forzosos tienen una simple expectativa y el obligado legal al pago de la legítima pitiusa es el sucesor a título universal, no el legatario.

551.*** CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. REQUISITOS FORMALES Y SUSTANTIVOS. COMPETENCIA DE LA DG PARA RESOLVER. La DG es competente para este tipo de recursos, aunque sean mixtos y en parte se basen en normas estatales y en parte de derecho autonómico. Para constituir una subcomunidad de propietarios dentro de una finca en Propiedad Horizontal se necesitan los siguientes requisitos: 1.- Debe estar claro que la subcomunidad no afecta a los elementos estructurales del edificio en su conjunto ni a los elementos comunes generales del mismo. 2.- No se necesita de acuerdo de la supracomunidad autorizando a la constitución de la subcomunidad y basta que en sus Estatutos no lo prohíban. 3.- Es necesaria la constitución formal de la subcomunidad con unos requisitos mínimos como son la descripción de las zonas comunes y de los elementos privativos que la integran con sus correspondientes coeficientes. 4.- Es indiferente que la subcomunidad de facto tenga los libros de actas diligenciados por el Registro de la Propiedad o tenga NIF propio.

562.*** DESHEREDACIÓN Y EXISTENCIA DE DESCENDIENTES DE ULTERIOR GRADO. Para que una desheredación sea válida tienen que identificarse individualmente los desheredados en el testamento, tener aptitud para ser excluidos en el momento de otorgamiento del testamento (ser mayores de 14 años) y que se les atribuya una causa de desheredación. En otro caso conservarán su derecho a la legítima y deben de intervenir en la escritura de partición de la herencia.

563.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA DE USO TURÍSTICO. Trata de la aplicación de la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal que permite que «aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (03/04/2025), que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.

569, 570, 724. 734, 735, 736. 737.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA TELEMÁTICA: JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS. La DGSJFP ratifica que el sistema de cancelación de hipotecas vía SEN garantiza la agilidad del trámite y la libre elección de notario, correspondiendo exclusivamente al notario la verificación de los requisitos internos del poder.

586.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS. Si no se ha practicado nota marginal de expedición de certificación no puede accederse a la inscripción del decreto de adjudicación y cancelar las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.

590.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS. El traslado de la demanda de ejecución hipotecaria y el requerimiento de pago a los ejecutados, han de realizarse personalmente, sin que, por tanto, sea suficiente la utilización de Lexnet para hacer las notificaciones al procurador.

597.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. A los efectos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para admitir como medio de prueba del carácter consolidado de las obras que determinan el cambio de uso o destino de una finca integrada en edificios ya declarados, es necesario acreditar el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística.

598.*** EJECUCIÓN DE HIPOTECA Y TERCER POSEEDOR. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO O SOLO NOTIFICACIÓNv. 1).- Si el tercer poseedor tiene inscrito su derecho antes de la interposición de la demanda tiene que ser demandado y requerido de pago. 2) Si el tercer poseedor inscribe su derecho después de la interposición de la demanda, pero antes de la nota de expedición del certificado de cargas no tiene que ser de demandado ni requerido de pago, pero sí tiene que ser notificado para que se persone en el procedimiento si quiere. 3) Si el tercer poseedor inscribe su título después de la interposición de la demanda y de la nota del certificado de cargas no tiene que ser ni demandado ni notificado. Todo ello tiene que ser calificado por el Registrador.

609.*** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE PARA INCLUIR EL PATIO O JARDÍN CIRCUNDANTE A LA VIVIENDA.  Deben admitirse las rectificaciones de superficie que consisten en ampliar la descripción literaria circunscrita exclusivamente a la casa para incluir patios, jardines o, en general, superficies de solar circundantes. No debe acudirse al excesivo rigor de considerar que se trata de otra finca diferente que no ha sido inmatriculada. Todo ello siempre que los linderos originales y los resultantes de la rectificación sean coincidentes y no existan dudas de que se está intentando agrupar una finca colindante, inmatriculada o no.

610.*** COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE UNA FINCA: PARCELACIÓN.  Cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, que está bajo salvaguarda judicial pero en el presente caso se vende una cuota porcentual de la parte indivisa inscrita a un tercero, por lo que resulta evidente que se trata de una venta de cuota «ex novo» y no la transmisión de la misma cuota indivisa inscrita.

611.*** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DECRETADA POR LA AGENCIA TRIBUTARIA: DIFERENCIA ENTRE DURACIÓN DE LA MEDIDA Y CADUCIDAD DEL ASIENTO REGISTRAL. En las anotaciones preventivas que reflejan medidas cautelares o de aseguramiento hay que distinguir entre el plazo sustantivo de la medida y el registral de caducidad del asiento que la contiene.

660.*** AMPLIACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO POR ACUMULACIÓN DE EJECUCIONES. La ampliación por nota marginal del importe garantizado por una anotación preventiva de embargo solo procede en dos supuestos: cuando vence una nueva mensualidad o la totalidad de la obligación en cuya virtud se sigue la ejecución (art. 578 LEC), o cuando se incrementa la cantidad prevista para intereses y costas devengados durante la ejecución (art. 613.4 LEC). Fuera de estos casos, la acumulación o consolidación procesal de distintos procedimientos de ejecución seguidos por títulos ejecutivos diferentes —aunque sea frente al mismo deudor y sobre los mismos bienes— no permite ampliar por nota marginal el importe garantizado por la anotación más antigua en perjuicio de los titulares de cargas intermedias, debiendo documentarse la nueva deuda mediante una anotación de embargo autónoma y de rango propio.

689.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA SOBRE UNA COMPRAVENTA ANTERIOR Y MODIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES POSTERIORES. En los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de éste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o alegándose tal cualidad en el propio título presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana.

690.*** DONACIÓN UNIVERSAL, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN SUELO RÚSTICOv. Una división horizontal tumbada en suelo rústico que agota el terreno, asignando porciones de uso exclusivo e independiente, se considera, por la DG, una parcelación encubierta sujeta a licencia, sin que el Centro Directivo considere aplicable la exención por antigüedad del art 28.4 TRLS a pesar de haberse inscrito la edificación por esa misma via.

717.*** CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA EN EL SUBSUELO DE OTRA. ENGALABERNO. SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA HORIZONTAL. COMPUTO DE LOS PLAZOS DEL RECURSO. En el caso de una vivienda extralimitada del suelo de su finca, que invade el subsuelo de la finca colindante, conocido como engalaberno, es posible regular esa situación mediante la figura jurídica de la servidumbre de medianería horizontal, descartando otras figuras como el derecho de subedificación y la propiedad horizontal. En la servidumbre de medianería, el propietario del predio dominante tiene un derecho real consistente en el uso o aprovechamiento exclusivo del volumen de la vivienda extralimitado en el predio sirviente, pero no tiene el derecho de propiedad de dicho espacio. A efecto del cómputo de los plazos para el recurso gubernativo de un mes, el día inicial es el día siguiente al de la notificación.

730.*** COMPRAVENTA DE CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO CUANDO EL COMPRADOR YA ES TITULAR DE OTRA CUOTA CON CARÁCTER PRIVATIVO. La prevalencia de la procedencia privativa o ganancial del derecho que fundamenta la adquisición sobre la naturaleza de la contraprestación, es claramente admitida en la aplicación de las reglas que determinan la privatividad y ganancialidad de los bienes adquiridos por derecho de retracto, y rigen ya cuando se ejercite judicialmente el derecho de adquisición, ya cuando quienes habían de soportar su ejercicio se avengan extrajudicialmente a la adquisición por el retrayente, incluyendo en esta segunda hipótesis el supuesto de enajenación directa a quien es titular de un derecho de retracto (p.ej. un comunero vende a otro comunero), poniendo fin de ese modo a una situación de comunidad.

553.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH Y OPOSICIÓN DE COLINDANTESv. La calificación del registrador ha de ser completa y motivada y ante la falta de trámites esenciales se puede ordenar reabrir el expediente.

555.** HIPOTECA, PROHIBICIÓN DE DISPONER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA CON MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Según doctrina reiterada de la DG, a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se les aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente al art. 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

560.** CANCELACIÓN PACTADA DE CONDICIÓN CON ACTA NOTARIAL. MEDIOS DE PAGO. No cabe cancelar una condición resolutoria en garantía del pago del precio por una instancia privada con firma legitimada, cuando en la escritura se pactó expresamente que se instaría mediante acta notarial acreditativa del pago. Han de acreditarse los medios de pago empleados.

561.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS Y COMPRAVENTA DE ELEMENTO CON VINCULACIÓN «OB REM». Según parece, hay que enfatizar en el juicio notarial de suficiencia de los poderes y diseccionar el negocio jurídico: la resolución exige, y hace imprescindible, algún tipo de fórmula que prevea clara y concretamente la extensión de las facultades representativas del poder a los pactos especiales incorporados a la escritura.

564.** JUICIO DE SUFICIENCIA DE FACULTADES REPRESENTATIVAS EN ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA. El juicio de suficiencia debe interpretarse globalmente en el título. Existiendo reseña del poder inscrito y un juicio implícito, pero claro sobre la suficiencia de las facultades del apoderado para el negocio concreto, la registradora no puede denegar la inscripción.

571.** OPCIÓN DE COMPRA Y POSIBLE PACTO COMISORIO. DETERMINACIÓN DE CANTIDADES A DETRAER DEL PRECIO. NOTIFIC ACIÓN NOTARIAL DEL EJERCICIO UNILATERAL. No hay Pacto comisorio en una opción de compra por el mero hecho de que la finca ya esté hipotecada (a favor de 3º). Deben determinarse claramente (sin que queden al arbitrio del optante) los gastos y cantidades que podrán detraerse del precio. En caso de ejercicio unilateral de la opción la notificación por el optante al concedente debe pactarse por conducto notarial ya que posibilita la oposición del receptor.

574.** LCCCI Y CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO A FAVOR DE SL NO PRESTAMISTA PROFESIONAL NI HABITUAL. No es aplicable la LCCI en la cesión de crédito hipotecario a favor de SL no prestamista profesional ni habitual.

576.** CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA Y REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR: NOTIFICACIÓN A 3os. Para reinscribir el dominio del vendedor tras la condición resolutoria explicita por incumplimiento deben citarse, en el acta notarial de requerimiento, a los titulares posteriores para que puedan hacer alegaciones o exigir consignación.

577.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO: COMISIÓN DE APERTURA Y RETENCIÓN DE CANTIDADES DESPROPORCIONADAS Y USURARIAS. La calificación registral de las condiciones de un préstamo hipotecario solo alcanza el control de transparencia de las mismas, pero no su precio o importe.

580.** CAMBIO DE NÚMERO DE POLICÍA DE LA CALLE. OBTENCIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL. Si el registrador tiene dudas acerca de algún dato catastral, pero no sobre la identidad de la finca, ha de obtener del Catastro el certificado catastral que aclare sus dudas. Para cambiar el número de policía de la calle, sirve la certificación catastral de la que se deduzca.

585.** EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH: NOTIFICACIÓN A SOLO UN COTITULAR DE LA FINCA COLINDANTEv. En la tramitación del expediente del art. 199 LH es suficiente la notificación realizada a uno solo de los integrantes de una comunidad ordinaria, ganancial o hereditaria, del mismo modo que cualquiera de los comuneros puede oponerse, sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás.

588.** OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. Se debe impedir la inscripción de una georreferenciación si de las alegaciones se deriva la existencia de indicios suficientes de un conflicto en la delimitación jurídica de la finca, dado que integra una porción de terreno no inmatriculado, pero amparado con título de propiedad.

592-593-594.** CLAUSULADO PRÉSTAMO HIPOTECARIO EMPRESARIAL PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VPO. Las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado del préstamo se trasladan al asiento registral, bien porque determinan el contenido de la reclamación hipotecaria (cláusulas financieras) o bien porque fijan los requisitos necesarios para la ejecución (cláusulas de vencimiento de la obligación).

596.** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Es imprescindible que en el decreto de adjudicación se concrete, dentro de la cantidad por la que se adjudica la finca, cuánto corresponde a principal, cuánto a intereses remuneratorios, cuánto a intereses moratorios y cuánto a costas, de modo que el registrador, en cumplimiento del artículo 132 de la Ley Hipotecaria, pueda calificar que ninguna de las cantidades desglosadas por cada uno de estos conceptos excede de la que se estableció en la inscripción de hipoteca como tope máximo de responsabilidad.

600.** COMPRAVENTA: CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE LOS TRANSMITENTES. No puede exigirse en todo caso la mención del régimen económico matrimonial para practicar la inscripción registral, si no afecta a la sociedad conyugal. La mera suposición de una posibilidad, a modo de conjetura, no puede inhabilitar la inscripción, si no hay ningún elemento que determine la posible aplicación de un régimen económico como es la comunicación foral.

602.** GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DENEGATORIA. El art. 199 LH no permite a la registradora inhibirse de su obligación de calificar basándose en que carece de criterio para determinar cuál de las partes tiene razón, limitándose a suspender el procedimiento por este motivo.

613.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN NO CONCLUYENTE. La oposición de la Administración alegando invasión del dominio público debe ser concluyente, concretando de modo gráfico y georreferenciado dónde y cómo se produce tal afectación.

649.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico.

651.** OBRA NUEVA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA: DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO. El Libro del Edificio ha de depositarse en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, excepto que la legislación autonómica no exija su confección, que no es el caso de la Comunidad Valenciana

675.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE NOTA MARGINAL PRACTICADA CON OCASIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR NO HABERSE ACREDITADO LICENCIA URBANÍSTICA. la nota marginal del artículo 67.3 TRLS tiene como efecto publicar la situación urbanística de la finca en el momento en que se inscribió la obra nueva dando a conocer a tercero que la misma se practicó sin acreditar la correspondiente licencia urbanística con las consecuencias sustantivas previstas en la legislación aplicable.

677.** GEORREFERENCIACIÓN: DUDAS DE IDENTIDAD POR SUSTITUCIÓN DE UN LINDERO REAL (EL MAR) POR OTRO PERSONAL. La desaparición en la nueva descripción de la colindancia con el mar, siendo sustituida por un lindero personal, justifica las dudas de identidad. No así, la magnitud del exceso de cabida, el hecho de ser finca resto después de una segregación o el pasar a formar una finca discontinua.

685.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH POR ALEGACIONES BASADAS EN CERTIFICADO TÉCNICO CONTRADICTORIO. No es posible la inscripción de una georreferenciación, si existe oposición basada en certificado técnico del que resulta la posible invasión de dos fincas colindantes. 

686.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y SIMULTANEA AGREGACIÓN EN ELEMENTOS PRIVATIVOS.REQUISITOS. En el caso de segregación de una parte de un elemento privativo en propiedad horizontal, y simultanea agregación a otro elemento privativo es necesaria o bien la autorización de la comunidad de propietarios con el quórum de tres quintos (3/5) o una cláusula estatutaria que lo permita.

687.** CAMBIO DE USO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO A TRASTEROS. El cambio del uso y destino del local destinado a garajes para crear trasteros, no previsto en estatutos, requiere acuerdo de la junta de propietarios.

691.** OBRA ANTIGUA EN ZONA DE POLICÍA HIDRÁULICA. Se reconoce la prescripción de las acciones administrativas, a pesar de que la ley vigente en el momento de la calificación declara la imprescriptibilidad. Para inscribir, la DG exige autorización del organismo de cuenca, permitiendo también el Reglamento del Dominio Público Hidráulico una declaración responsable.

695.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE UN ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. Los acuerdos transaccionales homologados judicialmente tienen la condición de documentos privados, por lo que no son títulos inscribibles, exigiéndose escritura pública (art. 3 LH). Resumen de la doctrina de la DG sobre el particular.

718.** CAMBIO DE USO DE RESIDENCIAL A TERCIARIO HOTELERO. Si el cambio de uso de residencial a terciario hotelero no se encuentra expresamente permitido por los estatutos, como ocurre en el presente expediente, y altera la configuración del título constitutivo de la propiedad horizontal, ha de exigirse, aparte de la acreditación de las oportunas autorizaciones urbanísticas y administrativas, el acuerdo unánime de la comunidad.

722.** EXPEDIENTE DE CONCILIACIÓN REGISTRAL SOBRE LA VALIDEZ DE UNA ESCRITURA. La tramitación del expediente de conciliación del artículo 103 bis LH requiere inexcusablemente la existencia de un conflicto o controversia, que la materia sea conciliable y, verse sobre asuntos y derechos sobre los cuales las partes tengan poder de disposición.

725.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA: NOTIFICACIÓN EDICTAL AL DEUDOR HIPOTECARIO. Cualquier averiguación sobre el domicilio en el que se pueden llevar a cabo notificaciones y requerimientos a una sociedad mercantil lleva necesariamente implícita la consulta del Registro Mercantil para averiguar el domicilio social que se reputa exacto. Si el Estado, a través de la inscripción en el Registro Mercantil, señala como domicilio de una sociedad mercantil uno determinado, no resultaría razonable acudir al sistema de notificación edictal sin haber intentado antes la comunicación personal en dicho domicilio social.

726.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA NOTARIAL DONDE SE HACE CONSTAR UNA DENUNCIA RELATIVA A UN ARRENDAMIENTO. Si un contrato de arrendamiento no se inscribió en el Registro de la Propiedad, no cabe ahora practicar el asiento de presentación de un acta de manifestaciones puesto que no es título inscribible, ni es objeto de inscripción la mera manifestación de su situación como posible arrendatario.

727.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. En aquellas Autonomías, como la Comunidad de Madrid, que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante.

733.** RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO YA PRACTICADO. LICENCIA MARITAL Y CARACTER PRIVATIVO. La rectificación de un asiento ya practicado exige el consentimiento del titular registral y de cuantos ostenten derechos derivados de él, o bien resolución judicial firme (art. 217 LH), salvo que el error resulte de un documento fehaciente, ajeno a la voluntad de los interesados, que acredite de forma absoluta el hecho que lo desvirtúa; En la legislación de 1964 la comparecencia del esposo a los efectos de la licencia marital no suponía justificación del carácter privativo del precio, solo dejar sin efecto la presunción de ganancialidad, pero sin prejuzgar la naturaleza privativa o ganancial del bien.

552.* GEORREFERENCIACIÓN Y EXPRESIÓN DE LINDEROS. La expresión de los linderos de una finca debe coincidir, del modo más preciso posible, con los perimetrales que resultan de la georreferenciación cuya inscripción se solicita.

568.* EXPRESIÓN DEL CARÁCTER O NO DE VIVIENDA HABITUAL EN ESCRITURA DE HIPOTECA. Las cláusulas de una escritura no deben interpretarse aisladamente, sino en su conjunto, atendiendo a los criterios que establecen los arts. 1281 y ss. CC.

572.*ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. MEDIDA DE ASEGURAMIENTO ANTERIOR A LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA. Si bien es cierto que las diligencias preliminares instadas tienen por finalidad inmediata o directa la exhibición de determinados títulos de propiedad, y que su objetivo final es posibilitar el ulterior ejercicio de la acción de retracto arrendaticio respecto de la compraventa de determinadas fincas registrales, tal y como consta en el mandamiento presentado, no nos encontramos ante una medida de aseguramiento instada tras la interposición de la demanda conforme a las previsiones contenidas en la legislación hipotecaria

573.* CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ORDINARIA. Para que los documentos judiciales puedan provocar un asiento definitivo como es un asiento de inscripción o de cancelación, deben ser firmes.

575.* SUSPENSIÓN DE INMATRICULACIÓN POR ALEGACIONES DE COLINDANTE. La simple oposición a la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la LH, sin un apoyo técnico o documental suficiente, no es obstáculo para dicha inmatriculación.

578.* INMATRICULACIÓN 205: NO SE ADMITE 2 ADJUDICACIONES DE LA MISMA HERENCIA. Para inmatricular una cuota indivisa por la vía del art. 205 LH es necesario acreditar mediante título público la previa adquisición del transmitente al menos un año antes. Una escritura de adjudicación parcial de herencia y otra posterior de adjudicación total de la misma herencia, que reinventaría la misma finca, no constituyen dos transmisiones sucesivas distintas, sino una única transmisión hereditaria, por lo que no cumplen el requisito de doble título; además, el título alegado como «previo» solo se aportó en fotocopia, incumpliendo la exigencia de titulación auténtica.

579.* GEORREFERENCIACIÓN NO COINCIDENTE CON LA DESCRIPCIÓN EN EL TÍTULOv. La superficie de la finca en la base gráfica que se pretende inscribir debe coincidir con la que figura en el título y en el Registro. Cuando los documentos de identidad de los vendedores son diferentes de los que constan en el Registro, el notario debe aseverar que se trata de las mismas personas.

581.* RECTIFICACIÓN DE NOTA MARGINAL POR ERROR DE CONCEPTOv. La rectificación de una nota marginal por error de concepto no puede llevarse a cabo mediante instancia privada. Cuando el error alegado no resulta claramente de los propios asientos registrales, sino que exigiría reinterpretar el título inscrito conforme a la legalidad urbanística vigente en la fecha de la inscripción, la rectificación exige, conforme al art. 40 LH, el consentimiento unánime de todos los interesados o, en su defecto, resolución judicial.

587.* PRÓRROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA: LA FECHA DE ENVIO POSTAL NO ES LA DE PRESENTACION EN EL REGISTRO. La AP de embargo caduca automáticamente («ipso iure») al cumplirse su plazo de cuatro años (art. 86 LH) si no se ha presentado antes en el Registro el mandamiento de prórroga.

591.* OPOSICIÓN EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. EXCESO DE CABIDA QUE DUPLICA LA SUPERFICIE DE LA FINCA. El hecho de que con la georreferenciación solicitada se duplique la superficie de una finca, que previamente tuvo un exceso de cabida, es más que suficiente, si existe oposición de un colindante, para denegarla.

599.* OPOSICIÓN EN EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH: CAMINO EN DISPUTA. Si existen dos georreferenciaciones contradictorias y existe ya un conflicto entre las fincas colindantes acerca de la medida exacta de un camino entre ellas, lo precedente es denegar la georreferenciación solicitada.

603.* PROHIBICIÓN DE DISPONER DICTADO EN PROCESO PENAL. Según doctrina reiterada de la DG, a las prohibiciones de disponer decretadas en procesos penales y expedientes administrativos se les aplica el principio de prioridad establecido en el art. 17 LH frente al art. 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.

605.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DENEGATORIA. La mera existencia de alegaciones basadas únicamente en la cartografía catastral no es suficiente para fundamentar la nota denegatoria de la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

648.* PERMUTA DE BIENES PÚBLICOS MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. Para inscribir una permuta municipal, es imprescindible certificación que justifique el interés público, acredite la desafectación previa e identifique las fincas con sus valores exactos, sin que sean suficientes meras declaraciones genéricas de cumplimiento legal.

650.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN SUSTENTADA EN INFORME TÉCNICO. Cuando la oposición se sustenta en un informe técnico que evidencia un conflicto en la delimitación de las fincas y una controversia sobre la realidad física de las mismas, el registrador no puede resolver el conflicto de fondo.

652.* OBRA NUEVA QUE INVADE DOMINIO PÚBLICO VIARIO. Pese a la existencia de un hueco entre propiedades colindantes y la posible invasión de un viario, respecto del cual el Ayuntamiento no lo ha deslindado con cartografía vectorial, es inscribible una georreferenciación de una finca sobre la que se ha declarado una obra nueva antigua.

674.* DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA CESIÓN DE NUDA PROPIEDAD EN DOCUMENTO PRIVADOv. No cabe asiento de presentación de un documento privado de cesión de la nuda propiedad, que constituye una donación que exige, para su validez e inscripción, escritura pública y aceptación expresa del donatario (arts. 618 y 633 CC), —aunque remita a un negocio jurídico previo del que pretenda inferirse un consentimiento tácito—.

680.* ARTÍCULO 199 LH. TRAMITACIÓN ABREVIADA. POSIBLE INVASIÓN DE CAMINO PÚBLICO. El registrador ha de denegar la inscripción de la representación gráfica si existen indicios objetivamente justificados de controversia, atendiendo a la documentación y alegaciones presentadas por los interesados, y, de modo especial si entra en juego un posible bien de dominio público.

683.* DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN ACTA DE MANIFESTACIONES QUE INCORPORA RESOLUCIONES JUDICIALES. Un acta notarial de manifestaciones no constituye, por sí misma, título apto para provocar operación registral alguna, aun cuando incorpore o narre el contenido de resoluciones judiciales relativas a la finca.

698.* GEORREFERENCIACIÓN: DENEGACIÓN POR SOLAPAR CON UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA. Inscrita la representación gráfica de una finca, no es posible inscribir otra que se solape con aquella, pues está protegida por los principios hipotecarios, especialmente el de legitimación.

716.* RECURSO CONTRA EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH DESESTIMADO POR OPOSICIÓN DE COLINDANTE. Si en un expediente del artículo 199 de la LH, el oponente se basa en la cartografía catastral, cartografía en la que también se basa el solicitante de la inscripción, la alegación no puede ser estimada.

721.* OPOSICIÓN A EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. Si existen dudas fundadas en un informe de técnico competente, sobre el solapamiento entre dos propiedades colindantes, no es posible la constancia de la georreferenciación solicitada por el titular de una de ellas.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL (por orden de interés)

673.** SOCIEDADES FANTASMAS. CANCELACIÓN Y CIERRE DE LA HOJA DE LA SOCIEDAD POR INSTANCIA PRIVADA. No es posible por instancia privada solicitar, ni la cancelación de la sociedad en el Registro Mercantil, ni tampoco el cese del administrador, aunque la hoja de la sociedad esté cerrada por falta de depósito de cuentas y por revocación del CIF, carezca de bienes y no tenga actividad alguna.

688.** PRENDA DE PARTICIPACIONES SOCIALES Y DERECHO DE VOTO. NOTIFICACIÓN AL ADMINISTRADOR CESADO. En caso de prenda de participaciones sociales, aunque del contrato de prenda resulte que en caso de impago el derecho de voto pasa al acreedor prendario, si en los estatutos consta que el derecho de voto lo conserva el titular de las participaciones, deberá estarse al contenido de los estatutos.

712.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES: ERROR EN LA CERTIFICACÓN. No es posible cancelar un depósito de cuentas ya practicado, sin que se solicite en certificación expedida por el órgano de administración expresiva de las causas por las que se solicita la cancelación, indicando al propio tiempo los asientos posteriores a ese depósito de cuentas que también deben ser cancelados, sin que resulte muy claro de la resolución cuáles pueden ser las causas para la cancelación y cuáles los requisitos para la cancelación de los asientos posteriores, ni tampoco si sería necesaria una nueva junta general de la sociedad.

728.* OPOSICIÓN A LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN DE UNA REVOCACIÓN DE PODER MERCANTIL. No es admisible solicitar por instancia, aunque venga acompañada de un acta notarial de contestación a un requerimiento, que en la calificación de un documento ya presentado se tengan en cuenta determinadas alegaciones hechas por un interesado que se opone a su despacho.

729.* INSCRIPCIÓN DE CESE Y NOMBRAMIENTO DE CARGOS DE SOCIEDAD CON NIF REVOCADO, SIN DEPÓSITO DE CUENTAS Y DE BAJA EN EL ÍNDICE DE LA AEAT. Se trata de inscribir un cese y nombramiento de administrador en una sociedad aquejada de un triple cierre: por falta de depósito de cuentas anuales, por baja en el índice de entidades de la AEAT, y por revocación del NIF.

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PRÁCTICA NOTARIAL: NOTAS SOBRE NIF REVOCADO (parte II).

INTRODUCCIÓN

En la parte I de estas notas analizamos cómo la revocación del NIF opera como una moderna capitis deminutio maxima: la sociedad conserva su personalidad jurídica, pero tiene bloqueada su capacidad operativa en el ámbito notarial, registral, bancario y fiscal (DA 6ª.4 LGT)

Ante esto, la pregunta es: Si la sociedad no puede seguir viviendo jurídicamente, ¿puede al menos morir?

La respuesta a esta pregunta es similar a la de los libros de Elige tu propia aventura donde cada decisión conduce a un escenario jurídico distinto según examinemos la operación desde el punto de vista societario, notarial, registral o tributario.

La dificultad de la segunda y tercera partes del informe está en intentar conciliar estos cuatro planos que responden a criterios distintos:

i.- Plano mercantil: Validez de los acuerdos, operaciones liquidatorias, protección de acreedores.

ii.- Plano notarial: Deber de abstención, criterio finalista del Órgano Centralizado de Prevención y el limite de la despatrimonialización.

iii.- Plano registral: Cierre de la hoja, falta de publicidad y efectos de la escritura no inscrita

iv.- Plano tributario y recaudatorio: Bloqueo bancario y fiscal, sucesión en las deudas y responsabilidades posteriores bajo la doctrina de la STS 764/2026.

En esta parte II nos centraremos en el plano mercantil, el plano notarial y el plano registral. Dejaremos para la parte III el plano tributario y recaudatorio (sucesión de socios y responsabilidad del administrador), el resultado de lo expuesto en la práctica notarial y un posible modelo de advertencias para incluir en la escritura.

I.- PLANO MERCANTIL

Para entender el laberinto en que queda atrapada la sociedad con NIF revocado ante la posibilidad de su extinción debemos recordar que:

-.- La disolución abre el periodo de liquidación y la sociedad conserva su personalidad jurídica (art 371 LSC)

-.- La liquidación supone realizar el activo, pagar (o consignar) a los acreedores, balance y dividir el remanente (arts 383 y ss LSC).

-.- Y la extinción, que determina el fin de la personalidad jurídica de la sociedad, exige otorgar escritura pública y cancelar los asientos registrales. (arts 395 y 396 LSC y 247 y 248 RRM) sin perjuicio de la subsistencia funcional para atender relaciones pendientes o pasivos sobrevenidos.

La revocación del NIF no determina por sí sola la ineficacia de los acuerdos de disolución y liquidación.  La junta conserva su capacidad para formar la voluntad social, siempre que cumpla los requisitos de convocatoria, mayorías, aprobación del balance y demás exigencias legales.

El verdadero problema está en pretender liquidar existiendo deudas.

Si la sociedad decide liquidarse, el artículo 391.2 de la LSC prohíbe a los liquidadores satisfacer la cuota a los socios sin haber pagado o consignado previamente a los acreedores el importe de sus créditos.

Lo fundamental en este plano, es que la revocación del NIF no suele ser un mero accidente formal, sino que tiene su origen en el incumplimiento de obligaciones y en la existencia de deudas (generalmente con la Administración). 

Si la sociedad arrastra las deudas que motivaron la pérdida del NIF y, además, carece de liquidez para pagarlas (circunstancia que se puede ver agravada por el bloqueo bancario que conlleva la pérdida del NIF), no estamos ante una simple liquidación societaria, sino ante un escenario de insolvencia actual (art 2 TRLC). Y en este punto, la ley impone el deber de solicitar el concurso de acreedores o el procedimiento especial de microempresas; no cabe realizar una liquidación privada.

En esta situación, la regla de la sucesión tributaria de los socios no sirve de excusa para eludir la ley.

La sucesión tributaria (art 40.1 LGT) (sobre la que trataremos en la parte III de este informe)  funciona como un mecanismo de garantía de la Administración Tributaria ante la extinción de una sociedad y actúa a posteriori. Al extinguirse una sociedad, sus obligaciones fiscales pendientes se transmiten a los socios. En el caso de las sociedades de capital, los socios quedan obligados solidariamente, pero con un limite cuantitativo: el socio responde solo hasta el importe de su cuota de liquidación y de otras percepciones patrimoniales que hubiera recibido en los dos años previos a la disolución.

El problema surge si se retuerce la finalidad de esta norma para saltarse la prohibición del art 391.2 LSC. Es decir, la sucesión tributaria no legitima una liquidación consciente en la que se reparte el haber social existiendo deudas conocidas con Hacienda, bajo la premisa de que «la AEAT ya derivará la acción contra los socios».

Precisamente para delimitar el alcance de esta responsabilidad es fundamental la STS 764/2026 de 18 de junio sobre la que trataremos brevemente más adelante y en la futura parte III de este informe.

II.- PLANO NOTARIAL.

La cuestión específica en el plano notarial es si la revocación del NIF impide al notario autorizar la escritura de disolución y liquidación.

El criterio del OCP para la liquidación

El Órgano Centralizado de Prevención del Notariado (OCP) responde negativamente a esta cuestión en la pregunta 4 de sus FAQ. La mera existencia de deudas con la Administración no constituye un impedimento específico para autorizar una liquidación. Si lo fuera, tampoco podrían liquidarse sociedades endeudadas cuyo NIF estuviera vigente.

Este criterio parte de una interpretación finalista de la DA 6.4 LGT:

-.- La finalidad de la revocación del NIF es excluir a la sociedad incumplidora del tráfico civil o mercantil impidiendo que actúe con normalidad

-.- Por su parte, la disolución y liquidación persiguen poner fin a la sociedad concluyendo las relaciones pendientes, realizando las operaciones liquidatorias y llegando a su extinción definitiva

Por tanto, no estamos ante un nuevo acto de la vida social, sino ante un proceso dirigido a poner fin a la entidad. La conclusión de la liquidación conlleva, precisamente, la imposibilidad definitiva de utilizar el NIF, coincidiendo con la finalidad impeditiva perseguida por la normativa de revocación de NIF.

Por ello, la OCP considera que la revocación del NIF bloquea la continuación de la actividad ordinaria, pero no bloquea la desaparición ordenada de la entidad. En consecuencia, como regla general, la revocación del NIF no impide que el notario autorice operaciones de disolución y liquidación, con el único límite del riesgo de “despatrimonialización”.  Enseguida trataremos de este límite.

Ahora bien, aunque este criterio de la OCP tiene una indudable utilidad práctica para documentar el fin de la sociedad, carece de rango normativo, no levanta el cierre de la hoja registral y no vincula al registrador mercantil en su calificación.

Por ello en la escritura deben constar claramente dos extremos: la manifestación de que la autorización se ampara en el criterio de la OCP para operaciones liquidatorias y la advertencia expresa a los otorgantes de que la extinción no se inscribirá en el Registro Mercantil ni, en su caso, en el de la Propiedad, mientras no se rehabilite previamente el NIF.

El límite de la despatrimonialización

La aplicación de la regla general de la OCP exige valorar si la concreta operación liquidatoria puede encubrir una despatrimonialización que pueda perjudicar el derecho de cobro de las deudas tributarias (las cuales, producida la extinción, serán exigibles a los socios en su condición de sucesores).

A estos efectos, la mera adjudicación del haber social a los socios no constituye por sí sola una despatrimonialización ilícita, ya que la división del remanente es la operación final de toda liquidación ordinaria, una vez satisfechos (o consignados) los créditos de los acreedores.

Para realizar esta valoración, el notario ni debe ni puede realizar una auditoría de la sociedad, ni comprobar la exactitud material de su contabilidad, del balance final o de las manifestaciones efectuadas por los liquidadores. Su función tampoco comprende una investigación patrimonial destinada a descubrir activos, deudas u operaciones no declaradas.

Sin embargo, su intervención no se limita a constatar formalmente la aportación de los documentos. Debe examinar la coherencia entre los acuerdos, el balance final, las operaciones liquidatorias y las adjudicaciones, atendiendo a la documentación aportada, a las manifestaciones efectuadas bajo responsabilidad de los liquidadores y a los indicios objetivos que resulten del otorgamiento.

La escritura podrá autorizarse cuando se cumplan los restantes requisitos legales y no resulten contradicciones relevantes ni indicios objetivos de ocultación, omisión de deudas, infravaloración de activos o perjuicio para la recaudación. Si aparecen tales indicios, deberán solicitarse las correspondientes aclaraciones o documentos pertinentes sin que las meras manifestaciones de los liquidadores sirvan para justificar las incoherencias objetivas que resulten de la propia documentación.

III.- PLANO REGISTRAL: CIERRE DE LA HOJA Y FALTA DE PUBLICIDAD

La liquidación de la sociedad no cancela la nota marginal de revocación de NIF

La Resolución de la DGSJFP de 25 de marzo de 2025, (resumen de JAGV aqui) que trata de una escritura de disolución y liquidación simultánea de una sociedad con NIF revocado, señala que la escritura no puede inscribirse mientras subsista la revocación del NIF.

La Dirección General distingue claramente entre:

a).- la cancelación de la nota marginal de revocación del NIF, que presupone su rehabilitación y puede requerir la realización de los trámites imprescindibles permitidos excepcionalmente por la DA 6.4 LGT que vimos en la parte I);

b).- y la cancelación de todos los asientos de la sociedad como consecuencia de su extinción.

Señala la DG que la excepción de los «trámites imprescindibles» a que se refiere la DA 6.4 LGT se refiere exclusivamente a la primera.

Es esencial destacar que la resolución no se pronuncia sobre la validez o eficacia sustantiva de la escritura ni resuelve definitivamente en que casos puede autorizarla el notario puesto que el objeto del recurso es la calificación registral. La propia Dirección General plantea  la cuestión de si cabe autorizar escrituras de disolución y liquidación en todo caso o solo cuando se hubiera iniciado correctamente la rehabilitación.

Lo que rechaza expresamente es que la inscripción de la disolución y liquidación quede comprendida en la excepción legal relativa a los trámites imprescindibles para cancelar la nota marginal de revocación de NIF. Mientras el NIF sigua revocado, el cierre impide la inscripción.

Esto pone de manifiesto la contradicción: mientras la OCP sostiene, como regla general, que la revocación no debe impedir la autorización notarial de la disolución y liquidación, la DGSJFP no se pronuncia sobre la legalidad del otorgamiento, pero niega que el título pueda inscribirse mientras subsista la revocación.

Efectos de la escritura no inscrita.

La escritura documenta los acuerdos de disolución y liquidación y produce sus efectos internos entre la sociedad, los socios y los liquidadores, siempre que sean materialmente válidos y se hayan cumplido los requisitos legales aplicables.

Sin embargo, mientras subsista la revocación del NIF, el cierre registral impide culminar y publicar registralmente la extinción y mientras la escritura no se inscriba:

-.- No se cancela la hoja social y la sociedad continúa figurando registralmente viva.

-.- Se mantiene una discordancia entre la situación documentada y la publicidad mercantil.

-.- Si hay adjudicaciones inmobiliarias a los socios, sufrirán el mismo doble cierre registral que vimos en la Parte I para los títulos antiguos, quedando bloqueado su acceso al Registro de la Propiedad.

-.- Los liquidadores pueden verse obligados a atender relaciones pendientes, custodiar documentación o intervenir ante reclamaciones posteriores.

En consecuencia, el problema no es la validez interna de los acuerdos, sino la imposibilidad de obtener la publicidad y protección propios de la inscripción.

Además, cabe recordar que, incluso después de su cancelación, la sociedad puede conservar una subsistencia funcional residual para atender activos, pasivos o relaciones jurídicas sobrevenidas.

La RDGSJFP 23/03/2026 (resumida por JAGV) confirma el «callejón sin salida» práctico en el que pueden quedar estas sociedades inactivas y sus administradores. El bloqueo no puede sortearse mediante una instancia privada del administrador, aunque la sociedad esté inactiva, carezca de bienes y su hoja se encuentre cerrada. 

La liquidación y extinción requieren el título legalmente previsto (escritura pública  o testimonio de la resolución del Juez concursal que ordene la cancelación) pero el cierre por NIF revocado impide la inscripción, incluso del cese o renuncia del administrador.

Una duda sobre el fundamento del cierre: la STS 764/2026

El criterio de la DGSJFP es anterior a la STS 764/2026 de 18 de junio . Esta esta sentencia no analiza el cierre registral ni resuelve si debe inscribirse la liquidación de una sociedad con NIF revocado, por lo que no deja sin efecto la RDGSJFP 25/03/2025.

La sentencia aclara contra quién debe continuar la AEAT el procedimiento de recaudación una vez extinguida la sociedad. El Tribunal Supremo establece que las deudas tributarias no desaparecen, sino que se transmiten por ley a los socios, dentro de los límites del art 40.1 LGT. Por ello Hacienda debe dirigirse primero contra los socios sucesores antes de exigir, en su caso, la responsabilidad subsidiaria al administrador.

Ahora bien, aunque la sentencia resuelve una cuestión especifica de responsabilidad fiscal, introduce una duda importante sobre la necesidad de impedir en todo caso la inscripción de la extinción para asegurar el cobro de las deudas tributarias. Si la extinción de la sociedad no elimina las deudas tributarias y la AEAT puede continuar el procedimiento de recaudación frente a los socios sucesores, la inscripción de la liquidación y extinción no supone por sí sola que Hacienda pierda su acción de cobro.

Por supuesto, la sentencia no permite prescindir de lo ordenado en la DA 6.4 LGT ni elimina el deber de cautela frente a operaciones concretas de ocultación o vaciamiento patrimonial. Sin embargo, ofrece un argumento relevante para cuestionar si la protección de la recaudación de la AEAT exige necesariamente impedir en todo caso la inscripción de la extinción.

Esta doctrina y su posible incidencia en la práctica se examinarán brevemente en la parte III de este informe.

Shadia Nasser García, notaria de Formentera

 

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