Informe Oficina Notarial Enero 2020. Notificaciones Notariales en Expedientes Catastrales

AFS, 30/01/2020

INFORME OFICINA NOTARIAL ENERO  2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

Calendario días inhábiles 2020

Días inhábiles de ámbito nacional: Son, aparte de los sábados y domingos,

  • el miércoles 1 de enero,
  • el lunes 6 de enero
  • el 10 de abril (Viernes Santo),
  • el viernes 1 de mayo,
  • el lunes 12 de octubre,
  • el martes 8 de diciembre,
  • el viernes 25 de diciembre. 

Días inhábiles sólo en algunas CCAA:

  • FEBRERO Día 28, viernes: Andalucía.
  • MARZO Día 13, viernes: Inhábil en la Ciudad de Melilla.
  • MARZO Día 19, jueves (San José): Inhábil en las CC.AA. de Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, País Vasco, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 9 (Jueves Santo): Inhábil en las CC.AA. de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia, País Vasco, La Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra y en las ciudades de Ceuta y Melilla.
  • ABRIL Día 13 (Lunes de Pascua): Inhábil en Baleares, Cantabria, Castilla-La Mancha, Cataluña, País Vasco, La Rioja, Valencia y Navarra.
  • ABRIL Día 23, jueves: Aragón y Castilla y León.
  • JUNIO Día 9, martes: Murcia y La Rioja.
  • JUNIO Día 11, jueves: Castilla-La Mancha
  • JUNIO Día 24, miércoles: Inhábil en Cataluña, Galicia y Valencia.
  • JULIO Día 28, martes: Cantabria.
  • JULIO Día 31, viernes: ciudades de Ceuta y Melilla.
  • SEPTIEMBRE Día 2, miércoles: Ciudad de Ceuta.
  • SEPTIEMBRE Día 8, martes: Asturias y Extremadura.
  • SEPTIEMBRE Día 11, viernes: Cataluña.
  • SEPTIEMBRE Día 15, martes: Cantabria.
  • OCTUBRE Día 9. viernes: Comunidad Valenciana.
  • NOVIEMBRE Día 2, lunes: Inhábil en Andalucía, Aragón, Asturias, Extremadura, Castilla y León y Madrid
  • DICIEMBRE Día 7, lunes: Inhábil en las CCAA de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Extremadura, Murcia, la Rioja, Castilla y León, Madrid, Navarra y en las ciudades de Ceuta y Melilla.

Para especialidades de Canarias y Cataluña, ir a la página especial.

Ir al calendario de las Illes Balears.

Ir al Calendario Laboral 2020.

Instrucción DGRN sobre dudas LCCI

Instrucción de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado : La DGRN resuelve dudas planteadas de la aplicación práctica de la Ley de contratos de crédito inmobiliario. Ámbito de aplicación de la LCCI. Acta previa.

Resumen más amplio a la página especial y al texto de la Instrucción con enlaces

Ir a un resumen más amplio de disposiciones.

 

SECCIÓN II

Concurso Notarías: resultado provisional y definitivo

La web del Ministerio de justicia publica el listado provisional el 5 de diciembre de 2019 y el BOE publicó el resultado definitivo el 27 de diciembre del último concurso notarial.

Ir al resultado en formato word (por conversión del pdf)

Ir a la convocatoria.

Ir al archivo de concursos.

CATALUÑA.  Se resuelve el concurso para la provisión de notarías vacantes, convocado por Resolución de 11 de noviembre de 2019.

Jubilaciones

Se declara en situación de excedencia voluntaria a la notaria de Garrucha doña Laura Mercedes Febles García.

Se jubila al notario de Gandía don Jesús Ibáñez Calomarde.

Se declara la jubilación anticipada al notario de Camargo, don Pablo de Torres Gómez-Pallete.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  DICIEMBRE se han publicado     VEINTIOCHO RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

548.*** SEGREGACIÓN. PREVIA RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE LA FINCA MATRIZ. ACREDITACIÓN LIQUIDACIÓN IMPUESTO. En operaciones hipotecarias sujetas a licencia, las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia.

554.*** USUFRUCTO PERSONALÍSIMO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y GRAVAR. EFICACIA DE LA PROHIBICIÓN. Es posible constituir un usufructo de tipo personalísimo con prohibición de disponer y gravar, pero si se constituye el derecho a título oneroso dicha prohibición no puede acceder al Registro y no tiene por ello eficacia real, sin perjuicio de que se puede garantizar su cumplimiento con hipoteca.

559.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO. VALOR Y PRECIO.  En el caso de venta de dos fincas con el precio totalmente aplazado, no es preciso determinar la suma que garantiza cada finca (que tiene consignado su valor), dada la asimilación, en este caso, entre “precio y valor” para cada una de las fincas vendidas.

561.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA. AGRUPACIÓN. DUDAS DE IDENTIDAD. Aunque haya dudas, procede tramitar el expediente notarial del artículo 201 LH, que permite practicar las diligencias adicionales que se estimen oportunas para disipar las dudas expuestas por el registrador en su calificación (en un expediente del 199 LH).

537.** INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. DOS TÍTULOS EN UN SOLO DOCUMENTO. POSIBLE ACEPTACIÓN TÁCITA. El registrador suspende la inmatriculación por doble título del art. 205 LH porque no se acredita que el causante de la misma tenga un título anterior de adquisición al no haberse justificado la aceptación tácita de la segunda causante.

542.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH INICIADO MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA. El procedimiento del artículo 199 de la ley hipotecaria se puede iniciar mediante una solicitud del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica o en su defecto la indicación de la referencia catastral, sin que se precise de ningún otro documento público adicional.

543.** DIVISIÓN JUDICIAL DE COSA COMÚN. TRACTO SUCESIVO. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. No cabe modificar (judicialmente) asientos registrales sin el consentimiento del titular registral o sus herederos, o sin que la demanda se haya dirigido contra ellos, o sin inscribir los títulos intermedios.

544.** PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA O PARCELACIÓN URBANÍSTICA. LICENCIA. GEORREFERENCIACIÓN. La constitución de un régimen de propiedad horizontal tumbada en la que se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, dotados de plena autonomía, se ha de considerar, a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, como una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, TR Ley de Suelo y 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente.

551.** INSCRIPCIÓN DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS PRIVADAS SUBTERRÁNEAS. Se confirma la suspensión de la inscripción de un aprovechamiento de aguas privadas subterráneas anterior al 1 de enero de 1986 por falta de identificación de la finca registral a que corresponden y no constar la inscripción del aprovechamiento en el Catálogo de Aguas Privadas.

560.** DERECHO DE SUPERFICIE Y GEORREFERENCIACIÓN. La escritura de elevación a público además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elemento necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

562.** SEGREGACIÓN: FORMAS DE APORTAR EL ARCHIVO GML. TITULARES CATASTRALES Y REGISTRALES DIFERENTES. El archivo GML se puede aportar en soporte físico, o mediante el CSV del informe de validación previo en la web del Catastro, o telemáticamente en formato texto siempre que se pueda copiar para generar un fichero texto con formato GML. La existencia de titulares catastrales diferentes que los registrales es indiferente para la inscripción de la segregación y para la coordinación Catastro-Registro.

RESOLUCIONES MERCANTIL

538.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. CERTIFICACIÓN LITERAL UNIDA A LA ESCRITURA POR DIGITALIZACIÓN HECHA POR EL NOTARIO.SU ADMISIBILIDAD. No es admisible que la certificación literal, para traslado de domicilio a provincia distinta, sea digitalizada notarialmente y trasladada a la copia de la escritura para ser todo ello presentado de forma telemática en el registro mercantil competente.

546.*** ACUERDOS SOCIALES ADOPTADOS EN ESCRITURA PÚBLICA. NO SON INSCRIBIBLES DIRECTAMENTE SIN ELEVACIÓN A PÚBLICO. La elevación a público de los acuerdos sociales, por persona con facultades para ello, es exigible, aunque los acuerdos se hayan tomado en escritura pública por los únicos socios de la sociedad acreditando debidamente su condición de tales al notario autorizante.

555.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL PARA EL EJERCICIO DE LA ABOGACÍA POR UN NOTARIO. Un notario en activo no puede constituir una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía.

 

PRACTICA NOTARIAL: ACTAS DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES Y NOTIFICACIONES NOTARIALES.

Nos referimos a las Actas que han de tramitarse conforme a lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro  “con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela..”  y que llamamos de Subsanación de Discrepancias Catastrales.

1.- OBJETO: Subsanar las discrepancias (errores) del Catastro con la realidad en lo relativo a la superficie o a la representación gráfica de la parcela catastral.

2.- REQUISITOS PARA LA ACTUACIÓN NOTARIAL:

.- Que el notario autorice previamente un documento que contenga un  acto o negocio jurídico relativo a dicha finca.

.- Que el documento contenga la descripción literaria actualizada de la finca conforme a lo manifestado por los otorgantes.

.- Que se incorpore un plano de la finca con los vértices georreferenciados y un Informe de Validación de dicha finca en la sede electrónica del Catastro (para lo que previamente hay que subir el fichero GML).

.-  Que se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

.-  Que existan discrepancias entre la descripción actualizada de la finca y plano aportado y la parcela catastral resultante del certificado.

.- Que el propietario manifieste su voluntad de que el notario tramite un expediente notarial para subsanar dichas discrepancias.

Ello debe de ser así conforme al principio general de que la actuación notarial en las actas y en general en los documentos que autorice tiene que ser rogada, frente a lo que parece desprenderse del citado artículo, falto de precisión técnica, que podría hacer pensar que el notario tiene que actuar de oficio siempre que haya discrepancias.

.-  Que los interesados aporten un principio de prueba de la discrepancias y que el notario considere, en principio, acreditada dicha discrepancia.

La prueba será normalmente la manifestación de la parte propietaria, su título escrito de propiedad (que posiblemente contenga también errores), y la realidad física de la parcela observable a través de la cartografía catastral en vista aérea, que tienen que tener entre sí una correspondencia razonable.

El notario debe de aceptar, como regla general, el requerimiento para el Acta salvo que, de entrada, las discrepancias entre título escrito y realidad física sean muy grandes o inverosímiles pues posiblemente en estos casos haya que depurar la titulación jurídica ya que es posible que existan varias fincas colindantes con títulos diferentes, unidas físicamente, lo que habrá que acreditarse previamente

Hay que tener en cuenta, para favorecer su  admisibilidad,  que el Acta se notificará a los colindantes que podrán oponerse, y que la titulación antigua tiene muchos errores, bien por falta de medios en su momento para medir las fincas, bien porque muchas veces (en fincas rústicas) había imprecisiones en las conversiones de medidas locales al sistema métrico decimal. También es notorio que hace años existía, al parecer, la práctica generalizada de declarar menos cabida con el objetivo de pagar menos impuestos, por lo que el perímetro de la finca no ha cambiado en muchos años a pesar de que formalmente  puede haber grandes discrepancias de cabida.

3.-  DOCUMENTOS NOTARIALES PREVIOS.

El documento notarial previo puede ser por tanto cualquier ESCRITURA que documente un acto traslativo (donación compraventa, herencia, etc.) o de modificación hipotecaria (declaración de obra nueva, división horizontal, agrupación, etc…) siempre que contenga la descripción de la finca y se incorpore el certificado catastral descriptivo y gráfico.

También podría ser un ACTA NOTARIAL de presencia o de deslinde que tengan por objeto acreditar la delimitación física de la finca pues la norma habla, con poca precisión, de autorización de un hecho.

4.- COMPETENCIA NOTARIAL.

Para tramitar este tipo de Actas, como resulta de lo anterior, la competencia vendrá determinada por la previa autorización del documento notarial. El notario que haya autorizado dicho documento previo será el competente para tramitar el Acta.

No hay por tanto competencia territorial por el lugar donde radique la finca, excepto que el documento previo sea un acta notarial que conlleve de por sí competencia territorial, como es el caso de las actas de presencia.

5.-  ACTA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

5.1.- MANIFESTACIÓN DEL INTERESADO EN EL DOCUMENTO PREVIO.

   La fórmula podría ser la siguiente:

DATOS CATASTRALES: La finca anteriormente descrita, conforme a las manifestaciones de la parte propietaria, tiene la siguiente Referencia Catastral *, según resulta también de certificado catastral descriptivo y gráfico obtenido por mí telemáticamente que incorporo a la presente.

Manifiesta la parte propietaria  que la  descripción de dicha parcela catastral tiene discrepancias con la realidad física en lo relativo a la superficie, ya que no es la que refleja el certificado (*) sino la expresada anteriormente de * metros, y en lo relativo a la representación gráfica de la misma, que no es la reflejada en la cartografía catastral sino la que figura * en el plano anexo que se incorpora a la presente * y en el Informe de Validación Gráfica obtenido del Catastro que incorporo a la presente.

Don * me manifiesta su voluntad de que dichas discrepancias sean subsanadas mediante la tramitación de un  Acta de subsanación de discrepancias catastrales, cuyo requerimiento efectuará  en el número siguiente de protocolo.

5.2.- REQUERIMIENTO.

 Aunque en el documento previo se haya manifestado la voluntad de que se tramite el acta ello no será suficiente, y lo más acorde a la normativa reglamentaria notarial será un requerimiento específico en el acta y una correlativa aceptación del requerimiento por el notario

5.3.- DOCUMENTOS A INCORPORAR AL ACTA.

Habrá que describir la finca de forma actualizada e incorporar certificado catastral, plano con vértices georreferenciados,  y, deseablemente, informe de validación catastral.

 5.4.- NOTIFICACIONES.

Hay que notificar a todos los colindantes catastrales en la dirección que aparezca en el Catastro, sea cual sea el lugar donde radique su domicilio, pues como hemos visto no hay competencia territorial del notario  que puede utilizar el servicio de Correos para notificar.

Sobre este tema es aplicable, cambiando lo que haya que cambiar por su especialidad, lo dicho para las notificaciones en  los expedientes inmobiliarios que puede verse en el Informe de la Oficina notarial de Diciembre de 2019.

La normativa supletoria que nos servirá de guía es la que regula  los expedientes catastrales de subsanación de discrepancias tramitados por el Catastro, pues este tipo de actas notariales, en esencia, son una alternativa a dichos expedientes y cumplen la misma función. Su regulación viene recogida en el citado artículo 18 de la  Ley del Catastro.

Es recomendable el envío de carta por medio del organismo público de  Correos con doble intento de notificación, que figura explicado en el Informe anterior de Diciembre.

Intentos infructuosos de notificación.

Al encontrarnos dentro de un expediente administrativo habrá que diferenciar, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo:

Si no ha podido entregarse la carta, pero se deja el aviso de notificación en el domicilio y el interesado no se persona en las oficinas de correos en plazo para retirar la carta que contiene la notificación, se tiene por hecha hecha la notificación, pues se entiende que hay falta de diligencia imputable al notificado. Este será el caso en que la carta es devuelta con la mención de “ausente”, “caducado”, o “devuelto”.

Si el notificado es desconocido en dicho domicilio o la dirección es incorrecta la notificación será infructuosa.

En tal caso se plantea la cuestión de si habrá que notificar por medio de un edicto en el BOE . La respuesta no es segura pero parece que debe de ser negativa pues no existe  ninguna norma que obligue a ello al Catastro,  que, en la práctica,  no notifica por medio del BOE.

Además, hay que tener en cuenta que existe una obligación general del titular de una parcela catastral de notificar al Catastro (que es un registro fiscal) el cambio de domicilio, conforme al artículo 48.3 de la LGT de forma que siempre esté actualizada la titularidad catastral y  el domicilio de su titular; por ello, si no lo está, ha de achacarse exclusivamente a la falta de diligencia del colindante titular catastral que ha de sufrir las consecuencias de dicha falta.

5.5.- CONTESTACION.

El colindante puede contestar oponiéndose a la pretensión de subsanación catastral del requirente del Acta.

Legitimación: Basta que sea el titular catastral para que se le admita la contestación. Tratándose de uno de los herederos del titular catastral, sin embargo, tendrá que aportar el título sucesorio.

Formas de contestación:

Es necesario que la contestación sea fehaciente, por lo que habrá de hacerse en el plazo de veinte días (que han de entenderse hábiles en el ámbito administrativo, es decir 4 semanas o 20 días laborables), a contar desde el día siguiente al de la notificación.

.-O compareciendo en la notaría que tramita el Acta.

.-O compareciendo en una notaría de su elección y contestando mediante un Acta de Manifestaciones, que deberá solicitar que se remita telemáticamente al notario que tramite el Acta de Subsanación, quien deberá incorporarla mediante diligencia a dicha acta.

Para dichos casos sería conveniente regular reglamentariamente a quien corresponde pagar los costes del Acta de Manifestaciones, pues parece lógico que sea el requirente del Acta de Subsanación, pero mientras no se regule no podremos obligar al promotor a hacerse cargo de dicho gastos y tendrá que pagarlas el notificado que contesta, si no quiere desplazarse a la notaría de origen.

5.6.-CIERRE DEL ACTA.

El acta puede cerrarse con tres posibles resultados:

    1.- Que no haya oposición de colindantes.

    2.- Que haya oposición de algún colindante.

    3.- Que, aunque no haya oposición, el notario no estime   acreditada la discrepancia.

En el primer caso el Catastro tiene que incorporar a sus bases gráficas la nueva descripción de la parcela catastral pues el expediente ha finalizado con resultado positivo, previa validación técnica de la información enviada.

En los dos siguientes casos el expediente pasa al Catastro, que incoará expediente para decidir sobre la pretensión del requirente.

6.- COMUNICACIONES FINALES DEL NOTARIO AL CATASTRO. 

El notario tiene que informar telemáticamente del resultado del acta al Catastro. Por el momento no es posible a través de la plataforma notarial de ANCERT por lo que habrá que comunicarlo con su firma electrónica dentro de la Sede Electrónica del Catastro/ en el apartado trámites ante el Catastro (declaraciones, recursos, solicitudes)/ luego en  presentar otras solicitudes, ESCRITOS Y DOCUMENTOS GENÉRICOS.

Finalmente se rellena el formulario electrónico y se adjuntan los ficheros (PDF del Acta y fichero GML o Informe de Validación catastral.

Si el acta se ha cerrado en sentido positivo, el Catastro en el plazo de 5 días tiene que ejecutar la modificación catastral oportuna.

Si el acta se ha cerrado en sentido negativo, el Catastro tiene que tramitar un expediente catastral y luego tomar una decisión de la pretensión del requirente.

A continuación se ofrece un posible  MODELO DE ACTA PARA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES.

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

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NORMAS: Cuadro general.  Por meses.    + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2019.    Futuras.   Consumo

NORMAS: Tratados internacionales,   Derecho Foral,   Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses.   Por titulares.   Índice Juan Carlos Casas

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CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao.   Internacional.

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PORTADA

Los Gigantes (Tenerife). Por Jean-Louis Potier


 

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