LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 23 DE JUNIO DE 2026: SOBRE EL INTERÉS DE DEMORA EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SOBRE VIVIENDA CONCLUIDOS POR PERSONAS FÍSICAS

ÁLVARO CORDERO TABORDA, NOTARIO DE VALLADOLID

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2026, de la Sala 1ª, de la que es ponente el Magistrado Pedro José Vela Torres, y cuyo contenido acaba de hacerse público, supone un importante cambio de paradigma en la interpretación de los arts. 114.III LH y 25 LCCI en lo relativo a si el interés de demora consistente en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales que rige en los préstamos hipotecarios sobre vivienda concluidos por personas físicas es una norma imperativa absoluta o únicamente una norma imperativa de máximo, lo que permitiría pactar un interés inferior. El Alto Tribunal ha considerado esta última tesis, dejando sin efecto la tesis de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que consideraba que la norma era imperativa y absoluta.

El art. 114.III LH tiene el siguiente tenor literal:

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario.

La redacción procede de la Disposición final primera-Dos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se encuentra vigente desde el 16 de junio de 2019.

Asimismo, el art. 25 LCCI dispone:

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

ANTECEDENTES DOCTRINALES DE LA DIRECCIÓN GENERAL:

La Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse sobre su contenido en diversas ocasiones, creando un interesante corpus doctrinal, que sintetizamos en lo siguiente:

El supuesto de hecho supone hipotecar la vivienda habitual con la finalidad de financiar dicha vivienda (R 3-6-2014, anterior a LCCI).
El carácter habitual ha de ser al tiempo de la ejecución, lo cual se presume si se hizo constar en la escritura, pero cabe prueba en contrario. Si no se hizo constar en la escritura, caben otros medios de prueba.
La declaración del carácter de vivienda habitual ha de constar en la escritura de constitución, no siendo necesario en la de novación (R 28-10-2021).

Ahora bien, en el supuesto particular de pactar un interés más bajo, el Centro Directivo ha sido inflexible al considerar que la imperatividad de la norma (cfr. art. 25.2 LCCI) se basaba no sólo en la protección al consumidor sino también en razones de seguridad jurídica. Este argumento ha sido criticado en distintos trabajos y ponencias por los notarios José Ángel Martínez Sanchiz y Juan Pérez Hereza. El principal argumento contra esta tesis estribaba en que el art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014/17 de crédito inmobiliario prevé un sistema de tope máximo, a lo que el Centro Directivo ha contestado que se trata de una cuestión de política legislativa al trasponer en España la Directiva, no siendo contrario a la misma establecer un tipo de demora legal fijo. Sí cabe pactar, en cambio, que la responsabilidad hipotecaria sea más baja, no cubriendo la totalidad de dichos intereses (RR 15-1-2020, 28-1-2020, 5-3-2020 y 28-7-2020).

Asimismo, la Dirección General también ha venido considerando que los tres puntos porcentuales operan también en el caso de interés variable (R 14-7-2020) lo que podría dar lugar a una cifra muy elevada. No obstante, la STJUE 14-3-2013 consideró que el límite al tipo de interés no sirve de parámetro para determinar su abusividad, pues el art. 85.6 TRLGDCU considera abusivos los intereses que impongan una indemnización desproporcionadamente alta, no estableciendo un baremo fijo, lo que ha servido al TS para apreciar abusividad en casos concretos, atendiendo a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, y teniendo en cuenta que la consecuencia de la abusividad es la nulidad de la cláusula, sin posibilidad de que el Juez la modere a su arbitrio (STS 28-11-2018).

LAS CIRCUNSTANCIAS DEL CASO:

El proceso comienza con un recurso en vía judicial de un notario contra una calificación registral negativa de una escritura de constitución de préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda en la que se fija un interés de demora consistente en el interés legal del dinero incrementado en dos puntos. La demanda fue interpuesta el 4 de octubre de 2019 y fue turnada el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid. En su desarrollo argumental, el notario alega que la protección del consumidor cobra sentido cuando se establece imperativamente que el interés moratorio de un préstamo hipotecario no pueda superar el límite establecido por el legislador, pero nada impide que se pacte un límite inferior, siendo un contrasentido que el consumidor no pueda beneficiarse de un pacto que le resulta más favorable.

La magistrada-juez de dicho juzgado dictó sentencia el 19 de mayo de 2020, nº 9/2020, estimando parcialmente la demanda y sin imposición de costas a ninguna de las partes. El demandante recurrió en apelación, y la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid vino a confirmar la sentencia de instancia, condenando en costas al apelante.

El demandante interpuso recurso de casación por infracción de ley, esgrimiendo vulneración de los arts. 3 y 25 LCCI (carácter irrenunciable de las normas contenidas en dicha Ley y regulación de los intereses de demora, respectivamente). El Alto Tribunal estima íntegramente el recurso y no hace imposición de costas.

LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO:

Interpretación del art. 25.2 LCCI:

Partiendo de que el art. 3 LCCI establece la irrenunciabilidad de las normas contenidas en esta Ley, el Alto Tribunal considera que dicha provisión se aplica a los pactos que empeoren la situación jurídica del consumidor (en este caso, por ejemplo, una cláusula que estableciera un interés moratorio superior en cuatro puntos al remuneratorio), pero no a los que mejoran la posición del consumidor por ser más beneficiosos en su regulación legal. Es decir, la imperatividad se predica respecto del empresario, a efectos de que no imponga estipulaciones más gravosas al consumidor, pero no respecto de este si obtiene un trato más favorable.

El Alto Tribunal se detiene en lo absurdo que sería admitir un interés moratorio inferior en caso del gravamen de un inmueble de uso no residencia (un local de negocio, por ejemplo) y prohibirlo respecto de una vivienda. Y de llevar la imperatividad a sus últimas consecuencias, también debería impedirse que no se pactara un interés de demora o que se pactara un diferencial de cero puntos.

Interpretación del art. 28.3 de la Directiva (UE) 2014/17 de crédito inmobiliario:

Este precepto dispone lo siguiente:

Los Estados miembros podrán autorizar a los prestamistas a imponer recargos adicionales al consumidor en caso de impago. Los Estados miembros que se acojan a esta posibilidad determinarán el valor máximo de tales recargos.

Frente a la DG, que considera que la existencia de un tipo de demora fijo de tres puntos al tipo de interés remuneratorio es una cuestión de política legislativa de España que en nada contraviene la Directiva, el Alto Tribunal considera que los arts. 114.III LH y 25 LCCI establecen un límite que opera como tope máximo para la fijación de los intereses moratorios y que su imperatividad se limita exclusivamente al modo de calcular el tipo de interés y al límite máximo legal, por lo que resulta lícito un pacto que establezca un tipo de interés moratorio por debajo de ese máximo. Lo contrario supondría consagrar un criterio rígido de seguridad jurídica que acabaría vaciando de contenido el sentido de la norma, que es la protección del consumidor. El objetivo es que no se reduzcan los derechos del prestatario consumidor reconocidos legalmente, no que no pueda conseguir un tratamiento mejor que el previsto en la ley.