OFICINA REGISTRAL (propiedad): INFORME BOE MARZO 2016

JDR, 19/04/2016

OFICINA REGISTRAL (propiedad): INFORME BOE MARZO 2016

DISPOSICIONES GENERALES:

ILLES BALEARS. Decreto-ley 2/2016, de 22 de enero, de modificación del Decreto-ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística.

El Decreto-ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística, suspendió con carácter inmediato, de acuerdo con las disposiciones adicional y final, la efectividad, entre otros preceptos, de la disposición final segunda de la Ley 12/2014, de 16 de diciembre, Agraria de las Illes Balears. Esta ley modificó, en su día, lo dispuesto inicialmente en los artículos 21, 22 y 24.2 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears.

Por todo ello, esta ley tiene por objeto:

  • Modificar la redacción de determinados preceptos del Decreto-ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística, en los términos que resultan del artículo 2.
  • Dar una nueva redacción a los artículos 21, 22 y 24.2 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears, en los términos del artículo 3.

Entró en vigor el 23 de enero de 2016. GGB

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NAVARRA. Ley Foral 1/2016, de 29 de enero, de Presupuestos Generales de Navarra para el año 2016.

Aprobación de los presupuestos para el año 2016.

Entró en vigor el 1 de enero de 2016.

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ARAGÓN. DERECHO FORAL. Ley 3/2016, de 4 de febrero, de reforma de los artículos 535 y 536 del Código del Derecho Foral de Aragón.

La reforma no afecta en nada al Derecho civil sustantivo aragonés (CDFA) y es una mera adaptación, procedimental (declaración de herederos Adva, ya no judicial), a la reforma de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción voluntaria, mediante su disposición final 8ª, da nueva redacción al art 20-6 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, según la cual cuando «sea llamada la Administración General del Estado o las Comunidades Autónomas, corresponderá a la Administración llamada a suceder en cada caso efectuar en vía administrativa la declaración de su condición de heredero abintestato».

Por tanto en el Artículo único solo se modifican los artículos 535 y 536 del Código del Derecho Foral de Aragón, en el único y exclusivo sentido de suprimir el adjetivo “judicial”, una vez en cada artículo:
«Artículo 535. Sucesión a favor de la Comunidad Autónoma.
1. En defecto de las personas legalmente llamadas a la sucesión conforme a las reglas anteriores, sucede la Comunidad Autónoma.
2. Previa declaración [judicial] de herederos, la Diputación General de Aragón destinará los bienes heredados o el producto de su enajenación a establecimientos de asistencia social de la Comunidad, con preferencia los radicados en el municipio aragonés en donde el causante hubiera tenido su último domicilio.»
Dos. El artículo 536 del Código del Derecho Foral de Aragón queda redactado de la forma siguiente:
«Artículo 536. Privilegio del Hospital de Nuestra Señora de Gracia.
1. En los supuestos del artículo anterior, el Hospital de Nuestra Señora de Gracia será llamado, con preferencia, a la sucesión legal de los enfermos que fallezcan en él o en establecimientos dependientes.
2. Previa declaración [judicial] de herederos, la Diputación General de Aragón destinará los bienes heredados o el producto de su enajenación a la mejora de las instalaciones y condiciones de asistencia del Hospital.»

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BOA (17/II/2016)

 MADRID. Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid.

Se elimina el apartado 8.º del artículo 39 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que regulaba la limitación edificatoria de tres plantas más ático.

Entró en vigor el 28 de diciembre de 2015. (GGB)

Podemos anunció su impugnación ante el Tribunal Constitucional.

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 Tribunal Constitucional

PLUSVALÍA MUNICIPAL. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 409-2016, en relación con los artículos 107 y 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por posible vulneración de los artículos 14 y 31 de la CE.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por Juzgado de lo Contencioso-administrativo número 22 de Madrid, en relación con los artículos 107 y 110.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por posible vulneración de los artículos 14 y 31 de la CE, y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1.c) LOTC, reservar para sí el conocimiento de la presente cuestión.

El art. 107 regula la base imponible del impuesto.

El art. 110 se dedica a la gestión tributaria del impuesto. Su apartado 4 dice:

4. Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

En ningún caso podrá exigirse el impuesto en régimen de autoliquidación cuando se trate del supuesto a que se refiere el párrafo tercero del artículo 107.2.a) de esta ley (cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo).

SECCIÓN II 

 
Jubilaciones

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Madrid don José Ramón Ordiales Martínez.

Se jubila al notario de Madrid don Enrique Franch Valverde.

Se jubila al notario de Zaragoza don Eloy Jiménez Pérez.

Se declara la jubilación anticipada al notario de Murcia don Damián Pedro Uzquiza Heras.

Se jubila al notario de Guadarrama don Agustín de Diego Isasa.

  
RESOLUCIONES

Durante este mes se han publicado TREINTA Y DOS.

36. OBRA NUEVA «ANTIGUA». IDENTIDAD DESCRIPTIVA. IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA PORCIÓN DE SUELO OCUPADA PERO NO SIEMPRE DE TODA LA FINCA.

Resolución de 8 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubión a la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos: Se otorga escritura el 27 de agosto de 2015, de aportación a gananciales, agrupación y declaración de obra nueva. La obra nueva tiene una antigüedad de veinte años, según se acredita mediante certificación de un Ingeniero Agrónomo. Se acompaña certificación catastral donde se indica que la obra es de 1986.

La registradora suspende la inscripción de la obra por diferencias entre la descripción y el Catastro: ubicación de la obra, superficie construida inferior en Catastro… Considera que han de coincidir ambas descripciones para aplicar el art. 52 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo.

La nota de calificación es de octubre de 2015, es decir, anterior a la entrada en vigor de la mayor parte de la Ley 13/2015 (lo hizo el 1º de noviembre).

La interesada recurrió alegando, entre otras razones, que el registrador no puede calificar cuestiones fácticas certificadas por el técnico ni tampoco mediante su contraste con las certificaciones catastrales y que no ha de comprobar la exacta ubicación si toda la obra se encuentra indubitadamente dentro de la finca.

La DGRN, tras resumir los antecedentes, analiza el art. 52 RHU el cual se refiere a las exigencias para la inscripción de las obras nuevas ya construidas con antigüedad suficiente para no incurrir en expediente de disciplina urbanística. Entiende que la coincidencia con el Catastro no ha de ser plena como en los supuestos de inmatriculación, siendo lo esencial que no haya duda respecto a que se trate de la misma obra y que resulte clara la antigüedad, superior al plazo de prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. Al darse esas circunstancias en el caso concreto, revoca la nota. De los medios previstos en el art. 52 a) puede utilizarse uno sólo o varios distintos, siempre que no resulten contradictorios en lo esencial que es la identidad de la obra.

También da la razón a la recurrente en cuanto a que la normativa previa a la Ley13/2015 tan sólo exigía acreditar que la obra se encontraba en su integridad dentro de la finca registral. Ahora bien, matiza lo anterior en el sentido de que el registrador ha de comprobar, por exigencias de la Ley del Suelo, que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, y recuerda la necesidad de notificar al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma, todo lo cual podía exigir, incluso con la normativa anterior, mayores precisiones.

Lo anterior, da pie al centro directivo para analizar el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015. El precepto resulta más explícito al disponer que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

En su desarrollo, La Resolución conjunta DGRN-Catastro, de 26 de octubre de 2015, dispone en su apartado sexto que los registradores han de remitir al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las edificaciones e instalaciones.

En consecuencia, manifiesta que: “para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.

Seguidamente, la DGRN da facilidades técnicas para cumplir con la Ley:

– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias).

– No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML.

– Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación.

Y considera que las obligaciones procedimentales son menores:

– La obligada georreferenciación de la superficie ocupada no requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados

– Como excepción, sí será preciso ese procedimiento cuando el registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situación acerca de si la finca está coordinada o si no lo está.

Comentarios:

1.- El centro directivo matiza el criterio que adoptó en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. Ya no es precisa la inscripción de la representación gráfica de toda la finca en todos los casos, sino tan sólo en aquellos en los que pudieran existir dudas acerca de si la edificación, en su integridad, se halla situada dentro de la finca registral. Creo que este criterio es más armonioso con el texto de la Ley, pues los casos de inscripción de representación gráfica obligatoria se encuentran recogidos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y entre ellos no se alude a las declaraciones de obra nueva.

2.- En cuanto a los aspectos temporales, cabe deducir de la doctrina de esta resolución lo siguiente:

– La clave para determinar qué normativa aplicar está en si el título se ha presentado antes o después del 1º de noviembre de 2015.

– Pasada esa fecha, las exigencias del artículo 202 se extienden a las escrituras anteriores al 1º de noviembre de 2015, que, en su caso, habrán de ser completadas.

– Tanto afecta a obras nuevas como a obras antiguas.

No distingue entre obras concluidas y en construcción, habiendo tenido posibilidad de hacerlo. (JFME)

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37. FIRMEZA DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

Resolución de 8 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Hechos: Se otorga una escritura con cambio de uso de una finca, que pasa de local a vivienda, y que cuenta con licencia municipal por Decreto de la Alcaldía. En dicha licencia se expresa que el acto pone fin a la vía administrativa, sin perjuicio del recurso potestativo de reposición.

El registrador suspende la inscripción con el defecto de que el acto administrativo no es firme porque cabe el recurso contencioso-administrativo.

El notario autorizante recurre argumentando que basta con que el acto administrativo sea firme en la vía administrativa, no en la contencioso-administrativa, y que en este caso está cerrada la vía administrativa, sin perjuicio del citado posible recurso de reposición.

La DGRN confirma la calificación porque, aunque ratifica el argumento del recurrente de que basta que el acto sea firme en la vía administrativa para que sea inscribible, sin embargo en el presente caso aún cabe un recurso potestativo de reposición ante el Alcalde en la vía administrativa, por lo que no es firme aún en dicha vía.

Comentario: Postura excesivamente rigurosa de la DGRN  por cuanto ninguna norma exige la firmeza de los actos administrativo para su inscripción en el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta además que dichos actos, aunque no sean firmes, son ejecutivos desde el primer momento (artículo 98 LPA). No se entiende bien tampoco el criterio de exigir firmeza de los actos en la vía administrativa y no en la contencioso-administrativa, que estadísticamente es más susceptible de anular el acto administrativo.

De seguir esta tesis ninguna Licencia municipal (Obras, segregación, etc …)  sería inscribible hasta transcurrido el plazo necesario para impugnarla mediante el recurso potestativo de reposición (1 mes desde la notificación). Curiosamente si se impugnara la licencia en la vía contencioso-administrativa el acto con Licencia administrativa sería inscribible y, en cambio,  no lo sería si la licencia se impugnara mediante el recurso potestativo de reposición, según esta postura.

Por otro lado resulta difícil de imaginar y contrario a la figura de los actos propios, que el interesado impugne una resolución administrativa estimatoria de su pretensión (la licencia) cuando además ha hecho uso de ella al otorgar el acto jurídico o documento necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad (en este caso la escritura de cambio de uso). Hay que considerar también que el recurso potestativo de revisión está concebido para defender al administrado de actos desestimatorios e intentar evitar la vía contenciosa, no de actos estimatorios que lógicamente no serán objeto de recurso, al menos por el solicitante.

En definitiva, el fin de la vía administrativa en cualquiera de sus supuestos  (ver artículo 114 LPA) debe de ser suficiente para que el acto administrativo se pueda inscribir, y ello aunque quepa el recurso potestativo de reposición, pues la pretensión de que sólo accedan al Registro actos administrativos no claudicantes demorará la inscripción en exceso y nunca evitará el acceso al Registro de actos potencialmente claudicantes ya que, aunque el acto sea firme en la vía administrativa, siempre cabrá el recurso extraordinario de revisión administrativa y también el recurso contencioso administrativo que pueden conllevar la anulación del acto. En tal caso, para conciliar los intereses en juego y proteger al demandante o recurrente, debería de bastar la posibilidad de anotar la demanda y posteriormente la de inscribir la sentencia o incluso la anotación preventiva del recurso  en vía administrativa y la posterior resolución administrativa, aunque esto último no está previsto actualmente. (AFS)

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38. Certificación expedida por administrador no inscrito. Es necesaria la notificación al anterior administrador único, ahora solidario, aunque tenga el cargo caducado. ^

Resolución de 8 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IV de Madrid a inscribir determinados acuerdos sociales de nombramiento de administradores de una entidad.

Hechos: Los hechos son muy simples: Administrador único inscrito pero con el cargo caducado. Ahora en junta se le nombra administrador solidario, junto con otro el cual es el que expide la certificación y eleva a público los acuerdos sociales.

 El registrador estima que de conformidad con el artículo 111 del RRM debe notificarse el nombramiento al administrador único inscrito.

La sociedad recurre alegando que dicho administrador ya no tenía el cargo vigente.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La DG recuerda su doctrina acerca de la finalidad del artículo 111 del RRM que está en “la necesidad de reforzar las garantías de exactitud y veracidad de los actos inscribibles en los excepcionales supuestos en que acceden al Registro con base en simple documento privado” expedido por persona no inscrita, exigiendo en este caso la notificación al inscrito que posibilitaría  “la inmediata reacción frente a nombramientos inexistentes, evitando, en su caso, su inscripción”.

Añade que de “la literalidad del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil es necesario que el destinatario de la notificación, el administrador, tenga su cargo inscrito” y por tanto aunque el mismo haya caducado “debe acogerse, en este supuesto, la llamada doctrina del administrador de hecho, al objeto de dar seguridad en el proceso de inscripción en el nombramiento de los administradores”.

Concluye la DG diciendo que “en el presente expediente, aun habiendo transcurrido el plazo de duración del cargo…, el administrador inscrito, aun con cargo caducado, debe ser notificado a los efectos del artículo 111 del reglamento del Registro Mercantil”.

Comentario: Teniendo en cuenta el principal objetivo del artículo 111 del RRM como es conectar el contenido del registro con el documento presentado, la solución del problema planteado es claro. Cuando se expide una certificación por persona que no consta inscrita, dicha conexión no existe y por tanto el RRM va a exigir, como medida de prudencia, que el hecho de la nueva inscripción se le notifique al anterior administrador inscrito. La circunstancia de que dicho administrador haya caducado en nada afecta a la indicada finalidad pues mientras su cargo siga publicado por constar inscrito, es con él con el que deben entenderse toda circunstancia que pueda afectar al contenido del registro. Ahora bien en el supuesto de que dicho administrador ya no estuviera inscrito, bien por haber renunciado a su cargo, previa convocatoria de junta, o bien por haber sido debidamente caducado por el registrador por el vencimiento de su plazo de nombramiento, se podría prescindir de la notificación al mismo a los efectos del artículo 111 del RRM. (JAGV)

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39. División de herencia. Decreto judicial de sobreseimiento.

Resolución de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Villalpando, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto del secretario judicial en un procedimiento de división de herencia.

En un procedimiento de división de herencia se presenta decreto de sobreseimiento junto con una diligencia de ordenación en los siguientes términos: «respecto a la petición formulada por las representaciones procesales de ambas partes, estese a lo acordado por el decreto de 1 de julio de 2015, por cuanto es el testimonio de la referida resolución junto con el cuaderno particional, y no éste último únicamente, el título que debe acceder al Registro, amén de que el decreto dictado lo ha sido en virtud del artículo 789 de la LEC, precepto que regula con carácter especial el acuerdo de terminación o transacción dentro de los procedimientos de división de judicial de patrimonios, y que debe ser aplicado en virtud del principio de especialidad normativa».

La Registradora considera que no es el título inscribible sino que ha de aportarse  testimonio del auto aprobatorio de la partición que acredite la realidad del acto particional y por tanto su eficacia, no resultando expresamente la aprobación del cuaderno particional como operación que pone fin al procedimiento.

Señala la Dirección General que hay una incongruencia entre lo acordado en el decreto de sobreseimiento y lo dispuesto en los puntos 2 y 3 que acuerdan poner los bienes a disposición de los herederos y la entrega de la resolución a los interesados para su inscripción en el Registro; Aquí no hay una transacción judicial homologada de conformidad con el art. 19 de la LEC, sino que se ha producido una demanda que no ha culminado en resolución del juez sino en un sobreseimiento que recoge el secretario en virtud del art 789 LEC, y que no resuelve la controversia del fondo, sino que se ha solicitado porque ha habido un acuerdo extrajudicial entre los interesados, acuerdo que solo está recogido en documento privado y que por tanto no cumple el requisito de forma del art. 3 LH. Será necesario presentar o bien una resolución judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus trámites procesales haya finalizado en una decisión del juez sobre el fondo del asunto, o su formalización en escritura pública.

Respecto a la alegación de los recurrentes de que es competente para tal homologación el secretario por permitirlo el art.92 de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, tampoco se interpreta así por la Dirección, ya que no encaja en ninguno de los supuestos establecidos en dicho artículo (nombramiento de contador partidor dativo; renuncia o prorroga de plazo nombrado o para la aprobación de la partición acordada por el contador cuando resulte necesario por no haber sido confirmada expresamente por todos los herederos y legatarios)

 

40. Cancelación de anotación de embargo sobre finca de entidad concursada

Resolución de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Hellín a practicar la cancelación de una anotación preventiva de embargo respecto de determinada finca de titularidad de una sociedad declarada en concurso.

Se plantea en este recurso si es o no posible cancelar determinada anotación preventiva de embargo practicada con anterioridad a la declaración de concurso de la sociedad titular de los bienes embargados. La cancelación se ordena en virtud de mandamiento de cancelación de cargas, expedido por el Juzgado de lo Mercantil una vez autorizada la venta de la finca objeto de embargo. El acreedor titular de la anotación no se ha personado en los autos, y no consta que en la citada actuación judicial que origina el mandamiento de cancelación se le haya dado audiencia o notificación alguna.

La Dirección confirma la calificación y reitera el criterio mantenido en anteriores resoluciones: entre otras la de 5 de septiembre de 2014:  El art. 55 apdo.3 LC establece los requisitos para la cancelación de los embargos en el procedimiento concursal “…el juez, a petición de la administración concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado”. Pero una vez abierta la fase de liquidación en el supuesto de haberse aprobado el plan de liquidación estos requisitos deberán ser adaptados a la nueva situación concursal: la petición de la administración concursal estará justificada por la aprobación del plan de liquidación, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial; y respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores deberá entenderse sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, (principio de tracto sucesivo del art. 20 LH y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del art 1.3). El art 149.5 LC permite al juez del concurso ordenar cancelaciones en los siguientes términos: «En el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen». Pero no se puede entender que las facultades concedidas al órgano juzgador por tal precepto legal, en los únicos y concretos supuestos que este precepto autoriza para cancelar cargas anteriores al concurso, se verifique sin tener en cuenta otros principios de la normativa aplicable, como el del tracto sucesivo e interdicción de la indefensión antes plasmados, debiendo justificarse la intervención del titular registral afectado por dicha cancelación en los términos indicados.  (MN)

41. Cancelación de anotación de embargo sobre vehículo de entidad concursada. Es necesaria la notificación al embargante.  ^

Resolución de 9 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Alicante a practicar la cancelación de determinadas anotaciones preventivas de embargo que gravan vehículos de titularidad de una sociedad declarada en concurso.

Hechos: Se ordena por un Juzgado de lo Mercantil la cancelación de la inscripción de un concurso y de las cargas y gravámenes sobre determinados  vehículos propiedad de la concursada, una vez aprobado el plan de liquidación y habiéndose procedido a la venta de los bienes objeto de embargo. Las anotaciones de embargo cuya cancelación se solicita eran lógicamente anteriores a la declaración del concurso.

El registrador suspende la cancelación “por el defecto subsanable de no constar en el mismo la notificación del Auto a los acreedores titulares de las mismas acordando la cancelación (Arts. 20 L.H., 55.3 LC y Resoluciones de 11 de julio de 2013, 2 de septiembre de 2013, 5 de septiembre de 2014 y 22 de septiembre de 2015)”.

El interesado recurre pues a su juicio la calificación  “supone una extralimitación del Registrador de las facultades que le confiere el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y supone una vulneración de los artículos 8.3 y 149.5 de la Ley Concursal en tanto que no atiende a la competencia exclusiva y excluyente del Juez del concurso y a las reglas establecidas para la liquidación de los activos de la empresa concursada”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La DG parte de la responsabilidad del registrador si practica una  un asiento registral sin que haya sido  parte o haya sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.

Por su parte el artículo 55.3 de la LC, parte de la competencia del juez del concurso para ordenar la cancelación de embargos cuya ejecución haya quedado en suspenso siempre que se haya dado audiencia a los respectivos acreedores y el mantenimiento de los embargos afecte gravemente a la continuidad de la empresa.

Y aunque el artículo 149.5 de la LC, alegado por el recurrente, permite al juez del concurso en el auto de aprobación del remate o de transmisión de los bienes ordenar la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso, salvo las que tengan privilegio, dicha facultad  deberá ejercerse con aplicación de otros principios de la normativa aplicable como son el de “tracto sucesivo e interdicción de la indefensión …, debiendo justificarse la intervención del titular registral afectado por dicha cancelación…”.

Comentario: Ante la disyuntiva de aceptar una cancelación de embargo sin conocimiento del embargado en base a  las omnímodas facultades del juez del concurso para adoptar decisiones que favorezcan la continuidad de la empresa, o bien exigir en todo caso que se dé cumplimiento al principio registral de tracto sucesivo, la DG opta por esta última, pues el registrador debe siempre inclinarse por la protección del titular registral.

Así cita la sentencia de la  Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, que afirma la exclusiva responsabilidad del registrador de calificar el documento judicial y proteger al titular registral, debiendo denegar el asiento ordenado judicialmente, en caso de falta de intervención de aquél en el procedimiento, sin que quepa el apremio judicial y en sentido similar la sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda. Sentencia número 266/2015, de 14 de diciembre de 2015, recurso de amparo 5290-2014.

Por tanto en caso de concurso para cancelar cargas anteriores al mismo siempre será preciso, según las fases del procedimiento, o bien la audiencia de los acreedores o la notificación a los mismos. (JAGV) PDF (BOE-A-2016-2429 – 5 págs. – 182 KB)Otros formatos

 

42. Condición resolutoria. Reinscripción y cancelación de cargas posteriores

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vélez-Rubio a practicar la reinscripción en favor del transmitente y consiguiente cancelación de cargas como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria así como una posterior escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga un Acta notarial de resolución de un contrato de compraventa con condición resolutoria inscrita. A dicha escritura se acompaña un acta notarial de notificación de la resolución a la otra parte contratante. Existe también un Acta notarial de depósito de la cantidad previamente entregada al vendedor (que estaba sujeta a cláusula penal) a disposición de los acreedores posteriores del comprador, aunque al parecer dicha Acta no se presentó en el Registro antes de la calificación. En el Registro constan dos anotaciones preventivas de embargo posteriores a la condición resolutoria, una de ellas caducada pero no cancelada.

La Registradora  suspende la inscripción por varios defectos, desistiendo posteriormente de uno de ellos. El primer defecto recurrido se refiere a que en el acta notarial de notificación de la resolución del contrato, primero intentada personalmente, y luego por carta certificada, falta el acuse de recibo. El segundo defecto se refiere a que falta el depósito de las cantidades entregadas inicialmente a favor de los acreedores posteriores.

El interesado recurre y alega que el acta notarial está debidamente cumplimentada conforme al artículo 202 del RN por cuanto la notificación se intentó personalmente por el notario y luego la cédula fue enviada mediante el servicio de correos, sin que conste la oposición a la resolución por el titular registral. En cuanto al segundo defecto alega que se ha constituido un depósito mediante Acta Notarial.   El notario autorizante se adhiere a dichos argumentos añadiendo que cree posible el depósito notarial como equivalente, teniendo en cuenta los cambios introducidos en esta materia por la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

La DGRN revoca el primer defecto, pero mantiene el segundo por cuestiones formales. Recuerda que son necesarios tres requisitos para la reinscripción en virtud de la condición resolutoria: la presentación del título en el que se pacta la condición resolutoria, la notificación notarial o judicial de la resolución al comprador, y la consignación del precio recibido. De dichos requisitos, en este caso, se han cumplido los dos primeros, (es decir da por bien hecha la notificación notarial, sin más argumentos), pero no el último, ya que no se ha presentado a calificación en tiempo oportuno el Acta notarial de Depósito. No entra a valorar si dicha acta notarial sería válida conforme a lo dispuesto en el artículo 175.6 RH que se refiere únicamente a la  consignación en establecimiento bancario o caja oficial. (AFS)

43. Registro Mercantil. Presentación simultánea de documento que rectifica el anterior. Para la calificación se tienen en cuenta los asientos de presentación.^

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Hechos: Se presentan en un registro de la propiedad una escritura de ampliación de capital con aportación de bienes, inscrita en el registro mercantil, y su subsanación respecto de la que no consta que haya sido también inscrita.

Se suspende la inscripción al parecer por defectos de la segunda escritura. La calificación no es recurrida.

Vigente el asiento se vuelve a presentar la primera escritura sin que se acompañe la subsanación.

El registrador suspende la inscripción por dicho motivo.

El interesado considera poco justificada la calificación pues la primera escritura carece de defecto alguno.

Doctrina: la DG confirma la calificación.

Se basa para ello en que el registrador califica por lo que resulta de los asientos del registro y entre esos asientos están los del diario y por consiguiente resultando del mismo que la escritura fue acompañada por otra es procedente y acertada la calificación registral.

Comentario: Recurso inocente pues le hubiera bastado al interesado con dejar caducar el primer asiento de presentación para que a la nueva presentación del título no se le hubiera puesto tacha alguna, al menos por ese motivo.

Parece, por lo que dice el recurrente, que la escritura de subsanación sólo afectaba  a las valoraciones de las fincas aportadas, y no al aumento del capital social como tal y por las razones que sean, que no quedan explícitas en el recurso, pues no sabemos los defectos de la segunda escritura, al interesado ya no le convenía que se hiciera constar en el registro. (JAGV)

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44. PRESTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 2/2009. INTERES ORDINARIO EXCESIVO.

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto una de tipo de interés ordinario excesivo y una de desproporcionada retención de cantidades del capital concedido.

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISIÓN DE LA DGRN. Escritura de préstamo hipotecario entre una persona física y una mercantil sujeta a la LCCPCHySI, cuyos requisitos cumple; la finca hipotecada es vivienda habitual de la deudora hipotecante. La finalidad del préstamo es dedicarlo a las actividades económicas del prestatario, pero sin indicar cuáles sean éstas y sin justificar tampoco la condición de comerciante, empresario o profesional del mismo. Se da cumplimiento a los requisitos de información de la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

El primero de los defectos es la falta de proporción entre los intereses ordinarios o remuneratorios, fijos al 17% durante toda la vigencia de la operación, y la de los intereses moratorios del 10,5%, ya que por la naturaleza de la función respectiva, el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio pactado en el mismo contrato.

El segundo defecto, subdefecto primero, consiste en la existencia de un error de redacción en la cláusula primera de la escritura; y el subdefecto segundo consisten en que en la misma cláusula se retienen del capital concedido otras cantidades cercanas al 73% del capital (sin indicar cuáles sean esas concretas que se retienen incorrectamente). La DGRN confirme el primer defecto y revoca el resto.

CUESTIONES DISCUTIDAS Y CONSIDERACIÓN PREVIA.- Las cuestiones que se discuten son cuatro:

[1] la aplicabilidad del TRLGDCU, cuando el préstamo o crédito se conceda a personas físicas para destinarlo a su actividad de comercial, empresarial o profesional;

[2] si la limitación funcional de que los intereses remuneratorios no pueden ser superiores a los moratorios es aplicable aun cuando no lo sea el TRLGDCU;

[3] si tienen carácter abusivo las retenciones de cantidades de capital a que hace referencia la nota de calificación,

[4] y, si con la manifestación en el escrito de recurso de cuál fue la cantidad realmente retenida se puede entender subsanado el error cometido en la cláusula primera al señalar una doble cifra de retención respecto a doña M. R. N.

Como consideración previa, el objeto del recurso es comprobar si la calificación del registrador se ajusta a Derecho sin entrar en otros posibles defectos de la escritura no esgrimidos en la nota de calificación.

[1] APLICABILIDAD TRLGDCU.- La aplicabilidad del TRLGDCU, ya fue abordada por la Resolución de 28 de abril de 2015. En especial resulta aplicable la Orden EHA/2899/2011, los requisitos incorporación LCGC y la LCCPCHySI, pero no, en general, el TRLGDCU al destinarse el préstamo a una actividad profesional. Lege ferenda sería conveniente que la actividad a la que se aplica el préstamo se especificara en la escritura e incluso que tuviera que acreditarse mediante un certificado de la Hacienda Pública acerca de la actividad en que el prestatario estuviera dado de alta en el censo de actividades económicas; pero en la situación legislativa actual esas especificaciones no son exigibles, siendo suficiente con la manifestación del prestatario en sentido de no actuar como consumidor.

PRIMER DEFECTO. El registrador, frente a lo que afirma el recurrente, no deniega un interés remuneratorio fijo del 17,00% durante toda la vida del préstamo por considerarlo abusivo por notablemente superior al normal del mercado, lo que no podría hacer, porque no es un préstamo a consumidores y, porque, al ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato, no podría ser objeto de tal calificación de desequilibrio. Un análisis más detallado en Resolución de 22 julio 2015 en que tal circunstancia de abusividad sí fue alegada por el registrador.

Lo que el registrador realmente argumenta para denegar tal cláusula de intereses ordinarios es la Resolución de 22 julio 2015, que vino a señalar que existen supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, como ocurre en el presente supuesto en el que se pacta un interés ordinario superior al interés moratorio, ya que por definición el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato.

En nuestro Derecho no se admite cualquier tipo de interés remuneratorios en los préstamos, aunque sean muy elevados, sino que el mismo se halla limitado por la Ley de 23 de julio de 1908 de Represión de la Usura que prohíbe los denominados préstamos usurarios; pero también, como señala la citada resolución de 22 de julio, porque pueden existir supuestos especiales de limitación objetiva de la cuantía de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la función que les es propia, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un interés ordinario del 17,00% durante toda la vida del contrato y un interés moratorio de «tres veces el interés legal del dinero» (10,50% en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario 9,00% en la actualidad), ya que por su propia naturaleza el interés ordinario no puede ser superior al interés moratorio en un mismo contrato, y ello aun cuando el interés moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el préstamo la finalidad de adquisición de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitación del art. 114.3.º LH [en cuyo caso sería igualmente el límite: el interés ordinario no puede superar el interés moratorio superior a tres veces el interés legal del dinero].

Es evidente que todo interés moratorio, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de demora deben calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar [1] la limitación del art. 4 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo; [2] o la del art. 576.1 LEC; [3] o la del art. 20 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo; [4] o, finalmente, la del citado del art. 114.III LH. En este sentido se han manifestado las recientes SSTS de 22 abril y 23 diciembre 2015 que, considerando que se debe evitar que los intereses ordinarios sean superiores a los moratorios, fija como doctrina jurisprudencial, en la primera de ellas, que en los contratos de préstamo sin garantía real con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado, que considera el más idóneo, y, en la segunda, que en los contratos con garantía real -también en los demás-, en caso de nulidad de la cláusula de intereses moratorios «la nulidad sólo afectará al exceso respecto del intereses remuneratorios pactados». Por tanto, al haberse pactado un interés remuneratorio notablemente superior al moratorio, respecto de este defecto debe confirmarse la nota del registrador.

DEFECTO SEGUNDO, PRIMER SUBDEFECTO.- La existencia de un error de redacción en la cláusula primera de la escritura en que constan dos cantidades distintas (1.190 euros y 7.564 euros) entregadas a una misma persona física doña M. R. N. por la prestamista por cuenta de la prestataria, que entiende el registrador que debe rectificarse en escritura pública con consentimiento de todos los otorgantes; debe señalarse que los simples errores materiales fácilmente identificables por el registrador, no deben impedir la inscripción, sin perjuicio de que, una vez practicada ésta, pudiera ser corregido por el notario, de oficio o a instancia de parte interesada.

Además, en materia de medios de pago, los requisitos de identificación que al Notario impone el art. 177.2ª.II RN, se cumplen tanto si las circunstancias legales constan en la escritura, como si los mismos sólo constan por soporte documental que se incorpora formando un todo indivisible con la escritura, y que, en consecuencia, han de ser también calificados. Esto es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que la certificación de la referida transferencia, con la cifra realmente retenida -1.190 euros-, se incorpora en la escritura, por lo que en cuanto a este defecto el recurso debe ser estimado.

DEFECTO SEGUNDO, SEGUNDO SUBDEFECTO. La retención del capital concedido de cantidades cercanas al 73% del capital, que, según el registrador no resultan mencionadas ni en la FIPRE ni en la oferta vinculante o FIPER, ni informado expresamente al prestatario de que esa retención iba a tener lugar, por lo que la deniega por contravenirse el art. 82.1 TRLGDCU, que como hemos visto no es aplicable al caso.

Las cantidades no entregadas al prestatario se pueden dividir en dos grupos. Respecto de los importes del primer grupo, esas cantidades retenidas son 6.723,02 euros para pagar las deudas del prestatario con la comunidad de propietarios del edificio al que pertenece la finca hipoteca, 1.190 euros para el pago a «El Prestador, S.L.», los honorarios de intermediación y 1.190 euros para pagar a M. R. N. los honorarios de intermediación. Se trata de pagos a terceros por cuenta del deudor, perfectamente justificados y legales.

El segundo grupo de cantidades retenidas está constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses, 20 euros por gastos de transferencia, 194,81 euros para pagar a «Katra Tasación» los gastos de la tasación del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparación documental de la hipoteca, y 2.900 euros como provisión de fondos para el pago de los gastos de Impuesto, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. Es práctica relativamente frecuente en los préstamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del préstamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operación genera; por lo que no se puede hacer tacha alguna a estas retenciones, no comprendiendo la retención de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo 23 de diciembre de 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador.

En concreto, en el presente supuesto [gastos que no se pueden imponer al adherente], no sólo se encuentran tales gastos detallados en el contrato de préstamo, en la propia escritura y en la FIPRE y en la FIPER u oferta vinculante a ella incorporada, en concreto los gastos de tasación, y los gastos de abogado, Notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y gestoría, sino que, además, se faculta expresamente por la entidad «Préstamos Prima, S.L.» (gestora) para suplir los gastos necesarios para asegurar la inscripción de la hipoteca y de los títulos previos a la escritura así como los gastos derivados si los hubiera; lo que podría haber llegado a suponer una retención mayor a la efectivamente realizada si hubiere sido necesario inscribir títulos previos o cancelar cargas y gravámenes inscritos con anterioridad.

Respecto a la determinación de las cantidades específicas retenidas por cada concepto, sólo los gastos de Notaría, gestoría y Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados carecen de individualización de sus cuantías, pero ello es normal, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida tiene la consideración de «provisión de fondos» sujeta a devolución en cuanto a la cuantía sobrante. Únicamente si se hubiera pactado la apropiación por el acreedor de las cantidades sobrantes se podría haber hecho tacha de legalidad a la cláusula ya que no se correspondería a una causa adecuada.

Por último, respecto de la retención de «la cuota de ajuste y la primera cuota de intereses», dado que se refiere al pago de lo que constituye en el tráfico ordinario la primera cantidad a pagar, es decir, el pago del primer plazo, en este caso sólo de intereses, y no de una propia retención, su legalidad tampoco plantea objeción alguna. El subdefecto se revoca. (CB)

45. Depósito de cuentas. Informe de auditor con opinión denegada. No sirve como informe a los efectos del depósito.

Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.

Hechos: Depósito de cuentas con informe de auditor a solicitud de la minoría en el que se expresa que  “debido a los hechos descritos en el párrafo de «Fundamento de la denegación de opinión» no hemos podido obtener evidencia de auditoría que proporcione una base suficiente y adecuada para expresar una opinión de auditoría”. En definitiva no se expresa una opinión sobre las cuentas anuales de la sociedad.

Esos hechos son que existe un préstamo con un socio cuya existencia ha sido reconocida pero que debido a la inexistencia de documentación de formalización no es posible conocer la naturaleza, integridad y el vencimiento con la finalidad de determinar el valor razonable así como su valoración posterior y que existe un ingreso de la sociedad en virtud de servicios prestados a otra sociedad sin que exista documentación de contrato de prestación de servicios.

La registradora considera que por ello “las cuentas no pueden considerarse auditadas, ni pueden ser depositadas”. (Resoluciones de la D.G.R.y N. 29 de enero de 2.013, 24 de octubre de 2014).

El interesado recurre alegando que la opinión denegada debidamente fundamentada, como es este caso, es un informe de auditor.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

La confirmación de la calificación se basa en que en el supuesto de hecho contemplado el auditor lo que manifiesta es que no ha podido emitir opinión alguna ante la falta de información por parte de la sociedad  para llevar a cabo su función. Es decir que “su denegación equivale a la ausencia de verificación contable por no aportación de la documentación para ello”.

Comentario: Como en otros supuestos similares para poder determinar si un informe de auditoría con opinión denegada o desfavorable es o no hábil para tener por depositadas las cuentas de la sociedad, deberemos analizar con mucho cuidado la opinión expresada por el auditor y los motivos de la misma. Por tanto es difícil dar reglas fijas que nos sirvan de orientación pero en casos como el presente en el que lo que ocurre es una falta de soportes contables de importancia para poder dar una opinión sobre la imagen de las cuentas de la sociedad, parece claro que el informe no sirve para depositar las cuentas anuales. Ante ello nos tenemos que preguntar ¿qué puede hacer la sociedad en estos casos? Parece que la postura a adoptar por la sociedad debe ser, o bien aportar los soportes contables de sus cuentas, o bien modificar las mismas suprimiendo partidas que carecen de soporte contable. Una vez hecho esto esas cuentas se someterán de nuevo al informe del auditor y este informe sea ya favorable o con reservas, en su caso, si podrá servir para el depósito de las cuentas de la sociedad, previa su nueva aprobación por la junta general.(JAGV)

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46. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la de 13 de enero de 2016, resumida en el informe de febrero con el número 16:

Se plantea si puede hacerse constar la publicación de edictos en el Ayuntamiento a los efectos de inmatriculación conforme a lo que dispone el art. 205 LH (en la redacción anterior a la Ley 13/2015), mediante documento expedido por el Ayuntamiento en el que costa un código seguro de verificación y se usa como firma electrónica el sello de Secretaría del Ayuntamiento.

La Dirección analiza la aplicabilidad al ámbito registral de la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, ley en que funda su vigencia y eficacia el documento con código seguro de verificación. Lo hace en los mismos términos que la R. de 6 de marzo de 2014, analizando los distintos tipos de CSV regulados para la administración en dicha ley:

1–El «código generado electrónicamente» que permite contrastar la autenticidad del documento;

2–El código seguro de validación configurado en el art 18.1.b y el sello de Administración Pública, órgano o entidad de derecho público art 18.1.a, como un sistema independiente de firma electrónica, reservado para la autorización documental en «la actuación administrativa automatizada», que representa una firma distinta de la firma electrónica del personal;

3-  El código seguro de validación configurado como firma electrónica «mediante medios de autenticación personal» en el que siempre existe firma electrónica «personal» utilizada por el personal al servicio de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos vinculados o dependientes que permite «la comprobación de la integridad del documento mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente», y además deberá acreditar la identidad y condición del firmante.

En este supuesto y a diferencia del planteado en la R de 6 de marzo de 2014 (que era un mandamiento de embargo administrativo y utilizaba el terceros de los tipos de códigos analizados) se trata de una actuación administrativa automatizada, cuyas características son: a) declaración de voluntad, juicio o conocimiento realizada por una Administración Pública en el ejercicio de una potestad administrativa; b) empleo de un sistema de información adecuadamente programado, y c) adopción sin necesidad de intervención de una persona física. En concreto para hacer constar que el edicto ha estado publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento se firma con sello de la secretaria de Ayuntamiento.

El centro Directivo revoca el defecto ya que según artículo 19 del Real Decreto 1671/2009, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley la creación de los sellos electrónicos se realizará mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, y en este caso existe un Resolución de la alcaldía determinando cuáles son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposición de los edictos o anuncios publicados en el tablón que serán firmados por el sello de órgano que le acompañara un código seguro de verificación (csv), que facilitará la comprobación de forma remota de la existencia y validez del documento.  

COMENTARIO: HAY QUE TENER EN CUENTA QUE LA LEY A QUE SE REFIERE ESTA RESOLUCIÓN HA SIDO derogada, con efectos de 2 de octubre de 2016, por la disposición derogatoria única.2.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. (MN)

47. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016 (MN)

48. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016 (MN)

49. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 11 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016 (MN)

50. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Resolución de 12 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pedreguer a practicar la inscripción de un decreto de adjudicación.

Se presenta un decreto de adjudicación y cancelación de cargas en el que se acordó, en su parte dispositiva, adjudicar la finca embargada a favor de una comunidad de propietarios, así como la cancelación de la anotación preventiva de embargo ejecutada y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a aquélla

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción señalando como defectos la falta de acreditación del estado arrendaticio de la finca adjudicada y que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica y, por tanto, no puede ostentar la titularidad registral de un bien.

La DGRN comienza recordando que “ La falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (15 de junio de 1973, 1 de septiembre de 1981, 16 de octubre de 1992, 16 de febrero de 2000, 23 de junio de 2001, 25 de mayo de 2005, 3 de marzo de 2008 y 3 de julio de 2013), extrayendo de ellos su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de tales comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles.”

Pero añade que “ No obstante lo anterior, si bien en el presente expediente no es aplicable por no estar vigente en la fecha de la calificación, en la actualidad debe tenerse en cuenta que la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, permite no sólo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino que permite también ser titular registral «…cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».” 

Y concluye resolviendo que “debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común”

Sobre el otro defecto, reconoce la DGRN “la doctrina no es concorde en el tema de si los arrendamientos de plazas de aparcamiento se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, o, por no aplicarse la misma, se rige por las normas generales del Código Civil.”

Pero finalmente afirma que “debe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación –ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un vehículo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3. 2 de la Ley –siquiera esta enumeración sea ejemplificativa–, ni en la Exposición de Motivos de la Ley” (JDR)

51. SEGREGACIÓN SIN CABIDA SUFICIENTE. GEORREFERENCIA: OBLIGATORIEDAD, PROCEDIMIENTO Y SITUACIÓN PROVISIONAL

Resolución de 12 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Torrent n.º 1, por la que suspende la inscripción de una escritura pública de segregación y compraventa de una finca rústica.

Supuesto de hecho: Se cuestiona la inscripción de una segregación realizada en el año 1954 y presentada actualmente en el Registro de la Propiedad, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015. El resto de finca matriz inscrito es inferior en cincuenta y cuatro decímetros cuadrados a la finca segregada que se pretende inscribir. El defecto radica por tanto en la falta de cabida para la inscripción.

Doctrina de la DGRN:

1 No cabe admitir la alegación del recurrente de que la diferencia de superficie es irrelevante, pues «no existiendo superficie suficiente en el Registro de la finca sobre la que se solicita la segregación no es posible la inscripción» (RR 22 Octubre 2001, 20 marzo y 17 septiembre 2002, entre otras).

2 Ante una situación como esta, puede el interesado (i) procurar la rectificación de la superficie inscrita (posibilidad que exige el consentimiento del titular registral, no bastando la mera voluntad del comprador de la parcela segregada), (ii) o solicitar la inscripción de la parcela segregada con la superficie posible conforme al Registro.

Aunque el interesado lo solicita en el escrito de recurso, no puede tenerse en cuenta tal solicitud no formulada cuando se presentó a inscripción el título.

3. Otras cuestiones de interés por su actualidad:

A) Obligatoriedad de la georreferencia (art. 9 LH) Todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, que contenga división, agrupación, segregación y agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la obligación legal de aportar, para su calificación e inscripción, la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. 

B) Procedimiento para la constancia registral de la georreferencia: 

a) Inscripción representación gráfica potestativa (art. 9 art. 199 LH): del propio tenor del artículo 9 se deduce que para inscribir la representación gráfica no hace falta la previa tramitación del procedimiento del art. 199 LH cuando no existan diferencias superficiales o éstas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Por tanto, no se exige procedimiento o previo alguno con intervención de colindante y terceros, sin perjuicio de que el registrador notificará el hecho de haberse practicado la rectificación que se hubiera hecho a los titulares de derechos inscritos (R.17 noviembre 2015)

Téngase en cuenta, dice la DGRN, que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que se pretende inscribir, de tal modo que carece de sentido generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno.

b) Inscripción representación gráfica preceptiva (art. 9 letra b parr. Primero): tampoco será preceptiva la tramitación del procedimiento del art. 199, al que no se remite expresamente el art. 9, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b, párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. 

c) Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10%, o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b, párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

C) Requisitos técnicos.

Regla: La representación gráfica georreferenciada que se aporte, habrá que estar a los requisitos detallados en la Resolución conjunta, a la que remite el artículo 10 LH.

Situación transitoria: mientras no se encuentre homologada la aplicación informática e implantado el sistema de comunicación de información previsto en la Resolución Conjunta, debe aplicarse para la aportación de las representaciones gráficas alternativas el criterio previsto en el punto tercero, letra b, de la Resolución-Circular DGRN de 3 de noviembre de 2015, de manera que transitoria y excepcionalmente será admisible la aportación de la representación geográfica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permita al registrador generar un archivo electrónico en formato PDF que las contenga junto con el código de finca registral, que firmará con su certificado reconocido de firma electrónica, y en el acta de inscripción hará constar que inscribe la representación gráfica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su código seguro de verificación.

Recuperación: Una vez que se haya efectuado dicha homologación y esté operativo el sistema de comunicación de información, a través del mismo se ha de dar cumplimiento por el Registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resolución conjunta en cuanto a todas las representaciones gráficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015.  (JAR)

52. VENTA EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR FUERA DEL LUGAR SEÑALADO EN LA ESCRITURA

Resolución de 18 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de venta extrajudicial.

Supuesto de hecho. Se trata de un procedimiento de venta extrajudicial. En la escritura de constitución de hipoteca se pactó como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones propias de la venta extrajudicial «el que consta en la comparecencia de la presente escritura». Se da la circunstancia de que la deudora e hipotecante era una sociedad, por lo que en la comparecencia constan dos domicilios: el del representante de la sociedad y el domicilio de la sociedad representada. 

Los requerimientos de pago se hacen sucesivamente de la siguiente forma, a medida que fracasaban los intentos de notificación: a) el primer requerimiento se hizo en el domicilio de la sociedad deudora e hipotecante. b) Fracasado este requerimiento por hallarse cerrado el domicilio, se intenta en la propia finca hipotecada, en la que no se encontró a nadie. c) A continuación se intenta o practicar en el domicilio del representante de la sociedad, que también era la propia finca hipotecada y, como tampoco encontró a nadie, se practicó el requerimiento notarial con el portero del inmueble. d) Por último, tiene lugar otro requerimiento en la persona del letrado de la sociedad deudora, que, exhibiendo poder bastante, se persona en la Notaría solicitando se le entregue la cédula. Esta última notificación es la que constituye al final el objeto de la Resolución.

¿Cabe practicar el requerimiento de pago en lugar distinto al señalado en la escritura e inscripción de la hipoteca cuando se práctica con la persona del deudor (o apoderado legitimado para ello), debidamente identificado bajo fe del Notario?

Doctrina de la DGRN. Si el propio destinatario, conocedor de la tramitación del procedimiento, se persona ante el notario (por sí o debidamente representado) al efecto de recibir el requerimiento de pago, ha de entenderse que no se perjudica su posición jurídica ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento determina. Como ya dijera la RDGRN de 17 enero 2013, sólo si queda acreditado bajo fe del Notario.

Comentario. Es doctrina del Tribunal Constitucional que las notificaciones y los actos de comunicación en general deben garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (STC 17 marzo 2010, por todas), si bien la salvaguarda de los derechos del destinatario no puede llegar al extremo de paralizar todo procedimiento (judicial o administrativo), especialmente cuando la falta de comunicación sea imputable al mismo destinatario.

A la luz de esta doctrina deben interpretarse los preceptos de los Reglamentos Hipotecario y Notarial en materia de notificaciones, que deben hacerse de acuerdo con los preceptos constitucionales y muy particularmente salvaguardando el derecho a la tutela judicial efectiva.

Lograda dicha garantía, los preceptos deben interpretarse con la flexibilidad razonable que permita considerar su regularidad, aunque no se ajusten estrictamente a la literalidad de los preceptos, todo ello en vista a las circunstancias concurrentes. Lo contrario podría desembocar, por un excesivo apego a la literalidad del precepto, en la paralización del procedimiento y el consiguiente perjuicio de intereses también dignos de tutela jurídica.

Así sucede con el requerimiento de pago previsto en él procedimientos de venta extrajudicial de finca hipotecada (234.1 RH en relación con 682.2 LECivil), en el que resulta admisible el requerimiento notarial practicado con el interesado en cualquier lugar distinto al domicilio señalado para las notificaciones, siempre que bajo fe notarial se garantice que el requerimiento se ha practicado con el destinatario o su representante, previamente identificados, quedando garantizados que el destinatario tiene cabal conocimiento del contenido y la fechada que se practica.

Conclusión. «Si conocido el paradero del destinatario, el Notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquel y previa su identificación (artículo 202 del Reglamento Notarial), o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento, en ninguno de estos supuestos se perjudica la posición jurídica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite» (RDGRN 17 enero 2013). (JAR)

53. OBRA NUEVA. ALCANCE TEMPORAL DE LAS NORMAS QUE REGULAN SU INSCRIPCIÓN. CARRETERAS. PRESCRIPCIÓN.

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho: 

Se plantea la inscripción de una edificación descrita conforme certificado técnico que acredita una antigüedad del año 1972. En el Catastro consta con una antigüedad de 1970, aunque la descripción no coincide con la del técnico. También se incorpora una licencia municipal concedida en el año 1963 al interesado, que es el titular registral y catastral. 

Son circunstancias relevantes a tener en cuentas las siguientes: 1) Según certificado municipal que se incorpora, la finca se encuentra en situación de suelo no urbanizable especial de protección de infraestructuras, y se da la casualidad que la vigente legislación de la Comunidad Valenciana establece para este tipo de suelos la imprescriptibilidad de las medidas de reposición de la legalidad urbanística. 2) Además, de la documentación incorporada resulta que la finca linda con la carretera de Ocaña.

¿Es inscribible la escritura? No, aunque no por razón de la imprescriptibilidad que actualmente establece la legislación valenciana para este tipo de suelo, sino porque al lindar con carretera se necesita resolución administrativa acreditativa de que la finca no afecta a servidumbre de uso público general.

Doctrina DRGN:

1. Sobre la antigüedad de la vivienda y la imprescriptibilidad reconocida actualmente por la legislación valenciana: dado que la antigüedad acreditada de la finca es muy anterior a ley valenciana que establece la imprescriptibilidad, no procede su aplicación al caso concreto porque supondría aplicar retroactivamente una norma a situaciones urbanísticas consolidadas por el transcurso del tiempo, lo que no es posible según consolidada doctrina jurisprudencial.

2. Sin embargo, el actual artículo 28.4 del RDL 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone que el registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbre de uso general, que es lo que ocurre en este caso al lindar la finca con la carretera, resultando aplicable la normativa especial de carreteras. Por tanto, esta actuación de comprobación impuesta al registrador debe traducirse en una suspensión en tanto no se acredite mediante la correspondiente resolución administrativa que no se está afectando a servidumbre de uso público general.

Comentario: 

1 De los dos requisitos que exige el artículo 28.4 para que se pueda inscribir una obra nueva por antigüedad, el primero de ellos es el de acreditar que la edificación se ha consolidado por haber transcurrido el plazo legalmente previsto para que la Administración pueda tomar medidas para reponer la legalidad urbanística. 

Respecto de este requisito señala el Centro Directivo lo siguiente: a) es competente el registrador para apreciar el transcurso del plazo aplicable a los efectos de la consolidación de la obra nueva por antigüedad. b) Tal apreciación no comporta una prueba exhaustiva de la prescripción, sino que basta acreditar la antigüedad de la edificación (descrita de manera coincidente con el certificado del que resulta dicha antigüedad) y la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. c) Hay que tener en cuenta que a efectos registrales el plazo de prescripción de la infracción urbanística opera como un plazo de caducidad, como ocurre también en el art. 82 LH y 177 RH. 

Por tanto, en el caso en cuestión, el registrador sí que puede apreciar la prescripción producida en fecha muy anterior a la entrada en vigor de la legislación valenciana.

2. El segundo requisito es el de la comprobación de la naturaleza del terreno (su naturaleza demanial o estar afectado por servidumbres de interés general), pues aquí no cabe apreciación de prescripción alguna, debiendo suspenderse la inscripción hasta que se presente resolución administrativa que resuelva sobre las servidumbres de interés general a que puede estar afecto en la actualidad el terreno (RR. 11 junio 2013, 27 febrero 2014 y 29 junio 2015).

Igual criterio resulta aplicable para la georreferencia de la edificación, pues a partir de la entrada en vigor de actual art. 202 LH no es posible el acceso registral de las obras nuevas si en el título individual no consta la identificación geográfica de su localización.

3. Reitera la DGRN su doctrina sobre la aplicación temporal de las normas para inscribir una escritura de declaración de obra nueva, según la que cabe decir lo siguiente:

a)  Los requisitos exigidos por la legislación vigente en cada momento serán de aplicación a los documentos que se autoricen durante su vigencia aunque se refieran a obras nuevas construidas antes de la entrada en vigor de la ley en cuestión:  «serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos periodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.

b) Ahora bien, tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determinada norma de protección de la legalidad urbanísticas, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción».  La DGRN dice que «procede atenerse por analogía -a falta de norma explícita en leyes especiales que disponga otra cosa- al principio que con toda claridad resulta de la disposición transitoria cuarta del Código Civil. (JAR)

54. EJECUCIÓN  JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Córdoba n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

Supuesto de hecho: En ejecución hipotecaria se reclaman en concepto de intereses remuneratorios la suma de 21,581,67 cuando la garantía hipotecaria por dicho concepto asciende a la cantidad de 5850 euros. Se da la circunstancia de que constan cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta y anteriores a la expedición de la certificación de dominio y cargas del art. 688 LECivil.

Doctrina DGRN

Existiendo titulares de cargas posteriores, el importe de las cantidades consignadas por cada uno de los conceptos objeto de cobertura hipotecaria tiene el carácter de límite de dicha reclamación. Por tanto, no se puede repetir contra el bien hipotecado con perjuicio de tercero sino por la cantidad fijada como responsabilidad hipotecaria.

Como cuestión de trámite señala la DGRN que el recurso siempre se formula contra la calificación del registrador sustituido, no contra la del sustituto (art. 19 Bis aparado quinto LH)

Comentario

Distingue la Resolución según existan o no titulares de cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta. 

Existiendo dichos titulares, la suma de garantía hipotecaria actúa como límite para el acreedor, que del precio del remate percibirá una cantidad igual a la cifra garantizada con la hipoteca (en este caso 5850 euros) y el sobrante debe ponerse a disposición de los titulares de cargas posteriores. Si no hubiera titulares de cagas posteriores, entonces el acreedor puede cobrar la totalidad de su crédito con el precio del remate cuando la finca hipotecada es propiedad del propio deudor.

Artículos de referencia: art. 692 LECivil y 119, 120 y 123.3º LH. (JAR)

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55. PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN Y PRESCRIPCIÓN DE LA INFRACCIÓN. CLÁUSULA ESTATUTARIA Y MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. POSIBILIDAD DE RECURSO ANTES LLAMADO A EFECTOS DOCTRINALES.

Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3 a inscribir una escritura de segregación y modificación de propiedad horizontal.

Hechos: Se otorga una escritura de segregación de un local dentro de una propiedad horizontal sin licencia municipal, aunque se acredita mediante un certificado técnico que el local estaba ya físicamente segregado hace más de 8 años. No hay autorización de la Comunidad de Propietarios, pero existe una norma en los Estatutos que autoriza la segregación. Como consecuencia de esta segregación se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal y se realizan además algunas otras modificaciones de dicho título de la propiedad horizontal, de cuya inscripción se desiste a la vista de la calificación.

El Registrador exige licencia administrativa autorizando la segregación (no considera posible  que opere la figura de la prescripción de la posible infracción cometida); en cuanto a la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal pretendida exige unanimidad de la Junta de Propietarios de la Comunidad para la adopción del acuerdo ya que no considera suficiente la cláusula estatutaria autorizando la segregación.

El notario autorizante recurre y alega que la licencia de segregación sólo es exigible para los complejos inmobiliarios, no para la propiedad horizontal y que en todo caso se presenta un certificado técnico acreditativo de la prescripción de la infracción (8 años en Baleares); en cuanto a la modificación del título constitutivo por causa de la segregación de cuya inscripción se ha desistido a la vista del defecto de la nota de calificación recurre (a los efectos antes llamados doctrinales)  argumentando que es suficiente para ello la cláusula estatutaria que permite la segregación sin necesidad de acuerdo unánime de la Junta General de Propietarios.

La DGRN revoca la calificación: aun cuando reconoce que es exigible la licencia de segregación también en el caso de la propiedad horizontal (excepto en los casos  previstos en el artículo 26.6 de la Ley del Suelo y 17.6 LPH) sin embargo admite que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, como en el presente caso.

En cuanto a los requisitos para la modificación del título constitutivo como consecuencia de la segregación declara que no es necesaria la unanimidad, pues basta la doble mayoría de 3/5 (de acuerdo con el artículo 10.3 LPH) o bien la existencia previa de una cláusula estatutaria que permita la segregación sin autorización de la Comunidad de Propietarios, como en el presente caso ocurre.  (AFS)

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56. COMPRAVENTA ENTRE CIUDADANOS ALEMANES. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.

Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Denia n.º 2, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Se presenta a inscripción una compraventa entre ciudadanos alemanes, representados por el mismo apoderado, en la que el vendedor que, según el Registro, está sujeto al régimen económico-matrimonial de comunidad, en la escritura ahora calificada manifiesta ser dueño con carácter privativo de la finca sin que se aporte o establezca prueba al respecto. La apoderada manifiesta además que el comprador se encuentra casado en régimen legal de separación de bienes con participación en las ganancias modificado, sin hacer ninguna aclaración sobre tal modificación, ni constancia alguna de dato relativo al nombre, apellido o apellidos y domicilio de su cónyuge.

La registradora alega como defecto la «necesidad de acreditar el contenido del derecho extranjero haciendo constar los fundamentos precisos en que se base el Derecho aplicable en términos que permitan al Registrador calificar la legalidad del acto y desenvolver su calificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria”

El presente recurso aborda la prueba extrajudicial del Derecho extranjero en relación al Registro de la Propiedad.

La DGRN sienta con carácter general que la prueba del Derecho no se aborda en los instrumentos europeos ni en los Convenios internacionales de los que España es parte. La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulación en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (en vigor desde el 20 de agosto de 2015) (ver resumen). El régimen de la prueba del Derecho extranjero por órganos jurisdiccionales queda regulado en el artículo 33 de dicha Ley, que no afecta a las reglas específicas sobre aplicación extrajudicial, en particular al artículo 36 del RH.

Conviene destacar, que los artículos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el régimen común de solicitudes de auxilio internacional para la información del derecho extranjero, son aplicables tanto a la aplicación del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores. No obstante, esta ley es de carácter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislación hipotecaria (disposición adicional primera, letra f), de la Ley 29/2015, de 30 de julio), por lo que se deberá acudir preferentemente a los medios de acreditación del derecho extranjero previstos en el artículo 36 del RH, por lo que sigue siendo aplicable la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la prueba del Derecho extranjero.

El Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba en el ámbito notarial y registral (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la LEC.

Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del RH y que, como señala la RDGRN de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Por otro lado, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la LEC, según la cual no solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y la Resolución de 20 de enero de 2011). No basta la cita aislada de textos legales extranjeros, sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2.º del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquel no sea invocado por las partes. (R 20 de enero 2011).

La Dirección General ha manifestado (cfr. Resolución 20 de julio de 2015) que, si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusión pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretación de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo, sin que sea suficiente una referencia genérica de falta de prueba del Derecho extranjero.

Concluye recordando a notarios y a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los demás Estados, especialmente si forman parte de la Unión Europea, en aras a facilitar la aplicación del Derecho extranjero en el ámbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el artículo 36 del RH, y excepcionalmente a los artículos de la Ley de Cooperación Jurídica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia.

La doctrina general sobre la prueba del derecho extranjero es especialmente relevante en relación al patrimonio de las personas casadas. La Resolución de 4 de diciembre de 2015, destacó que la titularidad de los bienes inscritos queda afectada por la existencia convencional o legal de un régimen económico-matrimonial que determina el ejercicio y extensión del Derecho. Por ello, el Registro, con carácter general, debe expresar el régimen jurídico de lo que se adquiere, la regla 9.ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario exige que se haga constar el régimen económico-matrimonial. La determinación de la situación jurídica objeto de publicidad no varía por el hecho de resultar aplicable un sistema jurídico distinto del español.  En el caso planteado, la escritura calificada carece de la más mínima aportación de prueba en relación al régimen económico-matrimonial de transmitente y del adquirente y respecto de éste de dato alguno de su cónyuge, expresándose además que es un régimen económico de participación en las ganancias modificado, sin que se acredite en qué consiste esta modificación.

 No se alega ni se prueba por medio alguno el Derecho alemán, sobre todo, en lo que aquí es especialmente relevante, para la acreditación de la validez del acto realizado, disposición y adquisición del inmueble, extremo al que resulta también exigible (Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005), por lo que debe ser confirmada íntegramente la calificación de la registradora. (IES)

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57. Registro Mercantil. Inscripción de poder. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente. ^

Resolución de 16 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de apoderamiento de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: La cuestión que se suscita en esta resolución es que no coincide el domicilio que de un administrador que confiere poder figura en la comparecencia de la escritura, con el que figura en la inscripción en el registro.

El registrador considera dicha falta de coincidencia como defecto subsanable “dada la importancia que reviste en la inscripción la constancia del domicilio de los Administradores, a los efectos, entre otros, de lo reflejado en al art. 111 del RRM”. Cita en apoyo de su calificación los artículos 6, 11, 38 del RRM y Resoluciones de 6 de abril de 2006, 19 de julio de 2006 y 14 de octubre de 2013.

El notario recurre. Considera que ninguno de los artículos y resoluciones citadas por el registrador son aplicables y alega la  Resolución de la DGRN de fecha 1 de octubre de 2006 en que se trató de un caso similar.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

Pondera la DG la importancia y trascendencia que el domicilio del administrador tiene para las relaciones de la sociedad con los socios y para otras cuestiones vinculadas, pero también pondera que no toda inexactitud o discordancia entre el documento presentado a inscripción y el contenido del registro sea causa de suspensión de la inscripción.

Sobre la anterior consideración y teniendo en cuenta que en la inscripción del poder que se practique para nada hay que hacer constar el domicilio del administrador, considera que el defecto no puede mantenerse.

Comentario: De la resolución resulta claramente cuando una discrepancia o duda en cuanto al domicilio del administrador tiene consecuencias registrales. Cuando se trate de una inscripción en la que de lo que se trate sea hacer constar un nombramiento de una persona como miembro de  un órgano de administración o con un cargo dentro del mismo, los domicilios que de dicha persona consten en el documento presentado a inscripción no deben dejar duda alguna sobre cuál sea el verdadero domicilio de la persona nombrada. Es decir que el domicilio del administrador debe ser el mismo el que figura en la comparecencia que el que figura en el nombramiento. Si ya estaba inscrito ese administrador tampoco tiene importancia una disparidad de domicilios pues se hará constar el que resulte del documento presentado. En cambio cuando la inscripción a practicar en el registro no será relativa a nombramientos, es decir se trate de su cese, o de otros actos o negocios jurídicos inscribibles, el que no coincida el domicilio del administrador compareciente con el que de dicho administrador figura en el registro carece de toda trascendencia a los efectos de la inscripción pues será responsabilidad de la sociedad y en  su caso del propio compareciente el solicitar de forma expresa, si su domicilio ha cambiado efectivamente,   que dicho cambio se haga constar en la hoja de la sociedad.

Indiquemos por último que en la escritura se hacía constar el domicilio del administrador añadiendo “a estos efectos” pero entendemos que aunque no se hiciera dicha mención el resultado del recurso hubiera sido el mismo. (JAGV)

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58. SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN DE FINCA HIPOTECADA.

Resolución de 16 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de finca hipotecada.

Hechos: Se formaliza una escritura en que los titulares registrales de dos fincas diferentes, segregan un par de habitaciones de una de ellas, para agregarlas a la otra. La primera de las fincas, de que se segrega una porción, se encuentra hipotecada a favor de una entidad bancaria. Las normas de comunidad del edificio en que se encuentran ambas fincas, autorizan a los titulares para que, por sí solos, y sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, puedan llevar a cabo operaciones de segregación, división, agregación y agrupación, con la consiguiente redistribución de cuotas sobre los elementos comunes. El notario advierte en la escritura que la hipoteca que grava la finca originaria se mantiene tanto sobre la porción de finca matriz, como sobre la porción segregada, a menos que el banco acreedor presta su consentimiento a la operación realizada.

Registradora: Califica la escritura anterior negativamente, dado de que mantiene que para
 llevar a cabo las operaciones de segregación y agregación, era precisa la comparecencia del banco acreedor, prestando su consentimiento a las mismas.

Notario:  Rechaza la calificación, dado que los dos artículos que indica, se basan en una misma filosofía, la existencia de hipoteca no impide la división de una finca, ya que la misma no perjudica a terceros, en este caso al acreedor hipotecario, el cual conserva intacto su derecho de hipoteca, por lo que no es precisa su comparecencia. Se apoya, como digo, en los artículos 405 c.c. “la división de cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca que le pertenecieren antes de hacer la partición; y en el art 123 LH “si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando lo acordaren voluntariamente el acreedor y deudor. No verificándose esta distribución, el acreedor podrá repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se hubiera dividido la primera, o contra todas a la vez”.

Dirección General: Admite el recurso del notario, dado que en materia de hipotecas rigen estos principios:

Primero: el principio de indivisibilidad de la hipoteca que implica, en caso de división o segregación, realizada en la finca originaria, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes, aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria);

Segundo: es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria).

Tercero: que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.

La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articula a través de las normas de extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad (arts 109 a 112 y 122 a 125 LH).  Por tanto no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la segregación y agregación, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado la finca (como si no hubieran existido las operaciones realizadas).  (JLN)

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59. INMATRICULACIÓN DE BASÍLICA. APLICABILIDAD DE LA LEY 13/2015.

Resolución de 17 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una basílica a favor de una hermandad. 

Hechos:  

1) En mayo de 2015 se presenta en un Registro territorialmente incompetente Certificación Eclesiástica para la inmatriculación de una Basílica (ex Aº 206 LH antes de la reforma de la Ley 13/2015, que entró en vigor el 26 de junio de 2015).

2) El mismo día, el registrador, que ya había practicado asiento de presentación, lo cancela (por incompetencia territorial) y lo comunica telefónicamente al obispado.

3) En agosto 2015, se presenta la certificación al Registro competente.

B) El registrador competente califica negativamente por entender que la certificación se presenta después de entrar en vigor la indicada reforma, que NO admite ya la inmatriculación por Certificación Eclesiástica.

C) El arzobispado recurre alegando, en síntesis, que en España hay “un solo Registro de la Propiedad”, único y unitario, y que el título sí fue presentado ante una de sus oficinas, cuyo titular procedió irregular e informalmente, lo que impidió que el título fuera presentado en el Registro competente; pero que la “presentación “ en sí, ya se había realizado a efectos del plazo transitorio de la Tª única de la Ley 13/2015.

D) La DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, señalando que en el sistema registral español rige el principio de territorialidad reconocido en el Art 1 LH y Art 2 RH al señalar que «las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles».

Añade que el hecho de que otro registrador no haya seguido el procedimiento en materia de notificaciones de calificaciones –cuyas consecuencias no se pueden determinar en el seno de un recurso contra la calificación registral- no es óbice para que la presentación de la certificación, en el Registro competente, se haya producido estando ya en vigor la Ley 13/2015 y por tanto que la denegación de la inscripción por el registrador recurrido sea conforme al ordenamiento. (ACM).

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60. SUSTITUCIÓN VULGAR Y DERECHO DE ACRECER. INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO.

Resolución de 17 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepeñas a inscribir de una escritura de adjudicación de herencia.

A) Hechos: Un matrimonio y sus dos hijas otorgan sus testamentos el mismo día ante el mismo notario. En los de las hijas, ellas se instituyen herederas entre sí, y en los de los padres éstos instituyen por sus únicos y universales herederos, por partes iguales a sus dos hijas.

Las cláusulas de SUSTITUCIÓN VULGAR de los padres dicen literalmente:

a) «Sustituye vulgarmente a los herederos nombrados, por sus respectivas estirpes de descendientes, y en defecto de descendientes, será heredera/o la esposa/el esposo del testador/a y en defecto de esta/e, Doña M. J. I. M., vecina de Valdepeñas»

b) Fallecen: una hija (sin descendientes); después el padre; y finalmente la madre. En la escritura de liquidación de gananciales y aceptación de la herencia solo comparece, en calidad de heredera única, la otra hija.

B) La registradora, lógicamente, califica negativamente por entender que falta el concurso de la “vecina de Valdepeñas” (sustituta vulgar), y que sin perjuicio de la legítima de la hermana sobreviviente, pues el testador NO ha previsto ningún derecho de acrecer, y, al premorir la heredera, y antes que tal derecho de acrecer opera la sustitución: en la herencia de los padres, al menos la mitad del tercio libre corresponde a la sustituta (la vecina de Valdepeñas), ya que el art 774 CC parte de la regla general de la voluntad del testador, de modo que si éste ha ordenado una sustitución vulgar no podrá entrar en juego el derecho de acrecer.

C)  La hermana heredera recurre alegando que:

1) Debe prevalecer la voluntad real de los testadores (y de toda la familia) que era solo llamar a un extraño a falta de todos ellos;

2) Y que, aunque no se haya establecido expresamente el derecho de acrecer, este opera “ope legis” y hay que entender que no prevalece la sustitución vulgar.

D) La DGRN estima el recurso, y REVOCA la calificación, señalando que:

1) Conforme al art 675 CC, el criterio básico para la interpretación de las disposiciones testamentarias es la intención del testador según el tenor del mismo testamento;

2) Pero también pueden aplicarse algunas reglas de interpretación contractual, como sucede paradigmáticamente con el llamado criterio de interpretación sistemática que consagra el art. 1285 CC, e incluso haciendo uso de los llamados medios extrínsecos o circunstancias exteriores al testamento

3)  Conforme a los arts 982 y 983 CC el derecho de acrecer se basa en la voluntad presunta del testador (que permite considerar que hay una vocación solidaria o conjunta), por lo que si la Ley se basa en ese criterio, debe también indagarse si existe una voluntad, no ya presunta, sino real de los testadores favorable al acrecimiento por premoriencia de una de las llamadas a la herencia. Y a esa conclusión puede llegarse, en este caso concreto, con una interpretación lógica, finalista e incluso gramatical.

este opera “ope legis” y hay que entender que no prevalece la sustitución vulgar.

E) COMENTARIO: entiendo que la DGRN ha aplicado esa doctrina por razones de justicia material en el caso concretísimo del recurso, ante la pobre formulación de la sustitución vulgar (a la que a veces los notarios no damos la importancia fundamental que tiene), pero que la registradora, en el ámbito reducido de la calificación registral, no podía por sí sola llegar a tal solución (Quid iuris la vecina de Valdepeñas….??) , cuya resolución hubiera sido más propia de un Juez y los Tribunales, que de una calificación o de un recurso contra la misma. Lo que parece claro es que la –justa- doctrina sentada por el Centro Directivo, no será extrapolable con carácter general sino solo en el caso concreto planteado u otro análogo, en que aparezca muy claramente que tal fue la voluntad del testador.  (ACM).

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61. INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Resolución de 18 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Toledo n.º 3 a inscribir un derecho de adquisición preferente sobre un inmueble.

Mediante la escritura objeto de la calificación se pacta que, en caso de que la sociedad propietaria decida vender una finca la entidad ahora recurrente  que había detentado la posesión de dicha finca “o la mercantil designada por ella”, tendrán derecho a ejercitar un derecho de adquisición preferente previo o posterior a la formalización de la venta, en iguales términos que los derechos de tanteo y retracto que tendría un arrendatario.

La registradora suspende la inscripción solicitada porque no se ha establecido expresamente, en la escritura presentada, el carácter real del derecho cuya inscripción se solicita, ni se induce tal carácter real de ninguno de los pactos del contrato, sin que tampoco se establezca la duración del derecho de adquisición preferente ni los plazos para ejercitarlo cuando se venda la finca.

Añade que, estableciéndose un derecho de tanteo convencional o análogo al mismo, ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados, pero siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral “pues en la escritura en que se pacta el derecho de adquisición preferente debatido no se expresa que éste tenga carácter real, tampoco se establece que será inscribible, ni se determinan las consecuencias en caso de que se incumpla lo estipulado, y no aparece determinado el concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho cuyo su acceso al Registro se pretende.

En definitiva, las lógicas exigencias de orden estructural que han quedado expuestas en absoluto aparecen cumplidas en la estipulación cuyo acceso al Registro se niega. (…) No puede compartirse el criterio según el cual un derecho de adquisición preferente con un plazo no determinado contractualmente deba considerarse que tiene una duración de treinta años, bajo la pretensión de que como plazo de duración de los contratos de arrendamiento en los que no figura plazo se tomará el de treinta años por analogía con el usufructo, algo que, por otra parte, resulta contradictorio con el contenido de la escritura calificada, toda vez que al titular del teórico derecho de adquisición constituido precisamente se le niega la condición de arrendatario. Tampoco puede pretenderse que el carácter real del derecho constituido se derive de la pura circunstancia de que las partes, si no hubieran querido otorgarle tal carácter, habrían fijado una duración inferior a seis años para que no tuviese acceso al Registro, algo que carece de todo fundamento.” (JDR)

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62. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. OFICINA LIQUIDADORA COMPETENTE.

Resolución de 18 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la calificación, por falta de la previa liquidación del correspondiente impuesto, de una escritura de permuta.

Hechos:  Se otorga una escritura de permuta entre dos sociedades de 4 fincas por un coche. Dicha escritura se liquida con dos modelos 600 en la propia oficina liquidadora anexa al Registro, en Castilla La Mancha. Al parecer, en uno de los modelos se liquida la adquisición de las parcelas y en el otro la del vehículo, pero declarando este último como acto no Sujeto. Posteriormente, ante la negativa del registrador a calificar, se liquida la transmisión del vehículo en otra oficina de la Junta de Castilla La Mancha con un modelo 620, si bien aparece en el impreso como sujeto pasivo el administrador de la sociedad adquirente como persona física y no la propia sociedad.

El registrador suspende la inscripción pues considera que con los dos primeros modelos no se ha acreditado la liquidación del impuesto correspondiente al vehículo, tanto porque no se ha liquidado correctamente un modelo 600 (el que aparece como no sujeto) como porque la oficina liquidadora anexa al Registro es incompetente para liquidar transmisiones de vehículos. Respecto del modelo 620 posteriormente presentado considera también que es incorrecto porque el sujeto pasivo es la sociedad, no su representante.

El interesado recurre y alega que sí se ha liquidado correctamente y se queja de la actuación del registrador.

La DGRN revoca la calificación. Señala en primer lugar que, conforme el artículo 254 LH, el registrador debe de comprobar la liquidación fiscal de todos los actos contenidos en el documento sujeto a inscripción. Sin embargo, al ser la inscripción solicitada  parcial (de las fincas de una de las dos partes permutantes) es cuestionable que haya que exigir la liquidación de las dos transmisiones, pues al adquirente de las fincas no se le puede obligar a liquidar el impuesto correspondiente al vehículo, ya que se trata de otro sujeto pasivo diferente, al igual que ocurre, por ejemplo, en las herencias con varios herederos. 

En todo caso, y en contra de lo afirmado por el registrador, lo cierto es que la primera liquidación de los dos modelos 600 presentada en la oficina liquidadora anexa al Registro se ha realizado  en una oficina competente (aunque no sea la exactamente competente) integrada dentro de las oficinas liquidadoras de la Comunidad de Castilla La Mancha, que es también la Comunidad competente. Y en cuanto al impreso 620 rechazado por el registrador lo cierto es el error en el sujeto pasivo no altera el contrato de transmisión y que el pago del impuesto lo puede  realizar un tercero conforme al artículo 33 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación.

COMENTARIO.-  Del presente supuesto creo que pueden extraerse las siguientes conclusiones:

.-Habiendo varios actos liquidables (herencias, disoluciones de comunidades, varias compraventas…), sólo se puede exigir, con carácter previo a la inscripción, la liquidación de los hechos imponibles correspondientes al sujeto pasivo que pretende inscribir su derecho en el Registro, pero no la de los restantes sujetos pasivos que no inscriben.

.- Las oficinas registrales con encomienda de gestión son competentes a estos efectos para la presentación a liquidación de impuestos relativos a transmisión de bienes muebles, siempre que lo sea la Comunidad Autónoma en cuya estructura se integran jerárquicamente, y ello aunque internamente no tengan atribuida la competencia de liquidación del modelo presentado (por ejemplo de vehículos). (AFS)

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63. Registro Mercantil. Inscripción cambio domicilio. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente. ^

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de traslado del domicilio de una sociedad de responsabilidad limitada.

Su contendido es idéntico al de la resolución resumida bajo el número 57 con la única diferencia de que en lugar de un apoderamiento en esta se trataba de un cambio de domicilio. (JAGV)

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64. EJECUCIÓN DE HIPOTECA. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

Resolución de 19 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ledesma, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de hipoteca.

Se debate en este recurso la cancelación de una inscripción de hipoteca al margen de la cual consta la nota marginal de haberse expedido certificación en procedimiento de ejecución hipotecaria prevista en el artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de un mandamiento de cancelación de cargas dictado como consecuencia de la adjudicación de la finca en otro procedimiento judicial de ejecución directa contra el bien hipotecado fundado en una hipoteca de rango preferente a la que se pretende cancelar.

La registradora suspende la cancelación solicitada “por no ser éste el título hábil para practicar dicha cancelación” conforme al artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

La DGRN estima el recurso y revoca su calificación diciendo que “El artículo 134.1 de la Ley Hipotecaria, por otra parte, establece que «el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas determinarán (…) la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento». El artículo 692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil habla también del «mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores». Por lo tanto, todas aquellas cargas que no tengan rango preferente a la hipoteca que ha dado lugar a la ejecución han de ser objeto de cancelación. Únicamente pueden subsistir aquellas cargas que sean preferentes a la hipoteca que fundamenta la ejecución y las inscripciones contempladas como excepción en el párrafo segundo del mismo artículo 134 de la Ley Hipotecaria («tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones»), o en general, como señala la doctrina, las inscripciones que publiquen cualidades o derechos a favor de la finca subastada o hagan referencia a sus características físicas, siempre que no impliquen restricciones o limitaciones de las facultades del dominio. “ (JDR)

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65. Constancia registral de publicación de edicto. Código seguro de verificación

Resolución de 25 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar nº 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicación de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con código seguro de verificación en el caso de inmatriculación de una finca.

Idéntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016

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66. VENTA EXTRAJUDICIAL. SOBRANTE. MODIFICACIÓN SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS

Resolución de 29 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Chiclana de la Frontera nº 1, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de finca subastada.

Supuesto: Se plantea si es inscribible una escritura pública de compraventa derivada de la venta extrajudicial de una finca provocada por el ejercicio de un acreedor hipotecario de su derecho de realización de hipoteca cuando, a juicio del registrador, la liquidación del importe obtenido no está adecuadamente realizada.

Además el registrador entiende que no es posible la cancelación de las anotaciones de embargo intermedias que existen entre la inscripción de la hipoteca y la inscripción de su modificación por alteración del tipo pactado para subasta.

La DGRN confirma el primer defecto y estima el recurso en cuanto al segundo.

  1. En cuanto al primer defecto, el registrador reprocha que se hayan computado conjuntamente dos partidas (comisiones y costas y gastos), que se encuentran garantizadas separadamente. La DG confirma el defecto por cuanto, como resulta de los arts 692 LEC y 132.3.º LH, la liquidación de cada partida objeto de garantía debe ser realizada de forma separada.

En cuanto a la competencia del registrador para cuestionar la liquidación realizada, competencia que el escrito de recurso pone en cuestión, la DG ha reiterado que el registrador no sólo puede sino que debe comprobar la existencia de sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca. El art. 132.3.º y 4.º LH reconoce la competencia del registrador de la Propiedad para calificar dichos aspectos.

Junto a lo anterior, y como afirmara la R. 30 de agosto de 2013, de la regulación normativa resulta con toda claridad cuáles son los conceptos que cabe incluir en la partida reservada para costas y gastos cuando la hipoteca se realiza por vía extrajudicial. Expresamente lo recoge el art. 236-k).3 RH: «El Notario practicará la liquidación de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos». La claridad del precepto no deja lugar a dudas: sólo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones (publicación de edictos, gastos de correo,…). Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria y por tanto no pueden detraerse del importe del remate o adjudicación fuera de los casos en que hayan recibido una cobertura específica e independiente, lo que no ocurre en el supuesto que da lugar a la presente.

  1. En cuanto a la segunda cuestión planteada, hace referencia a las consecuencias que puedan tener la modificación posterior del valor de tasación de la finca hipotecada cuando según el Registro existen derechos reales o cargas intermedias, cuestión de gran trascendencia. Siendo la inscripción de la hipoteca uno de los pilares básicos de la ejecución hipotecaria (cfr. art.130 LH), la fijación de la tasación constituye un elemento esencial sobre el que gira la licitación, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante en función del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los términos recogidos por los arts 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, extremos éstos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art.132.4.º LH.

De aquí que quepa plantearse, como hace el registrador, si la modificación del valor de la finca hipotecada llevado a cabo con posterioridad a su constitución puede perjudicar a los titulares de cargas intermedias, especialmente cuando como en el caso del expediente, la modificación es a la baja, disminuyendo así las expectativas de existencia de sobrante con el que resarcirse (cfr. art.670.4 LEC en relación al art.129.2.h LH).

El registrador de la Propiedad en ejercicio de su función calificadora no debe en ningún caso inscribir un derecho cuyo rango sea ambiguo o impreciso. No puede afirmarse que la modificación de la tasación incida sobre el rango hipotecario, porque la tasación y el domicilio son requisitos de carácter procesal esenciales para poder acudir al procedimiento de ejecución directo hipotecario y a la venta extrajudicial (cfr. arts 682 LEC y 129 LH), mientras que el rango opera respecto del derecho real de hipoteca y la configuración del préstamo o crédito al que sirve de garantía y contribuye a su determinación. (arts 12 LH y 4 Ley 2/1994, de 30 de marzo), como se infiere de que su omisión no impide que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución ordinaria, con el rango que le corresponde por la inscripción de la hipoteca, y en el seno del mismo llevar a cabo la tasación de la finca.

Si, pese a la existencia de cargas o derechos intermedios, el registrador considera que no se precisa del consentimiento de los titulares de dichos derechos o que dicha novación no supone pérdida de rango de la hipoteca, e inscribe, dicha inscripción así practicada se encuentra protegida por la presunción de existencia y titularidad en la forma establecida en el asiento respectivo (art. 38 LH) y bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1-3 LH).

Ver opinión de Ángel Carrasco.

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67. TRANSMISIÓN DE BIENES EN PAGO DE CUOTA DE LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD

Resolución de 29 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid nº 17, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de transmisión de bienes en pago de cuota de liquidación de sociedad mercantil.

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura “de transmisión de bienes –a uno de los dos socios- en pago parcial de cuota de liquidación de sociedad mercantil”. Se pacta que la transmisión es definitiva pero que si no llega a aprobarse el balance final de liquidación de la sociedad el título de adjudicación en pago de cuota de liquidación se modificará y convertirá en compraventa.

El registrador rechaza la inscripción porque a su juicio se está llevando a cabo la liquidación de la sociedad sin que conste el consentimiento del otro socio, ni la aprobación del balance final y sin que la escritura haya sido previamente inscrita en el Registro Mercantil. Además el pago de la cuota de liquidación debe hacerse en dinero salvo previsión estatutaria o consentimiento unánime de los socios y el negocio llevado a cabo precisa en cualquier caso el consentimiento de la sociedad.

Los recurrentes afirman que la calificación parte de un error de conceptualización del negocio llevado a cabo, pues la escritura presentada no contiene la formalización de la adjudicación del haber social sino un acto de transmisión en trámite de liquidación, transmisión que se hace en compensación del futuro crédito de liquidación o, caso de que el balance final no llegue a aprobarse, en concepto de compraventa.

La DGRN, tras reiterar su doctrina sobre la motivación de la calificación, que puede ser escueta si expresa –como en el presente caso- suficientemente la razón que justifica la negativa a practicar la inscripción, de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, señala, en cuanto a la cuestión de fondo:

  1. Que la sociedad está en situación de liquidación, situación que (R. 29 de octubre de 1998), tiene como objetivo «la determinación de la existencia o inexistencia de un remanente de bienes repartible entre los socios para, previa satisfacción de los acreedores sociales en su caso, proceder a su reparto y a la cancelación de los asientos registrales de la sociedad, lo que hace imprescindible la formulación de un balance final que refleje fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinación comporta».
  2. Que la figura central a la que la Ley llama en este periodo a desarrollar la actividad social y llevar a cabo el especial destino de la sociedad, es la figura del liquidador (R. 3 de marzo de 2012).
  3. Que para llevar a cabo esta tarea la Ley de Sociedades de Capital impone al liquidador designado un conjunto de facultades y deberes conducentes todos ellos al más exacto cumplimiento de las previsiones legales (arts 375 y ss LSC)
  4. Que (R. 22 de mayo de 2001), el régimen establecido legalmente presenta «un marcado carácter imperativo», derivado de la especial situación en que se encuentra la sociedad, de la finalidad que ha de presidir la realización de las operaciones liquidatorias y de la protección contemplada a los derechos de los socios y terceros.
  5. Que, por tanto, el recurso no puede prosperar. No cabe la posibilidad de que el liquidador transmita a uno de los socios, total o parcialmente, directa o indirectamente, el activo resultante de la liquidación con anterioridad a la aprobación del balance final de liquidación y hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 390 de la Ley.

La situación anterior no queda salvada con la sujeción del negocio jurídico a la condición de que el balance final sea aprobado por la junta de socios o por el juez en su defecto, porque implica poner en condición lo que constituye un requisito legal. La aprobación del balance de liquidación constituye una «conditio iuris» del nacimiento de la causa que justifica el desplazamiento patrimonial por lo que este no puede condicionarse a su posterior existencia. (JCC)

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LISTA DE INFORMES GENERALES

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Almuñécar (Granada)

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